ALPHA PANARETI GOLF CLUB LIMITED ν. ΔΙΕΥΘΥΝΤΗ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΚΟΥ, Υπόθεση Αρ. 1624/2008, 29 Ιουλίου 2010 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup
- on)- Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ ΑΝΑΘΕΩΡΗΤΙΚΗ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ (Υπόθεση Αρ. 1624/2008) 29 Ιουλίου, 2010 [ΝΙΚΟΛΑ?ΔΗΣ, Δ/στής] ΑΝΑΦΟΡΙΚΑ ΜΕ ΤΟ ΑΡΘΡΟ 146 ΤΟΥ ΣΥΝΤΑΓΜΑΤΟΣ ALPHA PANARETI GOLF CLUB LIMITED, Αιτητές, ν. ΔΙΕΥΘΥΝΤΗ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΚΟΥ ΚΑΙ ΧΩΡΟΜΕΤΡΙΚΟΥ ΤΜΗΜΑΤΟΣ, ΛΕΜΕΣΟΣ, Καθ΄ων η αίτηση. _______________ Επ. Κορακίδης και Μ. Κορακίδου (κα), για τους Αιτητές. Ν. Μαθηκολώνη (κα), Δικηγόρος της Δημοκρατίας, εκ μέρους τους Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας, για τους Καθ΄ ων η αίτηση. ________________ Α Π Ο Φ Α Σ Η ΝΙΚΟΛΑΙΔΗΣ, Δ.: Οι αιτητές οι οποίοι είναι εταιρεία, στις 12.5.2008, αγόρασαν κτήμα στην κοινότητα ΄Αλασσας με δηλωθέν τίμημα πώλησης το ποσό των €153.774,13. Το δηλωθέν τίμημα πώλησης δεν έγινε αποδεκτό κατά τη μεταβίβαση στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λεμεσού. Υπολογίστηκε ως προσωρινή αγοραία αξία του ακινήτου το ποσό των €350.000,00 για σκοπούς επιβολής δικαιωμάτων εγγραφής. Οι αιτητές δεν αποδέχθηκαν ότι το πιο πάνω ποσό αντιπροσώπευε την αγοραία αξία του ακινήτου και αφού κατέβαλαν τα δικαιώματα εγγραφής, υπέβαλαν ένσταση. Στις 5.8.2008 έγινε επιτόπια εξέταση για σκοπούς καθορισμού της τελικής αγοραίας αξίας του ακινήτου και ετοιμάστηκε έκθεση εκτίμησης με την οποία η αγοραία αξία του υπολογίστηκε κατά την 12.5.2008, στο ποσό των €350.000,00. Σχετική απόφαση του Διευθυντή κοινοποιήθηκε στους αιτητές στις 6.8.2008 και οι αιτητές προσέφυγαν στο Ανώτατο Δικαστήριο. Οι αιτητές προβάλλουν συγκεκριμένους λόγους για ακύρωση της προσβαλλόμενης απόφασης. Υποστηρίζουν ότι ο καθ΄ ου η αίτηση, ο Διευθυντής του Κτηματολογικού και Χωρομετρικού Τμήματος (στο εξής «ο Διευθυντής»), αδικαιολόγητα δεν ικανοποιήθηκε ότι το τίμημα πώλησης δεν αντιπροσώπευε την αγοραία αξία του ακινήτου και καθόρισε αυτή των €350.000,00. Οι αιτητές υποστηρίζουν ότι κανένα στοιχείο δεν έχει δοθεί από πλευράς του καθ΄ ου η αίτηση για να δικαιολογηθεί το γεγονός της μη αποδοχής από το Διευθυντή ότι το τίμημα πώλησης αντιπροσώπευε την αγοραία αξία του ακινήτου. Το επιχείρημα θα πρέπει να απορριφθεί. Ο Διευθυντής ορθά δεν ικανοποιήθηκε με το δηλωθέν τίμημα πώλησης αφού είχε ενώπιόν του συγκριτικές πωλήσεις παρομοίων ακινήτων στην περιοχή με βάση τις οποίες η ελάχιστη αγοραία αξία του κτήματος ανερχόταν στις €350.000. Σύμφωνα με την επιφύλαξη του άρθρου 3(β)(
- iv)του Πίνακα του περί Κτηματολογικού και Χωρομετρικού Τμήματος (Τέλη και Δικαιώματα) Νόμου, Κεφ. 219, όταν ο Διευθυντής δεν ικανοποιείται ότι το τίμημα πώλησης που δηλώθηκε, αντιπροσωπεύει την αγοραία αξία του ακινήτου κατά την ημερομηνία κατά την οποία συμφωνήθηκε η πώληση, δύναται κατά την κρίση του να επιβάλει και εισπράξει τέλος, βάσει κλίμακας που περιλαμβάνεται στο Κεφ. 17, το οποίο υπολογίζεται επί της αγοραίας αξίας. Σε μια τέτοια περίπτωση η εγγραφή στο όνομα του αγοραστή συντελείται χωρίς να αναμένεται η εκτίμηση της αγοραίας αξίας του ακινήτου από το Διευθυντή και αφού εισπραχθούν δικαιώματα βάσει του τιμήματος πώλησης που δηλώθηκε και επιπλέον ένα ποσό το οποίο ο Διευθυντής ήθελε καθορίσει για την κάλυψη τυχόν διαφοράς των τελών που πρέπει να πληρωθούν, με τη συμπλήρωση της εκτίμησης της αγοραίας αξίας του ακινήτου. Οι αιτητές υποστήριξαν ότι θα έπρεπε να καταβάλουν μόνο ένα επιπλέον μικρό ποσό εκτός των δικαιωμάτων που θα έπρεπε να πληρωθούν βάσει της τιμής που οι ίδιοι είχαν υποβάλει. Δεν είναι όμως έτσι τα πράγματα. Είναι φανερό από τη διατύπωση της σχετικής νομοθετικής πρόνοιας ότι ο Διευθυντής όταν δεν ικανοποιηθεί ότι το τίμημα πώλησης που δηλώθηκε αντιπροσωπεύει την αγοραία αξία του ακινήτου, τότε έχει την ευχέρεια να εισπράξει δικαιώματα βάσει του τιμήματος πώλησης που δηλώθηκε και επιπλέον ένα ποσό το οποίο ο ίδιος θα καθορίσει για κάλυψη της τυχόν διαφοράς των τελών που πρέπει να πληρωθούν, με τη συμπλήρωση της εκτίμησης της αγοραίας αξίας του ακινήτου. Κατά το χρόνο όπου ο Διευθυντής επιβάλλει το επιπλέον ποσό, συνήθως δεν έχει ολοκληρωθεί η εκτίμηση της αγοραίας αξίας του ακινήτου. Όταν ο Διευθυντής τελικά προβαίνει στην επιβολή του επιπλέον ποσού, βασίζεται σε προκαταρκτική ή προσωρινή εκτίμηση η οποία στηρίζεται στην αγοραία αξία του κτήματος με βάση συγκριτικές πωλήσεις παρομοίων κτημάτων στην περιοχή. Το ίδιο ακριβώς έκαμε στη συγκεκριμένη περίπτωση ο Διευθυντής αφού το ποσό των €350.000 επί του οποίου πληρώθηκαν τα δικαιώματα ήταν η ελάχιστη αγοραία αξία του κτήματος με βάση τις συγκριτικές πωλήσεις παρομοίων κτημάτων στην περιοχή (βλέπε Westpark Ltd ν. Δημοκρατίας
(1990)3 Α.Α.Δ. 915, 920). Ένα από τα επιχειρήματα των αιτητών το οποίο επίσης δεν ευσταθεί είναι ότι ο Διευθυντής δεν είχε ενώπιόν του στοιχεία που να δικαιολογούν τη μη αποδοχή του δηλωθέντος τιμήματος πώλησης. Όμως ο Διευθυντής είχε ενώπιόν του τις συγκριτικές πωλήσεις παρομοίων κτημάτων στην περιοχή, οι οποίες έδειχναν ότι η ελάχιστη αγοραία αξία του επίδικου ακινήτου ανερχόταν στις €350.
- Πολύ σημασία δόθηκε από τους αιτητές στο επιχείρημα ότι η εκτίμηση της αξίας του κτήματος έγινε μετά την επιστολή η οποία τους απεστάλη και με την οποία πληροφορούνταν ότι η αγοραία τιμή του κτήματος είχε υπολογιστεί στις €350.
- Συγκεκριμένα υποστηρίζουν ότι ενώ η επιστολή έχει ημερομηνία 5.8.2008, η εκτίμηση φέρει ημερομηνία 11.12.
- Ούτε όμως αυτό το επιχείρημα ευσταθεί. Όπως πολύ εύστοχα επισημαίνεται στη γραπτή αγόρευση για τους καθ΄ων η αίτηση, η επιτόπια εξέταση για τον καθορισμό της αγοραίας αξίας του ακινήτου έγινε στις 5.8.2008 στην παρουσία του αντιπροσώπου των αιτητών και το αποτέλεσμα της επιτόπιας εξέτασης τους κοινοποιήθηκε με συστημένη επιστολή ημερομηνίας 6.8.
- Στις 11.12.2008 ετοιμάστηκε η αιτιολογημένη έκθεση εκτίμησης. Οι αιτητές υποστηρίζουν ακόμα ότι ο καθορισμός της αξίας του κτήματος στο ποσό των €350.000 είναι λανθασμένος. Συγκεκριμένα υποστηρίζουν ότι στην εκτίμηση των καθ΄ ων η αίτηση περιλαμβάνονται πωλήσεις μεταγενέστερες της δήλωσης μεταβίβασης, οι οποίες βεβαίως δεν θα έπρεπε κατά τη γνώμη τους να ληφθούν υπ΄όψιν. Επισημαίνεται ότι από τις 22 συνολικά συγκριτικές πωλήσεις που παρατίθενται στην εκτίμηση μία (Συγκριτική Πώληση υπ΄ αρ.7) έγινε στις 13.5.2008, μια δηλαδή μόνο μέρα μετά τον ουσιώδη χρόνο της πώλησης, ενώ η Συγκριτική Πώληση υπ΄ αρ. 15, η οποία έγινε στις 30.6.2008, ενάμιση μήνα περίπου αργότερα. Δεν θεωρώ μεμπτή τη χρησιμοποίηση και μεταγενέστερων της μεταβίβασης του επίδικου κτήματος πωλήσεων ακινήτων ως συγκριτικών, εφ΄ όσον βέβαια χρονικά οι πωλήσεις αυτές δεν είναι αδικαιολόγητα πολύ μεταγενέστερες. Δεν έχει προβληθεί ισχυρισμός ότι οι τιμές παρόμοιων κτημάτων στην περιοχή είχαν μεταβληθεί καθ΄ οιονδήποτε τρόπο μέσα στις επόμενες 45 μέρες μετά τη μεταβίβαση, πολύ δε περισσότερο την επόμενη ημέρα. Σκοπός πάντα της μελέτης και της έκθεσης εκτίμησης είναι ο υπολογισμός της ακριβούς αγοραίας αξίας του κτήματος και βέβαια, εκτός από ορισμένες κατ΄ εξαίρεση περιπτώσεις, δεν είναι δυνατόν η τιμή να μεταβάλλεται δραστικά από μέρα σε μέρα. Οι αιτητές υποστηρίζουν ακόμα ότι ο καθ΄ου η αίτηση έλαβε υπ΄ όψιν τις αξίες που ο ίδιος καθόριζε ως αγοραίες αξίες και όχι τα τιμήματα πώλησης, αυξάνοντας με αυτό τον τρόπο την αγοραία αξία του ακινήτου. Και αυτοί οι ισχυρισμοί των αιτητών θα πρέπει να απορριφθούν. Οι συγκριτικές πωλήσεις που χρησιμοποιήθηκαν, εκτός ίσως μίας ή δύο περιπτώσεων, αφορούν πραγματικές πωλήσεις χωρίς καμιά επέμβαση και καθορισμό αγοραίας αξίας από τον καθ΄ ου η αίτηση. Εν πάση περιπτώσει, ακόμα κι΄ αν οι συγκριτικές πωλήσεις ήταν αποτέλεσμα απόφασης του Διευθυντή και μη αποδοχής του προτεινόμενου αγοραίου τιμήματος, δεν σημαίνει ότι ισχύει αυτό το οποίο υποστηρίζουν οι αιτητές. Ο Νόμος παρέχει στο Διευθυντή τη δυνατότητα υπολογισμού της ορθής αγοραίας αξίας του κτήματος και αφού τηρηθεί η ορθή διαδικασία, όπως έγινε και στην παρούσα υπόθεση, ο Διευθυντής υπολογίζει, όπως έχει δικαίωμα, την αγοραία αξία του υπό μεταβίβαση κτήματος. Δεν είναι ορθός ο ισχυρισμός ότι ο Διευθυντής μόνος του ανεβάζει τις τιμές με αποτέλεσμα να καταβάλλονται μεγαλύτερα τέλη. Εξ άλλου οι αποφάσεις του Διευθυντή είναι πάντα υποκείμενες στον έλεγχο του Ανωτάτου Δικαστηρίου. Οι αιτητές υποστηρίζουν ότι ο καθ΄ου η αίτηση αυθαίρετα υιοθέτησε ως ετήσια αύξηση της τιμής των ακινήτων σε 20%. Και αυτός ο ισχυρισμός καταρρίπτεται αφού πράγματι το συγκεκριμένο ποσοστό ετήσιας αύξησης υποστηρίζεται από αναλύσεις συγκριτικών πωλήσεων που φαίνονται στον Πίνακα της Αιτιολογημένης ΄Εκθεσης Εκτίμησης. Οι αιτητές υποστηρίζουν ακόμα ότι ο καθ΄ ου η αίτηση έλαβε υπ΄ όψιν πωλήσεις κτημάτων σε ζώνη Γ3, ενώ δεν λαμβάνει υπ΄ όψιν ούτε τις δικές του συγκριτικές πωλήσεις, με αποτέλεσμα να καταλήξει να είναι αυθαίρετος. Το επιχείρημα αυτό καταρρίπτεται από την ευπαίδευτο συνήγορο των καθ΄ ων η αίτηση στη γραπτή της αγόρευση, η οποία επισημαίνει ότι οι συγκριτικές πωλήσεις 2 έως 6, 17 και 21 έως 22 αφορούν κτήματα σε πολεοδομική ζώνη Ζ3-Πτ και είχαν ληφθεί υπ΄ όψιν με βάση τα φυσικά τους χαρακτηριστικά σε σύγκριση με τα φυσικά χαρακτηριστικά του υπό εκτίμηση ακινήτου, όσον αφορά το μέρος του ακινήτου που εμπίπτει στη ζώνη Ζ3-Πτ. Δεν έχει ληφθεί υπ΄ όψιν για σκοπούς καθορισμού της αγοραίας αξίας τους ότι τα κτήματα ενδεχομένως να αγοράστηκαν για τη δημιουργία γηπέδων γκολφ. Οι αιτητές υποστηρίζουν ότι η προσβαλλόμενη απόφαση δεν είναι αιτιολογημένη. Ούτε αυτός ο ισχυρισμός μπορεί να ευσταθήσει. Εκτός του ότι είναι γενικός και αόριστος ισχυρισμός ο οποίος στερείται υπόβαθρου, δεν παρέχεται οποιαδήποτε βάση ή εξήγηση για να στοιχειοθετείται ένα τέτοιο επιχείρημα. Εν πάση περιπτώσει μόνο από την έκθεση εκτίμησης, η οποία βεβαίως είναι μέρος του φακέλου και επί της οποίας στηρίχτηκε ο Διευθυντής, φαίνεται γιατί ο Διευθυντής κατέληξε στη συγκεκριμένη απόφαση, η οποία είναι και υπό τις περιστάσεις και επαρκώς αιτιολογημένη (βλέπε Westpark Ltd ν. Δημοκρατίας, ανωτέρω). Έχει λεχθεί επανειλημμένα ότι σε υποθέσεις αυτής της φύσης η εξουσία του Αναθεωρητικού Δικαστηρίου περιορίζεται στον έλεγχο της νομιμότητας της επίδικης απόφασης και το Δικαστήριο δεν επεμβαίνει όταν η απόφαση ήταν εύλογα επιτρεπτή. Ούτε και στην ουσιαστική κρίση της διοίκησης, επεμβαίνει το Δικαστήριο, εκτός αν φανεί ότι υπήρξε πλάνη περί τα πράγματα ή το Νόμο, ή υπέρβαση ή κατάχρηση εξουσίας. Σε τέτοιες περιπτώσεις το δικαστήριο θα εδικαιολογείτο να επέμβει στην εκτίμηση των γεγονότων ή επί της ουσίας (Νικολαΐδης ν. Δημοκρατίας
(1989)3 Α.Α.Δ. 1961, Γεωργιάδης ν. Δημοκρατίας
(1982)3 Α.Α.Δ. 659 και Πρωτοπαπά ν. Δημοκρατίας
(1989)3 Α.Α.Δ. 528). Μια διοικητική απόφαση τεκμαίρεται ότι έχει ληφθεί ύστερα από επιβεβαίωση των γεγονότων (Michanicos and Another v. Republic
(1976)3 C.L.R. 237). Το τεκμήριο καταρρίπτεται μόνο αν ο διάδικος αποδείξει τουλάχιστον την πιθανότητα εμφιλοχώρησης πλάνης κατά τη λήψη της προσβαλλόμενης απόφασης. Το τεκμήριο της νομιμότητας συνηγορεί υπέρ της επάρκειας της έρευνας που έχει διεξαχθεί, εκτός όπου το τεκμήριο αυτό κλονίζεται ή όπου δημιουργούνται αμφιβολίες από στοιχεία που τείνουν να καταδείξουν το αντίθετο, ή θέτουν σε αμφιβολία το θεμέλιο της έρευνας (Lewis v. Δημοκρατίας
(1989)3 Α.Α.Δ. 1253 και Αριστείδη ν. Δημοκρατίας, Υποθ. Αρ. 822/2000, ημερομ. 24.4.2002). Οι αιτητές υποστηρίζουν, και πάλιν εσφαλμένα, ότι δεν τους δόθηκε η εκτίμηση των καθ΄ων η αίτηση γιατί αυτή δεν είχε ετοιμαστεί μέχρι τότε. Ο ισχυρισμός τους καταρρίπτεται και από το ότι το αποτέλεσμα της επιτόπιας εξέτασης και εκτίμησής τους κοινοποιήθηκε, με συστημένη επιστολή, ημερομηνίας 6.8.2008. Η αιτιολογημένη έκθεση εκτίμησης η οποία ετοιμάστηκε στις 11.12.2008 επισυνάφθηκε στην ένσταση και αντίγραφό της δόθηκε στους αιτητές. Θα πρέπει να λεχθεί ότι τίποτε δεν εμπόδιζε, εν πάση περιπτώσει, τους αιτητές πριν την ετοιμασία της αιτιολογημένης εκτίμησης να προσκομίσουν τη δική τους εκτίμηση στους καθ΄ ων η αίτηση και να προσπαθήσουν έτσι να επηρεάσουν τη κρίση του Διευθυντή. Οι αιτητές τέλος υποστηρίζουν ότι οι καθ΄ ων η αίτηση εφάρμοσαν τη νομοθεσία με τρόπο που δεν επέτρεπε τη δυνατότητα ορθού υπολογισμού της αγοραίας αξίας και τη δυνατότητα στους αιτητές να προβάλουν τις θέσεις τους με εμπειρογνώμονα και να αμφισβητήσουν την απόφαση του Διευθυντή, με αποτέλεσμα να επιτραπεί ο αυθαίρετος καθορισμός των τελών και η καταχρηστική άσκηση της εξουσίας που χορηγείται στο Διευθυντή. Στην υπόθεση F. W. Woolworth & Co. (Cyprus) Ltd. v. Δημοκρατίας κ.α.
(1994)4Β Α.Α.Δ. 991, αποφασίστηκε ότι οι αιτητές έχουν την ευκαιρία να προσκομίσουν στοιχεία που να υποστηρίζουν τον ισχυρισμό τους ότι η αγοραία αξία του ακινήτου είναι μικρότερη από αυτή που είχε καθορίσει ο Διευθυντής. Εξ άλλου, όπως και οι ίδιοι οι αιτητές παραδέχονται, η διαδικασία που ακολουθήθηκε προβλέπεται στο άρθρο 3(β)(iv) του Πίνακα του Κεφ. 219. Εν όψει όλων των πιο πάνω η προσφυγή απορρίπτεται, με €1.300 έξοδα εναντίον των αιτητών. Φρ. Νικολαΐδης, Δ. /ΜΔ cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο