Δώρα Ορφανίδου ν. Ιάκωβου Ξενοφώντος, Αίτηση Αρ.: Ε61/06, 29 Μαρτίου 2007 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:DEELEM:2007:1 ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΕΛΕΓΧΟΥ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ ΛΕΜΕΣΟΥ - ΠΑΦΟΥ ΤΜΗΜΑ ΠΑΦΟΥ Ενώπιον: Μ. Σάββα, Προέδρου Στ. Χατζηχαραλάμπους και Α. Ησαία, Παρέδρων Αίτηση Αρ.: Ε61/06 Μεταξύ: Δώρα Ορφανίδου από τον Κάθηκα Πάφου Αιτήτριας και Ιάκωβου Ξενοφώντος από τη Πόλη Χρυσοχούς Καθ΄ ου η Αίτηση 29 Μαρτίου 2007 Για Αιτήτρια: κος Α. Στεφάνου Για Καθ΄ ου η Αίτηση: Ουδεμία Εμφάνιση A Π Ο Φ Α Σ Η H Αιτήτρια, με αίτηση της η οποία καταχωρήθηκε στο παρόν Δικαστήριο, στις 12.10.2006, ζητά, εναντίον του Καθ΄ ου η Αίτηση, ενοικιαστή της: (α) Απόφαση και/ή διάταγμα εκκένωσης και παράδοσης σ΄ αυτήν, ελεύθερης της κατοχής του επίδικου υποστατικού και/ή διάταγμα ανάκτησης κατοχής, (β) Απόφαση για ποσό Λ.Κ.2.000.- δεδουλευμένα και απλήρωτα μηνιαία ενοίκια για την περίοδο από 15/12/2005 μέχρι 15/7/2006 και υπόλοιπα ενοικίων. (γ) Ενδιάμεσα κέρδη προς Λ.Κ.8,06, ημερήσια, από 16/7/06 και/ή άλλως μέχρι εκκένωσης και παράδοσης ελεύθερης κατοχής του επίδικου υποστατικού, πλέον τόκους 8% ετησίως μέχρι εξόφλησης. (δ) Απόφαση για ποσό Λ.Κ.46,50 τέλη κατανάλωσης νερού μέχρι την 22/2/06 καθώς και κοινόχρηστα του έτους 2005 μέχρι σήμερα (ε) Οποιαδήποτε διαταγή ή Θεραπεία το Δικαστήριο ήθελε κρίνει δίκαιη ή και εύλογη (στ) Νόμιμο τόκο και, (ζ) Έξοδα και τέλη της αίτησης, πλέον Φ.Π.Α. πλέον έξοδα επίδοσης. Στην αίτηση αναφέρεται ότι, η Αιτήτρια είναι η ιδιοκτήτρια και/ή η νόμιμος κάτοχος και/ή η διαχειριστής του διαμερίσματος αρ. 14, στο Συγκρότημα, Chara, στο Λατσί, ενώ ο Καθ΄ ου η Αίτηση, θέσμιος ενοικιαστής αυτού, Ότι, το επίδικο διαμέρισμα ενοικιάσθηκε στον Καθ΄ ου η Αίτηση, δυνάμει προφορικής συμφωνίας ενοικιάσεως. Ότι, το ενοίκιο για την περίοδο από 15.1.2005 μέχρι 15.1.2007, ήταν £250.- μηνιαίως, πληρωτέο την 1ην ημέραν εκάστου μηνός ενοικιάσεως, Ότι, ο Καθ΄ ου η Αίτηση παρά τις επανειλημμένες οχλήσεις τις Αιτήτριας, καθυστερούσε συνεχώς την πληρωμή των ενοικίων στον καθορισμένο χρόνο, Ότι, η Αιτήτρια, επανειλημμένα, καθώς και με επιστολή του δικηγόρου της, τον κάλεσε, να πληρώσει τα οφειλόμενα ενοίκια, Ότι, μέχρι 30.1.2006, όφειλε £1.300.- καθυστερημένα ενοίκια και, από Φεβρουάριο 2006 μέχρι 5.7.2006 το συνολικό ποσό των καθυστερημένων ενοικίων, συμποσούμενο, ανέρχεται σε £2.000.-, Ότι, ο Καθ΄ ου η Αίτηση καθυστερεί τα ενοίκια για την περίοδο από 15.12.2005 μέχρι 15.7.2006, παρά το ότι, εκλήθη να εξοφλήσει τόσο με επιστολές του δικηγόρου της Αιτήτριας, όσο και προφορικά από την ίδια, Ότι, η Αιτήτρια με επιστολή του δικηγόρου της, ημερ. 12.7.2006, συστημένη και δια χειρός επιδότη, κάλεσε τον Καθ΄ ου η Αίτηση όπως εντός 7 ημερών εξοφλήσει κάθε οφειλόμενο ενοίκιο, ενώ παράλειψη του να συμμορφωθεί θα είχε ως αποτέλεσμα τον τερματισμό της ενοικίασης και λήψη δικαστικών μέτρων. Ότι, η Αιτήτρια κατά την 21.7.2006 με συστημένη και δια χειρός επιδότη επιστολή, προς τον Καθ΄ ου η Αίτηση, ειδοποίησε αυτόν ότι, η προφορική συμφωνία ενοικιάσεως τερματίζεται από 7.8.2006, κάλεσε δε αυτόν όπως παραδώσει ελεύθερη κατοχή του διαμερίσματος μέχρι 7.8.
- Ότι κατά την 8.8.2006, με νέα επιστολή του δικηγόρου της, συστημένη και δια χειρός επιδότη, κάλεσε τον Καθ΄ ου η Αίτηση όπως εντός 21 ημερών από της επίδοσης, εξοφλήσει τα οφειλόμενα ενοίκια και παραδώσει ελεύθερη κατοχή του διαμερίσματος σ΄αυτή. Ότι, ο Καθ΄ ου η Αίτηση, καθυστερεί επίσης, το ποσό που αναλογεί για κατανάλωση νερού, ύψους £46.50 μέχρι την 22.2.2006, καθώς και τα κοινόχρηστα του έτους 2005 μέχρι και σήμερα, Ότι, ο Καθ΄ ου η Αίτηση εξακολουθεί να οφείλει τα πιο πάνω καθυστερημένα ενοίκια και, ως εκ τούτου, είναι λογικό και δίκαιο να εκδοθεί Διάταγμα ως η Αίτηση. Η υπό εκδίκαση Αίτηση καταχωρήθηκε στο παρόν Δικαστήριο στις 16.10.2006 και επιδόθηκε στον Καθ΄ ου η Αίτηση, προσωπικά, στις 19.10.
- Στις 10.1.2007, καταχωρήθηκε εκ μέρους της Αιτήτριας, μονομερής Αίτηση για απόφαση λόγω παράλειψης του Καθ΄ ου η Αίτηση να καταχωρήσει Απάντηση στην Αίτηση της. Κατά την ημέρα, κατά την οποία η αίτηση ήταν ορισμένη ενώπιον μας, ο συνήγορος της Αιτήτριας, ζήτησε χρόνο μερικών ημερών, ώστε να μπορέσει ν΄ αποδείξει την υπόθεση του, χρόνος ο οποίος και του δόθηκε. Την 1.2.207 όταν η υπόθεση ήταν ορισμένη για απόδειξη, ο συνήγορος της Αιτήτριας παρουσίασε ένορκη δήλωση εκ μέρους του πληρεξουσίου αντιπροσώπου της Αιτήτριας, ημερ. 25.1.207, συνοδευόμενη από Γενικό Πληρεξούσιο έγγραφο, επιστολές του συνηγόρου της Αιτήτριας προς τον Καθ΄ ου η Αίτηση, ημερ. 12.7.2006, 21.7.2006 και 8.8.2006, συνοδευόμενες από τα σχετικά αποδεικτικά της αποστολής των διά συστημένου ταχυδρομείου, έντυπα (Τ.Υ. 23), τα οποία, ως δέσμη, κατατέθηκαν ως Τεκμήριο
- Παραθέτουμε αυτούσιο το κείμενο της ένορκης δήλωσης, Τεκμήριο 1, ενώπιον μας: «Εγώ ο υπογεγραμμένος Ανδρέας Στεφάνου πληρεξούσιος αντιπρόσωπος (πληρεξούσιον έγγραφον επισυνάπτεται ως τεκμήριον Α) της ως άνω Αιτήτριας από τον Κάθηκα Πάφου ορκίζομαι και λέγω τα ακόλουθα:
- Η Αιτήτρια εις την υπό τον ως άνω αριθμό τίτλον αίτηση και είναι ιδιοκτήτρια και/ή νόμιμος κάτοχος και/ή διαχειριστής διαμερίσματος αρ. 14 στο συγκρότημα CHARA στο Λατσί το οποίο κατέχεται και έχει ενοικιαστεί στον Καθ΄ ου η Αίτηση.
- Ο Καθ΄ ου η Αίτηση είναι θέσμιος ενοικιαστής. Ο Καθ΄ ου η Αίτηση ενοικίασε το διαμέρισμα αρ. 14 στο συγκρότημα CHARA στο Λατσί κατόπιν προφορικής συμφωνίας.
- Το ενοίκιο δια το επίδικο διαμέρισμα ήταν από 15/1/2005 εως 15/1/2007 Λ.Κ.250.- μηνιαίως.
- Ο Καθ΄ ου η Αίτηση παρά τας επανειλημμένας οχλήσεις από την Αιτήτρια καθυστερούσε συνεχώς να πληρώνει τα ενοίκια εις τον καθορισμένο χρόνο. Επανειλημμένως εζήτησε από τον Καθ΄ ου η Αίτηση ή και τον εκάλεσε όπως πληρώσει τα οφειλόμενα ενοίκια δια επιστολής του δικηγόρου της.
- Ο Καθ΄ ου η Αίτηση μέχρι 30/1/2006 όφειλε καθυστερημένα ενοίκια εκ Λ.Κ.1300.- και από Φεβρουάριο 2006 μέχρι 5/7/2006 το συνολικό ποσό καθυστερημένων ενοικίων συμποσούμενο ανέρχεται στο ποσό των Λ.Κ.2.000.-
- Δυνάμει της προφορικής συμφωνίας ο Καθ΄ ου η Αίτηση οφείλει να πληρώνει το μηνιαίον ενοίκιο την 1ην ημέρα εκάστου μηνός.
- Ο Καθ΄ ου η Αίτηση καθυστερεί την πληρωμή των ενοικίων ήτοι της εξοφλήσεως του ενοικίου δια τους μήνες από 15/12/05 εώς 15/7/2006 καιτοι εκλήθη δι επιστολών του Δικηγόρου της και προφορικώς από την Αιτήτρια να εξοφλήσει όλα τα οφειλόμενα ενοίκια.
- Κατά ή περί την 12/7/2006 απέστειλε δια του Δικηγόρου της συστημένη και δια χειρός επιδότη επιστολή στον Καθ΄ ου η Αίτηση δια της οποίας κάλεσε τον Καθ΄ ου η Αίτηση να εξοφλήσει κάθε οφειλόμενο ενοίκιο εντός 7 ημερών και παράλειψη του να συμμορφωθεί θα είχε αποτέλεσμα τον τερματισμό της ενοικίασης και τη λήψη Δικαστικών μέτρων. Αντίγραφο της σχετικής επιστολής ημερ. 12/7/06 επισυνάπτεται ως τεκμήριον Β.
- Κατά ή περί την 21/7/2006 απέστειλε δια του Δικηγόρου της επιστολή συστημένη και δια χειρός επιδότη στον Καθ΄ ου η Αίτηση δια της οποίας ειδοποίησε τον Καθ΄ ου η Αίτηση ότι η προφορική συμφωνία ενοικιάσεως τερματίζεται από 7/8/2006 και κάλεσε τον Καθ΄ ου η Αίτηση όπως καταβάλει όλα τα καθυστερημένα ενοίκια και παραδώσει ελεύθερη τη κατοχή του διαμερίσματος μέχρι 7/8/
- Αντίγραφο της σχετικής επιστολής ημερ. 21/7/06 επισυνάπτεται ως τεκμήριον Γ.
- Κατά ή περί την 8/8/2006 απέστειλε δια του Δικηγόρου της επιστολή συστημένη και δια χειρός επιδότη στον Καθ΄ ου η Αίτηση δια της οποία κάλεσε τον Καθ΄ ου η Αίτηση όπως καταβάλει όλα τα καθυστερημένα ενοίκια εντός 21 ημερών από της επιδόσεως της και παραδώσει ελεύθερη την κατοχή του πιο πάνω διαμερίσματος. Αντίγραφο της σχετικής επιστολής ημερ. 8/8/06 επισυνάπτεται ως τεκμήριον Δ.
- Περαιτέρω ο Καθ΄ ου η Αίτηση καθυστερεί να καταβάλει το ποσό που αναλογεί για κατανάλωση νερού το οποίον κατά την 22/2/2006 ανέρχετο στο ποσό των ΛΚ.46.50 και το οποίο δεν έχει πληρωθεί μέχρι σήμερα, περαιτέρω όπως καταβάλει ποσό για κοινόχρηστα του έτους 2005 εως σήμερα. Σχετική δήλωση επισυνάπτεται ως τεκμήριον Ε.
- Ο Καθ΄ ου η Αίτηση επανειλημμένως και εξακολουθητικώς καθυστερεί την πληρωμή των μηνιαίων ενοικίων.
- Ενεκα των ως άνω αναφέρονται η αιτήτρια εξαιτείται εναντίον του Καθ΄ ου η Αίτηση: Α) Απόφαση και/ή Διάταγμα του Δικαστηρίου με το οποίον να διατάσσεται ο Καθ΄ ου η Αίτηση όπως εκκενώσει το ρηθέν ακίνητο και παραδώσει ελεύθερη τη κατοχή του στην αιτήτρια και όπως παύσει να επεμβαίνει καθ΄οιονδήποτε τρόπο στο ρηθέν ακίνητο και/ή διάταγμα για ανάκτηση κατοχής του ακινήτου. Β) Απόφασιν ή και Διαταγήν του Δικαστηρίου όπως ο Καθ΄ ου η Αίτηση καταβάλλει εις την αιτήτρια το ποσό των Λ.Κ.2.000.- που αντιπροσωπεύει τα δεδουλευμένα και απλήρωτα μηνιαία ενοίκια για την χρονική περίοδο 15/12/2005 μέχρι 15/7/2006 και υπόλοιπα ενοικίων ως περιγράφεται κατωτέρω. Γ) Ενδιάμεσα κέρδη εκ Λ.Κ.8,06 ημερήσια από 16/7/06 και/ή άλλως μέχρι εκκένωσης και παράδοσης ελεύθερης κατοχής του ως άνω αναφερόμενου διαμερίσματος, πλέον τόκους προς 8% ετησίως μέχρι εξοφλήσεως. Δ) Απόφασιν ή και Διαταγή του Δικαστηρίου όπως ο Καθ΄ ου η Αίτηση καταβάλει το ποσό που αναλογεί για κατανάλωση νερού το οποίον κατά την 22/2/2006 ανέρχετο στο ποσό των Λ.Κ.56,50 και το οποίο δεν έχει πληρωθεί μέχρι σήμερα, περαιτέρω όπως καταβάλει ποσό για κοινόχρηστα του έτους 2005 εως σήμερα. Ε) Οιανδήποτε ετέρα Διαταγήν ή Θεραπείαν η οποία ήθελε κριθεί δίκαια ή και εύλογος υπο του Δικαστηρίου. Στ) Νόμιμο τόκον. Ζ) Τα έξοδα και τέλη της παρούσης Αιτήσεως και ενόρκου δηλώσεως πλέον Φ.Π.Α. πλέον έξοδα επίδοσης». Παραθέτουμε, αυτούσιο επίσης, το κείμενο της επιστολής, ημερ. 21.7.2006, Τεκμήριο Γ στο Τεκμήριο 1, ενώπιον μας: «Θέμα: Ενοικίαση Διαμερίσματος αρ. 14 στο συγκρότημα CHARA στο Λατσί Αναφορικά με το πιο πάνω θέμα και εν συνεχεία επιστολής μου ημερ.12/7/2006 θέτουμε υπόψη σας τα ακόλουθα: Μέχρι σήμερα δεν έχετε καταβάλει τα οφειλόμενα και δεδουλευμένα ενοίκια για την χρονική περίοδο 15/2/2005 μέχρι 15/7/
- Η πελάτισσα μου εν όψει της πιο πάνω συμπεριφοράς σας και ενόψει του ότι παρά τις οχλήσεις και προειδοποιήσεις της εξακολουθείτε να μην πληρώνετε τα συμφωνημένα ενοίκια ακυρώνουν και τερματίζουν δια της παρούσης την προφορική συμφωνία ενοικιάσεως του διαμερίσματος. Σας παραχωρείται χρονική περίοδος μέχρι 7/8/2006 για την παράδοση ελεύθερης κατοχής και χρήσης του ενοικιαζόμενου διαμερίσματος στην πελάτισσα μου. Με την πάροδο της πιο πάνω χρονικής περιόδου ήτοι από 8/8/2006 απαγορεύεται η οποιαδήποτε άσκηση δικαιωμάτων χρήσης και κατοχής από μέρους σας και/ή από μέρους των αντιπροσώπων και/ή υπαλλήλων σας του διαμερίσματος συμπεριλαμβανομένων και των κοινόχρηστων χώρων. Η χρήση του διαμερίσματος θα παραχωρηθεί σε τρίτα πρόσωπα στα πλαίσια άσκησης των νομίμων δικαιωμάτων της ιδιοκτήτριας πελάτισσας μου αλλά και στα πλαίσια προσπάθειας μείωσης των ζημιών και απωλειών τις οποίες από δική σας υπαιτιότητα υφίσταται. Η άρνηση από μέρους σας παραχώρησης πλήρως ελεύθερης της κατοχής και χρήσης του διαμερίσματος μέχρι την πιο πάνω ημερομηνία ήτοι 7/8/06 θα συνιστά παράνομη επέμβαση και θα ληφθούν μέτρα για την άρση της επέμβασης και την έξωση σας χωρίς άλλη προειδοποίηση. Η πελάτισσα μου επιφυλάσσει όλα τα δικαιώματα της εναντίον σας.» Επίσης, αυτούσιο παραθέτουμε, το κείμενο της επιστολής, ημερ. 8.8.2006, Τεκμήριο Δ στο Τεκμήριο 1: «Θέμα: Ενοικίαση Διαμερίσματος αρ. 14 στο συγκρότημα CHARA στο Λατσί Αναφορικά με το πιο πάνω θέμα και εν συνεχεία επιστολής μου ημερ. 21/7/2006 θέτουμε υπόψη σας τα ακόλουθα: Μέχρι σήμερα δεν έχετε καταβάλει τα οφειλόμενα και δεδουλευμένα ενοίκια για την χρονική περίοδο 15/12/2005 μέχρι 15/7/2006 και δεν έχετε συμμορφωθεί με το περιεχόμενο της επιστολής μου ημερ.21/7/2006 δια της οποίας η προφορική συμφωνία ενοικιάσεως του διαμερίσματος αρ.14 στο συγκρότημα CHARA στο Λατσί της πελάτισσας μου τερματίστηκε. Σήμερα κατέχετε το ενοικιαζόμενο διαμέρισμα ως θέσμιος ενοικιαστής με τους όρους της προφορικής συμφωνίας ενοικιάσεως. Ένεκα του ότι καθυστερείτε συστηματικά την πληρωμή των οφειλόμενων ενοικίων, καθυστερείται δε σήμερα την πληρωμή των ενοικίων από 15/12/2005 και/ή όλα τα δεδουλευμένα ενοίκια μέχρι σήμερα και/ή άλλως πλέον τόκους, καλείσθε όπως εντός 21 ημερών από της λήψεως της παρούσης ειδοποιήσεως είτε δια χειρός είτε δια ταχυδρομείου (οιαδήποτε είναι πρώτη), πληρώσετε όλα τα πιο πάνω οφειλόμενα ενοίκια τα οποία καθυστερείτε και όπως παραδώσετε ελεύθερη την κατοχή του ως άνω διαμερίσματος εντός της πιο πάνω προθεσμίας. Σημειώστε ότι παράλειψη σας να συμμορφωθείτε με τα πιο πάνω θα έχει ως συνέπεια την άμεση λήψη δικαστικών μέτρων εναντίον σας χωρίς άλλη ειδοποιηση. Η πελάτιδα μου επιφυλάσσει όλα τα δικαιώματα της εναντίον σας.» Δεν παραθέτουμε το κείμενο της επιστολής, ημερ. 12.7.2006, Τεκμήριο Β στο Τεκμήριο 1, αφού το περιεχόμενο της επιστολής αυτής αποτελεί απλή κλήση του Καθ΄ ου η Αίτηση προς πληρωμή και για τους σκοπούς εξέτασης του θέματος δικαιοδοσίας, δεν θα μας απασχολήσει. Το Δικαστήριο, μετά την κατάθεση του Τεκμηρίου 1, αφού μελέτησε τόσο την Αίτηση, όσο και το περιεχόμενο του εν λόγω Τεκμηρίου ομού με τα των συνημμένων σ΄ αυτό, ως Τεκμηρίων, εγγράφων, ενόψει του περιεχομένου των παραγράφων Γ.1, Γ.2 και Γ.5 της αίτησης, σύμφωνα με το οποίο η συμφωνία ενοικίασης ήταν προφορική, έναντι μηνιαίου ενοικίου, για την περίοδο 15.1.2005 μέχρι 15.1.2007, εκ £250 πληρωτέου την 1ην ημέραν εκάστου μηνός, του χρόνου καταχώρησης της υπό εκδίκαση βασικής αίτησης, την 12.10.2006 και των ημερομηνιών κατά τις οποίες απεστάλησαν οι επιστολές Τεκμήρια Β, Γ και Δ του Τεκμηρίου 1, και, κυρίως, ενόψει του περιεχομένου της επιστολής, ημερ. 21.7.2006, Τεκμήριο Γ, στο Τεκμήριο 1, με το οποίο η Αιτήτρια, μεταξύ άλλων, ακυρώνει και τερματίζει την προφορική συμφωνία ενοικίασης και καλεί τον Καθ΄ ου η Αίτηση να παραδώσει στην Αιτήτρια, κατοχή του επίδικου υποστατικού, μέχρι 7.8.2006, αλλά και από το περιεχόμενο του Τεκμηρίου Δ στο Τεκμήριο 1, με το οποίο η Αιτήτρια καλεί τον Καθ΄ ου η Αίτηση σε πληρωμή των οφειλομένων ενοικίων εντός 21 ημερών από τη λήψη της ειδοποίησης και, παράλληλα σε παράδοση ελεύθερης κατοχής του διαμερίσματος εντός της ίδιας προθεσμίας των 21 ημερών, απασχόλησε το θέμα, κατά πόσο, «ο τερματισμός της ενοικίασης» είναι νόμιμος ώστε το Δικαστήριο να έχει αποκτήσει δικαιοδοσία να επιληφθεί και εκδικάσει την παρούσα υπόθεση. Το Δικαστήριο, τον προβληματισμό του αυτό, έθεσε υπόψη του συνηγόρου της Αιτήτριας, ο οποίος, ζήτησε από το Δικαστήριο άδεια να προσκομίσει συμπληρωματική μαρτυρία προς περαιτέρω απόδειξη του θέματος και να αγορεύσει αναφορικά με το θέμα της δικαιοδοσίας. Το Δικαστήριο χορήγησε τη ζητηθείσα άδεια. Ο κ. Στεφάνου, αγορεύοντας, διευκρίνισε ότι, η επίδικη ενοικίαση ήταν προφορική, δεν είχε καθορισμένη χρονική διάρκεια ισχύος, αλλά, ήταν ενοικίαση με το μήνα, «από μήνα σε μήνα» και, ότι, ο Καθ΄ ου η Αίτηση, ενοικιαστής, κατέστη θέσμιος και η ενοικίαση θέσμια με τη λήξη του πρώτου μήνα της ενοικίασης, εφόσον εξακολούθησε να κατέχει το υποστατικό. Ότι, λόγω παράλειψης καταβολής δεδουλευμένων ενοικίων, στις 12.7.2006, του εστάλη συστημένη επιστολή για πληρωμή εντός 7 ημερών από τη λήψη της, Ότι, ο Καθ΄ ου η Αίτηση παρέλειψε να πληρώσει και, έτσι, την 21.7.2006 του εστάλη δεύτερη συστημένη επιστολή η οποία τον πληροφορούσε ότι, η προφορική συμφωνία ενοικίασης τερματίζεται από 7.8.2006 και εκαλείτο σε καταβολή όλων των καθυστερημένων ενοικίων και σε παράδοση της κατοχής του διαμερίσματος μέχρι 7.8.2006, Ότι, την 8.8.2006, με τρίτη συστημένη επιστολή εκλήθη να καταβάλει εντός 21 ημερών από την επίδοσή της όλα τα καθυστερημένα ενοίκια και. να παραδώσει εντός της ίδιας προθεσμίας ελεύθερη κατοχή του διαμερίσματος. Ότι, ο Καθ΄ ου η Αίτηση δεν ανταποκρίθηκε. Τέλος, ότι, ο Καθ΄ ου η Αίτηση παρέδωσε κατοχή του διαμερίσματος 15.1.2007 χωρίς όμως να καταβάλει μέχρι σήμερα τα οφειλόμενα ενοίκια, κοινόχρηστα και τέλη κατανάλωσης νερού, για τα οποία γίνεται αναφορά στο Τεκμήριο 1 και τα συνημμένα σ΄ αυτό, ως Τεκμήρια, έγγραφα. Θέση του κ. Στεφάνου είναι, ότι, με τη λήξη του πρώτου μήνα της ενοικίασης και την εν συνεχεία παραμονή του ενοικιαστή στο υποστατικό, ο Καθ΄ ου η Αίτηση, ενοικιαστής κατέστη θέσμιος, Ότι, το επίδικο υποστατικό που βρίσκεται στο Λατσί, εντός των Δημοτικών ορίων του Δήμου της Πόλης Χρυσοχούς, κείται σε ελεγχόμενη από το Ενοικιοστάσιο περιοχή και ως εκ τούτου το Δικαστήριο μας κέκτηται δικαιοδοσίας. Έχουμε μελετήσει με προσοχή, το περιεχόμενο της Βασικής Αίτησης, της Ένορκης Δήλωσης η οποία κατατέθηκε ενώπιον μας, ως Τεκμήριο 1 και τα συνημμένα σ΄ αυτή, ως Τεκμήρια, έγγραφα. Έχουμε λάβει σοβαρά υπόψη και μελετήσει το περιεχόμενο της επιστολής, «ειδοποίησης τερματισμού», ημερομηνίας 21.7.2006, όπως και της επιστολής ημερομηνίας 8.8.2006, καθώς και το περιεχόμενο της αγόρευσης του ευπαίδευτου συνήγορου του Αιτητή στο σύνολο της και, θα σταθούμε σ΄ αυτή, μόνο όπου τούτο, ήθελε κριθεί αναγκαίο. Αυτεπάγγελτη εξέταση δικαιοδοσίας: Έχοντες υπόψη ότι, «Θέσμια ενοικίαση» δε δημιουργείται ακόμα ούτε και με καταγραφή σε συμβιβασμό, εάν δεν υπάρχουν τα στοιχεία τα οποία την συνιστούν» (βλ. απόφαση στην Αίτηση του Χριστάκη Πετεινού για χορήγηση Άδειας για καταχώρηση Αίτησης για Διάταγμα Prohibition και Certiorari
(1992)1 Α.Α.Δ, 1467, σελ. 1475), όπως επίσης και ότι, «οι διάδικοι δεν μπορούν να προσδώσουν δικαιοδοσία σ΄ ένα Δικαστήριο, εάν αυτό στερείται τέτοιας δικαιοδοσίας.» (Βλ. Lambrianides v. Mavrides
(1958)2 C.L.R 49), κρίναμε αναγκαίο και, ως θέμα καθήκοντος και δημόσιας τάξης, όπως, αυτεπάγγελτα, εγείρουμε και εξετάσουμε το ζήτημα της δικαιοδοσίας μας να επιληφθούμε και εκδικάσουμε την παρούσα υπόθεση, προτού προχωρήσουμε να εκδώσουμε απόφαση. Τούτο, γιατί, «σε περίπτωση εκδίκασης υπόθεσης ή έκδοσης απόφασης, ερήμην ή ακόμα και εκ συμφώνου, χωρίς ύπαρξη δικαιοδοσίας του εκδικάζοντος την υπόθεση ή εκδίδοντος απόφαση Δικαστηρίου, η ενώπιον του Δικαστηρίου αυτού διαδικασία και η υπό αυτού εκδιδόμενη απόφαση, θα είναι άκυρη». Επί του θέματος, υπάρχει εκτεταμένη νομολογία. Σχετικές αποφάσεις είναι (Central Co-Operative Bank Ltd v. CY.E.M.S. Co. Ltd
(1984)1 Α.Α.Δ. 435, Κυριάκος Παναγιώτου ν. Σόνιας Χ"Κυριάκου
(1991)1 Α.Α.Δ. 362, σελ. 368 Κolokoudias & Others v. Varnavidou & Others
(1988)1 A.A.Δ. 566 στη σελ. 569-570, Sevegep Ltd v. United Sea Transport
(1989)1 (B) C.L.R 733, Theofanous v. Georgiou
(1969)1 C.L.R. 203). Στην υπόθεση Central Co-Operative Bank Ltd v. C.Y.E.M.S & Co Ltd
(1984)1 A.A.Δ. 435, πιο πάνω, έγινε δεκτό, ότι «νομικό θέμα που αφορά τη δικαιοδοσία μπορεί να εγερθεί για πρώτη φορά από το Εφετείο έστω και αν δεν είχε εγερθεί από τους διαδίκους και από το Δικαστήριο κατά την πρωτόδικη διαδικασία». Στην υπόθεση Παναγιώτου ν. Χ"Κυριάκου
(1991)1 Α.Α.Δ. 362, πιο πάνω, τονίστηκε ότι «αποτελεί καθήκον του Δικαστηρίου να εγείρει αυτεπάγγελτα θέμα δικαιοδοσίας». Στην υπόθεση Sevegep Ltd v. United Sea Transport
(1989)1 (B) C.L.R. 733, o Δικαστής Πικής (όπως ήταν τότε), ανέφερε ότι, «τα γεγονότα τα οποία στοιχειοθετούν τη δικαιοδοσία του Δικαστηρίου είναι αυτά που συνθέτουν την απαίτηση» και, ότι, «δεν υφίσταται κώλυμα στη διερεύνηση της δικαιοδοσίας από το πρωτόδικο Δικαστήριο έστω και εάν δεν έχει εγερθεί το θέμα από τους διαδίκους όπου όλα τα σχετικά γεγονότα βρίσκονται ενώπιον του Δικαστηρίου». Στην υπόθεση Theofanous v. Georghiou
(1969)1 C.L.R. 203, η αρχή αυτή υιοθετήθηκε χωρίς επιφύλαξη από το Ανώτατο Δικαστήριο. Στην απόφαση στην υπόθεση Ιoannis Constantinides Κolokoudias and Οthers v. Thoulla Varnavidou and Οthers
(1988)1 A.A.Δ. 566, στη σελ.569 αναφέρονται από το Δικαστή Παπαδόπουλο, τα ακόλουθα: "......his first and paramount duty was to examine the question of jurisdiction and only if he found that he had jurisdiction, he could have proceeded to examine further the application before him on its merits." Στην ίδια υπόθεση Kolokoudias, πιο πάνω, γίνεται αναφορά στην υπόθεση Philippou v. Philippou
(1986)1 Α.Α.Δ. 689, όπου στη σελ. 698, λέχθηκε από το Δικαστή Στυλιανίδη, ότι: "Τhe jurisdiction of the inferior Courts in this country must be traced in the statute establishing them. Trial and decision by an inferior Court on a matter on which it has no jurisdiction is a nullity." Στην ίδια υπόθεση Kolokoudias, γίνεται αναφορά και στην υπόθεση Efthymiadou v. Zoudros
(1986)1 Α.Α.Δ. σελ.341 όπου σε σχέση με το θέμα της δικαιοδοσίας αναφέρθηκαν από το Δικαστή Πική (όπως ήταν τότε) τα εξής: "Τhe District Court is an "inferior Court" in the sense of article 152 of the Constitution and possesses such jurisdiction as given it by Law. It cannot assume or exercise jurisdiction beyond that conferred on District Courts by Law." και πιο κάτω: "Αs the proceedings before the District Court were abortive and in consequence a nullity, the..competence.of the District Court was con-fined to dismissal of the proceedings." O Δικαστής Παπαδόπουλος στην υπόθεση Kolokoudias, πιο πάνω, στη σελ. 570 προχωρεί και λεει τα εξής: "Τhe Rent Control Court is likewise an inferior Court and similar considerations apply to the exercise of its powers. Any other decision would be paradoxical." Σύμφωνα με την ενώπιον μας αναντίλεκτη μαρτυρία της Αιτήτριας, την οποία και αποδεχόμαστε, βρίσκουμε, ότι, τα πραγματικά γεγονότα της υπόθεσης είναι αυτά που περιγράφονται στην Αίτηση και υποστηρίζονται από την ενώπιον μας μαρτυρία και τα κατατεθέντα Τεκμήρια. Υπό το πρίσμα των πιο πάνω θα προχωρήσουμε να εξετάσουμε πρώτα, το θέμα της ύπαρξης δικαιοδοσίας του παρόντος Δικαστηρίου και, εάν εφόσον διαπιστώσουμε ότι έχουμε δικαιοδοσία να επιληφθούμε της υπόθεσης, τότε μόνο, θα προχωρήσουμε να εξετάσουμε κατά πόσο η Αιτήτρια δικαιούται στις αιτούμενες θεραπείες. Αυτή άλλωστε, είναι και η ορθή διαδικασία, όπως επανειλημμένα έχει νομολογηθεί. Δικαιοδοσία: Η δικαιοδοσία των Δικαστηρίων Ελέγχου Ενοικιάσεων που καθιδρύθηκαν με το άρθρο 4 του Περί Ενοικιοστασίου Νόμου 23/83, όπως αυτός τροποποιήθηκε μέχρι σήμερα (από τώρα και στο εξής «ο Περί Ενοικιοστασίου Νόμος ή «ο Νόμος») είναι καθορισμένη. Τα εν λόγω Δικαστήρια έχουν δικαιοδοσία να επιλαμβάνονται και εκδικάζουν διαφορές οι οποίες αναφύονται επί οιουδήποτε θέματος εγειρομένου κατά την εφαρμογή του Περί Ενοικιοστασίου Νόμου 23/83, όπως τροποποιήθηκε, συμπεριλαμβανομένου παντός παρεμπίπτοντος ή συμπληρωματικού θέματος (άρθρο 4
(1)του Νόμου). Επομένως, τα Δικαστήρια Ελέγχου Ενοικιάσεων για να έχουν δικαιοδοσία να εκδικάσουν οποιαδήποτε διαφορά, θα πρέπει η διαφορά αυτή να αναφύεται κατά την εφαρμογή του Νόμου Περί Ενοικιοστασίου και να υπάγεται στο Ενοικιοστάσιο. Για να υπάγεται όμως μία διαφορά στο Ενοικιοστάσιο, θα πρέπει σύμφωνα με το Νόμο, να συντρέχουν οι πιο κάτω προϋποθέσεις, και μάλιστα, σωρευτικά, δηλαδή: (α) Θα πρέπει το ακίνητο να υπάγεται στο Ενοικιοστάσιο, και για να υπάγεται στο Ενοικιοστάσιο, θα πρέπει: (αα) να βρίσκεται εντός των ορίων ελεγχόμενης από το ενοικιοστάσιο περιοχής, δηλαδή, περιοχής που έχει κηρυχθεί ως τέτοια δυνάμει διατάγματος του Υπουργικού Συμβουλίου για την οποία και ισχύουν οι διατάξεις του Περί Ενοικιοστασίου Νόμου, και (ββ) να συμπληρώθηκε μέχρι την 31η Δεκεμβρίου, 1999, σύμφωνα με τον Περί Ενοικιοστασίου (Τροποποιητικό) Νόμο 20(Ι)/2001, ο οποίος τέθηκε σε ισχύ την 2.3.2001, ημέρα δημοσίευσής του στην Επίσημη Εφημερίδα της Δημοκρατίας. (β) Να υφίσταται ενοικίαση, έγγραφη ή άλλη ή κατοχή ακινήτου δυνάμει της οποίας δημιουργείται η σχέση ιδιοκτήτη και ενοικιαστή, εξαιρουμένων των περιπτώσεων οι οποίες ρητά καθορίζονται ως μη περιλαμβανόμενες στον ορισμό της λέξης «ενοικίασις», στο άρθρο 2 του Νόμου. (γ) Ο ενοικιαστής να είναι θέσμιος και συνεπώς η ενοικίαση θέσμια. Στο άρθρο 2 του Περί Ενοικιοστασίου Νόμου 23/83 όπως έχει τροποποιηθεί από τον Τροποποιητικό Περί Ενοικιοστασίου Νόμο 102(Ι)/95, δίδεται η ερμηνεία του όρου «θέσμιος ενοικιαστής», ως ακολούθως: "Θέσμιος ενοικιαστής" σημαίνει ενοικιαστήν ακινήτου ο οποίος κατά την λήξιν ή τον τερματισμόν της πρώτης ενοικιάσεως, εξακολουθεί να κατέχη το ακίνητον και περιλαμβάνει πάντα θέσμιον ενοικιαστήν προ της ημερομηνίας ενάρξεως της ισχύος του παρόντος Νόμου. Στο ίδιο άρθρο 2, όπως αυτό έχει τροποποιηθεί με το άρθρο 2(γ) του τροποποιητικού Νόμου 102(I)/95, δίδεται και η ερμηνεία του όρου «πρώτη ενοικίαση», ως ακολούθως: "πρώτη ενοικίαση" σημαίνει την πρώτη ενοικίαση του ακίνητου από τον εκάστοτε ενοικιαστή και η διάρκεια της καθορίζεται από το ενοικιαστήριο έγγραφο ή την προφορική συμφωνία ή ελλείψει αυτών από τον τρόπο πληρωμής." Επομένως, το παρόν Δικαστήριο δεν έχει δικαιοδοσία να εκδικάσει υποθέσεις στις οποίες δεν συντρέχουν οι πιο πάνω προϋποθέσεις και, μάλιστα, σωρευτικά. Στην υπό εκδίκαση υπόθεση, το επίδικο διαμέρισμα βρίσκεται στο συγκρότημα Chara, στο Λατσί, δηλαδή, όπως αποδεικνύεται από το Τεκμήριο 4, εντός των Δημοτικών ορίων του Δήμου Πόλης Χρυσοχούς, της Επαρχίας Πάφου, η οποία, δυνάμει της Κ.Δ.Π. 154/77 έχει κηρυχθεί ως ελεγχόμενη περιοχή. Βρίσκεται δηλαδή εντός των ορίων ελεγχόμενης από το ενοικιοστάσιο περιοχής, και επομένως, η προϋπόθεση αυτή, ικανοποιείται. Αναφορικά με το χρόνο συμπλήρωσης του ακινήτου, καμία σχετική αναφορά γίνεται στην Αίτηση, όπως ούτε και στη μαρτυρία που προσκομίστηκε προς απόδειξη της απαίτησης, αλλά ούτε και μπορεί να συναχθεί από οποιοδήποτε άλλο ενώπιον μας στοιχείο ο εν λόγω χρόνος και, ως εκ τούτου, ελλείπει ένα σημαντικό στοιχείο βάσει του οποίου θα μπορούσαμε ν' αποφανθούμε, κατά πόσο το ακίνητο υπάγεται ή όχι στο ενοικιοστάσιο και, κατά συνέπεια, περί του κατά πόσο η προϋπόθεση αυτή ικανοποιείται ή όχι. Παρά τούτο όμως, επί του παρόντος δεν θ' ασχοληθούμε περαιτέρω με το θέμα αυτό, αλλά, θα προχωρήσουμε να εξετάσουμε τη συνδρομή ή μη των άλλων προϋποθέσεων και, τότε μόνο θα επανέλθουμε και εξετάσουμε το σημείο αυτό, εάν και εφόσον ήθελε καταδειχθεί η ύπαρξη δικαιοδοσίας του Δικαστηρίου μας, βάσει όλων των άλλων προϋποθέσεων, διατάττοντες ενδεχόμενα, την προσκόμιση συμπληρωματικής, επί του θέματος μαρτυρίας. Όσον αφορά το θέμα της ύπαρξης ενοικίασης, δεχόμαστε, ότι, υπάρχει προφορική συμφωνία ενοικίασης, γενόμενη κατά ή περί την 15.1.2005, αφορώσα το επίδικο διαμέρισμα, όπως και κατοχή του ακινήτου δυνάμει της οποίας δημιουργείται η σχέση ιδιοκτήτη - ενοικιαστή και, συνεπώς, η προϋπόθεση αυτή, ικανοποιείται. Δεν γίνεται πουθενά στην Αίτηση όπως ούτε και σε κανένα από τα κατατεθέντα ως Τεκμήρια, έγγραφα, αλλά ούτε και στην ένορκη δήλωση, Τεκμήριο 1, και τα συνοδεύοντα αυτήν έγγραφα, αναφορά, περί του κατά πόσο η ενοικίαση αυτή, είναι η πρώτη ενοικίαση από τον Καθ' ου η Αίτηση, ελλείψει δε απόδειξης για το αντίθετο, αλλά και, από το σύνολο των γεγονότων που εκτίθενται στην Αίτηση, καθώς και των ισχυρισμών του συνηγόρου της Αιτήτριας, ο οποίος αναφέρθηκε σε «τερματισμό» και σε «μετατροπή της συμβατικής ενοικίασης σε θέσμια», όπως και από το περιεχόμενο του Τεκμηρίου Γ στο Τεκμήριο 1, όπου, γίνεται αναφορά σε «ακύρωση και τερματισμό της προφορικής συμφωνίας ενοικίασης», τεκμαίρεται ότι, αυτή είναι η πρώτη ενοικίαση του επίδικου διαμερίσματος, από τον παρόντα ενοικιαστή. Επομένως, το βασικό ερώτημα που πρέπει ν' απαντηθεί προκειμένου ν' αποφασισθεί το θέμα της δικαιοδοσίας μας, είναι, κατά πόσο ο Καθ' ου η Αίτηση, ενοικιαστής, έχει καταστεί θέσμιος και συνεπώς και η ενοικίαση θέσμια. Σύμφωνα με την ερμηνεία των όρων «θέσμιος ενοικιαστής» και «πρώτη ενοικίαση» στο άρθρο 2 του Νόμου 23/83, όπως αυτός έχει τροποποιηθεί με τον Περί Ενοικιοστασίου Τροποποιητικό Νόμο 102(I)/95, για να καταστεί ένας ενοικιαστής θέσμιος, θα πρέπει είτε: (α) να λήξει η πρώτη ενοικίαση και αυτός να εξακολουθεί να κατέχει το ακίνητο, είτε, (β) να τερματισθεί η πρώτη ενοικίαση και αυτός να εξακολουθεί να κατέχει το ακίνητο. Όσον αφορά το κατά πόσο, κατά τη λήξη της πρώτης ενοικίασης, ο Καθ΄ ου η Αίτηση, ενοικιαστής, εξακολουθούσε να κατέχει το επίδικο διαμέρισμα, παρατηρούμε ότι, με βάση τα γεγονότα, όπως προκύπτουν από την αποδεκτή μαρτυρία, η ενοικίαση η οποία ήταν προφορική, ήταν.. ενοικίαση από μήνα σε μήνα. Δεν προέβλεπε συγκεκριμένο χρόνο λήξης. Ήταν, δηλαδή, ενοικίαση αόριστης χρονικής διάρκειας. Η περίοδος της εκμίσθωσης ήταν αόριστη, άγνωστη, ασαφής και αβέβαιη, με αποτέλεσμα, η σύμβαση εκμίσθωσης να είναι άκυρη εξ υπαρχής. Ποίες όμως, οι συνέπειες της ακυρότητας μίας τέτοιας σύμβασης εκμίσθωσης, σε ότι αφορά τις σχέσεις ιδιοκτήτη - ενοικιαστή; Στην απόφαση η οποία δόθηκε από το Ανώτατο Δικαστήριο στις 9.11.1998 στην Πολιτική ΄Εφεση 9305, Αντωνάκης Αντωνιάδης και Άλλοι ν. Σταύρος Τζούλιου Γιαννή, ο Δικαστής Αρτέμης, μετά από μία αναφορά στην υπόθεση Prudential Assurance Co. Ltd v. London Residuary Body and Others,
(1992), 3 All E.R. 504, αναφέρει στις σελίδες 4 έως 5 της απόφασης, τα πιο κάτω: «΄Ετσι, η τελευταία πιο πάνω απόφαση, εκτός της επιβεβαίωσης της αρχής ότι όπου η περίοδος εκμίσθωσης είναι ασαφής και αβεβαία, η σύμβαση είναι άκυρη, καθορίζει και τις συνέπειες μιας τέτοιας σύμβασης εκμίσθωσης όπου ο ενοικιαστής έχει εισέλθει στο ακίνητο και πληρώνει ενοίκιο που είναι προφανώς οι ίδιες με τις αρχές που διέπουν το θέμα όπου εκμίσθωση θεωρείται άκυρη γιατί δεν ικανοποιούνται οι πρόνοιες νόμου που απαιτεί την ύπαρξη εγγράφου και άλλων τυπικών προϋποθέσεων, όπως το άρθρο 77
(1)του Κεφ.149. Και πιο κάτω στη σελίδα 6 της ίδιας απόφασης, αναφέρεται: «Ως συνέπεια των πιο πάνω, η προφορική αυτή σύμβαση ήταν εξ΄ υπαρχής άκυρη και καθιστούσε την εκμίσθωση, αφού το ενοίκιο πληρωνόταν μηνιαίως, ως σύμβαση από μήνα σε μήνα. Μία τέτοια σύμβαση για να τερματισθεί χρειάζεται την αναγκαία ειδοποίηση τερματισμού για από μήνα σε μήνα συμβάσεις, οι οποίες θεωρείται ότι δεν εκπνέουν στο τέλος κάθε μήνα, αλλά συνεχίζουν μέχρι τον τερματισμό τους (δέστε Woodfall, Landlord and Tenant, 27η ΄Εκδοση §§ 446, 663 και Bowen v. Anderson
(1893)K.B. 164 και Mellows v. Low and Others
(1923)K.B. 522). Σύμφωνα με τον Περί Συμβάσεων Νόμο, Κεφ.149, άρθρο 77
(1), συμβάσεις οι οποίες αφορούν ενοικιάσεις ακίνητης ιδιοκτησίας, διάρκειας πέραν του έτους, απαιτείται, επί ποινή ακυρότητας, όπως είναι γραπτές και υπογράφονται στο τέλος αυτών στην παρουσία δύο τουλάχιστον μαρτύρων, οι οποίοι, απαιτείται όπως προσυπογράφουν στο τέλος του εγγράφου, ως μάρτυρες. Στην υπό εκδίκαση υπόθεση, όπου έχουμε προφορική συμφωνία ενοικίασης, αόριστης χρονικής διάρκειας, για να ήταν η συμφωνία αυτή έγκυρη, θα πρέπει να ήταν χρονικής διάρκειας τουλάχιστον μέχρι ενός έτους, διαφορετικά, η συμφωνία θα ήταν άκυρη όπως, κατ΄ επέκταση, και η ενοικίαση. Δεν γνωρίζουμε τη χρονική διάρκεια της συμφωνίας ενοικίασης ώστε να είμαστε σε θέση να πούμε, κατά πόσο, αυτή καθ΄ αυτή η συμφωνία, έστω και αόριστης χρονικής διάρκειας είναι μικρότερη του έτους ή μέχρι ενός έτους, οπόταν, σαν συμφωνία προφορική, θα μπορούσε να ήταν έγκυρη. Είμαστε όμως της άποψης ότι, η συμφωνία ενοικίασης δεν θα μπορούσε να ήταν χρονικής διάρκειας ενός μόνον έτους, αρχής γενομένης την 15.1.2005, αφού, τόσο στη βασική αίτηση όσο και στην Ένορκη Δήλωση, Τεκμήριο 1, γίνεται αναφορά σε οφειλόμενα ενοίκια περιόδου μέχρι τον Ιούλιο του έτους 2006 και μέχρι σήμερα ακόμα, γεγονός από το οποίο προκύπτει εύλογα, ότι, η αόριστης διάρκειας, προφορική ενοικίαση, ήταν πέραν του έτους. Ενόψει των πιο πάνω, καταλήγουμε ότι, η προφορική συμφωνία ενοικίασης του επίδικου υποστατικού, η χρονική διάρκεια της.. οποίας ήταν αβέβαιη και αόριστη, και σαφώς πέραν του έτους είναι άκυρη, Η ενοικίαση όμως, η οποία, λόγω της ακυρότητας της συμφωνίας ενοικίασης, καθίσταται επίσης άκυρη, εξακολουθεί να υπάρχει αφού, η κατοχή του υποστατικού παραδόθηκε στον ενοικιαστή ο οποίος και κατείχε τούτο. Εκείνο, το οποίο θα πρέπει να εξετάσουμε στη συνέχεια, είναι οι συνέπειες της ακυρότητας της συμφωνίας ενοικίασης του υποστατικού και της ακυρότητας της ίδιας της εκμίσθωσης του όσον αφορά τη σχέση ιδιοκτήτη - ενοικιαστή και, εάν, πότε και, υπό ποίες προϋποθέσεις, σε τέτοια περίπτωση ο ενοικιαστής καθίσταται θέσμιος. Τούτο, είναι αναγκαίο, να εξετασθεί προτού εξετασθεί το θέμα της νομιμότητας του τερματισμού. Στις αποφάσεις Αντωνάκης Αντωνιάδης και Άλλοι ν. Σταύρος Τζούλιου Γιαννή, και Prudential Assurance Co. Ltd v. London Residuary Body and Others, (πιο πάνω) όπως έχουμε αναφέρει, τονίστηκε ότι, στις περιπτώσεις όπου η περίοδος εκμίσθωσης είναι ασαφής και αβέβαιη, η σύμβαση είναι άκυρη και, παρομοιάστηκε τέτοια εκμίσθωση με την εκμίσθωση η οποία είναι άκυρη λόγω μη τήρησης των προνοιών του Νόμου ο οποίος απαιτεί την ύπαρξη εγγράφου και άλλων τυπικών προϋποθέσεων, σύμφωνα με το άρθρο 77
(1)του Κεφ. 149, με αποτέλεσμα, η προφορική σύμβαση να είναι εξ υπάρχεις άκυρη και, ανάλογα με τον τρόπο πληρωμής του ενοικίου να καθιστά την εκμίσθωση, ενοικίαση είτε από μήνα σε μήνα είτε από έτους εις έτος κ.ο.κ., ανάλογα με τον τρόπο πληρωμής του ενοικίου, και, η οποία, για να τερματιστεί χρειάζεται την αναγκαία ειδοποίηση τερματισμού την απαιτούμενη για τις από μήνα σε μήνα ή για τις από έτος σε έτος κ.ο.κ. ενοικιάσεις, οι οποίες, θεωρείται ότι, δεν εκπνέουν στο τέλος κάθε μήνα ή κάθε έτους κ.ο.κ. αλλά συνεχίζουν μέχρι τον τερματισμό τους. (δέστε Woodfall, Landlord and Tenant, 27η ΄Εκδοση §§ 446, 663 και Bowen v. Anderson
(1893)K.B. 164 και Mellows v. Low and Others
(1923)K.B. 522). (Βλ. επίσης Nicos Christou Developments Ltd v. Παναγιώτης Τοφινής, Πολ.΄Εφεση 9992, ημερ. 27.10.1998) Σχετικά με το θέμα, στην υπόθεση Petrοlina Ltd v. Athinοdoros Vassiliades
(1975)1 C.L.R. 289, αναφέρεται μεταξύ άλλων ότι, η μεταξύ των μερών άκυρη γραπτή συμφωνία, δεν είναι καθ' ολοκληρία άνευ νομικού αποτελέσματος όσον αφορά άλλες πρόνοιες της. Συγκεκριμένα στη σελ. 299, της απόφασης, αναφέρεται: "It has been stated in England that an instrument which is void at law as a lease for want of a deed may operate in two ways: In the first place it may operate as an agreement for a lease (Parker v. Taswell [1858] 2 De. G. 59, Cowen v. Philips [1863] 33 Beav. 18) even at law, and the Courts have construed a writing rather as a valid agreement for a lease than as a void lease. Bond v. Rosling [1861] 1 B. & S.
- Rollason v. Leon [1861] 7 H. & W. 73 and Hayne v. Cummings [1864] 16 C.B. (N.S.)
- Once, therefore, that agreement may then be capable of being enforced by the remedy of specific performance, it appears that once the tenant has entered into possession under a void lease - and in the present case there is ample evidence that the defendants have entered and remained in possession - they thereupon become tenants from year to year upon the terms of the writing, so far as they are applicable to and not inconsistent with yearly tenancy. Doe d. Rigge v. Bell [1793] 5 T.R. 472; and Tress v. Savage, [1854] 4 E. & B. 36." Η αρχή αυτή υιοθετήθηκε και στη μεταγενέστερη απόφαση στην υπόθεση L & Α Tryfon Co Ltd v. Black and Decker Co Ltd
(1983)1 C.L.R. 971. Στο Σύγγραμμα Woodfall's Law of Landlord and Tenant, V. 1, παράγραφος 446, στη σελ. 187 - 188, αναφέρεται: "Tenant entering under void lease is tenant from year to year. Moreover, if the tenant enter into possession under a void lease, he thereupon becomes tenant from year to year upon the terms of the writing, so far as they are applicable to and not inconsistent with a yearly tenancy. Such tenancy may be determined by the usual notice to quit at the end of the first or any subsequent year." Στην απόφαση στην υπόθεση Electricity Authority of Cyprus v. Georgios Georgallettou and Others
(1972)C.L.R. I, στη σελ. 80, αναφέρονται: "It is common ground that the respondents had been, originally, tenants from month to month of the business premises of appellant and that their tenancies were terminated, with effect as from the 30th June, 1971, by letters sent to each one of them on the 14th May, 1971; thus they became statutory tenants who remained in the premises under the protection of Law 17/61." Σημειώνεται ότι στα σημεία που μας ενδιαφέρουν ο Ν.17/61είναι ίδιος με το Ν. 23/83. Στην απόφαση στην υπόθεση Τάκης Γεωργιάδης ν. Αλεξάνδρας Λαμπή
(1976)8 J.S.C. 1332 στη σελ. 1340, αναφέρεται από το Επαρχιακό Δικαστήριο Αμμοχώστου: "It is well settled that where the tenant enters into occupation pursuant to the provisions of a void contract, the tenant holds possession as a contractual tenant and if rent is paid on a yearly basis a tenancy from year to year is implied by the law." Βλέπουμε ότι, σύμφωνα με τη νομολογία, όπου ο ενοικιαστής λαμβάνει κατοχή του ακινήτου και πληρώνει το συμφωνηθέν ενοίκιο με βάση το άκυρο έγγραφο, η ενοικίαση καθίσταται ενοικίαση από έτους εις έτος ή από μήνα σε μήνα, ανάλογα με το εάν με βάση το άκυρο συμβόλαιο, το ενοίκιο είναι πληρωτέο ετήσια ή κατά μήνα, δηλαδή, βλέπουμε ότι: (α) από ένα άκυρο συμβόλαιο ενοικίασης ή από μία άκυρη προφορική συμφωνία ενοικίασης είναι δυνατό, ανάλογα με τα γεγονότα της κάθε υπόθεσης και ειδικότερα από τον τρόπο πληρωμής του ενοικίου, να προκύπτει ενοικίαση άλλης διάρκειας, από αυτή της αρχικής διάρκειας, που προβλεπόταν με βάση το άκυρο συμβόλαιο ή την άκυρη προφορική συμφωνία ενοικίασης. (β) η διάρκεια της ειδοποίησης τερματισμού θα είναι ανάλογη με την προκύψασα νέα ενοικίαση. (γ) διάφορα θέματα, όπως η διάρκεια της απαιτούμενης προειδοποίησης αλλά και το ύψος του ενοικίου είναι δυνατό να ρυθμίζονται από τους γραπτούς όρους του άκυρου συμβολαίου ή της άκυρης προφορικής συμφωνίας ενοικίασης. Στην υπό εκδίκαση υπόθεση, εκείνο που έχουμε ενώπιον μας είναι μία άκυρη προφορική συμφωνία ενοικίασης, στην οποία το ενοίκιο είναι πληρωτέο, κατά μήνα, την 1ην ημέρα εκάστου μηνός. Το επόμενο βήμα, είναι, να εξετάσουμε κατά πόσο η ακυρότητα της προφορικής συμφωνίας ενοικίασης, και, κατ΄ επέκταση και της ίδιας της εκμίσθωσης, έχει καταστήσει την ενοικίαση του επίδικου υποστατικού, ενοικίαση από έτους εις έτος ή ενοικίαση από μήνα σε μήνα και, αφού αποφασίσουμε το σημείο αυτό, να εξετάσουμε στη συνέχεια κατά πόσο η πρώτη ενοικίαση έχει λήξει ή έχει τερματισθεί. Σύμφωνα με τη νομολογία, κατ' εξοχή την Αγγλική και τα συναφή συγγράμματα, η μορφή της ενοικίασης συνάγεται κυρίως από τη σύμβαση ενοικίασης και ιδιαίτερα από τον τρόπο καταβολής του ενοικίου, δηλαδή εάν καταβάλλεται ετήσια, τριμηνιαία, μηναία ή εβδομαδιαία. (Βλ. Ηulsbury's Laws of England, 3η έκδοση, σελ.512-513, παράγραφος 1161, υπό τον τίτλο "Tenancy from year to year by presumption of law", Αdler v. Blackman
(1952)2 All E.R. 945 σελ.947, Tryfon Co. Ltd v. Black and Decker Co. Ltd,
(1983)1 C.L.R 971, σελ. 975). Στην παρούσα υπόθεση το ενοίκιο του επίδικου υποστατικού, σύμφωνα με την αίτηση, τη μαρτυρία, αλλά και το Τεκμήριο 1, είναι πληρωτέο μηνιαίως, προκαταβολικά, την πρώτη ημέρα εκάστου περιοδικού μηνός. Τεκμαίρεται , κατά συνέπεια, ότι το ενοίκιο του, είναι μηνιαίο, γεγονός το οποίο και καθιστά την ενοικίαση, λόγω της ακυρότητάς της, ενοικίαση από μήνα σε μήνα. Το επόμενο ερώτημα είναι: Έχει ο Καθ' ου η Αίτηση, ενοικιαστής, καταστεί θέσμιος και συνεπώς η ενοικίαση θέσμια; ΄Εχουμε ήδη αναφέρει ότι, για να καταστεί ένας ενοικιαστής θέσμιος, θα πρέπει είτε: (α) να λήξει η πρώτη ενοικίαση και αυτός να εξακολουθεί να κατέχει το ακίνητο, είτε, (β) να τερματισθεί η πρώτη ενοικίαση και αυτός να εξακολουθεί να κατέχει το ακίνητο. Στην απόφαση στην υπόθεση Νicos Christou Developments Ltd v. Παναγιώτης Τοφινής, Πολιτική ΄Εφεση 9992, ημερ. 27.10.1998, σε μία αναφορά στους ορισμούς "θέσμιος ενοικιαστής" και "πρώτη ενοικίαση", σε σχέση με άκυρο συμβόλαιο ενοικίασης, λέχθηκαν από τον Δικαστή Αρτέμη, τα ακόλουθα: "Έχοντας εξετάσει με μεγάλη προσοχή τους πιο πάνω ορισμούς και εν όψει της νομολογίας κρίνουμε ότι το συμπέρασμα στο οποίο κατέληξε το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν δικαιολογείται. Δεν περιέχεται οτιδήποτε στον ορισμό του όρου "πρώτη ενοικίαση", το οποίο να επηρεάζει καθ' οιονδήποτε. τρόπο την λήξη της συμβατικής σχέσης της ενοικίασης. Το κατά πόσο η ενοικίαση είχε λήξει θα έπρεπε ν' αποφασισθεί με βάση τις αρχές της νομολογίας που παραθέτει το Δικαστήριο αλλά εσφαλμένα δεν εφαρμόζει στην περίπτωση. Σύμφωνα με τη νομολογία, όπου ο ενοικιαστής λαμβάνει κατοχή του ακινήτου και πληρώνει το συμφωνηθέν με βάση το άκυρο έγγραφο ενοίκιο, η ενοικίαση καθίσταται ενοικίαση από έτος εις έτος ή από μήνα σε μήνα, ανάλογα με το αν με βάση το συμβόλαιο το ενοίκιο είναι πληρωτέο ετήσια ή κατά μήνα. (Δέστε Georghiades & Others v. Lambis
(1976)8 J.S.C. 1332, Petrolina Ltd v. Vassiliades
(1975)1 C.L.R. 289, L. & A. Tryfon Co. Ltd v. Black & Decker Co. Ltd
(1983)1 C.L.R. 975 και Woodfall's Law of Landlord and Tenant 27η ΄Εκδοση, Τόμος 1, παράγραφοι 446, 663). Σύμφωνα με τα πιο πάνω η ορθή θέση είναι ότι το υπό εξέταση άκυρο συμβόλαιο αφού προνοούσε για πληρωμή μηνιαίου ενοικίου κατέστησε τη σύμβαση εκμισθώσεως σύμβαση από μήνα σε μήνα. Θα πρέπει τώρα να προχωρήσουμε να εξετάσουμε κατά πόσο η σύμβαση αυτή έχει λήξει. Στην παράγραφο 446 του συγγράμματος Woodfall's Landlord & Tenant (ανωτέρω), αναφέρονται τα ακόλουθα σε σχέση με ενοικίαση από έτος εις έτος: "Such tenancy may be determined by the usual notice to quit at the end of the first or any subsequent year, and it will determine without any notice to quit, at the end of the term mentioned in the writing." Περαιτέρω στην παράγραφο 663 του ιδίου συγγράμματος, διαβάζουμε: "Monthly and weekly tenancies are similar to tenancies from year to year in that they do not expire at the end of each month or week, but continue for a period of time until determined by due notice to quit." (Δέστε και Bowen v. Anderson
(1893)K.B. 164 και Mellows v. Low and Others
(1923)K.B. 522.) ΄Ετσι, προκύπτει καθαρά από τα πιο πάνω, ότι για να θεωρηθεί η ενοικίαση ως λήξασα ή θα πρέπει να έχει λήξει η περίοδος ενοικίασης που αναφέρεται στο άκυρο ενοικιαστήριο έγγραφο, ή να έχει δοθεί νόμιμη ειδοποίηση τερματισμού. Στην παρούσα περίπτωση αποτελεί κοινό έδαφος ότι ειδοποίηση τερματισμού δεν δόθηκε. Εφόσον δε κατά τον ουσιώδη χρόνο η περίοδος ενοικίασης με βάση το άκυρο έγγραφο δεν είχε λήξει, η συμβατική σχέση εκμίσθωσης συνεχιζόταν από μήνα σε μήνα και όπως αναφέραμε πιο πάνω τίποτε που περιέχεται στον ορισμό του όρου "πρώτη ενοικίαση" δεν επηρέαζε τις πιο πάνω αρχές, ώστε να καταστήσει την εκμίσθωση λήξασα." Βάσει της νομολογίας, εφ' όσον η ενοικίαση με βάση την άκυρη προφορική συμφωνία ενοικίασης, ήταν ενοικίαση από μήνα σε μήνα η οποία δεν λήγει στη λήξη του πρώτου μήνα της ενοικίασης, δεν είχε λήξει, αφού, η προβλεπόμενη διάρκεια της, ήταν αόριστη, και, εφόσον τίποτε που περιέχεται στον ορισμό του όρου "πρώτη ενοικίαση" δεν επηρεάζει τις πιο πάνω αρχές ώστε να καταστήσει την εκμίσθωση λήξασα, καταλήγουμε ότι, στην υπό εκδίκαση υπόθεση, η πρώτη ενοικίαση δεν έληξε κατά τη λήξη του πρώτου μήνα της ενοικίασης, αλλά, εξακολουθούσε να συνεχίζεται και, συνεχίζεται ως ενοικίαση από μήνα σε μήνα και, σαν τέτοια, θα πρέπει να τερματισθεί και ο ενοικιαστής να εξακολουθεί και μετά τον τερματισμό να κατέχει το υποστατικό, ώστε η ενοικίαση να καταστεί θέσμια. Αναγκαία όμως προϋπόθεση είναι ο νόμιμος τερματισμός της ενοικίασης, ώστε η ενοικίαση να γίνει θέσμια. (Βλ. Nicos Christou Developments Ltd v. Παναγιώτης Τοφινής (πιο πάνω), και Πολιτική Έφεση 9987, Κώστας Γλυκής ν. Ιεράς Μονής Μαχαιρά που δόθηκε στις 28.4.1999, όπου το Ανώτατο Δικαστήριο, αποφάσισε ότι, αναγκαία προϋπόθεση ήταν ο νόμιμος τερματισμός της ενοικίασης, ώστε η ενοικίαση να γίνει θέσμια. Ποίος όμως τερματισμός ενοικίασης θεωρείται νόμιμος, ώστε, επιφέροντας τέλος στη σχέση ιδιοκτήτη και ενοικιαστή, μετατρέπει ταυτόχρονα μία συμβατική ενοικίαση σε θέσμια; Η απάντηση στο ερώτημα αυτό, εξαρτάται από το κατά πόσο, η επιστολή «τερματισμού», ημερομηνίας 21.7.2006, Τεκμήριο Γ στο Τεκμήριο 1, είναι έγκυρη και, κατά πόσο αυτή, τερμάτισε νόμιμα την άκυρη από μήνα σε μήνα πρώτη ενοικίαση, ώστε, με τον τερματισμό αυτό, η συμβατική ενοικίαση να μετετράπη σε θέσμια και ο συμβατικός ενοικιαστής σε θέσμιο, υποκείμενος στην προστασία του Περί Ενοικιοστασίου Νόμου, ώστε με τον τρόπο αυτό, να προσδίδεται δικαιοδοσία στο παρόν Δικαστήριο. Νομιμότητα «τερματισμού της ενοικίασης» βάσει της επιστολής, ημερομηνίας 21.7.2006: Στην υπό εκδίκαση υπόθεση, η Αιτήτρια, λόγω παράλειψης του Καθ΄ ου η Αίτηση περί εμπρόθεσμης πληρωμής του ενοικίου εκάστου μηνός, απηύθυνε προς αυτόν, την 21.7.2006, δια του δικηγόρου της, επιστολή, ιδίας ημερομηνίας, Τεκμήριο Γ στο Τεκμήριο 1, το κείμενο της οποίας, παραθέσαμε αυτούσιο, πιο πάνω, στη σελίδα 5 της παρούσας απόφασης. Η εν λόγω επιστολή, σύμφωνα με το Τεκμήριο 2, «επεδόθη» και/ή παρελήφθη από τον Καθ΄ ου η Αίτηση, διά συστημένου ταχυδρομείου την 26.7.2006. Από το περιεχόμενο του Τεκμηρίου Γ στο Τεκμήριο 1, προκύπτει ότι, εκ μέρους της Αιτήτριας, έγινε «κάποιος τερματισμός της προφορικής συμφωνίας ενοικίασης». Το βασικό ερώτημα είναι, κατά πόσο, αυτός ο «τερματισμός» της προφορικής συμφωνίας ενοικίασης, όπως έγινε και όπως διατυπώθηκε στο Τεκμήριο Γ του Τεκμηρίου 1, είναι νόμιμος τερματισμός. της ενοικίασης, έγκυρος και ικανός να μετατρέψει τη συμβατική ενοικίαση σε θέσμια και, έτσι, να προσδώσει στο Δικαστήριο μας, δικαιοδοσία εκδίκασης της παρούσας υπόθεσης και/ή τερματισμός έγκυρος και ικανός ώστε να θέσει τον Καθ΄ ου η Αίτηση, ενοικιαστή, υπό την ασπίδα προστασίας του Περί Ενοικιοστασίου Νόμου και να τον περιβάλει με όλα τα δικαιώματα και προστασίες που ο Νόμος παρέχει στους θέσμιους ενοικιαστές. Δημιουργείται περαιτέρω, το ερώτημα, κατά πόσο, η επιστολή «τερματισμού», ημερ. 21.7.2006, η οποία «επεδόθη» στον Καθ΄ ου η Αίτηση, την 26.7.2006, περιέχουσα πέραν του «τερματισμού της προφορικής συμφωνίας ενοικίασης, και αίτημα παράδοσης στην Αιτήτρια, της κατοχής του επίδικου διαμερίσματος, μέχρι 7.8.2006, χρόνο, μετά την πάροδο του οποίου, απαγορεύεται στον ενοικιαστή η οποιαδήποτε άσκηση δικαιωμάτων κατοχής και χρήσης του διαμερίσματος, συνιστά νόμιμο τερματισμό της ενοικίασης, ικανό να καταστήσει αυτή θέσμια! Σύμφωνα με τη νομολογία, οι «ειδοποιήσεις τερματισμού» πρέπει να είναι σαφείς και να καθορίζουν ακριβή χρόνο παράδοσης του υποστατικού. Στο λεξικό Stroud's Judicial Dictionary, 3η έκδοση, Τόμος 3, στη σελ. 1929, διαβάζουμε κάτω από τις λέξεις: Notice to quit, με αρίθμηση 1, τα ακόλουθα: "Α notice to quit" is a NOTICE (which generally speaking may be written or verbal) which on its expiry does, of itself and in accordance with the subsisting contract, put an end to a relationship of landlord and tenant." (Η υπογράμμιση και οι με τονισμένα γράμματα αναγραφές, τόσο στο πιο πάνω κείμενο όσο και στα αποσπάσματα αποφάσεων και/ή συγγραμμάτων τα οποία ακολουθούν, ή και τα οποία προηγήθηκαν, είναι δικές μας. Το ίδιο και οι, με πλάγιους χαρακτήρες, αναγραφές). Βλέπουμε από τον πιο πάνω ορισμό των λέξεων «ειδοποίηση τερματισμού» («notice to quit») ότι, η ειδοποίηση τερματισμού έχει χρόνο λήξης, χρόνο εκπνοής, κατά την επέλευση του οποίου τίθεται τέλος στη σχέση ιδιοκτήτη - ενοικιαστή. Στην υπόθεση Bird v. Defonville
(1846)2 Carr & Kir 415 στη σελ. 420 αναφέρεται ότι δεν υπάρχει ειδικός τύπος ειδοποίησης τερματισμού. 'Αν η ενοικίαση έγινε προφορικά η ειδοποίηση μπορεί να είναι προφορική. Στην υπόθεση Addis v. Burrows [1948] 1 K.B. 445 αναφέρεται ότι, η ειδοποίηση δεν πρέπει να είναι ασαφής, αόριστη, ακαθόριστη (vague). Τέλος, στην υπόθεση Carradine Properties Ltd v. Aslam [1976] 1 W.L.R. 442, αναφέρεται ότι, το κριτήριο, η δοκιμασία (test) είναι κατά πόσο ένας λογικός ενοικιαστής μπορούσε να είχε παραπλανηθεί από την ειδοποίηση. Στην υπόθεση Gardner v. Ingram [1886-90] ALL E.R. σελ. 258 στη σελ.260 στην πρώτη παράγραφο ο Lord Coleridge C.J. αναφέρει: "although no particular form need be followed, there must be plain, unambiguous words claiming to determine the existing tenancy at a certain time" Και στην υπόθεση Phipps & Co. Ltd v. Rogers
(1925)1 K.B. 14, o Lush J. δέχθηκε ότι: "...the notice must indicate with reasonable clearness when possession will be demanded or given, so that the other party may know what is required of him." Στο Σύγγραμμα The English and Empire Digest 31, στη σελ.487, στην παράγραφο 6129 αναφέρεται ότι: "....Ιt is for the landlord to prove that the notice he gives expires on the correct date." Oι ειδοποιήσεις τερματισμού και οι ειδοποιήσεις παράδοσης του ακινήτου οπωσδήποτε πρέπει να είναι σαφείς ως προς τον χρόνο, κατά τον οποίο απαιτείται να πραγματοποιηθεί η παράδοση και να καθορίζουν το χρόνο παράδοσης. H υποχρέωση του ιδιοκτήτη, αναφορικά με ειδοποιήσεις τερματισμού, είναι να στείλει ειδοποίηση τερματισμού, με την οποία, σε γλώσσα κατανοητή, να γίνεται σαφής η απαίτηση του και με την οποία να μη δημιουργεί οποιεσδήποτε αμφιβολίες στον ενοικιαστή του. Με την ειδοποίηση τερματισμού, θα πρέπει να καθορίζεται χρόνος τερματισμού της υπάρχουσας ενοικίασης, σίγουρος, βέβαιος και προκαθορισμένος και, από την ειδοποίηση θα πρέπει να προκύπτει με εύλογη καθαρότητα πότε η κατοχή θα διεκδικηθεί ή θα δοθεί, ώστε το άλλο μέρος να γνωρίζει τί απαιτείται από αυτό και πότε. Στην υπόθεση Glykys v. Ioannides (1959-60) 24 C.L.R. 220 στη σελ. 224 αναφέρεται: "... Let us deal first with the question of the proper termination of the tenancy. It was conceded by the tenant that the tenancy was one from month to month begining on the 1st January, 1959, and the question is whether the notice exhibit No.1 was a valid notice to quit terminating the tenancy. No sacramental form is necessary for a notice to quit to be valid; if it is clear and certain in terms it is enough; it is sufficient if "there be plain and unambiguous words claiming to determine the existing tenancy at a certain time". The words in inverted commas are those of L.J. Coleridge in Gardner v. Ingram,
(1)cited with approval by Atkin L.J. in P. Phips and Co. Ltd v. Rogers
(1925)1 K.B. 14, C.A. at p.
- In the present case the words of exhibit No.1 are: "You are therefore required to deliver to me vacant possession of the above premises till the 30th June, 1959". In our mind they are unambiguous words putting an end to the possession of the tenant as such and thus terminating the tenancy." Στο σύγγραμμα Halsbury's Laws of England, 3η έκδοση, Τόμος 23, σελ. 521-522 παράγραφος 1172, υπό τον τίτλο Form of Notice, διαβάζουμε τα ακόλουθα: "Subject to any term of the tenancy, and to any statutory requirements, a notice to quit need not be in any particular form nor need it be addressed to the tenant by name, provided it is properly served on him. ................................................... If the tenancy was created verbally, the notice may be given verbally ..............................................; but the notice must indicate when the premises are to be given up, and it must be expressed unequivocally. A notice to quit "on or before" a fixed date or even "by" a fixed date may be valid. Where the landlord gave "three months' notice to terminate the lease" without specifying the date on which possession was to be given, the notice was valid and the period of three months ran from the date or receipt of the notice by the tenant. If the lease and the notice to quit involve so many difficult questions of construction that there is a failure on the landlord's part to give a certain date or to supply the tenant with a formula from which certainty could be ascertained, the notice is bad, but the fact that the notice instead of specifying a date of determination identifies that date by reference to the terms of the lease which are themselves ambiguous does not necessarily render the notice bad. Each case must depend on its own facts and circumstances. Where a tenant under a tenancy beginning on 1st January was on 30th June 1939 given "formal notice of determination at the end of the last quarter of this year" the notice was effective to determine the tenancy on 1st January
- The notice may state the exact day on which the premises are to be given up,...................................».. Στην υπόθεση Goode v. Howells
(1838)4 M & W 198 στη σελ.201 ο Parke B. αναφέρει: "Such a notice only can be good as, on a reasonable construction of it, denotes an intention to give up the premises at the lawful time." Στο ίδιο σύγγραμμα Halsbury's Laws of England, 3η έκδοση, Τόμος 23 σελ. 523, στην παράγραφο 1174, υπό τον τίτλο "Construction of incorrect notice" διαβάζουμε: "Α notice to quit must be clear and certain in its terms." Στην πρόσφατη απόφαση του Ανώτατου Δικαστηρίου, στην Πολιτική Έφεση, 11909 ημερ. 22.2.2007, Χαρίκλειας Κύπρου Μιχαήλ v. Βαβέλ Μπουτίκ Λτδ κ.α, στη σελ. 6 αναφέρονται: «Σύμφωνα με τις αυθεντίες, δεν απαιτείται η ειδοποίηση τερματισμού να έχει συγκεκριμένη μορφή, αλλά απλώς να είναι σαφής και να καθορίζει τον τερματισμό της υφιστάμενης ενοικίασης σε συγκεκριμένο χρόνο. (Gardner v. Ingram (1886-90) All E.R. 258, Glykys v. Ioannides (1959-60) 2 C.L.R. 220). Τέτοια ειδοποίηση τερματισμού μπορεί να είναι είτε προφορική είτε γραπτή. Στην παρούσα περίπτωση, αφού η σύμβαση ήταν προφορική δεν βλέπουμε γιατί και ο τερματισμός να μη μπορούσε να γίνει προφορικά. (Δέστε Bird v. Defonville
(1846)2 Carr & Kir 415). Εν όψει των αυθεντιών, το γεγονός ότι η πρόθεση/ειδοποίηση της εφεσίβλητης εκφράστηκε προφορικά και σε τηλεφωνική επικοινωνία, χωρίς να έχει συγκεκριμένη μορφή, δεν είναι σχετικός παράγοντας, όπως λανθασμένα έκρινε το πρωτόδικο Δικαστήριο, ώστε να θεωρηθεί ότι δεν μπορούσε να συνιστά έγκυρο τερματισμό, κάτω από τέτοιες συνθήκες. Είναι επίσης απαραίτητο, όπως προκύπτει από σχετικές αυθεντίες (δέστε, μεταξύ άλλων, Glykys v. Ioannides, πιο πάνω), ότι η διδόμενη ειδοποίηση πρέπει να λήγει την τελευταία ημέρα του μηνός, εάν η από μήνα σε μήνα ενοικίαση, όπως στην παρούσα περίπτωση, ξεκινούσε την πρώτη κάθε μηνός. Ο όρος αυτός ικανοποιείται από το γεγονός ότι η εφεσίβλητη ειδοποίησε την εφεσείουσα ότι θα κρατούσε το υποστατικό και το Μήνα Μάϊο. Δεν απαιτείτο δε να καθορίσει και ημερομηνία παράδοσης. Ήταν σαφές ότι η ημερομηνία αυτή θα ήταν, το αργότερο η 1η Ιουνίου». Επίσης στη σελ. 7, της ίδιας πιο πάνω απόφασης, αναφέρονται: «Οι κανόνες και οι αρχές με βάση τις οποίες κρίνεται αν μία ειδοποίηση τερματισμού είναι νόμιμη και έγκυρη, σκοπό έχουν κυρίως να πληροφορήσουν σαφώς και εγκαίρως το πρόσωπο προς το οποίο δίδεται η ειδοποίηση, είτε αυτό είναι ο ενοικιαστής ή ο ιδιοκτήτης, ώστε να μπορεί να προγραμματίζει τις επόμενες ενέργειές του. Άρα, οι αρχές αυτές ισχύουν προς όφελος του προσώπου προς το οποίο δίδεται η ειδοποίηση τερματισμού. Στην παρούσα περίπτωση, όπως και το ίδιο το πρωτόδικο Δικαστήριο παρατήρησε, ο διευθυντής της εφεσίβλητης εταιρείας είχε πληροφορήσει το σύζυγο της αιτήτριας «ότι οι καθ΄ ων η αίτηση δεν προτίθενται να συνεχίσουν την ενοικίαση του επίδικου υποστατικού, ότι θα έμεναν σε αυτό και το Μάϊο τον οποίο και θα πλήρωναν με το ποσό ΛΚ370, το οποίο είχαν καταθέσει ως εγγύηση κατά την έναρξη της ενοικίασης. Ο ΜΑ1 συμφώνησε και συγκατατέθηκε στα όσα ο ΜΥ1 εισηγήθηκε». Εφόσον, λοιπόν, η ιδιοκτήτρια, προς την οποία δόθηκε η ειδοποίηση τερματισμού, τη θεώρησε ως μία έγκυρη ειδοποίηση τερματισμού και συμφώνησε, δεν μπορούσε πια η εφεσίβλητη να εγείρει θέμα ακυρότητας μίας τέτοιας ειδοποίησης». Στην ενώπιον μας υπόθεση, η προϋπόθεση του καθορισμού συγκεκριμένου χρόνου παράδοσης του υποστατικού, ικανοποιείται. Μένει να διαπιστώσουμε κατά πόσο συντρέχουν και οι άλλες προϋποθέσεις οι οποίες απαιτούνται ώστε να καταστήσουν τον «τερματισμό της ενοικίασης», νόμιμο και θα μετατρέψουν αυτή σε θέσμια. Στο σύγγραμμα Halsbury's Laws of England, 3η έκδοση σελ. 530-531 παράγραφος 1185, κάτω από τον τίτλο Determination of tenancy αναφέρεται: "Ιn the case of any premises let as a dwelling, no notice to quit given by landlord or a tenant is valid unless given not less than four weeks before the date on which it is to take effect. A weekly or other periodic tenancy is deteminable by notice to quit, which, in the absence of special stipulations, should be given so as to expire at the end of any complete period of the tenancy, and should, subject to the statutory minimum in the case of dwellings, be equal to the length of the period, that is, in a weekly tenancy a week's notice, in a monthly tenancy a month's notice, and in a quarterly tenancy a quarter's notice. A weekly tenancy which begins for example on a Saturday and therefore expires at midnight on Friday may be determined by notice to quit on a Friday or Saturday. Any question as to the validity of the notice may be avoided by giving it in a general form, that is, to quit at the end of the next complete week or four weeks, as the case may be, of the tenancy after the date of the notice. The onus of proving that a notice expires on the correct date lies on the person who gives the notice specifying the date.» (Βλ. και Halsbury's Laws of England, 4η έκδοση, Τόμος 27 παράγραφος 202-203 σελ.154-155 και R.E. Megarry, The Rent Acts, 10η 'Εκδοση, Τόμος 1, Τext σ.181-183.) Επομένως, το βάρος απόδειξης ότι η ειδοποίηση λήγει την ορθή ημέρα βαρύνει το άτομο που δίδει την ειδοποίηση και, καθορίζει τον χρόνο. Στην υπόθεση Tryfon Co. Ltd v. Black and Decker Co. Ltd,
(1983)1 C.L.R. 971, στη σελ. 975 της απόφασης, αναφέρεται: ".... this is an occasion on which rent which was payable monthly was calculated and expressed in terms of annual rent and, therefore, what has arisen, in the present instance, was a tenancy from month to month, as was found by the trial Court" Σύμφωνα με τη νομολογία, η μορφή της ενοικίασης συνάγεται κυρίως από τη σύμβαση ενοικίασης και ιδιαίτερα από τον τρόπο καταβολής του ενοικίου, δηλαδή εάν καταβάλλεται ετήσια, τριμηνιαία, μηνιαία ή εβδομαδιαία. Στην παρούσα υπόθεση είναι γεγονός αναντίλεκτο και αποδεκτό, ότι, το ενοίκιο καταβάλλεται μηνιαία την 1ην ημέρα εκάστου μήνα: Στο σύγγραμμα Halsbury's, πιο πάνω, 3η έκδοση στις σελ. 516-517, παράγραφος 1165, υπό τον τίτλο "Νotice to Quit: How determined, αναφέρεται: "A tenancy from year to year is determinable by notice to quit, and the parties may enter into special stipulations both as to the length of the notice and the time when the tenancy may be determined under it. In the absence of special stipulation or of special custom or statute, a yearly tenancy may be determined by a halfyear's notice, expiring at the end of some year of the tenancy; and where there is a term specifying the length of notice required, in the absence of any provision to the contrary, such notice must be given so as to expire at the end of some year of the tenancy. Where a tenancy is for a year or years certain and thereafter from year to year, notice to quit cannot, unless there is a stipulation to the contrary, be given so as to determine the tenancy at the end of the fixed term. The effect of a term that the tenancy shall be terminable "at any time" by notice of a certain length, is that such notice may be given for any date, notwithstanding that the date is not an anniversary of the commencement of the tenancy or a quarter day; but if the tenancy is a yearly one, such a term does not justify the termination of the tenancy before the expiration of the first year. If, on the construction of the tenancy agreement, the tenancy is not a yearly tenancy, the notice must be given so as to expire at the end of any complete period of the tenancy, and must, in the absence of any stipulation as to its length, be equal to the length of the period." (Bλ. και Halsbury's Laws of England, 4η έκδοση, Τόμος 27 παράγραφοι 177,178 σελ.131-135). Στο ίδιο και πάλι Σύγγραμμα Halsbury's Laws of England, 3η έκδοση, Tόμος 23, στην παράγραφο 1169, σελ. 519 υπό τον τίτλο Date of Expiration of Notice, αναφέρεται: "Τhe notice must be given so as to expire at the end of the year or other period of the tenancy, and if it expires at a later date it is bad. Strictly it should be given so as to expire on the last day of the current year or period, though, since the tenant has the whole of that day in which to leave, it must not be given for any particular hour of the day. The exact ascertainment of the last day of the year depends on whether the tenancy began "on" or "from" the day named for commencement, and to avoid the inconvenience arising from this distinction it has been settled that the notice may in all cases be given for the anniversary of the commencement of the tenancy without considering whether the word "on" or "from" or any similar expression was used." Στο Σύγγραμμα Woodfall's Landlord & Tenant, 27η έκδοση, Τόμος 1, παράγραφος 446, αναφέρονται σε σχέση με ενοικίαση από έτος σε έτος: "Such tenancy may be determined by the usual notice to quit at the end of the first or any subsequent year, and it will determine without any notice to quit, at the end of the term mentioned in the writing." Και περαιτέρω στην παράγραφο 663 του ίδιου συγγράμματος, σε σχέση με μηνιαίες και εβδομαδιαίες εκμισθώσεις: "Monthly and weekly tenancies are similar to tenancies from year to year in that they do not expire at the end of each month or week, but continue for a period of time until determined by due notice to quit." Οι πιο πάνω αρχές υιοθετήθηκαν στην υπόθεση Christou Developments Ltd v. Παναγιώτης Τοφινής, Πολιτική 'Εφεση 9992, ημερομηνίας 27.10.98, όπου ο Δικαστής Αρτέμης, στις σελ.4-5 αναφέρει: "Έτσι, προκύπτει καθαρά από τα πιο πάνω, ότι για να θεωρηθεί η ενοικίαση ως λήξασα ή θα πρέπει να έχει λήξει η περίοδος ενοικίασης που αναφέρεται στο άκυρο ενοικιαστήριο έγγραφο, ή να έχει δοθεί νόμιμη ειδοποίηση τερματισμού." Στην υπόθεση Bathavon Rural District Council v. Carlile [1958] 1 All E.R. 801, στη σελ. 804, αναφέρονται τα ακόλουθα: "... a notice to quit is a unilateral act determining a tenancy without the consent of the opposite party and as such must be strictly construed. The rule of law is that a notice to quit is bad which does not expire at the proper time. The opinion of LUSH, J., in Queen's Club Gardens Estates, Ltd. v. Bignell [1924] 1 K.B. 117 at p.124), that the true view was that, in any periodic tenancy, whether it be yearly, quarterly, monthly or weekly, the notice to quit must expire at the end of the current period was expressly approved by the Court of Appeal in Lemon v. Lardeur
(1946)2 All E.R. 329 at p.330)." Στην υπόθεση Lemon v. Lardeur
(1946)2 All E.R. 329, στη σελ.330 αναφέρεται: "At common law a periodic tenancy, other than an annual tenancy, may be determined by notice equal to one complete period of the tenancy, expiring at the end of one such complete period." Στην υπόθεση Sidebotham v. Holland [1895] 1 Q.B. 378 αναφέρεται: "Τhus a weekly tenancy may be determined by a week's notice, a monthly tenancy by a month's notice, and a quarterly tenancy by a quarter's notice. An annual tenancy may be determined by six months' notice expiring on the anniversary of the creation of the tenancy." Στην υπόθεση Queen's Club Gardens Estates Ltd v. Bignell [1924] 1 K.B. 117; [1923] All E.R. Rep. 165, όπως και στις υποθέσεις Lemon v. Lardeur [1946] K.B. 613; [1946] 2 All E.R. 329; C.A., Crate v. Miller [1947] K.B. 946; [1947] 2 All E.R. 5, C.A.; Schnable v. Allard [1966] 3 All E.R. 816 C.A., έγινε δεκτό ότι: "In the absence of special stipulations, a notice to quit should be given so as to expire at the end of any complete period of the tenancy." Στην υπόθεση Sergiou Real Estates Ltd v. Μπεντέζη
(1995)1 Α.Α.Δ. 889 υιοθετήθηκαν οι πιο πάνω αρχές, λέχθηκε μάλιστα από το Δικαστή Αρτέμη: "'Ετσι, με την απόφαση στην υπόθεση Lemon v. Lardeur
(1946)2 All E.R. 329, διαλύθηκε οποιαδήποτε αμφιβολία υπήρχε στο παρελθόν σχετικά με μηνιαίες και εβδομαδιαίες ενοικιάσεις. (Δέστε Simmons v. Crossley
(1922)2 K.B. 95 και Queen's Club Gardens Estates Ltd v. Bignell [1924] 1 K.B. 117)." Οι πιο πάνω αρχές υιοθετήθηκαν και στην πιο παλαιά υπόθεση Glykys v. Ioannides (1959-60) 24 C.L.R., 220, όπου στη σελ. 225, αναφέρεται: "Αs we said before the tenancy in question was one from month to month beginning from the 1st January, 1959, and consequently expiring on the last day of January and of each succceeding month; for such a tenancy to be determined a month's notice expiring on the last day of the month was necessary; such was exhibit No.1 because it was sent on the 25th May, 1959, terminating the tenancy on the last day of June, 1959." Στην υπόθεση Sergiou, πιο πάνω, το Δικαστήριο στη σελ. 892, κατέληξε, εφαρμόζοντας τις πιο πάνω αρχές, ως ακολούθως: "Με γνώμονα τις πιο πάνω αρχές και εφαρμόζοντας τις στα γεγονότα της παρούσας έφεσης, βρίσκουμε ότι η ειδοποίηση τερματισμού (τεκμ. 2α) ήταν άκυρη γιατί δεν εξέπνεε στο τέλος περιόδου της περιοδικής ενοικίασης, αλλά στο μέσο τέτοιας περιόδου, ήτοι στις 15 του μηνός αντί στις 12, ημερομηνία κατά την οποία έληγε κάθε μηνιαία περίοδος της από μήνα σε μήνα ενοικίασης." Οι πιο πάνω αρχές επαναλήφθηκαν και στην πρόσφατη απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου, στην Πολιτική Έφεση 11909, ημερ. 22.2.2007, Χαρίκλειας Κύπρου Μιχαήλ v. Βαβέλ Μπουτίκ Λτδ κ.α. (πιο πάνω). Στην υπό εκδίκαση υπόθεση, αποτελεί αποδεκτό πραγματικό γεγονός ότι, το ενοίκιο είναι πληρωτέο την πρώτη ημέρα εκάστου μηνός. Στην ενώπιον μας υπόθεση, «η ειδοποίηση τερματισμού, ημερομηνίας 21.7.2006», Τεκμήριο Γ στο Τεκμήριο 1, είμαστε της γνώμης ότι, δεν αποτελεί έγκυρη ειδοποίηση τερματισμού, γιατί, αφενός, δεν εκπνέει στο τέλος της περιοδικής περιόδου της ενοικίασης, που είναι, η 1η ημέρα κάθε μήνα, ή καλύτερα και πιο ορθά, η τελευταία ημέρα εκάστου μήνα, αφού ο Καθ΄ ου η Αίτηση καλείται σε παράδοση κατοχής μέχρι την 7.8.2006, δηλαδή, λήγει στο μέσο της περιοδικής περιόδου ενοικίασης και όχι στο τέλος αυτής, αφετέρου, δεν παρέχει στον Καθ΄ ου η Αίτηση, χρόνο μίας πλήρους περιόδου ενοικίασης, αφού, φέρει ημερομηνία 21.7.2006 και καλεί σε παράδοση την 7.8.
- Περαιτέρω, από την ενώπιον μας μαρτυρία δεν προκύπτει ότι, υφίσταται, δυνάμει της άκυρης σύμβασης εκμίσθωσης, οποιαδήποτε ειδική πρόνοια, αναφορικά με ειδοποιήσεις τερματισμού ή το χρόνο που πρέπει να παρέχεται με αυτές για παράδοση κατοχής και τον χρόνο εκπνοής των, σε χρόνο άλλο από τον καθοριζόμενο από τη νομολογία. Είμαστε της γνώμης ότι, για να ήταν έγκυρη η «ειδοποίηση τερματισμού», πέραν και επιπρόσθετα του αιτήματος παράδοσης κατοχής, σε βέβαιο και καθορισμένο χρόνο, που στην υπό εκδίκαση υπόθεση, καθορίζεται, θα έπρεπε, ο χρόνος της αιτούμενης παράδοσης να εξέπνεε, στο τέλος της μηνιαίας περιόδου ενοικίασης, και όχι στο μέσο αυτής και, επιπλέον, με αυτή να εδίδετο στον Καθ΄ ου η Αίτηση μία πλήρης περίοδος ενοικίασης, δηλαδή ένας πλήρης μήνας. Αυτή, φαίνεται να ήταν, άλλωστε, και η πρόθεση των συμβαλλομένων, όπως αυτή προκύπτει από τον καθοριζόμενο μηνιαίο τρόπο πληρωμής του ενοικίου της όλης περιόδου της, από μήνα σε μήνα, ενοικίασης. Ο κ. Στεφάνου, με την αγόρευσή του, σχετικά με το θέμα, της δικαιοδοσίας του Δικαστηρίου μας, εισηγήθηκε, τα όσα αναλυτικά, πιο πάνω, στην παρούσα απόφαση μας, παραθέσαμε. Είμαστε της γνώμης, ότι, τα όσα έχουμε αναφέρει μέχρι στιγμής, σε σχέση με τις προϋποθέσεις που πρέπει να ικανοποιεί ένας νόμιμος τερματισμός συμβατικής ενοικίασης, ώστε να την μετατρέψει σε θέσμια, απαντούν τις όποιες εισηγήσεις του κ. Στεφάνου. Ενόψει όλων όσων αναφέρθηκαν πιο πάνω, το Δικαστήριο, καταλήγει ότι, «η ειδοποίηση τερματισμού», ημερομηνίας 21.7.2006, είναι άκυρη και, ότι, με αυτή, δεν έγινε νόμιμος τερματισμός της ενοικίασης τέτοιος, ο οποίος θα μετέτρεπε τη συμβατική ενοικίαση σε θέσμια, με αποτέλεσμα, κατά το χρόνο καταχώρησης της παρούσας αίτησης, η ενοικίαση να εξακολουθούσε να είναι συμβατική ενοικίαση, ο ενοικιαστής να μην κατέστη θέσμιος και, ως εκ τούτου, το παρόν Δικαστήριο να στερείται δικαιοδοσίας να επιληφθεί και εκδικάσει την παρούσα αίτηση, όπως και να εκδώσει οποιαδήποτε απόφαση ή διάταγμα, ακόμα και ερήμην του Καθ΄ ου η Αίτηση, ακόμα και εκ συμφώνου. Παρά την πιο πάνω κατάληξη Παρά την πιο πάνω κατάληξη μας, θα προχωρήσουμε να εξετάσουμε, κατά πόσο η ενοικίαση μετετράπη σε θέσμια, δυνάμει της επιστολής ημερ. 8.8.2006, Τεκμήριο Δ στο Τεκμήριο 1, με την οποία η Αιτήτρια, θεωρούσα ως δεδομένο τον τερματισμό της ενοικίασης, καλεί τον Καθ΄ ου η Αίτηση, αφενός, σε καταβολή των οφειλομένων ενοικίων και, αφετέρου, σε παράδοση κατοχής, εντός 21 ημερών από τη λήψη της επιστολής. Η εν λόγω επιστολή, σύμφωνα με το Τεκμήριο 3, παρελήφθη από τον Καθ΄ ου η Αίτηση, την 9.8.
- Επιστολή ημερομηνίας 8.8.2006: Διαπιστώνουμε ότι, με την επιστολή, ημερ. 8.8.2006, η ενοικίαση δεν τερματίζεται. Θεωρείται ως ήδη τερματισθείσα. Ο Καθ΄ ου η Αίτηση καλείται εντός 21 ημερών, από τη λήψη της επιστολής, σε παράδοση κατοχής, λήψη η οποία έγινε 9.8.2006, δηλαδή, σε παράδοση κατοχής την 30.8.2006 ή μέχρι την 30.8.
- Ο μήνας Αύγουστος όμως, έχει 31 ημέρες και όχι
- Ακόμα και εάν θεωρήσουμε ότι, παρόλο που με τη ρηθείσα επιστολή δεν γίνεται τερματισμός της ενοικίασης, [αφού ο τερματισμός θεωρείται ως ήδη γενόμενος] ότι, έγινε τέτοιος τερματισμός ενόψει της κλήσης του Καθ΄ ου η Αίτηση σε παράδοση της κατοχής του υποστατικού, και, εάν ακόμη θεωρήσουμε ότι η ζητούμενη παράδοση κατοχής λήγει στο τέλος της περιόδου ενοικίασης, [αφού λήγει στις 30.8.2006 [παρόλο που θα έπρεπε να λήγει 31.8.2006] και πάλι, η ειδοποίηση δεν είναι έγκυρη και ικανή να μετατρέψει την συμβατική ενοικίαση σε θέσμια, αφού, με αυτή, δεν παρέχεται στον Καθ΄ ου η Αίτηση, ενοικιαστή, χρόνος μίας πλήρους περιόδου περιοδικής ενοικίασης, δηλαδή, ένας πλήρης μήνας, αλλά μόνο 21 ημέρες. Πέραν, και, επιπρόσθετα από τα πιο πάνω, η ρηθείσα επιστολή, ημερ. 8.8.2006, εστάλη σε συμβατικό ενοικιαστή και όχι σε θέσμιο, αφού η επιστολή ημερ. 21.7.2006, ως άκυρη, δεν κατέστησε την ενοικίαση θέσμια, και, κατά συνέπεια, ο Καθ΄ ου η Αίτηση, ενοικιαστής, εξακολουθούσε να είναι συμβατικός. Κατά τη γνώμη μας, με τη ρηθείσα επιστολή θα έπρεπε να λάβει χώρα, νέος τερματισμός της ενοικίασης, νόμιμος και σύμφωνος με τις αρχές που η Νομολογία έχει καθιερώσει, δηλαδή, ο Καθ΄ ου η Αίτηση, ενοικιαστής να εκαλείτο σε παράδοση της κατοχής, σε συγκεκριμένο χρόνο, ο οποίος να λήγει στη λήξη της περιοδικής περιόδου της ενοικίασης, και, να παρέχει σ΄ αυτόν, ένα πλήρη μήνα, περιοδικής περιόδου της ενοικίασης. Σημειώνουμε, ότι, εάν με την επιστολή, ημερ. 8.8.2006, εγίνετο «τερματισμός ενοικίασης», ή και εάν παρείχετο χρόνος ενός πλήρους μήνα προς παράδοση της κατοχής, πιθανόν, το Δικαστήριο, ασκώντας κάθε δυνατή επιείκεια προς την Αιτήτρια, ενόψει και της προγενέστερης επιστολής, ημερ. 21.7.2006, με την οποία εγίνετο κάποιος «τερματισμός της ενοικίασης», έστω και άκυρος, και η οποία και καθόριζε συγκεκριμένο χρόνο παράδοσης κατοχής, έστω και ελλείψει των άλλων τυπικών προϋποθέσεων, το Δικαστήριο να έβλεπε, διαφορετικά το όλο θέμα και, «κατ΄ οικονομία» ενόψει του καθορισμού συγκεκριμένου χρόνου παράδοσης της κατοχής, δύο φορές, [μία με την επιστολή, Τεκμήριο Γ στο Τεκμήριο 1, και, μία με το Τεκμήριο Δ στο Τεκμήριο 1], να ασκούσε τη διακριτική του ευχέρεια, υπέρ της αποδοχής της θέσης ότι απέκτησε δικαιοδοσία και να θεωρούσε την 30.8.2006, ως ημέρα λήξης της περιοδικής περιόδου ενοικίασης, παρόλο που ο μήνας Αύγουστος έχει 31 ημέρες και όχι
- Παρά τη συμπάθεια, με την οποία βλέπουμε την υπόθεση και τα γεγονότα αυτής, όπως έχουν εκτεθεί ενώπιον μας, καθώς και την ταλαιπωρία την οποία θα υποστεί η Αιτήτρια λόγω της παρούσης απόφασης μας, εντούτοις, βρίσκουμε, ότι, δεν μπορούμε να αποστούμε από τις αρχές, τις οποίες η νομολογία έχει καθιερώσει, σε ότι αφορά την εγκυρότητα και νομιμότητα τερματισμού ενοικίασης, ο οποίος να είναι ικανός ώστε να μετατρέψει μία συμβατική ενοικίαση, σε θέσμια και, να καταστήσει ένα συμβατικό ενοικιαστή θέσμιο, προσδίδοντας κατ΄ αυτό τον τρόπο, δικαιοδοσία στο παρόν Δικαστήριο. Η επιστολή, ημερ. 8.8.2006, κατά τη γνώμη μας, συνιστά καθαρή, «ειδοποίηση απαίτησης πληρωμής», η οποία όμως, ενόψει της πιο πάνω κατάληξης μας, εστάλη σε συμβατικό και όχι σε θέσμιο ενοικιαστή. Ως εκ τούτου, δεν θ΄ ασχοληθούμε περαιτέρω με αυτή και τις οποιεσδήποτε τυχόν νομικές συνέπειες της, αφού ούτε αυτή δεν είναι ικανή να μετατρέψει τη συμβατική ενοικίαση σε θέσμια. Ενόψει των πιο πάνω, και, για όλους τους λόγους τους οποίους αναλυτικά παραθέσαμε, είμαστε της άποψης ότι, το Δικαστήριο μας ουδέποτε απέκτησε δικαιοδοσία εκδίκασης της παρούσας υπόθεσης. Κατάληξη: Στην απόφαση στην Πολιτική ΄Εφεση 9305 Αντωνάκη Αντωνιάδη και Άλλων ν. Σταύρος Τζούλιου Γιαννή, που δόθηκε από το Ανώτατο Δικαστήριο στις 9.11.1998, ο Δικαστής Αρτέμης, αναφέρει: "Στην υπόθεση Michaelidou v. Gregoriou
(1988)1 C.L.R. 88 τονίστηκε, με αναφορά στη Δ.33, Θ.10 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας, ότι, όπου διαφαίνεται ότι αγωγή ενώπιον Δικαστηρίου θα έπρεπε να είχε καταχωρηθεί σε άλλο Δικαστήριο, το ορθό διάταγμα θα πρέπει να είναι διάταγμα αναστολής της διαδικασίας και όχι απόρριψη της υπόθεσης. Κατά συνέπεια, η διαδικασία ενώπιον του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων αναστέλλεται." Ενόψει των ανωτέρω, με τη σύμφωνη γνώμη των Παρέδρων, το Δικαστήριο δεν έχει άλλη επιλογή από του να αναστείλει την ενώπιό του διαδικασία και διά της παρούσας, αναστέλλει αυτή. Έξοδα: Ενόψει της κατάληξής μας ότι το παρόν Δικαστήριο στερείται δικαιοδοσίας, οποιαδήποτε τυχόν διαταγή αναφορικά με τα έξοδα, θα καθιστούσε την εν λόγω διαταγή, άκυρη και, κατά συνέπεια, ουδεμία διαταγή για έξοδα εκδίδεται. Αλλά, και εάν ακόμα, τυχόν διαταγή για έξοδα δεν θα ήταν άκυρη, και πάλι, το Δικαστήριο θα έκρινε σκόπιμο όπως, μη εκδώσει οποιαδήποτε διαταγή εν όψει της μη εμφάνισης της Καθ΄ ης η Αίτηση στη διαδικασία καθώς και της ιδιομορφίας του θέματος το οποίο ηγέρθη αυτεπάγγελτα από το Δικαστήριο. Απόφαση: Ενόψει των ανωτέρω η παρούσα Αίτηση, με τη σύμφωνη γνώμη των Παρέδρων, αναστέλλεται για όλους τους πιο πάνω εκτεθέντες λόγους, χωρίς οποιαδήποτε διαταγή για έξοδα. (Υπ.) Μ. Σάββα Πρόεδρος Πιστό αντίγραφο Γραμματέας ΜΣ/ΘΗ cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο