REGIS MARINE ELECTRONICS LTD ν. GIC GRAND INVEST COMPANY LTD κ.α., Αίτηση αρ.: Κ61/2008, 16/1/2009

(1)Διάταγμα του Δικαστηρίου που να διατάσσει τους Καθ' ων η Αίτηση 1, 2, 3 & 4 και/ή τον κάθε ένα από αυτούς και/ή τους εξαρτώμενους τους και/ή τους υπηρέτες τους και/ή τους αντιπροσώπους τους, όπως σταματήσουν να επεμβαίνουν και/ή παρεμβαίνουν και/ή ενοχλούν και/ή παρεμποδίζουν με οποιοδήποτε τρόπο τους Αιτητές, από την απόλαυση, κατοχή και χρήση των 2 χώρων στάθμευσης που νομίμως χρησιμοποιούν στο υπόγειο της πολυκατοικίας CLERIMOS BUILDING, η οποία βρίσκεται στην οδό Λεοντίου Α' αρ. 163, γωνία με την οδό Στρατηγού Μακρηγιάννη, Περιοχή Καθολική Λεμεσού." Ισχυρίζονται, στην Αίτηση τους, ότι οι Καθ' ων η Αίτηση οι οποίοι είναι οι ιδιοκτήτες των επίδικων ακινήτων, τους εμποδίζουν από την απόλαυση, κατοχή και χρήση των πιο πάνω αναφερόμενων χώρων στάθμευσης. Ταυτόχρονα με την καταχώριση της παρούσας αίτησης, οι Αιτητές καταχώρισαν και μονομερή αίτηση, δυνάμει της οποίας εκδόθηκε προσωρινό διάταγμα στις 19/6/2008, το οποίο ορίστηκε τελικά για ακρόαση στις 8.7.

1. Κατά την ημερομηνία αυτή και αφού διαπιστώθηκε ότι τόσο με το προσωρινό διάταγμα, όσο και με την Κυρίως Αίτηση, οι Αιτητές ζητούσαν ακριβώς την ίδια θεραπεία, οι Καθ' ων η Αίτηση συμφώνησαν α) όπως το μονομερές διάταγμα ημερ. 19/6/2008 γίνει απόλυτο και β) όπως δοθεί προτεραιότητα στην εκδίκαση της Κυρίως Αίτησης. Η ακροαματική διαδικασία ξεκίνησε στις 19.9.08 και ολοκληρώθηκε την 31.10.08 με την επιφύλαξη της παρούσας απόφασης. Παρουσιάστηκαν συνολικά 5 μάρτυρες, οι οποίοι κατέθεσαν 6 Τεκμήρια. Μαρτυρία και αξιολόγηση: Αιτητών: Πρώτος μάρτυρας για τους Αιτητές (Μ.Α.1) ήταν ο κ. Φρίξος Ηλιάδης, Γενικός Διευθυντής των Αιτητών. Κατέθεσε, ως Τεκμήριο 1, το ενοικιαστήριο έγγραφο. Η επίδικη ενοικίαση ξεκίνησε περί το έτος
2. Τότε, οι Αιτητές ανήκαν στον όμιλο «Cybergroup», οι οποίοι ήταν κατά το χρόνο εκείνο ιδιοκτήτες του ακινήτου. Οι Αιτητές εκπροσωπήθηκαν στην συμφωνία από τον κ. Αντρέα Ευριπίδου (σύμβουλο και εκτελεστικό διευθυντή τους). Από την έναρξη της ενοικίασης και για περίοδο τεσσάρων χρόνων οι Αιτητές ήταν οι μόνοι ένοικοι στο ακίνητο και έτσι χρησιμοποιούσαν όσους και όποιους χώρους στάθμευσης ήθελαν. Ενοικιάζουν το ισόγειο (που αποτελείται από 4 καταστήματα) και το μεσοπάτωμα (των 4 καταστημάτων) καθώς και τον 1ο όροφο του κτιρίου. Πριν τέσσερα χρόνια εμφανίστηκε εκ μέρους των νέων ιδιοκτητών, ο Μ.Κ.1 και με αυτόν συμφώνησαν ότι θα χρησιμοποιούν οι Αιτητές μόνο τους δύο χώρους στάθμευσης που βρίσκονται στη δεξιά πλευρά του υπόγειου του κτιρίου. Κατέθεσε την φωτογραφία, Τεκμήριο 2, που δεικνύει τους χώρους αυτούς. Μεσολάβησε ένα διάστημα όπου συμφωνήθηκε μεταξύ των διαδίκων να χρησιμοποιούν οι Αιτητές κάποιους άλλους χώρους στάθμευσης, στα αριστερά του υπογείου, αλλά αυτό κράτησε μόνο μία βδομάδα. Επανήλθε ο Μ.Κ.1 και η τελική διευθέτηση αφορούσε τους δύο χώρους στα δεξιά του υπογείου. Εδώ και τέσσερα χρόνια αυτούς χρησιμοποιούν οι Αιτητές. Αντεξεταζόμενος, ανέφερε ότι το όλο ζήτημα οφείλεται σε κακή συνεννόηση μεταξύ των προηγούμενων και των νέων ιδιοκτητών, διότι οι τελευταίοι πήραν διαβεβαίωση από τους προηγούμενους ιδιοκτήτες ότι οι Αιτητές θα παρέδιδαν την κατοχή του ακινήτου που ενοικίαζαν, κάτι που, κατά τους δικούς του ισχυρισμούς, ουδέποτε λέχθηκε από τους Αιτητές. Το Μάιο του 2008 τοποθετήθηκε από τους Καθ' ων η Αίτηση πόρτα που απέκλειε την πρόσβαση των Αιτητών στον υπόγειο χώρο στάθμευσης. Οι Αιτητές αντέδρασαν αρχικά με επιστολές των δικηγόρων τους. Δεν υπήρξε ανταπόκριση από τους Καθ' ων η Αίτηση και έτσι καταχωρήθηκε η παρούσα αίτηση και ταυτόχρονα αίτηση για προσωρινό διάταγμα. Σήμερα, η πόρτα του υπόγειου χώρου στάθμευσης παραμένει ανοικτή λόγω της έκδοσης του προσωρινού διατάγματος στις 19.6.
3. Ο Μ.Α.1 μου έκανε, σε γενικές γραμμές, καλή εντύπωση, με εξαίρεση το ζήτημα του κατά πόσο οι Αιτητές στάθμευαν δύο ή τρία αυτοκίνητα στους χώρους στάθμευσης που κατείχαν στο υπόγειο. Βρίσκω ότι ήταν υπερβολικός στην επιμονή του ότι ποτέ και κανένας δεν στάθμευε πίσω από το δικό του αυτοκίνητο, αφού αυτό ανατράπηκε και από τα όσα μας είπε η Μ.Α.
4. Επειδή (όπως θα φανεί και πιο κάτω), το θέμα αυτό δεν είναι ουσιώδες, βρίσκω ότι αυτό δεν αποτελεί αντίφαση, ικανή να κλονίσει την κατά τα άλλα αξιόπιστη μαρτυρία του Μ.Α.1, ο οποίος ήταν σταθερός στη μαρτυρία του, σαφής και απαντούσε χωρίς δισταγμό και υπεκφυγές σ' όλες τις ερωτήσεις που του τέθηκαν. Η Μ.Α.2, Ιωάννα Πολυκάρπου, υπάλληλος των Αιτητών, ήταν σύντομη και τυπική μάρτυρας. Υπέδειξε, στο Τεκμήριο 3, τον χώρο όπου σταθμεύει η ίδια το όχημα της, καθώς και τον χώρο όπου σταθμεύει ο Μ.Α.1 (δίπλα από το όχημα της, στα αριστερά). Μπροστά από το δικό της όχημα είναι σταθμευμένο το όχημα ενός τρίτου προσώπου, που δεν εργάζεται στους Αιτητές, το οποίο όμως δεν μετακινείται και έτσι δεν τους εμποδίζει. Η κόρη του Μ.Α.1, σε αραιά χρονικά διαστήματα χρησιμοποιούσε το χώρο πίσω από το όχημα του πατέρα της. Αποδέχομαι, στο σύνολο της, τη μαρτυρία της Μ.Α.2, η οποία ήταν σύντομη, σταθερή και χωρίς αντιφάσεις. Επιβεβαίωσε μέρος από τη μαρτυρία του Μ.Α.1 και αναφέρθηκε μόνο σε ζητήματα για τα οποία έχει ιδία γνώση. Ο Μ.Α.3 Αντρέας Ευριπίδης, υπήρξε μέτοχος και τεχνικός διευθυντής των Αιτητών, μέχρι το
5. Ήταν το άτομο που υπέγραψε εκ μέρους των Αιτητών το Τεκμήριο
6. Βρίσκονταν, ήδη, οι Αιτητές στο κτίριο, ένα χρόνο πριν την υπογραφή του Τεκμηρίου
7. Το επίδικο κτίριο αποτελείται από υπόγειο, ισόγειο και τρεις ορόφους. Από το 2000 μέχρι το 2006 οι Αιτητές χρησιμοποιούσαν δύο χώρους στάθμευσης στο υπόγειο, στους οποίους μπορούσαν να σταθμεύσουν μέχρι τέσσερα αυτοκίνητα, δηλαδή, με αναφορά στο Τεκμήριο 3, δύο στο χώρο 7 και 8 και δύο στο χώρο 6 και
8. Μια φορά ενοχλήθηκαν από τον Μ.Κ.1 για το θέμα αυτό, όταν τους ζητήθηκε να χρησιμοποιήσουν άλλους χώρους στο υπόγειο και όχι τους πιο πάνω, με σκοπό να μειωθούν τα οχήματα που οι Αιτητές στάθμευαν στο υπόγειο, αλλά οι Αιτητές αρνήθηκαν γιατί δεν τους βόλευε και έτσι συνέχισαν να χρησιμοποιούν ανενόχλητοι τους συγκεκριμένους χώρους στάθμευσης. Οι Αιτητές στάθμευαν και αλλού τα οχήματα της εταιρείας τους, όπως στο πεζοδρόμιο μπροστά από το κτίριο ή για λίγη ώρα στο πλάι του κτιρίου, αλλά αυτοί δεν ήταν χώροι στάθμευσης. Ήταν και αυτός ο μάρτυρας σύντομος και τυπικός. Αποδέχομαι τα όσα μας ανέφερε ο Μ.Α.3, ο οποίος, σημειωτέο, δεν φαίνεται να έχει σήμερα οποιαδήποτε σχέση με τους Αιτητές. Ο Μ.Α.4, Παναγιώτης Παρμαξής, υπήρξε εργοδοτούμενος των Αιτητών, από το Σεπτέμβριο του 2003 μέχρι τον Ιανουάριο του
9. Ο ίδιος στάθμευε το όχημα του, δυνάμει οδηγιών του "Γενικού Διευθυντή" στο χώρο ("δίοδο" όπως το χαρακτήρισε), στη δεξιά πλευρά του υπόγειου χώρου στάθμευσης. Χρησιμοποιούσε το χώρο αυτό μαζί με τον τεχνικό διευθυντή και στάθμευαν τα οχήματα τους το ένα πίσω από το άλλο, αναλόγως του αν ο τεχνικός διευθυντής προσερχόταν στη δουλειά πριν ή μετά από τον Μ.Α.
10. Δεν στάθμευε ποτέ στο διπλανό χώρο (δηλ. στα αριστερά της διόδου) διότι εκεί στάθμευε το όχημα του ο γενικός διευθυντής, ο οποίος έφευγε συχνά στη διάρκεια της μέρας και έτσι δεν ήθελε να τον εμποδίζει κανείς. Δεν ενοχλήθηκε ποτέ ο Μ.Α.4 από οποιονδήποτε, σε σχέση με τους χώρους στάθμευσης που χρησιμοποιούσαν οι Αιτητές. Υπήρξε και ο Μ.Α.4 μάρτυρας της αλήθειας. Στη σύντομη αντεξέταση του δεν κλονίστηκε, ενώ τα όσα μας ανέφερε δεν προσθέσανε οτιδήποτε στην ήδη προσαχθείσα μαρτυρία των Αιτητών. Αποδέχομαι τη μαρτυρία του Μ.Α.
11. Καθ' ων η Αίτηση: Για τους Καθ' ων η Αίτηση παρουσιάστηκε ο κ. Στέλιος Γρηγορίου, διευθυντής ορισμένων από τiς Καθ' ων η Αίτηση και εκπρόσωπος όλων των Καθ' ων η Αίτηση εταιρειών. Αναφέρθηκε στην αγορά του κτιρίου από τους Καθ' ων η Αίτηση τον Νοέμβριο του 2004 και στις υποσχέσεις που οι τελευταίοι είχαν λάβει από τους προηγούμενους ιδιοκτήτες ότι οι Αιτητές θα εγκατέλειπαν το ακίνητο εντός τριών μηνών από την ημερομηνία της αγοράς. Όσον αφορά τον υπόγειο χώρο στάθμευσης, συμφώνησε ότι οι Αιτητές χρησιμοποιούν τους συγκεκριμένους χώρους στάθμευσης (που οι Μ.Α.1, Μ.Α.2, Μ.Α.3 και Μ.Α.4 υπέδειξαν) με την συγκατάθεση των Καθ' ων η Αίτηση. Διευκρίνισε όμως ότι η συγκατάθεση δόθηκε διότι είχαν υποσχεθεί οι Αιτητές ότι θα εγκατέλειπαν το κτίριο. Η συγκατάθεση τους, ισχυρίστηκε, ήταν πάντα υπό διαμαρτυρία. Αυτά λέχθηκαν σε συνάντηση του ιδίου με τον Μ.Α.1, στην παρουσία των "συνεταίρων" του Μ.Α.1, και του ιδίου. Έκανε αναφορά στο Τεκμήριο 3 και ισχυρίστηκε ότι αυτό αποτελεί εγκεκριμένο από την Πολεοδομική Αρχή σχέδιο και ότι με βάση αυτό έχουν εκδοθεί τόσο η άδεια οικοδομής του κτιρίου, όσο και το πιστοποιητικό τελικής έγκρισης. Ήταν η θέση του ότι οι δύο χώροι στάθμευσης που ζητούν οι Αιτητές, τους έχουν ήδη παραχωρηθεί και υπέδειξε τον χώρο στάθμευσης που στο Τεκμήριο 3 βρίσκεται στα δεξιά του υπογείου και αποτελείται από μια λωρίδα πλάτους αρκετού για ένα όχημα και μήκους αρκετού για δύο οχήματα. Αντεξεταζόμενος, αρχικά ανέφερε ότι οι Καθ' ων η Αίτηση όχλησαν τους Αιτητές με επιστολές και άλλες διαδικασίες και ότι είχε ζητηθεί από τους τελευταίους η ανάκτηση της κατοχής του ακινήτου για ιδία χρήση, (στην προσπάθεια του να στηρίξει τον ισχυρισμό περί "συγκατάθεσης υπό διαμαρτυρία" στην χρήση των υπόγειων χώρων στάθμευσης). Στην πορεία της αντεξέτασης όμως, φάνηκε ότι κάτι τέτοιο δεν έγινε, τουλάχιστον στις χρονολογίες που αναφερόταν ο μάρτυρας, δηλαδή στα έτη 2004, 2005 και
12. Επέμενε στην αναφορά σε "παράνομη" χρήση των υπόγειων χώρων στάθμευσης από τους Αιτητές και στην ανοχή των Καθ' ων η Αίτηση λόγω των "υποσχέσεων των Αιτητών" για παράδοση της κατοχής, μέχρι τις 6.4.
13. Όταν έκλεισαν οι Καθ' ων η Αίτηση, τον περασμένο Μάιο την είσοδο του υπογείου, δεν διασφάλισαν πρόσβαση στους Αιτητές, διότι "ήδη χρησιμοποιούσαν περισσότερους χώρους απ' όσους τους αναλογούσαν". Αποδεχόμενος ότι ο χειρισμός αυτός ήταν λάθος, επέρριψε την ευθύνη στους τότε νομικούς συμβούλους των Καθ' ων η Αίτηση. Στη σειρά των ερωτήσεων που του τέθηκαν, αναφορικά με το σύνολο των χώρων στάθμευσης στο επίδικο κτίριο και την "αναλογία" των Αιτητών, ενώ αρχικά είχε υιοθετήσει το Τεκμήριο 3 ως ορθό και "εγκεκριμένο από την Πολεοδομία" σχέδιο, στη συνέχεια το ανέτρεψε υποστηρίζοντας ότι κάποιοι από τους σημειωμένους σ' αυτό χώρους στάθμευσης στην πραγματικότητα δεν υπάρχουν. Στη συνέχεια απόφυγε να απαντήσει ευθέως στις υπόλοιπες ερωτήσεις για το ζήτημα αυτό. Παραδέχθηκε όμως ότι οι Αιτητές δικαιούνται, δυνάμει της επίδικης συμφωνίας ενοικίασης, δύο χώρους στάθμευσης στο υπόγειο του κτιρίου. Ο μάρτυρας αυτός δεν μου έκανε καλή εντύπωση. Πέραν των όσων καταγράφονται πιο πάνω, ολόκληρη η μαρτυρία του χαρακτηρίζεται από αντιφάσεις και υπεκφυγές. Ο τρόπος με τον οποίο απαντούσε, στις περισσότερες ερωτήσεις της αντεξέτασης, ήταν καθοριστικός ως προς την αξιοπιστία του. Δεν απαντούσε άμεσα και είχε ύφος αλαζονικό και ειρωνικό. Πέραν τούτου, η συνεχής αναφορά του στην ανοχή των Καθ' ων η Αίτηση υπό όρους, δεν με έπεισε. Δεν κατάφερε να στοιχειοθετήσει τους ισχυρισμούς του περί "επιφύλαξης των δικαιωμάτων" των Καθ' ων η Αίτηση, ενώ φάνηκε ότι τα όσα ανέφερε για τις δήθεν οχλήσεις των Αιτητών, αποτελούσαν εκ των υστέρων σκέψεις του ιδίου. Συγκεκριμένα, προέκυψε από την αντεξέταση ότι κατά τις χρονικές περιόδους στις οποίες ο μάρτυρας αναφέρθηκε, καμία γραπτή ή προφορική όχληση είχε γίνει. Είναι η θέση των Καθ' ων η Αίτηση ότι οι Αιτητές χρησιμοποιούν "παράνομα" τον υπόγειο χώρο στάθμευσης. Πέραν τούτου, "προσφέρουν" στους Αιτητές μέρος από τους χώρους που οι τελευταίοι χρησιμοποιούν, τη μία "λωρίδα" όπως την χαρακτήρισε. Στη βάση των πιο πάνω διαπιστώσεων μου δεν αποδέχομαι και απορρίπτω ως αναληθή τον ισχυρισμό του Μ.Κ.1 ότι η συγκατάθεση στη χρήση από τους Αιτητές των χώρων στάθμευσης που οι τελευταίοι χρησιμοποιούν στο υπόγειο του επίδικου κτιρίου δόθηκε υπό προϋποθέσεις. Ως επίσης απορρίπτω ως αναληθή των ισχυρισμό του Μ.Κ.1 ότι οι Καθ' ων η Αίτηση εδώ και 4 χρόνια ενοχλούν τους Αιτητές σχετικά με την επίδικη ενοικίαση. Από την υπόλοιπη μαρτυρία του Μ.Κ.1 αποδέχομαι μόνο τα γεγονότα που α) αποτελούν παραδοχές έναντι των συμφερόντων των Καθ' ων η Αίτηση, β) επιβεβαιώνονται από τα τεκμήρια που κατατέθηκαν καθώς και τα γεγονότα που συμφωνούν με την αποδεκτή μαρτυρία των Αιτητών. Αγορεύσεις: Κατά το στάδιο των αγορεύσεων οι δύο ευπαίδευτοι συνήγοροι αναφέρθηκαν, μεταξύ άλλων και στο ζήτημα της δικαιοδοσίας του παρόντος Δικαστηρίου. Ήταν η θέση της συνηγόρου των Καθ' ων η Αίτηση ότι το παρόν Δικαστήριο δεν έχει δικαιοδοσία να εκδικάσει την παρούσα υπόθεση διότι: α) Το ενοικιαστήριο έγγραφο (Τεκμήριο 1) δεν αναφέρει συγκεκριμένη ημερομηνία έναρξης και λήξης και επομένως η ενοικίαση εξακολουθεί να είναι συμβατική. β) Ακόμα και αν υποθέσουμε ότι η έναρξη της ενοικίασης έγινε την ημερομηνία υπογραφής της συμφωνίας, το έγγραφο και πάλι δεν έληξε στην εκπνοή των δύο χρόνων διότι υπάρχει σ' αυτό πρόνοια για ανανέωση. γ) Δεν κατατέθηκε ως Τεκμήριο η επιστολή τερματισμού. Αντιθέτως, η θέση του κ. Τσαγγαρίδη ήταν ότι: α) το Τεκμήριο 1 έχει όλα τα τυπικά χαρακτηριστικά ενός ενοικιαστηρίου εγγράφου. Η διάρκεια της ενοικίασης καθορίστηκε σε δύο χρόνια και παρόλο ότι έχουν μείνει κενές οι ημερομηνίες που καθορίζουν την έναρξη και λήξη του, αυτό δεν αλλοιώνει τη διάρκεια της ενοικίασης. Ημερομηνία έναρξης της ενοικίασης θεωρείται η ημερομηνία κατάρτισης του εγγράφου, δηλαδή 1.4.
14. β) Στην απουσία οποιασδήποτε μαρτυρίας για ανανέωση του εγγράφου, η διάρκεια της πρώτης περιόδου ενοικίασης δεν μπορεί να επεκταθεί πέραν της 1.4.
15. γ) Το αξίωμα ότι η ενοικίαση μετατράπηκε σε ενοικίαση από μήνα σε μήνα, θα είχε βάση μόνο στην περίπτωση που έπασχε το Τεκμήριο 1, κάτι που δεν συμβαίνει εδώ. Δικαιοδοσία: Το ζήτημα της δικαιοδοσίας του Δικαστηρίου αποτελεί θέμα δημόσιας τάξης και ως τέτοιο μπορεί να εξεταστεί και αυτεπάγγελτα από το Δικαστήριο. Εξάλλου, σύμφωνα και με τη νομολογία, αυτό αποτελεί καθήκον του Δικαστηρίου (βλ. Παναγιώτου ν. Χ»Κυριάκου

(1991)1 Α.Α.Δ., 362). Η ένσταση περί αναρμοδιότητας περιορίστηκε στο κατά πόσον οι Αιτητές είναι θέσμιοι ενοικιαστές. Καθοριστικό παράγοντα για την κρίση του ζητήματος αυτού, αποτελεί η εγκυρότητα του ενοικιαστηρίου εγγράφου. Σε περίπτωση που κριθεί ότι αυτό είναι έγκυρο, τότε σύμφωνα με τις πρόνοιες του έχει ήδη λήξει και επομένως οι Αιτητές διατηρώντας την κατοχή έχουν καταστεί θέσμιοι ενοικιαστές. Συμφωνώ ότι δεν έχει παρουσιαστεί μαρτυρία και δεν μας έχει λεχθεί οτιδήποτε αναφορικά με τυχούσα εξάσκηση του δικαιώματος ανανέωσης της συμφωνίας ενοικίασης. Συμφωνία ενοικίασης: Το Τεκμήριο 1 καταρτίστηκε την 1.4.2001, μεταξύ των Αιτητών και των τότε ιδιοκτητών του επίδικου ακινήτου. Σύμφωνα με τις πρόνοιες του εγγράφου, η διάρκεια της ενοικίασης ήταν δύο χρόνια, με δυνατότητα ανανέωσης της για άλλες τρεις διετίες. Το λεκτικό του εγγράφου έχει ως εξής: "ΔΙΑΡΚΕΙΑ ΕΝΟΙΚΙΑΣΗΣ: Δύο χρόνια (Αρχίζει την . . . και λήγει την . . . " Σύμφωνα με τη νομολογία (Alpan Furnishings v. Δημάδη

(1989)1 Α.Α.Δ. 170), για να είναι έγκυρη μια συμφωνία ενοικίασης, θα πρέπει να καθορίζει με σαφήνεια: α) Την διάρκεια της ενοικίασης β) Το ενοίκιο, και γ) Την ημερομηνία έναρξης της ενοικίασης Είναι γεγονός αναντίλεκτο ότι στο Τεκμήριο 1 έχει μείνει κενή η ημερομηνία έναρξης της ενοικίασης. Απομένει λοιπόν να εξεταστεί κατά πόσον ευσταθεί η θέση του κ. Τσαγγαρίδη, ότι σε περίπτωση απουσίας της ημερομηνίας έναρξης της ενοικίασης, ως τέτοια πρέπει να θεωρηθεί η ημερομηνία συνομολόγησης της συμφωνίας. Στην υπόθεση Alpan (πιο πάνω) γίνεται αναφορά στην Αγγλική νομολογία και συγκεκριμένα στις αποφάσεις Marshall v. Berridge

(1881)19 Ch.D. 233 και Harvey v. Bratt

(1965)1 W.L.R.

1. Στις δύο αυτές αποφάσεις επιβεβαιώνεται η αρχή ότι όπου δεν υπάρχει καθορισμένη ημερομηνία έναρξης της συμφωνίας ενοικίασης αυτή είναι άκυρη. Στην υπόθεση Harvey v. Pratt, o Lord Denning αναφέρει τα εξής: "It is settled beyond question that, in order for there to be a valid agreement for a lease, the essentials are not only for the parties to be determined, the property to be determined, the length of the term and the rent, but also the date of its commencement. This document does not contain it. . . . The time has never been specified or agreed. There was, therefore, no concluded contract. Στην υπόθεση Marshall αναφέρονται τα εξής, από τον Jessel, M.R.: "The view of Mr. Justice Fry was that because the agreement itself had a date, therefore that was the date from which the lease was to begin. I must that not only is there no authority for such a proposition as a proposition of law, there is a good deal of authorities against it. . . . No doubt there is abundant authority for saying that if on a given day A. agrees to let and B. agrees to take a house, and that operates as a lease or present demise at law, then of course the words, being in the present tense, relate to the date of the instrument, and the term commences from that date. . . . It is equivalent to saying, "On this day I demise," and there is no such difficulty as there is in the case of an executory agreement to grant a lease. . . . As I said before, the parties, when they enter into an agreement not operating as a present demise, intend a lease to be prepared which prima facie will be dated on a subsequent day, and possession is not given by a prudent landlord until the lease is duly executed. On the one side it is not intended that the lessee shall have possession before the day when th lease is executed, nor, on the other, that the lessee is to pay rent without having possession . . . " Σύμφωνα πάντα με την πιο άνω αυθεντία, εξαίρεση στον κανόνα ότι η ημερομηνία έναρξης της ενοικίασης αποτελεί συστατικό στοιχείο μιας έγκυρης συμφωνίας ενοικίασης, αποτελεί η περίπτωση όπου η συμφωνία ενοικίασης καταρτίζεται στον ενεστώτα χρόνο και προκύπτει από το κείμενο της ότι η έναρξη της είναι άμεση. Η παρούσα υπόθεση εμπίπτει στην πιο πάνω εξαίρεση, αφού σύμφωνα πάντα με την αναντίλεκτη μαρτυρία των Αιτητών (Μ.Α.1 και Μ.Α.3) οι Αιτητές είχαν εισέλθει στο ακίνητο πολύ πριν την υπογραφή του Τεκμηρίου 1, με αποτέλεσμα να ήταν ήδη ενοικιαστές όταν υπογράφηκε, την 1.4.2001, το ενοικιαστήριο έγγραφο. Εφαρμόζοντας την πιο πάνω αναφερόμενη νομολογία στα γεγονότα της παρούσας υπόθεσης, προκύπτει ότι η έναρξη ισχύος του Τεκμηρίου 1 ήταν η 1.4.2001 και εφόσον η διάρκεια του ήταν για δύο μόνο χρόνια (και με δεδομένο ότι ουδέποτε ανανεώθηκε), αυτό έληξε την 31.3.
2. Από την ημερομηνία αυτή και εντεύθεν, εφόσον οι Αιτητές διατήρησαν την κατοχή του επίδικου ακινήτου, κατέστησαν θέσμιοι ενοικιαστές (βλ. Nicos Christou Developments Ltd v. Παναγιώτης Τοφινής

(1998)1 Α.Α.Δ. 1990) Σημειώνω, στο σημείο αυτό, ότι στην Απάντηση τους οι Καθ' ων η Αίτηση (στην παράγραφο 4) παραδέχονται ότι η επίδικη συμφωνία ενοικίασης έχει λήξει, ενώ ο ισχυρισμός περί ακυρότητας του Τεκμηρίου 1 προβλήθηκε για πρώτη φορά στο στάδιο των αγορεύσεων, θέτοντας την πλευρά των Αιτητών σε δύσκολη θέση. Βρίσκω ότι η συμπεριφορά αυτή των Καθ' ων η Αίτηση είναι ανακόλουθη. Τέλος, για να ολοκληρώσω την εξέταση του ζητήματος της δικαιοδοσίας, παρατηρώ ότι είναι αποδεκτό και από τις δύο πλευρές ότι το επίδικο ακίνητο εμπίπτει στις πρόνοιες του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, δηλαδή ότι έχει συμπληρωθεί πριν την 31.12.1999 και ότι βρίσκεται εντός ελεγχόμενης περιοχής (ενορία Καθολικής στη Λεμεσό). Στη βάση των πιο πάνω, βρίσκω ότι τόσο το ακίνητο (το οποίο είναι "ενοικιοστασιακό") όσο και οι Αιτητές οι οποίοι είναι θέσμιοι ενοικιαστές, εμπίπτουν στη δικαιοδοσία του παρόντος Δικαστηρίου. Η εισήγηση της κας Χ"Λευτέρη περί αναρμοδιότητας, απορρίπτεται και προχωρώ να εξετάσω την ουσία της υπόθεσης. Ευρήματα του Δικαστηρίου: Αφού έλαβα υπόψη μου τις παραδοχές που περιέχονται στα δικόγραφα και την αξιολόγηση της προσαχθείσας μαρτυρίας, καταλήγω ότι με βάση την αποδεχτή μαρτυρία, τα πραγματικά γεγονότα της παρούσας υπόθεσης έχουν ως εξής: Οι Αιτητές είναι ενοικιαστές του ισογείου, του πρώτου ορόφου και του μεσοπατώματος του επίδικου κτιρίου με την ονομασία Clerimos Building, που βρίσκεται στην οδό Λεοντίου Α' 163, στη γωνία με την οδό Στρατηγού Μακρυγιάννη, στη περιοχή Καθολικής, στη Λεμεσό. Το επίδικο κτίριο αποτελείται από υπόγειο, ισόγειο και τρεις ορόφους. Η ενοικίαση συνάφθηκε δυνάμει γραπτής συμφωνίας ημερομηνίας 1.4.2001, μεταξύ των Αιτητών και των προηγούμενων ιδιοκτητών του κτιρίου και περιλάμβανε και χώρους στάθμευσης. Από την έναρξη της ενοικίασης μέχρι και την αγορά του κτιρίου από τους Καθ' ων η Αίτηση, οι Αιτητές όντας οι μόνοι ένοικοι του κτιρίου, είχαν στη διάθεση τους όλους τους χώρους στάθμευσης του κτιρίου περιλαμβανομένου και του υπογείου. Από τον Νοέμβριο του 2004, ημερομηνία που οι Καθ' ων η Αίτηση εγκαταστάθηκαν στο επίδικο κτίριο, και αφού προηγήθηκε κάποια διευθέτηση μεταξύ των διαδίκων, οι Αιτητές χρησιμοποιούσαν στον υπόγειο χώρο στάθμευσης τους δύο χώρους που βρίσκονται ο ένας δίπλα στον άλλο, στα δεξιά του υπογείου. Σ' αυτούς τους δύο χώρους οι Αιτητές στάθμευαν από το 2004, και συνέχιζαν μέχρι και την ακρόαση της παρούσας υπόθεσης, να σταθμεύουν δύο ή και περισσότερα αυτοκίνητα, αναλόγως των αναγκών τους, με την ανοχή των ιδιοκτητών και χωρίς οποιαδήποτε όχληση από αυτούς, τουλάχιστον μέχρι τον Μάιο του 2008. Πρόσφατα, οι Καθ' ων η Αίτηση προσπάθησαν να περιορίσουν τους χώρους στάθμευσης που οι Αιτητές χρησιμοποιούσαν στο επίδικο κτίριο, χωρίς όμως αποτέλεσμα, αφού συνάντησαν την άρνηση των Αιτητών. Ως αποτέλεσμα της διαφωνίας των διαδίκων, τον Μάιο του 2008 οι Καθ' ων η Αίτηση τοποθέτησαν πόρτα στην είσοδο του υπόγειου χώρου στάθμευσης την οποία έκλεισαν και ταυτόχρονα κλείδωσαν την πόρτα του κλιμακοστασίου που οδηγεί στον υπόγειο χώρο στάθμευσης, με αποτέλεσμα να εμποδίσουν την ελεύθερη πρόσβαση των Αιτητών στο χώρο αυτό. Οι Αιτητές αντέδρασαν αρχικά με αλληλογραφία και στη συνέχεια με την καταχώριση στις 13.6.2008 της παρούσας Αίτησης και της αίτησης για έκδοση προσωρινού διατάγματος. Νομική Πτυχή: Τα Δικαστήρια Ελέγχου Ενοικιάσεων έχουν, μεταξύ άλλων, εξουσία να αποτρέπουν την αθέτηση συμβατικής υποχρέωσης (βλ. Ακίνητα Ν. & Α. Αγρότης Λτδ ν. Παναγιώτη Δημητρίου

(1997)1 Α.Α.Δ. 863). Στην παρούσα περίπτωση οι Αιτητές παραπονιούνται ότι οι Καθ' ων η Αίτηση παραβήκαν την συμφωνία ενοικίασης δυνάμει της οποίας χρησιμοποιούσαν ανενόχλητα τους συγκεκριμένους χώρους στάθμευσης από την έναρξη της ενοικίασης μέχρι τον Μάιο του

1. Το Τεκμήριο 1, στο προοίμιο του, αναφέρει τα εξής: "ΕΝΟΙΚΙΑΖΟΜΕΝΟ: . . .(Χώρος στάθμευσης που αναλογεί στον ενοικιαστή, ισόγειο/mezzanine, 1ος όροφος)" Αυτή είναι και η μόνη αναφορά στους χώρους στάθμευσης στο εν λόγω έγγραφο. Δεν θα υπεισέλθω στο κατά πόσον η αναφορά σε χώρο στάθμευσης "που αναλογεί" αποτελεί σαφή καθορισμό του αριθμού των χώρων στάθμευσης. Δεν θα εξετάσω, επίσης, κατά πόσον η "αναλογία" σε τέτοιες περιπτώσεις καθορίζεται με βάση τα τετραγωνικά μέτρα που κατέχει ο κάθε ένοικος ή με βάση τον αριθμό των καταστημάτων ή γραφείων που κατέχει. Ο λόγος είναι προφανής. Προκύπτει από την αποδεκτή μαρτυρία και είναι παραδεκτό γεγονός ότι οι Καθ' ων η Αίτηση έχουν το δικαίωμα να χρησιμοποιούν δύο χώρους στάθμευσης στο υπόγειο του κτιρίου. Η διαφωνία των διαδίκων περιορίζεται στον καθορισμό των χώρων αυτών. Διαφεύγει όμως των Καθ' ων η Αίτηση ότι το ζήτημα αυτό έχει ήδη διευκρινιστεί με την στάση που οι ίδιοι επέδειξαν όλα αυτά τα χρόνια, αφού οι Αιτητές αφέθηκαν να κατέχουν και να χρησιμοποιούν ανενόχλητοι (για περίοδο πέραν των τριάμισι χρόνων) τους συγκεκριμένους χώρους στάθμευσης στο υπόγειο του επίδικου κτιρίου. Οι χώροι αυτοί αποτελούν τις δύο λωρίδες που βρίσκονται στη δεξιά μεριά του υπογείου, η μία δίπλα στην άλλη. Όσον αφορά την θέση του Μ.Κ. 1 ότι η ανοχή στην χρήση των χώρων αυτών στάθμευσης τελούσε υπό την προϋπόθεση της σύντομης παράδοσης του επίδικου ακινήτου στους Καθ' ων η Αίτηση, σημειώνω ότι αυτή έμεινε μετέωρη αφού δεν υποστηρίζεται από αποδεκτή μαρτυρία, ενώ αποτελεί και μη δικογραφημένο ισχυρισμό. Είναι επίσης αποδεκτό ότι οι χώροι στάθμευσης αυτοί μπορούν να εξυπηρετήσουν πέραν των δύο οχημάτων, εφόσον αυτά σταθμεύονται το ένα πίσω από το άλλο. Το γεγονός αυτό ήταν εξάλλου σε γνώση των Καθ' ων η Αίτηση όλη την προαναφερόμενη περίοδο που οι Αιτητές χρησιμοποιούσαν τους εν λόγω χώρους στάθμευσης, αφού όπως προκύπτει από την αποδεκτή μαρτυρία, ο Μ.Κ.1 γνώριζε το επίδικο κτίριο και σ' αυτό στεγάζονταν οι Καθ' ών η Αίτηση 1, 2, 3 και 4 από τον Νοέμβριο του
2. Προκειμένου να αποδείξουν οι Καθ' ων η Αίτηση ότι οι χώροι που χρησιμοποιούν οι Αιτητές δεν είναι δύο αλλά τέσσερεις και ως εκ τούτου θα πρέπει να εγκαταλείψουν κάποιους από αυτούς, επικαλέστηκαν το Τεκμήριο
3. Η επίκληση όμως του σχεδίου αυτού δεν βοηθά στο επιχείρημά τους για τους ακόλουθους λόγους: α) Δεν παρουσιάστηκε στο Δικαστήριο το άτομο που ετοίμασε το σχέδιο ενώ ο ισχυρισμός ότι αυτό εγκρίθηκε από την Πολεοδομία έμεινε μετέωρος, αφού δεν υποστηρίχθηκε από περαιτέρω μαρτυρία, ούτε το ίδιο το Τεκμήριο 3 κανένα τέτοιο διακριτικό φέρει. β) Ο ίδιος ο Μ.Κ.1, αναφερόμενος στο Τεκμήριο 3, υπέδειξε λάθη και ανακρίβειες σ' αυτό. Ως αποτέλεσμα των πιο πάνω, το περιεχόμενο του Τεκμηρίου 3 δεν μπορεί ν' αποτελέσει αποδεκτή μαρτυρία. Βρίσκω λοιπόν ότι, δυνάμει της επίδικης συμφωνίας ενοικίασης, οι Αιτητές έχουν δικαίωμα να χρησιμοποιούν τους χώρους στάθμευσης που ήδη κατέχουν στο υπόγειο του επίδικου κτιρίου και οι οποίοι αποτελούν μέρος του ενοικιαζόμενου ακινήτου. Δικαίωμα ειρηνικής απόλαυσης του μισθίου: Το δικαίωμα της ειρηνικής απόλαυσης του μισθίου (covenant for quiet enjoyment) μπορεί να αποτελέσει εξυπακουόμενο όρο της συμφωνίας ενοικίασης. Σχετικές αναφορές γίνονται στα συγγράμματα Halsbury's Laws of England, 4η έκδοση, Τόμος 27, παράγραφοι 320 και 325 και Woodfall Landlord and Tenant, 27η έκδοση, Τόμος 1, παράγραφος
4. Ειδικότερα, στην παράγραφο 325 του συγγράμματος Halsbury's, πιο πάνω, καταγράφονται τα ακόλουθα: "In a formal lease, and in an oral letting or an agreement for a lease which operates as a present demise, there is implied one single covenant for quiet enjoyment, under which the tenant is entitled to be put into possession of the premises which are leased to him at the outset of his tenancy, and to remain quietly in possession of them throughout the term." Προκειμένου να αποφευχθεί η παραβίαση αυτού του όρου της ενοικίασης, υπάρχει η ευχέρεια έκδοσης απαγορευτικού διατάγματος. Στην παράγραφο 321 του συγγράμματος Halsbury's (πιο πάνω) αναφέρονται τα εξής: "The grant of an injunction to restrain a breach of covenant is discretionary, and the court will consider, among other things, whether the breach produces injury to the party seeking the injunction, and will decline to enforce an oppressive covenant by injunction. As a general rule, however, the court will grant an injunction to restrain a breach of a negative covenant without proof of damage being necessary, provided that the words of the covenant are clear. An interlocutory injunction will be granted in an appropriate case, the deciding factor being the balance of convenience between the parties." Πότε θεωρείται ότι υφίσταται παραβίαση της ειρηνικής απόλαυσης του μίσθιου καθορίζει το σύγγραμμα Halsbury's (πιο πάνω) όπου στην παράγραφο 328, κάτω από τον τίτλο Breach of covenant for quite enjoyment αναφέρονται τα ακόλουθα: "The covenant for quiet enjoyment operates according to its terms to secure the tenant, not merely in the possession, but in the enjoyment of the premises for all usual purposes, and where the ordinary and lawful enjoyment of the demised premises is substantially interfered with by the acts or omissions of the landlord or those claiming under him, the covenant is broken, even if neither the title to, nor the possession of, the land is otherwise affected. Whether this interference has taken place is, in each case, a question of fact. It was once considered that for there to be a breach of covenant there had to be some physical interference with the enjoyment of the demised premises. However, there is modern authority to the effect that the covenant is not confined to direct physical interference but may be broken by any conduct of the landlord or his agents, which interferes with the tenant's freedom of action in exercising his rights as tenant. [McCall v. Abelesz

(1976)1 All ER 727 at 730, 731]....... Disturbance of enjoyment which is merely temporary and which does not interfere with the title or possession of the tenant is generally not a breach of the covenant. Even where such a disturbance does constitute a breach, an injunction will not be granted where there is no likelihood of repetition, the tenant being left to his remedy of damages." Ακόμα και πράξεις που λαμβάνουν χώρα εκτός του μισθίου, μπορεί να θεωρηθούν ότι συνιστούν παραβίαση του όρου της ειρηνικής απόλαυσης. Στην παράγραφο 329 του συγγράμματος Halsbury's, αναφέρονται: "An act may be a breach of the covenant for quiet enjoyment notwithstanding that it is done off the premises. Even at the time when actual physical interference with the demised premises was considered to be an essential element of any breach of the covenant, an act done off the premises could be a breach if it caused physical interference with the demised premises; for example .. where the landlord ... Erected scaffolding in front of the door and windows of a demised shop in such a way as to interfere with the tenant's trade [Owen v. Gadd

(1956)2 All ER 28]. If however, the disturbance is due to an act done off the premises, there is no breach of covenant unless it was either foreseen in fact, or ought by reasonable care to have been foreseen, that the interruption would follow as a consequence of the act." Στην παρούσα περίπτωση αποτελεί γεγονός ότι οι Καθ' ων η Αίτηση τοποθέτησαν πόρτα κλείνοντας με αυτό τον τρόπο την είσοδο του υπόγειου χώρου στάθμευσης και επίσης κλείδωσαν την πόρτα που συνδέει τον υπόγειο χώρο στάθμευσης με το κλιμακοστάσιο του επίδικου κτιρίου, αποκλείοντας από τον χώρο αυτό τους Αιτητές. Βρίσκω ότι οι πράξεις τους αυτές αποτελούν παράβαση της επίδικης συμφωνίας ενοικίασης εφόσον πλήττουν άμεσα το δικαίωμα των Αιτητών για ειρηνική απόλαυση του μισθίου. Ως εκ τούτου, καταλήγω και με τη σύμφωνη γνώμη των Παρέδρων, ότι οι Αιτητές δικαιούνται στην Αιτούμενη Θεραπεία. Έξοδα: Δεν μας έχει λεχθεί οτιδήποτε, από τους Καθ' ων η Αίτηση και δεν βλέπουμε να συντρέχει οποιοσδήποτε λόγος ώστε τα έξοδα να μην ακολουθήσουν το αποτέλεσμα της αίτησης. ΚΑΤΑΛΗΞΗ: Εκδίδεται, λοιπόν, με τη σύμφωνη γνώμη των Παρέδρων, διάταγμα με το οποίο διατάζονται οι Καθ' ων η Αίτηση 1, 2, 3 και 4 και/ή ο κάθε ένας από αυτούς και/ή οι εξαρτώμενοι τους και/ή οι υπηρέτες τους και/ή οι αντιπρόσωποι τους, όπως σταματήσουν να επεμβαίνουν και/ή παρεμβαίνουν και/ή ενοχλούν και/ή παρεμποδίζουν με οποιοδήποτε τρόπο τους Αιτητές, από την απόλαυση, κατοχή και χρήση των 2 χώρων στάθμευσης που νομίμως χρησιμοποιούν στο υπόγειο της πολυκατοικίας CLERIMOS BUILDING, η οποία βρίσκεται στην Οδό Λεοντίου Α αρ. 163, Γωνία με την Οδό Στρατηγού Μακρυγιάννη, Περιοχή Καθολικής στη Λεμεσό. Επιδικάζονται υπέρ των Αιτητών και εναντίον των Καθ' ων η Αίτηση 1, 2, 3 και 4, αλληλέγγυα και/ή ξεχωριστά, τα έξοδα της Αίτησης όπως αυτά θα υπολογιστούν από τον Γραμματέα και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο. Η κλίμακα υπολογισμού των εξόδων, λαμβανομένων υπόψη όλων των συνθηκών που περιβάλλουν την υπόθεση, καθορίζεται σε €1.000 μέχρι €5.000. (Υπ.) ................ Χρ. Ραγουζαίου Πρόεδρος Δικαστηρίου Πιστό Αντίγραφο Γραμματέας ΧΡ/ΑΓ Subject: Rent Control/Final Αναφορά: Απαγορευτικό διάταγμα σε σχέση με την απόλαυση, κατοχή και χρήση δύο χώρων στάθμευσης. cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο