Μαρίας Σοφοκλέους ν. Έκτορα Δήμου Νικολάου, Αίτηση αρ.: Ε199/06, 31/3/2009

Μαρίας Σοφοκλέους ν. Έκτορα Δήμου Νικολάου, Αίτηση αρ.: Ε199/06, 31/3/2009 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:DEELEM:2009:3 ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΕΛΕΓΧΟΥ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ ΛΕΜΕΣΟΥ - ΠΑΦΟΥ ΤΜΗΜΑ ΛΕΜΕΣΟΥ Ενώπιον: Χρ. Ραγουζαίου, Προέδρου και Ρ. Μιχαηλίδη και Α. Κωστή, Παρέδρων Αίτηση αρ.: Ε199/06 Μεταξύ: Μαρίας Σοφοκλέους - Αλητοπούλου, εκ Λεμεσού Αιτήτριας Και Έκτορα Δήμου Νικολάου, εκ Λεμεσού Καθ' ου η Αίτηση ----------------------------------------------------- 31/3/2009 Για την Αιτήτρια: Κα Μ. Χατζηλευτέρη (Για ν'ακούσει απόφαση η κα Π. Γεωργίου) Για τον Καθ' ου η Αίτηση: Κος Κ. Χατζηκωστής (Για ν' ακούσει απόφαση ο κ. Λ. Κοϊνάς) Α Π Ο Φ Α Σ Η Με την παρούσα υπόθεση η Αιτήτρια ζητά από το Δικαστήριο, μεταξύ άλλων, διάταγμα ανάκτησης της κατοχής των καταστημάτων που βρίσκονται στην οδό Αγίας Φυλάξεως 105 Α, στην ενορία Αποστόλων Πέτρου και Παύλου, στη Λεμεσό (στο εξής "τα καταστήματα"), ιδιοκτησίας της Αιτήτριας, τα οποία ενοικιάζει ο Καθ' ου η Αίτηση. Η Αιτήτρια αξιώνει την ανάκτηση της κατοχής των καταστημάτων, με σκοπό την χρήση από την ίδια και τον σύζυγο της, δυνάμει του άρθρου 11(ζ) του Ν. 23/

1. Με την Απάντηση του ο Καθ' ου η Αίτηση αρνείται το περιεχόμενο της Αίτησης και ισχυρίζεται, μεταξύ άλλων, ότι: (α) Σκοπός της Αιτήτριας είναι να ενοικιάσει το κατάστημα με ψηλότερο ενοίκιο και όχι να το χρησιμοποιήσει η ίδια. (β) Τυχόν έξωση του θα προκαλέσει στον ίδιο δυσανάλογη ζημιά. (γ) Το επάγγελμα του έχει συνδεθεί με το κατάστημα και λόγω της άσκησης του, έχει δημιουργηθεί εμπορική εύνοια την οποία θα απωλέσει ολικά σε περίπτωση που διαταχθεί η έξωση του. Ακροαματική διαδικασία: Η ακροαματική διαδικασία ξεκίνησε στις 23.6.08 και ολοκληρώθηκε στις 11.2.09, οπότε και επιφυλάχθηκε η παρούσα απόφαση. Παρουσιάστηκαν οχτώ μάρτυρες στο Δικαστήριο και κατατέθηκαν συνολικά 11 έγγραφα ως Τεκμήρια. Μαρτυρία και Αξιολόγηση: Μαρτυρία Αιτήτριας: Πρώτη μάρτυρας για την Αιτήτρια, εμφανίστηκε η ίδια η Αιτήτρια (Μ.Α.1). Αναφέρθηκε στην επίδικη ενοικίαση, η οποία ξεκίνησε το 1975, πριν καταστεί η ίδια συνιδιοκτήτρια του ακινήτου, το οποίο απέκτησε με δωρεά από τον παππού της, το
2. Περίγραψε τα επίδικα καταστήματα τα οποία βρίσκονται στην οδό Αγίας Φυλάξεως, στην ενορία Αποστόλων Πέτρου και Παύλου, στη Λεμεσό. Το μηνιαίο ενοίκιο των καταστημάτων σήμερα είναι €478,41 (Λ.Κ.280). Η επιχείρηση την οποία προτίθεται να διεξάγει θα έχει ως αντικείμενο την μεταπώληση μαντεμένιων τζακιών και θερμοσυσσωρευτών, τα οποία θα προμηθεύεται από τον εισαγωγέα τους, στη Λευκωσία. Είναι η θέση της ότι η συνεργασία με το συγκεκριμένο εισαγωγέα θα προχωρήσει μόνο εφόσον η ίδια ανακτήσει την κατοχή των επίδικων καταστημάτων, αφού αυτό τέθηκε ως όρος για τη συνεργασία τους. Και αυτό, διότι τα καταστήματα έχουν βιτρίνα σε ένα εμπορικό δρόμο και αρκετό χώρο μπροστά για εκφόρτωση των εμπορευμάτων. Επίσης, βρίσκονται δίπλα από τραπεζικό ίδρυμα, ενώ στο συγκεκριμένο δρόμο υπάρχουν επιχειρήσεις με είδη υγιεινής. Το κέρδος από τη νέα επιχείρηση θα προκύπτει από την προμήθεια που θα παίρνει επί των πωλήσεων. Είναι επίσης άποψη της ότι ο Καθ' ου η Αίτηση δεν χρειάζεται πλέον τα επίδικα καταστήματα, ότι έχει τα δικά του καταστήματα τα οποία ενοικιάζει σε τρίτους και ότι έχει αποκαταστήσει τις δύο του κόρες και βρίσκεται πλέον στα πρόθυρα της αφυπηρέτησης. Έχει διορίσει εκτιμητή και άλλον ειδικό στους οποίους ανέθεσε την έρευνα για την ανεύρεση άλλου καταστήματος στην περιοχή όπου βρίσκονται τα επίδικα. Έψαξαν για παρόμοιο (με τα επίδικα) κατάστημα και με χαμηλό ενοίκιο (το οποίο καθόρισε σε Λ.Κ.280, δηλαδή όσο και το ενοίκιο των επίδικων καταστημάτων). Δεν βρήκαν άλλο παρόμοιο κατάστημα στην οδό Αγίας Φυλάξεως αλλά ούτε σε παρόδους αυτής. Εάν ανακτήσει τα καταστήματα και ξεκινήσει την επιχείρηση της, θα έχει μαζί της τα δύο κοριτσάκια της τα απογεύματα και έτσι δεν θα χρειάζεται πλέον τη βοήθεια της δασκάλας που τους διαβάζει, ούτε της γυναίκας που τις προσέχει, τα απογεύματα. Έτσι, θα εξοικονομήσει αρκετά χρήματα. Η έρευνα που έκαναν για ανεύρεση καταστήματος έγινε στον ίδιο δρόμο με το επίδικο, δηλαδή στην οδό Αγίας Φυλάξεως, χωρίς αποτέλεσμα. Είπε, χαρακτηριστικά, η Αιτήτρια: "Όχι, δεν βρήκαμε άλλο˙ και να βρίσκαμε δεν νομίζω να ήταν £280, στον κύριο δρόμο, με τόση μεγάλη βιτρίνα, με χώρο μπροστά, πίσω." Η Αιτήτρια υπήρξε ειλικρινής στο μεγαλύτερο μέρος της μαρτυρίας της με εξαίρεση τα σημεία που σχολιάζω πιο κάτω. Το πρώτο ζήτημα αφορά την μελλοντική συνεργασία της ίδιας και του συζύγου της με κάποιον Χριστόφορο Σκαρπάρη και τον όρο που κατ' ισχυρισμό της ο τελευταίος έχει θέσει για την συνεργασία αυτή. Βρίσκω ότι στο ζήτημα αυτό τα λεγόμενα της Αιτήτριας βρίσκονται σε αντίθεση με την συμπεριφορά της. Πρώτον διότι ενώ εμφαντικά μας ανέφερε ότι ο μελλοντικός της συνεργάτης ενδιαφέρεται μόνο για τα επίδικα καταστήματα, σε ερώτηση που της τέθηκε στην κυρίως εξέταση της απάντησε ως εξής: "E. Αν σε περίπτωση που δεν έχεις το μαγαζί σου . Α. Θα χάσω αυτή την ευκαιρία. Ο άνθρωπος θα βρει άλλο μαγαζί, δεν θα κάτσει να με περιμένει εμένα μέχρι να τελειώσει αυτή η κατάσταση." Από την πιο πάνω απάντηση της Αιτήτριας ουδόλως προκύπτει ότι η μελλοντική της επιχείρηση μπορεί να διεξαχθεί μόνο στο επίδικο ακίνητο, αφού η ίδια ανησυχεί ότι ο συνεργάτης της μπορεί να βρει άλλο κατάστημα για την επιχείρηση αυτή. Χωρίς να σχολιάσω την αλήθεια του ισχυρισμού της Αιτήτριας ότι προέβηκε σε έρευνα για "παρόμοιο" κατάστημα σε "τόσο κεντρικό δρόμο", θέτω το εξής ερώτημα ˙ εάν η πρόταση για συνεργασία που είχε η Αιτήτρια αφορούσε τα επίδικα καταστήματα και μόνο, ποιος ο λόγος να προβεί η Αιτήτρια σε έρευνα για άλλο κατάστημα; Περαιτέρω, βρίσκω ότι κατέβαλε ιδιαίτερη προσπάθεια η Αιτήτρια να μας πείσει ότι ο Καθ' ου η Αίτηση δεν χρειάζεται πλέον τα επίδικα καταστήματα για την εργασία του. Δεν με έπεισε όμως η εκδοχή αυτή της Αιτήτριας. Τα όσα μας ανέφερε αποτελούν εξ' ακοής μαρτυρία και βρίσκονται και σε αντίθεση με τα λεχθέντα του ίδιου του Καθ' ου η Αίτηση τα οποία και έχω αποδεχθεί. Όμως παρά τις πιο πάνω διαπιστώσεις μου, βρίσκω ότι η αξιοπιστία της Αιτήτριας δεν έχει κλονιστεί, όσον αφορά την υπόλοιπη μαρτυρία της. Συνοψίζοντας λοιπόν αναφέρω ότι, με εξαίρεση τα όσα σχολιάζω πιο πάνω σχετικά με τον ισχυριζόμενο όρο για τη μελλοντική επιχείρηση της Αιτήτριας και την επαγγελματική κατάσταση του Καθ' ου η Αίτηση, αποδέχομαι την υπόλοιπη μαρτυρία της Αιτήτριας ως αληθή και ειλικρινή. Ο δεύτερος μάρτυρας για την Αιτήτρια (Μ.Α.2), κ. Γιάννης Σάββα, είναι Πολιτικός Μηχανικός. Εργάζεται στην εταιρεία "Κέρμια", της Τράπεζας Κύπρου και στην εταιρεία αυτή απέκτησε ειδικότητα στις αναπτύξεις, αγορές και πωλήσεις ακινήτων. Του είχε ανατεθεί από τον σύζυγο της Αιτήτριας, πριν δύο χρόνια, να ετοιμάσει έκθεση για το αν υπάρχουν διαθέσιμα καταστήματα στην οδό Αγίας Φυλάξεως, από την συμβολή με την Λεωφόρο Μακαρίου μέχρι τη συμβολή με την Λεωφόρο Μακεδονίας (Σπύρου Κυπριανού) . Το Σεπτέμβριο του 2006 που έγινε η έρευνα, δεν υπήρχε τίποτα διαθέσιμο σε εκείνο το δρόμο. Μου έκανε καλή εντύπωση αυτός ο μάρτυρας. Βρίσκω ότι από την πείρα και τα προσόντα του ήταν σε θέση να προβεί σε έρευνα για διαθέσιμο προς ενοικίαση κατάστημα στην οδό που του υποβλήθηκε. Αποδέχομαι τη μαρτυρία του. Ο τρίτος μάρτυρας για την Αιτήτρια (Μ.Α.3), κ. Διονύσης Αλητόπουλος, είναι ο σύζυγος της Αιτήτριας. Όσον αφορά την επίδικη ενοικίαση, ο Μ.Α.3 επανέλαβε τα όσα μας ανέφερε η Αιτήτρια. Για τα επαγγελματικά του, μας είπε ότι εργάζεται ως οικονομικός σύμβουλος σε μια ναυτιλιακή εταιρεία, αλλά του έχει δοθεί προειδοποίηση τερματισμού των υπηρεσιών του διότι η εταιρεία αυτή θα μεταφέρει τις δραστηριότητες της στο εξωτερικό. Αναφορικά με την επιχείρηση που προτίθεται να δημιουργήσει η Αιτήτρια, ο Μ.Α.3 μας είπε ότι πρόθεση των δύο τους είναι να δημιουργήσουν μια επιχείρηση με σκοπό τη στήριξη της οικογένειας τους και για το μέλλον των παιδιών τους. Επανέλαβε τα όσα η Αιτήτρια ανέφερε, σε σχέση με την τωρινή εργασία της και αναφέρθηκε στον προτιθέμενο συνεργάτη τους, Χριστόφορο Σκαρπάρη (Χ.Σ.). Θα αγοράζουν τα τζάκια τα οποία εισάγει αποκλειστικά ο Χ.Σ. και θα τα μεταπωλούν προσθέτοντας στη τιμή το δικό τους κέρδος. Αφεντικά στην επιχείρηση θα είναι η Αιτήτρια και ο Μ.Α.3, ενώ υπεύθυνη στο κατάστημα θα είναι μόνο η Αιτήτρια. Υπολογίζει ότι χρειάζονται κεφάλαιο περίπου €50.000 για την επιχείρηση (αγορά εξοπλισμού και προϊόντων) και για την επιδιόρθωση των καταστημάτων. Υπολογίζει ότι τον πρώτο καιρό θα έχουν κέρδος μόνο €3.000 μηνιαίως αλλά τα επόμενα χρόνια θα αυξηθεί σε €5.000 το μήνα. Είναι η θέση του, όπως και της Αιτήτριας, ότι η προφορική συμφωνία με τον Χ.Σ. έγινε υπό την προϋπόθεση ότι θα διεξάγεται η επιχείρηση στα συγκεκριμένα καταστήματα διότι βρίσκονται σε μια από τις εμπορικότερες περιοχές της Λεμεσού, με Τραπεζικό Ίδρυμα κοντά και γύρω αρκετά καταστήματα που σχετίζονται με την ανέγερση και τον εξοπλισμό σπιτιού. Τα τζάκια, επίσης, χρειάζονται κατάστημα με μεγάλη βιτρίνα, που την διαθέτει το επίδικο. Έχει κάνει έρευνα στην οδό Αγίας Φυλάξεως, από τη συμβολή με την Λεωφόρο Μακαρίου Γ' μέχρι τη συμβολή με την Λεωφόρο Σπύρου Κυπριανού, για να βρει κατάστημα προς ενοικίαση, αλλά δεν εντόπισε διαθέσιμο κατάστημα. Ανέθεσε και στον Μ.Α.2 την έρευνα αλλά δεν βρήκαν διαθέσιμο κατάστημα. Αντεξεταζόμενος, σε σχέση με τον τερματισμό των υπηρεσιών του από τους εργοδότες του, ο Μ.Α.3 ανέφερε ότι ακόμα δεν γνωρίζει το ποσό που θα εισπράξει από το ταμείο προνοίας ή το ταμείο πλεονάζοντος προσωπικού. Όσον φορά τους υπολογισμούς του μάρτυρα αυτού, για την βιωσιμότητα της επιχείρησης, ανέφερε ότι βασίστηκε σε συζητήσεις με ειδικούς (αρχιτέκτονες, πολιτικούς μηχανικούς) και στο γεγονός ότι τα τζάκια έχουν ζήτηση, ενώ δεν υπάρχουν πολλά τέτοια καταστήματα στη Λεμεσό. Ήταν η θέση του μάρτυρα ότι ο Καθ' ου η Αίτηση μπορεί εύκολα να μετακινηθεί σε άλλο κατάστημα, ότι η σημερινή κατάσταση των επίδικων καταστημάτων είναι άθλια και ότι ο Καθ' ου η Αίτηση τα χρησιμοποιεί, στο μεγαλύτερο μέρος τους, ως αποθήκη. Είμαι αναγκασμένη να επαναλάβω τα όσα αναφέρω πιο πάνω στην αξιολόγηση της μαρτυρία της Αιτήτριας. Για τους ίδιους εκείνους λόγους δεν αποδέχομαι ούτε την θέση του Μ.Α.3 ότι ο προτιθέμενος συνεργάτης τους έχει θέσει ως όρο για την συνεργασία τους την ανάκτηση της κατοχής των επίδικων καταστημάτων από την Αιτήτρια. Θα ανέμενα, εξάλλου, ότι θα παρουσιαζόταν ως μάρτυρας ο προτιθέμενος συνεργάτης τους, για να επιβεβαιώσει τα πιο πάνω, κάτι που φυσικά δεν έγινε, ενώ από την αλληλογραφία που παρουσιάστηκε δεν προκύπτει κάτι τέτοιο. Δεν αποδέχομαι επίσης ούτε τα όσα ανέφερε ο Μ.Α.3 σχετικά με την χρήση των καταστημάτων από τον Καθ' ου η Αίτηση καθότι αποτελούν εξ' ακοής μαρτυρία ενώ έχει δοθεί αντίθετη μαρτυρία από τον ίδιο τον Καθ' ου η Αίτηση την οποία (όπως θα φανεί πιο κάτω) έχω αποδεχθεί. Ως προς την υπόλοιπη μαρτυρία του Μ.Α.3, ο μάρτυρας ήταν σταθερός και σαφής και δεν φαίνεται να έχει υποπέσει σε άλλες σοβαρές αντιφάσεις οι οποίες να κλονίζουν την αξιοπιστία του γενικά. Αποδέχομαι την υπόλοιπη μαρτυρία του Μ.Α.
3. Ο κ. Περικλής Μάρκαρης, εκτιμητής ακινήτων, παρουσιάστηκε ως ο τέταρτος μάρτυρας για την Αιτήτρια (Μ.Α.4). Ο κ. Μάρκαρης μας ανέφερε τα προσόντα του και δεν αντεξετάστηκε επ' αυτών. Διατηρεί γραφείο, το οποίο ασχολείται με τη διενέργεια εκτιμήσεων ακινήτων και την παροχή συμβουλευτικών υπηρεσιών, σε σχέση με ακίνητα. Αποδέχομαι τον Μ.Α.4, ως εμπειρογνώμονα. Του είχε ανατεθεί η διενέργεια εκτίμησης για τον υπολογισμό του ύψους του ενοικίου των επίδικων καταστημάτων. Κατέθεσε γραπτή έκθεση εκτίμησης (Τεκμήριο 7) και ανέφερε ότι η ζήτηση στην οδό Αγίας Φυλάξεως είναι ψηλή, τόσο για ενοικίαση, όσο και για αγορά ακινήτων. Στην επιτόπια εξέταση που έκανε στις 4.10.08 και σε προηγούμενες ημερομηνίες διαπίστωσε την ανυπαρξία κενών καταστημάτων στην περιοχή του ακινήτου, επί της οδού Αγίας Φυλάξεως. Στις 8.10.07, που είχε γίνει η έρευνα, το αγοραίο ενοίκιο ενός, ανάλογου με τα επίδικα, καταστήματος κενού κατοχής, ανερχόταν σε £595 (€1.016,61). Αντεξεταζόμενος, διευκρίνισε ότι η έρευνα του περιορίστηκε στην οδό Αγίας Φυλάξεως, η οποία ξεκινά, στο νοτιότερο σημείο της, από τα φώτα "τζιαμούδας". Νοτιότερα, η οδός Ελλάδος έχει την ίδια ή και καλύτερη εμπορική αξία με την οδό Αγίας Φυλάξεως. Η Αγίας Φυλάξεως είναι καλή εμπορική οδός, τόσο στο μέρος που εκτείνεται νότια της Λεωφόρου Μακαρίου, όσο και στην προέκταση της προς βορρά. Η Λεωφόρος Μακαρίου είναι επίσης καλή εμπορική οδός. Τα επίδικα καταστήματα βρίσκονται σε απόσταση 540μ. βόρεια της Λεωφόρου Μακαρίου. Η οδός Αγίας Φυλάξεως προεκτείνεται ως εμπορικός δρόμος μέχρι τον κυκλικό κόμβο Αγίας Φυλάξεως και πλησίον της πυκνοκατοικημένης περιοχής Αγίας Φυλάξεως. Όμως οι αξίες των καταστημάτων είναι χαμηλότερες στα βόρεια του αυτοκινητόδρομου σε σχέση με νότια. Η Λεωφόρος Σπύρου Κυπριανού, που τέμνει την οδό Αγίας Φυλάξεως και βρίσκεται σε απόσταση μικρότερη του ενός χιλιομέτρου από τα επίδικα καταστήματα, έχει επίσης σε κάποια τμήματα της καλή εμπορική αξία. Σε απόσταση περίπου 2 χιλιομέτρων από τα επίδικα καταστήματα υπάρχουν και άλλοι σημαντικοί εμπορικοί δρόμοι. Μου έκανε ιδιαίτερα καλή εντύπωση ο Μ.Α.
4. Ήταν σαφής και σταθερός και δεν υπέπεσε σε αντιφάσεις. Αποδέχομαι τη μαρτυρία του στο βαθμό που αυτή ήταν σχετική με τα επίδικα θέματα. Τα όσα λέχθηκαν σε σχέση με την έρευνα για καθορισμό του ενοικίου των επίδικων καταστημάτων, τα αγνοώ αφού είναι άσχετα με την παρούσα υπόθεση. Πέμπτη μάρτυρας για την Αιτήτρια (Μ.Α.5) υπήρξε η μητέρα της Αιτήτριας, Ανδρούλα Σοφοκλέους. Προσπάθησε να μας πείσει ότι η εργασία της Αιτήτριας είναι επισφαλής και αυτό διότι ο Μ.Α.2 έχει πάρει ειδοποίηση τερματισμού της εργασίας του από τον δικό του εργοδότη και συνεπώς κάτι παρόμοιο μπορεί να συμβεί και στην Αιτήτρια. Σημειώνουμε ότι από τα λεχθέντα της Αιτήτριας δεν έχουμε αντιληφθεί να συμβαίνει κάτι τέτοιο με την εργασία της. Είναι μεγάλη επιθυμία της Μ.Α.5 να ανακτήσει η Αιτήτρια την κατοχή των επίδικων καταστημάτων, διότι θα την βοηθά η ίδια με την φροντίδα των παιδιών της. Όσον αφορά την εργασία του Καθ' ου η Αίτηση, η Μ.Α.5 μας τον περιέγραψε ούτε λίγο ούτε πολύ ως ένα κύριο στα πρόθυρα της συνταξιοδότησης που υποαπασχολείται. Αυτό όμως δεν συνάδει με την εικόνα που μας έδωσε ο ίδιος ο Καθ' ου η Αίτηση, κατά τη δική του εξέταση. Η μαρτυρία της Μ.Α.5 δεν πρόσθεσε τίποτα στην υπόθεση της Αιτήτριας, ενώ το μεγαλύτερο μέρος της ήταν μαρτυρία εξ' ακοής την οποία και δεν αποδέχομαι. Καθ' ου η Αίτηση: Πρώτος μάρτυρας για τον Καθ' ου η Αίτηση, υπήρξε ο κ. Ιωάννης Μιχαλάκη (Μ.Κ.1), εκτιμητής ακινήτων από το
5. Είναι μεταξύ άλλων, απόφοιτος του American School of Business του New Jersey, στον τομέα εκτιμήσεων ακινήτων, κάτοχος μεταπτυχιακού του New York Institute of Technology, απόφοιτος του Reading University στην Αγγλία, σαν εκτιμητής ακινήτων και απόφοιτος του C.I.M., στην Αγγλία και πάλι. Εργάστηκε ως εκτιμητής ακινήτων στην Αμερική από το 1993 και στην Κύπρο από το 2001, διατηρώντας γραφεία στη Λεμεσό, Λευκωσία και Πάφο. Οι εκτιμήσεις που διενεργεί έχουν ως αντικείμενο τον υπολογισμό της αγοραίας αξίας ενός ακινήτου, της ενοικιαστικής του αξίας, της καταβλητέας αποζημίωσης σε περιπτώσεις εγγραφής ρυμοτομίας, απαλλοτριώσεις ή άλλες περιπτώσεις, καθώς και τον υπολογισμό της εμπορικής εύνοιας. Στη βάση των ακαδημαϊκών προσόντων και της πείρας του, αποδέχομαι τον Μ.Κ.1 ως εμπειρογνώμονα. Του είχε ανατεθεί από τον Καθ' ου η Αίτηση ο υπολογισμός του αγοραίου ενοικίου για τα επίδικα καταστήματα, η περιγραφή παρόμοιων συγκριτικών ενοικιάσεων στην περιοχή και ο υπολογισμός της εμπορικής εύνοιας του επίδικου ακινήτου. Αναφέρθηκε σε διαθέσιμα, ανάλογα με τα επίδικα, καταστήματα προς ενοικίαση που εντόπισε γενικά στη Λεμεσό, σε δρόμους με εμπορική δραστηριότητα που αποτελούν κεντρικές οδικές αρτηρίες. Αυτές είναι οι Λεωφόρος Σπύρου Κυπριανού, Γρίβα Διγενή και Μακαρίου Γ'. Οι τιμές των ενοικίων των καταστημάτων αυτών ανέρχονταν από €10,50 ανά τετραγωνικό μέτρο, μέχρι €
6. Κατά τη δική του γνώμη, όλοι οι εμπορικοί δρόμοι της Λεμεσού προσφέρονται για την επιχείρηση που προτίθεται να ξεκινήσει η Αιτήτρια. Στη συνέχεια, αναφέρθηκε στον υπολογισμό της εμπορικής εύνοιας των επίδικων καταστημάτων, η οποία, κατά τη γνώμη του, μπορεί να υπολογιστεί με δύο μεθόδους. Η πρώτη περιλαμβάνει την λήψη "συγκριτικών" αποζημιώσεων για εμπορική εύνοια, είτε από τα κτηματολογικά γραφεία, είτε από τον Φόρο Εισοδήματος. Η δεύτερη μέθοδος, την οποία και εφάρμοσε, είναι η μέθοδος της κεφαλαιοποίησης του "κερδαινόμενου" ενοικίου ("profit rent"). Η μέθοδος αυτή αφορά τη συνάρτηση της διαφοράς της "τρέχουσας αγοραίας ενοικιαστικής αξίας" με το ετήσιο καταβαλλόμενο ενοίκιο. Υιοθέτησε ως ποσοστό απόδοσης κεφαλαίου το 6%. Έτσι, κατέληξε ότι η εμπορική εύνοια "του επίδικου καταστήματος, κατά την 19.12.06, ήταν €63.000, ενώ σήμερα είναι €91.000". Η θέση του είναι ότι με τον καιρό η εμπορική εύνοια αυξάνεται, εφόσον αυξάνεται η ενοικιαστική αξία του ακινήτου και το ποσοστό απόδοσης του κεφαλαίου. Κατά την αντεξέταση του ο μάρτυρας αυτός διευκρίνισε ότι ο υπολογισμός της εμπορικής εύνοιας, έτσι όπως έγινε από τον ίδιο, αφορά την αξία που έχει το ακίνητο για τον ιδιοκτήτη o οποίος θα το πάρει πίσω. Εάν χρησιμοποιούσε άλλη μέθοδο και λάμβανε υπόψη το εισόδημα του Καθ' ου η Αίτηση, οι αριθμοί θα ήταν πολύ ψηλότεροι, αφού το εισόδημα του Καθ' ου ανέρχεται σε Λ.Κ.4.000 - Λ.Κ.5.000 το μήνα. Τα ποσά αυτά του τα ανέφερε ο Καθ' ου η Αίτηση αλλά δεν έχει δει τις φορολογικές του δηλώσεις. Υπολογισμός απώλειας εμπορικής εύνοιας Καθ΄ου η Αίτηση: Όσον αφορά τον υπολογισμό της καταβλητέας αποζημίωσης προς τον Καθ' ου η Αίτηση, παρατηρούμε τα εξής: O Μ.Κ.1, βασίστηκε στο "ετήσιο πληρωνόμενο ενοίκιο" (ground rent) και στο "κερδαινόμενο ενοίκιο" (profit rent). Τις έννοιες αυτές συναντάμε και στο σύγγραμμα Modern Methods of Valuation of Land, Houses and Buildings*, όπου στη σελ. 40 αναφέρονται τα εξής: "Building Leases.- - These are leases of land ripe for building under which the lessee undertakes to pay a yearly ground rent, to erect suitable buildings upon the land, and to keep those buildings in repair and pay all outgoings in connection with them throughout the term. The ground rent represents the rental value of the bare site at the time the lease is granted, and the difference between this and the net rent obtainable from the buildings when erected will constitute the lessee's profit rent or rent income . . . it is obvious that no would-be leaseholder will incur the expense of erecting buildings unless he is granted a reasonably long term in which to enjoy the use of them." Προκύπτει σαφώς από τα πιο πάνω ότι τα όσα αναφέρονται σε σχέση με την έννοια των όρων "profit rent" και "ground rent" δεν τυγχάνουν εφαρμογής στην παρούσα περίπτωση, αφού ο Καθ' ου η Αίτηση δεν νοίκιασε τεμάχιο γης με σκοπό την ανέγερση, αλλά τα ίδια τα ήδη αναφερθέντα καταστήματα (και μάλιστα μόνο για ένα έτος, αρχικά). Περαιτέρω, στο ίδιο σύγγραμμα γίνεται, στη σελ. 366, αναφορά στον τρόπο υπολογισμού της αποζημίωσης σε περίπτωση "ζημιάς στην εμπορική εύνοια" (injury to goodwill). "Trade Disturbance. - "Trade disturbance" or "injury to goodwill" is the term applied to the loss of profits likely to result from a trader or business man dispossessed of his premises. It will be convenient to discuss the nature of this loss in relation to retail trades and then to see to what extent the same considerations apply to the wholesale trader, the manufacturer or the professional man. The "goodwill" of a business has been defined as the probability of that business being carried on at a certain level of profit. Where a trader has been in business in certain premises for a number of years he will have attached to himself a circle of regular customers on whose patronage he can rely; he will also be able to count on a fairly steady volume of casual custom. As a result, by striking an average over three or four normal years he can make a fairly accurate estimate of his annual profits. It is the probability of those profits being maintained, or even increased, in the future which constitutes the goodwill of the business." Γίνεται φανερό από τα πιο πάνω, ότι το κριτήριο για τον καθορισμό της αποζημίωσης σε περιπτώσεις απώλειας εμπορικής εύνοιας, είναι το κέρδος που προκύπτει από την επιχείρηση ή εργασία που διεξάγεται στο επίδικο ακίνητο. Αυτό εξάλλου υπαγορεύει και ο Νόμος, όπου στο άρθρο 13 προβλέπει τα εξής: "Όταν λόγω της άσκησης στο κατάστημα από τον ενοικιαστή επιτηδεύματος ή εργασίας συνυπάρχει εμπορική εύνοια την οποία ο ενοικιαστής θα απωλέσει ολικώς ή μερικώς σε περίπτωση μετακίνησης του σε άλλο κατάστημα . . ." (δική μου υπογράμμιση) Δεν θα επεκταθώ περισσότερο στο θέμα αυτό. Περιορίζομαι να παρατηρήσω ότι ο υπολογισμός του Μ.Κ.1 όσον αφορά την αποζημίωση για απώλεια εμπορικής εύνοιας, βρίσκεται σε αντίθεση τόσο με την νομολογία όσο και με την βιβλιογραφία και είναι συνεπώς αυθαίρετος. Ως προς την υπόλοιπη μαρτυρία του Μ.Κ.1, διαπιστώνω ότι παρά τη μακρά αντεξέταση του, ο Μ.Κ.1 δεν υπέπεσε σε αντιφάσεις. Στον βαθμό που η υπόλοιπη μαρτυρία του ήταν σχετική με τα επίδικα θέματα την αποδέχομαι. Ως δεύτερη μάρτυρας για τον Καθ' ου η Αίτηση παρουσιάστηκε η σύζυγος του, Μαίρη Νικολάου (Μ.Κ.2), η οποία μας ανέφερε ότι εργάζεται με το σύζυγο της από το 1975, όταν ενοικίασαν το πρώτο κατάστημα. Τα καταστήματα έχουν συνενωθεί και έχουν μέσα τέσσερεις μεγάλους πάγκους εργασίας και ένα γραφείο που χρησιμοποιεί η ίδια. Το μεσοπάτωμα χρησιμοποιείται για αποθήκευση των εξαρτημάτων. Ο σύζυγος της είναι "ηλεκτρονικός" και η ίδια γραμματέας. Στα καταστήματα επιδιορθώνονται ηλεκτρικές συσκευές όλων των ειδών όπως τηλεοράσεις, βίντεο, πρέσες, C.D., D.V.D. και εγκαθίστανται και αντένες τηλεόρασης. Αναφορικά με τον κύκλο των πελατών τους, η μάρτυρας μας ανέφερε ότι η οδός Αγίας Φυλάξεως ενώνει αρκετά χωριά της επαρχίας Λεμεσού με το κέντρο της πόλης και ότι για αρκετά χρόνια πήγαινε με τον σύζυγο της στα χωριά αυτά και έκαναν τις επιδιορθώσεις επιτόπου. Αργότερα σταμάτησαν να πηγαίνουν, αλλά έκτοτε έχουν πελάτες από όλα αυτά τα χωριά. Όλη η πελατεία τους είναι από την περιοχή των καταστημάτων και για αυτό το λόγο θα καταστραφεί ολοκληρωτικά η δουλειά τους σε περίπτωση έξωσης τους από τα καταστήματα. Τα εισοδήματα της ίδιας και του συζύγου της προέρχονται από την εργασία τους. Τα τελευταία χρόνια εισπράττουν και κάποιο ενοίκιο από ένα κατάστημα που απέκτησαν εδώ και δέκα χρόνια, το οποίο σήμερα ανέρχεται σε Λ.Κ.700 (€1.196) μηνιαίως. Έχουν ανάγκη την εργασία τους. Οφείλουν ακόμα τα υπόλοιπα των δανείων που είχαν κάνει για τις σπουδές των δύο παιδιών τους στην Αγγλία, και με την εργασία τους συντηρούν τον εαυτό τους και την οικογένεια τους. Οι κόρες τους σήμερα έχουν αποκατασταθεί. Η ίδια είναι ηλικίας 52 χρονών, ενώ ο σύζυγος της
7. Η ίδια παίρνει μισθό περίπου €1.800 μηνιαίως και για το ποσό αυτό καταβάλλονται και οι σχετικές εισφορές στο Τμήμα Κοινωνικών Ασφαλίσεων. Δεν γνωρίζει τι ποσό δηλώνει ο σύζυγος της ως εισόδημα στον Φόρο Εισοδήματος. Όσον αφορά τα εισοδήματα της ίδιας και του συζύγου της το φόρο εισοδήματος αναλαμβάνει ο λογιστής τους όπως επίσης και τον Φ.Π.Α. Η ίδια γνωρίζει ότι πέρα από το δικό της μισθό, ο σύζυγος της έχει εισπράξεις ύψους Λ.Κ.3.000 (€5.125) το μήνα. Οι μικτές εισπράξεις του μήνα είναι περίπου Λ.Κ.4.500 (€7.689). Δεν γνωρίζει την αξία των εξαρτημάτων που έχουν στα καταστήματα διότι δεν κάνουν καταγραφή, γνωρίζει όμως ότι έχουν πάρα πολλά εξαρτήματα. Βρίσκω ότι η Μ.Κ.2 υπήρξε ειλικρινής μάρτυρας όταν αναφερόταν στην εργασία που διεξάγεται από τον Καθ' ου η Αίτηση και την ίδια στα καταστήματα. Όμως όσον αφορά τις συνέπειες της τυχόν έξωσης του Καθ' ου η Αίτηση, βρίσκω ότι η μάρτυρας αυτή ήταν υπερβολική. Κατέβαλε ιδιαίτερη προσπάθεια να μας πείσει ότι ολόκληρος ο κύκλος εργασιών του συζύγου της προέρχεται από την περιοχή των καταστημάτων ή από τα χωρία που επισκέπτονταν με το σύζυγο της. Αυτό όμως έρχεται σε αντίθεση με την περιγραφή του όγκου της εργασίας του συζύγου της ο οποίος για να ανταπεξέλθει εργάζεται και Σαββατοκύριακα. Δεν μας έπεισε η Μ.Κ.2 ότι ο τεράστιος αυτός όγκος εργασίας που περίγραψε προέρχεται μόνο από αυτές τις περιοχές. Μου έκανε ιδιαίτερη εντύπωση το γεγονός πως ενώ η Μ.Κ.2 εκτελεί χρέη γραμματέως για το σύζυγο της και ασχολείται με τα οικονομικά της επιχείρησης, εντούτοις δεν ήταν σε θέση να μας αναφέρει το ποσό που δηλώνεται από τον σύζυγο της ως εισόδημα στις φορολογικές του δηλώσεις, ενώ γνώριζε και αναφέρθηκε στις εισφορές στο Τμήμα Κοινωνικών Ασφαλίσεων. Παρόλα αυτά και χωρίς να μας παρουσιάσει στοιχεία ήταν η θέση της ότι οι μηνιαίες μικτές εισπράξεις της επιχείρησης τους ανέρχονται σε Λ.Κ.4.500 (€7.700) μηνιαίως. Παρόλα αυτά, βρίσκω ότι οι υπερβολές και αντιφάσεις στην μαρτυρία της Μ.Κ.2 δεν είναι αρκετές για να πλήξουν στο σύνολο της την αξιοπιστία της μάρτυρος αυτής. Στην υπόλοιπη της μαρτυρία η Μ.Κ.2 ήταν σταθερή χωρίς συναισθηματικές εκρήξεις, απαντούσε άμεσα και χωρίς δισταγμό και δεν υπέπεσε σε αντιφάσεις. Για τον λόγο αυτό αποδέχομαι την μαρτυρία της Μ.Κ.2 με εξαίρεση τα ζητήματα της προέλευσης των πελατών του Καθ' ου η Αίτηση και των εισοδημάτων της επιχείρησης που διεξάγει ο Καθ' ου η Αίτηση. Αίτημα για αποκλεισμό μαρτυρίας: Στο σημείο αυτό οφείλω να σχολιάσω ότι πριν την έναρξη της κατάθεσης της Μ.Κ.2 στο Δικαστήριο, η κα Χ" Λευτέρη υπέβαλε ένσταση ζητώντας να αποκλειστεί η μάρτυρας αυτή για το λόγο ότι βρισκόταν στην αίθουσα του Δικαστηρίου και παρακολούθησε μεγάλο μέρος από την προφορική κατάθεση των μαρτύρων της Αιτήτριας. Η ένσταση απορρίφθηκε και η πλευρά της Αιτήτριας παρέλειψε να προβεί στο στάδιο των τελικών αγορεύσεων σε οποιαδήποτε εισήγηση για επηρεασμό της αξιοπιστίας της Μ.Κ.2 από το γεγονός αυτό. Χωρίς περαιτέρω σχολιασμό περιορίζομαι να παραθέσω το πιο κάτω απόσπασμα από την απόφαση Moore v. Lambeth County Court Registrar