Πάρι Αριστείδη ν. Ιππόδαμος Κτηματεμπορική Λτδ, Αίτηση αρ.: Κ61/07, 27/8/2009

Πάρι Αριστείδη ν. Ιππόδαμος Κτηματεμπορική Λτδ, Αίτηση αρ.: Κ61/07, 27/8/2009 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:DEELEM:2009:7 ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΕΛΕΓΧΟΥ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ ΛΕΜΕΣΟΥ - ΠΑΦΟΥ ΤΜΗΜΑ ΛΕΜΕΣΟΥ Ενώπιον: Χρ. Ραγουζαίου, Προέδρου και Γ. Χριστοδούλου και Κ. Μουστάκα, Παρέδρων Αίτηση αρ.: Κ61/07 Μεταξύ: Πάρι Αριστείδη, από τη Λεμεσό Αιτητού Και Ιππόδαμος Κτηματεμπορική Λτδ, από τη Λεμεσό Καθ' ων η Αίτηση -------------------------------------------------- 27/8/2009 Για τον Αιτητή: Κος N. Μουχταρούδης για Φοίβος, Χρίστος Κληρίδης, Ν. Πιριλίδης & Συνεργάτες Για τους Καθ' ων η Αίτηση: Κος Μ. Ιωάννου Α Π Ο Φ Α Σ Η Με την παρούσα αίτηση του την οποία καταχώρισε στις 19.9.07 ο Αιτητής, αξιώνει την έκδοση διατάγματος, με το οποίο οι Καθ' ων η Αίτηση να διατάζονται να υπογράψουν όλα τα απαιτούμενα προς την εξασφάλιση πολεοδομικής άδειας χρήσης του επίδικου καταστήματος, έγγραφα. Δικόγραφα: Αίτηση Είναι η θέση του Αιτητή ότι δυνάμει έγγραφης συμφωνίας με την προηγούμενη ιδιοκτήτρια του επίδικου ακινήτου, ενοικίασε το κατάστημα με σκοπό να το λειτουργεί ως μπαρ, έναντι του μηνιαίου ενοικίου ΛΚ15 (€25,65). Το κατάστημα λειτουργεί ως μπαρ μέχρι σήμερα αλλά οι νέοι ιδιοκτήτες (Καθ' ων η Αίτηση) αρνούνται να υπογράψουν την αίτηση για έκδοση πολεοδομικής άδειας χρήσης του καταστήματος ως μπαρ, ως η Πολεοδομική Αρχή απαιτεί. Η άρνηση των Καθ' ων η Αίτηση αποτελεί παράβαση ουσιώδους όρου της θέσμιας ενοικίασης και εξ' αιτίας αυτής ο Αιτητής υφίσταται ζημιά. Απάντηση και Ανταπαίτηση Οι Καθ' ων η Αίτηση αρνούνται τις πιο πάνω θέσεις του Αιτητή και ισχυρίζονται ότι το επίδικο υποστατικό λειτουργούσε ανέκαθεν παράνομα, δηλαδή χωρίς τις απαραίτητες εγκρίσεις, άδειες και πιστοποιητικά των αρμοδίων αρχών. Ισχυρίζονται περαιτέρω ότι ο Αιτητής έχει υπενοικιάσει σε τρίτο πρόσωπο το κατάστημα, ότι σε αυτό έχουν γίνει παράνομα προσθηκομετατροπές και ότι υπάρχουν οφειλόμενα και καθυστερημένα ενοίκια και ανταπαιτούν την έκδοση διατάγματος έξωσης εναντίον του Αιτητή καθώς και απόφασης για τα καθυστερημένα ενοίκια. Διαζευκτικά ζητούν την έκδοση διαταγμάτων κατεδάφισης των παράνομων προσθηκομετροπών και αναστολής της λειτουργίας του μπαρ μέχρι εξασφάλισης των απαιτούμενων αδειών. Μαρτυρία και αξιολόγηση Κατά την ακροαματική διαδικασία κατέθεσαν συνολικά 4 μάρτυρες και παρουσιάστηκαν ως Τεκμήρια, συνολικά 16 έγγραφα. Πρώτος μάρτυρας για τον Αιτητή παρουσιάστηκε ο ίδιος ο Αιτητής (Μ.Α.1). Στην γραπτή του δήλωση (Τεκμήριο 1) ο Αιτητής αναφέρει ότι έχει ενοικιάσει το επίδικο ακίνητο από την προηγούμενη ιδιοκτήτρια του με ενοικιαστήριο έγγραφο ημερομηνίας 19.1.84 για περίοδο 5 ετών, με έναρξη ενοικίασης την 12.10.1982 μέχρι 12.10.

1. Δεν παρουσίασε το έγγραφο διότι αυτό απωλέσθηκε μετά που το παρουσίασε στη δικηγόρο του, η οποία κατέγραψε στην παρούσα αίτηση τα στοιχεία της ενοικίασης. Η προηγούμενη ιδιοκτήτρια του υπέγραφε όλα τα απαιτούμενα έγγραφα και αιτήσεις, προκειμένου να λειτουργεί το υποστατικό ως μπαρ. Όταν πληροφορήθηκε από το Δήμο Λεμεσού (περί το 2003) ότι πρέπει να υποβάλει αίτηση για έκδοση πολεοδομικής άδειας χρήσης του υποστατικού ως μπαρ, επικοινώνησε με τον Μ.Κ.1 (που ήταν διευθυντής των δικαιούμενων σε εγγραφή) καθώς και με κάποιους από τους κληρονόμους της ιδιοκτήτριας. Υπήρξε γενική άρνηση να υπογραφεί η εν λόγω αίτηση. Συνεπεία της άρνησης δεν ανανεώθηκε η άδεια ποτού του μπαρ. Καταχώρισε τότε την αγωγή 2361/2004 στο Επαρχιακό Δικαστήριο Λεμεσού, η οποία όμως δεν προωθήθηκε λόγω αδυναμίας επίδοσης. Το 2007 ζήτησε ξανά από τους Καθ' ων η Αίτηση να υπογράψουν τα έγγραφα για έκδοση πολεοδομικής άδειας χρήσης, χωρίς όμως αποτέλεσμα. Είναι η θέση του ότι η άρνηση των Καθ' ων η Αίτηση αποτελεί προσπάθεια έξωσης του. Αρνείται ότι υπενοικιάζει το υποστατικό ή ότι προέβηκε σε προσθηκομετατροπές. Παραδέχθηκε ότι προέβηκε μεν σε κάποιες εργασίες στο ακίνητο αλλά ισχυρίστηκε ότι αυτό έγινε προτού κηρυχθεί το ακίνητο διατηρητέο, με την έγκριση της τότε ιδιοκτήτριας και συγκεκριμένα: α) Έκλεισε στην βόρεια πλευρά του καταστήματος με ξύλινες πόρτες τα δύο κουφώματα που υπήρχαν. β) Μετάτρεψε σε μάρμαρο το τσιμεντένιο, ξύλινο και χωμάτινο πάτωμα των τριών δωματίων και έκοψε την πόρτα για να ανταποκρίνεται στο νέο, πιο ψηλό, δάπεδο. γ) Στην αυλή, πίσω από το κατάστημα, σε χώρο που προϋπήρχε αποχωρητήριο σε μη λειτουργήσιμη κατάσταση, ανήγειρε αποχωρητήρια ανδρών και γυναικών. Αντεξεταζόμενος, ανέφερε ότι το ενοικιαστήριο έγγραφο έχασε η δικηγόρος του, η οποία όμως είχε προλάβει να πάρει σημειώσεις σε σχέση με το περιεχόμενο του εγγράφου. Ο ίδιος δεν θυμάται τους όρους του εγγράφου, παρά μόνο ότι του παραχωρήθηκε από το 1982 μέχρι το 1987, ότι το ενοίκιο ήταν ΛΚ15 μηνιαίως και ότι θα λειτουργούσε σαν μπαράκι. Σε υποβολή ότι δεν αναφερόταν στο έγγραφο ο σκοπός της λειτουργίας του υποστατικού, απάντησε ότι η προηγούμενη ιδιοκτήτρια είχε υπόψη της ότι ήταν μπαράκι και μάλιστα παραχώρησε χώρο στην αυλή για να κτιστούν οι τουαλέτες, ενώ όταν πήγαινε στο υποστατικό για να εισπράξει το ενοίκιο, έβλεπε το χώρο και επομένως γνώριζε ότι ήταν μπαρ. Δεν γνωρίζει τι είναι το πιστοποιητικό έγκρισης, ούτε αν εκδόθηκε τέτοιο πιστοποιητικό για το επίδικο υποστατικό, ούτε αν υπάρχει άδεια οικοδομής γι' αυτό. Βρίσκεται στη διαδικασία ανανέωσης των απαιτούμενων αδειών για το έτος 2009 και παρουσίασε ως Τεκμήριο 6 την τελευταία άδεια πώλησης οινοπνευματωδών ποτών (με ημερομηνία έκδοσης την 5.8.08 και λήξης την 12.3.09) και ως Τεκμήριο 9 την άδεια λειτουργίας του μπαρ (με ημερομηνία λήξης την 31.12.08). Οι άδειες συνεχίζουν να ανανεώνονται επειδή οι αρμόδιες αρχές ξέρουν ότι εκκρεμεί στο Δικαστήριο αίτηση εναντίον του ιδιοκτήτη λόγω της άρνησης του να υπογράψει. Αρνήθηκε την υποβολή ότι πούλησε την επιχείρηση σε τρίτους. Δεν έχει προβεί σε εργασίες σε διατηρητέα οικοδομή, οι οποίες να χρειάζονται συναίνεση του Υπουργού Εσωτερικών. Άλλαξε μόνο μία βρύση και έβαψε τοίχο και παράθυρο. Η εντύπωση που αποκόμισα από τη μαρτυρία του Αιτητή είναι ότι αυτός υπήρξε ειλικρινής σε ορισμένα μόνο σημεία της μαρτυρίας του. Δεν με έπεισε ως προς το γεγονός της απώλειας του ενοικιαστηρίου εγγράφου. Επικαλέστηκε το περιεχόμενο της αίτησης το οποίο ισχυρίστηκε ότι συνάδει με το περιεχόμενο του εγγράφου εφόσον ή δικηγόρος του πήρε τα στοιχεία από το έγγραφο το οποίο είχε κατά τον ουσιώδη αυτό χρόνο στην κατοχή της. Ο ίδιος δεν θυμόταν τους όρους του εγγράφου, παρόλα αυτά όμως δεν κάλεσε τη δικηγόρο να επιβεβαιώσει τα όσα εξ' ακοής ανέφερε ο Αιτητής σε σχέση με τη λήψη σημειώσεων και τη σύνταξη της Αίτησης. Παρά το ότι δεν θυμόταν τους όρους του εγγράφου, ήταν σίγουρος ότι αναφερόταν ρητά στη συμφωνία ότι το υποστατικό θα χρησιμοποιείτο ως μπαράκι. Δεν με έπεισε ο Αιτητής ότι το έγγραφο απωλέσθηκε όντας στην κατοχή των δικηγόρων του. Αυτό δεν επιβεβαιώθηκε από τους δικηγόρους του και ως εξ ακοής μαρτυρία απορρίπτω τον ισχυρισμό αυτό αφού δεν δικαιολόγησε την παράλειψη του να παρουσιάσει ως μάρτυρα την προηγούμενη δικηγόρο του. Δεν αποδέχομαι ούτε τα όσα ανέφερε ο μάρτυρας αυτός σε σχέση με το κατά πόσο οι επεμβάσεις, που παραδέχεται ότι έκανε στο επίδικο ακίνητο, χρειάζονταν άδεια από την αρμόδια αρχή ή την συναίνεση του Υπουργού Εσωτερικών. Δεν προέκυψε από τη μαρτυρία του ότι έχει γνώσεις επί του θέματος. Κάθε άλλο μάλιστα, αφού ανέφερε ότι δεν γνωρίζει ούτε τι είναι το «πιστοποιητικό έγκρισης οικοδομής». Δεν με έπεισε ο μάρτυρας ούτε για το χρόνο που έγιναν οι επεμβάσεις στο ακίνητο. Προσπάθησε να μας πείσει ότι οι «σοβαρές» επεμβάσεις έγιναν πριν την κήρυξη του σε διατηρητέο και όταν στην αντεξέταση αναφέρθηκε σε εργασίες που έγιναν πρόσφατα, τις χαρακτήρισε ως επιδιορθώσεις που δήθεν δεν χρειάζονταν άδεια, έγκριση ή συναίνεση. Βρίσκω ότι δεν είναι τυχαίος ο ισχυρισμός του Μ.Α.1 ότι όλες οι επεμβάσεις στο ακίνητο έγιναν πριν αυτό κηρυχθεί διατηρητέο. Ήταν φανερή η προσπάθεια του να μας πείσει ότι καμία άδεια χρειαζόταν είτε για τις επεμβάσεις (διότι δήθεν έγιναν πριν την έκδοση του διατάγματος διατήρησης οπότε και δεν χρειαζόταν άδεια) είτε για τις «επιδιορθώσεις» (διότι για αυτές δεν απαιτείται, ούτως ή άλλως, άδεια), χωρίς όμως να δικαιολογεί την πεποίθηση του αυτή. Για το θέμα γενικά τον πολεοδομικών αδειών άλλοτε παρουσιαζόταν ως γνώστης και άλλοτε δήλωνε παντελή άγνοια, χωρίς να είναι σταθερός. Στο σημείο αυτό της αντεξέτασης ήταν φανερό ότι ο μάρτυρας δεν ήταν ειλικρινής. Ήταν απόλυτος ότι καμία άδεια ή έγκριση απαιτούνταν για τις εργασίες επί της οικοδομής, χωρίς όμως να μπορεί να αναφέρει τους λόγους της βεβαιότητας του αυτής. Από τη μαρτυρία του Αιτητή απορρίπτω τα σημεία που σχολιάζω πιο πάνω, ενώ αποδέχομαι την υπόλοιπη του μαρτυρία στην οποία βρίσκω ότι υπήρξε σαφής, άμεσος και ειλικρινής μάρτυρας. Ως δεύτερη μάρτυρας για τον Αιτητή (Μ.Α.2) παρουσιάστηκε η κα Γιάννα Αντωνιάδου Ευρυπίδου, αρχιτέκτονας. Έχει πτυχίο και εργάζεται στη Λεμεσό ως αρχιτέκτονας από το
2. Παρουσίασε ως Τεκμήριο 3 τα αρχιτεκτονικά σχέδια («αποτύπωση» όπως τα ονόμαζε η ίδια) του μπαρ που λειτουργεί στο επίδικο ακίνητο. Την εργασία της την ανάθεσε ο Αιτητής με σκοπό την έκδοση άδειας αλλαγής χρήσης από το Δήμο Λεμεσού. Δεν υπέβαλε τα σχέδια διότι ο Δήμος δεν τα δέχεται χωρίς την υπογραφή του ιδιοκτήτη. Δε γνωρίζει ποια ήταν η χρήση του ακινήτου προηγουμένως. Δεν γνωρίζει τον ιδιοκτήτη, ούτε αποτάθηκε σ' αυτόν για υπογραφή. Αυτή ήταν υποχρέωση του πελάτη της. Για την αλλαγή χρήσης συμπληρώθηκαν και «φόρμες» τις οποίες έχει ο ιδιοκτήτης. Γνωρίζει ότι δεν υπάρχει πολεοδομική άδεια για το ακίνητο γιατί είναι πολύ παλιό. Δεν γνωρίζει αν είναι διατηρητέα η οικοδομή, δεν το ερεύνησε γιατί το μόνο που της ζητήθηκε ήταν η ετοιμασία της αποτύπωσης. Αρνήθηκε την υποβολή ότι ετοίμασε το Τεκμήριο 3 μόνο για τους σκοπούς της παρούσας υπόθεσης. Δεν ασχολήθηκε με το θέμα των αδειών του μπαρ (λειτουργίας, Κ.Ο.Τ.) γιατί δεν της ανατέθηκε τέτοια εργασία. Μου έκανε πολύ καλή εντύπωση η μάρτυρας αυτή. Ήταν σταθερή, σαφής και άμεση στις απαντήσεις της, χωρίς να πέσει σε οποιεσδήποτε αντιφάσεις σ' οποιοδήποτε στάδιο. Αποδέχομαι στο σύνολο της τη μαρτυρία της. Καθ' ων η Αίτηση Πρώτος μάρτυρας για τους Καθ' ων η Αίτηση παρουσιάστηκε ο κ. Γεώργιος Μουζουρίδης, διευθυντής των Καθ' ων η Αίτηση. Ο Μ.Κ.1 ανέφερε ότι είναι διδάκτωρ αρχιτεκτονικής στα διατηρητέα ακίνητα και εκτιμητής ακινήτων. Δεν αναφέρθηκε όμως καθόλου στα προσόντα του, ακαδημαϊκά ή επαγγελματικά. Είναι η θέση του ότι ναι μεν το ενοίκιο του υποστατικού καταβάλλεται από τον Αιτητή, αλλά ότι σε αυτό οι εργασίες διεξάγονται από τρίτους, υπενοικιαστές του Αιτητή. Αρνήθηκε ότι τον κάλεσε ο Αιτητής να υπογράψει οποιαδήποτε σχέδια για έκδοση πολεοδομικής άδειας τα οποία είδε για πρώτη φορά στο Δικαστήριο κατά την προηγούμενη δικάσιμο. Ισχυρίστηκε ότι καμία άδεια λειτουργίας μπαρ υπάρχει για το επίδικο ακίνητο και καμιά άδεια πρέπει να εκδοθεί, ενώ ο ίδιος δεν είναι υποχρεωμένος να υπογράψει οτιδήποτε σχετίζεται με το κτίριο. Αξιώνει την επαναφορά του κτιρίου «στον πρωταρχικό του χαρακτήρα». Είναι η θέση του ότι στο διάστημα που μεσολάβησε από την αγορά του ακινήτου από τους Καθ' ων η Αίτηση, έχουν γίνει οι πιο κάτω επεμβάσεις στο επίδικο ακίνητο: 1) Κτίστηκαν δυο αποχωρητήρια στη διατηρητέα αυλή του ακινήτου. 2) Ανοίχθηκε πόρτα στη βόρεια πλευρά του ακινήτου, ως πέρασμα στην ανώγειο οικία. 3) Μετατράπηκε μια άλλη πόρτα (από μονή) σε διπλή. 4) Έκλεισε και γέμισε η τοιχοποιία ενός παραθύρου στη βόρεια πλευρά. 5) Επηρεάστηκε αισθητά η πρόσοψη του υποστατικού. 6) Προστέθηκε πάνω από το υφιστάμενο πάτωμα άλλο πάτωμα (αντί να αφαιρεθεί το προηγούμενο). 7) Κόπηκε και κόντυνε η πόρτα της εισόδου. Δεν γνωρίζει ποιος έκανε τις πιο πάνω επεμβάσεις. Αντεξεταζόμενος, χαρακτήρισε τις μετατροπές που έγιναν στο υποστατικό από τον ενοικιαστή ως «ριζικές αλλαγές». Αρνήθηκε την υποβολή ότι οι αλλαγές έγιναν με εντολή της προηγούμενης ιδιοκτήτριας, πριν οι Καθ' ων η Αίτηση καταστούν ιδιοκτήτες. Δεν είναι διατεθειμένος να υπογράψει οποιοδήποτε έγγραφο διότι ο Αιτητής προέβηκε σε μετατροπές χωρίς την έγκριση του και δεν σεβάστηκε τις υποδείξεις του. Αναφορικά με το ζήτημα των αδειών λειτουργίας του μπαρ στο επίδικο διευκρίνισε ότι ο Δήμος Λεμεσού και ο Κ.Ο.Τ. κατά διαστήματα εκδίδουν τις σχετικές άδειες λειτουργίας, ενώ όταν ο ίδιος προβεί σε γραπτές και προφορικές καταγγελίες τότε οι άδειες δεν εκδίδονται. Το ίδιο ισχύει με όλες τις απαιτούμενες άδειες, π.χ. ποτού, πυρασφάλειας κ.ο.κ. Πολεοδομική άδεια και άδεια οικοδομής δεν έχουν εκδοθεί ποτέ. Δεν γνωρίζει ποιος ήταν ο προηγούμενος ιδιοκτήτης διότι ουδέποτε είδε την γυναίκα στην οποία αναφέρθηκε ο Αιτητής, ούτε έχει δει το ενοικιαστήριο έγγραφο. Δεν αποδέχομαι ως εμπειρογνώμονα το μάρτυρα αυτό, αφού εκτός από το επάγγελμα του δεν αναφέρθηκε στα προσόντα ούτε στην πείρα του, προκειμένου να καταδειχθεί αν είναι ή όχι εμπειρογνώμονας. Ο Μ.Κ.1 δεν μου έδωσε την εντύπωση ειλικρινούς μάρτυρα. Βρίσκω ότι σε διάφορα σημεία της μαρτυρίας του δεν ήταν ειλικρινής. Σχολιάζω πιο κάτω τα σημεία αυτά. Έχει χαρακτηρίσει ο Μ.Κ.1 την προηγούμενη ιδιοκτήτρια ως φανταστικό και ανύπαρκτο πρόσωπο, ισχυριζόμενος ότι δεν ήταν ξεκάθαρο σε ποιον ανήκε το εν λόγω ακίνητο πριν το αγοράσουν οι Καθ' ων η Αίτηση. Με δεδομένη όμως την αγορά του ακινήτου από τους Καθ' ων η Αίτηση, βρίσκω ότι ο ισχυρισμός ότι δεν γνώριζε ο Μ.Κ.1 τον προηγούμενο ιδιοκτήτη, είναι εκτός πραγματικότητας. Επαναλάμβανε και έδινε ιδιαίτερη βαρύτητα στο ζήτημα των ισχυριζόμενων επεμβάσεων αλλά δεν παρουσίασε πειστική μαρτυρία που να επιβεβαιώνει τους ισχυρισμούς του. Ο ίδιος δεν γνώριζε ούτε από ποιόν έγιναν οι επεμβάσεις ούτε ακριβώς πότε έγιναν, παρά το ότι ανέφερε ότι ελέγχει «καθημερινά» την περιουσία του. Μου έδωσε την εντύπωση ότι ακολούθησε την συγκεκριμένη γραμμή για να μας πείσει ότι ο Αιτητής έχει υπενοικιάσει το ακίνητο. Περαιτέρω, ενώ το ζήτημα του χρόνου εκτέλεσης των επεμβάσεων αμφισβητήθηκε, αυτός παρουσίασε ως Τεκμήριο 11, επιστολή του Δήμου Λεμεσού στην οποία γίνεται αναφορά σε επεμβάσεις στο ακίνητο, αλλά δεν κάλεσε οποιοδήποτε αρμόδιο λειτουργό ή επιθεωρητή του Δήμου Λεμεσού ώστε να διευκρινιστεί το θέμα των ισχυριζόμενων προσθηκομετατροπών. Ως εκ τούτου, το περιεχόμενο των επιστολών του Δήμου Λεμεσού που παρουσιάστηκαν ως Τεκμήρια (11 και 13), αποτελούν εξ ακοής μαρτυρία και στην απουσία οποιασδήποτε εξήγησης για την παράλειψη παρουσίασης της πρωτογενούς μαρτυρίας, δεν γίνεται δεκτό. Ως προς τις άδειες λειτουργίας του μπαρ, ενώ στην κυρίως εξέταση του ισχυρίστηκε ότι ουδέποτε είχε άδεια λειτουργίας το μπαρ (και αυτό παρά την κατάθεση του τεκμηρίου 9), κατά την αντεξέταση του παραδέχθηκε ότι εκδίδονται τέτοιες άδειες για το μπαρ. Στη βάση των πιο πάνω παρατηρήσεων μου κρίνω ότι ο μάρτυρας αυτός ήταν σε μέρος μόνο της μαρτυρίας του ειλικρινής. Απορρίπτω τα σημεία της μαρτυρίας του που σχολιάζω πιο πάνω και αποδέχομαι την υπόλοιπη μαρτυρία του Μ.Κ.
3. Σημειώνω ότι ως προς την υπόλοιπη του μαρτυρία αυτός ήταν ειλικρινής και δεν υπέπεσε σε άλλες αντιφάσεις στην αντεξέταση του. Ο δεύτερος μάρτυρας των Καθ' ων η Αίτηση, κ. Χριστάκης Γεωργίου (Μ.Κ.2) εργάζεται στην περιοχή που βρίσκεται το επίδικο ακίνητο και είναι θαμώνας του επίδικου μπαρ. Έχει πολύ καιρό (2 - 2 ½ χρόνια) να δει τον Αιτητή στο μπαρ, ενώ τώρα βλέπει εκεί κάποια άλλα «παιδιά». Πρόσεξε ότι στο ακίνητο έχει γίνει αλλαγή στο πάτωμα με την προσθήκη νέου πατώματος ενώ στην αυλή έχουν γίνει δύο αποχωρητήρια. Όλα αυτά έγιναν πριν 1 - 1 ½ χρόνο περίπου. Δεν γνωρίζει τι υπήρχε προηγουμένως στην αυλή διότι δεν είχαν οι πελάτες του μπαρ πρόσβαση στην αυλή προηγουμένως. Περιέγραψε το χώρο εντός του ακινήτου, το οποίο χαρακτήρισε ως «γουστόζικο» και ότι δείχνει διάθεση περιποίησης του κτιρίου με καλλιτεχνική προσέγγιση. Ο μάρτυρας ήταν σταθερός στις απαντήσεις του, οι οποίες ήταν άμεσες. Δεν έχει κλονιστεί στην αντεξέταση και αποδέχομαι τη μαρτυρία του ως ειλικρινή. Ευρήματα του δικαστηρίου Αφού έλαβα υπόψη μου τις παραδοχές που περιέχονται στα δικόγραφα, τα παραδεκτά γεγονότα και έγγραφα και την αποδεκτή μαρτυρία, βρίσκω ότι τα πραγματικά γεγονότα της υπόθεσης έχουν ως εξής: Κατά το έτος 1982 ο Αιτητής ενοικίασε από την τότε ιδιοκτήτρια του, το επίδικο ακίνητο το οποίο έκτοτε χρησιμοποιεί ως μπαρ. Οι όροι του ενοικιαστηρίου εγγράφου μας είναι άγνωστοι. Σε επίσης άγνωστο χρόνο έγιναν από τον Αιτητή μετατροπές στο ακίνητο όπως: · Κλείσιμο στη βόρεια πλευρά του καταστήματος με ξύλινες πόρτες των δύο κουφωμάτων. · Στην αυλή, πίσω από το κατάστημα, ανεγέρθηκαν αποχωρητήρια ανδρών και γυναικών. Έγινε πρόσφατα αλλαγή στο πάτωμα των τριών δωματίων και κόψιμο της πόρτας για να ανταποκρίνεται στο νέο, πιο ψηλό, δάπεδο. Στις 21.9.2004, το ακίνητο εγγράφηκε στο όνομα των Καθ' ων η Αίτηση, οι οποίοι το αγόρασαν από τους κληρονόμους της προηγούμενης ιδιοκτήτριας. Κατά τα έτη 1988 και 2000 το επίδικο υποστατικό και η αυλή αυτού κηρύχθηκαν δυνάμει διαταγμάτων διατήρησης (Κ.Δ.Π. 304/88 και 12/2000) διατηρητέα. Η χρήση του υποστατικού ως μπαρ συνεχίζεται μέχρι σήμερα χωρίς όμως να έχει εξασφαλιστεί από τον Αιτητή η πολεοδομική άδεια χρήσης αφού δεν κατάφερε ο Αιτητής να εξασφαλίσει την συγκατάθεση των ιδιοκτητών. Η άδεια λειτουργίας του μπαρ όπως και η άδεια πώλησης οινοπνευματωδών ποτών ανανεώνεται από την αρμόδια αρχή, με τελευταίες τις άδειες που έληγαν στις 31.12.2008 και 12.3.2009, αντίστοιχα. Για το έτος 2009 (τουλάχιστον κατά το χρόνο της ακρόασης) δεν είχε ακόμα εκδοθεί η άδεια λειτουργίας του μπαρ. Νομική Πτυχή: Βάρος Απόδειξης Στην παρούσα υπόθεση η απαίτηση του Αιτητή βασίζεται στη διάρρηξη συμφωνίας. Είναι η θέση του ότι ήταν όρος της συμφωνίας ενοικίασης ότι το ακίνητο θα χρησιμοποιείται ως μπαρ και με τη συμπεριφορά των Καθ' ων η Αίτηση δεν μπορεί να τηρηθεί ο όρος αυτός, ενώ η ανταπαίτηση των Καθ' ων η Αίτηση βασίζεται σε επέμβαση σε ακίνητη ιδιοκτησία. Επομένως, η κάθε πλευρά έχει το βάρος να αποδείξει τη δική της υπόθεση στο ισοζύγιο των πιθανοτήτων. Έτσι, ο Αιτητής θα πρέπει να αποδείξει τη σύναψη της συμφωνίας και τη διάρρηξη που παρατηρήθηκε, ενώ οι Καθ' ων η Αίτηση την παράνομη επέμβαση. (Βλ. Το Δίκαιο της Απόδειξης, Τ. Ηλιάδη, σελ. 65 - 67.) Απώλεια ενοικιαστηρίου εγγράφου Δευτερεύουσα μαρτυρία για την απόδειξη του περιεχομένου ενός εγγράφου μπορεί να έχει διάφορες μορφές όπως, παρουσίαση αντιγράφου, αντίγραφο αντιγράφου ή προφορική μαρτυρία. Η δευτερεύουσα μαρτυρία γίνεται αποδεκτή κατ' εξαίρεση στον κανόνα που απαιτεί την παρουσίαση Πρωταρχικής Μαρτυρίας. Στο σύγγραμμα Το Δίκαιο της Απόδειξης (πιο πάνω), αναφέρονται στη σελ. 76 τα εξής: «Απώλεια αρχικού εγγράφου. Όταν το αρχικό έγγραφο δεν μπορεί να βρεθεί μετά από προσεκτική έρευνα, τότε το περιεχόμενο του μπορεί να αποδειχθεί με Δευτερεύουσα Μαρτυρία. Το βάρος της απόδειξης ότι το αρχικό έγγραφο έχει χαθεί το επωμίζεται ο διάδικος που βασίζεται στο περιεχόμενο του εγγράφου. Στην υπόθεση Εθνική Τράπεζα Ελλάδος ν. Μασώνος το Δικαστήριο αποδέχθηκε προφορική μαρτυρία για την απόδειξη τραπεζικών καταθέσεων, αφού τα αρχικά τραπεζικά έγραφα είχαν εγκαταλειφθεί στην Αμμόχωστο μετά την Τουρκική εισβολή.» Στην παρούσα υπόθεση, όπως αναφέρω και πιο πάνω, δεν έχει αποδειχθεί η απώλεια του εγγράφου, αφού δεν προσκομίστηκε μαρτυρία από το τελευταίο πρόσωπο που το είχε στην κατοχή του. Εφόσον ο Αιτητής δεν απέσεισε το βάρος απόδειξης ότι το αρχικό έγγραφο έχει όντως απωλεστεί, δεν μπορεί να γίνει αποδεκτή η παρουσίαση δευτερεύουσας μαρτυρίας ως προς το περιεχόμενο του εγγράφου. Δικαιοδοσία Προκειμένου να υπαχθεί στη δικαιοδοσία του παρόντος Δικαστηρίου η παρούσα υπόθεση, θα πρέπει κατ' αρχήν: (α) Το ακίνητο να είναι «ενοικιοστασιακό», δηλαδή να βρίσκεται εντός ελεγχόμενης περιοχής και να έχει συμπληρωθεί μέχρι την 31.12.1999, (β) Ο ενοικιαστής να είναι θέσμιος. Το πότε καθίσταται θέσμιος ο ενοικιαστής καθορίζεται στο άρθρο 2 του Περί Ενοικιοστασίου Νόμου Ν.23/83[1] και έχει ερμηνευθεί από τη νομολογία (βλ. Ιωάννης Κότσαπας & Υιοί ν.
4. Φωτάκης Κυπριανού κ.ά.