Ν. ΡΟΥΣΟΣ - Ι. ΠΕΡΙΚΛΕΟΥΣ ΣΥΝΕΤΑΙΡΟΙ ν. ΓΕΩΡΓΙΟΣ ΣΟΛΩΜΟΝΙΔΗΣ, Αίτηση αρ. Κ51/09, 16/11/2009 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:DEELEM:2009:10 ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΕΛΕΓΧΟΥ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ ΛΕΜΕΣΟΥ - ΠΑΦΟΥ ΤΜΗΜΑ ΛΕΜΕΣΟΥ Ενώπιον: Χρ. Ραγουζαίου, Προέδρου και Ρ. Μιχαηλίδη και Α. Κωστή, Παρέδρων Αίτηση αρ. Κ51/09 Μεταξύ: Ν. ΡΟΥΣΟΣ - Ι. ΠΕΡΙΚΛΕΟΥΣ & ΣΥΝΕΤΑΙΡΟΙ, από τη Λεμεσό Αιτητών Και ΓΕΩΡΓΙΟΣ ΣΟΛΩΜΟΝΙΔΗΣ Καθ' ου η Αίτηση ------------------------------------------------ Αίτηση ημερομηνίας 30.7.2009 16/11/2009 Για τους Αιτητές: κα Χρ. Περικλέους (για ν' ακούσει απόφαση ο κ. Κ. Γρηγορίου) Για τον Καθ' ου η Αίτηση: κος Μ. Αγιομαμίτης (για ν' ακούσει απόφαση η κα Στ. Αντωνίου) Α Π Ο Φ Α Σ Η Με την Κυρίως Αίτηση που καταχώρισαν στις 30.7.09 οι Αιτητές ζητούν από το Δικαστήριο να εκδώσει: "
- Διάταγμα του Δικαστηρίου που να διατάσσει τον Καθ' ου η Αίτηση και/ή τους εξαρτώμενους του και/ή τους υπηρέτες του και/ή τους αντιπροσώπους του, όπως σταματήσουν να επεμβαίνουν και/ή εισέρχονται και/ή παρεμβαίνουν και/ή ενοχλούν και/ή παρεμποδίζουν με οποιοδήποτε τρόπο τους Αιτητές, από την ελεύθερη και ανενόχλητη απόλαυση, της κατοχής, χρήσης και εισόδου του ανωγείου υποστατικού που βρίσκεται στον 1ο όροφο στην γωνία των οδών Αγίου Ανδρέου και Κιτίου Κυπριανού 3, στη Λεμεσό.
- Γενικές και ειδικές αποζημιώσεις για οποιαδήποτε ζημιά ή απώλεια των περιουσιακών στοιχείων των Αιτητών και/ή για απώλεια χρήσης του ενοικιαζόμενου υποστατικού.
- Οποιοδήποτε άλλο διάταγμα ή θεραπεία κρίνει το Δικαστήριο δίκαιη υπό τις περιστάσεις.
- Τα έξοδα της παρούσας αίτησης και Φ.Π.Α. (Αριθμός Μητρώο Φ.Π.Α.10226031Ε)." Ταυτόχρονα με την καταχώριση της Κυρίως Αίτησης, οι Αιτητές καταχώρισαν την παρούσα αίτηση και πέτυχαν στις 6.8.09 την έκδοση προσωρινού διατάγματος "με το οποίο απαγορεύεται στον Καθ' ου η Αίτηση και/ή τους υπηρέτες και/ή τους αντιπροσώπους του να επεμβαίνουν και/ή εισέρχονται και/ή παρεμβαίνουν και/ή ενοχλούν και/ή παρεμποδίζουν με οποιοδήποτε τρόπο τους Αιτητές, ως θέσμιους ενοικιαστές από την ελεύθερη και απρόσκοπτη απόλαυση, κατοχή, είσοδο και χρήση του ανωγείου υποστατικού στον 1ο όροφο στην γωνία των οδών Αγίου Ανδρέου και Κιτίου Κυπριανού 3, στη Λεμεσό, μέχρι εκδίκασης της κυρίως Αίτησης με τον πιο πάνω τίτλο και αριθμό ή μέχρι νεώτερης διαταγής του Δικαστηρίου ". Ο Καθ' ου η Αίτηση καταχώρισε ένσταση στην συνέχιση της ισχύος του διατάγματος. Η Αίτηση ορίστηκε για ακρόαση στις 11.9.09 και κατά την ακρόαση αντεξετάστηκε ο Καθ' ου η Αίτηση. Η απόφαση επιφυλάχθηκε στις 18.9.2009 αφού αγόρευσαν οι δύο πλευρές. Αίτηση: Η Αίτηση βασίζεται στον Περί Ενοικιοστασίου Νόμο του 1983 με τις τροποποιήσεις του, στον Περί Ενοικιοστασίου Διαδικαστικό Κανονισμό του 1983 Καν. 11, στο άρθρο 32 του Περί Δικαστηρίων Νόμου 14/60, στα άρθρα 4, 7 και 9 του Περί Πολιτικής Δικονομίας Νόμου Κεφ. 6, στην Δ.48, Θ. 1, 2, 3 και 7 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας, καθώς και στη διακριτική ευχέρεια και πρακτική του Δικαστηρίου, και υποστηρίζεται από δύο ένορκες δηλώσεις της Άλεξ Γλέζου. Στην ένορκη της δήλωση ημερ. 30.7.09 η ενόρκως δηλούσα Άλεξ Γλέζου, συνέταιρος των Αιτητών, αναφέρει μεταξύ άλλων: Το επίδικο υποστατικό είχε αρχικά ενοικιαστεί στις 5.2.1971 στον Ιωάννη Περικλέους και στη συνέχεια η ενοικίαση συνεχίστηκε με ενοικιαστές τους Αιτητές, οι οποίοι εγγράφηκαν στον Έφορο Εταιρειών στις 12.9.
- Οι Αιτητές κατέχουν το υποστατικό ως θέσμιοι ενοικιαστές και το χρησιμοποιούσαν αρχικά ως γραφείο και στη συνέχεια ως χώρος για τη φύλαξη του αρχείου των Αιτητών. Οι Αιτητές ενημερώθηκαν το Μάιο του 2009 για την αλλαγή της ιδιοκτησίας του υποστατικού και απέστειλαν στις 13.5.09 με επιστολή στους δικηγόρους του Καθ' ου η Αίτηση, επιταγή για το ποσό των €718,20 προς εξόφληση των ενοικίων των μηνών Ιανουαρίου μέχρι και Μαΐου,
- Η επιταγή επιστράφηκε στους Αιτητές και ακολούθησε αλληλογραφία μεταξύ των δικηγόρων των διαδίκων, όπου αμφισβητείτο η ιδιότητα των Αιτητών ως θέσμιων ενοικιαστών και το δικαίωμα κατοχής του υποστατικού από αυτούς, το οποίο ο Καθ' ου η Αίτηση θεωρούσε ως εγκαταλειμμένο. Ο Καθ' ου η Αίτηση κατά τον Ιούλιο του 2009 άλλαξε τις κλειδαριές του υποστατικού χωρίς την έγκριση ή συγκατάθεση των Αιτητών, με αποτέλεσμα οι Αιτητές να μην έχουν πρόσβαση στο υποστατικό. Ακολούθησε καταγγελία στην Αστυνομία Λεμεσού και ανταλλαγή νέας αλληλογραφίας, με τους Αιτητές να ζητούν άρση της επέμβασης και αποκατάσταση της ελεύθερης απόλαυσης της κατοχής και χρήσης του επίδικου υποστατικού, και τον Καθ' ου η Αίτηση να υποστηρίζει ότι είναι ο μόνος νόμιμος κάτοχος του. Με επιστολή των δικηγόρων τους, ημερομηνίας 22.7.2009, κάλεσαν τον Καθ' ου η Αίτηση να άρει την παράνομη επέμβαση αλλά ο τελευταίος δεν έχει μέχρι σήμερα συμμορφωθεί˙ αντί αυτού κάλεσε τους Αιτητές να παραλάβουν τα αντικείμενα τους που βρίσκονταν στο υποστατικό. Σκοπός του Καθ' ου η Αίτηση είναι να εξαναγκάσει τους Αιτητές να εγκαταλείψουν το υποστατικό. Στις 29.7.09 οι Αιτητές προέβηκαν, σε συνεννόηση με την Αστυνομία, σε αποκλεισμό της εισόδου του επίδικου υποστατικού, για να προστατέψουν τα περιουσιακά τους στοιχεία, χωρίς να επηρεάσουν την κλειδαριά που τοποθέτησε ο Καθ' ου η Αίτηση. Η ενόρκως δηλούσα αναφέρει ότι χωρίς την έκδοση του αιτούμενου διατάγματος, οι Αιτητές θα εξακολουθούν να παρεμποδίζονται από το να απολαμβάνουν την κατοχή και χρήση του υποστατικού και θα εδραιωθεί και επιβραβευθεί η παράνομη και αυθαίρετη συμπεριφορά του Καθ' ου η Αίτηση, ενώ οι Αιτητές θα υποστούν ανυπολόγιστη ζημιά που δεν θα μπορεί να αποζημιωθεί με χρήμα και θα είναι δύσκολο ή αδύνατο να απονεμηθεί δικαιοσύνη σε μεταγενέστερο στάδιο. Τέλος, αναφέρει ότι οι Αιτητές έχουν πολύ καλή υπόθεση και μεγάλη και ορατή πιθανότητα επιτυχίας. Στις 5.8.2009, οι Αιτητές καταχώρησαν, με άδεια του Δικαστηρίου συμπληρωματική ένορκη δήλωση της Α. Γλέζου, στην οποία αναφέρονται τα πιο κάτω. Η παρούσα υπόθεση αφορά διαφορά μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή. Οι Αιτητές υπέστηκαν και υφίστανται ανεπανόρθωτη ζημιά από τις ενέργειες του Καθ' ου η Αίτηση, αφού δεν έχουν πρόσβαση στο επίδικο υποστατικό για να διεκπεραιώσουν οποιαδήποτε εργασία τους και επιπλέον είναι ο χώρος όπου φυλάσσεται εδώ και χρόνια το αρχείο τους με αρχειοθετημένη σειρά σχεδίων και αδειών οικοδομής πελατών τους. Η μη πρόσβαση στο αρχείο τους προκαλεί ζημιά, ενώ τυχόν άτακτη μετακίνηση του αρχείου πιθανό να το καταστρέψει. Το επίδικο υποστατικό χρησιμοποιείται ως γραφείο για τις εργασίες των Αιτητών ως Αρχιτέκτονες, Πολιτικοί Μηχανικοί και Σύμβουλοι. Υπάρχουν σε αυτό ατέλειωτα σχέδια, εργασίες και εκκρεμότητες. Οι Αιτητές κατέβαλλαν κανονικά τα ενοίκια στους προηγούμενους ιδιοκτήτες μέχρι και το Δεκέμβριο του
- Σκόπιμα ο Καθ' ου η Αίτηση δεν τους ειδοποίησε έγκαιρα για την αλλαγή της ιδιοκτησίας και επίσης αρνήθηκε να εισπράξει την επιταγή για το ενοίκιο της περιόδου από τον Ιανουάριο
- Τελικός σκοπός του Καθ' ου η Αίτηση είναι η εγκατάλειψη, από τους Αιτητές, του υποστατικού. Ένσταση: Στην ένσταση του ο Καθ' ου η Αίτηση απορρίπτει τις θέσεις των Αιτητών και προβάλλει ως λόγους ένστασης (στο σώμα της ένστασης) τα εξής: "
- Δεν συντρέχουν οι προϋποθέσεις που σωρευτικά θέτει το άρθρο 32 του Περί Δικαστηρίων Νόμου Ν 14/60 και ιδίως: α. Οι Αιτητές δεν έχουν καταδείξει ότι υπάρχει συζητήσιμη υπόθεση και ορατό ενδεχόμενο επιτυχίας εναντίον του Καθ' ου η Αίτηση, καθώς ουδεμία βάση αγωγής αποκαλύπτεται εναντίον του. β. Δεν συντρέχει και/ή δεν έχει καταδειχθεί με σχετική και/ή ικανοποιητική μαρτυρία ότι θα είναι δύσκολο ή αδύνατο να απονεμηθεί πλήρης δικαιοσύνη σε μεταγενέστερο στάδιο εκτός εάν παραμείνει σε ισχύ το υπό εκδίκαση διάταγμα.
- Δεν πληρούνται και/ή δεν έχει αποδειχθεί το στοιχείο του κατεπείγοντος και/ή άλλες ιδιαίτερες περιστάσεις, όπως επιβάλλει το άρθρο 9 του Περί Πολιτικής Δικονομίας Νόμου Κεφ.
- Οι Αιτητές δεν προσήλθαν ενώπιον του Δικαστηρίου με «καθαρά χέρια» καθώς απέκρυψαν και/ή δεν απεκάλυψαν ουσιώδη γεγονότα που αφορούν την υπόθεση.
- Το υπό εκδίκαση διάταγμα ανατρέπει το υφιστάμενο status quo, αντί να το διατηρεί.
- Η αίτηση είναι νομικά και πραγματικά αβάσιμη." Η ένσταση υποστηρίζεται από δύο ένορκες δηλώσεις. Στην ένορκη δήλωση του Καθ' ου η Αίτηση ημερομηνίας 31.8.2009, αναφέρονται τα πιο κάτω: Από τις 17.12.2008 είναι ο νέος ιδιοκτήτης του επίδικου ακινήτου το οποίο αγόρασε από τους προηγούμενους ιδιοκτήτες, κκ. Άννα Αναγνωστοπούλου Μαλαβάκη και Γεωργία Αναγνωστοπούλου Χριστοδουλόπουλου. Ολόκληρο το ακίνητο αποτελείται από 4 υποστατικά, 3 στο ισόγειο με ισάριθμους θέσμιους ενοικιαστές και ένα στο ανώγειο με φερόμενους ενοικιαστές τους Αιτητές. Μερίμνησε για την ενημέρωση των ενοικιαστών με επιστολές των δικηγόρων του ημερομηνίας 3.3.
- Η επιστολή προς τους Αιτητές δεν κατέστη δυνατό να επιδοθεί σ' αυτούς, διότι δεν εντοπίστηκε οποιοδήποτε άτομο στο επίδικο υποστατικό και οι ομόρρυθμοι εταίροι είναι μόνιμοι κάτοικοι εξωτερικού. Προσπάθησε ο Καθ' ου η Αίτηση να επιδώσει την επιστολή στην αδελφή της Άλεξ Γλέζου, η οποία αρνήθηκε μεν να παραλάβει την επιστολή, ζήτησε δε από τον ιδιώτη επιδότη αντίγραφο της επιστολής, ώστε να ενημερώσει την αδελφή της σχετικά. Αποκρύπτουν οι Αιτητές τον ανορθόδοξο τρόπο με τον οποίο έλαβαν γνώση της επιστολής ημερομηνίας 3.3.
- Όταν περί της αρχές Απριλίου, 2009 ενημερώθηκε ότι οι επιστολές προς τους Αιτητές δεν επιδόθηκαν, συμπέρανε ότι οι Αιτητές εγκατέλειψαν το επίδικο υποστατικό και οικιοθελώς τερμάτισαν την θέσμια ενοικίαση, διότι: από πληροφορίες που έχει, το ακίνητο είναι εδώ και 40 χρόνια κλειστό. Οι Αιτητές ως συνεταιρισμός είναι ανενεργός και οι ομόρρυθμοι εταίροι είναι μόνιμοι κάτοικοι εξωτερικού. Από τις 17.12.08[1], οι Αιτητές δεν επικοινώνησαν μαζί του ή με τους δικηγόρους του, ώστε να καταβάλουν τα τέσσερα ενοίκια που είχαν καταστεί οφειλόμενα εντωμεταξύ (Ιανουαρίου - Απριλίου, 2009). Στις 13.5.09 οι Αιτητές "εμφανίστηκαν" με επιστολή, αποστέλλοντας επιταγή για τα ενοίκια των μηνών Ιανουαρίου μέχρι και Μαΐου,
- Δεν αναφέρεται πουθενά στα στοιχεία επικοινωνίας, στο επιστολόχαρτο των Αιτητών, η διεύθυνση του επίδικου υποστατικού. Έδωσε ο ίδιος οδηγίες για επιστροφή της επιταγής στους Αιτητές, πράγμα το οποίο έγινε με επιστολή των δικηγόρων του ημερομηνίας 19.5.
- Η εν λόγω επιστολή, επιστράφηκε τελικά στους δικηγόρους του, ως "αζήτητη". Αρνείται ο Καθ' ου η Αίτηση ότι επενέβηκε παράνομα και αυθαίρετα στο επίδικο υποστατικό και αναφέρει ότι "ενήργησε εντός των νομίμων δικαιωμάτων του ως ιδιοκτήτης καθώς κανένα πρόσωπο, ούτε οι Αιτητές, κατέχουν το επίδικο υποστατικό με οιονδήποτε τρόπο". Ενδεικτικό τούτου, λέει, είναι ότι οι Αιτητές δεν γνωρίζουν καν πότε έγινε η κατ' ισχυρισμό επέμβαση. Παρουσίασε ως Τεκμήριο Ε φωτογραφίες του εσωτερικού του υποστατικού και ως Τεκμήριο Στ γραπτή έκθεση αρχιτέκτονα στην οποία καταγράφεται η κατάσταση του επίδικου κτιρίου. Η πινακίδα των Αιτητών αφαιρέθηκε από τον Καθ' ου η Αίτηση γιατί ήταν επικίνδυνη και υπήρχε κίνδυνος να καταρρεύσει. Είναι η θέση του ότι οι Αιτητές είναι αυτοί που παράνομα επενέβηκαν στο κτίριο, αποκλείοντας την είσοδο και την πόρτα του υποστατικού. Για την ενέργεια αυτή των Αιτητών ο Καθ' ου η Αίτηση έχει υποβάλει παράπονο στην Αστυνομία Λεμεσού όπου και πληροφορήθηκε ότι είχαν ήδη υποβάλει οι Αιτητές παράπονο για την αλλαγή των κλειδαριών του υποστατικού. Αρνείται την ύπαρξη συζητήσιμης υπόθεσης και το ορατό ενδεχόμενο επιτυχίας της αξίωσης των Αιτητών και επικαλείται κακή πίστη από πλευράς των Αιτητών με την απόκρυψη ουσιωδών γεγονότων. Ισχυρίζεται ότι δεν θα υποστούν οι Αιτητές ζημιά, αφού το υποστατικό είναι χώρος εγκατάλειψης αχρήστων αντικειμένων και επιπλέον ότι από τις 17.12.08 δεν έχουν εισέλθει για να χρησιμοποιήσουν το υποστατικό. Είναι σε θέση να αποζημιώσει τους Αιτητές αν διαταχθεί από το Δικαστήριο. Δεν έχει πρόθεση να ενοικιάσει το υποστατικό και θα το παραδώσει στους Αιτητές αν μετά την ακρόαση της ουσίας της υπόθεσης διαταχθεί από το Δικαστήριο να το πράξει. Δεν υπάρχει κίνδυνος απώλειας διότι τα αντικείμενα των Αιτητών έχουν φωτογραφηθεί και καταγραφεί. Αυτός που υφίσταται την ανεπανόρθωτη ζημιά είναι ο Καθ' ου η Αίτηση και όχι οι Αιτητές. Στην δεύτερη ένορκη δήλωση ημερομηνίας 31.8.2009, που υποστηρίζει την ένσταση, ο ενόρκως δηλών Βαζκέν Μετζαβοριάν, αναφέρει ότι: Είναι Πιστοποιών Υπάλληλος της Δημοκρατίας και επισκέφθηκε το επίδικο υποστατικό στις 24.6.99, με οδηγίες του Καθ' ου η Αίτηση να εισέλθει στο ακίνητο και να φωτογραφίσει και καταγράψει όλα τα αντικείμενα που βρίσκονται σ' αυτό. Μετέβηκε επί τόπου με κάποιο συνεργάτη του, Ανδρέα Παντελίδη και την πόρτα εισόδου άνοιξε κλειδαράς, κάποιος Αδάμος Αδαμίδης. Βρίσκονταν, επίσης, εκεί, άλλοι δύο υπάλληλοι του Καθ' ου η Αίτηση, κάποιοι Ανδρέας Μιχαήλ και Ανδρέας Κίτσις. Εισήλθαν όλοι μαζί στο υποστατικό και ο ενόρκως δηλών φωτογράφησε και κατέγραψε όλα τα έπιπλα και αντικείμενα που βρίσκονταν στο υποστατικό. Φωτογραφίες έλαβε και ο Ανδρέας Κίτσις. Ακολούθως, ετοίμασε σχετική έκθεση την οποία παρέδωσε στον Καθ' ου η Αίτηση και παρουσιάζει στο Δικαστήριο ως Τεκμήριο. Αντεξέταση Καθ' ου η Αίτηση: Αντεξεταζόμενος ο Καθ' ου η Αίτηση, ανέφερε ότι οι Αιτητές ήταν απόντες από το επίδικο υποστατικό και ότι για αυτό το γεγονός είχε πληροφόρηση και από τους προηγούμενους ιδιοκτήτες. Τα ενοίκια πληρώνονταν μεν από τους Αιτητές στον προηγούμενο ιδιοκτήτη μέχρι την ημερομηνία μεταβίβασης του ακινήτου, αλλά όχι ταχτικά. Μεσολάβησαν 2 ½ μήνες από τη μεταβίβαση επ' ονόματι του, του ακινήτου, μέχρι να σταλεί η ειδοποίηση στους ενοικιαστές (ημερομηνίας 3.3.09) διότι η διαδικασία συλλογής των διάφορων στοιχείων ήταν χρονοβόρα. Δεν βρέθηκαν στο υποστατικό οι Αιτητές για να τους επιδοθεί η εν λόγω επιστολή και ο ιδιώτης επιδότης τους έψαξε και σε άλλη διεύθυνση. Τον Μάιο του 2009 του προσφέρθηκαν τα ενοίκια των πέντε προηγούμενων μηνών, τα οποία απέρριψε διότι είχε καταλήξει με τους δικηγόρους του στο συμπέρασμα ότι οι Αιτητές εγκατέλειψαν το υποστατικό και επομένως δεν είναι πλέον θέσμιοι ενοικιαστές. Αφού συντόνισε 4-5 άτομα (Πιστοποιών υπάλληλο, κλειδαρά και δύο συνεργάτες δικούς του) μπήκαν στο υποστατικό τον Ιούνιο
- Δεν είχε πρόθεση, όταν αγόραζε το ακίνητο, να προχωρήσει σε έξωση των Αιτητών. Τα γεγονότα που ακολούθησαν τον ανάγκασαν να προβεί στις ενέργειες που πήρε, (εννοώντας την διαπίστωση της εγκατάλειψης της κατοχής από τους Αιτητές και την ανάληψη της κατοχής του υποστατικού μονομερώς). Ευρήματα του Δικαστηρίου: Για τους σκοπούς της παρούσας διαδικασίας και μόνο και έχοντας υπόψη ότι το Δικαστήριο έχει υποχρέωση να αποφύγει να προχωρήσει σε αξιολόγηση της προσαχθείσας, με τον πιο πάνω τρόπο, μαρτυρίας, γιατί το δικαστικό αυτό έργο θα διεξαχθεί όταν εξετάζεται η ουσία της υπόθεσης, προβαίνω πιο κάτω στη διαπίστωση των πραγματικών γεγονότων που συνθέτουν την παρούσα υπόθεση με μοναδικό σκοπό την διαπίστωση κατά πόσο συντρέχουν οι τρεις προϋποθέσεις του άρθρου 32 του Ν. 14/60 (βλ. Γρηγορίου ν. Χριστοφόρου
(1995)1 Α.Α.Δ). Ο Καθ' ου η Αίτηση είναι ιδιοκτήτης ενός ακινήτου στη γωνία των οδών Αγίου Ανδρέου και Κιτίου Κυπριανού 3, στη Λεμεσό, το ανώγειο μέρος του οποίου αποτελεί το επίδικο υποστατικό (στο εξής το επίδικο υποστατικό). Οι Αιτητές ήταν οι ενοικιαστές του επίδικου υποστατικού, τουλάχιστον μέχρι την μεταβίβαση της ιδιοκτησίας στον Καθ' ου η Αίτηση. Οι Αιτητές είναι συνεταιρισμός που εγγράφηκε στις 12.9.1997 και συνέχισε την ενοικίαση του Ι. Περικλέους, ο οποίος ήταν τότε εταίρος των Αιτητών. Το ενοικιαστήριο έγγραφο ημερομηνίας 5.2.1971 μεταξύ του τότε ιδιοκτήτη και του Ι. Περικλέους αφορούσε περίοδο δύο ετών (από την 1.6.1970 μέχρι την 31.5.1972) με πρόνοια για ανανέωση του για ένα ακόμη χρόνο και επομένως έληξε, το αργότερο, στις 31.5.
- Κατά την 17.12.2008 το επίδικο υποστατικό μεταβιβάστηκε στο όνομα του Καθ' ου η Αίτηση, ο οποίος πληροφορήθηκε τα ονόματα των ενοικιαστών των τεσσάρων υποστατικών (που απαρτίζουν το επίδικο κτίριο), από τους προηγούμενους ιδιοκτήτες. Κατά το Μάρτιο του 2009, ο Καθ' ου η Αίτηση απέστειλε επιστολές σε όλους τους ενοικιαστές περιλαμβανομένων και των Αιτητών, ενημερώνοντας τους για την αλλαγή της ιδιοκτησίας και τους κάλεσε να καταβάλλουν στο εξής τα ενοίκια στον ίδιο, ως νέο ιδιοκτήτη. Τους πληροφόρησε επίσης ότι, αντιπρόσωπος του θα επισκεπτόταν το υποστατικό με σκοπό την είσπραξη των οφειλομένων ενοικίων Ιανουαρίου μέχρι και Μαρτίου,
- Η επιστολή αυτή δεν κατέστη δυνατό να επιδοθεί στους Αιτητές γιατί δεν ανευρέθηκε οποιοσδήποτε στο επίδικο υποστατικό ή σε άλλες διευθύνσεις των που εντόπισε ο επιδότης. Έλαβαν όμως οι Αιτητές γνώση της επιστολής, μέσω συγγενικού προσώπου της ενόρκως δηλούσας Α. Γλέζου και με δική τους επιστολή (μέσω των δικηγόρων τους), οι Αιτητές στις 5.5.09 απέστειλαν στον Καθ' ου η Αίτηση τα μέχρι τότε οφειλόμενα ενοίκια. Τα ενοίκια μέχρι το Δεκέμβριο του 2008 είχαν ήδη καταβληθεί από τους Αιτητές στους προηγούμενους ιδιοκτήτες του επίδικου υποστατικού. Ο Καθ' ου η Αίτηση δεν αποδέχθηκε την επιταγή που του στάληκε για τα οφειλόμενα ενοίκια και με νέα επιστολή των δικηγόρων του ημερομηνίας 19.5.2009, αναφέρει στους Αιτητές ότι δεν τους αναγνωρίζει ως ενοικιαστές του υποστατικού, το οποίο θεωρεί εγκαταλειμμένο. Στη συνέχεια, περί τον Ιούνιο του 2009, ο Καθ' ου η Αίτηση απέστειλε αριθμό προσώπων στο επίδικο υποστατικό μεταξύ των οποίων και ένας κλειδαράς και ο ενόρκως δηλών Βαζκέν Μετζαβοριάν, οι οποίοι εισήλθαν στο υποστατικό, στην απουσία των Αιτητών, κατέγραψαν και φωτογράφισαν το περιεχόμενο του υποστατικού, άλλαξαν τις κλειδαριές στο υποστατικό και αποχώρισαν αποκλείοντας με αυτό τον τρόπο στους Αιτητές την είσοδο στο υποστατικό. Οι Αιτητές περί τον Ιούλιο του 2009 διαπίστωσαν την επέμβαση στο υποστατικό και επικοινώνησαν με την Αστυνομική Διεύθυνση Λεμεσού και στη συνέχεια προέβηκαν σε περαιτέρω ενέργειες αποκλείοντας πλέον και οι ίδιοι με "οξυγονοκόλληση" την είσοδο του υποστατικού, και αποτάθηκαν στο Δικαστήριο για θεραπεία. Αμφισβητούμενο γεγονός παραμένει το κατά πόσο οι Αιτητές εξακολουθούν να είναι ενοικιαστές του υποστατικού και κατ' επέκταση το εάν οι τελευταίοι έχουν δικαίωμα κατοχής και ειρηνικής απόλαυσης του μισθίου ή αν στην πορεία της ενοικίασης οι Αιτητές εγκατέλειψαν οικειοθελώς την κατοχή του υποστατικού με αποτέλεσμα αυτή να επανέλθει στο νόμιμο ιδιοκτήτη. Επ' αυτού του σημείου όμως δεν θα προβώ σε εύρημα στο παρόν στάδιο, διότι αυτό αποτελεί την ουσία της διαφοράς των διαδίκων, η οποία θα κριθεί κατά την εκδίκαση της Κυρίως Αίτησης (βλ. Σιδεράς v. Tryfonos Constructions, Πολιτική Έφεση αρ. 360/2006, ημερομηνίας 17.4.2008). Απόκρυψη ουσιωδών γεγονότων: Υποστηρίζει ο Καθ' ου η Αίτηση ότι οι Αιτητές έχουν αποκρύψει από το Δικαστήριο κατά την έκδοση του προσωρινού διατάγματος, ουσιώδη γεγονότα και για αυτό το λόγο το προσωρινό διάταγμα θα πρέπει να ακυρωθεί. Οι αρχές που διέπουν το ζήτημα της παράλειψης αποκάλυψης ουσιωδών γεγονότων έχουν διατυπωθεί στη νομολογία. Επειδή η έκδοση διατάγματος χωρίς ειδοποίηση στο άλλο μέρος αποτελεί παρέκκλιση από την αρχή "audi alteram partem", επιβάλλεται στον Αιτητή η αποκάλυψη στο Δικαστήριο όλων των ουσιαστικών γεγονότων που μπορεί να ασκήσουν επιρροή στη δικαστική κρίση. Η αίτηση αυτή είναι uberrima fides και η παράλειψη παρουσίασης ουσιαστικών γεγονότων ενώπιον του Δικαστηρίου θεωρείται ως είδος εξαπάτησης του Δικαστηρίου (βλ. Γρηγορίου ν. Χριστοφόρου πιο πάνω). Η παράλειψη αποκάλυψης θεωρείται ουσιώδης όταν αφαιρεί "τη δυνατότητα σφαιρικής εκτίμησης της όλης κατάστασης". (Βλ. Electromatic Constructions Ltd. ν. Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας, Πολ. Έφ. 268/08, ημερ. 19.3.2009.) Το τι συνιστά ουσιώδες γεγονός ορίζεται επίσης στη νομολογία (βλ. Μ. & Ch. Mitsingas Tr. Ltd. κ.α. v. Timberland
(1997)1 ΑΑΔ 1791, Ρένα Αριστοτέλους Λτδ κ.ά. ν. Benfleet Enterprises Ltd κ.α.
(2006)1(Α) Α.Α.Δ. 280). Προκειμένου να εξεταστεί κατά πόσο υπήρξε από πλευράς των Αιτητών παράβαση του πιο πάνω αναφερόμενου κανόνα, θα πρέπει να εξεταστούν τα "παραλειπόμενα" γεγονότα ένα προς ένα. α) Ο τρόπος με τον οποίο έλαβαν γνώση οι Αιτητές του περιεχομένου της επιστολής ημερομηνίας 3.3.
- Το κατά πόσο η εν λόγω επιστολή επιδόθηκε μέσω ιδιώτη επιδότη στους Αιτητές ή εάν οι τελευταίοι έλαβαν γνώση της επιστολής μέσω τρίτου προσώπου (η οποία ζήτησε αντίγραφο της επιστολής από τον επιδότη), είναι άνευ σημασίας και κάθε άλλο παρά ουσιώδες. Για τους σκοπούς της παρούσας διαδικασίας καμία νομική συνέπεια έχει ο τρόπος λήψης της εν λόγω επιστολής. Το αν έχουν χάσει οι Αιτητές την ιδιότητα του θέσμιου ενοικιαστή είναι κάτι που θα εξεταστεί κατά την ακρόαση της Κυρίως Αίτησης. β) Η επιστολή ημερομηνίας 19.5.08 προς τους Αιτητές είχε παραμείνει "αζήτητη" στην ταχυδρομική θυρίδα των Αιτητών. Ούτε το γεγονός αυτό μπορεί να χαρακτηριστεί ως ουσιώδες. Ο ισχυρισμός του Καθ' ου η Αίτηση περί μη διεξαγωγής οποιωνδήποτε εργασιών στην Κύπρο από τους Αιτητές, αποτελεί μόνο ένα συμπέρασμα του ιδίου του Καθ' ου. Ούτως ή άλλως, για τα γεγονότα που αμφισβητούνται δεν υφίσταται υποχρέωση πλήρους αποκάλυψης (βλ Μ. & Ch. Mitsingas Tr. Ltd. κ.α. v. Timberland πιο πάνω). γ) Οι Αιτητές ως συνεταιρισμός είναι ανενεργός και οι ομόρρυθμοι εταίροι του μόνιμοι κάτοικοι εξωτερικού. Το που διαμένουν οι ομόρρυθμοι εταίροι των Αιτητών δεν είναι παράγοντας σχετικός, πόσο μάλλον ουσιώδης για την παρούσα διαδικασία. Το κατά πόσο οι Αιτητές είναι ανενεργός συνεταιρισμός, είναι και πάλι ένα αμφισβητούμενο γεγονός αφού οι Αιτητές στην ένορκη τους δήλωση αναφέρουν ότι "χρησιμοποιούν αποκλειστικά και αδιάλειπτα οι ίδιοι το αναφερόμενο υποστατικό αρχικά ως γραφείο και στη συνέχεια ως μέρος που φυλασσόταν το αρχείο του γραφείου τους". Επαναλαμβάνω ότι, δεν έχουν υποχρέωση οι Αιτητές να αποκαλύψουν ένα ζήτημα το οποίο αποτελεί ισχυρισμό της αντίδικης πλευράς και αμφισβητείται από τους ιδίους. Βρίσκω, λοιπόν, στη βάση των πιο πάνω αναφερόμενων αρχών ότι δεν υπήρξε από πλευράς των Αιτητών παράλειψη αποκάλυψης ουσιωδών γεγονότων, όσον αφορά τα γεγονότα επί των οποίων εδράζεται αυτή η θέση του Καθ' ου η Αίτηση[2]. Καθυστέρηση: Επικαλούμενος καθυστέρηση στην υποβολή της παρούσας αίτησης, ο Καθ' ου η Αίτηση ζητά την ακύρωση του παρόντος διατάγματος, αναφερόμενος στο χρόνο μεταξύ αλλαγής ιδιοκτησίας και υποβολής της αίτησης. Μεσολάβησαν, λέει, αρκετοί μήνες από την μεταβίβαση του ακινήτου στο δικό του όνομα μέχρι την υποβολή της παρούσας αίτησης. Πράγματι, αν υπολογίσει κάποιος το χρόνο που μεσολάβησε από τις 17.12.08 μέχρι τις 30.7.09, διαπιστώνει ότι παρήλθαν 7 ½ μήνες. Ποιος είναι, όμως, ο χρόνος που θα ληφθεί υπόψη από το Δικαστήριο προκειμένου να διαφανεί εάν υπήρξε καθυστέρηση; Θα πρέπει να ανατρέξουμε στην ημερομηνία που συνέβηκε το περιστατικό για το οποίο παραπονούνται οι Αιτητές, δηλαδή ο αποκλεισμός τους από το επίδικο υποστατικό λόγω αλλαγής της κλειδαριάς από τον Καθ' ου η Αίτηση. Από τα αναφερόμενα πιο πάνω, ευρήματα του Δικαστηρίου, προκύπτει ότι η αλλαγή της κλειδαριάς στην είσοδο του επίδικου υποστατικού, έγινε τον Ιούνιο του 2009 ενώ για αυτή την ενέργεια οι Αιτητές έλαβαν γνώση τον Ιούλιο του 2009 και καταχώρισαν την παρούσα αίτηση στις 30.7.
- Δεν διαπιστώνω οποιαδήποτε καθυστέρηση στην έναρξη της διαδικασίας από τους Αιτητές. Επιπλέον, παρατηρώ ότι δεν γίνεται από τον Καθ' ου η Αίτηση αναφορά σε επηρεασμό του με οποιοδήποτε τρόπο λόγω της ισχυριζόμενης καθυστέρησης. Σύμφωνα με τα όσα η νομολογία προβλέπει, η όποια καθυστέρηση εξετάζεται σε συνδυασμό με τον επηρεασμό της αντίδικης πλευράς. (Βλ. Τσιαντής ν. Hellenic Bank (Investments) Ltd
(2001)1(Γ) Α.Α.Δ. 2029, Ρένα Αριστοτέλους Λτδ κ.ά. ν. Benfleet Enterprises Ltd κ.ά.
(2006)1(Α) Α.Α.Δ. 280.). Στην απόφαση Αριστοτέλους λέχθηκαν τα πιο κάτω από τον Νικολαίδη Δ., "οι εφεσείοντες κατά τον υπολογισμό του διαρρεύσαντος χρόνου παραλείπουν να αναφερθούν στην ανταλλαγείσα αλληλογραφία που έγινε σε μια προσπάθεια επίλυσης των διαφορών τους, η οποία πήρε κάποιο χρόνο. Παραβλέπουν ακόμα ένα σημαντικότατο παράγοντα ότι η επίκληση της αρχής της επιείκειας για καθυστέρηση (laches) προϋποθέτει, πρώτον, μη εύλογη καθυστέρηση έναρξης της διαδικασίας και δεύτερο, οι συνέπειες που προκάλεσε η καθυστέρηση να καθιστούν την παροχή της αιτούμενης θεραπείας άδικη (βλέπε I.C.F. Spry, The Principles of Equitable Remedies, 4η έκδοση, σελ.223)." Προϋποθέσεις έκδοσης: Οι προϋποθέσεις για έκδοση διατάγματος με βάση το άρθρο 32 του Νόμου 14/60 αναλύθηκαν από το Ανώτατο Δικαστήριο στην υπόθεση Odysseos v. A. Pieris Estates Ltd & Another
(1982)1 C.L.R. 557 και σε πληθώρα άλλων αποφάσεων. Αρκεί να λεχθεί ότι θα πρέπει να ικανοποιούνται οι τρεις προϋποθέσεις του άρθρου αυτού, προτού εξεταστούν περαιτέρω εκείνοι οι παράγοντες που θα πρέπει να ληφθούν υπόψη στην άσκηση της διακριτικής ευχέρειας του Δικαστηρίου στο προκαταρκτικό αυτό στάδιο (Jonitexo Ltd v. Adidas
(1984)1 C.L.R. 263). 1. Ύπαρξη σοβαρού ζητήματος για εκδίκαση: Για την εξέταση της προϋπόθεσης αυτής, ανατρέχουμε στην κυρίως αίτηση, αφού από αυτή θα διαπιστωθεί κατά πόσο αποκαλύπτεται σοβαρό ζήτημα για εκδίκαση[3]. Σημειώνω στο σημείο αυτό ότι, δεν μου διαφεύγει το γεγονός ότι το ενδιάμεσο απαγορευτικό διάταγμα που ζητούν οι Αιτητές να οριστικοποιηθεί, είναι αντίστοιχο με την θεραπεία που ζητείται με την κυρίως Αίτηση τους. Αυτό όμως δεν αποτελεί κώλυμα για την έκδοση του ενδιάμεσου διατάγματος, σύμφωνα με την νομολογία. Στην απόφαση Κούνουνα ν. C & A SIMONOS LTD, Πολιτική Έφεση 11077, 13 Σεπτεμβρίου 2002, αναφέρονται τα ακόλουθα: "H έκδοση ενδιάμεσου απαγορευτικού διατάγματος αντίστοιχου προς τη θεραπεία που ζητείται με την αγωγή, δεν αποκλείεται (βλέπε Jonitexo Ltd v. Adidas Sportschuhfabriken Adi Dassler KG
(1984)1 C.L.R. 263. Βλέπε επίσης Κοσμά ν. Χατζηκυπρή κ.α., Π.Ε. 10558, ημερ. 22.2.2000." Το Δικαστήριο σε τέτοια περίπτωση θα πρέπει να βεβαιωθεί ότι η έκδοση του προσωρινού διατάγματος δεν ανατρέπει το status quo ante, και ότι δεν παρέχεται ουσιαστική ικανοποίηση της κυρίως θεραπείας που ζητείται με την (κυρίως) Αίτηση. (Το ζήτημα της διατήρησης του status quo ante αναλύεται αμέσως πιο κάτω). Έχει εξηγηθεί ότι αυτό που εξετάζεται αναφορικά με την πρώτη αυτή προϋπόθεση, είναι μόνο το κατά πόσον καταδεικνύεται συζητήσιμη υπόθεση με βάση τα δικόγραφα. Βρίσκω ότι, με τα όσα αναφέρονται πιο πάνω στα ευρήματα του δικαστηρίου, και ειδικά με βάση το παραδεκτό γεγονός της επέμβασης στο μίσθιο με την αλλαγή κλειδαριών από τον Καθ' ου η Αίτηση και τον ισχυρισμό των Αιτητών ότι κατέχουν την ιδιότητα του θέσμιου ενοικιαστή (η οποία ιδιότητα, σε περίπτωση που αποδειχθεί ο ισχυρισμός των Αιτητών συνεπάγεται ότι οι τελευταίοι έχουν αυτοδίκαια δικαίωμα κατοχής και χρήσης του επίδικου υποστατικού)[4], προκύπτει συζητήσιμη υπόθεση και ως εκ τούτου ικανοποιείται η πρώτη προϋπόθεση. Διατήρηση ή ανατροπή του status quo ante: Στην απόφαση Κούνουνα (πιο πάνω) γίνεται και αναφορά στο ζήτημα της διατήρησης του status quo, που αποτελεί το ζητούμενο κατά την έκδοση προσωρινών διαταγμάτων και για το οποίο πολύς λόγος γίνεται από Καθ' ου η Αίτηση. Ο τελευταίος υποστηρίζει ότι η έκδοση του αιτούμενου διατάγματος στην παρούσα αίτηση ανατρέπει αυτό το status quo, αντί να το διατηρεί και ως εκ τούτου το διάταγμα θα πρέπει να ακυρωθεί. Λέχθηκαν τα εξής στην απόφαση Κούνουνα: "Ο σκοπός ενός συντηρητικού διατάγματος που εκδίδεται βάσει του άρθρου 32 του Νόμου 14/60 είναι κυρίως η διατήρηση της κατάστασης κατά την οποία προέκυψε η υπό εκδίκαση διαφορά και η διατήρηση της επίδικης περιουσίας, εκκρεμούσης της ακρόασης και της εκδίκασης της αγωγής (Michael v. Brevinos Limited
(1969)1 C.L.R. 578)." (Δική μου υπογράμμιση). Σχετική με το ζήτημα αυτό είναι και η απόφαση Κοσμά ν. Χατζηκυπρή (πιο πάνω), στην οποία αναφέρονται τα εξής: "Ο εφεσείων με την αίτηση του ζητούσε βέβαια να απαγορευθεί στους εναγόμενους να επεμβαίνουν στο διαμέρισμα. Νοουμένου όμως ότι ουδέποτε είχε ο ίδιος κατοχή, στην ουσία, όπως ορθά παρατήρησε επ΄αυτού ο ευπαίδευτος Πρόεδρος, επεδίωκε την ειδική εφαρμογή της συμφωνίας ώστε να του εδίδετο η κατοχή την οποία ισχυρίζετο ότι εδικαιούτο δυνάμει της συμφωνίας, είναι δε αξιοσημείωτο ότι το αίτημα του για την έκδοση του διατάγματος δεν περιορίζετο καν χρονικά μέχρι την εκδίκαση της αγωγής. Η έννοια του ενδιάμεσου διατάγματος όμως είναι, υπό συνήθεις συνθήκες, η διατήρηση του status quo ante μέχρι της εκδίκασης της υπόθεσης και όχι η προκατάληψη της έκβασης της υπόθεσης επί της ουσίας. Αυτό είναι που διαφοροποιεί και την προκειμένη περίπτωση από την Odysseos v. Pieris Estates Ltd
(1982)1 CLR 557 ... Στην υπόθεση εκείνη ο ενάγων είχε την κατοχή η οποία και του στερήθηκε από τους εναγομένους, εξ ου και του εδόθη πίσω η κατοχή με το ενδιάμεσο διάταγμα ώστε να αποκατασταθεί το status quo ante, ιδιαίτερα αφού η νόμιμη κατοχή του μπορούσε, σύμφωνα με τις αρχές της επιείκειας και εφ΄όσον ο ενάγων αποδείκνυε τελικά τους ισχυρισμούς του, να του δημιουργούσε και δικαίωμα να συνεχίσει να έχει κατοχή έστω και αν δεν μπορούσε να επιτύχει ειδική εκτέλεση της συμφωνίας ώστε να αποκτούσε την ιδιοκτησία. Ενώ, από την άλλη, η στέρηση της κατοχής μπορούσε να του στερήσει τα δικαιώματα κατοχής που απόρρεαν, σύμφωνα με τις αρχές της επιείκειας, από την κατοχή του. Η διατήρηση της κατοχής από τον ενάγοντα, μέσω του ενδιάμεσου διατάγματος, ήταν έτσι θεμελιακής σημασίας προς διατήρηση και του status quo ante. Στην προκειμένη περίπτωση όμως ο εφεσείων δεν στερήθηκε τέτοιας κατοχής, αφού ποτέ δεν την είχε, και η έκδοση του αιτούμενου διατάγματος δεν θα συνιστούσε συντήρηση του status quo ante, ούτε η μη έκδοση του θα του στερούσε οποιαδήποτε δικαιώματα απορρέοντα από την πραγματική νόμιμη κατοχή την οποία ποτέ δεν είχε. " Όπως προκύπτει από τα πιο πάνω, η κατάσταση η οποία επιδιώκεται να διατηρηθεί στην παρούσα υπόθεση, με την επικύρωση του προσωρινού διατάγματος, είναι η απόδοση της κατοχής στους Αιτητές, οι οποίοι είναι παραδεκτό ότι ήταν ενοικιαστές των προηγούμενων ιδιοκτητών του επίδικου ακινήτου και ότι για κάποιο χρονικό διάστημα είχαν την νόμιμη κατοχή του επίδικου υποστατικού και επίσης ότι δεν όφειλαν οποιαδήποτε ενοίκια, τουλάχιστον μέχρι την αλλαγή της ιδιοκτησίας δηλ. τις 17.12.
- Διαφωνώ με τη θέση του ευπαίδευτου συνηγόρου του Καθ' ου η Αίτηση, ότι στην παρούσα υπόθεση το υφιστάμενο status quo ήταν η κατοχή του υποστατικού από τον Καθ' ου η Αίτηση. Η κατάσταση κατά την οποία προέκυψε η υπό εκδίκαση διαφορά είναι η επέμβαση του Καθ' ου η Αίτηση στο επίδικο ακίνητο και ο αποκλεισμός των Αιτητών από την είσοδο σε αυτό. Το υπό αμφισβήτηση γεγονός είναι το κατά πόσο οι Αιτητές είχαν οικειοθελώς εγκαταλείψει σε προγενέστερο χρόνο την κατοχή του επίδικου υποστατικού, οπότε σε τέτοια περίπτωση η επέμβαση του Καθ' ου η Αίτηση δεν είναι παράνομη. Αν ευσταθούσε, εξάλλου, το πιο πάνω αναφερόμενο επιχείρημα του Καθ' ου η Αίτηση, τότε θα καταλήγαμε στο εξής παράλογο αποτέλεσμα: κάθε φορά που θα ζητείτο η έκδοση ενδιάμεσου διατάγματος για άρση παράνομης επέμβασης, θα βρισκόμασταν αντιμέτωποι με το επιχείρημα ότι η επέμβαση έχει πλέον συντελεστεί και αποτελεί status quo, το οποίο δεν πρέπει να ανατραπεί. Κάτι τέτοιο φυσικά δεν μπορεί να γίνει δεκτό.
- Ύπαρξη πιθανότητας να δικαιούται ο Αιτητής σε θεραπεία: Η προϋπόθεση αυτή συνδέεται άμεσα με την πρώτη προϋπόθεση όπως αναλύεται πιο πάνω και η ικανοποίηση της ή όχι προκύπτει από το αποδεικτικό υλικό των Αιτητών. Αν οι Αιτητές είναι σε θέση να δείξουν κάτι περισσότερο από απλή πιθανολόγηση και κάτι λιγότερο από το ισοζύγιο των πιθανοτήτων, θεωρείται ότι έχουν επιτύχει να ικανοποιήσουν την δεύτερη προϋπόθεση του άρθρου 32 του Ν.14/
- Δεν είναι επί του παρόντος να αναλυθούν οι αρχές και η νομολογία αναφορικά με το θέμα του δικαιώματος της ειρηνικής απόλαυσης του μισθίου από τον θέσμιο ενοικιαστή[5]. Αρκεί μόνο να αναφερθούν τα εξής: Το αν οι Αιτητές απώλεσαν την ιδιότητα του θέσμιου ενοικιαστή είναι κάτι που θα εξεταστεί στην εκδίκαση της κυρίως Αίτησης. Εάν αποδειχθεί ότι οι Αιτητές κατείχαν κατά τον ουσιώδη χρόνο την ιδιότητα του θέσμιου ενοικιαστή, τότε η πιθανότητα να πετύχει η κυρίως Αίτηση τους είναι όντως μεγάλη. Αρκεί να καταδείξουν οι Αιτητές, εάν φανεί ότι όντως ήταν απόντες από το μίσθιο (non-occupying tenants), ότι νομικά είχαν διατηρήσει την κατοχή του ακινήτου. (βλ. Brown v. Brash [1948] 1 All E.R. 922, Tickner and another v. Hearn and another [1961] 1 All E.R. 65). Η παρεμπόδιση του ενοικιαστή από τον ιδιοκτήτη στην άσκηση των δικαιωμάτων του τα οποία προκύπτουν από την ενοικίαση, δυνατόν να παραβιάζει τον όρο για την ειρηνική απόλαυση του μίσθιου. Ανατρέχοντας ξανά στα πιο πάνω αναφερόμενα ευρήματα του Δικαστηρίου, διαπιστώνουμε τα εξής: (α) η επέμβαση στο μίσθιο από τον Καθ' ου η Αίτηση είναι παραδεκτή, (β) ο Καθ' ου η Αίτηση διαπίστωσε ο ίδιος τον Μάρτιο του 2009 την απουσία των Αιτητών από το μίσθιο, ενώ οι Αιτητές ξεκίνησαν, μέσω των δικηγόρων τους, αλληλογραφία με τον Καθ' ου δύο μήνες αργότερα δηλ. το Μάιο του 2009, απορρίπτοντας τον ισχυρισμό για εγκατάλειψη του μίσθιου. Με βάση όλα τα πιο πάνω βρίσκω ότι οι Αιτητές έχουν ικανοποιήσει και την δεύτερη προϋπόθεση, της ύπαρξης πιθανότητας να δικαιούνται σε θεραπεία.
- Δύσκολη ή αδύνατη η απονομή πλήρους δικαιοσύνης σε μεταγενέστερο στάδιο: Στην πρόσφατη απόφαση στην Πολιτική Έφεση Αρ. 216/2006, HIGHGATE PRIMARY SCHOOL LTD κ.α. ν. ΣΤΕΛΙΟΣ ΦΥΛΑΚΤΙΔΗΣ κ.α ημερομηνίας 24.3.2009, επαναλήφθηκε η βασική αρχή που διέπει αυτή την προϋπόθεση: "Η έννοια της απονομής πλήρους δικαιοσύνης δεν είναι ταυτόσημη με την αποκατάσταση μόνο της υλικής ζημιάς, αλλά είναι ευρύτερη και σ΄ αυτήν περιλαμβάνεται και η προστασία των δικαιωμάτων των αιτητών. Το γεγονός δηλαδή ότι οι εφεσείοντες μπορεί να είναι σε οικονομική κατάσταση που τους επιτρέπει να αποζημιώσουν τους εφεσίβλητους, σε περίπτωση επιτυχίας των εφεσιβλήτων στην αγωγή, δεν εξυπακούει αυτόματα ότι δεν θα προκληθεί οποιαδήποτε αδικία στους εφεσίβλητους-ενάγοντες, υπό την ευρύτερη έννοια." Η πιο πάνω αναφορά αποτελεί και την απάντηση στο επιχείρημα του Καθ' ου η Αίτηση ότι έχει την οικονομική άνεση και είναι σε θέση να ικανοποιήσει οποιαδήποτε απόφαση τυχόν εκδοθεί σε βάρος του. Περαιτέρω, για να διαπιστωθεί κατά πόσο ικανοποιείται στην παρούσα υπόθεση η προϋπόθεση αυτή, το δικαστήριο θα πρέπει να αναζητήσει τις λεπτομέρειες που θα στοιχειοθετήσουν την "ανεπανόρθωτη" ζημιά των Αιτητών. Ο ισχυρισμός ότι οι Αιτητές θα υποστούν ανυπολόγιστες ζημιές και [θα] δημιουργηθεί τέτοια βλάβη των δικαιωμάτων και συμφερόντων τους ώστε να μην μπορεί να αποκατασταθεί ή να αποζημιωθεί με χρήματα[6] είναι πολύ γενικός και σίγουρα δεν μπορεί να οδηγήσει σε ασφαλές συμπέρασμα αναφορικά με την πρόκληση ανεπανόρθωτης ζημιάς. Ειδικά για το θέμα αυτό είχαν ζητηθεί διευκρινήσεις από το Δικαστήριο πριν την έκδοση του προσωρινού διατάγματος και καταχωρήθηκε για το σκοπό αυτό η συμπληρωματική ένορκη δήλωση της Α. Γλέζου (στις 5.8.2009), στην οποία αναφέρονται τα εξής στις παραγράφους 5 - 7 αυτής: "
- Οι Αιτητές από τις παράνομες και αυθαίρετες πράξεις και ενέργειες του Καθ' ου η Αίτηση υπέστηκαν και εξακολουθούν να υφίστανται ανεπανόρθωτη ζημιά αφού δεν μπορούν να έχουν πρόσβαση στο υποστατικό στο οποίο διεξάγονται οι εργασίες τους ώστε να διεκπεραιώσουν οποιαδήποτε εργασία τους και περαιτέρω είναι ο χώρος όπου φυλάγεται το αρχείο του γραφείου τους εδώ και πολλά χρόνια όπου βρίσκονται σχέδια και άδειες οικοδομής πελατών τους με αρχειοθετημένη σειρά από τον καιρό της ίδρυσης του και η μη ελεύθερη πρόσβαση σε αυτό θα έχει ως αποτέλεσμα τη μη διεξαγωγή οποιωνδήποτε εργασιών από τον συνεταιρισμό, την αναστολή των εργασιών του, την απώλεια των πελατών του και τελικά τον τερματισμό και το κλείσιμο των εργασιών του χωρίς να αποκλείεται και η υποβολή αιτήσεων από πελάτες του για μη εκτέλεση εργασιών ή για βλάβη των συμφερόντων τους.
- Περαιτέρω τυχόν άτακτη μετακίνηση του αρχείου ή οποιωνδήποτε φακέλων από τον Καθ' ου η Αίτηση καθιστά πολύ πιθανή την καταστροφή του. Ο Καθ' ου η Αίτηση παράνομα, αυθαίρετα και αντισυμβατικά εμποδίζει την ελεύθερη πρόσβαση, είσοδο και χρήση του θέσμιου υποστατικού χωρίς να αναγνωρίζει τους Αιτητές ως Θέσμιους Ενοικιαστές του υποστατικού και ετσιθελικά στερεί παράνομα την ειρηνική απόλαυση του μισθίου από τους Αιτητές.
- Οι Αιτητές χρησιμοποιούν το υποστατικό ως γραφείο για την διεξαγωγή των εργασιών τους ως Αρχιτέκτονες, Πολιτικοί Μηχανικοί και Σύμβουλοι και συναφών φύσεων εργασίες. Στο υποστατικό υπάρχουν ατέλειωτα σχέδια και εργασίες, εκκρεμότητες και αρχεία στα οποία αρκετά συχνά προσφεύγουν οι Αιτητές και είναι αναγκαία η άμεση και χωρίς εμπόδια πρόσβαση τους σε αυτά ώστε να διεκπεραιώσουν τις εργασίες τους. Έχει δε δημιουργηθεί τόσο μεγάλο πρόβλημα στους Αιτητές, που αν δεν τους επιτραπεί άμεσα να χρησιμοποιήσουν το υποστατικό που ούτως ή άλλως νόμιμα δικαιούνται, δεν θα μπορούν να διεξάγουν τις δραστηριότητες τους και με αυτό τον τρόπο υπάρχει σοβαρός κίνδυνος να υποστούν ανυπολόγιστες ζημιές και να δημιουργηθεί τέτοια βλάβη των δικαιωμάτων και συμφερόντων τους ώστε να μην μπορεί να αποκατασταθεί ή να αποζημιωθεί με χρήματα." Στα γεγονότα των πιο πάνω παραγράφων είναι που βασίζουν οι Αιτητές το επιχείρημα τους ότι η παράλειψη επικύρωσης του προσωρινού διατάγματος θα τους επιφέρει τέτοια ζημιά, ώστε να μην μπορεί να απονεμηθεί δικαιοσύνη σε μεταγενέστερο στάδιο. Παράλειψη επίδοσης της συμπληρωματικής ένορκης δήλωσης: Προέκυψε όμως ένα σοβαρό ζήτημα αναφορικά με την συμπληρωματική ένορκη δήλωση των Αιτητών. Είναι αποδεκτό γεγονός ότι η συμπληρωματική ένορκη δήλωση δεν είχε επιδοθεί στον Καθ' ου η Αίτηση πριν την καταχώρηση της ένστασης του τελευταίου. Παρόλο που η πλευρά του Καθ' ου η Αίτηση δήλωσε στο Δικαστήριο (κατά το στάδιο της αντεξέτασης του Καθ' ου η Αίτηση και όταν διαπιστώθηκε ότι δεν είχε προηγηθεί η επίδοση της συμπληρωματικής ένορκης δήλωσης) ότι δεν θα επικαλεστεί κακή επίδοση της αίτησης, εντούτοις αυτό δεν εμποδίζει τον Καθ' ου η Αίτηση να σχολιάσει τις νομικές συνέπειες αυτής της παράλειψης, πράγμα το οποίο έχει κάνει με την αγόρευση του ο ευπαίδευτος συνήγορος του Καθ' ου. Οι Αιτητές, αντίθετα, σε κανένα σχόλιο προβαίνουν στην αγόρευση τους, σχετικά με το ζήτημα αυτό. Αποτελεί εισήγηση του Καθ' ου η Αίτηση ότι η συμπληρωματική ένορκη δήλωση των Αιτητών δεν πρέπει να ληφθεί υπόψη από το Δικαστήριο εφόσον δεν είχε την ευκαιρία ο Καθ' ου να απαντήσει σ' αυτή. Προτού σχολιάσω την εισήγηση αυτή του Καθ' ου, αναφέρω ότι η παράλειψη επίδοσης της συμπληρωματικής ένορκης δήλωσης δεν πλήττει μόνο την "καλή" επίδοση του διατάγματος το οποίο εξασφαλίστηκε μονομερώς[7], αλλά παραβιάζει και τις αρχές που τυγχάνουν εφαρμογής στις μονομερείς αιτήσεις, όπου ο Αιτητής έχει καθήκον αποκάλυψης όλων των στοιχείων, επιδεικνύοντας ύψιστη καλή πίστη (uberrima fides - utmost good faith). Η υποχρέωση αυτή δεν αποτελεί υποχρέωση μόνο απέναντι στο Δικαστήριο, αλλά και προς τον Καθ' ου η Αίτηση. Σχετικό είναι και το πιο κάτω απόσπασμα από την απόφαση του Δικαστή Bingham (όπως ήταν τότε), στη Siporex Trade v. Comdel
(1986)Lloyd´s L.R. Vol. 2, σελ. 437: "The scope of the duty of disclosure of a party applying ex parte for injunctive relief is, in broad terms, agreed between the parties. Such an applicant must show the utmost good faith and disclose his case fully and fairly. He must, for the protection and information of the defendant, summarize his case and the evidence in support of it by an affidavit or affidavits sworn before or immediately after the application. He must identify the crucial points for and against the application and not rely on general statements and the mere exhibiting of numerous documents." (Δική μου υπογράμμιση) Με την παράλειψη των Αιτητών να επιδώσουν την συμπληρωματική τους ένορκη δήλωση, παρέλειψαν να αποκαλύψουν στον αντίδικο τους βασικές πτυχές της μονομερούς αίτησης τους, όπως την αδυναμία απονομής δικαιοσύνης σε μεταγενέστερο στάδιο και το κατεπείγον της αίτησης (το οποίο σχολιάζεται πιο κάτω). Για το θέμα της υψίστης πίστεως λέχθηκαν τα εξής από τον Έντιμο Καλλή, Δ. στην απόφαση Αναφορικά με την Αίτηση της FEDOSSOVA LARISSA
(1997)1 ΑΑΔ 1333: "Αποτελεί πάγια θέση της νομολογίας ότι μια μονομερής αίτηση είναι υψίστης πίστεως ("uberrima fides") και παράλειψη παρουσίασης ουσιαστικών γεγονότων ενώπιον του δικαστηρίου οδηγεί στην ακύρωση της διαταγής που δόθηκε στην μονομερή αίτηση (βλ. Στυλιανού ν. Στυλιανού, ΄Εφεση αρ. 8/31.3.92). . . . Στην Cobelfret κ.α. ν. Cyprus Potato Marketing Board, Πολιτική ΄Εφεση 8351/8.7.96 (απόφαση Ολομέλειας) το θέμα τέθηκε ως εξής: "Είναι θεμελιωμένο ότι διάδικος ο οποίος επιδιώκει με μονομερή αίτηση τη χορήγηση θεραπείας, πρέπει να προβεί σε πλήρη αποκάλυψη των γεγονότων τα οποία επενεργούν στην άσκηση των εξουσιών του Δικαστηρίου για την παροχή θεραπείας. Η αρχή αυτή συναρτάται με την καλή πίστη η οποία πρέπει να επιδεικνύεται οποτεδήποτε επιδιώκεται η θεραπεία στην απουσία του αντιδίκου (Βλ. Jadranska Slobodna Providba v. Photos Photiades & Co
(1965)1 C.L.R. 58, Abdu All Altobeiqui v. M/V Nada G. and another
(1985)1 C.L.R. 543, Sekavin S.A. v. Ship "Platon Ch"
(1987)1 C.L.R. 297, Amathus Navigation Co Ltd v. Concort Express Liners and others, Αγωγή Ναυτοδικείου 27/93/22.12.93, και Demstar Limited v. Zim Israel Navigation Co. Ltd κ.α., Αίτηση για Αναθεώρηση στην Αγωγή Ναυτοδικείου 157/90/30.5.96)." Στην Demstar (πιο πάνω) (απόφαση Ολομέλειας) κρίθηκε ότι το στοιχείο της εξαπάτησης δεν αποτελεί προϋπόθεση για ακύρωση του διατάγματος." Στη βάση της πιο πάνω αναφερόμενης νομολογίας βρίσκω ότι οι Αιτητές παραβίασαν το καθήκον τους για πλήρη αποκάλυψη. Παρά την κατάληξη μου αυτή, η οποία αναπόφευκτα είναι μοιραία για την τύχη του διατάγματος, θα πρέπει να λεχθεί ότι ούτε το ισοζύγιο της ευχέρειας συνηγορεί υπέρ της διατήρησης του διατάγματος σε ισχύ. Διακριτική ευχέρεια του Δικαστηρίου - το ισοζύγιο της ευχέρειας: Είναι η θέση των Αιτητών ότι το αρχείο τους βρίσκεται φυλαγμένο στο επίδικο υποστατικό και έχουν αποκλειστεί από την πρόσβαση σε αυτό και ότι υπάρχει κίνδυνος καταστροφής του. Προκύπτει όμως αβίαστα από τα ευρήματα του Δικαστηρίου ότι οι Αιτητές κλήθηκαν από τον Αιτητή να παραλάβουν το περιεχόμενο του υποστατικού, το οποίο έχει ήδη φωτογραφηθεί και καταγραφεί σε έκθεση που παρουσιάστηκε. Επομένως, οι Αιτητές μπορούν να πάσα στιγμή να αναλάβουν όλο το περιεχόμενο του υποστατικού μαζί με το αρχείο τους. Πέραν των πιο πάνω, ο Καθ' ου η Αίτηση δήλωσε ενόρκως κατά την εξέταση του στο Δικαστήριο ότι δεν έχει πρόθεση να ενοικιάσει το υποστατικό ή να το αποξενώσει με οποιοδήποτε τρόπο και ως εκ τούτου σε περίπτωση που εκδοθεί απόφαση στην κυρίως Αίτηση υπέρ των Αιτητών θα μπορεί να παραδοθεί στους τελευταίους άμεσα η κατοχή και χρήση του επίδικου υποστατικού. Βρίσκω λοιπόν, ότι υπό τις πιο πάνω περιστάσεις, δεν θα ήταν δίκαιο και λογικό να παραμείνει σε ισχύ το διάταγμα. Κατεπείγον: Στη βάση των πιο πάνω διαπιστώσεων μου, η εξέταση του ζητήματος του επείγοντος περιττεύει. Αρκούμαι να αναφέρω ότι τυγχάνουν εφαρμογής και σ' αυτό το ζήτημα, τα όσα αναφέρω πιο πάνω σε σχέση με την παράλειψη επίδοσης της συμπληρωματικής ένορκης δήλωσης των Αιτητών και την παραβίαση του καθήκοντος για αποκάλυψη (αφού και τα στοιχεία που υποστηρίζουν το κατεπείγον της αίτησης περιέχονται στην συμπληρωματική ένορκη δήλωση των Αιτητών). Κατάληξη: Συνεπεία των πιο πάνω διαπιστώσεών μου, κρίνω, με την σύμφωνη γνώμη των Παρέδρων, ότι το προσωρινό διάταγμα θα πρέπει να ακυρωθεί. Το προσωρινό διάταγμα ημερομηνίας 6.8.2009 ακυρώνεται και η παρούσα αίτηση απορρίπτεται με έξοδα υπέρ του Καθ' ου η αίτηση και σε βάρος των Αιτητών, όπως θα υπολογιστούν από τον Γραμματέα, στο τέλος της κυρίως Αίτησης. (Υπ.) ................. Χρ. Ραγουζαίου Πρόεδρος Δικαστηρίου Πιστό Αντίγραφο Γραμματέας Subject: Rent Control/Interim Αναφορά: Προσωρινό διάταγμα για άρση επέμβασης ιδιοκτήτη στο μίσθιο [1] Ημερομηνία που κατέστη ο Καθ' ου η Αίτηση ιδιοκτήτης του επίδικου ακινήτου. [2] Το ζήτημα της παράλειψης αποκάλυψης πραγματεύομαι και πιο κάτω στην παρούσα απόφαση, σε άλλη όμως βάση. [3] Οι αιτούμενες θεραπείες καταγράφονται στη σελίδα 1 πιο πάνω. [4] Βλ. Halsbury's Laws of England, 4η έκδοση, Τόμος 27, παράγραφοι 320 και 325 και Woodfall Landlord and Tenant, 27η έκδοση, Τόμος 1, παράγραφος 1305. [5] Βλ. υποσημείωση 4. [6] Βλ. παράγραφο 24 στην ένορκη δήλωση της Α. Γλέζου (για τους Αιτητές) ημερομηνίας 30.7.2009. [7] Όπως υπαγορεύεται από την Δ.48 θ.13 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας. cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο