← Κύπρος

LEONIDAS DEVELOPMENT LIMITED ν. ITALIMPORT TRADING HOUSE LTD, Αίτηση αρ.: Κ27/2007, 4/12/2009

LEONIDAS DEVELOPMENT LIMITED ν. ITALIMPORT TRADING HOUSE LTD, Αίτηση αρ.: Κ27/2007, 4/12/2009 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:DEELEM:2009:11 ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΕΛΕΓΧΟΥ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ ΛΕΜΕΣΟΥ - ΠΑΦΟΥ ΤΜΗΜΑ ΛΕΜΕΣΟΥ Ενώπιον: Χρ. Ραγουζαίου, Προέδρου και Λ. Μαρνέρου και Χρ. Αυξεντίου, Παρέδρων Αίτηση αρ.: Κ27/2007 Μεταξύ: LEONIDAS DEVELOPMENT LIMITED, εκ Λεμεσού Αιτητών Και ITALIMPORT TRADING HOUSE LTD, εκ Λεμεσού Καθ' ων η Αίτηση ------------------------------------------------ 4/12/2009 Για τους Αιτητές: Κος Ν. Κάνιας Για τους Καθ' ων η Αίτηση: Κος Μ. Σεβέρης για κκ. Πατρίκος Παύλου & Σία Α Π Ο Φ Α Σ Η Με την αίτηση τους, με τον πιο πάνω τίτλο και αριθμό, η οποία καταχωρήθηκε στις 19.3.2007, οι Αιτητές ζητούν από το Δικαστήριο να καθορίσει το καταβλητέο ενοίκιο των τριών συνενωμένων καταστημάτων που βρίσκονται στην οδό Πάφου 59Α και 61, στη Λεμεσό (στο εξής "το επίδικο ακίνητο"). Οι Καθ' ων η Αίτηση, στην τροποποιημένη Απάντηση τους, την οποία καταχώρισαν στις 6.3.2009, ισχυρίζονται μεταξύ άλλων ότι δεν δικαιολογείται αύξηση του καταβαλλόμενου ενοικίου διότι: α) Το επίδικο ακίνητο βρίσκεται σε πολύ κακή κατάσταση και χρήζει άμεσης συντήρησης ενώ δημιουργείται και κίνδυνος για τη σωματική ακεραιότητα των εργαζομένων σ' αυτό και των επισκεπτών. β) Το ενοίκιο που καταβάλλουν (Λ.Κ. 570) μηνιαίως είναι υπερβολικό και από τα ψηλότερα ενοίκια της περιοχής. γ) Η αίτηση συνιστά κατάχρηση της δικαστικής διαδικασίας και καταχωρήθηκε με σκοπό να αναγκαστούν οι Καθ' ων η Αίτηση να εγκαταλείψουν το επίδικο ακίνητο. Οι διάδικοι ζήτησαν από το Δικαστήριο, στις 25.5.2007 όπως εκδώσει οδηγίες για ετοιμασία από Λειτουργό Εκτιμήσεων, έκθεσης εκτίμησης για το ύψος του δίκαιου ενοικίου του επίδικου ακινήτου και ακολούθως η σχετική έκθεση ετοιμάστηκε και κατατέθηκε στο φάκελο του Δικαστηρίου στις 15.10.

  1. Αντίγραφα της έκθεσης παραδόθηκαν στις δύο πλευρές. Στη συνέχεια, αφού ζητήθηκαν λόγω εξαιρετικών περιστάσεων[1], οδηγίες για ετοιμασία νέας έκθεσης, αναθεωρημένη έκθεση εκτίμησης ημερομηνίας 12.1.09 κατατέθηκε από την Λειτουργό εκτιμήσεων, στο φάκελο του Δικαστηρίου στις 18.2.
  2. Στην έκθεση εκτίμησης ημερομηνίας 12.1.09 αναφέρονται λεπτομέρειες τόσο της επίδικης ενοικίασης, ο μέσος όρος των ενοικίων της μικρής περιοχής καθώς και το τρέχον ενοίκιο στη μικρή αυτή περιοχή. Σημειώνει, περαιτέρω, η Λειτουργός, ότι τα καταστήματα παρουσιάζουν πολλά λειτουργικά προβλήματα, ρωγμές στους τοίχους, υγρασία, οξείδωση των σιδήρων λόγω αποκόλλησης του σκυροδέματος, τα αλουμίνια της κύριας εισόδου χρειάζονται αντικατάσταση, είναι ασυντήρητα και έχουν πρόβλημα υγρασίας. Το συμπέρασμα της είναι ότι, παρά τα πιο πάνω προβλήματα, δικαιολογείται αύξηση του ενοικίου. Ακροαματική Διαδικασία: Η ακρόαση της αίτησης ξεκίνησε στις 13.5.09 και ολοκληρώθηκε στις 5.6.2009 οπότε και επιφυλάχθηκε η απόφαση του Δικαστηρίου. Κατά την ακρόαση παρουσιάστηκαν συνολικά πέντε μάρτυρες και κατατέθηκαν 14 Τεκμήρια. Παραδεκτά γεγονότα: Κατά την έναρξη της ακροαματικής διαδικασίας δηλώθηκαν ως παραδεκτά γεγονότα τα πιο κάτω: Τα επίδικα ακίνητα αποτελούνται από τρία συνενωμένα, διπλά καταστήματα, εμβαδού 232 τετραγωνικά μέτρα (τ.μ.), πλέον αποθήκη 62 τ.μ., πλέον μεσοπάτωμα 164 τ.μ. Τα δύο διπλά καταστήματα ενοικιάστηκαν αρχικά στους Καθ' ων η Αίτηση με ενοικιαστήριο έγγραφο ημερομηνίας 1.12.82, για περίοδο ενός έτους. Ήτοι, από 15.12.82 μέχρι 14.12.83 με μηνιαίο ενοίκιο Λ.Κ.220, το οποίο αυξήθηκε σταδιακά και την 1.8.2002 ανήλθε σε Λ.Κ.340 μηνιαίως και την 1.2.2004 ενοικιάστηκε επίσης στους Καθ' ων η Αίτηση ακόμα ένα διπλό κατάστημα για περίοδο ενός έτους, με τους ίδιους όρους του ενοικιαστηρίου εγγράφου ημερομηνίας 1.12.82, με ενοίκιο Λ.Κ.230 μηνιαίως και έκτοτε οι Καθ' ων η Αίτηση σαν θέσμιοι ενοικιαστές κατέχουν μέχρι και σήμερα τα τρία συνενωμένα καταστήματα καταβάλλοντας το ενοίκιο και για τα τρία, των Λ.Κ.570 μηνιαίως. Τα επίδικα ακίνητα ανεγέρθηκαν γύρω στο
  3. Η Αιτήτρια αγόρασε με αγοραπωλητήριο έγγραφο ημερομηνίας 21.11.2006 τα ρηθέντα ακίνητα και το οικόπεδο που βρίσκονται αυτά και τα καταστήματα και από τότε εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια παραχώρησε στην Αιτήτρια το δικαίωμα από 1.12.2006 κατοχής του οικοπέδου και των καταστημάτων και είσπραξη ή αύξηση των ενοικίων και η Αιτήτρια είναι για σκοπούς του περί Ενοικιοστασίου Νόμου ιδιοκτήτρια και από 16.4.2008 και ενεγράφη ως ιδιοκτήτρια στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο το ρηθέν ακίνητο. Το ενοικιαζόμενο ακίνητο χρησιμοποιείται από τους Καθ' ων ή Αίτηση ως κατάστημα αγοραπωλησίας αυτοκινήτων. Η τότε εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια με επιστολή της ημερομηνίας 1.12.2006 ειδοποίησε τους Καθ' ων η Αίτηση ότι από 1η Δεκεμβρίου όφειλαν να πληρώνουν το ενοίκιο στην Αιτήτρια. Η Αιτήτρια με επιστολή του δικηγόρου της ημερομηνίας 1.12.2006, που επιδόθηκε στην Καθ' ης η Αίτηση 1.12.2006, πληροφόρησε τους Καθ' ων η Αίτηση ότι αγόρασε τα ρηθέντα ακίνητα και ζήτησε αύξηση του ενοικίου σε Λ.Κ.3.167 από 1.1.2007 και η Καθ' ης η Αίτηση με επιστολή του δικηγόρου της ημερομηνίας 3.1.2007 απάντησε στην απαίτηση της Αιτήτριας. Κατατέθηκε, επίσης, εκ συμφώνου, αριθμός Τεκμηρίων, ως παραδεκτά έγγραφα. Μαρτυρία και αξιολόγηση: Όπως αναφέρω και πιο πάνω, κατέθεσαν συνολικά πέντε μάρτυρες, περιλαμβανομένου του Λειτουργού Εκτιμήσεων. Μάρτυρας Αιτητών: Για τους Αιτητές παρουσιάστηκε ένας μόνο μάρτυρας, ο κος Γλαύκος Αγαθαγγέλου (Μ.Α.1), ως εμπειρογνώμονας εκτιμητής ακινήτων. Ο Μ.Α.1 αναφέρθηκε στα προσόντα και στην πείρα του. Είναι εγγεγραμμένος εκτιμητής ακινήτων, μέλος του Ε.Τ.Ε.Κ., μέλος του Βασιλικού Ινστιτούτου Εκτιμητών της Αγγλίας και μέλος του Συνδέσμου Κτηματομεσιτών Κύπρου. Ασχολείται ανελλιπώς με τις εκτιμήσεις ακινήτων από το 1993 μέχρι σήμερα. Διατηρεί δικό του γραφείο από το
  4. Κατέχει τους εξής ακαδημαϊκούς τίτλους: Β.S.C. in Management Sciences του University of Manchester, Μ.Α. in Property Valuation & Law του City University στο Λονδίνο, M.B.A. in Construction & Real Estate του Reading University, Postgraduate diploma στο Project Management του Reading University. Στη βάση των ακαδημαϊκών προσόντων και της πείρας του, αποδέχομαι τον Μ.Α.1 ως εμπειρογνώμονα. Κατέθεσε την έκθεση εκτίμησης που ετοίμασε, με οδηγίες των Αιτητών, για το ύψος του δίκαιου ενοικίου του επίδικου υποστατικού, ως Τεκμήριο
  5. Ως μικρή περιοχή καθόρισε τα τέσσερα συγκριτικά καταστήματα που αναφέρονται στην έκθεση εκτίμησης του και τα οποία, όπως ανέφερε, παρουσιάζουν τα ίδια χαρακτηριστικά με το υπό εξέταση. Χρησιμοποίησε τη συγκριτική μέθοδο εκτίμησης και ως συγκριτικά έλαβε υπόψη μόνο τα τέσσερα, περιγραφόμενα στο Τεκμήριο 7, καταστήματα κοντά στο επίδικο, στα οποία περιλαμβάνονται δύο υποκαταστήματα τραπεζών. Στις συγκριτικές ενοικιάσεις δεν περιέλαβε το επίδικο ακίνητο διότι αυτό το ενοίκιο βρίσκεται "υπό αμφισβήτηση". Την θέση αυτή του Μ.Α.1 δεν την αντιλαμβάνομαι διότι περιέχει μια αντίφαση: εφόσον το επίδικο ακίνητο αποτελεί την σταθερή βάση τόσο για τον καθορισμό της μικρής περιοχής όσο και για την σύγκριση με τις υπόλοιπες συγκριτικές ενοικιάσεις πως δικαιολογείται η μη συμπερίληψη του στον πίνακα των συγκριτικών ενοικιάσεων, με δεδομένο μάλιστα ότι το καταβαλλόμενο ενοίκιο αποτελεί ένα πραγματικό και όχι αμφισβητούμενο γεγονός; Με δεδομένη την καταχώρηση αίτησης για καθορισμό του ενοικίου του επίδικου ακινήτου, αμφισβητούμενο γεγονός αποτελεί πλέον το ύψος της αξιούμενης αύξησης και όχι το ποσό που μέχρι σήμερα καταβάλλεται από τους Καθ' ων η Αίτηση. Δεν έλαβε επίσης υπόψη του τα ενοίκια των καταστημάτων πλησίον των φώτων τροχαίας διότι εκείνη η περιοχή παρουσιάζει διαφορετικά χαρακτηριστικά και μειονεκτεί έναντι της μικρής περιοχής που ο ίδιος καθόρισε, (είναι παλαιότερη περιοχή, έχει μικρότερα καταστήματα και δεν είναι ανεκτή η στάθμευση επί της κύριας οδού). Ως εκ τούτου δεν περιέλαβε τα εν λόγω καταστήματα γιατί θεώρησε ορθό ν' αποφύγει τις πολλές αναπροσαρμογές για να μην επηρεαστεί η αντικειμενικότητα της έρευνας. Είναι η άποψη του ότι από τις τέσσερεις συγκριτικές ενοικιάσεις μπορεί να εξαχθεί ασφαλές συμπέρασμα και ότι ο αριθμός των συγκριτικών ενοικιάσεων που έλαβε υπόψη του είναι ικανοποιητικός και τα αποτελέσματα του ασφαλή. Άλλες ενοικιάσεις κοντά στο επίδικο ακίνητο που δεν λήφθηκαν υπόψη, δεν ήταν συγκρίσιμες, π.χ. στα τεμάχια 370 και 175 ενοικιάζονται μεγάλοι ανοιχτοί χώροι δηλαδή οικόπεδα, με μικρό υποστατικό. Επίσης δεν λήφθηκε υπόψη ο εκθεσιακός χώρος Peugeot στο τεμάχιο 693 διότι είναι «πολυσύνθετος» χώρος που αποτελείται από εκθεσιακό χώρο (showroom), «τεράστιο» γκαράζ, γραφείο και χώρο φύλαξης. Δεν θεωρεί συγκρίσιμο ούτε το κατάστημα που χρησιμοποιείται ως περίπτερο κοντά στο επίδικο διότι έχει μικρή βιτρίνα σε σχέση με το υπό εξέταση που έχει βιτρίνα 24 τ.μ. Οι αναλύσεις που θα γίνονταν προκειμένου να ληφθεί υπόψη αυτό το υποστατικό ως συγκριτικό, θα δημιουργούσαν υποκειμενικότητα και υπήρχε ρίσκο να κατέληγε σε αποτέλεσμα μη ανταποκρινόμενο στην πραγματικότητα. Τέλος, ανέφερε ότι δεν έλαβε υπόψη τα καταστήματα ακριβώς δίπλα από το επίδικο (παρόλο ότι βρίσκονται εντός του ίδιου τεμαχίου) διότι όταν τα είχε επισκεφθεί, οι ενοικιαστές είχαν ήδη συμφωνήσει με τον ιδιοκτήτη να τα εγκαταλείψουν, πράγμα το οποίο έγινε και έτσι σήμερα είναι και τα δύο αυτά καταστήματα κενά. Δεν θεώρησε ορθό να επηρεάσουν τα παλιά ενοίκια αυτών των καταστημάτων, το μελλοντικό ενοίκιο του επίδικου. Αντιθέτως, τα υποκαταστήματα των τραπεζικών οργανισμών χρησιμοποιήθηκαν ως συγκριτικά διότι αποτελούν μέρος της μικρής περιοχής και το ενοίκιο που καταβάλλουν είναι "πέρα για πέρα αντικειμενικό". Επεξηγώντας γιατί απέφυγε να προβεί σε αναπροσαρμογές, ο Μ.Α.1 είπε τα εξής: Οι συγκριτικές ενοικιάσεις που έλαβε υπόψη διαθέτουν ακριβώς τα ίδια χαρακτηριστικά με το επίδικο. Ναι μεν, δεν βρίσκεται στην καλύτερη κατάσταση το επίδικο (πχ. Έχει ρωγμές, χρειάζεται βάψιμο κτλ.) αλλά και σε όλες τις συγκριτικές ενοικιάσεις το κόστος ανακαίνισης ανέλαβαν οι ίδιοι οι ενοικιαστές. Το επίδικο ακίνητο βρίσκεται σε πλεονεκτική θέση και διαθέτει χώρο στάθμευσης στο πίσω μέρος και χώρο "προσωρινής στάθμευσης" μπροστά. Έχει μεγάλο μέτωπο (24 τ.μ.) και μπορεί να προσελκύσει ενοικιαστές διάφορων δραστηριοτήτων (από εμπόριο αυτοκινήτων μέχρι ενδυμάτων και υποδημάτων). Στην αντεξέταση του μάρτυρα αυτού, παρουσιάστηκε ως Τεκμήριο 9 άλλη μία έκθεση εκτίμησης που ετοιμάστηκε από τον ίδιο. Στο Τεκμήριο 9 ο Μ.Α.1 καταλήγει στο ποσό των € 3.994,71 (Λ.Κ.2.338) το μήνα ως το δίκαιο ενοίκιο του επίδικου υποστατικού, στη βάση του μέσου όρου των συγκριτικών ενοικιάσεων της μικρής περιοχής, χωρίς όμως να έχει αφαιρεθεί "το 10% της νομοθεσίας". Στο Τεκμήριο 9 είχε λάβει υπόψη και άλλα δεδομένα τα οποία υπήρχαν όταν του ζητήθηκε η ετοιμασία της συγκεκριμένης αυτής έκθεσης, η οποία όμως δεν προοριζόταν για παρουσίαση στο Δικαστήριο. Στη συνέχεια διαμόρφωσε, για καλύτερη αντίληψη όπως είπε, την έκθεση αυτή ώστε να παρουσιαστεί στο Δικαστήριο (δηλαδή ως Τεκμήριο 7). Αρνήθηκε ότι στο Τεκμήριο 9 είχαν γίνει λάθος υπολογισμοί και υποστήριξε ότι οι διαφοροποιήσεις έγιναν για να ελαχιστοποιηθεί η υποκειμενικότητα στο αποτέλεσμα της εκτίμησης. Το Τεκμήριο 9 απευθύνεται μόνο στον πελάτη του, ενώ το Τεκμήριο 7 ετοιμάστηκε για να παρουσιαστεί στο Δικαστήριο. Όσον αφορά το ποσοστό εμβαδού που υιοθέτησε αναφορικά με τα τετραγωνικά του μεσοπατώματος, παραδέχθηκε ότι στο Τεκμήριο 9 χρησιμοποίησε ποσοστό 64,72% αντί 33% (που υιοθέτησε στο Τεκμήριο 7). Ο λόγος είναι ότι στο Τεκμήριο 9 είχε περιλάβει και τα τετραγωνικά του μεσοπατώματος ως ωφέλιμο εμβαδόν, εφόσον αυτό χρησιμοποιείτο ως γραφείο από τον ενοικιαστή. Εισηγήθηκε ότι το αποτέλεσμα δεν διαφέρει εφόσον έχει χρησιμοποιηθεί το ίδιο ποσοστό και στα συγκριτικά. Στην υποβολή ότι οι συγκριτικές ενοικιάσεις που αφορούν τα υποκαταστήματα των τραπεζών δεν είναι συγκρίσιμες λόγω καλύτερης κατάστασης και καλύτερης ποιότητας των υλικών των καταστημάτων αυτών, απάντησε ως εξής: Δεν έχει λάβει υπόψη την καλύτερη κατάσταση των υποκαταστημάτων των τραπεζών για να καταστούν συγκρίσιμες αυτές οι ενοικιάσεις. Τα υλικά και την επιδιόρθωση των υποκαταστημάτων τους, τα είχαν αναλάβει οι Τράπεζες και όχι οι ιδιοκτήτες. Η τράπεζα για να εντυπωσιάσει χρησιμοποιεί καλύτερα υλικά. Συνεχίζοντας, ανέφερε ότι δεν θεωρεί ότι το υποκατάστημα της Λαϊκής Τράπεζας (συγκριτικό αρ. 3 στο Τεκμήριο 7) βρίσκεται σε καλύτερη θέση από το επίδικο. Μπορεί το υποκατάστημα να είναι γωνιακό και να εφάπτεται τριών δρόμων, αλλά εάν οι δρόμοι με τους οποίους εφάπτεται είναι βοηθητικοί ή οικιστικοί, δεν προσδίδουν μεγαλύτερη αξία στο ακίνητο. Διαφώνησε με την υποβολή ότι το υποκατάστημα της Λαϊκής Τράπεζας δεν είναι συγκρίσιμο. Τις πιο πάνω θέσεις επανέλαβε και στη σειρά των ανάλογων ερωτήσεων που αφορούσαν το υποκατάστημα της Τραπέζης Κύπρου (συγκριτικό αρ. 2 στο Τεκμήριο 7). Πρόσθεσε ότι ναι μεν εφάπτεται τριών δρόμων το συγκριτικό αυτό κατάστημα αλλά το πλεονέκτημα αυτό αντισταθμίζεται με το μειονέκτημα ότι το μέτωπο του εν λόγω καταστήματος (επί της Λεωφόρου Πάφου) είναι μικρότερο από το επίδικο. Υποστηρίζοντας την ορθότητα της δικής του έκθεσης εκτίμησης, σε σχέση με το Τεκμήριο 8, που αποτελεί την έκθεση εκτίμησης που ετοίμασε ο Μ.Κ.1, ο Μ.Α.1: Διαφώνησε με την υποβολή ότι ο αριθμός των ενοικιάσεων που έλαβε υπόψη ως συγκριτικές (δηλαδή 4 ενοικιάσεις) είναι μικρός. Διαφώνησε επίσης με την υποβολή ότι τα διπλανά του επίδικου καταστήματα ήταν συγκρίσιμα και έπρεπε να ληφθούν υπόψη. Δεν έλαβε υπόψη την κατάσταση του επίδικου αλλά αγνόησε και το γεγονός ότι στα υποκαταστήματα των Τραπεζών έγιναν βελτιώσεις, διότι τα υλικά για τις βελτιώσεις αυτές επιβαρύνθηκαν οι ενοικιαστές. Το επίδικο κατάστημα δεν πρέπει να περιληφθεί στα συγκριτικά. Διαφώνησε με τη θέση ότι η εμπορικότητα μιας οδού μειώνεται όσο μεγαλώνει η απόσταση από τα φώτα τροχαίας. Συμφώνησε ότι ο καθορισμός της μικρής περιοχής εμπεριέχει το στοιχείο της υποκειμενικότητας. Ο ίδιος καθόρισε τη μικρή περιοχή σε ακτίνα 100 μέτρων πέριξ του επίδικου ακινήτου (μέχρι την Τράπεζα Κύπρου) περιλαμβανομένων και των απέναντι καταστημάτων. Η περιοχή πέρα από την Τράπεζα Κύπρου (δηλαδή ανατολικότερα στην οδό Πάφου) διαφέρει (διότι είναι δυσκολότερη η στάθμευση και τα καταστήματα είναι διαφορετικά). Εισηγήθηκε ότι στο Τεκμήριο 8 λήφθηκε υπόψη λάθος μικρή περιοχή, εξ' ου και έχουν γίνει αναπροσαρμογές σε όλα τα συγκριτικά του Τεκμηρίου
  6. Συμφώνησε επίσης ότι το επίδικο ακίνητο χρειάζεται "φρεσκάρισμα" ειδικά στο αποχωρητήριο και στο χώρο επίδειξης προϊόντων. Δεν θυμάται να υπήρχε υγρασία στο επίδικο, ούτε οξείδωση των σιδήρων του σκυροδέματος, χωρίς όμως να αποκλείσει το ενδεχόμενο αυτό. Ο Μ.Α.1 δεν μου έχει κάνει καλή εντύπωση όσον αφορά το μέρος της μαρτυρίας του που σχολιάζω αμέσως πιο κάτω και το οποίο αφορά τον καθορισμό της μικρής περιοχής και τις συγκριτικές ενοικιάσεις που χρησιμοποίησε στο Τεκμήριο
  7. Βρίσκω ότι ο μάρτυρας αυτός σε μια προσπάθεια όπως μας είπε να αποφύγει τις αναπροσαρμογές στις συγκριτικές ενοικιάσεις, όρισε πολύ στενά τη μικρή περιοχή αγνοώντας παραπλήσια υποστατικά με τα οποία χρειαζόταν σύγκριση κατόπιν αναγκαίας αναπροσαρμογής, όπως π.χ. τα καταστήματα παραπλεύρως του επίδικου (εντός του ιδίου τεμαχίου) τα οποία σήμερα είναι κενά και δεν περιλήφθηκαν στις συγκριτικές ενοικιάσεις για λόγους που δεν θεωρώ ικανοποιητικούς. Εφόσον τα καταστήματα παραπλεύρως του επίδικου λειτουργούσαν κατά τον χρόνο της καταχώρισης της αίτησης και της επιθεώρησης τους από τον Μ.Α.1, θα έπρεπε κατά την άποψη μου να χρησιμοποιηθούν με τις αναγκαίες πάντοτε χρονικές ή ποιοτικές αναπροσαρμογές. Το γεγονός ότι οι ενοικιάσεις αυτές ήταν παλαιές και ότι στην πορεία εγκαταλείφθηκαν τα καταστήματα αυτά, δεν καθιστά μη συγκρίσιμες τις ενοικιάσεις, εφόσον κατά τα άλλα, τα ακίνητα ήταν συγκρίσιμα και αποτελούσαν μάλιστα μέρος του ιδίου τεμαχίου. Επίσης, αναφερόμενος ο Μ.Α.1 στις τέσσερεις συγκριτικές ενοικιάσεις που χρησιμοποίησε, ανέφερε δεν προέβηκε σε αναπροσαρμογές διότι όλες αυτές οι συγκριτικές ενοικιάσεις είχαν "τα ίδια ακριβώς χαρακτηριστικά με το επίδικο", συμπληρώνοντας ότι η πολύ καλή κατάσταση των δύο υποκαταστημάτων των Τραπεζών οφείλεται σε έξοδα των ενοικιαστών. Εφόσον όμως είναι παραδεκτό ότι τα υποκαταστήματα των τραπεζών είναι σε πολύ καλή κατάσταση και ως εκ τούτου πλεονεκτούν του επίδικου θεωρώ ότι είχε υποχρέωση ο Μ.Α.1 να προβεί σε αναπροσαρμογές όπως επιβάλλει και η σχετική επί του θέματος αυτού νομολογία. Το ίδιο ισχύει και για το γεγονός ότι κάποια συγκριτικά βρίσκονται σε καλύτερη θέση από το επίδικο. Αναφέρομαι συγκεκριμένα στην απόφαση Αθανασίου κ.α. ν. Χριστοδούλου κ.α.

(1992)Α.Α.Δ. 41στην οποία αναφέρθηκαν τα εξής: "Το ουσιώδες σφάλμα στο οποίο, κατά την εκτίμηση μας, υπέπεσε η Λειτουργός Εκτιμήσεων του Δικαστηρίου είναι ότι δεν καθόρισε με ακρίβεια τα πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα των τριών συγκροτημάτων που συγκρίθηκαν μεταξύ τους και των καταστημάτων σ' αυτά και δεν προέβηκε σε οποιαδήποτε προσαρμογή είτε ποιοτική είτε χρονική έτσι ώστε, κατά τη σύγκριση που έκαμε μεταξύ του επιδίκου καταστήματος και των άλλων, να ληφθούν υπόψη τα πλεονεκτήματα που είχε το επίδικο κατάστημα όπως ήταν η ηλικία, η φυσική εμφάνιση και κατάσταση και οι παρεχόμενες σ' αυτό διευκολύνσεις. Κατά την κρίση μας αυτό το ουσιαστικό σφάλμα της προαναφερόμενης μάρτυρος καθιστά τη μαρτυρία της τρωτή και κατά συνέπεια το πρωτόδικο δικαστήριο δεν θα έπρεπε να είχε βασιστεί σ' αυτή. Όπως ορίζει το προαναφερόμενο άρθρο 8
(5), για τον καθορισμό του δικαίου ενοικίου πρέπει να υπολογίζεται και το αγοραίο ενοίκιο και ο μέσος όρος των ενοικίων στην ίδια μικρή περιοχή. Πρέπει επίσης να λαμβάνονται υπόψη όλες οι περιστάσεις, εκτός από τις προσωπικές, μεταξύ των οποίων ή ηλικία, η κατάσταση του ακινήτου και οι παρεχόμενες σ' αυτό διευκολύνσεις. Στην προκείμενη περίπτωση εφόσον τα συγκριτικά που έλαβε υπόψη η μάρτυρας δεν ήταν όλα της ιδίας ηλικίας, της ιδίας καταστάσεως και των ιδίων παρεχομένων σ' αυτά διευκολύνσεων, όπως η ίδια παραδέχθηκε, θα έπρεπε απαραίτητα να είχε προβεί στις σχετικές προσαρμογές κάνοντας τους απαραίτητους υπολογισμούς ώστε να ληφθούν υπόψη δεόντως τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα του καθενός από τα συγκρινόμενα, σε σχέση με τα καταβαλλόμενα ενοίκια. . .............................. . Αβάσιμη ήταν και η μαρτυρία του εκτιμητή των εφεσειόντων κι' αυτό διότι όρισε πολύ στενά τη μικρή περιοχή και βέβαια με αυτή του την προσέγγιση αγνόησε παραπλήσια υποστατικά με τα οποία χρειαζόταν σύγκριση κατόπιν της αναγκαίας προσαρμογής." Δυνάμει των πιο πάνω διαπιστώσεων μου, δεν αποδέχομαι τα όσα ο Μ.Α.1 μας ανέφερε σε σχέση με τον καθορισμό της μικρής περιοχής και την παράλειψη διενέργειας προσαρμογών στις ενοικιάσεις που χρησιμοποιήθηκαν ως συγκριτικές. Ως αποτέλεσμα της αξιολόγησης μου αυτής, δεν αποδέχομαι ούτε τα συμπεράσματα του Τεκμηρίου 7, δηλαδή της έκθεσης εκτίμησης του Μ.Α.1. Όσον αφορά την υπόλοιπη μαρτυρία του Μ.Α.1 την αποδέχομαι ως ειλικρινή, σημειώνοντας ότι όσον αφορά τα σημεία όπου παρουσιάζεται μεταξύ των εμπειρογνωμόνων μαρτύρων διάσταση γνώμης (όπως π.χ. κατά πόσο τα φώτα τροχαίας αποτελούν πλεονέκτημα για τα πλησίον αυτών καταστήματα), θεωρώ ότι αυτό δεν συνεπάγεται κατ' ανάγκην έλλειψη ειλικρίνειας από μέρους κάποιου μάρτυρα, αλλά αποτελεί λογική συνέπεια της εμπειρογνωμοσύνης του κάθε ειδικού και της διαφορετικής ίσως θεωρίας που ο κάθε ένας από αυτούς ασπάζεται. (βλ. Αθανασίου ν. Κουνούνη
(1997)1 Α.Α.Δ. 614). Μάρτυρες Καθ' ων η Αίτηση: Πρώτος μάρτυρας για τους Καθ' ων η Αίτηση (Μ.Κ.1) παρουσιάστηκε ο κ. Πόλυς Κουρουσίδης, εκτιμητής ακινήτων. Ο Μ.Κ.1 έχει σπουδάσει διοίκηση επιχειρήσεων στο πανεπιστήμιο Κύπρου και είναι κάτοχος μεταπτυχιακού τίτλου του City University του Λονδίνου. Από το 2004 εργάζεται ως εκτιμητής ακινήτων, εγκεκριμένος από το Ε.Τ.Ε.Κ. Στη βάση των προσόντων και της πείρας του, αποδέχομαι τον Μ.Κ.1 ως εμπειρογνώμονα. Αναγνώρισε το Τεκμήριο 8 ως την έκθεση εκτίμησης που ετοίμασε ο ίδιος, αναφορικά με την ενοικιαστική αξία του επίδικου καταστήματος. Διευκρίνισε ότι η ημερομηνία 11.1.08 είναι λάθος και ότι η ορθή ημερομηνία στο Τεκμήριο 8 πρέπει να είναι 11.1.
  1. Επεξηγώντας την μέθοδο εκτίμησης που ακολούθησε, είπε ότι αφού καθόρισε την μικρή περιοχή, υπολόγισε την ενοικιαστική αξία με βάση την συγκριτική μέθοδο. Επισκέφθηκε το επίδικο και τα συγκριτικά καταστήματα, πήρε τις πληροφορίες που χρειάζεται και με τις ανάλογες αναπροσαρμογές κατέληξε στο αποτέλεσμα των €1.420 μηνιαίως, ως το 90% του μέσου όρου της μικρής περιοχής, το οποίο αντιστοιχεί αύξηση με ποσοστό 45% επί του ήδη καταβαλλόμενου ενοικίου. Κατά την άποψη του η μικρή περιοχή στην παρούσα υπόθεση καθορίζεται εύκολα διότι από τα φώτα τροχαίας, στη διασταύρωση της οδού Πάφου με τη Λεωφόρο Ομονοίας, μέχρι το επίδικο υπάρχουν καταστήματα ενώ μετά το επίδικο δεν υπάρχουν άλλα καταστήματα. Η απόσταση από τους φωτεινούς σηματοδότες μέχρι το επίδικο ακίνητο είναι 500m. και αυτή χρησιμοποίησε ως μικρή περιοχή. Είναι η θέση του ότι τα υποκαταστήματα των τραπεζών δεν είναι συγκρίσιμα με το επίδικο, διότι βρίσκονται σε πλεονεκτικότερη θέση και είναι σε καλύτερη κατάσταση από το επίδικο. Χαρακτήρισε κακή την κατασκευή του επίδικου ακινήτου λόγω φθοράς και ρωγμών. Αντεξεταζόμενος, ο μάρτυρας αυτός, αναφέρθηκε στη μέθοδο που χρησιμοποίησε για τη σύνταξη του Τεκμηρίου 8 και στην πηγή της πληροφόρησης του αναφορικά με το ενοίκιο του επίδικου καταστήματος και των συγκριτικών ενοικιάσεων που αφορούν τα δύο διπλανά συνεχόμενα κενά καταστήματα[2]. Περιγράφοντας τα διάφορα υποστατικά που αναφέρονται στο Τεκμήριο 8, ο μάρτυρας ανέφερε ότι: · δεν επισκέφθηκε το χώρο πίσω από το επίδικο κατάστημα διότι του ζητήθηκε να συντάξει έκθεση εκτίμησης για το επίδικο και όχι για το χώρο πίσω. · Στις συγκριτικές ενοικιάσεις δεν έλαβε υπόψη του το χώρο γύρω από τα καταστήματα αλλά μόνο το χώρο μπροστά, ο οποίος προσφέρει "άνεση για χώρο στάθμευσης και αυξάνει την εμπορικότητα του συγκριτικού". · Δεν επισκέφθηκε την αποθήκη που αναφέρεται στο συγκριτικό 13 του Τεκμηρίου 8, αλλά την περιέλαβε τελικά στην εκτίμηση του όταν πληροφορήθηκε από τον ενοικιαστή την ύπαρξη της. Διαφώνησε με την εισήγηση ότι το μέρος της αποθήκης που χρησιμοποιείται από τους Καθ' ων η Αίτηση ως γραφείο, θα πρέπει να υπολογιστεί ως τέτοιο και όχι ως αποθήκη. Η δική του άποψη είναι ότι θα πρέπει να ληφθεί υπόψη στην εκτίμηση «η νόμιμη χρήση και όχι οι μετατροπές». Ο Μ.Κ.1 μου έχει κάνει καλή εντύπωση ως μάρτυρας. Ήταν αρκετά ειλικρινής ώστε να παραδεχθεί ότι στην επιτόπια εξέταση του δεν έχει επιθεωρήσει τον χώρο στο πίσω μέρος του επίδικου ακινήτου, τον οποίο και δεν έλαβε υπόψη, ενώ σύμφωνα με τον Μ.Α.1 (τη μαρτυρία του οποίου έχω ήδη αποδεχθεί όσον αφορά αυτό το σημείο, και για το οποίο ο Μ.Α.1, δεν έχει αντεξεταστεί) ο χώρος αυτός χρησιμοποιείται ως χώρος στάθμευσης. Επομένως αποτελεί "διευκόλυνση", η οποία σύμφωνα με την νομοθεσία[3] θα έπρεπε να είχε ληφθεί υπόψη. Τα ίδια ισχύουν και για το χώρο γύρω από κάποια καταστήματα των συγκριτικών ενοικιάσεων του Τεκμηρίου 8, ενώ γεγονός παραμένει και η παράλειψη επιθεώρησης της αποθήκης του επίδικου ακινήτου. Οι παραλείψεις όμως αυτές είναι ουσιώδεις και επηρεάζουν αναπόφευκτα την αξιοπιστία του Τεκμηρίου 8 καθώς και την αντικειμενικότητα των συμπερασμάτων στα οποία καταλήγει, μέσω του Τεκμηρίου 8, ο Μ.Κ.
  2. Στη βάση αυτής μου της διαπίστωσης δεν έχω άλλη επιλογή από το να απορρίψω τα συμπεράσματα του Μ.Κ.1 όπως αυτά εξάγονται από το Τεκμήριο
  3. Δεύτερος μάρτυρας για την Καθ' ης η Αίτηση υπήρξε ο Γιώργος Αλεξόπουλος (Μ.Κ.2), φωτογράφος, ο οποίος αναγνώρισε τις φωτογραφίες (Τεκμήριο 10). Τις φωτογραφίες τις έβγαλε ο ίδιος στις 29.1.09 και τις εμφάνισε την ίδια μέρα. Λήφθηκαν στον ημιώροφο του επίδικου καταστήματος. Ο μάρτυρας δεν αντεξετάστηκε, όπως δεν αντεξετάστηκε και ο τρίτος μάρτυρας των Καθ' ων η Αίτηση, Μιχάλης Πλέτζας Μ.Κ.3), επίσης φωτογράφος, ο οποίος αναγνώρισε το Τεκμήριο
  4. Οι δύο αυτοί μάρτυρες υπήρξαν τυπικοί μάρτυρες και στην απουσία αντεξέτασης αποδέχομαι και των δύο την μαρτυρία. Τέταρτος μάρτυρας των Καθ' ων η Αίτηση υπήρξε ο Αντώνης Λεωνίδου (Μ.Κ.4), Πολιτικός Μηχανικός, με δίπλωμα MsC και σπουδές διάρκειας πέντε ετών. Κατέθεσε (ως Τεκμήριο 12) έκθεση που ετοίμασε ο ίδιος και σύμφωνα με την οποία το επίδικο κατάστημα χρειάζεται άμεση συντήρηση λόγω: ρωγμών (στην τοιχοποιία και στις δοκούς) και υγρασίας, επικινδυνότητας της κεντρικής εσωτερικής σκάλας καθότι υπάρχει κίνδυνος αποκόλλησης, αποκόλλησης εξωτερικά του σκυροδέματος και οξείδωσης του οπλισμού, ο οποίος λόγω σκουριάς μεγαλώνει σε όγκο και δημιουργεί ρηγματώσεις. Αντεξεταζόμενος ο Μ.Κ.4 παρόλο ότι είχε αναφέρει ότι οι φωτογραφίες που περιλαμβάνονται στο Τεκμήριο 12 είχαν ληφθεί από τον ίδιο, δεν θυμόταν πιο ακριβώς μέρος του επίδικου ακινήτου απεικόνιζαν. Δεν θυμόταν επίσης πόσες εξωτερικές σκάλες υπάρχουν στο επίδικο κτίριο, ούτε που οδηγεί η σκάλα που φαίνεται στις φωτογραφίες. Αναφέρθηκε περαιτέρω στην πόρτα αλουμινίου, η οποία χρειάζεται επιδιόρθωση χωρίς όμως να μπορεί να αναφερθεί σε λεπτομέρειες "λόγω παρόδου του χρόνου από την σύνταξη της έκθεσης". Το ίδιο απάντησε και στις ερωτήσεις που του τέθηκαν σχετικά με τις ζημιές στα πλακάκια. Ο μάρτυρας αυτός δεν έχει θέσει το υπόβαθρο ώστε να αξιολογηθεί κατά πόσο είναι εμπειρογνώμονας. Πέρα από την αναφορά στο επάγγελμα και την απόκτηση σχετικού διπλώματος δεν έχει αναφερθεί καθόλου στην πείρα του. Πέραν τούτου, διαπιστώνω ότι η μνήμη του μάρτυρα αυτού ήταν γενικά ασθενής. Δεν ήταν σε θέση να διαφωτίσει το Δικαστήριο επεξηγώντας το Τεκμήριο 12 που κατέθεσε. Αναφέρθηκε σε εργαστηριακές εξετάσεις οι οποίες του παρουσιάστηκαν και στις οποίες βασίστηκε και αναφέρεται και στην έκθεση του, οι οποίες όμως δεν παρουσιάστηκαν στο Δικαστήριο. Κατά την άποψη του, η αντοχή του οπλισμού του κτιρίου έχει μειωθεί, χωρίς όμως να είναι σε θέση να αναφέρει πόση είναι η μείωση και ποια είναι η παρούσα αντοχή του κτιρίου. Στο Τεκμήριο 12 ο Μ.Κ.4 αναφέρει ότι προτρέπει την "άμεση έναρξη συντήρησης του κτιρίου πριν αυτό καταστεί επικίνδυνο", ενώ αντίθετα στην δια ζώσης μαρτυρία του (παρά την ασθενή του μνήμη) μας είπε ότι θεωρεί επικίνδυνο το επίδικο ακίνητο. Στη βάση της αξιολόγησης μου αυτής, βρίσκω ότι ο μάρτυρας δεν είναι σε θέση να δώσει σαφή εικόνα για την κατάσταση του επίδικου ακινήτου και απορρίπτω στο σύνολο της τη μαρτυρία του Μ.Κ.
  5. Λειτουργός Εκτιμήσεων: Παρουσιάστηκε στο Δικαστήριο ο Λειτουργός εκτιμήσεων κ. Ανδρέας Ζωδιάτης ο οποίος ανέφερε ότι έχει διοριστεί ως Λειτουργός Εκτιμήσεων του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου Λεμεσού το Σεπτέμβριο του
  6. Σήμερα είναι προϊστάμενος του Τμήματος που αφορά στο Ενοικιοστάσιο. Προβαίνει και ο ίδιος σε ετοιμασία εκτιμήσεων ενοικιαστικής αξίας και μέρος των καθηκόντων του είναι και ο έλεγχος και έγκριση εκτιμήσεων που έχουν ετοιμαστεί από άλλους Λειτουργούς. Αναφέρθηκε επίσης και στα τυπικά του προσόντα. Ο κος Ζωδιάτης, κατέθεσε ως Δέσμη Τεκμηρίων 13 την έκθεση εκτίμησης με ημερομηνία 12.1.09, συνοδευόμενη από πίνακα συγκριτικών ενοικιάσεων, την οποία και υιοθέτησε αφού ανέφερε ότι η έκθεση αυτή ετοιμάστηκε από την κα Α. Μιχαήλ, Λειτουργό εκτιμήσεων στο τμήμα στο οποίο ο ίδιος προΐσταται και ότι ως προϊστάμενος έχει ελέγξει και εγκρίνει την εν λόγω εκτίμηση. Χρησιμοποιήθηκε η συγκριτική μέθοδος εκτίμησης και λήφθηκαν ως συγκριτικές δεκατέσσερις ενοικιάσεις μαζί με το υπό εκτίμηση ακίνητο. Αντεξεταζόμενος από το δικηγόρο των Αιτητών, ο Λειτουργός ανέφερε τα εξής: Έχει, ο ίδιος, προσωπική γνώση για τα περισσότερα στοιχεία του πίνακα των συγκριτικών ενοικιάσεων διότι κατά την πρώτη επιτόπια εξέταση συνόδευε την υφιστάμενη του Λειτουργό, η οποία δεν μπόρεσε τελικά να παραστεί στο Δικαστήριο λόγω απουσίας της με άδεια μητρότητας. Με τις αρχικές μετρήσεις της Λειτουργού ετοιμάστηκε κάποια έκθεση εκτίμησης (Τεκμήριο 14), στη συνέχεια όμως διαπιστώθηκε ότι μέρος του εμβαδού που λήφθηκε υπόψη ήταν "παράνομο", γιατί δεν καλύπτονταν από άδεια οικοδομής, και ως εκ τούτου μειώθηκε ανάλογα το εμβαδόν του επίδικου ακινήτου. Η Λειτουργός πήγε επιτόπου για δεύτερη φορά και προέβηκε σε μετρήσεις, αλλά δεν υπάρχει σχετική σημείωση στο φάκελο του. Δεν είναι σε θέση να γνωρίζει από πού πήρε τα στοιχεία των συγκριτικών 12 και 13 η Λειτουργός. Γνωρίζει όμως ότι η διαδικασία υπαγορεύει όπως τα στοιχεία επιβεβαιωθούν πριν ληφθούν υπόψη στην εκτίμηση. Όσον αφορά την αποθήκη του επίδικου καταστήματος, αυτή υπολογίστηκε ως στεγασμένος χώρος που χρησιμοποιείται ως αποθήκη, όχι ως κατάστημα διότι είναι εκτός καταστήματος. Ως εκ τούτου έχει υιοθετηθεί μόνο το 10% από το συνολικό εμβαδόν της αποθήκης, ενώ από τα τετραγωνικά μέτρα του μεσοπατώματος, το οποίο αποτελεί βοηθητικό χώρο, υιοθετείται το 30%. Συμφώνησε με το περιεχόμενο του Τεκμηρίου 13 και υποστήριξε το Τεκμήριο 13 αναφέροντας περαιτέρω ότι τα καταστήματα που βρίσκονται κοντά στα φώτα, πλεονεκτούν. Αντεξεταζόμενος από τον κ. Σεβέρη, ο Λειτουργός αναφέρθηκε ξανά στα τετραγωνικά του επίδικου καταστήματος τα οποία δηλώθηκαν από τις δύο πλευρές ως παραδεκτό γεγονός και υιοθετήθηκαν από τον Λειτουργό και έχουν ως εξής: στο ισόγειο 232 τ.μ , στο μεσοπάτωμα 164τ.μ. και στην αποθήκη 62 τ.μ.. Με την υιοθέτηση αυτού του εμβαδού το αποτέλεσμα της μαθηματικής πράξης στο Τεκμήριο 13 θα πρέπει να αλλάξει. Ο υπολογισμός του ενοικίου με βάση το 90% του μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής θα πρέπει να διαβάζεται €1.575, αντί €1.666,
  7. Τόσο το επίδικο, όσο και τα συγκριτικά καταστήματα 12 και 13 περιλήφθηκαν στον πίνακα συγκριτικών διότι βρίσκονται εντός της μικρής περιοχής και διότι κατά τον χρόνο καταχώρισης της παρούσας αίτησης τα συγκριτικά 12 και 13 λειτούργησαν ως καταστήματα. Τα υποκαταστήματα των Τραπεζών δεν περιλήφθηκαν στο Τεκμήριο
  8. Αποφεύγουν γενικά οι Λειτουργοί εκτιμήσεων να χρησιμοποιούν ως συγκριτικά τα υποκαταστήματα των τραπεζών, λόγω των ιδιαιτεροτήτων που παρουσιάζουν. Συγκεκριμένα, οι Τράπεζες θεωρούνται ασφαλισμένοι ενοικιαστές με την έννοια ότι το ενοίκιο καταβάλλεται τακτικά και «ο ιδιοκτήτης δεν χάνει». Διαπραγματεύονται το ενοίκιο διότι παίρνουν μεγάλους χώρους ενώ πολλές φορές για να εξασφαλίσουν χώρο σε συγκεκριμένη τοποθεσία πληρώνουν ψηλό ενοίκιο. Λόγω άγνοιας των συνθηκών σύναψης των ενοικιάσεων για τα υποκαταστήματα των Τραπεζών, αυτά αποφεύγονται ως συγκριτικά. Γνωρίζει την κατάσταση του επίδικου αφού το επισκέφθηκε με την Λειτουργό που ετοίμασε το Τεκμήριο
  9. Η κατάσταση του περιγράφεται στο Τεκμήριο 13[4] και έχει ληφθεί υπόψη, με αποτέλεσμα να γίνουν ανάλογες προσαρμογές στις συγκριτικές ενοικιάσεις οι οποίες αναφέρονται στο Τεκμήριο
  10. Αποδέχομαι τη μαρτυρία του Λειτουργού Εκτιμήσεων στο σύνολο της. Η Λειτουργός που ετοίμασε το Τεκμήριο 13 δεν παρουσιάστηκε μεν στο Δικαστήριο, δόθηκαν όμως εξηγήσεις για την δικαιολογημένη απουσία της. Πέραν τούτου, ο κ. Ζωδιάτης, ως προϊστάμενος του τμήματος του, έχει ελέγξει και εγκρίνει το περιεχόμενο του Τεκμηρίου 13 ενώ προκύπτει από τη μαρτυρία και η προσωπική του ανάμιξη στην έρευνα που έλαβε χώρα πριν την ετοιμασία του Τεκμηρίου 13, αφού επισκέφθηκε μαζί με τη Λειτουργό, κατά την πρώτη επιτόπια εξέταση, τόσο τα επίδικα καταστήματα όσο και τα συγκριτικά. Γνωρίζει τα γεγονότα της παρούσας υπόθεσης και αντεξετάστηκε επ' αυτών δίνοντας εμπεριστατωμένες απαντήσεις στις ερωτήσεις που του τέθηκαν. Παρά την μακρά αντεξέταση του, δεν υπέπεσε σε σημαντικές αντιφάσεις και ήταν σε θέση να υποστηρίξει πλήρως το Τεκμήριο
  11. Αιτιολόγησε επαρκώς το συμπέρασμα αναφορικά με το ύψος του μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής το οποίο σύμφωνα με το Τεκμήριο 13 ανέρχεται σε € 6,07 ανά τετραγωνικό μέτρο. Στη βάση των πιο πάνω αποδέχομαι την αλήθεια του περιεχομένου του Τεκμηρίου Θεωρώ (για τους λόγους που αναφέρονται πιο πάνω) ότι το δείγμα των ενοικιάσεων που έλαβε υπόψη της η Λειτουργός στο Τεκμήριο 13, είναι ικανοποιητικό και δυνάμενο να οδηγήσει σε ασφαλή συμπεράσματα και αποδέχομαι το Τεκμήριο
  12. Σημειώνω περαιτέρω, ότι το συμπέρασμα του Λειτουργού αναφορικά με το πλεονέκτημα των καταστημάτων που βρίσκονται πλησίον των φώτων τροχαίας υποστηρίζεται και από την βιβλιογραφία, αφού τα φώτα τροχαίας είναι παράγοντας που αυξάνει την κυκλοφορία πεζών μπροστά από τα καταστήματα της περιοχής αυτής. Σχετικό είναι το πιο κάτω απόσπασμα από το σύγγραμμα Modern Methods of Valuation of Land, Houses and Buildings by Lawrance, Rees and Britton, 6th ed., όπου στη σελίδα 263 αναφέρονται τα εξής: "Shops only a short distance apart can vary considerably in rental value because of vital differences in their position. Any factor influencing pedestrian flow past the shop has its effect on value, such as proximity to 'multiples', adequate and easy car parking or public transport, the position of shopping 'breaks' (for example a brick wall in the model of an otherwise continuous parade of shops), bus stops and traffic lights and the widths of pavements and streets." (Δική μου υπογράμμιση.) Για το λόγο αυτό, θα προτιμήσω τη γνώμη του Λειτουργού και όσον αφορά το θέμα αυτό, η οποία βρίσκεται σε αντίθεση με την γνώμη του Μ.Α.
  13. Ευρήματα του Δικαστηρίου: Στη βάση των παραδοχών που περιέχονται στα δικόγραφα, των παραδεκτών γεγονότων όπως δηλώθηκαν τόσο στην έναρξη όσο και στη διάρκεια της ακροαματικής διαδικασίας και της αποδεκτής μαρτυρίας, βρίσκω ότι τα πραγματικά γεγονότα της υπόθεσης έχουν ως εξής: Οι Αιτητές είναι οι ιδιοκτήτες τριών συνενωμένων διπλών καταστημάτων στη Λεωφόρο Πάφου, στη Λεμεσό, τα οποία έχουν διαμορφωθεί σε ενιαίο χώρο με συνολικό εμβαδόν 232 τ.μ. στο ισόγειο, πλέον αποθήκη 62 τ.μ., πλέον μεσοπάτωμα 164 τ.μ. Τα επίδικα ακίνητα ανεγέρθηκαν γύρω στο
  14. Τα δύο από τα τρία καταστήματα ενοικιάστηκαν με γραπτή συμφωνία ημερομηνίας 1.12.82 για περίοδο ενός έτους (από την 15.12.1982), με μηνιαίο ενοίκιο Λ.Κ.220, το οποίο αυξήθηκε σταδιακά και ανήλθε την 1.8.2002 σε Λ.Κ.340 μηνιαίως, ενώ το τρίτο κατάστημα ενοικιάστηκε την 9.1.2004 για ένα έτος (από 1.2.2004), με ενοίκιο Λ.Κ.230 μηνιαίως. Έκτοτε οι Καθ' ων η Αίτηση κατέχουν τα τρία συνενωμένα καταστήματα καταβάλλοντας το συνολικό ενοίκιο των Λ.Κ.570 (€973,90) μηνιαίως. Οι πιο πάνω συμφωνίες ενοικιάσεως έχουν λήξει και οι Καθ' ων η Αίτηση έχουν καταστεί θέσμιοι ενοικιαστές των επίδικων καταστημάτων στις 15.12.1983 και 31.1.2005, αντίστοιχα. Τα επίδικα καταστήματα χρησιμοποιούν οι Καθ' ων η Αίτηση ως κατάστημα αγοραπωλησίας αυτοκινήτων. Τα καταστήματα βρίσκονται στην ενορία Αγίου Σπυρίδωνα, στη Λεμεσό, δηλαδή εντός της ελεγχόμενης περιοχής, δυνάμει του Περί Ενοικιοστασίου Νόμου 33/83, (όπως έχει μέχρι σήμερα τροποποιηθεί και που στο εξής θα αναφέρεται ως "ο Νόμος") καθώς και δυνάμει των ΚΔΠ 519/2007 και 525/
  15. Τα καταστήματα ανεγέρθηκαν το 1981 και ως εκ τούτου εμπίπτουν στην έννοια του όρου "ακινήτου" όπως ορίζεται στο άρθρο 2 του Νόμου 23/
  16. Τα καταστήματα παρουσιάζουν ρωγμές στους τοίχους, υγρασία, οξείδωση των σιδήρων λόγω αποκόλλησης του σκυροδέματος, ενώ τα αλουμίνια της κύριας εισόδου χρειάζονται αντικατάσταση. Οι Αιτητές αγόρασαν με αγοραπωλητήριο έγγραφο ημερομηνίας 21.11.2006 τα επίδικα ακίνητα και κατέστηκαν για σκοπούς του περί Ενοικιοστασίου Νόμου ιδιοκτήτες και από 16.4.2008 εγγράφηκαν ως ιδιοκτήτες του επίδικου ακινήτου. Την 1.12.2006, η τότε εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια με επιστολή της ειδοποίησε τους Καθ' ων η Αίτηση ότι από την ημερομηνία αυτή όφειλαν να καταβάλλουν το ενοίκιο στους Αιτητές, ενώ παράλληλα οι Αιτητές ζήτησαν από τους Καθ' ων η Αίτηση με επιστολή ίδιας ημερομηνίας, αύξηση του καταβαλλόμενου ενοικίου σε Λ.Κ.3.167 από την 1.1.
  17. Την εισήγηση αυτή απόρριψαν οι Καθ' ων η Αίτηση με επιστολή ημερομηνίας 3.1.
  18. Το καταβαλλόμενο ενοίκιο του επίδικου ακινήτου ανέρχεται σε €3,39 ανά τετραγωνικό μέτρο, ενώ το αγοραίο ενοίκιο στην μικρή περιοχή είναι €7,50 ανά τετραγωνικό μέτρο. Ο μέσος όρος των ενοικίων της μικρής περιοχής είναι €6,07 ανά τετραγωνικό μέτρο και το 90% του μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής είναι €5,46 ανά τετραγωνικό μέτρο. Το καταβαλλόμενο ενοίκιο, αυξημένο μέχρι το 90% του μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής, ανέρχεται σε €1.575 μηνιαίως, ενώ αυξημένο κατά 14% ανέρχεται σε €1.110 μηνιαίως. Νομική Πτυχή: Όπως έχει διαπιστωθεί, πιο πάνω, η επίδικη ενοικίαση εμπίπτει στις πρόνοιες του περί Ενοικιοστασίου Νόμου Ν.23/83όπως έχει τροποποιηθεί και ως εκ τούτου ο καθορισμός του ενοικίου διέπεται από το Άρθρο 8 του Νόμου αυτού, το οποίο προνοεί τα εξής: "
(1)Ουδεμία αύξησις ενοικίου κατοικιών ή καταστημάτων δύναται να επιβληθή επί θεσμίου ενοικιαστού πλην ως εν τω παρόντι Νόμω διαλαμβάνεται.
(2)Είναι νόμιμον δια τον θέσμιον ενοικιαστήν ή τον ιδιοκτήτην οιασδήποτε κατοικίας ή καταστήματος, εάν θεωρή εαυτόν ηδικημένον, να αποτείνεται δι' αιτήσεως εις το Δικαστήριον δια τον καθορισμόν του δικαίου ενοικίου του πληρωτέου εν σχέσει προς την τοιαύτην κατοικίαν ή κατάστημα: Νοείται ότι ουδεμία αίτησις καταχωρίζεται προ της παρελεύσεως δύο ετών από της ημερομηνίας καθ' ην ο ενοικιαστής έλαβε κατοχήν του ακινήτου ή από τις ημερομηνίας της τελευταίας αύξησης ή μείωσης του ενοικίου. . . .
(3)Εις ην περίπτωσιν υποβάλλεται τοιαύτη αίτησις εις το Δικαστήριον, το Δικαστήριον εξετάζει ταύτην και, κατόπιν διεξαγωγής τοιαύτης ερεύνης οίαν τούτο ήθελε θεωρήσει κατάλληλον και παροχής εις ένα έκαστον των διαδίκων της ευκαιρίας να τύχη ακροάσεως, και λαμβανομένων υπ' όψιν των εν τοις εδαφίοις
(4)και
(5)αναφερομένων περιορισμών και περιστάσεων, καθορίζει το δίκαιον ενοίκιον από της ημερομηνίας καταχωρήσεως της τοιαύτης αιτήσεως και το ούτω καθορισθέν ποσόν θεωρείται ως το ενοίκιον το οποίον ο ενοικιαστής υποχρεούται να καταβάλλη εις τον ιδιοκτήτην. Δια τους σκοπούς της παραγράφου ταύτης θα υπηρετούν παρά τω Δικαστηρίω Λειτουργοί Εκτιμήσεων οίτινες, κατόπιν οδηγιών του Δικαστηρίου, θα δύνανται να διεξάγουν την έρευναν και να καταθέτουν την έκθεσιν των ενώπιον του Δικαστηρίου." Οι περί Ενοικιοστασίου Διαδικαστικοί Κανονισμοί προνοούν στον Κανονισμό 19(γ) τα εξής: «. Σε εξαιρετικές περιπτώσεις το Δικαστήριο μπορεί να διατάξει στην ίδια υπόθεση την ετοιμασία περαιτέρω εκθέσεων εκτιμήσεως.» Θεωρώ λοιπόν ότι η κατάθεση δεύτερης, αναθεωρημένης, έκθεσης εκτίμησης από πλευράς της Λειτουργού Εκτιμήσεων, εφόσον έγινε με οδηγίες του Δικαστηρίου και αφού εξηγήθηκαν οι λόγοι για τους οποίους προέκυψε η ανάγκη, έγινε νομότυπα και εντός των πλαισίων του Νόμου και των Κανονισμών. Εξάλλου καμιά από τις δύο πλευρές εισηγήθηκε το αντίθετο. Το πληρωτέο ενοίκιο σήμερα είναι €1.027 (Λ.Κ.570) και πληρώνεται από τον Φεβρουάριο του 2004. Η παρούσα αίτηση έχει καταχωρηθεί στις 19.3.2007. Είχαν επομένως, κατά το χρόνο καταχώρησης της παρούσας αίτησης, παρέλθει περισσότερα από δύο έτη από την ημερομηνία της τελευταίας αύξησης του ενοικίου. Το ποσό που το Δικαστήριο θα καθορίσει ως το δίκαιο ενοίκιο του επίδικου υποστατικού, θα ανατρέχει στον χρόνο καταχώρισης της παρούσας αίτησης και θα είναι οφειλόμενο από τις 19.3.2007. Όσον αφορά το ύψος του καθοριζόμενου ενοικίου, αναφέρονται τα εξής στο εδάφιο 4(α) του άρθρου 8: "
(4)(α) Το ανώτατον όριον του υπό του Δικαστηρίου καθοριζομένου δικαίου ενοικίου δεν θα υπερβαίνη ποσοστόν 14 τοις εκατόν δια τα πρώτα δύο έτη από της ενάρξεως ισχύος του παρόντος Νόμου, μετά το πέρας της οποίας περιόδου το ποσοστόν θα καθορίζεται ανά διετίαν υπό του Υπουργικού Συμβουλίου τη συστάσει του Υπουργού δια διατάγματος δημοσιευομένου εις την επίσημον εφημερίδα της Δημοκρατίας." Δυνάμει του Διατάγματος του Υπουργικού Συμβουλίου το οποίο δημοσιεύθηκε στην Επίσημη Εφημερίδα την 20/4/2007, ως Κ.Δ.Π. 180/2007, το ανώτατο όριο αυξήσεως μέχρι την 21/4/2009 είναι 14%[5]. Στη συνέχεια, η επιφύλαξη του εδαφίου 4(α) προνοεί τα ακόλουθα: "Νοείται ότι, αν η πρώτη αίτηση που υποβάλλεται μετά την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του περί Ενοικιοστασίου (Τροποποιητικού) Νόμου του 1995 για αύξηση του ενοικίου βάσει του επιτρεπόμενου ποσοστού, που δεν υπερβαίνει τώρα το 14%, οδηγεί στον καθορισμό ενοικίου χαμηλότερου από το 40% του εκάστοτε μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής, τότε καθορίζεται ενοίκιο ίσο προς το 40% του μέσου αυτού όρου. Το ποσοστό 40% ως ανωτέρω, για την πρώτη ή τις επόμενες αιτήσεις αυξάνεται από 1.1.1997 κατά 10 ποσοστιαίες μονάδες ανά διετία, μέχρις ότου ανέλθει στο 90% του εκάστοτε μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής." Το ποσοστό αυτό έγινε 50% την 1.1.1997, 60% την 1.1.1999, 70% την 1.1.2001, 80% την 1.1.2003 και 90% την 1.1.2005. Κατά τον ουσιώδη χρόνο της καταχώρισης της παρούσας Αίτησης ισχύει το ποσοστό του 90% του μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής. Οι παράγοντες που λαμβάνονται υπόψη για τον καθορισμό του δίκαιου ενοικίου καθορίζονται ενδεικτικά αλλά όχι περιοριστικά στο εδάφιο 5 του άρθρου 8: "
(5)Τηρουμένων των πιο πάνω εδαφίων, για τον καθορισμό του δικαίου ενοικίου πρέπει να υπολογίζεται το αγοραίο ενοίκιο και ο μέσος όρος των ενοικίων στην ίδια μικρή περιοχή, χωρίς να λαμβάνεται υπόψη η σπανιότητα παρόμοιων ακινήτων στην ίδια μικρή περιοχή, ενώ πρέπει να λαμβάνονται υπόψη όλες οι περιστάσεις (εκτός οι προσωπικές), μεταξύ των οποίων η ηλικία, ο χαρακτήρας, το μέγεθος, η τοποθεσία, η κατάσταση του ακινήτου (και, προκειμένου περί διατηρητέας οικοδομής, κατά πόσο έχουν εκτελεσθεί σε αυτή έργα από τον ιδιοκτήτη και με ποιο ύψος δαπανών), καθώς και οι παρεχόμενες σ' αυτό διευκολύνσεις." Σύμφωνα με τα πραγματικά γεγονότα, τα επίδικα καταστήματα βρίσκονται στην ίδια οδό και πλησίον των καταστημάτων της μικρής περιοχής όπως αυτή καθορίζεται το Τεκμήριο 13, ενώ όσον αφορά την κατάσταση και τις λοιπές περιστάσεις που λήφθηκαν υπόψη στο Τεκμήριο 13, έχουν γίνει όπου χρειάζεται οι αναγκαίες προσαρμογές. Έχουμε ήδη αναφερθεί στους λόγους για τους οποίους προτιμήσαμε ως πιο αντικειμενικό το συμπέρασμα του Λειτουργού Εκτιμήσεων αναφορικά με το ύψος του μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής, το οποίο και έχουμε υιοθετήσει. Εφαρμόζοντας την πιο πάνω αναφερόμενη νομοθεσία στα πραγματικά γεγονότα της παρούσας αίτησης και λαμβάνοντας υπόψη ότι: α) το καταβαλλόμενο ενοίκιο αυξημένο κατά 14% ανέρχεται σε € 1.110 μηνιαίως, ενώ β) το καταβαλλόμενο ενοίκιο αυξημένο κατά το 90% του μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής ανέρχεται σε €1.575 μηνιαίως, κρίνω ότι δικαιολογείται αύξηση στο καταβαλλόμενο ενοίκιο όχι μεγαλύτερη από το 90% του μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής, δηλαδή δικαιολογείται καθορισμός του ενοικίου σε €1.575 μηνιαίως και αυτό είναι το δίκαιο ενοίκιο για το επίδικο κατάστημα, από την 19.3.2007. Έξοδα: Δεν διακρίνω και δεν τέθηκε ενώπιον μου οποιοσδήποτε λόγος γιατί τα έξοδα της παρούσας διαδικασίας να μην ακολουθήσουν το αποτέλεσμα της αίτησης. Κατάληξη: Στη βάση των πιο πάνω και με τη σύμφωνη γνώμη των Παρέδρων, καταλήγουμε στην έκδοση διατάγματος με το οποίο το μηνιαίο ενοίκιο του επίδικου ακινήτου καθορίζεται σε €1.575 από 19.3.2007. Οι Καθ' ων η Αίτηση να καταβάλουν τα έξοδα των Αιτητών, όπως αυτά θα υπολογιστούν από τον Γραμματέα (στην κλίμακα €500 μέχρι €2.000) και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο. (Υπ.) ................ Χρ. Ραγουζαίου Πρόεδρος Δικαστηρίου Πιστό Αντίγραφο Γραμματέας ΧΡ/ΑΓ Subject: Rent Control/Final Αναφορά: Καθορισμός ενοικίου καταστήματος, μικρή περιοχή, αναπροσαρμογές στις συγκριτικές ενοικιάσεις [1] Είχε διαπιστωθεί σφάλμα στο εμβαδόν του επίδικου ακινήτου όπως αναγραφόταν στην έκθεση εκτίμησης. [2] Συγκριτικά με αρ. 2 και 3 στο Τεκμήριο 8. [3] Βλ. άρθρο 8
(5)του Ν.23/83 στη σελίδα 24 πιο κάτω. [4] Βλ. σελίδες 2 και 3 πιο πάνω. [5] Η Κ.Δ.Π. 115/09 η οποία δημοσιεύτηκε στην Επίσημη Εφημερίδα στις 13.3.2009 και αφορά το Διάταγμα του Υπουργικού Συμβουλίου για την περίοδο από 22.4.09 μέχρι 21.4.2011 (δυνάμει του οποίου το ανώτατο ποσοστό αύξησης για την περίοδο αυτή ανέρχεται σε 8%), δεν τυγχάνει εφαρμογής στην παρούσα υπόθεση αφού ο ουσιώδης για την παρούσα υπόθεση χρόνος προηγείται της προαναφερόμενης Κ.Δ.Π. cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο

🔗 Στην επίσημη πηγή

Επεξήγηση AI βάσει του επίσημου κειμένου του νόμου. Ενδεικτική, δεν υποκαθιστά νομική συμβουλή.