Στέλιου Κοκκιναρά κ.α. ν. Κώστα Κωνσταντίνου, Αίτηση αρ.: E164/2008, 17/5/2011

(1987)1 CLR 329], αναφέρει ότι: "In my judgment an advocate who is a witness in the case cannot at the same time be an officer of justice. He does not fulfill the necessary attributes of an officer of justice, an aid in the elicitation of the truth sufficiently distant from the facts to raise pertinent submissions relevant to the objective implications of the evidence. A witness is himself subject to the judgment of the Court. It would be an antinomy if he had the freedom to raise submissions about the judgment to be passed on him, as an officer of justice." Η παρούσα περίπτωση όμως διακρίνεται από τα γεγονότα της πιο πάνω αναφερόμενης αυθεντίας, καθότι από το περιεχόμενο του φακέλου του Δικαστηρίου, προκύπτει ότι ο κ. Νεοκλέους είχε πάψει να έχει προσωπικά τον χειρισμό της υπόθεσης πριν την έναρξη της ακροαματικής διαδικασίας μέχρι και το πέρας της. Στην ακροαματική διαδικασία τον χειρισμό είχε ο κ. Π. Κλεοβούλου, ο οποίος παρέλειψε να καταχωρήσει ειδοποίηση αλλαγής δικηγόρου αλλά δυνάμει των όσων αναφέρω πιο πάνω, μπορεί να θεωρηθεί ότι τυπικά εμφανιζόταν εκ μέρους του κ. Νεοκλέους. Από τα όσα αναφέρω πιο πάνω βρίσκω ότι η ιδιότητα του δικηγόρου και μόνο (εφόσον δεν είχε στην πραγματικότητα τον χειρισμό της υπόθεσης) δεν καθιστά τη μαρτυρία του κ. Νεοκλέους απορριπτέα και τον ίδιο αναξιόπιστο μάρτυρα. Η αξιολόγηση των όσων ενόρκως κατέθεσε ο Μ.Α.1 θα γίνει με βάση όλους τους ισχύοντες κανόνες αξιολόγησης μαρτυρίας. (β) Εξουσιοδότηση Μ.Α.1: Αποτελεί περαιτέρω εισήγηση της πλευράς του Καθ' ου η Αίτηση ότι η παράλειψη καταχώρισης τύπου διορισμού δικηγόρου από τους Αιτητές δεν καλύπτεται από την Δ.2, Θ.14 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας διότι «δεν φαίνεται από το δικόγραφο ότι οι Αιτητές διαμένουν μόνιμα ή κατοικούν στο εξωτερικό». Αναφέρει στην αγόρευση του ο κ. Κωνσταντινίδης ότι «θα έπρεπε στο δικόγραφο τους οι Αιτητές να περιλάμβαναν και τη διεύθυνση διαμονής τους στο εξωτερικό ή να υπήρχε δικογραφημένη η θέση ότι αυτοί διαμένουν στο εξωτερικό, στην τάδε διεύθυνση.» Σημειώνω ότι για το παρόν ζήτημα υπάρχει ειδική πρόνοια στον περί Ενοικιοστασίου Διαδικαστικό Κανονισμό, ο οποίος στην παράγραφο 7(ι) προνοεί τα κάτωθι: «7(ι) Όταν αιτητής, που διαμένει στην Κύπρο, εκπροσωπείται από δικηγόρο τότε η αίτηση δε θα γίνεται δεκτή για καταχώρηση από τον Πρωτοκολλητή, εκτός εάν αυτή συνοδεύεται από τύπο διορισμού δικηγόρου, επιμαρτυρούμενος, όταν ο αιτητής είναι αγράμματος από Πρωτοκολλητή, Πιστοποιούντα Υπάλληλο, ή δυο ικανούς μάρτυρες που δεν είναι δικηγορικοί υπάλληλοι.» Επομένως, δεν τυγχάνει εφαρμογής η Δ.2, Θ.14 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας στις υποθέσεις του παρόντος Δικαστηρίου. Δεν παρατέθηκε νομολογία προς υποστήριξη της πιο πάνω θέσης του Καθ' ου η Αίτηση και έτσι δεν θεωρώ ορθό να ασχοληθώ εκτενώς με αυτή. Αρκούμαι στο να αναφέρω ότι η πιο πάνω αναφερόμενη θέση δεν βρίσκει έρεισμα στους Κανονισμούς. Εφόσον στον τίτλο της Αίτησης αναφέρεται η φράση «απάντων [Αιτητών] εξ' Ελλάδος», είναι φανερό ότι οι Αιτητές (σύμφωνα με το δικόγραφο τους) δεν διαμένουν στην Κύπρο. Καμία μαρτυρία παρουσιάστηκε περί του αντιθέτου και ως εκ τούτου η πιο πάνω εισήγηση απορρίπτεται. Ο Μ.Α.1 υπήρξε μάρτυρας σταθερός και σαφής. Απαντούσε ευθέως και άμεσα στις ερωτήσεις που του τέθηκαν και δεν κλονίστηκε στην αντεξέταση. Αποδέχομαι την μαρτυρία του Μ.Α.1, με εξαίρεση: (α) την αναφορά του στο κόστος επιδιόρθωσης του υποστατικού που υπολογίστηκε από τον ίδιο τον μάρτυρα ο οποίος δεν παρουσιάστηκε ως εμπειρογνώμονας επί του ζητήματος αυτού, (β) την αναφορά του στην ευθύνη του Καθ' ου η Αίτηση στην πρόκληση της πυρκαγιάς. Η αναφορά αυτή αγνοείται από το Δικαστήριο αφού αποτελεί μαρτυρία γνώμης. Μαρτυρία Καθ' ου η Αίτηση: Μοναδικός μάρτυρας για την υπόθεση του υπήρξε ο Καθ' ου η Αίτηση (Μ.Κ.1), ο οποίος κατέθεσε γραπτή δήλωση η οποία αποτέλεσε την κυρίως εξέταση του. Σε αυτήν επιβεβαιώνει ότι είναι ο ενοικιαστής του υποστατικού, ότι σε αυτό ξέσπασε πυρκαγιά τις 2.12.2006 και ότι συνεπεία αυτής το υποστατικό υπέστη σοβαρές ζημιές. Αποτελεί θέση του Μ.Κ.1 ότι οι ζημιές στο υποστατικό το κατέστησαν ακατάλληλο για τον σκοπό για τον οποίο το είχε ενοικιάσει, δηλαδή για σχολή μοντέλων. Ζήτησε από τον Μ.Α.1 πολλές φορές να αποκαταστήσει τις ζημιές, αναφέροντας του ότι δεν θα πλήρωνε κανένα ενοίκιο για όσο καιρό το υποστατικό ήταν ακατάλληλο και ότι θα συνέχιζε κανονικά την καταβολή των ενοικίων μόλις αυτό επιδιορθωνόταν. Υπήρξε απροθυμία από πλευράς Αιτητών να αποκαταστήσουν τις ζημιές. Αναφέρθηκε στην κατάσταση του υποστατικού κατά την έναρξη της ενοικίασης και στο γεγονός ότι ο ίδιος προέβηκε σε εργασίες ανακαίνισης που του στοίχησαν, τότε, περίπου €102.516 (Λ.Κ.60.000) και παρουσίασε κάποιες αποδείξεις που συμποσούνται σε €1.787,28 (Λ.Κ.1.046,05). Εξέφρασε το παράπονο ότι ενώ η ασφαλιστική εταιρεία κάλυψε τις ζημιές από την πυρκαγιά, εν τούτοις ελάχιστες εργασίες αποκατάστασης έγιναν στο υποστατικό από τους Αιτητές. Η παράλειψη του να πληρώνει οποιαδήποτε ενοίκια από τη μέρα που ξέσπασε πυρκαγιά σκοπό είχε να ασκήσει πίεση στους ιδιοκτήτες για να επιδιορθώσουν το κτίριο. Κατά το στάδιο της Αντεξέτασης του, ο Μ.Κ.1 αρνήθηκε σειρά υποβολών που σχετίζονταν με τον ισχυρισμό των Αιτητών ότι ο ίδιος ευθύνεται για την πρόκληση της πυρκαγιάς στο υποστατικό. Συγκεκριμένα, αρνήθηκε ότι επέτρεπε το κάπνισμα στο υποστατικό και ότι χρησιμοποιούσε αναμμένα κεριά. Αναφορικά με τα ποσά που ο ίδιος ξόδεψε (πριν τη πυρκαγιά) για επισκευές στο υποστατικό, ο Μ.Κ.1 συμφώνησε ότι οι επισκευές αποτελούσαν υποχρέωση δική του δυνάμει της συμφωνίας των διαδίκων. Δεν θα αναφερθώ στις εργασίες αυτές καθότι δεν αποτελούν επίδικο ζήτημα. Σε σχέση με τις εργασίες συντήρησης που έγιναν από τους Αιτητές, μετά την πυρκαγιά, ανέφερε ότι αυτές ήταν πρόχειρες και παρά τη μεταφορά από τον ίδιο όλης της επίπλωσης του σε ένα δωμάτιο, οι Αιτητές δεν ολοκλήρωσαν την συντήρηση. Έχουν ήδη περάσει τέσσερα χρόνια και έχουν επιδιορθωθεί μόνο τρία δωμάτια από τα οχτώ δωμάτια και η στέγη. Ο ίδιος έχει προβεί σε κάποιες εργασίες αποκατάστασης όπως καθάρισμα, βάψιμο της κουζίνας και επιδιόρθωση της ηλεκτρικής εγκατάστασης, αλλά το κτίριο χρειάζεται και άλλη συντήρηση εσωτερικά. Η συντήρηση θα πρέπει να γίνει από τους Αιτητές διότι αυτοί εισέπραξαν την αποζημίωση από την ασφαλιστική εταιρεία. Χρησιμοποιεί ο ίδιος το υποστατικό προσπαθώντας να επαναφέρει τη δουλειά του αλλά η εργασία του έχει περιοριστεί «κάτω» (αντιλαμβανόμαστε ότι ο μάρτυρας εννοούσε την είσοδο του υποστατικού), ενώ στον όροφο υπάρχουν τα αντικείμενα του, χωρίς όμως να χρησιμοποιείται για άλλο σκοπό. Για την εργασία του χρειάζεται όλα τα δωμάτια του υποστατικού και όχι μόνο τα τρία. Συμφώνησε με την υποβολή ότι από το 2008 ο απόλυτος έλεγχος του υποστατικού ανήκει στον ίδιο εφόσον έχει αλλάξει και τις κλειδαριές, με αποτέλεσμα να μην μπορεί κανείς άλλος να εισέλθει σε αυτό. Ο Μ.Κ.1 μου έχει κάνει καλή εντύπωση. Υπήρξε ειλικρινής όσον αφορά την παράλειψη του να καταβάλει οποιοδήποτε μηνιαίο ενοίκιο στους Αιτητές από τον Δεκέμβριο του 2006. Περαιτέρω, υπήρξε σταθερός μάρτυρας και δεν κλονίστηκε στην Αντεξέταση. Αποδέχομαι την μαρτυρία του. Ευρήματα του Δικαστηρίου: Στη βάση της αποδεκτής μαρτυρίας και των παραδοχών που περιέχονται στα δικόγραφα, βρίσκω ότι τα πραγματικά γεγονότα της παρούσας υπόθεσης έχουν ως εξής: Οι Αιτητές 1 - 5 είναι οι εξ αδιαιρέτου ιδιοκτήτες του κτιρίου που βρίσκεται στη γωνία των οδών Δημητρίου Νικολαίδη και Αγίου Ανδρέου, στη Λεμεσό. Το επίδικο κτίριο αποτελεί διατηρητέα οικοδομή και σ' αυτό περιλαμβάνεται και το υποστατικό. Ευρήματα σε σχέση με την ιδιοκτησία του επίδικου υποστατικού υπάρχουν και πιο κάτω στην παρούσα απόφαση[4]. Το υποστατικό ενοικίασε ο Καθ' ου η Αίτηση κατά την 8.3.1999. Η ενοικίαση ήταν για 10 χρόνια (από 1.6.99 μέχρι 31.5.2009) με ενοίκιο προς €136,69 (Λ.Κ.80) μηνιαίως. Το υποστατικό χρησιμοποιείται από τον Καθ' ου η Αίτηση για επαγγελματικό σκοπό και σε αυτό λειτούργησε «σχολή μοντέλων». Ο Καθ' ου η Αίτηση προέβηκε σε επιδιορθώσεις και συντήρηση του υποστατικού, προκειμένου αυτό να χρησιμοποιηθεί για τον πιο πάνω σκοπό. Αποτελεί παραδεκτό γεγονός ότι αυτό αποτελούσε υποχρέωση του ενοικιαστή, δυνάμει της έγγραφης συμφωνίας ενοικίασης. Σημειώνω ότι οι δύο πλευρές παρέλειψαν να παρουσιάσουν στο Δικαστήριο την συμφωνία. Στο υποστατικό ξέσπασε στις 2.12.2006 πυρκαγιά η οποία προκάλεσε σ' αυτό εκτεταμένες ζημιές. Από την προσκομισθείσα μαρτυρία δεν αποδεικνύεται ευθύνη του Καθ' ου η Αίτηση στην πρόκληση της πυρκαγιάς, αφού από το πόρισμα της Αστυνομικής Διεύθυνσης Λεμεσού δεν προκύπτει σύνδεση του Καθ' ου η Αίτηση με τη φωτιά που ξέσπασε στο υποστατικό. Σημειώνω, περαιτέρω, ότι εν πάση περιπτώσει ελάχιστη βαρύτητα μπορεί να δοθεί στο πόρισμα αυτό, αφού αποτελεί εξ ακοής μαρτυρία καθότι ο συντάξας του παρέλειψε να παρουσιαστεί στο Δικαστήριο, χωρίς να δοθεί οποιαδήποτε εξήγηση για την παράλειψη αυτή. Ο Μ.Α.1, εκ μέρους των Αιτητών, εισέπραξε κάποια αποζημίωση από ασφαλιστική εταιρεία δυνάμει συμφωνίας ασφάλισης στην οποία οι Αιτητές είχαν προβεί και προέβηκε σε κάποιες εργασίες αποκατάστασης μέρους του υποστατικού αλλά εξακολουθούν να υπάρχουν ζημιές στο υποστατικό που δεν έχουν αποκατασταθεί από οποιονδήποτε. Οι ισχυρισμοί περί αλλαγής των κλειδαριών από τους διάδικους δεν αποτελούν επίδικα θέματα και δεν σχολιάζονται. Ο Καθ' ου η Αίτηση δεν έχει καταβάλει οποιοδήποτε ενοίκιο στους Αιτητές από το Δεκέμβριο του 2006 μέχρι την ακρόαση της αίτησης, αναμένοντας την ολοκλήρωση από πλευράς Αιτητών της αποκατάστασης του υποστατικού. Το υποστατικό κατέχεται από τον Καθ' ου η Αίτηση και μέρος αυτού χρησιμοποιείται ως επαγγελματικό υποστατικό. Νομική πτυχή: Σύμφωνα με τον περί Ενοικιοστασίου Νόμο 23/83 όπως έχει μέχρι σήμερα τροποποιηθεί (και που στο εξής θα αναφέρεται ως ο "Νόμος"), το Δικαστήριο κατά κανόνα δεν εκδίδει απόφαση ή διάταγμα για ανάκτηση κατοχής ακινήτου που καλύπτεται από το Νόμο ή για την έξωση θέσμιου ενοικιαστή, εκτός από τις περιπτώσεις που ο ίδιος ο Νόμος προνοεί ειδικά και παραθέτει αναλυτικά στο Μέρος ΙV, άρθρο 11. Η παρούσα περίπτωση εμπίπτει στα άρθρα 11

(1)(α) και (γ) του Νόμου, τα οποία προνοούν τα εξής: "11

(1)Ουδεμία απόφασις και ουδέν διάταγμα εκδίδεται διά την ανάκτησιν της κατοχής οιασδήποτε κατοικίας ή καταστήματος, διά το οποίον ισχύει ο παρών Νόμος, ή διά την εκ τούτου έξωσιν θεσμίου ενοικιαστού, πλην των ακολούθων περιπτώσεων:. (α) Εις περίπτωσιν καθ' ην οιονδήποτε νομίμως οφειλόμενον ενοίκιον καθυστερείται επί είκοσι μίαν ή περισσοτέρας ημέρας μετά την επίδοσιν εγγράφου ειδοποιήσεως απαιτήσεως εις τον ενοικιαστήν και δεν υπάρξει οιαδήποτε προσφορά τούτου προ της καταχωρίσεως αιτήσεως δι' ανάκτησιν κατοχής: Νοείται ότι ενοίκιον θα θεωρήται προσφερθέν δυνάμει της παραγράφου αυτής, εάν τούτο εστάλη διά συστημένης επιστολής εις το πρόσωπον το δικαιούμενον να εισπράξη τούτο: Νοείται περαιτέρω ότι το Δικαστήριο δεν διατάζει την ανάκτηση από τον ιδιοκτήτη της κατοχής, όταν ο ενοικιαστής πληρώσει μέσα σε περίοδο δεκατεσσάρων ημερών από την επίδοση σ' αυτόν της αίτησης παν ποσό το οποίο οφείλεται ή δυνατό να καταστεί οφειλόμενο από αυτόν εκτός αν ο ενοικιαστής διαρκούσης της μισθώσεως δεν καταβάλλει συστηματικά το νομίμως οφειλόμενον. .................................. (γ) εις περίπτωσιν καθ' ην η κατάστασις της κατοικίας ή του καταστήματος έχει, κατά την γνώμην του Δικαστηρίου,επιδεινωθή λόγω καταστρεπτικών πράξεων ή ηθελημένης σοβαράς αμελείας του ενοικιαστού ή εις περίπτωσιν καθ' ην ο ενοικιαστής αδίκως επροξένησε ή επέτρεψε τηνπρόκλησιν σημαντικής ζημίας εις το ακίνητο.»: Βάρος απόδειξης: Δυνάμει των πιο πάνω αναφερόμενων προνοιών του Νόμου, οι Αιτητές έχουν το βάρος να αποδείξουν τη συνδρομή όλων των προϋποθέσεων που αναφέρονται στο πιο πάνω άρθρο, προκειμένου να πετύχει η απαίτηση τους για έξωση του Καθ' ου η Αίτηση. Έξωση λόγω καθυστέρησης στην εξόφληση νομίμως οφειλομένων ενοικίων: Οι προϋποθέσεις, σύμφωνα πάντα με το άρθρο 11

(1)(α) του Νόμου, έκδοσης διατάγματος έξωσης εναντίον του Καθ' ου η Αίτηση, είναι οι εξής:

1. Οι Αιτητές να είναι ιδιοκτήτες του επίδικου ακινήτου.
2. Το ακίνητο να καλύπτεται από το Νόμο.
3. Ο Καθ' ου η Αίτηση να είναι θέσμιος ενοικιαστής.
4. Να καθυστερείται νομίμως οφειλόμενο ενοίκιο για το οποίο επιδόθηκε έγγραφη ειδοποίηση στον Καθ' ου η Αίτηση.
5. Κατά την καταχώριση της αίτησης να συνεχίζει να καθυστερείται νομίμως οφειλόμενο ενοίκιο για τουλάχιστον 21 ημέρες, χωρίς αυτό να έχει προσφερθεί.
6. Να έχει παρέλθει περίοδος 14 ημερών από την επίδοση της αίτησης στον Καθ' ου η Αίτηση, χωρίς ο τελευταίος να έχει πληρώσει το οφειλόμενο ενοίκιο.
7. Σε περίπτωση που το οφειλόμενο ενοίκιο έχει πληρωθεί εντός της περιόδου των 14 ημερών από την επίδοση της αίτησης στον Καθ' ου η Αίτηση, ο τελευταίος να είναι ένοχος συστηματικής παράλειψης καταβολής του «νομίμως οφειλόμενου» κατά την διάρκεια της μίσθωσης. Έξωση λόγω επιδείνωσης της κατάστασης του υποστατικού: Σε αυτή την περίπτωση οι Αιτητές έχουν το βάρος να αποδείξουν και την συνδρομή των πιο κάτω προϋποθέσεων (πέρα από τις αναφερόμενες προϋποθέσεις υπό 1 - 3 πιο πάνω): (α) Την επιδείνωση της κατάστασης του υποστατικού λόγω καταστρεπτικών πράξεων του ενοικιαστή ή ηθελημένης σοβαρής αμέλειας του, (β) Την επίδοση στον ενοικιαστή γραπτής ειδοποίησης ένα τουλάχιστο μήνα πριν την καταχώριση της αίτησης έξωσης. (γ) Την πάροδο περιόδου δύο μηνών από την επίδοση της Αίτησης στον ενοικιαστή χωρίς ο τελευταίος να έχει «επανορθώσει πλήρως τις ζημιές».
8. Ιδιοκτησία: Οι Αιτητές 1-5 παρουσιάζονται ως οι εξ αδιαιρέτου συνιδιοκτήτες του κτιρίου στο οποίο περιλαμβάνεται και το επίδικο υποστατικό. Έχουν παρουσιάσει και πιστοποιητικό εγγραφής ακίνητης ιδιοκτησίας, προς απόδειξη του γεγονότος αυτού. Την ιδιότητα των Αιτητών ως ιδιοκτητών αρνήθηκε, γενικά, στην Απάντηση του ο Καθ' ου η Αίτηση. Κατά την αντεξέταση του Μ.Α.1 και την κατάθεση του Καθ' ου η Αίτηση προβλήθηκε από πλευράς του τελευταίου η θέση ότι στην Αίτηση υπάρχει παράλειψη συνένωσης ως διαδίκων όλων των ενδιαφερομένων μερών καθότι (σύμφωνα πάντα με τον Καθ' ου η Αίτηση) η Αιτήτρια 3 είναι ψιλή μόνο κύριος του μεριδίου που αναγράφεται στον τίτλο ιδιοκτησίας διότι, σύμφωνα με το Τεκμήριο 12[5], η επικαρπία του εν λόγω μεριδίου ανήκει στη μητέρα της. Με δεδομένη την παράλειψη προβολής αυτής της θέσης στο δικόγραφο του Καθ' ου η Αίτηση και εφόσον σύμφωνα με τη νομολογία «γενική άρνηση ισχυρισμών που προσδιορίζουν την απαίτηση δεν εξυπακούει και την προβολή άλλων θετικών γεγονότων που την αποδυναμώνουν» (βλ. Πιττής ν. Progress Electronics Ltd

(2005)1 ΑΑΔ 50), βρίσκω ότι το ζήτημα δεν είναι επίδικο και δεν πρέπει να εξεταστεί ως τέτοιο. Σημειώνω περαιτέρω ότι από τους τίτλους εγγραφής ακίνητης ιδιοκτησίας δεν προκύπτει η ύπαρξη εμπράγματου βάρους στο επίδικο κτίριο. Με βάση τις πιο πάνω διαπιστώσεις μου, βρίσκω ότι έχει αποδειχθεί ότι οι Αιτητές 1 - 5 είναι οι ιδιοκτήτες του επίδικου υποστατικού.

1. Ενοικιοστασιακό ακίνητο: Στο έτος συμπλήρωσης του κτιρίου στο οποίο περιλαμβάνεται και το υποστατικό δεν έγινε αναφορά από τον Μ.Α.
2. Μπορεί όμως αβίαστα να συναχθεί το συμπέρασμα ότι συμπληρώθηκε πριν την 31.12.1999 εφόσον (α) το εν λόγω κτίριο αποτελεί διατηρητέα οικοδομή, (β) η ενοικίαση ξεκίνησε την 1.6.
3. Από τα πιστοποιητικά εγγραφής ακίνητης ιδιοκτησίας που έχουν παρουσιαστεί, βρίσκω ότι το υποστατικό βρίσκεται εντός των δημοτικών ορίων του Δήμου Λεμεσού και επομένως εντός ελεγχόμενης, από τον περί Ενοικιοστασίου Νόμο, περιοχής.
4. Θέσμιος Ενοικιαστής: Η ερμηνεία της έννοιας «θέσμιος ενοικιαστής» απαντάται στη νομοθεσία, στο άρθρο 2 του Νόμου, όπου αναφέρονται τα εξής: «'θέσμιος ενοικιαστής' σημαίνει ενοικιαστήν ακινήτου ο οποίος κατά την λήξιν ή τον τερματισμόν της πρώτης ενοικιάσεως, εξακολουθεί να κατέχη το ακίνητον και περιλαμβάνει πάντα θέσμιον ενοικιαστήν προ της ημερομηνίας ενάρξεως της ισχύος του παρόντος Νόμου.» Η γραπτή συμφωνία ενοικίασης δεν παρουσιάστηκε στο Δικαστήριο, πράγμα αναγκαίο προκειμένου να εξεταστεί κατά πόσο έχουν ικανοποιηθεί οι πρόνοιες του άρθρου 77

(1)του περί Συμβάσεων Νόμου. Εφόσον όμως διαπιστώνω ότι στον Καθ' ου η Αίτηση στάληκε στις 10.12.99 επιστολή τερματισμού της συμφωνίας ενοικίασης και ο Καθ' ου η Αίτηση συνέχισε να διατηρεί την κατοχή του υποστατικού, αυτός έχει καταστεί θέσμιος ενοικιαστής. Αξίζει να σημειωθεί ότι το γεγονός αυτό δεν αρνήθηκε ο Καθ' ου η Αίτηση στο δικόγραφο του, ούτε προέβαλε κάτι τέτοιο κατά την αντεξέταση του Μ.Α.

2. Καθυστέρηση νομίμως οφειλομένου ενοικίου και επίδοση έγγραφης ειδοποίησης: Σύμφωνα με την αποδεκτή μαρτυρία οφείλονται στους Αιτητές, τα μηνιαία ενοίκια από την 1.12.
3. Επιδόθηκε στον Καθ' ου η Αίτηση στις 25.5.2007 η ειδοποίηση ιδίας ημερομηνίας, με την οποία αυτός καλείτο να εξοφλήσει τα οφειλόμενα, μέχρι την 30.5.2007, ενοίκια. Τα εν λόγω ενοίκια δεν είχαν πληρωθεί εντός της προθεσμίας των 21 ημερών από την επίδοση της ειδοποίησης, με αποτέλεσμα κατά την καταχώρηση της παρούσας αίτησης στις 11.12.2008 να εκκρεμούν τόσο τα πιο πάνω αναφερόμενα ενοίκια όσο και τα ενοίκια της περιόδου από 1.6.07 μέχρι 30.11.2008 που είχαν καταστεί εν τω μεταξύ πληρωτέα και επίσης δεν είχαν ξοφληθεί.
4. Καθυστέρηση στην καταβολή του οφειλομένου ενοικίου για περίοδο τουλάχιστον 21 ημερών, χωρίς αυτό να έχει προσφερθεί: Η παρούσα αίτηση καταχωρήθηκε την 11.12.2008 δηλαδή αφού πέρασε 1½ έτος από την επίδοση της γραπτής ειδοποίησης στον Καθ' ου η Αίτηση, χωρίς ο τελευταίος να έχει προσφέρει στους Αιτητές τα οφειλόμενα μέχρι τότε ενοίκια.
5. Πάροδος άπρακτης προθεσμίας 14 ημερών από την επίδοση της αίτησης: Δεν παρουσιάστηκε η ένορκη δήλωση επίδοσης της Αίτησης και έτσι παραμένει άγνωστη στο Δικαστήριο η ημερομηνία επίδοσης της Αίτησης στον Καθ' ου η Αίτηση. Συμπληρώνω ότι ο Καθ' ου η Αίτηση καταχώρισε Απάντηση την 1.7.2010 και είναι παραδεκτό ότι, μέχρι και την μέρα που αυτός κατέθετε ενόρκως στο Δικαστήριο (δηλαδή στις 24.9.10), καμία πληρωμή έγινε στους Αιτητές αναφορικά με τα οφειλόμενα ενοίκια.[6] Συνάγεται από τα πιο πάνω αβίαστα το συμπέρασμα ότι ο Καθ' ου η Αίτηση άφησε να παρέλθει άπρακτη η προθεσμία των 14 ημερών από την επίδοση της αίτησης σ' αυτόν και επομένως έχει ικανοποιηθεί και αυτή η προϋπόθεση της νομοθεσίας. Με τη διαπίστωση μου αυτή, συνεπάγεται ότι έχουν αποδειχθεί όλες οι πιο πάνω αναφερόμενες (1-6) προϋποθέσεις του Νόμου για την έκδοση διατάγματος έξωσης, στη βάση καθυστέρησης εξόφλησης οφειλομένων ενοικίων. Θα εξετάσω στη συνέχεια κατά πόσο έχουν αποδειχθεί οι ισχυρισμοί των Αιτητών περί συνδρομής των προϋποθέσεων έκδοσης διατάγματος έξωσης δυνάμει του άρθρου 11

(1)(γ). Επιδείνωση της Κατάστασης του υποστατικού: Αποτελεί παραδεκτό γεγονός ότι κατά την 2.12.2006, ημερομηνία κατά την οποία ο Καθ' ου η Αίτηση ήταν ο νόμιμος κάτοχος του υποστατικού, σ' αυτό προκλήθηκε πυρκαγιά η οποία προκάλεσε εκτεταμένες ζημιές. Από τα πιο πάνω αναφερόμενα ευρήματα του Δικαστηρίου προκύπτει ότι ο ισχυρισμός των Αιτητών για πρόκληση της πυρκαγιάς λόγω υπαιτιότητας του Καθ' ου η Αίτηση δεν έχει αποδειχθεί. Σημειώνω δε ότι το βάρος απόδειξης αυτού του ισχυρισμού βρίσκεται στους ώμους των Αιτητών και ότι το άρθρο 53 του περί Αστικών Αδικημάτων Νόμου, Κεφ. 148, δεν τυγχάνει εφαρμογής στην παρούσα υπόθεση, η οποία βασίζεται αποκλειστικά στον περί Ενοικιοστασίου Νόμο. Επίδοση ειδοποίησης: Έχει μεν κατατεθεί στο Δικαστήριο (ως Τεκμήριο 8) επιστολή ημερομηνίας 1.8.2008 η οποία θα μπορούσε να θεωρηθεί ως ειδοποίηση που ικανοποιεί το άρθρο 11

(2)του Νόμου, αλλά καμία μαρτυρία παρουσιάστηκε αναφορικά με το κατά πόσο αυτή η ειδοποίηση έχει, με οποιοδήποτε τρόπο, επιδοθεί στον Καθ' ου η Αίτηση. Επομένως, βρίσκω ότι οι αναφερόμενες πιο πάνω προϋποθέσεις υπό αριθμούς 4 και 5 δεν αποδείχθηκαν και η αξίωση για έκδοση διατάγματος έξωσης εναντίον του Καθ' ου η Αίτηση, στη βάση του άρθρου 11

(1)(γ), έχει αποτύχει. Προχωρώ αμέσως πιο κάτω στην εξέταση των ισχυρισμών που ο Καθ' ου η Αίτηση προβάλλει στην Απάντηση του. Παράλειψη επιδιόρθωσης του μισθίου από τους Αιτητές: Με δεδομένο ότι το υποστατικό ενοικιάστηκε για να χρησιμοποιηθεί για την λειτουργία σχολής μοντέλων από τον Καθ' ου η Αίτηση, συνάγεται η υποχρέωση των Αιτητών να απέχουν από ενέργειες που εμποδίζουν "την λειτουργία του [υποστατικού] και την εκπλήρωση των σκοπών, που είχαν κατά νου οι συμβαλλόμενοι." (βλ. απόφαση Ηλίας Αριστοδήμου ν. Τάκη Χαραλάμπους

(1991)1 Α.Α.Δ. 319). Ισχυρίζεται ο Καθ' ου η Αίτηση στην Απάντηση του[7] ότι "οι αιτητές επίτηδες κωλυσιεργούν την επιδιόρθωση του μισθίου για να εξαναγκάσουν τον καθ' ου η αίτηση να το εγκαταλείψει». Στην τελική του αγόρευση ο ευπαίδευτος συνήγορος του Καθ' ου η Αίτηση εισηγήθηκε ότι: «Οι ιδιοκτήτες παρόλο που εισέπραξαν τα χρήματα από την ασφάλεια λόγω της πυρκαγιάς, κωλυσιεργούσαν στην επιδιόρθωση του υποστατικού και με τον τρόπο αυτό παρέβαιναν ουσιώδη όρο της συμφωνίας ενοικίασης, ήτοι να παρέχουν στον ενοικιαστή το μίσθιο κατάλληλο προς ενοικίαση.» Αυτό αποτέλεσε το μόνο επιχείρημα του Καθ' ου η Αίτηση. Προκύπτει λοιπόν το εύλογο ερώτημα: Βαρύνεται ο ιδιοκτήτης με την υποχρέωση προς τον ενοικιαστή να επιδιορθώσει το υποστατικό; Με δεδομένη την παράλειψη και παρουσίασης της γραπτής συμφωνίας ενοικίασης, το πιο πάνω ζήτημα δεν θα εξεταστεί στα πλαίσια των «όρων της συμφωνίας» αλλά με βάση τις γενικές αρχές που το διέπουν. Στο σύγγραμμα Halsbury's Laws of England, 3rd ed., vol. 23, para. 1236, γίνεται αναφορά στο θέμα αυτό και ξεκαθαρίζεται ότι σε περίπτωση πρόκλησης ζημιάς στο μίσθιο από φωτιά, εκτός όπου ο ιδιοκτήτης έχει αναλάβει να αποκαταστήσει το μίσθιο, δεν υποχρεούται να επιδιορθώσει τις ζημιές, ούτε η υποχρέωση του για εξασφάλιση στον ενοικιαστή «ειρηνικής απόλαυσης του μισθίου» περιλαμβάνει και υποχρέωση αποκατάστασης του μισθίου. Ούτε ακόμα στην περίπτωση που ο ενοικιαστής αναλαμβάνει την υποχρέωση να επιδιορθώνει το μίσθιο και εξαιρεί ρητά από αυτήν την υποχρέωση του την περίπτωση ζημιάς από φωτιά, μπορεί να υπονοηθεί η δημιουργία υποχρέωσης σε βάρος του ιδιοκτήτη για αποκατάσταση. Περαιτέρω, ούτε το γεγονός ότι ο ιδιοκτήτης έχει ασφαλίσει το μίσθιο για τον κίνδυνο πυρκαγιάς και έχει εισπράξει αποζημίωση, επιβαρύνει τον ιδιοκτήτη με υποχρέωση αποκατάστασης του μισθίου. Το σχετικό απόσπασμα έχει ως εξής: "1236. Landlord's liability in the event of fire. Except to the extent that the landlord has assumed obligation to rebuild (for example by covenanting to repair), he need not rebuild the premises if they are destroyed by fire during the term (g), and a covenant on his part for quiet enjoyment does not require him to reinstate the premises (h). The fact that the tenant has covenanted to repair with an exception for damage by fire does not of itself imply an obligation on the landlord's part to rebuild (i). Moreover, the fact that the landlord has insured and has received the insurance moneys does not impose an obligation on him to rebuild (k);" Δεν αποτέλεσε ισχυρισμό του Καθ' ου η Αίτηση ότι οι Αιτητές ανέλαβαν την υποχρέωση να επιδιορθώσουν το υποστατικό ούτε η μαρτυρία του είχε αυτή την κατεύθυνση. Ούτε βεβαίως η επέμβαση του Μ.Α.1 για επιδιόρθωση των ζημιών που αναφέρονται πιο πάνω, με σκοπό την προστασία της ιδιοκτησίας των Αιτητών και την αποτροπή περαιτέρω ζημιών, μπορεί να λεχθεί ότι αποτελεί ανάληψη υποχρέωσης επιδιόρθωσης από μέρους τους, όλων των ζημιών. Στη βάση των πιο πάνω βρίσκω ότι ο ισχυρισμός περί ύπαρξης υποχρέωσης των Αιτητών για επιδιόρθωση των ζημιών που προκλήθηκαν από την πυρκαγιά στο υποστατικό, είναι ανεδαφικός και απορρίπτεται. Σημειώνω περαιτέρω ότι, εφόσον ο Καθ' ου η Αίτηση εξακολουθεί να κατέχει το υποστατικό και να το χρησιμοποιεί έστω και μερικώς, ο ισχυρισμός του περί ύπαρξης εμποδίων στην χρήση του υποστατικού, δεν τον απαλλάσσει από την υποχρέωση καταβολής των ενοικίων (βλ. απόφαση Αριστοδήμου πιο πάνω), η οποία εξακολουθεί να βαρύνει τον Καθ' ου η Αίτηση. ΚΑΤΑΛΗΞΗ: Έχοντας διαπιστώσει ότι οι Αιτητές απέδειξαν την συνδρομή των προϋποθέσεων του άρθρου 11

(1)(α) του Νόμου και έχοντας απορρίψει την υπεράσπιση του Καθ' ου η Αίτηση κρίνω, με την σύμφωνη γνώμη των Παρέδρων, ότι η απαίτηση των Αιτητών για έκδοση εναντίον του Καθ' ου η Αίτηση διατάγματος έξωσης καθώς και η απαίτηση για οφειλόμενα ενοίκια από την 1.12.2006 και ενδιάμεσα οφέλη πρέπει να πετύχει. Αντιθέτως, η απαίτηση για έκδοση διατάγματος έξωσης στη βάση του άρθρου 11

(1)(γ) του Νόμου πρέπει να απορριφθεί. Εξασκώντας τη διακριτική ευχέρεια που μου παρέχει το άρθρο 11

(5)του Νόμου και εφόσον έχω διαπιστώσει ότι στο επίδικο ακίνητο ο Καθ' ου η Αίτηση ασκεί τις εργασίες που περιγράφονται πιο πάνω, βρίσκω ορθό και δίκαιο όπως η εκτέλεση του διατάγματος έξωσης που θα εκδοθεί ανασταλεί, υπό τους πιο κάτω αναφερόμενους όρους, μέχρι τις 30.8.

1. Με τη σύμφωνη γνώμη των Παρέδρων, εκδίδεται, εναντίον του Καθ' ου η αίτηση διάταγμα με το οποίο διατάζεται να εκκενώσει και παραδώσει στους Αιτητές κενή και ελεύθερη την κατοχή της ανώγειας κατοικίας που κατέχει στην οδό Δημητρίου Νικολαίδη και Αγίου Ανδρέου στη Λεμεσό, εντός 15 ημερών από την επίδοση του παρόντος διατάγματος. Εκδίδεται, περαιτέρω, με τη σύμφωνη γνώμη των Παρέδρων, υπέρ των Αιτητών 1, 2, 3, 4 και 5 και σε βάρος του Καθ' ου η Αίτηση, απόφαση για €136,69 μηνιαίως από 1.12.2006 μέχρι παράδοσης κενής και ελεύθερης της κατοχής του επίδικου υποστατικού. Η εκτέλεση του διατάγματος έξωσης αναστέλλεται κατ' αρχή μέχρι την 31.5.
2. Εφόσον ο Καθ' ου η Αίτηση καταβάλει μέχρι την 31.5.2011 στους Αιτητές όλα τα οφειλόμενα δυνάμει της παρούσας απόφασης ποσά, η αναστολή εκτέλεσης θα συνεχιστεί μέχρι τις 30.8.11, υπό τον όρο της πληρωμής από τον Καθ' ου η Αίτηση του ενδιάμεσου οφέλους την πρώτη μέρα κάθε μήνα, αρχής γενομένης την 1.6.
3. Εφόσον η απαίτηση των Αιτητών για έκδοση διατάγματος έξωσης στη βάση επιδείνωσης του υποστατικού από τον Καθ' ου η Αίτηση έχει αποτύχει, βρίσκω ορθό να επιδικάσω υπέρ των Αιτητών τα έξοδα της Αίτησης μόνο κατά το μισό. Με τη σύμφωνη γνώμη των Παρέδρων, τα έξοδα επιδικάζονται υπέρ των Αιτητών 1, 2, 3, 4 και 5, κατά το ήμισυ, όπως αυτά θα υπολογιστούν από τον Γραμματέα του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο. (Υπ.) ................. Χρ. Ραγουζαίου Πρόεδρος Δικαστηρίου Πιστό Αντίγραφο Γραμματέας ΧΡ/ΑΓ Subject: Rent Control/Final Αναφορά: Φωτιά στο μίσθιο και παράλειψη πληρωμής ενοικίων [1] Οι οποίοι τυγχάνουν αναλογικής εφαρμογής στις υποθέσεις Ενοικιοστασίου σε περίπτωση που δεν υπάρχει ειδική πρόνοια στον περί Ενοικιοστασίου Διαδικαστικό Κανονισμό [βλ. Κανονισμό 12(α)]. [2] Δ.3 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας [3] Βλ. σελ. 5 της γραπτής αγόρευσης του Καθ' ου η Αίτηση. [4] Βλ. σελίδα 15 πιο κάτω. [5] Συμφωνία δωρεάς μεταξύ της Αιτήτριας 3 και της μητέρας της. [6] Ο ισχυρισμός του Καθ' ου η Αίτηση περί μη ύπαρξης τέτοιας υποχρέωσης εκ μέρους του, εξετάζεται πιο κάτω. [7] Βλ. παράγραφος Γ4 της Απάντησης. cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο