Ανδρέα Κύπαρη ν. Ρέας Αρσιώτου, Αίτηση αρ.: Κ62/2006, 8/7/2011

Ανδρέα Κύπαρη ν. Ρέας Αρσιώτου, Αίτηση αρ.: Κ62/2006, 8/7/2011 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:DEELEM:2011:18 ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΕΛΕΓΧΟΥ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ ΛΕΜΕΣΟΥ - ΠΑΦΟΥ ΤΜΗΜΑ ΛΕΜΕΣΟΥ Ενώπιον: Χρ. Ραγουζαίου, Προέδρου και Ρ. Μιχαηλίδη και Α. Κωστή, Παρέδρων Αίτηση αρ.: Κ62/2006 Μεταξύ: Ανδρέα Κύπαρη Αιτητού Και Ρέας Αρσιώτου, διά του πληρεξουσίου αντιπροσώπου αυτής Νεόφυτου Χατζηλαμπρή Καθ' ης η Αίτηση ------------------------------------------ 8/7/2011 Για τον Αιτητή: Κος Αλ. Τσιρίδης (Για ν' ακούσει απόφαση η κα Ελ. Αποστολίδου.) Για την Καθ' ης η Αίτηση: Κος Μ. Κωνσταντινίδης (Για ν' ακούσει απόφαση η κα Δ. Κωνσταντινίδου.) Α Π Ο Φ Α Σ Η Η παρούσα υπόθεση καταχωρήθηκε από τον ενοικιαστή και στρέφεται εναντίον της ιδιοκτήτριας του υποστατικού που βρίσκεται στη γωνία των οδών Γλάδστωνος και Βίκτωρος Ουγκώ στη Λεμεσό (που στο εξής θα αναφέρεται ως «το ακίνητο»). Με την παρούσα αίτηση του ο Αιτητής ζητά από το Δικαστήριο, μεταξύ άλλων: (α) Την έκδοση διατάγματος εναντίον της Καθ' η Αίτηση, για «υπογραφή προς υποβολή στην αρμόδια Πολεοδομική Αρχή σχεδίων για επιδιόρθωση του επίδικου υποστατικού, έτσι ώστε να συνάδει με τις υποδείξεις του Κυπριακού Οργανισμού Τουρισμού ως αρμόδιου οργάνου για την έγκριση χρήσης του ακινήτου ως εστιατορίου και/ή κατοικίας ως οι όροι της ενοικίασης», καθώς και (β) αποζημιώσεις για τη ζημιά που προκαλείται στον Αιτητή από την καθυστέρηση εκτέλεσης των επιδιορθώσεων και αλλαγών. Στην πορεία της δίκης διαφάνηκε ότι ο Αιτητής αξιώνει τη συνεργασία της Καθ' ης η Αίτηση για την υποβολή αίτησης και εξασφάλιση άδειας αλλαγής χρήσης της επίδικης οικοδομής από κατοικία σε εστιατόριο. H Aίτηση: Ισχυρίζεται, ο Αιτητής, ότι χρησιμοποιεί το ακίνητο (το οποίο αποτελείται από ημιυπόγειο, ισόγειο, όροφο και βοηθητικούς χώρους), ως εξής: Α) Το ισόγειο και η αυλή χρησιμοποιούνται ως εστιατόριο με την ονομασία «Ανωτέρα». Β) Ο όροφος χρησιμοποιείται ως κατοικία του Αιτητή και της οικογένειας του και Γ) Το ημιυπόγειο αποτελεί τον αποθηκευτικό χώρο του εστιατορίου. Κατά το έτος 2003 ο Κυπριακός Οργανισμός Τουρισμού (στο εξής ο "Κ.Ο.Τ.") ζήτησε από τον Αιτητή να προβεί σε διορθωτικά έργα στο ακίνητο, προκειμένου να ανανεωθεί η άδεια λειτουργίας του εστιατορίου. Ο αρχιτέκτονας του Αιτητή ετοίμασε αρχιτεκτονικά σχέδια τα οποία υπέγραψε ο αντιπρόσωπος της Καθ' ης η Αίτηση και υποβλήθηκαν στην αρμόδια Αρχή την 1.8.

1. Στη συνέχεια έγιναν υποδείξεις από την Πολεοδομική Αρχή για αναγκαίες τροποποιήσεις επί των αρχιτεκτονικών σχεδίων και με τη συγκατάθεση του αντιπροσώπου της Καθ' ης η Αίτηση ετοιμάστηκαν νέα αρχιτεκτονικά σχέδια, τα οποία αρνήθηκε τελικά να υπογράψει ο αντιπρόσωπος. Ως αποτέλεσμα, δεν εκδόθηκε από τον Κ.Ο.Τ. η άδεια λειτουργίας του εστιατορίου και συνεπεία αυτού κινδυνεύει ο Αιτητής να αναγκαστεί να κλείσει την επιχείρησή του. Απάντηση: Με την τροποποιημένη Απάντηση της η Καθ' ης η Αίτηση ισχυρίζεται ότι: Α) Τα αρχιτεκτονικά σχέδια που ο Αιτητής αξιώνει όπως υπογραφούν, δεν αποτελούν απαιτήσεις του Κ.Ο.Τ. αλλά τροποποιήσεις που επιθυμεί ο Αιτητής να κάνει, με σκοπό την επέκταση και αναβάθμιση της επιχείρησης του. Β) Με τα τροποποιημένα σχέδια ζητείται η αλλοίωση του ακινήτου με προσθήκες και κατεδαφίσεις, οι οποίες θα τροποποιήσουν την υφιστάμενη κάλυψη και δόμηση του κτιρίου, καθώς και την αναγνώριση της επιβεβλημένης ρυμοτομίας επί του ακινήτου, γεγονός το οποίο αφαιρεί από το εμβαδόν του ακινήτου και μειώνει την αξία του. Γ) Οι εργασίες που σκοπεύει να κάνει ο Αιτητής στο ακίνητο περιλαμβάνουν εκτεταμένες κατεδαφίσεις, προσθήκες και δημιουργία νέου υπόγειου στο κτίριο και επέκταση του εμβαδού κατά 75 τ.μ. Δ) Ο Αιτητής είχε τη δυνατότητα να επισκευάσει το ακίνητο προς ικανοποίηση του Κ.Ο.Τ., χωρίς να είναι απαραίτητη η παρούσα διαδικασία, η οποία γίνεται εκδικητικά και σε συνέχεια της απαίτησης της Καθ' ης η Αίτηση να εγκαταλείψει ο Αιτητής το υποστατικό καθότι η ιδιοκτήτρια προτίθεται να το αξιοποιήσει. Παραδεκτά Γεγονότα: Προκύπτει, από τα δικόγραφα, ότι η Καθ' ης η Αίτηση παραδέχεται ορισμένους από τους ισχυρισμούς του Αιτητή, με αποτέλεσμα τα πιο κάτω γεγονότα να είναι παραδεκτά: Το επίδικο υποστατικό βρίσκεται στη Λεμεσό, στη γωνία των οδών Γλάδστωνος και Βίκτωρος Ουγκώ. Ενοικιάστηκε για πρώτη φορά στον Αιτητή δυνάμει γραπτής συμφωνίας ημερ. 21.4.1986, για περίοδο πέντε ετών, η οποία έληγε στις 30.4.1991 και ακολούθως ο Αιτητής παρέμεινε κάτοχος του ακινήτου ως θέσμιος ενοικιαστής μέχρι και την 31.8.
2. Στη συνέχεια, συνάφθηκε άλλη γραπτή συμφωνία ενοικίασης μεταξύ των διαδίκων, για την περίοδο από 1.9.1992 μέχρι 30.8.
3. Έκτοτε, ο Αιτητής παρέμεινε ως κάτοχος του ακινήτου. Κατά την έναρξη της αρχικής ενοικίασης το 1986, ο Αιτητής εκτέλεσε, με τη συγκατάθεση της Καθ' ης η Αίτηση, όλες τις αναγκαίες εργασίες και επιδιορθώσεις για την έγκριση για χρήση του ισόγειου χώρου του ακινήτου ως εστιατορίου. Κατά ή περί την 1.8.2003, μετά από παράκληση του Αιτητή, ο αντιπρόσωπος της Καθ' ης η Αίτηση υπέγραψε αρχιτεκτονικά σχέδια τα οποία υπεβλήθηκαν στην αρμόδια Πολεοδομική Αρχή για έκδοση Πολεοδομικής Άδειας και Άδειας Οικοδομής. Μαρτυρία και αξιολόγηση: Στην παρούσα υπόθεση παρουσιάστηκαν, κατά την ακροαματική διαδικασία, συνολικά έξι μάρτυρες. Πρώτος μάρτυρας για τον Αιτητή υπήρξε ο ίδιος ο Αιτητής (Μ.Α.1), ο οποίος ανέφερε ότι είναι ο ιδιοκτήτης της ταβέρνας «Ανωτέρα» και ότι του ζητήθηκε από τον Κ.Ο.Τ. να προβεί σε ανακαίνιση του εστιατορίου του στη βάση αρχιτεκτονικών σχεδίων που θα εγκριθούν από την Πολεοδομία. Περιέγραψε το επίδικο κτίριο ως διόροφη κατοικία με μικρό υπόγειο και αυλή, όπου στο ισόγειο στεγάζεται επιχείρηση του εστιατορίου, καθώς και στην αυλή, ενώ ο όροφος χρησιμοποιείται ως κατοικία. Αλλαγές έγιναν από τον ίδιο στο κτίριο αρχικά με την έναρξη της ενοικίασης, όπου οι επισκευές τότε είχαν κόστος £50.000 - £60.000, για να λειτουργήσει ο χώρος ως ταβέρνα. Ακολούθως, μετά από τον «μεγάλο σεισμό», έπαθε ζημιά το κτίριο και ζήτησε από την ιδιοκτήτρια τη συγκατάθεση της για επιδιόρθωση, αλλά η τελευταία αρνήθηκε, υποδεικνύοντας του ότι επιθυμούσε να ανακτήσει την κατοχή του ακινήτου. Κατά το έτος 2003 διόρισε ο Αιτητής αρχιτέκτονα και ετοιμάστηκαν αρχιτεκτονικά σχέδια, καθ' υπόδειξη του Κ.Ο.Τ. Του είχε αναφερθεί, από τον Κ.Ο.Τ., ότι αν ο Αιτητής δεν προβεί σε ανακαινίσεις, η επιχείρηση του κινδύνευε να κλείσει. Τα πρώτα αρχιτεκτονικά σχέδια υπογράφηκαν από τον αντιπρόσωπο της Καθ' ης η Αίτηση το 2003 αλλά ο τελευταίος αρνήθηκε να υπογράψει εκ νέου τα σχέδια που ετοιμάστηκαν μετά από αλλαγές που ζήτησε σ' αυτά η Πολεοδομία και γι' αυτό ο Αιτητής προσέφυγε στο Δικαστήριο με την παρούσα αίτηση. Υπολογίζει, ο Αιτητής, ότι αν είχε προβεί έγκαιρα στις εργασίες ανακαίνισης, με τη συγκατάθεση της Καθ' ης η Αίτηση, θα είχε μέχρι σήμερα αποσβέσει το κόστος τους, καθότι η δουλειά του προηγουμένως πήγαινε καλύτερα, ενώ τον τελευταίο καιρό παρουσιάζει μείωση κατά 20%. Περαιτέρω, υπολογίζει ότι το κόστος των £100.000, που υπολόγισε το 2003 για τις ανακαινίσεις, είναι σήμερα πολύ περισσότερο, ενώ με τον καλλωπισμό του κτιρίου θα αυξανόταν και η δουλειά του. Κατά την Αντεξέταση του, ο Μ.Α.1, ανέφερε ότι υπέγραψε στις 30.7.2003 δήλωση (Τεκμήριο 3), στην παρουσία του αντιπροσώπου της Καθ' ης η Αίτηση και ότι με αυτή ως αντάλλαγμα, αποδέχτηκε ο αντιπρόσωπος της Καθ' ης η Αίτηση να υπογράψει την αίτηση και τα αρχιτεκτονικά σχέδια που υποβλήθηκαν στην αρμόδια Αρχή από τον Αιτητή. Παρουσίασε επίσης, ως Τεκμήριο 5, ειδοποίηση από την Επαρχιακή Διοίκηση Λεμεσού, σύμφωνα με την οποία λόγω εκκρεμοτήτων του Αιτητή και μη εξασφάλισης άδειας λειτουργίας του Κ.Ο.Τ. για το 2009, δεν μπορούσε να προωθηθεί το ζήτημα εξασφάλισης αδείας λειτουργίας κέντρου αναψυχής με την επωνυμία «Ανωτέρα». Ερωτούμενος για το τι προέκυψε μετά την υποβολή των σχεδίων το 2003, ανέφερε ότι του ζητήθηκε από την Πολεοδομία όπως οι ήδη εκτελεσθείσες προσθηκομετατροπές στο εστιατόριο περιληφθούν στα σχέδια και αυτό έγινε. Δεν ήταν διαφορετικά τα σχέδια. Οι προσθηκομετατροπές που είχαν γίνει αφορούσαν μόνο την μετατόπιση των αποχωρητηρίων και τη δημιουργία ράμπας αναπήρων. Συμφώνησε αναφορικά με τις υποδείξεις περί αξιώσεων της Καθ' ης η Αίτηση για ανάκτηση της κατοχής αναφέροντας ότι πρώτα προέβηκε ο ίδιος στην καταχώριση της παρούσας αίτησης και ακολούθως καταχώρισε η Καθ' ης η Αίτηση την αίτηση για έξωση[1]. Τέλος, ανέφερε ότι στη δουλειά του, εφόσον μπαίνει συνέχεια κόσμος, χρειάζεται ανακαινίσεις και ότι ο τρόπος με τον οποίο λειτουργεί τώρα το εστιατόριο δεν είναι ο επιθυμητός. Αρνήθηκε την υποβολή ότι οι ανακαινίσεις μπορούν να γίνουν και χωρίς την υποβολή αρχιτεκτονικών σχεδίων, λέγοντας ότι επιβάλλεται τόσο η υποβολή σχεδίων όσο και η συμμόρφωση με τις υποδείξεις των Αρχών (Κ.Ο.Τ., Υγειονομείο). Ο Αιτητής μου έκανε σχετικά μόνο καλή εντύπωση, για τους πιο κάτω λόγους: (α) Προσπαθώντας να πείσει το Δικαστήριο ότι ο ίδιος υφίσταται ζημιά λόγω της συμπεριφοράς της Καθ' ης η Αίτηση ανέφερε ότι η εργασία του μειώθηκε κατά 20% (χωρίς να τεκμηριώσει αυτό τον ισχυρισμό). Στη συνέχεια όμως σε ερωτήσεις που του υποβλήθηκαν στην αντεξέταση αν έχει «αρκετή κίνηση» στο εστιατόριο του, απάντησε: «Δόξα τω Θεό ... Δουλεύουμε 24 ώρες.» (β) Στην προσπάθεια του να πείσει ότι η άρνηση της Καθ' ης η Αίτηση να υπογράψει την πολεοδομική αίτηση και νέα αρχιτεκτονικά σχέδια είναι αδικαιολόγητη, μας είπε ότι τα αρχιτεκτονικά σχέδια (Τεκμήρια 9 και 12) «δεν είναι διαφορετικά» αφού οι μόνες προσθηκομετατροπές που έγιναν στην οικοδομή αφορούσαν «την μετατόπιση των αποχωρητηρίων και τη δημιουργία ράμπας αναπήρων». Ο ισχυρισμός αυτός του Αιτητή διαψεύδεται από την απλή σύγκριση των ίδιων των αρχιτεκτονικών σχεδίων και από τη, σχετική με τα αρχιτεκτονικά σχέδια, μαρτυρία των Μ.Α.3 και Μ.Α.
4. Οι διαφορές μεταξύ των Τεκμηρίων 9 και 12 είναι πολλές και εκτεταμένες και αναφέρονται στα ευρήματα του Δικαστηρίου πιο κάτω. (γ) Διαπιστώνω περαιτέρω ότι ούτε ο ισχυρισμός του Αιτητή περί των υποδείξεων του Κ.Ο.Τ. για «ανακαίνιση» του εστιατορίου ευσταθεί αφού από το σύνολο των κατατεθέντων από τον Μ.Α.3 εγγράφων καθώς και από την αποδεκτή μαρτυρία προκύπτει ότι βασική απαίτηση του Κ.Ο.Τ. κατά τον ουσιώδη χρόνο της υποβολής των αρχικών αρχιτεκτονικών σχεδίων το 2003 αφορούσε την εξασφάλιση άδειας αλλαγής χρήσης της οικοδομής (από κατοικία σε εστιατόριο) του κτιρίου ή του τμήματος του κτιρίου που στεγάζει το εστιατόριο. Αυτό προκύπτει από την αλληλογραφία που κατέθεσε ο Μ.Α.3, ως Τεκμήριο
5. Στη βάση των πιο πάνω σοβαρών, κατά την άποψη μου, αντιφάσεων του Αιτητή, καταλήγω στο συμπέρασμα ότι η μαρτυρία του Αιτητή ως προς τα πιο πάνω αναφερόμενα ζητήματα, απορρίπτεται και ως προς την υπόλοιπη μαρτυρία του αυτή γίνεται αποδεκτή μόνο στο βαθμό που δεν αμφισβητήθηκε από την Καθ' ης η Αίτηση και συνάδει με την υπόλοιπη αποδεκτή μαρτυρία. Ως δεύτερος μάρτυρας για τον Αιτητή παρουσιάστηκε ο αρχιτέκτονας - μηχανικός Φοίβος Παναγίδης (Μ.Α.2). Ανέφερε ότι είναι εγγεγραμμένος στο μητρώο Αρχιτεκτόνων και ασκεί το επάγγελμα του από το
6. Στη διάρκεια των ετών αυτών ασχολείτο με σχεδιασμό κτιρίων, εκτιμήσεις, απολογισμό κατασκευών, επιβλέψεις και άλλα. Στη βάση της πείρας του Μ.Α.2 και εφόσον αυτή δεν έχει αμφισβητηθεί από την πλευρά της Καθ' ης η Αίτηση, αποδέχομαι τον Μ.Α.2 ως εμπειρογνώμονα. Ανέφερε, ο μάρτυρας αυτός, ότι είναι ο αρχιτέκτονας ο οποίος διαμόρφωσε το επίδικο ακίνητο από τη έναρξη της λειτουργίας του εστιατορίου «Ανωτέρα» το 1986, μέχρι σήμερα. Παρά τη μη εξασφάλιση άδειας αλλαγής χρήσης, το εστιατόριο λειτουργούσε όλα αυτά τα χρόνια χωρίς πρόβλημα και οι απαραίτητες άδειες λειτουργίας εκδίδονταν κανονικά. Κατά τα έτη 2000 με 2001, ο Αιτητής ενημερώθηκε για την ανάγκη εξασφάλισης άδειας αλλαγής χρήσης για το εστιατόριο. Το κτίριο ήταν κατοικία και του είχε ζητηθεί από τον Αιτητή να το μετατρέψει σε εστιατόριο. Το γραφείο του έχει εκπονήσει τα σχέδια τα οποία υποβλήθηκαν στο Δημαρχείο για σκοπούς έκδοσης άδειας λειτουργίας του εστιατορίου. Εφόσον δεν υπήρχαν τότε οποιαδήποτε σχέδια κατατεθειμένα στο Δήμο Λεμεσού, έγινε αρχικά αποτύπωση των υφιστάμενων κτιρίων και ακολούθως μελέτη για μετατροπή των υφισταμένων σε εστιατόριο, βάσει των προνοιών της νομοθεσίας. Έγιναν, επίσης, παράλληλα και μελέτες για αναπαλαίωση του κτιρίου καθώς και σχέδια για διακόσμηση του εσωτερικού χώρου. Όλα αυτά, υποβλήθηκαν στο Δημαρχείο Λεμεσού μαζί με αιτήσεις για αλλαγή χρήσης, ώστε να εκδοθεί άδεια αλλαγής χρήσης από κατοικία σε εστιατόριο. Επιβαλλόταν όπως τα σχέδια υπογραφούν από την ιδιοκτήτρια ή πληρεξούσιο της, πράγμα το οποίο έγινε και ακολούθως της υποβολής των σχεδίων, τον Αύγουστο του 2003, οι Τεχνικές Υπηρεσίες του Δήμου Λεμεσού προέβηκαν σε παρατηρήσεις οι οποίες κοινοποιήθηκαν στον ίδιο γραπτώς. Αυτό συνεπαγόταν ότι ο ίδιος, ως μελετητής του έργου, όφειλε να εκπονήσει άλλα σχέδια διαφοροποιώντας εκείνα που είχε καταθέσει στο Δήμο Λεμεσού, βασιζόμενος στις παρατηρήσεις των Τεχνικών Υπηρεσιών του Δήμου, με σκοπό πάντοτε την εξασφάλιση της άδειας αλλαγής χρήσης οικοδομής. Η διαδικασία είχε ξεκινήσει κατά το έτος 2003 αλλά τελικά τερματίστηκε διότι ο φάκελος της υπόθεσης (ΠΑ387/2003) έκλεισε (λόγω παράλειψης κατάθεσης των νέων σχεδίων εντός της προθεσμίας που καθόρισαν οι Τεχνικές Υπηρεσίες του Δήμου). Περαιτέρω, διευκρίνισε ότι τα αρχιτεκτονικά σχέδια που εκπονήθηκαν και κατατέθηκαν το 2003 εξυπηρετούσαν δύο λόγους. Ο πρώτος ήταν η αλλαγή χρήσης της οικοδομής από κατοικία σε εστιατόριο και ο δεύτερος αφορούσε αίτηση για προσθηκομετατροπές. Οι προσθηκομετατροπές αφορούσαν την επέκταση της κουζίνας του εστιατορίου, τη δημιουργία υπόγειου αποθηκευτικού χώρου, την επέκταση της αίθουσας εστιάσεως και τη μεταφορά των αποχωρητηρίων στον όροφο. Με εξαίρεση τον υπόγειο χώρο, οι υπόλοιπες μετατροπές είχαν ήδη συντελεστεί, σε χρόνο που δεν έχει καθοριστεί. Επιβάλλετο, επίσης, άμεση επιδιόρθωση και κατεδάφιση τμημάτων της κατασκευής λόγω του ότι το κτίριο είχε παραμείνει πολλά χρόνια χωρίς συντήρηση και παρουσίαζε προβλήματα. Ο ίδιος είχε κοστολογήσει τις εργασίες αυτές και παρέδωσε γραπτώς το κοστολόγιο στον Αιτητή. Αντεξεταζόμενος, ανέφερε ότι οι αιτήσεις που υποβλήθηκαν στην αρμόδια Αρχή υπογράφηκαν από τον ίδιο με αναφερόμενο σ' αυτές ως «Αιτητή» την ιδιοκτήτρια του ακινήτου, πράγμα που καθιστά τον ίδιο αντιπρόσωπο της ιδιοκτήτριας. Σε υποβολή ότι ουδέποτε ο μάρτυρας διορίστηκε από την ιδιοκτήτρια ως αντιπρόσωπος της, υπέδειξε ότι τα υποβληθέντα σχέδια είχαν υπογραφεί από τον πληρεξούσιο της ιδιοκτήτριας, τον κ. Χατζηλαμπρή. Διευκρίνισε, επίσης, ότι του είχε ζητηθεί να προβεί στις απαραίτητες ενέργειες για την αλλαγή χρήσης και ότι ο ίδιος σαν εμπειρογνώμονας γνωρίζει τι πρέπει να κάνει για να εξασφαλίσει την αλλαγή χρήσεως. Σε ερώτηση, γιατί τότε χρειάστηκε να υποβάλει δεύτερη πολεοδομική αίτηση, ο μάρτυρας απάντησε ότι δεν γνώριζε για το γεγονός της ύπαρξης δεσμευτικής ρυμοτομίας επί του ακινήτου καθώς και ότι παρέστη ανάγκη να υποδειχθούν διαφορετικά οι χώροι στάθμευσης. Υποβλήθηκε επίσης στο Μ.Α.2 ότι με τα νέα αρχιτεκτονικά σχέδια το εμβαδόν του ισογείου αυξάνεται κατά 70 τ.μ. περίπου, αφού δημιουργείται, σύμφωνα με τα σχέδια αυτά, νέα κουζίνα. Ο μάρτυρας απάντησε ότι η προσθήκη που δημιουργήθηκε στην υφιστάμενη κουζίνα αποτελεί επέκταση στη βεράντα και ως τέτοια δεν υπολογίζεται στο εμβαδόν της οικοδομής. Όσον αφορά τις ισχυριζόμενες «απαιτήσεις» του Κ.Ο.Τ., ο Μ.Α.2 ανέφερε ότι δεν αποτάθηκε ο ίδιος στον Κ.Ο.Τ. αλλά η αρμόδια Αρχή, δηλαδή ο Δήμος Λεμεσού. Όταν οι τεχνικές υπηρεσίες του Δήμου Λεμεσού αποστείλουν τα αρχιτεκτονικά σχέδια στον Κ.Ο.Τ., ο τελευταίος απευθύνεται στον μελετητή του έργου. Ο ίδιος δεν πήρε επιστολή από τον Κ.Ο.Τ αλλά επισκέφθηκε τους υπεύθυνους του Κ.Ο.Τ. μαζί με τα αρχιτεκτονικά σχέδια που υπέβαλε το 2003 και τους ανέφερε ότι «πρόθεση είναι να γίνει ο χώρος πιο λειτουργικός» και του αναφέρθηκε προφορικά τι όφειλε (με βάση την παρατήρηση 2 στο Τεκμήριο 8) να γίνει. Οι αλλαγές στο κτίριο (με εξαίρεση την κουζίνα) είναι εσωτερικές και δεν επηρεάζουν το εμβαδόν της οικοδομής, εφόσον είναι υφιστάμενη οικοδομή. Η ανάγκη για δημιουργία υπόγειου αποθηκευτικού χώρου προκύπτει από το γεγονός ότι θα πρέπει ο χώρος στάθμευσης να αυξηθεί ώστε να δημιουργηθούν 13 χώροι στάθμευσης και επομένως θα πρέπει να κατεδαφιστεί η υφιστάμενη οικοδομή που βρίσκεται σ' αυτό το χώρο και χρησιμοποιείται ως αποθήκη. Απέρριψε την θέση της Καθ' ης η Αίτηση ότι θα μπορούσαν να χρησιμοποιηθούν άλλοι χώροι από αυτούς που κατέχει ο Αιτητής, αναφέροντας ότι η εισήγηση για δημιουργία αποθηκευτικού χώρου κάτω από την κουζίνα δεν επηρεάζει στατικά το κτίριο και γίνεται για λόγους καλύτερης λειτουργίας και επειδή θα γίνουν στο σημείο αυτό οικοδομικά έργα. Δεν θα ήταν δυνατή η δημιουργία αποθήκης π.χ. στον όροφο της οικοδομής. Εξήγησε ότι η κουζίνα πρέπει να επεκταθεί λόγω της αύξησης του εμβαδού του χώρου εστίασης στο ισόγειο. Όταν μεταφέρθηκαν τα αποχωρητήρια από το ισόγειο στον όροφο αυξήθηκε ο χώρος εστίασης και απαιτείται όπως η κουζίνα μεγαλώσει για να ικανοποιήσει τις ανάγκες του χώρου εστίασης. Σε υποβολή ότι η επέκταση της κουζίνας δεν περιλαμβάνεται στις παρατηρήσεις του Δήμου Λεμεσού επί των υποβληθέντων σχεδίων, ο Μ.Α.2 παρέπεμψε στο Τεκμήριο 8[2] όπου αναφέρονται τα εξής (στο σημείο 2): «Μετά από επιτόπια επίσκεψη έχει διαπιστωθεί ότι η επιτόπου κατάσταση διαφέρει από τα υποβληθέντα σχέδια, γι' αυτό καλείστε όπως προσαρμόσετε με τον προγραμματισμένο τελικό σχεδιασμό σας.» Όσον αφορά τη δεσμευτική ρυμοτομία ο Μ.Α.2 ανέφερε ότι αυτή επηρεάζει τα τοιχαράκια της περίφραξης τα οποία πρέπει να κατεδαφιστούν και να μετακινηθούν πιο μέσα. Ο Μ.Α.2 μου έχει κάνει καλή εντύπωση, με εξαίρεση την παρατήρηση στην οποία προβαίνω πιο κάτω. Αναφερόμενος στις προσθηκομετατροπές που προκύπτουν από τα αρχιτεκτονικά σχέδια που ο ίδιος εκπόνησε αλλά δεν υποβλήθηκαν στην αρμόδια αρχή (Τεκμήριο 9), ο μάρτυρας ανέφερε ότι «με εξαίρεση τον υπόγειο χώρο οι υπόλοιπες μετατροπές είχαν ήδη συντελεστεί». Αυτό είναι μόνο εν μέρει αληθές αφού οι προσθηκομετατροπές δεν περιορίζονται στις αλλαγές που έχουν ήδη γίνει, αφού εκτός από την επέκταση της κουζίνας και του χώρου εστίασης και της μεταφοράς των αποχωρητηρίων, προκύπτουν από το Τεκμήριο 9 και πολλές άλλες μετατροπές (όπως περιγράφονται πιο κάτω στα ευρήματα του Δικαστηρίου). Ούτε έχω πειστεί ότι η πρόθεση κατεδάφισης τμημάτων της οικοδομής έχει ως μόνο γνώμονα τα κατ' ισχυρισμό προβλήματα της οικοδομής, για τα οποία σημειωτέον ότι δεν έχει παρουσιαστεί αποδεκτή μαρτυρία. Η διαπίστωση μου αυτή προκύπτει από το γεγονός ότι για μερικά από τα τμήματα της οικοδομής που δεικνύονται στα σχέδια[3] ως «προτεινόμενα για κατεδάφιση» δεν υπάρχει πρόθεση ανοικοδόμησης τους στο ίδιο ακριβώς σημείο που βρίσκονταν, αλλά σε διαφορετικά σημεία, όπως π.χ. η κατεδάφιση και μεταφορά του κλιμακοστασίου από την δυτική στην ανατολική πλευρά του ακινήτου, η οποία συνεπάγεται αύξηση του χώρου της κουζίνας (στην δυτική πλευρά του ακινήτου). Ως προς την υπόλοιπη μαρτυρία του, βρίσκω ότι ο Μ.Α.2 υπήρξε σταθερός μάρτυρας που δεν υπέπεσε σε αντιφάσεις και την αποδέχομαι. Ο Μ.Α.3, Γιάννης Σολομωνίδης, επιθεωρητής του Κ.Ο.Τ., ανέφερε ότι στα καθήκοντα του περιλαμβάνεται ο έλεγχος κέντρων αναψυχής και ξενοδοχείων όσον αφορά την καθαριότητα, την ποιότητα υπηρεσιών, την ποιότητα και ποσότητα φαγητού, τις παρεχόμενες υπηρεσίες γενικά, και τον έλεγχο των τιμών. Γνωρίζει το εστιατόριο «Ανωτέρα», το οποίο δεν έχει εξασφαλίσει άδεια λειτουργίας λόγω παράλειψης έκδοσης άδειας αλλαγής χρήσης της οικοδομής. Στα πλαίσια της πολιτικής του Κ.Ο.Τ., σε περιπτώσεις όπου υπάρχουν δικαστικές διαδικασίες σε εξέλιξη, ο Κ.Ο.Τ. συναινεί στην έκδοση άδειας πώλησης οινοπνευματωδών ποτών μέχρις ότου τελεσιδικίσουν οι υποθέσεις. Αυτό συμβαίνει και στην περίπτωση του επίδικου εστιατορίου, το οποίο έχει καταταγεί στον Κ.Ο.Τ. το 1987 και σύμφωνα με το μάρτυρα αυτό έχει βελτιωθεί στην πορεία, σε μεγάλο βαθμό. Αυτό το διαπιστώνει από τις κατά καιρούς επιθεωρήσεις του εστιατορίου και από τους όρους που θέτει ο Κ.Ο.Τ. για την έκδοση άδειας πώλησης οινοπνευματωδών ποτών. Το εστιατόριο διαθέτει μία κυρίως κουζίνα με εμβαδόν 30 τ.μ., περίπου και άλλη μία που δημιουργήθηκε μετά την αρχική κατάταξη του εστιατορίου και είναι παράνομη διότι έχει κατασκευαστεί με ευτελή υλικά. Ο χώρος εστίασης του εστιατορίου βρίσκεται εντός και εκτός του κτιρίου και είναι πολύ μεγάλος και δεν υπάρχει λειτουργικότητα με τη σημερινή μορφή του κέντρου. Θα ήταν πιο λειτουργικός ο χώρος εάν εγκρινόταν η παράνομη κουζίνα. Ο Κ.Ο.Τ. ζητά να νομιμοποιηθούν οι παράνομες επεκτάσεις του εστιατορίου, όπως π.χ. στην κουζίνα και να εξασφαλιστεί άδεια αλλαγής χρήσης. Όσον αφορά τους αποθηκευτικούς χώρους, ο μάρτυρας ανέφερε ότι εφόσον το επίδικο εστιατόριο λειτουργούσε πριν την ψήφιση του Ν.29/85 ζητείται να δημιουργηθεί αποθηκευτικός χώρος στο υφιστάμενο κτίριο. Σε υποβολή που του έγινε σε σχέση με τη χρήση του ορόφου του κτιρίου ως αποθηκευτικού χώρου, ανέφερε ότι με βάση τις προδιαγραφές που υπάρχουν τώρα, στον όροφο μπορούν να εγκριθούν μόνο χώροι προσωπικού. Υπάρχουν και απαιτήσεις για υπόδειξη χώρων αποθήκευσης τροφίμων, ποτών, κενών φιαλών και επίπλων και σκευών. Σύμφωνα με την εμπειρία του αλλά και δυνάμει των κανονισμών, η αποθήκευση των τροφίμων πρέπει να γίνεται όσο πιο κοντά στην κουζίνα. Αντεξεταζόμενος ο μάρτυρας αυτός, ανέφερε ότι η τελευταία φορά που επισκέφθηκε το επίδικο ακίνητο ήταν πριν περίπου τρία χρόνια στο πλαίσιο επιθεωρήσεων ρουτίνας που γίνονταν κάθε 30 - 40 μέρες. Σε ερωτήσεις που του υποβλήθηκαν σε σχέση με τα αρχιτεκτονικά σχέδια που έχουν κατατεθεί ως Τεκμήριο 12, ανέφερε ότι στον Κ.Ο.Τ. υπάρχει Τεχνική Υπηρεσία (στην Κεντρική Υπηρεσία στη Λευκωσία), η οποία μελετά και εγκρίνει ή απορρίπτει αρχιτεκτονικά σχέδια για τη δημιουργία κέντρων αναψυχής. Συμφώνησε ότι σε μερικά από αυτά τα σχέδια υπάρχει η σφραγίδα του Κ.Ο.Τ. Δεν είναι σε θέση να κάνει παρατηρήσεις επί των αρχιτεκτονικών σχεδίων ή να γνωρίζει κατά πόσο οι Τεχνικές Υπηρεσίες θα εύρισκαν ικανοποιητικό τον υφιστάμενο αποθηκευτικό χώρο κάτω από την κουζίνα ή στον υπαίθριο χώρο. Συμφώνησε με την υποβολή ότι όσο αυξάνεται ο χώρος εστίασης του εστιατορίου αυξάνονται και οι απαιτήσεις του Κ.Ο.Τ. και εξήγησε περαιτέρω ότι ενώ μία κουζίνα διαστάσεων 15 τ.μ. απαιτείται να διαθέτει αποθήκη τροφίμων και ποτών από 5 τ.μ. - 10 τ.μ., εάν η κουζίνα αυτή μεγαλώσει τότε θα αυξηθεί ανάλογα και η απαίτηση αναφορικά με το μέγεθος του αποθηκευτικού χώρου. Κατέθεσε ως Δέσμη Τεκμηρίων 13, διάφορα έγγραφα από το φάκελο της Κεντρικής Υπηρεσίας του Κ.Ο.Τ. Παρουσιάστηκε η αλληλογραφία που προηγήθηκε της κατάταξης του εστιατορίου καθώς και η ίδια η (υπό όρους) κατάταξη (ημερομηνίας 16.9.1987). Ένας από τους όρους που έχουν τεθεί φαίνεται να είναι η εξασφάλιση «άδειας οικοδομής ή έγκριση αλλαγής χρήσης της οικοδομής». Το Δεκέμβριο, 1987 στάληκε ειδοποίηση ανανέωσης της άδειας λειτουργίας του κέντρου (εστιατορίου) υπό τον όρο (μεταξύ άλλων) και πάλι της εξασφάλισης «άδειας οικοδομής ή έγκριση αλλαγής χρήσης της οικοδομής ή πιστοποιητικού τελικής έγκρισης του κτιρίου». Υπό τον ίδιο όρο στάληκαν ειδοποιήσεις ανανέωσης της άδειας λειτουργίας του εστιατορίου για τα έτη 1989, 1990, 1991, 1992, 1993, 1994, 1997, 1998, 1999, 2000,
7. Τον Αύγουστο του 2002 ο Κ.Ο.Τ. πληροφόρησε τον Αιτητή ότι το Δ.Σ. του Οργανισμού «αποφάσισε όπως μη εκδοθεί η άδεια λειτουργίας του κέντρου [.] για το 2003 αν δεν προσκομιστεί αντίγραφο της άδειας οικοδομής/αλλαγής χρήσης τούτου». Ακολούθως, το Σεπτέμβριο του 2005 ο Κ.Ο.Τ. πληροφόρησε τον Αιτητή ότι δίδεται στους ιδιοκτήτες κέντρων αναψυχής, παράταση χρόνου, μέχρι 31.12.2005, για εξασφάλιση άδειας οικοδομής/αλλαγής χρήσης της οικοδομής. Διευκρίνισε ο μάρτυρας ότι οι πιο πάνω αναφερόμενες ειδοποιήσεις αποτελούν "επιστολές ανανέωσης υπό όρους και όχι άδειες λειτουργίας". Για τα τελευταία 2 έτη, ο Μ.Α.3 ανέφερε ότι είναι βέβαιος ότι δεν έχει εκδοθεί άδεια λειτουργίας του εστιατορίου. Στις 28.11.2005 ο Κ.Ο.Τ. προέβηκε σε παρατηρήσεις επί των «νέων υποβληθέντων τροποποιημένων σχεδίων» του κτιρίου, ενώ τον Ιούλιο του 2006 γνωστοποιήθηκε στον Αιτητή επιστολή για την (υπό όρους) ανανέωση της άδειας λειτουργίας του κτιρίου για το έτος
8. Στους όρους περιλαμβάνεται και η υποβολή στον Κ.Ο.Τ. αντιγράφου «αδείας οικοδομής/αλλαγής χρήσης της οικοδομής που στεγάζει το κέντρο». Με τους ίδιους όρους στάληκαν «επιστολές ανανέωσης άδειας λειτουργίας» και για τα έτη 2007, 2008, 2009 και
9. Δεν έχουν ληφθεί δικαστικά μέτρα γιατί η πολιτική του Κ.Ο.Τ. είναι όπως το πρόβλημα του εστιατορίου λυθεί από την Τοπική Αρχή και ακολούθως να επέμβει ο Κ.Ο.Τ. Στην επανεξέταση του ο μάρτυρας ερωτήθηκε κατά πόσο η νόμιμη κουζίνα είναι ικανοποιητική για το μέγεθος του χώρου εστίασης και απάντησε αρνητικά, λέγοντας ότι τα εδέσματα που προσφέρονται είναι σχάρας και σε περίπτωση που ακυρωθεί ο χώρος της ψησταριάς και μεταφερθεί στο μαγειρείο η ετοιμασία τους, θα δημιουργηθεί σοβαρό πρόβλημα λειτουργικότητας. Διευκρίνισε, τέλος, ότι η πρακτική, γενικά του Κ.Ο.Τ., έχει ως εξής: Μετά από τις χειμερινές επιθεωρήσεις αποστέλλεται κάθε χρόνο στα κέντρα επιστολή με γενικούς (που αφορούν διάφορες υπηρεσίες) όρους και ειδικούς (που αφορούν μόνο τον Κ.Ο.Τ.). Αυτή η επιστολή έχει ως θέμα την «ανανέωση κατάταξης και έκδοση άδειας λειτουργικότητας». Η ανάκληση της άδειας λειτουργίας μπορεί να γίνει σε δύο περιπτώσεις: α) Εάν έχει επανειλημμένα καταδικαστεί σε ποινικές υποθέσεις και β) Όταν το κτίριο πάψει να λειτουργεί για ένα χρόνο συνεχόμενα. Ο Μ.Α.3 μου έχει κάνει καλή εντύπωση ως μάρτυρας. Ήταν σαφής και επεξηγηματικός και περιορίστηκε στα θέματα για τα οποία είχε γνώση. Δεν διαπιστώνω να υπέπεσε σε αντιφάσεις στην αντεξέταση του και αποδέχομαι στο σύνολο της τη μαρτυρία του. Ο Μ.Α.4, Στέλιος Στυλιανίδης, Δημοτικός Αρχιτέκτονας στο Δήμο Λεμεσού και λειτουργός Πολεοδομικής Αρχής, για περισσότερο από 10 χρόνια γνωρίζει το επίδικο εστιατόριο, αφού απασχολείται με τις πολεοδομικές του αιτήσεις τα τελευταία χρόνια. Η τελευταία πολεοδομική αίτηση έγινε το 2006 από τον ιδιοκτήτη του κτιρίου, με αίτημα την κατεδάφιση του κτιρίου και απορρίφθηκε. Πριν από αυτή, υπήρξε το 2003 αίτηση για αλλαγή χρήσης της οικοδομής από κατοικία σε εστιατόριο, η οποία επίσης απορρίφθηκε, διότι δεν υπήρξε ανταπόκριση σε επιστολή παρατηρήσεων που κοινοποιήθηκε στον Αιτητή και επειδή δεν υπογράφηκε η αίτηση από τους νόμιμους ιδιοκτήτες του κτιρίου. Η άδεια χρήσης που υφίσταται για το ακίνητο είναι «κατοικία». Αναφερόμενος στο Τεκμήριο 8[4], ανέφερε ότι στα πλαίσια εξέτασης της αίτησης για έκδοση πολεοδομικής άδειας αλλαγής χρήσης, ο αρμόδιος τεχνικός, υπεύθυνος επισκέφθηκε το υποστατικό και διαπίστωσε ότι το κτίσμα με τον τρόπο που είχε διαμορφωθεί και λειτουργούσε, διέφερε από τα αρχιτεκτονικά σχέδια που είχαν υποβληθεί. Για την αποστολή του Τεκμηρίου 8, ο τεχνικός του Δήμου Λεμεσού συμβουλεύτηκε τον ίδιο το μάρτυρα. Αναφέρθηκε στις παρατηρήσεις του Τεκμηρίου 8: Για την αναφορά στην παρατήρηση 2, στην «επιτόπου κατάσταση», εξήγησε ότι έχουν γίνει κάποιες επεκτάσεις στο πίσω μέρος του κτιρίου (προσθήκες που εφάπτονται στο κτίριο) και κάποιες εσωτερικές αλλαγές (μεταφορά αποχωρητηρίων, κατάργηση βεραντών και δημιουργία πάγκων για σερβίρισμα), οι οποίες φαίνονται στο Τεκμήριο 9 (τα αρχιτεκτονικά σχέδια που δεν παραλήφθηκαν από το Δήμο Λεμεσού διότι δεν υπογράφηκαν από την ιδιοκτήτρια) αλλά όχι στο Τεκμήριο 12 (τα αρχιτεκτονικά σχέδια που βρίσκονται στο φάκελο του Δήμου Λεμεσού). Για την παρατήρηση 5, που αφορά τη δεσμευτική για το επίδικο ακίνητο ρυμοτομία, ο μάρτυρας ανέφερε ότι για τη διαπλάτυνση της οδού 16ης Ιουνίου (πρώην Γλάδστωνος), το επίδικο τεμάχιο υπόκειται σε παραχώρηση ρυμοτομίας την οποία ο Δήμος Λεμεσού ζήτησε να υποδειχθεί στα σχέδια. Διευκρίνισε ότι, εφόσον δεν θα διεξαχθούν οικοδομικές εργασίες και η αίτηση αφορά μόνο αλλαγή χρήσης, δεν θα απαιτηθεί άμεσα η παραχώρηση της ρυμοτομίας, αλλά διαφυλάττεται αυτή σε μελλοντική ανάπτυξη, όπως π.χ. κατεδάφιση ή ανέγερση οικοδομής. Η ρυμοτομία επιβλήθηκε πριν το 1990 και καμία ειδοποίηση προς τον ιδιοκτήτη στάληκε από πλευράς του Δήμου, εφόσον η πράξη αυτή αποτελεί διοικητική πράξη και δημοσιεύεται στην Επίσημη Εφημερίδα της Δημοκρατίας. Υπολόγισε ο μάρτυρας την έκταση της ρυμοτομίας σε περίπου 60 τ.μ. - 65 τ.μ. Αναφορικά με την υποβολή ότι η δεσμευτική ρυμοτομία μειώνει την αξία του ακινήτου, ο μάρτυρας ανέφερε ότι ο ιδιοκτήτης, σε τέτοιες περιπτώσεις, δεν χάνει το συντελεστή δόμησης του ακινήτου του ο οποίος υπολογίζεται, σύμφωνα με το εμβαδόν του οικοπέδου όπως αυτό υφίστατο πριν την παραχώρηση της ρυμοτομίας. Αναφορικά με την παρατήρηση που αφορά τους χώρους στάθμευσης του εστιατορίου, ο μάρτυρας ανέφερε ότι με βάση τη νομοθεσία, οι απαιτούμενοι χώροι στάθμευσης υπολογίζονται ως εξής: Ένας χώρος για κάθε 20 τ.μ. χώρου εστίασης (εσωτερικού και υπαίθριου χώρου εστίασης) και ένας χώρος για κάθε 65 τ.μ. βοηθητικών χώρων (π.χ. αποθήκες, κουζίνα κ.λ.). Ο υπολογισμός των χώρων στάθμευσης σε 13, έγινε με βάση τα πρώτα σχέδια που είχε αποδεχθεί η αρμόδια Πολεοδομική Αρχή. Υπέδειξε ότι οι υφιστάμενοι χώροι στάθμευσης δεν θα ήταν επαρκείς ακόμα και αν δεν είχαν αυξηθεί τα τετραγωνικά μέτρα του χώρου εστίασης, εφόσον ο υπολογισμός γίνεται πάντοτε ανάλογα με το εμβαδόν του εστιατορίου. Αντεξεταζόμενος ο μάρτυρας διευκρίνισε ότι οι απαιτήσεις των αρμοδίων Αρχών αναφορικά με τους χώρους στάθμευσης και τους βοηθητικούς χώρους του εστιατορίου αυξάνονται όσο μεγαλώνει το εμβαδόν του χώρου εστίασης. Επιβεβαίωσε ότι στην υφιστάμενη οικοδομή δυνάμει των σχεδίων που υποβλήθηκαν υπάρχει υπόγειος αποθηκευτικός χώρος που βρίσκεται κάτω από το χώρο της κουζίνας με εμβαδόν 4,40 μ. Χ 5,60 μ. Ο Μ.Α.4 μου έχει κάνει επίσης καλή εντύπωση. Βρίσκω ότι υπήρξε μάρτυρας της αλήθειας με απαντήσεις άμεσες και χωρίς να υποπέσει σε αντιφάσεις, παρά την επίμονη αντεξέτασή του. Αποδέχομαι τη μαρτυρία του. Μαρτυρία της Καθ' ης η Αίτηση: Ο Μ.Κ.1, Νεόφυτος Χατζηλαμπρής, αντιπρόσωπος της Καθ' ης η Αίτηση, αναφέρθηκε στην υπογραφή των συμφωνιών ενοικίασης (Τεκμήρια 1 και 2) και στην υπογραφή από τον ίδιο του Τεκμηρίου
10. Στα υπογραμμένα από τον ίδιο σχέδια, δεν υπήρχαν επεκτάσεις του κτιρίου στο ισόγειο ή στο υπόγειο, ούτε νέες κατασκευές. Υπήρχαν μόνο εσωτερικές τροποποιήσεις και καμία εξωτερική επέμβαση στο υποστατικό. Αναφέρθηκε στην υπεύθυνη δήλωση του Αιτητή ημερ. 30.7.2003, η οποία κατά τη γνώμη του μάρτυρα θα απάλλασσε τον ίδιο από οποιαδήποτε άλλη δέσμευση μετά την υπογραφή των εν λόγω σχεδίων. Διευκρίνισε, όμως, ο μάρτυρας ότι οι λόγοι που αρνήθηκε κατά τον ουσιώδη χρόνο την υπογραφή των νέων σχεδίων (Τεκμήριο 9) που του είχαν παρουσιαστεί, ήταν διότι η ιδιοκτήτρια είχε ήδη αποφασίσει να αξιοποιήσει το ακίνητο κατεδαφίζοντας το και ανεγείροντας νέα οικοδομή καθώς και ότι κατά τη γνώμη της η υπογραφείσα από τον Μ.Κ.1 πολεοδομική αίτηση (Τεκμήριο 12) ήταν επαρκής για την εξασφάλιση αδειών λειτουργίας του εστιατορίου. Δεν είχε τότε ο μάρτυρας υπόψη του την επιστολή παρατηρήσεων του Δήμου Λεμεσού. Το ζήτημα των επεκτάσεων στην υπάρχουσα κατασκευή το διαπίστωσε ο Μ.Κ.1 αφού παρακολούθησε τους μάρτυρες του Αιτητή. Προέβαλε, περαιτέρω, ως σημερινό λόγο άρνησης της υπογραφής των νέων σχεδίων, την αναγνώριση επ' αυτών της υπάρξεως δεσμευτικής ρυμοτομίας και τη μη αποδοχή της από την Καθ' ης η Αίτηση. Οι αναφορές στην αίτηση καθορισμού ενοικίου μεταξύ των πιο πάνω διαδίκων, καθώς και η αποτυχημένη προσπάθεια της Καθ' ης η Αίτηση για εξασφάλιση άδειας κατεδάφισης του υποστατικού, δεν θα σχολιαστούν, ως άσχετες με τα επίδικα θέματα, και θα αγνοηθούν. Αντεξεταζόμενος ο Μ.Κ.1, ανέφερε ότι τα ενοικιαστήρια έγγραφα έχουν ετοιμαστεί από τους δικηγόρους της ιδιοκτήτριας. Σε σχέση με την εξουσιοδότηση του Μ.Α.2, για εξασφάλιση των αναγκαίων αδειών του εστιατορίου, συμφώνησε ότι ο ίδιος ανέθεσε, τυπικά όμως μόνο, στον Μ.Α.2 να ενεργεί ως αντιπρόσωπος της Καθ' ης η Αίτηση, σ' αυτή την περίπτωση. Στην υποβολή που του έγινε σε σχέση με την υποχρέωση της ιδιοκτήτριας να συγκατατεθεί σε λειτουργικές αλλαγές στο εστιατόριο, ο μάρτυρας απάντησε ότι κατά τη γνώμη του αυτό δεν μπορεί να περιλαμβάνει επεκτάσεις όπως τη δημιουργία υπογείου και την κατεδάφιση μέρους της οικοδομής αλλά μόνο μικρές αλλαγές όπως αλλαγές στα αποχωρητήρια, δημιουργία περάσματος αναπήρων, κ.ο.κ. Με τα αρχιτεκτονικά σχέδια του Τεκμηρίου 9 μεγαλώνει το κτίριο, αφού επεκτείνεται ο χώρος εστίασης. Διαφώνησε με την υποβολή ότι καμία επέκταση προτίθεται να γίνει πέρα από τη δημιουργία υπογείου πλησίον της κουζίνας, αναφέροντας ότι και η επέκταση της κουζίνας στη βεράντα αποτελεί επέκταση του κτιρίου, ενώ η μεταφορά των αποχωρητηρίων στον όροφο είναι επίσης προσθήκη αφού στον όροφο υπήρχε κατοικία, ενώ δημιουργείται επίσης νέο κλιμακοστάσιο. Συμφώνησε όμως ότι κατά τον χρόνο που αρνήθηκε την υπογραφή της πολεοδομικής αίτησης (Τεκμήριο 9) δεν είχε ακόμα υπόψη του τις επεκτάσεις αυτές, υποψιάστηκε όμως ότι η αίτηση αυτή σχετιζόταν με αλλαγές και προεκτάσεις όταν μετά την υπογραφή του Τεκμηρίου 12 του παρουσιάστηκαν, εκ νέου, άλλα σχέδια. Ο Μ.Κ.1 μου έχει κάνει καλή εντύπωση. Υπήρξε ειλικρινής και η απαντήσεις του άμεσες και σαφείς, χωρίς να διαπιστώσω αντιφάσεις. Στο βαθμό όμως που η μαρτυρία του αποτελούσε μαρτυρία γνώμης και ερμηνεία της συμφωνίας δεν γίνεται αποδεκτή. Ως προς την υπόλοιπη μαρτυρία του Μ.Κ.1 την αποδέχομαι. Ο Μ.Κ.2, Κωνσταντίνος Ιωάννου, αρχιτέκτονας εγγεγραμμένος στο ΕΤΕΚ, εξασκεί το επάγγελμα σε δικό του αρχιτεκτονικό γραφείο στη Λεμεσό, από το
11. Αποδέχομαι τον Μ.Κ.2 ως εμπειρογνώμονα. Ανατέθηκε στο μάρτυρα αυτό (από τον Μ.Κ.1) η μελέτη των προτεινόμενων προσθηκομετατροπών στο επίδικο κτίριο. Αφού μελέτησε τα αρχιτεκτονικά σχέδια των Τεκμηρίων 9 και 12, διαπίστωσε ότι: Η υφιστάμενη οικοδομή αποτελείται από διόροφο κτίριο, με πέτρινη περίφραξη και βοηθητικό γκαράζ στο βορειοδυτικό τμήμα της. Σύμφωνα με το Τεκμήριο 9, προτίθεται ο Αιτητής να προβεί στις εξής κατεδαφίσεις: Μέρους της περίφραξης κατά μήκος της οδού Γλάδστωνος, λόγω της επιβληθείσας ρυμοτομίας (περίπου 60 τ.μ.). Της βοηθητικής οικοδομής που βρίσκεται στο βόρειο σύνορο του Τεμαχίου. Του στρογγυλού κλιμακοστασίου που κατά τη γνώμη του Μ.Κ.2 αποτελεί μέρος της αρχιτεκτονικής του κτιρίου (στη δυτική πλευρά του κτιρίου). Των βεραντών στο ανατολικό μέρος του κτιρίου, τόσο στο ισόγειο όσο και στον όροφο. Εσωτερικών τοίχων στο ισόγειο καθώς και εξωτερικών τοίχων και κατάργηση του χώρου των αποχωρητηρίων, με σκοπό τη δημιουργία ενιαίου χώρου και επέκτασης του εμβαδού των χώρων εστιάσεως, της κουζίνας και τη δημιουργία νέων χώρων. Εσωτερικών τοίχων στον όροφο της οικοδομής. Πέρα από τις πιο πάνω αναφερόμενες κατεδαφίσεις, ο Μ.Κ.2 διαπιστώνει και τις προτιθέμενες κάτωθι επεκτάσεις: · Κατασκευή ράμπας και υπόγειου χώρου στο δυτικό μέρος του κτιρίου, περίπου 73,5 τ.μ. · Κατασκευή νέας κουζίνας στο ισόγειο (πάνω από το προαναφερόμενο υπόγειο), με εμβαδόν 73,5 τ.μ. · Κατασκευή κλειστού διαδρόμου με εμβαδόν 7,5 τ.μ. · Κατασκευή νέου κλιμακοστασίου από το ισόγειο στον όροφο, στο ανατολικό μέρος της οικοδομής. · Κατασκευή νέων χώρων υγιεινής στον όροφο. · Κατασκευή χώρου στάθμευσης στο βόρειο τμήμα του ακινήτου για 13 αυτοκίνητα, έκτασης περίπου 300 τ.μ. Το εύρημα του μάρτυρα είναι ότι τα πιο πάνω αποτελούν σοβαρές και μεγάλες επεμβάσεις στο κτίριο, οι οποίες αλλοιώνουν τη χρήση της οικοδομής (αφού μέρος της οικίας του πρώτου ορόφου μετατρέπεται σε βοηθητικό χώρο του εστιατορίου), αλλά και την υφιστάμενη εικόνα του κτιρίου. Πέραν τούτων, αναφορικά με την επιβαλλόμενη ρυμοτομία, η Καθ' ης η Αίτηση υποχρεούται σε κατεδάφιση της εξωτερικής πέτρινης περίφραξης, σύμφωνα με το Τεκμήριο 9, περαιτέρω στερείται περίπου 60 τ.μ., ενώ το εμβαδόν της ισογείου οικοδομής αυξάνεται κατά 104 τ.μ. Ο μάρτυρας περαιτέρω ανέφερε ότι δεν έχουν γίνει στατικές μελέτες αναφορικά με τον κίνδυνο κατάρρευσης τμήματος της οικοδομής λόγω της προτιθέμενης εκσκαφής για τη δημιουργία υπογείου χώρου. Αντεξεταζόμενος ο μάρτυρας ανέφερε ότι δεν είχε επισκεφθεί μαζί με τα σχέδια του Τεκμηρίου 9, το επίδικο υποστατικό, το οποίο όμως έχει παρατηρήσει εξωτερικά, ενώ έτυχε να το επισκεφθεί για φαγητό παλαιότερα. Αρνήθηκε την υποβολή του δικηγόρου του Αιτητή ότι όσον αφορά την κουζίνα, στο Τεκμήριο 12, αυτή είναι υφιστάμενη εδώ και χρόνια και το μόνο που ζητείται είναι η νομιμοποίηση της. Υπέδειξε, ο μάρτυρας, ότι σύμφωνα με το σχέδιο Νο. 5 του Τεκμηρίου 9, προτείνεται η κατεδάφιση του στρογγυλού κλιμακοστασίου για να δημιουργηθεί πιο μεγάλη κουζίνα από την υφιστάμενη (παράνομη) και επομένως δεν αφορά την κουζίνα που υπάρχει σήμερα επιτόπου. Στις υποβολές που έγιναν στο μάρτυρα αυτό αναφορικά με τις προτιθέμενες αλλαγές στο κτίριο και το γεγονός ότι αυτές είναι αναγκαίες για την εξασφάλιση άδειας λειτουργία του εστιατορίου, ο μάρτυρας δεν ήταν σε θέση να σχολιάσει, αναφέροντας ότι δεν γνώριζε τις απαιτήσεις του Κ.Ο.Τ., για το συγκεκριμένο εστιατόριο. Ο Μ.Κ.2 μου έχει κάνει καλή εντύπωση. Τα ζητήματα που σχολίασε ενέπιπταν στην ειδικότητα του και η μαρτυρία γνώμης που εξέφρασε είναι αποδεκτή. Ευρήματα του Δικαστηρίου: Δυνάμει των παραδοχών που περιέχονται στα δικόγραφα καθώς και της αποδεκτής από το Δικαστήριο μαρτυρίας, βρίσκω ότι τα πραγματικά γεγονότα της παρούσας υπόθεσης έχουν ως εξής: Το ακίνητο ανήκει στην Καθ' ης η Αίτηση και βρίσκεται στη Λεμεσό, στη γωνία των οδών Γλάδστωνος και Βίκτωρος Ουγκώ. Ενοικιάστηκε για πρώτη φορά στον Αιτητή δυνάμει γραπτής συμφωνίας ημερ. 21.4.1986, για περίοδο πέντε ετών, η οποία έληγε στις 30.4.1991 και ακολούθως ο Αιτητής παρέμεινε κάτοχος του ακινήτου ως θέσμιος ενοικιαστής μέχρι και την 31.8.
12. Στη συνέχεια, συνήφθηκε άλλη γραπτή συμφωνία ενοικίασης μεταξύ των διαδίκων, για την περίοδο από 1.9.1992 μέχρι 30.8.
13. Έκτοτε, ο Αιτητής παρέμεινε ως κάτοχος του ακινήτου. Το ακίνητο αποτελείται από υπόγειο, ισόγειο και ένα όροφο. Διαθέτει, επίσης και άλλους εξωτερικούς, αποθηκευτικούς, βοηθητικούς χώρους και εξωτερική αυλή. Το ισόγειο του επίδικου ακινήτου χρησιμοποιείται ως εστιατόριο, γνωστό ως «Η Ανωτέρα», το υπόγειο ως αποθήκη, για την εξυπηρέτηση του εστιατορίου και ο πρώτος όροφος ως κατοικία. Κατά την έναρξη το 1986 της ενοικίασης, ο Αιτητής εκτέλεσε, με τη συγκατάθεση της Καθ' ης η Αίτηση, όλες τις αναγκαίες εργασίες και επιδιορθώσεις για την έγκριση για χρήση του ισόγειου χώρου του ακινήτου ως εστιατορίου. Τα έξοδα για τη διαμόρφωση του ισογείου από κατοικία σε εστιατόριο κατέβαλε ο Αιτητής. Η Καθ' ης η Αίτηση δεν προέβη σε οποιαδήποτε έξοδα για το επίδικο ακίνητο από το 1986 μέχρι σήμερα. Μετά από αλληλογραφία που στάληκε στον Αιτητή από τον Κ.Ο.Τ., με την οποία πληροφορείτο ότι η έκδοση άδειας λειτουργίας του εστιατορίου «Ανωτέρα» για το έτος 2003 δεν θα εκδίδετο αν δεν προσκομιζόταν η άδεια οικοδομής/αλλαγής χρήσης, ο Αιτητής ανέθεσε στον Μ.Α.2 την εκπόνηση αρχιτεκτονικών σχεδίων και την υποβολή αίτησης για έκδοση άδειας αλλαγής χρήσης του ισογείου του ακινήτου. Κατά ή περί την 1.8.2003, μετά από παράκληση του Αιτητή, ο Μ.Κ.1 υπέγραψε την αίτηση και τα αρχιτεκτονικά σχέδια (τεκμ.12) που ετοίμασε ο Μ.Α.2, τα οποία υποβλήθηκαν στην αρμόδια Πολεοδομική Αρχή για έκδοση Πολεοδομικής Άδειας και Άδειας Οικοδομής. Το τεκμήριο 12 υπογράφηκε από τον Μ.Κ.1, με αντάλλαγμα την υπογραφή γραπτής δήλωσης από τον Αιτητή (Τεκμήριο 3) σύμφωνα με την οποία ο ίδιος ο Αιτητής ανέλαβε την υποχρέωση να καταβάλει: Όλα τα δικαιώματα στην αρμόδια Πολεοδομική Αρχή καθώς και Την αμοιβή του Μ.Α.2, χωρίς περαιτέρω αξιώσεις για αυτά τα έξοδα ή για τα έξοδα των αλλαγών που θα γίνονταν βάσει του τεκμηρίου 12 στο ακίνητο. Την υποβολή της αίτησης ακολούθησε γνωστοποίηση παρατηρήσεων από το Δήμο Λεμεσού, στην οποία αναφέρονται τα εξής: Η Πυροσβεστική Υπηρεσία δεν συστήνει την έκδοση της αιτούμενης αδείας λόγω ανεπαρκούς ασφάλειας αναφορικά με τα μέσα διαφυγής και τα μέτρα πυροπροστασίας. Η επιτόπου κατάσταση διαφέρει από τα υποβληθέντα σχέδια και καλούνταν να προσαρμόσουν αυτά, ανάλογα, και να αναγράψουν σ' αυτά τις αποστάσεις από τα σύνορα καθώς και να υποδείξουν την επιβληθείσα ρυμοτομία. Να ενταχθούν στην οικοδομή τα ντεπόζιτα. Να υποδειχθούν οι πρόνοιες για άτομα με αναπηρία. Να δειχθούν οι απαιτούμενοι χώροι στάθμευσης που κατ' αρχήν καθορίζονται σε
14. Συνεπεία των παρατηρήσεων αυτών, προέβηκε, ο Μ.Α.2, σε εκπόνηση νέων σχεδίων με βάση τις παρατηρήσεις, τα οποία όμως δεν έγιναν αποδεκτά από την αρμόδια Πολεοδομική Αρχή, εφόσον δεν έφεραν την υπογραφή της ιδιοκτήτριας του ακινήτου ή του αντιπροσώπου της. Ο Μ.Κ. 1 αρνήθηκε να υπογράψει τα αρχιτεκτονικά σχέδια διότι η ιδιοκτήτρια είχε ήδη αποφασίσει να προβεί σε κατεδάφιση και ανοικοδόμηση του ακινήτου και διότι, κατά την γνώμη τους, τα αρχιτεκτονικά σχέδια που είχαν ήδη υπογράψει ήταν επαρκή για σκοπούς έκδοσης αδειών λειτουργίας. Σύμφωνα με το Τεκμήριο 9, προτίθεται ο Αιτητής να προβεί στις εξής κατεδαφίσεις και κατασκευές: Κατεδαφίσεις:
15. Μέρους της περίφραξης κατά μήκος της οδού Γλάδστωνος, λόγω επιβληθείσας ρυμοτομίας (περίπου 60 τ.μ.).
16. της βοηθητικής οικοδομής που βρίσκεται στο βόρειο σύνορο του Τεμαχίου.
17. Του στρογγυλού κλιμακοστασίου (στη δυτική πλευρά του κτιρίου).
18. Των βεραντών στο ανατολικό μέρος του κτιρίου, τόσο στο ισόγειο όσο και στον όροφο.
19. Εσωτερικών τοίχων στο ισόγειο καθώς και εξωτερικών τοίχων και κατάργηση του χώρου των αποχωρητηρίων, με σκοπό τη δημιουργία ενιαίου χώρου και επέκτασης του εμβαδού των χώρων εστιάσεως, της κουζίνας και δημιουργίας νέων χώρων.
20. Εσωτερικών τοίχων στον όροφο της οικοδομής. Κατασκευές:
21. Κατασκευή ράμπας και υπόγειου χώρου στο δυτικό μέρος του κτιρίου, περίπου 73,5 τ.μ.
22. Κατασκευή νέας κουζίνας στο ισόγειο (πάνω από το προαναφερόμενο υπόγειο), με εμβαδόν 73,5 τ.μ.
23. Κατασκευή κλειστού διαδρόμου με εμβαδόν 7,5 τ.μ.
24. Κατασκευή νέου κλιμακοστασίου από το ισόγειο στον όροφο, στο ανατολικό μέρος της οικοδομής.
25. Κατασκευή νέων χώρων υγιεινής στον όροφο.
26. Κατασκευή χώρου στάθμευσης στο βόρειο τμήμα του ακινήτου για 13 αυτοκίνητα, έκτασης περίπου 300 τ.μ. Οι κατεδαφίσεις και η κατασκευή που περιγράφονται στα σημεία 5, 6 και 11 πιο πάνω, είχαν ήδη εκτελεστεί κατά το χρόνο κατάθεσης στην πολεοδομική αρχή του τεκμηρίου 12, αλλά δεν υποδεικνύονταν σε αυτό. Ο Αιτητής αδυνατεί να εξασφαλίσει την άδεια λειτουργίας του εστιατορίου και ο κύριος λόγος είναι η παράλειψη του να εξασφαλίσει άδεια αλλαγής της χρήσεως του ακινήτου από κατοικία που είναι σήμερα, σε εστιατόριο. Νομική Πτυχή: Από τα πιο πάνω αναφερόμενα ευρήματα του Δικαστηρίου, προκύπτει ότι το επίδικο ακίνητο εμπίπτει στην έννοια του ακινήτου του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, Ν.23/83(που στο εξής θα αναφέρεται ως «ο Νόμος») και ότι ο Αιτητής είναι θέσμιος ενοικιαστής από την 31.8.1997, όταν δηλαδή εξέπνευσε η διάρκεια της τελευταίας μεταξύ των διαδίκων γραπτής συμφωνίας ενοικίασης (στο εξής «η συμφωνία») και αυτός διατήρησε την κατοχή του επίδικου ακινήτου. Η απαίτηση του Αιτητή βασίζεται στην συμφωνία οι όροι της οποίας, δυνάμει του άρθρου 27