Λουκίας Ροδοσθένους Φασουλιώτη κ.α. ν. Γιώργου Τεπέ, Αίτηση αρ.: Ε58/2009, 24/11/2011

(1)(ζ) του Ν. 23/1983. Απάντηση: Με την Απάντηση του ο Καθ' ου η Αίτηση αρνείται το περιεχόμενο της Αίτησης και ισχυρίζεται, μεταξύ άλλων, ότι: (α) Οι Αιτητές έχουν και άλλα υποστατικά τα οποία θα μπορούσαν να αξιοποιήσουν ανάλογα. (β) Τυχόν έξωση του θα προκαλέσει στον ίδιο μεγαλύτερη ταλαιπωρία αφού ασκεί στο μίσθιο εδώ και 11 χρόνια τη βιοποριστική εργασία του και σε περίπτωση έξωσης του θα παραμείνει άνεργος. (γ) Το επάγγελμα του έχει συνδεθεί με το μίσθιο και λόγω της άσκησης του έχει δημιουργηθεί εμπορική εύνοια, ενώ θα επωφεληθούν οι Αιτητές σε περίπτωση που διαταχθεί η έξωση του, την πελατεία του Καθ' ου η Αίτηση, τον κύκλο εργασιών και τον «αέρα» που δημιούργησε. (δ) Σκοπός των Αιτητών είναι η επανενοικίαση του μισθίου με ψηλότερο ενοίκιο. Αξιώνει δε ο Καθ' ου η Αίτηση, σε περίπτωση έκδοσης του αιτούμενου διατάγματος έξωσης: (

1. i)Γενικές αποζημιώσεις λόγω απώλειας εμπορικής εύνοιας κ.ο.κ. (
2. ii)Το μέγιστο ποσό αποζημίωσης που προβλέπεται στο άρθρο 12 του Ν.23/83. (iii) Τα έξοδα μετακινήσεως και λοιπών ζημιών. (
3. iv)Μισθούς και άλλα έξοδα. (
4. v)Αναστολή εκτέλεσης του διατάγματος έξωσης. Ακροαματική διαδικασία: Στην ακροαματική διαδικασία μαρτυρία παρουσίασε μόνο η πλευρά των Αιτητών. Αυτό όμως δεν επηρεάζει το καθήκον του Δικαστηρίου να εξετάσει κατά πόσο το βάρος απόδειξης έχει αποσειστεί από τους ώμους των Αιτητών. Μάρτυρας για την υπόθεση των Αιτητών, υπήρξε ο Αιτητής 2, Ανδρέας Φασουλιώτης (Μ.Α.1), ο οποίος στην Κυρίως Εξέταση του αναφέρθηκε στο ιδιοκτησιακό καθεστώς του επίδικου υποστατικού καταθέτοντας και το πιστοποιητικό εγγραφής ακίνητης ιδιοκτησίας (Τεκμήριο 1), από το οποίο προκύπτει ότι ο Μ.Α.1 είναι συνιδιοκτήτης του μισθίου κατά ½ μερίδιο με τη σύζυγο του, Αιτήτρια 1. Το ½ μερίδιο που ανήκει στην Αιτήτρια 1 αποκτήθηκε με αγορά σε δημόσιο πλειστηριασμό. Το μερίδιο αυτό ανήκε αρχικά στον αποβιώσαντα αδελφό του Μ.Α.1 Χριστάκη Φασουλιώτη, ο οποίος είχε τεθεί σε πτώχευση και το μερίδιο του εκποιήθηκε στη συνέχεια σε δημόσιο πλειστηριασμό και αγοράστηκε από τον Μ.Α.1 στο όνομα της συζύγου του. Η συμφωνία ενοικίασης του μισθίου συνάφθηκε μεταξύ του Χριστάκη Φασουλιώτη και του Καθ' ου η Αίτηση. Το ενοίκιο που καταβάλλει σήμερα ο Καθ' ου η Αίτηση είναι €278 μηνιαίως. Ως προς τις προσωπικές του συνθήκες, ο μάρτυρας ανέφερε ότι εργαζόταν μέχρι πρόσφατα στο εξωτερικό (στην Λιβύη, «στου Παρασκευαϊδη») και επέστρεψε στην Κύπρο τον Αύγουστο ή Σεπτέμβριο του 2007 (λόγω κάποιων προβλημάτων υγείας της συζύγου του), οπότε και ενημέρωσε τον Καθ' ου η Αίτηση ότι χρειαζόταν το μίσθιο για να ασκήσει το δικό του επάγγελμα σε αυτό, που είναι μηχανολόγος/μηχανικός αυτοκινήτων. Κατέθεσε την εν λόγω ειδοποίηση (ως Τεκμήριο 2) και διευκρίνισε ότι η φράση «οικογενειακές ανάγκες», που αναφέρεται στην ειδοποίηση, αφορά το συνεργείο αυτοκινήτων ("γκαράζ") το οποίο προτίθεται να δημιουργήσει στο μίσθιο. Ισχυρίστηκε επίσης ότι ο Καθ' ου η Αίτηση του είχε αναφέρει ότι είχε πρόθεση να αφήσει το μίσθιο αφού βρήκε άλλο υποστατικό για ν' αγοράσει, μεγαλύτερο σε μέγεθος. Ο ίδιος ο Μ.Α.1 προέβηκε σε έρευνα στην περιοχή αλλά δεν εντόπισε άλλο υποστατικό για να διεξάγει την εργασία του. Αντεξεταζόμενος ο μάρτυρας ανέφερε ότι το μίσθιο βρίσκεται σε κτίριο το οποίο αποτελείται από δύο καταστήματα (το μίσθιο και το «νότιο κατάστημα»). Το νότιο κατάστημα είναι ενοικιασμένο και λειτουργεί σε αυτό βαφείο αυτοκινήτων, με ενοίκιο €550 μηνιαίως. Εκτός από αυτά τα ακίνητα ο Μ.Α.1 είναι ιδιοκτήτης και δύο καταστημάτων στην οδό Πλάτωνος (στο ισόγειο πολυκατοικίας), από τα οποία εισπράττει ενοίκια €450 και €430 μηνιαίως, αντίστοιχα. Αυτά τα δύο καταστήματα είναι ενοικιασμένα, το ένα εδώ και δέκα χρόνια ενώ το δεύτερο άλλαξε ενοικιαστή πριν από ένα χρόνο. Σε σχετική υποβολή απάντησε ότι δεν θα μπορούσε να χρησιμοποιηθεί κάποιο από τα καταστήματα αυτά από τον ίδιο ως συνεργείο αυτοκινήτων, γιατί η περιοχή στην οποία βρίσκονται είναι οικιστική, σε αντίθεση με την περιοχή του μισθίου όπου είναι συγκεντρωμένα διάφορα συνεργεία. Είναι ιδιοκτήτης, επίσης, ενός καταστήματος στην παραλιακή περιοχή της Λεμεσού, με ενοίκιο €420 μηνιαίως. Ούτε σ' αυτή την περιοχή μπορεί να λειτουργήσει συνεργείο αυτοκινήτων. Διαθέτει, επίσης, ένα χωράφι και μία οικία στην οποία κατοικεί. Σε υποβολή ότι ο Καθ' ου η Αίτηση κατέχει το μίσθιο από το 1998 ο Μ.Α.1 συμφώνησε. Στην εταιρεία «Παρασκευαϊδη» εργαζόταν για 15 χρόνια και τον περισσότερο καιρό βρισκόταν στη Λιβύη. Κατείχε τη θέση διευθυντή τμήματος μηχανημάτων, έχοντας ως υφιστάμενους του, επιστάτες που έλεγχαν και επιδιόρθωναν τα μηχανήματα και είχαν επίσης αποθήκη εξαρτημάτων. Βρισκόταν στο εργοτάξιο, για το σκοπό της εργασίας του καθημερινώς, ενώ ανέφερε ότι έχει σπουδάσει μηχανικός αυτοκινήτων (automobile engineer). Δεν εργάζεται από το 2007 που επέστρεψε στην Κύπρο, αναμένοντας τον Καθ' ου η Αίτηση να υλοποιήσει την υπόσχεση του και να του παραδώσει το μίσθιο. Ο ίδιος, παρά την έρευνα του, δεν βρήκε άλλο κατάλληλο υποστατικό. Σε υποβολές ότι πλησίον του μισθίου υπήρχε κατάλληλο κατάστημα για τους σκοπούς της εργασίας του μάρτυρα, ο Μ.Α.1 αρνήθηκε τις υποβολές και ανέφερε ότι η έρευνα που ο ίδιος έκανε περιορίστηκε στην οδό Βασιλέως Κωνσταντίνου (δηλαδή στην οδό που βρίσκεται το μίσθιο) ενώ δεν έψαξε για υποστατικό στη βιοτεχνική περιοχή γιατί δεν είναι κατάλληλη περιοχή για συνεργεία "μικρών" αυτοκινήτων. Συμφώνησε ότι στη βιοτεχνική περιοχή υπάρχουν, γενικά, συνεργεία για αυτοκίνητα. Δεν διόρισε κτηματομεσίτη για να τον βοηθήσει να βρει άλλο υποστατικό, ούτε προέβη σε δημοσίευση σε εφημερίδα. Δεν μπήκε σε κάποιο κατάστημα αφού κοίταζε αρχικά για την ύπαρξη πινακίδων ενοικίασης, χωρίς να εντοπίσει κάτι τέτοιο. Παραδέχτηκε ότι το ενοίκιο του μίσθιου είναι χαμηλό και διευκρίνισε ότι αυτός δεν είναι ο λόγος για την αξίωση της έξωσης του Καθ' ου η Αίτηση αφού ο τελευταίος του έχει ήδη προσφέρει αύξηση στο ενοίκιο (σε €550) την οποία ο μάρτυρας απέρριψε. Σε ερώτηση γιατί προτίμησε να αξιώσει την ανάκτηση της κατοχής του μισθίου και όχι του νοτίου καταστήματος, ο μάρτυρας αρχικά δεν έδωσε οποιαδήποτε εξήγηση, ενώ αργότερα ανέφερε ότι το μίσθιο είναι γωνιακό και έχει περισσότερο χώρο που το καθιστά καταλληλότερο για την εργασία του. Αντεξεταζόμενος σχετικά με την οικονομική του κατάσταση ανέφερε ότι τα εισοδήματα του προέρχονται από τα ενοίκια των καταστημάτων του και τη σύνταξη που ανέρχεται σε €650. Δεν πήρε αποζημίωση όταν σταμάτησε από την εργασία του, ενώ όταν εργαζόταν είχε μισθό $60.000 ετησίως. Δεν πρότεινε οποιαδήποτε αποζημίωση στον Καθ' ου η Αίτηση όταν ζήτησε να ανακτήσει την κατοχή του μισθίου και διαφώνησε με την εισήγηση ότι θα επωφεληθεί της πελατείας του Καθ' ου η Αίτηση, αναφέροντας ότι ο ίδιος είναι μηχανικός αυτοκινήτων ενώ ο Καθ' ου η Αίτηση επισκευάζει τα μεταλλικά μέρη των οχημάτων ("ισιωτής"). Αρνήθηκε την υποβολή ότι πρόθεση έχει να ανακτήσει την κατοχή και να ενοικιάσει το υποστατικό με ψηλότερο ενοίκιο ενώ επανέλαβε ότι ο Καθ' ου η Αίτηση του υποσχέθηκε, σε δύο περιπτώσεις, ότι θα έφευγε επειδή θα αγόραζε δικό του υποστατικό. Ερωτώμενος για την ταλαιπωρία στην οποία θα υποβληθεί ο Καθ' ου η Αίτηση, ο μάρτυρας ισχυρίστηκε ότι θα είναι εύκολη η μετακίνηση του Καθ' ου διότι δεν έχει στο μίσθιο μηχανήματα, όπως π.χ. ο βαφέας των αυτοκινήτων, που έχει "φούρνο". Στη σημερινή εποχή οι επαγγελματίες, του είδους του Καθ' ου η Αίτηση, απλώς αντικαθιστούν τα διάφορα μεταλλικά μέρη του αυτοκινήτου, είπε ο Μ.Α.1. Ο Αιτητής υπήρξε ειλικρινής στη μαρτυρία του, την οποία αποδέχομαι με εξαίρεση την προσπάθεια που διέκρινα από μέρους του Μ.Α.1, υποβιβασμού της εργασίας του Καθ' ου η Αίτηση με σκοπό, πιθανόν, τη μείωση και της τυχόν ταλαιπωρίας που ο τελευταίος θα υποστεί σε περίπτωση μετακίνησης του. Βρίσκω ότι ο Μ.Α.1 υπήρξε υπερβολικός όταν ανέφερε ότι «σήμερα οι ισιωτές δεν ισιώνουν, απλώς αλλάζουν, βγάζουν, βάζουν». Εξάλλου δεν μας ανέφερε ο Μ.Α.1 πως απέκτησε τη γνώση αυτή που ισχυρίστηκε ότι είχε. Ως προς την υπόλοιπη μαρτυρία του, υπήρξε σταθερός μάρτυρας και δεν κλονίστηκε στην αντεξέταση ενώ οι απαντήσεις του ήταν άμεσες και σαφείς. Ευρήματα του Δικαστηρίου: Στη βάση της αποδεκτής μαρτυρίας βρίσκω ότι τα πραγματικά γεγονότα της υπόθεσης έχουν ως εξής: Οι Αιτητές 1 και 2 είναι σύζυγοι και συνιδιοκτήτες κατά ½ μερίδιο ο κάθε ένας του μισθίου, το οποίο αποτελεί το ένα από τα δύο καταστήματα που βρίσκονται στο επίδικο ακίνητο. Το μερίδιο της Αιτήτριας 1 ανήκε αρχικά στον αδελφό του Αιτητή 2 (αποβιώσαντα Χριστάκη Φασουλιώτη). Η συμφωνία ενοικίασης συνάφθηκε το έτος 1998, μεταξύ του Χριστάκη Φασουλιώτη και του Καθ' ου η Αίτηση. Το ενοίκιο που καταβάλλεται σήμερα από τον Καθ' ου η Αίτηση για το μίσθιο είναι €278 μηνιαίως. Οι Αιτητές αξιώνουν την ανάκτηση της κατοχής του μισθίου με σκοπό τη χρήση του από τον Αιτητή 2, ο οποίος προτίθεται να ασκήσει σε αυτό επιχείρησή συνεργείου αυτοκινήτων ("γκαράζ"). Ο Αιτητής 2 εργαζόταν για 15 χρόνια στο εξωτερικό, σε εργασία παρεμφερή με την επιχείρηση που προτίθεται να ασκήσει στο μίσθιο, ενώ είναι και πτυχιούχος μηχανικός αυτοκινήτων. Επανήλθε στην Κύπρο το έτος 2007, σε ηλικία 64 ετών. Από το 2007 μέχρι σήμερα ο Αιτητής 2 δεν έχει εργαστεί αναμένοντας από τον Καθ' ου η Αίτηση να του παραδώσει την κατοχή του μισθίου. Ο Καθ' ου η Αίτηση διατηρεί στο μίσθιο συνεργείο επισκευής μεταλλικών μερών οχημάτων (είναι κατά την καθομιλουμένη, "ισιωτής" αυτοκινήτων). Του είχε αναφέρει ο Καθ' ου η Αίτηση (κατά το έτος 2007) ότι επρόκειτο να αγοράσει δικό του κατάστημα και ότι, όταν αυτό συνέβαινε, θα του παρέδιδε την κατοχή. Κάτι τέτοιο δεν έγινε και έτσι οι Αιτητές επέδωσαν στις 27/2/2008 στον Καθ' ου η Αίτηση, ειδοποίηση με την οποία ο τελευταίος καλείτο να παραδώσει την 31/7/2008 την κατοχή του μισθίου στους Αιτητές για να το χρησιμοποιήσουν για τις οικογενειακές τους ανάγκες. Λόγω της μη συμμόρφωσης του Καθ' ου η Αίτηση με την εν λόγω ειδοποίηση, ακολούθησε η καταχώριση της παρούσας αίτησης. Ο Αιτητής 2 προέβη μόνος του σε έρευνα για την εξεύρεση άλλου καταστήματος, κατάλληλου για την προτιθέμενη επιχείρησή του, την οποία έρευνα όμως περιόρισε στο δρόμο που βρίσκεται το μίσθιο, ψάχνοντας αρχικά για την ύπαρξη πινακίδων ενοικίασης. Δεν εντόπισε τέτοιες πινακίδες και δεν μπήκε σε οποιοδήποτε κατάστημα κατά την έρευνα του. Δεν διόρισε κτηματομεσίτη ούτε προέβηκε σε δημοσίευση σχετικής αγγελίας σε εφημερίδα. Είναι ιδιοκτήτης και άλλων καταστημάτων αλλά επέλεξε το μίσθιο για να λειτουργήσει σ' αυτό συνεργείο αυτοκινήτων, καθότι στα υπόλοιπα καταστήματα του δεν επιτρέπεται τέτοια εργασία, αφού βρίσκονται σε οικιστικές περιοχές. Ο Καθ' ου η Αίτηση εξακολουθεί να κατέχει μέχρι σήμερα το μίσθιο στο οποίο ασκεί την πιο πάνω αναφερόμενη εργασία του. Καμιά αποζημίωση προτάθηκε στον Καθ' ου η Αίτηση προκειμένου να παραδώσει στους Αιτητές την κατοχή του μισθίου. Νομική Πτυχή: Το άρθρο 11

(1)(ζ) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, Ν.23/83, όπως αυτός έχει τροποποιηθεί (και που στο εξής θα αναφέρεται ως "ο Νόμος"), προνοεί τα ακόλουθα: " 11

(1)Ουδεμία απόφασις και ουδέν διάταγμα εκδίδεται δια την ανάκτησιν της κατοχής οιασδήποτε κατοικίας ή καταστήματος, δια το οποίον ισχύει ο παρών Νόμος, ή δια την εκ τούτου έξωσιν θεσμίου ενοικιαστού, πλην των ακολούθων περιπτώσεων: (ζ) Εις περίπτωσιν καθ΄ην το κατάστημα απαιτείται λογικώς προς κατοχήν υπό του ιδιοκτήτου, της συζύγου ή των τέκνων του και όπου οιοσδήποτε εξ αυτών δεν ηδυνήθη να εξασφαλίση ετέραν ανάλογον και με λογικόν ενοίκιον στέγην δια την επιχείρησιν του ή δια σκοπούς επιχειρήσεως και το Δικαστήριον θεωρεί λογικήν την έκδοσιν τοιαύτης αποφάσεως ή τοιούτου διατάγματος. Νοείται ότι ουδεμία απόφασις και ουδέν διάταγμα θα εκδίδωνται δυνάμει της παραγράφου αυτής, εάν το Δικαστήριον πεισθή ότι, λαμβανομένων υπ' όψιν όλων των περιστάσεων της υποθέσεως, θα επροξενείτο μεγαλυτέρα ταλαιπωρία δια της εκδόσεως του διατάγματος ή της αποφάσεως παρά δια της αρνήσεως εκδόσεως τούτου." Το άρθρο 11

(2)του Νόμου, προνοεί τα ακόλουθα: "11

(2)Σε όσες περιπτώσεις δεν απαιτείται από το άρθρο αυτό άλλη γραπτή προειδοποίηση για έξωση, ο ιδιοκτήτης οφείλει να επιδώσει στον ενοικιαστή γραπτή προειδοποίηση έναν τουλάχιστο μήνα προηγουμένως, χωρίς αυτό να επηρεάζει τις εκκρεμούσες ενώπιον του Δικαστηρίου υποθέσεις από της δημοσίευσης του περί Ενοικιοστασίου (Τροποποιητικός) Νόμος του 1995." Συνεπώς, στην παρούσα υπόθεση, για να εκδοθεί το αιτούμενο διάταγμα ανάκτησης κατοχής, πρέπει να πληρούνται οι πιο κάτω προϋποθέσεις: Το μίσθιο να εμπίπτει στην έννοια του "ακινήτου" δυνάμει του Περί Ενοικιοστασίου Νόμου. Ο Ενοικιαστής να είναι θέσμιος ενοικιαστής. Ο ιδιοκτήτης να έχει επιδώσει στον ενοικιαστή γραπτή προειδοποίηση ένα τουλάχιστο μήνα πριν την καταχώριση της αίτησης για ανάκτηση κατοχής. Το μίσθιο να απαιτείται λογικά προς κατοχή από τον ιδιοκτήτη. Ο ιδιοκτήτης να αδυνατεί να εξασφαλίσει άλλη ανάλογη και με λογικό ενοίκιο στέγη για την επιχείρηση του. Το Δικαστήριο να κρίνει ότι η έκδοση του διατάγματος έξωσης είναι λογική. Η έκδοση του διατάγματος, κατά τη κρίση του Δικαστηρίου, θα προκαλέσει λιγότερη ταλαιπωρία παρά η μη έκδοση του. Αναφορικά με τις προϋποθέσεις που πρέπει να ικανοποιηθούν, σχετική είναι η απόφαση της μειοψηφίας στην υπόθεση Χριστοδουλίδης v. Ολυμπίου

(1989)1 (Ε) Α.Α.Δ. 838, η οποία υιοθετήθηκε από το Ανώτατο Δικαστήριο ως προς το σημείο αυτό, στην υπόθεση Πουκή v. Ξενοπούλου & άλλης

(1990)1 Α.Α.Δ. 104, στη σελίδα

2. Ιδιοκτησία και ενοικιοστασιακό ακίνητο Σύμφωνα με τα πραγματικά γεγονότα της υπόθεσης, οι Αιτητές 1 και 2 είναι οι συνιδιοκτήτες του μισθίου, κατά 1/2/ μερίδιο ο κάθε ένας. Το μίσθιο βρίσκεται εντός των δημοτικών ορίων του Δήμου Λεμεσού και σύμφωνα με το άρθρο 2 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, όπως έχει τροποποιηθεί και των Κ.Δ.Π. 519/07 και Κ.Δ.Π. 525/07, ο Δήμος Λεμεσού είναι ελεγχόμενη περιοχή. Το μίσθιο τεκμαίρεται ότι συμπληρώθηκε πριν την 31/12/99, εφόσον ενοικιάστηκε κατά το έτος
4. Θέσμιος ενοικιαστής Ο Καθ' ου η Αίτηση προβάλλει στην Απάντηση του[1] ότι κατέχει την ιδιότητα του θέσμιου ενοικιαστή και παρόλο ότι δεν καθορίζεται ο χρόνος απόκτησης της ιδιότητας αυτής, δεν παύει να αποτελεί παραδεκτό γεγονός και ως τέτοιο δεν είναι πλέον επίδικο και δεν χρήζει εξέτασης. Επίδοση γραπτής προειδοποίησης Οι Αιτητές επέδωσαν στις 27.3.2008, στον Καθ' ου η Αίτηση την ειδοποίηση ημερομηνίας 14.2.2008 και μ' αυτήν ο Καθ' ου η Αίτηση καλείτο να παραδώσει στους Αιτητές την κατοχή του μίσθιου, την 31η Ιουλίου
5. Από την πλευρά του Καθ' ου η Αίτηση προβάλλεται ο ισχυρισμός ότι η ειδοποίηση πάσχει διότι δεν αναφέρεται σε επιχείρηση την οποία ο Αιτητής 2 προτίθεται να ασκήσει στο μίσθιο αλλά σε "οικογενειακές ανάγκες" των Αιτητών. Διαπιστώνω πράγματι ότι ενώ στην Αίτηση (παράγραφος Δ.2) αναφέρουν οι Αιτητές ότι το μίσθιο απαιτείται για να χρησιμοποιηθεί ως επαγγελματική στέγη από τον Αιτητή 2, εντούτοις στο Τεκμήριο 2 η αναφορά έχει ως εξής: ". . . σας καλώ όπως την 31η Ιουλίου 2008 παραδώσετε ελεύθερη την κατοχή του υποστατικού το οποίο ενοικιάζετε από τους πελάτες μου καθότι οι πελάτες μου θα το χρησιμοποιήσουν για τις οικογενειακές τους ανάγκες." (Δική μου υπογράμμιση) Έχει κριθεί από τη νομολογία ότι ο ιδιοκτήτης του μισθίου δεν μπορεί να επικαλεστεί λόγο στην αίτηση του άλλο από αυτό ή αυτούς που περιγράφονται στην ειδοποίηση που δόθηκε στον ενοικιαστή. Στην απόφαση Νεοφύτου ν. Τσιαππαρή

(2007)1 Α.Α.Δ. 14, επικυρώθηκε η θέση του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι: ". . . με βάση το άρθρο 11

(2)των σχετικών Νόμων, με το οποίο απαιτείται γραπτή προειδοποίηση για έξωση, ο ιδιοκτήτης οφείλει να καθορίζει τους λόγους έξωσης και μόνο σε αυτούς μπορεί να αναφερθεί στην αίτησή του για έξωση . . .". Στην απόφαση Indjirdjian ν. Εκδόσεις Αρκτινός Λτδ

(2008)1Β 1105 λέχθηκαν τα εξής: "Στην ειδοποίηση, όπως ορθά σημειώνεται στην εκκαλούμενη απόφαση, είναι αρκετό να γίνεται αναφορά στις πρόνοιες του νόμου και να είναι καθαρή η απαίτηση για ανάκτηση της κατοχής, η χρονική προθεσμία που τάσσεται για το σκοπό αυτό και ο λόγος για τον οποίο απαιτείται το ακίνητο." (Δική μου υπογράμμιση). Με δεδομένη λοιπόν την ανάγκη αναφοράς στην ειδοποίηση του λόγου έξωσης, καλούμαι να αποφασίσω κατά πόσο η φράση "οικογενειακές ανάγκες" μπορεί να ερμηνευθεί ως "ανάγκη κατοχής από τον Αιτητή 2 για άσκηση της επιχείρησης του", όπως η πλευρά των Αιτητών ισχυρίζεται. Δεν θα χρειαστεί να επεκταθώ όσον αφορά το ζήτημα αυτό, αφού η φράση "οικογενειακές ανάγκες" είναι γενική και αόριστη και δεν συγκεκριμενοποιεί αυτό που καθορίζεται στο άρθρο 11

(1)(ζ) . Από την απλή ανάγνωση της ειδοποίησης προκύπτει ότι δεν γίνεται σε αυτήν αναφορά ούτε στο άρθρο 11

(1)(ζ) του Νόμου αλλά ούτε και στις επαγγελματικές δραστηριότητες του Αιτητή 2, με αποτέλεσμα να μην συνάδει το περιεχόμενο της ειδοποίησης με την αξίωση των Αιτητών. Ως εκ τούτου, η ειδοποίηση που στάλθηκε στον Καθ' ου η Αίτηση δεν πληρεί τις πιο πάνω καθορισμένες προϋποθέσεις. Λογική απαίτηση ιδιοκτήτη Η προϋπόθεση, της "λογικής απαίτησης προς κατοχή από τον ιδιοκτήτη" έτυχε ερμηνείας από τη νομολογία. Σχετικό είναι το πιο κάτω απόσπασμα από την απόφαση Παμπορίδη ν. Χουλιώτη κ.ά.

(1996)1(Α) Α.Α.Δ., 604: "Η φράση απαιτείται λογικώς ερμηνεύτηκε σε αριθμό υποθέσεων. Έχει αποφασιστεί ότι η φράση προϋποθέτει την ύπαρξη ανάγκης η οποία πρέπει να είναι γνήσια υφιστάμενη ανάγκη, κάτι περισσότερο από απλή επιθυμία άνκαι κάτι κατά πολύ λιγότερη της απόλυτης ανάγκης (βλ. Yiannopoulos v. Theodoulou

(1979)1 C.L.R. 215), ενώ στη υπόθεση Andreou v. Christodoulou

(1978)1 C.L.R. 192, λέχθηκε ότι η ανάγκη θα πρέπει να είναι οριστική και άμεση." Προκειμένου να διαπιστώσω τη γνησιότητα της ανάγκης του Αιτητή 2 λαμβάνω υπόψη τα πιο κάτω ουσιώδη γεγονότα: Ο Αιτητής είναι 68 ετών και επιθυμεί να δραστηριοποιηθεί στην Κύπρο, μετά την επάνοδο του από την Λιβύη το

1. Από το 2007 που έχει επιστρέψει στην Κύπρο δεν έχει εργαστεί, αναμένοντας την έκβαση της παρούσας αίτησης. Τα εισοδήματα του ανέρχονται σήμερα σε €2.128 μηνιαίως από τα ενοίκια που εισπράττει, πλέον €650 μηνιαίως σύνταξη γήρατος. Η επιχείρηση του θα έχει ως αντικείμενο τη μηχανική των αυτοκινήτων, δηλαδή το επάγγελμα που σπούδασε και ασκούσε ο Αιτητής
2. Από το γεγονός και μόνο ότι ο Αιτητής 2, είναι συνταξιούχος και ότι για περίοδο 4 ετών δεν έχει εργαστεί, ενώ δεν μας έχει αναφέρει ότι η έλλειψη εργασίας του προκαλεί οποιαδήποτε οικονομική ή άλλη δυσκολία, βρίσκω ότι η ανάγκη του για ανάκτηση της κατοχής του μίσθιου δεν ξεπερνά το επίπεδο της απλής επιθυμίας. Δεν έχει αποσειστεί το βάρος των Αιτητών να αποδείξουν τη γνήσια υφιστάμενη ανάγκη ανάκτησης της κατοχής του μισθίου. Αδυναμία εξασφάλισης άλλης στέγης Επόμενη προϋπόθεση είναι η αδυναμία εξασφάλισης από τον ιδιοκτήτη άλλης ανάλογης και με λογικό ενοίκιο στέγης. Την έννοια της φράσης "ανάλογο κατάστημα" ερμήνευσε η απόφαση μειοψηφίας στην υπόθεση Χριστοδουλίδης ν. Ολυμπίου (βλέπε πιο πάνω). Η απόφαση της μειοψηφίας υιοθετήθηκε στην υπόθεση Λουκή ν. Ξενόπουλου κ.ά.

(1990)1 Α.Α.Δ. 104. Αναφέρονται τα εξής στην Χριστοδουλίδης : "Ο όρος "ανάλογο κατάστημα" συσχετίζει το κατάστημα του οποίου η ανεύρεση επιδιώκεται με τα αντικειμενικά δεδομένα του καταστήματος του οποίου επιζητείται η ανάκτηση κατοχής, δηλαδή, την τοποθεσία (εμπορικότητα), τις διαστάσεις, διευκολύνσεις, την ηλικία, και άλλα συναφή δεδομένα. Η αναλογία ανευρίσκεται με την σύγκριση. Ο αντίστοιχος όρος που χρησιμοποιείται στην αγγλική νομοθεσία ελέγχου ενοικιάσεων είναι"comparable", όρος εννοιολογικά ταυτόσημος με τον όρο "ανάλογος" στα πλαίσια της συγκεκριμένης νομοθεσίας. " Ο Αιτητής 2 προέβηκε, σύμφωνα με τα αποδεκτά γεγονότα, μόνος σε έρευνα σε μία μόνο οδό στη Λεμεσό, την οδό Βασιλέως Παύλου. Όπως μας ανάφερε πηγαινοερχόταν στο δρόμο αυτό, αλλά δεν μπήκε σε καταστήματα ούτε ρωτούσε εάν νοικιάζονται. Κοίταζε μόνο για πινακίδες "προς ενοικίαση" αλλά δεν εντόπισε κάτι τέτοιο. Σύμφωνα με τη νομολογία (βλ. Χριστοδουλίδης πιο πάνω) η "τοποθεσία" συναρτάται με την εμπορικότητα των δύο περιοχών (δηλ. της περιοχής όπου βρίσκεται το επίδικο και αυτής όπου ανευρίσκεται το "ανάλογο" κατάστημα) και δεν συνεπάγεται τον περιορισμό της έρευνας στην τοποθεσία του επίδικου ακινήτου. Εξάλλου, μια τέτοια ερμηνεία θα είχε ως αποτέλεσμα να ατονήσει και να καταστεί άνευ αντικειμένου η προϋπόθεση αυτή της νομοθεσίας. Ο σκοπός του νομοθέτη είναι να προστατέψει από την έξωση τον ενοικιαστή στις περιπτώσεις όπου ο ιδιοκτήτης έχει (αντικειμενικά) εναλλακτικές λύσεις για την στέγαση της δικής του επιχείρησης. Ο τοπικός περιορισμός, όσον αφορά την ανεύρεση "άλλου ανάλογου καταστήματος", υφίσταται μεν σε κάποιες περιπτώσεις, αλλά αυτές είναι συγκεκριμένες και τον περιορισμό υπαγορεύουν σε κάθε περίπτωση τα γεγονότα της υπόθεσης. Τέτοια υπόθεση περιγράφεται στην απόφαση Παφίτης ν. Βαψή Λτδ

(1998)1 ΑΑΔ 16, όπου η ιδιοκτήτρια κατείχε ήδη τα τρία από τα τέσσερα συνεχόμενα καταστήματα και για τις ανάγκες της επιχείρησης της χρειαζόταν και το τέταρτο κατάστημα. Η αναζήτηση σε άλλη περιοχή ανάλογου καταστήματος ήταν, σε εκείνη την υπόθεση, χωρίς νόημα. Η παρούσα υπόθεση καθόλου δεν εμπίπτει σ' αυτές τις περιπτώσεις. Δεν βρίσκω οποιοδήποτε λόγο που να δικαιολογεί την παράλειψη του Αιτητή 2 να προβεί σε έρευνα πέραν της οδού όπου βρίσκεται το μίσθιο, για την εξεύρεση άλλου ανάλογου καταστήματος. Βρίσκω ότι οι ενέργειες του Αιτητή 2 ως προς την εξεύρεση άλλης ανάλογης και με λογικό ενοίκιο στέγης, υπήρξαν επιπόλαιες και επομένως οι Αιτητές απέτυχαν να αποδείξουν την προϋπόθεση αυτή. Εφόσον οι προϋποθέσεις που ο Νόμος θέτει για την έκδοση διατάγματος έξωσης με σκοπό την κατοχή του καταστήματος από τον ιδιοκτήτη τίθενται σωρευτικά (και όχι διαζευκτικά), οι πιο πάνω διαπιστώσεις μου ότι δεν έχουν αποδειχθεί οι προϋποθέσεις (3, 4, και 5) που έχω αναλύσει πιο πάνω[2], κρίνουν αναπόφευκτα και την ουσία της υπόθεσης. Έχει κριθεί από τη νομολογία ότι για να εξετάσει το Δικαστήριο τις υπόλοιπες δύο προϋποθέσεις της νομοθεσίας (δηλ. τη λογικότητα της έκδοσης του διατάγματος έξωσης και τη στάθμιση της ταλαιπωρίας των δύο πλευρών) θα πρέπει να έχει αποδειχθεί η αδυναμία εξεύρεσης άλλου ανάλογου και με λογικό ενοίκιο καταστήματος. Σχετική είναι η απόφαση Α.C.T. Textiles v. Zodhiatis

(1986)1 C.L.R. 89, όπου λέχθηκαν τα εξής: "If the Landlord does not give evidence of any endeavours made by him to find other analogous and with reasonable rent accommodation, this is an unsurmountable obstacle for the Court to proceed to the third step - the consideration of reasonableness of the issue of the order or judgment - and to the ultimate step in the judicial process, i.e. the balance of hardship". Επομένως, στην παρούσα υπόθεση, μετά την διαπίστωση ότι οι Αιτητές έχουν αποτύχει να αποσείσουν το βάρος απόδειξης που φέρουν για να αποδείξουν ότι αδυνατούν να εξεύρουν άλλη ανάλογη και με λογικό ενοίκιο στέγη, το Δικαστήριο εμποδίζεται να προβεί στην εξέταση των λοιπών προϋποθέσεων για την έκδοση διατάγματος έξωσης. Ως εκ τούτου, η αίτηση δεν μπορεί να πετύχει, λόγω της διαπίστωσης της μη πλήρωσης των υπό του Νόμου καθορισμένων προϋποθέσεων, για την έκδοση του αιτούμενου διατάγματος. Στη βάση των πιο πάνω, η εξέταση των προδικαστικών ενστάσεων του Καθ' ου η Αίτηση καθίσταται ακαδημαϊκή και δεν θα απασχολήσει το Δικαστήριο. Έξοδα: Δεν διακρίνω και δεν τέθηκε ενώπιον μου οποιοσδήποτε λόγος γιατί τα έξοδα της παρούσας διαδικασίας να μην ακολουθήσουν το αποτέλεσμα της αίτησης. Κατάληξη: Για τους πιο πάνω αναφερόμενους λόγους και με τη σύμφωνη γνώμη των Παρέδρων, η αίτηση απορρίπτεται με έξοδα σε βάρος των Αιτητών όπως αυτά θα υπολογιστούν από τον Γραμματέα και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο στην κλίμακα €2.000 μέχρι €10.000. (Υπ.) ............... Χρ. Ραγουζαίου Πρόεδρος Δικαστηρίου Πιστό Αντίγραφο Γραμματέας ΧΡ/ΑΓ Subject: Rent Control/Final Αναφορά: Έξωση για ιδία χρήση καταστήματος [1] Στην παράγραφο 6(ε). [2] Της ιδιότητας του θέσμιου ενοικιαστή, της αποστολής έγκυρης ειδοποίησης, της ύπαρξης γνήσιας άμεσης ανάγκης ανάκτησης της κατοχής και της αδυναμίας εξασφάλισης άλλης ανάλογης στέγης. cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο