ΚΩΣΤΑ Α. ΤΣΑΓΓΑΡΗ κ.α. ν. KYRIAKOU BOOKSELLERS STATIONERS LTD, Αίτηση αρ.: Ε2/09, 8/5/2012 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:DEELEM:2012:2 ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΕΛΕΓΧΟΥ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ ΛΕΜΕΣΟΥ - ΠΑΦΟΥ ΤΜΗΜΑ ΛΕΜΕΣΟΥ Ενώπιον: Χρ. Ραγουζαίου, Προέδρου και Ρ. Μιχαηλίδη και Γ. Γεωργίου, Παρέδρων Αίτηση αρ.: Ε2/09 Μεταξύ: 1) ΚΩΣΤΑ Α. ΤΣΑΓΓΑΡΗ, από τη Λεμεσό 2) ΑΝΔΡΕΑ ΤΣΑΓΓΑΡΗ, από τη Λεμεσό Αιτητών Και KYRIAKOU BOOKSELLERS & STATIONERS LTD, από τη Λεμεσό Καθ' ων η Αίτηση -------------------------------------------------- 8/5/2012 Για τους Αιτητές: Κος Φ. Τσαγγαρίδης για PHC TSANGARIDES LLC (κα Χρ. Αθανασίου για ν' ακούσει απόφαση) Για τους Καθ' ων η Αίτηση: Κος Δ. Αραούζος για Chrysses Demetriades & Co LLC (κα Μ. Διονυσίου για ν' ακούσει απόφαση) Α Π Ο Φ Α Σ Η Με την αίτηση που καταχώρισαν στις 13.1.2009, οι Αιτητές 1 και 2 (που στο εξής θα αναφέρονται ως «οι Αιτητές») αξιώνουν, μεταξύ άλλων: (α) Την έξωση των Καθ' ων η Αίτηση από τον υπόγειο χώρο που ενοικιάζουν στο κτίριο που βρίσκεται στην οδό Σπύρου Κυπριανού 15, στη Λεμεσό (που στο εξής θα αναφέρεται ως "το μίσθιο") με σκοπό να το χρησιμοποιήσουν οι Αιτητές ως χώρο στάθμευσης των μονάδων που βρίσκονται στο προαναφερόμενο κτίριο. (β) Την έκδοση απόφασης σε βάρος των Καθ' ων η Αίτηση: I. Για ποσό €177.018,56[1] ως οφειλόμενα ενοίκια για την περίοδο από 14.6.00 μέχρι 1.12.
- II. Για ποσό €1.250,85 μηνιαίως, από 1.1.2011 μέχρι παράδοσης της κατοχής. Απάντηση: Με την "Υπεράσπιση και Ανταπαίτηση" τους οι Καθ' ων η Αίτηση αρνούνται τις αιτούμενες θεραπείες και ανταπαιτούν από τους Αιτητές: (α) Την εξασφάλιση άδειας χρήσης του υπόγειου χώρου ως αποθήκης ή καταστήματος. (β) Αποζημιώσεις για παράβαση συμφωνίας ή για ψευδείς παραστάσεις ή για απώλεια εμπορικής εύνοιας. Μαρτυρία: Στην ακροαματική διαδικασία παρουσιάστηκαν συνολικά τέσσερεις μάρτυρες· τρεις για την πλευρά των Αιτητών και ένας μάρτυρας για την υπόθεση των Καθ' ων η Αίτηση. Ο Μ.Α.1, Κώστας Τσαγγάρης (Αιτητής 1), παρουσίασε γραπτή δήλωση ως μέρος της Κύριας Εξέτασης του στην οποία ανέφερε ότι είναι ένας εκ των εγγεγραμμένων συνιδιοκτητών του ακινήτου με αρ. εγγραφής 0/23980 στη Γερμασόγεια, μέρος του οποίου αποτελεί το επίδικο κτίριο, το οποίο ανήκει αποκλειστικά στους Αιτητές 1 και 2, δυνάμει συμφωνίας διανομής. Στο ακίνητο αυτό έχει ανεγερθεί κτίριο το οποίο αποτελείται από υπόγειο, 8 ισόγεια καταστήματα και όροφο με γραφεία. Βρίσκεται στην οδό Σπύρου Κυπριανού 15, στη Λεμεσό. Το κτίριο ανήγειραν οι Αιτητές και σύμφωνα με τους όρους των σχετικών αδειών, ο υπόγειος χώρος του ακινήτου αποτελεί τον χώρο στάθμευσης των μονάδων του κτιρίου. Τόσο ο όροφος με τα γραφεία, όσο και τέσσερα από τα καταστήματα, έχουν πουληθεί (από τους Αιτητές) σε τρίτους αγοραστές. Εν τω μεταξύ, το μίσθιο είχε ενοικιαστεί στους Καθ' ων η Αίτηση, για τρία έτη, από τις 15.5.97 μέχρι τις 14.5.
- Τότε, δεν ήταν απαραίτητη η χρήση του ως χώρου στάθμευσης γιατί το κτίριο δεν είχε ακόμα ολοκληρωθεί, ενώ οι Αιτητές ανέμεναν ότι με τη λήξη της τριετίας θα ανακτούσαν την κατοχή του μισθίου για να τον χρησιμοποιήσουν ως υπόγειο χώρο στάθμευσης. Το μηνιαίο ενοίκιο για το μίσθιο, δυνάμει συμφωνίας ενοικίασης, ανερχόταν σε €854,30 (Λ.Κ.500). Το μίσθιο χρησιμοποιείτο ανέκαθεν από τους Καθ' ων η Αίτηση ως αποθήκη και εξακολουθεί να κατέχεται από αυτούς ως θέσμιους ενοικιαστές. Οι Καθ' ων η Αίτηση είναι επίσης ενοικιαστές και ενός ισογείου καταστήματος στο ίδιο κτίριο. Για να μπορέσουν οι Αιτητές να εξασφαλίσουν την έκδοση πιστοποιητικού τελικής έγκρισης του επίδικου κτιρίου και στη συνέχεια να προβούν στη έκδοση ξεχωριστών τίτλων ιδιοκτησίας των μονάδων του κτιρίου και την εγγραφή τους στο όνομα των αγοραστών, είναι απαραίτητη η ανάκτηση της κατοχής του υπόγειου χώρου για να χρησιμοποιηθεί ως χώρος στάθμευσης. Η πρόθεση αυτή των Αιτητών γνωστοποιήθηκε με αλληλογραφία προς τους Καθ' ων η Αίτηση οι οποίοι είχαν κληθεί όπως με τη λήξη του ενοικιαστηρίου εγγράφου στις 14.5.2000, παραδώσουν ελεύθερη την κατοχή του υπογείου. Αναφέρθηκε ο μάρτυρας με λεπτομέρεια στις σχετικές επιστολές (οι οποίες είχαν κατατεθεί στο Δικαστήριο εκ συμφώνου πριν την παρουσίαση της προφορικής μαρτυρίας). Οι Αιτητές προέβηκαν στην ενοικίαση του μισθίου γιατί: Α) Δεν είχαν ακόμα αποπερατωθεί τα γραφεία και δεν υπήρχε (κατά το χρόνο σύναψης της συμφωνίας ενοικίασης) ανάγκη χρήσης των χώρων στάθμευσης. Β) Το μίσθιο δεν καλυπτόταν τότε από τον περί Ενοικιοστασίου Νόμο. Περαιτέρω, οι Αιτητές εφόσον δεν αποδέχθηκαν την ανανέωση της ενοικίασης του μισθίου, έχουν αρνηθεί και την παραλαβή οποιουδήποτε ενοικίου αναφορικά με αυτό το υποστατικό, ουδέποτε όμως είχαν χαριστική διάθεση σχετικά με το ποσό αυτό και έτσι απαιτούν από τους Καθ' ων η Αίτηση, τα ενοίκια για την περίοδο από 14.6.2000 μέχρι 1.12.2010 που ανέρχονται στο ποσό των €177.018,56, ως εξής: · Από 14.6.2000 μέχρι τις 13.6.2003 ενοίκια προσαυξημένα κατά 10%, δηλαδή €939,73 μηνιαίως. · Από 14.6.2003 μέχρι τις 13.6.2006 ενοίκια προσαυξημένα κατά 10%, δηλαδή €1.033,70 μηνιαίως. · Από 14.6.2006 μέχρι τις 13.6.2009 ενοίκια προσαυξημένα κατά 10%, δηλαδή €1.137,07 μηνιαίως. · Από 14.6.2009 μέχρι τις 1.12.2010 ενοίκια προσαυξημένα κατά 10%, δηλαδή €1.250,78 μηνιαίως. Η ανάκτηση αξιώνεται από τους Αιτητές για ιδιόχρηση και είναι απαραίτητη ώστε να μπορέσουν να εκπληρώσουν τις συμβατικές τους υποχρεώσεις απέναντι στους αγοραστές των μονάδων, για έκδοση χωριστών τίτλων ιδιοκτησίας. Απέρριψε ο Μ.Α.1 τον ισχυρισμό των Καθ' ων η Αίτηση, ότι οι Αιτητές έχουν υποχρέωση να αλλάξουν την χρήση του υπόγειου χώρου ενώ απορρίπτει επίσης και την απαίτηση των Καθ' ων η Αίτηση για απώλεια εμπορικής εύνοιας, σε περίπτωση που το μίσθιο παραδοθεί στους Αιτητές. Στην Αντεξέταση υποβλήθηκαν στον μάρτυρα ερωτήσεις αναφορικά με το ιδιοκτησιακό καθεστώς του επίδικου ακινήτου. Με δεδομένο όμως ότι η ιδιοκτησία του εν λόγω ακινήτου είναι παραδεκτή στο δικόγραφο των Καθ' ων η Αίτηση, το ζήτημα αυτό δεν είναι επίδικο και δεν θα σχολιαστεί. Περιέγραψε ο μάρτυρας τον υπόγειο χώρο του ακινήτου και ανέφερε ότι ναι μεν σύμφωνα με την άδεια οικοδομής, ο χώρος αυτός προοριζόταν να χρησιμοποιηθεί ως χώρος στάθμευσης, αλλά μετά από συνεννόηση με τον Δήμο Γερμασόγειας, οι Αιτητές αποφάσισαν να ενοικιάσουν το μίσθιο, για όσο καιρό απέμενε μέχρι την αποπεράτωση των γραφείων. Παραδέχθηκε επίσης ότι γνώριζε από το 1995 ότι το υπόγειο προοριζόταν για χώρος στάθμευσης, επανέλαβε όμως ότι η ενοικίαση του υπογείου προς τους Καθ' ων η Αίτηση ήταν μόνο για περίοδο τριών ετών. Όταν του υποβλήθηκε ότι το συμβόλαιο ενοικίασης (Τεκμήριο 4) δεν περιοριζόταν σε τρία χρόνια, ανέφερε ότι εκ παραδρομής τέθηκε όρος για ανανέωση ανά τριετία της ενοικίασης του μισθίου και ότι πρόθεση ήταν να ενοικιαστεί από τους Καθ' ων η Αίτηση μόνο για περίοδο τριών ετών. Υποβλήθηκε στο μάρτυρα ότι υπήρχε στη συμφωνία και όρος για συνένωση του υπόγειου χώρου με το κατάστημα που οι Καθ' ων η Αίτηση ενοικίασαν, ταυτόχρονα, στο ισόγειο του κτιρίου και ο Μ.Α.1 απάντησε ότι η σύνδεση των δύο χώρων ήταν μια ευκολία που ζήτησαν οι Καθ' ων η Αίτηση και τους παραχωρήθηκε. Ανέφερε, στη συνέχεια, ότι όλοι οι χώροι στάθμευσης στο υπόγειο θα παραχωρηθούν στους τρίτους αγοραστές των γραφείων και περαιτέρω συμφώνησε ότι ούτε ο ίδιος, ούτε ο Αιτητής 2 έχουν πρόθεση να χρησιμοποιήσουν μέρος του υπογείου. Σε σχέση με τις οικοδομικές εργασίες ο μάρτυρας παραδέχθηκε ότι η έναρξη της ανέγερσης του επίδικου κτιρίου έγινε το 1995 ενώ η πολεοδομική άδεια εκδόθηκε τον Σεπτέμβριο του 1997 και η άδεια οικοδομής το Μάρτιο του
- Παραδέχθηκε επίσης ότι το κτίριο όλο είχε ήδη ανεγερθεί, προτού εκδοθεί η άδεια οικοδομής. Όσον αφορά το ζήτημα της έκδοσης πιστοποιητικού τελικής έγκρισης, ο μάρτυρας συμφώνησε ότι για πρώτη φορά ανέφερε στους Καθ' ων η Αίτηση ότι θα πρέπει να εκκενωθεί το μίσθιο, στις 12/1/
- Περαιτέρω, σε ερώτηση γιατί από το 2000 που οι Αιτητές κάλεσαν τους Καθ' ων η Αίτηση να εγκαταλείψουν το υπόγειο και παράλληλα αρνήθηκαν να εισπράξουν ενοίκια, άφησαν να παρέλθει χρόνος μέχρι το 2009 για να αξιώσουν τα ενοίκια, ο Μ.Α.1 απάντησε ότι αρχικά γίνονταν προσπάθειες με τους Καθ' ων η Αίτηση για να βρουν μια λύση. Στη συνέχεια και μετά από πίεση που ασκήθηκε από τους αγοραστές των υπόλοιπων μονάδων στράφηκαν οι Αιτητές νομικά εναντίον των Καθ' ων η Αίτηση. Ο μάρτυρας, τέλος, σε ερώτηση κατά πόσο ο ίδιος θεωρεί ότι η συμφωνία ενοικίασης του μισθίου στους Καθ' ων η Αίτηση ήταν παράνομη, απάντησε αρνητικά διευκρινίζοντας ότι είχε πάρει σχετική συμβουλή από τον Δημοτικό Μηχανικό και τον αρχιτέκτονα του ότι μέχρι την ολοκλήρωση των οικοδομικών εργασιών στον όροφο θα μπορούσε να ενοικιάσει το υπόγειο και γι' αυτό ενοικίασε το μίσθιο "μόνο για τρία χρόνια". Oι Καθ' ων η Αίτηση ουδέποτε συνέδεσαν το μίσθιο με το ισόγειο κατάστημα. O M.A.1 μου έχει κάνει καλή σχετικά εντύπωση, με εξαίρεση τα σημεία της μαρτυρίας του, που σχολιάζω πιο κάτω: α) Η προσπάθεια του μάρτυρα να μας πείσει ότι η συμφωνία ενοικίασης του μισθίου ήταν μόνο για 3 έτη, βρίσκεται σε αντίθεση με το λεκτικό της ίδιας της συμφωνίας. Αναφέρεται μεν, στο προοίμιο της συμφωνίας, ως διάρκεια ενοικιάσεως τα τρία έτη, από 15.5.1997 μέχρι 14.5.2000, όμως στον όρο 10 της συμφωνίας αναφέρονται επίσης τα εξής: "
- Εάν ο ενοικιαστής επιθυμεί την συνέχιση της ενοικιάσεως θα πρέπει να ειδοποιήση προς τούτο, εγγράφως με συστημένη επιστολή, τον ιδιοκτήτη 2 ή 3 μήνες πρίν τη λήξη της συμβατικής περιόδου ενοικιάσεως, οπόταν θα συμφωνείται αύξησις του ενοικίου κατά 10% επι του τελευταίου ενοικίου, και αν η παράτασις θα είναι πέραν των τριών ετών τότε θα επιβάλλεται αύξησις 10% ανά τριετίαν επι του τελευταίου εκάστοτε ενοικίου." Ο όρος αυτός είναι απόλυτα σαφής και η έννοια την οποία μεταδίδει το κείμενο της συμφωνίας στο μέσο λογικό άνθρωπο[2] είναι ότι η διάρκεια της ενοικίασης θα παρατεινόταν με πρωτοβουλία του ενοικιαστή, στο διηνεκές, υπό τον όρο της αύξησης του ενοικίου κατά 10% ανά τριετία. Επομένως, η πιο πάνω θέση του μάρτυρα περί τριετούς ενοικίασης, απορρίπτεται ως αντίθετη με το περιεχόμενο της συμφωνίας ενοικίασης. β) Απορρίπτω επίσης τον ισχυρισμό του μάρτυρα ότι ο προαναφερόμενος όρος (για ανανέωση της συμφωνίας), τέθηκε εκ παραδρομής. Εφόσον της συμφωνίας προηγήθηκαν διαπραγματεύσεις και εφόσον στο στάδιο εκείνο, δεν αποκαλύφθηκε στους Καθ' ων η Αίτηση ότι η επιτρεπόμενη χρήση του υπογείου ήταν χώρος στάθμευσης και ενώ οι Αιτητές παραχώρησαν δικαίωμα στους Καθ' ων η Αίτηση να συνδέσουν τα δύο υποστατικά (που νοίκιασαν στο επίδικο κτίριο για διευκόλυνση των εργασιών τους), βρίσκω υπερβολικό και αναληθή τον ισχυρισμό ότι η πρόθεση όλων των μερών ήταν όπως η διάρκεια της ενοικίασης του μισθίου ήταν μόνο για τρία έτη. Ως προς την υπόλοιπη μαρτυρία του Μ.Α.1 την αποδέχομαι ως ειλικρινή εφόσον δεν διαπιστώνω οποιεσδήποτε άλλες αντιφάσεις. Ο Μ.Α.2, Γεώργιος Αθάνατος, Δημοτικός Μηχανικός του Δήμου Γερμασόγειας, ανέφερε ότι στα καθήκοντα του είναι και η έκδοση των αδειών οικοδομής και συγκεκριμένα η έκδοση της άδειας οικοδομής του επίδικου ακινήτου, το οποίο γνωρίζει και το οποίο είχε επισκεφθεί και τη μέρα που παρουσιάστηκε για να δώσει μαρτυρία. Κατά την επίσκεψη του αυτή διαπίστωσε ότι ο υπόγειος χώρος (ο οποίος πρέπει να είναι χώρος στάθμευσης) είναι αποθηκευτικός χώρος, κλειστός εξωτερικά με μία κεντρική σιδερένια πόρτα. Άλλες δύο πόρτες πιο μέσα, οδηγούν σε δύο αποθήκες, κατά παράβαση της άδειας οικοδομής. Τέθηκαν στο μάρτυρα ερωτήσεις σχετικά με τη διαδικασία έκδοσης πιστοποιητικού τελικής έγκρισης για την οικοδομή αυτή και ανέφερε ότι θα πρέπει να υποβληθεί στο Δήμο η σχετική αίτηση, η οποία θα πρέπει να υπογραφεί από όλους τους ιδιοκτήτες και από τον υπεύθυνο μηχανικό του έργου. Ο μάρτυρας αναφέρθηκε επίσης και στην πρόσφατη τροποποίηση του περί Ρυθμίσεως Οδών και Οικοδομών Νόμου.[3] Ερωτώμενος κατά πόσο υπάρχει η δυνατότητα να εκδοθούν χωριστοί τίτλοι ιδιοκτησίας παρά την ύπαρξη προβλημάτων στην οικοδομή, ανέφερε ότι αυτή η διαδικασία είναι περίπλοκη και το αποτέλεσμα αμφίβολο, ενώ σε περίπτωση που εκδοθεί τελικά τίτλος ιδιοκτησίας και πιστοποιητικό τελικής έγκρισης, αναγράφονται σε αυτό οι παρανομίες και το ακίνητο θα είναι σε δυσμενή θέση. Αναφερόμενος ο μάρτυρας στις υφιστάμενες συνθήκες και στο νόμο περί Οδών και Οικοδομών (χωρίς την άσκηση του δικαιώματος του Ν.47(I)/2011), διευκρίνισε ότι υπό αυτές τις συνθήκες δεν μπορεί να εκδοθεί πιστοποιητικό τελικής έγκρισης για την επίδικη οικοδομή. Επίσης, του πιστοποιητικού τελικής έγκρισης θα πρέπει να προηγηθεί ο διαχωρισμός του ακινήτου με βάση την παλαιά νομοθεσία. Αντεξετάστηκε ο Μ.Α.2 αναφορικά με τη δυνατότητα έκδοσης άδειας αλλαγής της χρήσης του υπογείου και οι απαντήσεις του αναφέρονταν στο Ν.47(Ι)/11και ήταν ασαφείς και αβέβαιες. Ο Μ.Α.2 μου έχει κάνει επίσης σχετικά καλή εντύπωση. Δεν υπέπεσε σε αντιφάσεις ενώ οι απαντήσεις του όσον αφορά τα γεγονότα για τα οποία είχε προσωπική γνώση ή ενέπιπταν στα καθήκοντα του, ήταν άμεσες, σαφείς και επεξηγηματικές. Τα όσα ανέφερε ο μάρτυρας σχετικά με τις διαδικασίες του Ν.47(Ι)/2011, εφόσον ο μάρτυρας δεν φάνηκε να έχει γνώση των διαδικασιών, απορρίπτονται. Αποδέχομαι την υπόλοιπη μαρτυρία του Μ.Α.
- Ως τρίτος μάρτυρας για τους Αιτητές παρουσιάστηκε ο Αιτητής 2 (Μ.Α.3), ο οποίος ανέφερε ότι έχει συγγενική σχέση με τον Αιτητή 1 (είναι σύγαμπροι). Αγόρασε μαζί με τον Αιτητή 1 το ακίνητο στο οποίο έκτισαν το επίδικο κτίριο και παρουσίασε τα πωλητήρια έγγραφα των μονάδων που πωλήθηκαν σε τρίτους. Αντεξεταζόμενος, ανέφερε ότι κατά την περίοδο που ανεγειρόταν το κτίριο, απουσίαζε συχνά στο εξωτερικό λόγω προβλημάτων υγείας της συζύγου του. Αναγνώρισε το Τεκμήριο 4 στο οποίο υπήρχε η υπογραφή του και ανέφερε ότι το κτίριο δεν είχε ακόμα ολοκληρωθεί όταν ενοικιάστηκε ο υπόγειος χώρος, για περίοδο τριών ετών. Επανέλαβε τα όσα ανέφερε και ο Μ.Α.1 σε σχέση με ότι μετά την ολοκλήρωση της οικοδομής ο υπόγειος χώρος περιλαμβανομένου του μισθίου, θα έπρεπε να κενωθεί για να χρησιμοποιηθεί ως χώρος στάθμευσης των υπόλοιπων μονάδων. Ουδέποτε συναντήθηκε ο μάρτυρας αυτός με τους Καθ' ων η Αίτηση κατά τις διαπραγματεύσεις για τη σύναψη της συμφωνίας. Αφού του υποβλήθηκαν κάποιοι όροι από το Τεκμήριο 4, ο Μ.Α.2 ανέφερε ότι ουδέποτε διάβασε τη συμφωνία ενοικίασης γιατί είχε απόλυτη εμπιστοσύνη στον Μ.Α.1, γνωρίζοντας ότι ο τελευταίος δεν θα τον ξεγελούσε. Όσον αφορά τον υπόγειο χώρο καθ' εαυτόν, ο μάρτυρας ανέφερε ότι τον είχε επισκεφθεί πριν από αρκετό καιρό, όπου συνάντησε εκεί τον κ. Α. Κυριάκου. Από τον χώρο του υπογείου το μεγαλύτερο μέρος καταλαμβάνει το μίσθιο, ενώ ο υπόλοιπος χώρος κατέχεται από άλλον ενοικιαστή και χρησιμοποιείται επίσης ως αποθήκη. Ο ενοικιαστής αυτός διατηρεί κατάστημα παιγνιδιών στο ισόγειο και εναντίον του δεν έχει καταχωρηθεί αίτηση έξωσης γιατί "θα φύγει όποτε του πούνε οι Αιτητές". Λόγω της διεκδίκησης των χώρων στάθμευσης από τους αγοραστές των γραφείων, οι Αιτητές πληρώνουν ενοίκιο για άλλους χώρους στάθμευσης, προκειμένου να εξυπηρετηθούν οι αγοραστές των γραφείων. Ο μάρτυρας αυτός, πέραν των πωλητηρίων εγγράφων που παρουσίασε στο Δικαστήριο, δεν πρόσθεσε οτιδήποτε στην υπόθεση των Αιτητών. Δεν είχε προσωπική γνώση των γεγονότων λόγω της απουσίας του στο εξωτερικό, ενώ όσον αφορά τον ισχυρισμό περί σύναψης τριετούς συμφωνίας ενοικίασης, απορρίπτω αυτή τη θέση του Μ.Α.3 ως αντίθετη με το λεκτικό της έγγραφης συμφωνίας ενοικίασης. Ο μοναδικός μάρτυρας των Καθ' ων η Αίτηση Ανδρέας Κυριάκου (Μ.Κ.1), μέτοχος και σύμβουλος των Καθ' ων η Αίτηση, κατέθεσε γραπτή δήλωση στο πλαίσιο της Κυρίως Εξέτασης του, με την οποία αναφέρθηκε στους όρους της συμφωνίας ενοικίασης, Τεκμήριο 4 και στο γεγονός ότι κατά τη σύναψη των Τεκμηρίων 4 και 5[4] καμία αναφορά έγινε στη μελλοντική ανάγκη εκκένωσης του μισθίου για να χρησιμοποιηθεί ως χώρος στάθμευσης. Αρνήθηκε τον ισχυρισμό των Αιτητών ότι με τη λήξη της αρχικής τριετίας θα χρησιμοποιείτο το μίσθιο ως χώρος στάθμευσης για να εξυπηρετηθούν οι μονάδες του κτιρίου. Ανέφερε επίσης ότι ήταν σαφές κατά το χρόνο της σύναψης των Τεκμηρίων 4 και 5, ότι η ενοικίαση του μισθίου ήταν όρος για την ενοικίαση του ισόγειου καταστήματος το οποίο από μόνο του δεν παρείχε αρκετό χώρο για τις ανάγκες της επιχείρησης των Καθ' ων η Αίτηση. Γι' αυτό υπάρχει και στις δύο συμφωνίες αναφορά στο δικαίωμα των Καθ' ων η Αίτηση να συνδέσουν τα δύο υποστατικά. Το μίσθιο καταλαμβάνει περίπου 330 - 359 τ.μ. στον υπόγειο χώρο του κτιρίου, ο οποίος έχει συνολικό εμβαδόν περίπου 400 τ.μ. Ο υπόλοιπος υπόγειος χώρος κατέχεται και χρησιμοποιείται ως αποθήκη από τους ενοικιαστές του ισόγειου καταστήματος, με το όνομα Early Learning Center και έχει συνδεθεί με το κατάστημα αυτό. Οι Καθ' ων η Αίτηση δεν έχουν συνδέσει τα δύο υποστατικά που κατέχουν διότι, με τη διαμόρφωση που έχουν κάνει στο μίσθιο, έχουν ρυθμίσει τις εργασίες τους ώστε όποτε υπάρχει ανάγκη αναπλήρωσης του εμπορεύματος του ισόγειου καταστήματος ή όποτε οι πελάτες αναζητούν εμπόρευμα που δεν υπάρχει στο ισόγειο κατάστημα κατεβαίνουν από το πίσω μέρος του κτιρίου, στο υπόγειο. Αναφέρθηκε επίσης στην αλληλογραφία μεταξύ των διαδίκων[5] ισχυριζόμενος ότι: Α) Οι Αιτητές γνώριζαν και όφειλαν να πληροφορήσουν τους Καθ' ων η Αίτηση κατά τον καταρτισμό του Τεκμηρίου 4, ότι το μίσθιο δεν μπορούσε να χρησιμοποιηθεί ως αποθήκη/κατάστημα. Β) Σε καμία περίπτωση θα υπέγραφαν την επίδικη συμφωνία ενοικίασης οι Καθ' ων η Αίτηση εάν γνώριζαν τα πιο πάνω και αυτό ήταν σε γνώση των Αιτητών. Γ) Είναι ευθύνη των Αιτητών να εξασφαλίσουν τις απαιτούμενες άδειες για τη χρήση του μισθίου ως αποθήκη ή κατάστημα, όπως προνοεί το Τεκμήριο 4 και η υποχρέωση αυτή προκύπτει από τον όρο 3 του Τεκμηρίου 4 όπου δίδεται δικαίωμα στους Καθ' ων η Αίτηση "να χρησιμοποιήσ[ουν] το Ενοικιαζόμενο Κτήμα μόνο ως κατάστημα/αποθήκη". Δ) Οι Αιτητές δεν προτίθενται να ανακτήσουν το μίσθιο για ιδία χρήση. Ε) Σε περίπτωση που δοθεί διάταγμα έξωσης οι Καθ' ων η Αίτηση θα πρέπει να αποζημιωθούν για την απώλεια φήμης, πελατείας, εμπορικής εύνοιας που θα απωλέσουν, καθώς και για τις ψευδείς και αναληθείς παραστάσεις σχετικά με την επιτρεπόμενη νόμιμη χρήση του μισθίου στις οποίες και βασίστηκαν κατά τη σύναψη της συμφωνίας. Στ) Οι Αιτητές είναι αυτοί που δεν αποδέχονταν την είσπραξη των ενοικίων, θεωρώντας ως παράνομη την ενοικίαση του μισθίου μετά την άσκηση του δικαιώματος ανανέωσης της συμφωνίας από πλευράς των Καθ' ων η Αίτηση. Οι τελευταίοι, ήταν πάντοτε έτοιμοι και πρόθυμοι να διευθετήσουν την πληρωμή των συσσωρευμένων ενοικίων. Ζ) Οι Αιτητές από τη μία ισχυρίζονται ότι δεν είχαν χαριστική διάθεση όσον αφορά τα ενοίκια του μισθίου ενώ την ίδια στιγμή με τα Τεκμήρια 6 και 7 ισχυρίζονταν ότι η συμφωνία ενοικίασης ήταν άκυρη και ως εκ τούτου αρνούνταν να εισπράξουν τα ενοίκια παρουσιάζοντας μια συμπεριφορά αντιφατική. Οι Καθ' ων η Αίτηση από την επιχείρηση που διεξάγουν τόσο στο ισόγειο όσο και στο υπόγειο κατάστημα τους παρουσιάζουν κέρδος (σύμφωνα με τους εξελεγμένους λογαριασμούς) μετά την επιβολή της φορολογίας ως εξής: 2004 Λ.Κ.11.489 2005 Λ.Κ.13.195 2006 Λ.Κ.32.218 2007 Λ.Κ.54.346 2008 Λ.Κ.17.300 2009 Λ.Κ.5.796 2010 Λ.Κ.23.845 Στην Αντεξέταση ο Μ.Κ.1 ανέφερε ότι η ασχολία των Καθ' ων η Αίτηση είναι οι πωλήσεις βιβλίων και γραφικής ύλης. Οι δραστηριότητες τους, όσον αφορά τη γραφική ύλη, ασκούνται τα τελευταία τρία χρόνια και από δεύτερο υποστατικό, στην οδό Αντώνη Έλληνα 1, στον Άγιο Αθανάσιο. Τα Τεκμήρια 4 και 5 υπογράφηκαν από τον Μ.Κ.
- Οι διαπραγματεύσεις για τη σύναψη των συμφωνιών έγιναν από το μάρτυρα με τη βοήθεια του αδελφού του. Αφού συμφώνησαν οι δύο πλευρές στους όρους, οι συμφωνίες συντάχθηκαν και υπογράφηκαν. Δεν θυμόταν ο Μ.Κ.1 ποιος συνέταξε τις συμφωνίες. Περιγράφοντας το μίσθιο, κατά τον χρόνο σύναψης του Τεκμηρίου 4, ανέφερε ότι είχε τοίχους περιμετρικά και δύο εισόδους και ένα τοίχο εσωτερικά που διαχώριζε το μίσθιο, από τη διπλανή αποθήκη. Υπήρχε μια σιδερένια είσοδος στο μίσθιο και μία είσοδος για τη διπλανή αποθήκη. Το υπόλοιπο κτίριο είχε ήδη ολοκληρωθεί· υπήρχαν οι εξωτερικοί τοίχοι, ήταν μπογιατισμένο και είχε παράθυρα και γυαλιά. Στον όροφο δεν είχε ακόμα τοποθετηθεί το πάτωμα, ούτε υπήρχαν διαχωρισμοί. Στο μίσθιο πρόσθεσαν οι Καθ' ων η Αίτηση μια ακόμα είσοδο εξωτερικά (για λόγους ασφαλείας) η οποία κλείνει το βράδυ. Αποχωρητήριο και κουζίνα δεν υπάρχει στο υπόγειο, ενώ υπάρχει ανελκυστήρας ο οποίος δεν λειτουργεί. Τοποθετήθηκαν επίσης (από τους Καθ' ων η Αίτηση) στο χώρο αυτό μεταλλικά ράφια και δημιουργήθηκε ένα γραφείο. Στο μίσθιο αποθηκεύονται τα εμπορεύματα που πωλούνται στο ισόγειο κατάστημα. Υπάρχει πάγκος για την εξυπηρέτηση των πελατών, αλλά όχι ταμειακή μηχανή. Σε υποβολή ότι η παράλειψη σύνδεσης του μισθίου με το ισόγειο κατάστημα δείχνει ότι δεν είναι απαραίτητο το μίσθιο για τη λειτουργία του ισογείου καταστήματος, ο μάρτυρας ανέφερε ότι παρότι χρειάζεται να επισκεφθούν το μίσθιο 20 - 50 φορές ημερησίως, η εργασία των Καθ' ων η Αίτηση διεξάγεται ομαλά διότι υπάρχει αρκετό προσωπικό και επίσης όχημα για να μεταφέρει τα βαριά αντικείμενα από το μίσθιο στους πελάτες. Οι Καθ' ων η Αίτηση διαθέτουν και άλλη αποθήκη στην οδό Σπύρου Κυπριανού 88 από την οποία γίνονται μόνο χονδρικές πωλήσεις. Αυτή η αποθήκη βρίσκεται σε απόσταση 1,5 - 2 χιλιόμετρα από το μίσθιο. Αναφορικά με τα οφειλόμενα ενοίκια, ο Μ.Κ.1 ανέφερε ότι αυτά ήταν πάντοτε στη διάθεση των Καθ' ων η Αίτηση και παραδέχθηκε ότι το ενοίκιο αυξανόταν κάθε τρία χρόνια, σύμφωνα με τους όρους της συμφωνίας ενοικίασης. Για τις οικονομικές καταστάσεις (Τεκμήρια 33 - 38) που παρουσίασε ο Μ.Κ.1, ανέφερε ότι αυτές αφορούν το συνολικό κέρδος των δραστηριοτήτων των Καθ' ων η Αίτηση από όλα τα υποστατικά που διατηρούν. Τα κέρδη του μισθίου υπολογίζονται μαζί με αυτά του ισογείου καταστήματος και αποτελούν το μεγαλύτερο μέρος των κερδών των Καθ' ων η Αίτηση, διότι "η λιανική πώληση φέρνει μεγαλύτερο κέρδος από τη χονδρική". Δεν διαχωρίζονται τα κέρδη του μισθίου από το ισόγειο κατάστημα, διότι εκεί βρίσκεται το απόθεμα (stock) του καταστήματος. Τα ίδια ισχύουν, είπε ο μάρτυρας και για την εμπορική εύνοια του μισθίου, η οποία δεν διαχωρίζεται από αυτή του ισόγειου καταστήματος. Ερωτώμενος για την αξίωση των Καθ' ων η Αίτηση για έκδοση άδειας για χρήση του υπόγειου ως αποθήκη και/ή κατάστημα, ο Μ.Κ.1 ανέφερε ότι ναι μεν δεν έχει ενοχληθεί ποτέ από οποιαδήποτε αρχή για τη χρήση του υπογείου, αλλά η έκδοση της άδειας αλλαγής χρήσης είναι απαραίτητη για τη λειτουργία της επιχείρησης των Καθ' ων η Αίτηση. Δεν μπορεί να εξυπηρετηθεί το ισόγειο κατάστημα από άλλη αποθήκη πέραν του μισθίου διότι οι πελάτες δεν μπορούν να αναμένουν επί 20 λεπτά μέχρι να έρθει το εμπόρευμα από την άλλη αποθήκη. Ο Μ.Κ.1 μου έχει κάνει καλή εντύπωση και αποδέχομαι τη μαρτυρία του, με εξαίρεση: το μέρος αυτής που αφορά τις οικονομικές καταστάσεις που παρουσιάστηκαν και τον ισχυρισμό ότι αυτές αφορούν μεν το σύνολο των δραστηριοτήτων των Καθ' ων η Αίτηση αλλά ότι το μεγαλύτερο μέρος τους αφορά τα κέρδη του μισθίου και του ισογείου καταστήματος που διατηρούν στην επίδικη οικοδομή. Αυτή η θέση του μάρτυρα δεν υποστηρίχθηκε από περαιτέρω μαρτυρία και έχει μείνει μετέωρη, τον ισχυρισμό του Μ.Κ.1 ότι στο μίσθιο έχει δημιουργηθεί εμπορική εύνοια και ότι επίσης αυτή αντιστοιχεί στην εμπορική εύνοια του ισογείου καταστήματος, η οποία δεν μπορεί να διαχωριστεί. Καμία μαρτυρία παρουσιάστηκε προς υποστήριξη αυτής της θέσης, η οποία απορρίπτεται. Απορρίπτω επίσης την μαρτυρία γνώμης του Μ.Κ.1 και ειδικά αναφορικά με την ερμηνεία του τεκμηρίου 4, αφού αυτό αποτελεί έργο του Δικαστηρίου. Αγορεύσεις: Στην τελική του αγόρευση ο ευπαίδευτος συνήγορος των Αιτητών, αναφέρθηκε στο άρθρο 11
(1)(ζ) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου Ν.23/83, στο οποίο βασίζεται η απαίτηση των Αιτητών και ανέλυσε τις προϋποθέσεις έκδοσης διατάγματος έξωσης, δυνάμει αυτού του άρθρου. Υποστήριξε ότι με βάση την προσαχθείσα μαρτυρία των Αιτητών έχει αποδειχθεί η συνδρομή όλων των προϋποθέσεων της νομοθεσίας για έκδοση του διατάγματος έξωσης, καθώς και οι υπόλοιπες απαιτήσεις των Αιτητών (οφειλόμενα ενοίκια και ενδιάμεσα οφέλη μέχρι την παράδοση της κατοχής). Αναφορικά με την Ανταπαίτηση, η θέση των Αιτητών είναι ότι δεν αποδείχθηκε από τους Καθ' ων η Αίτηση η απώλεια εμπορικής εύνοιας ή απώλεια κερδών ενώ η Ανταπαίτηση για αλλαγή της χρήσης του μισθίου δεν εδράζεται στη συμφωνία ούτε παρουσιάστηκε μαρτυρία ότι αυτό είναι εφικτό να γίνει. Οι Καθ' ων η Αίτηση με την αγόρευση του ευπαίδευτου δικηγόρου τους ισχυρίζονται, αντιθέτως, ότι δεν συντρέχουν οι προϋποθέσεις του άρθρου 11
(1)(ζ) και ότι η ερμηνεία που δίδεται στο άρθρο αυτό από τους Αιτητές, είναι λανθασμένη και δεν τυγχάνει εφαρμογής στην παρούσα υπόθεση. Συγκεκριμένα: - Οι Αιτητές δεν έχουν την ιδιότητα του ιδιοκτήτη. - Το μίσθιο αποτελεί κοινόχρηστο χώρο και επομένως δικαίωμα χρήσης έχουν τόσο οι Αιτητές όσο και οι αγοραστές των υπόλοιπων μονάδων. - Η απουσία των αγοραστών από τη διαδικασία δεν προσφέρεται για επίλυση του ζητήματος. - Δεν δικαιούνται λογικά οι Αιτητές το μίσθιο, αφού αυτό θα χρησιμοποιηθεί από τρίτους. Ως προς τα οφειλόμενα ενοίκια, οι Καθ' ων η Αίτηση ισχυρίζονται ότι οι Αιτητές με τη συμπεριφορά τους παραιτήθηκαν από αυτά και επομένως κωλύονται να προωθούν την απαίτηση αυτή. Ισχυρίζονται περαιτέρω ότι εφόσον οι Αιτητές ενοικίασαν το μίσθιο στους Καθ' ων η Αίτηση για να χρησιμοποιείται ως αποθήκη/κατάστημα οφείλουν να πράξουν κάθε τι αναγκαίο για την εξασφάλιση τέτοιας χρήσης και δεν αποδείχθηκε ότι η έκδοση τέτοιας άδειας είναι αδύνατη ή ότι η έκδοση χωριστών τίτλων ιδιοκτησίας για τις μονάδες του κτιρίου δεν μπορεί να προωθηθεί με την παρουσία της αποθήκης στο μίσθιο. Ευρήματα του Δικαστηρίου: Στη βάση των παραδοχών που περιέχονται στα δικόγραφα και της αποδεκτής μαρτυρίας όπως αυτή προκύπτει από τη αξιολόγηση της, βρίσκω ότι τα πραγματικά γεγονότα της παρούσας υπόθεσης έχουν ως εξής: Οι Αιτητές είναι ιδιοκτήτες του κτιρίου που βρίσκεται στην οδό Σπ. Κυπριανού 15, στη Λεμεσό. Το κτίριο αυτό αποτελείται από υπόγειο χώρο, οχτώ ισόγεια καταστήματα και όροφο με γραφεία. Οι οικοδομικές εργασίες για την ανέγερση του κτιρίου ξεκίνησαν το 1995, ενώ η πολεοδομική άδεια εκδόθηκε το Σεπτέμβριο του 1997 και η άδεια οικοδομής το Μάρτιο του
- Στο εν λόγω κτίριο οι Καθ' ων η Αίτηση έχουν ενοικιάσει δυνάμει συμφωνιών ενοικίασης ημερ. 23/4/1997[6], ένα ισόγειο κατάστημα και το μίσθιο (το οποίο αποτελεί το μεγαλύτερο μέρος του υπόγειου χώρου του κτιρίου). Οι Αιτητές στεγάζουν στα δύο προαναφερόμενα υποστατικά την επιχείρηση τους, η οποία έχει ως αντικείμενο την πώληση γραφικής ύλης και βιβλίων. Στο μίσθιο έχουν αποθηκευτεί τα αποθέματα γραφικής ύλης και βιβλίων του βιβλιοπωλείου το οποίο στεγάζεται στο ισόγειο κατάστημα. Κατά το χρόνο σύναψης της επίδικης συμφωνίας οι Αιτητές γνώριζαν ότι το μίσθιο καθώς και ο υπόλοιπος υπόγειος χώρος του κτιρίου προορίζονταν για να χρησιμοποιούνται ως χώρος στάθμευσης. Παρά τη γνώση τους αυτή, οι Αιτητές, προέβηκαν στην ενοικίαση του μισθίου με σκοπό αυτό να χρησιμοποιηθεί από τους Καθ' ων η Αίτηση ως αποθήκη/κατάστημα. Δυνάμει της γραπτής συμφωνίας ημερομηνίας 23.4.1997 το μηνιαίο ενοίκιο για το μίσθιο ανερχόταν αρχικά σε €854,30 (Λ.Κ.500) και σύμφωνα με τις προβλεπόμενες στη συμφωνία αυξήσεις, το σημερινό μηνιαίο ενοίκιο ανέρχεται στο ποσό των €1.250,
- Το μίσθιο κατέχεται μέχρι σήμερα από τους Καθ' ων η Αίτηση. Οι Αιτητές προέβηκαν, μετά τη σύναψη της συμφωνίας ενοικίασης του μισθίου, σε πώληση τεσσάρων από τα οχτώ ισόγεια καταστήματα του κτιρίου, καθώς και του ορόφου του κτιρίου σε τρίτους αγοραστές. Δεν έχουν εξασφαλίσει ακόμα χωριστούς τίτλους ιδιοκτησίας για την κάθε μονάδα και ως εκ τούτου δεν έχουν μεταβιβάσει στο όνομα των αγοραστών τα αντίστοιχα ακίνητα. Προκειμένου να εξασφαλιστεί η έκδοση των χωριστών τίτλων ιδιοκτησίας, είναι απαραίτητο να προηγηθεί η έκδοση πιστοποιητικού τελικής έγκρισης του συνολικού κτιρίου, πράγμα το οποίο βρίσκει ως εμπόδιο τη χρήση του υπόγειου χώρου (περιλαμβανομένου του μισθίου). Συγκεκριμένα, δυνάμει των εκδοθεισών αδειών, ολόκληρος ο υπόγειος χώρος του κτιρίου θα πρέπει να χρησιμοποιείται ως χώρος στάθμευσης. Οι Καθ' ων η Αίτηση στις 11/2/2000 απέστειλαν στους Αιτητές γραπτή ειδοποίηση ασκώντας το δικαίωμα ανανέωσης της ενοικίασης του μισθίου για περαιτέρω τρία χρόνια, αποδεχόμενοι και την συμφωνηθείσα αύξηση του ενοικίου κατά 10%. Οι Αιτητές με την ειδοποίηση τους ημερομηνίας 22/2/2000 δεν αποδέχθηκαν την ανανέωση της ενοικίασης του μισθίου και κάλεσαν τους Καθ' ων η Αίτηση να το εκκενώσουν την 14/5/2000, αρνούμενοι και την παραλαβή οποιουδήποτε ενοικίου αναφορικά με το μίσθιο. Οι Καθ' ων η Αίτηση διατήρησαν την κατοχή του μισθίου μετά την 14/5/2000 και συνεχίζουν να την διατηρούν. Τα ενοίκια του μισθίου από τις 14/6/2000 δεν εισπράχθηκαν από τους Αιτητές. Νομική Πτυχή: Το άρθρο 11
(1)(ζ) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, Ν.23/83, όπως αυτός έχει τροποποιηθεί (και που στο εξής θα αναφέρεται ως "ο Νόμος"), προνοεί τα ακόλουθα: " 11
(1)Ουδεμία απόφασις και ουδέν διάταγμα εκδίδεται δια την ανάκτησιν της κατοχής οιασδήποτε κατοικίας ή καταστήματος, δια το οποίον ισχύει ο παρών Νόμος, ή δια την εκ τούτου έξωσιν θεσμίου ενοικιαστού, πλην των ακολούθων περιπτώσεων: (ζ) Εις περίπτωσιν καθ΄ην το κατάστημα απαιτείται λογικώς προς κατοχήν υπό του ιδιοκτήτου, της συζύγου ή των τέκνων του και όπου οιοσδήποτε εξ αυτών δεν ηδυνήθη να εξασφαλίση ετέραν ανάλογον και με λογικόν ενοίκιον στέγην δια την επιχείρησιν του ή δια σκοπούς επιχειρήσεως και το Δικαστήριον θεωρεί λογικήν την έκδοσιν τοιαύτης αποφάσεως ή τοιούτου διατάγματος. Νοείται ότι ουδεμία απόφασις και ουδέν διάταγμα θα εκδίδωνται δυνάμει της παραγράφου αυτής, εάν το Δικαστήριον πεισθή ότι, λαμβανομένων υπ' όψιν όλων των περιστάσεων της υποθέσεως, θα επροξενείτο μεγαλυτέρα ταλαιπωρία δια της εκδόσεως του διατάγματος ή της αποφάσεως παρά δια της αρνήσεως εκδόσεως τούτου." Το άρθρο 11
(2)του Νόμου, προνοεί τα ακόλουθα: "11
(2)Σε όσες περιπτώσεις δεν απαιτείται από το άρθρο αυτό άλλη γραπτή προειδοποίηση για έξωση, ο ιδιοκτήτης οφείλει να επιδώσει στον ενοικιαστή γραπτή προειδοποίηση έναν τουλάχιστο μήνα προηγουμένως, χωρίς αυτό να επηρεάζει τις εκκρεμούσες ενώπιον του Δικαστηρίου υποθέσεις από της δημοσίευσης του περί Ενοικιοστασίου (Τροποποιητικός) Νόμος του 1995." Συνεπώς, στην παρούσα υπόθεση, για να εκδοθεί το αιτούμενο διάταγμα ανάκτησης κατοχής, πρέπει να πληρούνται οι πιο κάτω προϋποθέσεις: Το μίσθιο να εμπίπτει στην έννοια του ακινήτου "καταστήματος" δυνάμει του Περί Ενοικιοστασίου Νόμου. Ο ενοικιαστής να είναι θέσμιος ενοικιαστής. Ο ιδιοκτήτης να έχει επιδώσει στον ενοικιαστή γραπτή προειδοποίηση ένα τουλάχιστο μήνα πριν την καταχώριση της αίτησης για ανάκτηση κατοχής. Το κατάστημα να απαιτείται λογικά προς κατοχή από τον ιδιοκτήτη. Ο ιδιοκτήτης να αδυνατεί να εξασφαλίσει άλλη ανάλογη και με λογικό ενοίκιο στέγη για την επιχείρηση του. Το Δικαστήριο να κρίνει ότι η έκδοση του διατάγματος έξωσης είναι λογική. Η έκδοση του διατάγματος, κατά τη κρίση του Δικαστηρίου, θα προκαλέσει λιγότερη ταλαιπωρία παρά η μη έκδοση του. Αναφορικά με τις προϋποθέσεις που πρέπει να ικανοποιηθούν, σχετική είναι η απόφαση της μειοψηφίας στην υπόθεση Χριστοδουλίδης v. Ολυμπίου
(1989)1 (Ε) Α.Α.Δ. 838, η οποία υιοθετήθηκε από το Ανώτατο Δικαστήριο ως προς το σημείο αυτό, στην υπόθεση Πουκή v. Ξενοπούλου & άλλης
(1990)1 Α.Α.Δ. 104, στη σελίδα 107. Ιδιοκτησία: Παρά την εκτενή αναφορά στην αγόρευση των Καθ' ων η Αίτηση περί μη συνδρομής αυτής της προϋπόθεσης, επαναλαμβάνω ότι ο ισχυρισμός των Αιτητών ότι είναι ιδιοκτήτες του μισθίου είναι παραδεκτός στην Απάντηση των Καθ' ων η Αίτηση και επομένως δεν αποτελεί επίδικο θέμα (βλ. Παπαδοπούλου κ.α. ν. CYP-CANA Alarms Ltd, Πολ. Εφ. 339/2006). Στη βάση της προαναφερόμενης παραδοχής, κρίνω ότι η προϋπόθεση αυτή συντρέχει. Ελεγχόμενη περιοχή: Το μίσθιο βρίσκεται εντός των δημοτικών ορίων του Δήμου Γερμασόγειας και σύμφωνα με το άρθρο 2 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, όπως έχει τροποποιηθεί και των Κ.Δ.Π. 519/07 και Κ.Δ.Π. 525/07, ο Δήμος Γερμασόγειας είναι ελεγχόμενη περιοχή με την έννοια του Νόμου. Ακίνητο: Προβάλλεται στην αγόρευση των Καθ' ων η Αίτηση ο ισχυρισμός ότι το μίσθιο, εφόσον είναι υπόγειος χώρος στάθμευσης αποτελεί "κοινόχρηστο χώρο" του όλου κτιρίου και έτσι δεν μπορεί να εμπίπτει στην έννοια του όρου "ακίνητο" ή "κατάστημα" του άρθρου 2 του Νόμου. Διαπιστώνω όμως ότι αυτή η θέση των Καθ' ων η Αίτηση δεν έχει δικογραφηθεί από τους τελευταίους και ούτε έχει τεθεί στην αντεξέταση οποιουδήποτε από τους μάρτυρες των Αιτητών. Ένας τέτοιος ισχυρισμός δεν επιτρέπεται να προβληθεί για πρώτη φορά στο στάδιο των τελικών αγορεύσεων. Ως εκ τούτου, δεν θα ληφθεί υπόψη. Εφόσον το μίσθιο ενοικιάστηκε ως αποθήκη/κατάστημα το έτος 1997, τεκμαίρεται ότι αυτό συμπληρώθηκε πριν την 31/12/1999 και εμπίπτει στην έννοια του "ακινήτου". Θέσμιος Ενοικιαστής: Παραδεκτή είναι επίσης η ιδιότητα των Καθ' ων η Αίτηση ως θέσμιων ενοικιαστών.[7] Σημειώνω περαιτέρω, ότι με τον τερματισμό της ενοικίασης (με την ειδοποίηση των Αιτητών ημερ. 11.11.2008) οι Καθ' ων η Αίτηση εξακολούθησαν να κατέχουν το μίσθιο και έχουν έτσι καταστεί θέσμιοι ενοικιαστές, δυνάμει της νομοθεσίας και της νομολογίας [βλ. Nicos Christou Developments v. Τοφινής
(1998)1 Α.Α.Δ. 1990]. Επίδοση ειδοποίησης: Η προϋπόθεση της επίδοσης στον ενοικιαστή γραπτής προειδοποίησης, ένα τουλάχιστο μήνα πριν την καταχώριση της αίτησης για ανάκτηση κατοχής, έχει επίσης πληρωθεί, αφού με τη γραπτή ειδοποίηση ημερομηνίας 11/11/2008 καλούνταν μετά την πάροδο δύο μηνών να παραδώσουν το μίσθιο στους Αιτητές για ιδία χρήση των τελευταίων. Λογική απαίτηση: Για την ερμηνεία της φράσης "απαιτείται λογικώς" σχετικό είναι το πιο κάτω απόσπασμα από την απόφαση Παμπορίδη ν. Χουλιώτη κ.ά.
(1996)1(Α) Α.Α.Δ., 604: "Η φράση απαιτείται λογικώς ερμηνεύτηκε σε αριθμό υποθέσεων. Έχει αποφασιστεί ότι η φράση προϋποθέτει την ύπαρξη ανάγκης η οποία πρέπει να είναι γνήσια υφιστάμενη ανάγκη, κάτι περισσότερο από απλή επιθυμία άνκαι κάτι κατά πολύ λιγότερη της απόλυτης ανάγκης (βλ. Yiannopoulos v. Theodoulou
(1979)1 C.L.R. 215), ενώ στη υπόθεση Andreou v. Christodoulou
(1978)1 C.L.R. 192, λέχθηκε ότι η ανάγκη θα πρέπει να είναι οριστική και άμεση." Η θέση που προβάλλεται στο δικόγραφο και στη μαρτυρία των Αιτητών είναι ότι το μίσθιο ζητείται λογικά να ανακτηθεί προκειμένου οι Αιτητές να μπορέσουν να εκπληρώσουν νομικές και συμβατικές υποχρεώσεις τους, δηλαδή να συμμορφωθούν: (α) με τους όρους της πολεοδομικής άδειας η οποία καθορίζει τη χρήση του υπόγειου χώρου ως χώρο στάθμευσης και η συμμόρφωση με τον όρο αυτό αποτελεί προϋπόθεση για την εξασφάλιση πιστοποιητικού τελικής έγκρισης της όλης οικοδομής και (β) με τους συμβατικούς όρους των συμφωνιών που συνήψαν οι Αιτητές με τους αγοραστές των μονάδων του κτιρίου και σύμφωνα με τους οποίους οι Αιτητές έχουν υποχρέωση έκδοσης χωριστών τίτλων και μεταβίβασης και εγγραφής των μονάδων στο όνομα των αγοραστών. Διαπιστώνω όμως ότι αυτή η θέση των Αιτητών βρίσκεται σε αντίθεση με τον κανόνα ότι ο νέος ιδιοκτήτης ακινήτου το οποίο κατέχεται από ενοικιαστή δεσμεύεται να τηρήσει τις υποχρεώσεις του προκατόχου του. Στην απόφαση Χαραλαμπίδης ν. Κωνσταντίνου κ.ά.
(1996)1 Α.Α.Δ. 709, λέχθηκαν τα εξής από τον Πική, Π.: «Η αρχή της επιείκειας, η εφαρμογή της οποίας αποκλείστηκε, διατυπώνεται παραστατικά στο ακόλουθο απόσπασμα από την απόφαση του Δικαστή Knight Bruce, L.J., στη De Nattis:- .. Ελληνική μετάφραση: («Η λογική και η δικαιοσύνη φαίνεται να προδιαγράφουν ως γενικό κανόνα ότι, όπου ο άνθρωπος, μέσω δωρεάς ή αγοράς, αποκτά περιουσία από άλλο, γνωρίζοντας την ύπαρξη προηγούμενης σύμβασης, η οποία συνάφθηκε νόμιμα και έναντι καλού ανταλλάγματος, συνομολογηθείσας μεταξύ του και τρίτου προσώπου για τη χρήση της περιουσίας για ειδικό σκοπό με καθορισμένο τρόπο, ο αποκτών δε θα χρησιμοποιήσει την περιουσία προς υλική ζημιά του τρίτου προσώπου, αντίθετα προς τους όρους της σύμβασης, και κατά τρόπο που δεν είναι επιτρεπτός στο διαθέτη ή πωλητή.») Σειρά μεταγενέστερων αποφάσεων επιβεβαιώνει την αυθεντικότητα και τη σπουδαιότητα του κανόνα που εκτίθεται στις Tulk και De Mattos - (βλ., μεταξύ άλλων, Haywood v. Brunswich Building Society [1881] 8 Q.B.D. 403 και Catt v. Tourle [1869] 4 C. App. 654). Ανάλογη αρχή απαντάται και στο δίκαιο της Σκωτίας, όπως διαπίστωσε η Δικαστική Επιτροπή της Βουλής των Λόρδων στην Earl of Zetland v. Hislop [1882], 7 App. Cas. 427, (H.L.) Η διάγνωση ότι η τιμιότης αποκλείει απαγγίστρωση του αγοραστή από τις υποχρεώσεις του προκατόχου του, των οποίων ήταν ενήμερος, οδήγησε το Δικαστήριο στη διαπίστωση ότι σύστημα δικαίου, το οποίο στερείται των μέσων για τον εξαναγκασμό του νέου ιδιοκτήτη να σεβαστεί τις συμβατικές υποχρεώσεις του προκατόχου του, δεν μπορεί παρά να χαρακτηριστεί ως ατελές και αφιστάμενο των αρχών της δικαιοσύνης. Στη Lord Strathcona S.S. Co. v. Dom. Coal Co. [1925] All E.R. Rep. 87, (P.C.), διαπιστώνεται ότι ο αγοραστής περιουσίας, ενήμερος των συμβατικών υποχρεώσεων του πωλητή για την ενοικίαση του κτήματος, υπέχει θέση εξ επαγωγής εμπιστευματοδόχου (constructive trustee), έναντι του ενοικιαστή (κατόχου) δεσμεύεται δε να τηρήσει τις υποχρεώσεις του προκατόχου του. ... Οι διεκδικήσεις του εφεσείοντα δε θεμελιώνονται σε δικαίωμα ιδιοκτησίας γης αλλά στα συμβατικά του δικαιώματα και στην αντίστοιχη υποχρέωση των εφεσιβλήτων να τα σεβαστούν και να τα τηρήσουν ως εμπιστευματοδόχοι. Καταλήγουμε ότι οι εφεσίβλητοι είχαν υποχρέωση, ως εμπιστευματοδόχοι, να τηρήσουν τις υποχρεώσεις της πρώην ιδιοκτήτριας, εξασφαλίζοντας την άσκηση των συμβατικών δικαιωμάτων του εφεσείοντα για την κατοχή και νομή του κτήματος καθόλη τη διάρκεια της ενοικίασης.» Διευκρινίζω ότι οι Καθ' ων η Αίτηση, ως θέσμιοι ενοικιαστές εξακολουθούν (δυνάμει του άρθρου 27
(1)του Νόμου) να έχουν τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις που απορρέουν από τη συμφωνία ενοικίασης του μισθίου. Στην υπόθεση In Re Δίσπυρου
(1990)1 Α.Α.Δ. 365 λέχθηκαν τα εξής: "H θέσμια ενοικίαση δεν είναι σύμβαση, είναι το δικαίωμα του αμετακίνητου με τις επιφυλάξεις του περί Ενοικιοστασίου Νόμου και είναι προσωπικό δικαίωμα - (Dudley and District Benefit Building Society v. Emerson [1949] Ch. 707, Marcroft Wagons v. Smith [1951] 2 All E.R. 271). " Στη βάση της πιο πάνω διατυπωμένης αρχής (Χαραλαμπίδης ν. Κωνσταντίνου) βρίσκω ότι η επίκληση από πλευράς των Αιτητών, των δικαιωμάτων που τρίτα πρόσωπα απέκτησαν (μεταγενέστερα της σύναψης της επίδικης συμφωνίας ενοικίασης) στο επίδικο κτίριο, δεν βοηθά την υπόθεση των Αιτητών. Σύμφωνα με την προαναφερόμενη αρχή, οι τρίτοι αγοραστές έχουν υποχρέωση ως εμπιστευματοδόχοι να τηρήσουν τις υποχρεώσεις των Αιτητών έναντι των Καθ' ων η Αίτηση αναφορικά με το δικαίωμα των τελευταίων να κατέχουν και να νέμονται το μίσθιο. Ίδια χρήση: Περαιτέρω, προωθώντας οι Αιτητές την απαίτηση για έξωση στη βάση του άρθρου 11
(1)(ζ), και απαντώντας στο επιχείρημα των Καθ' ων η Αίτηση ότι η ανάκτηση της κατοχής του μισθίου δεν γίνεται με σκοπό την "ίδια χρήση" του μισθίου από τους Αιτητές, οι τελευταίοι επικαλούνται τα εξής (στην τελική τους αγόρευση): H ανάπτυξη του τεμαχίου γης στο οποίο βρίσκεται το επίδικο ακίνητο είναι καθ' εαυτή η επιχείρηση των Αιτητών, η οποία αφορά την ανέγερση του ακινήτου και την πώληση των μονάδων του με σκοπό το κέρδος. Είναι η θέση των Αιτητών ότι λαμβάνοντας ως δεδομένο το πιο πάνω γεγονός, αποδεικνύεται και η προϋπόθεση της λογικής απαίτησης του μισθίου από τους Αιτητές. Το επιχείρημα αυτό των Αιτητών θα πρέπει να εξεταστεί σε συνάρτηση με το λεκτικό του άρθρου 11
(1)(ζ) σύμφωνα με το οποίο "[.] το κατάστημα απαιτείται λογικώς προς κατοχήν υπό του ιδιοκτήτου .όπου . δεν ηδυνήθη να εξασφαλίση ετέραν ανάλογον και με λογικόν ενοίκιον στέγην δια την επιχείρησιν του ή δια σκοπούς επιχειρήσεως . ". (Δική μου υπογράμμιση) Σύμφωνα με το πιο πάνω απόσπασμα, ο νομοθέτης δίδει (μεταξύ άλλων) στον ιδιοκτήτη δικαίωμα (εφόσον συντρέχουν και οι λοιπές προϋποθέσεις) να αξιώσει την ανάκτηση της κατοχής του υποστατικού του για να στεγάσει την υφιστάμενη επιχείρηση του ή την επιχείρηση που προτίθεται να δημιουργήσει. Ο συνδυασμός των λέξεων "στέγη" και "επιχείρηση" παραπέμπει στην έννοια της εγκατάστασης εντός του ακινήτου των επιχειρηματικών δραστηριοτήτων των Αιτητών. Όμως, ο Μ.Α.1 ανέφερε ρητά στην μαρτυρία του ότι οι Αιτητές δεν προτίθενται να χρησιμοποιήσουν οι ίδιοι το μίσθιο.[8] Η ερμηνεία της λέξης "επιχείρηση", έχει ως εξής: "επιχείρηση η [epixirisi] 033: [.]
- αυτοτελής οικονομική μονάδα που ιδρύεται και αναπτύσσει δραστηριότητα με σκοπό το κέρδος: Αγροτική / βιοτεχνική / βιομηχανική / εμπορική / τραπεζική / τουριστική / οικοδομική ~. Ιδιωτική / οικογενειακή / συνεταιριστική / δημοτική / κρατική / εθνικοποιημένη / μεικτή ~. ~ κοινής ωφέλειας / μη κερδοσκοπικού χαρακτήρα. Μικρή / μεσαία / μικρομεσαία / μεγάλη ~. Προβληματική / κερδοφόρα / ζημιογόνα ~. Χρηματοδότηση / ίδρυση / οργάνωση / λειτουργία μιας επιχείρησης. Διευθυντής / στέλεχος / υπάλληλος μιας επιχείρησης. Συγχώνευση επιχειρήσεων. Ασχολείται κάποιος με επιχειρήσεις, για επιχειρηματία. ½½ (οικον.) Τυπική / οριακή ~. ΦΡ κάνω κτ. ~ ή μεταβάλλω κτ. σε ~, το ασκώ έτσι ώστε να λειτουργεί με οικονομικά κριτήρια, πράγμα που δε θεωρείται σωστό: Έκαναν την εκκλησία / τον αθλητισμό ~."[9] "επιχείρηση (η) {κ. επιχειρήσ-εως˙ -εις, -εων} [.]
- η οικονομική δραστηριότητα (παραγωγική ή εμπορική) που βασίζεται σε δεδομένα περιουσιακά στοιχεία και κεφάλαια και ασκείται υπό την ιδιοκτησία και διαχείριση φυσικού ή νομικού προσώπου για την επίτευξη του μεγαλύτερου δυνατού κέρδους: ιδιωτική / εμπορική / ελεύθερη / κρατική / κερδοσκοπική / τουριστική / οικοδομική / εκδοτική / τραπεζική / τοπική / μικρομεσαία / πολυεθνική ~. [.]"[10] Επομένως, σύμφωνα με τις πιο πάνω ερμηνείες το ακίνητο από μόνο του δεν αποτελεί την επιχείρηση των Αιτητών, αφού αυτή αποτελείται από τις οικονομικές τους δραστηριότητες. Με δεδομένη την απουσία πρόθεσης στέγασης των δραστηριοτήτων των Αιτητών στο μίσθιο, και με βάση τα όσα λέχθηκαν πάνω για την μη ύπαρξη προτεραιότητας των δικαιωμάτων των αγοραστών έναντι των θέσμιων ενοικιαστών, βρίσκω ότι δεν ικανοποιείται η προϋπόθεση της γνήσιας, λογικής και άμεσης ανάγκης κατοχής του μισθίου από τον ιδιοκτήτη του, όπως αυτή ερμηνεύθηκε από τη νομολογία. Εξασφάλιση άλλης στέγης: Είναι παραδεκτό από τους Αιτητές ότι δεν έχουν προβεί σε οποιαδήποτε έρευνα για την εξασφάλιση άλλης στέγης. Η θέση των Αιτητών είναι ότι δεν χρειάζονται ένα οποιοδήποτε κατάστημα σε κάποια περιοχή, αλλά μόνο η ανάκτηση του μισθίου (όπως επίσης και του υπόλοιπου υπόγειου χώρου του επίδικου κτιρίου) μπορεί να ικανοποιήσει τις ανάγκες τους. Με δεδομένο όμως ότι οι Αιτητές αξιώνουν την ανάκτηση της κατοχής όχι για την στέγαση της επιχείρησης τους, αλλά για εξυπηρέτηση άλλων αναγκών, κρίνω ότι δεν συντρέχουν οι προϋποθέσεις που δικαιολογούν την εξέταση του κατά πόσο υπάρχει στην παρούσα υπόθεση "τοπικός περιορισμός". Εξηγώ στο σημείο αυτό ότι ο τοπικός περιορισμός, όσον αφορά την ανεύρεση "άλλου ανάλογου καταστήματος", υφίσταται μεν σε κάποιες περιπτώσεις, αλλά αυτές είναι συγκεκριμένες και τον περιορισμό υπαγορεύουν σε κάθε περίπτωση τα γεγονότα της υπόθεσης. Τέτοια υπόθεση περιγράφεται π.χ. στην απόφαση Παφίτης ν. Βαψή Λτδ
(1998)1 ΑΑΔ 16. Λογική η έκδοση: Όσον αφορά την προϋπόθεση αυτή, η νομολογία υπαγορεύει όπως: " . . . ο υπολογισμός της ταλαιπωρίας και η ζύγισή του ποίος από τις δύο πλευρές θα υποστεί τη μεγαλύτερη ταλαιπωρία από την έκδοση του διατάγματος προκύπτει και θα πρέπει να εξεταστεί μόνο στην περίπτωση που το δικαστήριο καταλήξει ότι το υποστατικό απαιτείται λογικά από τον αιτητή. Αν αποδειχθεί το εύλογο της απαίτησης τότε το δικαστήριο προχωρά και εξετάζει το ισοζύγιο ταλαιπωρίας των δύο πλευρών." (Δική μου υπογράμμιση) Ως εκ των ανωτέρω, στην παρούσα υπόθεση, με δεδομένη την κατάληξη μου στο συμπέρασμα ότι το μίσθιο δεν απαιτείται λογικά από τους Αιτητές, η εξέταση αυτής της προϋπόθεσης είναι περιττή. Από την ανάλυση των προϋποθέσεων έκδοσης διατάγματος έξωσης δυνάμει του άρθρου 11
(1)(ζ) του Νόμου, και έχοντας διαπιστώσει ότι δεν συντρέχουν στην παρούσα υπόθεση όλες οι προϋποθέσεις του άρθρου αυτού, η κατάληξη της απαίτησης για ανάκτηση της κατοχής του μισθίου δεν μπορεί παρά να αποτύχει. Οφειλόμενα ενοίκια: Δεν έχει αμφισβητηθεί από τους Καθ' ων η Αίτηση το γεγονός ότι τα αναφερόμενα στην αίτηση ως οφειλόμενα ενοίκια δεν έχουν καταβληθεί στους Αιτητές, ούτε οι τελευταίοι αρνήθηκαν ότι από το 2000 και μετά, όχι μόνο δεν αξίωναν την καταβολή του ενοικίου από τους Καθ' ων η Αίτηση αλλά αρνούνταν και την είσπραξη τους. Παρανομία: Πολύς λόγος έγινε στην αγόρευση των Καθ' ων η Αίτηση για την παρανομία που εμφιλοχώρησε στην συμφωνία ενοικίασης του μισθίου και αφορά συγκεκριμένα την χρήση αυτού. Σημειώνω όμως ότι ένας τέτοιος ισχυρισμός δεν δικογραφήθηκε από τους Καθ' ων η Αίτηση. Αποτελεί βασικό κανόνα ότι η υπεράσπιση της παρανομίας θα πρέπει να εγείρεται ειδικά στο δικόγραφο του διαδίκου που την προβάλλει. Στην Πολιτική Έφεση 177/2007, Αρκαδίου ν. Porto Lara Estates Ltd, ημερομηνίας 21/12/2010, αναφέρονται τα εξής: "Το ζήτημα της παρανομίας δεν ηγέρθηκε στην υπεράσπιση παρά μόνο στην αγόρευση του συνηγόρου της εφεσίβλητης. Έχει αποφασιστεί ότι η υπεράσπιση της παρανομίας θα πρέπει να εγείρεται ρητά στη δικογραφία προς ικανοποίηση και των επιταγών της Δ.19 θ.13. Η ορθή δικογράφηση, όπως αναφέρεται και στο Bullen & Leake & Jacob´s: Precedents of Pleadings 12η έκδ. σελ. 1106, επιβάλλει να καταγράφονται ρητά τα γεγονότα που οδηγούν στην παρανομία και να αναδεικνύονται τα δεδομένα εκείνα που καθιστούν το σκοπό παράνομο. Εάν η παρανομία όμως προκύπτει κατά έκδηλο τρόπο από την ίδια τη σύμβαση ή τα γεγονότα που την περιβάλλουν, τότε σύμφωνα και με την απόφαση Ιωάννου κ.ά. ν. Μουσκαλλή κ.ά.
(1997)1 Α.Α.Δ. 1595, (δέστε και Snell v. Unity Finance Ltd
(1963)3 All E.R. 50), το Δικαστήριο έχει αυτεπάγγελτο καθήκον που απορρέει από την εγγενή φύση της λειτουργίας του, να εξετάσει το ζήτημα ώστε να μην καταστεί καθ΄ οιονδήποτε τρόπο αρωγός στην παρανομία. Με δεδομένη λοιπόν την απουσία της ρητής έγερσης της παρανομίας στην υπεράσπιση από την εφεσίβλητη εταιρεία, κρίνεται ότι τα δεδομένα της υπό κρίση υπόθεσης, έστω και μετά την ανατροπή της πρωτόδικης αξιολόγησης, δεν την εντάσσουν σε ό,τι θα μπορούσε να θεωρηθεί ως εμπίπτουσα στην περίπτωση εκείνη όπου αναδύεται άνευ ετέρου έκδηλη παρανομία ." Ως εκ των ανωτέρω, εφόσον στην παρούσα υπόθεση δεν αναδύεται έκδηλη παρανομία, το ζήτημα αυτό δεν θα εξεταστεί. Κώλυμα: Αυτό που οι Καθ' ων η Αίτηση υποστηρίζουν ως απάντηση στην αξίωση για οφειλόμενα ενοίκια, είναι ότι οι ίδιοι οι Αιτητές δεν αποδέχονταν τα ενοίκια παρά τις προσπάθειες των Καθ' ων η Αίτηση να τους καταβάλουν τα ενοίκια του μισθίου "και ως εκ τούτου κανένα αγώγιμο δικαίωμα υφίσταται και/ή εν πάση περιπτώσει οι Αιτητές δεν νομιμοποιούνταν στην προώθηση της παρούσας Αίτησης για το λόγο ότι δήθεν οι [Καθ' ων η Αίτηση] δεν καταβάλλουν τα ενοίκια".[11] Στην τελική αγόρευση των Καθ' ων η Αίτηση υποστηρίζεται ότι οι Αιτητές στη βάση της πιο πάνω συμπεριφοράς τους "εμποδίζονται από κώλυμα και παραίτηση των οποιωνδήποτε δικαιωμάτων τους" αναφορικά με την καταβολή των ενοικίων. Παρατίθεται και σχετική με το θέμα νομολογία [Ιωάννου ν. Οργανισμός Χρηματοδοτήσεως Τράπεζας Κύπρου Λτδ
(1999)1 ΑΑΔ 1522]. "Σύμφωνα με τον κανόνα του Κωλύματος λόγω συμπεριφοράς, "Όταν ένας συμβαλλόμενος σε μια συναλλαγή με τα λόγια του ή τη συμπεριφορά του προβαίνει σε μια υπόσχεση ή διαβεβαίωση προς τον άλλο συμβαλλόμενο, που αποσκοπεί να επηρεάσει τις νομικές σχέσεις μεταξύ τους και ο άλλος συμβαλλόμενος ενεργεί πάνω σε αυτή, διαφοροποιώντας τη θέση του προς βλάβη, δεν θα επιτραπεί στο συμβαλλόμενο που προέβηκε στην υπόσχεση ή έδωσε τη διαβεβαίωση να ενεργήσει με τρόπο ασυμβίβαστο προς αυτή". (Χ" Γιάννης ν. Γενικού Εισαγγελέα
(1970)1 C.L.R. 32)" (Δική μου υπογράμμιση) Στην απόφαση Μεταλλικά Ηρακλής Μιχαηλίδης Λτδ ν. G & C Exhaust Systems Ltd
(2001)1 A.A.Δ. 500, λέχθηκαν τα εξής: "Αυτού του τύπου απεμπόληση δικαιώματος (waiver) είναι ανάλογη ή ακόμη παρόμοια με το εξ υποσχέσεως κώλυμα. Παρόλο ότι δεν χρειάζεται να αποδειχθεί αντιπαροχή πρέπει να ικανοποιηθούν ορισμένες προϋποθέσεις για να είναι αποτελεσματικό ένα τέτοιο κώλυμα: πρώτον πρέπει να είναι σαφές και κατηγορηματικό. το άλλο μέρος πρέπει να είχε μεταβάλει τη θέση του βασιζόμενο στο κώλυμα ή τουλάχιστο να είχε ενεργήσει επ' αυτού (Chitty on Contracts, Vol. I, General Principles, 27 εκ. παραγ. 22-040)*. * "Consideration for waiver. A waiver is also distinguishable from a variation of a contract in that there is no consideration for the forbearance moving from the party to whom it is given. It may therefore be more satisfactory to regard this form of waiver, that is 'waiver by estoppel', as analogous to, or even identical with, equitable for-bearance or 'promissory'estoppel. Although consideration need not be proved, certain other requirements must be satisfied for such an estoppel to be effective: first, it must have be clear and unequivocal; secondly, the other party must have altered his position in reliance on it, or at least acted on it."" (Δική μου υπογράμμιση) Δεν παρουσιάστηκε μαρτυρία από τους Καθ' ων η αίτηση αναφορικά με την όποια μεταβολή της θέσης τους. Αντιθέτως, από την αποδεκτή μαρτυρία προκύπτει ότι οι Καθ' ων η αίτηση συνέχισαν να κατέχουν το μίσθιο και να το χρησιμοποιούν με τον ίδιο ακριβώς τρόπο. Επομένως, στην απουσία μαρτυρίας ότι οι Καθ' ων η αίτηση μετέβαλαν τη θέση τους βασιζόμενοι στο κώλυμα ή ότι ενήργησαν επ' αυτού, η υποχρέωση τους για καταβολή των οφειλομένων ενοικίων παραμένει αναλλοίωτη. Ανταπαίτηση: Ανταπαιτούν οι Καθ' ων η αίτηση, την έκδοση διατάγματος με το οποίο να υποχρεώνονται οι Αιτητές να εξασφαλίσουν άδεια χρήσης του μισθίου ως αποθήκη και/ή ως κατάστημα (δηλ. ως η συμφωνηθείσα μεταξύ των διαδίκων χρήση). Διαπιστώνω ότι, παρόλο ότι το βάρος απόδειξης αυτής της απαίτησης βαρύνει τους Καθ' ων η αίτηση, από την αποδεκτή μαρτυρία δεν προκύπτει ότι η έκδοση στην παρούσα υπόθεση μιας τέτοιας άδειας είναι δυνατή. Αντιθέτως, ο μόνος αρμόδιος επί του θέματος μάρτυρας, ο Μ.Α.2 Δημοτικός Μηχανικός υπήρξε αβέβαιος αναφορικά με το ζήτημα αυτό. Εφόσον οι Καθ' ων η αίτηση δεν απέσεισαν το βάρος απόδειξης της δικής τους απαίτησης, η ανταπαίτηση όσον αφορά την έκδοση του πιο πάνω διατάγματος θα πρέπει να απορριφθεί. Αποζημιώσεις για παράβαση συμφωνίας, ψευδής παραστάσεις, απώλεια εμπορικής εύνοιας. Με δεδομένη την απόρριψη του αιτήματος για ανάκτηση της κατοχής του μισθίου, το ζήτημα της απώλειας εμπορικής εύνοιας παραμένει χωρίς αντικείμενο. Ούτε απέδειξαν οι Καθ' ων η αίτηση παράβαση της συμφωνίας ενοικίασης του μισθίου από πλευράς των Αιτητών αλλά ούτε και δικογράφησαν ειδικά τις ψευδείς παραστάσεις, ως απαιτείται. ΚΑΤΑΛΗΞΗ Απαίτηση: Στη βάση των ανωτέρω διαπιστώσεων μου, οι αιτούμενες θεραπείες υπό Β.1 και Β.2 απορρίπτονται με τη σύμφωνη γνώμη των Παρέδρων. Εκδίδεται (επίσης με τη σύμφωνη γνώμη των Παρέδρων) απόφαση υπέρ των Αιτητών και εναντίον των Καθ' ων η αίτηση (α) για το ποσό των €177.018,56 ως οφειλόμενα ενοίκια για την περίοδο από 14.6.2000 μέχρι τις 31.12.2010, πλέον νόμιμο τόκο μέχρι εξόφλησης (β) για το ποσό των €1.250,85 μηνιαίως από 1.1.2011 μέχρι 30.11.2011, με νόμιμο τόκο μέχρι εξόφλησης. Ανταπαίτηση: Η Ανταπαίτηση απορρίπτεται στο σύνολο της, με τη σύμφωνη γνώμη των Παρέδρων. Έξοδα: Δεν μας λέχθηκε οτιδήποτε και δεν διαπιστώνω να συντρέχει λόγος ώστε τα έξοδα να μην ακολουθήσουν το αποτέλεσμα της υπόθεσης. Εφόσον η Απαίτηση και η Ανταπαίτηση συνεκδικάστηκαν, επιδικάζεται υπέρ των Αιτητών, στην παρούσα υπόθεση, ένα μόνο σετ εξόδων, πλέον τα έξοδα των Αιτητών που αφορούν την καταχώριση της Ανταπάντησης και Απάντησης στην Ανταπαίτηση. Δίνονται ρητές οδηγίες όπως η απόφαση συνταχθεί μόνο αφού χαρτοσημανθούν δεόντως τα Τεκμήρια 4, 5, 29, 30 και 31. (Υπ.) ............... Χρ. Ραγουζαίου Πρόεδρος Δικαστηρίου Πιστό Αντίγραφο Γραμματέας ΧΡ/ΑΓ Subject: Rent Control/Final Αναφορά: Έξωση για ιδία χρήση και ανταπαίτηση για αλλαγή χρήσης [1] Το ποσό αρχικά ανερχόταν σε €87.992,90. Με την έγκριση του αιτήματος για τροποποίηση που υποβλήθηκε προφορικά στις 20.12.10 το ποσό των οφειλομένων ενοικίων αυξήθηκε, όπως και το ποσό των ενδιάμεσων οφελών. [2] Θεολόγου κ.ά. ν. Κτηματικής Ετ. Νέμεσις Λτδ
(1998)1 Α.Α.Δ. 407, ERGO CONSTRUCTIONS LTD ν. TANIELO HOLDING LTD, Πολιτική ΄Εφεση Αρ. 350/2008, 27 Μαρτίου 2012 [3] Τροποποιητικός Ν.47(Ι)/
- [4] Συμφωνίες ενοικίασης του μισθίου και του ισόγειου καταστήματος. [5] Τεκμήρια 6, 7, 8, 9, 10, 11, 13, 14, 15, 16, 17, 20,
- [6] Τεκμήρια 4 και 5 [7] Βλ. §§ 1.1 της Αίτησης και Δ.1 στην «Υπεράσπιση και Ανταπαίτηση». [8] Δημιουργείται βεβαίως εδώ το εύλογο ερώτημα γιατί δεν είναι διάδικοι στην παρούσα διαδικασία οι αγοραστές που προτίθενται να χρησιμοποιήσουν το μίσθιο; [9] Πύλη για την ελληνική γλώσσα [Λεξικό Τριανταφυλλίδη] [10] Γ. Μπαμπινιώτη, Λεξικό της νέας ελληνικής γλώσσας. [11] Βλ. παράγραφο Δ.
- xiv στην Υπεράσπιση και Ανταπαίτηση. cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο