← Κύπρος

GALATEX TOURIST ENTERPRISES LIMITED ν. Α. Μ. Κ. Μ. CO LIMITED, Αίτηση αρ.: Ε. 47/2009, 28/12/2012

GALATEX TOURIST ENTERPRISES LIMITED ν. Α. Μ. Κ. Μ. CO LIMITED, Αίτηση αρ.: Ε. 47/2009, 28/12/2012 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:DEELEM:2012:25 ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΕΛΕΓΧΟΥ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ ΛΕΜΕΣΟΥ - ΠΑΦΟΥ ΤΜΗΜΑ ΛΕΜΕΣΟΥ Ενώπιον: Χρ. Ραγουζαίου, Προέδρου και κ.κ. Ρ. Μιχαηλιδη, Γ. Γεωργίου, Παρέδρων Αίτηση αρ.: Ε. 47/2009 Μεταξύ: GALATEX TOURIST ENTERPRISES LIMITED, από την Λεμεσό Αιτητών και Α. Μ. Κ. Μ. CO LIMITED, από τη Λεμεσό Καθ΄ων η αίτηση ----------------------------------------------------------- Ημερομηνία: 28 Δεκεμβρίου, 2012 Για τον Αιτητή: κ. Αλ. Τσιρίδης Για τον Καθ' ου η Αίτηση: Κος. Ν. Καλλής (κος Χ. Λαφαζάνης στην απαγγελία της απόφασης) Α Π Ο Φ Α Σ Η Με την παρούσα αίτηση αξιώνεται από τους Αιτητές η ανάκτηση της κατοχής των καταστημάτων με αριθμούς 27 και 28 που βρίσκονται στην οδό Γεωργίου Α' 54, Galatex Beach Centre, στον Ποταμό Γερμασόγειας, στη Λεμεσό (και που στο εξής θα αναφέρονται ως «το μίσθιο»). Αξιώνουν επίσης οι Αιτητές την έκδοση απόφασης για οφειλόμενα ενοίκια, ενδιάμεσα οφέλη και έξοδα. Αποτελεί ισχυρισμό των Αιτητών ότι είναι οι εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες του μισθίου, το οποίο οι Καθ' ων η Αίτηση κατέχουν ως θέσμιοι ενοικιαστές, χωρίς να καταβάλουν τα οφειλόμενα ενοίκια από τον Μάϊο του

  1. Απάντηση: Με την Απάντηση τους, όπως αυτή τροποποιήθηκε δυνάμει διατάγματος ημερ. 30.1.2012, οι Καθ' ων η Αίτηση αρνούνται τους ισχυρισμούς των Αιτητών προβάλλοντας ότι η μεταξύ των διαδίκων συμφωνία προνούσε εκτός από τη μίσθωση και δικαίωμα αγοράς του μισθίου. Περαιτέρω ισχυρίζονται ότι οι Αιτητές εμποδίζονταν να προβούν στη σύναψη της συμφωνίας αυτής διότι κατά το χρόνο σύναψης της (δηλαδή την 1.3.2000) υπήρχε κατατεθειμένο στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λεμεσού πωλητήριο έγγραφο με αριθμό 781/93 από προηγούμενο αγοραστή του μισθίου. Για το γεγονός αυτό καμία ενημέρωση είχε γίνει από τους Αιτητές προς τους Καθ' ων η Αίτηση. Κατά το χρόνο που οι Καθ' ων η Αίτηση ενδιαφέρθηκαν να ασκήσουν το δικαίωμα αγοράς, οι Αιτητές δεν ήταν σε θέση να ανταποκριθούν στις υποχρεώσεις τους, καθότι το μίσθιο ήταν βεβαρυμένο με προηγούμενο πωλητήριο έγγραφο. Οι Αιτητές καλόπιστα υπέγραψαν την προαναφερόμενη συμφωνία και στη βάση αυτής προέβηκαν στην ανακαίνιση του μισθίου η οποία είχε κόστος €205.032,
  2. Ανταπάντηση: Αναφορικά με τον ισχυρισμό για την ύπαρξη προηγούμενου πωλητηρίου εγγράφου οι Αιτητές στην Ανταπάντηση τους ισχυρίζονται ότι το εν λόγω έγγραφο είχε ακυρωθεί στις 23.2.1996 και οι Αιτητές ανέκτησαν την κατοχή του μισθίου από τον τότε αγοραστή. Παρόλα αυτά, το πωλητήριο έγγραφο παρέμεινε, κατά παράβαση της συμφωνίας ακύρωσης, κατατεθειμένο στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο. Οι Αιτητές έλαβαν νομικά μέτρα και στο πλαίσιο της αγωγής με αρ. 5547/2004 του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λεμεσού πέτυχαν την έκδοση διατάγματος για απόσυρση του εν λόγω πωλητηρίου εγγράφου. Ισχυρίζονται οι Αιτητές ότι κατά την υπογραφή της επίδικης συμφωνίας από τους Καθ' ων η Αίτηση είχαν την κατοχή του μίσθιου καθώς και το δικαίωμα να προβούν στην ενοικίαση ή στην πώληση του. Περαιτέρω, το δικαίωμα αγοράς των Καθ' ων η Αίτηση ουδέποτε εξασκήθηκε από αυτούς. Μαρτυρία και αξιολόγηση: Αιτητών Μοναδικός μάρτυρας για τους Αιτητές υπήρξε ο Βάσος Λαζαρίδης (Μ.Α.), οικονομικός διευθυντής των Αιτητών, ο οποίος (όπως ανάφερε) είχε προσωπική εμπλοκή στην ενοικίαση του μισθίου προς τους Καθ' ων η Αίτηση. Ο μάρτυρας κατέθεσε γραπτή δήλωση, ως μέρος της Κυρίως Εξέτασης του, στην οποία αναφέρει τα κάτωθι: Οι Αιτητές είναι οι εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες του μισθίου και προς απόδειξη αυτού, παρουσίασε ως Τεκμήριο το πιστοποιητικό τίτλου ιδιοκτησίας. Παρουσίασε επίσης τη συμφωνία ενοικίασης η οποία είχε διάρκεια 15 μηνών, δηλαδή από 1.3.2000 μέχρι 31.5.2001, με συμφωνηθέν ενοίκιο το ποσό των €22.553,54 (Λ.Κ.13.200), πληρωτέο σε μηνιαίες δόσεις των €1.879,46 (Λ.Κ.1.100). Αναφέρθηκε περαιτέρω στους όρους της συμφωνίας οι οποίοι αφορούσαν την εγγύηση που καταβλήθηκε από τους Καθ' ων η Αίτηση, την υποχρέωση καταβολής τόκου και κοινόχρηστων εξόδων. Οι Καθ' ων η Αίτηση δεν εξάσκησαν το δικαίωμα ανανέωσης της συμφωνίας και με τη λήξη της περιόδου ενοικίασης κατέστησαν θέσμιοι ενοικιαστές. Επίσης, δεν εξάσκησαν το δικαίωμα αγοράς που προνοείται στη συμφωνία, το οποίο ως εκ τούτου, έληξε. Στις 8.1.2009 οι δικηγόροι των Αιτητών απέστειλαν επιστολή τερματισμού της ενοικίασης και αξίωσαν την πληρωμή των μέχρι τότε οφειλόμενων ενοικίων, η οποία επιδόθηκε στο διευθυντή των Καθ' ων η Αίτηση Α. Χριστοδούλου. Οι Καθ' ων η Αίτηση δεν ανταποκρίθηκαν στην εν λόγω ειδοποίηση και δεν κατέβαλαν οποιοδήποτε ποσό, με αποτέλεσμα να οφείλουν κατά την ημερομηνία της ακρόασης το ποσό των €333.097,01 (μείον το ποσό των €3.417,20) που παρακρατείται και αφορά το ποσό της εγγύησης. Αξιώνουν οι Αιτητές, σύμφωνα με τον Μ.Α., την έκδοση διατάγματος ανάκτησης κατοχής και απόφαση για το πιο πάνω οφειλόμενο ποσό πλέον €1.879,46 από 1.10.11 μέχρι την ανάκτηση της κατοχής. Η Αντεξέταση του μάρτυρα επικεντρώθηκε στο ζήτημα της ιδιοκτησίας και ο μάρτυρας ανέφερε ότι κατά την 1.3.2000 το μίσθιο ανήκε στους Αιτητές αλλά δεν είχε χωριστό τίτλο. Ήταν όλο το ακίνητο εγγεγραμμένο επ΄ονόματι των Αιτητών, ενώ ο χωριστός τίτλος εκδόθηκε στο τέλος του
  3. Οι Καθ' ων η Αίτηση κατέβαλλαν το μηνιαίο ενοίκιο κανονικά, στην αρχή της ενοικίασης, ενώ οι πληρωμές συνεχίστηκαν μέχρι και τον Αύγουστο του
  4. Έκτοτε δεν καταβλήθηκε οποιοδήποτε ποσό ενώ σε επανειλημμένες συζητήσεις με το διευθυντή των Καθ' ων η Αίτηση αυτός αρνείτο να πληρώσει, χωρίς όπως να διευκρινίσει το λόγο. Αρνήθηκε ότι ο λόγος της μη πληρωμής των ενοικίων ήταν η μη ύπαρξη χωριστού τίτλου ιδιοκτησίας, αφού κανένα από τα καταστήματα δεν είχε τότε χωριστό τίτλο. Ο λόγος που καθυστέρησαν οι Αιτητές από το 2001 να στραφούν δικαστικά εναντίον των Καθ' ων η Αίτηση, ήταν οι προσωπικές σχέσεις των τελευταίων με τον αδελφό του διευθυντή των Καθ' ων η Αίτηση. Ο Μ.Α. μου έχει κάνει πολύ καλή εντύπωση. Είχε προσωπική γνώση για τα γεγονότα στα οποία αναφέρθηκε και η μαρτυρία του ήταν φυσιολογική χωρίς δισταγμούς ή αντιφάσεις. Αποδέχομαι τη μαρτυρία του Μ.Α. στο σύνολο της. Καθ' ων η Αίτηση Οι Καθ' ων η Αίτηση παρουσίασαν επίσης ένα μόνο μάρτυρα, τον διευθυντή των Καθ' ων η Αίτηση, Ανδρέα Χριστοδούλου (Μ.Κ.). Ο μάρτυρας ανέφερε ότι μαζί με τα αδέλφια του είχαν αγοράσει κάποια καταστήματα από τους Αιτητές, τα οποία βρίσκονταν στο ίδιο συγκρότημα και δίπλα από το μίσθιο. Επειδή το μίσθιο ήταν άδειο, αποφάσισαν να το ενοικιάσουν με την προϋπόθεση να το αγοράσουν μελλοντικά. Στο μίσθιο διεξαγόταν προηγούμενα επιχείρηση από κάποιον τρίτο ο οποίος το εγκατάλειψε. Αυτό που λέχθηκε στο μάρτυρα ήταν ότι το μίσθιο ήταν διαθέσιμο προς πώληση και ότι στη συμφωνία ενοικίασης θα υπήρχε το δικαίωμα αγοράς, ενώ τα ενοίκια θα αποτελούσαν προκαταβολή έναντι του τιμήματος αγοράς. Όταν αποτάθηκε ο μάρτυρας στην τράπεζα για να εξασφαλίσει δάνειο για την αγορά του μισθίου, πληροφορήθηκε ότι υπήρχε πωλητήριο έγγραφο κατατεθειμένο στο κτηματολόγιο, σε άλλο όνομα. Το γεγονός αυτό δεν ήταν σε γνώση του κατά την υπογραφή της συμφωνίας, ενώ αν το γνώριζε δεν θα επένδυαν οι Καθ' ων η Αίτηση το ποσό που επένδυσαν στο μίσθιο, πέραν των Λ.Κ.120.
  5. Το συγκρότημα στο οποίο βρίσκεται το μίσθιο έχει εν τω μεταξύ αλλάξει καθότι μετατράπηκε σε οικιστικό συγκρότημα και τα καταστήματα σε διαμερίσματα. Εφόσον οι άδειες που είχαν οι Καθ' ων η Αίτηση ήταν για μπυραρία - snack bar, δεν μπορούσαν πλέον να παραμείνουν στο μίσθιο και έπρεπε να φύγουν από το συγκρότημα. Όταν συνάφθηκε η συμφωνία ενοικίασης οι Καθ' ων η Αίτηση ασκούσαν τουριστικά επαγγέλματα στο μίσθιο και υπήρχε πολύς τουρισμός στην περιοχή. Σε συζητήσεις που είχε με τον Μ.Α., ο τελευταίος του έλεγε να αναμένει την απόσυρση του προηγούμενου εγγράφου από το κτηματολόγιο για να προβεί στην αγορά, ενώ ο προηγούμενος αγοραστής του μισθίου τον συμβούλεψε να μην πληρώνει τα ενοίκια διότι το μίσθιο δεν ανήκει στους Αιτητές αλλά στον ίδιο. Οι Καθ' ων η Αίτηση δεν ενδιαφέρονταν για την ενοικίαση αλλά για την αγορά του μισθίου και γι' αυτό το λόγο επένδυσαν σε αυτό €205.032 (Λ.Κ.120.000) ενώ η αξία του μισθίου ήταν περίπου €239.204 (Λ.Κ.140.000). Αντεξεταζόμενος ανέφερε ότι ο λόγος της σύναψης συμφωνίας ενοικίασης αντί αγοραπωλητήριο συμβόλαιο, ήταν να δοθεί μια περίοδος ενός, δύο ετών στους Καθ' ων η Αίτηση ώστε να σιγουρευτούν για την επιχείρηση που θα διεξάγουν σ' αυτό και ακολούθως να προβούν στην αγορά του και εφόσον τα ενοίκια θα λογίζονταν έναντι του τιμήματος αγοράς, ο Μ.Κ. θεωρεί ότι δεν είχε διαφορά. Όταν όμως διαπίστωσε ότι το μίσθιο ήταν αγορασμένο από κάποιο άλλο, αποφάσισε να μην πληρώνει ενοίκιο αφού το κατάστημα δεν θα γινόταν ποτέ ιδιοκτησία των Καθ' ων η Αίτηση. Σε υποβολή ότι ακόμα και στην περίπτωση αγοράς το τίμημα θα πληρωνόταν με μηνιαίες δόσεις και επομένως οι Καθ' ων η Αίτηση δεν εμποδίζονταν να εξασκήσουν αυτό το δικαίωμα τους, ο μάρτυρας απάντησε ότι εφόσον δεν ένιωθε σίγουρος για μια τέτοια ενέργεια δεν ήθελε να δίνει τα χρήματα αφού δεν γνώριζε την τελική κατάληξη. Σε υποβολή ότι τώρα που δεν υπάρχει κατατεθειμένο συμβόλαιο στο κτηματολόγιο, οι Αιτητές θα μπορούσαν να μεταβιβάσουν το μίσθιο, ο μάρτυρας απάντησε ότι πλέον δεν υπάρχει ενδιαφέρον για την αγορά διότι οι Καθ' ων η Αίτηση επιθυμούσαν την αγορά καταστήματος και όχι διαμερίσματος (διευκρινίζοντας ότι τώρα μετατράπηκαν όλα τα καταστήματα στο συγκρότημα σε διαμερίσματα). Ο λόγος που δεν έφυγαν οι Καθ' ων η Αίτηση από το μίσθιο ήταν η επένδυση που είχαν κάνει σ' αυτό. Παραδέχθηκε ότι οι Καθ' ων η Αίτηση δεν τερμάτισαν τη συμφωνία, ούτε έλαβαν νομικά μέτρα εναντίον των Αιτητών στη βάση του ισχυρισμού τους για εξαπάτηση. Σε υποβολή ότι η αλλαγή χρήσης του συγκροτήματος έλαβε χώρα το 2008 και επομένως δεν έχει σχέση με την παύση των πληρωμών, ο μάρτυρας επανήλθε στο ζήτημα της άδειας για τη χρήση του καταστήματος ως μπυραρία. Ο Μ.Κ. μου έχει κάνει μερικώς μόνο καλή εντύπωση διότι διαπιστώνω ότι η μαρτυρία του, σε κάποια σημεία της, στερείται πειστικότητας εφόσον τα επιχειρήματα του αναιρούνταν από τον ίδιο στην πορεία της μαρτυρίας του: (α) Ενώ ανέφερε ότι για την άσκηση του δικαιώματος αγοράς ήταν απαραίτητη η λήψη δανείου από τραπεζικό ίδρυμα, όταν ρωτήθηκε αν είχαν οι Καθ΄ων η αίτηση την οικονομική ευχέρεια να καταβάλλουν τη μηνιαία δόση του τιμήματος αγοράς, όπως προβλεπόταν στο συμβόλαιο, απάντησε θετικά καταρρίπτοντας τον δικό του ισχυρισμό. (β) Ο ισχυρισμός του ότι οι Καθ' ων η αίτηση είχαν εξ' αρχής πρόθεση αγοράς του μίσθιου και όχι ενοικίασης, βρίσκεται σε αντίθεση με την συμφωνία μίσθωσης, η οποία κατατέθηκε ως τεκμήριο όπου το «δικαίωμα αγοράς» αποτελεί ένα όρο στη βασική συμφωνία, η οποία είναι συμφωνία ενοικίασης. (γ) Περαιτέρω, παρά τον ισχυρισμό ότι πρόθεση των Καθ' ων η αίτηση ήταν εξ' αρχής η αγορά του μίσθιου, ουδέποτε εξάσκησαν οι Καθ' ων οι αίτηση το δικαίωμα αγοράς, αλλά ούτε και τερμάτισαν την συμφωνία με τους Αιτητές. Θα ανέμενε κάποιος ότι, εφόσον ισχυρίζονται οι Καθ' ων η αίτηση ότι υπήρξαν το «το αναίτιο μέρος» στη σύμβαση, θα προέβαιναν σε τερματισμός της συμφωνίας και σε αξίωση αποζημιώσεων. Αντ' αυτού, σύμφωνα με τον Μ.Κ. καμία ενέργεια έλαβαν. Αυτό οδηγεί στο συμπέρασμα ότι οι ισχυρισμοί του Μ.Κ. αποτελούσαν εκ των υστέρων σκέψεις του προς αποφυγή πληρωμής ενοικίων, αφού όπως προκύπτει από την μαρτυρία του, το βασικό παράπονο του ΜΚ είναι η αλλαγή του χαρακτήρα του συγκροτήματος στο οποίο βρίσκεται το μίσθιο (και η οποία έλαβε χώρα το 2008). Σημειώνω ότι αυτή η θέση του μάρτυρα δεν έχει δικογραφηθεί. Απορρίπτω το πιο πάνω μέρος της μαρτυρίας του Μ.Κ. και αποδέχομαι το υπόλοιπο της μαρτυρίας του στο βαθμό που ο μάρτυρας δεν αντεξετάστηκε και η μαρτυρία του συνάδει με τα έγγραφα που έχουν κατατεθεί ως τεκμήρια. Ευρήματα Δικαστηρίου: Στη βάση της αποδεκτής μαρτυρίας, των παραδεχτών γεγονότων και εγγράφων, καθώς και των παραδοχών που περιέχονται στα δικόγραφα βρίσκω ότι τα πραγματικά γεγονότα της παρούσας υπόθεσης έχουν ως εξής: Η Αιτητές είναι οι ιδιοκτήτες του μισθίου το οποίο αποτελεί μέρος κτιριακού συγκροτήματος στη Γερμασόγεια (γνωστό ως Galatex Beach Center). Δυνάμει συμφωνίας μίσθωσης, ημερομηνίας 1.3.2000, η Αιτήτρια ενοικίασε το μίσθιο στους Καθ' ων η Αίτηση για αρχική περίοδο 15 μηνών. Το ενοίκιο καθορίστηκε στο συνολικό ποσό των €22.553,54 (Λ.Κ.13.200,00) και ήταν καταβλητέο σε 12 ισόποσες μηνιαίες δόσεις των €1.879,46 που θα ξεκινούσαν την 1.6.
  6. Η συμφωνία είχε διάρκεια μέχρι 31.5.
  7. Οι Καθ' ων η αίτηση είχαν δικαίωμα να παρατείνουν την περίοδο ενοικίασης για ένα ακόμη έτος, εφόσον απέστελλαν γραπτή ειδοποίηση στους Αιτητές, τρείς τουλάχιστον μήνες πριν την λήξη της αρχικής περιόδου ενοικίασης. Περαιτέρω, οι Καθ' ων η αίτηση είχαν δυνάμει της συμφωνίας δικαίωμα αγοράς του μισθίου, το οποίο μπορούσαν να εξασκήσουν έναντι ανταλλάγματος και εντός της καθορισμένης προθεσμίας των 12 μηνών από την έναρξη της μίσθωσης. Το τίμημα πώλησης καθορίστηκε σε €273.376,23 (Λ.Κ.160.000) και το ποσό των ενοικίων που θα είχε καταβληθεί μέχρι τότε, θα λογιζόταν έναντι του τιμήματος της πώλησης. Ως προς το υπόλοιπο του τιμήματος πώλησης, υπήρχε στην συμφωνία των διαδίκων πρόνοια για τον τρόπο καταβολής του. Το μίσθιο χρησιμοποιούνταν από τους Καθ' ων η Αίτηση ως μπυραρία - σνακ μπαρ και σε αυτό οι Καθ' ων η Αίτηση έχουν προβεί σε κάποιες δαπάνες για βελτίωση του χώρου. Κατά το χρόνο σύναψης της συμφωνίας υπήρχε στο Επαρχιακό Κτηματολογικό γραφείο Λεμεσού, κατατεθειμένο αγοραπωλητήριο έγγραφο που αφορούσε την προηγούμενη αγορά του μισθίου από τρίτο πρόσωπο. Παρά την ακύρωση της εν λόγω συμφωνίας (με τα τρίτο πρόσωπο) στις 23.2.1996, το αγοραπωλητήριο έγγραφο δεν αποσύρθηκε, παρά μόνο μετά την έκδοση σχετικού διατάγματος του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λεμεσού ημερομηνίας 2.7.
  8. Δεν είχαν ενημερώσει οι Αιτητές τους Καθ' ων η αίτηση για το ζήτημα αυτό, κατά την υπογραφή της μεταξύ τους συμφωνίας. Μετά την λήξη της διάρκειας της συμφωνίας ενοικίασης, στις 31.5.2001 και χωρίς να έχουν εξασκήσει το "δικαίωμα αγοράς", οι Καθ' ων η αίτηση διατήρησαν την κατοχή του μισθίου καθιστώντας ταυτόχρονα τον εαυτό τους θέσμιο ενοικιαστή. Συνέχισαν να καταβάλλουν το μηνιαίο ενοίκιο του μισθίου μέχρι και τον Αύγουστο του 2001, ενώ από τότε μέχρι και την ημέρα της ακρόασης διατηρούσαν την κατοχή του μισθίου χωρίς να καταβάλουν οποιοδήποτε άλλο ποσό. Οι Αιτητές με επιστολή των δικηγόρων τους ημερ. 8.1.2009 που επιδόθηκε στους Καθ' ων στις 27.1.2009, κατήγγειλαν "την ενοικίαση και τη θέσμια ενοικίαση", ζητώντας από τους Καθ' ων η αίτηση να παραδώσουν (εντός 21 ημερών) από τη λήψη της ειδοποίησης, την κατοχή του μισθίου και να εξοφλήσουν τα μέχρι τότε οφειλόμενα ενοίκια, ανακοινώνοντας την πρόθεση τους για λήψη δικαστικών μέτρων. Τα οφειλόμενα ενοίκια ανέρχονταν στις 30.9.2011 σε € 228.440,
  9. Νομική πτυχή: Σύμφωνα με τον περί Ενοικιοστασίου Νόμο 23/83 όπως έχει μέχρι σήμερα τροποποιηθεί (και που στο εξής θα αναφέρεται ως ο "Νόμος"), το Δικαστήριο κατά κανόνα δεν εκδίδει απόφαση ή διάταγμα για ανάκτηση κατοχής ακινήτου που καλύπτεται από το Νόμο ή για την έξωση θέσμιου ενοικιαστή, εκτός από τις περιπτώσεις που ο ίδιος ο Νόμος προνοεί ειδικά και παραθέτει αναλυτικά στο Μέρος ΙV, άρθρο
  10. Η παρούσα περίπτωση καλύπτεται από το άρθρο 11

(1)(α) του Νόμου, το οποίο προνοεί τα εξής: "11
(1)Ουδεμία απόφασις και ουδέν διάταγμα εκδίδεται διά την ανάκτησιν της κατοχής οιασδήποτε κατοικίας ή καταστήματος, διά το οποίον ισχύει ο παρών Νόμος, ή διά την εκ τούτου έξωσιν θεσμίου ενοικιαστού, πλην των ακολούθων περιπτώσεων:. (α) Εις περίπτωσιν καθ' ην οιονδήποτε νομίμως οφειλόμενον ενοίκιον καθυστερείται επί είκοσι μίαν ή περισσοτέρας ημέρας μετά την επίδοσιν εγγράφου ειδοποιήσεως απαιτήσεως εις τον ενοικιαστήν και δεν υπάρξει οιαδήποτε προσφορά τούτου προ της καταχωρίσεως αιτήσεως δι' ανάκτησιν κατοχής: Νοείται ότι ενοίκιον θα θεωρήται προσφερθέν δυνάμει της παραγράφου αυτής, εάν τούτο εστάλη διά συστημένης επιστολής εις το πρόσωπον το δικαιούμενον να εισπράξη τούτο: Νοείται περαιτέρω ότι το Δικαστήριο δεν διατάζει την ανάκτηση από τον ιδιοκτήτη της κατοχής, όταν ο ενοικιαστής πληρώσει μέσα σε περίοδο δεκατεσσάρων ημερών από την επίδοση σ' αυτόν της αίτησης παν ποσό το οποίο οφείλεται ή δυνατό να καταστεί οφειλόμενο από αυτόν εκτός αν ο ενοικιαστής διαρκούσης της μισθώσεως δεν καταβάλλει συστηματικά το νομίμως οφειλόμενον." Βάρος απόδειξης: Δυνάμει των πιο πάνω αναφερόμενων προνοιών του Νόμου, οι Αιτητές έχουν το βάρος να αποδείξουν την συνδρομή όλων των προϋποθέσεων που αναφέρονται στο πιο πάνω άρθρο, προκειμένου να πετύχει η απαίτηση τους για έξωση των Καθ' ων η Αίτηση. Στον αντίποδα, οι Καθ' ων η Αίτηση έχουν το βάρος να αποδείξουν τους δικούς τους ισχυρισμούς, ότι δηλαδή δεν οφείλουν δεδουλευμένα ενοίκια στους Αιτητές διότι κατά τον χρόνο σύναψης της μεταξύ τους συμφωνίας οι τελευταίοι δεν ήταν σε θέση να συμμορφωθούν με την υποχρέωση για μεταβίβαση του μισθίου στους Αιτητές (σε περίπτωση που εξασκείτο από αυτούς το δικαίωμα αγοράς), διότι το ακίνητο ήταν ήδη βεβαρημένο με πωλητήριο έγγραφο προς όφελος προηγούμενου αγοραστή. Απαίτηση Αιτητών: Οι προϋποθέσεις, σύμφωνα πάντα με το άρθρο 11
(1)(α) του Νόμου, για να πετύχουν οι Αιτητές την έκδοση διατάγματος έξωσης εναντίον των Καθ' ων η Αίτηση, είναι οι εξής:
  1. Οι Αιτητές να είναι οι ιδιοκτήτες του επίδικου ακινήτου.
  2. Το ακίνητο να καλύπτεται από το Νόμο.
  3. Οι Καθ' ων η Αίτηση να είναι θέσμιοι ενοικιαστές.
  4. Να καθυστερείται νομίμως οφειλόμενο ενοίκιο για το οποίο επιδόθηκε έγγραφη ειδοποίηση στους Καθ' ων η Αίτηση.
  5. Κατά την καταχώριση της αίτησης να συνεχίζει να καθυστερείται νομίμως οφειλόμενο ενοίκιο για τουλάχιστον 21 ημέρες, χωρίς αυτό να έχει προσφερθεί.
  6. Να έχει παρέλθει περίοδος 14 ημερών από την επίδοση της αίτησης στους Καθ' ων η Αίτηση, χωρίς οι τελευταίοι να έχουν πληρώσει τα οφειλόμενα ενοίκια.
  7. Ιδιοκτησία: Από το πιστοποιητικό εγγραφής ακίνητης ιδιοκτησίας προκύπτει ότι οι Αιτητές είναι οι εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες του μισθίου. Σημειώνω περαιτέρω ότι η άρνηση του ιδιοκτησιακού καθεστώτος των Αιτητών από πλευράς των Καθ' ων η αίτηση, βρίσκεται σε αντίθεση με τον κανόνα που υπαγορεύει ότι στις περιπτώσεις όπου οι Καθ' ων η αίτηση λαμβάνουν κατοχή του μισθίου από τους Αιτητές και καταβάλλουν το ενοίκιο σε αυτούς, εμποδίζονται να αμφισβητούν το ιδιοκτησιακό καθεστώς του μισθίου. Σχετική μνεία γίνεται στο σύγγραμμα Halsbury's Laws of England, 4th ed., volume 27, στη σελίδα 11 και στο σύγγραμμα Woodfall's Law of Landlord and Tenant, 27th ed., volume 1, όπου αναφέρονται τα ακόλουθα στις σελίδες 18 και 19: "
  8. Tenant estopped from disputing landlord's title. It is one of the first principles of the law of estoppel, as applied to the relations between landlord and tenant, that a tenant is estopped from disputing the title of his landlord. This applies to written and oral tenancy agreements as well as to leases under seal. . . . Every person who comes in under another, whether as tenant, licensee or otherwise, is estopped from denying the title of the person under whom he enters. A tenant cannot dispute the validity of his lease by setting up the title of an earlier tenant. In an ejectment for two mills against a cost-book mining company, it was held that the company was estopped from disputing the tile of the lessor, notwithstanding the lessor was a partner in the company at the time of the action, though not at the time he granted the lease. After the surrender of the tenancy the former tenant is no longer estopped from disputing the title of his former landlord to let to him . . . "
  9. Ενοικιοστασιακό ακίνητο: Από το σύνολο της αποδεκτής μαρτυρίας προκύπτει ότι το μίσθιο έχει συμπληρωθεί πριν την 31.12.1999, εφόσον αυτό χρησιμοποιείτο από τρίτο πρόσωπο πριν την προαναφερόμενη ημερομηνία. Περαιτέρω βρίσκω ότι το ακίνητο βρίσκεται εντός των δημοτικών ορίων του Δήμου Γερμασόγειας, δηλαδή εντός ελεγχόμενης περιοχής σύμφωνα με την Κ.Δ.Π. 519/
  10. Επομένως, συντρέχουν οι δύο πρώτες, πιο πάνω αναφερόμενες, προϋποθέσεις.
  11. Θέσμιοι Ενοικιαστές: Η ερμηνεία της έννοιας «θέσμιος ενοικιαστής» απαντάται στη νομοθεσία, στο άρθρο 2 του Νόμου, όπου αναφέρονται τα εξής: «'θέσμιος ενοικιαστής' σημαίνει ενοικιαστήν ακινήτου ο οποίος κατά την λήξιν ή τον τερματισμόν της πρώτης ενοικιάσεως, εξακολουθεί να κατέχη το ακίνητον και περιλαμβάνει πάντα θέσμιον ενοικιαστήν προ της ημερομηνίας ενάρξεως της ισχύος του παρόντος Νόμου.» Σύμφωνα με την αποδεκτή μαρτυρία, η συμφωνία εξέπνευσε την 31.5.2001 και οι Καθ' ων η αίτηση διατήρησαν έκτοτε την κατοχή του μισθίου, αποκτώντας έτσι την ιδιότητα του θέσμιου ενοικιαστή.
  12. Καθυστέρηση νομίμως οφειλομένου ενοικίου: Σύμφωνα με τα πιο πάνω ευρήματα του Δικαστηρίου οι Καθ' ων η αίτηση έπαψαν να καταβάλλουν τα οφειλόμενα ενοίκια από τον Αύγουστο
  13. Απέστειλαν οι Αιτητές την ειδοποίηση ημερομηνίας 8.1.2009, η οποία επιδόθηκε στους Καθ' ων η Αίτηση στις 27.1.2009 και με την οποία αξιωνόταν η πληρωμή των οφειλομένων ενοικίων. Αξίζει να σημειωθεί ότι για την ειδοποίηση αυτή καμία αντεξέταση υπέστηκε ο Μ.Α, ενώ ούτε στην τελική τους αγόρευση οι Καθ' ων η αίτηση σχολίασαν την εν λόγω ειδοποίηση. Βρίσκω ότι η πιο πάνω ειδοποίηση αποτελεί την προβλεπόμενη στο Νόμο έγγραφη ειδοποίηση απαίτησης των οφειλομένων ενοικίων. .
  14. Περαιτέρω, εφόσον παρέμεινε αναντίλεκτη η μαρτυρία των Αιτητών ότι οι Καθ' ων η Αίτηση δεν κατέβαλαν οποιοδήποτε ποσό από τον Αύγουστο του 2001, αποδεικνύονται και οι υπόλοιπες δύο προϋποθέσεις: (α) Κατά την καταχώριση της αίτησης να συνεχίζει να καθυστερείται νομίμως οφειλόμενο ενοίκιο για τουλάχιστον 21 ημέρες, χωρίς αυτό να έχει προσφερθεί. (β) της παράλειψης εξόφλησης των οφειλομένων ποσών σε περίοδο 14 ημερών από την ημερομηνία επίδοσης της παρούσας αίτησης. Προτού προβώ σε συμπέρασμα αναφορικά με την απόδειξη από τους Αιτητές των προϋποθέσεων του άρθρου 11
(1)(α) του Νόμου, θα εξετάσω την υπεράσπιση που οι Καθ' ων η αίτηση προβάλλουν στην απάντηση τους. Εισηγήθηκε στην αγόρευση του, ο ευπαίδευτος συνήγορος των Καθ' ων η αίτηση ότι: Εφόσον η συμφωνία προέβλεπε και δικαίωμα αγοράς, δεν ήταν απλή συμφωνία ενοικίασης. Οι Καθ' ων η αίτηση δεν είχαν ενημερωθεί από τους Αιτητές για το γεγονός ότι ο προηγούμενος αγοραστής δεν είχε αποσύρει το αγοραπωλητήριο έγγραφο από το Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λεμεσού, αποτελεί εξαπάτηση των Καθ' ων η αίτηση οι οποίοι δεν θα σύναπταν την συμφωνία, εάν γνώριζαν τα προβλήματα αυτά. Δικαιολογημένα δεν καταβάλλουν τα ενοίκια του μισθίου οι Καθ' ων η αίτηση. Ο ισχυρισμός των Καθ' ων αίτηση ότι όταν επιχείρησαν να εξασκήσουν το δικαίωμα αγοράς, διαπίστωσαν ότι οι Αιτητές δεν ήταν οι εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες του μισθίου, αλλά μόνο δικαιούμενοι σε εγγραφή, δεν έχει δικογραφηθεί και επομένως δεν θα εξεταστεί. Από την αποδεκτή μαρτυρία προκύπτει ότι οι Καθ' ων η αίτηση ουδέποτε άσκησαν ως η μεταξύ των διαδίκων συμφωνία προνοούσε, το δικαίωμα αγοράς, το οποίο εξέπνευσε στις 28.2.
  1. Αυτό προκύπτει από το λεκτικό της συμφωνίας των μερών όπου στον σχετικό όρο έχουν καθορίσει τα μέρη και το χρονικό διάστημα εντός του οποίου μπορούσε να ασκηθεί το δικαίωμα αυτό[1], (από την 1.3.2000 μέχρι τις 28.2.2001). Πέραν τούτου ακόμα και αν αποδεχόμουν ότι οι Αιτητές όφειλαν να είχαν ενημερώσει τους Καθ' ων η αίτηση για το προηγούμενο αγοραπωλητήριο έγγραφο και ότι η συμφωνία συνάφθηκε με ψευδείς παραστάσεις από πλευράς Αιτητών, η θεραπεία που παρέχεται στους Καθ' ων η αίτηση προβλέπεται στο άρθρο 19 του περί Συμβάσεων Νόμου Κεφ.
  2. Επέλεξαν οι Καθ' ων η αίτηση να μην προωθήσουν τις αξιώσεις τους εναντίον των Αιτητών, παρά μόνο έπαψαν να καταβάλλουν τα ενοίκια του μισθίου, του οποίου όμως την κατοχή διατήρησαν. Εύλογα όμως διερωτάται κανείς · μπορούσαν ή όχι οι Καθ' ων η αίτηση "να ανακαλύψ[ουν] την αλήθεια καταβάλλοντας την συνήθη επιμέλεια"[2]; Η απάντηση κατά τη γνώμη μου είναι θετική. Παρόλα αυτά δεν θα εμβαθύνω σε αυτό το ζήτημα καθότι η συμπεριφορά των Καθ' ων η αίτηση υπήρξε καθοριστική για την υπεράσπιση τους και συγκεκριμένα για τον ισχυρισμό ότι δεν οφείλονται από αυτούς ενοίκια. Σχετική είναι η απόφαση Ζαβρού ν. Μιχαηλίδου
(1996)1 Α.Α.Δ. 477, η οποία αφορούσε ενοικίαση που είχε τερματιστεί από την ιδιοκτήτρια και όταν παραδόθηκε τελικά το ακίνητο από την ενοικιάστρια η τελευταία όφειλε τρία δεδουλευμένα ενοίκια. Η Εφεσείουσα αξίωνε μεταξύ άλλων τα δεδουλευμένα ενοίκια και η Εφεσίβλητη ανταξίωνε, μεταξύ άλλων, αποζημιώσεις για παράβαση διαφόρων όρων της συμφωνίας ενοικίασης. Κρίθηκε ότι παράβαση ουσιώδους όρου της ενοικίασης αποτελεί λόγο για ακύρωση της σύμβασης από το αθώο μέρος και λέει, συγκεκριμένα, ο Νικολάου Δ. στην απόφαση του αυτή: "Είναι κατ' αρχήν αξιοσημείωτο το ότι η εφεσίβλητη παρά τις αιτιάσεις που διατύπωσε, ποτέ δεν έθεσε τέρμα στη σύμβαση προτού εγκαταλείψει το κατάστημα . Το αθώο μέρος έχει δικαίωμα επιλογής. Όπου όμως επιλέγει την συνέχιση της ισχύος της σύμβασης, τότε δεν μπορεί παρά να αποδώσει στο άλλο μέρος ότι εκείνο δικαιούται δυνάμει της σύμβασης. . . . Στη προκειμένη περίπτωση δεν μπορούσε λοιπόν η εφεσίβλητη, η οποία καταφανώς επέλεξε τη διατήρηση της σύμβασης, από τη μια να αποκομίζει ωφελήματα τα οποία προέκυπταν από τη σύμβαση και από την άλλη να μην αποδίδει τα δέοντα στην άλλη πλευρά. Η συνάρτηση πρωτόδικα της υποχρέωσης της εφεσίβλητης για την καταβολή ενοικίων με ό,τι προέκυπτε από την ανταπαίτηση ήταν άτοπη." Παρόμοια είναι και η παρούσα περίπτωση. Επέλεξαν οι Καθ' ων η αίτηση να μην εξασκήσουν το δικαίωμα αγοράς και ούτε να ακυρώσουν την σύμβαση. Διατήρησαν την κατοχή του μισθίου δυνάμει μιας έγκυρης συμφωνίας ενοικίασης η οποία αφέθηκε να εκπνεύσει, δημιουργώντας μια θέσμια ενοικίαση κατά τη διάρκεια της οποίας τα μέρη δεσμεύονται από τους όρους του τελευταίου ενοικιαστηρίου εγγράφου, (εφόσον δεν βρίσκονται σε αντίθεση με τις διατάξεις του Νόμου)[3]. Εξαίρεση αποτελεί το δικαίωμα αγοράς το οποίο δεν αναβιώνει ως όρος της θέσμιας ενοικίασης. (βλ. Λιμνατίτη κ.ά. ν. Σίννου κ.ά.
(1992)1 Α.Α.Δ. 817, Frixos Katsikides v. Michael Constantinides
(1969)1 C.L.R. 31, Dias Limited Publishing Co. Ltd v. CHR. HJIKYRIACOS ESTATES LTD
(1986)1 C.L.R. 173). Διατηρώντας την κατοχή του μισθίου οι Καθ' ων η αίτηση είχαν την υποχρέωση να συμμορφωθούν με την σύμβαση ενοικίασης και να καταβάλλουν το μηνιαίο ενοίκιο. Καταλήγω λοιπόν, στη βάση των πιο πάνω διαπιστώσεων μου, ότι ο ισχυρισμός των Καθ' ων η αίτηση περί μη ύπαρξης υποχρέωσης καταβολής ενοικίων προς τους Αιτητές δεν έχει αποδειχθεί. ΚΑΤΑΛΗΞΗ: Έχοντας διαπιστώσει ότι οι Αιτητές απέδειξαν την συνδρομή των προϋποθέσεων του άρθρου 11
(1)(α) του Νόμου και έχοντας απορρίψει την υπεράσπιση των Καθ' ων η Αίτηση κρίνω, με την σύμφωνη γνώμη των Παρέδρων, ότι η απαίτηση των Αιτητών για έκδοση εναντίον των Καθ' ων η Αίτηση διατάγματος έξωσης καθώς και η απαίτηση για οφειλόμενα ενοίκια και ενδιάμεσα οφέλη πρέπει να πετύχει. Με τη σύμφωνη γνώμη των Παρέδρων, εκδίδεται, εναντίον των Καθ' ων η αίτηση και/ ή των υπηρετών και/ ή των αντιπροσώπων τους διάταγμα με το οποίο διατάζονται να εκκενώσουν και παραδώσουν στους Αιτητές κενή και ελεύθερη την κατοχή των καταστημάτων με αριθμούς 27 & 28 που βρίσκονται στην οδό Γεωργίου Α' 54 (Galatex Bech Center), Ποταμός Γερμασόγειας 4040 στη Λεμεσό, εντός 15 ημερών από την επίδοση του παρόντος διατάγματος. Εκδίδεται, περαιτέρω, με τη σύμφωνη γνώμη των Παρέδρων, υπέρ των Αιτητών και σε βάρος των Καθ' ων η Αίτηση απόφαση: (α) για το ποσό των €245.355,16 που αποτελεί το ποσό των οφειλομένων ενοικίων για την περίοδο από 1.9.2001 μέχρι 30.6.2012. (β) για το ποσό των €1.879,46 μηνιαίως από 1.7.2012 μέχρι παράδοσης κενής και ελεύθερης της κατοχής του μισθίου. Η εκτέλεση του διατάγματος έξωσης αναστέλλεται μέχρι την 28.2.2013 υπό τους πιο κάτω όρους:
(1)της καταβολής την 1.1.13 του ενδιάμεσου οφέλους του μηνός Ιανουαρίου 2013 και
(2)της καταβολής την 1.2.13 του ενδιάμεσου οφέλους του μηνός Φεβρουαρίου 2013. Τα έξοδα της Αίτησης, με τη σύμφωνη γνώμη των Παρέδρων, επιδικάζονται υπέρ των Αιτητών, όπως αυτά θα υπολογιστούν από τον Γραμματέα του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο. (Υπ.) ................. Χρ. Ραγουζαίου Πρόεδρος Δικαστηρίου Πιστό Αντίγραφο Γραμματέας ΧΡ/ΑΓ Subject: Rent Control/Final Αναφορά:symvasi enoikiasis me dikaiwma agoras - exwsi [1] «ΠΕΡΙΟΔΟΣ ΔΙΚΑΙΩΜΑΤΟΣ ΑΓΟΡΑΣ» σημαίνει περίοδο δώδεκα
(12)μηνών , από της έναρξης της μίσθωσης ως προνοείται στην παρούσα Συμφωνία, κατά τη διάρκεια ή τη λήξη της περιόδου αυτής ο ΕΝΟΙΚΙΑΣΤΗΣ θα είναι ελεύθερος να ασκήσει το δικαίωμα αγοράς των Εκμισθούμενων Υποστατικών, σύμφωνα με τις πρόνοιες της παραγράφου 13 της παρούσας. [2] Βλ. άρθρο 19
(3)του περί Συμβάσεων Νόμου Κεφ. 149 [3] Βλ. άρθρο 27 του Ν. 23/83 cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο

🔗 Στην επίσημη πηγή

Επεξήγηση AI βάσει του επίσημου κειμένου του νόμου. Ενδεικτική, δεν υποκαθιστά νομική συμβουλή.