← Κύπρος

Ευρυπίδης Μ. Αρέστη κ.α. ν. PASSION JEANS LTD, Συνενωμένη Αίτηση αρ.: Κ8/2010, Κ9/2010, Κ10/2010, 17/1/2013

Ευρυπίδης Μ. Αρέστη κ.α. ν. PASSION JEANS LTD, Συνενωμένη Αίτηση αρ.: Κ8/2010, Κ9/2010, Κ10/2010, 17/1/2013 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:DEELEM:2013:1 ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΕΛΕΓΧΟΥ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ ΛΕΜΕΣΟΥ - ΠΑΦΟΥ ΤΜΗΜΑ ΛΕΜΕΣΟΥ Ενώπιον: Χρ. Ραγουζαίου, Προέδρου και Λ. Μιχαηλίδη και Π. Αγιομαμίτη, Παρέδρων Συνενωμένη Αίτηση αρ.: Κ8/2010 Μεταξύ:

  1. Ευρυπίδης Μ. Αρέστη, εκ Λεμεσού
  2. Μαρία Αρέστη, εκ Λεμεσού Αιτητών Και PASSION JEANS LTD, εκ Λεμεσού Καθ' ων η Αίτηση ------------------------------------------------ Συνενωμένη Αίτηση αρ.: Κ9/2010 Μεταξύ:
  3. Ευρυπίδης Μ. Αρέστη, εκ Λεμεσού
  4. Μαρία Αρέστη, εκ Λεμεσού Αιτητών Και PASSION JEANS LTD, εκ Λεμεσού Καθ' ων η Αίτηση ------------------------------------------------ Συνενωμένη Αίτηση αρ.: Κ10/2010 Μεταξύ:
  5. Ευρυπίδης Μ. Αρέστη, εκ Λεμεσού
  6. Μαρία Αρέστη, εκ Λεμεσού Αιτητών Και PASSION JEANS LTD, εκ Λεμεσού Καθ' ων η Αίτηση ------------------------------------------------ 17/1/2013 Για τους Αιτητές: Κος Π. Παυλίδης (Στην απαγγελία της απόφασης ο κος Γ. Πότσης) Για τους Καθ' ων η αίτηση: Καμία εμφάνιση Α Π Ο Φ Α Σ Η Με τις παρούσες συνενωμένες αιτήσεις τους, οι Αιτητές ζητούν από το Δικαστήριο να καθορίσει το καταβλητέο ενοίκιο του καταστήματος με αριθμό 1 στην οδό Τριών Ιεραρχών 13, στην ενορία Αγίου Ιωάννη στη Λεμεσό (αίτηση Κ8/2010) της κατοικίας στο βόρειο τμήμα στον πρώτο όροφο στην οικοδομή που βρίσκεται στην οδό Τριών Ιεραρχών 13, στην ενορία Αγίου Ιωάννη στη Λεμεσό (αίτηση Κ9/2010) του καταστήματος με αριθμό 2 στην οδό Τριών Ιεραρχών 13, στην ενορία Αγίου Ιωάννη στη Λεμεσό (αίτηση Κ10/2010) Οι Καθ' ων η Αίτηση με τις πανομοιότυπες Απαντήσεις και Ανταπαιτήσεις που καταχώρησαν στις τρείς αιτήσεις, αξιώνουν την απόρριψη των αιτήσεων και την έκδοση διαταγμάτων για επιδιόρθωση των ζημιών που παρουσιάζουν τα προαναφερόμενα υποστατικά. Οι διάδικοι είχαν ζητήσει από το Δικαστήριο, στις 27.4.2010, όπως εκδώσει οδηγίες για ετοιμασία από Λειτουργό Εκτιμήσεων, έκθεσης εκτίμησης για το ύψος του δίκαιου ενοικίου του κάθε ενός από τα επίδικα υποστατικά και ακολούθως οι σχετικές εκθέσεις ετοιμάστηκαν και κατατέθηκαν στο φάκελο του Δικαστηρίου στις 2.11.
  7. Αντίγραφα των εκθέσεων παραδόθηκαν στις δύο πλευρές. Οι Καθ' ων η αίτηση εκπροσωπούνταν από δικηγόρο μέχρι τις 26.9.2012, ημερομηνία κατά την οποία, με τη συγκατάθεση των ιδίων, εγκρίθηκε από το δικαστήριο το αίτημα του συνηγόρου των Καθ' ων η αίτηση να αποσυρθεί. Ακολούθως δόθηκε χρόνος στους Καθ' ων η αίτηση για διορισμό δικηγόρου, αλλά οι τελευταίοι παρέλειψαν να διορίσουν δικηγόρο για τους λόγους που ο διευθυντής των Καθ' ων η αίτηση εξήγησε στο δικαστήριο. Εφόσον οι Καθ' ων η αίτηση, ως νομικό πρόσωπο που είναι, δεν μπορούσαν να εκπροσωπηθούν στο δικαστήριο αυτοπροσώπως ή από τον διευθυντή τους[1], η παράλειψη διορισμού δικηγόρου από μέρους τους οδήγησε στην έγκριση του αιτήματος των Αιτητών για ορισμό των αιτήσεων για απόδειξη. Ακροαματική Διαδικασία: Η απόδειξη των αιτήσεων ξεκίνησε στις 10.10.2012 (αφού εγκρίθηκε σχετικό αίτημα των Αιτητών για συνένωση τους) και ολοκληρώθηκε στις 14.11.2012, οπότε και επιφυλάχθηκε η απόφαση του Δικαστηρίου. Μαρτυρία και αξιολόγηση: Για την απόδειξη των συνενωμένων αιτήσεων, κατέθεσαν συνολικά τρεις μάρτυρες, περιλαμβανομένης της Λειτουργού Εκτιμήσεων. Μάρτυρες Αιτητών: Ως πρώτος μάρτυρας παρουσιάστηκε ο Αιτητής 1, σύζυγος της Αιτήτριας
  8. Ανέφερε ότι είναι ιδιοκτήτης του τεμαχίου στο οποίο βρίσκονται τα επίδικα κτίρια κατά ½ μερίδιο, ενώ η σύζυγος του είναι ιδιοκτήτρια του υπόλοιπου μεριδίου. Το συγκρότημα των κτιρίων αποτελείται από δύο ισόγεια καταστήματα και δύο ανώγειες κατοικίες που ανεγέρθηκαν περί το έτος
  9. Μόλις περατώθηκε η οικοδομή, ο διευθυντής των Καθ' ων η αίτηση αποτάθηκε στους Αιτητές για ενοικίαση των δύο καταστημάτων και της μίας ανώγειας κατοικίας. Οι τωρινοί ενοικιαστές είναι η εταιρεία των Καθ' ων η αίτηση και το ενοίκιο που καταβάλλουν είναι €444 μηνιαίως για κάθε ένα από τα καταστήματα καθώς και για την κατοικία. Η τελευταία αύξηση που δόθηκε ήταν την 1.10.2007 και ήταν €34 (Λ.Κ.20). Ο ίδιος ο μάρτυρας επισκέφθηκε τον διευθυντή των Καθ' ων η αίτηση ζητώντας του αύξηση στο καταβαλλόμενο ενοίκιο, αλλά ο τελευταίος αρνήθηκε. Παρά την αποστολή σχετικής ειδοποίησης εξακολουθούσαν οι Καθ' ων η αίτηση να αρνούνται την καταβολή αύξησης. Οι Καθ' ων η αίτηση παρέδωσαν την κατοχή της κατοικίας στους Αιτητές στις 29.6.
  10. Ο Μ.Α.1 παρουσίασε ως τεκμήρια τις γραπτές συμφωνίες ενοικίασης που είχαν συνάψει οι Αιτητές με τους Καθ' ων η αίτηση. Ο δεύτερος μάρτυρας των Αιτητών υπήρξε ο κος Ιωάννης Μιχαλάκη (Μ.Α.2), εκτιμητής ακινήτων. Ο Μ.Α.2 αναφέρθηκε στα ακαδημαϊκά προσόντα και στην πείρα του και στη βάση αυτών αποδέχομαι τον Μ.Α.2 ως εμπειρογνώμονα. Κατέθεσε την έκθεση εκτίμησης που ετοίμασε, με οδηγίες των Αιτητών, για το ύψος του δίκαιου ενοικίου των επίδικων υποστατικών, ως Τεκμήριο
  11. Αναφέρθηκε στο εμβαδό των καταστημάτων και της κατοικίας και σημείωσε ότι αυτά βρίσκονται στην οδό Τριών Ιεραρχών, σε ανεξάρτητο διώροφο κτίριο ηλικίας 24 ετών περίπου. Υιοθέτησε το Τεκμήριο 7 και αναφερόμενος στην εμπορικότητα της οδού Τριών Ιεραρχών μας είπε ότι η οδός αυτή παρουσιάζει αυξημένη εμπορικότητα διότι σ' αυτή βρίσκεται μεγάλη υπεραγορά καθώς και άλλα καταστήματα, ζαχαροπλαστείο και πλυντήριο αυτοκινήτων, ενώ συνδέει την κεντρική οδό Μισιαούλη & Καβάζογλου με «τα φώτα Σιμιλλίδη». Οι πάροδοι της οδού Τριών Ιεραρχών δεν παρουσιάζουν τα ίδια χαρακτηριστικά και δεν τυγχάνουν της ίδιας εμπορικότητας. Από τις έξι συγκριτικές ενοικιάσεις που επισκέφθηκε και υιοθέτησε, οι τέσσερις πρώτες αφορούν τα καταστήματα ενώ τα συγκριτικά 5 και 6 την κατοικία. Το συμπέρασμα στο οποίο καταλήγει είναι ότι ο μέσος όρος των ενοικίων των καταστημάτων στην περιοχή ανέρχεται σε €8,42 ανά τμ ενώ το τρέχον αγοραίο ενοίκιο στην περιοχή (μετά από αναπροσαρμογές) ανέρχεται σε €10 ανά τμ μηνιαίως για τα καταστήματα και €6 το τμ μηνιαίως για την κατοικία. Διευκρινίζοντας το ζήτημα των αναπροσαρμογών, ανέφερε ότι έλαβε υπόψη του ότι τα επίδικα καταστήματα έχουν χώρο στάθμευσης μπροστά από τα καταστήματα για ευκολία των πελατών τους, σε αντίθεση με τις συγκριτικές ενοικιάσεις, ενώ η κατάσταση των επίδικων καταστημάτων είναι καλύτερη από αυτή των συγκριτικών ενοικιάσεων. Σε ερωτήσεις του Δικαστηρίου αναφορικά με τον καθορισμό της μικρής περιοχής, ο Μ.Α.2 μας είπε ότι οι συγκριτικές ενοικιάσεις 1 και 2 βρίσκονται στην ίδια οδό με τα επίδικα ενώ με εξαίρεση της μίας κατοικίας, οι υπόλοιπες συγκριτικές ενοικιάσεις βρίσκονται σε άλλη οδό αλλά σε ακτίνα 400 μέτρων από το υπό εκτίμηση τεμάχιο. Ο Μ.Α.2 μου έχει κάνει σχετικά καλή εντύπωση με εξαίρεση το μέρος της μαρτυρίας του που σχολιάζω αμέσως πιο κάτω και το οποίο αφορά τον καθορισμό της μικρής περιοχής και τις συγκριτικές ενοικιάσεις που χρησιμοποίησε στο Τεκμήριο
  12. Βρίσκω ότι: (α) Όσον αφορά τα καταστήματα, ο μάρτυρας αυτός επέκτεινε αδικαιολόγητα την μικρή περιοχή λαμβάνοντας υπόψη ενοικιάσεις καταστημάτων που δεν είναι συγκρίσιμες με τα επίδικα καταστήματα. Οι ενοικιάσεις αυτές μπορεί να βρίσκονται σε κοντινή απόσταση από τα επίδικα καταστήματα, αλλά βρίσκονται στην κεντρική οδό Μισιαούλη και Καβάζογλου στη Λεμεσό, η οποία είναι εμπορική οδός και ανήκει σε διαφορετική πολεοδομική ζώνη από αυτήν της οδού Τριών Ιεραρχών. Εφόσον τα επίδικα καταστήματα βρίσκονται (σύμφωνα και με το τεκμήριο 7) σε οικιστική ζώνη, δεν μπορούν να συγκριθούν με τα καταστήματα άλλης πολεοδομικής ζώνης. (β) Όσον αφορά την επίδικη κατοικία, ο μάρτυρας λαμβάνει υπόψη του μόνο δύο συγκριτικές ενοικιάσεις, εκ των οποίων η μία (η συγκριτική ενοικίαση 6) εκφεύγει της μικρής περιοχής, αφού βρίσκεται σε άλλη περιοχή, σε μακρινή απόσταση από το επίδικο, με άλλα πολύ διαφορετικά χαρακτηριστικά. Σημειώνω ότι ενώ στις άλλες συγκριτικές ενοικιάσεις γίνεται αναφορά από τον μάρτυρα (στο τεκμήριο 7) στην απόσταση τους από το επίδικο τεμάχιο, για την συγκριτική ενοικίαση 6 καμία τέτοια αναφορά γίνεται. Διαπιστώνω περαιτέρω ότι, με την αφαίρεση αυτής της ενοικίασης από τις συγκριτικές ενοικιάσεις των κατοικιών, η εναπομείνασα μία συγκριτική ενοικίαση δεν αποτελεί ικανοποιητικό δείγμα για ασφαλές συμπέρασμα. Δυνάμει των πιο πάνω διαπιστώσεων μου, βρίσκω ότι έχουν εμφιλοχωρήσει τέτοια σφάλματα κατά την σύνταξη της έκθεσης εκτίμησης του Μ.Α.2 ώστε τα συμπεράσματα του μάρτυρα αυτού αναφορικά με το μέσο όρο των ενοικίων της μικρής περιοχής και το αγοραίο ενοίκιο, είναι ακροσφαλή και το δικαστήριο δεν θα μπορούσε να βασιστεί σε αυτά. Όσον αφορά την υπόλοιπη μαρτυρία του Μ.Α.2 την αποδέχομαι ως ειλικρινή. Για τα σημεία όπου παρουσιάζεται μεταξύ των εμπειρογνωμόνων μαρτύρων διάσταση γνώμης, θεωρώ ότι αυτό δεν συνεπάγεται κατ' ανάγκην έλλειψη ειλικρίνειας από μέρους κάποιου μάρτυρα, αλλά αποτελεί λογική συνέπεια της εμπειρογνωμοσύνης του κάθε ειδικού και της διαφορετικής ίσως θεωρίας που ο κάθε ένας από αυτούς ασπάζεται. (βλ. Αθανασίου ν. Κουνούνη

(1997)1 Α.Α.Δ. 614). Λειτουργός Εκτιμήσεων: Παρουσιάστηκε στο Δικαστήριο η Λειτουργός εκτιμήσεων κα Άντρη Ιωάννου, η οποία ανέφερε ότι κατέχει τη θέση Λειτουργού Εκτιμήσεων του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου Λεμεσού για το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων. Στα καθήκοντα της περιλαμβάνεται η διενέργεια εκτιμήσεων για καθορισμό του δικαίου ενοικίου μετά από οδηγίες του παρόντος Δικαστηρίου. Παρουσίασε τρείς εκθέσεις εκτίμησης ημερομηνίας 5.8.2011 στις οποίες αναφέρονται οι λεπτομέρειες της κάθε μίας ενοικίασης, ο μέσος όρος των ενοικίων της μικρής περιοχής καθώς και το τρέχον ενοίκιο στη μικρή αυτή περιοχή. Ανέφερε ότι χρησιμοποιήθηκε η συγκριτική μέθοδος εκτίμησης, ενώ στις δύο εκθέσεις που αφορούν τα καταστήματα (Κ8/10 και Κ10/10) έλαβε υπόψη τις ίδιες συγκριτικές ενοικιάσεις. Όλες οι συγκριτικές ενοικιάσεις για τα καταστήματα βρίσκονται στην ίδια οδό με τα επίδικα, με εξαίρεση μίας ενοικίασης που βρίσκεται στην οδό Πειραιώς. Οι αναπροσαρμογές στις οποίες έχει προβεί αφορούν την κατάσταση του κτιρίου και μόνο, καθότι όλα τα συγκριτικά καταστήματα βρίσκονται στον ίδιο δρόμο, στην ίδια περίπου κατάσταση και έχουν το ίδιο περίπου μέγεθος. Όσον αφορά την κατοικία, έχει προβεί σε αναπροσαρμογές μεταξύ 10% και 20%, αναλόγως της κατάστασης των συγκριτικών ενοικιάσεων. Ανέφερε ότι η οδός Μισιαούλη & Καβάζογλου είναι εμπορική οδός, σε εμπορική ζώνη (ΕΒ4) και σε αυτήν υπάρχουν συνεχόμενα καταστήματα και πυκνή κίνηση. Η οδός Τριών Ιεραρχών είναι πάροδος της οδού Μισιαούλη & Καβάζογλου, πιο στενός δρόμος, χωρίς πολλά καταστήματα και βρίσκεται σε οικιστική ζώνη (ΚΑ3) και σε αυτή γίνεται οικιστική ανάπτυξη. Αντεξεταζόμενη από τον κ. Παυλίδη, η Λειτουργός Εκτιμήσεων ανέφερε ότι δεν έλαβε υπόψη της την ανώγειο κατοικία που βρίσκεται στο ίδιο τεμάχιο με την επίδικη καθότι, κατά την επίσκεψη της επιτόπου δεν είχε πληροφορία από τους Αιτητές ότι η εν λόγω κατοικία ενοικιάζεται. Συμφώνησε ότι αυτή η κατοικία έχει τα ίδια χαρακτηριστικά με την υπό εκτίμηση κατοικία και το ενοίκιο της είναι το πλέον ενδεικτικό. Σε υποβολή ότι το ενοίκιο της εν λόγω κατοικίας ανέρχεται σε €630 μηνιαίως και αν περιλαμβανόταν στις συγκριτικές ενοικιάσεις το συμπέρασμα θα ήταν πολύ διαφορετικό, η Λειτουργός ανέφερε ότι θα υπήρχε διαφορά μεν στο αποτέλεσμα αλλά θα ήταν μικρή. Ανέφερε επίσης ότι η κατάσταση των συγκριτικών ενοικιάσεων, όσον αφορά την κατοικία, διαφέρει καθότι το υπό εκτίμηση ακίνητο είναι καλά συντηρημένο, γι' αυτό προέβηκε σε αναπροσαρμογές ως προς τις τιμές. Σύμφωνα με τους υπολογισμούς της, το 90% του μέσου όρου των κατοικιών της περιοχής ανέρχεται σε €3,64 ανά τμ. Ανέφερε ότι στη συγκεκριμένη περιοχή ο μέσος όρος των ενοικίων των κατοικιών καθορίστηκε σε €4 και θα μπορούσε να ήταν και λίγο περισσότερο (€4,50 ή €5,00) αλλά όχι €5,50 - €6,00 όπως της υποβλήθηκε. Σε ερώτηση σχετικά με τη συγκριτική ενοικίαση 6 του Τεκμηρίου 7, η Λειτουργός Εκτιμήσεων ανέφερε ότι αυτή βρίσκεται πολύ μακριά από την υπό εκτίμηση κατοικία, σε άλλη περιοχή, κοντά στο Κτηματολογικό Γραφείο Λεμεσού, σε μια γειτονιά με φαρδύς δρόμους, αραιοκατοικημένη, η οποία χαρακτηρίζεται ως καλύτερη περιοχή. Ανέφερε επίσης ότι τα πλεονεκτήματα που έλαβε υπόψη της στην έκθεση εκτίμησης αφορούν τη συνολική κατάσταση της όλης οικοδομής, τόσο εξωτερικά όσο και εσωτερικά. Για τον χώρο στάθμευσης στα επίδικα καταστήματα ανέφερε ότι δεν διαπίστωσε να υπάρχει χώρος στάθμευσης παρά μόνο επάνω στο πεζοδρόμιο, το οποίο δεν θεώρησε πλεονέκτημα. Έχει λάβει υπόψη της ως συγκριτική ενοικίαση και την υπό εκτίμηση ενοικίαση ενώ αν δεν το είχε περιλάβει στις συγκριτικές ενοικιάσεις σημείωσε ότι το αποτέλεσμα της θα ήταν χαμηλότερο, με εξαίρεση την κατοικία. Σε υποβολή ότι η εκτίμηση του Μ.Α.2 ανταποκρίνεται καλύτερα στην πραγματικότητα, η μάρτυρας απάντησε ότι θα είχε το ίδιο αποτέλεσμα και η δική της έκθεση εκτίμησης αν χρησιμοποιούσε ως συγκριτικές τις ενοικιάσεις στην οδό Μισιαούλη & Καβάζογλου. Αυτό όμως θα ήταν λανθασμένο γιατί δεν μπορεί να συγκριθεί ένας τόσο εμπορικός δρόμος με μία πάροδο. Σε υποβολή που της έγινε αναφορικά με την παράλειψη να λάβει υπόψη στην εκτίμηση της τη διπλανή κατοικία, η μάρτυρας απάντησε ότι ναι μεν δεν έχει ληφθεί αυτή η ενοικίαση υπόψη αλλά από τις τρεις συγκριτικές ενοικιάσεις που χρησιμοποιήθηκαν οι δύο βρίσκονται πολύ κοντά στο υπό εκτίμηση ακίνητο και επομένως το συμπέρασμα της είναι ασφαλές. Αποδέχομαι τη μαρτυρία της στο σύνολο της. Η Λειτουργός Εκτιμήσεων παρά την αντεξέταση της, δεν υπέπεσε σε σημαντικές αντιφάσεις και ήταν σε θέση να υποστηρίξει το Τεκμήριο
  1. Αιτιολόγησε επαρκώς το συμπέρασμα της αναφορικά με το ύψος του μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής για τα καταστήματα το οποίο σύμφωνα με το Τεκμήριο 5, ανέρχεται σε € 4,32 ανά τετραγωνικό μέτρο. Όσον αφορά το μέσο όρο των ενοικίων των κατοικιών στη μικρή περιοχή εφόσον η Λειτουργός έχει παραδεχθεί ότι (για τους λόγους που εξήγησε) ότι παρέλειψε να λάβει υπόψη της ως συγκριτική την ενοικίαση της κατοικίας που βρίσκεται στο ίδιο τεμάχιο με την επίδικη κατοικία και εφόσον έχει διευκρινίσει ότι η ενοικίαση αυτή θα έπρεπε να είχε ληφθεί υπόψη, θεωρώ ότι στον υπολογισμό του μέσου όρου των ενοικίων των κατοικιών της μικρής περιοχής θα πρέπει να περιληφθεί και αυτή η ενοικίαση[2]. Στη βάση των πιο πάνω, με εξαίρεση τον υπολογισμό του μέσου όρου των ενοικίων των κατοικιών, αποδέχομαι τη μαρτυρία της Λειτουργού Εκτιμήσεων. Ευρήματα του Δικαστηρίου: Στη βάση των παραδοχών που περιέχονται στα δικόγραφα και της αποδεκτής μαρτυρίας, βρίσκω ότι τα πραγματικά γεγονότα της υπόθεσης έχουν ως εξής: Οι Αιτητές είναι οι ιδιοκτήτες του τεμαχίου 720, Φ/Σχ. 54/57.6.4, στην ενορία Αγ. Ιωάννη, στην επαρχία Λεμεσού, που βρίσκεται στην οδό Τριών Ιεραρχών 13, στη Λεμεσό. Εντός του τεμαχίου έχει ανεγερθεί, γύρω στο 1988, συγκρότημα αποτελούμενο από δύο ισόγεια καταστήματα και δύο ανώγειες κατοικίες. Τα δύο καταστήματα (με εμβαδό 84,1 τμ το κάθε ένα) και η μία ανώγεια κατοικία (με εμβαδόν 125,9 τμ) είχαν ενοικιαστεί στους Καθ' ων η Αίτηση δυνάμει γραπτών συμφωνιών ημερομηνίας 25.10.2005, με μηνιαίο ενοίκιο Λ.Κ.240 για το κάθε ένα υποστατικό, το οποίο αυξήθηκε σταδιακά και ανήλθε την 1.10.2007 σε €444 μηνιαίως. Οι πιο πάνω συμφωνίες ενοικιάσεως έχουν λήξει και οι Καθ' ων η αίτηση έχουν καταστεί θέσμιοι ενοικιαστές των επίδικων υποστατικών την 1.10.
  2. Τα επίδικα καταστήματα χρησιμοποιούνται από τους Καθ' ων η αίτηση ως καταστήματα πώλησης ειδών ένδυσης, ενώ η ενοικιαζόμενη κατοικία χρησιμοποιείτο μέχρι την 29.6.2012 (οπότε και παραδόθηκε στους Αιτητές) ως γραφειακός χώρος και χώρος αποθήκευσης ενδυμάτων. Τα υποστατικά βρίσκονται εντός της ελεγχόμενης περιοχής, δυνάμει του Περί Ενοικιοστασίου Νόμου 33/83, (όπως έχει μέχρι σήμερα τροποποιηθεί και που στο εξής θα αναφέρεται ως "ο Νόμος") καθώς και δυνάμει των Κ.Δ.Π. 519/2007 και 525/
  3. Τα υποστατικά ανεγέρθηκαν το έτος 1988 και ως εκ τούτου εμπίπτουν στην έννοια του όρου "ακίνητο" όπως ορίζεται στο άρθρο 2 του Νόμου 23/
  4. Το καταβαλλόμενο ενοίκιο των επίδικων καταστημάτων ανέρχεται σε €5,28 ανά τμ και της επίδικης κατοικίας σε €3,53 ανά τμ. Το αγοραίο ενοίκιο στην μικρή περιοχή για τα καταστήματα ανέρχεται σε €5,50 ανά τμ και για τις κατοικίες σε €5 ανά τμ. · Ο μέσος όρος των ενοικίων της μικρής περιοχής για τα καταστήματα είναι €4,32 ανά τμ. · Για τις κατοικίες, ο μέσος όρος των ενοικίων προκύπτει από την προσθήκη, στο άθροισμα των συγκριτικών ενοικιάσεων κατοικιών του τεκμηρίου 5, της γειτονικής ανώγειας κατοικίας ιδιοκτησίας των Αιτητών. Η κατοικία αυτή, σύμφωνα με την αποδεκτή μαρτυρία, έχει εμβαδόν 124 τμ και μηνιαίο ενοίκιο €630, δηλαδή η ανά τμ ενοικιαστική της αξία ανέρχεται σε €5,
  5. Επομένως, ο μέσος όρος των ενοικίων της μικρής περιοχής για την επίδικη κατοικία είναι €4,25 ανά τμ. · Το αυξημένο κατά 8% ενοίκιο για το κάθε ένα από τα υποστατικά ανέρχεται σε €480 μηνιαίως. Το 90% του μέσου όρου των ενοικίων των καταστημάτων της μικρής περιοχής είναι μικρότερο από το καταβαλλόμενο ενοίκιο από τους Καθ' ων η αίτηση και επομένως δεν θα απασχολήσει το Δικαστήριο περαιτέρω, εφόσον αυτό που οι Αιτητές αξιώνουν είναι αύξηση του ενοικίου. Όσον αφορά την επίδικη κατοικία, το 90% του μέσου όρου των ενοικίων των κατοικιών της μικρής περιοχής δίνει σχεδόν το ίδιο αποτέλεσμα (δηλαδή €481) με το αυξημένο κατά 8% ενοίκιο (€480). Νομική Πτυχή: Όπως έχει διαπιστωθεί, πιο πάνω, η επίδικη ενοικίαση εμπίπτει στις πρόνοιες του περί Ενοικιοστασίου Νόμου Ν.23/83όπως έχει τροποποιηθεί και ως εκ τούτου ο καθορισμός του ενοικίου διέπεται από το Άρθρο 8 του Νόμου αυτού, το οποίο προνοεί τα εξής: "
(1)Ουδεμία αύξησις ενοικίου κατοικιών ή καταστημάτων δύναται να επιβληθή επί θεσμίου ενοικιαστού πλην ως εν τω παρόντι Νόμω διαλαμβάνεται.
(2)Είναι νόμιμον δια τον θέσμιον ενοικιαστήν ή τον ιδιοκτήτην οιασδήποτε κατοικίας ή καταστήματος, εάν θεωρή εαυτόν ηδικημένον, να αποτείνεται δι' αιτήσεως εις το Δικαστήριον δια τον καθορισμόν του δικαίου ενοικίου του πληρωτέου εν σχέσει προς την τοιαύτην κατοικίαν ή κατάστημα: Νοείται ότι ουδεμία αίτησις καταχωρίζεται προ της παρελεύσεως δύο ετών από της ημερομηνίας καθ' ην ο ενοικιαστής έλαβε κατοχήν του ακινήτου ή από τις ημερομηνίας της τελευταίας αύξησης ή μείωσης του ενοικίου. . . .
(3)Εις ην περίπτωσιν υποβάλλεται τοιαύτη αίτησις εις το Δικαστήριον, το Δικαστήριον εξετάζει ταύτην και, κατόπιν διεξαγωγής τοιαύτης ερεύνης οίαν τούτο ήθελε θεωρήσει κατάλληλον και παροχής εις ένα έκαστον των διαδίκων της ευκαιρίας να τύχη ακροάσεως, και λαμβανομένων υπ' όψιν των εν τοις εδαφίοις
(4)και
(5)αναφερομένων περιορισμών και περιστάσεων, καθορίζει το δίκαιον ενοίκιον από της ημερομηνίας καταχωρήσεως της τοιαύτης αιτήσεως και το ούτω καθορισθέν ποσόν θεωρείται ως το ενοίκιον το οποίον ο ενοικιαστής υποχρεούται να καταβάλλη εις τον ιδιοκτήτην. Δια τους σκοπούς της παραγράφου ταύτης θα υπηρετούν παρά τω Δικαστηρίω Λειτουργοί Εκτιμήσεων οίτινες, κατόπιν οδηγιών του Δικαστηρίου, θα δύνανται να διεξάγουν την έρευναν και να καταθέτουν την έκθεσιν των ενώπιον του Δικαστηρίου." Το πληρωτέο ενοίκιο σήμερα για το κάθε ένα από τα τρία υποστατικά ανέρχεται σε €444 και καταβάλλεται από την 1.10.
  1. Οι παρούσες αιτήσεις έχουν καταχωρηθεί στις 3.2.
  2. Είχαν επομένως, κατά το χρόνο καταχώρησης της παρούσας αίτησης, παρέλθει περισσότερα από δύο έτη από την ημερομηνία της τελευταίας αύξησης του ενοικίου. Το ποσό που το Δικαστήριο θα καθορίσει ως το δίκαιο ενοίκιο του επίδικου υποστατικού, θα ανατρέχει στον χρόνο καταχώρισης της παρούσας αίτησης και θα είναι οφειλόμενο από τις 3.2.
  3. Όσον αφορά το ύψος του καθοριζόμενου ενοικίου, αναφέρονται τα εξής στο εδάφιο 4(α) του άρθρου 8: "
(4)(α) Το ανώτατον όριον του υπό του Δικαστηρίου καθοριζομένου δικαίου ενοικίου δεν θα υπερβαίνη ποσοστόν 14 τοις εκατόν δια τα πρώτα δύο έτη από της ενάρξεως ισχύος του παρόντος Νόμου, μετά το πέρας της οποίας περιόδου το ποσοστόν θα καθορίζεται ανά διετίαν υπό του Υπουργικού Συμβουλίου τη συστάσει του Υπουργού δια διατάγματος δημοσιευομένου εις την επίσημον εφημερίδα της Δημοκρατίας." Δυνάμει του Διατάγματος του Υπουργικού Συμβουλίου το οποίο δημοσιεύθηκε στην Επίσημη Εφημερίδα την 21/4/2011, ως Κ.Δ.Π. 148/2011, το ανώτατο όριο αυξήσεως μέχρι την 21/4/2013 είναι 8%. Στη συνέχεια, η επιφύλαξη του εδαφίου 4(α) προνοεί τα ακόλουθα: "Νοείται ότι, αν η πρώτη αίτηση που υποβάλλεται μετά την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του περί Ενοικιοστασίου (Τροποποιητικού) Νόμου του 1995 για αύξηση του ενοικίου βάσει του επιτρεπόμενου ποσοστού, που δεν υπερβαίνει τώρα το 14%, οδηγεί στον καθορισμό ενοικίου χαμηλότερου από το 40% του εκάστοτε μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής, τότε καθορίζεται ενοίκιο ίσο προς το 40% του μέσου αυτού όρου. Το ποσοστό 40% ως ανωτέρω, για την πρώτη ή τις επόμενες αιτήσεις αυξάνεται από 1.1.1997 κατά 10 ποσοστιαίες μονάδες ανά διετία, μέχρις ότου ανέλθει στο 90% του εκάστοτε μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής." Το ποσοστό αυτό έγινε 50% την 1.1.1997, 60% την 1.1.1999, 70% την 1.1.2001, 80% την 1.1.2003 και 90% την 1.1.2005. Κατά τον ουσιώδη χρόνο της καταχώρισης της παρούσας Αίτησης ισχύει το ποσοστό του 90% του μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής. Οι παράγοντες που λαμβάνονται υπόψη για τον καθορισμό του δίκαιου ενοικίου καθορίζονται ενδεικτικά αλλά όχι περιοριστικά στο εδάφιο 5 του άρθρου 8: "
(5)Τηρουμένων των πιο πάνω εδαφίων, για τον καθορισμό του δικαίου ενοικίου πρέπει να υπολογίζεται το αγοραίο ενοίκιο και ο μέσος όρος των ενοικίων στην ίδια μικρή περιοχή, χωρίς να λαμβάνεται υπόψη η σπανιότητα παρόμοιων ακινήτων στην ίδια μικρή περιοχή, ενώ πρέπει να λαμβάνονται υπόψη όλες οι περιστάσεις (εκτός οι προσωπικές), μεταξύ των οποίων η ηλικία, ο χαρακτήρας, το μέγεθος, η τοποθεσία, η κατάσταση του ακινήτου (και, προκειμένου περί διατηρητέας οικοδομής, κατά πόσο έχουν εκτελεσθεί σε αυτή έργα από τον ιδιοκτήτη και με ποιο ύψος δαπανών), καθώς και οι παρεχόμενες σ' αυτό διευκολύνσεις." Σύμφωνα με τα πραγματικά γεγονότα, ο μέσος όρος των ενοικίων της μικρής περιοχής ανέρχεται σε · € 4,32 ανά τμ. μηνιαίως, αναφορικά με τα καταστήματα και · € 4,25 ανά τμ. μηνιαίως, αναφορικά με τις κατοικίες Εφαρμόζοντας την πιο πάνω αναφερόμενη νομοθεσία στα πραγματικά γεγονότα της παρούσας αίτησης και λαμβάνοντας υπόψη ότι: α) Στην περίπτωση των καταστημάτων (i) το καταβαλλόμενο ενοίκιο αυξημένο κατά 8% ανέρχεται σε € 480 μηνιαίως, ενώ (ii) το αγοραίο ενοίκιο ανέρχεται σε €5,50 ανά τμ, δηλαδή σε €465 μηνιαίως, κρίνω ότι δικαιολογείται αύξηση στο καταβαλλόμενο ενοίκιο των επίδικων καταστημάτων με βάση το πρώτο εδάφιο του άρθρου 8
(4)(α) του Νόμου, δηλαδή δικαιολογείται καθορισμός του ενοικίου των καταστημάτων μέχρι του ποσού του αγοραίου ενοικίου, δηλαδή μέχρι €465 μηνιαίως και αυτό είναι το δίκαιο ενοίκιο για το κάθε επίδικο κατάστημα, από την 3.2.2010. β) Στην περίπτωση της κατοικίας, όπου (
  1. i)το καταβαλλόμενο ενοίκιο αυξημένο κατά 8% ανέρχεται σε € 480 μηνιαίως, ενώ (
  2. ii)το 90% του μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής ανέρχεται σε € 481 μηνιαίως και (iii) το αγοραίο ενοίκιο ανέρχεται σε €5 ανά τμ. κρίνω ότι δικαιολογείται αύξηση στο καταβαλλόμενο ενοίκιο μέχρι το 90% του μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής, δηλαδή μέχρι €481μηνιαίως. Κατάληξη: Εκδίδεται διάταγμα αποσυνένωσης των τριών συνενωμένων αιτήσεων και οι παρούσες συνενωμένες αιτήσεις αποσυνενώνονται και εκδίδονται αποφάσεις, με τη σύμφωνη γνώμη των Παρέδρων, ως εξής: Αίτηση Κ8/10: Εκδίδεται, διάταγμα με το οποίο το μηνιαίο ενοίκιο του επίδικου καταστήματος καθορίζεται σε €465 από 3.2.2010. Αίτηση Κ9/10: Εκδίδεται, διάταγμα με το οποίο το μηνιαίο ενοίκιο της επίδικης κατοικίας καθορίζεται σε €481 από 3.2.2010 μέχρι την 29.6.2012. Αίτηση Κ10/10: Εκδίδεται, διάταγμα με το οποίο το μηνιαίο ενοίκιο του επίδικου καταστήματος καθορίζεται σε €465 από 3.2.2010. Έξοδα: Δεν διακρίνω και δεν τέθηκε ενώπιον μου οποιοσδήποτε λόγος γιατί τα έξοδα της παρούσας διαδικασίας να μην ακολουθήσουν το αποτέλεσμα των αιτήσεων. Παρατηρώ όμως ότι, ενώ υπάρχει και στις τρεις αιτήσεις ταυτότητα διαδίκων και τα επίδικα θέματα θα μπορούσαν να περιληφθούν σε μία αίτηση, οι Αιτητές επέλεξαν την καταχώρηση τριών αιτήσεων με αποτέλεσμα την δημιουργία περαιτέρω εξόδων. Εφόσον όλες οι εμφανίσεις στις τρεις αιτήσεις ήταν κοινές, κρίνω ότι θα πρέπει να επιδικαστεί ένα μόνο σετ εξόδων υπέρ των Αιτητών για τις τρεις αιτήσεις, πλέον τα έξοδα της σύνταξης και καταχώρησης των δικογράφων των Αιτητών σε όλες τις αιτήσεις. Τα έξοδα να υπολογιστούν από τον Γραμματέα και να εγκριθούν από το Δικαστήριο. (Υπ.) ................ Χρ. Ραγουζαίου Πρόεδρος Δικαστηρίου Πιστό Αντίγραφο Γραμματέας ΧΡ/ΑΓ Subject: Rent Control/Final Αναφορά: Καθορισμός ενοικίου, μικρή περιοχή, συγκριτικές ενοικιάσεις [1] Βλ. Lindos Constructions Ltd ν. Δ/ντή τμήματος κοινωνικών ασφαλίσεων
(1993)1 ΑΑΔ 17 [2] Συγκριτική ενοικίαση 5 του τεκμηρίου 7. cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο

🔗 Στην επίσημη πηγή

Επεξήγηση AI βάσει του επίσημου κειμένου του νόμου. Ενδεικτική, δεν υποκαθιστά νομική συμβουλή.