← Κύπρος

Κυριάκος Κράνος ν. Τάκης Χριστοδούλου, Αίτηση αρ. Κ20/2010, 28/6/2013

Κυριάκος Κράνος ν. Τάκης Χριστοδούλου, Αίτηση αρ. Κ20/2010, 28/6/2013 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:DEELEM:2013:18 ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΕΛΕΓΧΟΥ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ ΛΕΜΕΣΟΥ - ΠΑΦΟΥ ΤΜΗΜΑ ΛΕΜΕΣΟΥ Ενώπιον: Χρ. Ραγουζαίου, Προέδρου και Χρ. Παπαδούρη και Α. Κωστή, Παρέδρων Αίτηση αρ. Κ20/2010 Μεταξύ: Κυριάκος Κράνος, εκ Λεμεσού Αιτητής Και Τάκης Χριστοδούλου, εκ Λεμεσού Καθ' ου η Αίτηση ------------------------------------------------ Ημερομηνία 28/6/2013 Για τον Αιτητή: Κος Π. Μπενάκης Για τον Καθ' ου η Αίτηση: Κος Δ. Λαμπριανίδης Α Π Ο Φ Α Σ Η Με την αίτηση τους, με τον πιο πάνω τίτλο και αριθμό, η οποία καταχωρήθηκε στις 17.3.10, οι Αιτητές ζητούν από το Δικαστήριο να καθορίσει το καταβλητέο ενοίκιο των πέντε καταστημάτων που βρίσκονται στην οδό Προμαχών Ελευθερίας 47, στη Λεμεσό (στο εξής "το μίσθιο"). Ο Καθ' ου η Αίτηση, στην Απάντηση που καταχώρισε την 1.3.11, ισχυρίζεται μεταξύ άλλων ότι δεν δικαιολογείται αύξηση του καταβαλλόμενου ενοικίου διότι: α) Το μίσθιο αποτελεί παλαιό κτίριο το οποίο επιδιόρθωσε ο Καθ' ου η Αίτηση, με δικά του έξοδα. β) Το ενοίκιο που καταβάλλεται μηνιαίως είναι ψηλό σε σχέση με τα ενοίκια άλλων υποστατικών της περιοχής. γ) Η αίτηση είναι πρόωρη, καταπιεστική και εκβιαστική. Οι διάδικοι ζήτησαν από το Δικαστήριο, στις 6.4.11 όπως εκδώσει οδηγίες για ετοιμασία από Λειτουργό Εκτιμήσεων, έκθεσης εκτίμησης για το ύψος του δίκαιου ενοικίου του μισθίου και ακολούθως η σχετική έκθεση ετοιμάστηκε και κατατέθηκε στο φάκελο του Δικαστηρίου στις 28.9.

  1. Αντίγραφα της έκθεσης παραδόθηκαν στις δύο πλευρές. Στην έκθεση εκτίμησης ημερομηνίας 22.9.11 αναφέρονται λεπτομέρειες της επίδικης ενοικίασης, ο μέσος όρος των ενοικίων της μικρής περιοχής καθώς και το τρέχον ενοίκιο στη μικρή αυτή περιοχή. Σύμφωνα με αυτή την έκθεση εκτίμησης, δεν δικαιολογείται αύξηση στο καταβαλλόμενο ενοίκιο. Ακροαματική Διαδικασία: Η ακρόαση της αίτησης ξεκίνησε στις 3.10.12 και ολοκληρώθηκε στις 13.12.12 οπότε και επιφυλάχθηκε η απόφαση του Δικαστηρίου. Κατά την ακρόαση παρουσιάστηκαν συνολικά τέσσερις μάρτυρες και κατατέθηκε αριθμός Τεκμηρίων. Παραδεκτά γεγονότα: Κατά την έναρξη της ακροαματικής διαδικασίας δηλώθηκαν ως παραδεκτά γεγονότα τα πιο κάτω: Ότι ο Αιτητής είναι ιδιοκτήτης του ακινήτου, όπως περιγράφεται στις παραγράφους 1 και 2 της Αίτησης. Ότι υπάρχει συμβόλαιο ενοικίασης 1.3.04 με τον Καθ' ου η Αίτηση, Τάκη Χριστοδούλου. Ότι ο Καθ' ου η Αίτηση είναι θέσμιος ενοικιαστής. Ότι το τελευταίο ενοίκιο είναι €4.423,36 μηνιαίως και η τελευταία αύξηση έλαβε χώρα το
  2. Ότι το υποστατικό ανεγέρθηκε το
  3. Κατατέθηκε επίσης, εκ συμφώνου, το ενοικιαστήριο έγγραφο ως παραδεκτό έγγραφο. Μαρτυρία και αξιολόγηση: Μάρτυρας Αιτητών: Για τους Αιτητές παρουσιάστηκε ένας μόνο μάρτυρας, ο Ιωάννης Μιχαλάκη (Μ.Α.1), ως εμπειρογνώμονας εκτιμητής ακινήτων. Αναφερόμενος στα προσόντα του δήλωσε ότι είναι, μεταξύ άλλων, απόφοιτος του American School of Business του New Jersey, στον τομέα εκτιμήσεων ακινήτων, κάτοχος μεταπτυχιακού του New York Institute of Technology, απόφοιτος του Reading University στην Αγγλία σαν εκτιμητής ακινήτων και απόφοιτος του C.I.M., στην Αγγλία. Εργάστηκε ως εκτιμητής ακινήτων στην Αμερική από το 1993 και στην Κύπρο από το
  4. Στη βάση των ακαδημαϊκών προσόντων και της πείρας του, αποδέχομαι τον Μ.Α.1 ως εμπειρογνώμονα. Κατέθεσε την έκθεση εκτίμησης που ετοίμασε, με οδηγίες των Αιτητών, για το ύψος του δίκαιου ενοικίου του μισθίου, ως Τεκμήριο
  5. Χρησιμοποίησε τη συγκριτική μέθοδο εκτίμησης και ως συγκριτικές ενοικιάσεις μόνο τις τέσσερεις, περιγραφόμενες στην έκθεση εκτίμησης του ενοικιάσεις. Από αυτές, όπως ανέφερε, οι τρεις[1] παρουσιάζουν τα ίδια χαρακτηριστικά με το υπό εξέταση. Η συγκριτική ενοικίαση με αρ. 3 δεν παρουσιάζει, σύμφωνα με τον Μ.Α.1, τα ίδια χαρακτηριστικά με την επίδικη ενοικίαση, αλλά περιλήφθηκε στην έκθεση εκτίμησης για να καταδειχθεί το ύψος των πρόσφατων ενοικιάσεων στην περιοχή του μισθίου. Το συμπέρασμα του Μ.Α.1 είναι ότι ο μέσος όρος των ενοικίων της μικρής περιοχής ανέρχεται σε €23,96 και επομένως δικαιολογείται αύξηση στο καταβαλλόμενο ενοίκιο. Αυτό προέκυψε από επιθεώρηση άλλων καφεστιατορίων, διότι ότι λόγω της φύσης τους, μόνο αυτά μπορούν να συγκριθούν με το επίδικο. Αφού επιθεώρησε τα τρία καφεστιατόρια και έλαβε υπόψη του και μια πρόσφατη ενοικίαση ενός γραφειακού χώρου (και αφού προέβηκε στις ανάλογες αναπροσαρμογές) κατέληξε στο συμπέρασμα του. Έχει επίσης χρησιμοποιήσει τη μέθοδο ζωνοποίησης του εμβαδού, όπου στην ζώνη α΄ περιλαμβάνεται ο χώρος εστίασης των πελατών ενώ στη ζώνη β΄ οι βοηθητικοί χώροι (π.χ. κουζίνες, αποχωρητήρια). Το εμβαδόν της ζώνης β΄ υπολογίζεται στο 30% της ζώνης α΄. Στη ζώνη γ' περιλαμβάνονται οι βεράντες και αυτές υπολογίζονται σε ποσοστό 15%. Αναλύοντας τα χαρακτηριστικά των συγκριτικών ενοικιάσεων, ανέφερε τα πιο κάτω:
  6. Πρώτη συγκριτική ενοικίαση, αποτελεί το καφεστιατόριο Confuzio, στη Λεωφόρο Μακαρίου Γ΄, το οποίο σύμφωνα με το μάρτυρα μειονεκτεί κατά 15% του μισθίου γιατί δεν διαθέτει χώρο στάθμευσης και δεν έχει την εγγύτητα με την παραλία όπως το μίσθιο. Το καφεστιατόριο βρίσκεται σε απόσταση περίπου 4.000 μέτρων από το μίσθιο, στα βορειοδυτικά.
  7. Η δεύτερη συγκριτική ενοικίαση αφορά το καφεστιατόριο με την ονομασία Lavazza, το οποίο βρίσκεται στα ανατολικά του μισθίου, σε απόσταση 485 μέτρων και το οποίο αναπροσαρμόστηκε με ποσοστό 5%.
  8. Η τρίτη συγκριτική ενοικίαση αφορά γραφειακό χώρο και έχει γίνει αναπροσαρμογή σε αυτήν ύψους 15% διότι το μίσθιο υπερτερεί αυτής της ενοικίασης. Απέχει από το επίδικο 600 μέτρα από το μίσθιο.
  9. Επίσης στα ανατολικά σε απόσταση 1.571 μέτρων βρίσκεται η τέταρτη συγκριτική ενοικίαση που αφορά το καφεστιατόριο Bijoux, το οποίο υπερτερεί του επιδίκου και ως εκ τούτου έγιναν στο ενοίκιο αναπροσαρμογές προς τα κάτω, ύψους 25%. Σχολίασε και την εκτίμηση που κατατέθηκε ως Τεκμήριο 7, το συμπέρασμα της οποίας απέρριψε διότι κατά τη γνώμη του οι ενοικιάσεις που χρησιμοποιήθηκαν από τον Μ.Κ.1 δεν αποτελούν συγκρίσιμες ενοικιάσεις, καθότι το μίσθιο αποτελεί καφεστιατόριο και ως εκ τούτου μπορεί να συγκριθεί μόνο με ίδιας φύσεως υποστατικά. Για τη συγκριτική ενοικίαση 2 στο Τεκμήριο 7 (καφεστιατόριο Chillin), ανέφερε ότι αφορά πολύ μικρό χώρο, (του οποίου τα 62 τμ στο ισόγειο αποτελούν μόνο την κουζίνα, δηλαδή τον χώρο παρασκευής φαγητού) και επομένως, ως βοηθητικός χώρος, το εμβαδόν του ισογείου θα έπρεπε να αναπροσαρμοστεί και ακολούθως να γίνουν οι υπόλοιποι υπολογισμοί. Είναι η άποψη του ότι από τις τέσσερεις συγκριτικές ενοικιάσεις μπορεί να εξαχθεί ασφαλές συμπέρασμα και ότι ο αριθμός των συγκριτικών ενοικιάσεων που έλαβε υπόψη του είναι ικανοποιητικός και τα αποτελέσματα του ασφαλή. Ο Μ.Α.1 δεν μου έχει κάνει καλή εντύπωση όσον αφορά το μέρος της μαρτυρίας του που σχολιάζω αμέσως πιο κάτω και το οποίο αφορά τον καθορισμό της μικρής περιοχής και τις συγκριτικές ενοικιάσεις που χρησιμοποίησε στο Τεκμήριο
  10. Βρίσκω ότι ο μάρτυρας αυτός σε μια προσπάθεια όπως μας είπε, να συγκρίνει το μίσθιο μόνο με ακίνητα όπου ασκείται η ίδια χρήση, δηλ. καφεστιατόρια, διεύρυνε υπερβολικά τη μικρή περιοχή αγνοώντας παραπλήσια υποστατικά με τα οποία μπορούσε να γίνει σύγκριση (με την αναγκαία αναπροσαρμογή), όπως π.χ. τα καταστήματα παραπλεύρως του επίδικου. Ο λόγος που πρόβαλε ο μάρτυρας για την ενέργεια του αυτή, βρίσκω ότι δεν είναι ικανοποιητικός. Εφόσον το μίσθιο κατά το χρόνο σύναψης της συμφωνίας ενοικίασης ήταν εμπορικό κατάστημα και είναι παραδεκτό ότι το κόστος της αλλαγής της χρήσης του σε καφεστιατόριο και την έκδοση όλων των σχετικών αδειών (λειτουργίας κτλ.) επωμίστηκε ο Καθ' ου η Αίτηση, γιατί να αποφευχθεί η σύγκριση με τα εμπορικά καταστήματα; Το γεγονός ότι ο Αιτητής παραχώρησε (εκτός της σύμβασης ενοικίασης) χώρους στάθμευσης στον Καθ' ου η Αίτηση, για να διευκολυνθεί ο τελευταίος στην αλλαγή χρήσης του μισθίου, δεν επηρεάζει την πιο πάνω διαπίστωση μου. Εξάλλου καμία αποδεκτή μαρτυρία παρουσιάστηκε αναφορικά με την αξία αυτών των χώρων στάθμευσης ούτε έγινε σύγκριση του κόστους αυτού σε σχέση με το κόστος που επωμίστηκε ο Καθ' ου η Αίτηση. Περαιτέρω βρίσκω ότι ο Μ.Α.1 έχει επεκταθεί σε περιοχές που διαφέρουν κατά πολύ από αυτή του μισθίου με διαφορετικά χαρακτηριστικά, εμπορικότητα, κίνηση τροχοφόρων και πεζών κλπ, όπως η Λεωφόρος Μακαρίου Γ' και η "τουριστική περιοχή" Γερμασόγειας. Διαφάνηκε δε από την αντεξέταση του μάρτυρα αυτού ότι επιλεκτικά χρησιμοποίησε ορισμένα καφεστιατόρια παρά το γεγονός ότι στις περιοχές που επέλεξε υπάρχουν και άλλα τέτοια υποστατικά, τα οποία όμως αγνοήθηκαν, για λόγους που δεν είναι πειστικοί. Στη βάση των πιο πάνω διαπιστώσεων μου βρίσκω ότι η προσκόλληση του μάρτυρα σε υποστατικά που χρησιμοποιούνται ως καφεστιατόρια καθιστά τρωτή και μη αντικειμενική την έκθεση εκτίμησης του, εφόσον αγνοήθηκε πληθώρα συγκρίσιμων ενοικιάσεων στην ίδια περιοχή του μισθίου. Αναφέρομαι συγκεκριμένα στην απόφαση Αθανασίου κ.α. ν. Χριστοδούλου κ.α.

(1992)Α.Α.Δ. 41, στην οποία αναφέρθηκαν τα εξής: " Όπως ορίζει το προαναφερόμενο άρθρο 8
(5), για τον καθορισμό του δικαίου ενοικίου πρέπει να υπολογίζεται και το αγοραίο ενοίκιο και ο μέσος όρος των ενοικίων στην ίδια μικρή περιοχή. . . . . Αβάσιμη ήταν και η μαρτυρία του εκτιμητή των εφεσειόντων κι' αυτό διότι όρισε πολύ στενά τη μικρή περιοχή και βέβαια με αυτή του την προσέγγιση αγνόησε παραπλήσια υποστατικά με τα οποία χρειαζόταν σύγκριση κατόπιν της αναγκαίας προσαρμογής." Η συμπερίληψη μίας και μόνο ενοικίασης καταστήματος (πέραν από τα καφεστιατόρια) στην έκθεση του Μ.Α.1, δεν προσθέτει αντικειμενικότητα στην έκθεση εκτίμησης του, αφού δεν αποτελεί ικανοποιητικό δείγμα ενοικιάσεων. Τέλος, σημειώνω ότι στις συγκριτικές ενοικιάσεις του τεκμηρίου 2, ο Μ.Α.1 δεν περιέλαβε το επίδικο ακίνητο διότι αυτό το ενοίκιο βρίσκεται "υπό αμφισβήτηση". Την θέση αυτή του Μ.Α.1 δεν την αντιλαμβάνομαι διότι περιέχει μια αντίφαση: εφόσον το επίδικο ακίνητο αποτελεί την σταθερή βάση τόσο για τον καθορισμό της μικρής περιοχής όσο και για την σύγκριση με τις υπόλοιπες συγκριτικές ενοικιάσεις, πως δικαιολογείται η μη συμπερίληψη του στον πίνακα των συγκριτικών ενοικιάσεων, με δεδομένο μάλιστα ότι το καταβαλλόμενο ενοίκιο αποτελεί ένα πραγματικό και όχι αμφισβητούμενο γεγονός; Με την καταχώρηση αίτησης για καθορισμό του ενοικίου του επίδικου ακινήτου, αμφισβητούμενο γεγονός αποτελεί πλέον το ύψος της αξιωμένης αύξησης και όχι το ποσό που μέχρι σήμερα καταβάλλεται από τον Καθ' ου η Αίτηση. Δυνάμει των πιο πάνω διαπιστώσεων μου, δεν αποδέχομαι τα όσα ο Μ.Α.1 μας ανέφερε σε σχέση με τον καθορισμό της μικρής περιοχής και την παράλειψη σύγκρισης του μισθίου με παραπλήσια υποστατικά. Ως αποτέλεσμα του ευρήματος μου αυτού, δεν αποδέχομαι ούτε τα συμπεράσματα του Τεκμηρίου 2, δηλαδή της έκθεσης εκτίμησης του Μ.Α.1. Όσον αφορά την υπόλοιπη μαρτυρία του Μ.Α.1 την αποδέχομαι ως ειλικρινή, σημειώνοντας ότι όσον αφορά τα σημεία όπου παρουσιάζεται μεταξύ των εμπειρογνωμόνων μαρτύρων διάσταση γνώμης (όπως π.χ. στο εμβαδόν κάποιων υποστατικών και στη ζωνοποίηση τους), θεωρώ ότι αυτό δεν συνεπάγεται κατ' ανάγκην έλλειψη ειλικρίνειας από μέρους κάποιου μάρτυρα, αλλά αποτελεί λογική συνέπεια της εμπειρογνωμοσύνης του κάθε ειδικού και της διαφορετικής ίσως θεωρίας που ο κάθε ένας από αυτούς ασπάζεται, (βλ. Αθανασίου ν. Κουνούνη
(1997)1 Α.Α.Δ. 614). Τα ίδια ισχύουν και αναφορικά με το διαφορετικό τρόπο μέτρησης που χρησιμοποιήθηκε από τον καθένα τους. Μάρτυρες Καθ' ων η Αίτηση: Ο πρώτος μάρτυρας του Καθ' ου η Αίτηση, Πόλυς Κουρουσίδης (Μ.Κ.1), εκτιμητής ακινήτων, ανέφερε στο Δικαστήριο ότι είναι κάτοχος μεταπτυχιακού τίτλου στην εκτίμηση ακινήτων, μέλος του ΕΤΕΚ και RICS και ασκεί το επάγγελμα αυτό τα τελευταία 7 ½ χρόνια. Στη βάση των προσόντων και της πείρας του, αποδέχομαι τον Μ.Κ.1 ως εμπειρογνώμονα. Αναγνώρισε το Τεκμήριο 7 ως την έκθεση εκτίμησης που ετοίμασε ο ίδιος, αναφορικά με την ενοικιαστική αξία του επίδικου καταστήματος. Εξήγησε ότι επιθεώρησε στις 2.7.12 το μίσθιο και στις 10.7.12 τις συγκριτικές ενοικιάσεις. Χρησιμοποίησε τη συγκριτική μέθοδο εκτίμησης και έλαβε υπόψη ακίνητα που βρίσκονται στη μικρή περιοχή η οποία καθορίστηκε σε απόσταση 250 μέτρων από το μίσθιο. Δεν προχώρησε περισσότερο στα ανατολικά διότι τότε θα εισερχόταν στην τουριστική περιοχή, η οποία έχει διαφορετικό χαρακτήρα. Διαφορετικό χαρακτήρα έχει επίσης και η περιοχή που βρίσκεται πέραν των 200 μέτρων δυτικότερα του μισθίου. Με τις ανάλογες αναπροσαρμογές στις συγκριτικές ενοικιάσεις κατέληξε στο συμπέρασμα ότι η ενοικιαστική αξία του μισθίου σύμφωνα με το 90% του μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής (δηλ. €17 ανά τμ.) ανέρχεται σε €3.
  1. το συμπέρασμα του Μ.Κ.1 είναι ότι δεν δικαιολογείται οποιαδήποτε αύξηση στο καταβαλλόμενο ενοίκιο. Όσον αφορά τον τρόπο μέτρησης, ανέφερε ότι δεν υπάρχουν κανόνες μέτρησης στην Κύπρο και ότι ο ίδιος χρησιμοποίησε τη μέθοδο όπου η μέτρηση ξεκινά από την εξωτερική τοιχοποιεία του μισθίου και σε περίπτωση εφαπτομένων κτιρίων η τοιχοποιεία μοιράζεται στα δύο κτίρια. Ανέφερε επίσης ότι η μέτρηση με μηχάνημα laser δεν θεωρείται τόσο ακριβής μέθοδος διότι αν δεν ευθυγραμμιστεί η ακτίνα laser μπορεί να δώσει λανθασμένο αποτέλεσμα, ενώ η ακρίβεια της μέτρησης εξαρτάται και από το μοντέλο του μηχανήματος. Αναφερόμενος αναλυτικά στις συγκριτικές ενοικιάσεις του τεκμηρίου 7, είπε τα εξής: 1) Στις συγκριτικές ενοικιάσεις με αριθμούς 1, 2 και 3, προέβηκε σε αναπροσαρμογή 20% λόγω της χειρότερης κατάστασης τους. 2) Τα συγκριτικά με αριθμούς 4 και 5 δεν αναπροσαρμόστηκαν εφόσον βρίσκονται στην ίδια κατάσταση με το μίσθιο. 3) Στο συγκριτικό με την ονομασία Evaggelistra διαφώνησε με την υποβολή ότι στο εμβαδόν του ισογείου καταστήματος υπάρχουν βοηθητικοί χώροι. Η θέση του μάρτυρα είναι ότι το κατάστημα αυτό διαθέτει συνολικά 160 τμ. στο ισόγειο τα οποία ο ενοικιαστής διαμόρφωσε. Εφόσον ο διαχωρισμός έγινε από τον ενοικιαστή με γυψοσανίδα, ο Μ.Κ.1 θεωρεί τον χώρο ως ενιαίο, με συνολικό εμβαδόν 160 τμ. Όλα τα καταστήματα που χρησιμοποίησε ως συγκριτικές ενοικιάσεις διαθέτουν χώρο στάθμευσης με παρκόμετρα, όπως και το επίδικο. Σχολιάζοντας το Τεκμήριο 2, ο μάρτυρας ανέφερε τα εξής: Το καφεστιατόριο Confusio βρίσκεται σε μακρινή σε σχέση με το μίσθιο περιοχή, με διαφορετικά χαρακτηριστικά. Η Λεωφόρος Αρχ. Μακαρίου Γ' αποτελεί την πλέον εμπορική περιοχή της Λεμεσού, με τις πιο ψηλές αξίες ανά τμ και με αρκετή ζήτηση, ακόμα και σε περίοδο ύφεσης και επομένως δεν μπορεί να συγκριθεί με την περιοχή που βρίσκεται το μίσθιο. Το συγκριτικό Lavazza δεν είναι καφεστιατόριο αλλά περίπτερο, το οποίο σερβίρει και καφέ, ενώ τοποθετήθηκαν στο δημόσιο πεζοδρόμιο τραπέζια, ώστε ο πελάτης να καταναλώσει επιτόπου τα είδη περιπτέρου, μεταξύ των οποίων και καφέ. Επίσης, βρίσκεται μακριά από το μίσθιο και εκτός μικρής περιοχής. Αναφερόμενος στο καφεστιατόριο Bijoux, εξήγησε ότι στην καρδιά της τουριστικής περιοχής της Γερμασόγειας όπου βρίσκεται αυτό, είναι συγκεντρωμένα αρκετά μουσικοχορευτικά καταστήματα και καφεστιατόρια και λόγω της μεγάλης ζήτησης οι τιμές είναι πιο ψηλές. Η απόσταση από το μίσθιο υπολογίζεται γύρω στο 1 χιλιόμετρο, δηλαδή εκτός της μικρής περιοχής του μισθίου. Πρόσθεσε ότι βρίσκεται και σε διαφορετικό κτηματικό σχέδιο από το μίσθιο. Κατά τις μετρήσεις, το εμβαδόν ενός μεσοπατώματος αναπροσαρμόζεται με ποσοστό 30%, ασχέτως της χρήσης που γίνεται από τον κάτοχο του καταστήματος, ενώ οι αποθήκες (βοηθητικοί χώροι) αναπροσαρμόζονται με ποσοστό 15%. Οι βεράντες υπολογίζονται με ποσοστό αναπροσαρμογής 10%. Διαφώνησε ο μάρτυρας με την εισήγηση ότι το συγκριτικό κατάστημα που χρησιμοποίησε με την ονομασία Opera διαθέτει μεσοπάτωμα το οποίο δεν μπορεί να χρησιμοποιηθεί και άρα η αναπροσαρμογή του δεν έπρεπε να είναι σε ποσοστό 30%. Σε υποβολή σε σχέση με το συγκριτικό Chillin, του λέχθηκε ότι ο χώρος στο ισόγειο δεν είναι χώρος εστίασης και ο μάρτυρας ανέφερε ότι η εκτίμηση δεν γίνεται με βάση το πώς χρησιμοποιεί κάποιος το κατάστημα αλλά με βάση τα τετραγωνικά του μέτρα. Εάν το ισόγειο έχει μετατραπεί σε κουζίνα ή σε τουαλέτες, αυτοί δεν είναι βοηθητικοί χώροι και το εμβαδόν του ισογείου θα ληφθεί υπόψη ως έχει. Στην υποβολή ότι στις μετρήσεις θα πρέπει να λαμβάνεται υπόψη μόνο ο «καθαρός χώρος» ενός καταστήματος, ο μάρτυρας απάντησε ότι στη μέτρηση θα πρέπει να περιλαμβάνεται και η τοιχοποιία, αφού αυτή δεν ανήκει σε τρίτους αλλά στο κατάστημα. Για την χρήση του μηχανήματος laser ο μάρτυρας ανέφερε ότι αυτός ο τρόπος μέτρησης δεν είναι τόσο αξιόπιστος αφού εξαρτάται και από τη μηχανή laser που θα χρησιμοποιηθεί. Στο μάρτυρα έγιναν επίσης υποβολές, που σχετίζονται με τις πρόνοιες της συμφωνίας ενοικίασης και στην έκδοση των αδειών λειτουργίας του επίδικου καφεστιατορίου. Δεν θα σχολιάσω τη μαρτυρία αυτή εφόσον ο μάρτυρας δεν παρουσιάστηκε ως εμπειρογνώμονας επί νομικών ζητημάτων. Ο Μ.Κ.1 μου έχει κάνει καλή εντύπωση ως μάρτυρας. Βρίσκω ότι ερμήνευσε ορθά την έννοια "ίδια μικρή περιοχή" αφού οι συγκριτικές ενοικιάσεις που έλαβε υπόψη βρίσκονται σε μικρή απόσταση από το μίσθιο. Επίσης, έχει λάβει ικανοποιητικό δείγμα συγκριτικών ενοικιάσεων και προέβηκε στις αναγκαίες αναπροσαρμογές. Δεν έχω διαπιστώσει αντιφάσεις στη μαρτυρία του Μ.Κ.1, ο οποίος αιτιολόγησε πλήρως το συμπέρασμα του αναφορικά με το ύψος των ενοικίων της μικρής περιοχής και το οποίο, σύμφωνα με το τεκμήριο 7, ανέρχεται σε €17 ανά τμ. Αποδέχομαι το συμπέρασμα αυτό όπως και το σύνολο του περιεχομένου του Τεκμηρίου
  2. Δεύτερος μάρτυρας για την υπόθεση του υπήρξε ο Καθ' ου η Αίτηση, Τάκης Χριστοδούλου (Μ.Κ.2), ο οποίος αναγνώρισε το Τεκμήριο 1 και ανέφερε ότι όταν ενοικίασε το μίσθιο, αυτό χρησιμοποιείτο ως κατάστημα πώλησης επίπλων και αφού το ανέλαβε προέβηκε ο ίδιος στην αλλαγή της χρήσης του από κατάστημα σε καφεστιατόριο. Με τη συγκατάθεση του ιδιοκτήτη προέβηκε ο ίδιος στην έκδοση της πολεοδομικής άδειας, άδειας οικοδομής, άδειας Κ.Ο.Τ., πυροσβεστικής και άδειας Αστυνομίας. Περαιτέρω έχει ζητήσει τις υπηρεσίες αρχιτέκτονα και διενεργήθηκαν επισκέψεις σε διάφορα κυβερνητικά τμήματα, για την έκδοση των προαναφερόμενων αδειών, τα έξοδα των οποίων ανέλαβε ο ίδιος. Η μετατροπή του καταστήματος κόστισε Λ.Κ.350.000 - Λ.Κ.400.000 ενώ ο ιδιοκτήτης δεν επιβαρύνθηκε οτιδήποτε. Υποβλήθηκε στο μάρτυρα κατά την αντεξέταση του και συμφώνησε , ότι αποτελούσε όρο της συμφωνίας ενοικίασης ότι τα έξοδα για την αλλαγή της χρήσης και τη μετατροπή του μισθίου θα βάρυναν τον ίδιο. Αποδέχθηκε ότι ο ιδιοκτήτης του παραχώρησε επτά χώρους στάθμευσης, παρόλο που δεν αναφερόταν στο συμβόλαιο διότι αποτελούσε προϋπόθεση για την έκδοση των σχετικών αδειών. Ο μάρτυρας αποδέχθηκε επίσης ότι ο ίδιος δεν κατέβαλε οποιοδήποτε ποσό στον ιδιοκτήτη για αυτούς τους χώρους στάθμευσης αλλά, κατά την άποψη του, αποτελούσε υποχρέωση του ιδιοκτήτη. Αρνήθηκε ότι η κατάσταση στην οποία του είχε παραδοθεί το μίσθιο ήταν καλή, αλλά συμφώνησε ότι ήταν σε τέτοια κατάσταση ώστε να μπορεί να μετατραπεί σε καφεστιατόριο. Ο Μ.Κ. 2 μου έχει κάνει σχετικά καλή εντύπωση με εξαίρεση δύο σημεία: (α) την ερμηνεία των όρων της συμφωνίας ενοικίασης και τις νομικές υποχρεώσεις των διαδίκων δυνάμει αυτής της συμφωνίας. Είναι φανερό ότι ο μάρτυρας δεν παρουσιάστηκε ως ειδικός επί αυτών των ζητημάτων και έτσι η γνώμη που έχει εκφέρει για αυτά δεν λαμβάνεται υπόψη. (β) το κόστος μετατροπής των καταστημάτων σε καφετέρια, αφού κανένα στοιχείο παρουσίασε. Ως προς την υπόλοιπη μαρτυρία του Καθ' ου η Αίτηση την αποδέχομαι ως ειλικρινή, εφόσον ο μάρτυρας δεν έχει υποπέσει σε ουσιαστικές αντιφάσεις κατά την αντεξέταση του. Λειτουργός Εκτιμήσεων: Παρουσιάστηκε στο Δικαστήριο η Λειτουργός Εκτιμήσεων του Κτηματολογικού Γραφείου Λεμεσού, Άντρη Ιωάννου, η οποία ανέφερε ότι στα καθήκοντα της περιλαμβάνεται και η διενέργεια εκτιμήσεων που αφορούν τα κτίρια που εμπίπτουν στον περί Ενοικιοστασίου Νόμο. Η κα Ιωάννου κατέθεσε ως Τεκμήριο 8 την έκθεση εκτίμησης με ημερομηνία 22.9.11 (περιλαμβανομένου και πίνακα συγκριτικών ενοικιάσεων), την οποία και υιοθέτησε. Χρησιμοποίησε τη συγκριτική μέθοδο εκτίμησης και έλαβε υπόψη της ως συγκριτικές έντεκα ενοικιάσεις, περιλαμβανομένου του υπό εκτίμηση ακινήτου. Καθορίζοντας τη μικρή περιοχή ανέφερε ότι αυτή καταλαμβάνει έκταση 400 περίπου μέτρων στα ανατολικά του μισθίου και μία ενοικίαση στα δυτικά. Στις συγκριτικές ενοικιάσεις έγιναν ποιοτικές αναπροσαρμογές, οι οποίες αφορούν κυρίως την έκταση των καταστημάτων και μερικές ενοικιάσεις που θεωρείται ότι πλεονεκτούν, καθότι είναι πρόσφατες. Σχολιάζοντας τις περιοχές στις οποίες είχαν αναφερθεί οι εμπειρογνώμονες που προηγήθηκαν, ανέφερε ότι η περιοχή που βρίσκεται το επίδικο υποστατικό είναι μεν τουριστική αλλά με λιγότερη κίνηση και δεν υπάρχει συνέχεια στα καταστήματα ενώ απέναντι από το μίσθιο δεν υπάρχουν κτίρια. Η τουριστική περιοχή Γερμασόγειας πλεονεκτεί σε σχέση με την περιοχή του μισθίου γιατί σε αυτή υπάρχουν πολλές συνεχόμενες καφετέριες. Η Λεωφόρος Μακαρίου είναι εντελώς διαφορετική περιοχή, περισσότερο εμπορική, με πολλή κίνηση τροχοφόρων και αρκετούς πεζούς, με συνεχόμενα καταστήματα. Αναφερόμενη στις ενοικιάσεις που περιλαμβάνονται στην έκθεση εκτίμησης της, η Λειτουργός σχολίασε τις λεπτομέρειες που αφορούν την κάθε μια ξεχωριστά: Α) Η συγκριτική ενοικίαση με αρ. 1, αφορά το κατάστημα με την ονομασία Opera, το οποίο βρίσκεται 200 - 250 μ. ανατολικά του υπό εκτίμηση. Έχει εμβαδόν στο ισόγειο 90 τμ καθώς και μεσοπάτωμα (που υπολογίζεται με ποσοστό 30%) και κατά την άποψη της Λειτουργού πλεονεκτεί του μισθίου λόγω του μικρότερου εμβαδού του. Δεν προέβηκε σε επιτόπου μέτρηση του εμβαδού καθότι υπήρχαν στο κτηματολόγιο οι μετρήσεις. Τα στοιχεία που υπήρχαν στο κτηματολόγιο περιλάμβαναν και το εμβαδόν των συγκριτικών ενοικιάσεων με αριθμούς, 3, 4, 5, 6 και
  3. Β) Η συγκριτική ενοικίαση με αρ. 2 αφορά κατάστημα δίπλα από το προαναφερόμενο Opera, με ισόγειο χώρο έκτασης 60 τμ. και μεσοπάτωμα 25 τμ. (στο οποίο έγινε αναπροσαρμογή). Γ) Η τρίτη συγκριτική ενοικίαση αφορά κατάστημα στα ανατολικά του επίδικου, σε απόσταση 200 μ., το οποίο δεν διαθέτει μεσοπάτωμα και έχει εμβαδόν 107 τμ. Δ) Η τέταρτη συγκριτική ενοικίαση βρίσκεται πλησίον του επίδικου καταστήματος, σε απόσταση 80 μ. στα ανατολικά και στην ίδια πλευρά του δρόμου. Ε) Η πέμπτη συγκριτική ενοικίαση αφορά γραφειακό χώρο 40 τμ. με μεσοπάτωμα έκτασης 23 τμ. (το οποίο αναπροσαρμόστηκε με ποσοστό 30%). Κατά την άποψη της Λειτουργού αυτό το κατάστημα πλεονεκτεί κατά 10% του μισθίου. Στ) Η έχτη συγκριτική ενοικίαση βρίσκεται επίσης στα ανατολικά του μισθίου, στην ίδια πλευρά, σε απόσταση 250 - 300 μ. και αφορά γραφειακό χώρο συνολικής έκτασης 28,6 τμ. (στο οποίο περιλαμβάνεται το εμβαδόν του μεσοπατώματος αφού αναπροσαρμόστηκε). Πλεονεκτεί όπως και η προαναφερόμενη συγκριτική ενοικίαση
  4. Ζ) Η συγκριτική ενοικίαση με αρ. 7 βρίσκεται δυτικά, σε απόσταση περίπου 350 μ. από το επίδικο, και έχει συνολικό εμβαδόν 46,9 τμ. (περιλαμβανομένου του αναπροσαρμοσμένου εμβαδού του μεσοπατώματος). Η) Οι συγκριτικές ενοικιάσεις 8 και 9 αφορούν καταστήματα δίπλα από το επίδικο, στην ανατολική πλευρά. Το κτίριο είναι καινούργιο και ως εκ τούτου δόθηκε σε αυτά πλεονέκτημα κατά 10% λόγω της καλύτερης κατάστασης τους. Τα καταστήματα αυτά διαθέτουν μεσοπάτωμα το οποίο από παράλειψη δεν περιλήφθηκε στην έκθεση εκτίμησης της Λειτουργού. Το μεσοπάτωμα στη συγκριτική ενοικίαση 8 είναι έκτασης 117 τμ ενώ στη συγκριτική ενοικίαση 9 είναι 120 τμ. Η κα Ιωάννου ανέφερε ότι η περίληψη των πιο πάνω εμβαδών στην εκτίμηση της, δεν θα επηρέαζε ουσιαστικά το συμπέρασμα της. Θ) Σαν συγκριτική ενοικίαση με αρ. 10 αποτέλεσε το κατάστημα δίπλα από το μίσθιο, στη δυτική πλευρά, με συνολικό εμβαδό 435 τμ. στο ισόγειο. Ι) Το μίσθιο περιλαμβάνεται στις συγκριτικές ενοικιάσεις που χρησιμοποιήθηκαν από τη Λειτουργό Εκτιμήσεων ως η 11η συγκριτική ενοικίαση. Αυτό έχει εμβαδόν 216 τμ. στο ισόγειο. Με βάση τις αναπροσαρμογές που έγιναν στην έκθεση εκτίμηση της, η Λειτουργός καταλήγει στο συμπέρασμα ότι ο μέσος όρος των ενοικίων στη μικρή περιοχή του μισθίου ανέρχεται σε €15,43 ανά τμ, ενώ το τρέχον ενοίκιο στην ίδια περιοχή ανέρχεται σε €20,50 ανά τμ. Αντεξεταζόμενη η Λειτουργός Εκτιμήσεων από το συνήγορο του Αιτητή, διευκρίνισε ότι το πλεονέκτημα λόγω «έκτασης» που επικαλέστηκε στην Κυρίως Εξέταση της αφορά την ευκολία στην ενοικίαση ενός ακινήτου το οποίο έχει μικρότερο εμβαδόν. Για την ίδια ο σκοπός της ενοικίασης δεν έχει σημασία, αλλά είναι θέμα που αφορά τον κάθε ενοικιαστή. Αναφερόμενη στη διάσταση μεταξύ των ποσοστών αναπροσαρμογής που χρησιμοποίησε η ίδια σε σχέση με τον Μ.Α.1, διευκρίνισε ότι αυτά είναι υποκειμενικά ενώ η ίδια δεν προέβηκε σε αναπροσαρμογή λόγω της κατάστασης των καταστημάτων στις περιπτώσεις όπου αυτά είναι μεν παλαιότερα του μισθίου αλλά καλά συντηρημένα. Εκεί όπου το κτίριο πλεονεκτούσε προέβηκε σε ανάλογη αναπροσαρμογή λόγω της κατάστασης. Στην υποβολή ότι λανθασμένα δεν χρησιμοποίησε η ίδια ομοειδή ακίνητα (δηλαδή καφεστιατόρια), η μάρτυρας ανέφερε ότι με δεδομένο ότι χρησιμοποίησε καταστήματα με τα ίδια χαρακτηριστικά με το μίσθιο και που βρίσκονται στην ίδια περιοχή με αυτό, θεωρεί την έκθεση εκτίμησης της ορθή. Αποδέχομαι τη μαρτυρία της Λειτουργού Εκτιμήσεων, με εξαίρεση τα όσα σχολιάζω πιο κάτω. Ήταν αρκετά ειλικρινής ώστε να παραδεχθεί ότι στην επιτόπια εξέταση δεν έχει προβεί η ίδια σε μετρήσεις εμβαδού των καταστημάτων στις συγκριτικές ενοικιάσεις με αριθμούς 3, 4, 5, 6, και 7 του Τεκμηρίου 8, λόγω της ύπαρξης των στοιχείων αυτών στο αρχείο του κτηματολογικού γραφείου, το οποίο όμως δεν παρουσιάστηκε στο Δικαστήριο, και ότι εκ παραδρομής δεν περιέλαβε στην έκθεση εκτίμησης της το εμβαδόν του μεσοπατώματος στις συγκριτικές ενοικιάσεις με αριθμούς 8 και 9 . Με δεδομένες τις πιο πάνω αναφερόμενες παραλείψεις, παρόλο που έγιναν καλόπιστα από την Λειτουργό Εκτιμήσεων, δημιουργούν αμφιβολίες και επηρεάζουν την αντικειμενικότητα των συμπερασμάτων στα οποία καταλήγει η Λειτουργός, μέσω του Τεκμηρίου 8 και συγκεκριμένα το συμπέρασμα αναφορικά με τον μέσο όρο των ενοικίων στην μικρή περιοχή του μισθίου. Στη βάση αυτής μου της διαπίστωσης δεν έχω άλλη επιλογή από το να απορρίψω αυτό το συμπέρασμα της Λειτουργού Εκτιμήσεων. Ως προς την υπόλοιπη μαρτυρία της η Λειτουργός φάνηκε να γνωρίζει τα γεγονότα της παρούσας υπόθεσης και αντεξετάστηκε επ' αυτών δίνοντας εμπεριστατωμένες απαντήσεις στις ερωτήσεις που της τέθηκαν. Παρά την μακρά αντεξέταση της, δεν υπέπεσε σε αντιφάσεις. Αποδέχομαι την υπόλοιπη μαρτυρία της Λειτουργού Εκτιμήσεων. Ευρήματα του Δικαστηρίου: Στη βάση των παραδοχών που περιέχονται στα δικόγραφα, των παραδεκτών γεγονότων όπως δηλώθηκαν τόσο στην έναρξη όσο και στη διάρκεια της ακροαματικής διαδικασίας και της αποδεκτής μαρτυρίας, βρίσκω ότι τα πραγματικά γεγονότα της υπόθεσης έχουν ως εξής: Ο Αιτητής είναι ο ιδιοκτήτης πέντε ισογείων καταστημάτων που βρίσκονται στην οδό Προμαχών Ελευθερίας 47, στη Λεμεσό, τα οποία έχουν διαμορφωθεί σε ενιαίο χώρο με συνολικό εμβαδόν 216 τμ. Τα επίδικα ακίνητα ανεγέρθηκαν γύρω στο
  5. Όλα τα καταστήματα ενοικιάστηκαν από τον Καθ' ου η Αίτηση με γραπτή συμφωνία ημερομηνίας 1.3.2004 για περίοδο έξι ετών, με μηνιαίο ενοίκιο €2.926,37, το οποίο αυξήθηκε σταδιακά και ανήλθε το 2006 σε €4.423,
  6. Η προαναφερόμενη συμφωνία ενοικίασης εξέπνευσε την 1.3.2010 και ο Καθ' ου η Αίτηση έχει καταστεί έκτοτε θέσμιος ενοικιαστής των επίδικων καταστημάτων. Τα επίδικα καταστήματα χρησιμοποιούνται από τον Καθ' ου η Αίτηση ως καφεστιατόριο. Της χρήσης των καταστημάτων ως καφεστιατόριο, προηγήθηκε η εξασφάλιση από τον Καθ' ου η Αίτηση με δικά του έξοδα (και με τη συγκατάθεση του ιδιοκτήτη) των σχετικών αδειών. Ο Καθ' ου η Αίτηση προέβηκε επίσης με δικά του έξοδα σε εργασίες στα καταστήματα τα οποία μετατράπηκαν από εμπορικά καταστήματα σε καφεστιατόριο. Τα καταστήματα βρίσκονται στον Δήμο Αγίου Αθανασίου, στη Λεμεσό, δηλαδή εντός της ελεγχόμενης περιοχής, δυνάμει του Περί Ενοικιοστασίου Νόμου 23/83, (όπως έχει μέχρι σήμερα τροποποιηθεί και που στο εξής θα αναφέρεται ως "ο Νόμος") καθώς και δυνάμει των ΚΔΠ 519/2007 και 525/
  7. Εφόσον τα καταστήματα ανεγέρθηκαν το 1987, εμπίπτουν στην έννοια του όρου "ακίνητο" όπως ορίζεται στο άρθρο 2 του Νόμου 23/
  8. Το καταβαλλόμενο ενοίκιο του μισθίου ανέρχεται σε €20,48 ανά τμ και αυτό αποτελεί και το ύψος του αγοραίου ενοικίου στην μικρή περιοχή. Ο μέσος όρος των ενοικίων της μικρής περιοχής ανέρχεται σε €17 ανά τμ. Νομική Πτυχή: Όπως έχει διαπιστωθεί, πιο πάνω, η επίδικη ενοικίαση εμπίπτει στις πρόνοιες του περί Ενοικιοστασίου Νόμου Ν.23/83όπως έχει τροποποιηθεί και ως εκ τούτου ο καθορισμός του ενοικίου διέπεται από το Άρθρο 8 του Νόμου αυτού, το οποίο προνοεί τα εξής: "
(1)Ουδεμία αύξησις ενοικίου κατοικιών ή καταστημάτων δύναται να επιβληθή επί θεσμίου ενοικιαστού πλην ως εν τω παρόντι Νόμω διαλαμβάνεται.
(2)Είναι νόμιμον δια τον θέσμιον ενοικιαστήν ή τον ιδιοκτήτην οιασδήποτε κατοικίας ή καταστήματος, εάν θεωρή εαυτόν ηδικημένον, να αποτείνεται δι' αιτήσεως εις το Δικαστήριον δια τον καθορισμόν του δικαίου ενοικίου του πληρωτέου εν σχέσει προς την τοιαύτην κατοικίαν ή κατάστημα: Νοείται ότι ουδεμία αίτησις καταχωρίζεται προ της παρελεύσεως δύο ετών από της ημερομηνίας καθ' ην ο ενοικιαστής έλαβε κατοχήν του ακινήτου ή από τις ημερομηνίας της τελευταίας αύξησης ή μείωσης του ενοικίου. . . .
(3)Εις ην περίπτωσιν υποβάλλεται τοιαύτη αίτησις εις το Δικαστήριον, το Δικαστήριον εξετάζει ταύτην και, κατόπιν διεξαγωγής τοιαύτης ερεύνης οίαν τούτο ήθελε θεωρήσει κατάλληλον και παροχής εις ένα έκαστον των διαδίκων της ευκαιρίας να τύχη ακροάσεως, και λαμβανομένων υπ' όψιν των εν τοις εδαφίοις
(4)και
(5)αναφερομένων περιορισμών και περιστάσεων, καθορίζει το δίκαιον ενοίκιον από της ημερομηνίας καταχωρήσεως της τοιαύτης αιτήσεως και το ούτω καθορισθέν ποσόν θεωρείται ως το ενοίκιον το οποίον ο ενοικιαστής υποχρεούται να καταβάλλη εις τον ιδιοκτήτην. Δια τους σκοπούς της παραγράφου ταύτης θα υπηρετούν παρά τω Δικαστηρίω Λειτουργοί Εκτιμήσεων οίτινες, κατόπιν οδηγιών του Δικαστηρίου, θα δύνανται να διεξάγουν την έρευναν και να καταθέτουν την έκθεσιν των ενώπιον του Δικαστηρίου." Η τελευταία αύξηση στο πληρωτέο ενοίκιο δόθηκε το έτος 2006, ενώ η παρούσα αίτηση έχει καταχωρηθεί στις 17.3.
  1. Είχαν επομένως, κατά το χρόνο καταχώρησης της παρούσας αίτησης, παρέλθει περισσότερα από δύο έτη από την ημερομηνία της τελευταίας αύξησης του ενοικίου. Το ποσό που το Δικαστήριο θα καθορίσει ως το δίκαιο ενοίκιο του επίδικου υποστατικού, θα ανατρέχει στον χρόνο καταχώρισης της παρούσας αίτησης και θα είναι οφειλόμενο από τις 17.3.
  2. Όσον αφορά το ύψος του καθοριζόμενου ενοικίου, αναφέρονται τα εξής στο εδάφιο 4(α) του άρθρου 8: "
(4)(α) Το ανώτατον όριον του υπό του Δικαστηρίου καθοριζομένου δικαίου ενοικίου δεν θα υπερβαίνη ποσοστόν 14 τοις εκατόν δια τα πρώτα δύο έτη από της ενάρξεως ισχύος του παρόντος Νόμου, μετά το πέρας της οποίας περιόδου το ποσοστόν θα καθορίζεται ανά διετίαν υπό του Υπουργικού Συμβουλίου τη συστάσει του Υπουργού δια διατάγματος δημοσιευομένου εις την επίσημον εφημερίδα της Δημοκρατίας." Δυνάμει του Διατάγματος του Υπουργικού Συμβουλίου το οποίο δημοσιεύθηκε στην Επίσημη Εφημερίδα την 13.3.2009, ως Κ.Δ.Π. 115/2009, το ανώτατο όριο αυξήσεως μέχρι την 21/4/2011 είναι 8%. Στη συνέχεια, η επιφύλαξη του εδαφίου 4(α) προνοεί τα ακόλουθα: "Νοείται ότι, αν η πρώτη αίτηση που υποβάλλεται μετά την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του περί Ενοικιοστασίου (Τροποποιητικού) Νόμου του 1995 για αύξηση του ενοικίου βάσει του επιτρεπόμενου ποσοστού, που δεν υπερβαίνει τώρα το 14%, οδηγεί στον καθορισμό ενοικίου χαμηλότερου από το 40% του εκάστοτε μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής, τότε καθορίζεται ενοίκιο ίσο προς το 40% του μέσου αυτού όρου. Το ποσοστό 40% ως ανωτέρω, για την πρώτη ή τις επόμενες αιτήσεις αυξάνεται από 1.1.1997 κατά 10 ποσοστιαίες μονάδες ανά διετία, μέχρις ότου ανέλθει στο 90% του εκάστοτε μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής." Το ποσοστό αυτό αυξήθηκε σε 50% την 1.1.1997, 60% την 1.1.1999, 70% την 1.1.2001, 80% την 1.1.2003 και 90% την 1.1.2005. Κατά τον ουσιώδη χρόνο της καταχώρισης της παρούσας Αίτησης ισχύει το ποσοστό του 90% του μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής. Οι παράγοντες που λαμβάνονται υπόψη για τον καθορισμό του δίκαιου ενοικίου καθορίζονται ενδεικτικά αλλά όχι περιοριστικά στο εδάφιο 5 του άρθρου 8: "
(5)Τηρουμένων των πιο πάνω εδαφίων, για τον καθορισμό του δικαίου ενοικίου πρέπει να υπολογίζεται το αγοραίο ενοίκιο και ο μέσος όρος των ενοικίων στην ίδια μικρή περιοχή, χωρίς να λαμβάνεται υπόψη η σπανιότητα παρόμοιων ακινήτων στην ίδια μικρή περιοχή, ενώ πρέπει να λαμβάνονται υπόψη όλες οι περιστάσεις (εκτός οι προσωπικές), μεταξύ των οποίων η ηλικία, ο χαρακτήρας, το μέγεθος, η τοποθεσία, η κατάσταση του ακινήτου (και, προκειμένου περί διατηρητέας οικοδομής, κατά πόσο έχουν εκτελεσθεί σε αυτή έργα από τον ιδιοκτήτη και με ποιο ύψος δαπανών), καθώς και οι παρεχόμενες σ' αυτό διευκολύνσεις." Σύμφωνα με τα πραγματικά γεγονότα, το μίσθιο βρίσκεται στην ίδια οδό και πλησίον των καταστημάτων της μικρής περιοχής όπως αυτή καθορίζεται στο Τεκμήριο 7, ενώ όσον αφορά την κατάσταση και τις λοιπές περιστάσεις που λήφθηκαν υπόψη στο Τεκμήριο 7, έχουν γίνει (όπου χρειάζεται) οι αναγκαίες προσαρμογές. Για τους λόγους που αναφέρονται πι πάνω στην αξιολόγηση της μαρτυρίας, έχω προτιμήσει ως πιο αντικειμενικό το συμπέρασμα του Μ.Κ.1 αναφορικά με το ύψος του μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής, το οποίο και έχω υιοθετήσει. Εφαρμόζοντας την πιο πάνω αναφερόμενη νομοθεσία στα πραγματικά γεγονότα της παρούσας αίτησης και λαμβάνοντας υπόψη ότι (α) το καταβαλλόμενο ενοίκιο υπερβαίνει τον μέσο όρο των ενοικίων της μικρής περιοχής και (β) το αγοραίο ενοίκιο δεν υπερβαίνει το καταβαλλόμενο ενοίκιο, κρίνω ότι δεν δικαιολογείται οποιαδήποτε αύξηση στο καταβαλλόμενο ενοίκιο. Έξοδα: Δεν διακρίνω και δεν τέθηκε ενώπιον μου οποιοσδήποτε λόγος γιατί τα έξοδα της παρούσας διαδικασίας να μην ακολουθήσουν το αποτέλεσμα της αίτησης. Κατάληξη: Στη βάση των πιο πάνω διαπιστώσεων μου και με τη σύμφωνη γνώμη των Παρέδρων, η αίτηση απορρίπτεται. Ο Αιτητής να καταβάλει τα έξοδα του Καθ' ου η Αίτηση, όπως αυτά θα υπολογιστούν από τον Γραμματέα του Δικαστηρίου και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο. (Υπ.) ................ Χρ. Ραγουζαίου Πρόεδρος Δικαστηρίου Πιστό Αντίγραφο Γραμματέας ΧΡ/ΑΓ Subject: Rent Control/Final Αναφορά: Καθορισμός ενοικίου καταστήματος, μικρή περιοχή, συγκριτικές ενοικιάσεις [1] Οι συγκριτικές ενοικιάσεις με αρ. 1, 2 και 4. cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο

🔗 Στην επίσημη πηγή

Επεξήγηση AI βάσει του επίσημου κειμένου του νόμου. Ενδεικτική, δεν υποκαθιστά νομική συμβουλή.