ACFOLD HOLDINGS LTD ν. Χάρη Ιακωβίδη, Αρ. Αίτησης: E27/2013, 6/11/2013

(1)και

(5)και 11

(1)(η) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου 1983, των άρθρων 3(ε), 79(α) και (β), 11(α) και (β) του περί Ενοικιοστασίου Διαδικαστικού Κανονισμού 1983 ως έχει τροποποιηθεί μέχρι σήμερα, των Δ.48 θθ.1 και 2 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας, των άρθρων 31 και 32 του περί Δικαστηρίων Νόμου 14/60 ως έχει τροποποιηθεί μέχρι σήμερα, της νομολογίας του Ανωτάτου Δικαστηρίου και των συμφυών εξουσιών του Δικαστηρίου. Τα γεγονότα επί των οποίων στηρίζεται η αίτηση εμφαίνονται στην επισυνημμένη ένορκο δήλωση του κ. Χάρη Ιακωβίδη, της ιδίας ημερομηνίας. Ο ενόρκως δηλών λέγει ότι είναι ο ενοικιαστής του γωνιακού καταστήματος με αριθμό 5 αρ. εγγραφής 3/1177, Φ/Σχ/ 41/ 570103 τμήμα 3, τεμάχιο 569, Ζήνωνος Κιτιέως 13, ενορία Σκάλα, Δήμος και Επαρχία Λάρνακας, και της αποθήκης με αριθμό 27 επί της Στοάς αρ. εγγραφής 3/497, Φ/Σχ/ 41/ 570103 τμήμα 3 τεμάχιο 468 στην οδό Ευρυβιάδου, ενορία Σκάλα, Δήμος και Επαρχία Λάρνακας. Ιδιοκτήτης των εν λόγω υποστατικών είναι η Αιτήτρια εταιρεία Acfold Holdings Ltd. Με την κυρίως Αίτηση της, η Αιτήτρια εταιρεία επιθυμεί την έκδοση διατάγματος εναντίον του Καθ' ου η Αίτηση που να διατάσσει την εκκένωση και παράδοση ελεύθερης και κενής κατοχής του καταστήματος και της αποθήκης. Περαιτέρω, ως ισχυρίζεται η Αιτήτρια, ο σκοπός έκδοσης του διατάγματος είναι η κατεδάφιση και ανοικοδόμηση νέου ακινήτου. Τα εν λόγω υποστατικά κτίστηκαν πολύ πριν το 1999 και βρίσκονται σε ελεγχόμενη από το Ενοικιοστάσιο περιοχή και εμπίπτουν στον περί Ενοικιοστασίου Νόμο

1. Το ακίνητο ενοικιάστηκε πριν το 1999 από τους προκατόχους της Αιτήτριας εταιρείας και κατέχεται από τον Καθ' ου η Αίτηση και ενόρκως δηλούντα, ως θέσμιος ενοικιαστής. Το πληρωτέο ενοίκιο είναι €2025, το οποίο πληρώνει μέχρι και σήμερα. Ο ενόρκως δηλών λέγει ότι έχει αναγνώσει την κυρίως Αίτηση και διαφωνεί με την ορθότητα και νομιμότητα των ισχυρισμών της Αιτήτριας εταιρείας, προς τούτο δε τους απορρίπτει ως αβάσιμους. Ειδικότερα, αμφισβητεί ότι η Αιτήτρια εταιρεία απαιτεί λογικά την ανάκτηση της κατοχής των επίδικων υποστατικών. Επίσης, αμφισβητεί ότι υπάρχει ο σκοπός ανοικοδόμησης τους κατά τρόπο που θα διαφυλάσσει τα δικαιώματά του και ότι εξασφαλίστηκε η οποιαδήποτε σχετική και αναγκαία άδεια για τον παρουσιαζόμενο σκοπό ανοικοδόμησης του ακινήτου. Ο ενόρκως δηλών αμφισβητεί επίσης την πρόθεση ανοικοδόμησης ακινήτου. Ο κ. Ιακωβίδης ισχυρίζεται ότι υπήρξε κατ' επανάληψιν επικοινωνία με σκοπό να διευκολύνει τους σχεδιασμούς των Αιτητών για κατεδάφιση και ανοικοδόμηση, αλλά αυτή του η πρόθεση πάντα προσέκρουε στην άρνηση της Αιτήτριας εταιρείας να προμηθεύσει τις ελάχιστες πληροφορίες ως προς τα καθ' υπολογισμόν χρονοδιαγράμματα παράδοσης νέου καταστήματος προς ενοικίαση, ως επίσης δεσμεύσεις, εγγυήσεις και αποζημιώσεις σε περίπτωση μη συμμόρφωσης με τα συμφωνηθέντα, με αποτέλεσμα να μην μπορούν να καταλήξουν σε συμφωνία. Είναι για αυτό το λόγο που αμφισβητεί το εύλογο και αληθές των όσων αναφέρονται από την Αιτήτρια εταιρεία. Ο ενόρκως δηλών ζητεί διάταγμα επειδή φαίνεται ότι, δεδομένης της μη κατάληξης των διαδίκων σε συμφωνία, η Αιτήτρια εταιρεία αποφάσισε να προχωρήσει μονομερώς και έξω από οποιαδήποτε έννοια νομιμότητας, στην κατεδάφιση των υποστατικών, συμπεριλαμβανομένων και αυτών που ευρίσκονται στην κατοχή του. Τους τελευταίους δύο μήνες, παρατηρούνται συνεχείς εργασίες κατεδάφισης και εκκαθάρισης των υποστατικών εντός των επίδικων τεμαχίων που γειτνιάζουν με αυτά που κατέχει ο ίδιος. Οι Αιτητές έχουν προβεί σε κατεδάφιση μεγάλου μέρους των υποστατικών εντός των επίδικων τεμαχίων, συμπεριλαμβανομένου και μέρους που εφάπτεται της επίδικης αποθήκης. Πέραν όμως τούτων των εργασιών, οι οποίες ουδόλως τον επηρεάζουν, τις τελευταίες 3 ημέρες, συνεργεία των Αιτητών ξηλώνουν και εκκαθαρίζουν τα διαμερίσματα που βρίσκονται άνωθεν του καταστήματος του αλλά επίσης και τα καταστήματα που εφάπτονται με αυτό. Ουσιαστικά, ο χώρος είναι ένα ανοικτό εργοτάξιο, ενώ ο ενόρκως δηλών πιστεύει πραγματικά ότι ουδεμία άδεια ή έγκριση έχει ληφθεί από τις αρμόδιες αρχές. Έλαβε δε πληροφόρηση τυχαία από άλλο ένοικο του συγκροτήματος, η οποία προέρχεται από τον παρκαδόρο που χρησιμοποιεί η Αιτήτρια εταιρεία σε χώρο όπου κατεδαφίστηκαν άλλα υποστατικά εντός των επίδικων τεμαχίων και τον οποίο χώρο εκμεταλλεύεται η Αιτήτρια ως εμπορικό χώρο στάθμευσης, ότι γνωρίζει πως την Κυριακή 1/9/2013, οι Αιτητές θα προχωρήσουν με κατεδάφιση των υποστατικών στο σύμπλεγμα που βρίσκεται και το δικό του κατάστημα. Ακόμα και αν δεν είναι σκοπός των Αιτητών να κατεδαφίσουν το κατάστημα του Καθ' ου η Αίτηση, εντούτοις στο υπόλοιπο σύμπλεγμα το οποίο είναι κενής κατοχής βρίσκονται το σύστημα και ρολόγια ηλεκτροδότησης και υδροδότησης, με αποτέλεσμα τυχόν επέμβαση σε αυτά τα καταστήματα και/ή διαμερίσματα, να θέτει σε κίνδυνο την ομαλή ηλεκτροδότηση και υδροδότηση του υποστατικού του. Τυχόν επέμβαση επί μέρους του κτηρίου στο οποίο βρίσκεται το υποστατικό του Καθ' ου η Αίτηση θα δύναται να θέσει σε κίνδυνο τη στατικότητα και ανθεκτικότητα και του δικού του υποστατικού. Το πρόβλημα στατικότητας είναι ιδιαίτερο πρόβλημα στην περίπτωση που όντως ουδεμία άδεια και/ή έγκριση έχει ληφθεί για τις εν λόγω εργασίες. Σε τέτοια περίπτωση θα αναγκαστεί να εγκαταλείψει το υποστατικό με αποτέλεσμα να απολέσει την εισοδηματική ικανότητά του καθώς και το δικαίωμα εκμετάλλευσης και θα πρέπει μετά να διεκδικεί αποζημιώσεις επί ακαθόριστων αριθμών και αγνώστων συντελεστών. Ουσιαστικά, τυχόν τέτοια πράξη από τους Αιτητές θα τον εξαναγκάσει να παραδώσει κενή και ελεύθερη κατοχή παρά τη θέλησή του και με τρόπο που θα υπερφαλαγγίσει τα όποια δικαιώματά του και τις οποίες υποχρεώσεις της Αιτήτριας εταιρείας ως αυτά καθορίζονται από τον περί Ενοικιοστασίου Νόμο. Με βάση τα ανωτέρω, πιστεύει ότι υπάρχει σοβαρό ζήτημα προς εκδίκαση, δηλαδή η θέση του αναφορικά με καταχρηστική συμπεριφορά της Αιτήτριας εταιρείας και το εύλογο της κυρίως Αίτησης. Περαιτέρω, στο συγκεκριμένο χώρο εμπορεύεται ως κατάστημα πώλησης υποδημάτων και δερμάτινων ειδών για πέραν των 13 ετών, ενώ η αποθήκη εξυπηρετεί τις ανάγκες του καταστήματος. Τα εν λόγω υποστατικά του παρέχουν το κυριότερο εισοδηματικό του μέσο, με αποτέλεσμα να μην τίθεται θέμα μη αποζημίωσης του στην περίπτωση που θα πρέπει να παραδώσει την κατοχή τους. Από την άλλη, τα όσα οι Αιτητές ισχυρίζονται είναι προφάσεις για να τους παραδώσει την κατοχή των υποστατικών και δεν πρόκειται να ανοικοδομήσουν ακίνητο, με αποτέλεσμα και πάλιν ο Καθ' ου η Αίτηση να έχει δικαίωμα θεραπείας. Ο ενόρκως δηλών ισχυρίζεται ότι αυτά που λέει συνάδουν και με τις πράξεις της Αιτήτριας εταιρείας. Στα υποστατικά που έχει κατεδαφίσει μέχρι στιγμής, διατηρεί επιχείρηση χώρων στάθμευσης. Πέραν τούτου, η Αιτήτρια εταιρεία αρνούνταν να τον προμηθεύσουν με τις ελάχιστες πληροφορίες αναφορικά με το προτιθέμενο νέο ακίνητο. Θα είναι αδύνατο να απονεμηθεί δικαιοσύνη σε μεταγενέστερο στάδιο και αφού εξαναγκαστεί να εγκαταλείψει τα υποστατικά που νοικιάζει. Επίσης θα είναι εξαιρετικά δύσκολο να υπολογιστούν αποζημιώσεις ένεκα της παράνομης πράξης των Αιτητών. Ακόμα, η προσπάθεια των Αιτητών αποτελεί ξεκάθαρη παρανομία και προσπάθεια υπερφαλάγγισης των προνοιών της περί Ενοικιοστασίου Νομοθεσίας. Το διατάγματα πρέπει να εκδοθούν μονομερώς εφόσον αν οι Αιτητές προχωρήσουν θα καταστούν άνευ οποιασδήποτε σημασίας. Καμία ζημιά πρόκειται να προκληθεί στην Αιτήτρια από τυχόν έκδοση των διαταγμάτων αφού ουσιαστικά η έκδοση τους το μόνο που διαφυλάσσει είναι το δικαίωμα του Καθ' ου η Αίτηση σε απρόσκοπτη απόλαυση της κατοχής, χρήσης και λειτουργίας των υποστατικών για τα οποία προστατεύεται από την περί Ενοικιοστασίου Νομοθεσία. Ένσταση: Ένσταση εκ μέρους των Αιτητών καταχωρίστηκε την 30.9.
2. Οι συγκεκριμένοι λόγοι ένστασης είναι μακροσκελείς και φαίνονται στο κείμενο της ένστασης το οποίο είναι κατατεθειμένο στο φάκελο της υπόθεσης. Η ένσταση βασίζεται στον περί Πολιτικής Δικονομίας Νόμο Κεφ. 6, άρθρα 4

(3), 5

(3), 9

(4), στον περί Δικαστηρίων Νόμο 14/1960 άρθρα 21,

(1)(α - ε) (Ι)(Β), 2, 3 (α - β), 22, 29

(1)(α - ε)

(2)(α - β),

(3),

(4), 30, 31, 32

(3), στους Θεσμούς Πολιτικής Δικονομίας Δ.48 θθ.1, 2 , 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, στον περί Ενοικιοστασίου Νόμο, Ν. 23/83, όπως αυτός έκτοτε έχει τροποποιηθεί, άρθρα 2, 3, 4, 11

(1)(η) (ι) (i) (ii), 14

(1)(α - β)

(2)(α - β) (3 - 4), 15, 16, στον περί Ενοικιοστασίου Διαδικαστικό Κανονισμό του 1983, Καν. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 - 13, στο κοινό δίκαιο και τις αρχές της επιεικείας , ως επίσης στη συμφυή εξουσία και πρακτική του δικαστηρίου. Τα γεγονότα επί των οποίων στηρίζεται η ένσταση εκτίθενται στην επισυνημμένη ένορκο δήλωση του διευθυντή των Αιτητών κ. Πανίκκου Λειβαδιώτη, της ιδίας ημερομηνίας. Ο κ. Λειβαδιώτης λέγει ότι είναι ο διευθύνων σύμβουλος της εταιρείας ACFOLD HOLDINGS LIMITED, από τη Λάρνακα, δηλαδή των Αιτητών και έχει προσωπική γνώση και αντίληψη των γεγονότων. Ο ενόρκως δηλών αρνείται τις θεραπείες στην υπό εξέταση αίτηση καθώς και τους ισχυρισμούς της ενόρκου δηλώσεως στην οποία αυτή βασίζεται. Ο κ. Λειβαδιώτης στην ένορκο δήλωση του, επαναλαμβάνει ουσιαστικά τους λόγους ένστασης. Ιστορικό: Διαδικασία: Το Δικαστήριο άκουσε τις αγορεύσεις των ευπαιδεύτων συνηγόρων την 7.10.2013, οπότε επιφύλαξε την απόφαση του. Ερμηνεύοντας τις σχετικές πρόνοιες του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, Ν. 23/83όπως αυτός έχει τροποποιηθεί μέχρι σήμερα και των περί Ενοικιοστασίου Διαδικαστικών Κανονισμών 1983, όπως αυτοί έχουν τροποποιηθεί μέχρι σήμερα και επειδή η υπό εξέταση αποτελεί αίτηση προ της εκδίκασης της ουσίας της διαφοράς μεταξύ των διαδίκων, έκρινα ότι η παρουσία Παρέδρων δεν είναι αναγκαία και το Δικαστήριο συνεδρίασε με μονομελή σύνθεση. Δικόγραφα: Η υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο Αίτηση καταχωρίστηκε την 3.6.2013 και μ' αυτήν οι Αιτητές εξαιτούνται ως ακολούθως: «Α. Διάταγμα του Δικαστηρίου διατάττον τον Καθ' ου η Αίτηση, ως επίσης τους υπαλλήλους, αντιπροσώπους, προστηθέντες ή εντολοδόχους αυτού όπως αμέσως με την επίδοση προς τον Καθ' ου η Αίτηση του διατάγματος του Δικαστηρίου εκκενώσει και παραδώσει στους Αιτητές την ελεύθερη και κενή κατοχή του ως άνω στην Α παράγραφο αναφερόμενου καταστήματος των Αιτητών, ήτοι διάταγμα διατάττον την έξωση του Καθ' ου η Αίτηση από το επίδικο κατάστημα με σκοπό οι Αιτητές να ανακτήσουν την κατοχή του και να το κατεδαφίσουν και επαναοικοδομήσουν νέο ακίνητο ή ως άλλως πως εκτίθεται ή προκύπτει κατωτέρω. Το διάταγμα έξωσης να εφαρμόζεται, αφορά, δεσμεύει και ισχύει επί οποιουδήποτε τυχόν υπενοικιαστή, χρήση ή αδειούχου του επίδικου καταστήματος των Αιτητών ή εναντίον οποιουδήποτε προσώπου που να έλκει δικαίωμα κατοχής εκ μέρους των Καθ' ων η Αίτηση και όπως οποιοιδήποτε τούτων παραδώσουν αμέσως ελευθέρα τη διακατοχή του καταστήματος των Αιτητών ή διάταγμα διατάττον τούτους ή οποιοδήποτε από αυτούς να εκκενώσει και να παραδώσει αμέσως στους Αιτητές την ελεύθερη και κενή κατοχή του. Β. Απόφαση για ποσό €2.025 μηνιαίως ως ενδιάμεσα οφέλη ή κέρδη ή/και ως αποζημιώσεις ή/και ως απολεσθείσες προσόδοι ή/και δυνάμει των αρχών περί αδικαιολογήτου πλουτισμού ή/και για την απώλεια της ενοικιαστικής αξίας του ως άνω αναφερόμενου στην Α παράγραφο καταστήματος των Αιτητών από 1.6.2013 και ούτε καθ' εξής την 1η ημέρα κάθε επόμενου μήνα ή/και από της έκδοσης του διατάγματος ανάκτησης της κατοχής του εν λόγω καταστήματος και μέχρι παραδόσεως της ελεύθερης και κενής κατοχής του υπό του Καθ' ου η Αίτηση προς τους Αιτητές ή/και ως άλλως πως εκτίθεται κατωτέρω. Γ. Νόμιμος τόκος επί παντός επιδικασθησομένου ποσού από το χρόνο πληρωμής αυτού και μέχρι εξοφλήσεως ή υπό μορφή αποζημιώσεως καθότι οι Αιτητές υφίστανται ισόποση απώλεια και ζημιά ή ως άλλως πως ήθελε διατάξει το Δικαστήριο.» Απάντηση και Ανταπαίτηση εκ μέρους του Καθ' ου η Αίτηση καταχωρίστηκε την 18.9.2013, δηλαδή μετά την καταχώριση της υπό εξέταση αίτησης και της έκδοσης προσωρινών διαταγμάτων μονομερώς και μετά τη λήξη της θερινής Δικαστικής αργίας. Στο εν λόγω δικόγραφο, είναι παραδεκτή η ιδιότητα των Αιτητών ως ιδιοκτητών καθώς και η περιγραφή του μίσθιου και ότι αυτό ευρίσκεται σε ελεγχόμενη περιοχή. Είναι επίσης παραδεκτό ότι το επίδικο κατάστημα και αποθήκη κτίστηκαν πολύ πριν το 1999, και ότι ο Καθ' ου η Αίτηση τα κατέχει και τυγχάνει θέσμιος ενοικιαστής αυτών. Είναι παραδεκτός ο ισχυρισμός των Αιτητών ότι αγόρασαν και απέκτησαν το επίδικο κατά ή περί το έτος 2007, ημερομηνία εγγραφής 26.4.2007 και έκτοτε είναι οι νόμιμοι ιδιοκτήτες. Τέλος, είναι παραδεκτό ότι το πληρωτέο ενοίκιο για το επίδικο ανέρχεται σε €2.025 μηνιαίως και είναι προπληρωτέο και πως ο Καθ' ου η Αίτηση κατέχει και χρησιμοποιεί το επίδικο ως κατάστημα πώλησης υποδημάτων και δερματίνων ειδών. Ο Καθ' ου η Αίτηση, με την Ανταπαίτηση του, ζητεί αποζημιώσεις για την απώλεια εμπορικής εύνοιας σε περίπτωση έξωσης του και την έκδοση Διατάγματος για την παραχώρηση σ' αυτόν νέας ενοικίασης στο καινούργιο κτίριο που θα οικοδομηθεί. Οι Αιτητές καταχώρισαν Απάντηση στην Ανταπαίτηση του Καθ' ου η Αίτηση την 2.10.2013. Εκδοθέντα προσωρινά διατάγματα: Την 30.8.2013 το Δικαστήριο εξέδωσε μονομερώς τα ακόλουθα προσωρινά διατάγματα: «Προσωρινό διάταγμα που να απαγορεύει και/ή παρεμποδίζει την Αιτήτρια Εταιρεία Acfold Holdings Ltd και/ή τους αντιπροσώπους και/ή υπαλλήλους τους και/ή οποιοδήποτε άλλο πρόσωπο από του του να διακόψουν την ηλεκτροδότηση και/ή υδροδότηση του γωνιακού καταστήματος με αριθμό 5 αρ. εγγραφής 3/1177, Φ./Σχ.41/570103 τμήμα 3, τεμάχιο 569, Ζήνωνος Κιτιέως 13, ενορία Σκάλα, Δήμος και επαρχία Λάρνακας και/ή της αποθήκης με αριθμό 27 επί της στοάς αρ. εγγραφής 3/497, Φ/Σχ. 41/570103 τμήμα 3 τεμάχιο 468 στην οδό Ευρυβιάδου, ενορία Σκάλα, Δήμος και Επαρχία Λάρνακας, μέχρι την τελική εκδίκαση της με τον ως άνω αριθμό και τίτλο αίτησης και/ή μέχρι νεωτέρας διαταγής του Δικαστηρίου. Προσωρινό διάταγμα του Δικαστηρίου που να απαγορεύει και/ή παρεμποδίζει την Αιτήτρια Εταιρεία Acfold Holdings Ltd, και/ή τους αντιπροσώπους και/ή τους υπαλλήλους και/ή οποιοδήποτε άλλο πρόσωπο έλκει εξουσία από την Αιτήτρια Εταιρεία Acfold Holdings Ltd από το να επεμβαίνει, καθ' οιονδήποτε τρόπο στο, και/ή παραβιάζει το δικαίωμα του Καθ' ου η Αίτηση στην ειρηνική απόλαυση και απρόσκοπτη χρήση (quiet possession) του μίσθιου ήτοι του γωνιακού καταστήματος με αριθμό 5 αρ. εγγραφής 3/1177, Φ./Σχ.41/570103 τμήμα 3, τεμάχιο 569, Ζήνωνος Κιτιέως 13, ενορία Σκάλα, Δήμος και επαρχία Λάρνακας και της αποθήκης με αριθμό 27 επί της στοάς αρ. εγγραφής 3/497, Φ/Σχ. 41/570103 τμήμα 3 τεμάχιο 468 στην οδό Ευρυβιάδου, ενορία Σκάλα, Δήμος και Επαρχία Λάρνακας, μέχρι την τελική εκδίκαση της με τον ως άνω αριθμό και τίτλο αίτησης και/ή μέχρι νεωτέρας διαταγής του Δικαστηρίου.» Πραγματικά Γεγονότα για σκοπούς εξέτασης της αίτησης: Λαμβάνοντας υπόψη ότι σε αιτήσεις της φύσεως της υπό εξέταση αίτησης, το Δικαστήριο δεν υπεισέρχεται στην ουσία της υπόθεσης και ότι η ακρόαση της αίτησης διεξάγεται στη βάση των γεγονότων που αναφέρονται στην αίτηση και στις ένορκες δηλώσεις, τηρουμένης της δυνατότητας αντεξέτασης ενόρκως δηλούντος (Δ.48 θ.4

(2)), και ότι αυτή η δυνατότητα δεν έτυχε εκμετάλλευσης και λαμβάνοντας υπόψη τους ισχυρισμούς, αρνήσεις και παραδοχές που περιλαμβάνονται στην γραπτή μαρτυρία ενώπιον μου, ποιοι από τους ισχυρισμούς παρέμειναν αναντίλεκτοι, ενόψει και του γεγονότος της μη αντεξέτασης των ενόρκως δηλούντων, βρίσκω, ότι, εκ πρώτης όψεως και για τους σκοπούς της υπό εξέταση αίτησης μόνο: Οι Αιτητές είναι ιδιοκτήτες από το 2007, του γωνιακού καταστήματος με αρ. 5, αρ. εγγραφής 3/1177, Φ/Σχ. 41/570103, Τμήμα 3, Τεμάχιο 569, Ζήνωνος Κιτιέως 13, ενορία Σκάλα, Δήμος και Επαρχία Λάρνακας και της αποθήκης με αρ. 27 επί της στοάς αρ. εγγραφής 3/497, Φ/Σχ. 41/570103, Τμήμα 3, Τεμάχιο 468 Στην οδό Ευρυβιάδου, ενορία Σκάλα, Δήμος και Επαρχία Λάρνακας. Το επίδικο κατάστημα και η επίδικη αποθήκη αποτελούν μέρος συμπλέγματος κτιρίων - στοάς, καταστημάτων και διαμερισμάτων, το οποίο ολοκληρώθηκε πριν το 1999 και ευρίσκεται σε ελεγχόμενη περιοχή. Ενοικιαστής των επιδίκων είναι ο Καθ' ου η Αίτηση και είναι θέσμιος. Ο Καθ' ου η Αίτηση χρησιμοποιεί τα επίδικα για την πώληση υποδημάτων και δερματίνων ειδών. Το πληρωτέο ενοίκιο είναι €2.025 μηνιαίως και είναι προπληρωτέο. Νομική πτυχή: Απόκρυψη γεγονότων: Οι Αιτητές ισχυρίζονται ότι ο Καθ' ου η Αίτηση είναι ένοχος απόκρυψης γεγονότων. Εξετάζω το κάθε ένα από τα γεγονότα που οι Αιτητές ισχυρίζονται ότι θα επηρέαζε την κρίση του Δικαστηρίου στο στάδιο της μονομερούς εξέτασης της αίτησης και άρα δεν θα είχαν εκδοθεί τα προσωρινά διατάγματα. Η παράλειψη αναφοράς στην παράδοση της κατοχής των γειτονικών καταστημάτων από τους ενοικιαστές τους στους Αιτητές, για τον αιτούμενο με την κυρίως Αίτηση σκοπό, δηλαδή της κατεδάφισης και ανοικοδόμησης, δε θα επηρέαζε την κρίση του Δικαστηρίου. Το Δικαστήριο επικεντρώθηκε, ως επιβάλλεται στα πλαίσια αιτήσεων της φύσεως της υπό εξέταση, στους ισχυρισμούς του Καθ' ου η Αίτηση αναφορικά με τον κίνδυνο διακοπής της, και/ή επέμβασης στην ηλεκτροδότηση και υδροδότηση στα επίδικα, καθώς και τον κίνδυνο κατεδάφισης των επιδίκων, ή κίνδυνο επέμβασης στη στατικότητα ή ανθεκτικότητα τους ως ακίνητα, πριν την έκδοση διατάγματος του Δικαστηρίου για την ανάκτηση της κατοχής των από τον Καθ' ου η Αίτηση. Όσον αφορά την ύπαρξη των υπό του Νόμου απαιτούμενων αδειών και της ικανότητας των Αιτητών να προχωρήσουν με την υλοποίηση του σκοπού της κατεδάφισης και ανοικοδόμησης, αυτά θα εξεταστούν στα πλαίσια της εκδίκασης της κυρίως Αίτησης και όχι σ' αυτό το πρόωρο στάδιο. Περαιτέρω, ακόμα και εάν ο ισχυρισμός του Καθ' ου η Αίτηση περί θετικής ανταπόκρισης στους σχεδιασμούς των Αιτητών δεν ευσταθεί, σημασία για την έκδοση των προσωρινών διαταγμάτων έχει το νόμιμο της κατοχής υπό του Καθ' ου η Αίτηση, η πιθανότητα να διατρέχει τους κινδύνους που περιγράφει και η διατήρηση του σημερινού καθεστώτος μέχρι ανατροπής του από Διάταγμα του Δικαστηρίου, δηλαδή μέχρι την έκδοση διατάγματος ανάκτησης κατοχής. Τέλος, η μη κατάληξη των διαδίκων σε συμφωνία μέχρι σήμερα, η οποία θα σήμαινε και συμβιβασμό της υπόθεσης και οι λόγοι για τη μη κατάληξη, δεν θα επηρέαζαν το Δικαστήριο σε σχέση με την έκδοση ή μη των συγκεκριμένων διαταγμάτων. Για να καταλήξει το Δικαστήριο στο συμπέρασμα ότι ο Καθ' ου η Αίτηση είναι ένοχος απόκρυψης γεγονότων από το Δικαστήριο, αυτό πρέπει να προκύπτει αβίαστα από την ενώπιον του αποδεκτή μαρτυρία. Παράλειψη παρουσίασης ουσιαστικών γεγονότων ενώπιον του Δικαστηρίου σε μονομερή αίτηση θεωρείται είδος εξαπάτησης του Δικαστηρίου το οποίο αρνείται να ακούσει πλέον αυτόν που το εξαπάτησε και ακυρώνει τη διαταγή (βλέπετε Global Cruises v. Metro Shipping

(1989)1 (E) Α.Α.Δ. 607 και Γρηγορίου κ.ά. ν. Χριστοφόρου κ.ά.

(1995)1 Α.Α.Δ. 248.) Η σημασία της μη αποκάλυψης έγκειται στην αποστέρηση του Δικαστηρίου γνώσης ουσιωδών γεγονότων για την άσκηση της διακριτικής του ευχέρειας. Ουσιώδες, για τους σκοπούς αυτούς, είναι κάθε γεγονός το οποίο άπτεται και μπορεί εξ' αντικειμένου να επιδράσει στην άσκηση της διακριτικής ευχέρειας του Δικαστηρίου για τη χορήγηση ή όχι της αιτούμενης θεραπείας (βλέπετε M. & Ch. Mitsingas Tr. Ltd. κ.α. v. Timberland Co.

(1997)1(Γ) AAΔ 1791, Resola v. Χρίστου

(1998)1 (Β) Α.Α.Δ. 598, Κυρισάββα v. Kύζη

(2001)1 (Β) Α.Α.Δ. 1245, Ρένα Αριστοτέλους Λτδ κ.ά. v. Benfleet Enterprises Ltd. κ.ά.,

(2006)1(Α) Α.Α.Δ. 280). Η σοβαρότητα της θέματος της απόκρυψης, δεικνύει ακριβώς ότι πρέπει να είναι πολύ σαφές ότι διάδικος είναι ένοχος απόκρυψης για να καταλήξει το Δικαστήριο σ' αυτό το συμπέρασμα. Αυτό δε συμβαίνει στη παρούσα περίπτωση. Δικαίωμα ειρηνικής απόλαυσης (Quiet possession): Το δικαίωμα της ειρηνικής απόλαυσης του μισθίου (covenant for quiet enjoyment) δύναται να αποτελεί εξυπακουόμενο όρο της συμφωνίας ενοικίασης. Βλέπετε σχετικά Halsbury's Laws of England, 4η έκδοση, Τόμος 27, παράγραφοι 320 και 325 και Woodfall Landlord and Tenant, 27η έκδοση, Τόμος 1, παράγραφος 1305. Παραθέτω σχετικό απόσπασμα από την παράγραφο 325 του συγγράμματος Halsbury's (πιο πάνω)[1]. Υπάρχει η ευχέρεια έκδοσης απαγορευτικού διατάγματος, προσωρινού αλλά και διηνεκούς, για να αποφευχθεί η παραβίαση αυτού του όρου της ενοικίασης. Βλέπετε σχετικά παράγραφος 321 του συγγράμματος Halsbury's (πιο πάνω)[2]. Δυνατόν να υπάρχει παραβίαση του όρου για την ειρηνική απόλαυση του μίσθιου από πράξεις ή παραλείψεις του ιδιοκτήτη που παρεμποδίζουν την ελευθερία κινήσεων του ενοικιαστή στην άσκηση των δικαιωμάτων του ως ενοικιαστή. Βλέπετε σχετικά παράγραφο 1327 του συγγράμματος Woodfall, (πιο πάνω) και παράγραφο 328 του συγγράμματος Halsbury's (πιο πάνω), κάτω από την επικεφαλίδα 'Breach of covenant for quite enjoyment'. Παραθέτω το απόσπασμα [3]. Ακόμα και πράξεις που λαμβάνουν χώραν εκτός του μισθίου, μπορεί να θεωρηθούν ότι συνιστούν παραβίαση του όρου της ειρηνικής απόλαυσης. Βλέπετε σχετικά παράγραφος 329 του συγγράμματος Halsbury's (πιο πάνω) [4]. Είναι η κρίση μου ότι ο Καθ' ου η Αίτηση έχει δικαίωμα ειρηνικής απόλαυσης και χρήσης των επιδίκων εκ του καθεστώτος του ως θέσμιου ενοικιαστού αυτών (καθεστώς που είναι παραδεκτό) και ότι έχει αποδείξει πως υπάρχει ο κίνδυνος παραβίασης του δικαιώματος αυτού από τους Αιτητές, οι οποίοι δεν αρνούνται την κατεδάφιση και καθαρισμό των υπολοίπων, γειτονικών με τα επίδικα υποστατικών τα οποία είναι στην ιδιοκτησία τους. Αντίθετα, διατρανώνουν την πρόθεση τους να προχωρήσουν άμεσα στην υλοποίηση του έργου και του επιδιωκόμενου σκοπού των. Οι Αιτητές έχουν υποχρέωση να προστατέψουν τον ενοικιαστή τους σε σχέση με την απόλαυση και χρήση του μίσθιου. Ο εξυπακουόμενος αυτός όρος δε θα ετύγχανε ποτέ εφαρμογής εάν οι ιδιοκτήτες απλά αρνούνταν ανάμειξη με οποιεσδήποτε πράξεις ή ενέργειες ή παραλήψεις, που τον παραβιάζουν ή διατράνωναν ότι δεν έχουν οποιαδήποτε πρόθεση να τον παραβιάσουν. Ο ενοικιαστής θα έμενε ακάλυπτος και χωρίς θεραπεία, ενώ υπάρχει η αρχή της επιείκειας «Equity will not suffer a wrong to be without a remedy». Το κάθε Δικαστήριο που ασκεί πολιτική δικαιοδοσία εφαρμόζει τις αρχές της επιείκειας (βλέπετε άρθρο 29

(1)(γ) του περί Δικαστηρίων Νόμου, Ν. 14/60, όπως αυτός έχει τροποποιηθεί μέχρι σήμερα). Όσον αφορά τη δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων να εκδίδει απαγορευτικά διατάγματα, η αυθεντία Ακίνητα Ν. & Α. Αγρότης Λτδ. v. Δημητρίου

(1997)1 Α.Α.Δ. 863, ξεκαθαρίζει ότι το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων «έχει εξουσία να αποτρέπει αθέτηση αρνητικής συμβατικής υποχρέωσης . με απαγορευτικό διάταγμα.. Το ίδιο ισχύει και για τέτοια υποχρέωση θετικού περιεχομένου στις περιπτώσεις που εξυπακούεται η ανάληψη υποχρέωσης αρνητικού χαρακτήρα» (σελίδα 868). Η εξουσία αυτή αφορά την έκδοση προσωρινού και διηνεκούς απαγορευτικού ή προστακτικού διατάγματος, αντλείται από το άρθρο 32

(1)του περί Δικαστηρίων Νόμου, 14/60, όπως αυτός έχει τροποποιηθεί μέχρι σήμερα και το Δικαστήριο ασκεί τη διακριτική του ευχέρεια υπέρ της έκδοσης τοιούτου διατάγματος, όπου κρίνει ότι είναι δίκαιο ή πρόσφορο, ακόμα και σε περίπτωση που δεν αξιώνεται άλλη θεραπεία. Η άσκηση της εξουσίας του Δικαστηρίου να αποτρέπει την αθέτηση συμβατικής υποχρέωσης, εξυπακούει την επίκληση συμβατικών προνοιών και τον ισχυρισμό ότι αυτές έχουν παραβιασθεί. Τα πιο πάνω αφορούν και τα δύο εκδοθέντα προσωρινά διατάγματα. Σ' αυτό το στάδιο σημειώνω ότι το Δικαστήριο έχει ευρεία διακριτική ευχέρεια αναφορικά με τα διατάγματα τα οποία δύναται να εκδώσει με βάση τα γεγονότα που έχουν παρουσιαστεί ενώπιον του και υπό το φως των προνοιών του περί Δικαστηρίων Νόμου και της νομολογίας, και επίσης εφόσον ζητείται με την υπό εξέταση αίτηση η έκδοση οποιασδήποτε άλλης διαταγής το Δικαστήριο ήθελε κρίνει πρέπουσα, η ένσταση των Αιτητών ότι το εκδοθέν δεύτερο διάταγμα δεν είχε ζητηθεί από τον Καθ' ου η Αίτηση και άρα δεν εδύνατο να εκδοθεί, είναι ανεδαφική. Άρθρο 32 του περί Δικαστηρίων Νόμου και προσφυγή στο Δικαστήριο υπό του Καθ' ου η Αίτηση: Η υπό εξέταση αίτηση βασίζεται, μεταξύ άλλων, στο άρθρο 32 του περί Δικαστηρίων Νόμου [5]. Για να οριστικοποιηθούν τα προσωρινά διατάγματα πρέπει να ικανοποιηθώ ότι υπάρχει σοβαρό ζήτημα προς εκδίκαση κατά την επ' ακροατηρίω διαδικασία εγειρόμενου υπό του Καθ' ου η Αίτηση, ότι υπάρχει πιθανότητα ότι ο Καθ' ου η Αίτηση να δικαιούται σε θεραπεία και ότι εκτός αν οριστικοποιηθούν τα διατάγματα θα είναι δύσκολο ή αδύνατο να απονεμηθεί πλήρης δικαιοσύνη σε μεταγενέστερο στάδιο. Σύμφωνα με τη νομολογία, στις κλασσικές περιπτώσεις όπου το προσωρινό διάταγμα εξαιτείται ο Ενάγων / Αιτητής, η ύπαρξη σοβαρού ζητήματος προς εκδίκαση ικανοποιείται από την αποκάλυψη συζητήσιμης υπόθεσης. Η πιθανότητα επιτυχίας ικανοποιείται από το αποδεικτικό υλικό του Αιτητή. Τα δύο κριτήρια είναι αλληλένδετα, όμως το πρώτο εξετάζεται σε σχέση με τη νομική θεμελίωση της αξίωσης και το δεύτερο συσχετίζει τη νομική θεμελίωση με την προσφερόμενη μαρτυρία για την πραγματική θεμελίωση της αίτησης. Αν ο Αιτητής είναι σε θέση να δείξει κάτι πέρα από την απλή πιθανολόγηση και λιγότερο από το ισοζύγιο των πιθανοτήτων που απαιτείται κατά το τέλος της υπόθεσης, θεωρείται ότι έχει επιτύχει να ικανοποιήσει και το δεύτερο κριτήριο. Η παρούσα, είναι περίπτωση όπου ο Εναγόμενος / Καθ' ου η Αίτηση απευθύνεται στο Δικαστήριο και εξαιτείται προσωρινού διατάγματος, σύμφωνα με την τροποποίηση την οποία επέφερε στο άρθρο 32 του περί Δικαστηρίων Νόμου, ο τροποποιητικός Νόμος 17(I)/04. Στο σύγγραμμα Kerr on Injunctions, 6η έκδοση, σελίδα 633: «[Under this rule], a defendant may before judgment apply for an injunction or a receiver; and he may do so, notwithstanding that the plaintiff has already served notice of motion for the like purpose. [Sargant v. Read, 1 Ch. D. 600; 45 L.J. Ch. 206] A defendant may apply for an injunction against the plaintiff without putting in a defence or counterclaim, or issuing a writ in a cross-action, provided that the relief in respect of which the injunction is claimed is incident to, or arises out of, the plaintiff's cause of action. [Carter v. Fey

(1894)2 Ch. 541; 63 L. J. Ch. 723] Accordingly, in an action in which both the plaintiff and the defendant relied, from different points of view, upon the same agreement, it was held that the defendant was entitled to apply for an injunction as soon as he had entered appearance on the action. [Collison v. Warren

(1901)1 Ch. 812; 70 L. J. Ch. 382]» [δική μου υπογράμμιση] Τα υπογραμμισμένα αποσπάσματα από την πιο πάνω αυθεντία καθιστούν σαφές ότι ο Εναγόμενος / Καθ' ου η Αίτηση δύναται να απευθυνθεί στο Δικαστήριο για την έκδοση προσωρινού διατάγματος πριν την καταχώριση του δικογράφου του, εφόσον η θεραπεία που ζητεί με την ενδιάμεση αίτηση του είναι παρεμπίπτουσα ή βασίζεται στη βάση της αγωγής / Αίτησης του Αιτητή. Αυτό συμβαίνει στην παρούσα περίπτωση, εφόσον τόσο η κυρίως Αίτηση όσο και τα αιτούμενα αλλά και εκδοθέντα διατάγματα βασίζονται στην ενοικίαση και κατοχή των επιδίκων υπό του Καθ' ου η Αίτηση. Αναφορά σ' αυτό το θέμα και τις ίδιες αυθεντίες, κάμνουν τα νεώτερα, χρονολογικά, συγγράμματα Halsbury's Laws of England, 4η έκδοση, Τόμος 24, παράγραφος 960 και The Digest, Τόμος 28

(5), παράγραφοι 8021, 8022 και 8023. Μάλιστα, στην αναφορά στην Collison v. Warren, το Digest καταγράφει τα εξής, στην παράγραφο 8023: «An interlocutory injunction was, on defendant's motion granted to restrain plaintiff from interfering with or disturbing defendant in his possession and occupation of a house.» Από τη μελέτη των τριών αυθεντιών στις οποίες γίνεται αναφορά στο πιο πάνω απόσπασμα, εξάγεται το συμπέρασμα ότι υπάρχει η δυνατότητα έκδοσης διατάγματος τη αιτήσει του εναγομένου σε περίπτωση που τέτοιο διάταγμα είναι καθ' οιονδήποτε τρόπο παρεμπίπτον των επιδίκων θεμάτων. Παράδειγμα είναι η διατήρηση του καθεστώτος του αντικειμένου της απαίτησης, μέχρι την εκδίκαση της υπόθεσης. Όπως στην παρούσα περίπτωση, τη διατήρηση της απρόσκοπτης και ειρηνικής κάρπωσης και χρήσης των επιδίκων υποστατικών από τον ενοικιαστή, μέχρι την έκδοση απόφασης αναφορικά με την έξωση του, στην Αίτηση του ιδιοκτήτη. Αναφέρω χαρακτηριστικά το πιο κάτω απόσπασμα από την απόφαση του Δικαστή Lindley L.J., στην Carter v. Fey (πιο πάνω), σελίδα 724: «The appeal raises a point of practice of some difficulty; it is a new point, and certainly an important one. The question is whether a defendant who is in a hurry can apply by motion for an injunction against the plaintiff without first delivering a counterclaim or issuing a cross-writ, when the relief which the defendant seeks is not included in or incidental to the plaintiff's cause of action. ... If the injunction which the defendant claims had been in any way incidental to the purpose of the action, I think the defendant would have been right; but, since the defendant's claim is entirely outside the plaintiff's action, I think the defendant is wrong.» Η πιο πάνω αυθεντία έχει εφαρμοστεί στην Collison v. Warren, που με τη σειρά της εφαρμόστηκε στην Des Salles d' Epinoix v. Des Salles d' Epinoix

(1967)2 All ER 539. Πιο πρόσφατη αυθεντία επί της αρχής αυτής είναι η McGibbon v. McGibbon

(1973)2 All ER 836. Είναι η κρίση μου ότι σε περιπτώσεις όπως η παρούσα, όπου την έκδοση προσωρινού διατάγματος εξαιτείται άλλος από τον Αιτητή διάδικος, και το προσωρινό διάταγμα έχει αντικείμενο που σχετίζεται με το αντικείμενο της κυρίως Αίτησης, σ' αυτή την περίπτωση η κατοχή και χρήση του μίσθιου και είναι παρεμπίπτον των επιδίκων θεμάτων, τόσο η ύπαρξη σοβαρού ζητήματος προς εκδίκαση όσο και η πιθανότητα επιτυχίας, πρέπει να θεμελιώνονται στην αποκάλυψη συζητήσιμης υπόθεσης σχετικά με τα προβαλλόμενα στην υπό εξέταση αίτηση θέματα, σε συνδυασμό με το δικόγραφο του αιτούντος διαδίκου και τη μαρτυρία που προσφέρεται στα πλαίσια της υπό εξέταση αίτησης. Σε περίπτωση όπου υπάρχει παραβίαση του όρου για την ειρηνική απόλαυση και χρήση του μισθίου, ο οποίος όρος ρητά ή εξυπακουόμενα υπάρχει σε όλες τις ενοικιάσεις, και η πράξη η οποία συνιστά παραβίαση αποτελεί αστικό αδίκημα, ο παραπονούμενος ενοικιαστής έχει την ευχέρεια διεκδίκησης θεραπείας σε πολιτική αγωγή με βάση αστικό αδίκημα (βλέπετε σχετικά παράγραφος 1305 του συγγράμματος Woodfall, πιο πάνω). Στα πλαίσια τέτοιας υπόθεσης, δυνατόν να ζητηθεί και προσωρινό διάταγμα. Όμως, όπου έχουμε περιστάσεις όπως της παρούσας υπόθεσης όπου ζητείται η έξωση του ενοικιαστή, και μεσούσης της διαδικασίας, ο ιδιοκτήτης προβαίνει σε τέτοιες πράξεις ή παραλείψεις που να εμποδίζει τον ενοικιαστή να χρησιμοποιεί ελεύθερα και απρόσκοπτα το μίσθιο, ιδιαίτερα σε περίπτωση όπου το μίσθιο είναι επαγγελματική στέγη, και ενώ υπάρχει δυνατότητα να ζητηθεί προσωρινό διάταγμα για παραβίαση του όρου της ειρηνικής απόλαυσης του μισθίου (quiet possession), (βλέπετε πιο πάνω), κρίνω ότι θα ήταν άδικο, ενάντια στα συμφέροντα της δικαιοσύνης και σίγουρα ενάντια στο πνεύμα του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, αν ο ενοικιαστής δεν μπορεί να ζητήσει από το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων προσωρινό διάταγμα για να διατηρηθεί η πρότερα της παραβίασης κατάσταση (status quo ante), ούτως ώστε τουλάχιστον να μην απολέσει εργασία και εμπορική εύνοια μέχρι την έκδοση της τελικής απόφασης του Δικαστηρίου επί της Αίτησης του ιδιοκτήτη για την έξωση του. Ο ενοικιαστής αυτός δεν έχει άλλη θεραπεία, ούτε και έχει άλλο forum να αποταθεί για τέτοια συμπεριφορά εκ μέρους του ιδιοκτήτη. Είναι η κρίση μου ότι μετά την τροποποίηση του άρθρου 32 του περί Δικαστηρίων Νόμου, από τον Ν.17

(1)/04, οι προϋποθέσεις που θέτει η επιφύλαξη του άρθρου 32 πρέπει να εξετάζονται με διαφορετικό φακό, εφόσον το Δικαστήριο δεν έχει ενώπιον του την απαίτηση για να κρίνει τις πιθανότητες επιτυχίας της, αλλά την υπεράσπιση, η οποία δεν περιλαμβάνει πάντοτε, ή κατ' ανάγκη, ανταπαίτηση. Είμαι της άποψης ότι εκείνο το οποίο το Δικαστήριο πρέπει να προσμετρά, είναι κατά πόσο η νομική βάση της αίτησης για το προσωρινό διάταγμα είναι ισχυρή και κατά πόσο η πραγματική βάση της αίτησης είναι ισχυρή, κάτι που διαφαίνεται από την ένορκη δήλωση του Καθ' ου η Αίτηση στο στάδιο του μονομερούς διατάγματος και από την σύγκριση των ενόρκων δηλώσεων Καθ' ου η Αίτηση και Αιτητή στο στάδιο της εκδίκασης της αίτησης για το διάταγμα. Η τρίτη προϋπόθεση εξετάζεται με το ίδιο σκεπτικό και επί των ιδίων αρχών που έχουν καθιερωθεί στη νομολογία, δηλαδή το κατά πόσο θα είναι δύσκολο ή αδύνατο να απονεμηθεί πλήρης δικαιοσύνη σε μεταγενέστερο στάδιο, αλλά σε σχέση με το αντικείμενο του προσωρινού διατάγματος και όχι της Απαίτησης. Προϋποθέσεις και Νομολογία: Λαμβάνοντας υπόψη αυτή τη θεώρηση, σημειώνω ότι η έκδοση προσωρινών διαταγμάτων επαφίεται στη διακριτική ευχέρεια του Δικαστηρίου. (βλέπετε Karydas Taxi Co. Ltd. v. Komodikis

(1975)1 C.L.R. 321). Έχω λάβει υπόψη τόσο την καθαρή γλώσσα της επιφύλαξης του άρθρου 32 όσο και τη νομολογία που την ερμηνεύει καθώς και σχετικές Αγγλικές αυθεντίες, πέραν των πιο πάνω αναφερομένων (βλέπετε Constantinides v. Makriyiorghou

(1978)1 C.L.R. 585, Attorney General & Another v. Savvides

(1979)1 C.L.R. 349, Odysseos v. Pieris Estates and Others

(1982)1 C.L.R. 557, Acropol Shipping Co. Ltd. and Others v. Rossis

(1976)1 C.L.R. 38, Papastratis v. Petrides

(1979)1 C.L.R. 231, Hadjikyriacos & Co. v. United Biscuits

(1979)1 C.L.R. 689, American Cyanamid Co. v. Ethicon Ltd.

(1975)1 All E.R. 504, Fellowes and Another v. Fisher

(1975)2 All E.R. 829, Jonitexo v. Addidas

(1984)1 C.L.R. 263, Ιπποδρομιακή Αρχή Κύπρου ν. Χ»Βασίλη

(1989)1 Α.Α.Δ. 152, Cyprus Sulphur κ.ά. ν. Παραρλάμα κ.ά.

(1990)1 Α.Α.Δ. 1040 και 1051, Πουργουρίδη κ.ά. ν. Μέζου κ.ά.

(1994)1 Α.Α.Δ. 201), Χρ. Κούνουνα v. C. & A. Simonos Ltd.,

(2002)1 (Β) Α.Α.Δ. 1361, Papapetrou Bros Ltd. v. Παπαπέτρου

(2003)1 (Β) Α.Α.Δ. 741), Polyford Holdings Ltd. κ.ά. v. Rosestage Enterprises Ltd.

(2007)1(Β) Α.Α.Δ. 1042), Highgate Primary School Ltd. κ.ά. v. Φυλακτίδη κ.ά.

(2009)1(Α) Α.Α.Δ. 317. Κρίνω ότι ο ενοικιαστής έχει σοβαρό ζήτημα προς εκδίκαση και πιθανότητα να δικαιούται σε θεραπεία. Κρίνω επίσης ότι, εκτός εάν οριστικοποιηθούν τα αιτούμενα διατάγματα θα είναι δύσκολο ή αδύνατο να απονεμηθεί πλήρης δικαιοσύνη σε μεταγενέστερο στάδιο. Στην υπόθεση Κ. Κυρισάββα κ.α. v. Κύζη, (πιο πάνω), το Ανώτατο Δικαστήριο είπε (στη σελίδα 1253): «Η έννοια του δύσκολου ή αδύνατου της πλήρης απονομής της δικαιοσύνης σε μεταγενέστερο στάδιο περιλαμβάνει και άλλα, μεταβλητά κριτήρια, εκτός από την ανεπανόρθωτη ζημιά. Ο χρηματικός παράγοντας της αποζημίωσης δεν είναι ο μόνος που λαμβάνεται υπόψη (βλέπε Παπαστράτης v. Πετρίδης

(1979)1 ΑΑΔ 231)». Αν ο ενοικιαστής παρεμποδιστεί να ασκεί την εργασία του στο επίδικο για το σκοπό που το νοίκιασε, λογικό συμπέρασμα είναι ότι ως αποτέλεσμα θα απολέσει πελάτες, εισόδημα και καλή φήμη. Ο υπολογισμός της απώλειας της εμπορικής εύνοιας, κάτω απ' αυτές τις συνθήκες, η οποία απώλεια δύναται να αποδοθεί στον ιδιοκτήτη, θα είναι πολύ δύσκολος αν όχι αδύνατος. Αντίθετα, δεν προκαλείται ζημιά στους ιδιοκτήτες, εφόσον με τα διατάγματα διατηρείται η πρότερα κατάσταση, καλούνται να συμμορφωθούν με όρους που ούτως ή άλλως τους δεσμεύουν και οι ίδιοι ισχυρίζονται ότι δεν παρεμποδίζουν ή θα παρεμποδίσουν τον ενοικιαστή τους στην απρόσκοπτη χρήση του μίσθιου και δεν προτίθενται να διακόψουν την, ή επέμβουν στην ηλεκτροδότηση ή υδροδότηση του μίσθιου και ότι δεν μπορούν επίσης ούτως να επέμβουν. Τα συγκεκριμένα διατάγματα απλά διαφυλάσσουν υποχρεώσεις του ιδιοκτήτη προς τον ενοικιαστή του, τις οποίες, ούτως ή άλλως έχει ρητά ή εξυπακουόμενα. Στα πλαίσια αυτής της λογικής, η ένσταση των ιδιοκτητών στην οριστικοποίηση τέτοιων διαταγμάτων, δε γίνεται εύκολα αντιληπτή, εφόσον και οι ίδιοι διατείνονται ότι δεν προβαίνουν σε οποιαδήποτε πράξη με την οποία να επεμβαίνουν στην ειρηνική απόλαυση του μισθίου υπό του ενοικιαστού των, στην υδροδότηση και την ηλεκτροδότηση του. Κρίνω ότι είναι εύλογο και δίκαιο να οριστικοποιηθούν τα προσωρινά διατάγματα και ότι το ισοζύγιο του βολικού (balance of convenience) γέρνει υπέρ της διατήρησης της σημερινής κατάστασης (status quo). Το ισοζύγιο του βολικού κρίνεται με βάση τα ενώπιον του Δικαστηρίου κατά τον ουσιώδη χρόνο, στοιχεία (βλέπετε σχετικά Γρηγορίου κ.ά. ν. Χριστοφόρου κ.ά.,

(1995)1 Α.Α.Δ. 248). Απόφαση: Για όλους τους πιο πάνω λόγους, τα προσωρινά, απαγορευτικά διατάγματα ημερομηνίας 30.8.2013 οριστικοποιούνται και καθίστανται απόλυτα μέχρι την εκδίκαση και έκδοση απόφασης στην υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο Αίτηση. Επιδικάζονται έξοδα της υπό εξέταση αίτησης εναντίον των Αιτητών στην κυρίως Αίτηση και υπέρ του Καθ' ου η Αίτηση στην κυρίως Αίτηση, όπως θα υπολογισθούν από τη Γραμματέα και εγκριθούν από το Δικαστήριο, στην κλίμακα €2.000 - €10.000. (Υπ.) .............. Λ. Σ. Καμμίτση Πρόεδρος Πιστό Αντίγραφο Γραμματέας ΛΣΚ/ΠΑ [1] «In a formal lease, and in an oral letting or an agreement for a lease which operates as a present demise, there is implied one single covenant for quiet enjoyment, under which the tenant is entitled to be put into possession of the premises which are leased to him at the outset of his tenancy, and to remain quietly in possession of them throughout the term.» [2] «The grant of an injunction to restrain a breach of covenant is discretionary, and the court will consider, among other things, whether the breach produces injury to the party seeking the injunction, and will decline to enforce an oppressive covenant by injunction. As a general rule, however, the court will grant an injunction to restrain a breach of a negative covenant without proof of damage being necessary, provided that the words of the covenant are clear. An interlocutory injunction will be granted in an appropriate case, the deciding factor being the balance of convenience between the parties.» [3] «The covenant for quiet enjoyment operates according to its terms to secure the tenant, not merely in the possession, but in the enjoyment of the premises for all usual purposes; and where the ordinary and lawful enjoyment of the demised premises is substantially interfered with by the acts or omissions of the landlord or those claiming under him, the covenant is broken, even if neither the title to, nor the possession of, the land is otherwise affected. Whether this interference has taken place is, in each case, a question of fact. It was once considered that for there to be a breach of covenant there had to be some physical interference with the enjoyment of the demised premises. However, there is modern authority to the effect that the covenant is not confined to direct physical interference but may be broken by any conduct of the landlord or his agents, which interferes with the tenant's freedom of action in exercising his rights as tenant. [McCall v. Abelesz

(1976)1 All ER 727 at 730, 731]. ..... Disturbance of enjoyment which is merely temporary and which does not interfere with the title or possession of the tenant is generally not a breach of the covenant. Even where such a disturbance does constitute a breach, an injunction will not be granted where there is no likelihood of repetition, the tenant being left to his remedy of damages.» [4] «An act may be a breach of the covenant for quiet enjoyment notwithstanding that it is done off the premises. Even at the time when actual physical interference with the demised premises was considered to be an essential element of any breach of the covenant, an act done off the premises could be a breach if it caused physical interference with the demised premises; for example ...where the landlord .. erected scaffolding in front of the door and windows of a demised shop in such a way as to interfere with the tenant's trade [Owen v. Gadd

(1956)2 All ER 28]. If however, the disturbance is due to an act done off the premises, there is no breach of covenant unless it was either foreseen in fact, or ought by reasonable care to have been foreseen, that the interruption would follow as a consequence of the act.» [5] «32

(1)Τηρουμένου οιουδήποτε διαδικαστικού κανονισμού έκαστον δικαστήριον, εν τη ασκήσει της πολιτικής αυτού δικαιοδοσίας, δύναται να εκδίδη απαγορευτικόν διάταγμα (παρεμπίπτον, διηνεκές, ή προστατικόν) ή να διορίζη παραλήπτην εις πάσας τας περιπτώσεις εις ας το δικαστήριον κρίνει τούτο δίκαιον ή πρόσφορον, καίτοι δεν αξιούνται ή χορηγούνται ομού μετ' αυτού αποζημιώσεις ή άλλη θεραπεία. Νοείται ότι παρεμπίπτον απαγορευτικόν διάταγμα δεν θα εκδίδεται εκτός εάν το δικαστήριον ικανοποιηθή ότι υπάρχει σοβαρόν ζήτημα προς εκδίκασιν κατά την επ' ακροατηρίου διαδικασίαν, ότι υπάρχει πιθανότης ότι ο αιτών διάδικος δικαιούται θεραπείαν, και ότι εκτός εάν εκδοθή παρεμπίπτον απαγορευτικόν διάταγμα, θα είναι δύσκολον ή αδύνατον να απονεμηθή πλήρης δικαιοσύνη εις μεταγενέστερον στάδιον.» cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο