CHR. PALAS ESTATES LTD ν. EVANS & SONS LTD, Αίτηση Αρ. Κ6/09, 12/12/2013

(1986)1 C.L.R., 490, σελίδα

1. Πέραν από κάποιες παραδοχές τις οποίες σημειώνουμε, οι Καθ' ων η Αίτηση ισχυρίζονται ότι οι Αιτητές δε δικαιούνται απόφασης για αύξηση του ενοικίου επειδή δε συμμορφώθηκαν με τις πρόνοιες του σχετικού Νόμου και των Κανονισμών και το πληρωτέο ενοίκιο θεωρείται ικανοποιητικό, λαμβανομένου υπόψην της θέσης, ηλικίας, μεγέθους και κυριότερα, της κατάστασης του επίδικου. Το επίδικο είναι υποδεέστερο άλλων καταστημάτων της περιοχής, λόγω τεραστίων προβλημάτων που παρουσίαζε από την αρχή της ενοικίασης και που οφείλονται κυρίως στην κατασκευή του, με αποτέλεσμα να καθίσταται προβληματική η λειτουργία του. Περαιτέρω λεπτομέρειες των ισχυρισμών των Καθ' ων η Αίτηση φαίνονται στο δικόγραφο τους το οποίο είναι καταχωρημένο στο φάκελο της υπόθεσης. Έκθεση Λειτουργού: Το Δικαστήριο έδωσε οδηγίες στο Λειτουργό Εκτιμήσεων του Δικαστηρίου να ετοιμάσει γραπτή Έκθεση Εκτίμησης για την ενοικιαστική αξία του επίδικου υποστατικού. Η Έκθεση φέρει ημερομηνία 2.10.2009 και o Λειτουργός του Δικαστηρίου, κ. Χ. Χαραλάμπους, κατέγραψε τα εξής: · Το επίδικο είναι κατάστημα υποδημάτων, κείται επί του τεμαχίου 1126, κτηματικό σχέδιο 2-148-348, Λεωφόρος Αθηνών, ενορία Αγίου Θεοδώρου, στην Πάφο. · Είναι πολύ μέτριας φυσικής κατάστασης και εμφάνισης. Χρήζει άμεσης συντήρησης και επιδιόρθωσης αφού υπάρχουν σχισμές στους τοίχους εξωτερικά, καθώς και στο ταβάνι με αποτέλεσμα σε περίπτωση βροχής υπάρχει πρόβλημα. · Έχει εμβαδόν 275 τ.μ. στο ισόγειο και 137 τ.μ. στο μεσοπάτωμα, σύνολο 316 τ.μ. · Το επίδικο νοικιάστηκε αρχικά κατά το 1992 για €1.537,74 (£900,00). · Η τελευταία αύξηση δόθηκε το
2. · Το σημερινό ενοίκιο ανέρχεται στα €2.392,04 (£1.400) μηνιαίως ήτοι €8,71/τ.μ. (δηλαδή €7,57/τ.μ. επί 15% λόγω του ότι μειονεκτεί από τα υπόλοιπα συγκριτικά λόγω φυσικής κατάστασης). · Ο Λειτουργός χρησιμοποίησε τη συγκριτική μέθοδο εκτίμησης και βρήκε ότι ο μέσος όρος των ενοικίων της μικρής περιοχής, για το έτος 2009, από 9 ενοικιάσεις (στις οποίες περιέλαβε και το υπό εκτίμηση υποστατικό) είναι €10,73/τ.μ. · Το 90% του μέσου όρου της μικρής περιοχής είναι €9,66/τ.μ. · Το αγοραίο ενοίκιο υπολογίστηκε σε €10,46/τ.μ., λαμβάνοντας υπόψην τρεις πρόσφατες ενοικιάσεις εκ των υποστατικών που ο Λειτουργός χρησιμοποίησε ως συγκριτικά. · Αύξηση 8% επί του πληρωτέου ενοικίου, ανέρχεται στα €9,41/τ.μ. Μαρτυρία και Αξιολόγηση: Αιτητών: Μοναδικός μάρτυρας για τους Αιτητές ο κ. Ιωάννης Πολυβίου. Ο κ. Πολυβίου κατέθεσε ότι είναι εκτιμητής ακινήτων, εγγεγραμμένος στο Ε.Τ.Ε.Κ., έχει πτυχίο B.Sc στο Land Management από το Πανεπιστήμιο Reading, καθώς και πτυχίο M.Sc στο Property Investment από το City University, ενώ ασκεί το επάγγελμα του εκτιμητή ακινήτων από το 2000 και έχει δικό του γραφείο. Δεχόμαστε το μάρτυρα ως εμπειρογνώμονα - εκτιμητή ακινήτων. Ο μάρτυρας κατέθεσε ότι του ανατέθηκε από τους Αιτητές η εκτίμηση της ενοικιαστικής αξίας του καταστήματος που κατείχαν οι Καθ' ων η Αίτηση στο τεμάχιο 1126, Φ/Σχ 2.148.348 στην Πάφο, ενορία Αγίου Θεοδώρου, στη Λεωφόρο Αθηνών. Οι οδηγίες του ήταν όπως υπολογίσει το αγοραίο ενοίκιο του εν λόγω καταστήματος και ετοίμασε σχετική έκθεση. Επισκέφθηκε επί τόπου το κατάστημα το Μάιο
3. Υπήρχε ενοικιαστής τότε μέσα και ο μάρτυρας εισήλθε ο ίδιος στο επίδικο. Χρησιμοποίησε τη συγκριτική μέθοδο και έλαβε υπόψη συγκριτικές ενοικιάσεις που βρίσκονται στην ίδια περιοχή, δηλαδή συνολικά 10 συγκριτικές ενοικιάσεις εκ των οποίων οι 8 βρίσκονται στο ίδιο κτίριο που βρίσκεται το υπό εξέταση και οι άλλες δύο σε απόσταση 40-50 μέτρα περίπου. Επισκέφθηκε εσωτερικά όλα τα συγκριτικά εκτός των υπ' αρ. 7 και
4. Ο Μ.Α.1 κατέθεσε πως για τα συγκριτικά 1 έως 8 επί του ιδίου κτιρίου, πήρε τα ενοίκια από τον ιδιοκτήτη και για τα συγκριτικά 9 και 10 από τους ενοικιαστές. Ο ιδιοκτήτης του παρουσίασε συμβόλαιο και αποδείξεις. Τα συγκριτικά που είναι στο ίδιο κτίριο, ανήκουν στον ίδιο ιδιοκτήτη. Θεωρεί ότι όλα τα συγκριτικά του είναι στη μικρή περιοχή. Βρίσκει ότι ο μέσος όρος των ενοικίων είναι €10,72/τ.μ. και το αγοραίο ενοίκιο ανέρχεται στα €13,84/τ.μ. και είναι ο μέσος όρος των συγκριτικών 6 και 10, που θεωρεί ότι έχουν πιο κοντινά χαρακτηριστικά με το υπό εξέταση και σε αυτά έχει προσθέσει ένα συντελεστή του 20%, για το λόγο ότι το υπό εξέταση αφορά ένα γωνιακό κατάστημα με αρκετή βιτρίνα σε σχέση με τα συγκριτικά. Σε σχέση με την έκθεση εκτίμησης του Λειτουργού του Δικαστηρίου, ο μάρτυρας είπε ότι με τα συγκριτικά που έχει χρησιμοποιήσει, υπάρχει κάποια διαφορά κατ' αρχήν στα τετραγωνικά μέτρα. Σε κάποια συγκριτικά, ο Λειτουργός έχει περισσότερα μέτρα, σε άλλα λιγότερα από ότι χρησιμοποίησε ο μάρτυρας, ενώ υπάρχουν και δύο διαφορές στα συγκριτικά. Το συγκριτικό 6 του μάρτυρα, δεν το έχει χρησιμοποιήσει ο Λειτουργός, ενώ έχει χρησιμοποιήσει το δικό του συγκριτικό 9 το οποίο δεν περιέλαβε ο μάρτυρας αφού κατά την ημερομηνία ετοιμασίας της δικής του εκτίμησης, είχε ξενοικιαστεί. Για τα καταστήματα στο ίδιο κτιριακό συγκρότημα, ο κ. Πολυβίου κατέθεσε πως θεωρεί ότι στατικά βρίσκονται στην ίδια κατάσταση. Από πλευράς διακόσμησης, είναι φυσικό κάποια να βρίσκονται σε καλύτερη κατάσταση από άλλα. Παρατηρεί όμως ότι το βασικό πλεονέκτημα που δεν έχει ληφθεί υπόψη στην εκτίμηση του Λειτουργού, είναι ότι το υπό εξέταση αφορά ένα γωνιακό κατάστημα με πολύ μεγαλύτερο πρόσωπο - βιτρίνα από όλα τα συγκριτικά, κάτι το οποίο είναι πρωταρχικής σημασίας για ένα κατάστημα και έπρεπε να ληφθεί υπόψη. Η βιτρίνα του επίδικου σε κάποιες περιπτώσεις, είναι και 10 φορές πιο μεγάλη από άλλου συγκριτικού, ενώ ταυτόχρονα, το βάθος όλων των συγκριτικών είναι πιο μεγάλο. Το επίδικο λόγω θέσης αδιαμφισβήτητα πλεονεκτούσε. Ο Μ.Α.1 κατέθεσε ότι έχει υπόψην του την εκτίμηση της άλλης πλευράς και την έχει μελετήσει. Ο μάρτυρας αναφερόταν στο Τεκμήριο 3 του μάρτυρα Μ.Κ.2, ενώ τελικά κατάθεσε άλλος μάρτυρας για το δίκαιο ενοίκιο του επίδικου (Μ.Κ.3). Κατά την αντεξέταση του ο μάρτυρας κατέθεσε ότι το επίδικο είχε φθορές, η «καλή» κατάσταση την οποία δήλωσε, δε σημαίνει ούτε εξαιρετική ούτε πολύ καλή αλλά ούτε κακή. Φαίνονταν κάποιες ρωγμές στις κολώνες, ενώ φαίνεται να υπήρχε και πρόβλημα στη στέγη, αφού σε κάποια σημεία δεν υπήρχε μπογιά. Όταν το επισκέφθηκε ήταν Μάιος, δεν έβρεχε, εκείνη την ημέρα δε φαινόταν εισροή νερού από την οροφή, ούτε μπορεί να υποθέσει κάτι τέτοιο, απλά υπήρχε ξεφλούδισμα της μπογιάς σε κάποια σημεία που δεν είναι σε θέση να πει από πού προήλθε. Κάποια συγκριτικά είχαν παρουσιάσει παρόμοια χαρακτηριστικά. Συγκεκριμένα τα υπ' αρ. 8, 9 και
5. Το συγκριτικό υπ' αρ. 1 είναι το υπό εξέταση. «Ράγισμα στις κολώνες δεν μπορούσε να φανεί αν υπήρχε, για το λόγο ότι είχαν επικαλυφθεί με panel αλουμινίου ή ξύλινα λόγω διακόσμησης, αλλά θεωρώ ότι στο κτίριο αν υπήρχαν κάποιες ρωγμές σε μια κολώνα, θα υπήρχαν σε όλες τις κολώνες του κτιρίου.» Στο επίδικο εσωτερικά υπήρχαν κάποια σπασίματα στα πλακάκια του πατώματος αλλά ο μάρτυρας δε γνωρίζει αν προκλήθηκαν από ρίζες δέντρων. Μπροστά από την είσοδο του κτιρίου υπάρχει δημόσιος χώρος στάθμευσης για πελάτες, ενώ μπροστά από το επίδικο υπάρχει χώρος σε ένα μέρος, στα δυτικά, όπως ξεκινά το κατάστημα. Στην πάροδο έχει δημιουργηθεί ένας χώρος στάθμευσης για την υπεραγορά, όπου μπορεί κάποιος να σταθμεύσει, ενώ υπάρχει και χώρος στάθμευσης πίσω από όλο το συγκρότημα. Υπάρχουν πίσω πόρτες εισόδου στα καταστήματα του συγκροτήματος, όχι όμως στο επίδικο, το οποίο έχει πλαϊνή, διπλή είσοδο. Αυτό δεν το θεωρεί ως μειονέκτημα για το επίδικο, για το λόγο ότι υπάρχει η διπλή πλαϊνή είσοδος, ενώ ο χώρος πίσω όλου του συγκροτήματος βρίσκεται σε κακή κατάσταση και δεν έχει προσέξει να χρησιμοποιείται από πελάτες του συγκροτήματος. Ο Μ.Α.1 κατέθεσε ότι: «το υπό εξέταση αφορά ένα γωνιακό κατάστημα με τουλάχιστον τριπλάσιο πρόσωπο από όλα τα συγκριτικά το οποίο θεωρώ ότι είναι καθοριστικός παράγοντας για ένα κατάστημα, ως εκ τούτου δεν θεωρώ ότι μπορεί να μειονεκτεί έναντι των άλλων συγκριτικών.» Ο κ. Πολυβίου κατέθεσε ότι υπάρχει μείωση στα ενοίκια των ακινήτων, η οποία άρχισε μέσα με τέλος του
6. Τα συγκριτικά και το υπό εξέταση κατάστημα, δηλαδή το επίδικο, νοικιάστηκαν μεταξύ του 1992 και του 2009, τα 4 εξ' αυτών το 2008 και αρχές του
7. Η περίοδος 2007 και 2008 ήταν ψηλή ενοικιαστική περίοδος. Το 2009 υπήρξε μια σταθεροποίηση, και το 2010 ακόμα περισσότερη. Ο ίδιος όταν κατέληξε στο μέσο όρο της ενοικιαστικής αξίας, είχε κατά νου την περίοδο που του ζητήθηκε να κάμει εκτίμηση, δηλαδή το
8. Για τα συγκριτικά έλαβε υπόψην τα τρέχοντα ενοίκια, ήλεγξε τα συμβόλαια και κάποιες από τις τιμές του 2009 ήταν καθορισμένες βάση συμβολαίου. Σε ερώτηση του Δικαστηρίου, ο κ. Πολυβίου εξήγησε ότι για το επίδικο (συγκριτικό 1) το ποσό του ενοικίου που καταγράφει συμφωνήθηκε / δόθηκε το 2003, για τα συγκριτικά 2, 3, 4, 5 και 7 το 2008, για τα συγκριτικά 6, 8, 9 και 10 το
9. Για τα συγκριτικά 2, 4, 5, 6 οι προαναφερθείσες ημερομηνίες αφορούσαν την αρχική ενοικίαση, ενώ τα συγκριτικά 3, 7, 8, 9 και 10, αφορούσαν αύξηση. Για τα συγκριτικά 3, 5 και 7, που είναι στο ίδιο συγκρότημα, έχει δει και τα συμβόλαια. Τα συγκριτικά 9 και 10, το ενοίκιο των οποίων αυξήθηκε το 2009, είναι στο παραδίπλα συγκρότημα. Για τον υπολογισμό του αγοραίου ενοικίου, ο κ. Πολυβίου έλαβε υπόψην τα συγκριτικά υπ' αρ. 6 και 10, επειδή θεώρησε ότι έχουν πιο κοντινά χαρακτηριστικά με το υπό εξέταση, δηλαδή, όσον αφορά το συγκριτικό 6, το μέγεθός του, και το συγκριτικό 10, τη βιτρίνα του, πάντοτε σε συνάρτηση με το βάθος ενός καταστήματος. Ο μάρτυρας κατέθεσε ότι το συγκριτικό υπ' αρ. 6 νοικιάστηκε αρχικά το 2005 και η τελευταία αύξηση δόθηκε το 2009, ενώ προηγούμενα είχε καταθέσει πως για το συγκριτικό 6 έγινε η αρχική ενοικίαση το
10. Εξ' ου και το έλαβε υπόψην για το αγοραίο ενοίκιο. Αν η αρχική ενοικίαση ήταν το 2005, δεν έπρεπε να ληφθεί υπόψην για το αγοραίο ενοίκιο. «Θεωρώ ότι τα δύο αυτά συγκριτικά έχουν κοντινά χαρακτηριστικά με το υπό εξέταση, το υπό εξέταση πλεονεκτεί έναντι αυτών των συγκριτικών λόγω του προσώπου, η κατάσταση διακόσμησης του συγκριτικού 6 είναι καλύτερη από το υπό εξέταση και του συγκριτικού 10 είναι παρόμοια η κατάσταση διακόσμησης, όσον αφορά τη θέση των τριών, το υπό εξέταση πλεονεκτεί έναντι των δύο.» Όλοι οι εμπειρογνώμονες μάρτυρες αξιολογούνται λαμβάνοντας υπόψη τη σχετική επί των εμπειρογνωμόνων - μαρτύρων νομολογία, με κύριες τις αυθεντίες Πιττάλης κ.ά. v. Ianira Enter. Ltd. κ.ά.

(1997)1(Β) Α.Α.Δ. 814, Cybarco Ltd. v. Kovascik

(2001)1(Γ) Α.Α.Δ. 2013 και R.K.B. Leathergoods Ltd. v. Αγγελίδη

(2004)1(Β) Α.Α.Δ. 1071. Βλέπετε σχετικά τη σελίδα 1495 [4], απόσπασμα από την απόφαση του έντιμου Δικαστή κ. Μ. Φωτίου στην αυθεντία Muskita Aluminium Industries Ltd. κ.ά. v. Alsako Aluminium Ltd. κ.ά.,

(2009)1(Β) Α.Α.Δ. 1481. Ο μάρτυρας έκανε γενικά αρκετά καλή εντύπωση στο Δικαστήριο κατά την κατάθεση του. Ήταν ήρεμος, συγκροτημένος και σταθερός. Όμως, έχουμε διαπιστώσει κάποια τρωτά στη μαρτυρία του τα οποία έχουμε υποδείξει. Έχουμε επίσης σημειώσει ότι ο μάρτυρας πήρε οδηγίες για να εκτιμήσει το αγοραίο ενοίκιο του επίδικου υποστατικού κατά τον ουσιώδη χρόνο. Το Δικαστήριο όμως πρέπει να εξεύρει το δίκαιο ενοίκιο και το ύψος του αγοραίου είναι ένας μόνο από τους παράγοντες που λαμβάνονται υπόψην (βλέπετε σχετικά άρθρο 8

(5), πιο κάτω). Εν τω μεταξύ, ο μάρτυρας κατέθεσε πως το αγοραίο ενοίκιο ανέρχεται στα €13,84/τ.μ. που είναι ο μέσος όρος των συγκριτικών 6 και 10 στην Έκθεση του (Τεκμήριο 1). Όμως, ο μέσος όρος των δύο αυτών ενοικίων, που ειρήσθω εν παρόδω, καθορίστηκαν και ισχύουν και τα δύο από το 2009 (βλέπετε πιο πάνω), ανέρχεται σε €11,94/τ.μ. Ο μάρτυρας είχε αναφέρει ότι στο μέσο όρο των δύο ενοικίων έχει προσθέσει ένα συντελεστή του 20%, για το λόγο ότι το υπό εξέταση αφορά ένα γωνιακό κατάστημα με μεγάλη βιτρίνα σε σχέση με τα συγκριτικά. Όμως, και πάλιν ο μέσος όρος των δύο ενοικίων δεν ανέρχεται σε €13,84/τ.μ. αλλά σε €14.33/τ.μ. Δεν έχουμε πεισθεί ότι το επίδικο πλεονεκτεί λόγω της θέσης του ως γωνιακό κατάστημα που σημαίνει και μεγαλύτερη βιτρίνα, αφενός διότι δεν έχουμε μετρική σύγκριση της βιτρίνας του επίδικου με τις βιτρίνες των συγκριτικών, αφετέρου επειδή υπάρχουν και άλλα καταστήματα εκ των συγκριτικών που φαίνεται να είναι γωνιακά στο συγκρότημα επί του οποίου κείτονται και, τέλος, επειδή το συγκριτικό του μάρτυρα υπ' αρ. 10, το οποίο είναι γωνιακό και το οποίο έλαβε υπόψην ο μάρτυρας ως πλησιέστερο συγκριτικά στο επίδικο λόγω βιτρίνας, έχει χαμηλότερο ενοίκιο από το συγκριτικό υπ' αρ. 6, που δεν είναι γωνιακό. Εξάλλου, το πλεονέκτημα του γωνιακού καταστήματος δεν εξαλείφεται άραγε από την υποδεέστερη κατά γενική ομολογία φυσική κατάσταση του επίδικου καταστήματος; Τόσο για τη θέση του ως γωνιακό κατάστημα όσο και για τη φυσική κατάσταση, δικαιολογείται αναπροσαρμογή. Για το πρώτο προς τα πάνω και για το δεύτερο προς τα κάτω. Σημειώνω ακόμα ότι, ο μέσος όρος των ενοικίων όλων των συγκριτικών του μάρτυρα, όπως αυτά φαίνονται στον Πίνακα Συγκριτικών Ενοικιάσεων του Τεκμηρίου 1, ανέρχεται σε €10,63/τ.μ. και όχι σε €10,72/τ.μ. όπως κατέθεσε ο μάρτυρας. Ο κ. Πολυβίου δεν μας έπεισε αναφορικά με το ύψος του αγοραίου ενοικίου το οποίο υιοθέτησε αφού δε μας έπεισε για τους λόγους που το υιοθέτησε και για το ύψος του και δεν μας έπεισε αναφορικά με την αναπροσαρμογή του αγοραίου ενοικίου κατά 20%. Καθ' ων η Αίτηση: Πρώτος μάρτυρας για τους Καθ' ων η Αίτηση κατέθεσε ο κ. Διόφαντος Χατζημιτσής, διευθυντής της εταιρείας. Ο Μ.Κ.1 κατέθεσε πως το επίδικο κατεχόταν από την Καθ' ης η Αίτηση εταιρεία, δυνάμει συμβολαίου, από το 1992 και σ' αυτό ασκούσαν επιχείρηση εμπορίας παπουτσιών και δερμάτινων ειδών. Εγκατέλειψαν αναγκαστικά το κατάστημα προς το τέλος Ιανουαρίου 2011, επειδή δε μπορούσε να λειτουργήσει λόγω αφόρητων προβλημάτων που παρουσίαζε. Ο μάρτυρας κατέθεσε ότι υπήρξε πλήρης αδιαφορία και έλλειψη ανταπόκρισης εκ μέρους του ιδιοκτήτη να επιδιορθώσει σοβαρές κτιριακές καταστάσεις και ότι αντιμετώπιζε το δίλημμα να παραμείνει σε ένα κατάστημα το οποίο απωθούσε εμφανισιακά τους πελάτες ή να το εγκαταλείψει. Ο κ. Χατζημιτσής περιέγραψε τα προβλήματα που αντιμετώπιζε το επίδικο. Κατέθεσε πως κατά τους χειμερινούς μήνες η οροφή έμπαζε νερά, αναγκάζονταν να λειτουργούν με κουβάδες, σφουγγαρίστρες και πανιά, τα οποία έβλεπαν οι πελάτες, οι τοίχοι φούσκωναν, έπεφτε ο σουβάς, η μπογιά και το νερό στα εμπορεύματα και σε εξοπλισμό του καταστήματος και επηρέαζε τις ηλεκτρικές εγκαταστάσεις, τα μαρμαράκια του πατώματος είχαν ανυψωθεί γιατί οι ρίζες από τα δέντρα έξω από το κατάστημα είχαν εισχωρήσει από το πεζοδρόμιο μέσα σε όλο το κατάστημα, με αποτέλεσμα να είναι προβληματική η διακίνηση πελατών εντός και εκτός του καταστήματος. Οι κολώνες εντός και εκτός του καταστήματος, παρουσίαζαν σοβαρές ρωγμές και ετίθετο θέμα σοβαρής ασφάλειας του υπαλληλικού προσωπικού αλλά και των πελατών. Η ανύψωση στα μαρμαράκια του δαπέδου είχε σφηνώσει τα αλουμίνια τα οποία περιέβαλλαν τις πόρτες, τόσο στην είσοδο αλλά και στο πλάι, και καθιστούσε δύσκολο το ανοιγοκλείσιμο των πόρτων. Η πλαϊνή πόρτα δε μπορούσε καν να χρησιμοποιηθεί λόγω της πίεσης που υφίστατο από τα μαρμαράκια, κάτι που δημιουργούσε επιπλέον πρόβλημα από τυχόν σπάσιμο τζαμιού. Σε δύο περιπτώσεις, Σαββατοκύριακο που το κατάστημα ήταν κλειστό, τα νερά έτρεχαν με έντονο ρυθμό από την οροφή και προκάλεσαν σοβαρές ζημιές σε εμπορεύματα, ανεμιστήρες, ηλεκτρικές εγκαταστάσεις και σε πρόγραμμα του υπολογιστή. Στο εξωτερικό του καταστήματος, συγκεκριμένα στην είσοδο, οι ρίζες είχαν σηκώσει τα μαρμαράκια σε τέτοιο βαθμό που καθιστούσε την πρόσβαση προβληματική και μη επιθυμητή. Όλα αυτά ίσχυαν για το επίδικο και όχι για τα άλλα καταστήματα στο κτίριο. Ο μάρτυρας κατέθεσε πως ο ιδιοκτήτης είχε ειδοποιηθεί από τον ίδιο προσωπικά πολλές φορές αλλά και από το προσωπικό του καταστήματος «με συχνότητα ουχί λιγότερη των δύο φορών κατά βδομάδα». Υπήρχαν δε και σοβαρά προβλήματα ως προς την φορτοεκφόρτωση εμπορευμάτων καθότι το επίδικο δε διέθετε πισινή πόρτα η οποία να συνδέει το κατάστημα με το χώρο στάθμευσης, όπως συνέβαινε με τα υπόλοιπα καταστήματα στο ίδιο κτίριο. Επισήμαναν επίσης στον ιδιοκτήτη, ότι το επίδικο δε διέθετε έξοδο κινδύνου και ήταν αδύνατη η εκκένωση του σε περίπτωση φωτιάς ή άλλως πως, αλλά χωρίς ανταπόκριση. Επίσης, μπροστά από το επίδικο δεν είχε χώρο στάθμευσης όπως είχαν τα υπόλοιπα καταστήματα, ενώ στο πλάι ο χώρος ήταν κατειλημμένος από τους πελάτες της υπεραγοράς. Ο μάρτυρας κατέθεσε σχετικές φωτογραφίες τις οποίες πήρε ο ίδιος την περίοδο 2008 μέχρι την ημέρα που έφυγε. Ο Μ.Κ.1 ανέθεσε σε εκτιμητή να δει τις ζημιές του επίδικου και να εκτιμήσει την αξία των ενοικίων, συγκεκριμένα στους Cunningham & Lindsey και ετοιμάστηκε έκθεση. Αυτό έγινε το Μάιο

1. Ο κ. Χατζημιτσής κατέθεσε ότι περνάει από το επίδικο και μετά που έφυγε και παρατήρησε ότι έγιναν τεράστιες επιδιορθώσεις εντός και εκτός του καταστήματος. Λίγους μήνες μετά δε, αυτό νοικιάστηκε ξανά. Το ενοίκιο που ο ίδιος κατέβαλλε πριν φύγει θεωρεί ότι ήταν εξωφρενικά ψηλό σε σχέση με την κατάσταση στην οποία βρισκόταν το κατάστημα και επαγγελματικά απαράδεκτο καθότι δεν του παρεχόταν φυσιολογική κατοχή του καταστήματος. Κατά την αντεξέταση του, ο μάρτυρας κατέθεσε ότι τα προβλήματα στο επίδικο προέκυψαν από το
2. Εν τω μεταξύ, το 2007 ή 2008 είχε ζητήσει αύξηση ενοικίου ο ιδιοκτήτης και δόθηκε αύξηση, το ενοίκιο από £900 έγινε £1.
3. Στη συνέχεια ο μάρτυρας ανασκεύασε, αφού συμφώνησε τελικά με υπόδειξη ότι το ποσό των £900 ίσχυε ως μηνιαίο ενοίκιο από το 1992 που άρχισε η ενοικίαση, ότι δόθηκε αύξηση σύμφωνα με το έγγραφο στις £975 από την 1.1.1994, στις £1.125 από 1.1.1995, από 1.1.1996 στις £1.200 και μετά υπεγράφη νέο συμβόλαιο το 2003 με μηνιαίο ενοίκιο £1.400 και διάρκεια 6 χρόνια, από 1.1.2003 μέχρι 31.12.
4. Το συμβόλαιο αυτό προέβλεπε επίσης αύξηση ενοικίου το δεύτερο χρόνο στα £1.500, τον τρίτο χρόνο στα £1.605, τον τέταρτο χρόνο στις £1.700, τον πέμπτο χρόνο σε £1.850 και τον έκτο χρόνο στις £1.
5. Ο μάρτυρας δε διαφώνησε με αυτή την τοποθέτηση του ευπαιδεύτου συνηγόρου των Αιτητών για τις πρόνοιες του συμβολαίου, εμμέσως αποδεχόμενος αυτήν και ρώτησε κατά πόσον ήταν σε ισχύ το δεύτερο έγγραφο. «Δε νομίζω να ήταν σε ισχύ εκείνο το συμβόλαιο, εξάλλου τα προβλήματα τα οποία υπήρχαν με τις ρωγμές στις κολώνες, στην έξοδο κινδύνου και την πισινή πόρτα ήταν από την αρχή της ενοικίασης τα οποία διεκδικούνταν από εμάς .. ναι δεν είχα συγκατάθεση σε καμία αύξηση και στο συμβόλαιο το οποίο μεν είχαμε υπογράψει δεν ήταν σε ισχύ.» Ο μάρτυρας δέχθηκε ότι προκλήθηκε δυσαρέσκεια μεταξύ του ιδίου και των Αιτητών από το γεγονός ότι δεν έδωσε τις συμβατικές αυξήσεις σύμφωνα με το έγγραφο το οποίο είχε υπογράψει και αφού ο κ. Χατζημιτσής επικαλέστηκε ότι δεν είχε ισχύ. Ο Μ.Κ.1 κατέθεσε ότι δεν έχει εκκρεμότητα όσον αφορά τα ενοίκια, ενώ ερωτούμενος ξανά από τον ευπαίδευτο συνήγορο των Αιτητών πάλι ανασκεύασε και κατέθεσε ότι δε θυμάται σε πιο στάδιο σταμάτησε να πληρώνει ενοίκιο, όπως δε θυμάται το ύψος των ζημιών τις οποίες υπέστην από την απουσία ενεργειών του ιδιοκτήτη να αποκαταστήσει το κατάστημα σε λειτουργική κατάσταση. Είχε απευθυνθεί σε ασφαλιστική εταιρεία που αρνήθηκε να τον πληρώσει, υπονοώντας ότι είναι ευθύνη του ιδιοκτήτη να αποκαταστήσει τις ζημιές. Ο μάρτυρας κατέθεσε ότι δε γνωρίζει αν η οροφή του συγκροτήματος είναι ενιαία αλλά το σίγουρο είναι πως το νερό λίμναζε στο δικό του κατάστημα. Όσον αφορά την πίσω πόρτα στο επίδικο, από την αρχή υπήρχε αυτή η έλλειψη αλλά και υπόσχεση του ιδιοκτήτη ότι θα άνοιγε πόρτα. Σε υποβολή ότι ο ιδιοκτήτης δεν υποσχέθηκε κάτι τέτοιο, ο μάρτυρας είπε ότι «ήταν υποχρέωση του να δημιουργήσει χώρο προς τα πίσω και όχι μόνο για φορτοεκφόρτωση αλλά και για την έξοδο κινδύνου, νομικά ήταν μη σωστή.» Κάποια από τα προβλήματα στη φυσική κατάσταση και εμφάνιση του επίδικου στα οποία αναφέρθηκε ο μάρτυρας είτε προϋπήρχαν της έναρξης της ενοικίασης από τους Καθ' ων η Αίτηση και συνεπώς έπρεπε να τα είχαν υπόψην τους και να τα είχαν αποδεχθεί, όπως η έλλειψη εισόδου / εξόδου προς τον πίσω χώρο του κτιριακού συγκροτήματος, άλλα ήταν εμφανή για καιρό, σύμφωνα με τα λεγόμενα του ίδιου του μάρτυρα, πριν οι Καθ' ων η Αίτηση εγκαταλείψουν το επίδικο και άλλα δεν αντέχουν στη βάσανο της λογικής, όπως π.χ. ότι η οροφή του κτιριακού συγκροτήματος έσταζε μόνο μέσα στο επίδικο και ότι οι ρίζες από τα δέντρα έξω από το κτίριο προκαλούσαν προβλήματα μόνο έξω από το επίδικο και μόνο μέσα στο επίδικο και όχι στα άλλα καταστήματα του κτιρίου. Κοντολογίς, παρατηρώντας και το μάρτυρα κατά την κατάθεση του, τον κρίνουμε υπερβολικό και έχοντα επιλεκτική μνήμη. Πιστεύουμε ότι το επίδικο παρουσίαζε προβλήματα, επ' αυτού συμφωνούν άλλωστε όλοι οι μάρτυρες, αλλά εν γένει κρίνουμε το μάρτυρα αναξιόπιστο όντας υπερβολικός αλλά και έχοντας σε κάποια σημεία ανασκευάσει την απάντηση του και η μαρτυρία του δεν γίνεται αποδεκτή. Δεύτερος μάρτυρας για τους Καθ' ων η Αίτηση κατέθεσε ο κ. Γρηγόρης Χριστοφή Έλστον. Ο Μ.Κ.2 κατέθεσε ότι εδώ και 5 χρόνια εργάζεται στην εταιρεία Cunningham Lindsey Cyprus, η οποία ασχολείται με διακανονισμό ζημιών, εκτιμήσεις και επιθεωρήσεις κτιρίων, εργοστασίων και διαφόρων υποστατικών. Τα καθήκοντα του αφορούν το διακανονισμό ζημιών, εκτιμήσεις για κτίρια και επιθεωρήσεις διαχείρισης κινδύνου. Είναι μέλος του Chartered Institute of Loss Adjusters. Το Δικαστήριο δε δέχθηκε τον Μ.Κ.2 ως εμπειρογνώμονα - εκτιμητή ακινήτων. Ο μάρτυρας κατέθεσε ότι έχει κάμει αρκετές εκτιμήσεις και ότι οι Καθ' ων η Αίτηση του ανέθεσαν να διαπιστώσει τη φυσική κατάσταση του κτιρίου, να εκτιμήσει το ενοίκιο και να κάμει μία επιθεώρηση κινδύνων του κτιρίου. Ο μάρτυρας ετοίμασε σχετική έκθεση (Τεκμήριο 3). Επισκέφθηκε το χώρο το Μάιο
6. Κατά την επίσκεψη του, το επίδικο κατάστημα ήταν άδειο και είχαν αρχίσει εργασίες ανακαίνισης στην πρόσοψη του, τις οποίες ο μάρτυρας ονόμασε «πατσιαρίσματα». Ο κ. Έλστον κατέθεσε ότι βρήκε πως υπήρχε φθορά εσωτερικά και εξωτερικά, η οροφή του κτιρίου διατηρήθηκε ανεπαρκώς ή είχε περάσει πολύς καιρός να τύχει συντήρησης, στο εσωτερικό μέρος είχε σημάδια, φλούδα και σουβάς που είχαν πέσει από την οροφή, είχε ρωγμές παντού το κτίριο. Η φθορά στην οροφή του επίδικου αποτελούσε κίνδυνο, εφόσον υπήρχε περίπτωση να πέσει κομμάτι της οροφής σε πελάτη ή εργαζόμενο. Ακόμα, υπήρχε απουσία πισινής εισόδου του κτιρίου που για κατάστημα είναι κίνδυνος ασφάλειας και υγείας για πελάτες και για εργαζόμενους. Εκτός από αυτό, δεν υπήρχε ελεγχόμενος χώρος που ο πελάτης μπορούσε να σταθμεύσει για να πάει στο κατάστημα, ούτε από πίσω, στο πλάι υπήρχε ελάχιστος χώρος για στάθμευση και μπροστά καθόλου. Ο μάρτυρας κατέθεσε ότι το επίδικο είναι το γωνιακό κατάστημα και αποτελεί μέρος κτιριακού συγκροτήματος σε σχήμα «L». Ο μάρτυρας επισκέφθηκε όλα τα καταστήματα, πήρε σημειώσεις και έβγαλε φωτογραφίες. Τα διπλανά καταστήματα ήταν σε πολύ καλή φυσική κατάσταση και περιποιημένα. Στο επίδικο «είχε πολλές φθορές, οι κολώνες ήταν ραγισμένες, τα ταβάνια ξεφλουδίζουν, τα πλακάκια δεν ήταν ευθυγραμμισμένα σωστά, είχαν βγει από τις, σε κάποιους χώρους δεν υπήρχαν πλακάκια. Επίσης, στο πλάι του καταστήματος υπήρχε ένα διαφορετικό υψόμετρο από ότι ήταν το υπόλοιπο κατάστημα.» Δε μπορούσε κάποιος να ανεβεί εύκολα αυτό το υψόμετρο, σύμφωνα με τον Μ.Κ.
7. Όσον αφορά την εξωτερική όψη του επίδικου, δεν ήταν ίδια με τα υπόλοιπα καταστήματα. Υπήρχαν και εκεί ζημιές, ρήξεις, ραγίσματα, ξεφλούδισμα, αποχρωματισμός, είχε κομμάτια από το τσιμέντο που είχαν πέσει κάτω. Κατά την αντεξέταση του, ο μάρτυρας κατέθεσε ότι όταν επισκέφθηκε το επίδικο προφανώς επειδή υπήρχαν τρύπες στην πρόσοψη του κτιρίου, «είχε πάει κάποιος εργολάβος και είχε πατσιάρει τις τρύπες. Μπογιά δεν υπήρχε πάνω σε αυτά τα πατσιαρίσματα.» Οι τρύπες αυτές οφείλονταν σε φθορά και ανεπαρκή διατήρηση, αλλά δεν έφταναν μέχρι το εσωτερικό του καταστήματος. Όταν τις είδε, τις είχαν γεμίσει με τσιμέντο. Αυτά φαίνονται σε φωτογραφίες, όπως είπε ο μάρτυρας, τις οποίες όμως δεν κατέθεσε. Ο κ. Έλστον κατέθεσε ότι μπήκε σε όλα τα γειτονικά καταστήματα και τα έλεγξε οπτικά, κράτησε δε σημειώσεις, οι οποίες είναι μαγνητοφωνημένες. Δεν είχε το μαγνητόφωνο μαζί του. Εξωτερικά δεν ήταν ομοιόμορφη η κατάσταση των καταστημάτων και σε ερώτηση: «Επιλεκτικά αυτό το κατάστημα από τα 10-12 που είδες στην γραμμή ήταν ημικατεστραμμένο ας πούμε ενώ τα άλλα είναι σε πολύ καλή κατάσταση;» ο μάρτυρας απάντησε καταφατικά. Στην οροφή υπήρχαν πρόσφατες επιδιορθώσεις τις οποίες και πάλιν ο μάρτυρας ονόμασε «πατσιαρίσματα». Ο κ. ΄Ελστον δέχθηκε ότι για να κάμει την έκθεση του χρησιμοποίησε φωτογραφίες που του έδωσαν οι Καθ' ων η Αίτηση και δείχνουν το κατάστημα στην κατάσταση που ήταν μετά από βροχόπτωση. Χρησιμοποίησε επίσης τις δικές του φωτογραφίες και τις σημειώσεις του. Τίποτε από όλα αυτά δεν κατατέθηκε ενώπιον μας. Ο κ. Έλστον κατέθεσε ότι δεν είδε ο ίδιος νερό της βροχής να εισρέει στο κατάστημα. Ο μάρτυρας συνέχισε και είπε ότι από το πάτωμα έλειπαν 2, 3 κεραμικά πλακάκια στην είσοδο του επίδικου. Σε υποβολή ότι δεν υπάρχει καν τέτοιος ισχυρισμός από αυτόν που χρησιμοποιούσε το κατάστημα κάθε μέρα, ο μάρτυρας είπε ότι διαφωνεί. Επίσης κατά την αντεξέταση του, ο Μ.Κ.2 δέχθηκε ότι υπάρχει χώρος στάθμευσης πίσω από το επίδικο, σε απόσταση περίπου 40 μέτρα από την είσοδο του επίδικου. Ο Μ.Κ.2 δέχθηκε επίσης ότι στην άλλη πλευρά του δρόμου υπάρχει μεγάλος χώρος στάθμευσης υπεραγοράς. Η λωρίδα στάθμευσης μπροστά από τα διπλανά καταστήματα δε φτάνει μέχρι και το επίδικο. Ο Μ.Κ.2 δεν έγινε αποδεκτός ως εμπειρογνώμονας - εκτιμητής ακινήτων, οπότε τα συμπεράσματα του στο Τεκμήριο 3 που αφορούν την ενοικιαστική αξία του επίδικου, δε λαμβάνονται υπόψην. Επικουρικά και μόνο, παρατηρούμε ότι ακόμα και ο Μ.Κ.2 κατέληξε σε μέγιστη ενοικιαστική αξία του επίδικου €2.289,42 μηνιαίως, δηλαδή περίπου στο πληρωτέο ενοίκιο και αφού αναπροσάρμοσε το 90% του μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής κατά 25%, λόγω της φυσικής κατάστασης του επίδικου και της έλλειψης πόρτας εισόδου στο πίσω μέρος. Επιπλέον, η μαρτυρία του κ. Έλστον, πέραν του ότι αποδυναμώθηκε εφόσον δεν προσκομίστηκαν στοιχεία στα οποία ο ίδιος αναφέρθηκε και τα οποία είχε λάβει υπόψην και εφόσον πραγματοποιήθηκε δύο χρόνια μετά τον ουσιώδη για την παρούσα Αίτηση χρόνο και αφού είχαν αρχίσει εργασίες στο επίδικο, δε θα απασχολήσει περαιτέρω το Δικαστήριο, το οποίο στα πλαίσια της παρούσας Αίτησης δεν εξετάζει θέμα ζημιών στο επίδικο με σκοπό την απόδοση αποζημιώσεων ή άλλως πως για αποκατάσταση τους. Γενικά, η μαρτυρία του Μ.Κ.2 ήταν φτωχή και δεν προώθησε τις θέσεις των Καθ' ων η Αίτηση. Τρίτος μάρτυρας για τους Καθ' ων η Αίτηση κατέθεσε ο κ. Ρίκκος Γιαννή, εκτιμητής ακινήτων. Ο μάρτυρας κατέθεσε ότι έχει πτυχίο εκτιμητή, είναι μέλος του Ε.Τ.Ε.Κ. και του Royal Institute of Chartered Surveyors (R.I.C.S.) της Μεγάλης Βρετανίας και διατηρεί γραφείο στην Πάφο από το
8. Το Δικαστήριο δέχεται τον κ. Γιαννή ως εμπειρογνώμονα - εκτιμητή ακινήτων. Ο κ. Γιαννή κατέθεσε ότι του ανατέθηκε από τους Καθ' ων η Αίτηση να προβεί σε εκτίμηση του δικαίου ενοικίου ενός καταστήματος επί της Λεωφόρου Αθηνών (Τεκμήριο 4). Επισκέφθηκε το επίδικο στις 13.1.2013 και σε μεταγενέστερες ημερομηνίες τα συγκριτικά. Στην έκθεση αναγράφεται εκ λάθους η ημερομηνία 13.2.
9. Οι οδηγίες του ήταν να υπολογιστεί το δίκαιο ενοίκιο το Μάρτιο
10. Κατά την αντεξέταση του, ο μάρτυρας κατέθεσε πως όταν επισκέφθηκε το επίδικο αυτό ήταν σε πολύ καλή κατάσταση και λειτουργούσε ως βιβλιοπωλείο. Ο μάρτυρας βρήκε ότι ο μέσος όρος ενοικίων ήταν €10.35/τ.μ., το 90% του μέσου όρου των ενοικίων €9.32/τ.μ., ενώ το πληρωτέο ενοίκιο, αναπροσαρμοσμένο, €9.75/τ.μ. Το δε αγοραίο ενοίκιο υπολογίστηκε σε €9.51/τ.μ. που είναι ο μέσος όρος των συγκριτικών 2, 4 και 5, «όπου η πρώτη ενοικίαση έγινε το 2008, μείωσα το αγοραίο ενοίκιο εκεί 10% με βάση τον ουσιώδη χρόνο διότι κατά τον Μάρτιο του 2009 είχε ήδη αρχίσει η ύφεση στην κτηματική αγορά και υπήρχε ήδη, άρχισαν να διαφαίνονται ότι οι τιμές των ακινήτων είχαν ήδη μειωθεί .. Για το λόγο αυτό θεώρησα ότι ένα κατάστημα το οποίο θα ενοικιάζετο μέσα στον Μάρτιο του 2009 το ενοίκιο που θα μπορούσε να συμφωνηθεί θα ήταν πιο κάτω από αυτό του 2008.» Ο κ. Γιαννή εξήγησε ότι αναπροσάρμοσε κατά 30% το πληρωτέο ενοίκιο του επίδικου λόγω της κακής κατάστασης στην οποία βρισκόταν το κατάστημα και της απουσίας πόρτας στο πίσω μέρος του. Από πληροφορίες που είχε από τον πρώην ενοικιαστή, από φωτογραφικό υλικό αλλά και από προσωπική πείρα, εφόσον το επίδικο είναι απέναντι από το κατάστημα του και ήταν και ο ίδιος πελάτης εκεί, για να συγκριθεί το επίδικο με τα συγκριτικά που ήταν σε πολύ καλύτερη κατάσταση, αύξησε το πληρωτέο ενοίκιο, για να αντικατοπτρίζει το ενοίκιο που θα είχε το επίδικο κατάστημα αν ήταν σε καλή κατάσταση. Σημειώνουμε εδώ πως ο Μ.Α.1 αναπροσάρμοσε το αγοραίο ενοίκιο κατά 20% λόγω της θέσης του επίδικου ως γωνιακό κατάστημα, θέση που έχουμε απορρίψει, ενώ ο Λειτουργός του Δικαστηρίου αναπροσάρμοσε κατά 15% το πληρωτέο ενοίκιο λόγω της φυσικής κατάστασης του επίδικου. Ο Μ.Κ.3 κατέθεσε πως το επίδικο δε διαθέτει είσοδο-έξοδο από την πίσω πλευρά, οπότε η φορτοεκφόρτωση είναι πολύ δύσκολη. Δε μπορεί να γίνει ούτε από μπροστά γιατί δεν έχει χώρο στάθμευσης ακριβώς μπροστά από το κατάστημα, είναι και επικίνδυνο να σταθμεύσεις φορτηγό πάνω στον κύριο δρόμο όπου υπάρχει διπλή κίτρινη γραμμή. Δε μπορεί να γίνει από το πλάι γιατί πάλι πρέπει να σταθμεύσει κανείς πάνω στην γωνία και είναι επικίνδυνο και παράνομο. Τα υπόλοιπα καταστήματα του συγκροτήματος διαθέτουν χώρο στάθμευσης μπροστά που δεν εκτείνεται μπροστά από το επίδικο και διαθέτουν και πόρτα εξόδου πίσω. Ο μάρτυρας δεν αναφέρθηκε στην πλαϊνή είσοδο - έξοδο την οποία διαθέτει το επίδικο. Όσον φορά την έκθεση του Μ.Α.1, ο Μ.Κ.3 κατέθεσε ότι ο μέσος όρος των ενοικίων μειώνεται ελαφρώς γιατί υπάρχει ένα μικρό λάθος στην ανάλυση των συγκριτικών. Φαίνεται ότι στο συγκριτικό με αρ.3 δεν προστέθηκε το 1/3 εμβαδό του μεσοπατώματος οπότε το μηνιαίο ενοίκιο είναι πιο χαμηλό από ότι δείχνει στον πίνακα, συνεπώς μειώνεται ο μέσος όρος των ενοικίων του συναδέλφου του περίπου στα ίδια επίπεδα με το μέσο όρο στον οποίο κατέληξε ο ίδιος, δηλαδή περίπου €10,
11. Επίσης υιοθετήθηκε το πληρωτέο ενοίκιο χωρίς οποιαδήποτε αναπροσαρμογή, δε λήφθηκε υπόψη η κακή κατάσταση του επίδικου και τα μειονεκτήματα του σε σχέση με τα άλλα τα συγκριτικά. Ο συνάδελφος του αναφέρεται σε 14% ενώ τώρα ισχύει το 8%. Για το αγοραίο ενοίκιο ο Μ.Α.1 υιοθέτησε δύο συγκριτικά, το 6 και 10, αλλά το 10 δε μπορεί να θεωρηθεί ότι είναι αγοραίο ενοίκιο γιατί ήταν σχετικά παλιό. Η πρώτη ενοικίαση έγινε το
12. Υπήρχαν δύο ενοικιάσεις πιο πρόσφατες, οπότε το αγοραίο ενοίκιο βγαίνει σε ψηλά επίπεδα. Επίσης, διερωτήθηκε γιατί αυξήθηκε κατά 20% το αγοραίο ενοίκιο. Ίσως επειδή το επίδικο είναι γωνιακό αλλά ο κ. Γιαννή θεωρεί ότι λόγω της ύπαρξης διαχωριστικής νησίδας στη Λεωφόρο, στην κατεύθυνση αυτή την οποία διέρχονται τα οχήματα παράλληλα με τα καταστήματα δεν μπορεί κάποιος να δει καλά ότι είναι γωνιακή η βιτρίνα εκεί. Τέλος, διαφωνεί ότι το επίδικο ήταν καλής φυσικής κατάστασης και συντήρησης. Ο μάρτυρας θυμάται ότι το πεζοδρόμιο ήταν επικίνδυνο, λόγω του ότι είχε υποστεί ζημιά από τις ρίζες των δέντρων. Κατά την αντεξέταση του ο Μ.Κ.3 κατέθεσε ότι από προσωπική γνώση, ως πελάτης του επίδικου και εκ του γεγονότος ότι το σπίτι του είναι σχεδόν απέναντι από το επίδικο, θυμάται ότι αυτό σίγουρα ήταν σε πολύ κακή κατάσταση. Αναφέρθηκε και πάλιν στο πεζοδρόμιο και είπε πως για το εσωτερικό του καταστήματος δε θυμάται πολλές λεπτομέρειες, αλλά αυτό δεν ήταν σε πολύ καλή κατάσταση σε σχέση με τα διπλανά καταστήματα. «Υπήρχαν, δε ξέρω ποιοι έκαναν τα έξοδα, υπήρχαν καταστήματα που είχαν ενοικιαστεί και μεταγενέστερα του συγκεκριμένου που είχαν ανακαινιστεί πάμπολλες φορές σε σχέση με αυτό.» Δέχθηκε όμως ότι η κατάσταση του πεζοδρομίου δεν αφορούσε μόνο το επίδικο. Δε θυμόταν πότε κόπηκαν τα δέντρα μπροστά από το κτιριακό συγκρότημα αλλά θυμόταν ότι διορθώθηκε κάποια στιγμή το πεζοδρόμιο. Όσον αφορά τη θέση του επίδικου στο συγκρότημα, ο Μ.Κ.3 κατέθεσε ότι αυτό είναι γωνιακό και ότι τα γωνιακά καταστήματα υπερτερούν λόγω θέσης. «Το πλεονέκτημα το συγκεκριμένο είναι συνήθως τα 10%, νοουμένου ότι είναι διπλής κατευθύνσεως ο δρόμος, ότι δεν έχει διαχωριστική λωρίδα.» Ο μάρτυρας δε θυμόταν πότε είχε γίνει διπλής κατεύθυνσης ο δρόμος του επίδικου, είπε πριν 2, 3 χρόνια πριν την κατάθεση του στο Δικαστήριο. Όμως και πάλιν δεν έλαβε υπόψην το πλεονέκτημα του γωνιακού λόγω της διαχωριστικής νησίδας. Ο κ. Γιαννή συμφώνησε με τη θέση του ευπαιδεύτου συνηγόρου των Αιτητών ότι το ενοίκιο συμφωνήθηκε την 1.1.2003 δυνάμει νέου εγγράφου, σε £1.400, ή €2.392 και αν ληφθεί υπόψην το εμβαδόν του επίδικου μαζί με το μεσοπάτωμα, δηλαδή 316 τ.μ., είναι €7,57/τ.μ. Ο ίδιος το καθορίζει σε €9,75 αφού προσθέτει ποσοστό 30% γιατί το επίδικο μειονεκτεί από τα γειτονικά καταστήματα κατά 30%. Το ποσοστό αυτό το καθόρισε εμπειρικά για την κακή κατάσταση του καταστήματος, το γεγονός ότι δε διαθέτει είσοδο-έξοδο από το πίσω μέρος και επίσης είναι και πολύ πιο μεγάλο από τα συγκριτικά. Έχει «εμβαδόν τριπλάσιο από κάποια συγκριτικά και συνήθως είναι λογικό το μικρότερο κατάστημα να έχει πιο ψηλό ενοίκιο σε σχέση με ένα πιο μεγάλο, δηλαδή ένα κατάστημα που έχει 90 τ.μ. όπως δύο από τα συγκριτικά εδώ, λογικό να έχει πιο ψηλό ενοίκιο από ένα κατάστημα που έχει 237 τ.μ. Οπόταν λαμβάνονται υπόψη οι διάφοροι παράγοντες και κατέληξα ότι το 30% είναι λογικό.» Όσον αφορά τις εκθέσεις του κ. Πίτρου και του Λειτουργού, ο μάρτυρας κατέθεσε ότι στην πρώτη υπάρχει ένα λάθος στο μέσο όρο και στη δεύτερη υπάρχει μία μικρή διαφορά μεταξύ τους, επειδή ο Λειτουργός δεν έλαβε υπόψην τα ίδια συγκριτικά. Ο μάρτυρας δε διαφωνεί όμως με το Λειτουργό ούτε θεωρεί τα συγκριτικά του λανθασμένα. «Όχι, δεν είναι λανθασμένα, υπήρχαν ακόμα κάποια συγκριτικά που θα μπορούσαν να είχαν ληφθεί υπόψη κατά τη δική μου γνώμη αλλά η διαφορά είναι πολύ μικρή, είναι 3, 4% διαφορά που είναι πολύ ακριβές, είναι πολύ σωστές είναι κοντά με τόση μικρή διαφορά €10,75/τ.μ. με €10,35/τ.μ., νομίζω είναι σχεδόν οι ίδιες.» Ο κ. Γιαννή αξιολογείται λαμβάνοντας υπόψη τη σχετική επί των εμπειρογνωμόνων - μαρτύρων νομολογία (βλέπετε πιο πάνω). Έκανε καλή εντύπωση στο Δικαστήριο, έδωσε καθαρή και επεξηγηματική μαρτυρία, βοηθητική προς το Δικαστήριο και πιο ανεξάρτητη και αμερόληπτη φρονούμε απ' ότι ο Μ.Α.
13. Ο μάρτυρας αύξησε κατά 30% το πληρωτέο ενοίκιο του επίδικου λόγω της κακής φυσικής του κατάστασης. Δεν έλαβε υπόψην τη θέση του ως γωνιακό κατάστημα παρόλο που είπε ότι η αναπροσαρμογή για γωνιακό κατάστημα είναι περίπου 10%. Δεν έχουμε πεισθεί ότι η αναπροσαρμογή στο 30% δικαιολογείται ως ποσοστό. Είναι ψηλό ποσοστό και το ύψος του δε δικαιολογήθηκε επαρκώς. Και πάλιν λοιπόν καταλήγουμε στο ίδιο ερώτημα ως ανωτέρω: η αναπροσαρμογή για την κακή φυσική κατάσταση και η αναπροσαρμογή για τη θέση του επίδικου, δεν εξουδετερώνουν η μία την άλλη; Ή τουλάχιστον, αφαιρώντας το ένα ποσοστό αναπροσαρμογής από το άλλο, εφόσον το ένα είναι αρνητικό και το άλλο θετικό, να καταλήγει κάποιος με ένα τρίτο ποσοστό αναπροσαρμογής το οποίο τελικά υιοθετείται; Ίσως η απάντηση να είναι αυτή που δίνει ο τρίτος εμπειρογνώμονας, δηλαδή ο Λειτουργός. Μαρτυρία Λειτουργού: Τελευταίος κατέθεσε ο Λειτουργός Εκτιμήσεων του Δικαστηρίου κ. Χαράλαμπος Χαραλάμπους. Για σκοπούς ετοιμασίας της έκθεσης εκτίμησης την οποία είχε καταθέσει στο φάκελο της υπόθεσης με οδηγίες του Δικαστηρίου (βλέπετε πιο πάνω), ο Λειτουργός χρησιμοποίησε τη συγκριτική μέθοδο εκτίμησης. Ο Λειτουργός προχώρησε σε επιτόπια εξέταση στο επίδικο κατάστημα στη Λεωφόρο Αθηνών. Αυτό που του έκανε εντύπωση στο επίδικο, εξ' ου και θεώρησε ότι ήταν κατά 15% σε πιο μειονεκτική θέση από τα υπόλοιπα, ήταν οι ρωγμές στις κολώνες. Γι' αυτό υιοθέτησε ότι μειονεκτεί από τα υπόλοιπα κατά 15% λόγω φυσικής κατάστασης. Τα διπλανά ήταν ελαφρώς καλύτερα. Το επίδικο ήταν από όλα το χειρότερο. Υιοθέτησε το ποσοστό αυτό εμπειρικά και υποκειμενικά, χρησιμοποίησε το ίδιο περίπου ποσοστό και σε προηγούμενες περιπτώσεις. Υπήρχε επίσης θέμα με την μπογιά, εξωτερικά. Κατέληξε ότι το πληρωτέο ενοίκιο, αναπροσαρμοσμένο, είναι €8,71/τ.μ., το 8% επ' αυτού είναι €9,41/τ.μ., ο μέσος όρος όλων των ενοικίων €10,73, το 90% του μέσου όρου €9,66 και το αγοραίο ενοίκιο €10,
14. Όταν ο Λειτουργός επισκέφθηκε το επίδικο είχε και τηλεφωνική επικοινωνία με τον ενοικιαστή γιατί δεν ήταν παρών κατά την εξέταση, ο οποίος του ανέφερε ότι είχε προηγουμένως πρόβλημα με το δάπεδο του καταστήματος λόγω ριζών από τα δέντρα που ήταν έξω, δηλαδή εισχωρούσαν στο κατάστημα. Ο κ. Χαραλάμπους δεν είδε κάτι τέτοιο επειδή είχε διορθωθεί. Του ανέφερε επίσης ότι είχε πρόβλημα με την πόρτα εισόδου και με το ταβάνι. Ο Λειτουργός είδε το ταβάνι, φαίνονταν σημάδια ότι έσταζε όταν έβρεχε, αλλά δεν το είδε ο ίδιος να στάζει. Ο Λειτουργός έκρινε ότι δεν πλεονεκτούσε το επίδικο λόγω του ότι ήταν γωνιακό. Είπε: «είμαστε στην Πάφο, ο καθένας ξέρει από πού θα ψωνίσει, επομένως το πλεονέκτημα που έχει ένα κατάστημα γωνιακό είναι ότι είναι η διαφήμιση που έχει το ίδιο το κατάστημα λόγω της πρόσοψης της βιτρίνας και από τους δύο δρόμους, επομένως δε βλέπω να είναι λογικό για την επαρχία της Πάφου. Αν ήταν σε άλλες επαρχίες ας πούμε Λευκωσία ή Αθήνα, Λονδίνο κ.τ.λ. ναι, παίζει ρόλο.» Το επίδικο έχει δύο εξόδους σε δύο δρόμους. Επομένως, θα ήταν πιο εύκολο για τον ίδιο τον ενοικιαστή να έχει πόρτα εξόδου διότι ο χώρος στάθμευσης του καταστήματος είναι στο πίσω μέρος του κτιρίου και αν υπήρχε πόρτα, ειδικά όσον αφορά τα εμπορεύματα, θα ήταν πιο εύκολο για τον ενοικιαστή. Υστερούσε ελάχιστα σε σχέση με το θέμα πισινής πόρτας, γι' αυτό δεν το έλαβε υπόψην. Ο Λειτουργός συμφώνησε με τη θέση του Μ.Κ.3 ότι συνήθως η αγοραία αξία και κατ' επέκτασην το ενοίκιο ενός ακινήτου, θεωρείται ότι είναι πιο ψηλό στα μικρά καταστήματα, αλλά «πρέπει να δούμε και την ίδια την έκταση, το εμβαδόν του ακινήτου, δηλαδή εάν έχουμε ένα κατάστημα το οποίο είναι 30 τ.μ. και ένα κατάστημα το οποίο είναι 100 τ.μ., ναι. Αν ένα κατάστημα είναι 30 τ.μ. και το άλλο είναι 50τ.μ. ή 60τ.μ. ή 70τ.μ., θεωρείται ότι το ίδιο πράμα είναι. Πρέπει να είναι κτυπητή η διαφορά του εμβαδού.» Στην προκείμενη περίπτωση είναι μεν κτυπητή η διαφορά με τα διπλανά καταστήματα σε εμβαδόν, αλλά το επίδικο εφάπτεται δύο δρόμων. Δεν έχει περισσότερο βάθος από ότι τα υπόλοιπα στο ίδιο κτηριακό συγκρότημα. «Στην ουσία το κατάστημα ήταν ένα κατάστημα ικανοποιητικού εμβαδού είναι γύρω στα 4, 5 επί 8 μέτρα βάθος. Εάν το βάθος είναι πέραν τούτου θεωρείται ότι είναι μεγάλο κατάστημα.» Ο Λειτουργός κατέθεσε ότι υπάρχει τάση μείωσης ενοικίων, αλλά το μεγαλύτερο πρόβλημα είναι ότι κλείνουν επιχειρήσεις και αδειάζουν καταστήματα. Χρονολογικά, τοποθετεί τη μείωση τα τελευταία δύο χρόνια. Η κρίση στα ακίνητα άρχισε μετά τα μέσα του 2008 σιγά-σιγά, και τα τελευταία δύο χρόνια μιλούμε πλέον για κρίση. Ο Λειτουργός Εκτιμήσεων, όπως φαίνεται καθαρά από τον Νόμο και τους Κανονισμούς, είναι μάρτυρας του Δικαστηρίου και δεν ενεργεί ούτε για τη μία, ούτε για την άλλη πλευρά. Επειδή ενεργεί και καταθέτει ως πραγματογνώμονας, η μαρτυρία του αντικρούεται από τη μαρτυρία άλλου πραγματογνώμονα. Δεν έχουμε πεισθεί από τον Μ.Α.1 ενώ ο Μ.Κ.3 συμβαδίζει εν πολλοίς με τον Λειτουργό. Ας σημειωθεί επίσης, ότι ο Λειτουργός είναι ο μόνος εκ των εμπειρογνωμόνων που πραγματοποίησε την έρευνα και την έκθεση του κατά το έτος
15. Ο Λειτουργός έλαβε υπόψην επαρκή συγκριτικά, εξήγησε δε στο Δικαστήριο με ικανοποιητικό και σαφή τρόπο τόσο τη μέθοδο που χρησιμοποίησε όσο και την κατάληξη του. Έχουμε ικανοποιηθεί περί της ορθότητας της κρίσης του Λειτουργού αναφορικά με την εκτίμηση της «μικρής περιοχής» του επίδικου, καθώς και για την αναπροσαρμογή στο ενοίκιο του επίδικου, την οποία υιοθετούμε ως πιο μετριοπαθή, ανεξάρτητη, αμερόληπτη και ρεαλιστική. Εξάλλου, αν υιοθετήσουμε την αναπροσαρμογή του Μ.Κ.3 και προβούμε και σε αναπροσαρμογή λόγω της θέσης του επίδικου στο ποσοστό που καθόρισε για το σκοπό αυτό ο ίδιος ο Μ.Κ.3, αφού λάβουμε υπόψην ότι η διαχωριστική νησίδα δεν υπήρχε στη Λεωφόρο Αθηνών κατά τον ουσιώδη χρόνο και συνεπώς ο Μ.Κ.3 έπρεπε να είχε κάνει και αυτή την αναπροσαρμογή, καταλήγουμε περίπου στο ίδιο ποσοστό τελικής αναπροσαρμογής με τον Λειτουργό, δηλαδή στο 20% αντί στο 15%. Πραγματικά γεγονότα: Από το σύνολο του ενώπιον μας μαρτυρικού υλικού, βρίσκουμε ότι τα πραγματικά γεγονότα είναι τα ακόλουθα: Οι Αιτητές είναι ιδιοκτήτες ενός καταστήματος με αριθμό 8, που αποτελεί μέρος κτιριακού συγκροτήματος με την ονομασία «PALAS PAFOS GATE» επί της Λεωφόρου Αθηνών, στην Πάφο, δηλαδή εντός ελεγχόμενης περιοχής εν τη εννοία του άρθρου 2 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, Ν.23/83όπως αυτός έχει τροποποιηθεί μέχρι σήμερα, και της Κ.Δ.Π. 519/
16. Τεκμαίρεται ότι το επίδικο ολοκληρώθηκε πριν την 31.12.1999, εφόσον νοικιάστηκε στους Καθ' ων η Αίτηση από το έτος
17. Οι Αιτητές νοίκιασαν το επίδικο στους Καθ' ων οι Αίτηση για πρώτη φορά το
18. Είναι η κρίση μου ότι, η ημερομηνία έναρξης της ενοικίασης δέον όπως λαμβάνεται υπόψη για τον καθορισμό του δικαίου ενοικίου, αφού έμμεσα συνδέεται τόσο με την ηλικία του ακινήτου, όσο και με τη κατάσταση του. Κρίνω ότι η έναρξη της ενοικίασης δεν είναι αντινομική περίσταση (βλέπετε Λεύκος Π. Γεωργιάδης v. P. SHAFTAKOLAS ESTATES LTD,

(1999)1(Γ) Α.Α.Δ. 1750). Βλέπετε ακόμα σελίδα 28 στο σύγγραμμα Modern Methods of Valuation, κάτω από την επικεφαλίδα Determination of rental value - Comparison of Rents: «He must have regard not only to the rents of other properties that are let, but also to the dates when the rents were fixed, to the age and condition of the buildings as compared with that with which he is concerned, and to the amount of similar accommodation in the vicinity to be let or sold.» [δική μου υπογράμμιση]. Κατά την έναρξη της ενοικίασης το 1992, το μηναίο ενοίκιο ήταν €1,537,74 (£900), το οποίο αυξήθηκε σταδιακά και από 1.1.2003 το πληρωτέο ενοίκιο είναι €2.932,04 (£1.400) μηνιαίως. Είχε δοθεί αύξηση στις £975 από την 1.1.1994, στις £1.125 από 1.1.1995, στις £1.200 από 1.1.1996 και στη συνέχεια υπεγράφη νέο συμβόλαιο το 2003 με αρχικό μηνιαίο ενοίκιο £1.400 και διάρκεια 6 χρόνια, από 1.1.2003 μέχρι 31.12.

1. Το πληρωτέο ενοίκιο κατά πάντα ουσιώδη προς την παρούσα Αίτηση χρόνο ήταν €2.392,04, δηλαδή £1.
2. Είναι παραδεκτό ότι οι Καθ' ων η Αίτηση ήταν θέσμιοι ενοικιαστές κατά πάντα ουσιώδη προς την παρούσα Αίτηση χρόνο. Το επίδικο χρησιμοποιούνταν από τους Καθ' ων η Αίτηση ως κατάστημα πώλησης υποδημάτων. Δεν αμφισβητήθηκε ότι οι Καθ' ων η Αίτηση εγκατέλειψαν το επίδικο περί το τέλος Ιανουαρίου
3. Πρόκειται για γωνιακό κατάστημα σε κτιριακό συγκρότημα αποτελούμενο από άλλα καταστήματα, επίσης ιδιοκτησίας των Αιτητών. Μπροστά από το συγκρότημα, μέρος του οποίου αποτελεί το επίδικο κατάστημα, υπάρχει κόλπος στάθμευσης, ο οποίος δεν καλύπτει το χώρο μπροστά από το επίδικο αλλά δύναται να εξυπηρετήσει το επίδικο. Πίσω από το συγκρότημα υπάρχει χώρος στάθμευσης. Το επίδικο κατάστημα δεν έχει πρόσβαση δια εισόδου / εξόδου στο πίσω μέρος του συγκροτήματος. Χώρος στάθμευσης υπάρχει επίσης στο δρόμο που περνάει δίπλα από το συγκρότημα και το επίδικο, που είναι ο χώρος στάθμευσης παρακείμενης υπεραγοράς και ο οποίος είναι ανοικτός. Το κατάστημα έχει βιτρίνα τόσο στην πρόσοψη επί της Λεωφόρου Αθηνών όσο και στο δρόμο που φεύγει από τη Λεωφόρο στο πλάι του συγκροτήματος. Υπάρχει είσοδος στην πρόσοψη του καταστήματος επί της Λεωφόρου Αθηνών και δεύτερη, διπλή είσοδος, επί του πλαϊνού δρόμου. Η Λεωφόρος Αθηνών έχει μετατραπεί σε δρόμο δύο κατευθύνσεων, με διαχωριστική λωρίδα στη μέση, μετά τον ουσιώδη προς την παρούσα Αίτηση χρόνο. Κατά τον ουσιώδη προς την παρούσα Αίτηση χρόνο, το επίδικο ήταν πολύ μέτριας φυσικής κατάστασης και εμφάνισης. Έχριζε συντήρησης και επιδιόρθωσης εφόσον υπήρχαν ρωγμές στους εξωτερικούς τοίχους και στην οροφή, καθώς και αποφλοίωση του επιχρίσματος, με αποτέλεσμα να εισέρχονται στο επίδικο όμβρια ύδατα. Υπήρχαν επίσης κάποια σπασίματα σε πλακάκια του πατώματος στο εσωτερικό του επίδικου. Τα διπλανά καταστήματα στο ίδιο κτιριακό συγκρότημα ήταν σε καλύτερη φυσική κατάσταση και εμφάνιση. Πρόκειται για μεγάλο κατάστημα, με εμβαδόν 275 τ.μ. στο ισόγειο και 137 τ.μ. στο μεσοπάτωμα, το οποίο υπολογίζεται στο 30% του ισογείου, δηλαδή σύνολο 316 τ.μ. Ενόψει των προνοιών του άρθρου 8 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου (βλέπετε πιο κάτω), ως συγκριτικά, λαμβάνονται υπόψη τα ενοίκια, συμβατικά, αγοραία και θέσμια, που ίσχυαν κατά το χρόνο καταχώρισης της Αίτησης, δηλαδή το Μάρτιο
4. Νόμος: Το άρθρο 8 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, 23/83, ως αυτός έχει τροποποιηθεί, προνοεί ως ακολούθως: «

(1)Ουδεμία αύξησις ενοικίου κατοικιών ή καταστημάτων δύναται να επιβληθή επί θεσμίου ενοικιαστού πλην ως εν τω παρόντι Νόμω διαλαμβάνεται.

(2)Είναι νόμιμον δια τον θέσμιον ενοικιαστήν ή τον ιδιοκτήτην οιασδήποτε κατοικίας ή καταστήματος, εάν θεωρή εαυτόν ηδικημένον, να αποτείνεται δι' αιτήσεως εις το Δικαστήριον δια τον καθορισμόν του δικαίου ενοικίου του πληρωτέου εν σχέσει προς την τοιαύτην κατοικίαν ή κατάστημα: Νοείται ότι ουδεμία αίτησις καταχωρίζεται προ της παρελεύσεως δύο ετών από της ημερομηνίας καθ' ην ο ενοικιαστής έλαβε κατοχήν του ακινήτου ή από της ημερομηνίας της τελευταίας αύξησης ή μείωσης του ενοικίου.» Το πληρωτέο ενοίκιο είναι €2.932,04 μηνιαίως από το έτος 2003. Η παρούσα αίτηση καταχωρίστηκε την 4.3.2009. Το ποσό το οποίο θα καθορίσουμε ως το δίκαιο ενοίκιο υπολογίζεται ως οφειλόμενο από την ημερομηνία καταχώρισης της Αίτησης (βλέπετε εδάφιο

(3)[5]) . Το εδάφιο

(4)(α) του άρθρου 8, προνοεί: «

(4)(α)Το ανώτατον όριον το υπό του Δικαστηρίου καθοριζομένου δικαίου ενοικίου δεν θα υπερβαίνη ποσοστόν 14 τοις εκατόν δια τα πρώτα δύο έτη από της ενάρξεως ισχύος του παρόντος Νόμου, μετά το πέρας της οποίας περιόδου το ποσοστόν θα καθορίζεται ανά διετίαν υπό του Υπουργικού Συμβουλίου τη συστάσει του Υπουργού δια διατάγματος δημοσιευομένου εις την επίσημον εφημερίδα της Δημοκρατίας.» Δυνάμει του Διατάγματος του Υπουργικού Συμβουλίου το οποίο δημοσιεύθηκε στην Επίσημη Εφημερίδα την 20.4.2007 και ίσχυε κατά το χρόνο καταχώρισης της υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο Αίτησης, Κ.Δ.Π. 190/2007, το ανώτατο όριο αυξήσεως από 22.4.2007 μέχρι 21.4.2009 ήταν 14%. Επί του σημείου αυτού, η έκθεση του Λειτουργού η οποία ομιλεί για αύξηση 8% επί του πληρωτέου, αλλά και η Έκθεση του Μ.Κ.3, είναι λανθασμένες. Η Έκθεση του Μ.Α.1 είναι ορθή επ' αυτού του σημείου. Η επιφύλαξη του άρθρου 4(α) προνοεί τα ακόλουθα: «Νοείται ότι, αν η πρώτη αίτηση που υποβάλλεται μετά την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του περί Ενοικιοστασίου (Τροποποιητικού) Νόμου του 1995 για αύξηση του ενοικίου βάσει του επιτρεπόμενου ποσοστού, που δεν υπερβαίνει τώρα το 14%, οδηγεί στον καθορισμό ενοικίου χαμηλότερου από το 40% του εκάστοτε μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής, τότε καθορίζεται ενοίκιο ίσο προς το 40% του μέσου αυτού όρου. Το ποσοστό 40% ως ανωτέρω, για την πρώτη ή τις επόμενες αιτήσεις αυξάνεται από 1.1.1997 κατά 10 ποσοστιαίες μονάδες ανά διετία, μέχρις ότου ανέλθει στο 90% του εκάστοτε μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής.» Το ποσοστό αυτό έγινε 50% την 1.1.1997, 60% την 1.1.1999, 70% την 1.1.2001, 80% την 1.1.2003 και 90% την 1.1.2005. Κατά τον ουσιώδη χρόνο της καταχώρισης της Αίτησης ίσχυε το ποσοστό του 90% του μέσου όρου της μικρής περιοχής. Το αγοραίο ενοίκιο λαμβάνεται υπόψη, μεταξύ άλλων (βλέπετε εδάφιο

(5)[6]). Στην υπόθεση Λεύκος Π. Γεωργιάδης v. P. SHAFTAKOLAS ESTATES LTD (πιο πάνω), ο έντιμος Πρόεδρος του Ανωτάτου Δικαστηρίου είπε στη σελίδα 1754 και σε σχέση με το άρθρο 8

(5)(πριν την τροποποίηση του από τον Νόμο 102

(1)/95): «Οι περιστάσεις που εξειδικεύονται δεν εξαντλούν βέβαια αυτές που μπορεί να ληφθούν υπόψη. Όμως καλύπτουν ευρύ φάσμα των 'περιστάσεων' το οποίο χαρακτηρίζει τα σχετικά περιστατικά και περιορίζει άλλα πιθανά περιστατικά σ' εκείνα που δεν είναι αντινομικά προς τα καθοριζόμενα. Ανεξάρτητα από οποιοδήποτε ερμηνευτικό κανόνα (όπως το ejusdem generis), αποκλείονται από την έρευνα περιστάσεις αντινομικές προς εκείνες που καθορίζονται.» Οι περιστάσεις που περιγράφονται στο εδάφιο

(5)του άρθρου 8 ως αυτό έχει τροποποιηθεί, είναι οι ίδιες. Συνεπώς, η πιο πάνω αυθεντία εφαρμόζεται και σήμερα σε περιπτώσεις όπως η υπό εξέταση. Έχουμε ικανοποιηθεί ότι ο Λειτουργός έχει λάβει υπόψη σχετικά περιστατικά για να καταλήξει στη γνώμη του και ότι κινήθηκε εντός των πλαισίων που η νομοθεσία οριοθετεί. Ακολουθούμε τη δική του θέση για τους λόγους που έχουμε εξηγήσει. Υπολογισμός: Εφόσον, το αγοραίο ενοίκιο είναι €10,46/τ.μ. (συγκριτικά υπ' αρ. 2, 4 και 5), ο μέσος όρος της μικρής περιοχής είναι €10,73/τ.μ., το 90% του μέσου όρου είναι €9,66/τ.μ., το πληρωτέο, αναπροσαρμοσμένο, ενοίκιο για το επίδικο υποστατικό είναι €8,71/τ.μ. και το 14% επί του πληρωτέου είναι €9,93/τ.μ., δικαιολογείται αύξηση του πληρωτέου ενοικίου κατά 14%, δηλαδή στα €2.726,92, έστω €2.727, μηνιαίως από την ημερομηνία καταχώρισης της Αίτησης. Κρίνουμε ότι αυτό το ποσό είναι δίκαιο λαμβανομένων υπόψη της τοποθεσίας, της ηλικίας, της κατάστασης και του μεγέθους του επίδικου υποστατικού. Απόφαση: Ως εκ των ανωτέρω και με τη σύμφωνο γνώμη των Παρέδρων, εκδίδεται Διάταγμα του Δικαστηρίου καθορίζον το μηνιαίο ενοίκιο του επίδικου υποστατικού στα €2.727 από 4.3.3009. Δε βρίσκουμε κανένα λόγο γιατί τα έξοδα να μην ακολουθήσουν το αποτέλεσμα εφόσον οι Αιτητές πετυχαίνουν στην Αίτηση τους και αυτή είναι η απόφαση μας. Οι Καθ' ων η Αίτηση να καταβάλουν τα έξοδα των Αιτητών ως αυτά θα υπολογισθούν από τον Γραμματέα και εγκριθούν από το Δικαστήριο στην κλίμακα €2.000 - €10.000, εφόσον σύμφωνα με τους σχετικούς Κανονισμούς, λαμβάνεται υπόψην για τον καθορισμό της κλίμακας το πληρωτέο κατά το χρόνο της καταχώρισης της Αίτησης, μηνιαίο ενοίκιο. (Υπ.) Λ. Σ. Καμμίτση Πρόεδρος Πιστό αντίγραφο Γραμματέας ΛΣΚ/ΕΠ [1] «8(α) Πρόσωπο προς το οποίο απευθύνεται η αίτηση μπορεί να την αμφισβητήσει στο σύνολο ή μέρος της με την καταχώριση απαντήσεως εντός 14 ημερών. Η απάντηση καθορίζει τις θεραπείες και γεγονότα που αμφισβητούνται. Θεραπείες και γεγονότα που δεν αμφισβητούνται ρητά θεωρούνται παραδεκτά. (β) Η απάντηση εκθέτει τα ουσιώδη γεγονότα τα οποία στηρίζουν την υπόθεση του Καθ' ου η Αίτηση.» [2] «12(β) Μη συμμόρφωση με τις πρόνοιες των Κανονισμών δε συνεπάγεται την ακύρωση της διαδικασίας εκτός αν το Δικαστήριο διατάξει τούτο.» [3] «12(α) Εκτός αν άλλως προβλέπεται στο Νόμο ή στους Κανονισμούς αναφορικά με τη διεξαγωγή της διαδικασίας τη λήψης μαρτυρίας και τη διασφάλιση του κύρους του δικαστηρίου εφαρμόζονται οι πρόνοιες του περί Δικαστηρίων Νόμου, 1960 και των Θεσμών με τις αναγκαίες προσαρμογές για να συνάδουν με τους σκοπούς του Νόμου.» [4] «Είναι σαφώς νομολογημένο ότι η μαρτυρία εμπειρογνωμόνων δεν δεσμεύει το δικαστήριο αλλά απλώς το βοηθά, αφού λάβει υπόψη και την υπόλοιπη μαρτυρία, να καταλήξει στα δικά του ανεξάρτητα συμπεράσματα (βλ. μεταξύ άλλων Cross on Evidence 5η έκδοση, σελ. 446, Phipson on Evidence 11η έκδοση σελ. 510, παραγρ.1286, Kouppis v. Republic

(1977)2 C.L.R. 361, Anastassiades v. Republic

(1977)2 C.L.R. 97, Khadar v. Republic

(1977)2 C.L.R. 132 και Vasilico Cement Works Ltd. v. Stavrou

(1976)1 C.L.R. 389). Το Δικαστήριο δικαιούται να διαφοροποιήσει τη θέση του και να μη δεχθεί τη μαρτυρία ενός εμπειρογνώμονα, νοουμένου ότι υπάρχουν οι συνθήκες εκείνες που να δικαιολογούν τέτοια κατάληξη (βλ. R. v. Matheson

(1958)2 All E.R. 87)». [5] «8

(3)Εις ην περίπτωσιν υποβάλλεται τοιαύτη αίτησις εις το Δικαστήριον, το Δικαστήριον εξετάζει ταύτην και, κατόπιν διεξαγωγής τοιαύτης ερεύνης οίαν τούτο ήθελε θεωρήσει κατάλληλον και παροχής εις ένα έκαστον των διαδίκων της ευκαιρίας να τύχη ακροάσεως, και λαμβανομένων υπ' όψιν των εν τοις εδαφίοις

(4)και

(5)αναφερομένων περιορισμών και περιστάσεων, καθορίζει το δίκαιον ενοίκιον από της ημερομηνίας καταχωρήσεως της τοιαύτης αιτήσεως και το ούτω καθορισθέν ποσόν θεωρείται ως το ενοίκιον το οποίον ο ενοικιαστής υποχρεούται να καταβάλλη εις τον ιδιοκτήτην.» [6] «8

(5)Τηρουμένων των πιο πάνω εδαφίων, για τον καθορισμό του δικαίου ενοικίου πρέπει να υπολογίζεται το αγοραίο ενοίκιο και ο μέσος όρος των ενοικίων στην ίδια μικρή περιοχή, χωρίς να λαμβάνεται υπόψη η σπανιότητα παρόμοιων ακινήτων στην ίδια μικρή περιοχή, ενώ πρέπει να λαμβάνονται υπόψη όλες οι περιστάσεις (εκτός οι προσωπικές), μεταξύ των οποίων η ηλικία, ο χαρακτήρας, το μέγεθος, η τοποθεσία, η κατάσταση του ακινήτου (και, προκειμένου περί διατηρητέας οικοδομής, κατά πόσο έχουν εκτελεσθεί σε αυτή έργα από τον ιδιοκτήτη και με ποιο ύψος δαπανών), καθώς και οι παρεχόμενες σ' αυτό διευκολύνσεις.» cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο