Δώρας Α. Κυπριανίδου κ.α. ν. Σοφοκλή Χρ. Σοφοκλέους, Αίτηση Αρ. Κ27/11, 31/1/2014 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:DEELEF:2014:2 ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΕΛΕΓΧΟΥ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ Ενώπιον: Λ.Σ. Καμμίτση, Προέδρου και Δ. Δημάδη και Α. Δαλίτη, Παρέδρων Αίτηση Αρ. Κ27/11 Μεταξύ:
- Δώρας Α. Κυπριανίδου
- Λέλλας Μ. Σαββίδου
- Σπύρου Γ. Σταυρινάκη, όλοι από τη Λευκωσία Αιτητών και Σοφοκλή Χρ. Σοφοκλέους, από τη Λευκωσία Καθ' ου η Αίτηση Και όπως τροποποιήθηκε δυνάμει διατάγματος του Δικαστηρίου ημερομηνίας 19.6.2013 Μεταξύ:
- Δώρας Α. Κυπριανίδου
- Μαρίας Κ. Ζαμπάρτα ως διαχειρίστριας της περιουσίας της αποβιώσασας Λέλλας Μ. Σαββίδου
- Σπύρου Σταυρινάκη υπό την προσωπική του ιδιότητα και ως διαχειριστής της περιουσίας της αποβιώσασας Λέλλας Μ. Σαββίδου όλων από τη Λευκωσία Αιτητών και Σοφοκλή Χρ. Σοφοκλέους, από τη Λευκωσία Καθ' ου η Αίτηση ------------------------------------------------------------------------------------------------ 31.1.2014 Για τους Αιτητές: κ. Μ. Κωνσταντινίδης Ο Καθ' ου η Αίτηση παρών προσωπικά Α Π Ο Φ Α Σ Η Η υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο Αίτηση καταχωρίστηκε την 16.3.2011 και τροποποιήθηκε με διάταγμα του Δικαστηρίου της 19.6.2013 και μ' αυτήν οι Αιτητές εξαιτούνται καθορισμού του ενοικίου της ανωγείου οικίας με εσωτερική αυλή επί της οδού Μεγάλου Αλεξάνδρου αρ. 10, στη Λευκωσία, στο 90% του μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής, ή διαζευκτικά, αύξηση του ενοικίου κατά 8% επί του καταβαλλόμενου ενοικίου των €552,78 μηνιαίως ή σε οποιοδήποτε άλλο ποσοστό το Δικαστήριο ήθελε κρίνει ορθό, οποιοδήποτε από τα δύο ήθελε αποδειχθεί υψηλότερο. Οι Αιτητές ισχυρίζονται ότι είναι ιδιοκτήτες: η Αιτήτρια αρ. 1 κατά το ½ μερίδιο, η αποβιώσασα Αιτήτρια αρ. 2 κατά το ¼ μερίδιο και ο Αιτητής αρ. 3 κατά το ¼ μερίδιο, της ανωγείου οικίας (διώροφο πετρόκτιστο ιστορικό διατηρητέο κτίριο γνωστό ως «το αρχοντικό του Κώστα Χριστοδούλου») με εσωτερική αυλή συνολικού εμβαδού 808 τ.μ. περίπου (εκ των οποίων τα 100 τ.μ. νοικιάζονται σε άλλο ενοικιαστή) επί της οδού Μεγάλου Αλεξάνδρου αρ. 10, Λευκωσία (εν τοις εφεξής «το επίδικο υποστατικό»). Η Αιτήτρια αρ. 2 απεβίωσε την 1.3.2013 και διαχειριστές της περιουσίας της έχουν διοριστεί δυνάμει διατάγματος του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λευκωσίας στην Αίτηση Αρ. 251/13, οι Σπύρος Σταυρινάκης και Μαρία Κ. Ζαμπάρτα. Οι Αιτητές λέγουν ότι το επίδικο υποστατικό το οποίο έχει κύρια πρόσβαση από την οδό Μεγάλου Αλεξάνδρου και ευρίσκεται εντός των τειχών της Λευκωσίας. Το ακίνητο κηρύχθηκε διατηρητέο στις 13.11.1992 (Κ.Δ.Π. 268/92). Με ενοικιαστήριο έγγραφο ημερομηνίας 30.9.1992 μεταξύ των τότε ιδιοκτητών και του Καθ' ου η Αίτηση, νοικιάστηκε το επίδικο στον Καθ' ου η Αίτηση. Ο ισχυρισμός αυτός είναι παραδεκτός. Το ενοίκιο είχε συμφωνηθεί σε £20 μηνιαίως, προπληρωτέο την 1η εκάστου μηνός. Συμφωνήθηκε επίσης ότι ο Καθ' ου η Αίτηση θα καταβάλει όσα έξοδα ήθελε ο ίδιος κρίνει ως αναγκαία για τη συντήρηση και γενική αποκατάσταση ώστε αυτό να καταστεί κατοικήσιμο και λειτουργήσιμο. Συμφωνήθηκε ότι το συνολικό ποσό των εξόδων θα αποκοπεί από τα ενοίκια δι' οσονδήποτε χρονικό διάστημα ήθελε χρειαστεί προς εξόφλησην και ουχί πέραν του έτους
- Αυτοί οι ισχυρισμοί είναι παραδεκτοί. Το ενοίκιο αυξήθηκε σε £40 μηνιαίως από τον Ιανουάριο 2000 κατόπιν πρωτοβουλίας του Καθ' ου η Αίτηση και μετά που περιήλθε τον Ιούνιο 1999 στην κατοχή του ολόκληρος ο χώρος του ισογείου και της αυλής, πλην των 100 τ.μ. περίπου, που αποτελούν ξεχωριστό κατάστημα με είσοδο επί της οδού Αλεξίου Κομνηνού, το οποίο κατέχει άλλος ενοικιαστής. Το ενοικιαστήριο έγγραφο έληξε και η ενοικίαση τερματίστηκε την 31.7.2003 και σήμερα ο Καθ' ου η Αίτηση είναι θέσμιος ενοικιαστής. Ο Καθ' ου η Αίτηση παραδέχεται το καθεστώς του ως θέσμιου ενοικιαστή. Από τον Ιανουάριο 2004 μέχρι σήμερα το ενοίκιο αυξήθηκε δυνάμει Διαταγμάτων του Δικαστηρίου. Ο Καθ' ου η Αίτηση καταβάλλει €552,78 μηνιαίως από 13.3.
- Οι Αιτητές ισχυρίζονται ότι η πλήρης απαλλαγή του Καθ' ου η Αίτηση από την καταβολή ενοικίου για περίοδο 7 ετών και τριών μηνών μέχρι το 2000, το μετέπειτα χαμηλό μηνιαίο ενοίκιο των £40 μηνιαίως για περίοδο 4 ετών, η μείωση του ενοικίου από £261 σε £150 για περίοδο 3 ετών και η μετέπειτα μείωση του ενοικίου από £280 ή €478 σε £270 ή €461, για περίοδο δύο ετών, κάλυψε πλήρως τις οποιεσδήποτε δαπάνες που έπρεπε να είχαν γίνει από τον ενοικιαστή για τη συντήρηση και γενική αποκατάσταση του επίδικου, ώστε αυτό να καταστεί κατοικήσιμο και λειτουργήσιμο, ήτοι καταβλήθηκαν από τους Αιτητές και συνεπώς οι βελτιώσεις έγιναν με έξοδα των Αιτητών. Τα ποσά των αυξήσεων του ενοικίου είναι παραδεκτά. Περαιτέρω λεπτομέρειες των ισχυρισμών των Αιτητών φαίνονται στο δικόγραφο τους το οποίο είναι καταχωρημένο στο φάκελο της υπόθεσης. Απάντηση και Ανταπαίτηση: Την 20.4.2011 καταχωρίστηκε δικόγραφο από τον ίδιο τον Καθ' ου η Αίτηση. Το δικόγραφο περιλαμβάνει επισυνημμένα έγγραφα ως Παραρτήματα, κατά παράβασην των περί Ενοικιοστασίου Κανονισμών 1983 και των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας. Τα έγγραφα αυτά δε λαμβάνονται υπόψην. Πέραν κάποιων παραδοχών τις οποίες σημειώνουμε, ο Καθ' ου η Αίτηση αρνείται τις αιτούμενες θεραπείες, αφού με τις προηγούμενες Αιτήσεις των Αιτητών του 2001, 2007 και 2009, όπως λέγει, το ενοίκιο αυξήθηκε στο 90% του μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής και θα ήταν λογικό και δίκαιο από τούδε και στο εξής να προστίθεται η αύξηση 8%. Ο Καθ' ου η Αίτηση λέγει επίσης ότι ολόκληρο το εμβαδόν του γωνιακού κτιρίου ευρίσκεται στη δυσπραγούσα περιοχή. Ουδεμία αλλαγή υπήρξε στην περιοχή αφ' ότου είχε αυξηθεί το ενοίκιο την τελευταία φορά από €461 σε €552, 78, που να δικαιολογεί αύξηση του μέσου όρου των ενοικίων της περιοχής. Ο Καθ' ου η Αίτηση παραδέχεται τις λεπτομέρειες ενοικίασης σύμφωνα με το ενοικιαστήριο έγγραφο και μόνο και όχι ως αυτές περιγράφονται στην Αίτηση. Το κτίριο ήταν σε άσχημη και μη χρησιμοποιήσιμη κατάσταση, κάτι που αντικατοπτρίζεται στο ενοικιαστήριο έγγραφο, με δύο ξυλουργεία στο ισόγειο και η αυλή βρισκόταν σε μη χρησιμοποιήσιμη κατάσταση με μεγάλους όγκους αχρήστων. Ο Καθ' ου η Αίτηση δέχεται μόνο ότι, πράγματι, το κτίριο είναι παλαιό διώροφο με αυλή και έχει κηρυχθεί διατηρητέο. Εκκρεμούν ακόμα ποσά προς αποκοπήν για τα έξοδα στα οποία προέβη ο Καθ' ου η Αίτηση, τα οποία κοινοποιούνταν στους ιδιοκτήτες κάθε χρόνο. Εν τω μεταξύ, ο Καθ' ου η Αίτηση λέγει ότι το τελευταίο δωμάτιο του κτιρίου επί της Αλεξίου Κομνηνού ενοικιαζόταν σε ξυλουργό ο οποίος απεβίωσε το 2005 και αυτό ενσωματώνεται αυτόματα στο ενοικιαζόμενο υποστατικό. Παρόλο που παραδέχεται ότι είναι θέσμιος ενοικιαστής, ο Καθ' ου η Αίτηση λέγει ότι δυνάμει του ενοικιαστηρίου εγγράφου, από το 2005 αυτό ανανεώθηκε αυτόματα με τους ίδιους όρους και οι Αιτητές μετέτρεψαν την ενοικίαση τεχνηέντως σε θέσμια και έσπευσαν να ζητήσουν τεράστια αύξηση ενοικίου το 2004, ενώ ο Καθ' ου η Αίτηση χρειάζεται πολλά χρόνια για να περιορίσει ή αποσβέσει τη ζημιά του. Όσον αφορά τις προηγούμενες εκθέσεις του Λειτουργού του Δικαστηρίου, ο Καθ' ου η Αίτηση λέγει ότι έλαβε υπόψην κτίρια που ήταν συντηρημένα από τους ιδιοκτήτες, κτίρια που τα ενοικίαζαν παράνομα σε πολλούς αλλοδαπούς με ενοίκιο «κατά κεφαλήν», κτίρια παράνομα γιατί δεν είχαν τις απαιτούμενες άδειες και/ή χρησιμοποιούνταν αντίθετα από την Πολεοδομική Άδεια, καθώς και κτίρια μη συγκριτικά επειδή δεν υπάγονται στο ενοικιοστάσιο. Ο Καθ' ου η Αίτηση επιφυλάσσει το δικαίωμα του να ζητήσει αποζημίωση από τους ιδιοκτήτες σε περίπτωση που ζητήσουν την έξωση του από το κτίριο όπου στεγάζει την κύρια επαγγελματική του δραστηριότητα και ιδιοκατοικεί με την οικογένεια του, καθώς και το δικαίωμα του να ζητήσει αποζημιώσεις για τα έξοδα επιδιόρθωσης, αναστήλωσης, αποκατάστασης και συντήρησης της οικίας μαζί με τους νόμιμους τόκους. Ο Καθ' ου η Αίτηση ανταπαιτεί: α. Όπως οι Αιτητές τηρήσουν την υποχρέωση τους με βάση το ενοικιαστήριο έγγραφο, σελίδα 2 όρος 5, που προβλέπει αυτόματη συμπερίληψη στο υπό ενοικίαση υποστατικό και της αποθήκης επί της Αλεξίου Κομνηνού, της οποίας ο ένοικος απεβίωσε τον Ιούνιο 2005 και σύμφωνα με την επιστολή ημερομηνίας 20.9.2005, που ο Καθ' ου η Αίτηση επέδωσε στους ιδιοκτήτες. β. Τις ακόλουθες νόμιμες και αναγκαίες επιδιορθώσεις: 1) Επιδιόρθωση στατικού προβλήματος της βορειοδυτικής γωνίας του κτιρίου επί της Αλεξίου Κομνηνού. 2) Επιδιόρθωση επικίνδυνων τμημάτων ταρατσών όπου το οπλισμένο σκυρόδεμα έχει αποσαρθρωθεί. 3) Επιδιόρθωση του υδατοστεγούς της στέγης. 4) Επιδιόρθωση εξωτερικών όψεων του κτιρίου. 5) Επιδιόρθωση ετοιμόρροπου περιβόλου αυλής. 6) Επιδιόρθωση λουτρού. 7) Μονώσεις ταρατσών και βεραντών για επίτευξη υδατοστεγούς οροφής. 8) Λύση του προβλήματος της ανερχόμενης από το έδαφος υγρασίας. 9) Διαζευκτικά, διάταγμα του Δικαστηρίου όπως ο Καθ' ου η Αίτηση προβεί στις ανωτέρω επιδιορθώσεις και αποκόψει τα έξοδα από τα ενοίκια. Ο Καθ' ου η Αίτηση δίδει λεπτομέρειες των επιδιορθώσεων που χρειάζεται, κατ' ισχυρισμόν, να γίνουν στο επίδικο. Περαιτέρω λεπτομέρειες των ισχυρισμών του Καθ' ου η Αίτηση φαίνονται στο δικόγραφο του το οποίο είναι καταχωρημένο στο φάκελο της υπόθεσης. Ανταπάντηση και Απάντηση στην Ανταπαίτηση: Το δικόγραφο των Αιτητών καταχωρίστηκε την 10.5.2011 και μ' αυτό οι Αιτητές αρνούνται όλους τους ισχυρισμούς του Καθ' ου η Αίτηση που είναι αντίθετοι με την Αίτηση. Λέγουν ότι η περιοχή στην οποία βρίσκεται το επίδικο έχει, τα τελευταία χρόνια και παρόλη την οικονομική ύφεση, αισθητά και ουσιαστικά αναβαθμιστεί με την αναπαλαίωση διατηρητέων οικοδομών, τόσο επί της οδού Μεγάλου Αλεξάνδρου όσο και επί της παράλληλης οδού Αρσινόης, καθώς και με την εγκατάσταση και λειτουργία ανθουσών οργανισμών και επιχειρήσεων. Επιπλέον, σύμφωνα με το Διάταγμα που εκδόθηκε την 13.2.2003 δυνάμει του άρθρου 18
(2)του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, η οδός Μεγάλου Αλεξάνδρου δεν περιλαμβάνεται στις δυσπραγούσες περιοχές και ως εκ τούτου οι ιδιοκτήτες έχουν το δικαίωμα να ζητήσουν τις αιτούμενες αυξήσεις ενοικίου. Επιπλέον, το ενοικιαστήριο έγγραφο ημερομηνίας 30.9.1992 περιγράφει το επίδικο ως «ανώγειο οικία μεθ' όλων των εγκαταστάσεων του κήπου επί της οδού Μεγάλου Αλεξάνδρου, εντός των τειχών της Λευκωσίας, υπ' αρ. 10». Το διάταγμα για τις δυσπραγούσες περιοχές αφορά μόνο καταστήματα και το επίδικο δεν είναι κατάστημα. Η περιγραφή της οικίας όπως έχει διατυπωθεί στην Αίτηση αντικατοπτρίζει πλήρως την πραγματικότητα και συμφωνεί με την αντικειμενική και επίσημη περιγραφή του τίτλου ιδιοκτησίας. Το ξεχωριστό υποστατικό / κατάστημα με ξεχωριστή είσοδο επί της οδού Αλεξίου Κομνηνού 16, το οποίο χρησιμοποιείται ως εργαστήριο, δεν έχει εγκαταλειφθεί από το θέσμιο ενοικιαστή του. Ακόμα και σε περίπτωση που εγκαταλειφθεί, αυτό δεν ενσωματώνεται αυτόματα στο ενοικιασθέν υπό του Καθ' ου η Αίτηση κτίριο, όπως παραπλανητικά ισχυρίζεται ο Καθ' ου η Αίτηση αλλά, σύμφωνα με το έγγραφο, «το υποστατικό αυτό θα ενοικιαστεί εις τον Σοφοκλή Σοφοκλέους, για σκοπούς χρήσης του ως γκαράζ» με ενοίκιο το οποίο νοείται ότι θα πρέπει, πριν την οποιαδήποτε ενοικίαση, να συμφωνηθεί με τους Αιτητές. Σύμφωνα με ενοικιαστήριο έγγραφο ημερομηνίας 30.9.1992, ο Καθ' ου η Αίτηση απαλλασσόταν από την καταβολή οποιουδήποτε ενοικίου για 7 έτη και 3 μήνες (σύνολο 87 μήνες) μέχρι τον Ιανουάριο 2000. Μετά, θα κατέβαλλε ένα ευτελές / εικονικό ενοίκιο και θα του εξασφαλιζόταν η μακροπρόθεσμη κατοχή του υποστατικού μέχρι το έτος 2005 (σύνολο 13 χρόνια και 3 μήνες) με δικαίωμα ανανέωσης με τους ίδιους όρους, με ταυτόχρονη όμως υποχρέωση όπως με δικά του έξοδα και όσα ο ίδιος κρίνει ως αναγκαία, συντηρήσει και αποκαταστήσει εν γένει το επίδικο καθιστώντας το κατοικήσιμο και λειτουργήσιμο. Εάν ο Καθ' ου η Αίτηση ακόμα δεν έχει συντηρήσει και εν γένει αποκαταστήσει το επίδικο ως όφειλε να πράξει, παρ' όλες τις γενναιόδωρες παροχές και δωρεές που γνωρίζουν οι Αιτητές ότι έχει επωφεληθεί από τρίτους, αυτό οφείλεται αποκλειστικά σε δική του παράλειψη, για την οποία οι Αιτητές επιφυλάσσουν τα δικαιώματα τους να ζητήσουν αποζημιώσεις. Όσον αφορά την Ανταπαίτηση, λέγουν ότι ο Καθ' ου η Αίτηση εμποδίζεται εκ της συμπεριφοράς του και εκ του προηγούμενου δικαστικού συμβιβασμού στην Αίτηση Κ32/2009 όπου απεδέχθη αύξηση ενοικίου και απέσυρε ανάλογες αξιώσεις του τις οποίες είχε εγείρει ανταπαιτητικά. Επιπλέον, στις λεπτομέρειες της Ανταπαίτησης, ο Καθ' ου η Αίτηση αναφέρεται σε «αναγκαίες επιδιορθώσεις» τις οποίες είχε υποχρέωση σύμφωνα με τους όρους
(1)και
(6)του ενοικιαστηρίου εγγράφου να κάμει με δικά του έξοδα κατά τη μακρόχρονη περίοδο από 1.10.1992 μέχρι 31.12.2003 χρήσης και κατοχής του επίδικου έναντι της μη πληρωμής ή ελάχιστης καταβολής ενοικίου. Οι επιδιορθώσεις αυτές είχαν αναφερθεί γραπτώς στους ιδιοκτήτες το 1997, κατά την περίοδο που ο Καθ' ου η Αίτηση είχε υποχρέωση να προβεί σ' αυτές. Εάν όντως κριθούν από ανεξάρτητο πολιτικό μηχανικό ως απολύτως αναγκαίες και εφόσον ο Καθ' ου η Αίτηση παρέλειψε να προβεί στην εκτέλεση τους με δικά του έξοδα, οι Αιτητές επιφυλάσσουν το δικαίωμα τους να απαιτήσουν την άμεση εκτέλεση όλων των αναγκαίων επιδιορθώσεων με έξοδα του Καθ' ου η Αίτηση και/ή να απαιτήσουν αποζημιώσεις. Περαιτέρω λεπτομέρειες του δικογράφου των Αιτητών φαίνονται στο ίδιο το δικόγραφο το οποίο είναι καταχωρημένο στο φάκελο της υπόθεσης. Έκθεση Λειτουργού: Το Δικαστήριο έδωσε οδηγίες στη Λειτουργό Εκτιμήσεων του Δικαστηρίου να ετοιμάσει γραπτή Έκθεση Εκτίμησης για την ενοικιαστική αξία του επίδικου υποστατικού. Η Έκθεση φέρει ημερομηνία 22.6.2011 και η Λειτουργός του Δικαστηρίου, κα. Φ. Κουκουλαρίδου, κατέγραψε τα εξής: · Το επίδικο είναι διώροφη οικία και κείται επί της οδού Μεγάλου Αλεξάνδρου 10, στη Λευκωσία. · Έχει εμβαδόν 415 τ.μ. · Το επίδικο νοικιάστηκε από τον Καθ' ου η Αίτηση αρχικά την 1.10.
- · Η τελευταία αύξηση δόθηκε το Μάρτιο
- · Το σημερινό ενοίκιο ανέρχεται στα €552,78 μηνιαίως ήτοι €1,33/τ.μ.. · Η Λειτουργός χρησιμοποίησε τη συγκριτική μέθοδο εκτίμησης και βρήκε ότι ο μέσος όρος των ενοικίων της μικρής περιοχής, για το έτος 2011, από 4 ενοικιάσεις (στις οποίες περιέλαβε και το υπό εκτίμηση υποστατικό) είναι €2,30/τ.μ. · Το αγοραίο ενοίκιο υπολογίστηκε σε €4,00/τ.μ., λαμβάνοντας υπόψην συγκριτικό που νοικιάστηκε τον Ιούλιο
- · Αύξηση 8% επί του πληρωτέου ενοικίου, ανέρχεται στα €536,
- · Αύξηση στο 90% του μέσου όρου της μικρής περιοχής ανέρχεται σε €859,
- Μαρτυρία και Αξιολόγηση: Αιτητών: Πρώτος μάρτυρας για τους Αιτητές κατέθεσε ο Αιτητής 3, κ. Σπύρος Σταυρινάκης. Ο κ. Σταυρινάκης κατέθεσε Γραπτή Δήλωση, το Τεκμήριο Α, ως μέρος της κυρίως εξέτασης του, σύμφωνα με τον περί Αποδείξεως Νόμο, Κεφ. 9, ως αυτός τροποποιήθηκε από τον Ν. 32
(1)/
- Κατέθεσε ότι είναι συνιδιοκτήτης της οικίας επί της οδού Μεγάλου Αλεξάνδρου 19, Τ.Τ. 1010 Λευκωσία. Κατέχει το ¼ μερίδιο, το έτερο ¼ κατέχει η κα. Λέλλα Μ. Σαβίδου και το ½ η κα. Δώρα Α. Κυπριανίδου, οι οποίες τον έχουν εξουσιοδοτήσει να δηλώσει ενώπιον του Δικαστηρίου τα αναγραφόμενα στην κατάθεση του (ο μάρτυρας κατέθεσε πριν αποβιώσει η κα. Σαββίδου). Η οικία νοικιάστηκε στον Καθ' ου η Αίτηση την 1.10.1992 με βάση ενοικιαστήριο έγγραφο ημερομηνίας 30.9.
- Ο μάρτυρας έκαμε αναφορά στους όρους 1 και 6 του συμβολαίου, τους οποίους ονόμασε κύριους όρους. Ήταν η θέση του πως από τους προαναφερθέντες όρους, καθίσταται σαφές ότι ο Καθ' ου η Αίτηση απαλλασσόταν από την καταβολή ενοικίου για 7 έτη και 3 μήνες (σύνολο 87 μήνες), από τον Ιανουάριο 2000 θα κατέβαλλε το ευτελές / εικονικό ενοίκιο των €34,17 μηνιαίως και θα του εξασφαλιζόταν η μακροπρόθεσμη κατοχή της οικίας μέχρι το έτος 2005, δηλαδή από την αρχή της ενοικίασης 13 έτη και 3 μήνες σύνολο, με δικαίωμα ανανέωσης με τους ίδιους όρους. Ταυτόχρονα, ο Καθ' υο η Αίτηση είχε νομική υποχρέωση όπως, με δικά του έξοδα, συντηρήσει και αποκαταστήσει γενικά την οικία, καθιστώντας την κατοικήσιμη και λειτουργήσιμη. Συνεπώς, οι ιδιοκτήτες ουδεμία ευθύνη έχουν για οποιαδήποτε συντήρηση και αποκατάσταση της οικίας. Αποκλειστική ευθύνη είχε ο Καθ' ου η Αίτηση, ο οποίος εάν έχει παραλείψει να το πράξει, ως όφειλε, δίνει το δικαίωμα στους ιδιοκτήτες να απαιτήσουν αποζημιώσεις, δικαίωμα το οποίο επιφυλάσσουν. Από το φθινόπωρο του 1994, μέχρι τις αρχές του 2001, ο Καθ' ου η Αίτηση απέστειλε προς τους ιδιοκτήτες της οικίας διάφορες «Καταστάσεις εξόδων επιδιόρθωσης, ανακαίνισης και εξωραϊσμού της οικίας κ. Χριστοδούλου» και «Ετήσια έξοδα συντήρησης και αποκατάστασης της οικίας Κώστα Χριστοδούλου» που κάλυπταν την περίοδο από την 1.10.1992 μέχρι την 31.12.2002 και την περίοδο από 23.5.2003 μέχρι 23.12.
- Από το Δεκέμβριο 2003, ουδεμία άλλη κατάσταση υποβλήθηκε στους ιδιοκτήτες από τον Καθ' ου η Αίτηση, γεγονός που λογικά ερμηνεύεται ότι είτε ο Καθ' ου η Αίτηση συντήρησε και αποκατέστησε την οικία, καθιστώντας την κατοικήσιμη και λειτουργήσιμη, ως όφειλε, οπότε κανένα παράπονο ή απαίτηση πρέπει να έχει έναντι των ιδιοκτητών, είτε παρέλειψε να το πράξει, παρόλη την μακρόχρονη περίοδο που του επέτρεπε το ενοικιαστήριο έγγραφο, παραβαίνοντας τους βασικούς όρους του ενοικιαστηρίου εγγράφου. Η ενοικιαζόμενη οικία έχει ολικό εμβαδόν 708 τ.μ. (808 τ.μ. μείον 100 τ.μ.) του καταστήματος επί της οδού Αλεξίου Κομνηνού που ενοικιάζεται σε άλλο ενοικιαστή. Ο εσωτερικός κήπος / αυλή της οικίας έχει εμβαδόν 278 τ.μ. Πρόκειται για διώροφη, διατηρητέα και πετρόκτιστη κατοικία με κήπο, η οποία αποτελείται από ένα μεγάλο χολ, 3 δωμάτια, αποθηκευτικό χώρο, πλυσταριό, χώρο υγιεινής και εργαστήριο στο ισόγειο και γραφείο, 4 υπνοδωμάτια, γραφείο, δωμάτιο μπάνιου και βεράντα (καλυμμένη και ακάλυπτη) στον πρώτο όροφο. Οι ιδιοκτήτες πιστεύουν ότι έχουν εκπληρώσει στο ακέραιο όλες τις υποχρεώσεις τους, που απορρέουν από το ενοικιαστήριο έγγραφο. Από την 1.10.1992 μέχρι την 31.12.1999, δεν εισέπραξαν κανένα ενοίκιο. Από την 1.1.2000 μέχρι την 31.12.2003 εισέπρατταν το εικονικό / ευτελές ενοίκιο των £40, ήτοι €68,
- Εξήγησε κατά την αντεξέταση του, πως το ποσό αυτό για ένα τόσο τεράστιο κτίριο, είναι εξ' αντικειμένου ευτελές ποσό. Οι ιδιοκτήτες στερήθηκαν εισόδημα. Την πρώτη ουσιαστική αύξηση στο ενοίκιο έλαβαν οι ιδιοκτήτες, κατόπιν αίτησης τους στο Δικαστήριο, από 1.1.2004, όταν το μηνιαίο ενοίκιο αυξήθηκε σε £150, ήτοι €256,
- Έκτοτε, οι ιδιοκτήτες έχουν αναγκασθεί να προσφύγουν ακόμη τρεις φορές στο Δικαστήριο. Από Μάρτιο 2007 έως Φεβρουάριο 2009 το ενοίκιο ήταν €461,00 μηνιαίως και από Μάρτιο 2009 έως 31.3.2011 €552,
- Η υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο Αίτηση είναι η τέταρτη στη σειρά. Οι προσόψεις της οικίας, τόσο επί της οδού Μεγάλου Αλεξάνδρου όσο και επί της οδού Αλεξίου Κομνηνού θα τύχουν πλήρους επιδιόρθωσης ή/και ανακατασκευής από το Δήμο Λευκωσίας, σύμφωνα με προγραμματισθέν έργο ανάπλασης της περιοχής δυτικά της οδού Λήδρας. Οι ιδιοκτήτες έχουν ήδη δώσει τη γραπτή συγκατάθεση τους προς τούτο. Η μερική αναπαλαίωση / επιδιόρθωση του επίδικου, χωρίς ουδεμία επιβάρυνση από τον Καθ' ου η Αίτηση ενώ παραμένει δική του νομική υποχρέωση, σύμφωνα με το ενοικιαστήριο έγγραφο, επαυξάνει το πληρωτέο ενοίκιο. Ο μάρτυρας κατέθεσε ότι, λαμβάνοντας υπόψην τη μοναδικότητα της ιστορικής και διατηρητέας οικίας την οποία απολαμβάνει ο Καθ' ου η Αίτηση τα τελευταία 20 χρόνια, το μέγεθος της και το γεγονός ότι οι ιδιοκτήτες έχουν στερηθεί τουλάχιστον για τα πρώτα 11 χρόνια της ενοικίασης ένα λογικό ενοίκιο που να ανταποκρίνεται στις επικρατούσες συνθήκες της αγοράς καθώς και το γεγονός ότι, από την πρώτη αίτηση τους στο Δικαστήριο αποδέχονται ανεπιφύλακτα της εκάστοτε εκτιμήσεις του Λειτουργού, δηλώνουν ότι και πάλι είναι πρόθυμοι να αποδεχθούν την εκτίμηση που ανταποκρίνεται στο 90% του μέσου όρου ενοικίων της μικρής περιοχής. Κατά την αντεξέταση του ο μάρτυρας κατέθεσε ότι υπάρχει οικονομική ύφεση και ότι η Κύπρος αποτάθηκε στον Ευρωπαϊκό Μηχανισμό Στήριξης την 25.6.2012, αλλά η συγκεκριμένη περιοχή της Λευκωσίας δεν επηρεάστηκε. Ο κ. Σταυρινάκης κατέθεσε πως υπολογίζεται ότι το επίδικο κτίστηκε το
- Δε γνωρίζει την κατάσταση του επίδικου το 1992 αφού τότε ζούσε ο πατέρας του και κατέθεσε ότι όλες οι επιδιορθώσεις βελτιώνουν το κτίριο. Ήταν η θέση του πως υπάρχει ζήτηση για ακίνητα εντός των τειχών και αναθέρμανση της ζωής εντός των τειχών της Λευκωσίας. Δέχθηκε ότι ο Καθ' ου η Αίτηση άρχισε να πληρώνει €597 μηνιαίως. Η απαίτηση των ιδιοκτητών είναι για μεγαλύτερο ποσό αλλά εάν τω μεταξύ ο Καθ' ου η Αίτηση θέλει να δίνει κάτι παραπάνω, αυτό είναι ευπρόσδεκτο. Δεν εκδίδει απόδειξη για το ενοίκιο γιατί κατατίθεται σε τραπεζικό λογαριασμό. Ο Μ.Α.1 κατέθεσε ότι η Λειτουργός ζήτησε τα ενοίκια των υποστατικών που γειτνιάζουν με το επίδικο, αφού οι ιδιοκτήτες έχουν και άλλα ακίνητα στην περιοχή. Παρόμοια στοιχεία δόθηκαν και στις προηγούμενες υποθέσεις για να μπορεί το Κτηματολόγιο να κάμει τη σύγκριση των ενοικίων. Ο μάρτυρας αρνήθηκε υποβολή ότι προσπάθησε να επηρεάσει τη Λειτουργό του Δικαστηρίου. Εν τω μεταξύ, κατέθεσε ότι το επίδικο ήταν σε δυσπραγούσα περιοχή αλλά τώρα έπαυσε να θεωρείται δυσπραγούσα με απόφαση του Υπουργικού Συμβουλίου. Ο κ. Σταυρινάκης ήταν μια ευγενική, ήρεμη και πράα παρουσία στο Δικαστήριο. Δεν υπέπεσε σε αντιφάσεις, οι θέσεις του ήταν ξεκάθαρες, δεν υπερέβαλε, όλα όσα κατάθεσε συνθέτουν μια λογική και ισορροπημένη θέση και εικόνα. Κρίνεται ως μάρτυρας της αλήθειας και η μαρτυρία του γίνεται αποδεκτή. Δεύτερη μάρτυρας για τους Αιτητές κατέθεσε η κα. Έλλη Κώστα, υπάλληλος στη Γραμματεία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων. Η κα. Κώστα κατέθεσε ότι έχει υπό τη φύλαξη της τους φακέλους των υποθέσεων του Δικαστηρίου και κατέθεσε ως Τεκμήρια 8 και 9 τους φακέλους των υποθέσεων Κ46/07 και Κ125/03, αντίστοιχα. Η μάρτυρας δεν αντεξετάστηκε. Πρόκειται για εντελώς τυπική μάρτυρα, η μαρτυρία της οποίας δεν αμφισβητήθηκε και γίνεται αποδεκτή. Καθ' ου η Αίτηση: Πρώτος μάρτυρας για την πλευρά του Καθ' ου η Αίτηση κατέθεσε ο ίδιος ο κ. Σοφοκλής Σοφοκλέους. Ο κ. Σοφοκλέους κατέθεσε Γραπτή Δήλωση, το Τεκμήριο Β, ως μέρος της κυρίως εξέτασης του, σύμφωνα με τον περί Αποδείξεως Νόμο, Κεφ. 9, ως αυτός τροποποιήθηκε από τον Ν. 32
(1)/
- Όπου ο μάρτυρας έκαμε αναφορά σε εξ' ακοής μαρτυρία, αυτή δεν έχει ληφθεί υπόψην. Ο Καθ' ου η Αίτηση κατέθεσε ότι αμφισβητεί τον ισχυρισμό του Αιτητή 3 ότι τον εξουσιοδότησαν οι δύο άλλοι ιδιοκτήτες, και τον κάλεσε να καταθέσει γραπτή εξουσιοδότηση. Σε αντίθετη περίπτωση θα ήταν δίκαιο να κλητευθούν οι δύο άλλες ιδιοκτήτριες για να εξεταστούν. Ο Καθ' ου η Αίτηση, ο οποίος εκπροσωπείτο από δικηγόρο από 9.3.2012 μέχρι 19.6.2013, είχε τη δυνατότητα να κλητεύσει τις Αιτήτριες 1 και 2 για σκοπούς αντεξέτασης αλλά δεν το έπραξε. Περαιτέρω, κατά τη διάρκεια της αντεξέτασης του ο μάρτυρας δέχθηκε ότι η Αιτήτρια 1 ήταν παρούσα στην αίθουσα του Δικαστηρίου. Ο Καθ' ου η Αίτηση κατέθεσε επίσης πως το κείμενο του ενοικιαστηρίου εγγράφου ετοίμασαν οι ιδιοκτήτες με το δικηγόρο τους το 1992 και κατά τη διαπραγμάτευση δέχθηκαν μόνο ελάχιστες τροποποιήσεις που πρότεινε ο ίδιος. Στην αρχή του ενοικιαστηρίου εγγράφου περιγράφονται οι χώροι που νοίκιασε ο Καθ' ου η Αίτηση και περιορίζονταν μόνο στο ανώγειο και τον κήπο, διότι όλοι οι χώροι του ισογείου και των υποστατικών στο πίσω μέρος της αυλής νοικιάζονταν σε ξυλουργούς. Οι ιδιοκτήτες παραδέχονται με τον όρο 6 του ενοικιαστηρίου εγγράφου ότι το κτίριο βρισκόταν σε άσχημη κατάσταση διατήρησης, δεν ήταν κατοικήσιμο και λειτουργήσιμο και δεν ήταν οι ίδιοι διατεθειμένοι να το επιδιορθώσουν με δικά τους έξοδα, πράγμα που θα τους επέτρεπε να ζητήσουν πιο ψηλό ενοίκιο. Γνώριζαν όμως ότι το ψηλό ενοίκιο ήταν ανέφικτο λόγω της δυσπραγούσας ζώνης. Τα παράθυρα στο ανώγειο ήταν ανοικτά και πολλοί υαλοπίνακες σπασμένοι και υπήρχαν στο εσωτερικό φωλιές περιστεριών. Ο Καθ' ου η Αίτηση κατέθεσε ότι παραπλανούν οι ιδιοκτήτες όταν ισχυρίζονται ότι ήταν υπόχρεος να επιδιορθώσει πλήρως όλο το κτίριο, πράγμα που θα ήταν και παράλογο και αδύνατο, διότι ένα τέτοιο κτίριο του 1920, διατηρητέο από τη δεκαετία του 1980 και στην άσχημη κατάσταση που βρισκόταν, θα χρειαζόταν μερικές εκατοντάδες χιλιάδες λίρες να επιδιορθωθεί. Θα έκανε αυτά που έκρινε ο ίδιος αναγκαία για να καταστεί το κτίριο κατοικήσιμο και λειτουργήσιμο κατά τη δική του άποψη και κρίση. Ο κ. Σοφοκλέους παράπεμψε στον όρο 5 του ενοικιαστηρίου εγγράφου και υπέδειξε ότι επιβεβαιώνει πως το ενοικιαζόμενο κτίριο είναι κατά κύριο λόγο επαγγελματική στέγη. Η αρχιτεκτονική συγκρότηση του κτιρίου είναι τέτοια που επιτρέπει στον ίδιο να χρησιμοποιεί για τις ανάγκες του Κέντρου Πολιτιστικής Κληρονομιάς σχεδόν όλους τους χώρους του κτιρίου με εξαίρεση δύο υπνοδωμάτια στο ανώγειο. Στον όρο 5 υπάρχει πρόνοια να ενσωματωθεί στην ενοικίαση και η αποθήκη στη βορειοδυτική γωνία του κτιρίου, η οποία εγκαταλείφθηκε από το θανόντα ενοικιαστή της εδώ και πολλά χρόνια, όμως οι ιδιοκτήτες παραβαίνουν το ενοικιαστήριο έγγραφο και δεν του έχουν παραδώσει και αυτό το χώρο, αφού τον επιδιορθώσουν και αποκαταστήσουν. Ο Καθ' ου η Αίτηση κατέθεσε ότι από το 2001 άρχισε να πληρώνει, με δική του πρωτοβουλία και σε ένδειξη καλής θέλησης, £40 αντί £20 που προέβλεπε το ενοικιαστήριο έγγραφο. Το ποσό αυτό ήταν ένα απόλυτα λογικό ενοίκιο για τις τιμές εκείνης της περιόδου για κτίριο σε άσχημη κατάσταση διατήρησης μέσα στη δυσπραγούσα ζώνη. Εγείρεται εύλογα το ερώτημα: εφόσον ο κ. Σοφοκλέους θεωρεί ότι έπρεπε να συνεχίσει να μην πληρώνει ενοίκιο και μετά τον Ιανουάριο 2000, γιατί πρόσφερε από μόνος του £40 αντί £20 μηνιαίως; Ένδειξη καλής θέλησης; Τι σημαίνει αυτό ακριβώς στα πλαίσια των γεγονότων που περιβάλλουν την υπόθεση αυτή; Δεν μας εξήγησε. Ο κ. Σοφοκλέους κατέθεσε ότι από το Μάιο 1999 έχει στην κατοχή του και το ισόγειο του κτιρίου μετά το θάνατο του ενοικιαστή. Ο Καθ' ου η Αίτηση ποτέ δεν υπολόγισε 87 μήνες επί £20 μηνιαίως για να περιοριστεί σε έξοδα ύψους £1.740 που δεν ήταν αρκετό για τις επιδιορθώσεις. Επίσης, σε ένα τέτοιο κτίριο ήταν αδύνατο να μην προκύπτουν συνεχώς έξοδα επιδιορθώσεων και συντηρήσεων, πράγμα που τον ανάγκασε να κάνει συνεχώς έξοδα και μετά το 2003 για να μπορεί να εργάζεται και να κατοικεί σε ένα αξιοπρεπή χώρο. Μετά το 2003 αναγκάστηκε να συντηρήσει εκ νέου και πράγματα που είχαν ήδη επιδιορθωθεί πριν 10 και 15 χρόνια. Εκ των πραγμάτων, είναι φανερό πως ήταν αδύνατο να γίνουν έστω και οι ελάχιστες επιδιορθώσεις και βελτιώσεις στην οικία, με μόνο £1.
- Το εκατονταπλάσιο του ποσού αυτού που δαπανήθηκε μέχρι σήμερα ήταν αδύνατο να αποκοπεί όλο μέχρι το τέλος του 1999 από τα 87 ενοίκια και εκκρεμεί ακόμα, επιπλέον δε τα έξοδα που έγιναν και γίνονται μέχρι σήμερα. Περαιτέρω, οι ιδιοκτήτες παρακολουθούσαν τις εργασίες και ουδέποτε του είπαν ότι δεν επιθυμούσαν να συνεχίσει να επιδιορθώνει το κτίριο μετά το Δεκέμβριο
- Ο Καθ' ου η Αίτηση ισχυρίστηκε ότι οι ιδιοκτήτες, ενώ δέχθηκαν την εκπρόθεσμη χρονική διάρκεια των επιδιορθώσεων και μετά το Δεκέμβριο 1999, που ήταν και οι πιο εκτεταμένες και δαπανηρές, δε δέχθηκαν την αποκοπή των εξόδων αυτών από τον Ιανουάριο 2000 και μετά. Από τις 13.2.2000 με δική του πρωτοβουλία, άρχισε να πληρώνει £40 μηνιαίως. Ο Καθ' ου η Αίτηση ισχυρίστηκε ότι επένδυσε μέχρι σήμερα, μαζί με τους ετήσιους τόκους γύρω στο 5%, ποσό πέραν των €300.000 το οποίο έχει δικαίωμα να διεκδικήσει από τους ιδιοκτήτες ή θα πρέπει να δεχθούν να αποκόπτονται από τα ενοίκια, διαφορετικά θα ζημιώνει. Επίσης, κάλεσε με επιστολή του ημερομηνίας 17.9.2011 τους ιδιοκτήτες να προβούν σε επιδιορθώσεις που είναι στις δικές τους υποχρεώσεις, αλλά ουδέποτε έλαβε απάντηση. Σημειώνουμε ότι, κατά την αντεξέταση του, ο Καθ' ου η Αίτηση είπε: «.. νομίζω ότι δεν έχει σχέση με την παρούσα υπόθεση τα έξοδα που έκανα μέχρι σήμερα και δε έφερα να καταθέσω, τους τα έστειλα και ο κος Σταυρινάκης τα έφερε και τα κατέθεσε ως τεκμήριο, εγώ ούτε καν ήθελα να εγείρω αυτό το θέμα γιατί πιστεύω ότι δεν είναι της παρούσης και θα μπορούσα να συντομεύσω τις διαδικασίες να μην μακρηγορούν οι υποθέσεις στο Δικαστήριο.» Το θέμα των εξόδων όμως στα οποία προέβη, το εγείρει ο ίδιος στο δικόγραφο του, δεν ηγέρθη στην ακροαματική διαδικασία επειδή το ήγειρε ο Αιτητής
- Εν τω μεταξύ, κατά την κατάθεση του ο Καθ' ου η Αίτηση είπε ότι δε μπορούσε να είχε ξοδέψει εκατοντάδες χιλιάδες λίρες, μετά είπε ότι ξόδεψε ποσά και στη συνέχεια ότι ξόδεψε €300.
- Το γεγονός ότι οι ιδιοκτήτες δεν αποτείνονται στην Πολεοδομία για πλήρη επιδιόρθωση και αποκατάσταση του επίδικου ως διατηρητέου, αποδεικνύει ότι είναι ικανοποιημένοι από τις μέχρι σήμερα επιδιορθώσεις που έκαμε ο ίδιος και δε δικαιολογούνται να έχουν οποιεσδήποτε άλλες απαιτήσεις και μάλιστα για εκείνα που η νομολογία σαφώς προνοεί ότι είναι υποχρέωση των ιδιοκτητών, όπως η στεγανοποίηση και προληπτική μόνωση των ταρατσών, η στεγανότητα της στέγης και των τοίχων, η επιδιόρθωση και συντήρηση της υδραυλικής και ηλεκτρολογικής εγκατάστασης, η στατικότητα του κτιρίου. Ήταν η θέση του μάρτυρα πως: «ότι υποχρεούνται οι ιδιοκτήτες με βάση τη Νομολογία ή και την Νομοθεσία ανεξάρτητα, αν περιλαμβάνονται στο συμβόλαιο ή όχι, είναι υπόχρεοι να το κάνουν». Ο Καθ' ου η Αίτηση δεν κατέθεσε αποδείξεις για τα έξοδα στα οποία προέβη, ούτε και προσκόμισε άλλη μαρτυρία σε σχέση με αυτά. Είπε πως με τις καταστάσεις που έστελνε στους ιδιοκτήτες και τις οποίες κατέθεσε ο Μ.Α.1 υπήρχαν και συνοδευτικές επιστολές που έλεγαν ότι ήταν διαθέσιμες αποδείξεις για επιθεώρηση από τους ιδιοκτήτες και αυτές υπάρχουν. Δεν είχε μαζί του τις αποδείξεις και κατέθεσε ότι εάν του δινόταν χρόνος θα τις προσκόμιζε. Κατά την επανεξέταση του, ο κ. Σοφοκλέους κατέθεσε τις συνοδευτικές των καταστάσεων εξόδων επιστολές καθώς και γνωμοδοτήσεις αρχιτέκτονα και πολιτικού μηχανικού (Τεκμήριο 14), που έγιναν αποδεκτές μόνο για το γεγονός ότι έγιναν και δόθηκαν και όχι για την αλήθεια του περιεχομένου τους. Αποδείξεις δεν κατατέθηκαν. Σε ερώτηση του ευπαίδευτου συνήγορου των Αιτητών εάν για αυτές τις ισχυριζόμενες αποδείξεις πήρε απόσβεση ή επιχορήγηση, ο Καθ' ου η Αίτηση κατέθεσε ότι δεν πήρε οποιαδήποτε επιχορήγηση για να συντηρήσει το οίκημα, παρά μόνο £3.000 από την Επαρχιακή Διοίκηση όταν παντρεύτηκε από ένα σχέδιο για νεαρά ζευγάρια στις δυσπραγούσες περιοχές. Ο Καθ' ου η Αίτηση κατέθεσε ότι δεν αποκομίζει έσοδα από εκδηλώσεις που γίνονται στο επίδικο και ότι, παλαιότερα, είχαν χρησιμοποιηθεί μόνο 2, 3 φορές κάποια δωμάτια του επίδικου για φιλοξενία. Κάποια στιγμή ο κ. Σοφοκλέους είχε αναρτήσει πινακίδα στο επίδικο ότι πωλείται «αέρας» αλλά δεν είχε ζητήσει συγκεκριμένο ποσό. Ανέμενε πρώτα να εξευρεθεί άτομο που θα έδινε το ζητηθέν υπό των ιδιοκτητών ενοίκιο και που θα ήταν αποδεκτό από τους ιδιοκτήτες. Όσον αφορά το ύψος του ενοικίου μέχρι σήμερα, ο Καθ' ου η Αίτηση κατέθεσε ότι από 1.1.2000 πλήρωνε £40, από 1.1.2004 £150, από Μάρτιο 2007 έως Φεβρουάριο 2009, €461 και από Μάρτιο 2009 έως 31.3.2011 €552,
- Από 1.4.2011 έδωσε αύξησε 8% δηλαδή καταβάλλει €597 με επιφύλαξη των δικαιωμάτων του για τη μείωση του ενοικίου. Ο Καθ' ου η Αίτηση ισχυρίστηκε ότι υπάρχει ο παράγων της οικονομικής ύφεσης και της μείωσης των ενοικίων, σε συνάρτηση με τη δημογραφική αλλοίωση της περιοχής του επίδικου από ξένους μετανάστες και την υποβάθμιση της. Στην οδό Μεγάλου Αλεξάνδρου όπου βρίσκεται το επίδικο, υπάρχουν περίπου 15 καταστήματα, από τα οποία τα 10 περίπου εκκενώθηκαν τον τελευταίο χρόνο και παραμένουν ανοίκιαστα. Ο Καθ' ου η Αίτηση έκαμε αναφορά στο θέμα της δυσπραγούσας ζώνης ως σημαντικό κριτήριο για την αύξηση ή όχι του ενοικίου. Ισχυρίστηκε ότι το επίδικο και άλλες οικίες που βρίσκονται και στις δύο πλευρές της οδού Μεγάλου Αλεξάνδρου, ευρίσκονται στη δυσπραγούσα ζώνη μέχρι σήμερα. Το θέμα αυτό ήταν ένα από τα κίνητρα που είχε ο ίδιος το 1992 για την ενοικίαση του κτιρίου, θεωρώντας ως πλεονέκτημα το γεγονός της δυσπραγούσας ζώνης, όπου τα ενοίκια ήταν καθηλωμένα. Ο κ. Σοφοκλέους επέμεινε επίσης ότι οι εκτιμητές του Κτηματολογίου υπολόγιζαν λανθασμένα το εμβαδόν του κτιρίου και γι' αυτό υπολογιζόταν στο παρελθόν η αύξηση του ενοικίου με αυθαίρετο τρόπο. Κατά την αντεξέταση του ο κ. Σοφοκλέους κατέθεσε ότι διάβασε το ενοικιαστήριο έγγραφο πριν το υπογράψει, αποδέχθηκε τους όρους του: «αλλά πάντα σε ένα συμβόλαιο στην πορεία των πραγμάτων και εφαρμοζόμενη μια συμφωνία, πάντα προκύπτουν θέματα που δεν είχαν προβλεφθεί τα οποία στην δήλωσή μου έχω αναδείξει και τεκμηριώσει.» Ερωτώμενος γιατί δεν έφυγε από το επίδικο όταν ανακάλυψε ότι έκανε πολλά έξοδα και αυτό δεν τον συνέφερε, ο Καθ' ου η Αίτηση απάντησε ότι: «Η μεγάλη αδυναμία του συμβολαίου πάνω σε αυτό το θέμα που ρωτάτε ανεδείχθη όταν πέθανε τον Μάιο του 1999 ο ξυλουργός Γεώργιος Παναγή που κατείχε το ισόγειο και αυτομάτως όλο το ισόγειο συμπεριλήφθη στην ενοικίαση και μου έμεναν μερικοί μήνες ως την ενοικίαση του '99 για να διορθώσω το ισόγειο. Στην προσπάθεια μου να φανώ συνεπής όσο το δυνατό με τον όρο του συμβολαίου που λέει θα διορθώσω όσα κατά την κρίση μου για να καταστεί κατοικήσιμο και λειτουργήσιμο, το ισόγειο όταν πέθανε ο ξυλουργός καθόλου δεν ήταν κατοικήσιμο και λειτουργήσιμο, ήταν μια ελεεινή τριτοκοσμική κατάσταση, άρχισα να προβαίνω με την έγκριση των ιδιοκτητών που ήλθαν και το είδαν, σε έξοδα. Και στην δήλωση μου φαίνεται σαφώς ότι έμπαιναν έβγαιναν και έβλεπαν τις διορθώσεις και συμφώνησαν χρονολογικά να προεκταθούν και όλο το 2000 και 2001 οι διορθώσεις παράλληλα τέθηκε θέμα επαναδιαπραγμάτευσης του συμβολαίου για να μπορέσω να αποκόπτω να νέα έξοδα και πέραν της 1.1.
- Αυτά φαίνονται σαφώς στο Τεκμήριο 4..» Όταν υπεδείχθη στο μάρτυρα ότι στο Τεκμήριο 4 απολογείται κιόλας για καθυστέρηση στην πληρωμή, ο κ. Σοφοκλέους αποκρίθηκε ότι το έβαλε από υπερβολική ευγένεια, ήταν τυπικό, είχε αργήσει 1 ½ μήνα επειδή γίνονταν διαπραγματεύσεις. Ισχυρίστηκε ότι με την εν λόγω επιστολή και εφόσον διαπραγματεύονταν ανανέωση του ενοικιαστηρίου εγγράφου καθίσταται σαφές ότι ζήτησε μείωση του ενοικίου. Εν τω μεταξύ προηγούμενα, κατά την αντεξέταση του, ο μάρτυρας κατέθεσε ότι το έγγραφο δεν έληξε το 2000 αλλά ούτε και το
- Τι θα ανανεωνόταν εν τοιαύτη περιπτώσει; Έτι περαιτέρω, στη συνέχεια απάντησε προς τον ευπαίδευτο συνήγορο των Αιτητών: «Δεν ήταν θέμα μείωσης ενοικίου, νομίζω κακώς εννοήσατε, δεν ήταν θέμα μείωσης ενοικίου, ήταν θέμα ότι άρχισα να δίδω £40 και συζητήσαμε να βρεθεί μια ρύθμιση αποκοπής των εξόδων», ενώ ο ίδιος είχε μιλήσει για θέμα μείωση ενοικίου. Ήταν η θέση του Καθ' ου η Αίτηση πως οι ιδιοκτήτες του συμπεριφέρθηκαν με δόλιο τρόπο επειδή αυτοί ετοίμασαν το ενοικιαστήριο έγγραφο με το δικηγόρο τους και στον όρο 1 δεν γνώριζαν πότε θα εκκενωθεί το ισόγειο, εν τέλει εκκενώθηκε το Μάιο 1999 και «απεδείχθη εκ των πραγμάτων ότι έπασχε ο όρος 1, ήταν αδύνατο να γίνουν έξοδα μέσα σε 6 μήνες από τον Μάιο μέχρι τον Δεκέμβριο 1999, να διορθωθούν όλα όσα έπρεπε να διορθωθούν κατά την κρίση μου στο ισόγειο και πότε θα αποκόπτονταν;» Δε μπορούσε να πει στους ιδιοκτήτες ότι δε θέλει αυτό τον ισόγειο χώρο τότε που εκκενώθηκε εφόσον είναι στην είσοδο προς το ανώγειο. Ειρήσθω εν παρόδω, χρησιμοποιούσε από το 1992 το ανώγειο ενώ υπήρχε άλλος κάτοχος στο ισόγειο. Η θέση του κ. Σοφοκλέους ήταν πως: «Δεν τίθεται θέμα να πω, 'δε θέλουμε τους χώρους του ισογείου', αφού ήταν μέσα στο συμβόλαιο και τους χρειαζόμασταν για να κάνω λειτουργία του Κέντρου Πολιτιστικής Κληρονομιάς.» Το κύριο θέμα ήταν, όπως κατάθεσε στη συνέχεια, αν θα του δινόταν παράταση αποπληρωμής των εξόδων για την αποκατάσταση του ισογείου και όχι αν θα έπαιρνε το ισόγειο. Σε ερώτηση αν έστειλε καμία επιστολή μεταξύ 1999 και 2003, εκτός από το Τεκμήριο 4, που να διεκδικεί τα θέματα των παρατάσεων, αποκοπών, μειώσεων ενοικίου, ο μάρτυρας απάντησε ότι οι επιστολές που συνοδεύουν τις καταστάσεις εξόδων που έστελνε είναι ενδεικτικές. Ο κ. Σοφοκλέους επέμεινε ότι παραπλήσια υποστατικά που ήταν νοικιασμένα ως ξυλουργεία και ανήκαν στους ίδιους ιδιοκτήτες με χαμηλό ενοίκιο, αλλά ο ίδιος δε θα μπορούσε να χρησιμοποιήσει τέτοιο υποστατικό αφού πήρε το επίδικο «γιατί ήταν οικία με εγκαταστάσεις με όλα δεν μου έκανε ο χώρος αυτός και για ιδιοκατοίκηση και για επαγγελματική δραστηριότητα.» Μία χειμαρρώδης κατάθεση, στην οποία ο μάρτυρας έκανε και σχολιασμό και ανάλυση της μαρτυρίας, μία σφιγμένη περιρρέουσα ατμόσφαιρα στην αίθουσα, ένας διάχυτος εκνευρισμός, μια εμφανής όξυνση αντιδράσεων και συναισθημάτων, η πηγή και ο λόγος της οποίας παρέμειναν ένα μυστήριο για το Δικαστήριο, ένα μπλέξιμο γεγονότων και υποκειμενικής ερμηνείας αυτών ώστε η εικόνα που έγινε προσπάθεια να παρουσιαστεί να είναι άκρως νεφελώδης, αυτά χαρακτηρίζουν εν πολλοίς τη μαρτυρία του Καθ' ου η Αίτηση. Ο μάρτυρας είπε τόσα πολλά που ήταν εμφανές ότι ο ίδιος έχασε σε διάφορα σημεία τη γραμμή που φαινόταν ότι ήθελε να ακολουθήσει κατά την κατάθεση του. Απλά γεγονότα ερμηνεύτηκαν και παρουσιάστηκαν με τέτοιο τρόπο που κατέστησαν περίπλοκα. Κατέθεσε πολλά άσχετα με τα επίδικα θέματα, πλάτειασε εξαιρετικά και υπονόμευσε ο ίδιος την παρουσία του και την αξιοπιστία του, συνεπώς και τη μαρτυρία του. Δεύτερος μάρτυρας για τον Καθ' ου η Αίτηση κατέθεσε ο κ. Στράτος Χριστοδουλίδης. Ο κ. Χριστοδουλίδης κατέθεσε ότι είναι εκτιμητής, κατέχει πτυχίο από την Αμερική στα ακίνητα μετά από τετραετή φοίτηση, δεύτερο πτυχίο από το Λονδίνο μετά από μονοετή φοίτηση, είναι αναγνωρισμένος, όπως είπε, από το Ε.Τ.Ε.Κ. και μέλος του Βασιλικού Ινστιτούτου Εγκεκριμένων Εκτιμητών. Η πραγματογνωμοσύνη του μάρτυρα δεν αμφισβητήθηκε. Το Δικαστήριο δέχεται τον κ. Χριστοδουλίδη ως εμπειρογνώμονα - εκτιμητή ακινήτων. Ο Καθ' ου η Αίτηση του ανέθεσε να ετοιμάσει εκτίμηση του αγοραίου ενοικίου και του ενοικίου της μικρής περιοχής του επιδίκου. Ο μάρτυρας κατέθεσε Έκθεση Εκτίμησης και Συμπληρωματική Έκθεση Εκτίμησης ως Τεκμήρια. Ο Μ.Κ.2 εξήγησε ότι για την εκτίμηση του ενοικίου της μικρής περιοχής χρησιμοποιήθηκε η συγκριτική μέθοδος, πέντε ακίνητα στη μικρή περιοχή του επίδικου που έχουν εμπορική χρήση. Επισκέφθηκε το επίδικο την 16.11.2011, δεν είδε το επίδικο το Μάρτιο 2011 και θεωρεί ότι ήταν στην ίδια κατάσταση. Υπολογίστηκε το καθαρό εσωτερικό εμβαδόν σε πρώτη φάση. Μετά, επειδή το Κτηματολόγιο τους ανέφερε ότι τα υποστατικά μετρήθηκαν βάσει μεικτού εσωτερικού χώρου, έκαμε αναπροσαρμογή και χρησιμοποίησε το μεικτό εσωτερικό χώρο ως το εμβαδόν των ακινήτων στη συμπληρωματική έκθεση. Ο μέσος όρος ενοικίου είναι €1.96/τ.μ. μηνιαίως. Από τα τέσσερα ακίνητα, τα Α, Β και Γ αφορούν υποστατικά στα οποία τα έξοδα αναστύλωσης επωμίστηκαν οι ενοικιαστές, στα Δ και Ε τα έξοδα αναστύλωσης επωμίστηκαν οι ιδιοκτήτες. Δεν του έδειξαν οι ενοικιαστές τι έξοδα έκαμαν, ούτε επικοινώνησε με τους ιδιοκτήτες να διασταυρώσει τα ποσά. Ο μέσος όρος των πρώτων 3 ακινήτων ανέρχεται στο €1,11/τ.μ. μηνιαίως, ενώ ο μέσος όρος των τελευταίων δύο στα €3.39/τ.μ. Ο μάρτυρας χρησιμοποίησε το μέσο όρο του μέσου όρου όλων των ακινήτων και των ακινήτων που τα έξοδα επωμίστηκαν οι ενοικιαστές. Ο μέσος όρος όλων των ακινήτων είναι €2,02/τ.μ. Για το επίδικο ο μέσος όρος ανέρχεται σε €537 μηνιαίως και το 90% του μέσου όρου, πάλιν για το επίδικο, σε €483 μηνιαίως. Ο κ. Χριστοδουλίδης κατέθεσε πως πήρε ως δεδομένο ότι τα έξοδα τα επωμίστηκαν οι ενοικιαστές στα τρία συγκριτικά και ότι αν στα δέκα χρόνια, τα έξοδα ισούνται με το ενοίκιο, τότε αυτά κεφαλαιοποιούνται ως ενοίκιο. «Απλώς θεωρώ ότι το ποσό των €170.000 υπερκαλύπτει τα ενοίκια.» Ο μάρτυρας θεωρεί αυτό το ποσό ως ορθό αλλά δεν είδε οποιαδήποτε απόδειξη. Κατά την αντεξέταση του ο μάρτυρας κατέθεσε πως για τα ακίνητα υπό Α και Γ στην έκθεση του, το ύψος του ενοικίου του το είπε ο ενοικιαστής και το εμβαδόν μετρήθηκε επί τόπου. Για το Β το εμβαδόν μετρήθηκε από αρχιτεκτονική κάτοψη και για το ενοίκιο τον πληροφόρησε ο ενοικιαστής. Τα ακίνητα Β και Γ είναι νοικιασμένα από το 1976,
- Για τα ακίνητα Δ και Ε, πήρε στοιχεία από το Κτηματολόγιο. Το ακίνητο Α είναι το επίδικο και είναι στον ίδιο δρόμο με το ακίνητο Β. Δε γνωρίζει την απόσταση μεταξύ των δύο. Το ένα είναι στον αριθμό 2 και το άλλος τον αριθμό
- Ο μάρτυρας κατέθεσε ότι, γενικά, ένα γωνιακό κτίριο «μερικές φορές θεωρείται πιο καλό». Το ακίνητο Β δεν είναι γωνιακό και χρησιμοποιείται ως αρχιτεκτονικό γραφείο. Δεν έχει αυλή, μεγάλες βεράντες ή κήπο. Το ακίνητο Γ είναι ξυλουργείο και δεν έχει βεράντες. Ο μάρτυρας κατέθεσε ότι παρά το ότι στη δεύτερη εκτίμηση του βρήκε πως ο εσωτερικός χώρος είναι 361 τ.μ., ο χώρος λουτρού 11 τ.μ., το πισινό κτίριο 15 τ.μ., οι καλυμμένες βεράντες 60 τ.μ. και οι ακάλυπτες βεράντες 122 τ.μ. έλαβε υπόψην μόνο τον εσωτερικό χώρο, επειδή «για ακίνητα όπως τα συγκριτικά για εμπορική χρήση, η αξία είναι στον εσωτερικό χώρο». Σε ακίνητα αυτής της χρήσης, οι βεράντες αγνοούνται, ενώ το χαμάμ και ο πίσω χώρος είναι σε πολύ άσχημη κατάσταση. Το επίδικο χρησιμοποιείται ως πολιτιστικό κέντρο και τόσο τα δικά του συγκριτικά όσο και τα συγκριτικά του Κτηματολογίου, έχουν εμπορική χρήση. Ήταν η θέση του μάρτυρα ότι σε οικιστικό ακίνητο η βεράντα έχει σημαντική αξία. Εξ' όσων γνωρίζει, ο Καθ' ου η Αίτηση χρησιμοποιεί μόνο δύο χώρους για διαμονή στον όροφο, κρεβατοκάμαρα και γραφείο. Ο Μ.Κ.2 δε μπορούσε να επιβεβαιώσει το ύψος των εξόδων του Καθ' ου η Αίτηση στο επίδικο και δεν έχει δει πρωτότυπες αποδείξεις σε σχέση με αυτά. Σε ερώτηση εάν σε χαρακτήρα και μέγεθος και διατηρητέο, βρήκε άλλο παρόμοιο κτίριο στην περιοχή, ο μάρτυρας απάντησε: «Για κατοικία, γωνιακή, όχι δεν βρήκα, εκείνα που βρήκα, τα έβαλα». Κατά την αντεξέταση του ο μάρτυρας κατέθεσε ότι ένα ακίνητο με μεγάλη βεράντα και αυλή μπορεί να είναι πιο ελκυστικό αλλά δε σημαίνει ότι ανεβαίνει η αξία του και επίσης ο χαρακτήρας του κτιρίου λαμβάνεται υπόψην αλλά μπορεί να μην αντανακλάται στην αξία του. Όλοι οι εμπειρογνώμονες μάρτυρες αξιολογούνται λαμβάνοντας υπόψη τη σχετική επί των εμπειρογνωμόνων - μαρτύρων νομολογία, με κύριες τις αυθεντίες Πιττάλης κ.ά. v. Ianira Enter. Ltd. κ.ά.
(1997)1(Β) Α.Α.Δ. 814, Cybarco Ltd. v. Kovascik
(2001)1(Γ) Α.Α.Δ. 2013 και R.K.B. Leathergoods Ltd. v. Αγγελίδη
(2004)1(Β) Α.Α.Δ. 1071. Βλέπετε σχετικά τη σελίδα 1495 [1], απόσπασμα από την απόφαση του έντιμου Δικαστή κ. Μ. Φωτίου στην αυθεντία Muskita Aluminium Industries Ltd. κ.ά. v. Alsako Aluminium Ltd. κ.ά.,
(2009)1(Β) Α.Α.Δ.
- Ο μάρτυρας έκανε γενικά αρκετά καλή εντύπωση στο Δικαστήριο κατά την κατάθεση του. Ήταν ήρεμος, συγκροτημένος και σταθερός. Έχουμε διαπιστώσει κάποια σημεία στη μαρτυρία του τα οποία εγείρουν ερωτηματικά και το Δικαστήριο θα αποφασίσει εάν θα δεχθεί την επιστημονική του προσέγγιση. Κατάθεση Λειτουργού: Τελευταία κατέθεσε η Λειτουργός Εκτιμήσεων του Δικαστηρίου κα. Φάνη Κουκουλαρίδου. Η κα. Κουκουλαρίδου κατέθεσε ότι είναι εκτιμήτρια στον Κλάδο Εκτιμήσεων του Επαρχιακού Κτηματολογίου Λευκωσίας από το
- Παρακολούθησε μαθήματα εκτιμήσεων, έδωσε τις απαιτούμενες εξετάσεις του τμήματος της και έχει ορκιστεί ως εκτιμητής. Διορίστηκε εκτιμητής στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων το 2000 και μετέχει επίσης στην Επιτροπή Καθορισμού Ενοικίων του Γραφείου του Επάρχου, για τον καθορισμό ενοικίων υποστατικών που ενοικιάζει το κράτος από ιδιώτες. Η Λειτουργός αντεξετάστηκε και από τις δύο πλευρές. Στο σημείο αυτό και επειδή η πραγματογνωμοσύνη της Λειτουργού ηγέρθη εμμέσως από τον Καθ' ου η Αίτηση, σημειώνω ότι, οι Λειτουργοί Εκτιμήσεων του Δικαστηρίου υπηρετούν στα Δικαστήρια Ελέγχου Ενοικιάσεων σύμφωνα με τη δεύτερη παράγραφο του άρθρου 8
(3)[2] του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, Ν.23/83ως αυτός έχει τροποποιηθεί μέχρι σήμερα. Σχετικός είναι επίσης ο Κανονισμός 10 [3]. Είναι σαφές ότι οι Λειτουργοί Εκτιμήσεων δε διορίζονται από το Δικαστήριο τούτο, ούτε και είναι επιλογή του Δικαστηρίου ποιοι από όσους περιλαμβάνονται στον κατάλογο των Λειτουργών Εκτιμήσεων εξυπηρετούν το Δικαστήριο ανά πάσα στιγμή. Η έγκριση δίδεται από το Ανώτατο Δικαστήριο και η ανάθεση εργασίας από το Διευθυντή του Κτηματολογίου. Το Δικαστήριο τούτο δίδει οδηγίες για την ετοιμασία εκθέσεως εκτίμησης και την προσφορά μαρτυρίας. Οι Λειτουργοί Εκτιμήσεων είναι πραγματογνώμονες και καταθέτουν ενώπιον του Δικαστηρίου ως μάρτυρες. Υπόκεινται σε αντεξέταση από τους διαδίκους και αυτός είναι και ο τρόπος αντίκρουσης της μαρτυρίας και των μεθόδων που χρησιμοποίησαν. Περαιτέρω, επιτρέπεται η προσκόμιση μαρτυρίας από ιδιώτη εμπειρογνώμονα για την αντίκρουση της μαρτυρίας του Λειτουργού. Η κα. Κουκουλαρίδου κατέθεσε ότι για την παρούσα υπόθεση πήρε οδηγίες από το Δικαστήριο να προβεί σε έκθεση εκτίμησης για το υποστατικό που ευρίσκεται στην οδό Μεγάλου Αλεξάνδρου 10 στην εντός των τειχών Λευκωσία. Η κα. Κουκουλαρίδου κατέθεσε ότι επισκέφθηκε το επίδικο και χρησιμοποίησε τέσσερα συγκριτικά ενοίκια, συμπεριλαμβανομένου και του υπό εκτίμηση. Τα συγκριτικά αφορούν επαγγελματική στέγη. Κατά την αντεξέταση της από τον Καθ' ου η Αίτηση, η Λειτουργός κατέθεσε ότι τα συγκριτικά μετρήθηκαν επί τόπου. Είναι όλα παλιά αρχοντικά, όπως και το επίδικο. Κατέθεσε ότι λήφθηκε υπόψην το επίδικο ως είχε κατά την ημερομηνία επίσκεψης της για σκοπούς της έκθεσης εκτίμησης, όπως και τα συγκριτικά. Δε λήφθηκαν υπόψην οποιαδήποτε έξοδα συντήρησης είτε για το επίδικο είτε για τα συγκριτικά, ούτε και ποιος έκαμε αυτά τα έξοδα. Η Λειτουργός κατέληξε ότι ο μέσος όρος των ενοικίων για την μικρή περιοχή είναι €2,30/τ.μ., ήτοι €954,50 για το συγκεκριμένο υποστατικό, το αγοραίο ενοίκιο στην περιοχή είναι €4/τ.μ., με βάση το τελευταίο συγκριτικό, το 90% του μέσου όρου της μικρής περιοχής είναι €859 (ήτοι €2,07/τ.μ.) και το 8% επί του καταβαλλόμενου ενοικίου (δηλαδή επί ποσού €552) είναι €
- Το επίδικο δεν είναι σε δυσπραγούσα περιοχή εφόσον η είσοδος του είναι στην οδό Μεγάλου Αλεξάνδρου, η οποία δεν περιλαμβάνεται στη δυσπραγούσα περιοχή. Το επίδικο είναι γωνιακό επί της Μεγάλου Αλεξάνδρου και της Αλεξίου Κομνηνού αλλά η είσοδος του είναι από τη Μεγάλου Αλεξάνδρου. «Εγώ ξέρω την Κ.Δ.Π., η οποία είναι η τελευταία, 200/03 η οποία είναι ενώπιον μου ως δευτερογενής νομοθεσία, όπως είναι όλες οι νομοθεσίες ενώπιον του δικαστηρίου, η οποία έχει δύο Πίνακες και στο Δεύτερο Πίνακα που περιγράφεται η Λευκωσία εντός των Τειχών, δεν περιλαμβάνεται η οδός Μεγάλου Αλεξάνδρου. Περιλαμβάνεται τμήμα της οδού Αλ. Κομνηνού από την ένωση της με την Μεγάλου Αλεξάνδρου μέχρι την ένωση της Αρτέμιδος. Το ίδιο είναι με τη Βασιλείου Βουλγαροκτόνου η οποία επίσης ενώνεται με την Μεγάλου Αλεξάνδρου. Η Μεγάλου Αλεξάνδρου δεν περιλαμβάνεται.» Σε ερώτηση του Δικαστηρίου ότι είχε σε κάποια στιγμή τεθεί θέμα αναφορικά με τα τετραγωνικά μέτρα που υιοθέτησε η Λειτουργός, η κα. Κουκουλαρίδου κατέθεσε ότι το εμβαδόν μετρήθηκε επανειλημμένα και από τον Λειτουργό που ήταν πριν από την ίδια και από τους δύο μαζί και από ιδιώτες εκτιμητές που έκαμαν στο παρελθόν εκτίμηση και για τον ενοικιαστή και για τον ιδιοκτήτη, και μετρήθηκε και τελευταία από το Κτηματολόγιο. Με βάση τα όσα βρήκαν, το καθαρό εσωτερικό εμβαδό, χωρίς να αφαιρεθεί η τοιχοποιία του εσωτερικού, συμπεριλαμβανομένου του λουτρού που υπάρχει στην αυλή και ενός υποστατικού στο πίσω μέρος το οποίο είναι μέσα στην ενοικίαση, είναι 415 τ.μ., όπως είχε μετρηθεί και παλιά αλλά και από ιδιώτες εκτιμητές των οποίων η Λειτουργός έχει τις εκτιμήσεις. Κατά την αντεξέταση της από τον ευπαίδευτο συνήγορο των Αιτητών, η Λειτουργός κατέθεσε ότι επισκέφθηκε προσωπικά το επίδικο επανειλημμένα και συμφώνησε ότι αυτό έχει μια πολύ μεγάλη αυλή, κήπο και αρκετούς χώρους καλυμμένους, καθώς και ακάλυπτες βεράντες. « ... πραγματικά το ακίνητο διαθέτει βεράντα και διαθέτει αυλή, ... είναι μέσα στις διευκολύνσεις του ακινήτου μπορεί κάποιος να πει στην εκτιμητική επιστήμη. Όμως και στα συγκριτικά μας έχει εσωτερική αυλή και βεράντα που δεν λήφθηκε υπόψη στην εκτίμηση και είναι λίγο, είναι παρακινδυνευμένο να υπολογίσεις πόσα τοις εκατό... Επειδή δε λήφθηκε υπόψη στα συγκριτικά δεν το έλαβα υπόψη. .... Είπα και προηγουμένως ότι μπορεί να θεωρηθεί από κάποιον εκτιμητή ότι είναι μέσα στις διευκολύνσεις η αυλή και η βεράντα... Μπορεί να είναι και πλεονέκτημα.» Κατά την αντεξέταση της από τον Καθ' ου η Αίτηση η Λειτουργός κατέθεσε ότι έχει διαβάσει το ενοικιαστήριο έγγραφο αλλά αυτό δεν έχει μέσα στοιχεία ή πρόνοιες που θα λάμβανε υπόψην στην εκτίμηση της. Όσον αφορά την πρόνοια για την πληρωμή ενοικίου, τη διενέργεια εξόδων και την αποκοπή τους, η μάρτυρας κατέθεσε ότι αυτά είναι θέμα συμφωνίας του ιδιοκτήτη με τον ενοικιαστή, είναι νομικά θέματα τα οποία δεν την αφορούν ως εκτιμητή. Η ίδια πραγματοποίησε την εκτίμηση της ως είναι σήμερα το υποστατικό. Έχει διενεργήσει εκτίμηση για το ενοίκιο του επίδικου άλλες δύο φορές στο παρελθόν και μια φορά ένας άλλος συνάδελφος της με τον οποίο πήγαιναν μαζί στις εκτιμήσεις. Μετά από την τελευταία εκτίμηση της που έγινε για την παρούσα υπόθεση, διέταξε το Δικαστήριο να επισκεφθούν το επίδικο όλοι οι εκτιμητές και οι διάδικοι και να μετρηθεί το εμβαδόν. Όταν μετρήθηκε βρήκαν 372 τ.μ. αλλά κάποιοι χώροι δεν είχαν μετρηθεί και σε άλλη ημερομηνία τους άνοιξε ο Καθ' ου η Αίτηση και μέτρησαν το δωμάτιο πίσω και το λουτρό. Συμφώνησε με τον Καθ' ου η Αίτηση κατά την αντεξέταση της ότι το λουτρό είναι 11 τ.μ. και η αποθήκη 15 τ.μ. Η κατάληξη της Λειτουργού είναι πως το εμβαδόν είναι 415 τ.μ. με την εσωτερική τοιχοποιία, η οποία δε μπορεί να αφαιρεθεί και την εσωτερική σκάλα που οδηγεί στο δεύτερο όροφο, το λουτρό και το δωμάτιο πίσω. Δεν αφαιρούνται οι εσωτερικοί τοίχοι και επίσης πρέπει να λαμβάνεται υπόψην η σκάλα όταν είναι εσωτερική αλλά στην παρούσα περίπτωση η σκάλα δεν μετρήθηκε μέσα στα 372 τ.μ. Κατά την αντεξέταση της από τον Καθ' ου η Αίτηση η Λειτουργός διευκρίνισε ξανά και κατέστησε απόλυτα σαφές ότι το εμβαδόν του επίδικου είναι 372 τ.μ., εκτός του λουτρού και της αποθήκης ή δωματίου πίσω. Όταν προστεθούν αυτά το σύνολο ανέρχεται σε 387 τ.μ., συν «η εσωτερική τοιχοποιία και η σκάλα η οποία δε λήφθηκε υπόψη και εγώ λέω ότι δε μπορεί να μην τα λάβεις υπόψη, στα 415 τ.μ.» Η σκάλα έχει συνολικό εμβαδόν 12 τ.μ. Η Λειτουργός κατέθεσε ακόμη ότι δε λαμβάνει υπόψην την ταράτσα και τις βεράντες. Αναφορικά με την εκτίμηση του Μ.Κ.2, η Λειτουργός κατέθεσε ότι την έχει δει και ότι συμφωνούν περίπου στο μέσο όρο, αν αφαιρεθεί το συγκριτικό που χρησιμοποίησε ο Μ.Κ.2 και που η είσοδος του είναι επί της Αλεξίου Κομνηνού, αφού εμπίπτει σε δυσπραγούσα περιοχή και το καθεστώς είναι άλλο. Όσον αφορά τα συγκριτικά του Μ.Κ.2, η Λειτουργός κατέθεσε ότι δε διαφωνεί: «Είναι εις τον ίδιο δρόμο είναι υποστατικά στην ίδια μικρή περιοχή, παρόμοιου τύπου παλιά αρχοντικά. Είναι συγκρίσιμα κατά την άποψη μου.» Η Λειτουργός Εκτιμήσεων, όπως φαίνεται καθαρά από τον Νόμο και τους Κανονισμούς, είναι μάρτυρας του Δικαστηρίου και δεν ενεργεί ούτε για τη μία, ούτε για την άλλη πλευρά. Επειδή ενεργεί και καταθέτει ως πραγματογνώμονας, η μαρτυρία της αντικρούεται από τη μαρτυρία άλλου πραγματογνώμονα. Δεν έχουμε πεισθεί από τον Μ.Α.2 όσον αφορά το εμβαδόν που υιοθέτησε για το λόγο που το υιοθέτησε. Η μαρτυρία της Λειτουργού ήταν πολύ πιο ξεκάθαρη και κατανοητή και λογική επί του σημείου αυτού. Η μέθοδος της ήταν επίσης δίκαιη και ορθή εφόσον μέτρησε μεικτό εσωτερικό χώρο για όλα τα συγκριτικά και με την ίδια λογική δεν έλαβε υπόψην τις βεράντες για οποιοδήποτε εκ των συγκριτικών. Η Λειτουργός έλαβε υπόψην επαρκή συγκριτικά, εξήγησε δε στο Δικαστήριο με ικανοποιητικό και σαφή τρόπο τόσο τη μέθοδο που χρησιμοποίησε όσο και την κατάληξη της. Έχουμε ικανοποιηθεί περί της ορθότητας της κρίσης της Λειτουργού αναφορικά με την εκτίμηση της «μικρής περιοχής» του επίδικου, καθώς τον υπολογισμό του εμβαδού του επίδικου αλλά και του μέσου όρου των ενοικίων, τον οποίο υιοθετούμε ως ανεξάρτητο και αμερόληπτο. Η Λειτουργός υιοθέτησε ως το 90% του μέσου όρου της μικρής περιοχής ποσό €2,07/τ.μ. και ο Μ.Κ.2 €1,82 (του ποσού που ο ίδιος όρισε ως το μέσο όρο όλων των ενοικίων). Η διαφορά των εμπειρογνωμόνων είναι πολύ μικρή και έγκειται στη χρήση από τον Μ.Κ.2 υποστατικού το οποίο εμπίπτει σε δυσπραγούσα περιοχή και άρα έχει διαφορετικό καθεστώς. Αν αφαιρεθεί το εν λόγω υποστατικό, η διαφορά εξαλείφεται. Η παρατήρηση αυτή καταδεικνύει ότι η Λειτουργός του Δικαστηρίου διενήργησε την έρευνα της αμερόληπτα και δίκαια σε σχέση με τα δεδομένα τα οποία είχε μπροστά της και έπρεπε να λάβει υπόψην. Πραγματικά γεγονότα: Από το σύνολο του ενώπιον μας μαρτυρικού υλικού, βρίσκουμε ότι τα πραγματικά γεγονότα είναι τα ακόλουθα: Οι Αιτητές είναι συνιδιοκτήτες ενός παλαιού αρχοντικού το οποίο είναι διώροφο, πετρόκτιστο διατηρητέο κτίσμα, με κύρια είσοδο επί της οδού Μεγάλου Αλεξάνδρου 10 στην εντός των τειχών Λευκωσία, δηλαδή εντός ελεγχόμενης περιοχής εν τη εννοία του άρθρου 2 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, Ν.23/83όπως αυτός έχει τροποποιηθεί μέχρι σήμερα, και της Κ.Δ.Π. 519/
- Τεκμαίρεται ότι το επίδικο ολοκληρώθηκε πριν την 31.12.1999, εφόσον κηρύχθηκε διατηρητέο το
- Σύμφωνα με το Πιστοποιητικό Εγγραφής (Τεκμήριο 3), ολόκληρο το επίδικο ακίνητο είναι οικία και αποτελείται «εκ δύο κατωγείων δωματίων, μίας βεράντας, ενός πουφέ, μία κουζίνας με μικρό κελλάρι, ενός πλυσταριού με μικρή αποθήκη, δύο μπάνιων, ενός κελλαρίου, ενός δωματίου υπηρεσίας, μίας αποθήκης, μία μικρής αποθήκης, ενός περιστερώνος, ενός ορνιθώνος, βεράντας, μίας δεξαμένης, ενός ντεποζίτου, δένδρων, αυλής και ενός ανωγείου δωματίου αναμονής, τριών υπνοδωματίων, ενός μικρού δωματίου αναμονής, ενός μικρού κελλαρίου, διαδρόμου, βεράντας, αποχωρητηρίου και ταρράτσας.» Στην πορεία του χρόνου, το επίδικο περιήλθε σε κακή κατάσταση συντήρησης, ενώ στο ισόγειο αυτού λειτουργούσαν δύο ξυλουργεία όταν το νοίκιασε ο Καθ' ου η Αίτηση. Το ακίνητο διαθέτει επίσης μεγάλη εσωτερική αυλή. Δεχόμαστε τον υπολογισμό του εμβαδού του επίδικου το οποίο κατέχει και χρησιμοποιεί ο Καθ' ου η Αίτηση, όπως το καθόρισε η Λειτουργός του Δικαστηρίου, δηλαδή στα 415 τ.μ. Η διαφορά της Λειτουργού και του Μ.Κ.2 αναφορικά με τη συμπερίληψη στον υπολογισμό του εμβαδού της εσωτερικής τοιχοποιίας καθίσταται ακαδημαϊκό ερώτημα από τη στιγμή που εφόσον διατηρείται η ίδια στάση για τα συγκριτικά ως και για το επίδικο υποστατικό, η συμπερίληψη ή μη δεν απολήγει σε οποιαδήποτε διαφορά στο μέσο όρο του κατά τετραγωνικό μέτρο ενοικίου. Όσο δε αφορά τη διαφορετική στάση των εκτιμητών σε σχέση με τον υπολογισμό του εμβαδού εν γένει, ο ιδιώτης εκτιμητής δεν έδωσε επαρκή ή και καθόλου εξηγήσεις γιατί δε συμπεριέλαβε το εμβαδόν της αποθήκης ή δωματίου στο πίσω μέρος του επίδικου, του λουτρού και του κλιμακοστασίου. Η Λειτουργός έλαβε υπόψιν αυτούς του χώρους και κρίνεται ότι ορθώς έπραξε, εφόσον περιλαμβάνονται στους χώρους που κατέχει ο Καθ' ου η Αίτηση δυνάμει της ενοικίασης. Για τον υπολογισμό του δικαίου ενοικίου, ενόψει των προνοιών του άρθρου 8 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου (βλέπετε πιο κάτω), ως συγκριτικά, λαμβάνονται υπόψη τα ενοίκια, συμβατικά, αγοραία και θέσμια, που ίσχυαν κατά το χρόνο καταχώρισης της Αίτησης, δηλαδή το Μάρτιο
- Οι ιδιοκτήτες του επίδικου κατά το έτος 1992, νοίκιασαν στον Καθ' ου η Αίτηση δυνάμει εγγράφου ημερομηνίας 30.9.1992, «ανώγειο(ς) οικία μεθ' όλων των εγκαταστάσεων της και η εσωτερική αυλή του κτήματος μετά των εγκαταστάσεων του κήπου, επί της οδού Μ. Αλεξάνδρου, εντός των τειχών Λευκωσίας, υπ' αρ. τεμαχ. 10» (Τεκμήριο 1). Τον Ιούνιο 1999 περιήλθε στην κατοχή του Καθ' ου η Αίτηση ολόκληρος ο χώρος του ισογείου και της αυλής, πλην περίπου 100 τ.μ. που αποτελούν ξεχωριστό κατάστημα με είσοδο επί της οδού Αλεξίου Κομνηνού και το οποίο κατέχει άλλος ενοικιαστής. Σχετική είναι η ρήτρα 5 [4] η οποία προνοεί και για το υποστατικό εντός της αυλής του επίδικου, το οποίο διεκδικεί ο Καθ' ου η Αίτηση. Συμφωνήθηκε ακόμα ότι ο Καθ' ου η Αίτηση θα χρησιμοποιήσει το επίδικο για ιδιοκατοίκηση και για τις ανάγκες του Κέντρου Πολιτιστικής Κληρονομιάς που έχει ιδρύσει. Η περίοδος της ενοικίασης καθορίστηκε από την 1.10.1992 έως το έτος 2005, με δικαίωμα ανανέωσης με τους ίδιους όρους. Είναι παραδεκτό ότι ο Καθ' ου η Αίτηση είναι θέσμιος ενοικιαστής του επίδικου υποστατικού και ήταν κατά πάντα ουσιώδη προς την παρούσα Αίτηση χρόνο. Είναι η κρίση μου ότι, η ημερομηνία έναρξης της ενοικίασης δέον όπως λαμβάνεται υπόψη για τον καθορισμό του δικαίου ενοικίου, αφού έμμεσα συνδέεται τόσο με την ηλικία του ακινήτου, όσο και με τη κατάσταση του. Κρίνω ότι η έναρξη της ενοικίασης δεν είναι αντινομική περίσταση (βλέπετε Λεύκος Π. Γεωργιάδης v. P. SHAFTAKOLAS ESTATES LTD,
(1999)1(Γ) Α.Α.Δ. 1750). Βλέπετε ακόμα σελίδα 28 στο σύγγραμμα Modern Methods of Valuation, κάτω από την επικεφαλίδα Determination of rental value - Comparison of Rents: «He must have regard not only to the rents of other properties that are let, but also to the dates when the rents were fixed, to the age and condition of the buildings as compared with that with which he is concerned, and to the amount of similar accommodation in the vicinity to be let or sold.» [δική μου υπογράμμιση]. Σύμφωνα με τη ρήτρα 3 του Τεκμηρίου 1: «Ο ενοικιαστής οφείλει να πληρώνει ανελλειπώς τας ως άνω αναφερομένας δόσεις του ενοικίου κατά τους ως άνω αναφερομένους χρόνους.» Με το έγγραφο το ενοίκιο συμφωνήθηκε σε £20 μηνιαίως, προπληρωτέο την 1η ημέρα εκάστου μηνός. Συμφωνήθηκε επίσης ότι ο Καθ' ου η Αίτηση θα καταβάλει όσα έξοδα ήθελε ο ίδιος κρίνει ως αναγκαία για τη συντήρηση και γενική αποκατάσταση του επίδικου, ώστε αυτό να καταστεί κατοικήσιμο και λειτουργήσιμο. Συμφωνήθηκε επίσης ότι το συνολικό ποσό των εξόδων θα αποκοπεί από τα ενοίκια για το χρονικό διάστημα που ήθελε χρειαστεί προς εξόφληση και ουχί πέραν του έτους 2000 και συνεπώς ο Καθ' ου η Αίτηση δεν θα κατέβαλλε οποιοδήποτε ποσό ως ενοίκιο μέχρι τότε. (Βλέπετε σχετικά τις ρήτρες 1 και 6 του Τεκμηρίου 1 [5]). Έμμεση μνεία στην κατάσταση του επίδικου κατά το χρόνο έναρξης της ενοικίασης γίνεται και στη ρήτρα 14 του εγγράφου [6] . Η καταβολή ενοικίου άρχισε τον Ιανουάριο 2000, £40 μηνιαίως αντί £20, με πρωτοβουλία του Καθ' ου η Αίτηση (Τεκμήριο 4). Ο Καθ' ου η Αίτηση κατέβαλλε ενοίκιο £40 μηνιαίως από τον Ιανουάριο 2000 μέχρι το Δεκέμβριο
- Στη συνέχεια, δυνάμει συμβιβασμού στην Αίτηση Ενοικιοστασίου Κ125/03 την 21.4.2004, το ενοίκιο αυξήθηκε σε £150 μηνιαίως από 1.1.2004 έως 8.3.
- Δυνάμει συμβιβασμού στην Αίτηση Ενοικιοστασίου Κ46/07 την 11.1.2008, το ενοίκιο αυξήθηκε σε £270 ή €461 μηνιαίως από 9.3.2007 (Τεκμήριο 5Α). Δυνάμει συμβιβασμού στην Αίτηση Ενοικιοστασίου Κ32/09 την 18.1.2010 το ενοίκιο αυξήθηκε σε €552,78 μηνιαίως από 13.3.2009 (Τεκμήριο 5Β) και αυτό είναι το πληρωτέο ενοίκιο για σκοπούς της υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο Αίτησης. Υπάρχει ενώπιον μας μαρτυρία η οποία δεν έχει αμφισβητηθεί, ότι από 1.4.2011 ο Καθ' ου η Αίτηση καταβάλλει με δική του πρωτοβουλία και με επιφύλαξη των δικαιωμάτων του, ποσό €597 μηνιαίως, ως ενοίκιο, δηλαδή αύξηση ύψους 8%. Σχετικό είναι και το Τεκμήριο
- Ο Καθ' ου η Αίτηση προέβη σε έξοδα για την αποκατάσταση, επιδιόρθωση και συντήρηση του επίδικου υποστατικού. Το ύψος των εξόδων δε δικογραφείται και δεν έχει αποδειχθεί ενώπιον του Δικαστηρίου. Τα έξοδα αυτά δε λήφθηκαν υπόψην από τη Λειτουργό του Δικαστηρίου για την εκτίμηση της, όπως δε λήφθηκαν υπόψην και για τα συγκριτικά υποστατικά, αφού είχαν συμφωνηθεί μεταξύ των μερών, με τον τρόπο που είχαν συμφωνηθεί στο ενοικιαστήριο έγγραφο. Κρίνω την αντίθετη θέση του ιδιώτη εκτιμητή ως λανθασμένη, εφόσον έλαβε ως δεδομένο πληροφορίες τις οποίες δεν μπορούσε να εξακριβώσει ή δεν εξακρίβωσε και εφόσον έλαβε υπόψην άγνωστα ποσά, χωρίς να υπολογίσει χρόνο απόσβεσης και κατά πόσον αυτά κάλυπταν μέρος ή όλο και ποιού ενοικίου. Υιοθετώντας το σκεπτικό της Λειτουργού του Δικαστηρίου και θεωρώντας το λογικό και δίκαιο, αλλά και μη δυνάμενο το Δικαστήριο να υποκαταστήσει το ίδιο τη μαρτυρία και γνώμη εμπειρογνώμονα, το Δικαστήριο δε λαμβάνει υπόψην οποιοδήποτε ποσό εξόδων έχει ξοδέψει ο Καθ' ου η Αίτηση για την επιδιόρθωση του επίδικου, στον υπολογισμό του δικαίου ενοικίου. Εάν τα έξοδα δικογραφούνταν και αποδεικνύονταν, η μαρτυρία εμπειρογνώμονα θα εδύνατο να υποδείξει κατά πόσον αυτά κεφαλαιοποιούνται και θεωρούνται ως μέρος του ενοικίου ή ως το όλον ενοίκιο και για πόσο χρονικό διάστημα μέχρι της απόσβεσης τους. Εξάλλου, οι πρόνοιες του εγγράφου για την αποκατάσταση και επιδιόρθωση του επιδίκου αποτελούν ιδιωτική συμφωνία μεταξύ των διαδίκων, οι οποίοι συμφώνησαν για καλό αντάλλαγμα να προβεί ο Καθ' ου η Αίτηση σε έξοδα στο επίδικο κατά την κρίση του και να απαλλαγεί από της πληρωμής ενοικίου για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα και στη συνέχεια να καταβάλλει μειωμένο ή και ονομαστικό ενοίκιο για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα. Το Δικαστήριο δεν καλείται να αποφασίσει αν ορθώς και καλώς συμφώνησαν τα μέρη ή όχι. Το Δικαστήριο καλείται να αποφασίσει ποιό είναι το δίκαιο ενοίκιο του επίδικου υποστατικό κατά το Μάρτιο του 2011 στην κατάσταση που αυτό ευρισκόταν τότε. Ο Καθ' ου η Αίτηση χρησιμοποιεί το επίδικο ως επαγγελματική στέγη, στεγάζοντας σ' αυτό το Κέντρο Πολιτιστικής Κληρονομιάς και ως κατοικία. Νόμος: Ο καθορισμός του δικαίου ενοικίου υποστατικού διέπεται από το άρθρο 8[7] του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, 23/83, ως αυτός έχει τροποποιηθεί μέχρι σήμερα. Το πληρωτέο ενοίκιο κατά το χρόνο καταχώρισης της υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο Αίτησης ήταν €552,78 μηνιαίως από 13.3.
- Η υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο Αίτηση καταχωρίστηκε την 16.3.
- Το ποσό το οποίο θα καθορίσουμε ως το δίκαιο ενοίκιο υπολογίζεται ως οφειλόμενο από την ημερομηνία καταχώρισης της Αίτησης (βλέπετε εδάφιο
(3)[8]) . Το εδάφιο
(4)(α) του άρθρου 8, προνοεί: «
(4)(α)Το ανώτατον όριον το υπό του Δικαστηρίου καθοριζομένου δικαίου ενοικίου δεν θα υπερβαίνη ποσοστόν 14 τοις εκατόν δια τα πρώτα δύο έτη από της ενάρξεως ισχύος του παρόντος Νόμου, μετά το πέρας της οποίας περιόδου το ποσοστόν θα καθορίζεται ανά διετίαν υπό του Υπουργικού Συμβουλίου τη συστάσει του Υπουργού δια διατάγματος δημοσιευομένου εις την επίσημον εφημερίδα της Δημοκρατίας.» Δυνάμει Διατάγματος του Υπουργικού Συμβουλίου το οποίο δημοσιεύθηκε στην Επίσημη Εφημερίδα την 13.3.2009 και ίσχυε κατά το χρόνο καταχώρισης της υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο Αίτησης, Κ.Δ.Π. 115/2009, το ανώτατο όριο αυξήσεως από 22.4.2009 μέχρι 21.4.2011 ήταν 8%. Η επιφύλαξη του άρθρου 4(α) προνοεί τα ακόλουθα: «Νοείται ότι, αν η πρώτη αίτηση που υποβάλλεται μετά την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του περί Ενοικιοστασίου (Τροποποιητικού) Νόμου του 1995 για αύξηση του ενοικίου βάσει του επιτρεπόμενου ποσοστού, που δεν υπερβαίνει τώρα το 14%, οδηγεί στον καθορισμό ενοικίου χαμηλότερου από το 40% του εκάστοτε μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής, τότε καθορίζεται ενοίκιο ίσο προς το 40% του μέσου αυτού όρου. Το ποσοστό 40% ως ανωτέρω, για την πρώτη ή τις επόμενες αιτήσεις αυξάνεται από 1.1.1997 κατά 10 ποσοστιαίες μονάδες ανά διετία, μέχρις ότου ανέλθει στο 90% του εκάστοτε μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής.» Το ποσοστό αυτό έγινε 50% την 1.1.1997, 60% την 1.1.1999, 70% την 1.1.2001, 80% την 1.1.2003 και 90% την 1.1.2005. Κατά τον ουσιώδη χρόνο της καταχώρισης της Αίτησης ίσχυε το ποσοστό του 90% του μέσου όρου της μικρής περιοχής. Το αγοραίο ενοίκιο λαμβάνεται υπόψη, μεταξύ άλλων (βλέπετε εδάφιο
(5)[9]). Στην υπόθεση Λεύκος Π. Γεωργιάδης v. P. SHAFTAKOLAS ESTATES LTD (πιο πάνω), ο έντιμος Πρόεδρος του Ανωτάτου Δικαστηρίου είπε στη σελίδα 1754 και σε σχέση με το άρθρο 8
(5)(πριν την τροποποίηση του από τον Νόμο 102
(1)/95): «Οι περιστάσεις που εξειδικεύονται δεν εξαντλούν βέβαια αυτές που μπορεί να ληφθούν υπόψη. Όμως καλύπτουν ευρύ φάσμα των 'περιστάσεων' το οποίο χαρακτηρίζει τα σχετικά περιστατικά και περιορίζει άλλα πιθανά περιστατικά σ' εκείνα που δεν είναι αντινομικά προς τα καθοριζόμενα. Ανεξάρτητα από οποιοδήποτε ερμηνευτικό κανόνα (όπως το ejusdem generis), αποκλείονται από την έρευνα περιστάσεις αντινομικές προς εκείνες που καθορίζονται.» Οι περιστάσεις που περιγράφονται στο εδάφιο
(5)του άρθρου 8 ως αυτό έχει τροποποιηθεί, είναι οι ίδιες. Συνεπώς, η πιο πάνω αυθεντία εφαρμόζεται και σήμερα σε περιπτώσεις όπως η υπό εξέταση. Έχουμε ικανοποιηθεί ότι η Λειτουργός έχει λάβει υπόψη σχετικά περιστατικά για να καταλήξει στη γνώμη της και ότι κινήθηκε εντός των πλαισίων που η νομοθεσία οριοθετεί. Ακολουθούμε τη δική της θέση για τους λόγους που έχουμε εξηγήσει. Δυσπραγούσα περιοχή: Το 2003 το Υπουργικό Συμβούλιο εξέδωσε Διάταγμα, ασκώντας τις εξουσίες που του δίνει το εδάφιο
(2)[10] του άρθρου 18 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, και αφού έκρινε ότι είναι αναγκαία η ανακούφιση των ενοικιαστών των οποίων τα καταστήματα βρίσκονται μέσα στις περιοχές «Α» και «Β» που περιγράφονται στον Πρώτο Πίνακα ή των οποίων τα καταστήματα έχουν την κύρια πρόσβαση τους στις οδούς που αποτελούν μέρος της περιμέτρου των περιοχών που περιγράφονται στο Διάταγμα ή έχουν την κύρια πρόσβαση τους στις οδούς ή στοές που περιγράφονται στο Δεύτερο Πίνακα, και δεδομένου ότι όλες οι προαναφερθείσες περιοχές και οδοί βρίσκονται μέσα σε ελεγχόμενες περιοχές, κηρύττει τις περιοχές στον Πρώτο και Δεύτερο Πίνακα ως δυσπραγούσες περιοχές. Το Διάταγμα αυτό δημοσιεύθηκε στην Επίσημη Εφημερίδα της Δημοκρατίας την 7.3.2003 ως Κ.Δ.Π. 200/
- Ο Δεύτερος Πίνακας αφορά τη Λευκωσία εντός των Τειχών και, μεταξύ άλλων, κηρύσσεται ως δυσπραγούσα περιοχή το τμήμα της οδού Αλεξίου Κομνηνού, από την ένωση της με την οδό Μεγάλου Αλεξάνδρου μέχρι την ένωση της με την οδό Αρτέμιδος και το τμήμα της οδού Βασιλείου Βουλγαροκτόνου, από την ένωση της με την οδό Μεγάλου Αλεξάνδρου μέχρι την ένωση της με τον οδό Αρτέμιδος. Το επίδικο έχει την κύρια πρόσβαση του στην οδό Μεγάλου Αλεξάνδρου και συνεπώς δεν κείται εντός δυσπραγούσας περιοχής. Πέραν το ότι είναι παραδεκτό πως η διεύθυνση του επίδικου είναι Μεγάλου Αλεξάνδρου 10, στο Τεκμήριο 7, το οποίο αποτελεί έγγραφο του Δήμου Λευκωσίας, η διεύθυνση του επίδικου δηλώνεται ως «Μεγάλου Αλεξάνδρου 10, 1010 Λευκωσία». Το επίδικο είναι οικία. Η χρήση του από τον Καθ' ου η Αίτηση είναι ως κατοικία και στέγη του Κέντρου Πολιτιστικής Κληρονομιάς. Ο όρος «κατοικία» στον περί Ενοικιοστασίου Νόμο, ερμηνεύεται ως ακολούθως (άρθρο 2): «'κατοικία' σημαίνει οικοδομή ή κατασκευή ή μέρος της που ενοικιάζεται ως κατοικία προσώπου ή για τη στέγαση σωματείων, ιδρυμάτων και μη επαγγελματικών οργανώσεων, έστω και αν μέρος αυτής χρησιμοποιείται για επαγγελματικούς σκοπούς» Πέραν του ότι το επίδικο δεν έχει την κύρια πρόσβαση του σε δυσπραγούσα περιοχή, αυτό στεγάζει το Κέντρο Πολιτιστικής Κληρονομιάς το οποίο, σύμφωνα με τον Καθ' ου η Αίτηση, είναι ίδρυμα και αποτελεί και την κατοικία του Καθ' ου η Αίτηση. Είχε αρχικά εγγραφεί ως εταιρεία (Τεκμήριο 19) αλλά μετά έγινε ίδρυμα, εφόσον επρόκειτο για λάθος των λογιστών του Καθ' ου η Αίτηση όπως είπε και δε θα μπορούσε να είναι εταιρεία. Το επίδικο δεν είναι κατάστημα αλλά κατοικία, εν τη εννοία του Νόμου. Υπολογισμός: Εφόσον, το αγοραίο ενοίκιο είναι €4,00/τ.μ. (συγκριτικό υπ' αρ. 4), ο μέσος όρος των ενοικίων της μικρής περιοχής είναι €2,30/τ.μ., το 90% του μέσου όρου είναι €2,07/τ.μ., το πληρωτέο ενοίκιο για το επίδικο υποστατικό είναι €1,33/τ.μ. και το 8% επί του πληρωτέου είναι €1,44/τ.μ., δικαιολογείται αύξηση του πληρωτέου ενοικίου στο 90% του μέσου όρου της μικρής περιοχής δηλαδή στα €859,05, έστω €859 μηνιαίως από την ημερομηνία καταχώρισης της Αίτησης. Κρίνουμε ότι αυτό το ποσό είναι δίκαιο λαμβανομένων υπόψη της τοποθεσίας, της ηλικίας, της κατάστασης και του μεγέθους του επίδικου υποστατικού. Ανταπαίτηση και Κώλυμα λόγω Δεδικασμένου (Estoppel per rem judicatam / Estoppel by record): Όπως φαίνεται από το Τεκμήριο 9, το οποίο είναι ο φάκελος της υπόθεσης Ενοικιοστασίου αρ. Κ125/03 μεταξύ των ιδίων διαδίκων, ο Καθ' ου η Αίτηση δεν είχε εγείρει ανταπαίτηση στο δικόγραφο του, αλλά όταν εκ συμφώνου εκδόθηκε Διάταγμα καθορισμού του μηνιαίου ενοικίου του επίδικου υποστατικού την 21.4.2004, η ανταπαίτηση αποσύρθηκε και απορρίφθηκε ανεπιφύλακτα. Όπως φαίνεται από το Τεκμήριο 8, το οποίο είναι ο φάκελος της υπόθεσης Ενοικιοστασίου αρ. Κ46/07 μεταξύ των ιδίων διαδίκων, ο Καθ' ου η Αίτηση είχε εγείρει τις ακόλουθες ανταπαιτήσεις: «
- Όπως οι Αιτητές τηρήσουν την υποχρέωση τους με βάση το ενοικιαστήριο έγγραφο, σελ.2 : όρος 5 που προβλέπει αυτόματη συμπερίληψη εις το υπό ενοικίασιν υποστατικό και της αποθήκης επί της Αλεξίου Κομνηνού, της οποίας ο ένοικος ξυλουργός Χριστάκης Χριστοδούλου απεβίωσε τον Ιούνιο 2005, και σύμφωνα με την επιστολή 20/9/2005, που ο Καθ' ου η Αίτηση επέδωσε στους ιδιοκτήτες και η οποία θα κατατεθεί στο Δικαστήριο. Επίσης όπως επιδιορθώσουν την τοιχοποιία στην βορειο-δυτική γωνία του δωματίου αυτού που είναι ετοιμόρροπη και είχε στερεωθεί προσωρινά από συνεργείο του Δημαρχείου το 1993 με πρωτοβουλία του Καθ' ου η Αίτηση. Ως έχει σήμερα αποτελεί κίνδυνο για τη δημόσια ασφάλεια, κυρίως για τους εργαζομένους και διερχομένους επί της Αλεξίου Κομνηνού.
- Όπως οι Αιτητές επιδιορθώσουν με δικά τους έξοδα τις φυσικές φθορές της οικίας ως αυτές περιγράφονται στον κατάλογο που επισυνάπτεται της επιστολής 20.11.2003 που επεδόθη εις αυτούς και η οποία θα κατατεθεί στο Δικαστήριο.» Οι Ανταπαιτήσεις είναι πολύ παρόμοιες ή και πανομοιότυπες με κάποιες από τις ανταπαιτήσεις που εγείρει ο Καθ' ου η Αίτηση στην παρούσα υπόθεση (βλέπετε πιο πάνω). Στις 11.1.2008 η υπόθεση κατέληξε σε συμβιβασμό και εκδόθηκε Διάταγμα καθορισμού του μηνιαίου ενοικίου, χωρίς να λεχθεί οτιδήποτε αναφορικά με την Ανταπαίτηση, η οποία ωσαύτως εγκαταλείφθηκε. Όπως φαίνεται από το Τεκμήριο 20, στην υπόθεση Ενοικιοστασίου αρ. Κ32/09 μεταξύ των ιδίων διαδίκων, εκδόθηκε εκ συμφώνου Διάταγμα καθορισμού του μηναίου ενοικίου του επίδικου υποστατικού την 18.1.2010 και επίσης, η Ανταπαίτηση αποσύρθηκε και απορρίφθηκε άνευ βλάβης δικαιωμάτων. Στην Απάντηση στην Ανταπαίτηση στην παρούσα υπόθεση, οι Αιτητές εγείρουν θέμα κωλύματος του Καθ' ου η Αίτηση να εγείρει την Ανταπαίτηση του. Όπως είναι φανερόν από τα πιο πάνω, υπάρχει μία σύγχυση αναφορικά με το εάν, ως πραγματικό γεγονός, είχαν εγερθεί και απορριφθεί χωρίς επιφύλαξη δικαιωμάτων, ανταπαιτήσεις ως αυτές που ο Καθ' ου η Αίτηση αξιώνει στην παρούσα υπόθεση σε προηγούμενες υποθέσεις μεταξύ των ιδίων διαδίκων. Η σαρωτική απόρριψη από το Δικαστήριο στην πρώτη κατά σειράν υπόθεση, δηλαδή την Κ125/03, φαίνεται ότι αφαιρεί το νομικό υπόβαθρο από τις ανταπαιτήσεις του Καθ' ου η Αίτηση σε όλες τις επόμενες υποθέσεις (βλέπετε Forrest κ.ά. v. Βαρδάκη κ.ά., πιο κάτω). Ο Κανόνας της ύπαρξης κωλύματος (estoppel) έχει εξελιχθεί και εφαρμοστεί σε διάφορα θέματα, τόσο στο Κοινοδίκαιο (common law) όσο και στην Επιείκεια (equity). Το κώλυμα λόγω Δεδικασμένου, γνωστό στην Αγγλική γλώσσα ως estoppel by record και στη Λατινική ως estoppel per rem judicatam, εμπίπτει στο Κοινοδίκαιο. «The rationale for the existence of estoppel by record can be summed up in two expressions, that it is in the public interest that there should be an end of litigation (interest reipublicae ut sit finis litium) and that no one should be proceeded against twice for the same cause (nemo debet bis vexari pro una et eadem causa). It accords with the first of these expressions that a party relying on estoppel by record should be able to show that the matter has been determined by a court of competent jurisdiction in a judgment which is final.» (Halsbury's Laws of England, 4η έκδοση, Τόμος 16
(2), παράγραφος 964). Ο κανόνας του δεδικασμένου θεμελιώνεται στην αρχή της τελεσιδικίας (βλέπε Γαβριήλ κ.α. v. Αγαπίου
(1998)1 (Γ) Α.Α.Δ.1868). Έχω ακόμα λάβει υπόψην τις ακόλουθες, σχετικές αυθεντίες: Henderson v. Henderson (1843-60) All E.R. 378, Boyadji v. Papachristoforou
(1958)XXIII C.L.R. 299, Fidelitas Shipping Co. Ltd. v. V/O Exportchleb
(1965)2 All ER 4, Mills v. Cooper
(1967)2 Q.B. 459, Vakanas v. Pantelaki
(1979)2 J.S.C. 211, Demetriou v. Hilides
(1980)1 J.S.C. 211, Themistokleous v. Atlas Assurance
(1981)1 J.S.C. 41, Pieris v. Republic
(1983)3 (B) C.L.R. 1054, Theori and Another v. Djoni and Another
(1984)1 C.L.R. 296, Nicolaides v. Yerolemi
(1984)1 C.L.R. 742, Georghiades v. Republic
(1989)1 C.L.R. 239, Level Tachexcavs Ltd. (Αρ. 2)
(1995)1 Α.Α.Δ. 1105, K.S.R.Comercio S.A. κ.α. v. Bluecoral Nav. Ltd.
(1995)1 Α.Α.Δ. 309, Παμπορίδης v. Κτηματικής Τραπέζης Κύπρου Λτδ
(1995)1 Α.Α.Δ. 670, Γαβριήλ κ.α. v. Αγαπίου (πιο πάνω), Forrest κ.α. v. Βαρδάκη κ.α.,
(2002)1(Α) Α.Α.Δ. 6, Κλεόπα v. Αντωνίου,
(2002)1(Α) Α.Α.Δ. 58, Σοφοκλέους v. Ταβελούδη κ.α.,
(2002)1(Α) Α.Α.Δ. 92, Υπουργός Εσωτερικών v. Μυλωνά,
(2002)1(Α) Α.Α.Δ. 120. Η παρούσα υπόθεση αφορά κώλυμα λόγω δεδικασμένου αναφορικά με την αιτία της αγωγής (cause of action estoppel). Στο σύγγραμμα Halsbury's Laws of England, 4η έκδοση, Τόμος 16
(2), στην παράγραφο 953, κάτω από την επικεφαλίδα Estoppel by record, λέγει τα ακόλουθα: «Estoppel by record, also known as estoppel per rem judicatam, arises: ..
(3)where an issue has been judicially determined as a necessary step in reaching a judgment and the issue arises in subsequent proceedings between the same parties (this is usually known as issue estoppel). The line between cause of action estoppel and issue estoppel is not always clear cut. The principles have been explained in a recent Court of Appeal decision as follows. If a claim has been explicitly determined in previous concluded proceedings between the same parties, that claim cannot be raised again, other than on appeal, unless there is fraud or collusion. If a necessary element of a claim has been explicitly determined in previous concluded proceedings between the same parties, that issue, cannot be raised again, if, as is likely but not inevitable, it would be an abuse to raise that issue again; this may also extend to an implicitly necessary element of the previous determination. The previous determination may include a settlement. Cause of action estoppel and issue estoppel may be compared with the concept of abuse of process and are sometimes regarded as particular forms of this wider concept.» [δική μου υπογράμμιση] Στην προκείμενη περίπτωση, διαπιστώνεται ταυτότητα προσώπων και ιδιοτήτων, ταυτότητα ακινήτου δηλαδή αντικειμένου της υπόθεσης, ταυτότητα συμφέροντος των διαδίκων, ταυτότητα επιδίκων θεμάτων. Η εγκατάλειψη απαίτησης και η απόρριψη της, γεννά δεδικασμένο. Το δεδικασμένο θεμελιώνεται στην αρχή της τελεσιδικίας. Αγώγιμο δικαίωμα θεωρείται ως δεδικασμένο εφόσον τα επίδικα θέματα της πρώτης και δεύτερης αγωγής είναι ταυτόσημα (βλέπετε σχετικά Γαβριήλ κ.ά. v. Αγαπίου, πιο πάνω). Περαιτέρω, μία απόφαση που εκδίδεται εκ συμφώνου είναι τελεσίδικη ωσάν να είχε εκδοθεί μετά από δικαστική διαδικασία (βλέπετε Halsbury's Laws of England, πιο πάνω, παράγραφος 968). Είναι η κρίση μου ότι υπάρχει δεδικασμένο αναφορικά με τις ανταπαιτήσεις τις οποίες εγείρει ο Καθ' ου η Αίτηση στο δικόγραφο του και συνεπώς κωλύεται να τις προβάλλει. Περαιτέρω, και ανεξάρτητα της κατάληξης μου αυτής, κρίνω ότι ο Καθ' ου η Αίτηση δεν έχει αποδείξει την Ανταπαίτηση του, για την οποία φέρει ο ίδιος το βάρος απόδειξης. Η Ανταπαίτηση απορρίπτεται και για τους δύο πιο πάνω λόγους. Απόφαση: Ως εκ των ανωτέρω και με τη σύμφωνο γνώμη των Παρέδρων, η Αίτηση επιτυγχάνει και εκδίδεται Διάταγμα του Δικαστηρίου καθορίζον το μηνιαίο ενοίκιο του επίδικου υποστατικού στα €859 από 16.3.2011. Η Ανταπαίτηση αποτυγχάνει και απορρίπτεται. Δε βρίσκουμε κανένα λόγο γιατί τα έξοδα να μην ακολουθήσουν το αποτέλεσμα εφόσον οι Αιτητές πετυχαίνουν στην Αίτηση τους και αυτή είναι η απόφαση μας. Ο Καθ' ου η Αίτηση να καταβάλει τα έξοδα των Αιτητών ως αυτά θα υπολογισθούν από τη Γραμματέα και εγκριθούν από το Δικαστήριο στην κλίμακα €500 - €2.000, εφόσον σύμφωνα με τους σχετικούς Κανονισμούς, λαμβάνεται υπόψην για τον καθορισμό της κλίμακας το πληρωτέο κατά το χρόνο της καταχώρισης της Αίτησης, μηνιαίο ενοίκιο. (Υπ.) Λ. Σ. Καμμίτση Πρόεδρος Πιστό αντίγραφο Γραμματέας [1] «Είναι σαφώς νομολογημένο ότι η μαρτυρία εμπειρογνωμόνων δεν δεσμεύει το δικαστήριο αλλά απλώς το βοηθά, αφού λάβει υπόψη και την υπόλοιπη μαρτυρία, να καταλήξει στα δικά του ανεξάρτητα συμπεράσματα (βλ. μεταξύ άλλων Cross on Evidence 5η έκδοση, σελ. 446, Phipson on Evidence 11η έκδοση σελ. 510, παραγρ.1286, Kouppis v. Republic
(1977)2 C.L.R. 361, Anastassiades v. Republic
(1977)2 C.L.R. 97, Khadar v. Republic
(1977)2 C.L.R. 132 και Vasilico Cement Works Ltd. v. Stavrou
(1976)1 C.L.R. 389). Το Δικαστήριο δικαιούται να διαφοροποιήσει τη θέση του και να μη δεχθεί τη μαρτυρία ενός εμπειρογνώμονα, νοουμένου ότι υπάρχουν οι συνθήκες εκείνες που να δικαιολογούν τέτοια κατάληξη (βλ. R. v. Matheson
(1958)2 All E.R. 87)». [2] «Δια τους σκοπούς της παραγράφου ταύτης θα υπηρετούν παρά τω Δικαστηρίω Λειτουργοί Εκτιμήσεων οίτινες, κατόπιν προς τούτο οδηγιών του Δικαστηρίου, θα δύνανται να διεξαγάγουν την έρευναν και να καταθέτουν την έκθεσιν των ενώπιον του Δικαστηρίου.» [3] «10 (α) Το Ανώτατο Δικαστήριο εγκρίνει κατάλογο λειτουργών εκτιμήσεων που αποτελούν τους λειτουργούς εκτιμήσεων του Δικαστηρίου. Λειτουργός εκτιμήσεων μπορεί να διοριστεί πρόσωπο που έχει τα προσόντα πραγματογνώμονα στον κλάδο εκτιμήσεως γης και ενοικίων. Ο κατάλογος λειτουργών εκτιμήσεων αναθεωρείται από το Ανώτατο Δικαστήριο από καιρού σε καιρό κατά την κρίση του.» «(γ) Μετά την ετοιμασία εκθέσεως εκτιμήσεων λειτουργός εκτιμήσεων μπορεί να κληθεί ως μάρτυρας είτε από το Δικαστήριο ή κατόπιν αιτήσεως διαδίκου. ....» [4] «
- Ο ενοικιαστής θα χρησιμοποιήσει το κτήμα για ιδιοκατοίκηση και δια τα ανάγκας του Κέντρου Πολιτιστικής Κληρονομιάς που έχει ιδρύσει. Εις περίπτωσιν εγκαταλείψεως του εισωγείου από τον παρόντα ένοικον, συμφωνείται από τα δύο συμβαλλόμενα μέρη ότι αυτό θα συμπεριληφθεί αυτομάτως εις το υπό ενοικίασιν κτήμα από τον Σοφοκλή Σοφοκλέους, δεδεμένου ότι και η είσοδος του κτιρίου και η ηλεκτρική εγκατάστασις και η παροχή νερού είναι κοινά τόσον δια το ανώγειον όσον και δια το εισώγειον. Το ίδιον θα ισχύει και εις την περίπτωσιν που θα εγκαλειφθεί από τον ένοικον του και το υποστατικόν που βρίσκεται εντός της αυλής του κτήματος και το οποίον σήμερον ενοικιάζεται εις έτερον ένοικον ως εργαστήριον. Εις περίπτωσιν εγκατάλειψης του, το υποστατικόν αυτό θα ενοικιαστεί εις τον Σοφοκλή Σοφοκλέους για σκοπούς χρήσης του ως γκαράς.» [5] «
- ΕΝΟΙΚΙΟΝ ΚΑΙ ΔΙΑΡΚΕΙΑ: Το ενοίκιον συμφωνείται εις Λ.Κ. 20.΄(είκοσι λίρας) μηνιαίως, προπληρωτέον την πρώτην (1ην) ημέραν εκάστου μηνός. Νοείται ότι το συνολικό ποσό των εξόδων επιδιορθώσεων, συντηρήσεως και εν γένει της αποκαταστάσεως του οικήματος θα αποκοπεί από τα ενοίκια δι' οσονδήποτε χρονικό διάστημα ήθελε χρειαστεί προς εξόφλησιν και ουχί πέραν του έτους 2000 (δύο χιλιάδες) από τον Ιανουάριον του οποίου θα αρχίσει να καταβάλλεται το ρηθέν ενοίκιον δια περίοδον 5 (πέντε) χρόνων μέχρι και το έτος 2005 (δύο χιλιάδες πέντε) με δικαίωμα αναναιώσεως και με τους ίδιους όρους. Η διάρκεια της ενοικιάσεως αρχίζει την 1ην Οκτωβρίου
- Εάν κατά την διάρκεια της ενοικιάσεως εκάτερος των συμβαλλομένων επιθυμεί να διακόψει ταύτην, οφείλει να ειδοποιήσει τον έτερον δι' ησφαλισμένης επιστολής, δύο τουλάχιστον μήνας προς της επιθυμητής λήξεως, ότι δεν θέλει την εξακολούθησιν της παρούσης ενοικιάσεως. Νοείται ότι η ενοικίασις δεν θα μπορεί να διακοπεί σε περίοδο κατά την οποίαν ο ενοικιαστής έχει επωμισθεί δάνειον ή οποιονδήποτε άλλο χρέος προς συντήρηση και επιδιόρθωση της οικίας και αποπληρώνει τούτο δια της αποκοπής ενοικίων (βλ. επίσης τους όρους 6 και 7 κατωτέρω).
- Δεδομένης της άσχημης κατάστασης διατήρησης του κτήματος, συμφωνείται μεταξύ των δύο συμβαλλομένων μερών ότι ο ένοικος θα καταβάλη όσα έξοδα ήθελεν ο ίδιος κρίνει ως αναγκαία για την συντήρηση και γενικήν αποκατάσταση του κτήματος ώστε αυτό να καταστεί κατοικήσιμον και λετουργήσιμον. Το ποσό που θα επενδυθεί από τον ένοικον καθώς και εκείνον που θα εξευρεθεί από τυχόν δωρεάς δια την αποκατάσταση του κτιρίου και του κήπου θα αποκοπεί από τα ενοίκια. Ειδικώς συμφωνείται μεταξύ των συμβαλλομένων ότι ο ενοικιαστής υποχρεούται να φροντίσει δι' εξόδων του δια την υδραυλικήν εγκατάστασιν του ρηθέντος κτήματος και να διατηρεί ταύτην εν καλή και λετουργησίμω καταστάσει δι' ιδίων εξόδων και να πληρώνει τα σχετικά τέλη και δικαιώματα διά την υπ' αυτού κατανάλωσιν του νερού. Οι ιδιοκτήται ουδεμίαν ευθύνην θα έχουν εάν τυχόν ολιγοστεύσει ή σταματήσει ή οπωσδήποτε αλλοιωθεί η παροχή νερού εις το ρηθέν κτήμα, δι' οιαονδήποτε αιτίαν. Συμφωνείται επίσης ότι οι ιδιοκτήται αναλαμβάνουν την υποχρέωση να παραδόσουν στον ένοικον το ανώγειον του κτήματος με όλα τα παράθυρα εις καλήν και λειτουργίσιμον κατάστασιν ήτοι τόσον τα εξώφυλλα (περσιάνες) όσο και τα εσώφυλλα να κλείνουν κα να εγγυώνται την ασφάλειαν του κτιρίου και όλοι οι σπασμένοι υαλλοπίνακες να αντικατασταθούν).
- Ο Ενοικιαστής δικαιούται όπως επιδιορθώση και συντηρήση με ιδικά του έξοδα ή με δωρεές ή με ειδικές παροχές που ήθελεν εξασφαλίσει, το εν λόγω οίκημα και τις εγκαταστάσεις του, ευθύς άμα λάβει τούτο υπό την κατοχήν του. Ο ενοικιαστής δεν θα δικαιούται να προβαίνει εις οιανδήποτε μετατροπήν του ρηθέντος οικήματος ή εις οιανδήποτε προσθήκην εις τούτο άνευ της προηγούμενης γραπτής συναινέσεως του ιδιοκτήτου. Πάσα τοιαύτη προσθήκη ή εγκατάστασις ή καλλιτέρευσις θα ανήκει εις τον ιδιοκτήτην εν πάσει περιπτώσει, εκτός αν πρόκειται περί λυόμενου ή και φορητού κατασκευάσματος (ντεπόζιτο, ηλιακός, θερμολουτήρας, ερμαράκια κπ). Εις περίπτωσιν παραβάσεως του όρου τούτου υπό των ενοικιαστών, ο ιδιοκτήτης θα δικαιούται άνευ επηρεασμού των άλλων δικαιωμάτων του δυνάμει του παρόντος συμβολαίου να ζητή όπως ο Ενοικιαστής επαναφέρει δι' εξόδων του το ρηθέν κτήμα εις η ιδίαν κατάστασιν ει ην ευρίσκετο προηγουμένως.» [6] «
- Ο ιδιοκτήτης δεν ευθύνεται δι' οιανδήποτε τυχόν ζημίαν την οποίαν ο ενοικιαστής ήθελεν υποστή είτε εις τον εξοπλισμόν του οικήματος, ή και προσωπικά ατυχήματα, καθ' οιονδήποτε τρόπον και εξ οιασδήποτε υπαιτιότητος οφειλομένης εις φυσικά αίτια λόγω της καταστάσεως του κτήματος ή εις ανωτέραν βίαν.» [7] «
(1)Ουδεμία αύξησις ενοικίου κατοικιών ή καταστημάτων δύναται να επιβληθή επί θεσμίου ενοικιαστού πλην ως εν τω παρόντι Νόμω διαλαμβάνεται.
(2)Είναι νόμιμον δια τον θέσμιον ενοικιαστήν ή τον ιδιοκτήτην οιασδήποτε κατοικίας ή καταστήματος, εάν θεωρή εαυτόν ηδικημένον, να αποτείνεται δι' αιτήσεως εις το Δικαστήριον δια τον καθορισμόν του δικαίου ενοικίου του πληρωτέου εν σχέσει προς την τοιαύτην κατοικίαν ή κατάστημα: Νοείται ότι ουδεμία αίτησις καταχωρίζεται προ της παρελεύσεως δύο ετών από της ημερομηνίας καθ' ην ο ενοικιαστής έλαβε κατοχήν του ακινήτου ή από της ημερομηνίας της τελευταίας αύξησης ή μείωσης του ενοικίου.» [8] «8
(3)Εις ην περίπτωσιν υποβάλλεται τοιαύτη αίτησις εις το Δικαστήριον, το Δικαστήριον εξετάζει ταύτην και, κατόπιν διεξαγωγής τοιαύτης ερεύνης οίαν τούτο ήθελε θεωρήσει κατάλληλον και παροχής εις ένα έκαστον των διαδίκων της ευκαιρίας να τύχη ακροάσεως, και λαμβανομένων υπ' όψιν των εν τοις εδαφίοις
(4)και
(5)αναφερομένων περιορισμών και περιστάσεων, καθορίζει το δίκαιον ενοίκιον από της ημερομηνίας καταχωρήσεως της τοιαύτης αιτήσεως και το ούτω καθορισθέν ποσόν θεωρείται ως το ενοίκιον το οποίον ο ενοικιαστής υποχρεούται να καταβάλλη εις τον ιδιοκτήτην.» [9] «8
(5)Τηρουμένων των πιο πάνω εδαφίων, για τον καθορισμό του δικαίου ενοικίου πρέπει να υπολογίζεται το αγοραίο ενοίκιο και ο μέσος όρος των ενοικίων στην ίδια μικρή περιοχή, χωρίς να λαμβάνεται υπόψη η σπανιότητα παρόμοιων ακινήτων στην ίδια μικρή περιοχή, ενώ πρέπει να λαμβάνονται υπόψη όλες οι περιστάσεις (εκτός οι προσωπικές), μεταξύ των οποίων η ηλικία, ο χαρακτήρας, το μέγεθος, η τοποθεσία, η κατάσταση του ακινήτου (και, προκειμένου περί διατηρητέας οικοδομής, κατά πόσο έχουν εκτελεσθεί σε αυτή έργα από τον ιδιοκτήτη και με ποιο ύψος δαπανών), καθώς και οι παρεχόμενες σ' αυτό διευκολύνσεις.» [10] «18
(2)Οσάκις το Υπουργικόν Συμβούλιον κρίνη ότι είναι αναγκαίον ή σκόπιμον προς τον σκοπό ανακουφίσεως ενοικιαστών τα καταστήματα των οποίων ευρίσκονται εντός ωρισμένου τμήματος ελεγχομένης υπό την έννοιαν του παρόντος Μέρους περιοχής εν τω οποίω λόγω γειτνιάσεως προς επικίνδυνα σημεία συνεπεία της Τουρκικής Εισβολής ή συνήθης ενάσκησις της εργασίας αυτών δυσμενώς επηρεάσθη και ουσιωδώς εμειώθη ώστε να καθίσταται απαραίτητον όπως ληφθώσι μέτρα ανακουφίσεως τούτων, το Υπουργικόν Συμβούλιον δύναται δια διατάγματος δημιοσιευομένου εις την επίσημον εφημερίδα της Δημοκρατίας να κηρύξη το τμήμα τούτο ως δυσπραγούσαν περιοχήν οπότε θα ισχύωσν αι διατάξεις τους παρόντος Μέρους δι' οιαδήποτε καταστήματα εντός της περιοχής ταύτης.» cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο