ΚΗΘ Ο ΚΑΤΩΚΟΠΙΤΗΣ ΛΤΔ ν. ΣΤΕΛΛΑ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΥ, Αρ. Αίτησης: E58/11, 6/6/2014 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:DEELEM:2014:22 ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΕΛΕΓΧΟΥ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ ΛΕΜΕΣΟΥ- ΠΑΦΟΥ ΤΜΗΜΑ ΛΕΜΕΣΟΥ ΕΝΩΠΙΟΝ: Χρ. Ραγουζαίου, Προέδρου Ρ. Μιχαηλίδη και Α. Κωστή, Παρέδρων Αρ. Αίτησης: E58/11 Μεταξύ: ΚΗΘ Ο ΚΑΤΩΚΟΠΙΤΗΣ ΛΤΔ Αιτητών -και- ΣΤΕΛΛΑ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΥ Καθ' ης η αίτηση .......... Ημερομηνία: 6/6/2014 Για Αιτητές: κα Λ. Χ" Λοίζου Για την Καθ' ης η αίτηση: κος Δ. Μιχαήλ (κα Α. Παύλου στην απαγγελία της απόφασης) AΠΟΦΑΣΗ Οι Αιτητές αξιώνουν με τη κυρίως αίτηση τους την έκδοση απόφασης εναντίον της Καθ' ης η αίτηση για οφειλόμενα ενοίκια, ενδιάμεσα οφέλη (πλέον έξοδα και ΦΠΑ) αναφορικά με την κατοικία η οποία βρίσκεται στη Λεωφόρο Αγίου Αθανασίου 27 στη Λεμεσό, περιοχή Λινόπετρας, (που στο εξής θα αναφέρεται ως «το μίσθιο») ιδιοκτησία των Αιτητών, την κατοχή της οποίας είχε η Καθ' ης η αίτηση μέχρι τις 31.1.2013.[1] Αποτελεί θέση των Αιτητών ότι η Καθ' ης η αίτηση νοίκιασε δυνάμει συμφωνίας ημερομηνίας 1.9.2010, το μίσθιο για περίοδο δυο ετών και με μηνιαίο ενοίκιο €700,
- Λόγω της παράλειψης της Καθ' ης η αίτηση να καταβάλει οφειλόμενα ενοίκια προς τους Αιτητές, οι τελευταίοι τερμάτισαν την επίδικη ενοικίαση και αξίωσαν από την Καθ' ης η αίτηση την καταβολή των οφειλόμενων ενοικίων και την παράδοση της κατοχής του μισθίου. H παράλειψη της Καθ' ης η αίτηση να συμμορφωθεί με τη ειδοποίηση αυτή, προκάλεσε την καταχώρηση της παρούσας αίτησης. Απάντηση και Ανταπαίτηση Στην Aπάντηση της, η Καθ' ης η αίτηση ισχυρίζεται ότι η σύμβαση ενοικίασης ημερομηνίας 1.9.2010 συνομολογήθηκε συνεπεία εξαναγκασμού και ψυχικής πίεσης, λεπτομέρειες των οποίων παραθέτει στο δικόγραφο της. Αποτελεί θέση της Αιτήτριας ότι το πραγματικό μηνιαίο ενοίκιο του μισθίου ήταν €440,00, ως η αρχική συμφωνία ενοικίασης του Σεπτεμβρίου
- Ανταπαιτεί από τους Αιτητές αποζημιώσεις τόσο για το αυξημένο ενοίκιο που κατέβαλε για το μήνα Σεπτέμβριο 2010, όσο και για την απώλεια της εμπορικής εύνοιας της επιχείρησης της, για εργασίες που έγιναν από την ίδια στο μίσθιο και για έξοδα μετακίνησης της επιχείρησης της. Οι Αιτητές με την Ανταπάντηση και Απάντηση στην Ανταπαίτηση που καταχώρησαν, αρνούνται τους ισχυρισμούς της Απάντησης αλλά και την Ανταπαίτηση της Καθ' ης η αίτηση, στο σύνολο της. Παραδεκτά γεγονότα Κατά την έναρξη της ακροαματικής διαδικασίας στις 28.5.13, δηλώθηκαν στο Δικαστήριο ως παραδεκτά γεγονότα τα πιο κάτω:
- Οι Αιτητές ήταν τον ουσιώδη χρόνο και συνεχίζουν να είναι οι εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες του μισθίου.
- Η Καθ' ης η αίτηση κατέβαλε στους Αιτητές για τη περίοδο από τον Οκτώβριο 2010 μέχρι τις 30.9.2012 το συνολικό ποσό των €11.000,
- Για τη περίοδο από 1.10.2012 μέχρι 31.1.2013 η Καθ' ης η αίτηση δεν έχει καταβάλει οποιοδήποτε ποσό.
- Η Καθ' ης η αίτηση παρέδωσε την 31.1.2013 στους Αιτητές τη κατοχή του μισθίου.
- Στις 29.4.2013 η Καθ' ης η αίτηση κατέβαλε στους Αιτητές το ποσό των €100,
- Μεταξύ των διαδίκων υπογράφηκε την 1.9.2010 ενοικιαστήριο έγγραφο. Παράλληλα, κατατέθηκε, εκ συμφώνου, αριθμός εγγράφων ως παραδεκτά έγγραφα. Μη αμφισβητούμενα γεγονότα Πέρα από τα παραδεκτά γεγονότα, στην πορεία της δίκης διαφάνηκε ότι μεγάλο μέρος από τα γεγονότα που παρατέθηκαν δεν αμφισβητούνται. Αυτά έχουν ως εξής: A. Ο ΜΑ1 διευθυντής των Αιτητών και η Καθ' ης η αίτηση, υπήρξαν συγγενείς, αφού η Καθ' ης η αίτηση υπήρξε σύζυγος του γιου του ΜΑ
- Το μίσθιο χρησιμοποιείτο από την έναρξη της προφορικής συμφωνίας ενοικίασης, κατά το έτος 2006, από την Καθ' ης η αίτηση η οποία διατηρούσε σε αυτό Ωδείο. Β. Το αρχικό ενοίκιο του μισθίου (το έτος 2006) ανερχόταν σε €440,00 μηνιαίως και καταβαλλόταν αρχικά εν μέρει με υπηρεσίες του συζύγου της Καθ' ης η αίτηση προς τους Αιτητές και το υπόλοιπο σε χρήματα. Από τον Σεπτέμβριο του 2008, οπότε και ξεκίνησε η διάσταση της Καθ' ης η αίτηση και του συζύγου της, το ενοίκιο πληρωνόταν με προσωπικές επιταγές της Καθ' ης η αίτηση. Γ. Οι Αιτητές διατηρούν κατάστημα στο ισόγειο του κτιρίου που βρίσκεται το μίσθιο και εντός αυτού του καταστήματος βρίσκεται και ο μετρητής του ηλεκτρικού ρεύματος του μισθίου. Δ. Η έγγραφη συμφωνία, ημερομηνίας 1.9.2010 είναι άκυρη καθότι αφορά μίσθωση που υπερβαίνει τη περίοδο του ενός έτους και δεν προσυπογράφηκε από δύο μάρτυρες, κατά παράβαση των προνοιών του άρθρου 77
(1)του περί Συμβάσεων Νόμου , ΚΕΦ.
- Ε. Η καθ' ης η αίτηση κατέβαλε δυνάμει της συμφωνίας ημερομηνίας 1.9.2010, το αυξημένο ενοίκιο μόνο για το μήνα Σεπτέμβριο
- Τα αμφισβητούμενα γεγονότα στην παρούσα αίτηση περιορίστηκαν στο κατά πόσο η Καθ' ης η αίτηση δεσμεύεται από την συμφωνία ημερομηνίας 1.9.
- Τα γεγονότα της 1ης Σεπτεμβρίου 2010 Κατά την ημερομηνία αυτή υπογράφηκε η προαναφερόμενη συμφωνία, υπό καθεστώς που η κάθε πλευρά περιέγραψε διαφορετικά. Η Καθ' ης η αίτηση αναφέρθηκε στην ημερομηνία αυτή ως πολύ σημαντική για την επιχείρηση της, αφού αποτελούσε την ημέρα έναρξης της νέας σχολικής χρονιάς του Ωδείου της. Το απόγευμα εκείνης της μέρας και ενώ η ίδια βρισκόταν στο Ωδείο με τους μαθητές της, ο ΜΑ1, στις 15:30 διέκοψε την παροχή ηλεκτρικού ρεύματος στο Ωδείο, από τον διακόπτη του ηλεκτρικού ρεύματος του μισθίου που βρισκόταν στο δικό του κατάστημα, με αποτέλεσμα να τεθούν εκτός λειτουργίας τα μουσικά όργανα, το ηχητικό σύστημα, οι ηλεκτρονικοί υπολογιστές και οι ανεμιστήρες του Ωδείου. Ταυτόχρονα, ο ΜΑ1 απαίτησε από την Καθ' ης η αίτηση (μέσω του γιού του ο οποίος κλήθηκε από την Καθ' ης η αίτηση στη σκηνή) τη σύναψη νέας έγγραφης συμφωνίας ενοικίασης με αυξημένο ενοίκιο, αρνούμενος να επαναφέρει διαφορετικά το ηλεκτρικό ρεύμα. Εφόσον ήταν η πρώτη μέρα της σχολικής χρονιάς και στο Ωδείο υπήρχαν ανήλικα παιδιά, προς αποφυγή δημιουργίας επεισοδίου, η Καθ' ης η αίτηση υπέγραψε την συμφωνία για να επανέλθει το ηλεκτρικό ρεύμα και η ομαλή λειτουργία του Ωδείου. Δεν προέβηκε η Καθ' ης η αίτηση σε καταγγελία στην Αστυνομία αναφορικά με το συμβάν αυτό, διότι ο πρώην σύζυγος της είναι αστυνομικός και δεν ήθελε να τον εκθέσει στους συναδέλφους του αλλά ούτε και να χειροτερέψει τη σχέση της με τον παππού τον παιδιών της. Ο ΜΑ1, Γεώργιος Ν. Πιτσιλλής μέτοχος και διευθυντής των Αιτητών, τέως πεθερός της Καθ' ης η αίτηση, παρουσίασε μια διαφορετική εκδοχή των γεγονότων εκείνης της μέρας. Υποστήριξε ότι το έγγραφο ετοίμασαν ο γιος του και η Καθ' ης η αίτηση και ο ίδιος το υπέγραψε μετά από πίεση που του ασκήθηκε από τον γιο του, ώστε να συγκατατεθεί στο ποσό αυτό του ενοικίου, καθότι το ενοίκιο του μισθίου θα έπρεπε να ήταν ψηλότερο. Αρνήθηκε ότι διέκοψε την ηλεκτροδότηση του μισθίου την ημέρα υπογραφής της συμφωνίας και ισχυρίστηκε ότι η μόνη φορά που προέβηκε ο ίδιος σε τέτοια ενέργεια ήταν τον Νοέμβριο του 2010, για να πείσει την Καθ' ης να μεταβιβάσει στο όνομα της τον μετρητή κατανάλωσης ηλεκτρικού ρεύματος του μισθίου, πράγμα που έγινε. Έχοντας ακούσει προσεκτικά τους δύο προαναφερόμενους μάρτυρες, διαπιστώνω ότι η ημερομηνία και ώρα (15:30) σύναψης της έγγραφης συμφωνίας δεν ήταν τυχαία. Αυτή αποτελούσε την έναρξη της σχολικής χρονιάς για το Ωδείο της Καθ' ης η αίτηση και κατά τις απογευματινές ώρες βρισκόταν σε αυτό αριθμός ανήλικων παιδιών που είχαν προσέλθει για μάθημα. Αυτή την ώρα επέλεξε ο ΜΑ1 να διακόψει την ηλεκτροδότηση του Ωδείου, έχοντας πρόσβαση στον διακόπτη παροχής ηλεκτρικού ρεύματος που βρισκόταν στο δικό του κατάστημα. Με τη διακοπή της ηλεκτροδότησης του Ωδείου και όντας αυτό γεμάτο μαθητές, η Καθ' ης η αίτηση δεν είχε επιλογή άλλη από το να φροντίσει για την άμεση επαναφορά του ηλεκτρικού ρεύματος και της κανονικής λειτουργίας του Ωδείου, με αποτέλεσμα να συμμορφωθεί με την απαίτηση του ΜΑ1 και να υπογράψει τη συμφωνία που της παρουσιάστηκε. Καταλήγω στο συμπέρασμα αυτό, εφόσον απορρίπτω την εκδοχή του ΜΑ1, ο οποίος μου έδωσε την εντύπωση ανθρώπου που δεν ξεπέρασε ποτέ τη πικρία του για το χωρισμό του γιου του και της Καθ' ης η αίτηση. Δεν έκρυψε από το Δικαστήριο τα αρνητικά του αισθήματα απέναντι στην Καθ' ης η αίτηση και ότι, μετά το χωρισμό της, επιθυμούσε όπως αυτή αποχωρίσει από το μίσθιο. Σύμφωνα με τον μάρτυρα, αυτό ήταν δίκαιο, διότι μετά τον χωρισμό του ζεύγους η Καθ' ης η αίτηση διατήρησε την κατοχή της συζυγικής τους εστίας, ενώ δεν υπήρχε άλλη διαθέσιμη οικία για τον γιο του ΜΑ
- Για την ανέγερση της συζυγικής οικίας του ζεύγους, σύμφωνα με τον μάρτυρα, η Καθ' ης η αίτηση δεν συνεισέφερε οτιδήποτε (παρά μόνο «το μπάνιο και €1.000,00 από τη γιαγιά της»). Η εκδοχή του ΜΑ1 αναφορικά με τις συνθήκες υπογραφής της έγγραφης συμφωνίας στερείται λογικής εξήγησης. Εφόσον η Καθ' ης η αίτηση διατηρούσε την κατοχή του μισθίου και ασκούσε την επιχείρηση της στο μίσθιο, γιατί να επιδιώξει η ίδια την σύναψη έγγραφης συμφωνίας με αυξημένο κατά 65% το ενοίκιο και μάλιστα να την απασχολήσει αυτό την ώρα έναρξης της πρώτης μέρας της λειτουργίας του Ωδείου, όπου η προσοχή της θα έπρεπε να ήταν στραμμένη στην υποδοχή των μαθητών της; Βρίσκω και αποδέχομαι ότι εφόσον η Καθ' ης η αίτηση δεν έδειχνε πρόθεση να παραδώσει την κατοχή του μισθίου, ο ΜΑ1 με την τακτική της διακοπής της ηλεκτροδότησης του μισθίου, εξασφάλισε την υπογραφή της συμφωνίας με αυξημένο μηνιαίο ενοίκιο. Τα γεγονότα Νοεμβρίου - Δεκεμβρίου 2010 Με εξέπληξε η ευκολία με την οποία ο ΜΑ1 (κατά δική του παραδοχή) διέκοψε τότε την ηλεκτροδότηση του μισθίου για να "αναγκάσει" την Καθ' ης η αίτηση να συμμορφωθεί με την απαίτηση του για μεταβίβαση του ηλεκτρικού ρεύματος στο δικό της όνομα, διότι του ήταν πλέον "ξένη". Ενώ αρχικά αρνήθηκε ο ΜΑ1 ότι με τη διακοπή του ηλεκτρικού ρεύματος ειδοποιήθηκαν, από την Καθ' ης η αίτηση, η αστυνομία και ο δικηγόρος της, στη συνέχεια επιβεβαίωσε την Καθ' ης η αίτηση, όταν θριαμβολογώντας ο ΜΑ1, μας είπε ότι επανέφερε την ηλεκτροδότηση του μισθίου μόνο όταν του παρουσιάσθηκαν από την Καθ' ης η αίτηση τα έγγραφα της ΑΗΚ (για την μεταβίβαση του μετρητή) και ότι «δεν φοβήθηκε ούτε την αστυνομία ούτε το δικηγόρο». Σύμφωνα με το πιο πάνω εύρημα μου βρίσκω περαιτέρω ότι αυτή η ενέργεια αποτέλεσε επανάληψη της τακτικής της διακοπής της ηλεκτροδότησης του Ωδείου και σε αυτή την ενέργεια οδηγήθηκε ο ΜΑ1 αφού παρέλαβε την επιστολή που η Καθ' ης η αίτηση απέστειλε στους Αιτητές, μέσω του δικηγόρου της στις 30.11.2010, προβάλλοντας την ακυρότητα της συμφωνίας. Αυτό το συμπέρασμα μου προκύπτει και από τη μαρτυρία που παρουσιάστηκε εκ μέρους της ΑΗΚ. Η μαρτυρία της Α.Η.Κ. Από τα διάφορα έγγραφα που κατέθεσαν οι μάρτυρες ΜΑ2 και ΜΚ2 εκ μέρους της ΑΗΚ, διαπιστώνεται ότι στις 2/12/2010 η Καθ' ης η αίτηση προσήλθε στα γραφεία της ΑΗΚ και μεταβίβασε στο δικό της όνομα τον λογαριασμό του ηλεκτρικού ρεύματος του μισθίου υποδεικνύοντας την έγγραφη συμφωνία ενοικίασης. Η μεταβίβαση του λογαριασμού έγινε στο όνομα της Καθ' ης η αίτηση με αναδρομική ισχύ της χρέωσης της κατανάλωσης του ηλεκτρικού ρεύματος από τις 11/11/
- Η διαδικασία της μεταβίβασης έγινε στα γραφεία της ΑΗΚ, χωρίς να μεσολαβήσει διακοπή του ηλεκτρικού ρεύματος επί τόπου. Βρίσκω και αποδέχομαι ότι η μεταβίβαση του ηλεκτρικού ρεύματος έγινε στις 2/12/2010 και ότι την ίδια μέρα προηγήθηκε η διακοπή από τον ΜΑ1 του ηλεκτρικού ρεύματος. Η εκδοχή του ΜΑ1 ότι τα γεγονότα αυτά έλαβαν χώρα πριν την λήψη της επιστολής της Καθ' ης η αίτηση και συγκεκριμένα στις 11/11/2010 έρχονται σε αντίθεση με την μαρτυρία και τα λεπτομερή έγγραφα που παρουσίασε στο Δικαστήριο ο ΜΚ2, λειτουργός της ΑΗΚ. Προφορική συμφωνία ενοικίασης Διιστάμενη υπήρξε η μαρτυρία αναφορικά με την προφορική συμφωνία ενοικίασης, αφού ο ΜΑ1 υποστήριξε ότι αυτή συνάφθηκε (το 2006) μεταξύ των Αιτητών και του γιου του ΜΑ1 (συζύγου τότε της Καθ' ης η αίτηση). Όμως, από τη μη αμφισβητούμενη μαρτυρία, προκύπτει ότι από την έναρξη της προφορικής ενοικίασης, το μίσθιο χρησιμοποιούνταν αποκλειστικά από τη Καθ' ης η αίτηση, η οποία στέγαζε τη επιχείρηση της (Ωδείο) εκεί. Αυτό ήταν γνωστό στον ΜΑ1, ο οποίος πέραν από πεθερός τότε της Καθ' ης η αίτηση, στέγαζε την δική του επιχείρηση στο ισόγειο του κτιρίου που βρίσκεται το μίσθιο και επομένως βρισκόταν εκεί, αν όχι καθημερινά, τουλάχιστον συχνά. Η πληρωμή των ενοικίων μέχρι την ημερομηνία της διάστασης της Καθ' ης η αίτηση με το σύζυγο της, γινόταν ως εξής: Στα δύο πρώτα χρόνια της ενοικίασης, το ενοίκιο του μισθίου πληρωνόταν εν μέρει από υπηρεσίες του πρώην συζύγου της Καθ' ης η αίτηση προς τους Αιτητές και το υπόλοιπο με χρήματα από κοινό τραπεζικό λογαριασμό της Καθ' ης η αίτηση και του τότε συζύγου της. Από τον Σεπτέμβριο του 2008 το ενοίκιο κατέβαλλε η ίδια με προσωπικές επιταγές της. Δεν θα συμφωνήσω με το ΜΑ1 ότι η προφορική ενοικίαση συνάφθηκε με τον γιο του και όχι με τον Καθ' ης η αίτηση. Δεν υποστηρίζεται αυτή η θέση από τα γεγονότα της υπόθεσης, όπως παρατίθενται πιο πάνω και είναι φανερό ότι ο μάρτυρας προέβαλε τον ισχυρισμό αυτό στη προσπάθεια του να δώσει μία εξήγηση στο γιατί επιδίωξε τέσσερα χρόνια μετά την έναρξη της ενοικίασης, τον Σεπτέμβριο του 2010 την υπογραφή νέας συμφωνίας ενοικίασης. Υποστήριξε ότι η Καθ' ης η αίτηση, η οποία ήταν γι' αυτόν «ξένη», είχε πλέον αναλάβει τη κατοχή του μισθίου και η έγγραφη συμφωνία ήταν απαραίτητη για τη κατοχύρωση των Αιτητών . Βρίσκω ότι, εξ αρχής, η ενοικίαση είχε συναφθεί μεταξύ των διαδίκων και ότι ο τρόπος πληρωμής δεν επηρέαζε με οποιοδήποτε τρόπο το καθεστώς της ενοικίασης, αφού από την έναρξη της (το 2006) την κατοχή είχε αναλάβει η Καθ' ης η αίτηση, που διατηρούσε στο μίσθιο το Ωδείο της. Ευρήματα του Δικαστηρίου Συνοψίζοντας τα πιο πάνω και χωρίς να επαναλαμβάνω τα παραδεκτά και τα μη αμφισβητούμενα γεγονότα, παραθέτω τα ευρήματα του Δικαστηρίου αναφορικά με τα γεγονότα που αμφισβητήθηκαν, δυνάμει της αποδεκτής μαρτυρίας. Η Καθ' ης η αίτηση είχε ενοικιάσει κατά το έτος 2006 με προφορική συμφωνία από τους Αιτητές το μίσθιο στο οποίο διατηρούσε το Ωδείο της. Ακολούθως, αφού μεσολάβησε ο χωρισμός της Καθ' ης η αίτηση και του συζύγου της και διαφάνηκε ότι η Καθ' ης η αίτηση δεν είχε πρόθεση να παραδώσει το μίσθιο στους Αιτητές, ο ΜΑ1 με την τακτική της διακοπής της ηλεκτροδότησης του μισθίου, εξασφάλισε την 1.9.2010, υπό τις συνθήκες που περιγράφω πιο πάνω[2], την υπογραφή της συμφωνίας με αυξημένο μηνιαίο ενοίκιο κατά 65%. Όταν ο ΜΑ1 έλαβε την επιστολή ημερομηνίας 30.11.2010, που η Καθ' ης η αίτηση απέστειλε στους Αιτητές, μέσω του δικηγόρου της, στην οποία προέβαλε την ακυρότητα της συμφωνίας ημερομηνίας 1.9.2010, ο ΜΑ1 διέκοψε την ηλεκτροδότηση του μισθίου για να "αναγκάσει" την Καθ' ης η αίτηση να συμμορφωθεί με την απαίτηση του για μεταβίβαση του ηλεκτρικού ρεύματος στο δικό της όνομα, πράγμα που έγινε. Νομική Πτυχή: Στην παρούσα Αίτηση, με δεδομένη την εγκατάλειψη από τους Αιτητές της αξίωσης του για ανάκτηση της κατοχής του μισθίου, θα εξεταστεί μόνο η αξίωση για οφειλόμενα ενοίκια. Έχει προβληθεί σε κάποιο στάδιο της δίκης το αίτημα για εξέταση του ζητήματος της δικαιοδοσίας του Δ.Ε.Ε. στην παρούσα υπόθεση αλλά θεώρησα ακατάλληλο το στάδιο[3] στο οποίο προβλήθηκε το αίτημα, ενώ βρίσκω ότι το κατάλληλο στάδιο εξέτασης του ζητήματος αυτού είναι το παρόν στάδιο, όπου έχουν πλέον τεθεί ενώπιον μου όλα τα γεγονότα της υπόθεσης. Δεν αμφισβητήθηκε η ιδιότητα της Καθ' ης η αίτηση ως θέσμιας ενοικιάστριας σε οποιοδήποτε στάδιο, ενώ είναι παραδεκτή και η ιδιότητα των Αιτητών ως ιδιοκτητών του μισθίου. Προκύπτει επίσης από τις παραδοχές ενώπιον του Δικαστηρίου και μέσα από τα δικόγραφα ότι το μίσθιο βρίσκεται εντός ελεγχόμενης περιοχής, δυνάμει του άρθρου 2 του Νόμου, ως αυτός έχει τροποποιηθεί και της Κ.Δ.Π. 519/07 και συμπληρώθηκε περί το έτος
- Παρόλο που δεν εγέρθηκε στην τελική αγόρευση της Καθ' ης η αίτηση το ζήτημα αυτό, σημειώνω ότι από τις πιο πάνω διαπιστώσεις μου προκύπτει ότι το Δ.Ε.Ε. έχει δικαιοδοσία εκδίκασης της παρούσας Αίτησης. Ακυρότητα συμφωνίας ημερομηνίας 1/9/2010 με βάση το άρθρο 77
(1)του περί Συμβάσεων Νόμου Κεφ.149 Έχοντας εξετάσει τις πιο πάνω θέσεις των Αιτητών παρατηρώ ότι δεν έχει δικογραφηθεί από την Καθ' ης η αίτηση ο ισχυρισμός περί ακυρότητας της συμφωνίας λόγω παράβασης του περί Συμβάσεων Νόμου, ενώ σύμφωνα με την Δ.19 θ.13[4], η Καθ' ης η αίτηση είχε αυτή την υποχρέωση. Επειδή όμως με το ζήτημα της ακυρότητας της έγγραφης συμφωνίας, ασχολήθηκε τόσο η πλευρά των Αιτητών όσο και η Καθ' ης η αίτηση, στις τελικές τους αγορεύσεις και επειδή, όπως προανέφερα, είναι παραδεκτό ότι η συμφωνία που υπογράφηκε την 1.9.2010 είναι άκυρη, ως παραβιάζουσα το άρθρο 77
(1)του περί Συμβάσεων Νόμου Κεφ. 149, θα προβώ στην εξέταση των νομικών θέσεων που προέβαλαν οι δύο πλευρές για το ζήτημα αυτό. Η μεν πλευρά των Αιτητών υποστήριξε ότι το Δικαστήριο θα πρέπει να εφαρμόσει την απόφαση Nicos Christou Developments Ltd ν. Τοφινής
(1998)1(Δ) Α.Α.Δ. 1990 και να εξάγει το συμπέρασμα ότι από την άκυρη αυτή συμφωνία είχε δημιουργηθεί συμβατική περιοδική ενοικίαση από μήνα σε μήνα (διότι το ενοίκιο, "σύμφωνα με την άκυρη συμφωνία ήταν καταβλητέο μηνιαία"). Η δε πλευρά της Καθ' ης η αίτηση, υποστηρίζει ότι η άκυρη συμφωνία δεν παράγει έννομα αποτελέσματα στη παρούσα περίπτωση και ότι τυγχάνει εφαρμογής η απόφαση A AND C ANTONIOU RESORT LTD v. ELEONORA HOTEL APARTMENTS LTD,
(2002)1 A.A.Δ. 1321, στην οποία αποφασίστηκε ότι η άκυρη συμφωνία ενοικίασης δεν παράγει έννομα αποτελέσματα και ότι οποιοδήποτε όφελος αποκτήθηκε δυνάμει της άκυρης συμφωνίας, θα πρέπει να επιστραφεί στο πρόσωπο από το οποίο το προσπορίστηκε. Εξετάζοντας τη πιο πάνω νομολογία και τα γεγονότα της παρούσας υπόθεσης διαπιστώνω ότι κατά το χρόνο υπογραφής της άκυρης συμφωνίας, η σχέση των διαδίκων διεπόταν από την ισχύουσα συμβατική περιοδική, από μήνα σε μήνα, ενοικίαση. Αυτή η συμβατική ενοικίαση θα καταργούνταν από την μεταγενέστερη έγγραφη συμφωνία (την 1.9.2010), νοουμένου ότι η τελευταία θα ήταν έγκυρη. Αποτελεί βασική αρχή του δικαίου των συμβάσεων ότι η μεταγενέστερη συμφωνία καταργεί την προγενέστερη συμφωνία. "A contract may be rescinded or varied by subsequent agreement. The object of rescission is to release the parties of the contract."[5] Με δεδομένη την ακυρότητα της έγγραφης συμφωνίας, βρίσκω ότι αυτή δεν επηρέασε με οποιοδήποτε τρόπο την αρχική προφορική συμφωνία. Δεν θα με απασχολήσει το κατά όσο η καταβολή ενός αυξημένου ενοικίου (του μηνός Σεπτεμβρίου 2010) επηρεάζει το πιο πάνω συμπέρασμα, διότι ο ισχυρισμός αυτός δεν έχει δικογραφηθεί από τους Αιτητές. Αρκούμαι να υιοθετήσω τα όσα αναφέρει η απόφαση A AND C ANTONIOU (πιο πάνω) και το άρθρο 65 του περί Συμβάσεων Νόμου, ΚΕΦ.149. Ακυρότητα συμφωνίας ημερομηνίας 1/9/2010 λόγω εξαναγκασμού - ψυχικής πίεσης Το νομικό ζήτημα του εξαναγκασμού και της ψυχικής πίεσης εξετάζεται από τα άρθρα 14, 15, 16 και 19 του περί Συμβάσεων νόμου Κεφ.149, τα οποία προνοούν τα κάτωθι: "14. Η συναίνεση θεωρείται ελεύθερη, όταν δεν προκαλείται με- (α) εξαναγκασμό, όπως ορίζεται στο άρθρο 15~ ή (β) ψυχική πίεση, όπως ορίζεται στο άρθρο 16~ ή (γ) απάτη, όπως ορίζεται στο άρθρο 17~ ή (δ) ψευδή παράσταση όπως ορίζεται στο άρθρο 18~ ή (ε) πλάνη, τηρουμένων των διατάξεων των άρθρων 20, 21 και 22. Συναίνεση θεωρείται ότι προκλήθηκε κατά τον πιο πάνω τρόπο, εφόσον αυτή δεν θα παρεχόταν ελλείψει του εν λόγω εξαναγκασμού, ψυχικής πίεσης, απάτης, ψευδούς παράστασης ή πλάνης. 15.-
(1)"Εξαναγκασμός" είναι η διάπραξη ή η απειλή διάπραξης πράξης απαγορευμένης από τον Ποινικό Κώδικα ή από τροποποίηση του, ή η παράνομη κατακράτηση, ή η απειλή κατακράτησης, περιουσιακού στοιχείου, προς βλάβη οποιουδήποτε προσώπου, η οποία γίνεται με πρόθεση να αναγκαστεί άλλος να συνάψει συμφωνία. .. . .. . . 16.-
(1)Η σύμβαση θεωρείται ότι συνάφθηκε συνεπεία "ψυχικής πίεσης" όταν οι σχέσεις που υπάρχουν μεταξύ των μερών είναι τέτοιες ώστε το ένα από αυτά να είναι σε θέση να κυριαρχεί επί της θέλησης του άλλου και να επωφελείται από τη θέση αυτή για να εξασφαλίσει αθέμιτο όφελος έναντι του άλλου. . . . 19.-
(1)Αν η συναίνεση σε συμφωνία παρασχέθηκε συνεπεία εξαναγκασμού, απάτης ή ψευδούς παράστασης, η συμφωνία είναι σύμβαση ακυρώσιμη κατ' εκλογή του μέρους, του οποίου η συναίνεση παρασχέθηκε με τον τρόπο αυτό. 20.-
(1)Αν η συναίνεση σε συμφωνία παρασχέθηκε συνεπεία ψυχικής πίεσης, η συμφωνία είναι σύμβαση ακυρώσιμη κατ' εκλογή του μέρους του οποίου η συναίνεση παρασχέθηκε με τον τρόπο αυτό. . . . 20. -
(1)Αν η συναίνεση σε συμφωνία παρασχέθηκε συνεπεία ψυχικής πίεσης, η συμφωνία είναι σύμβαση ακυρώσιμη κατ' εκλογή του μέρους του οποίου η συναίνεση παρασχέθηκε με τον τρόπο αυτό. [.]" Αποτελεί λοιπόν βασική αρχή του δικαίου ότι η απουσία ελεύθερης συναίνεσης κατά την σύναψη της συμφωνίας καθιστά αυτήν ακυρώσιμη κατ' επιλογή του αθώου συμβαλλόμενου. Έχει επίσης κριθεί από τη νομολογία ότι ο ορισμός του "εξαναγκασμού" έχει επεκταθεί ώστε να περιλαμβάνει πέρα από τα όσα αναφέρονται στο άρθρο 15, πιο πάνω, και τον "οικονομικό εξαναγκασμό". Σχετικές είναι οι πιο κάτω παραπομπές: Στην απόφαση Γεώργιος Κούτας ν. Δήμου Λευκωσίας
(1989)1 Α.Α.Δ. 516, λέχθηκαν τα εξής από τον Πογιατζή , Δ.: "O καταναγκασμός που επικαλείται ο εφεσείων στην παρούσα περίπτωση είναι οικονομικός καταναγκασμός. Η μορφή αυτή του καταναγκασμού έχει αναγνωριστεί από Άγγλους Δικαστές σε αριθμό σχετικά πρόσφατων υποθέσεων ότι επιφέρει τα ίδια ακυρωτικά αποτελέσματα που επιφέρει κάθε άλλη μορφή καταναγκασμού. Παράδειγμα παρέχουν οι υποθέσεις The Siboen and The Sibotre [1976] 1 Lloyds Rep. 293 and North Ocean Shipping Co Ltd v. Hyundai Construction Co Ltd, The Atlantic Baron [1978] 3 All E.R. 1170. Μερικά αποσπάσματα από την απόφαση του Λόρδου Scarman στην υπόθεση Pao On v. Lan Yiu [1979] 3 All E.R. 65 δείχνουν καθαρά ότι αναγνωρίζεται το δόγμα του οικονομικού καταναγκασμού. Στην ίδια υπόθεση ο Άγγλος Δικαστής σκιαγραφεί το δόγμα αυτό ως εξής στις σελ. 78 και 79: "Duress, whatever form it takes, is a coercion of the will so as to vitiate consent. Their Lordships agree with the observation of Kerr J in The Siboen and The Sibotre that in a contractual situation commercial pressure is not enough. There must be present some factor 'which could in law be regarded as a coercion of his will so as to vitiate his consent'. This conception is in line with what was said in this Board's decision in Barton v. Armstrong By Lord Wilberforce and Lord Simon of Glaisdale, observation with which the majority judgment appears to be in agreement. In determining whether there was a coercion of will such that there was no true consent, it is material to enquire whether the person alleged to have been coerced did not protest; whether, at the time he was allegedly coerced into making the contract, he did or did not have an alternative course open to him such as an adequate legal remedy; whether he was independently advised; and whether after entering the contract he took steps to avoid it. All these matters are, as was recognised in Maskell v. Horner, relevant in determining whether he acted voluntarily or not. . . . Από τα αποσπάσματα των Αγγλικών αποφάσεων που παραθέτουμε πιο πάνω προκύπτει ότι απαραίτητο στοιχείο του οικονομικού καταναγκασμού είναι η άσκηση πίεσης σε ένα συμβαλλόμενο να εγκαταλείψει ή να τροποποιήσει προς ζημιά του καθορισμένα συμβατικά δικαιώματά του προς όφελος του συμβαλλόμενου που ασκεί την πίεση την οποία ο νόμος θεωρεί απαράδεκτη και άδικη (inequitable)." (Δική μου υπογράμμιση) Ο Ηλιάδης Δ., ανέφερε τα εξής, στην απόφαση Σωκράτης Σάββα Σωκράτους ν. Πανίκου Σιβιτανίδη
(1998)1 Α.Α.Δ. 1602: "Τα Δικαστήρια δεν έχουν μέχρι σήμερα καθορίσει επακριβώς τον ορισμό της ψυχικής πίεσης, άνκαι διάφοροι δικαστές έχουν δώσει σε ορισμένες υποθέσεις τις δικές τους ερμηνείες. Ο Lindley L.J. πιστεύει ότι η ψυχική πίεση είναι "unfair and improper conduct, some coercion from outside, some overreaching, some form of cheating and generally, though not always, some personal advantage obtained by the guilty party." (Allcard v. Skinner [1887] 36 Ch. D. 145) και ο Lord Selborne την περιγράφει σαν "the unconcientious use by one person of power possessed by him over another in order to induce the other to enter into a contract." (Ιδε Aulesford (Earl) v. Morris
(1873)8 Ch. App. 484, 490) Πρόσφατα το Ανώτατο Δικαστήριο είχε την ευκαιρία να εξετάσει τις διαστάσεις της ψυχικής πίεσης στην υπόθεση Ιωάννου ν. Χαραλαμπίδη [
(1998)1 Α.Α.Δ. 555]. Στη σχετική απόφαση υιοθετήθηκε ο ορισμός της ψυχικής πίεσης που αναφέρεται στο σύγγραμμα Chitty on Contract, General Principles, 27th Edition, para 7-024 ως ακολούθως: "Η ψυχική πίεση αποτελεί δόγμα του δικαίου της επιείκειας. Είναι μια περιεκτική φράση η οποία καλύπτει περιπτώσεις ψυχικής πίεσης όπου υπάρχουν ειδικές σχέσεις και επίσης περιπτώσεις εξαναγκασμού, επιβολής ή πίεσης έξω από εκείνες τις ειδικές σχέσεις."" Στην απόφαση Το Πλοίο "Παναγία Μυρτιδιώτισσα" ν. 1. Εμμανουήλ Σιδηρόπουλου κ.α.
(1998)1 A.A.D. 1000, λέχθηκαν τα εξής: "O όρος "εξαναγκασμός" που αναφέρεται στο άρθρο 15 του περί Συμβάσεων Νόμου Κεφ. 149, αναιρεί την "ελεύθερη συναίνεση", αλλά όπως είναι διατυπωμένος ο νόμος μας, δεν καλύπτει απειλές στις επιχειρήσεις ή το εμπόριο. Οι μετέπειτα εξελίξεις που σημειώθηκαν στον αγγλικό νόμο στον τομέα αυτό αναφέρονται στην Universe Tankships v. ITF (ανωτέρω) και μας φέρνουν στο δόγμα του οικονομικού εξαναγκασμού που είναι αποτέλεσμα και έκφραση του δικαίου της επιείκειας (equity) που οδηγεί και αυτό σε ακύρωση της σύμβασης αν ανατρέπει την ελεύθερη βούληση του εξαναγκασθέντος. Το δόγμα αυτό σαν δόγμα του δικαίου της επιείκειας εφαρμόζεται κατά συνέπεια και στην Κύπρο και καλύπτει τις εμπορικές συναλλαγές και εμπορικές συμβάσεις. Με βάση την αγγλική νομολογία που υιοθετήθηκε από το Ανώτατο Δικαστήριο στην Κούτας ν. Δήμου Λευκωσίας
(1989)1(Ε) 516, οικονομικός εξαναγκασμός υπάρχει εκεί που δεν υπάρχει ελεύθερη βούληση και είναι επομένως σημαντικό να διαπιστωθεί κατά πόσο το άτομο που υπέστη την πίεση δεν διαμαρτυρήθηκε ή κατά πόσο είχε υπαλλακτική οδό και δεν την έλαβε, π.χ. δικαστικά μέτρα για άρση του εξαναγκασμού ή για ακύρωση της σύμβασης ή που επιβεβαίωσε τη σύμβαση. Ο οικονομικός εξαναγκασμός εφαρμόζεται εκεί που η φαινομενική συγκατάθεση της μιας πλευράς είναι προϊόν πίεσης που ασκείται από την άλλη πλευρά, την οποία ο νόμος δεν θεωρεί νόμιμη." Σύμφωνα με τα πιο πάνω ευρήματα μου, η συμφωνία ημερομηνίας 1.9.2010 υπογράφηκε από την Καθ' ης η αίτηση υπό καθεστώς εξαναγκασμού ο οποίος συνδεόταν με την λειτουργία του Ωδείου που διατηρούσε στο μίσθιο η Καθ' ης η αίτηση. Η λειτουργία του Ωδείου είχε παύσει βίαια, κατά τη διάρκεια των μαθημάτων της πρώτης μέρας της σχολικής χρονιάς 2010-2011, λόγω της διακοπής στην ηλεκτροδότηση του μισθίου που προκάλεσε ο ΜΑ1, διευθυντής των Αιτητών, έχοντας πρόσβαση στον διακόπτη του ηλεκτρικού ρεύματος του μισθίου (ο οποίος ήταν τότε εγγεγραμμένος στο δικό του όνομα). Η ενέργεια αυτή του ΜΑ1 δεν ήταν νόμιμη αφού παραβίαζε το δικαίωμα της Καθ' ης η αίτηση, ως θέσμιας ενοικιάστριας για ειρηνική απόλαυση της κατοχής και χρήσης του μισθίου[6]. Ως εκ τούτου βρίσκω ότι τα όσα έλαβαν χώρα την 1.9.2010 αποτελούν μορφή οικονομικού εξαναγκασμού της Καθ' ης η αίτηση, ώστε αυτή να συγκατατεθεί στη σύναψη μιας νέας συμφωνίας ενοικίασης, με αυξημένο το μηναίο ενοίκιο του μισθίου. Η Καθ' ης η αίτηση εξασκώντας το δικαίωμα που της παρέχει το άρθρο 19 του περί Συμβάσεων Νόμου, αποκήρυξε με την επιστολή του δικηγόρου της ημερομηνίας 30/11/2010 (τεκμήριο 4) την ακυρώσιμη συμφωνία. Βάρος απόδειξης Σημειώνω ότι είναι παραδεκτό από την Καθ' ης η αίτηση ότι δεν υπήρχε κατά την υπογραφή της συμφωνίας "ειδική σχέση" μεταξύ του ΜΑ1 και της ιδίας. Επομένως, δεν εκφεύγει η παρούσα υπόθεση του βασικού κανόνα που ισχύει σε μια πολιτική δίκη. Το βάρος απόδειξης της απαίτησης τους φέρουν οι Αιτητές, οι οποίοι θα πρέπει να αποδείξουν την υπόθεση τους στο ισοζύγιο των πιθανοτήτων. (Βλ. Σοφοκλέους ν. Κυριάκου
(2010)1 Α.Α.Δ. 665). Εφόσον το κριτήριο είναι κατά πόσο ο διάδικος που φέρει το βάρος της απόδειξης ικανοποίησε το Δικαστήριο με επαρκή αποδεικτικά στοιχεία, ότι η θέση ή εκδοχή του είναι πιο πιθανή παρά όχι και αφού έχω διαπιστώσει στη βάση των πιο πάνω ευρημάτων μου ότι η εκδοχή των Αιτητών για τις συνθήκες σύναψης της συμφωνίας ημερομηνίας 1.9.2010 είναι απίθανη, βρίσκω ότι οι Αιτητές απέτυχαν να αποσείσουν το βάρος απόδειξης στην παρούσα αίτηση. Στο βαθμό που η απαίτηση των Αιτητών βασίστηκε αποκλειστικά στην ακυρωθείσα συμφωνία δεν μπορεί να πετύχει, εφόσον η συμφωνία αυτή δεν παράγει από την ακύρωση της οποιαδήποτε δικαιώματα ή υποχρεώσεις. Εφόσον η απαίτηση των Αιτητών βασίζεται αποκλειστικά στην άκυρη συμφωνία και καμία διαζευκτική απαίτηση δικογραφείται ή έστω προωθείται από τους Αιτητές, αυτή είναι καταδικασμένη σε αποτυχία. Δεν μου διαφεύγει ότι το γεγονός ότι (α) η ακύρωση της σύμβασης έγινε από την Καθ' ης η αίτηση δύο μήνες μετά την σύναψη της και (β) ότι η Καθ' ης η αίτηση επικαλέστηκε την άκυρη συμφωνία προκειμένου να εξασφαλίσει την μεταβίβαση στο δικό της όνομα, στις 2.12.2010, του λογαριασμού του ηλεκτρικού ρεύματος του μισθίου. Παράλληλα όμως, δεν μου διαφεύγει ούτε το γεγονός ότι στην "Απάντηση στην Απάντηση και Απάντηση στην Ανταπαίτηση" που καταχώρησαν οι Αιτητές, κανένας ισχυρισμός περί "καθυστέρησης" ή "επιβεβαίωσης" προβάλλεται από αυτούς, ώστε να παρασχεθεί στο Δικαστήριο η ευχέρεια εξέτασης των ζητημάτων αυτών. Ανταπαίτηση Είναι πάγια η νομολογία που αφορά το βάρος απόδειξης των ειδικών αποζημιώσεων. Αυτές πρέπει να προβάλλονται ειδικά και να αποδεικνύονται αυστηρά "με σαφήνεια και με συγκεκριμένα στοιχεία". [βλ. Ζήνων Μερκής Λτδ ν. Ελληνική Τράπεζα Λτδ
(1999)1 Α.Α.Δ. 1923]. Η απαίτηση της Καθ' ης η αίτηση για απόδοση αποζημιώσεων βρίσκω ότι επίσης δεν έχει αποδειχθεί, αφού κανένα σχετικό στοιχείο παρουσιάστηκε από αυτήν. Επαναλαμβάνω ότι (με εξαίρεση την αποζημίωση που προνοείται στο άρθρο 12 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου Ν.23/1983(που στο εξής θα αναφέρεται ως "o Νόμος") και το ποσό των €260), τα ποσά που ανταπαιτεί η Καθ' ης η αίτηση αποτελούν ειδικές αποζημιώσεις και ως τέτοιες θα πρέπει να αποδειχθούν αυστηρά. Περαιτέρω σημειώνω ότι: (α) για το ποσό των €260 (που αποτελεί την αύξηση δυνάμει της συμφωνίας 1.9.2010 και το οποίο ποσό η Καθ' ης η αίτηση κατέβαλε στους Αιτητές με το ενοίκιο Σεπτεμβρίου 2010) η Καθ' ης η αίτηση στην μαρτυρία της ανέφερε ότι η ίδια υπολόγισε αυτό το ποσό έναντι του ενοικίου του μηνός Οκτωβρίου 2010, οπότε αβίαστα συνάγεται το συμπέρασμα ότι καμία αξίωση για το ποσό αυτό προωθείται. . (β) άρθρο 12 του Νόμου δεν τυγχάνει εφαρμογής στην παρούσα περίπτωση αφού το αίτημα για ανάκτηση της κατοχής βασιζόταν στο άρθρο 11
(1)(α) του Νόμου μόνο και όχι στα άρθρα 11
(1)(ζ) ή (η). ΚΑΤΑΛΗΞΗ Στη βάση όλων των πιο πάνω διαπιστώσεων μου και για τους λόγους που προσπάθησα να εξηγήσω, με τη σύμφωνη γνώμη των Παρέδρων, η Αίτηση και η Ανταπαίτηση απορρίπτονται. Με δεδομένη την μη ύπαρξη επιτυχόντα διάδικου στην παρούσα υπόθεση, βρίσκω ορθό να μην εκδώσω οποιαδήποτε διαταγή για έξοδα και με τη σύμφωνη γνώμη των Παρέδρων, η κάθε πλευρά θα επιβαρυνθεί με τα δικά της έξοδα. (Υπ.) .............. Χρ. Ραγουζαίου Πρόεδρος Δικαστηρίου Πιστό Αντίγραφο Γραμματέας ΧΡ/ΙΜ Subject: Rent Control / final Αναφορά: σύμβαση ενοικίασης - εξαναγκασμός - ακυρότητα [1] Οι Αιτητές αξίωναν αρχικά την έκδοση σε βάρος της Καθ' ης η αίτηση και διατάγματος ανάκτησης της κατοχής του μισθίου, αξίωση η οποία παρέμεινε χωρίς αντικείμενο μετά την παράδοση της κατοχής του μισθίου στους Αιτητές. [2] Βλ. σελίδα 5 πιο πάνω. [3] Μετά το πέρας της επανεξέτασης του ΜΑ1. [4] Η δικονομική αυτή διάταξη τυγχάνει αναλογικής εφαρμογής στις υποθέσεις του παρόντος Δικαστηρίου, δυνάμει των Κανονισμών 2(β) και 12(α) των περί Ενοικιοστασίου Διαδικαστικών Κανονισμών. [5] G. H. Treitel, The Law Of Contract, 8th ed., Sweet & Maxwell, 1991. [6] Βλ. Halsbury's Laws of England, 4η έκδοση, Τόμος 27, παράγραφοι 320 και 325 και Woodfall Landlord and Tenant, 27η έκδοση, Τόμος 1, παράγραφος 1305. cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο