ΓΕΝΙΚΟΥ ΕΙΣΑΓΓΕΛΕΑ ΤΗΣ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑΣ ν. ΞΕΝΗ ΛΑΡΚΟΥ, Αρ. Αίτησης: E30/12, 21/9/2015 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:DEELEF:2015:9 ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΕΛΕΓΧΟΥ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ Ενώπιον: Λ.Σ. Καμμίτση, Προέδρου και Χρ. Ελευθεριάδου και Α. Δαλίτη, Παρέδρων Αρ. Αίτησης: E30/12 Μεταξύ: ΓΕΝΙΚΟΥ ΕΙΣΑΓΓΕΛΕΑ ΤΗΣ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑΣ Αιτητή -και- ΞΕΝΗ ΛΑΡΚΟΥ Καθ' ου η αίτηση --------------------------------------------------------------------------- 21.9.2015 Για τον Αιτητή: κα. Μ. Καραολιά Για τον Καθ' ου η Αίτηση: κ. Α. Σ. Αγγελίδης Α Π Ο Φ Α Σ Η Η υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο Αίτηση καταχωρίστηκε την 14.2.2012 και μ' αυτήν ο Αιτητής εξαιτείται ως ακολούθως:
- «Διάταγμα και/ή απόφαση του Δικαστηρίου που να διατάσσει τον Καθ' ου η αίτηση και/ή τους υπαλλήλους και/ή τους υπηρέτες και/ή τους αντιπροσώπους του όπως εκκενώσουν και παραδώσουν ελεύθερη κατοχή στον Αιτητή της Κυβερνητικής Κατοικίας με αριθμό 44 στο σύμπλεγμα «Υ» στην περιοχή του Προεδρικού Μεγάρου στη Λευκωσία.
- Διάταγμα και/ή απόφαση του Δικαστηρίου με τα οποία ο Αιτητής να ανακτά την κατοχή του ως άνω υποστατικού του.
- Διάταγμα και/ή απόφαση του Δικαστηρίου που να διατάσσει, όπως ο Καθ' ου η αίτηση καταβάλει αμέσως προς τον Αιτητή €3817.59 ως καθυστερημένα και/ή οφειλόμενα ενοίκια για την περίοδο από 1/1/2008 μέχρι την 31/1/
- Ενδιάμεσα κέρδη και/ή οφέλη και/ή αποζημιώσεις προς €77.91 μηνιαίως από 1/2/2012 μέχρι την ημερομηνία παράδοσης ελεύθερης κατοχής του εν λόγω υποστατικού στον Αιτητή.
- Έξοδα της παρούσας αίτησης πλέον 15% ΦΠΑ.» Ο Αιτητής ενάγει ως ο δια Νόμου εκπρόσωπος της Κυπριακής Δημοκρατίας η οποία είναι ιδιοκτήτρια της Κυβερνητικής Κατοικίας με αρ. 44, στο σύμπλεγμα «Υ» στην περιοχή Προεδρικού Μεγάρου στη Λευκωσία (εν τοις εφεξής «το επίδικο υποστατικό»). Ο Αιτητής ισχυρίζεται ότι ο Καθ' ου η Αίτηση, κατά ή περί την 1.5.1967 υπέγραψε στη Λευκωσία συμφωνία ενοικιάσεως με την Κυπριακή Δημοκρατία ως ιδιοκτήτρια, με την οποία συμφώνησε να ενοικιάσει και/ή να χρησιμοποιεί το επίδικο υποστατικό, έναντι του αρχικά συμφωνημένου ετήσιου ενοικίου των Λ.Κ.288 (€492.09), πληρωτέον με 12 ίσες μηνιαίες δόσεις στο τέλος κάθε μήνα, με αποκοπές από τις απολαβές του ως υπαλλήλου της Κυβέρνησης. Ο Καθ' ου η Αίτηση αφυπηρέτησε από τη Δημόσια Υπηρεσία κατά ή περί την 1.12.1996, εξακολουθεί όμως μέχρι σήμερα να κατέχει και να χρησιμοποιεί το επίδικο υποστατικό. Σύμφωνα με ρητό όρο της Συμφωνίας Ενοικίασης ημερομηνίας 1.5.1967 η Κυπριακή Δημοκρατία είχε το δικαίωμα να αναθεωρεί το ενοίκιο ετήσια. Το ενοίκιο αναθεωρήθηκε και το σημερινό ενοίκιο ανέρχεται σε €77,
- Ο Αιτητής ισχυρίζεται ότι ο Καθ' ου η Αίτηση είναι θέσμιος ενοικιαστής. Είχε καθυστερήσει τα ενοίκια από 1.12.1996 έως 31.12.2007 και ο Αιτητής καταχώρησε εναντίον του Αγωγή στο Επαρχιακό Δικαστήριο Λευκωσίας, για είσπραξη των οφειλόμενων, ανερχομένων τότε σε €10.362,
- Ο Καθ' ου η Αίτηση, συνέχισε να παραλείπει και/ή να αρνείται να πληρώσει τα οφειλόμενα στην Κυπριακή Δημοκρατία και/ή καθυστερούσε ενοίκια από 1.1.
- Ο Αιτητής, με επιστολή των δικηγόρων του ημερομηνίας 20.10.2011, τον κάλεσε να πληρώσει τα μέχρι τότε καθυστερημένα και οφειλόμενα ενοίκια. Η επιστολή επιδόθηκε προσωπικά στον Καθ' ου η Αίτηση την 16.12.
- Ο Καθ' ου η Αίτηση παρέλειψε και/ή αρνήθηκε να συμμορφωθεί με τις επιστολές των δικηγόρων του Αιτητή και εξακολουθεί να οφείλει μέχρι σήμερα, πέραν των ενοικίων που ο Αιτητής αξιώνει με την Αγωγή, τα ενοίκια της περιόδου από 1.1.2009 μέχρι 31.1.2012 συμποσούμενα σε €3.817,
- Απάντηση: Απάντηση εκ μέρους του Καθ' ου η Αίτηση καταχωρίστηκε την 3.4.2012 και μ' αυτήν εγείρεται προδικαστική ένσταση ότι το θέμα έχει ήδη αχθεί ενώπιον του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λευκωσίας με την υπ' αριθμό 5490/08 Αγωγή, ως χρηματική υπό αμφισβήτηση διαφορά, συνεπώς ο Αιτητής κωλύεται (estopped) από του να ζητεί ουσιαστικά την ίδια θεραπεία σε άλλο Δικαστήριο δυνάμει άλλου Νόμου, κατά παράβαση της αρχής της πολλαπλότητας των διαδικασιών. Ο Καθ' ου η Αίτηση εγείρει και δεύτερη προδικαστική ένσταση για το λόγο ότι ήδη ο ίδιος ο Αιτητής είχε αμφισβητήσει το δικαίωμα του Καθ' ου η Αίτηση να είναι ο νόμιμος κάτοχος και χρήστης του επίδικου και η μεταξύ τους διαφορά ήχθη ενώπιον του Ευρωπαϊκού Δικαστηρίου που δικαίωσε τον Καθ' ου η Αίτηση σ' ότι αφορά τη χρήση του επίδικου και συνεπώς η παρούσα Αίτηση είναι καταχρηστική. Ο Καθ' ου η Αίτηση εγείρει τρίτη προδικαστική ένσταση και ισχυρίζεται ότι ο Αιτητής δεν δικαιούται να επιζητεί την έξωση του από το επίδικο υποστατικό για το λόγο ότι ο Καθ' ου η Αίτηση δεν είναι θέσμιος ενοικιαστής, πράγμα που προκύπτει και από την Έκθεση Απαιτήσεως του Αιτητή στην Αγωγή 5490/08 και ενώ μάλιστα ο Αιτητής δεν έχει προβεί στις από πολλά χρόνια διαπιστωθείσες αναγκαίες βελτιώσεις και/ή αποκατάσταση των ζημιών στην κατοικία. Ο Καθ' ου η Αίτηση απορρίπτει τις απαιτούμενες θεραπείες και αρνείται όλους μαζί, διαδοχικά και τον καθένα ξεχωριστά τους ισχυρισμούς του Αιτητή που περιέχονται στην Αίτηση. Ισχυρίζεται ότι, ο Αιτητής ήταν υποχρεωμένος από το ενοικιαστήριο έγγραφο να διατηρεί το επίδικο υποστατικό σε κατοικήσιμη κατάσταση, όφειλε και οφείλει να προβαίνει στις όποιες τυχόν επιδιορθώσεις χρειαστούν ώστε να διασφαλίζονται οι ανέσεις του ενοικιαστή. Όμως, ο Αιτητής στα πλαίσια της μεθόδευσης και/ή από μακρού επιθυμίας του να εκδιώξει τον Καθ' ου η Αίτηση από το επίδικο, δεν προβαίνει στις αναγκαίες επιδιορθώσεις με αποτέλεσμα να καταστήσει τη ζωή και το επίπεδο αυτής του Καθ' ου η Αίτηση και της οικογένειας του, δύσκολη ή/και αφόρητη. Έτσι, ο Καθ' ου η Αίτηση υποχρεώθηκε να προβαίνει, πάντα ενημερώνοντας τον Αιτητή (Δημόσια Έργα), με δικά του έξοδα, σ' όλη την αναγκαία συντήρηση και επιδιορθώσεις της οικίας, που ανέρχονται σε ποσά πολύ σημαντικά σε σχέση με αυτά που περιγράφει η Αίτηση. Γι' αυτό, ο Καθ' ου η Αίτηση ζήτησε όπως γίνει συνυπολογισμός των ενοικίων με τα έξοδα και γραπτώς ανέλαβε την ευθύνη να πληρώσει άμεσα την όποια διαφορά, εάν υπάρχει. Ο Καθ' ου η Αίτηση ισχυρίζεται ότι ουδεμία επιστολή τερματισμού έλαβε έως και σήμερα από τον Αιτητή, ενώ αντίθετα, είναι ο ίδιος που με συχνή αλληλογραφία του με το Τμήμα Δημοσίων Έργων, ζητούσε επιτακτικά όπως ελέγξουν και επιδιορθώσουν όλες τις ζημίες συνέπεια φθοράς στο υποστατικό και να υπολογιστούν οι δικές του περί τούτου δαπάνες. Ο Καθ' ου η Αίτηση θεωρεί την Αίτηση για ανάκτηση κατοχής του υποστατικού από τον Αιτητή και την όποια αξίωση ενοικίων, αβάσιμη, απαράδεκτη και μη συνάδουσα προς τις πρόνοιες του Νόμου, τις περιστάσεις της παρούσας υπόθεσης και της χρηστής διοίκησης. Ιστορικό: Την 27.11.2012, πριν την έναρξη της ακροαματικής διαδικασίας, ο ευπαίδευτος συνήγορος του Καθ' ου η Αίτηση δήλωσε ότι την 22.11.2012 ο πελάτης του πλήρωσε υπό διαμαρτυρίαν τα ποσά τα οποία ισχυρίζεται η Δημοκρατία ότι οφείλει. Η ευπαίδευτη συνήγορος του Αιτητή επιβεβαίωσε ότι η Δημοκρατία όντως έλαβε ποσό €15.036,
- Στη συνέχεια, αποσύρθηκε η Αγωγή που εκκρεμούσε ανάμεσα στους διαδίκους ενώπιον του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λευκωσίας. Μαρτυρία και αξιολόγηση: Αιτητή: Μοναδική μάρτυρας για την πλευρά του Αιτητή κατέθεσε η κα. Ελένη Κασκίρη. Η κα. Κασκίρη κατέθεσε Γραπτή Δήλωση, το Τεκμήριο Α, και συμπληρωματική Γραπτή Δήλωση, το Τεκμήριο Β, ως μέρος της κυρίως εξέταση της, σύμφωνα με τον περί Αποδείξεως Νόμο, Κεφ. 9, ως αυτός τροποποιήθηκε από τον Ν. 32
(1)/
- Η Μ.Α.1 κατέθεσε ότι είναι δημόσια υπάλληλος και από το 1983 εργάζεται στο Τμήμα Δημοσίων Έργων του Υπουργείου Συγκοινωνιών και Έργων, στο οποίο υπάγονται τα θέματα που αφορούν την ενοικίαση και διάθεση των Κυβερνητικών κατοικιών που βρίσκονται στην περιοχή του Προεδρικού Μεγάρου, στη Λευκωσία. Είναι κάτοχος πτυχίου και μεταπτυχιακού στην Πολιτική Μηχανική και στο Τμήμα Δημοσίων Έργων κατέχει τη θέση Ανώτερου Εκτελεστικού Μηχανικού. Η κα. Κασκίρη κατέθεσε ότι γνωρίζει προσωπικά τα γεγονότα της παρούσας υπόθεσης, εφόσον κατά πάντα ουσιώδη με την παρούσα υπόθεση χρόνο, ήταν η αρμόδια λειτουργός που χειριζόταν τα θέματα ενοικίασης της συγκεκριμένης Κυβερνητικής κατοικίας. Η Κυπριακή Δημοκρατία είναι η νόμιμη και εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια της κυβερνητικής κατοικίας αρ. 44, στο σύμπλεγμα «Υ», στην περιοχή του Προεδρικού Μεγάρου, στη Λευκωσία. Με απόφαση του Υπουργικού Συμβουλίου, η διαχείριση των Κυβερνητικών Κατοικιών έχει ανατεθεί στο Υπουργείο Συγκοινωνιών και Έργων και το 2010 αποφασίστηκε όπως το Τμήμα Δημοσίων Έργων αναλάβει την προεδρία της Επιτροπής Διάθεσης / Διαχείρισης Κυβερνητικών κτιρίων και κατοικιών. Η Επιτροπή Διαθέσεως Κρατικών Οικιών θεσπίστηκε κατά ή περί το 1964 και προήδρευε ο Έπαρχος της κάθε επαρχίας. Την 1.5.1967 ο Καθ' ου η Αίτηση υπέγραψε Συμφωνία Ενοικίασης με την Κυπριακή Δημοκρατία ως ιδιοκτήτρια, με την οποία συμφώνησε να ενοικιάσει και/ή να χρησιμοποιεί την Κυβερνητική κατοικία με αρ. 44, έναντι του αρχικά συμφωνημένου ενοικίου των Λ.Κ. 288 ετησίως, το οποίο αντιστοιχεί σε €41,00 τον μήνα. Με βάση ρητό όρο της Συμφωνίας Ενοικίασης ημερομηνίας 1.5.1967, το ενοίκιο του υποστατικού ήταν δυνατό να αναθεωρηθεί από την Κυπριακή Δημοκρατία σε ετήσια βάση. Η Επιτροπή Διαθέσεως Κρατικών Οικιών προέβη σε αναθεώρηση του ενοικίου από Λ.Κ.24, ως ήταν αρχικά, σε Λ.Κ.31 μηνιαίως από 1.5.
- Ακολούθως, κατά ή περί τον Ιούνιο 1979, το ενοίκιο αναθεωρήθηκε και αυξήθηκε σε Λ.Κ.40 μηνιαίως, ενώ κατά ή περί τον Ιανουάριο 1982 αυξήθηκε σε Λ.Κ.44 μηνιαίως, λόγω της προσθήκης επιπρόσθετου δωματίου κατόπιν αιτήματος του Καθ' ου η Αίτηση. Η τελευταία αναθεώρηση ενοικίου έγινε κατά ή περί τον Αύγουστο 1984 σε Λ.Κ.45,60 κατόπιν σχετικής απόφασης της Επιτροπής Διαθέσεως Κρατικών Οικιών. Κατά την αντεξέταση της, η μάρτυρας διευκρίνισε ότι το θέμα της εκτέλεσης εργασιών δεν έχει καμία σχέση με την Επιτροπή ή με την Υποεπιτροπή. Οι αναγκαίες εργασίες για να είναι το επίδικο σε καλή και οικήσιμη κατάσταση, γίνονταν από το Τμήμα Δημοσίων Έργων. Κατά τον εν λόγω χρόνο ενοικίασης της Κυβερνητικής κατοικίας αρ. 44 στον Καθ' ου η Αίτηση, ο ίδιος εργαζόταν ως δημόσιος υπάλληλος στο Τμήμα Εσωτερικών Προσόδων και δυνάμει της Συμφωνίας Ενοικίασης, το μηνιαίο ενοίκιο απεκόπτετο από τις μηνιαίες απολαβές του ως υπαλλήλου της Κυβέρνησης. Εξ' όσων η μάρτυρας γνωρίζει, ο Καθ' ου η Αίτηση αφυπηρέτησε από τη θέση του Πρώτου Λειτουργού Εσωτερικών Προσόδων στη Δημόσια Υπηρεσία, την 1.12.
- Την 1.5.1987 είχε τερματισθεί η αποκοπή του ενοικίου από τον μισθό του, με γραπτές οδηγίες του Γενικού Λογιστή. Έκτοτε, μέχρι και την 31.10.1991, ο Καθ' ου η Αίτηση κατέβαλλε ο ίδιος το ενοίκιο. Η Μ.Α.1 παρουσίασε δέσμη επιστολών του Καθ' ου η Αίτηση προς το Τμήμα Δημοσίων Έργων κατά την χρονική περίοδο 1988-1991, με τις οποίες επιβεβαιώνεται ότι γνώριζε και αποδέχθηκε την αύξηση του ενοικίου, το οποίο και κατέβαλλε μέχρι το
- Από το 1991 μέχρι και το 1996 που αφυπηρέτησε, ο Καθ' ου η Αίτηση δεν κατέβαλε ενοίκιο προς την Κυπριακή Δημοκρατία. Ήταν ρητός όρος της Συμφωνίας Ενοικίασης ότι ο Καθ' ου η Αίτηση θα πλήρωνε το ενοίκιο που συμφωνήθηκε, ή μεταγενέστερα αναθεωρήθηκε, κατά τον χρόνο και τρόπο που συμφωνήθηκε. Η Κυβέρνηση είχε την υποχρέωση, δυνάμει της εν λόγω Συμφωνίας Ενοικίασης, όπως, δεδομένου ότι ο ενοικιαστής δεόντως κατέβαλλε τα ενοίκια του, να του επιτρέπει να απολαμβάνει την ειρηνική και ανενόχλητη κατοχή της κατοικίας. Ήταν επίσης ρητός όρος της Συμφωνίας Ενοικίασης, ότι σε περίπτωση που ενοίκια ή οποιοδήποτε μέρος αυτών παραμένουν οφειλόμενα για περίοδο 21 ημερών, είτε ζητήθηκαν επισήμως είτε όχι, ή και σε περίπτωση που ο ενοικιαστής παραβιάζει και δεν συμμορφώνεται με οποιοδήποτε όρο της Συμφωνίας Ενοικίασης, θα είναι νόμιμο για την Κυβέρνηση να λάβει κατοχή της κατοικίας και η Συμφωνία Ενοικίασης θα τερματιζόταν άμεσα και απολύτως, άνευ επηρεασμού οποιουδήποτε αγώγιμου δικαιώματος του ιδιοκτήτη σε σχέση με την παράβαση των όρων της Συμφωνίας Ενοικίασης από τον ενοικιαστή. Η κα. Κασκίρη ανέφερε επίσης ότι, στη βάση της Συμφωνίας Ενοικίασης, συμφωνήθηκε η χωρίς χρέωση παροχή 25 τόνων νερού μηνιαίως, ενώ οποιαδήποτε υπέρβαση του εν λόγω ορίου κατανάλωσης θα χρεωνόταν αναλόγως των τρεχουσών τιμών κατανάλωσης νερού. Ο Καθ' ου η Αίτηση εξακολουθεί μέχρι και σήμερα να κατέχει και να διαμένει στην αναφερόμενη επίδικη κατοικία. Κατά παράβαση της Συμφωνίας Ενοικίασης, καθυστέρησε την πληρωμή των ενοικίων για την περίοδο από 1.11.1991 μέχρι 30.11.1996, εφόσον όφειλε το ποσό των Λ.Κ. 2.781,60 (€4.752,64σ) για καθυστερημένα ενοίκια, το οποίο εν τέλει η Κυπριακή Δημοκρατία αναγκάστηκε να του αποκόψει από το φιλοδώρημα της αφυπηρέτησης του. Η κα. Κασκίρη κατέθεσε ότι ο Καθ' ου η Αίτηση συνέχιζε να παραλείπει να καταβάλει το μηνιαίο ενοίκιο και καθυστερούσε την πληρωμή των ενοικίων από την 1.12.1996 μέχρι και την 31.12.
- Για τον λόγο αυτό, την 30.9.2008 η Κυπριακή Δημοκρατία καταχώρησε εναντίον του Αγωγή στο Επαρχιακό Δικαστήριο Λευκωσίας με αρ. 5490/08 για την είσπραξη, ως χρέος, των εν λόγω οφειλομένων ενοικίων, τα οποία συνολικά ανέρχονταν σε €10.362,33, πλέον €77,91 μηνιαίως για τα οφειλόμενα ενοίκια από 1.1.2008 μέχρι και την καταχώρηση της Αγωγής. Ο Καθ' ου η Αίτηση δεν ανταποκρίθηκε, με αποτέλεσμα να οφείλει περαιτέρω προς την Κυπριακή Δημοκρατία €3.817,59 για τα ενοίκια της περιόδου από 1.10.2009 μέχρι και 31.1.
- Ως εκ τούτου, η Κυπριακή Δημοκρατία, με οδηγίες του Γενικού Εισαγγελέα, προχώρησε στην καταχώρηση της παρούσας Αίτησης. Η μάρτυρας κατέθεσε ότι, κατ' επανάληψη, με προφορικές υποδείξεις και επιστολές της αρμόδιας Υπηρεσίας της Κυπριακής Δημοκρατίας, καλείτο ο Καθ' ου η Αίτηση να εξοφλήσει τα οφειλόμενα ενοίκια. Κατ' επανάληψην γίνονταν στον Καθ' ου η Αίτηση και προφορικές υπενθυμίσεις και υποδείξεις για καταβολή εκ μέρους του των οφειλόμενων ενοικίων. Ο Καθ' ου η Αίτηση παρέλειπε, επίσης να καταβάλει τις οφειλές του για κατανάλωση νερού, καθ' υπέρβασην του ορίου κατανάλωσης που του παρείχε άνευ χρέωσης η Κυπριακή Δημοκρατία. Με επιστολή του δικηγόρου που εκπροσωπεί τον Γενικό Εισαγγελέα, ημερομηνίας 20.10.2011, ο Καθ' ου η Αίτηση κλήθηκε να πληρώσει τα μέχρι τότε καθυστερημένα και οφειλόμενα ενοίκια, τα οποία συνολικά ανέρχονταν σε €13.946,
- Σε νέα επιστολή προς τον Καθ' ου η Αίτηση ημερομηνίας 3.1.2012 διευκρινίστηκε ότι η αναφορά στην επιστολή με ημερομηνία 20.10.2011 στο ποσό των €13.946,22 ως ενοίκια της περιόδου από 1.1.2008 μέχρι και τον Οκτώβριο 2011, έγινε εκ παραδρομής και ότι τα ενοίκια που αναλογούσαν στην περίοδο αυτή ανέρχονταν σε €3.583,
- Η επιστολή ημερομηνίας 20.10.2011 επιδόθηκε προσωπικά στον Καθ' ου η Αίτηση την 16.12.2011 και η επιστολή ημερομηνίας 3.1.2012 την 17.1.
- Η Μ.Α.1 κατέθεσε ότι, ακόμα και μετά την καταχώρηση της Αγωγής αρ. 5490/08 στο Επαρχιακό Δικαστήριο Λευκωσίας, ο Καθ' ου η Αίτηση αρνήθηκε να εξοφλήσει τα οφειλόμενα ενοίκια. Τα ενοίκια καταβλήθηκαν εν τέλει από τον Καθ' ου η Αίτηση, 9 μήνες μετά που η Δημοκρατία καταχώρησε την επίδικη Αίτηση έξωσης εναντίον του. Συγκεκριμένα, ο Καθ' ου η Αίτηση κατέβαλε στις 22.11.2012 το ποσό των €15.036,93σ προς εξόφληση των οφειλομένων ενοικίων του από το 1996 και μέχρι τον Δεκέμβριο
- Στο ποσό αυτό περιλαμβανόταν και το ποσό της απαίτησης στην Αγωγή, η οποία αποσύρθηκε και απορρίφθηκε την 4.10.
- Η Κυπριακή Δημοκρατία αποδέχθηκε καταβολή του οφειλόμενου ποσού με πλήρη επιφύλαξη των δικαιωμάτων της. Η επιφύλαξη δεν έγινε με την απόδειξη αλλά με την επιστολή της Δημοκρατίας ημερομηνίας 11.12.
- Η Αγωγή αποσύρθηκε και απορρίφθηκε αφού ο Καθ' ου η Αίτηση δέχθηκε να καταβάλει τα υπολογισμένα δικηγορικά έξοδα και η Δημοκρατία αποποιήθηκε του δικαιώματος διεκδίκησης τόκου επί του ποσού της απαίτησης. Από την ημερομηνία καταβολής των ενοικίων στις 22.11.2012 και μέχρι σήμερα, ο Καθ' ου η Αίτηση δεν κατέβαλε άλλο ενοίκιο. Ο Καθ' ου η Αίτηση οφείλει για την κατοχή της κατοικίας την αναλογία μηνιαίων ενοικίων από 2.1.
- Ήταν η θέση της μάρτυρας ότι, όπως αντιλαμβάνεται και λαμβάνει νομική συμβουλή, η απόφαση του Ευρωπαϊκού Δικαστηρίου απλώς αναγνώρισε ότι ο Καθ' ου η Αίτηση μπορεί αιτιολογημένα να αξιώνει να τεθεί σε παρόμοια θέση με ενοικιαστές ιδιωτικών κατοικιών, μέσα στα πλαίσια του περί Ενοικιοστασίου Νόμου 1983 και δηλαδή, εφόσον πληρούνταν οι προϋποθέσεις του Νόμου, θα μπορούσε να ισχυριστεί ότι είναι θέσμιος ενοικιαστής σε σχέση με ενοικίαση ιδιοκτησίας της Κυπριακής Δημοκρατίας. Όσον αφορά δε αξίωση που είχε κατά της Κυπριακής Δημοκρατίας σε σχέση με ισχυριζόμενες επιδιορθώσεις στην κατοικία, αυτή απορρίφθηκε. Η απόφαση του Ευρωπαϊκού Δικαστηρίου ήταν του
- Ο Καθ' ου η Αίτηση παρέλειπε να καταβάλει τα οφειλόμενα προς τη Δημοκρατία ενοίκια για το επίδικο τουλάχιστον από το
- Η Μ.Α.1 κατέθεσε ότι, όσον αφορά στον ισχυρισμό του Καθ' ου η Αίτηση για αναγκαίες επιδιορθώσεις στο επίδικο, του είχε αναφερθεί επανειλημμένα από το Τμήμα, τόσο σε κατ' ιδίαν συναντήσεις μαζί του όσο και με επιστολές, πως, παρά το ότι η σύμβαση ενοικίασης δεν προνοούσε υποχρέωση της Κυπριακής Δημοκρατίας να προβαίνει σε επιδιορθώσεις και συντήρηση, οι όποιες επιδιορθώσεις θεωρούνταν αναγκαίες αλλά και κάποιες, κατόπιν αιτήματος του Καθ' ου η Αίτηση, γίνονταν, ενώ η κατοικία ήταν και είναι σε καλή και κατοικήσιμη κατάσταση. Είχε αναφέρει στον Καθ' ου η Αίτηση πως για οποιεσδήποτε άλλες επιδιορθώσεις που ο ίδιος έκρινε ότι ήθελε να γίνουν, θα έπρεπε να προηγηθεί συνεννόηση με το Τμήμα Δημοσίων Έργων για να εξετάσει το ζήτημα, ενώ συγχρόνως και ανελλιπώς ο ίδιος όφειλε να καταβάλλει τα νομίμως οφειλόμενα ενοίκια. Ήταν η θέση της Μ.Α.1 ότι η Κυπριακή Δημοκρατία εκπλήρωνε στο έπακρο τις δια νόμου υποχρεώσεις της ως ιδιοκτήτρια και προέβαινε, όπου κρινόταν αναγκαίο, σε επιδιορθώσεις στην επίδικη κατοικία. Από το αρχείο του Τμήματος Δημοσίων Έργων, φαίνεται να έγιναν διάφορες επιδιορθώσεις αλλά και προσθήκες στο επίδικο, όπως: προσθήκη τζαμαρίας και αποχωρητηρίου, τοποθέτηση venetian blinds, αντικαταστάσεις ντεπόζιτων νερού, αντικατάσταση αποχέτευσης, επιδιόρθωση, συντήρηση και κατασκευή φρεατίων αποχέτευσης, επεκτάσεις και τροποποιήσεις στην τηλεφωνική εγκατάσταση και εργασίες συντήρησης του αποχετευτικού συστήματος. Περαιτέρω, οι αρμόδιοι μηχανικοί του Τμήματος Δημοσίων Έργων, εκ μέρους της Κυπριακής Δημοκρατίας, επιθεωρούσαν κατά διαστήματα την κατοικία προς επιβεβαίωση ότι αυτή βρίσκεται σε καλή και κατοικήσιμη κατάσταση και προέβαιναν όποτε και όπου ήταν αναγκαίο, σε συντήρηση και επιδιορθώσεις. Η μάρτυρας κατέθεσε ότι, επειδή είναι η υπεύθυνη για όλα τα θέματα που αφορούν την ενοικίαση του επίδικου, οι αρμόδιοι λειτουργοί του Γραφείου Επαρχιακού Μηχανικού του Τμήματος Δημοσίων Έργων Λευκωσίας, οι οποίοι επιθεωρούσαν το επίδικο, έδιναν αναφορά στην ίδια και την ενημέρωναν δεόντως για την κατάσταση της κατοικίας και τυχόν επιδιορθώσεις ή εργασίες συντήρησης που θεωρούσαν αναγκαίες να γίνουν. Η ίδια πήγε και είδε την κατοικία εξωτερικά πολλές φορές και μπήκε μέσα μία φορά. Η κα. Κασκίρη κατέθεσε ότι, σε σχέση με το επίδικο υποστατικό, γνωρίζει προσωπικά και καλά τα θέματα που αφορούν τις επιδιορθώσεις και εργασίες συντήρησης, οι οποίες ενδεικτικά αναφέρονται στις σχετικές γραπτές εξουσιοδοτήσεις δαπανών που βρίσκονται στον φάκελο για την εν λόγω κατοικία, τον οποίο έχει η μάρτυρας στην κατοχή της και αντίγραφα των οποίων κατατέθηκαν στο Δικαστήριο ως Τεκμήριο
- Η κα. Κασκίρη έκανε πολύ καλή εντύπωση στο Δικαστήριο κατά την κατάθεση της. Ήταν σταθερή στις απαντήσεις, κατέστη προφανές ότι γνωρίζει τα γεγονότα της υπόθεσης αλλά και το θέμα γενικότερα, δεν υπέπεσε σε αντιφάσεις και κρίνεται ως μάρτυρας της αλήθειας. Καθ' ου η Αίτηση: Πρώτος μάρτυρας για την πλευρά του Καθ' ου η Αίτηση κατέθεσε ο κ. Λούκας Γεωργιάδης. Ο κ. Γεωργιάδης κατέθεσε Γραπτή Δήλωση, το Τεκμήριο Γ, ως μέρος της κυρίως εξέταση του, σύμφωνα με τον περί Αποδείξεως Νόμο, Κεφ. 9, ως αυτός τροποποιήθηκε από τον Ν. 32
(1)/
- Ο Μ.Κ.1 κατέθεσε ότι είναι εγκεκριμένος αρχιτέκτονας-μηχανικός (Chartered civil engineer) από το 1980 και Διαιτητής, μέλος του Chartered Institute of Arbitrators του Ηνωμένου Βασιλείου. Εργάζεται στην εταιρεία Ι+Α Φιλίππου. Δεχόμαστε τον κ. Γεωργιάδη ως εμπειρογνώμονα αρχιτέκτονα-μηχανικό. Ο Καθ' ου η Αίτηση ζήτησε από το γραφείο τους να εξετάσουν την οικία του και τις εγκαταστάσεις της οπτικά και να ετοιμάσουν έκθεση αναφορικά με την κατάσταση συντήρησης της. Οι επιτόπιες επισκέψεις πραγματοποιήθηκαν από τον μάρτυρα στις 18.10.2013 και στις 14.1.2014, κυρίως για να εξακριβωθεί εάν υπάρχουν διαρροές νερού λόγω βροχής. Η εντύπωση που αποκόμισε ήταν άκρως θλιβερή. Το κτίριο, στο οποίο διαμένει ο Καθ' ου η Αίτηση με τη σύζυγο του, αμφότεροι ηλικιωμένοι, βρίσκεται σε πολύ κακή κατάσταση και είναι φανερή η έλλειψη της όποιας συντήρησης. Ο μάρτυρας ανέφερε ενδεικτικά ότι η καγκελλόθυρα της κατοικίας δεν λειτουργεί και χρειάζεται αντικατάσταση ή τουλάχιστον επιδιόρθωση. Τα εξωτερικά πλακόστρωτα, που είναι κατασκευασμένα από σκυρόδεμα, χρειάζονται αντικατάσταση και το υψόμετρο τους θα πρέπει να είναι κάτω από το υψόμετρο του εσωτερικού πατώματος, διαφορετικά θα εισχωρούν νερά στο εσωτερικό της κατοικίας. Οι εξωτερικές όψεις της κατοικίας χρειάζονται επιδιόρθωση και/ή συντήρηση. Υλικά όπως είναι η πέτρα, το ξύλο, το μέταλλο, το επίχρισμα, χρειάζονται άμεσα επιδιόρθωση και/ή αντικατάσταση διότι άρχισαν να καταστρέφονται λόγω διάβρωσης, σαπίσματος, οξείδωσης, σαθρότητας, αποφλοίωσης, από τη μακρόχρονη απουσία συντήρησης και επιδιόρθωσης. Ο Μ.Κ.1 κατέθεσε επίσης πως διαπιστώθηκε ότι υπάρχουν κατασκευαστικά στοιχεία, όπως το γείσο της στέγης, οι περσίδες των παραθύρων, τα παραθυρόφυλλα, οι υδρορροές κλπ., που είναι ετοιμόρροπα. Κάποια από αυτά είναι δεμένα για να μην πέσουν. Το εσωτερικό της οικίας είναι σε χειρότερη κατάσταση. Όλα τα δάπεδα χρειάζονται αντικατάσταση διότι δεν υπάρχει τρόπος να διορθωθούν. Χαλιά που είναι σχισμένα έχουν κολληθεί με ταινία από τον ενοικιαστή και από τα πλαστικά δάπεδα λείπουν κομμάτια ή είναι σχισμένα. Όπου υπάρχουν κεραμικά πρέπει επίσης να αντικατασταθούν. Όλοι οι τοίχοι και τα ταβάνια χρειάζονται συντήρηση και μπογιάτισμα. Σχεδόν σε όλη την κατοικία υπήρχαν και υπάρχουν διαρροές νερού. Στα προκατασκευασμένα δωμάτια στον όροφο θα πρέπει να επιδιορθωθούν όλα τα επιχρίσματα που έχουν αποσαθρωθεί και μετά να μπογιατιστούν, αφού τοποθετηθεί και σταθεροποιητής όπου χρειάζεται. Όλες οι μεταλλικές και ξύλινες κατασκευές πρέπει να επιδιορθωθούν ή να συντηρηθούν και μετά να μπογιατιστούν, πχ οι θύρες, τα παράθυρα, η σκάλα από το ισόγειο στον όροφο, ο μεταλλικός σκελετός των προκατασκευασμένων δωματίων και του τζαμωτού, τα αλουμίνια, τα ερμάρια των υπνοδωματίων, οι πάγκοι της κουζίνας. Κάποιες από αυτές τις κατασκευές δεν λειτουργούν. Όλες οι ηλεκτρολογικές και οι υδραυλικές υπηρεσίες της κατοικίας είναι εγκατεστημένες πριν από το
- Φαίνεται να έχουν γίνει διάφορες επεμβάσεις στις υπηρεσίες, πολλές από τις οποίες είναι επιφανειακές, όπως οι γαλβάνιζε σωλήνες παροχής νερού, οι διακόπτες, και τα καλώδια. Ο μάρτυρας εκτίμησε ότι η κατάσταση είναι πολύ επικίνδυνη, τουλάχιστον όσον αφορά την ηλεκτρική εγκατάσταση και αυτή πρέπει να αντικατασταθεί ώστε να ικανοποιεί τις απαιτήσεις ασφαλείας της Α.Η.Κ. Τέλος, αντικατάσταση πρέπει να γίνει και σε όλα τα είδη υγιεινής, αφού κάποια από αυτά είναι δεμένα για να μην πέσουν. Ήταν η θέση του κ. Γεωργιάδη ότι η επίδικη κατοικία βρίσκεται σε εξαιρετικά άσχημη κατάσταση και είναι βέβαιο ότι δεν έχει γίνει η όποια εργασία συντήρησης εδώ και πολλά έτη. Η κατάσταση της δεν είναι κατοικήσιμη και προειδοποίησε τον Καθ' ου η Αίτηση ότι διαμένοντας εντός της, τόσο ο ίδιος όσο και η σύζυγος του διατρέχουν σοβαρότατους κινδύνους να υποστούν ατυχήματα. Κατά την αντεξέταση του, ο μάρτυρας είπε ότι έγινε οπτική εξέταση του επίδικου. Δεν γνωρίζει αν υπάρχουν σχέδια του επίδικου και δεν εκφέρει άποψη για τη στατικότητα του. Επειδή είναι παλαιός πολιτικός μηχανικός, δικαιούται να υπογράφει και αρχιτεκτονικές και στατικές μελέτες. Δεν είναι όμως ούτε μηχανολόγος, ούτε ηλεκτρολόγος. Αναφέρει πράγματα που βλέπει ότι είναι επικίνδυνα. Εκείνο που του ζητήθηκε ήταν να εκφέρει τη γνώμη του αν το κτίριο συντηρήθηκε, διορθώθηκε ή όχι. Ο Καθ' ου η Αίτηση του ανέφερε εργασίες που είχε κάμει ο ίδιος. Επέμεινε ότι το επίδικο είναι σε άθλια κατάσταση επειδή δεν συντηρήθηκε. Όλοι οι εμπειρογνώμονες μάρτυρες αξιολογούνται λαμβάνοντας υπόψη τη σχετική επί των εμπειρογνωμόνων - μαρτύρων νομολογία, με κύριες τις αυθεντίες Πιττάλης κ.ά. v. Ianira Enter. Ltd. κ.ά.
(1997)1(Β) Α.Α.Δ. 814, Cybarco Ltd. v. Kovascik
(2001)1(Γ) Α.Α.Δ. 2013 και R.K.B. Leathergoods Ltd. v. Αγγελίδη
(2004)1(Β) Α.Α.Δ. 1071. Όπως τέθηκε και από τον έντιμο Δικαστή κ. Μ. Φωτίου στην αυθεντία Muskita Aluminium Industries Ltd. κ.ά. v. Alsako Aluminium Ltd. κ.ά.,
(2009)1(Β) Α.Α.Δ. 1481, στη σελίδα 1495: «Είναι σαφώς νομολογημένο ότι η μαρτυρία εμπειρογνωμόνων δεν δεσμεύει το δικαστήριο αλλά απλώς το βοηθά, αφού λάβει υπόψη και την υπόλοιπη μαρτυρία, να καταλήξει στα δικά του ανεξάρτητα συμπεράσματα (βλ. μεταξύ άλλων Cross on Evidence 5η έκδοση, σελ. 446, Phipson on Evidence 11η έκδοση σελ. 510, παραγρ.1286, Kouppis v. Republic
(1977)2 C.L.R. 361, Anastassiades v. Republic
(1977)2 C.L.R. 97, Khadar v. Republic
(1977)2 C.L.R. 132 και Vasilico Cement Works Ltd. v. Stavrou
(1976)1 C.L.R. 389). Το Δικαστήριο δικαιούται να διαφοροποιήσει τη θέση του και να μη δεχθεί τη μαρτυρία ενός εμπειρογνώμονα, νοουμένου ότι υπάρχουν οι συνθήκες εκείνες που να δικαιολογούν τέτοια κατάληξη (βλ. R. v. Matheson
(1958)2 All E.R. 87)». Ο Μ.Κ.1 είπε πολλά και μέσα σε όλα όσα είπε, προχώρησε και σε θέματα που δεν είναι της αρμοδιότητας και της πραγματογνωμοσύνης του. Αυτή η διαπίστωση αναμφίβολα χρωματίζει τη μαρτυρία του. Πέραν αυτού όμως, η κατάσταση της επίδικης οικίας, όπως εξηγείται και πιο κάτω, δεν είναι επίδικο θέμα, επειδή δεν αποτελεί υπεράσπιση σε Αίτηση για ανάκτηση κατοχής λόγω καθυστερημένων ενοικίων. Δεύτερος μάρτυρας για την πλευρά του κατέθεσε ο ίδιος ο Καθ' ου η Αίτηση, κ. Ξενής Λάρκος. Ο κ. Λάρκος κατέθεσε Γραπτή Δήλωση, το Τεκμήριο Δ, ως μέρος της κυρίως εξέταση του, σύμφωνα με τον περί Αποδείξεως Νόμο, Κεφ. 9, ως αυτός τροποποιήθηκε από τον Ν. 32
(1)/
- Ο Καθ' ου η Αίτηση κατέθεσε ότι είναι συνταξιούχος δημόσιος υπάλληλος και ο ενοικιαστής της Κυβερνητικής κατοικίας, υπ' αριθμόν 44, στην περιοχή του Προεδρικού Μεγάρου, στη Λευκωσία. Διαφωνεί με τη μαρτυρία της Μ.Α.1 και είναι η θέση του ότι το όλο ιστορικό καταδεικνύει πως ο ίδιος υπήρξε θύμα μιας συστηματικής καταδίωξης ή μεθοδευμένης προσπάθειας να στερηθεί της νόμιμης κατοχής της συγκεκριμένης κατοικίας. Η άδικη, αντισυμβατική και μεθοδευμένη εναντίον του μεταχείριση, ξεκινά πριν την προηγούμενη προσπάθεια έξωσης του, η οποία κατέληξε σε απόφαση του ΕΔΑΔ και προεκτάθηκε με αποφάσεις που απέβλεψαν σε εξαναγκασμό του, λόγω της ανάγκης για συντήρηση της οικίας που συστηματικά απέφυγε ο Αιτητής, παρά τη συμβατική υποχρέωση του. Ο Καθ' ου η Αίτηση κατοικεί στο επίδικο από τον Σεπτέμβριο
- Στις 1.5.1967 υπέγραψε ενοικιαστήριο έγγραφο για την εν λόγω κατοικία με την ιδιοκτήτρια αυτής, την Κυπριακή Δημοκρατία, μέσω του Επάρχου Λευκωσίας. Αργότερα, περί τις 1.5.1970, ετοιμάστηκε νέο ενοικιαστήριο έγγραφο με παρόμοιο περιεχόμενο. Το Τμήμα Δημοσίων Έργων, μέχρι το 1986 συντηρούσε την κατοικία σε πολύ ικανοποιητικό βαθμό και ουδέποτε υπήρξαν προστριβές, ούτε ο ίδιος υπήρξε ασυνεπής στις δικές του υποχρεώσεις. Από το 1986 όμως και μετά, άγνωστο γιατί, άρχισε μια συστηματική τακτική καταδίωξης του και μεθοδευμένες, αντίθετες στην καλή πίστη, απαράδεκτες προσπάθειες να τον διώξουν από το σπίτι που ενοικιάζει. Καταχωρίστηκε εναντίον του Αγωγή για έξωση στο Επαρχιακό Δικαστήριο Λευκωσίας και μετά την αποτυχία της Έφεσής του, ο Καθ' ου η Αίτηση προσέφυγε στο ΕΔΑΔ, όπου δικαιώθηκε. Συγκεκριμένα, η απόφαση αυτή αναγνώρισε ότι είναι θέσμιος ενοικιαστής και ότι, θα πρέπει να απολαμβάνει όλα τα δικαιώματα που προβλέπει ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος
- Η απόφαση διαπίστωσε σαφή παραβίαση ανθρωπίνων δικαιωμάτων, που παραβιάζονται τώρα εκ νέου με την όλη μεταχείριση της οποίας ο Καθ' ου η Αίτηση τυγχάνει από χρόνια. Η Κυβέρνηση συνέχισε μεθοδευμένα και/ή ως προσπάθεια εξαναγκασμού του για να εγκαταλείψει το επίδικο, να μην το συντηρεί. Η κατάσταση αυτή προκύπτει μέσα από την αλληλογραφία (Τεκμήρια 8, 45-49). Όσον αφορά τα κατ' ισχυρισμόν της Μ.Α.1 έξοδα στα οποία προέβη η Δημοκρατία (Τεκμήριο 23), αυτά έγιναν ως επί το πλείστον και για τις 6 κατοικίες του συμπλέγματος Υ και σε ημερομηνίες προ του
- Έκτοτε, ενώ γίνονταν επιδιορθώσεις σε άλλες κατοικίες, συστηματικά αποκλειόταν η επίδικη κατοικία. Ουδέποτε, για πέραν των 25 ετών, επισκέφθηκε ο όποιος αρμόδιος ή βοηθός του το επίδικο, για να διαπιστώσει την οφειλόμενη συντήρηση, πλην μιας και μοναδικής φοράς το Μάη 2008, που επισκέφθηκε υπάλληλος και κατέγραψε τις επιδιορθώσεις που έπρεπε να γίνουν, χωρίς ποτέ όμως να σταλεί στον Καθ' ου η Αίτηση αντίγραφο της έκθεσης του και χωρίς να γίνει η όποια εργασία τελικά για την αποκατάσταση των ζημιών που εντόπισε ο υπάλληλος. Ήταν η θέση του Καθ' ου η Αίτηση ότι, μετά την καταχώρηση της Αγωγής το 2008, άρχισε ένας ανελέητος αγώνας καταδίωξης του. Ο ίδιος προσπαθούσε με αλλεπάλληλες επιστολές, τηλεφωνικές παρακλήσεις, συναντήσεις με αρμοδίους, να καταφέρει να τους πείσει για το προφανές, ότι δηλαδή όφειλαν, με βάση το ενοικιαστήριο έγγραφο, να επιδιορθώσουν τουλάχιστον τις βασικές φθορές της οικίας, πάντοτε με τη δέσμευση ότι, έτσι θα μπορεί και ο Καθ' ου η Αίτηση να εξοφλήσει τις δικές του οφειλές ενοικίων. Στη συνέχεια, και αφού καταχωρήθηκε η παρούσα Αίτηση ο Καθ' ου η Αίτηση πρότεινε για πολλοστή φορά την καταβολή των ενοικίων, ευθύς μόλις υπάρξει δέσμευση για επιδιόρθωση των ζημιών. Ο Καθ' ου η Αίτηση κατέθεσε ότι οι δικές του προσπάθειες για συμβιβασμό, με εκπλήρωση των εκατέρωθεν οφειλόμενων υποχρεώσεων, ήταν συνεχείς και αδιάλειπτες και πάντοτε με καλή πίστη και θέληση. Εξαιτίας όμως της εξαιρετικά επικίνδυνης κατάστασης της οικίας και της πλήρους αδιαφορίας της Δημοκρατίας για το εάν κινδυνεύει η οικογένεια του, αναγκάστηκε να προβεί σε σωρεία επιδιορθώσεων. Ως περαιτέρω ένδειξη καλής θελήσεως και παρόλο που ουδέποτε του δόθηκε αναλυτική κατάσταση των οφειλομένων ενοικίων και του τρόπου υπολογισμού τους, ο Καθ' ου η Αίτηση αποδέχθηκε να καταβάλει ολόκληρο το ποσό των κατ' ισχυρισμόν οφειλομένων ενοικίων. Για το σκοπό αυτό συνήψε δάνειο και πλήρωσε τα ενοίκια της περιόδου 1.12.1996 - 31.12.12, ύψους €15.036,93 στις 22.11.2012, τα οποία εισπράχθηκαν ανεπιφύλακτα. Η καταβολή του ποσού έγινε με πλήρη επιφύλαξη των δικαιωμάτων του Καθ' ου η Αίτηση και υπό διαμαρτυρίαν για το γεγονός ότι, όχι μόνο δεν υπήρξε από πλευράς του Κράτους συμμόρφωση με τις συμβατικές υποχρεώσεις του, αλλά πρόσθετα, δεν του δόθηκε ποτέ αναλυτική κατάσταση των οφειλών του. Ο κ. Λάρκος κατέθεσε ως Τεκμήριο 77 υπολογισμό ενοικίων για την περίοδο από 1.12.1996 μέχρι 31.12.2012 για το επίδικο, ο οποίος έγινε από προσοντούχο λογιστή, αφού του έδωσαν τις πληροφορίες για το ενοίκιο όπως έπρεπε να είναι και τι τους ζήτησαν. Ήταν η θέση του ότι η Δημοκρατία δεν είχε το δικαίωμα να επιβάλει αύξηση ενοικίου μετά την εφαρμογή του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, ενώ ο υπολογισμός των ενοικίων έγινε λανθασμένα και αυθαίρετα. Σχετικά με τα ενοίκια ημερομηνίας 1.1.2013 - 31.1.2014, υπάρχει αλληλογραφία με το Τμήμα Δημοσίων Έργων και τον Γενικό Εισαγγελέα (Τεκμήρια 69-71 και 24). Οι φωτογραφίες τις οποίες παρουσίασε ο Μ.Κ.1 (Τεκμήριο 41) και άλλες που έλαβε ο ίδιος ο Καθ' ου η Αίτηση (Τεκμήριο 72), δείχνουν ξεκάθαρα ότι τα κεραμίδια της στέγης έσταζαν νερά τα οποία εισχωρούσαν στη στέγη με αποτέλεσμα να χαλάσει το επίχρισμα και να πέφτουν κάτω οι ακαθαρσίες, στα πατώματα και στα έπιπλα. Σε άθλια κατάσταση ήταν και ο πύργος νερού με τους ηλιακούς συλλέκτες, αλλά και η κολόνα για στήριξη της βεράντας. Ειδικά η τελευταία, λόγω της φθοράς που έπαθε άρχισε να φουσκώνει και μετά από συμβουλή που έλαβε ο Καθ' ου η Αίτηση από εργολάβο, έγινε υποστήριξη της με καινούργια κολόνα. Το 2008 έβαψε με δικά του έξοδα τα πορτοπαράθυρα στην πρόσοψη της κατοικίας. Όσον αφορά τις οφειλές του Καθ' ου η Αίτηση για την κατανάλωση πόσιμου νερού, τις πλήρωνε πάντοτε υπό διαμαρτυρίαν για τη διαφορά του κεντρικού μετρητή. Σχετικά είναι τα Τεκμήρια 74 και
- Ο κ. Λάρκος κατέθεσε ως Τεκμήριο 76 κατάσταση ιστορικού μετρήσεων από το Συμβούλιο Υδατοπρομήθειας Λευκωσίας για την περίοδο 1995-2008 όπου φαίνεται η επιπρόσθετη επιβάρυνση για τη διαφορά των επιμέρους μετρητών και του κεντρικού μετρητή. Στην 3η σελίδα, 1η γραμμή φαίνεται ότι χρεώθηκε διαφορά 83 κυβικών μέτρων για καταγεγραμμένη κατανάλωση 23 κυβικών μέτρων που έδειχνε ο μετρητής του επίδικου. Κατά την αντεξέταση του, ο κ. Λάρκος κατέθεσε ότι δεν είναι διατεθειμένος να πληρώσει οτιδήποτε πάνω από αυτό που δικαιούται και ζήτησε να του επιστραφούν τα λεφτά που πλήρωσε για το λάθος του κεντρικού μετρητή νερού, το οποίο πρέπει να επιβαρυνθεί η Δημοκρατία. Υπολόγισε ότι πλήρωσε €205 περισσότερα. Κατά την αντεξέταση του, ο Καθ' ου η Αίτηση επανέλαβε ότι η επιδιόρθωση που έγινε στο επίδικο από τη Δημοκρατία αφορούσε το σύστημα αποχέτευσης, αφού τα απόβλητα και των 6 κατοικιών κατέληγαν στην αυλή του επίδικου. Ο οχετός για τον οποίο γίνεται αναφορά στο Τεκμήριο 23, όντως κατασκευάστηκε. Δέχθηκε ότι έγιναν εργασίες μετά το 1986 που είναι ο ισχυρισμός του ότι τον καταδίωκαν, αλλά είπε ότι αυτό δεν ήταν θέμα συντήρησης της κατοικίας. Τα όμβρια ύδατα και η αποχέτευση είναι το ίδιο θέμα και έγιναν επειδή ο Καθ' ου η Αίτηση απείλησε ότι θα τους καταγγείλει στο Δημαρχείο, επειδή είναι θέμα δημόσιας υγείας. Ο κ. Λάρκος κατέθεσε ξεκάθαρα ότι παραδέχεται πως δεν πληρώνει το ενοίκιο του. Ήταν η θέση του ότι η Δημοκρατία δεν παραδέχεται το λόγο για τον οποίο αυτός δεν πληρώνει ενοίκια. Σε ερώτηση γιατί δεν στράφηκε ο ίδιος εναντίον της Δημοκρατίας, ο κ. Λάρκος απάντησε ότι ήταν δημόσιος υπάλληλος και εφόσον χρωστούσε ενοίκια, θεώρησε ότι κάποτε θα συμβιβάζονταν. Ο κ. Λάρκος ήταν ξεκάθαρος και καλός μάρτυρας. Κατέθεσε επί των γεγονότων όπως τα βίωσε και τα αντιλήφθηκε. Το θέμα στην προκείμενη περίπτωση, είναι ότι ως θέσμιος ενοικιαστής, δεν έχει υπεράσπιση για τη μη πληρωμή ενοικίων, πέραν της εξόφλησης τους. Πραγματικά γεγονότα: Από το σύνολο του ενώπιον μας μαρτυρικού υλικού, βρίσκω ότι τα πραγματικά γεγονότα είναι τα ακόλουθα: Ο Αιτητής είναι ο δια Νόμου εκπρόσωπος της Κυπριακής Δημοκρατίας. Η Δημοκρατία είναι ιδιοκτήτρια μίας Κυβερνητικής κατοικίας με αρ. 44, στο σύμπλεγμα «Υ», στην περιοχή Προεδρικού Μεγάρου, στη Λευκωσία. Πρόκειται για ελεγχόμενη περιοχή εν τη εννοία του άρθρου 2 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, Ν.23/83, όπως αυτός έχει τροποποιηθεί μέχρι σήμερα και υπό το φως της Κ.Δ.Π. 519/
- Η κατοικία ολοκληρώθηκε πριν την 31.12.
- Οι Κυβερνητικές Κατοικίες τυγχάνουν διαχείρισης από την Επιτροπή Διάθεσης / Διαχείρισης Κυβερνητικών Κτιρίων και Κατοικιών, σύμφωνα με απόφαση του Υπουργικού Συμβουλίου ημερομηνίας 15.10.2003 (Τεκμήριο 35). Η διαχείριση όλων των Κυβερνητικών Κατοικιών ανατέθηκε στο Υπουργείο Συγκοινωνιών και Έργων με απόφαση του Υπουργικού Συμβουλίου της 26.5.
- Η προεδρία της Επιτροπής ανελήφθη από το Υπουργείο Συγκοινωνιών και Έργων με απόφαση του Υπουργικού Συμβουλίου ημερομηνίας 18.11.2009 και από το Τμήμα Δημοσίων Έργων με απόφαση του Υπουργικού Συμβουλίου της 10.11.2010 (Τεκμήρια 1, 25, 36 και 26). Στην απουσία ικανοποιητικής μαρτυρίας περί της ύπαρξης παρανομίας ή αντικανονικότητας, τεκμαίρεται ότι η αρμόδια Αρχή, δηλαδή το Υπουργικό Συμβούλιο, ενήργησε σύμφωνα με το Νόμο. Βλέπετε σχετικά το σύγγραμμα Adrian Keane's The Modern Law of Evidence, 2η έκδοση, σελίδα 474 και την αρχή Omnia Preasumuntur rite esse acta. Με το ίδιο πνεύμα και λογική που το Δικαστήριο δεν εξετάζει την εγκυρότητα διοικητικών πράξεων έκδοσης Πολεοδομικών Αδειών και Αδειών Οικοδομής, παρά μόνο τις πρόνοιες τους (βλέπετε σχετικά Poyiatzis v. Pilavakis & Another
(1988)1 C.L.R. 411), δεν εξετάζουμε την εγκυρότητα της Απόφασης του Υπουργικού Συμβουλίου αρ. 71.
- Η εγκυρότητα και νομιμότητα αυτής εμπίπτει στη δικαιοδοσία του Ανωτάτου Δικαστηρίου και εκφεύγει της δικής μας αρμοδιότητας. Η Δημοκρατία ενοικίασε το επίδικο υποστατικό στον Καθ' ου η Αίτηση με ενοικιαστήριο έγγραφο ημερομηνίας 1.5.1967 (Τεκμήριο 2), το οποίο υπεγράφη από τον Έπαρχο Λευκωσίας εκ μέρους της Δημοκρατίας. Η διάρκεια της ενοικίασης ήταν για ένα χρόνο, από 1.5.1967 μέχρι 30.4.1968 και το αρχικά συμφωνημένο ετήσιο ενοίκιο ήταν Λ.Κ.288, πληρωτέο σε 12 ίσες μηνιαίες δόσεις στο τέλος κάθε μήνα, με αποκοπές από τις απολαβές του Καθ' ου η Αίτηση. Ο Καθ' ου η Αίτηση ήταν δημόσιος υπάλληλος και αφυπηρέτησε την 1.12.
- Το έγγραφο είναι στην Αγγλική γλώσσα. Ας σημειωθεί ότι, σύμφωνα με το άρθρο 5
(1)του περί Επισήμων Γλωσσών της Δημοκρατίας Νόμου, Ν.67/88ως αυτός έχει τροποποιηθεί μέχρι σήμερα, «σε οποιαδήποτε δικαστική διαδικασία γίνεται αποδεκτό ως αποδεικτικό μέσο και έγγραφο συνταγμένο σε οποιαδήποτε ξένη γλώσσα», ενώ το Τεκμήριο 2 καταχωρίστηκε χωρίς ένσταση. Κατατέθηκε αντίγραφο του ενοικιαστηρίου εγγράφου και, εκ πρώτης όψεως καθίσταται αντιληπτόν ότι, στη δεύτερη σελίδα ότι υπάρχει ρήτρα ή ρήτρες που δεν φαίνονται. Φαίνεται όμως καθαρά ότι συμφωνήθηκε η χωρίς χρέωση παροχή 25 τόνων νερού μηνιαίως, ενώ οποιαδήποτε υπέρβαση του εν λόγω ορίου κατανάλωσης θα χρεωνόταν αναλόγως των τρεχουσών τιμών κατανάλωσης νερού (ρήτρα 4(d)). Σχετική είναι η αλληλογραφία Τεκμήρια 9, 30 και 31. Σύμφωνα με τη ρήτρα 1(
- c)του ενοικιαστηρίου εγγράφου, η Δημοκρατία επιφύλαξε το δικαίωμα να αναθεωρήσει το ενοίκιο μέχρι την 31.3.1968 και στη συνέχεια επί ετήσιας βάσεως. Το ενοίκιο αναθεωρήθηκε στις Λ.Κ.31 από 1.5.1970 (Τεκμήριο 4Α) και σε Λ.Κ.40 από 1.6.1979 (Τεκμήριο 73), ενώ από τον Ιανουάριο 1982, προστέθηκε το ποσό των Λ.Κ.4 για το νέο δωμάτιο στο επίδικο, δηλαδή σύνολο Λ.Κ.44 (Τεκμήριο 4Β). Από 1.8.1984, δηλαδή μετά την εφαρμογή του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, Ν.23/83, το πληρωτέο ενοίκιο αυξήθηκε σε Λ.Κ.45,60 (Τεκμήριο 4Γ), δηλαδή €77,91. Είναι κοινό έδαφος ότι ο Καθ' ου η Αίτηση πράγματι κατέβαλλε αυτό το ποσό μέχρι το 1991, συνεπώς το αποδέχθηκε. Κρίνουμε ότι το πληρωτέο ενοίκιο για το επίδικο υποστατικό είναι €77,91 μηνιαίως. Η δεύτερη επιφύλαξη της ρήτρας 1(
- c)του ενοικιαστηρίου εγγράφου Τεκμήριο 2, προνοούσε για την αυτόματη ανανέωση της συμβατικής ενοικίασης, εκτός εάν οποιοσδήποτε των συμβαλλομένων ειδοποιούσε τον έτερο για τη λήξη αυτής, για περίοδο ενός χρόνου, με τους ίδιους όρους και προϋποθέσεις [1]. Συνομολογήθηκε δεύτερο ενοικιαστήριο έγγραφο μεταξύ της Δημοκρατίας και του Καθ' ου η Αίτηση την 1.5.1970 (Τεκμήριο 42), το οποίο είναι πανομοιότυπο με το Τεκμήριο 2, και αφορούσε την ενοικίαση της επίδικης κατοικίας για την περίοδο από 1.5.1970 μέχρι 30.4.1971, με ετήσιο ενοίκιο Λ.Κ. 372 πληρωτέο σε 12 δόσεις από τις απολαβές του Καθ' ου η Αίτηση, δηλαδή Λ.Κ.31 μηνιαίως, όπως σημειώνω πιο πάνω. Ο Καθ' ου η Αίτηση εξακολουθεί να κατέχει το επίδικο μέχρι σήμερα και αυτός είναι θέσμιος ενοικιαστής, όπως άλλωστε αναγνωρίστηκε στην απόφαση του Ευρωπαϊκού Δικαστηρίου Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων, ημερομηνίας 18.2.1999, στην υπόθεση Λάρκος v. Κύπρου (Τεκμήριο 43). Όπως φαίνεται από το κείμενο της Απόφασης, το Δικαστήριο αποφάσισε ότι υπήρχε δυσμενής διάκριση μεταξύ των ενοικιαστών κατοικιών που ανήκαν σε ιδιώτες και των ενοικιαστών κατοικιών που ανήκαν στο Κράτος και ότι ο Καθ' ου η Αίτηση έπρεπε να ήταν στην ίδια θέση και να έχει την ίδια προστασία από τον περί Ενοικιοστασίου Νόμο ως και ο ενοικιαστής κατοικίας η οποία ανήκει σε ιδιώτη και η οποία βρίσκεται εντός ελεγχόμενης περιοχής. Το Δικαστήριο αναγνώρισε ότι υπήρχε παραβίαση του άρθρου 14 της Συνθήκης, σε συνδυασμό με το άρθρο 8. Η απόφαση του Δικαστηρίου δεν αφορά τη δυνατότητα έξωσης του Καθ' ου η Αίτηση με βάση τον περί Ενοικιοστασίου Νόμο, σε περίπτωση που οι προϋποθέσεις που θέτει ο Νόμος ικανοποιούνται. Η ρήτρα 4(
- a)του εγγράφου προνοεί ως ακολούθως: "That if the rents hereby reserved or any party thereof, shall be unpaid for 21 days after becoming payable (whether formally demanded or not) or if any covenant on the tenants part herein contained shall not be performed or observed then and in any of the said cases it shall be lawful for the landlord at any time thereafter to re-enter upon the demised premises or any party thereof in the name of the whole and thereupon this demise shall absolutely determine but without prejudice to the right of action of the landlord in respect of any breach of the tenant's covenants herein contained." Από 1.5.1987 τερματίσθηκε η αποκοπή του ενοικίου από τον μισθό του Καθ' ου η Αίτηση (Τεκμήριο 5) και έκτοτε, μέχρι και την 31.10.1991, ο Καθ' ου η Αίτηση κατέβαλλε ο ίδιος το ενοίκιο (Τεκμήριο 6). Από 1.11.1991 μέχρι 30.11.1996, ο Καθ' ου η Αίτηση δεν κατέβαλε ενοίκιο προς την Κυπριακή Δημοκρατία και το οφειλόμενο ποσό απεκόπη από το φιλοδώρημα της αφυπηρέτησης του (Τεκμήριο 7). Ο Καθ' ου η Αίτηση συνέχιζε να παραλείπει να καταβάλει το μηνιαίο ενοίκιο και καθυστερούσε την πληρωμή των ενοικίων από την 1.12.1996 μέχρι και την 31.12.2007. Η Κυπριακή Δημοκρατία την 30.9.2008, καταχώρησε εναντίον του Αγωγή στο Επαρχιακό Δικαστήριο Λευκωσίας, με αρ. 5490/08 για την είσπραξη, ως χρέος, των οφειλομένων ενοικίων, τα οποία συνολικά ανέρχονταν σε €10.362,33 μέχρι 31.12.2007, πλέον €77,91 μηνιαίως για τα οφειλόμενα ενοίκια από 1.1.2008 μέχρι και την καταχώρηση της Αγωγής αρ. 5490/08 στις 30.9.2008 (Τεκμήριο 14). Ο Καθ' ου η Αίτηση καταχώρισε Υπεράσπιση στην Αγωγή την 5.3.2009 (Τεκμήριο 15). Ο Αιτητής καταχώρισε αίτηση για την παραπομπή της Αγωγής στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων (Τεκμήριο 16) στην οποία ο Καθ' ου η Αίτηση καταχώρισε ένσταση (Τεκμήριο 17). Η Αγωγή του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λευκωσίας αποσύρθηκε και απορρίφθηκε την 4.10.2013 (Τεκμήριο 21), αφού ο Καθ' ου η Αίτηση δέχθηκε να καταβάλει τα υπολογισμένα δικηγορικά έξοδα και η Δημοκρατία αποποιήθηκε του δικαιώματος διεκδίκησης τόκου επί τους ποσού της απαίτησης (Τεκμήριο 20). Ήταν κοινό έδαφος ότι από την ημερομηνία καταβολής των ενοικίων, στις 22.11.2012 και μέχρι σήμερα, ο Καθ' ου η Αίτηση δεν κατέβαλε άλλο ενοίκιο και οφείλει για την κατοχή της κατοικίας την αναλογία μηνιαίων ενοικίων από 2.1.2013. Σχετικό είναι το Τεκμήριο 22. Με επιστολή του δικηγόρου που εκπροσωπεί τον Γενικό Εισαγγελέα ημερομηνίας 20.10.2011, ο Καθ' ου η Αίτηση κλήθηκε να πληρώσει τα μέχρι τότε καθυστερημένα και οφειλόμενα ενοίκια (Τεκμήριο 10Α). Η επιστολή επιδόθηκε στον Καθ' ου η Αίτηση την 16.12.2011. Σε νέα επιστολή προς τον Καθ' ου η Αίτηση ημερομηνίας 3.1.2012 διευκρινίστηκε ότι η αναφορά στην επιστολή με ημερομηνία 20.10.2011 στο ποσό των €13.946,22 ως ενοίκια της περιόδου από 1.1.2008 μέχρι και τον Οκτώβριο 2011, έγινε εκ παραδρομής και ότι τα ενοίκια που αναλογούσαν στην περίοδο αυτή ανέρχονταν σε €3.583,86. Το υπόλοιπο ποσό, δηλαδή €10.362,03 αφορούν ενοίκια προηγούμενης περιόδου και αποτελούσε το αντικείμενο της Αγωγής αρ. 5490/2008. Η επιστολή αυτή επιδόθηκε στον Καθ' ου η Αίτηση την 17.1.2012 (Τεκμήριο 10Β). Όσον αφορά αυτό τούτο το περιεχόμενο της επιστολής, κρίνεται ως συνιστών ικανοποιητική απαίτηση, σύμφωνα με τις πρόνοιες του άρθρου 11
(1)(α), εφόσον υπενθυμίζει τον ενοικιαστή για την υποχρέωση του να καταβάλλει ενοίκιο. Βλέπετε σχετικά Xenopoulos v. Constantinidou
(1979)1 C.L.R. 519, Petsas v. Pavlides
(1980)1 C.L.R. 158 και Katsiantonis v. Frantzeskou
(1981)1 C.L.R. 566. Η επιστολή επιδόθηκε την 17.1.2012 και η κυρίως Αίτηση καταχωρίστηκε την 14.2.2012, δηλαδή πέραν των 21 ημερών μετά τη λήψη της ειδοποίησης. Από την επίδοση της Αίτησης στον Καθ' ου η Αίτηση την 29.2.2012 και την παρέλευση περιόδου δεκατεσσάρων
(14)ημερών, αυτός δεν πλήρωσε το οφειλόμενο ποσό. Το ποσό που αφορούσε η επιστολή καταβλήθηκε την 22.11.2012 με επιφύλαξη των δικαιωμάτων του Καθ' ου η Αίτηση, (Τεκμήρια 11 και 12) μαζί με τα ενοίκια που αποτελούσαν το αντικείμενο της Αγωγής αρ. 5490/08 και τα ενοίκια μέχρι την 1.1.2013. Στην απόδειξη είσπραξης δεν καταγράφηκε επιφύλαξη των δικαιωμάτων του ιδιοκτήτη. Αυτό έγινε με την επιστολή της δικηγόρου για τον Γενικό Εισαγγελέα, ημερομηνίας 11.12.2012 (Τεκμήριο 13). Φρονώ ότι το θέμα καθίσταται εν πολλοίς ακαδημαϊκό, εφόσον ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος προνοεί ξεκάθαρα τις προθεσμίες εντός των οποίων εάν γίνει πληρωμή, δεν υπάρχει η δυνατότητα έκδοσης διατάγματος έξωσης. Ο Καθ' ου η Αίτηση δεν συμμορφώθηκε μ' αυτές. Δυνάμει του άρθρου 27
(2)[2] του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, Ν.23/83όπως αυτός έχει τροποποιηθεί μέχρι σήμερα, οι όροι και προϋποθέσεις του τελευταίου ενοικιαστηρίου εγγράφου εφαρμόζονται στη θέσμια ενοικίαση, εφόσον αυτοί είναι σύμφωνοι με τις διατάξεις του Νόμου. Η ρήτρα 2(b) του Τεκμηρίου 2 προνοεί ως ακολούθως: "The following stipulations shall be observed by the Tenant: To take due care of the premises and to yield up to the Landlord at the expiration or earlier termination or determination of the term hereby created in good and clean condition, reasonable wear and tear and damage by accidental fire or tempest excepted." Κρίνω ότι καθίσταται σαφές πως τα μέρη συμφώνησαν ότι οι ζημιές από φυσική φθορά θα βαρύνουν τον ιδιοκτήτη, δηλαδή τη Δημοκρατία. Άλλωστε, υπάρχει σχετική πρόνοια και στον περί Ενοικιοστασίου Νόμο, άρθρο 27
(2)[3], αλλά και σχετικές πρόνοιες στα εδάφια
(3)και
(4)του ιδίου άρθρου [4]. Από την ενώπιον μας μαρτυρία, φαίνεται ότι η Δημοκρατία προέβη σε κάποιες εργασίες στο επίδικο υποστατικό στα χρόνια που διατηρεί την κατοχή του ο Καθ' ου η Αίτηση. Βλέπετε επίσης το Τεκμήριο 23, για το οποίο όμως σημειώνουμε ότι περιλαμβάνεται λανθασμένα και έγγραφο που αφορά τις Κυβερνητικές κατοικίες στο Τρόοδος, καθώς και τα Τεκμήρια 33 και
- Ο Καθ' ου η Αίτηση δέχθηκε ότι έγινε συντήρηση του αποχετευτικού συστήματος, το οποίο αφορούσε και άλλες Κυβερνητικές κατοικίες. Φαίνεται επίσης ότι διαχρονικά η θέση του Καθ' ου η Αίτηση ήταν ότι έπρεπε να γίνουν διάφορες εργασίες επιδιόρθωσης και/ή συντήρησης και η θέση της Δημοκρατίας ήταν ότι θα προέβαινε σε περαιτέρω επιδιορθώσεις ή συντήρηση, εφόσον ο Καθ' ου η Αίτηση εξοφλούσε τα ενοίκια που όφειλε, και τα οποία άρχισαν να συσσωρεύονται από το 1996 (Τεκμήρια 8, 45 - 50, 52, 56, 61). Ο Καθ' ου η Αίτηση δεν άσκησε το αγώγιμο δικαίωμα το οποίο του παρέχει ο Νόμος στην περίπτωση παράλειψης από τον ιδιοκτήτη να συμμορφωθεί με την υποχρέωση του να προβεί σε αναγκαίες επιδιορθώσεις ή συντήρηση (βλέπετε υποσημείωση 4). Περαιτέρω, η κατάσταση του επίδικου και/ή η παράλειψη του ιδιοκτήτη να προβεί σε επιδιορθώσεις και συντήρηση, δεν αποτελούν υπεράσπιση σε Αίτηση έξωσης λόγω καθυστερημένων ενοικίων. Δεχόμαστε ότι σήμερα η επίδικη κατοικία δεν είναι σε καλή κατάσταση εφόσον δεν είναι συντηρημένη (Τεκμήριο 72). Το γεγονός ότι δεν συντηρήθηκε είναι γενικώς παραδεκτόν, όπως αναφέρω πιο πάνω. Ο Καθ' ου η Αίτηση προσκόμισε και τη μαρτυρία εμπειρογνώμονα για να αποδείξει την κατάσταση στην οποία περιήλθε η κατοικία (Μ.Α.1 και Τεκμήριο 40). Αυτό δεν μεταβάλλει τη πιο πάνω διαπίστωση μας, η οποία, ουσιαστικά, σφραγίζει και την τύχη της υπόθεσης για τον Καθ' ου η Αίτηση. Νομική πτυχή: Πολιτική Αγωγή: Πριν την καταχώρηση της υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο Αίτησης, ο Αιτητής είχαν καταχωρίσει εναντίον του Καθ' ου η Αίτηση Αγωγή στο Επαρχιακό Δικαστήριο Λευκωσίας για την καταβολή καθυστερημένων ενοικίων προηγούμενης περιόδου από την περίοδο για την οποία ζητούνται ενοίκια με την παρούσα Αίτηση (Τεκμήριο 14). Η Αγωγή αποσύρθηκε και απορρίφθηκε την 4.10.2013 (Τεκμήριο 21). Δεν έχει τεθεί ενώπιον του Δικαστηρίου οτιδήποτε που να δικαιολογεί και να υποστηρίζει τον ισχυρισμό για κώλυμα λόγω δεδικασμένου (estoppel per rem judicatam). Προδικαστικές ενστάσεις: Οι προδικαστικές ενστάσεις του Καθ' ου η Αίτηση φαίνονται πιο πάνω. Καταχωρίστηκε αίτηση δια κλήσεως για την εκδίκαση τους προδικαστικά, με ημερομηνία 30.10.2013, η οποία αποσύρθηκε την 26.11.
- Αναφορά στην πρώτη προδικαστική ένσταση γίνεται στην προηγούμενη παράγραφο και αυτή απορρίπτεται. Η δεύτερη προδικαστική ένσταση αφορά το δικαίωμα του Καθ' ου η Αίτηση να είναι ο νόμιμος κάτοχος και χρήστης του επίδικου και την απόφαση του Ευρωπαϊκού Δικαστηρίου Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων. Η εν λόγω απόφαση δεν επηρεάζει την παρούσα υπόθεση για τους λόγους που εξηγούνται πιο πάνω. Η προδικαστική ένσταση αποτυγχάνει. Η τρίτη προδικαστική ένσταση αφορά το καθεστώς του Καθ' ου η Αίτηση, ο οποίος δέχεται ότι είναι θέσμιος ενοικιαστής και μάλιστα αυτό είχε αποφασίσει και το Ευρωπαϊκό Δικαστήριο Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων. Η τρίτη προδικαστική ένσταση απορρίπτεται. Έξωση για καθυστερημένα ενοίκια: Σύμφωνα με το άρθρο 11
(1)του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, Ν.23/83ως αυτός έχει τροποποιηθεί μέχρι σήμερα, απαγορεύεται η ανάκτηση κατοχής ακινήτου που καλύπτεται από τον Νόμο, σαν κανόνας και μόνο κατ' εξαίρεση επιτρέπεται στις συγκεκριμένες περιπτώσεις που αναφέρονται σ' αυτό το άρθρο, περιλαμβανομένης της οφειλής ενοικίου που κατέστη πληρωτέο [5]. Οι προϋποθέσεις είναι οι ακόλουθες και πρέπει να ικανοποιηθούν σωρευτικά: α) Το επίδικο να ευρίσκεται εντός των ορίων ελεγχόμενης περιοχής. β) Το επίδικο να είχε συμπληρωθεί μέχρι την 31.12.1999. γ) Ο Καθ' ου η Αίτηση να είναι θέσμιος ενοικιαστής. δ) Να έχει σταλεί γραπτή ειδοποίηση απαιτήσεως του ενοικίου στον Καθ' ου η Αίτηση εκ μέρους του Αιτητή, σύμφωνα με τον Νόμο. ε) Είκοσι μία μέρες μετά την επίδοση της γραπτής ειδοποίησης να οφείλεται ενοίκιο ή μέρος αυτού και το ρηθέν ποσό να μην έχει προσφερθεί. στ) Την ημέρα καταχώρισης της Αίτησης να οφείλεται ενοίκιο ή μέρος αυτού και το εν λόγω ποσό να είναι νομίμως οφειλόμενο. Βλέπετε σχετικά το σύγγραμμα Megarry's The Rent Acts, 10η έκδοση, Τόμος 1, σελίδα 267: "Rent is 'lawfully due' as soon as the proper date for payment has arrived". (ζ) Εντός δεκατεσσάρων ημερών από την επίδοση της Αιτήσεως στον Καθ' ου η Αίτηση, να μην έχουν καταβληθεί τα οφειλόμενα ενοίκια. Σύμφωνα με την ενώπιον μας μαρτυρία, όλες οι πιο πάνω προϋποθέσεις πληρούνται. Αναστολή: Σχετικό είναι το άρθρο 11
(5)[6] του Ν. 23/83, όπως αυτός έχει τροποποιηθεί μέχρι σήμερα. Κρίνουμε ότι είναι δίκαιο όπως δοθεί κάποιος χρόνος στον Καθ' ου η Αίτηση να εξεύρει άλλη κατοικία και να μετακομίσει και ως εκ τούτου υπάρχει λόγος άσκησης της διακριτικής μας ευχέρειας υπέρ της αναστολής του διατάγματος έξωσης. Κρίνουμε δίκαιο το διάστημα των τεσσάρων μηνών από σήμερα. Αποτέλεσμα: Ως εκ των ανωτέρω και με τη σύμφωνο γνώμη των Παρέδρων, εκδίδεται Διάταγμα εναντίον του Καθ' ου η Αίτηση και/ή των υπαλλήλων και/ή των υπηρετών και/ή των αντιπροσώπων του όπως εκκενώσουν και παραδώσουν ελεύθερη κατοχή στον Αιτητή της Κυβερνητικής Κατοικίας με αριθμό 44 στο σύμπλεγμα «Υ», στην περιοχή του Προεδρικού Μεγάρου, στη Λευκωσία. Εκδίδεται απόφαση υπέρ του Αιτητή και εναντίον του Καθ' ου η Αίτηση για τα πιο κάτω ποσά:
- €2.726,85 ως καθυστερημένα και/ή οφειλόμενα ενοίκια για την περίοδο από 2.1.2013 μέχρι την 30.9.2015, πλέον νόμιμο τόκο.
- €77,91 μηνιαίως ως ενδιάμεσα οφέλη από 1.10.2015 μέχρι την ημερομηνία παράδοσης ελεύθερης κατοχής του εν λόγω υποστατικού στον Αιτητή, πλέον νόμιμο τόκο επί εκάστου ποσού εκ €77,91 από την ημερομηνία που καθίσταται πληρωτέο μέχρι εξόφλησης.
- Έξοδα ως θα υπολογισθούν από τη Γραμματέα και εγκριθούν από το Δικαστήριο στην κλίμακα €2.000 - €10.000, πλέον Φ.Π.Α. Το Διάταγμα αναστέλλεται αρχικά από σήμερα μέχρι την 21.10.2015 και, νοουμένου ότι την ή μέχρι την 21.10.2015 εξοφληθεί το ποσό των οφειλομένων ενοικίων, τόκων και δικηγορικών εξόδων ως ανωτέρω, καθώς και του ενδιαμέσου οφέλους για το μήνα Οκτώβριο 2015, στη συνέχεια θα αναστέλλεται από μήνα σε μήνα για την υπόλοιπη περίοδο των τεσσάρων μηνών από σήμερα, νοουμένου ότι την πρώτη ημέρα εκάστου επομένου μηνός, αρχής γενομένης από την 1.11.2015, με επτά
(7)μέρες χάρη, ο Καθ' ου η Αίτηση θα καταβάλλει στον Αιτητή τα ενδιάμεσα οφέλη, ως η απόφαση του Δικαστηρίου. (Υπ.) .............. Λ. Σ. Καμμίτση Πρόεδρος Πιστό Αντίγραφο Γραμματέας ΛΣΚ/ΕΔ [1] "Provided further that if one month prior to the expiration of the tenancy no notice is given by either party this lease agreement shall be deemed to have been renewed for one further period of one year under the same terms and conditions." [2][2] «
(1)Ενοικιαστής όστις, δυνάμει των διατάξεων του παρόντος Νόμου, διατηρεί κατοχήν οιασδήποτε κατοικίας ή καταστήματος, εν όσω διατηρεί την τοιαύτην κατοχήν, τηρεί πάντας τους όρους και προϋποθέσεις του τελευταίου ενοικιαστηρίου συμβολαίου, έστω και αν έχει λήξει η ισχύς του και δικαιούται εις τα εξ αυτών απορρέοντα οφέλη, εφ' όσον ούτοι είναι σύμφωνοι προς τας διατάξεις του παρόντος Νόμου, δικαιούται να παραιτηθή της κατοχής της κατοικίας ή του καταστήματος μόνον κατόπιν επιδόσεως τοιαύτης ειδοποιήσεως οία θα απητείτο δυνάμει του ενοικιαστηρίου συμβολαίου και σε περίπτωση που δεν απαιτείται τέτοια ειδοποίηση μόνο κατόπιν γραπτής προειδοποίησης, έναν τουλάχιστο μήνα προηγουμένως. Νοείται ότι εις την περίπτωσιν καθ' ην υπενοικιαστής καθίσταται θέσμιος ενοικιαστής ο τοιούτος θέσμιος ενοικιαστής κατέχει την κατοικίαν ή το κατάστημα τηρούμενων επιπροσθέτως οιωνδήποτε υφιστάμενων περιοριστικών συμφωνιών περιεχομένων εις τους μεταξύ του ιδιοκτήτου και του ενοικιαστού όρους και προϋποθέσεις ενοικιάσεως.» [3]
(2)«Αν δεν υπάρχει ενοικιαστήριο συμβόλαιο ή αν το συμβόλαιο δεν αναφέρει το αντίθετο, ο ιδιοκτήτης υποχρεούται να επιδιορθώσει ελαττώματα που δεν είναι εμφανή (latent defects), το υδατοστεγές της οροφής, την ηλεκτρική, υδραυλική και αποχετευτική εγκατάσταση και από τις φυσικές φθορές όσες δημιουργούν κίνδυνον για τη ζωή του ενοίκου ή περίοικου.» [4] «
(3)Με την επιφύλαξη των διατάξεων των προηγούμενων εδαφίων του παρόντος άρθρου, ο ενοικιαστής υποχρεούται να προστατεύει το ακίνητο από ζημιές που μπορεί να προκληθούν από τον ίδιο, από τους ενοίκους, από αντιπροσώπους ή προσκεκλημένους του και υποχρεούται να τις επιδιορθώνει χωρίς καθυστέρηση.» Ο ενοικιαστής υποχρεούται να επιτρέπει στον ιδιοκτήτη να επιθεωρεί το ενοικιαζόμενο ακίνητο σε λογικά χρονικά διαστήματα και ύστερα από προειδοποίηση. «
(4)Για την εφαρμογή των προηγούμενων εδαφίων του παρόντος άρθρου ο ενοικιαστής ακινήτου μπορεί να ειδοποιήσει τον ιδιοκτήτη για τις αναγκαίες επιδιορθώσεις ή για την αναγκαία συντήρηση και ο ιδιοκτήτης υποχρεούται να προβεί σ' αυτές χωρίς καθυστέρηση. Το παρόν εδάφιο εφαρμόζεται κατ' αναλογίαν και σε περίπτωση παράλειψης εκπλήρωσης της υποχρέωσης του ενοικιαστή βάσει του προηγούμενου εδαφίου. Παράλειψη εκπλήρωσης των υποχρεώσεων για επιδιόρθωση ή συντήρηση δημιουργεί αγώγιμο δικαίωμα.» [5] Το άρθρο 11
(1)(α) προνοεί ως ακολούθως: «(α) Εις περίπτωσιν καθ' ην οιονδήποτε νομίμως οφειλόμενον ενοίκιον καθυστερείται επί είκοσι μίαν ή περισσοτέρας ημέρας μετά την επίδοσιν εγγράφου ειδοποιήσεως απαιτήσεως εις τον ενοικιαστήν και δεν υπάρξει οιαδήποτε προσφορά τούτου προ της καταχωρίσεως αιτήσεως δι' ανάκτησιν κατοχής. Νοείται ότι ενοίκιον θα θεωρήται προσφερθέν δυνάμει της παραγράφου αυτής, εάν τούτο εστάλη δια συστημένης επιστολής εις το πρόσωπον το δικαιούμενον να εισπράξει τούτο. Νοείται περαιτέρω ότι το Δικαστήριο δε διατάζει την ανάκτηση από τον ιδιοκτήτη της κατοχής, όταν ο ενοικιαστής πληρώσει μέσα σε περίοδο δεκατεσσάρων ημερών από την επίδοση σ' αυτόν της αίτησης παν ποσό το οποίο οφείλεται ή δυνατό να καταστεί οφειλόμενο από αυτόν εκτός αν ο ενοικιαστής διαρκούσης της μισθώσεως δεν καταβάλλει συστηματικά το νομίμως οφειλόμενον.» [6] "Το Δικαστήριο, εκδίδον απόφασιν ή διάταγμα δυνάμει των παραγράφων (α), (β), (γ), (δ), (ε), (στ), (ζ), (η), (θ), (ι), (ια) και (ιβ) του άρθρου τούτου, δύναται, τηρουμένου του όρου ότι ο ενοικιαστής θα πληρώσει παν ποσόν το οποίο νομίμως οφείλεται ή δυνατόν να καταστή οφειλόμενον υπ' αυτού, να αναστείλει την εκτέλεσιν της αποφάσεως ή του διατάγματος ή να αναβάλει την ημερομηνίαν κατοχής δια τοιαύτην περίοδον μη υπερβαίνουσαν το εν έτος, εκτός εάν οι διάδικοι άλλως ήθελον συμφωνήσει, και υπό την επιφύλαξιν τοιούτων όρων οίους το Δικαστήριον ήθελε θεωρήσει κατάλληλους." cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο