ΜΑΡΩΣ ΛΟΥΚΑΙΔΟΥ ν. ΕΛΣΗΣ ΖΑΒΡΟΥ, Αρ. Αίτησης: Κ9/2011, 6/7/2015 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:DEELEF:2015:6 ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΕΛΕΓΧΟΥ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ Ενώπιον: Λ.Σ. Καμμίτση, Προέδρου Σπ. Σπυριδάκι και Κ. Φραγκούδη, Παρέδρων Αρ. Αίτησης: Κ9/2011 Μεταξύ: ΜΑΡΩΣ ΛΟΥΚΑΙΔΟΥ Αιτήτριας -και- ΕΛΣΗΣ ΖΑΒΡΟΥ Καθ' ης η αίτηση ----------------------------------------------------------------------------------------- 6.7.2015 Για την Αιτήτρια: κα. Μ.Α. Στυλιανού για κ.κ. Φοίβο, Χρίστο Κληρίδη & Συνεργάτες Δ.Ε.Π.Ε. Για την Καθ' ης η Αίτηση: κ. Χρ. Παναγίδης για κ.κ. Κάκκουρας, Παναγίδης, Στεφάνου & Χρυσάνθου Δ.Ε.Π.Ε. Α Π Ο Φ Α Σ Η Η υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο Αίτηση καταχωρίστηκε την 14.1.2011 και τροποποιήθηκε με Διάταγμα του Δικαστηρίου την 12.6.
- Μ' αυτήν η Αιτήτρια εξαιτείται ως ακολούθως: «α) Καταβολή του ποσού €12.800, ήτοι απλήρωτων ενοικίων €800,00 μηνιαίως από 1/6/2010 μέχρι 30/9/2011, ήτοι ενοίκια 16 μηνών για το πιο πάνω υποστατικό από τον πρωτοφειλέτη ενοικιαστή κ. Χρίστο Αλκιβιάδη του οποίου την υποχρέωση, βάσει του σχετικού συμβολαίου ημερομηνίας εγγυήθηκε η Καθ' ης η Αίτηση. β) Έξοδα πλέον ΦΠΑ. γ) Νόμιμο τόκο. δ) Οποιαδήποτε άλλη θεραπεία το Δικαστήριο ήθελε θεωρήσει δίκαιη και εύλογη υπό τις περιστάσεις.» Η Αιτήτρια ισχυρίζεται ότι είναι ιδιοκτήτρια ενός καταστήματος στην οδό Ανδρέα Αραούζου 5 (εν τοις εφεξής «το επίδικο υποστατικό»). Δυνάμει γραπτής συμφωνίας η οποία έγινε μεταξύ της Αιτήτριας και του Χρίστου Αλκιβιάδη από τη Λευκωσία την 1.12.2008, η Αιτήτρια ενοικίασε το επίδικο στον Χρίστο Αλκιβιάδη, ως καφετέρια-περίπτερο για περίοδο 2 ετών, δηλαδή από 1.12.2008 έως 1.12.2010, έναντι ενοικίου προπληρωτέου την 1ην ημέρα εκάστου μηνός. Η Αιτήτρια ισχυρίζεται ότι το επίδικο υποστατικό βρίσκεται σε ελεγχόμενη περιοχή. Ο πιο πάνω ενοικιαστής στις 1.12.2008 ανέλαβε κατοχή του επίδικου και το κατείχε ως θέσμιος ενοικιαστής, μέχρι το Σεπτέμβριο 2011 που το εγκατέλειψε. Η Καθ' ης η Αίτηση εγγυήθηκε αλληλεγγύως μετά του ενοικιαστή την τήρηση πάντων των αναφερομένων στο ενοικιαστήριο έγγραφο, ως και την τακτική πληρωμή του ενοικίου μέχρι πλήρους εξοφλήσεως και παραδόσεως του υποστατικού από τον ενοικιαστή στην ιδιοκτήτρια. Ο ενοικιαστής συστηματικά παρέλειπε να καταβάλλει τα ενοίκια, συνέχιζε να καθυστερεί την πληρωμή τους και συγκεκριμένα, παρέλειψε να πληρώσει τα ενοίκια από 1.6.2010 μέχρι 30.9.
- Η Αιτήτρια, λόγω της καθυστέρησης πληρωμής των ενοικίων, με επιστολή του δικηγόρου της ημερομηνίας 3.8.2010, η οποία επιδόθηκε στον ενοικιαστή την ίδια μέρα και κοινοποιήθηκε στην Καθ' ης η Αίτηση, ζητούσε απ' αυτόν όπως παραδώσει ελεύθερη κατοχή στην Αιτήτρια εντός 21 ημερών από την 3.8.2010 χωρίς καμία καθυστέρηση και όπως καταβάλει τα καθυστερημένα ενοίκια στους δικηγόρους της μόλις λάβει την επιστολή. Η εν λόγω επιστολή αφορούσε οφειλόμενα ενοίκια μηνών Ιουνίου, Ιουλίου και Αυγούστου
- Επειδή δεν πλήρωνε τα οφειλόμενα ποσά, η Αιτήτρια καταχώρησε εναντίον του ενοικιαστή Αίτηση έξωσης στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων, όπου και στις 23.3.2011 εκδόθηκε εναντίον του διάταγμα έξωσης. Περαιτέρω, διατάχθηκε όπως καταβάλει τα οφειλόμενα ενοίκια μηνών Ιουνίου 2010-Σεπτέμβριου 2010 καθώς και να καταβάλλει μηνιαίως τα ενδιάμεσα οφέλη. Ουδέν ποσό κατέβαλε και παρέμεινε στο υποστατικό μέχρι το Σεπτέμβριο 2011 αφήνοντας απλήρωτα ενοίκια 16 μηνών. Τα απλήρωτα ενοίκια ανέρχονται στο συνολικό ποσό των €12.800, δεδομένου ότι το μηνιαίο ενοίκιο ήταν €
- Η Καθ' ης η Αίτηση ευθύνεται αλληλέγγυα στην πληρωμή του εν λόγω ποσού. Περαιτέρω λεπτομέρειες των ισχυρισμών της Αιτήτριας φαίνονται στο δικόγραφο της, το οποίο είναι καταχωρημένο στο φάκελο της υπόθεσης. Απάντηση: Απάντηση εκ μέρους της Καθ' ης η Αίτηση καταχωρίστηκε την 14.12.2011 και τροποποιημένη την 9.9.2013 δυνάμει Διατάγματος ημερομηνίας 12.6.
- Η Καθ' ης η Αίτηση εγείρει προδικαστική ένσταση και ισχυρίζεται ότι: α) Το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων στερείται αρμοδιότητας να εξετάσει την παρούσα Αίτηση και ότι η Καθ' ης η Αίτηση δεν είναι θέσμιος ενοικιαστής με την έννοια του Νόμου. β) Η παρούσα διαδικασία δεν μπορεί να προχωρήσει λόγω δεδικασμένου και ταύτισης εγειρομένων θεμάτων της παρούσης Αίτησης με προηγούμενη διαδικασία. γ) Η παρούσα διαδικασία αποτελεί κατάχρηση δικαστικής διαδικασίας αφού για την ίδια ενοικίαση η Αιτήτρια προχώρησε στο παρελθόν σε καταχώρηση ξεχωριστής αίτησης εναντίον του Ενοικιαστή, χωρίς να συμπεριλάβει και την Καθ' ης η Αίτηση στην παρούσα αίτηση, εγκαταλείποντας έτσι το πιθανό δικαίωμα της. Άνευ βλάβης της παραπάνω προδικαστικής ένστασης, η Καθ' ης η Αίτηση απορρίπτει τις αιτούμενες θεραπείες, τις λεπτομέρειες και τα ουσιαστικά γεγονότα της Αίτησης στο σύνολο τους και εκτός όπου ρητά προβαίνει σε παραδοχές. Η Καθ' ης η Αίτηση αρνείται ότι η Αιτήτρια βασίζει την αιτούμενη θεραπεία της σε έγκυρη γραπτή σύμβαση ενοικίασης με κάποιο Χρίστο Αλκιβιάδη ως ενοικιαστή, ο οποίος δεν είναι διάδικος στην παρούσα διαδικασία. Η Καθ' ης η Αίτηση αρνείται ότι υπογράφηκε έγκυρη γραπτή συμφωνία μεταξύ της Αιτήτριας και τρίτου προσώπου και ότι η ίδια εγγυήθηκε τις υποχρεώσεις του ενοικιαστή σε έγκυρο συμβόλαιο. Άνευ βλάβης του ισχυρισμού της περί μη συμβατικής σχέσης της με την Αιτήτρια, η Καθ' ης η Αίτηση ισχυρίζεται ότι με επιστολή των δικηγόρων της ημερομηνίας 9.11.2009 ανακάλεσε και/ή τερμάτισε από την 1.12.2009 την εγγύηση της που η ίδια θεωρούσε ότι είχε μέχρι τότε. Η Καθ' ης η Αίτηση αγνοεί το γεγονός της κατοχής του υποστατικού από τον ενοικιαστή μέχρι το Σεπτέμβριο του 2011, ενώ επαναλαμβάνει ότι ο ενοικιαστής δεν ήταν θέσμιος. Η Καθ' ης η Αίτηση αρνείται ότι η ισχυριζόμενη εγγύηση της δόθηκε επί έγκυρης σύμβασης ενοικίασης και/ή αυτή ακυρώθηκε και τερματίστηκε. Άνευ βλάβης των ανωτέρω, η Καθ' ης η Αίτηση ισχυρίζεται ότι η παρούσα αξίωση δεν απαιτείται αλληλεγγύως αλλά κεχωρισμένως. Η Καθ' ης η Αίτηση ισχυρίζεται ότι ο ενοικιαστής έχει εξοφλήσει και/ή διευθετήσει και/ή εξασφαλίσει τα αξιούμενα ποσά και/ή ότι η Αιτήτρια καταχρηστικώς αξιώνει και από την Καθ' ης η Αίτηση τις ίδιες θεραπείες που αξίωσε και/ή πέτυχε απόφαση εναντίον του Χρίστου Αλκιβιάδη, ενοικιαστή του υποστατικού και μάλιστα σε δύο διαφορετικές Αιτήσεις στο ίδιο Δικαστήριο. Η Καθ' ης η Αίτηση ισχυρίζεται ότι η παράλειψη της Αιτήτριας να συμπεριλάβει σε προηγούμενη Αίτηση της εναντίον του ενοικιαστή Χρίστου Αλκιβιάδη και αντίστοιχη αξίωση εναντίον της Καθ' ης η Αίτηση στην παρούσα, της στερεί το δικαίωμα να αξιώνει ως η παρούσα και εμμέσως αναγνωρίζει ότι η Αιτήτρια αποδέχθηκε την έλλειψη συμβατικής σχέσης και/ή εγγυητικής σχέσης με την Καθ' ης η Αίτηση. Η Καθ' ης η Αίτηση αποδέχεται την αποστολή της επιστολής ημερομηνίας 3.8.2010 και επισημαίνει ότι η επιστολή έκανε λόγο για καθυστερημένα ενοίκια Μαΐου, Ιουνίου, Ιουλίου και Αυγούστου
- Είχε προηγηθεί πανομοιότυπη επιστολή ημερομηνίας 17.2.2010 για προηγούμενα καθυστερημένα ενοίκια, ενώ στην αναφερόμενη επιστολή, η Καθ' ης η Αίτηση απάντησε με επιστολή της ημερομηνίας 27.8.2010, στην οποία επαναλάμβανε τη θέση της ότι ουδεμία ευθύνη έχει και καλούσε την ιδιοκτήτρια να αποστείλει αντίγραφο του συμβολαίου ενοικίασης, εκφράζοντας την επιφύλαξη της για την εγκυρότητα αυτού. Περαιτέρω λεπτομέρειες των ισχυρισμών της Καθ' ης η Αίτηση φαίνονται στο δικόγραφο της το οποίο είναι καταχωρημένο στο φάκελο της υπόθεσης. Μαρτυρία: Αιτητρίας: Μοναδική μάρτυρας για την πλευρά της κατέθεσε η ίδια η Αιτήτρια, κα. Μάρω Λουκαίδου. Η κα. Λουκαίδου κατέθεσε Γραπτή Δήλωση, το Τεκμήριο Α, ως μέρος της κυρίως εξέταση της, σύμφωνα με τον περί Αποδείξεως Νόμο, Κεφ. 9, ως αυτός τροποποιήθηκε από τον Ν. 32
(1)/
- Η Αιτήτρια κατέθεσε ότι είναι η ιδιοκτήτρια ενός καταστήματος στην οδό Ανδρέα Αραούζου 5, στη Λευκωσία, εντός ελεγχόμενης περιοχής. Την 1.12.2008 υπογράφηκε συμφωνία μεταξύ της ιδίας και του Χρίστου Αλκιβιάδη, με την οποία συμφώνησαν όπως ο Χρίστος Αλκιβιάδης ενοικιάσει το κατάστημα και το χρησιμοποιήσει ως καφετέρια-περίπτερο, για περίοδο 2 ετών, δηλαδή από 1.12.2008 έως 1.12.2010, έναντι ενοικίου €800, προπληρωτέου την 1ην ημέρα εκάστου μηνός, αρχής γενομένης την 1.12.2008 και ληγούσης την 1.12.
- Ήταν όρος του συμβολαίου, ότι στη λήξη του χρόνου ενοικίασης αυτή θα συνεχίζεται εκτός και αν σταλθεί συστημένη επιστολή από κάποιο από τους συμβαλλομένους τουλάχιστον δύο μήνες πριν, ότι δεν επιθυμεί τη συνέχιση αυτής. Σύμφωνα με τον όρο 8 του ενοικιαστηρίου εγγράφου, προνοείται ότι καθυστέρηση πληρωμής του ενοικίου και η παράβαση οποιουδήποτε όρου του ενοικιαστηρίου, δίδει στην ιδιοκτήτρια το δικαίωμα, εάν θέλει, να ακυρώσει το ενοικιαστήριο έγγραφο ή να αξιώσει την άμεση εκκένωση του κτήματος. Επίσης, αν ο ενοικιαστής, παρά τη δοθείσα έγγραφη ειδοποίηση για την εκκένωση του κτήματος, πιθανόν να παραμείνει σ' αυτό, τότε υποχρεούται στην πληρωμή πάσης ζημίας την οποία θα υφίστατο η ιδιοκτήτρια συνέπεια της παράβασης της υποχρέωσης του. Η Αιτήτρια κατέθεσε ότι η Καθ' ης η Αίτηση εγγυήθηκε αλληλεγγύως μετά του ενοικιαστή, την τήρηση πάντων των υποχρεώσεων του ενοικιαστή δυνάμει της συμφωνίας ενοικίασης, ως και την τακτική πληρωμή του ενοικίου, μέχρι πλήρης εξοφλήσεως και παραδόσεως του υποστατικού από τον ενοικιαστή στην ιδιοκτήτρια. Πριν την υπογραφή συμβολαίου με τον κ. Αλκιβιάδη, το επίδικο κατάστημα ενοικιαζόταν στην Καθ' ης η Αίτηση, με την οποία η Αιτήτρια είχε υπογράψει ενοικιαστήριο έγγραφο το
- Αυτή της πρότεινε ως νέο ενοικιαστή τον κ. Αλκιβιάδη και ανέλαβε να εγγυηθεί αλληλέγγυα και προσωπικά τις υποχρεώσεις του, ενώ είχε πει στην Αιτήτρια ότι θα εργαζόταν μαζί του. Η κα. Λουκαίδου κατέθεσε ότι ο κ. Αλκιβιάδης ανέλαβε κατοχή του επίδικου την 1.12.2008 και το κατείχε το υποστατικό ως θέσμιος ενοικιαστής μέχρι το Σεπτέμβριο 2011, που το εγκατέλειψε. Ο εν λόγω ενοικιαστής συστηματικά παρέλειπε να καταβάλλει τα ενοίκια και συνέχιζε να καθυστερεί την πληρωμή τους και συγκεκριμένα παρέλειψε να πληρώσει τα ενοίκια από 1.6.2010 μέχρι 30.9.
- Λόγω της συστηματικής του παράλειψης να πληρώνει τα ενοίκια, στις 3.8.2010, ο δικηγόρος της Αιτήτριας του απέστειλε επιστολή, η οποία επιδόθηκε την ίδια μέρα και κοινοποιήθηκε στην Καθ' ης η Αίτηση. Με την επιστολή, η Αιτήτρια του ζητούσε να παραδώσει ελεύθερη κατοχή εντός 21 ημέρες από 3.8.2010, χωρίς καμία καθυστέρηση και όπως καταβάλει τα καθυστερημένα ενοίκια στον δικηγόρο της. Η επιστολή αφορούσε οφειλόμενα ενοίκια μηνών Μαίου, Ιουνίου, Ιουλίου και Αυγούστου
- Στην επιστολή αυτή απάντησε ο δικηγόρος της Καθ' ης η Αίτηση. Η Αιτήτρια κατέθεσε ότι ο ενοικιαστή γενικά παράλειπε να εκπληρώνει τις υποχρεώσεις του και στέλνονταν σ' αυτόν επιστολές, με κοινοποίηση στην Καθ' ης η Αίτηση. Μετά που έπαιρνε τις επιστολές, κατέβαλλε τα οφειλόμενα, όμως τα ενοίκια των μηνών Ιουνίου, Ιουλίου και Αυγούστου 2010, τελικά τα άφησε απλήρωτα. Κατά την αντεξέταση της, η κα. Λουκαίδου κατέθεσε ότι εκτός από τις επιστολές, είχε και προφορική επικοινωνία με τον ενοικιαστή, τον οποίο προέτρεπε πάντοτε να πληρώνει τα ενοίκια του, τόσο η ίδια όσο και ο δικηγόρος της. Αφού δεν ανταποκρίθηκε ούτε ο ενοικιαστής ούτε η Καθ' ης η Αίτηση, η Αιτήτρια καταχώρησε εναντίον του την Αίτηση έξωσης αρ. Ε193/2010 και στις 23.3.2011 εκδόθηκε εναντίον του διάταγμα έξωσης. Περαιτέρω, ο ενοικιαστής διατάχθηκε όπως καταβάλει τα οφειλόμενα ενοίκια μηνών Ιουνίου 2010-Σεπτεμβρίου 2010, καθώς και να καταβάλλει μηνιαίως τα ενδιάμεσα οφέλη. Ουδέν ποσό κατέβαλε και παρέμεινε στο υποστατικό μέχρι το Σεπτέμβριο 2011, αφήνοντας απλήρωτα ενοίκια 16 μηνών. Κενή και ελευθέρα κατοχή παραδόθηκε τον Οκτώβριο
- Κατά την αντεξέταση της, η Αιτήτρια δέχθηκε ότι πέρασε καιρός μέχρι να καταχωριστεί αίτηση για την έκδοση εντάλματος κατοχής, επειδή προσπαθούσαν να ανακτήσουν το επίδικο, αλλά ο ενοικιαστής δεν συνεργαζόταν και προκαλούσε σκηνές. Είναι η θέση της Αιτήτριας ότι η Καθ' ης η Αίτηση εγγυήθηκε αλληλεγγύως τις υποχρεώσεις του ενοικιαστή από τη σύμβαση ενοικίασης. Οφείλει να της καταβάλει τα ενοίκια 16 μηνών που αφορούν τους μήνες Ιούνιο 2010 μέχρι Σεπτέμβριο 2011 που ο ενοικιαστής κατείχε το υποστατικό. Αρνείται τους ισχυρισμούς της Καθ' ης η Αίτηση ότι δήθεν είναι άκυρη η συμφωνία ενοικίασης και ότι δήθεν τερματίστηκε η σύμβαση εγγύησης. Η Καθ' ης η Αίτηση ανέλαβε αλληλεγγύως την τήρηση των υποχρεώσεων του κ. Αλκιβιάδη, ο οποίος είχε την υποχρέωση πληρωμής του ενοικίου κάθε μήνα. Ουδέποτε τερματίστηκε νομότυπα η εγγύηση της και παρέμεινε σε ισχύ μέχρι τη μέρα που παραδόθηκε στην Αιτήτρια κενή και ελευθέρα κατοχή. Όντως ο δικηγόρος της Καθ' ης η Αίτηση έστειλε επιστολή στο δικηγόρο της Αιτήτριας, με την οποία ισχυρίστηκε ότι ανακαλεί την εγγύηση. Ο δικηγόρος της απάντησε και εξήγησε ότι δεν έγινε τερματισμός της εγγύησης και ούτε είναι δυνατόν να ανακληθεί. Τέλος, τυγχάνει συμβουλής ότι το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων δεν στερείται δικαιοδοσίας για να εξετάσει την παρούσα Αίτηση, ούτε υπάρχει δεδικασμένο και κατάχρηση διαδικασίας, ως ισχυρίζεται η Καθ' ης η Αίτηση. Κατά την αντεξέταση της, η κα. Λουκαΐδου δέχθηκε ότι το γραφείο του πρώην δικηγόρου της από το 2009 είναι στην οδό Αντρέα Αραούζου 7, δίπλα από το επίδικο. Ο δικηγόρος της ζητούσε από τον ενοικιαστή να του παραδώσει τα κλειδιά αλλά πήγαινε και η ίδια εκεί. Ο ενοικιαστής της προκάλεσε ζημιά στο επίδικο ύψους €8.
- Η Αιτήτρια δέχθηκε υποβολή ότι δόθηκε ένας μήνας προειδοποίηση στον ενοικιαστή για να παραδώσει την κατοχή, τόσο γραπτώς όσο και προφορικώς. Αφού έστειλε τις επιστολές που περιλαμβάνονται στο Τεκμήριο 5 καταχώρισε αίτηση έξωσης εναντίον του ενοικιαστή μόνο και όχι εναντίον της Καθ' ης η Αίτηση. Όμως θεωρεί πως η Καθ' ης η Αίτηση δεσμεύεται από την εγγύηση της. Η Καθ' ης η Αίτηση της είχε συστήσει τον ενοικιαστή, ενώ η ίδια είχε μείνει χρόνια στο επίδικο και το ενοίκιο της ήταν πιο χαμηλό. Η κα. Λουκαίδου ήταν καλή μάρτυρας, σταθερή και με καθαρό λόγο. Κρίνουμε ότι είπε την αλήθεια και η μαρτυρία της γίνεται αποδεκτή. Καθ' ης η Αίτηση: Μοναδική μάρτυρας για την πλευρά της κατέθεσε η ίδια η Καθ' ης η Αίτηση, κα. Έλση Ζαβρού. Η κα. Ζαβρού αναγνώρισε το Τεκμήριο 1 και δέχθηκε ότι το υπόγραψε. Κατέθεσε ότι δεν είχε κρατήσει αντίγραφο ούτε η ίδια, ούτε ο ενοικιαστής Χρίστος Αλκιβιάδης. Ο κ. Αλκιβιάδης ήταν γείτονας της στο κατάστημα της και πελάτης της. Οι σχέσεις τους ήταν φιλικές και καλές. Τον Σεπτέμβριο 2008 η Καθ' ης η Αίτηση άρχισε την ανακαίνιση του επίδικου. Ο κ. Αλκιβιάδης ήθελε να αγοράσει την επιχείρηση αλλά η ίδια ήταν ανένδοτη, παρόλο που ήταν συνεργάτες. Εκείνος είχε γραφείο κλητήρων. Ήταν πολύ επίμονος και αν δεν του το έδινε, θα έκανε καφετέρια ένα κατάστημα που είχε στην ίδια περιοχή και θα την ανταγωνιζόταν. Έτσι, στο τέλος αποφάσισε να του πουλήσει την επιχείρηση. Από την 1.12.2008 που μπήκε στο επίδικο ο κ. Αλκιβιάδης, δεν της έδωσε τα χρήματα και πήρε το μεγαλύτερο ποσό περίπου στις 22.12.2009, ενώ ακόμα της οφείλει κάποιο ποσό και γι' αυτό η Καθ' ης η Αίτηση τερμάτισε την εγγύηση της. Είχε αποφασίσει ότι οι σχέσεις της δεν ήταν καλές μαζί του. Σχετικό είναι το Τεκμήριο 8 το οποίο στάληκε κατ' εντολή της και ο δικηγόρος της έλαβε απάντηση με το Τεκμήριο
- Η ίδια θεωρεί ότι δεν οφείλει οποιοδήποτε ποσό στην Αιτήτρια. Κατά την αντεξέταση της, η κα. Ζαβρού κατέθεσε ότι πούλησε στον κ. Αλκιβιάδη την εταιρεία της και ότι υπήρχε στο κατάστημα. Η εγγύηση της αφορούσε μόνο την καταβολή του ενοικίου, μία συναλλαγή μέχρι την ημέρα που τερμάτισε. Χαρακτηριστικά είπε: «Από τη στιγμή που οι σχέσεις μας δεν ήταν οι ίδιες, μπορούσα να την ανακαλέσω. Αν έμενε εκεί 50 χρόνια, θα τον εγγυούμουν ακόμα; Αν ήμουν άνεργη;» Ήταν η θέση της ότι με την επιστολή της τερμάτισε την εγγύηση. Ήταν επίσης η θέση της ότι έπρεπε να είχε περιληφθεί στην Αίτηση εναντίον του κ. Αλκιβιάδη και ότι υπάρχει κατάχρηση διαδικασίας. Ξεκάθαρη και σαφής η κα. Ζαβρού, κρίνουμε ότι είπε την αλήθεια στο Δικαστήριο. Καθίσταται προφανές και από την ανάλυση πιο κάτω, ότι η υπόθεση αυτή αφορά νομικά σημεία και δεν υπάρχει διαφωνία επί γεγονότων. Πραγματικά γεγονότα: Από το σύνολο του ενώπιον μας μαρτυρικού υλικού, βρίσκω ότι τα πραγματικά γεγονότα είναι τα ακόλουθα: Η Αιτήτρια είναι ιδιοκτήτρια ενός καταστήματος στην οδό Ανδρέα Αραούζου 5, στη Λευκωσία. Πρόκειται για ελεγχόμενη περιοχή εν τη εννοία του άρθρου 2 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, Ν.23/83, όπως αυτός έχει τροποποιηθεί μέχρι σήμερα και υπό το φως της Κ.Δ.Π. 519/
- Το επίδικο κατάστημα ολοκληρώθηκε πριν την 31.12.
- Κατά πάντα ουσιώδη προς την παρούσα Αίτηση χρόνο, το πληρωτέο ενοίκιο ήταν €800 μηνιαίως. Δυνάμει γραπτής συμφωνίας η οποία έγινε μεταξύ της Αιτήτριας και κάποιου Χρίστου Αλκιβιάδη την 1.12.2008 (Τεκμήριο 1), η Αιτήτρια ενοικίασε το επίδικο στον εν λόγω Χρίστο Αλκιβιάδη, ως καφετέρια-περίπτερο για περίοδο δύο ετών, δηλαδή από 1.12.2008 έως 1.12.
- Το ενοίκιο ήταν προπληρωτέο την πρώτη ημέρα εκάστου μηνός. Το έγγραφο περιλάμβανε πρόνοια για την αυτόματη ανανέωση της συμβατικής ενοικίασης για ακόμα ένα χρόνο, εκτός εάν εκάτερος των συμβαλλομένων ειδοποιήσει τον έτερο δύο τουλάχιστον μήνες πριν την λήξη ότι δεν επιθυμεί τη συνέχιση της ενοικίασης. Παρόλο που το έγγραφο προνοεί για ενοικίαση δύο ετών, αυτό δεν υπογράφεται από δύο μάρτυρες και συνεπώς, είναι άκυρο εξ' υπαρχής (void ab initio) δυνάμει των προνοιών του άρθρου 77
(1)του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149, όπως αυτός έχει τροποποιηθεί μέχρι σήμερα. Το Δικαστήριο δεν θα ενδιατρίψει περαιτέρω στο θέμα αυτό, εφόσον εναντίον του ενοικιαστή εκδόθηκε από το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων Λευκωσίας διάταγμα έξωσης. Επί τούτου, δεν αμφισβητήθηκε η Αιτήτρια. Συνεπώς, αυτός είχε καταστεί θέσμιος σε κάποια χρονική στιγμή. Για σκοπούς εξέτασης της εγγύησης όμως (πιο κάτω), θα πρέπει να προσδιοριστεί η χρονική στιγμή κατά την οποία ο ενοικιαστής κατέστη θέσμιος και φαίνεται ότι αυτό έγινε με την επιστολή του δικηγόρου της Αιτήτριας ημερομηνίας 14.1.2010, δηλαδή το Τεκμήριο 5Γ, από 10.2.2010, εφόσον αυτός δεν παρέδωσε ελεύθερη κατοχή του επίδικου κατά την εν λόγω ημερομηνία, ως κλήθηκε. Η Καθ' ης η Αίτηση ήταν η ίδια ενοικιάστρια του επίδικου καταστήματος πριν τον κ. Αλκιβιάδη και είχε υπογράψει ενοικιαστήριο έγγραφο με την Αιτήτρια για την περίοδο από 1.4.2006 έως 1.4.2008 (Τεκμήριο 2). Στη συνέχεια, η Καθ' ης η Αίτηση εγγυήθηκε τις υποχρεώσεις του πιο πάνω ενοικιαστή ως εγγυήτρια στο ίδιο συμβόλαιο, δηλαδή το Τεκμήριο
- Η Καθ' ης η Αίτηση ισχυρίζεται ότι με επιστολή των δικηγόρων της ημερομηνίας 9.11.2009 ανακάλεσε και/ή τερμάτισε την εγγύηση της από την 1.12.2009 (Τεκμήριο 8) και γι' αυτό δεν δεσμεύεται έναντι της Αιτήτριας για οποιαδήποτε ενοίκια τα οποία οφείλονται μετά την 1.12.
- Την επιστολή του δικηγόρου της Καθ' ης η Αίτηση, απάντησε ο τότε δικηγόρος της Αιτήτριας, απορρίπτοντας ουσιαστικά το περιεχόμενο της (Τεκμήριο 9). Επί του θέματος της ισχύος της εγγύησης βλέπετε πιο κάτω. Ο ενοικιαστής παρέλειπε να πληρώσει ενοίκια από το Μάιο 2010 και η Αιτήτρια, με επιστολή του δικηγόρου της ημερομηνίας 3.8.2010, η οποία κοινοποιήθηκε στην Καθ' ης η Αίτηση (Τεκμήριο 3), ζητούσε απ' αυτόν όπως παραδώσει ελεύθερη κατοχή στην Αιτήτρια εντός 21 ημερών από την 3.8.2010 χωρίς καμία καθυστέρηση και όπως καταβάλει τα καθυστερημένα ενοίκια στους δικηγόρους της Αιτήτριας μόλις λάβει την επιστολή. Η εν λόγω επιστολή αφορούσε οφειλόμενα ενοίκια μηνών Ιουνίου, Ιουλίου και Αυγούστου
- Επειδή ο κ. Αλκιβιάδης δεν πλήρωσε τα οφειλόμενα ποσά, η Αιτήτρια καταχώρησε εναντίον του Αίτηση έξωσης στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων, υπ' αρ. Ε193/
- Η Καθ' ης η Αίτηση δεν ήταν διάδικος στην υπόθεση εναντίον του ενοικιαστή. Στην 23.3.2011 εκδόθηκε εναντίον του κ. Αλκιβιάδη διάταγμα έξωσης στην εν λόγω υπόθεση, καθώς και απόφαση για καθυστερημένα ενοίκια από 1.6.2010 μέχρι 30.9.2010 και ενδιάμεσα οφέλη €800.- μηνιαίως από 1.10.2010 μέχρι παράδοσης, πλέον έξοδα. Η απόφαση περιλάμβανε αναστολή εκτέλεσης (Τεκμήριο 6). Ο κ. Αλκιβιάδης ουδέν ποσό κατέβαλε και παρέμεινε στο υποστατικό μέχρι την 18.10.2011, οπότε παρέδωσε κατοχή μετά από εκτέλεση διατάγματος έξωσης (Τεκμήριο 7), αφήνοντας απλήρωτα ενοίκια 16 μηνών. Τα απλήρωτα ενοίκια ανέρχονται στο συνολικό ποσό των €12.
- Νομική πτυχή: Προδικαστικές ενστάσεις: Οι προδικαστικές ενστάσεις τις οποίες εγείρει η Καθ' ης η Αίτηση καταγράφονται πιο πάνω. Καθ' ύλην αρμοδιότητα: Νομολογία: Το Δικαστήριο έχει διακριτική ευχέρεια να επιληφθεί θέματος που αφορά τη δικαιοδοσία του σε οποιοδήποτε στάδιο της διαδικασίας αλλά και να το εγείρει αυταπάγγελτα (ex proprio motu) (βλέπετε σχετικά Παναγιώτου ν. Χ"Κυριάκου
(1991)1 Α.Α.Δ. 362, Γεωργίου ν. Γεωργίου
(2001)1(Γ) Α.Α.Δ. 1592). Το θέμα της δικαιοδοσίας είναι θέμα του ιδίου του Δικαστηρίου (βλέπετε Philippou v. Philippou
(1986)1 C.L.R. 689, 698). Τα γεγονότα τα οποία στοιχειοθετούν τη δικαιοδοσία του Δικαστηρίου είναι αυτά που συνθέτουν την απαίτηση (βλέπετε Sevegep Ltd. v. United Sea Transport
(1989)1(B) C.L.R. 733). Η δικαιοδοσία του Δικαστηρίου τούτου είναι καθορισμένη. Διαφορά η οποία ανάγεται ενώπιον του Δικαστηρίου, πρέπει να αναφύεται κατά την εφαρμογή του περί Ενοικιοστασίου Νόμου και να υπάγεται στο Ενοικιοστάσιο, δηλαδή να συντρέχουν σωρευτικά οι προϋποθέσεις του Νόμου 23/83. Σχετικό είναι το άρθρο 4 [1] του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, Ν.23/83, όπως αυτός έχει τροποποιηθεί μέχρι σήμερα. Στην αυθεντία Efthymiadou v. Zoudros & Οthers
(1986)1 C.L.R. 341, στη σελίδα 344, ο έντιμος Δικαστής, ως ήταν τότε, κ. Πικής, είπε: «On a literal construction of the provisions of s. 4
(1)Law 36/75, the Rent Control Court, established under this provision of the law, was vested with jurisdiction to adjudicate upon any dispute arising from (αναφυομένης) the enforcement of the law including matters incidental to the main theme of the law, such as recovery of rent and loss from damage caused to rent controlled premises. To the same conclusion we arrive on a purposive interpretation of the law, too. On a consideration of the law as whole and the object it aimed to achieve, mainly to cope with the scarcity of accommodation on the aftermath of the Turkish invasion, it is fairly clear to us the legislature intended to refer every matter relevant to the terms of occupation of controlled premises and liability arising thereunder to the Court set up under the provisions of s. 4
(1).» Έχουμε καθοδηγηθεί από την αυθεντία Papageorgiou ν. Κarayiannis
(1988)1 C.L.R., 571, όπου το Ανώτατο Δικαστήριο οριοθέτησε τα πλαίσια της δικαιοδοσίας του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων. Βλέπετε σελίδα 577 και εντεύθεν από την απόφαση του έντιμου Δικαστή κ. Πογιατζή [2]. Στην υπόθεση Cedrus Estates Ltd. v. Πισσαρίδη
(1994)1 Α.Α.Δ. 590, διακρίθηκε η Papageorghiou v. Karayiannis (πιο πάνω), αφού σε εκείνη την υπόθεση η αγωγή ενώπιον του Επαρχιακού Δικαστηρίου είχε ανεξάρτητη βάση από την ενοικίαση και το αγώγιμο δικαίωμα που επικαλείτο η ιδιοκτήτρια εταιρεία [επέμβαση και οχληρία] ήταν άσχετο με την ενοικίαση. Εφαρμόστηκαν οι αρχές της Efthymiadou v. Zoudros (πιο πάνω) και το Ανώτατο Δικαστήριο έκρινε ότι: «η διαφορά μεταξύ ιδιοκτητών και εγγυητή αποτελεί επακόλουθο της ενοικίασης και επομένως θέμα που απορρέει από διαφορά που αναφύεται μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή σε σχέση με την ενοικίαση.» [δική μου υπογράμμιση] (σελίδα 593). Οι προαναφερθείσες αυθεντίες έχουν ακολουθηθεί από το Ανώτατο Δικαστήριο και στην υπόθεση Ιωάννου v. Πετρολίνα Λτδ κ.ά.
(1999)1 (Γ) Α.Α.Δ. 2072. Στην αυθεντία Lukoil Cyprus Ltd. v. Φελλάς κ.ά.,
(2012)1(Α) Α.Α.Δ. 364, ο έντιμος Δικαστής ως ήταν τότε, κ. Μ.Μ. Νικολάτος είπε, στις σελίδες 369 και 370: «Το βασικό θέμα που ηγέρθη με την αγωγή των εφεσειόντων, στο Επαρχιακό Δικαστήριο, ήταν εκείνο του δικαιώματος κατοχής του πρατηρίου πετρελαιοειδών. Το θέμα αυτό εμπίπτει στην αποκλειστική αρμοδιότητα του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων, εφόσον είναι άρρηκτα συνδεδεμένο με τη συμφωνία για άδεια χρήσεως του σταθμού μεταξύ του πρατηριούχου (εφεσιβλήτων) και της εταιρείας πετρελαιοειδών (εφεσειόντων) και διέπεται και ρυθμίζεται από τις διατάξεις του Ν. 23/83. Επίσης συμφωνούμε με το πρωτόδικο δικαστήριο ότι και τα υπόλοιπα θέματα που εγείρονταν στην αγωγή και τα οποία σχετίζονταν, βασικά, με κατ' ισχυρισμό παραβάσεις της μεταξύ των διαδίκων συμφωνίας, ήταν θέματα παρεμπίπτοντα ή συμπληρωματικά σύμφωνα με την έννοια του άρθρου 4 του Ν.23/83, όπως παρατηρήθηκε και στην Αίτηση Χαράλαμπου Φελλά (ανωτέρω). .... Πριν τελειώσουμε θεωρούμε σκόπιμο να διαφοροποιήσουμε την παρούσα υπόθεση από την Papageorghiou v. Karayiannis
(1988)1 C.L.R. 571. Στην υπόθεση εκείνη το αγώγιμο δικαίωμα της ενάγουσας ήταν παράνομη επέμβαση σε γη και ιδιωτική οχληρία. Στην προκείμενη περίπτωση, όπως παρατηρήσαμε, το βασικό αίτημα των εφεσειόντων αφορούσε στην κατοχή και χρήση του σταθμού πετρελαιοειδών. Όταν αυτό είναι το βασικό αίτημα και πηγάζει από συμφωνία άδειας χρήσης σταθμού πετρελαιοειδών, μεταξύ εταιρείας πετρελαιοειδών και πρατηριούχου, τα υπόλοιπα παρεμπίπτοντα και συμπληρωματικά θέματα που εγείρονται, συμπαρασύρονται και αποκλειστικήν αρμοδιότητα έχει το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων.» [δική μου υπογράμμιση] Το «παρεμπίπτον» ή «συμπληρωματικό» θέμα, αναφέρεται στο κύριο θέμα του νόμου και δεν πρέπει να διαβάζεται ανεξάρτητα από αυτό (βλέπετε σχετικά Ιωάννου v. Πετρολίνα κ.ά.,(πιο πάνω). Στην Papageorghiou, η ιδιοκτήτρια ενήγαγε το θέσμιο ενοικιαστή της για παράνομη επέμβαση και ιδιωτική οχληρία, ζητώντας την έκδοση διαταγμάτων εναντίον του. Το Ανώτατο Δικαστήριο αποφάσισε ότι δικαιοδοσία να εκδικάσει την υπόθεση είχε το Επαρχιακό Δικαστήριο εφόσον, με τον τρόπο που η ενάγουσα είχε παρουσιάσει την απαίτηση της, δεν θα χρειαζόταν, αμέσως ή εμμέσως, να εφαρμοστεί ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος ή να εξεταστούν οι όροι της θέσμιας ενοικίασης. Το θέμα μπορούσε να εξεταστεί και να αποφασιστεί με αναφορά και εφαρμογή μόνο των γενικών νομικών αρχών που αφορούν τα αστικά αδικήματα της παράνομης επέμβασης και της οχληρίας. Σημειώνω επίσης, ότι σε εκείνη την υπόθεση διάδικοι ήταν ο ιδιοκτήτης και ο ενοικιαστής. Είναι η κρίση μου ότι το αφ' ης η στιγμής η Καθ' ης η Αίτηση ενάγεται ως εγγυητής του ενοικιαστής, ο οποίος είχε καταστεί θέσμιος και το ακίνητο είναι ενοικιοστασιακό, καθ' ύλην αρμοδιότητα να εκδικάσει την υπόθεση έχει το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων. Η πρώτη προδικαστική ένσταση απορρίπτεται. Κώλυμα λόγω Δεδικασμένου (Estoppel per rem judicatam / Estoppel by record): Ο Κανόνας της ύπαρξης κωλύματος (estoppel) έχει εξελιχθεί και εφαρμοστεί σε διάφορα θέματα, τόσο στο Κοινοδίκαιο (common law) όσο και στην Επιείκεια (equity). Το κώλυμα λόγω Δεδικασμένου, γνωστό στην Αγγλική γλώσσα ως estoppel by record και στη Λατινική ως estoppel per rem judicatam, εμπίπτει στο Κοινοδίκαιο. «The rationale for the existence of estoppel by record can be summed up in two expressions, that it is in the public interest that there should be an end of litigation (interest reipublicae ut sit finis litium) and that no one should be proceeded against twice for the same cause (nemo debet bis vexari pro una et eadem causa). It accords with the first of these expressions that a party relying on estoppel by record should be able to show that the matter has been determined by a court of competent jurisdiction in a judgment which is final.» (Halsbury's Laws of England, 4η έκδοση, Τόμος 16
(2), παράγραφος 964). Ο κανόνας του δεδικασμένου θεμελιώνεται στην αρχή της τελεσιδικίας (βλέπε Γαβριήλ κ.α. v. Αγαπίου
(1998)1 (Γ) Α.Α.Δ.1868). Έχω ακόμα λάβει υπόψη τις ακόλουθες, σχετικές αυθεντίες: Henderson v. Henderson (1843-60) All E.R. 378, Boyadji v. Papachristoforou
(1958)XXIII C.L.R. 299, Fidelitas Shipping Co. Ltd. v. V/O Exportchleb
(1965)2 All ER 4, Mills v. Cooper
(1967)2 Q.B. 459, Vakanas v. Pantelaki
(1979)2 J.S.C. 211, Demetriou v. Hilides
(1980)1 J.S.C. 211, Themistokleous v. Atlas Assurance
(1981)1 J.S.C. 41, Pieris v. Republic
(1983)3 (B) C.L.R. 1054, Theori and Another v. Djoni and Another
(1984)1 C.L.R. 296, Nicolaides v. Yerolemi
(1984)1 C.L.R. 742, Georghiades v. Republic
(1989)1 C.L.R. 239, Level Tachexcavs Ltd. (Αρ. 2)
(1995)1 Α.Α.Δ. 1105, K.S.R.Comercio S.A. κ.α. v. Bluecoral Nav. Ltd.
(1995)1 Α.Α.Δ. 309, Παμπορίδης v. Κτηματικής Τραπέζης Κύπρου Λτδ
(1995)1 Α.Α.Δ. 670, Γαβριήλ κ.α. v. Αγαπίου
(1998)1 (Γ) Α.Α.Δ.1868, Forrest κ.ά. v. Βαρδάκης κ.ά.,
(2002)1(Α) Α.Α.Δ. 6, Κλεόπα v. Αντωνίου,
(2002)1(Α) Α.Α.Δ. 58, Σοφοκλέους v. Ταβελούδη κ.ά.,
(2002)1(Α) Α.Α.Δ. 92, Υπουργός Εσωτερικών v. Μυλωνά,
(2002)1(Α) Α.Α.Δ. 120. Όπως είναι διαμορφωμένη η δεύτερη προδικαστική ένσταση φαίνεται πώς δεν εγείρεται ζήτημα κωλύματος λόγω δεδικασμένου αναφορικά με την αιτία της αγωγής (cause of action estoppel), αλλά κωλύματος αναφορικά με επίδικο θέμα (issue estoppel) (βλέπετε Παμπορίδης v. Κτηματικής Τραπέζης Λτδ., πιο πάνω). Στο σύγγραμμα Halsbury's Laws of England, 4η έκδοση, Τόμος 16
(2), στην παράγραφο 953, κάτω από την επικεφαλίδα Estoppel by record, λέγει τα ακόλουθα: «Estoppel by record, also known as estoppel per rem judicatam, arises: ..
(3)where an issue has been judicially determined as a necessary step in reaching a judgment and the issue arises in subsequent proceedings between the same parties (this is usually known as issue estoppel). The line between cause of action estoppel and issue estoppel is not always clear cut. The principles have been explained in a recent Court of Appeal decision as follows. If a claim has been explicitly determined in previous concluded proceedings between the same parties, that claim cannot be raised again, other than on appeal, unless there is fraud or collusion. If a necessary element of a claim has been explicitly determined in previous concluded proceedings between the same parties, that issue, cannot be raised again, if, as is likely but not inevitable, it would be an abuse to raise that issue again; this may also extend to an implicitly necessary element of the previous determination. The previous determination may include a settlement. Cause of action estoppel and issue estoppel may be compared with the concept of abuse of process and are sometimes regarded as particular forms of this wider concept.» [δική μου υπογράμμιση] Η Αιτήτρια δεν περιέλαβε την Καθ' ης η Αίτηση στην υπόθεση που ήγειρε εναντίον του ενοικιαστή της. Το θέμα της εγγύησης της Καθ' ης η Αίτηση δεν εξετάστηκε και δεν αποφασίστηκε. Επίδικο θέμα θεωρείται ως δεδικασμένο εφόσον έχει εγερθεί και στις δύο διαδικασίες και υπάρχει ταυτότητα των διαδίκων και στις δύο υποθέσεις. Αυτό δεν συμβαίνει στην παρούσα περίπτωση. Κατ' ακολουθίαν, η δεύτερη προδικαστική ένσταση αποτυγχάνει και η κρίση μας σαφώς επηρεάζει και αφορά και την τρίτη προδικαστική ένσταση, η οποία επίσης απορρίπτεται. Εγγύηση: Απαίτηση καταβολής οφειλομένων ενοικίων: Σχετικά με τη φύση και την υπόσταση της εγγύησης στο Δίκαιο των Συμβάσεων, τόσο γενικά όσο και ειδικά, σχετικά είναι τα άρθρα 84 έως 105[3], του Μέρους ΧΙ του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149 όπως αυτός έχει τροποποιηθεί μέχρι σήμερα. Δεν υπάρχει κάποια πρόνοια στην νομοθεσία με την οποία να μη συνάδει το εγγυητήριο το οποίο υπέγραψε η Καθ' ης η Αίτηση, είτε από τυπικής είτε από νομικής άποψης. Η Καθ' ης η Αίτηση δέχεται ότι υπέγραψε την εγγύηση. Έχω αντλήσει καθοδήγηση από την αυθεντία Lombard Natwest Ltd. v. Λαζαρίδη
(1999)1(Β) Α.Α.Δ. 1465, όπου αποφασίστηκε ότι κυρίαρχο στοιχείο στη στοιχειοθέτηση της υποχρέωσης αποπληρωμής είναι μόνο ο τερματισμός του λογαριασμού, όχι η υποχρέωση ειδοποίησης προς τον πρωτοφειλέτη για αποπληρωμή. Η υπόθεση αφορούσε σύμβαση εγγύησης τραπεζικού δανείου ή πιστωτικών διευκολύνσεων μέσω τρεχούμενου λογαριασμού προς όφελος του πρωτοφειλέτη. Το Ανώτατο Δικαστήριο αποφάσισε ότι, η στοιχειοθέτηση της υποχρέωσης του πρωτοφειλέτη να καταβάλει το χρέος, αποτελεί προϋπόθεση για την ανάκτηση του από τον εγγυητή. Η υποχρέωση του εγγυητή είναι επάλληλη προς εκείνη του πρωτοφειλέτη και καθίσταται υπόχρεος να καταβάλει το χρέος εφόσον αυτό καταστεί απαιτητό έναντι του πρωτοφειλέτη. Ο έντιμος Πρόεδρος ως ήταν τότε, κ. Γ. Μ. Πικής, είπε ακόμα (στη σελίδα 1473): «Στη Savvides v. Christofides
(1978)1 C.L.R. 303 διαπιστώνεται ότι εφόσον το χρέος καταστεί πληρωτέο από τον πρωτοφειλέτη ο εγγυητής καθίσταται παράλληλο υπόλογος για την αποπληρωμή του χωρίς να παρίσταται ανάγκη εκτός αν γίνεται πρόνοια περί του αντιθέτου υποβολής αξίωσης από τον δανειστή προς τον εγγυητή να το αποπληρώσει. Και τούτο γιατί σύμφωνα με την αγγλική νομολογία την οποία το Δικαστήριο πραγματεύεται σε έκταση η υποχρέωση του εγγυητή έγκειται κατά πρώτο λόγο στη διασφάλιση της εκπλήρωσης των υποχρεώσεων του πρωτοφειλέτη. Εφόσον στοιχειοθετείται η υποχρέωση του καθίσταται υπόλογος και ο εγγυητής να εξασφαλίσει την αποπληρωμή της οφειλής του. Μπορεί όμως όπως αναγνωρίζεται και στην Savvides v. Christofides όπως και στην Bradford Old Bank v. Sutcliffe (ανωτέρω) τα μέρη να καταστήσουν την παροχή ειδοποίησης από τον δανειστή στον εγγυητή να αποπληρώσει το χρέος μέρος της συμφωνίας για την ανάκτηση του. Και σε εκείνη την περίπτωση η παροχή ειδοποίησης δεν αποτελεί προϋπόθεση για την γένεση του δικαιώματος αλλά δευτερεύοντα όρο για την εκτελεστότητα του χρέους δηλαδή της ευχέρειας ανάκτησης του. Αυτό εξηγείται με σαφήνεια στην πολύ πρόσφατη απόφαση του αγγλικού εφετείου στην Stimpson v. Smith
(1999)2 All E.R. 833. Ο όρος για την παροχή ειδοποίησης προς τον εγγυητή να καταβάλει το χρέος του πρωτοφειλέτη σηματοδοτεί, όπως αναφέρει ο Tuckey L.J. στην απόφαση του "... the time from which the liability can be enforced".» Βλέπετε σχετικά και την αυθεντία Μακεδόνας v. Λαζάρου κ.ά.
(2005)1(Β) Α.Α.Δ. 1322, σε σχέση με την εξασφάλιση δανείου με γραμμάτιο συνήθους τύπου και εγγύηση. Ο περί Προστασίας Ορισμένης Κατηγορίας Εγγυητών Νόμος του 2003, Ν.197(Ι)/2003όπως αυτός έχει τροποποιηθεί μέχρι σήμερα, δεν τυγχάνει εφαρμογής στην παρούσα υπόθεση, εφόσον δεν πρόκειται για δανεισμό ποσού χρημάτων αλλά για ενοικίαση υποστατικού. Στην παρούσα περίπτωση, δεν αμφισβητήθηκε ότι το χρέος κατέστη απαιτητό έναντι του πρωτοφειλέτη, δηλαδή του κ. Αλκιβιάδη, εφόσον εναντίον του υπάρχει δικαστική απόφαση. Ειδοποίηση για τον τερματισμό της ενοικίασης και η κλήση για την παράδοση της κατοχής, στέλλονται στον ενοικιαστή, ο οποίος έχει την κατοχή του υποστατικού. Με την αποστολή των Τεκμηρίων 5 Γ και 3, αλλά και εφόσον το χρέος κατέστη απαιτητό έναντι του πρωτοφειλέτη, η εγγυήτρια κατέστη παράλληλα υπόλογη με τον πρωτοφειλέτη για την αποπληρωμή των ενοικίων, ενώ η Εγγύηση (βλέπετε πιο κάτω), δεν περιείχε πρόνοια για την υποβολή αξίωσης αποπληρωμής από τον ιδιοκτήτη προς την εγγυήτρια. Η ισχύς της εγγύησης στη θέσμια ενοικίαση: Παραμένει προς εξέτασην το θέμα της ισχύος της εγγύησης της Καθ' ης η Αίτηση. Η εγγύηση στο Τεκμήριο 1, έχει το εξής λεκτικό: «Εγγυώμαι αλληλεγγύως μετά του ενοικιαστού την τήρησιν πάντων των αναφερομένων εν των παρόντι εγγράφω ως και την τακτικήν πληρωμήν του ενοικίου μέχρι τελείας εξοφλήσεως και παραδόσεως του κτήματος υπό του ενοικιαστού προς τον ιδιοκτήτην.» Σχετικές είναι οι αυθεντίες Metochis v. Schiza
(1952)1 C.L.R. 149, Michael v. Nishanian
(1966)1 C.L.R. 150, Kyriakidou v. Mangaldjian
(1969)1 C.L.R. 1 και Αργύρη v. Χρυσοστόμου
(2006)1(Β) Α.Α.Δ.
- Κατά το χρόνο έκδοσης της απόφασης στην πρώτη αυθεντία, η σχετική νομοθεσία στην Κύπρο ήταν το Κεφ. 108, Rent Restriction Law. Ο έντιμος Δικαστής Hallinan, αποφάσισε ότι (σελίδα 150): "It is quite clear that such guarantee would not apply to a statutory tenancy under the Increase of Rent and Mortgage Interest (Restrictions) Act,
- In the commentary on section 15 of that Act contained in Megarry Rent Acts (6th Edition, page 165) the learned author states:- 'Again the statutory tenancy is a different tenancy from the contractual tenancy whence it sprang, so that a guarantor of the rent under the contractual term is not liable for rent accruing during the statutory tenancy.' ... "It is clear from the wording of section 8
(3)of our law that the legislative authority merely intended to confer a right of occupation on the tenant who becomes statutory tenant and he is, as in England, obliged to observe the conditions and is entitled to the rights under the original contract of tenancy in so far as they may be applicable; subject to the provisions of this law, as in England, the statutory tenancy is a different tenancy from the contractual tenancy." Στην αυθεντία Michael v. Nishanian (πιο πάνω), αποφασίστηκε ουσιαστικά, ότι όπου το ενοικιαστήριο έγγραφο προβλέπει περίοδο ανανέωσης, τότε η εγγύηση θεωρείται ότι ισχύει και για την περίοδο ανανέωσης [4]. Στην παρούσα περίπτωση, στο ενοικιαστήριο έγγραφο προβλεπόταν δυνατότητα αυτόματης ανανέωσης για ακόμα ένα χρόνο, δηλαδή μέχρι 1.12.
- Τόσο η δυνατότητα ανανέωσης της συμβατικής ενοικίασης, όσο και η περίοδος τέτοιας ανανέωσης, ήταν ή έπρεπε να ήταν υπόψην της Καθ' ης η Αίτηση, όταν παραχωρούσε την εγγύηση της. Η συμβατική ενοικίαση όμως τερματίστηκε ενωρίτερα και ο ενοικιαστής κατέστη θέσμιος από 10.2.2010 (βλέπετε πιο πάνω). Με την απόφαση στην υπόθεση Kyriakidou v. Mangaldjian (πιο πάνω), και ενώ η νομοθεσία σε ισχύ τότε ήταν το Κεφ. 86, Rent (Control) Law, κατέστη σαφές ότι η εγγύηση σε ενοικιαστήριο έγγραφο δεν ισχύει στη θέσμια ενοικίαση, δηλαδή μετά που το εν λόγω έγγραφο έληξε ή τερματίστηκε νόμιμα, και μόνον, εάν χρησιμοποιείται πολύ σαφές λεκτικό, δυνατόν να θεωρηθεί ότι ισχύει [5]. Όπως φαίνεται από το λεκτικό της εγγύησης το οποίο παρατίθεται πιο πάνω, αυτό δεν είναι τόσο ξεκάθαρο ούτως ώστε να θεωρηθεί ότι η εγγυήτρια ανέλαβε υποχρέωση έναντι της ιδιοκτήτριας κατά τη θέσμια ενοικίαση. Πέραν του αποσπάσματος που παραθέτω πιο κάτω και το οποίο είναι το απαύγασμα της νομολογίας κατά την κρίση μου, ο έντιμος Δικαστής κ. Χατζηαναστασίου ξεκαθάρισε επίσης, στη σελίδα 16, ότι, ενόψει ρητρών στο ενοικιαστήριο έγγραφο για την υποχρέωση του ενοικιαστή να παραδώσει το μίσθιο στο τέλος της περιόδου ενοικιάσεως και για το δικαίωμα του ιδιοκτήτη να καταγγείλει τη σύμβαση σε περίπτωση παραβιάσεως όρου αυτής από τον ενοικιαστή, δηλαδή δύο ρητρών που προνοούν το τέλος της σχέσης, δεν υπάρχει συνεχής εγγύηση (continuing guarantee) εφόσον δεν υπάρχει συνεχής σχέση (continuing relationship). Στην πιο πρόσφατη αυθεντία, Αργύρη v. Χρυσοστόμου (πιο πάνω), και πάλιν υπήρχε σύμβαση ενοικίασης, με συγκεκριμένη περίοδο ενοικίασης και δικαίωμα ανανέωσης για περαιτέρω περίοδο. Το Ανώτατο Δικαστήριο αποφάσισε ότι η συμφωνία ενοικίασης είχε δυνητικά καταληκτικό χρόνο τη λήξη της περιόδου ανανέωσης και όχι τη λήξη της αρχικής περιόδου, ο εγγυητής γνώριζε για το δικαίωμα μονομερούς ανανέωσης και θα πρέπει να είχε την πρόθεση να εγγυηθεί τον ενοικιαστή για ολόκληρη την περίοδο, όχι μόνο την αρχική. Επίσης, αποφασίστηκε ότι, η επέκταση της συμφωνίας για περαιτέρω περίοδο, δε δημιουργούσε νέα συμφωνία και κατ' επέκτασιν δεν απάλλασσε τον εγγυητή από τις υποχρεώσεις του, σύμφωνα με το άρθρο 91 του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ.
- Ενόψει όλων των πιο πάνω, κρίνω ότι η Καθ' ης η Αίτηση δεν ευθύνεται ως εγγυήτρια του ενοικιαστή έναντι της Αιτήτριας, από τη χρονική στιγμή τερματισμού της συμβατικής ενοικίασης και κατά τη διάρκεια της θέσμιας ενοικίασης, δηλαδή μετά την 10.2.
- Αποτέλεσμα: Ως εκ των ανωτέρω και με την σύμφωνο γνώμη των Παρέδρων, η Αίτηση απορρίπτεται. Ενόψει όλων των πιο πάνω, κρίνουμε ότι είναι ορθό και δίκαιο όπως η κάθε πλευρά καταβάλει τα δικά της έξοδα και αυτή είναι η απόφαση μας. (Υπ.) .............. Λ. Σ. Καμμίτση Πρόεδρος Πιστό Αντίγραφο Γραμματέας ΛΣΚ/ΕΠ [1] «4.
(1)Καθιδρύονται Δικαστήρια Ελέγχου Ενοικιάσεων ο αριθμός των οποίων δεν θα υπερβαίνει τα τρία επί σκοπώ επιλύσεως, μεθ' όλης της λογικής ταχύτητος, των εις αυτά αναφερόμενων διαφορών των αναφυομένων επί οιουδήποτε θέματος εγειρομένου κατά την εφαρμογήν του παρόντος Νόμου συμπεριλαμβανομένου παντός παρεμπίπτοντος ή συμπληρωματικού θέματος.» [2] «There is no question of the District Court and the Rent Control Court having concurrent jurisdiction on the same dispute. If the dispute refers to any matter which either - (a) arises during the application of the Rent Control Law of 1983, or (b) concerns any incidental or supplementary matter, the Rent Control Court has exclusive jurisdiction to determine such dispute under section 4
(1)of the Law. In all other cases the jurisdiction rests with the District Court. No difficulty arises in cases which fall under category (a) above. The main theme of the Rent Control Law is: the restriction of the power of the Court to make eviction orders to the cases exhaustively enumerated in section 11
(1)of the Law, the regulation under section 8 of the Law of the rent payable in respect of premises to which the Law applies, the granting of compensation to the tenant in certain cases under the provisions of sections 12, 13 and 15 of the Law, and the granting of a new tenancy to the tenant under the provisions of section 14 of the Law.» .. «The difficulty which sometimes arises concerns cases falling under category (b) above. It is not always clear wither a matter upon which a dispute has arisen in 'incidental or supplementary' within the meaning of section 4
(1). The words 'συμπεριλαμβανομένου παντός παρεμπίπτοντος ή συμπληρωματικού θέματος' ('including every incidental or supplementary matter') in the context of section 4
(1)clearly refer to and should not be read independently of the main matters referred to hereinbefore upon which a dispute may arise during the application of the Law.» .. «The question whether the dispute in any given case concerns a matter which is incidental or supplementary to the main theme of the law or not will depend on the nature of the claim in conjunction with the relief sought. If the claim is fashioned in a manner that would necessitate for its determination consideration and enforcement of the provisions of the Rent Control Law or examination of the terms of the statutory tenancy as such, jurisdiction rests solely with the Rent control Court.» [Δική μου υπογράμμιση] [3]
- «'Σύμβαση εγγύησης' είναι η σύμβαση προς εκπλήρωση της υπόσχεσης ή υποχρέωσης τρίτου, σε περίπτωση μη εκπλήρωσης από τον τρίτο το πρόσωπο που παρέχει την εγγύηση καλείται 'εγγυητής', το πρόσωπο υπέρ του οποίου παρέχεται 'πρωτοφειλέτης', και το πρόσωπο προς το οποίο παρέχεται 'πιστωτής'.
- «Κάθε πράξη ή υπόσχεση προς όφελος του πρωτοφειλέτη, δύναται να αποτελεί επαρκή αντιπαροχή για τον εγγυητή για παροχή της εγγύησης.»
- «Εκτός αν προνοείται διαφορετικά στη σύμβαση, ο εγγυητής ευθύνεται στην έκταση που ευθύνεται και ο πρωτοφειλέτης.»
- «Κάθε μεταβολή των όρων της μεταξύ πρωτοφειλέτη και πιστωτή σύμβασης, η οποία γίνεται χωρίς τη συναίνεση του εγγυητή, απαλλάσσει τον εγγυητή από κάθε ευθύνη για συναλλαγές μεταγενέστερες της μεταβολής.»
- «Ο εγγυητής απαλλάσσεται από κάθε ευθύνη με τη σύναψη σύμβασης μεταξύ πιστωτή και πρωτοφειλέτη, με την οποία απαλλάσσεται ο πρωτοφειλέτης, ή με πράξη ή παράλειψη του πιστωτή η οποία επιφέρει κατά νόμο απαλλαγή του πρωτοφειλέτη.»
- «Αν το χρέος, για το οποίο δόθηκε η εγγύηση, καταστεί απαιτητό ή ο πρωτοφειλέτης παραλείψει να εκπληρώσει υποχρέωση που καλύπτεται από την εγγύηση, ο εγγυητής, με την καταβολή ή την εκπλήρωση όλων για τα οποία ευθύνεται, υποκαθίσταται σε όλα τα δικαίωμα του πιστωτή έναντι του πρωτοφειλέτη.»
- «Σε κάθε σύμβαση εγγύησης περιέχεται σιωπηρή υπόσχεση του πρωτοφειλέτη για κάλυψη του εγγυητή, και ο εγγυητής δικαιούται να αναζητήσει από τον πρωτοφειλέτη κάθε ποσό καλώς καταβληθέν από αυτόν δυνάμει της εγγύησης, αλλά δεν δύναται να αναζητήσει ποσό κακώς καταβληθέν.» [4] " Another relevant important clause in this contract is the guarantee clause. This clause is so worded in our view, as to render the guarantor's liability co-extensive with that of the principal. It provides expressly that the guarantor undertakes the exact performance of all the terms included in the contract of lease. The right to renew the lease for another year being embodied in the terms of the contract, the liabilities following the exercise of such right are covered by the guarantee clause. We have carefully studied the contents of the contract of lease in question in the light of the submission of the learned counsel for the appellant and we have come to the conclusion that the guarantee signed by the appellant (guarantor) covered the liability of the principal (tenant) to pay rents and damages until the latter delivered vacant possession of the premises leased by the landlord, the respondent. The appeal is, therefore, dismissed with costs." (σελίδα 152) [5] ". I have reached the conclusion that the guarantee would not apply to a statutory tenancy under the provisions of the Increase of Rent and Mortgage Interest (Restrictions) Act, 1920, in England; and certainly would not apply to section 23 of our Rent (Control) Law Cap.
- In my view, the statutory tenancy is a different tenancy from the contractual tenancy whence it sprang so that the guarantor of the rent under the contractual terms is not liable for rent accruing during the statutory tenancy. It is clear from the wording of our law that the legislating authority merely intended to confirm a right of occupation on the tenant who becomes statutory tenant and he is, as in England obliged to observe the conditions and is entitled to the rights under the original contract of tenancy in so far as they may be applicable. .. Since there is nothing in the Rent (Control) Law that interferes with the contractual rights of outside parties in respect of matters like guarantees, I would be prepared to express the view, that it is conceivable in a case where strong and clear language has been used in a guarantee, that the Court would be ready to reach a conclusion that the guarantee would also apply to the payment of rent in a statutory tenancy. However, in view of the different character of the statutory tenancy, - as distinct from the contractual tenancy - particularly it indefinite duration, I am of the opinion, that the language in this contract of guarantee is not so clearly worded at to warrant a finding that the parties intended it to extend to the statutory tenancy and that the guarantor undertook to bind himself until the delivery of the premises in question including the period the tenant was so holding over as a statutory tenant." (σελίδες 14 και 15) - δική μου υπογράμμιση cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο