A.T.C. ENTERPRISES LTD κ.α. ν. AMERICANOS COLLEGE LTD, Αρ. Αίτησης: Κ15/14, 22/5/2015 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:DEELEF:2015:4 ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΕΛΕΓΧΟΥ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ / ΛΑΡΝΑΚΑΣ / ΑΜΜΟΧΩΣΤΟΥ Τμήμα Δικαστηρίου Λευκωσίας Ενώπιον: Λ.Σ. Καμμίτση, Προέδρου και Σπ. Σπυριδάκι και Α. Δαλίτη, Παρέδρων Αρ. Αίτησης: Κ15/14 Μεταξύ:
- A.T.C. ENTERPRISES LTD
- ΑΡΗ ΗΛΙΟΠΟΥΛΟΥ
- ΑΝΑΣΤΑΣΙΟΥ ΦΑΚΚΑ Αιτητών -και- AMERICANOS COLLEGE LTD (HE 29156) Καθ' ων η αίτηση ---------------------------------------------------------------------------- Προδικαστική ένσταση 22.5.2015 Για τους Αιτητές: κ. Μ. Βιολάρης για κ.κ. Κλεόπας & Κλεόπας Δ.Ε.Π.Ε. Για τους Καθ' ων η Αίτηση: κ. Στ. Παναγίδης για κ.κ. Στέλιος Παναγίδης Δ.Ε.Π.Ε. Ενδιάμεση Απόφαση Την 13.2.2015, πριν την έναρξη της ακροαματικής διαδικασίας επί της ουσίας της υπόθεσης, οι ευπαίδευτοι συνήγοροι συμφώνησαν όπως περιοριστούν στο νομικό σημείο που αφορά το καθεστώς του ενοικιαστή, εφόσον με την Έκθεση της Λειτουργού του Δικαστηρίου συμφωνούν και οι δύο. Διαδικασία: Την 4.3.2015 οι συνήγοροι δήλωσαν ως παραδεκτά γεγονότα τα ακόλουθα: 1) «Οι Αιτητές είναι ενοικιαστές ενώ οι Καθ' ων η Αίτηση ιδιοκτήτες του υποστατικού επί της Λεωφ. Ομήρου 2 (πλατεία ελευθερίας) στη Λευκωσία και συγκεκριμένα μέρους του 1ου ορόφου του κτηριακού συγκροτήματος. 2) Μεταξύ των διαδίκων υπογράφτηκε ενοικιαστήριο έγγραφο ημερομηνίας 23-11-2007 και 21-12-
- 3) Το επίδικο έχει ανεγερθεί πριν την 31-12-1999 και εμπίπτει εντός της ελεγχόμενης περιοχής εν τη έννοια της Περί Ενοικιοστασίου Νομοθεσίας και/ή των πρότυπων κανονισμών. 4) Ο τελευταίος καθορισμός ενοικίου έλαβε χώρα στις 21-12-2011 σε Ευρώ 4.575,00 ποσό που πληρώνεται μέχρι σήμερα. 5) Οι Αιτητές χρησιμοποιούν το εν λόγω υποστατικό ως εστιατόριο και/ή μπαρ υπό την ονομασία ΜΟ. 6) Οι Αιτητές απέστειλαν και οι Καθ' ων η Αίτηση παρέλαβαν την επιστολή ημερομηνίας 19-4-
- 7) Τα ευρήματα της εκτίμησης της Λειτουργού του Δικαστηρίου κα. Φ. Κουκουλαρίδου είναι αποδεκτά.» Επίσης, οι ευπαίδευτοι συνήγοροι κατέθεσαν από κοινού τα πιο κάτω έγγραφα ως Τεκμήρια: 1) Τεκμήριο 1 - Αντίγραφο ενοικιαστηρίου εγγράφου μεταξύ των Αιτητών 2 και 3 και του Χριστόδουλου Χριστοδούλου και των Καθ' ων η Αίτηση, ημερομηνίας 23.11.2007 2) Τεκμήριο 2 - Συμφωνία ημερομηνίας 21.5.
- 3) Τεκμήριο 3 - Πρωτότυπη Συμφωνία ημερομηνίας 21.12.
- 4) Τεκμήριο 4 - Έκθεση Εκτίμησης της Λειτουργού του Δικαστηρίου. 5) Τεκμήριο 5 - Δέσμη επτά επιστολών. Η υπόθεση ορίστηκε την 21.4.2015 για να ακουστούν αγορεύσεις επί του θέματος του καθεστώτος του θέσμιου ενοικιαστή. Δικόγραφα: Η υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο Αίτηση καταχωρίστηκε την 14.3.2014 και μ' αυτήν οι Αιτητές εξαιτούνται ως ακολούθως: «(α) Διάταγμα του Δικαστηρίου το οποίο να καθορίζει και/ή να αναπροσαρμόζει και/ή να μειώνει από 1/4/2014 και/ή από την καταχώρηση της παρούσας το νυν καταβαλλόμενο μηνιαίο ενοίκιο και/ή να καθορίζει το ενοίκιο σε ποσοστό ίσο προς το 90% του μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής του υποστατικού το οποίον ευρίσκεται στον 1ο όροφο του κτιριακού συγκροτήματος επί της Λεωφόρου Ομήρου 2 στη Λευκωσία, το οποίο λειτουργεί ως καφέ-μπαρ υπό την ονομασία ΜΟ. (β) Τόκο προς 8% ετησίως επί πάσης διαφοράς ενοικίου μεταξύ του νυν καταβαλλομένου ενοικίου και του ενοικίου που θα καθορίσει το Δικαστήριο δυνάμει της παρούσης αιτήσεως, από 1/4/2014 και/ή από την καταχώρηση της παρούσας, μέχρι και την έκδοση του Διατάγματος. (γ) Διάταγμα του Δικαστηρίου που να διατάζει τους Καθ' ων η αίτηση και/ή τους υπαλλήλους και/ή τους αντιπροσώπους και/ή τους εκπροσώπους αυτών να παύσουν άμεσα οποιαδήποτε παρέμβαση και/ή επέμβαση και/ή παρεμπόδιση με οποιονδήποτε τρόπο της ομαλής και ειρηνικής κατοχής και/ή απόλαυσης και/ή εκμετάλλευσης και ειδικότερα της παροχής ηλεκτρισμού και νερού από τους Αιτητές του ακινήτου στον 1ο όροφο του κτιριακού συγκροτήματος επί της Λεωφόρου Ομήρου 2 στη Λευκωσία το οποίο λειτουργεί ως μπαρ υπό την ονομασία ΜΟ. (δ) Οιονδήποτε έτερον διάταγμα ή θεραπεία την οποία το Δικαστήριο ήθελε θεωρήσει δικαία και εύλογο υπό τις περιστάσεις. (ε) Τα Έξοδα της παρούσας Αίτησης πλέον ΦΠΑ.» Οι Αιτητές ενάγουν ως ενοικιαστές μέρους του υποστατικού, ιδιοκτησίας των Καθ' ων η Αίτηση, το οποίο βρίσκεται στη Λεωφόρο Ομήρου 2, στη Λευκωσία, και συγκεκριμένα μέρους του 1ου ορόφου του κτιριακού συγκροτήματος (εν τοις εφεξής «το επίδικο υποστατικό»). Ισχυρίζονται ότι είναι θέσμιοι ενοικιαστές του επίδικου από την 19.4.2014, όταν μέσω των δικηγόρων των τερμάτισαν τη συμφωνία ενοικίασης, βάσει των προβλέψεων της συμφωνίας και/ή βάσει του Νόμου. Απάντηση εκ μέρους των Καθ' ων η Αίτηση καταχωρίστηκε την 16.5.2014 και μ' αυτήν εγείρουν την πιο κάτω προδικαστική ένσταση (παράγραφος ΑΙΙ): «Οι Καθ' ων η Αίτηση εγείρουν προδικαστική ένσταση και ισχυρίζονται ότι το Δικαστήριο στερείται αρμοδιότητας και/ή δικαιοδοσίας να εξετάσει την υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο Αίτηση. Η πιο πάνω προδικαστική ένσταση βασίζεται στο γεγονός ότι βρίσκεται σε ισχύ ενοικιαστήριο έγγραφο, νομίμως υπογεγραμμένο, το οποίο λήγει την 21/12/2018 και το οποίο έχει τροποποιηθεί με την Συμφωνία Ενοικίασης Επιπρόσθετων Υποστατικών ημερομηνίας 21/05/2008 και με την Συμφωνία Διαφοροποίησης Ενοικίου ημερομηνίας 21/12/2011.» Οι Καθ' ων η Αίτηση αρνούνται και απορρίπτουν τον ισχυρισμό των Αιτητών ότι αυτοί κατέχουν το επίδικο υποστατικό ως θέσμιοι ενοικιαστές και ισχυρίζονται ότι η επίδικη συμφωνία και/ή οι επίδικες συμφωνίες ουδέποτε τερματίστηκαν και/ή ουδέποτε τερματίστηκαν νομίμως και ως εκ τούτου οι Αιτητές ουδέποτε κατέστησαν θέσμιοι ενοικιαστές. Νομική και Δικονομική πτυχή: Προφορικό αίτημα: Δυνάμει του Κανονισμού 9 [1] των περί Ενοικιοστασίου Διαδικαστικών Κανονισμών 1983, ως αυτοί έχουν τροποποιηθεί μέχρι σήμερα, το παρόν Δικαστήριο έχει την ευχέρεια αποδοχής υποβολής ενός αιτήματος προφορικά, εφόσον αυτό αφορά ενδιάμεσα θέματα. Κρίνω ότι, αφ' ης στιγμής η προδικαστική ένσταση που προβάλλεται είναι δικογραφημένη και δεν υπάρχει ένσταση από την άλλη πλευρά, δυνάμεθα να προχωρήσουμε στην εξέταση της. Προδικαστική ένσταση: Στις περιπτώσεις αιτημάτων ως το υπό εξέταση, το Δικαστήριο πρώτα μεν εξετάζει εάν το νομικό σημείο δύναται να ακουστεί προδικαστικά, αλλά εάν ούτως αποφασίσει, οι διάδικοι δε θέτουν τίποτε άλλο ενώπιον του, παρά μόνο προχωρεί επί των θέσεων των πλευρών και της ενώπιον του μαρτυρίας. Ο βασικός κανόνας ο αφορών τις προδικαστικές ενστάσεις απαντάται στη Δ.27 θ.1 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας, η οποία τυγχάνει εφαρμογής από το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων δυνάμει του Κανονισμού 12(α) [2] των περί Ενοικιοστασίου Διαδικαστικών Κανονισμών και προστάζει τα ακόλουθα: «Any party shall be entitled to raise by his pleading any point of law, and any point so raised shall be disposed of by the Court at any stage that may appear to it convenient.» Η αντίστοιχη παλαιά Αγγλική πρόνοια είναι η Order 25 rule 2, της οποίας το λεκτικό είναι παρόμοιο. Σχετικές είναι οι αυθεντίες Malachtou v. Armefti and Another
(1984)1 C.L.R. 548, Hambou v. Thoma
(1987)1 C.L.R. 370, Grindlays Bank v. Demetriades & Co.
(1987)1 C.L.R. 461, Αγρόκτημα Λανίτη Λτδ κ.ά. v. Γενικού Εισαγγελέα κ.ά.
(1991)1 Α.Α.Δ. 225 και Κ.Ο.Τ. v. Philippa Estates Ltd κ.ά.
(1999)1(Β) Α.Α.Δ. 1431. Ουσιαστικό και το λεκτικό του θεσμού 2 της Διαταγής 27 [3]. Καθ' ύλην αρμοδιότητα: Νομολογία: Το Δικαστήριο έχει διακριτική ευχέρεια να επιληφθεί θέματος που αφορά τη δικαιοδοσία του σε οποιοδήποτε στάδιο της διαδικασίας αλλά και να το εγείρει αυταπάγγελτα (ex proprio motu) (βλέπετε σχετικά Παναγιώτου ν. Χ"Κυριάκου
(1991)1 Α.Α.Δ. 362, Γεωργίου ν. Γεωργίου
(2001)1(Γ) Α.Α.Δ. 1592). Το θέμα της δικαιοδοσίας είναι θέμα του ιδίου του Δικαστηρίου (βλέπετε Philippou v. Philippou
(1986)1 C.L.R. 689, 698). Τα γεγονότα τα οποία στοιχειοθετούν τη δικαιοδοσία του Δικαστηρίου είναι αυτά που συνθέτουν την απαίτηση (βλέπετε Sevegep Ltd. v. United Sea Transport
(1989)1(B) C.L.R. 733). Έχουμε ήδη πιο πάνω προβεί σε συνοπτική αναφορά στην απαίτηση των Αιτητών. Η δικαιοδοσία του Δικαστηρίου τούτου είναι καθορισμένη. Διαφορά η οποία ανάγεται ενώπιον του Δικαστηρίου, πρέπει να αναφύεται κατά την εφαρμογή του περί Ενοικιοστασίου Νόμου και να υπάγεται στο Ενοικιοστάσιο, δηλαδή να συντρέχουν σωρευτικά οι προϋποθέσεις του Νόμου 23/83. Σχετικό είναι το άρθρο 4 [4] του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, Ν.23/83, όπως αυτός έχει τροποποιηθεί μέχρι σήμερα. Στην αυθεντία Efthymiadou v. Zoudros & Οthers
(1986)1 C.L.R. 341, στη σελίδα 344, ο έντιμος Δικαστής, ως ήταν τότε, κ. Πικής, είπε: «On a literal construction of the provisions of s. 4
(1)Law 36/75, the Rent Control Court, established under this provision of the law, was vested with jurisdiction to adjudicate upon any dispute arising from (αναφυομένης) the enforcement of the law including matters incidental to the main theme of the law, such as recovery of rent and loss from damage caused to rent controlled premises. To the same conclusion we arrive on a purposive interpretation of the law, too. On a consideration of the law as whole and the object it aimed to achieve, mainly to cope with the scarcity of accommodation on the aftermath of the Turkish invasion, it is fairly clear to us the legislature intended to refer every matter relevant to the terms of occupation of controlled premises and liability arising thereunder to the Court set up under the provisions of s. 4
(1).» Έχουμε καθοδηγηθεί από την αυθεντία Papageorgiou ν. Κarayiannis
(1988)1 C.L.R., 571, όπου το Ανώτατο Δικαστήριο οριοθέτησε τα πλαίσια της δικαιοδοσίας του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων. Βλέπετε σελίδα 577 και εντεύθεν από την απόφαση του έντιμου Δικαστή κ. Πογιατζή [5]. Στην υπόθεση Cedrus Estates Ltd. v. Πισσαρίδη
(1994)1 Α.Α.Δ. 590, διακρίθηκε η Papageorghiou v. Karayiannis (πιο πάνω), αφού σε εκείνη την υπόθεση η αγωγή ενώπιον του Επαρχιακού Δικαστηρίου είχε ανεξάρτητη βάση από την ενοικίαση και το αγώγιμο δικαίωμα που επικαλείτο η ιδιοκτήτρια εταιρεία [επέμβαση και οχληρία] ήταν άσχετο με την ενοικίαση. Εφαρμόστηκαν οι αρχές της Efthymiadou v. Zoudros (πιο πάνω) και το Ανώτατο Δικαστήριο έκρινε ότι «η διαφορά μεταξύ ιδιοκτητών και εγγυητή αποτελεί επακόλουθο της ενοικίασης και επομένως θέμα που απορρέει από διαφορά που αναφύεται μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή σε σχέση με την ενοικίαση.» (σελίδα 593). Οι προαναφερθείσες αυθεντίες έχουν ακολουθηθεί από το Ανώτατο Δικαστήριο και στην υπόθεση Ιωάννου v. Πετρολίνα Λτδ κ.ά.
(1999)1 (Γ) Α.Α.Δ. 2072. Σχετική είναι επίσης η πρόσφατη αυθεντία Lukoil Cyprus Ltd. v. Φελλάς κ.ά.,
(2012)1(Α) Α.Α.Δ. 364, στις σελίδες 369 και 370 της απόφασης του έντιμου Δικαστή ως ήταν τότε, κ. Μ.Μ. Νικολάτου [6]. Στην παρούσα περίπτωση, η απαίτηση αφορά κυρίως καθορισμό του δικαίου ενοικίου του επίδικου υποστατικού δυνάμει του άρθρου 8 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου. Γεγονότα: Ενώπιον μας υπάρχουν παραδεκτά γεγονότα και έγγραφα. Εξετάζοντας αυτά τα στοιχεία, παρατηρούμε ότι: · Σύμφωνα με το ενοικιαστήριο έγγραφο Τεκμήριο 1, το οποίο προνοούσε για ενοικίαση 11 ετών, μετά το πέρας δύο ετών, κάθε μέρος δικαιούνταν να δώσει στο άλλο μέρος 2 μήνες γραπτή προειδοποίηση και να τερματίσει τη συμφωνία. · Ταυτόχρονα, σύμφωνα με τη ρήτρα 23 του Τεκμηρίου 1: «Συμφωνείται ρητά ότι στην περίπτωση που οι Ενοικιαστές παραλείψουν να παραδώσουν στη λήξη ή στον τερματισμό της ενοικίασης το ενοικιαζόμενο υποστατικό θα θεωρείται ότι κατέχουν παράνομα ή/και παρεμβαίνουν παράνομα στο ενοικιαζόμενο υποστατικό των Ιδιοκτητών. Σε καμία περίπτωση οι Ενοικιαστές δεν απαλλάσσονται από την ευθύνη τους για καταβολή του ενοικίου.» · Στο Τεκμήριο 1 υπάρχει πρόνοια για το ύψος του πληρωτέου ενοικίου ανά διετία, από την 22.12.2007 μέχρι την 21.12.
- · Με το Τεκμήριο 2, ενοικιάστηκαν επιπρόσθετα υποστατικά και διαφοροποιήθηκε το ύψος του μηνιαίου ενοικίου ανά διετία, όπως αυτό είχε συμφωνηθεί με το Τεκμήριο
- · Με το Τεκμήριο 3, διαφοροποιήθηκε το ύψος του μηνιαίου ενοικίου, όπως αυτό είχε συμφωνηθεί με το Τεκμήριο
- · Οι Αιτητές μέσω των δικηγόρων τους, απέστειλαν επιστολή στους Καθ' ων η Αίτηση ημερομηνίας 19.4.2013, με την οποία τερμάτισαν το ενοικιαστήριο έγγραφο Τεκμήριο 1, δίδοντας περί τούτου γραπτή προειδοποίηση δύο μήνες (Τεκμήριο 5(i)). · Οι Αιτητές παρέμειναν στο επίδικο το οποίο κατέχουν μέχρι σήμερα. · Ο τερματισμός δεν έγινε αποδεκτός από τους Καθ' ων η Αίτηση οι οποίοι απέστειλαν ειδοποίηση μέσω των δικηγόρων τους για την εξόφληση των μέχρι τότε οφειλομένων ενοικίων εντός 21 ημερών (Τεκμήριο 5 (iv)). Το ερώτημα είναι εάν με το Τεκμήριο 5(i) 1 τερματίστηκε η ενοικίαση, δηλαδή τερματίστηκε το Τεκμήριο 1, και οι Αιτητές κατέστησαν θέσμιοι ενοικιαστές εν τη εννοία του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, συνέχισε να είναι σε ισχύ η συμβατική ενοικίαση μέχρι σήμερα; Ειδοποίηση τερματισμού: Όσον αφορά το λεκτικό του Τεκμηρίου 5(i), στο λεξικό Stroud's Judicial Dictionary, 3η έκδοση, Τόμος 3, στη σελίδα 1929, κάτω από τη φράση 'notice to quit' αναφέρονται τα ακόλουθα: «A notice to quit is a notice (which generally speaking may be written or verbal) which on its expiry does, of itself and in accordance with the subsisting contract, put an end to a relationship of landlord and tenant.» Στην αυθεντία Glykys v. Ioannides (1959-1960) XXIV C.L.R. 220 αναφέρονται τα εξής στη σελίδα 224: «No sacramental form is necessary for a notice to quit to be valid; if it is clear and certain in terms it is enough; it is sufficient if 'there be plain and unambiguous words claiming to determine the existing tenancy at a certain time'.» Στο σύγγραμμα Megarry's The Rent Acts, 10η έκδοση, Τόμος 1, στη σελίδα 182, κάτω από την επικεφαλίδα «Validity of notices», λέγει τα εξής: «Notices to determine a tenancy are 'documents of a technical nature, technical because they are not consensual documents, but, if they are in proper form, they have of their own force without any assent by the recipient the effect of bringing the demise to an end'.» Επί του ιδίου ερωτήματος, λαμβάνουμε υπόψη δύο Αγγλικές αυθεντίες. Κρίνουμε ότι τα γεγονότα της παρούσα υπόθεσης διακρίνονται από τα γεγονότα στην De Vries v. Sparks
(1927)137 L.T. 441, αφού σε εκείνη τη περίπτωση τα μέρη είχαν συμφωνήσει να τερματιστεί η ενοικίαση και να γίνει παράδοση σε συγκεκριμένο χρόνο, και μάλιστα ο ιδιοκτήτης είχε καταβάλει και χρηματικό ποσό στον ενοικιαστή ως αντάλλαγμα για τη παράδοση της κατοχής. Εκεί επρόκειτο για αυτοτελή συμφωνία (agreement) ενώ στη παρούσα περίπτωση πρόκειται για μονομερή πράξη τερματισμού της ενοικίασης, όπως το συμβόλαιο τη καθορίζει και όπως και ο ίδιος ο Judge Salter περίγραψε την ειδοποίηση τερματισμού (notice to quit) στην εν λόγω αυθεντία, σελίδα 442: «I think that a notice to quit and an agreement to surrender or determine a tenancy are essentially different in their nature. An agreement depends on the consent of the parties, whereas a notice to quit differs altogether, in that it is a notice given by one party to the other to exercise a right given under the contract, whether the other party likes it or not.» Αντίθετα, η παρούσα περίπτωση συνταυτίζεται με την επίσης Αγγλική αυθεντία Gilbert v. Jordan
(1920)W.N. 309. Κρίνουμε ότι εφόσον το Τεκμήριο 5(i) στάληκε μετά την παρέλευση δύο ετών από την έναρξη της ενοικίασης την 22.12.2007 και εφόσον δόθηκε μ' αυτό δύο μήνες γραπτή προειδοποίηση τερματισμού, χρησιμοποιείται σαφής γλώσσα, αναφέρεται στο ενοικιαστήριο έγγραφο και καθορίζει συγκεκριμένο χρόνο τερματισμού της ενοικίασης, πληροί τα κριτήρια ως ειδοποίηση τερματισμού της ενοικίασης (notice to quit). Τερμάτισε όμως την ενοικίαση ή τελικά ανακλήθηκε (waived); Ανάκληση (Waiver): Αναφερόμαστε πάλι στις δύο Αγγλικές αυθεντίες De Vries v. Sparks και Gilbert v. Jordan, πιο πάνω. Σημειώνουμε ότι η δεύτερη αφορούσε την εφαρμογή του άρθρου 5
(1)(c) του Αγγλικού Νόμου Increase of Rent & Mortgage Interest (Restrictions) Act 1920 και η πρώτη του πολύ παρόμοιου άρθρου 4
(1)(c) του Rent & Mortgage Interest (Restrictions) Act 1923, που έχουν ως αντικείμενο το ίδιο θέμα με το εδάφιο
(1)(ιβ) του άρθρου 11 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου 1983. Το δε άρθρο 4
(1)(
- c)στον Αγγλικό Νόμο του 1923, είναι πανομοιότυπο. Εμμέσως αντλούμε καθοδήγηση και από αυτό το εδάφιο το οποίο προνοεί ως λόγο έξωσης: «Εις περίπτωσιν καθ' ην ο ενοικιαστής δώσει έγγραφον ειδοποίησιν περί της προθέσεως του να εγκαταλείψη το ακίνητον και, συνεπεία της τοιαύτης ειδοποιήσεως, ο ιδιοκτήτης προέβη εις σύναψιν συμβάσεως πωλήσεως ή ενοικιάσεως του ακινήτου ή έλαβεν οιαδήποτε άλλα μέτρα ως αποτέλεσμα των οποίων ο ιδιοκτήτης, κατά την γνώμην του Δικαστηρίου, θα υφίστατο σοβαράν ζημίαν εάν δεν απέκτα την κατοχήν του ακινήτου.» Έρχεται δηλαδή ο ίδιος ο Νομοθέτης και θεσμοθετεί ως λόγο έξωσης θέσμιου ενοικιαστού, την περίπτωση όπου ο ενοικιαστής στείλει ειδοποίηση ότι θα εγκαταλείψει το μίσθιο, ο ιδιοκτήτης στηρίζεται σ' αυτή την ειδοποίηση, ο ενοικιαστής δεν το εγκαταλείπει και ο ιδιοκτήτης υφίσταται ζημία. Στη παρούσα περίπτωση, δεν γίνεται επίκληση αυτού του άρθρου ως λόγος έξωσης σε Αίτηση έξωσης. Αλλά αυτό δεν αλλάζει τη φύση της ειδοποίησης τερματισμού της ενοικίασης και το αποτέλεσμα της. Όταν ο ενοικιαστής στείλει ειδοποίηση τερματισμού και δεν φύγει, αυτό μπορεί να αποτελέσει λόγο έξωσης. Είναι η κρίση μου ότι εάν στείλει τέτοια ειδοποίηση, και ήδη έχω βρει ότι το Τεκμήριο 5(
- i)ήταν τέτοια ειδοποίηση, και δεν εγκαταλείψει το μίσθιο, τότε θεωρείται ότι αναιρεί την ειδοποίηση. Βλέπετε σχετικά Halsbury's Laws of England, 4η έκδοση, Τόμος 27, παράγραφος 200, στη σελίδα 153: «A mere holding over by the tenant after the expiration of the notice does not by itself operate as a waiver of the notice, whether the notice was given by himself or by the landlord. It is a question of fact whether the tenant intended to avail himself of the notice to quit, or whether the circumstances of the holding over amounted to a waiver of the notice.» Προχωρούμε ακόμα ένα βήμα πιο κάτω για να καλύψουμε όλες τις παραμέτρους αυτού του θέματος. Είναι η κρίση μου ότι, έχοντας στείλει την ειδοποίηση και αφού μετά την 19.6.2013 οι Αιτητές δεν παρέδωσαν την κατοχή του επίδικου και αφού, σύμφωνα με την ενώπιον μας μαρτυρία οι Καθ' ων η Αίτηση δεν διαμαρτυρήθηκαν για την παραμονή των Αιτητών, υπήρξε έμμεση συμφωνία για τη συνέχιση της ενοικίασης για τα επόμενα χρόνια επί τη βάσει του Τεκμηρίου 1 και με τους αυτούς όρους, δια της οποίας ανακλήθηκε η ειδοποίηση τερματισμού. Βλέπετε Halsbury's (πιο πάνω), παράγραφος 199, σελίδα 151: «Withdrawal and waiver of notice. Once a valid notice to quit has been served, it automatically brings the tenancy to an end on the expiration of the notice and, strictly, cannot be withdrawn or waived. After a valid notice to quit has been served, however, the landlord and the tenant may agree expressly or by implication for the grant of a new tenancy to take effect on the expiry of the notice. If such an agreement is effected during the currency of the notice to quit, the notice is, inaccurately, said to be 'withdrawn'. If such an agreement is effected after the expiry of the notice to quit, the notice is, inaccurately, said to be 'waived'. By reason of the fact that a new agreement is necessary, the person who gives the original notice to quit, whether landlord or tenant, cannot 'withdraw' or 'waive' the notice without consent of the person to whom the notice was given. While a person who serves a notice to quit cannot unilaterally withdraw it he may, even in the absence of an agreement for a new lease, so conduct himself as to be estopped from relying on the notice under the principles of equitable or promissory estoppel.» [δική μου υπογράμμιση] Ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος 1983 θεσπίστηκε για να προστατεύει τον ενοικιαστή υπό το φως της κατάστασης που δημιουργήθηκε λόγω των τραγικών για τον τόπο μας γεγονότων του 1974. Ο σκοπός του Νομοθέτη δεν ήταν να παράσχει ένα εργαλείο εκμετάλλευσης της νομοθεσίας και κατά συνέπεια και καταστάσεων, ούτε ένα εργαλείο αθέτησης συμφωνιών και καταστρατήγησης συμβάσεων, τις οποίες ένας συνήψε ελευθέρα βουλήσει για καλό και νόμιμο αντάλλαγμα. Κατά την έρευνα μου έχω μελετήσει και λαμβάνω υπόψη και την παράγραφο 563 στη σελίδα 450 του Τόμου 27 στο σύγγραμμα Halsbury's Laws of England, 4η έκδοση, με επικεφαλίδα «Contracting out of the Rent Acts». Είναι όμως κατά τη κρίση μου, ξεκάθαρο ότι η παρούσα δεν είναι περίπτωση όπου επιχειρείται να παραμείνει η ενοικίαση εκτός του περί Ενοικιοστασίου Νόμου (contracting out of the Acts). Αντιθέτως. Εν κατακλείδι, είναι η κρίση μου ότι η ειδοποίηση τερματισμού της ενοικίασης, δηλαδή το Τεκμήριο 5(i), αναιρέθηκε εκ της συμπεριφοράς των Αιτητών, οι οποίοι παρέμειναν συμβατικοί ενοικιαστές, σύμφωνα με τις πρόνοιες του Τεκμηρίου 1. Απόφαση: Ως εκ των ανωτέρω, και με τη σύμφωνη γνώμη των Παρέδρων, η προδικαστική ένσταση επιτυγχάνει. Το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων στερείται καθ' ύλην αρμοδιότητας να εκδικάσει την υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο Αίτηση. Η υπόθεση δεν παραπέμπεται όμως στο Επαρχιακό Δικαστήριο Λευκωσίας για εκδίκαση δυνάμει του άρθρου 64Α του περί Δικαστηρίων Νόμου, Ν.14/60, όπως αυτός τροποποιήθηκε, εφόσον δεν υπάρχει δικαίωμα καθορισμού του δικαίου ενοικίου από Δικαστήριο το οποίο ασκεί αστική δικαιοδοσία. Σε συμβατικές σχέσεις, το ύψος του ενοικίου καθορίζεται δυνάμει συμφωνίας. Η Αίτηση απορρίπτεται. Τα έξοδα της εκδίκασης της προδικαστικής ένστασης επιδικάζονται υπέρ των Καθ' ων η Αίτηση και εναντίον των Αιτητών, ως αυτά θα υπολογισθούν από τη Γραμματέα και εγκριθούν από το Δικαστήριο, στην κλίμακα €2.000 - €10.000. (Υπ.) Λ.Σ. Καμμίτση Πρόεδρος Πιστό αντίγραφο Γραμματέας ΛΣΚ/ΕΔ [1] «Το Δικαστήριο ή ο Πρόεδρος μπορεί να επιτρέψει την υποβολή προφορικής αιτήσεως για οποιαδήποτε ενδιάμεσα θέματα δεδομένου ότι δίδεται λογική ευκαιρία για απάντηση στην άλλη πλευρά.» [2] «Εκτός αν άλλως προβλέπεται στο Νόμο ή στους Κανονισμούς αναφορικά με τη διεξαγωγή της διαδικασίας τη λήψη μαρτυρίας και τη διασφάλιση του κύρους του δικαστηρίου εφαρμόζονται οι πρόνοιες του περί Δικαστηρίων Νόμου, 1960 και των Θεσμών με τις αναγκαίες προσαρμογές για να συνάδουν με τους σκοπούς του Νόμου.» [3] «If in the opinion of the Court the decision of such point of law substantially disposes of the whole action, or of any distinct cause of action, ground of defence, counter-claim, or reply therein, the Court may thereupon dismiss the action or make such order therein as may be just.» [4] «4.
(1)Καθιδρύονται Δικαστήρια Ελέγχου Ενοικιάσεων ο αριθμός των οποίων δεν θα υπερβαίνει τα τρία επί σκοπώ επιλύσεως, μεθ' όλης της λογικής ταχύτητος, των εις αυτά αναφερόμενων διαφορών των αναφυομένων επί οιουδήποτε θέματος εγειρομένου κατά την εφαρμογήν του παρόντος Νόμου συμπεριλαμβανομένου παντός παρεμπίπτοντος ή συμπληρωματικού θέματος.» [5] «There is no question of the District Court and the Rent Control Court having concurrent jurisdiction on the same dispute. If the dispute refers to any matter which either - (a) arises during the application of the Rent Control Law of 1983, or (b) concerns any incidental or supplementary matter, the Rent Control Court has exclusive jurisdiction to determine such dispute under section 4
(1)of the Law. In all other cases the jurisdiction rests with the District Court. No difficulty arises in cases which fall under category (a) above. The main theme of the Rent Control Law is: the restriction of the power of the Court to make eviction orders to the cases exhaustively enumerated in section 11
(1)of the Law, the regulation under section 8 of the Law of the rent payable in respect of premises to which the Law applies, the granting of compensation to the tenant in certain cases under the provisions of sections 12, 13 and 15 of the Law, and the granting of a new tenancy to the tenant under the provisions of section 14 of the Law.» .. «The difficulty which sometimes arises concerns cases falling under category (b) above. It is not always clear wether a matter upon which a dispute has arisen is 'incidental or supplementary' within the meaning of section 4
(1). The words 'συμπεριλαμβανομένου παντός παρεμπίπτοντος ή συμπληρωματικού θέματος' ('including every incidental or supplementary matter') in the context of section 4
(1)clearly refer to and should not be read independently of the main matters referred to hereinbefore upon which a dispute may arise during the application of the Law.» .. «The question whether the dispute in any given case concerns a matter which is incidental or supplementary to the main theme of the law or not will depend on the nature of the claim in conjunction with the relief sought. If the claim is fashioned in a manner that would necessitate for its determination consideration and enforcement of the provisions of the Rent Control Law or examination of the terms of the statutory tenancy as such, jurisdiction rests solely with the Rent control Court.» [Δική μου υπογράμμιση] [6] «Το βασικό θέμα που ηγέρθη με την αγωγή των εφεσειόντων, στο Επαρχιακό Δικαστήριο, ήταν εκείνο του δικαιώματος κατοχής του πρατηρίου πετρελαιοειδών. Το θέμα αυτό εμπίπτει στην αποκλειστική αρμοδιότητα του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων, εφόσον είναι άρρηκτα συνδεδεμένο με τη συμφωνία για άδεια χρήσεως του σταθμού μεταξύ του πρατηριούχου (εφεσιβλήτων) και της εταιρείας πετρελαιοειδών (εφεσειόντων) και διέπεται και ρυθμίζεται από τις διατάξεις του Ν. 23/83. Επίσης συμφωνούμε με το πρωτόδικο δικαστήριο ότι και τα υπόλοιπα θέματα που εγείρονταν στην αγωγή και τα οποία σχετίζονταν, βασικά, με κατ' ισχυρισμό παραβάσεις της μεταξύ των διαδίκων συμφωνίας, ήταν θέματα παρεμπίπτοντα ή συμπληρωματικά σύμφωνα με την έννοια του άρθρου 4 του Ν.23/83, όπως παρατηρήθηκε και στην Αίτηση Χαράλαμπου Φελλά (ανωτέρω). .... Πριν τελειώσουμε θεωρούμε σκόπιμο να διαφοροποιήσουμε την παρούσα υπόθεση από την Papageorghiou v. Karayiannis
(1988)1 C.L.R. 571. Στην υπόθεση εκείνη το αγώγιμο δικαίωμα της ενάγουσας ήταν παράνομη επέμβαση σε γη και ιδιωτική οχληρία. Στην προκείμενη περίπτωση, όπως παρατηρήσαμε, το βασικό αίτημα των εφεσειόντων αφορούσε στην κατοχή και χρήση του σταθμού πετρελαιοειδών. Όταν αυτό είναι το βασικό αίτημα και πηγάζει από συμφωνία άδειας χρήσης σταθμού πετρελαιοειδών, μεταξύ εταιρείας πετρελαιοειδών και πρατηριούχου, τα υπόλοιπα παρεμπίπτοντα και συμπληρωματικά θέματα που εγείρονται, συμπαρασύρονται και αποκλειστικήν αρμοδιότητα έχει το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων.» [δική μου υπογράμμιση] cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο