← Κύπρος

TOFARCO LTD ν. COFIDES ENTERPRISES LTD κ.α., Αρ. Αίτησης: Ε186/12, 29/9/2015

TOFARCO LTD ν. COFIDES ENTERPRISES LTD κ.α., Αρ. Αίτησης: Ε186/12, 29/9/2015 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:DEELEF:2015:10 ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΕΛΕΓΧΟΥ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ Ενώπιον: Λ.Σ. Καμμίτση, Προέδρου και Σπ. Σπυριδάκι και Κ. Φραγκούδη, Παρέδρων Αρ. Αίτησης: Ε186/12 Μεταξύ: TOFARCO LTD Αιτητών και

  1. COFIDES ENTERPRISES LTD, Λεωφ. Ευαγόρου 31Α στη Λευκωσία
  2. MAURICE LEZMI, Α.Δ.Τ. 627768 εκ Βαβυλώνος 1, Αρχάγγελος - Λακατάμια, 2333 Λευκωσία Καθ' ων η Αίτηση ------------------------------------------------------------------------------------------------------ 29.9.2015 Για τους Αιτητές: κ. Γ. Παπαθεοδώρου Για τους Καθ' ων η Αίτηση 1 και 2: κ. Μ. Κωνσταντίνου Α Π Ο Φ Α Σ Η Η υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο Αίτηση καταχωρίστηκε την 2.10.2012 και μ' αυτήν οι Αιτητές εξαιτούνται ως ακολούθως: «
  3. Απόφαση και/ή διάταγμα ανάκτησης της κατοχής και/ή διάταγμα του δικαστηρίου διατάττον τους Καθ' ων η Αίτηση ή και οποιονδήποτε άλλο φυσικό ή νομικό πρόσωπο που βρίσκεται στο ακίνητο όπως εκκενώσουν και παραδώσουν αμέσως στην Αιτήτρια κενή και ελεύθερη την κατοχή του ακινήτου που βρίσκεται στην οδό Λεωφόρο Ευαγόρου αρ. 31Α στη Λευκωσία.
  4. €69.000.00σ καθυστερημένα και οφειλόμενα ενοίκια για την περίοδο από Οκτώβριο του 2010 μέχρι Αυγούστου 2012 ήτοι για 23 μήνες προς €3.000.00 τον μήνα.
  5. Ενδιάμεσα κέρδη/οφέλη προς €3.000.00σ τον μήνα από 1.09.2012 μέχρι εκκένωσης και παράδοσης κενής και ελεύθερης της κατοχής του άνω αναφερόμενου ακινήτου στην Αιτήτρια.
  6. Συμφωνημένο τόκο 9% επί όλων των επιδικασθεισομένων ποσών ως καθυστερημένων ενοικίων ή ενδιάμεσων κερδών από την 15.10.2010 μέχρι εξόφλησης.
  7. Έξοδα, πλέον νόμιμο τόκο επί των εξόδων και Φ.Π.Α.» Οι Αιτητές ισχυρίζονται ότι είναι ιδιοκτήτες ή το πρόσωπο που νομιμοποιείται να εγγραφεί ως ιδιοκτήτρια του ακινήτου που αποτελείται από ένα κατάστημα στη Λεωφόρο Ευαγόρου αρ. 31Α, στο κτήριο γνωστό ως «ΕΥΑΓΟΡΑΣ», στη Λευκωσία (εν τοις εφεξής «το επίδικο υποστατικό»). Το επίδικο κτίσθηκε πριν το έτος 1998 και είναι σε ελεγχόμενη περιοχή σύμφωνα με τον περί Ενοικιοστασίου Νόμο. Το επίδικο ενοικιάστηκε στους Καθ' ων η Αίτηση 1, με Ενοικιαστήριο Έγγραφο ημερομηνίας 23.05.
  8. Η συμφωνημένη περίοδος ενοικίασης ήταν από 1.6.2008 μέχρι 31.05.
  9. Το αρχικά πληρωτέο ενοίκιο ήταν €3.000 μηνιαίως. Η Αιτήτρια, με την συστημένη επιστολή της ημερομηνίας 12.7.2012, μέσω του δικηγόρου της προς τους Καθ' ων η Αίτηση 1, τερμάτισε τη συμφωνία ενοικίασης και οι Καθ' ων η Αίτηση 1 κατέστησαν θέσμιοι ενοικιαστές του επίδικου από μήνα σε μήνα. Ο Καθ' ου η Αίτηση 2 εγγυήθηκε με το ενοικιαστήριο έγγραφο προς τους Αιτητές, όλες τις υποχρεώσεις των Καθ' ων η Αίτηση 1 οι οποίες προκύπτουν από αυτό, μέχρι την τελική παράδοση του επίδικου στους Αιτητές. Με την επιστολή τους ημερομηνίας 12.7.2012, οι Αιτητές κάλεσαν τους Καθ' ων η Αίτηση 1 όπως καταβάλουν τα υπ' αυτών καθυστερημένα και οφειλόμενα ενοίκια εκ €62.190, για την περίοδο από 1.10.2010 μέχρι την 30.6.2012, όπως αυτά οφείλονταν μέχρι τότε. Για την περίοδο από 1.7.2011 μέχρι 30.6.2012, ήτοι για 12 ενοίκια, οι Αιτητές δεν διεκδίκησαν ολόκληρο το ενοίκιο εκ €3.000 αλλά €2.932,50 και θεώρησαν ότι ποσοστό εκ 2.25% ήτοι €67,50 μηνιαίως, θα καταβαλλόταν από τους Καθ' ων η Αίτηση ως άμυνα. Είναι ο ισχυρισμός των Αιτητών ότι οι Καθ' ων η Αίτηση 1, κατά παράβαση του ενοικιαστηρίου εγγράφου, δεν πλήρωσαν οποιοδήποτε ποσό, μέχρι την ημέρα της καταχώρησης της Αίτησης και αυτοί συστηματικά δεν καταβάλλουν το συμφωνημένο ενοίκιο για το επίδικο. Απάντηση και Ανταπαίτηση: Απάντηση και Ανταπαίτηση εκ μέρους των Καθ' ων η Αίτηση 1 και 2 καταχωρίστηκε την 1.11.2012 και μ' αυτήν εγείρουν προδικαστική ένσταση ότι το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων είναι αναρμόδιο να δικάσει την παρούσα Αίτηση και αρμόδιο είναι το Επαρχιακό Δικαστήριο Λευκωσίας. Οι Καθ' ων η Αίτηση αρνούνται τις αιτούμενες θεραπείες. Αρνούνται ακόμα ότι η συμφωνία ενοικίασης τερματίστηκε καθ' οιονδήποτε τρόπο και/ή τερματίστηκε νόμιμα και/ή καθόλου και αρνούνται ότι οι Καθ' ων η Αίτηση 1 έχουν καταστεί θέσμιοι ενοικιαστές. Οι Καθ' ων η Αίτηση αρνούνται ότι το επίδικο κτίστηκε πριν το
  10. Ισχυρίζονται ότι ήταν παράλληλη συμφωνία με το ενοικιαστήριο έγγραφο, τα όσα συμφωνήθηκαν προφορικά με τον διευθυντή των Αιτητών κ. Τοφαρίδη και όσα υποσχέθηκε ο κ. Τοφαρίδης στους Καθ' ων η Αίτηση. Πλέον συγκεκριμένα, κατά τον καθορισμό του ενοικίου σε €3.000 μηνιαίως, το οποίο υπό τις περιστάσεις ήταν υπερβολικό και εξωπραγματικό, ο κ. Τοφαρίδης έπεισε, προκειμένου να επιτύχει την ενοικίαση, ότι ο χώρος απέναντι από το επίδικο κατάστημα, που είναι ο χώρος του παλαιού ΓΣΠ, σύντομα θα αναμορφωθεί και θα αναπτυχθεί και η περιοχή θα γίνει το κέντρο της Λευκωσίας, με μεγάλη κοσμοσυρροή. Έτσι, οι Καθ' ων η Αίτηση πείσθηκαν από τους Αιτητές να αποδεχθούν ως ενοίκιο για το επίδικο κατάστημα, το ποσό των €3.000 μηνιαίως. Οι Καθ' ων η Αίτηση ισχυρίζονται επίσης ότι σιωπηρός και/ή παρεπόμενος όρος της ενοικίασης ήταν ότι το γειτνιάζον με το επίδικο κατάστημα κλαμπ, το οποίο δημιουργούσε μεγάλη οχληρία θα έκλινε με την υπογραφή του ενοικιαστηρίου εγγράφου. Έτι περαιτέρω, οι Αιτητές ανέλαβαν να βρουν τρόπο ώστε να μην περνούν μοτοποδήλατα από τον πεζόδρομο που συνορεύει με το επίδικο κατάστημα και που προκαλούσε μεγάλη οχληρία και να επιδιορθώσουν τη ροή νερού από το αποχετευτικό μέσω του εξωτερικού χώρου του επίδικου καταστήματος. Οι Καθ' ων η Αίτηση περαιτέρω ισχυρίζονται ότι κατόπιν ψευδών παραστάσεων και/ή δόλου των Αιτητών, τους έπεισαν να τους καταβάλουν αχρεωστήτως και/ή άνευ ανταλλάγματος και/ή δια αντάλλαγμα το οποίο, απέτυχε ποσό, Λ.Κ. 40.000 ως δήθεν ενοικιαστική και/ή εμπορική αξία του επίδικου καταστήματος. Οι Καθ' ων η Αίτηση, βασιζόμενοι στις διαβεβαιώσεις και/ή υποσχέσεις των Αιτητών και/ή του διευθυντή των, ότι θα ωφεληθεί το κατάστημα λόγω της τοποθεσίας που βρίσκεται και των αναπτυξιακών έργων που θα γίνουν στη περιοχή, ξόδεψαν ποσό €250.000 για να ανακαινίσουν και/ή διαμορφώσουν σε εστιατόριο το επίδικο κατάστημα, το οποίο βρισκόταν σε άθλια κατάσταση. Είναι η θέση των Καθ' ων η Αίτηση ότι η υπογραφή του ενοικιαστηρίου εγγράφου ήταν αποτέλεσμα ψευδών παραστάσεων και/ή δόλου και/ή απάτης των Αιτητών και/ή του διευθυντή τους κ. Τοφαρίδη. Οι Καθ' ων η Αίτηση αρνούνται ότι οφείλουν τα αξιούμενα ποσά και αρνούνται ότι η συμφωνία ενοικίασης τερματίστηκε καθ' οιονδήποτε τρόπο και/ή νόμιμα και επαναλαμβάνουν ότι η ενοικίαση ευρίσκεται σε πλήρη ισχύ, την παραβιάζουν όμως οι Αιτητές με αποτέλεσμα οι Καθ' ων η Αίτηση να υφίστανται ζημιές. Λόγω της αντισυμβατικής συμπεριφοράς των Αιτητών και/ή λόγω του δόλου και/ή των ψευδών παραστάσεων και/ή της απάτης εκ μέρους των Αιτητών, οι Καθ' ων η Αίτηση υπέστησαν ζημιές ως ακολούθως: «(α) Λ.Κ. 40.000 ήτοι €68.344, ποσό το οποίο κατέβαλαν οι Καθ' ων η Αίτηση στους Αιτητές αχρεωστήτως και/ή χωρίς αντάλλαγμα και/ή για αντάλλαγμα το οποίο απέτυχε και/ή με το ίδιο ποσό με το οποίο κατέστησαν αδικαιολόγητα πλουσιότεροι οι Αιτητές. (β) €250.000 που ξόδεψαν οι Καθ' ων η Αίτηση. (γ) €80.000 που αντιπροσωπεύει καταβληθέντα ενοίκια. (δ) Αποζημίωση για παράβαση συμφωνίας και/ή για την απώλεια κερδών και/ή άλλως πως. (ε) Τιμωρητικές αποζημιώσεις. (στ) Νόμιμο τόκο. (ζ) Έξοδα.» Απάντηση στην Ανταπαίτηση: Το δικόγραφο των Αιτητών καταχωρίστηκε την 12.11.2012 και μ' αυτό επαναλαμβάνουν έναν έκαστο και όλους μαζί τους ισχυρισμούς στην Αίτηση και αρνούνται έναν έκαστο και όλους μαζί τους ισχυρισμούς των Καθ' ων η Αίτηση στην Απάντηση, οι οποίοι είναι αντίθετοι με τις τους ισχυρισμούς των Αιτητών και δεν έγιναν από αυτούς αντικείμενο ρητής παραδοχής. Καμία παράλληλη προφορική ή οποιαδήποτε άλλη συμφωνία έγινε πέραν του ενοικιαστηρίου εγγράφου, ούτε ο διευθυντής ή οποιοσδήποτε άλλος υποσχέθηκε οτιδήποτε αναφορά με το χώρο που βρίσκεται το επίδικο, για μελλοντικά έργα που θα γίνονταν στην περιοχή και οι Αιτητές δεν παρουσίασαν στους Καθ' ων η Αίτηση οτιδήποτε ψευδές ως αληθινό, με ψευδείς ή άλλες παραστάσεις. Οι Αιτητές αρνούνται ότι οι Καθ' ων η Αίτηση πλήρωσαν το ισχυριζόμενο ποσό των Λ.Κ.40.000 για τον ισχυριζόμενο ή άλλο λόγο, ότι οι Καθ' ων η Αίτηση ξόδεψαν στο επίδικο το ποσό των €250.000 και ότι το επίδικο ήταν σε άθλια κατάσταση. Οι Αιτητές αρνούνται ακόμα ότι οι Καθ' ων η Αίτηση υπέστησαν τις αξιούμενες ζημιές, ή ότι οι ίδιοι έλαβαν τα ισχυριζόμενα ή άλλα ποσά χωρίς αντάλλαγμα, ή ότι παράβηκαν το ενοικιαστήριο έγγραφο. Ιστορικό: Την 5.7.2013 το Δικαστήριο εξέδωσε μονομερώς προσωρινό διάταγμα με το οποίο εμποδίζεται ο Καθ' ου η Αίτηση 2 από του να πωλήσει, μεταβιβάσει, επιβαρύνει, υποθηκεύσει ή με οποιοδήποτε άλλο τρόπο επιβαρύνει ή αποξενώσει μία οικία στη Λακατάμεια, μέχρι αποπεράτωσης της υπόθεσης. Το προσωρινό διάταγμα κατέστη απόλυτο εκ συμφώνου την 11.11.
  11. Με Ενδιάμεση Απόφαση του Δικαστηρίου ημερομηνίας 23.10.2013, απορρίφθηκε η προδικαστική εκδίκαση του σημείου που εγείρεται με την παράγραφο 1 της Απάντησης και Ανταπαίτησης και αυτό παρέμεινε να ακουστεί και αποφασιστεί με την ουσία της υπόθεσης. Μαρτυρία και Αξιολόγηση: Πρώτος μάρτυρας για τους Αιτητές κατέθεσε ο κ. Πανίκος Νικολάου. Ο κ. Νικολάου κατέθεσε Γραπτή Δήλωση, το Τεκμήριο Α, ως η κυρίως εξέταση του, σύμφωνα με τον περί Αποδείξεως Νόμο, Κεφ. 9, ως αυτός τροποποιήθηκε από τον Ν. 32

(1)/
  1. Ο κ. Νικολάου κατέθεσε ότι είναι ο Οικονομικός Διευθυντής της Αιτήτριας εταιρείας και γνωρίζει προσωπικά όλα τα γεγονότα της υπόθεσης. Οι Αιτητές είναι οι ιδιοκτήτες του επίδικου καταστήματος, το οποίο κτίστηκε και ολοκληρώθηκε το έτος 1995, και βρίσκεται στη Λεωφόρο Ευαγόρου αρ.31Α, στη Λευκωσία. Το κατάστημα είναι μέρος κτιρίου γνωστού ως «ΕΥΑΓΟΡΑΣ», μέσα σε ελεγχόμενη περιοχή και αποτελείται από ισόγειο, υπόγειο και πατάρι. Το επίδικο ενοικιάστηκε από τους Αιτητές στους Καθ' ων η Αίτηση 1, με ενοικιαστήριο έγγραφο ημερομηνίας 23.5.
  2. Η συμφωνημένη περίοδος ενοικίασης ήταν από 1.6.2008 μέχρι 31.5.2018 και το αρχικά πληρωτέο ενοίκιο ήταν €3.000 μηνιαίως. Οι Καθ' ων η Αίτηση 1 καθυστερούσαν και όφειλαν την πληρωμή των ενοικίων για την περίοδο από 1.10.2010 μέχρι και 30.6.
  3. Για την περίοδο από 1.10.2010 μέχρι 30.6.2011, οι Καθ' ων η Αίτηση 1 όφειλαν 9 μηνιαία ενοίκια προς €3.000 τον μήνα ήτοι €27.000 και για την περίοδο από 1.7.2011 μέχρι 30.6.2012 όφειλαν 12 ενοίκια προς €2.932,
  4. Για την περίοδο από 1.7.2011 μέχρι 30.6.2012, οι Αιτητές δεν αξίωσαν την πληρωμή ολόκληρου του συμφωνηθέντος και πληρωτέου ενοικίου των €3.000 τον μήνα και θεώρησαν ότι ποσό εκ 2,25% ήτοι €67,50 μηνιαίως για την περίοδο αυτή, θα καταβαλλόταν από τους Καθ' ων η Αίτηση 1 απ' ευθείας στην αρμόδια Υπηρεσία, ως έκτακτη εισφορά για την Άμυνα, σύμφωνα με τον ισχύοντα Νόμο. Οι Καθ' ων η Αίτηση δεν πλήρωσαν την εισφορά για την Άμυνα, η οποία είναι πληρωτέα από τους Αιτητές. Οι Αιτητές με συστημένη επιστολή τους, την οποία απέστειλαν στους Καθ' ων η Αίτηση 1 την 12.7.2012, τους κάλεσαν όπως καταβάλουν τα οφειλόμενα ενοίκια. Με την ίδια επιστολή, οι Αιτητές προέβησαν και στον τερματισμό της συμφωνίας ενοικίασης λόγω της αντισυμβατικής συμπεριφοράς των Καθ' ων η Αίτηση
  5. Από τότε, ουδέν ποσό πλήρωσαν οι Καθ' ων η Αίτηση στους Αιτητές, για τα οφειλόμενα ή για τα υπόλοιπα ενοίκια μέχρι σήμερα. Με το ενοικιαστήριο έγγραφο ο Καθ' ου η Αίτηση 2 εγγυήθηκε προς τους Αιτητές όλες τις υποχρεώσεις των Καθ' ων η Αίτηση 1, οι οποίες προκύπτουν από αυτό, μέχρι την τελική παράδοση του ακινήτου στους Αιτητές. Ο Μ.Α.1 αρνήθηκε ότι οι Καθ' ων η Αίτηση 1 ή οποιοσδήποτε άλλος για αυτούς πλήρωσε στους Αιτητές το ποσό των Λ.Κ.40.000 ως εμπορική εύνοια ή για οποιοδήποτε άλλο λόγο. Αρνήθηκε επίσης ότι οι Καθ' ων η Αίτηση νομιμοποιούνται στο ποσό των €250.000, το οποίο κατά τους ισχυρισμούς τους, ξόδεψαν στο επίδικο κατάστημα για τους ισχυριζόμενους ή για οποιουσδήποτε άλλους λόγους ή στο ποσό των €80.000 ως καταβληθέντα ενοίκια. Ο κ. Νικολάου αρνήθηκε ότι είχε γίνει είτε με τους Αιτητές είτε με τον διευθυντή τους κ. Τοφαρίδη, οποιαδήποτε άλλη συμφωνία η οποία δεν εκτίθεται στο ενοικιαστήριο έγγραφο, ότι έγιναν οι ισχυριζόμενες ψευδείς ή άλλες παραστάσεις σχετικά με την περιοχή ή το κατάστημα, ότι οι Αιτητές ανέλαβαν τις ισχυριζόμενες ή οποιεσδήποτε άλλες υποχρεώσεις προς τους Καθ' ων η Αίτηση 1 ή/και
  6. Ο Μ.Α.1 κατέθεσε ότι το συμφωνηθέν πληρωτέο ενοίκιο των €3.000 μηνιαίως, παρόλο που αφορούσε την περίοδο από 1.6.2008 μέχρι 31.5.2009 μόνο και μετά διαμορφωνόταν σε €4.000 από 1.6.2009 μέχρι 31.5.2010 και παρ' όλο ότι υπήρχαν και περαιτέρω αυξήσεις, οι Αιτητές ανταποκρινόμενοι σε παράκληση των Καθ' ων η Αίτηση, δεν διεκδίκησαν τις αυτόματες αυξήσεις που δικαιούνταν και επιφυλάσσουν όλα τα δικαιώματα τους όπως αυτά εκτίθενται στο ενοικιαστήριο έγγραφο. Ήταν η θέση του μάρτυρα ότι το πληρωτέο ενοίκιο όχι μόνο δεν είναι υπερβολικό ή παράλογο, αλλά είναι και χαμηλότερο του τρέχοντος ενοικίου. Το τρέχον μηνιαίο ενοίκιο για το επίδικο την 20.8.2012 ήταν €3.350 και προς τούτο κατέθεσε σχετική Έκθεση Εκτίμησης. Κατά την αντεξέταση του, ο μάρτυρας διαφώνησε ότι το ύψος του ενοικίου σχετίζεται με τις παραστάσεις που έγιναν προς τον Καθ' ου η Αίτηση
  7. Ο Μ.Κ.1 κατέθεσε ότι οι Καθ' ων η Αίτηση 1 είχαν αναφέρει πως, επειδή υπήρχε άλλο εστιατόριο στο βάθος, περνούσαν μοτοσυκλέτες μπροστά από το επίδικο και ενοχλούσαν, επειδή ήθελαν να βάλουν εκεί τραπεζάκια. Οι Αιτητές αποτάθηκαν στο Δημαρχείο και οριοθέτησαν μέχρι που μπορούν να τοποθετούν τραπεζάκια οι Καθ' ων η Αίτηση. Πριν την υπογραφή του ενοικιαστηρίου εγγράφου, ο Καθ' ου η Αίτηση 2 αποτάθηκε στους Αιτητές για να ενοικιάσει το επίδικο, μέσω του προηγούμενου ενοικιαστή. Έγινε συνάντηση και συμφωνία να αποχωρήσουν οι ενοικιαστές και να αναλάβει ο Καθ' ου η Αίτηση
  8. Το επίδικο λειτουργούσε ως εστιατόριο και προηγουμένως και υπήρχε σε αυτό και εξοπλισμός. Σε υποβολή ότι ο κ. Τοφαρίδης παρέστησε προς τον Καθ' ου η Αίτηση 2 ότι θα αναβαθμιζόταν η γύρω περιοχή, ο Μ.Α.1 απάντησε ότι ήταν παρών σε μια συνάντηση τους και ο κ. Τοφαρίδης μίλησε για το ΓΣΠ και όταν αφαιρεθεί ο τοίχος του. Δεν γνωρίζει αν ο κ. Τοφαρίδης ανέφερε στον Καθ' ου η Αίτηση 2 ότι το παλαιό ΓΣΠ θα γινόταν πάρκο και η Λεωφόρος Ευαγόρου θα γινόταν πεζόδρομος. Ήταν η θέση του ότι ο Καθ' ου η Αίτηση 2 συμφώνησε με τον προηγούμενο ενοικιαστή και άρα είχε πάρει ήδη την απόφαση του και αποτάθηκε στους Αιτητές για να τον εγκρίνουν. Ο κ. Νικολάου κατέθεσε ότι μπροστά από το επίδικο υπάρχει πεζόδρομος που συνεχίζεται και τα διπλανά υποστατικά ήταν δύο μπυραρίες και ένα εστιατόριο. Οι μπυραρίες έκλεισαν πριν αρκετά χρόνια και το εστιατόριο δύο μήνες πριν την κατάθεση του μάρτυρα στο Δικαστήριο. Ο Μ.Α.1 δέχθηκε ότι πράγματι υπήρχε θόρυβος, ήταν μπαρ που στις αρχές δούλευε, είχε πάει και η Αστυνομία εκεί, αλλά τα μπαρ λειτουργούσαν σε πολύ ακατάλληλες ώρες, ενώ το επίδικο εστιατόριο δούλευε κανονικές ώρες και το άλλο εστιατόριο στο κτίριο δεν είχε παράπονο για το θόρυβο. Ο μάρτυρας κατέθεσε ότι υπήρχαν προβλήματα στις αποχετεύσεις του κτιρίου, οι διαχειριστές έφερναν ανθρώπους να τις καθαρίσουν και πάλι υπήρχε πρόβλημα. Ανέλαβαν οι Αιτητές και πληρώνουν €80 μηνιαίως για να καθαρίζουν τις αποχετεύσεις. Επίσης, βρέθηκε ένα πρόβλημα εκεί που ενώνεται η αποχέτευση με τον κεντρικό αγωγό, συμφώνησαν οι Αιτητές με τον Δήμο και προχώρησαν οι ίδιοι να το διορθώσουν με δικά τους έξοδα. Τα έξοδα ανήλθαν σε περίπου €18.
  9. Οι Αιτητές πάντα βοηθούσαν και παρόλο που δεν ήταν δικό τους πρόβλημα αλλά της Διαχειριστικής Επιτροπής, το ανέλαβαν. Το κτίριο ολοκληρώθηκε πριν 20 χρόνια και συνεχίζουν να πληρώνουν γι' αυτό οι Αιτητές χωρίς να έχουν υποχρέωση. Ο Μ.Α.1 κατέθεσε κατά την αντεξέταση του ότι, κατά την έναρξη της ενοικίασης, ο Καθ' ου η Αίτηση 2 πλήρωσε €3.000 για τον πρώτο μήνα, €6.000 για ντεπόζιτο και €65.000 για εξοπλισμό που αγόρασε από τους προηγούμενους ενοικιαστές κατόπιν συμφωνίας μαζί τους. Εκείνοι συμφώνησαν με τους Αιτητές να τους τα δώσουν έναντι ενοικίων που τους όφειλαν. Ο μάρτυρας παρουσίασε σχετικές αποδείξεις και εξήγησε ότι για να δέχονταν οι Αιτητές να ενοικιάσουν στους Καθ' ων η Αίτηση, γνωρίζοντας ότι θα έδιδαν χρήματα στους προηγούμενους ενοικιαστές, είχαν απαίτηση να τους δοθεί το ποσό. Είναι η θέση του πως είναι κοινή πρακτική ένας ενοικιαστής που οφείλει χρήματα, να βρίσκει νέο ενοικιαστή για να πάρει το κατάστημα και οι ιδιοκτήτες συμφωνούν ό,τι χρήματα λάβει ο προηγούμενος ενοικιαστής να τους τα δώσει έναντι των ενοικίων που τους οφείλει. Στην παρούσα περίπτωση, η επιταγή ήταν της Καθ' ης η Αίτηση 1 εταιρείας για τους προηγούμενους ενοικιαστές. Ο κ. Νικολάου κατέθεσε ότι ο Καθ' ου η Αίτηση 2 τους είχε υποβάλει προφορικά κάποια παράπονα για προβλήματα στο επίδικο αλλά δεν είχαν λάβει οτιδήποτε γραπτώς. Την ημέρα της κατάθεσης του μάρτυρα τον Ιούνιο 2014, οι Καθ' ων η Αίτηση όφειλαν €135.
  10. Ο κ. Νικολάου έκανε πολύ καλή εντύπωση στο Δικαστήριο ως μάρτυρας. Ήταν σαφής, σταθερός και άμεσος. Κρίνεται ως μάρτυρας της αλήθειας και η μαρτυρία του γίνεται αποδεκτή. Δεύτερος μάρτυρας για τους Αιτητές κατέθεσε ο κ. Κλεόβουλος Τοφαρίδης. Ο κ. Τοφαρίδης κατέθεσε Γραπτή Δήλωση, το Τεκμήριο Β, ως η κυρίως εξέταση του, σύμφωνα με τον περί Αποδείξεως Νόμο, Κεφ. 9, ως αυτός τροποποιήθηκε από τον Ν. 32
(1)/
  1. Ο κ. Τοφαρίδης κατέθεσε ότι είναι ο Πρόεδρος του Διοικητικού Συμβουλίου της Αιτήτριας Εταιρείας και προσωπικά γνώστης των γεγονότων στα οποία αναφέρεται. Κατέθεσε ότι ούτε ο ίδιος ούτε άλλος αξιωματούχους της Αιτήτριας εταιρείας, έκαμε με τους Καθ' ων η Αίτηση 1 ή 2, παράλληλη συμφωνία ή οποιαδήποτε άλλη συμφωνία πέραν του ενοικιαστηρίου εγγράφου ημερομηνίας 23.5.2008, με το οποίο έγινε η ενοικίαση του επίδικου καταστήματος. Οτιδήποτε συμφωνήθηκε με τους Καθ' ων η Αίτηση είναι ότι υπάρχει στο έγγραφο και τίποτε περισσότερο. Ο κ. Τοφαρίδης κατέθεσε ότι είχε μια συνομιλία με τον Καθ' ου η Αίτηση 2, ο οποίος τον ρωτούσε αναφορικά με τα έργα τα οποία είχε εξαγγείλει ο Δήμος Λευκωσίας ότι θα πραγματοποιούσε στην περιοχή, αλλά πέραν αυτού καμία υπόσχεση οποιουδήποτε είδους έδωσε σ' αυτόν. Ήταν η θέση του ότι δεν μπορούσε ο ίδιος να υποσχεθεί ή αναλάβει κάτι το οποίο ήταν έργο που θα έκανε άλλος. Ο Καθ' ου η Αίτηση 2, περιστασιακά και όταν τον συνάντησε κάποιες φορές τυχαία, του υπέβαλε παράπονα για τη χρήση του παραπλήσιου πεζόδρομου από μοτοσυκλέτες και για τον οχετό. Οι Αιτητές έκαμαν παραστάσεις για τα θέματα αυτά στο Δήμο Λευκωσίας, που είχε την αποκλειστική δικαιοδοσία να ασχοληθεί. Στο κτίριο υπάρχει Διαχειριστική Επιτροπή, ανεξάρτητη από τους Αιτητές. Ο Μ.Α.2 κατέθεσε ότι το θέμα που προβάλλουν οι Καθ' ων η Αίτηση σχετικά με την αναμόρφωση του χώρου του παλαιού ΓΣΠ και γενικά της ανάπτυξης της περιοχής, ο ίδιος το πληροφορήθηκε πρώτη φορά από τον δικηγόρο των Αιτητών. Ποτέ οι Καθ' ων η Αίτηση δεν του έκαναν οποιοδήποτε παράπονο για το θέμα του ΓΣΠ ή της περιοχής όπως αυτά τα οποία προβάλλουν στην Απάντηση τους, ούτε απέστειλαν οποιαδήποτε επιστολή είτε για το ΓΣΠ είτε για οποιοδήποτε άλλο θέμα, όπως για τη χρήση του πεζόδρομου ή τον οχετό. Ο μάρτυρας αρνήθηκε ότι οι Καθ' ων η Αίτηση πλήρωσαν στους Αιτητές το ισχυριζόμενο ποσό των Λ.Κ.40.000 ή €68.344, είτε οποιοδήποτε άλλο ποσό ως αέρα ή άλλως πως, ότι ξόδεψαν το ισχυριζόμενο ποσό των €250.000 για τον ισχυριζόμενο ή για οποιοδήποτε άλλο λόγο και ότι πλήρωσαν το ισχυριζόμενο ποσό των €80.000 ως ενοίκια. Κατέθεσε ότι για το θέμα αυτό των πληρωθέντων και οφειλομένων ενοικίων υπεύθυνος είναι ο Οικονομικός Διευθυντής των Αιτητών, κ. Πανίκος Νικολάου. Ο κ. Τοφαρίδης δεν είπε οτιδήποτε παραπλανητικό στους Καθ' ων η Αίτηση με σκοπό να πεισθούν να ενοικιάσουν το επίδικο ακίνητο ή να αποδεχθούν το ενοίκιο των €3.000 μηνιαίως, το οποίο την περίοδο εκείνη ήταν ένα πολύ λογικό ενοίκιο και χαμηλότερο του τρέχοντος ενοικίου για το κατάστημα. Ο Μ.Α.2 κατέθεσε ότι δεν ανέλαβε πως θα έκλεινε το γειτονικό κλαμπ το οποίο τελικά έκλεισε, ούτε ότι θα σταματήσει η κυκλοφορία ποδηλάτων ή μοτοσυκλετών από τον γειτονικό πεζόδρομο, ούτε ότι θα έκανε οτιδήποτε που αφορούσε τη ροή νερού από το αποχετευτικό, το οποίο δεν ήταν αρμοδιότητα ή ευθύνη των Αιτητών, αλλά ήταν θέμα του Συμβουλίου Αποχετεύσεως Λευκωσίας. Ήταν η θέση του ότι οι Καθ' ων η Αίτηση προβάλλουν αυτές τις δικαιολογίες οι οποίες είναι αστήρικτες, για να προσπαθήσουν να αποφύγουν την πληρωμή του πολύ μεγάλου ποσού που οφείλουν στους Αιτητές ως ενοίκια και να διατηρήσουν την κατοχή του ακινήτου χωρίς να καταβάλλουν ενοίκια. Προηγούμενοι ενοικιαστές του επίδικου καταστήματος ήταν ο Ανδρέας Παναγιώτου και άλλα τρία άτομα, οι οποίοι το ενοικίασαν με ενοικιαστήριο έγγραφο ημερομηνίας 14.11.2003 και λειτούργησαν εντός του επίδικου ως ΚΑΦΕ ΜΠΑΡ «ΛΙΚΝΟ» ΛΤΔ, με αρχικό μηνιαίο ενοίκιο εκ Λ.Κ.1.
  2. Το ενοίκιο διαμορφώθηκε σε £2.135, δηλαδή €3.647.86 όταν έληξε η ενοικίαση του επίδικου την 14.7.
  3. Οι Καθ' ων η Αίτηση 1 πήραν το επίδικο κατάστημα μέσω των προηγούμενων ενοικιαστών. Η απόδειξη Τεκμήριο 8, αφορά χρήματα που έδωσαν οι προηγούμενοι ενοικιαστές στους Αιτητές για ενοίκια που χρωστούσαν, τα Τεκμήρια 6 και 7 αφορούν το πρώτο ενοίκιο που κατέβαλαν οι Καθ' ων η Αίτηση 1 και την εγγύηση. Αυτά είχε καταθέσει και ο Μ.Α.
  4. Ο μάρτυρας αναφέρθηκε στο Τεκμήριο 10 δηλαδή την κατάσταση που αφορά τις υποχρεώσεις των προηγούμενων ενοικιαστών. Κατά την αντεξέταση του, ο κ. Τοφαρίδης κατέθεσε ότι γνώρισε τους Καθ' ων η Αίτηση όταν παρουσιάστηκαν ως υποψήφιοι ενοικιαστές. Υπήρχαν οφειλές από τους προηγούμενους ενοικιαστές για ενοίκια και μέρος αυτών πληρώθηκε με επιταγή €65.000, που εξ' όσων γνωρίζει, έδωσε ο Καθ' ου η Αίτηση 2 στους προηγούμενους ενοικιαστές. Ο μάρτυρας δεν γνωρίζει αν δόθηκαν ως αέρας ή για τον εξοπλισμό, αφού δεν ήταν μέρος της συμφωνίας εκείνης. Οι Αιτητές εισέπραξαν ενοίκια από τους προηγούμενους ενοικιαστές. Ο μάρτυρας δεν γνωρίζει τι έγινε μεταξύ αυτών και των Καθ' ων η Αίτηση. Ο κ. Τοφαρίδης αρνήθηκε την ύπαρξη συμφωνίας μεταξύ των Αιτητών, των Καθ' ων η Αίτηση 1 και των προηγούμενων ενοικιαστών να δοθεί το συγκεκριμένο ποσό από τους Καθ' ων Αίτηση 1 προς τους Αιτητές για να αποδεσμευθεί το ακίνητο. Ήταν η θέση του ότι οι Αιτητές πάντοτε προβαίνουν σε γραπτές συμφωνίες και εκδίδουν αποδείξεις για τα χρήματα που εισπράττουν. Ο ίδιος δεν θα εισέπραττε χρήματα για τρίτο πρόσωπο. Ο Μ.Α.2 ήταν πολύ καλός μάρτυρας, σαφής, με στρωτό λόγο, άμεσος και ξεκάθαρος, έκανε πολύ καλή εντύπωση στο Δικαστήριο και κρίνεται ως μάρτυρας της αλήθειας. Καθ' ων η Αίτηση: Μοναδικός μάρτυρας για την πλευρά των Καθ' ων η Αίτηση κατέθεσε ο Καθ' ου η Αίτηση 2, κ. Maurice Lezmi, ο οποίος κατέθεσε στην Αγγλική γλώσσα με τη βοήθεια μεταφράστριας. Ο κ. Lezmi κατέθεσε Γραπτή Δήλωση, το Τεκμήριο Γ, ως η κυρίως εξέταση του, σύμφωνα με τον περί Αποδείξεως Νόμο, Κεφ. 9, ως αυτός τροποποιήθηκε από τον Ν. 32
(1)/
  1. Ο μάρτυρας κατέθεσε ότι είναι διευθύνων σύμβουλος των Καθ' ων η Αίτηση 1, οι οποίοι είναι οι ιδιοκτήτες του εστιατορίου «ML La Spaghetteria», στην οδό Ευαγόρου 31Α, στη Λευκωσία. Το Μάιο 2008, ο Μ.Κ.1 άρχισε διαπραγματεύσεις με τον ιδιοκτήτη του «ΛΙΚΝΟ ΚΑΦΕ», στην οδό Ευαγόρου 31Α, στη Λευκωσία. Πριν καταλήξει σε συμφωνία, ζήτησε να έχει συνάντηση με τους Αιτητές. Η συνάντηση πραγματοποιήθηκε και η συζήτηση επικεντρώθηκε στα χρήματα τα οποία όφειλε το «ΛΙΚΝΟ» στους Aιτητές, ενώ οι Αιτητές θα άλλαζαν το συμβόλαιο όταν το ποσό εξοφλείτο. Του έδειξαν σχέδια με τις αλλαγές που θα γίνονταν στην οδό Ευαγόρου, η οποία θα γινόταν το κέντρο της πόλης, το ΓΣΠ θα γινόταν πάρκο και ότι αυτό θα ήταν πολύ επωφελές για το επίδικο υποστατικό. Είναι η θέση του μάρτυρα ότι τους έδειξαν τα σχέδια για να τους παραπλανήσουν και να τους ωθήσουν να πάρουν το επίδικο και να πληρώσουν τον «αέρα» (goodwill), εφόσον ο στόχος των Αιτητών ήταν να πάρουν τα χρήματα που χρωστούσε το «ΛΙΚΝΟ». Επίσης, στόχος ήταν οι Καθ' ων η Αίτηση να αποδεχθούν τους όρους των Αιτητών για ενοίκιο ύψους €3.000 μηνιαίως. Ο κ. Lezmi επέμεινε ότι δεν τους αναφέρθηκε από τους Αιτητές πως υπήρχαν τεράστια και πολλά προβλήματα στο επίδικο και οι Καθ' ων η Αίτηση συμφώνησαν το ενοίκιο βασιζόμενοι στα σχέδια που τους έδειξαν για τη βελτίωση της οδού Ευαγόρου, όπου το επίδικο θα καθίστατο κατάστημα στο κέντρο της πόλης απέναντι από ένα μεγάλο πάρκο. Στην πραγματικότητα, το ενοίκιο είναι πάρα πολύ ψηλό. Έχοντας συζητήσει με τους Αιτητές τα προβλήματα των δύο μπυραριών, οι Καθ' ων η Αίτηση είχαν λάβει διαβεβαιώσεις ότι αυτές θα έκλειναν το Δεκέμβριο
  2. Ήταν η θέση του ότι είχε λεχθεί στους Αιτητές πως οι Καθ' ων η Αίτηση δεν ενδιαφέρονταν να ενοικιάσουν το επίδικο με τις δυο μπυραρίες ως γειτονικά υποστατικά. Η θέση αυτή δεν είχε τεθεί στους Μ.Α.1 και
  3. Μετά τη συνάντηση, οι Καθ' ων η Αίτηση συνέχισαν να συζητούν με το «ΛΙΚΝΟ» για τον αέρα, εφόσον το κατάστημα είχε ένα λαμπρό μέλλον λαμβάνοντας υπόψη τα σχέδια και το τι λέχθηκε από τους Aιτητές. Οι Καθ' ων η Αίτηση συμφώνησαν να πληρώσουν Λ.Κ.40.000 ως αέρα, το οποίο ποσό θα καταβαλλόταν στους Αιτητές. Στις 23.5.2008 υπεγράφη μια σύμβαση, πληρώθηκε το ποσό των Λ.Κ.40.000 στους Αιτητές εκ μέρους της «ΛΙΚΝΟ» πριν την υπογραφή της σύμβασης, πληρώθηκε εγγύηση και το ενοίκιο ενός μηνός. Έχοντας πάρει το επίδικο κατάστημα χωρίς να έχουν γίνει επιδιορθώσεις από τους Αιτητές, οι Καθ' ων η Αίτηση άρχισαν τις επιδιορθώσεις και τη διακόσμηση. Όταν άνοιξαν, απογοητεύθηκαν επειδή φάνηκε ότι υπήρχαν πολλά προβλήματα. Οι σωλήνες αποχέτευσης έχριζαν επιδιόρθωσης και υπήρχε διαρροή μέσα στο εστιατόριο και στην υπόγεια αποθήκη. Το πρόβλημα υφίσταται μέχρι σήμερα με διαρροή και κακοσμία και αυτό έγκειται στις σωληνώσεις του κτιρίου. Ήταν η θέση του Καθ' ου η Αίτηση 2, πως αυτό αποτελεί σαφή παραβίαση του συμβολαίου από τους Αιτητές, σύμφωνα με τη ρήτρα 4.
  4. Έχασαν τους πελάτες τους και τη φήμη του εστιατορίου. Οι Αιτητές γνώριζαν για το πρόβλημα αυτό αρκετό καιρό πριν ενοικιάσουν το επίδικο οι Καθ' ων η Αίτηση και δεν το φρόντισαν. Η παραβίαση του συμβολαίου είναι ένα γεγονός, εφόσον το πρόβλημα με την αποχέτευση αναγνωρίστηκε από τον κ. Πανίκο Νικολάου και τον κ. Τοφαρίδη. Περαιτέρω, υπάρχει πληροφόρηση από τον αρχιτέκτονα των Αιτητών, ο οποίος πήγε εκεί πολλές φορές με την ομάδα του και ειδικά μηχανήματα και έλεγξε τις σωληνώσεις της αποχέτευσης. Το επίδικο έχει επίσης πολλή υγρασία για την οποία χρειάστηκαν ιδιαίτερες επιδιορθώσεις τόσο εσωτερικά όσο και εξωτερικά, ένα θέμα που οι Αιτητές σίγουρα γνώριζαν. Οι τοίχοι χρειάζονται επιδιόρθωση και μπογιάτισμα κάθε τρεις μήνες. Στον ιδιωτικό πεζόδρομο όπου το επίδικο έχει χώρο περίπου 20 τ.μ. και για το οποίο καταβάλλεται ενοίκιο για να τοποθετούνται τραπέζια, περνούν μοτοποδήλατα όλη μέρα αλλά και το βράδυ. Οι Καθ' ων η Αίτηση παραπονέθηκαν πολλές φορές στον ιδιοκτήτη αλλά τίποτε δεν έγινε. Η απάντηση του ιδιοκτήτη ήταν ότι θα γίνει συνάντηση της Επιτροπής και θα διευθετηθεί το θέμα, ή ότι οι Αιτητές δεν είναι η Αστυνομία. Γι' αυτό οι Καθ' ων η Αίτηση δεν μπόρεσαν να χρησιμοποιήσουν αυτό το χώρο. Ήταν η θέση του κ. Lezmi ότι υπάρχει καθαρή παραβίαση του συμβολαίου, εφόσον ο ιδιοκτήτης δεν διευθέτησε την πλήρη απόλαυση του μίσθιου από μέρους του ενοικιαστή. Στον μπαλκόνι του επίδικου το οποίο είναι περίπου 12 τ.μ. υπάρχει συνεχώς σκόνη από το ΓΣΠ, οσμές σκουπιδιών και από καιρού εις καιρόν, οσμές από την αποχέτευση. Αυτό εμποδίζει τους πελάτες να κάθονται στο μπαλκόνι όπως και στον πεζόδρομο. Δεν λέχθηκε στους Καθ' ων η Αίτηση ότι ο πρώτος όροφος δεν μπορούσε να χρησιμοποιηθεί ως εστιατόριο αλλά μόνο ως αποθήκη. Ο κ. Lezmi κατέθεσε ότι από τα 229 τ.μ. τα οποία ενοικίασαν ως εστιατόριο, στην πραγματικότητα ο χώρος που μπορεί να χρησιμοποιηθεί ως εστιατόριο είναι 157 τ.μ., περιλαμβανομένης της κουζίνας. Ήταν η θέση του Μ.Κ. 2 πως αυτό αποτελεί σαφή παραβίαση του συμβολαίου. Οι δύο μπυραρίες δεν έκλεισαν το Δεκέμβριο 2008, όπως υποσχέθηκαν οι Αιτητές, αλλά λειτουργούσαν μέχρι το
  5. Στις δύο μπυραρίες υπήρχαν πάντοτε προβλήματα: καυγάδες, φωνές, δυνατή μουσική, πελάτες των μπυραριών που χρησιμοποιούσαν τα τραπέζια του εστιατορίου, παιδικά πάρτη με πολλά παιδιά που έπαιζαν στον πεζόδρομο και κάθονταν στα τραπέζια του εστιατορίου. Περαιτέρω, υπήρχε ένα κατάστημα στοιχημάτων του ΟΠΑΠ, όπου και πάλι υπήρχαν πολλές φωνές και προσβολές όταν θαμώνες παρακολουθούσαν ποδοσφαιρικά παιχνίδια και ενοχλούσαν τους πελάτες του εστιατορίου. Στην ταβέρνα «Μεζοστρατί» η μουσική ήταν πολύ δυνατή, ενώ το επίδικο είναι ιταλικό εστιατόριο όπου ο πελάτης θα πάει για ένα ήσυχο δείπνο και να ακούσει απαλή ιταλική μουσική. Ο Καθ' ου η Αίτηση 2 κατέθεσε επίσης ότι υπήρχαν 3 μεγάλοι σκουπιδοτενεκέδες 10 μέτρα από την κύρια είσοδο του εστιατορίου, το μπαλκόνι και τον πεζόδρομο, οι οποίοι άδειαζαν κάθε βράδι στις 9.
  6. Υπήρχε κακοσμία συνεχώς και οι Αιτητές δεν έκαναν τίποτε για αυτό το θέμα. Τόσο τα σκουπίδια όσο και όλες οι παραδόσεις που γίνονταν για τα γραφεία και τα διαμερίσματα στο κτίριο, περνούσαν μέσα από τα τραπέζια του εστιατορίου. Από αποτσίγαρα που έριχναν από τα γραφεία και διαμερίσματα στο κτίριο, κάηκε η τέντα του επίδικου σε αρκετά σημεία, ώσπου τελικά πήρε φωτιά και χρειάστηκε να τη σβήσει η Πυροσβεστική Υπηρεσία. Οι Καθ' ων η Αίτηση πλήρωσαν τους Αιτητές περίπου €80.000 σε ενοίκια στα έτη 2008, 2009 και 2010 και στην πραγματικότητα έπρεπε να σταματήσουν να πληρώνουν από την πρώτη ημέρα αφού έχαναν πελατεία και χρήματα και ο ιδιοκτήτης δεν λάμβανε οποιοδήποτε διάβημα να διορθώσει τα πολλά προβλήματα που υπήρχαν. Οι Καθ' ων η Αίτηση ποτέ δεν είχαν πλήρη χρήση του επίδικου. Ανέφεραν στον κ. Νικολάου ότι δεν μπορούν να συνεχίσουν με τις υποσχέσεις και ότι θα σταματήσουν να πληρώνουν ενοίκιο, ενόσω ο ιδιοκτήτης δεν λαμβάνει οποιαδήποτε μέτρα να επιλύσει τα προβλήματα και επειδή είχαν τη χρήση μόνο των 2/3 του χώρου που ενοικίασαν. Η παράληψη των ιδιοκτητών να λάβουν μέτρα κόστισε στους Καθ' ων η Αίτηση €900.
  7. Ο μάρτυρας δεν προσκόμισε περαιτέρω μαρτυρία γι' αυτό το θέμα. Εν των μεταξύ, καμία βελτίωση έγινε στην περιοχή ενώ αντίθετα, άρχισε να μοιάζει με έρημο τόπο και όλα τα εστιατόρια και γραφεία έχουν κλείσει. Το επίδικο είναι το μοναδικό κατάστημα που λειτουργεί στην περιοχή. Επειδή ο Καθ' ου η Αίτηση 2 είχε παραπονεθεί πολλές φορές για τις μοτοσυκλέτες, του είχαν δώσει το Τεκμήριο 11, που είναι επιστολή του Δημαρχείου. Ο κ. Lezmi κατέθεσε φωτογραφίες τις οποίες πήρε ο ίδιος πριν γίνουν οι τελευταίες επιδιορθώσεις στο επίδικο και στις οποίες φαίνεται η υγρασία όπως είπε, στο πάτωμα και στους τοίχους. Ο καθοριστικός παράγοντας για τον ίδιο όταν ενοικίασε η εταιρεία του το επίδικο, ήταν η βελτίωση της περιοχής, ότι το επίδικο θα ήταν στο κέντρο της πόλης και ότι θα είχε πάρκο απέναντι και θα έρχονταν οικογένειες. Επίσης, ότι η οδός Ευαγόρου θα γινόταν πεζόδρομος. Ο κ. Lezmi κατέθεσε ότι δεν παρέλαβε ποτέ από τους Αιτητές ειδοποίηση τερματισμού, ούτε ειδοποίηση πληρωμής των ενοικίων εντός 21 ημερών. Κατά την αντεξέταση του ο Καθ' ου η Αίτηση 2 είπε ότι τα προβλήματα που ανέφερε υφίστανται από το 2008, αλλά δεν έφυγε από το επίδικο επειδή πλήρωσε £40.000 αέρα, διευθέτησε την άδεια λειτουργίας και επένδυσε στο κατάστημα. Δεν έστειλε όμως οποιαδήποτε επιστολή διαμαρτυρίας. Διαμαρτυρόταν προφορικά και λάμβανε υπόσχεση ότι θα διευθετηθούν τα προβλήματα και θα συνεδριάσει η Διαχειριστική Επιτροπή. Δεν αποτάθηκε στην Επιτροπή διότι έχει να κάνει με τους ιδιοκτήτες μόνο. Αποτάθηκε όμως προφορικά στον Δήμο. Ο Καθ' ου η Αίτηση 2 παραδέχθηκε ότι δεν πληρώνει ενοίκιο επειδή υπάρχουν πολλά προβλήματα στο επίδικο και οι Καθ' ων η Αίτηση 1 έχουν υποστεί ζημιά. Ήταν η θέση του ότι θα μείνει στο επίδικο μέχρι να πάρει τα δικαιώματα του. Ο κ. Lezmi δέχθηκε ότι δεν έχει πληρώσει από την 1.10.
  8. Η βασική παρατήρηση αναφορικά με τη κατάθεση του Μ.Κ.1 είναι ότι δεν προσκόμισε ικανή αποδεκτή μαρτυρία για να υποστηρίξει την Ανταπαίτηση των Καθ' ων η Αίτηση. Ταυτόχρονα, παραδέχθηκε την οφειλή των ενοικίων, που αποτελεί την απαίτηση των Αιτητών. Οι ισχυρισμοί του για παράλληλη συμφωνία παρέμειναν μετέωροι. Δεν υποστήριξε επαρκώς οποιαδήποτε νομικά αποδεκτή υπεράσπιση των Καθ' ων η Αίτηση για τη μη καταβολή των ενοικίων. Πραγματικά γεγονότα: Από το σύνολο του ενώπιον μας μαρτυρικού υλικού, βρίσκω ότι τα πραγματικά γεγονότα είναι τα ακόλουθα: Οι Αιτητές είναι ιδιοκτήτες ενός καταστήματος στη Λεωφόρο Ευαγόρου αρ. 31Α, το οποίο αποτελεί μέρος του κτιρίου γνωστού ως «ΕΥΑΓΟΡΑΣ», στη Λευκωσία, δηλαδή εντός ελεγχόμενης περιοχής εν τη εννοία του άρθρου 2 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου και υπό το φως της Κ.Δ.Π. 519/
  9. Το κτίριο ολοκληρώθηκε πριν την 31.12.1999 (Τεκμήρια 1 και 2). Το επίδικο αποτελείται από ισόγειο, υπόγειο και πατάρι και ενοικιάστηκε στους Καθ' ων η Αίτηση 1, με Ενοικιαστήριο Έγγραφο ημερομηνίας 23.5.2008 (Τεκμήριο 3), για να χρησιμοποιηθεί ως εστιατόριο. Το έγγραφο είναι στην Αγγλική γλώσσα. Ας σημειωθεί ότι, σύμφωνα με το άρθρο 5
(1)του περί Επισήμων Γλωσσών της Δημοκρατίας Νόμου, Ν.67/88ως αυτός έχει τροποποιηθεί μέχρι σήμερα, «σε οποιαδήποτε δικαστική διαδικασία γίνεται αποδεκτό ως αποδεικτικό μέσο και έγγραφο συνταγμένο σε οποιαδήποτε ξένη γλώσσα», ενώ το Τεκμήριο 3 καταχωρίστηκε χωρίς ένσταση. Η συμφωνημένη περίοδος ενοικίασης ήταν από 1.6.2008 μέχρι 31.5.
  1. Το πληρωτέο μηνιαίο ενοίκιο ήταν €3.000 από 1.6.2008 έως 31.5.2009, €4.000 από 1.6.2009 έως 31.5.2010, €4.240 από 1.6.2010 έως 31.5.2011, €4.500 από 1.6.2011 έως 31.5.2012, €4.770 από 1.6.2012 έως 31.5.2013, €5.056 από 1.6.2013 έως 31.5.2014, €5.360 από 1.6.2014 έως 31.5.2015, €5.681 από 1.6.2015 έως 31.5.2016, €6.022 από 1.6.2016 έως 31.5.2017 και €6.383 από 1.6.2017 έως 31.5.
  2. Το ενοίκιο ήταν πληρωτέο την πρώτη μέρα κάθε μήνα με πέντε
(5)μέρες χάρη. Το πληρωτέο ενοίκιο κατά πάντα ουσιώδη προς την παρούσα υπόθεση χρόνο, ήταν €3.000. Η ρήτρα 3 αφορά τις υποχρεώσεις του ενοικιαστή και η υποπαράγραφος 3.1 προνοεί ως ακολούθως: "To pay the rent to the Landlord, clear from any deductions, on the above mentioned specified time (1st (first) day of each month) without any delay. Any payment which is overdue for more than 15 days will be borne with 9% interest on a yearly basis." Η υποπαράγραφος 3.5 περιλαμβάνει μνεία στην κατάσταση στην οποία το επίδικο παραλήφθηκε: "On the termination of the agreed tenancy period the tenant has to deliver the Property in an acceptable condition in which he is acknowledgely taking possession of, without being responsible for wear and tear." Σύμφωνα με τη ρήτρα 5.1 του ενοικιαστηρίου εγγράφου: "If the Tenant delays the payment of the rent or part of it, of any month, for more than 15 days, after he received a written notice from the Landlord, or if the Tenant breach any provision of this Agreement, the Landlord will have the right to terminate this Agreement and issue all necessary legal proceedings for the eviction of the Tenant, for claiming damages and for taking back possession of the Property. All judicial and legal costs along with any interest which applies will be born by the Tenant." Με τη δεύτερη υποπαράγραφο της ρήτρα 5.2 του ενοικιαστηρίου εγγράφου, τα μέρη συμφώνησαν την παραχώρηση δικαιώματος στον ενοικιαστή να τερματίσει το ενοικιαστήριο έγγραφο μετά την ολοκλήρωση του πέμπτου έτους, δηλαδή 31.5.2013: "It is hereby agreed, that the Tenant has the option to terminate the Tenancy Agreement after the completion of the fifth (5th) year, giving two
(2)months written notice prior to that date. If this option is not exercised by the Tenant, then the tenancy period continues for the full 10 years period." Σύμφωνα με τη ρήτρα 5.4 ο Ενοικιαστής έπρεπε να καταβάλει στον Ιδιοκτήτη €6.000 ως εγγύηση με την υπογραφή της συμφωνίας. Το ποσό αυτό καταβλήθηκε την 23.5.2008 (Τεκμήριο 7), μαζί με το ενοίκιο του μηνός Ιουνίου 2008 (Τεκμήριο 6). Οι Καθ' ων η Αίτηση 1 κατέβαλαν επίσης, την 22.5.2008, ποσό €65.000, με το οποίο εξοφλήθηκαν ενοίκια που όφειλαν οι προηγούμενοι ενοικιαστές του επίδικου (Τεκμήρια 8, 9 και 10). Οι Αιτητές, με συστημένη επιστολή του δικηγόρου τους προς τους Καθ' ων η Αίτηση 1 ημερομηνίας 12.7.2012 (Τεκμήριο 4), τερμάτισε τη συμφωνία ενοικίασης λόγω μη πληρωμής ενοικίων από τους Καθ' ων η Αίτηση 1 από 1.10.2010 και τους κάλεσε να παραδώσουν κενή και ελεύθερη κατοχή του επίδικου. Η επιστολή στάληκε στο επίδικο. Οι Καθ' ων η Αίτηση 1 οφείλουν ενοίκια από 1.10.2010 μέχρι σήμερα. Με την ίδια επιστολή οι Καθ' ων η Αίτηση 1 κλήθηκαν όπως καταβάλουν τα οφειλόμενα ενοίκια εντός της προθεσμίας που ορίζει ο Νόμος. Οι Καθ' ων η Αίτηση παρέμειναν στο επίδικο και αυτοί κατέστησαν θέσμιοι ενοικιαστές. Νομική πτυχή: Τερματισμός: Περιεχόμενο: Σύμφωνα με την νομολογία είναι αναγκαία προϋπόθεση ο νόμιμος τερματισμός της ενοικίασης, ώστε η ενοικίαση να καταστεί θέσμια. Βλέπετε σχετικά Κώστας Γλυκής ν. Ιεράς Μονής Μαχαιρά,
(1999)1(Α) Α.Α.Δ. 654, MAXIMOS COURT LTD. v. Πιερή κ.α.,
(2001)1(Β) Α.Α.Δ. 875. Η ακύρωση της συμφωνίας την αποστερεί ισχύος από την ημέρα του τερματισμού της (βλέπετε A. N. Stasis Estates Co. Ltd. v. George Evans Edwards κ.α.,
(1995)1 Α.Α.Δ. 385). Παραπέμπω στο Αγγλικό σύγγραμμα R. E. Megarry The Rent Acts, 10η έκδοση, Τόμος 1, στη σελίδα 181, κάτω από την επικεφαλίδα "Determination of contractual Tenancy - Mode of determination" [1], και στη σελίδα 182, κάτω από την επικεφαλίδα «Validity of notices»[2]. Βλέπετε επίσης σχετικά τη ρήτρα 5.1 του ενοικιαστηρίου εγγράφου, Τεκμήριο 3 (πιο πάνω). Σε σχέση με το περιεχόμενο της ειδοποίησης, δηλαδή του Τεκμηρίου 4, βλέπετε το λεξικό Stroud's Judicial Dictionary, 3η έκδοση, Τόμος 3, στη σελίδα 1929, κάτω από τη φράση 'notice to quit' [3], τις αυθεντίες Glykys v. Ioannides (1959-60) XXIV C.L.R. 220, στη σελίδα 224[4] και Χαρίκλεια Κύπρου Μιχαήλ v. Βαβέλ Μπουτίκ Λτδ
(2007)1(Α) Α.Α.Δ. 241 στις σελίδες 247 [5] και 248 [6], καθώς και το σύγγραμμα Halsbury's Laws of England, 3η έκδοση, Τόμος 8, στην παράγραφο 270[7]. Αποστολή: Όσον αφορά την αποστολή της επιστολής, σχετική είναι η ρήτρα 7 του Ενοικιαστηρίου Εγγράφου, σύμφωνα με την οποία η ειδοποίηση προς τους ενοικιαστές έπρεπε να ταχυδρομηθεί σε συγκεκριμένο ταχυδρομικό κιβώτιο, με συστημένο ταχυδρομείο. Περαιτέρω, σχετικό είναι και το άρθρο 29
(1)του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, το οποίο ρυθμίζει την αποστολή ειδοποιήσεων σε θέσμιο ενοικιαστή [8]. Όμως, όταν εστάλη το Τεκμήριο 4, οι Καθ' ων η Αίτηση 1 ήταν συμβατικοί ενοικιαστές και ως εκ τούτου χρήζουν εξέτασης οι γενικές αρχές που αφορούν την αποστολή ειδοποίησης. Η ειδοποίηση ήταν έγγραφη, και απευθυνόταν στη διεύθυνση εργασίας των Καθ' ων η Αίτηση 1, δηλαδή στη διεύθυνση του επίδικου υποστατικού, εστάλη δε με ασφαλισμένη επιστολή, σύμφωνα με τη σφραγίδα του ταχυδρομείου, την 13.7.2012. Εφαρμόζεται το μαχητό τεκμήριο ότι η ταχυδρόμηση γραμματοσημασμένης επιστολής που δεν επιστράφηκε από το ταχυδρομείο παραδόθηκε στον παραλήπτη (βλέπετε σχετικά σύγγραμμα Γ. Π. Κακογιάννη «Η Απόδειξη», σελίδα 50, παράγραφος 4-12, Theodorou v. The Abbot of Kykko Monastery and others
(1965)1 C.L.R. 303 και άρθρο 2 του περί Ερμηνείας Νόμου, Κεφ. 1, ως αυτός έχει τροποποιηθεί μέχρι σήμερα, ορισμός της «επίδοσης με ταχυδρομείο»). Σχετική είναι επίσης η υποπαράγραφος (a) της ρήτρας 7 του Ενοικιαστηρίου Εγγράφου. Τα βασικά γεγονότα που γεννούν το τεκμήριο έχουν αποδειχθεί και αντίθετη μαρτυρία που να είναι αποδεκτή, δεν υπάρχει. Σχετικό είναι επίσης το άρθρο 11
(4)του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, το οποίο εισήχθη στην νομοθεσία το 2007 (βλέπετε πιο κάτω). Είναι η κρίση μου, ότι η επιστολή Τεκμήριο 4 νόμιμα τερμάτισε τη σύμβαση Τεκμήριο 3, οι Καθ' ων η Αίτηση 1 παρέμειναν στο επίδικο και αυτοί κατέστησαν θέσμιοι ενοικιαστές. Η προδικαστική ένσταση στην παράγραφο 1 της Απάντησης, απορρίπτεται. Ειδοποίηση τερματισμού από ιδιοκτήτη και προειδοποίηση: Έχουμε ήδη κρίνει ότι με το Τεκμήριο 4, οι Αιτητές τερμάτισαν την ενοικίαση και οι Καθ' ων η Αίτηση 1 κατέστησαν θέσμιοι ενοικιαστές. Με την ίδια επιστολή, οι Αιτητές καλούν τους Καθ' ων η Αίτηση 1 να εξοφλήσουν τα καθυστερημένα ενοίκια μέχρι 30.6.2012. Το ερώτημα που αναφύεται είναι κατά πόσον μπορεί να περιληφθεί η υπό του Νόμου τεθείσα προειδοποίηση στην επιστολή τερματισμού που στέλνεται σε συμβατικό ενοικιαστή για να τον καταστήσει θέσμιο. Το άρθρο 11
(1)(α) προνοεί ως ακολούθως: «(α) Εις περίπτωσιν καθ' ην οιονδήποτε νομίμως οφειλόμενον ενοίκιον καθυστερείται επί είκοσι μίαν ή περισσοτέρας ημέρας μετά την επίδοσιν εγγράφου ειδοποιήσεως απαιτήσεως εις τον ενοικιαστήν και δεν υπάρξει οιαδήποτε προσφορά τούτου προ της καταχωρίσεως αιτήσεως δι' ανάκτησιν κατοχής.» Ο όρος «ενοικιαστής» στο άρθρο 2 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, ερμηνεύεται ως ακολούθως: «'Ενοικιαστής' σημαίνει παν φυσικόν ή νομικόν πρόσωπον το οποίον συνήθως διαμένει ή έχει την έδραν αυτού εν Κύπρω και το οποίον είναι ενοικιαστής ακινήτου, εν σχέσει προς το οποίον υφίσταται ενοικίασις και περιλαμβάνει:- (α) Θέσμιον ενοικιαστήν, (β) (γ) (δ) (ε) .» [δική μου υπογράμμιση] Αποδίδοντας στο άρθρο τη φυσική και γραμματική ερμηνεία των λέξεων που χρησιμοποίησε ο Νομοθέτης, προνοείται ότι «ενοικιαστής» σημαίνει και ο θέσμιος ενοικιαστής, αλλά δεν συμβαίνει το αντίθετο, δηλαδή όπου χρησιμοποιείται ο όρος ενοικιαστής στον περί Ενοικιοστασίου Νόμο, δεν σημαίνει αυτόματα ότι η μνεία είναι σε θέσμιο ενοικιαστή. Ο Νομοθέτης λέγει ότι «ενοικιαστής» περιλαμβάνει τον θέσμιο ενοικιαστή και όχι ότι «ενοικιαστής» σημαίνει θέσμιος ενοικιαστής ή ταυτίζεται απόλυτα με το θέσμιο ενοικιαστή. Για να έχει το Δικαστήριο τούτο καθ' ύλην αρμοδιότητα, πρέπει το πρόσωπο που είναι διάδικος να είναι θέσμιος ενοικιαστής κατά τη καταχώριση της Αιτήσεως, όχι κατά την αποστολή της προειδοποιήσεως. Βρίσκω έρεισμα για τη θέση ότι υπάρχει δυνατότητα αποστολής ειδοποίησης δυνάμει του Νόμου, σε ενοικιαστή που δεν κατέστη ακόμα θέσμιος, στην αυθεντία The Electricity Authority of Cyprus v. Georghios Georgallettos and Others
(1972)1 C.L.R. 77. Δεν υπάρχει τίποτε στον Νόμο που να απαγορεύει την επίτευξη δύο σκοπών με το ίδιο έγγραφο. Άλλωστε, αυτό είναι τόσο το πνεύμα όσο και το γράμμα του τροποποιητικού Νόμου 128
(1)/07 και του νέου άρθρου 11
(4), ο οποίος ήταν σε ισχύ κατά την αποστολή του Τεκμηρίου 4. Είναι η κρίση μου ότι, υπάρχει η δυνατότητα κάλλιστα να συνδυαστεί η προειδοποίηση που πρέπει να δοθεί δυνάμει του Νόμου σε ενοικιαστή (statutory notice - άρθρο 11
(1)(α)) με την ειδοποίηση περί του τερματισμού συμβατικής ενοικίασης και την κλήση για παράδοση της κατοχής (notice to quit). Σημασία έχει ο παραλήπτης της επιστολής να δύναται εύκολα να αντιληφθεί το περιεχόμενο αυτής και τις προειδοποιήσεις που αυτή περιλαμβάνει, δηλαδή το περιεχόμενο να είναι ξεκάθαρο και σαφές για να μπορέσει να ασκήσει τα οποία δικαιώματα του και να συμμορφωθεί με τις όποιες υποχρεώσεις του. Βλέπετε Megarry's The Rent Acts, 10η έκδοση, Τόμος 1, σελίδα 182. Εξάλλου, το περιεχόμενο ειδοποίησης σύμφωνα με τον περί Ενοικιοστασίου Νόμο, συνιστά ικανοποιητική απαίτηση, εφόσον υπενθυμίζει τον ενοικιαστή για την υποχρέωση του να καταβάλλει ενοίκιο. Βλέπετε σχετικά Katsiantonis v. Frantzeskou
(1981)1 C.L.R. 566, Petsas v. Pavlides
(1980)1 C.L.R. 158 και Xenopoulos v. Constantinidou
(1979)1 C.L.R. 519. Κρίνω ότι με το Τεκμήριο 4 ο ιδιοκτήτης νόμιμα τερμάτισε την ενοικίαση και ταυτόχρονα έδωσε την υπό του Νόμου τεθείσα προειδοποίηση για την καταβολή των οφειλομένων ενοικίων. Πέρασαν 21 μέρες, καταχωρίστηκε η υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο Αίτηση, και δεν υπήρξε προσφορά των οφειλομένων ενοικίων, σύμφωνα με τον Νόμο. Έξωση για καθυστερημένα ενοίκια: Σύμφωνα με το άρθρο 11
(1)του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, Ν.23/83ως αυτός έχει τροποποιηθεί μέχρι σήμερα, απαγορεύεται η ανάκτηση κατοχής ακινήτου που καλύπτεται από τον Νόμο, σαν κανόνας και μόνο κατ' εξαίρεση επιτρέπεται στις συγκεκριμένες περιπτώσεις που αναφέρονται σ' αυτό το άρθρο, περιλαμβανομένης της οφειλής ενοικίου που κατέστη πληρωτέο [9]. Οι προϋποθέσεις είναι οι ακόλουθες και πρέπει να ικανοποιηθούν σωρευτικά: α) Το επίδικο να ευρίσκεται εντός των ορίων ελεγχόμενης περιοχής. β) Το επίδικο να είχε συμπληρωθεί μέχρι την 31.12.1999. γ) Οι Καθ' ων η Αίτηση 1 να είναι θέσμιοι ενοικιαστές. δ) Να έχει σταλεί γραπτή ειδοποίηση απαιτήσεως του ενοικίου στους Καθ' ων η Αίτηση 1 εκ μέρους των Αιτητών, σύμφωνα με τον Νόμο. ε) Είκοσι μία μέρες μετά την επίδοση της γραπτής ειδοποίησης να οφείλεται ενοίκιο ή μέρος αυτού και το ρηθέν ποσό να μην έχει προσφερθεί. στ) Την ημέρα καταχώρισης της Αίτησης να οφείλεται ενοίκιο ή μέρος αυτού και το εν λόγω ποσό να είναι νομίμως οφειλόμενο. Βλέπετε Megarry's The Rent Acts, 10η έκδοση, Τόμος 1, σελίδα 267: "Rent is 'lawfully due' as soon as the proper date for payment has arrived". (ζ) Εντός δεκατεσσάρων ημερών από την επίδοση της Αιτήσεως στους Καθ' ων η Αίτηση 1 και 2 να μην έχουν καταβληθεί τα οφειλόμενα ενοίκια. Σύμφωνα με την ενώπιον μας μαρτυρία, όλες οι προϋποθέσεις πληρούνται. Η υπόθεση των Αιτητών είναι καθαρή και αποδεικνύεται. Αναστολή: Σχετικό είναι το άρθρο 11
(5)[10] του Ν. 23/83, όπως αυτός έχει τροποποιηθεί μέχρι σήμερα. Κρίνουμε ότι είναι δίκαιο όπως δοθεί κάποιος χρόνος στους Καθ' ων η Αίτηση 1 να μετακινήσουν την επιχείρηση τους σε άλλο υποστατικό και ως εκ τούτου υπάρχει λόγος άσκησης της διακριτικής μας ευχέρειας υπέρ της αναστολής του διατάγματος έξωσης. Λαμβάνουμε υπόψη ότι οι Καθ' ων η Αίτηση 1 λειτουργούν επιχείρηση εντός του επίδικου καταστήματος από το 2008 και ότι θα χρειαστούν κάποιο χρόνο για να εξεύρουν και να διακοσμήσουν κατάλληλα άλλο υποστατικό. Κρίνουμε δίκαιο το διάστημα των τεσσάρων μηνών από σήμερα. Ανταπαίτηση: Αναφορικά με τις αξιώσεις στην Ανταπαίτηση, οι Καθ' ων η Αίτηση απέτυχαν να ικανοποιήσουν το βάρος απόδειξης το οποίο φέρουν. Σημειωτέον ότι κατά τη διάρκεια της ενοικίασης, δεν υπέβαλαν ποτέ γραπτώς οποιοδήποτε παράπονο για το θέμα του ΓΣΠ ή της περιοχής όπως αυτά τα οποία προβάλλουν στην Απάντηση τους. Περαιτέρω, δεν απέστειλαν οποιαδήποτε επιστολή είτε για το ΓΣΠ είτε για οποιοδήποτε άλλο θέμα, όπως για τη χρήση του πεζόδρομου ή τον οχετό. Για το ποσό των Λ.Κ.40.000 οι μάρτυρες των Αιτητών παρείχαν ικανοποιητική αποδεκτή μαρτυρία ότι πληρώθηκε σύμφωνα με διευθέτηση μεταξύ των παλαιών και νέων ενοικιαστών, στους Αιτητές για εξόφληση παλαιών ενοικίων. Η απόφαση που εκδόθηκε συνάδει με την προφορική μαρτυρία. Για το ποσό των €250.000 και για τις λοιπές αξιώσεις, δεν προσφέρθηκε ικανή αποδεκτή μαρτυρία. Η Ανταπαίτηση αποτυγχάνει και απορρίπτεται. Εγγύηση: Η εγγύηση περιλαμβάνεται στο ενοικιαστήριο έγγραφο, Τεκμήριο 3, και υπεγράφη από τον Καθ' ου η Αίτηση 2. Έχει δε το εξής λεκτικό: "I, the undersigned Mr. MAURICE LEZMI with CY I.D card number 627768 do hereby guarantee the performance of the covenants and stipulations of the Tenancy Agreement dated 23rd May 2008, signed between TOFARCO LTD and COFIDES ENTERPRISES LTD, by the Tenant. My obligation will continue to be in force even in the case that this Agreement is renewed or the Tenant becomes STatutotry Tenant or a different Tenancy is agreed and will be in force until the delivery of the free possession of the Property to the Landlord." Η ισχύς της εγγύησης στη θέσμια ενοικίαση: Σχετικές είναι οι αυθεντίες Metochis v. Schiza
(1952)1 C.L.R. 149, Michael v. Nishanian
(1966)1 C.L.R. 150, Kyriakidou v. Mangaldjian
(1969)1 C.L.R. 1 και Αργύρη v. Χρυσοστόμου
(2006)1(Β) Α.Α.Δ.
  1. Κατά το χρόνο έκδοσης της απόφασης στην πρώτη αυθεντία, η σχετική νομοθεσία στην Κύπρο ήταν το Κεφ. 108, Rent Restriction Law. Ο έντιμος Δικαστής Hallinan, αποφάσισε ότι (σελίδα 150): "It is quite clear that such guarantee would not apply to a statutory tenancy under the Increase of Rent and Mortgage Interest (Restrictions) Act,
  2. In the commentary on section 15 of that Act contained in Megarry Rent Acts (6th Edition, page 165) the learned author states:- 'Again the statutory tenancy is a different tenancy from the contractual tenancy whence it sprang, so that a guarantor of the rent under the contractual term is not liable for rent accruing during the statutory tenancy.' ... "It is clear from the wording of section 8
(3)of our law that the legislative authority merely intended to confer a right of occupation on the tenant who becomes statutory tenant and he is, as in England, obliged to observe the conditions and is entitled to the rights under the original contract of tenancy in so far as they may be applicable; subject to the provisions of this law, as in England, the statutory tenancy is a different tenancy from the contractual tenancy." Στην αυθεντία Michael v. Nishanian (πιο πάνω), αποφασίστηκε ουσιαστικά, ότι όπου το ενοικιαστήριο έγγραφο προβλέπει περίοδο ανανέωσης, τότε η εγγύηση θεωρείται ότι ισχύει και για την περίοδο ανανέωσης [11]. Στην παρούσα περίπτωση, στο ενοικιαστήριο έγγραφο δεν προβλεπόταν αυτόματη ανανέωση (βλέπετε σχετικά ρήτρα 5.2). Με την απόφαση στην υπόθεση Kyriakidou v. Mangaldjian (πιο πάνω), και ενώ η νομοθεσία σε ισχύ τότε ήταν το Κεφ. 86, Rent (Control) Law, κατέστη σαφές ότι η εγγύηση σε ενοικιαστήριο έγγραφο δεν ισχύει στη θέσμια ενοικίαση, δηλαδή μετά που το εν λόγω έγγραφο έληξε ή τερματίστηκε νόμιμα, και μόνον, εάν χρησιμοποιείται πολύ σαφές λεκτικό, δυνατόν να θεωρηθεί ότι ισχύει [12]. Όπως φαίνεται από το λεκτικό της εγγύησης το οποίο παρατίθεται πιο πάνω, αυτό είναι αρκετά σαφές, περιλαμβάνον μνεία στη θέσμια ενοικίαση, ώστε να δύναται να θεωρηθεί ότι ο εγγυητής ανέλαβε υποχρέωση έναντι του ιδιοκτήτη κατά τη θέσμια ενοικίαση. Πέραν του αποσπάσματος που παραθέτω πιο κάτω και το οποίο είναι το απαύγασμα της νομολογίας κατά την κρίση μου, ο έντιμος Δικαστής κ. Χατζηαναστασίου ξεκαθάρισε επίσης, στη σελίδα 16, ότι, ενόψει ρητρών στο ενοικιαστήριο έγγραφο για την υποχρέωση του ενοικιαστή να παραδώσει το μίσθιο στο τέλος της περιόδου ενοικιάσεως και για το δικαίωμα του ιδιοκτήτη να καταγγείλει τη σύμβαση σε περίπτωση παραβιάσεως όρου αυτής από τον ενοικιαστή, δηλαδή δύο ρητρών που προνοούν το τέλος της σχέσης, δεν υπάρχει συνεχής εγγύηση (continuing guarantee) εφόσον δεν υπάρχει συνεχής σχέση (continuing relationship). Στην παρούσα περίπτωση, η ρήτρα 3.14 του ενοικιαστηρίου εγγράφου, Τεκμήριο 3, παραπέμπει στο πρώτο, ενώ η ρήτρα 5.1 στο δεύτερο. Στην πιο πρόσφατη αυθεντία, Αργύρη v. Χρυσοστόμου (πιο πάνω), και πάλιν υπήρχε σύμβαση ενοικίασης, με συγκεκριμένη περίοδο ενοικίασης και δικαίωμα ανανέωσης για περαιτέρω περίοδο. Το Ανώτατο Δικαστήριο αποφάσισε ότι η συμφωνία ενοικίασης είχε δυνητικά καταληκτικό χρόνο τη λήξη της περιόδου ανανέωσης και όχι τη λήξη της αρχικής περιόδου, ο εγγυητής γνώριζε για το δικαίωμα μονομερούς ανανέωσης και θα πρέπει να είχε την πρόθεση να εγγυηθεί τον ενοικιαστή για ολόκληρη την περίοδο, όχι μόνο την αρχική. Επίσης, αποφασίστηκε ότι, η επέκταση της συμφωνίας για περαιτέρω περίοδο, δεν δημιουργούσε νέα συμφωνία και κατ' επέκτασιν δεν απάλλασσε τον εγγυητή από τις υποχρεώσεις του, σύμφωνα με το άρθρο 91 του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149. Στην προκείμενη περίπτωση, οι ιδιοκτήτες κατάγγειλαν τη σύμβαση και προσέφυγαν στο Δικαστήριο, πριν ακόμα τη λήξη της αρχικής περιόδου ενοικίασης. Ενόψει των πιο πάνω, κρίνω ότι ο Καθ' ου η Αίτηση 2 ευθύνεται ως εγγυητής έναντι των Αιτητών, αλληλεγγύως και κεχωρισμένως μετά των Καθ' ων η Αίτηση 1, για τα οφειλόμενα ενοίκια. Απόφαση: Ως εκ των ανωτέρω και με τη σύμφωνο γνώμη των Παρέδρων, η απαίτηση επιτυγχάνει και εκδίδεται Διάταγμα εναντίον των Καθ' ων η Αίτηση 1 ή και οποιουδήποτε άλλου φυσικού ή νομικού προσώπου που βρίσκεται στο ακίνητο, ανάκτησης κατοχής του ακινήτου που βρίσκεται στη Λεωφόρο Ευαγόρου αρ.31Α, στη Λευκωσία. Εκδίδεται απόφαση υπέρ των Αιτητών και εναντίον των Καθ' ων η Αίτηση 1 και 2, αλληλεγγύως και κεχωρισμένως για τα πιο κάτω ποσά: 1. €69.000.00 ως καθυστερημένα και οφειλόμενα ενοίκια για την περίοδο από Οκτώβριο 2010 μέχρι Αύγουστο 2012, πλέον τόκο 9% ετησίως δυνάμει συμφωνίας επί εκάστου ποσού εκ €3.000 από την ημέρα που κατέστη πληρωτέο μέχρι εξόφλησης. 2. €3.000 μηνιαίως ως ενδιάμεσα οφέλη από 1.9.2012 μέχρι εκκένωσης και παράδοσης κενής και ελεύθερης της κατοχής του επίδικου στους Αιτητές, πλέον τόκο 9% ετησίως επί εκάστου ποσού εκ €3.000 από την ημέρα που καθίσταται πληρωτέο μέχρι εξόφλησης. 3. Έξοδα, ως αυτά θα υπολογισθούν από την Γραμματέα και εγκριθούν από το Δικαστήριο στην κλίμακα €100.000 - €500.000, πλέον νόμιμο τόκο και Φ.Π.Α. Το Διάταγμα αναστέλλεται αρχικά από σήμερα μέχρι την 29.10.2015. Νοουμένου ότι την ή μέχρι την 29.10.2015 εξοφληθεί το ποσό των οφειλομένων ενοικίων, τόκων και δικηγορικών εξόδων ως ανωτέρω, καθώς και των ενδιαμέσων οφελών για το μήνα Οκτώβριο 2015, στη συνέχεια θα αναστέλλεται από μήνα σε μήνα για την υπόλοιπη περίοδο των τεσσάρων μηνών από σήμερα, νοουμένου ότι την πρώτη ημέρα εκάστου επομένου μηνός, αρχής γενομένης από την 1.11.2015, με επτά
(7)μέρες χάρη, οι Καθ' ων η Αίτηση 1 και/ή 2, θα καταβάλλουν στους Αιτητές τα ενδιάμεσα οφέλη, ως η απόφαση του Δικαστηρίου. Η Ανταπαίτηση αποτυγχάνει και απορρίπτεται, με έξοδα υπέρ των Αιτητών και εναντίον των Καθ' ων η Αίτηση 1 και 2, αλληλεγγύως και κεχωρισμένως όπως αυτά θα υπολογισθούν από την Γραμματέα και εγκριθούν από το Δικαστήριο στην κλίμακα €100.000 - €500.
  1. Η απόφαση να συνταχθεί αφού χαρτοσημανθεί το ενοικιαστήριο έγγραφο Τεκμήριο
  2. (Υπ.) .............. Λ. Σ. Καμμίτση Πρόεδρος Πιστό Αντίγραφο Γραμματέας ΛΣΚ/ΕΔ [1] "The ordinary common-law rules apply to the determination of a contractual tenancy. Thus on the exercise of a right to forfeit the lease a statutory tenancy will arise. Again, a tenancy for a fixed period determines at the end of that period; and periodic tenancies are determinable by notice to quit expiring at the end of a period of the tenancy." [2] «In general, the burden of proving the validity of a notice to quit lies on the person who relies on it. Notices to determine a tenancy are 'documents of a technical nature, technical because they are not consensual documents, but, if they are in proper form, they have of their own force without any assent by the recipient the effect of bringing the demise to an end'.» [3] «A notice to quit is a notice (which generally speaking may be written or verbal) which on its expiry does, of itself and in accordance with the subsisting contract, put an end to a relationship of landlord and tenant.» [4] «No sacramental form is necessary for a notice to quit to be valid; if it is clear and certain in terms it is enough; it is sufficient if 'there be plain and unambiguous words claiming to determine the existing tenancy at a certain time'.» [5] «Σύμφωνα με τις αυθεντίες, δεν απαιτείται η ειδοποίηση τερματισμού να έχει συγκεκριμένη μορφή, αλλά απλώς να είναι σαφής και να καθορίζει τον τερματισμό της υφιστάμενης ενοικίασης σε συγκεκριμένο χρόνο (Gardner v. Ingram (1886-90) All E.R. 258, Glykys v. Ioannides (1959-60) 2 C.L.R. 220). Τέτοια ειδοποίηση τερματισμού μπορεί να είναι είτε προφορική είτε γραπτή.» [6] «Πέρα όμως απ' όλα τα πιο πάνω, παρατηρούμε και τα ακόλουθα. Οι κανόνες και οι αρχές με βάση τις οποίες κρίνεται αν μία ειδοποίηση τερματισμού είναι νόμιμη και έγκυρη, σκοπό έχουν κυρίως να πληροφορήσουν σαφώς και εγκαίρως το πρόσωπο προς το οποίο δίδεται η ειδοποίηση, είτε αυτός είναι ο ενοικιαστής είτε ο ιδιοκτήτης, ώστε να μπορεί να καθορίζει τις επόμενες ενέργειες του. Άρα οι αρχές αυτές ισχύουν προς όφελος του προσώπου προς το οποίο δίδεται η ειδοποίηση τερματισμού.» [7] «If a contract contains a provision that one of the parties thereto may determine the contract by notice, notice must be given in accordance with the terms of the contract, but the right to notice may be waived.» [8] «29
(1)Τηρουμένων των σχετικών διατάξεων του περί Πολιτικής Δικονομίας διαδικαστικού κανονισμού και οιουδήποτε διαδικαστικού κανονισμού εκδιδομένου δυνάμει του παρόντος Νόμου, οιαδήποτε ειδοποίησις, αίτησις, απαίτησις ή άλλο έγγραφον δυνάμει του παρόντος Νόμου υποβάλλεται εγγράφως και δύναται να επιδίδηται εις το πρόσωπον εις το οποίον πρόκειται να επιδοθή είτε προσωπικώς είτε δια της παραδόσεως τούτου δι' αυτό εις το τελευταίον γνωστόν μέρος διαμονής ή εργασίας του εν Κύπρω ή δια της αποστολής τούτου δια του ταχυδρομείου δι' ησφαλισμένης επιστολής απευθυνόμενης εις αυτό εις την τελευταίαν γνωστήν ταχυδρομικήν του διεύθυνσιν εν Κύπρω, το δε πρόσωπον εις το οποίον πρόκειται να επιδοθή περιλαμβάνει οιονδήποτε αντιπρόσωπον τοιούτου προσώπου δεόντως εξουσιοδοτημένον προς τούτο». [9] Το άρθρο 11
(1)(α) προνοεί ως ακολούθως: «(α) Εις περίπτωσιν καθ' ην οιονδήποτε νομίμως οφειλόμενον ενοίκιον καθυστερείται επί είκοσι μίαν ή περισσοτέρας ημέρας μετά την επίδοσιν εγγράφου ειδοποιήσεως απαιτήσεως εις τον ενοικιαστήν και δεν υπάρξει οιαδήποτε προσφορά τούτου προ της καταχωρίσεως αιτήσεως δι' ανάκτησιν κατοχής. Νοείται ότι ενοίκιον θα θεωρήται προσφερθέν δυνάμει της παραγράφου αυτής, εάν τούτο εστάλη δια συστημένης επιστολής εις το πρόσωπον το δικαιούμενον να εισπράξει τούτο. Νοείται περαιτέρω ότι το Δικαστήριο δε διατάζει την ανάκτηση από τον ιδιοκτήτη της κατοχής, όταν ο ενοικιαστής πληρώσει μέσα σε περίοδο δεκατεσσάρων ημερών από την επίδοση σ' αυτόν της αίτησης παν ποσό το οποίο οφείλεται ή δυνατό να καταστεί οφειλόμενο από αυτόν εκτός αν ο ενοικιαστής διαρκούσης της μισθώσεως δεν καταβάλλει συστηματικά το νομίμως οφειλόμενον.» [10] "Το Δικαστήριο, εκδίδον απόφασιν ή διάταγμα δυνάμει των παραγράφων (α), (β), (γ), (δ), (ε), (στ), (ζ), (η), (θ), (ι), (ια) και (ιβ) του άρθρου τούτου, δύναται, τηρουμένου του όρου ότι ο ενοικιαστής θα πληρώσει παν ποσόν το οποίο νομίμως οφείλεται ή δυνατόν να καταστή οφειλόμενον υπ' αυτού, να αναστείλει την εκτέλεσιν της αποφάσεως ή του διατάγματος ή να αναβάλει την ημερομηνίαν κατοχής δια τοιαύτην περίοδον μη υπερβαίνουσαν το εν έτος, εκτός εάν οι διάδικοι άλλως ήθελον συμφωνήσει, και υπό την επιφύλαξιν τοιούτων όρων οίους το Δικαστήριον ήθελε θεωρήσει κατάλληλους." [11] " Another relevant important clause in this contract is the guarantee clause. This clause is so worded in our view, as to render the guarantor's liability co-extensive with that of the principal. It provides expressly that the guarantor undertakes the exact performance of all the terms included in the contract of lease. The right to renew the lease for another year being embodied in the terms of the contract, the liabilities following the exercise of such right are covered by the guarantee clause. We have carefully studied the contents of the contract of lease in question in the light of the submission of the learned counsel for the appellant and we have come to the conclusion that the guarantee signed by the appellant (guarantor) covered the liability of the principal (tenant) to pay rents and damages until the latter delivered vacant possession of the premises leased by the landlord, the respondent. The appeal is, therefore, dismissed with costs." (σελίδα 152) [12] ". I have reached the conclusion that the guarantee would not apply to a statutory tenancy under the provisions of the Increase of Rent and Mortgage Interest (Restrictions) Act, 1920, in England; and certainly would not apply to section 23 of our Rent (Control) Law Cap. 86. In my view, the statutory tenancy is a different tenancy from the contractual tenancy whence it sprang so that the guarantor of the rent under the contractual terms is not liable for rent accruing during the statutory tenancy. It is clear from the wording of our law that the legislating authority merely intended to confirm a right of occupation on the tenant who becomes statutory tenant and he is, as in England obliged to observe the conditions and is entitled to the rights under the original contract of tenancy in so far as they may be applicable. .. Since there is nothing in the Rent (Control) Law that interferes with the contractual rights of outside parties in respect of matters like guarantees, I would be prepared to express the view, that it is conceivable in a case where strong and clear language has been used in a guarantee, that the Court would be ready to reach a conclusion that the guarantee would also apply to the payment of rent in a statutory tenancy. However, in view of the different character of the statutory tenancy, - as distinct from the contractual tenancy - particularly it indefinite duration, I am of the opinion, that the language in this contract of guarantee is not so clearly worded at to warrant a finding that the parties intended it to extend to the statutory tenancy and that the guarantor undertook to bind himself until the delivery of the premises in question including the period the tenant was so holding over as a statutory tenant." (σελίδες 14 και 15) - δική μου υπογράμμιση cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο

🔗 Στην επίσημη πηγή

Επεξήγηση AI βάσει του επίσημου κειμένου του νόμου. Ενδεικτική, δεν υποκαθιστά νομική συμβουλή.