Ανδρέα Τσιουτή ν. OM Destination Management Co Ltd κ.α., Αρ. Αίτησης: Κ49/12, 29/4/2015 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:DEELEM:2015:17 ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΕΛΕΓΧΟΥ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ ΛΕΜΕΣΟΥ - ΠΑΦΟΥ ΤΜΗΜΑ ΛΕΜΕΣΟΥ ΕΝΩΠΙΟΝ: Χρ. Ραγουζαίου, Προέδρου Ντ. Σολομωνίδης και Π. Αγιομαμίτης, Μελών Αρ. Αίτησης: Κ49/12 Μεταξύ: Ανδρέα Τσιουτή, εν Λεμεσού Αιτητή και
- OM Destination Management Co Ltd, εκ Λεμεσού
- Κατερίνα Γεννάρη, εκ Λεμεσού Καθ' ων η αίτηση ----------------------------------- Ημερομηνία: 29.4.2015 Εμφανίσεις: Για τον Αιτητή: κος Σ. Φασουλιώτης (κα Δράκου στην απαγγελία της απόφασης) Για τους Καθ' ων η αίτηση 1 και 2: κα Δ. Ζένιου Α Π Ο Φ Α Σ Η Με την παρούσα αίτησης του, ο Αιτητής αξιώνει από τους Καθ' ων η Αίτηση 1 (υπό την ιδιότητα των ενοικιαστών του μισθίου[1]) το ποσό των €2.100, ως οφειλόμενα ενοίκια, πλέον το ποσό των €230 για ζημιές που προκλήθηκαν στο μίσθιο από αυτούς κατά παράβαση της συμφωνίας ενοικίασης, πλέον τόκους και έξοδα. Η Καθ' ης η αίτηση 2 ενάγεται υπό την ιδιότητα της ως εγγυήτρια της συμφωνίας ενοικίασης. Συγκεκριμένα, ο Αιτητής ισχυρίζεται ότι κατά την παράδοση σε αυτόν του μισθίου κατά την 22/3/2012, οι Καθ' ων η αίτηση 1 όφειλαν τα ενοίκια της χρονικής περιόδου από 23/4/2011 μέχρι την 22/3/2012, ενώ κατά την επιθεώρηση του μισθίου διαπιστώθηκε ότι τo πάτωμα είχε λερωθεί με κηλίδα από κάποιο υγρό και χρειάστηκε επαγγελματικό καθαρισμό για τον οποίο κατέβαλε το ποσό των €400,
- Απάντηση Οι Καθ' ων η Αίτηση αρνούνται την απαίτηση του Αιτητή και ισχυρίζονται ότι αυτός τους εξαπάτησε, ζητώντας τους να του παραδώσουν το μίσθιο για να το μετατρέψει σε κατοικία για τον ίδιο, με αντάλλαγμα την εγκατάλειψη της απαίτησης για καταβολή ενοικίων μέχρι την παράδοση της κατοχής του μισθίου. Όταν παραδόθηκε το μίσθιο στον Αιτητή αυτός απάλλαξε προφορικά τους Καθ' ων η αίτηση 1 από την ευθύνη για αποκατάσταση οποιασδήποτε ζημιάς είχε δημιουργηθεί στο μίσθιο. Δεν μετάτρεψε τελικά ο Αιτητής το μίσθιο σε κατοικία, αλλά το νοίκιασε σε τρίτο πρόσωπο ως κατάστημα. Η Καθ' ης η αίτηση 2 υποστηρίζει ότι η εγγύηση που παραχώρησε καλύπτει μόνο την αναφερόμενη στο ενοικιαστήριο έγγραφο περίοδο ενοικίασης και όχι οποιαδήποτε ανανέωση της ή την περίοδο της θέσμιας ενοικίασης. Διαδικασία Στην παρούσα Αίτηση τα περισσότερα γεγονότα δεν έχουν αμφισβητηθεί από τους Καθ' ων η αίτηση. Τα αμφισβητούμενα γεγονότα περιορίζονται στο κατά πόσο: (α) Κατά το χρόνο παράδοσης της κατοχής του μισθίου οφείλονταν ή όχι στον Αιτητή ως ενοίκια το ποσό των €2.100,
- Σημειώνεται ότι στην πορεία της ακροαματικής διαδικασίας (στις 16.4.2014) οι Καθ' ων η αίτηση 1 προέβηκαν σε παραδοχή ότι οφείλουν στον Αιτητή το ποσό των €930, εξής: ενοίκια περιόδου από Μάρτιο 2011 μέχρι και Οκτώβριο 2011 = €1.600,00, μείον το ποσό των €670,00 (δηλαδή η πληρωμή ποσού €500,00 στις 5.4.2012 και η προκαταβολή €170,00) = €930,
- (β) Οι Καθ' ων η αίτηση 1 προκάλεσαν ζημιές στο μίσθιο στη διάρκεια της ενοικίασης. Στην ακρόαση της αίτησης, που ξεκίνησε στις 4.4.2014, ο Αιτητής παρουσιάστηκε ως ο μοναδικός μάρτυρας για την υπόθεση του. Για τους Καθ' ων η Αίτηση παρουσιάστηκαν συνολικά τρείς μάρτυρες και η απόφαση του Δικαστηρίου επιφυλάχθηκε στις 24.9.
- Μαρτυρία Αιτητή Υποστήριξε o Αιτητής (Μ.Α.) ότι οι Καθ' ων η αίτηση 1, αφού παρήλθαν 9 έτη και 3 μήνες από την έναρξη της ενοικίασης, τον ενημέρωσαν γραπτώς, στις 29.3.2010, ότι δεν είναι σε θέση να συνεχίσουν την ενοικίαση και ότι η κατοχή του μισθίου θα του παραδοθεί τον Απρίλιο (του ίδιου έτους). Ο Αιτητής υποστηρίζει ότι αυτή η επιστολή των Καθ' ων η αίτηση 1 του έδωσε την αφορμή καταρχήν, να ζητήσει και από τον ενοικιαστή του γειτονικού με το μίσθιο καταστήματος να του παραδώσει επίσης την κατοχή αυτού, καθώς και να αποταθεί στο δήμο Λεμεσού για να εκδώσει άδεια οικοδομής για αλλαγή χρήσης των δύο αυτών καταστημάτων σε ένα διαμέρισμα. Η άδεια οικοδομής εκδόθηκε τελικά στις 27.10.2011, αλλά οι Καθ' ων η αίτηση 1 δεν είχαν ακόμα παραδώσει στον Αιτητή την ελεύθερη κατοχή του μισθίου, έτσι αυτός αποτάθηκε σ' αυτούς γραπτώς και ζήτησε την καταβολή των ενοικίων της χρονικής περιόδου από τον Μάρτιο 2011 μέχρι και τον Ιανουάριο 2012 (€2.200), όπως και την παράδοση της ελεύθερης κατοχής του μισθίου μέχρι την 31.1.
- Οι Καθ' ων η αίτηση 1 παρέδωσαν στον Αιτητή το μίσθιο στις 22.3.2012 και κατέβαλαν σ' αυτόν (στις 5.4.2012) το ποσό των €500 έναντι των οφειλομένων ενοικίων. Ο Αιτητής διαπίστωσε μετά την ανάληψη της κατοχής, μόνιμο εκτεταμένο λεκέ στο δάπεδο του μισθίου και για τον επαγγελματικό καθαρισμό του κατέβαλε το ποσό των €
- Αξιώνει έτσι, από τους Καθ' ων η αίτηση 1 και 2, το συνολικό ποσό των €2.330 (αφαιρουμένου από το συνολικό ποσό του ντεποζίτου που ανέρχεται σε €170). Αντεξεταζόμενος ο μάρτυρας, απέρριψε την εκδοχή των Καθ' ων η αίτηση περί ύπαρξης προφορικής συμφωνίας για εγκατάλειψη της αξίωσης των οφειλομένων ενοικίων καθώς και τους ισχυρισμούς περί προφορικής αποδοχής της συνέχισης της ενοικίασης από μέρους των Καθ' ων η αίτηση 1, μετά τη λήξη του Τεκμηρίου
- Επειδή αμφισβητείται σφόδρα από την πλευρά των Καθ' ων η αίτηση το κατά ποσό προκλήθηκε από αυτούς ζημιά στο δάπεδο του μισθίου, σημειώνω ότι καμία αντεξέταση έγινε στον Αιτητή αναφορικά με τον ισχυρισμό του ότι κατά την επιστροφή της κατοχής του μισθίου διαπίστωσε την πρόκληση ζημίας στο πάτωμα. Ο Μ.Α. μου έχει κάνει καλή εντύπωση. Υπήρξε σταθερός μάρτυρας, χωρίς σημαντικές αντιφάσεις στην αντεξέταση του. Οι απαντήσεις του ήταν σαφείς και περιεκτικές, ενώ η εκδοχή του απόλυτα φυσιολογική και υποστηρίζεται και από τα έγγραφα που έχουν κατατεθεί. Αποδέχομαι στο σύνολο της την μαρτυρία του Μ.Α. Μαρτυρία Καθ' ων η αίτηση Οι τρεις μάρτυρες που παρουσιάστηκαν για την πλευρά των Καθ' ων η αίτηση, Σταύρος Κλεοβούλου, διευθυντής των Καθ' ων η αίτηση 1 (Μ.Κ.1), Νεοφύτα Νεοφύτου συνεργάτης των Καθ' ων η αίτηση 1 (Μ.Κ.2) και Μυρτώ Τουφεξή Κλεοβούλου συνέταιρος ("partner") των Καθ' ων η αίτηση 1(Μ.Κ.3.), υποστήριξαν στο δικαστήριο την ίδια εκδοχή η οποία έχει ως εξής: Οι Καθ' ων η αίτηση 1 ασχολούνται με τη διοργάνωση συνεδρίων στην Κύπρο και είχαν ενοικιάσει το μίσθιο για να το χρησιμοποιούν ως αποθήκη για διάφορα αντικείμενα που σχετίζονταν με την εργασία τους, τα οποία ήταν αξίας και έτσι η αποθήκη καθαριζόταν σε τακτική βάση. Το μίσθιο κατά την παραλαβή του από τους Καθ' ων η αίτηση 1, ήταν «σε άθλια κατάσταση από άποψη καθαριότητας». Στο πάτωμα είχε μόνιμους λεκέδες αλλά αυτό δεν τους προβλημάτισε γιατί θα χρησιμοποιείτο ως αποθήκη και έτσι έγινε, αφού πρώτα το μίσθιο καθαρίστηκε από τους Καθ' ων η αίτηση
- Από την έναρξη της ενοικίασης μέχρι και το 2009, το ενοίκιο προπληρωνόταν ετησίως κάθε Ιανουάριο, αλλά από το 2009 και μετά, λόγω έλλειψης ρευστότητας, το ενοίκιο πληρωνόταν με όποιο τρόπο μπορούσαν οι Καθ' ων η αίτηση, χωρίς οποιοδήποτε παράπονο από πλευράς του Αιτητή. Τον Μάρτιο του 2010 υπήρξε περαιτέρω μείωση του κύκλου των εργασιών της εταιρείας τους, η οποία πλέον δυσκολευόταν να επιβιώσει οικονομικά και έτσι αποστάληκε στον Αιτητή το Τεκμήριο 3, με το οποίο τον ενημέρωναν ότι το μίσθιο θα του παραδιδόταν τον Απρίλιο του
- Κατά το χρόνο αποστολής της ειδοποίησης αυτής, οφείλονταν ήδη τα ενοίκια της χρονικής περιόδου από τον Δεκέμβριο του 2009 μέχρι και τον Μάρτιο του
- Καμία απάντηση λήφθηκε από τους Καθ' ων η αίτηση στην εν λόγω επιστολή, οι οποίοι δεν παρέδωσαν τελικά την κατοχή στον Αιτητή διότι δεν εντόπισαν άλλο υποστατικό για να μετακομίσουν. Έτσι, η ιδέα της μετακόμισης ναυάγησε και σχετική προφορική ενημέρωση έγινε στον Αιτητή κατά τον Ιούνιο του 2010 όταν αυτός επισκέφθηκε το γραφείο τους για να εισπράξει τα ενοίκια. Στη συνάντηση αυτή ο Αιτητής ανέφερε στους Καθ' ων η αίτηση 1 ότι θα μπορούσαν να διατηρήσουν την κατοχή του μισθίου για όσο καιρό επιθυμούσαν. Συνέχισε έτσι η ενοικίαση μέχρι και τον Οκτώβριο του 2011, χωρίς να εγερθεί το ζήτημα της παράδοσης του υποστατικού στον Αιτητή. Στις 27.10.2011 ο Αιτητής παρουσιάστηκε στο γραφείο των Καθ' ων η αίτηση 1, όπου και τους ενημέρωσε ότι είχε αποβιώσει η σύζυγος του και επιθυμούσε να ανακτήσει την κατοχή του μισθίου για να το μετατρέψει σε κατοικία για τον ίδιο. Παρά τις αρχικές αντιρρήσεις των Καθ' ων η αίτηση 1 λόγω του ότι το πρόγραμμα εργασίας του Μ.Κ.1 ήταν βαρυφορτωμένο με ταξίδια στο εξωτερικό και επειδή η μετακόμιση θα επέφερε κόστος σ' αυτούς, τελικά ο Μ.Κ.1 συμφώνησε όπως μετακομίσει το περιεχόμενο της αποθήκης ώστε να επιστραφεί η κατοχή της στον Αιτητή, εφόσον τον λυπήθηκε. Η προφορική συμφωνία που έγινε ήταν μεταξύ του Αιτητή και του Μ.Κ.1 όπου συμφωνήθηκε ότι με αντάλλαγμα τη διευκόλυνση προς τον Αιτητή και την παράδοση του μισθίου σ' αυτόν, οι Καθ' ων η αίτηση 1 θα απαλλάσσονταν από την καταβολή ενοικίων. Στο σημείο αυτό υπάρχει διάσταση στην μαρτυρία των Μ.Κ. 1 -
- Σύμφωνα με τον Μ.Κ.1, οι Καθ' ων η αίτηση 1, ως αντάλλαγμα δεν θα κατέβαλλαν "τα μέχρι τότε οφειλόμενα ενοίκια οκτώ μηνών, από τον Μάρτιο του 2011"[2]. Διαφορετική υπήρξε η εκδοχή της Μ.Κ.2, η οποία ανέφερε κατά την κυρίως εξέταση της ότι η συμφωνία προέβλεπε να μην καταβάλουν οι Καθ' ων η αίτηση 1 "άλλα ενοίκια από εκείνη τη στιγμή". Η θέση της Μ.Κ.3 αποτέλεσε την τρίτη εκδοχή. Μας ανέφερε ότι το αντάλλαγμα για την επιστροφή της κατοχής του μισθίου στον Αιτητή ήταν "μη πληρωμή όλων των οφειλομένων ενοικίων και όλων των ενοικίων που θα μεσολαβούσαν μέχρι να φύγουν" οι Καθ' ων η αίτηση
- Στις 15.11.2011 ο Αιτητής παρουσιάστηκε στο γραφείο των Καθ' ων η αίτηση 1 και τους παρέδωσε το Τεκμήριο 9, χωρίς αναφορά στη συμφωνία που είχε προηγηθεί. Ακολούθησε προφορική συνεννόηση μεταξύ του Αιτητή και του Μ.Κ.1, όπου ο Αιτητής παρακάλεσε και πάλι τον Μ.Κ.1 να επισπεύσει την επιστροφή της κατοχής του μισθίου. Παρά τις δυσκολίες που αντιμετώπιζαν λόγω φόρτου εργασίας, οι Καθ' ων η αίτηση 1 μετακόμισαν καταρχήν την αποθήκη τους σε άλλο υποστατικό και ακολούθως κατασκεύασαν δική τους αποθήκη σε ιδιόκτητο χώρο, στα γραφεία της εταιρείας τους, η οποία κόστισε €3.700,
- Το μίσθιο παραδόθηκε τελικά στον Αιτητή στις 22.3.2012, ο οποίος κατά το χρόνο αυτό ανέφερε στον Μ.Κ.1 ότι δεν θα απαιτούσε την αποκατάσταση οποιωνδήποτε ζημιών στο μίσθιο, ενώ επίσης συμφώνησε να μην απαιτήσει το σύνολο των οφειλομένων ενοικίων και ότι θα γινόταν μεταγενέστερος διακανονισμός. Περί τον Απρίλιο του 2012 παραδόθηκε στον Αιτητή επιταγή για το ποσό των €500, «έναντι των μηνών προ της 27.10.2011». Η πληρωμή αυτή έγινε για να κλείσει ειρηνικά η συνεργασία μεταξύ των διαδίκων, παρά την ύπαρξη της συμφωνίας για απαλλαγή των Καθ' ων η αίτηση από τα οφειλόμενα ενοίκια. Οι Καθ' ων η αίτηση 1 προέβηκαν ακολούθως σε πρόταση στον Αιτητή προς εξόφληση της απαίτησης του, με την καταβολή περαιτέρω €930, η οποία όμως απορρίφθηκε. H εκδοχή αυτή των Καθ' ων η αίτηση 1, όπως προβάλλεται μέσα από την μαρτυρία των τριών προαναφερόμενων μαρτύρων δημιουργεί πολλά ερωτηματικά, με αποτέλεσμα να μην γίνεται πιστευτή. Καταρχήν, η αντίφαση που καταγράφεται πιο πάνω αναφορικά με τις διαφορετικές εκδοχές του τι συμφωνήθηκε μεταξύ των διαδίκων, σε σχέση με την παράδοση του μισθίου, δημιουργούν την εύλογη αμφιβολία του κατά πόσο η προφορική συμφωνία που επικαλούνται οι Καθ' ων η αίτηση είναι υπαρκτή. Πέραν τούτου προκύπτουν τα εξής σοβαρά ζητήματα αναφορικά με την εκδοχή των Μ.Κ.: (α) Η αναφορά του Μ.Κ.1 σε απαλλαγή των Καθ' ων η αίτηση από τα οχτώ ενοίκια της χρονικής περιόδου από Μάρτιο μέχρι Οκτώβριο του 2011, βρίσκεται σε αντίθεση με το περιεχόμενο της παραγράφου Γ.1.(β) της Απάντησης ("[.] ο Αιτητής απόλυτα ευγνώμων για τν πρόθεση των Καθ' ων η αίτηση 1, συμφώνησε ότι δεν θα είχε οποιαδήποτε απαίτηση για την καταβολή ενοικίων μέχρι την ημέρα της παράδοσης του υποστατικού." (β) Γιατί κατέβαλαν οι Καθ' ων η αίτηση 1 ποσό €500,00 στις 5/4/2012 (αφού παράδωσαν την κατοχή του μισθίου) στον Αιτητή, "έναντι των μηνών προ της 27.10.2011[3]" εφόσον ισχυρίζονται ότι δεν όφειλαν αυτά τα ενοίκια; Η εξήγηση ότι αυτό έγινε για να κλείσει ειρηνικά η συνεργασία των διαδίκων, υπονοώντας ότι αποτελούσε χαριστική πληρωμή δεν μπορεί να γίνει δεκτή, αφού ακολούθησε η παραδοχή (στην πορεία της ακροαματικής διαδικασίας) ότι οφείλονται και άλλα ενοίκια στον Αιτητή (€970,00). Στη βάση των πιο πάνω σοβαρών αντιφάσεων που έχω εντοπίσει στην μαρτυρία των Μ.Κ.1 - 3, βρίσκω ότι η εκδοχή των γεγονότων όπως έχει παρουσιαστεί από τους Καθ' ων η αίτηση δεν μπορεί να γίνει αποδεκτή καθότι δεν αντέχει την βάσανο της λογικής. Ισχυρισμοί περί λύπησης του Αιτητή, αλλά ταυτόχρονα και αξίωση από αυτόν ανταλλάγματος για την επιστροφή της κατοχής, είναι αντιφατικοί. Απορρίπτω αυτό το μέρος της μαρτυρίας των Μ.Κ.1, 2 και 3 και από την υπόλοιπη μαρτυρία τους αποδέχομαι μόνο όσα γεγονότα δεν έχουν αμφισβητηθεί από τον Αιτητή. Βάρος Απόδειξης Στην παρούσα υπόθεση, με την προσαχθείσα από τις δύο πλευρές μαρτυρία, προωθήθηκαν δύο αντικρουόμενες θέσεις (όπως έχουν προβληθεί και στα δικόγραφα). Δεν εκφεύγει η παρούσα υπόθεση του βασικού κανόνα που ισχύει σε μια πολιτική δίκη. Το βάρος απόδειξης φέρει ο Αιτητής, ο οποίος θα πρέπει να αποδείξει την υπόθεση του στο ισοζύγιο των πιθανοτήτων. (Βλ. Σοφοκλέους ν. Κυριάκου,
(2010)1 Α.Α.Δ. 665). Ευρήματα Στη βάση της αποδεκτής μαρτυρίας, των παραδοχών που περιέχονται στα δικόγραφα και των μη αμφισβητούμενων γεγονότων, βρίσκω ότι τα γεγονότα της υπόθεσης έχουν ως εξής: Ο Αιτητής ήταν και είναι ο ιδιοκτήτης του μισθίου το οποίο νοίκιασε στους Καθ' ων η αίτηση 1, δυνάμει γραπτής συμφωνίας ημερομηνίας 23.12.2002 για περίοδο τριών ετών (από τις 23.12.2002 μέχρι την 22.12.2005), με δικαίωμα ανανέωσης της συμφωνίας για περαιτέρω δύο έτη. Το μίσθιο συμφωνήθηκε να χρησιμοποιείται ως "Αποθήκη/ Γραφείο" των Καθ' ων η Αίτηση
- Το ενοίκιο του μισθίου συμφωνήθηκε σε €2.135,75 (Λ.Κ.1.250) ετησίως και οι Καθ' ων η αίτηση 1 κατέβαλαν στον Αιτητή, ως εγγύηση, το ποσό των €170 (Λ.Κ.100). Το ενοίκιο του μισθίου αυξήθηκε στην πορεία της ενοικίασης με αποτέλεσμα το τελευταίο ενοίκιο να ανέρχεται σε €2.400,00 ετησίως, από την 23/12/
- Η Καθ' ης η αίτηση 2 εγγυήθηκε την τήρηση από μέρους των Καθ' ων η αίτηση 1 των όρων της συμφωνίας ενοικίασης "ουχί μόνο κατά την διάρκεια του παρόντος αλλά μέχρι της επιστροφής του υποστατικού προς τον ΙΔΙΟΚΤΗΤΗ, την εξόφληση παντός οφειλομένου ενοικίου και πάσης ζημιάς. ". Μετά την εκπνοή της περιόδου της γραπτής συμφωνία ενοικίασης, οι Καθ' ων η αίτηση 1 διατήρησαν την κατοχή του μισθίου και κατέστησαν έτσι θέσμιοι ενοικιαστές του μισθίου. Στην πορεία της θέσμιας ενοικίασης, στις 29.3.2010, οι Καθ' ων η αίτηση 1 απέστειλαν γραπτή ειδοποίηση στον Αιτητή με την οποία τον ενημέρωναν για την πρόθεση τους να του παραδώσουν το μίσθιο κατά τον Απρίλιο του ίδιου έτους και να του καταβάλουν τα ενοίκια της περιόδου μέχρι τότε (συμψηφίζοντας με αυτά το ποσό της εγγύησης). Ο Αιτητής ακολούθως ζήτησε να του επιστραφεί και η κατοχή του τότε ενοικιασμένου σε τρίτα πρόσωπα, διπλανού του μισθίου υποστατικού, ιδιοκτησίας επίσης του Αιτητή και κατέθεσε παράλληλα στο Δήμο Λεμεσού αίτηση για άδεια οικοδομής, με σκοπό την διενέργεια μετατροπών στο μίσθιο και στο διπλανό κατάστημα, όπως και άδεια για την αλλαγή της χρήσης τους από καταστήματα σε διαμέρισμα. Η άδεια οικοδομής εκδόθηκε την 1/11/2011 αλλά οι Καθ' ων η αίτηση 1 παρέλειψαν να παραδώσουν στον Αιτητή την κατοχή του μισθίου, έτσι αυτός ζήτησε από τους Καθ' ων η αίτηση 1 να του παραδώσουν την κατοχή του μισθίου μέχρι την 31/1/2012 και παράλληλα να του καταβάλουν τα οφειλόμενα από τον Μάρτιο του 2011 ενοίκια. Η κατοχή του μισθίου παραδόθηκε τελικά στον Αιτητή την 22/3/2012 και οι Καθ' ων η αίτηση 1 κατέβαλαν μόνο το ποσό των €500,00 στον Αιτητή, στις 5/4/
- Μετά την παραλαβή της κατοχής του μισθίου από τον Αιτητή στις 22/3/2012, διαπίστωσε την ύπαρξη ζημιάς στο πάτωμα του μισθίου με την μορφή μόνιμου λεκέ. Η ζημιά αποκαταστάθηκε από τον ίδιο τον Αιτητή με κόστος €400,
- Δεν μετέτρεψε τελικά ο Αιτητής το μίσθιο σε κατοικία για δικούς του λόγους. Νομική Πτυχή Αποτελεί κοινό έδαφος ότι το μίσθιο είναι ενοικιοστασιακό ακίνητο (εφόσον συμπληρώθηκε πριν την 31.12.1999 και βρίσκεται εντός ελεγχόμενης περιοχής). Με δεδομένη την παραμονή των Καθ' ων η Αίτηση 1 στο μίσθιο, μετά την εκπνοή της τριετούς συμφωνίας ενοικίασης (στις 23.12.2007), είχαν καταστεί θέσμιοι ενοικιαστές από την 24.12.
- Κατά την διάρκεια της θέσμιας ενοικίασης οι δύο πλευρές δεσμεύονται, δυνάμει του Άρθρου 27
(1)[4] του περί Ενοικιοστασίου Νόμου 23/83, από τους όρους του τελευταίου ενοικιαστηρίου εγγράφου. Οι πρόνοιες που σχετίζονται με την κατάσταση του μισθίου και την υποχρέωση επαναφοράς του στην προτέρα του κατάσταση περιέχονται στον όρο 2 της συμφωνίας ημερ. 23.12.002 (Τεκμήριο 2), όπου αναφέρονται τα ακόλουθα: «2. Ο ΕΝΟΙΚΙΑΣΤΗΣ δηλώνει ότι εξέτασε τα εν λόγω υποστατικά και τα βρήκε της τελείας αρεσκείας του, υποχρεούται δε κατά την λήξη της ενοικίασης ή τον τερματισμό αυτής να παραδώσει στον ΙΔΙΟΚΤΗΤΗ αυτά σε τέτοια καλή κατάσταση που τα παρέλαβε εξαιρουμένης της φυσικής φθοράς.» Η νομολογία και τα συγγράμματα που αναφέρονται στην ερμηνεία των γραπτών συμβάσεων[5] υποδεικνύουν, μεταξύ άλλων, τους πιο κάτω κανόνες αναφορικά με την ερμηνεία των συμβάσεων: · Η ερμηνεία εγγράφων είναι νομικό ζήτημα το οποίο αποφασίζεται από το Δικαστήριο. Το αντικείμενο της ερμηνείας ενός εγγράφου είναι η ανεύρεση της πραγματικής πρόθεσης των μερών, όπως αυτή διατυπώνεται στο έγγραφο. · Η πρόθεση των μερών πρέπει να αντιμετωπίζεται με αντικειμενικά κριτήρια. Δεδομένου ότι οι συμβαλλόμενοι εννοούσαν αυτά που στην πραγματικότητα κατέγραψαν, τα λόγια τους πρέπει να ερμηνευθούν ως έχουν. Η ερμηνεία μέρους ενός εγγράφου πρέπει να αναζητηθεί στο ίδιο το έγγραφο, στην σημασία των λέξεων που έχουν χρησιμοποιηθεί και όχι σε υποθέσεις αναφορικά με την πρόθεση των μερών. · Το εναρκτήριο σημείο για την ερμηνεία ενός εγγράφου είναι γραμματική ερμηνεία δηλ. η απόδοση της συνήθους και φυσικής ερμηνείας στις λέξεις. · Εάν υπάρχουν αντιφατικές πρόνοιες και εκφράσεις στο έγγραφο, αλλά παρόλα αυτά προκύπτει από το έγγραφο η πραγματική πρόθεση των μερών, τότε εκείνη η πρόθεση θα επικρατήσει έναντι της φανερής και συνήθους έννοιας των λέξεων. · Πρέπει να λαμβάνεται υπόψη ολόκληρο το έγγραφο, το αντικείμενο του και το σύνολο των όρων του, για να γίνει αντιληπτή η πρόθεση των μερών και να ερμηνευθεί μία ρήτρα του. Εφαρμόζοντας τις πιο πάνω αρχές στην παρούσα υπόθεση, βρίσκω ότι σύμφωνα με το λεκτικό των πιο πάνω όρων, Οι Καθ' ων η αίτηση 1 βαρύνονται με την υποχρέωση επιδιόρθωσης του μισθίου, με εξαίρεση "τη φυσική φθορά ". Παραδέχονται οι Καθ' ων η αίτηση 1 ότι το μίσθιο κατά την σύναψη της συμφωνίας ενοικίασης βρισκόταν σε "καλή κατάσταση" και αναλαμβάνουν την υποχρέωση, να παραδώσουν το μίσθιο στον Αιτητή σε αυτή την "καλή κατάσταση". Η προσπάθεια των Μ.Κ. 1 και 3 να εισάξουν νέα εκδοχή των γεγονότων πέραν από την δικογραφημένη εκδοχή των Καθ' ων η αίτηση 1, ότι δηλαδή το μίσθιο δεν τους είχε παραδοθεί σε καλή κατάσταση καθότι αυτό ήταν "από πλευράς καθαριότητας σε άθλια κατάσταση", εισηγούμενοι ότι οι μόνιμοι λεκέδες στο πάτωμα προϋπήρχαν της επίδικης ενοικίασης, παρέμεινε μετέωρη, αφού σύμφωνα με τη νομολογία, η εξωγενής μαρτυρία γίνεται δεκτή μόνο σε περιπτώσεις όπου από το κείμενο της συμφωνίας είναι ασαφές και υπάρχουν αμφιβολίες ως προς τις προθέσεις των συμβαλλομένων (βλ. Γεωργίου ν. Meridian Hotels
(2002)1 AAΔ 2059). Στην παρούσα υπόθεση καμία ασάφεια διαπιστώνεται να υπάρχει στην επίδικη συμφωνία. Σύμφωνα με την αποδεκτή μαρτυρία και εφόσον δεν αντεξετάστηκε ο Μ.Α. αναφορικά με αυτή του την απαίτηση, βρίσκω ότι οι Καθ' ων η αίτηση 1 βαρύνονται με την υποχρέωση αποζημίωσης του Αιτητή για τις εργασίες καθαριότητας που απαιτήθηκαν για την αποκατάσταση του πατώματος του μισθίου, προκειμένου να επανέλθει το μίσθιο στην προηγούμενη "καλή κατάσταση" του. Εγγύηση Το ερώτημα που γεννάται στην παρούσα αίτηση είναι το κατά πόσο η συμφωνία εγγύησης που υπογράφηκε από την Καθ' ης η αίτηση 2 συνέχισε να καλύπτει και την περίοδο της θέσμιας ενοικίασης. Αυτή είναι η μόνη υπεράσπιση που προβάλλει η Καθ' ης η αίτηση 2 σε σχέση με την εγγύηση που έχει υπογράψει. Παρά το γεγονός ότι η συνήγορος των Καθ' ων η αίτηση 1 και 2 δεν έχει κάνει οποιαδήποτε αναφορά στο ζήτημα αυτό και θα μπορούσε ίσως να θεωρηθεί ως εγκαταληφθέν, θα εξετάσω και αυτή την πτυχή της υπόθεσης για σκοπούς πλήρους εξέτασης όλων των επίδικων θεμάτων. Όσον αφορά την ερμηνεία μιας σύμβασης παραπέμπω στα όσα αναφέρω πιο πάνω στις σελίδες 11 και 12 της παρούσας απόφασης, προς αποφυγή επανάληψης. Εφόσον στο λεκτικό της εγγύησης που έχει υπογραφεί από την Καθ' ης η αίτηση 2 περιέχεται η φράση "ουχί μόνο κατά την διάρκεια του παρόντος αλλά μέχρι της επιστροφής του υποστατικού προς τον ΙΔΙΟΚΤΗΤΗ, την εξόφληση παντός οφειλομένου ενοικίου και πάσης ζημιάς", είναι φανερό ότι πρόθεση των μερών ήταν όπως η Καθ' ης η αίτηση 2 συνεχίζει να δεσμεύεται από την εν λόγω εγγύηση και μετά την εκπνοή της διάρκειας της έγγραφης συμφωνίας ενοικίασης. Επομένως η απαίτηση εναντίον της Καθ' ης η αίτηση 2 έχει αποδειχθεί και θα πρέπει να πετύχει. Κατάληξη Εφόσον ο Αιτητής έχει αποσείσει το βάρος απόδειξης ως προς την αξίωση του για απόδοση των οφειλομένων ενοικίων και των αποζημιώσεων εναντίον των Καθ' ων η αίτηση 1 και 2, οι αξιώσεις αυτές θα πρέπει να πετύχουν. Εκδίδεται, με τη σύμφωνη γνώμη των Παρέδρων, απόφαση υπέρ του Αιτητή και εναντίον των Καθ' ων η αίτηση 1 και 2, αλληλέγγυα και/ή ξεχωριστά για: Tο ποσό των €2.100,00 που αποτελεί τα οφειλόμενα ενοίκια για την περίοδο από 22/4/2011 μέχρι 22/3/2012 πλέον νόμιμο τόκο, To ποσό των €230,00 ως αποζημίωση για ζημιές που προκλήθηκαν στο μίσθιο πλέον νόμιμο τόκο, Τα έξοδα της Αίτησης, όπως αυτά θα υπολογιστούν από τον Γραμματέα του Δικαστηρίου και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο. (Υπ.) ............ Χρ. Ραγουζαίου Πρόεδρος Δικαστηρίου Πιστό Αντίγραφο Γραμματέας Subject: Rent Control/Final Αναφορά: Αποζημιώσεις για ζημιές στο μίσθιο - οφειλόμενα ενοίκια [1] Το κατάστημα ιδιοκτησίας του Αιτητή που βρίσκεται στην οδό Αγίου Ανδρέου 352Α, στην Λεμεσό. [2] Βλ. σελίδα 4 της γραπτής δήλωσης (τεκμήριο 18) του Μ.Κ.1. [3] Βλ. παράγραφο 22, σελίδα 6 της γραπτής δήλωσης (τεκμήριο 18) του Μ.Κ.1. [4] 27
(1)«Ενοικιαστής όστις, δυνάμει των διατάξεων του παρόντος Νόμου, διατηρεί κατοχήν οιασδήποτε κατοικίας ή καταστήματος, εν όσω διατηρεί την τοιαύτην κατοχήν, τηρεί πάντας τους όρους και προϋποθέσεις του τελευταίου ενοικιαστηρίου συμβολαίου, έστω και αν έχει λήξει η ισχύς του και δικαιούται εις τα εξ αυτών απορρέοντα οφέλη, εφ' όσον ούτοι είναι σύμφωνοι προς τας διατάξεις του παρόντος Νόμου .» [5] Βλέπε Chitty on Contracts, 28η έκδοση, Τόμος 1, παράγραφοι 12-041 έως 12-117 και 14-009, Γ.Π. Κακογιάννη «Η Απόδειξη», σελίδες 717 έως 730, Saab and Another v. Holy Monastery of Ayios Neophytos
(1982)1 C.L.R. 499 , Μεταλλικά Ηρακλής Μιχαηλίδης Λτδ. v. G & C Exhaust Systems Ltd.,
(2001)1 Α.Α.Δ. 500. cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο