EVELTHON DEVELOPMENTS ν. GEORGE - MARIE LIMITED, Αρ. Αίτησης: Ε12/11, 1/7/2015

EVELTHON DEVELOPMENTS ν. GEORGE - MARIE LIMITED, Αρ. Αίτησης: Ε12/11, 1/7/2015 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:DEELEM:2015:29 ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΕΛΕΓΧΟΥ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ ΛΕΜΕΣΟΥ - ΠΑΦΟΥ Τμήμα Λεμεσού Ενώπιον: Χρ. Ραγουζαίου, Προέδρου Ρ. Σωτηριάδης και Π. Αγιομαμίτης, Παρέδρων Αρ. Αίτησης: Ε12/11 Μεταξύ: EVELTHON DEVELOPMENTS, από την Λεμεσό Αιτητές και GEORGE - MARIE LIMITED, από τη Λεμεσό Καθ' ων η αίτηση ---------------------------------------- Ημερομηνία: 1/7/2015 Για Αιτητές: κ. Φ. Τσαγγαρίδης (κος Μ. Χριστόδουλου στην απαγγελία της απόφασης) Για Καθ' ων η αίτηση: κ. Δ. Μιχαήλ ΑΠΟΦΑΣΗ Η Αιτήτρια καταχώρισε την παρούσα αίτηση υπό την ιδιότητα της ως ιδιοκτήτρια του ακινήτου στο οποίο βρίσκεται και το επίδικο κατάστημα, στην Λεωφόρο Μακαρίου Γ' 278, στην Λεμεσό. Το επίδικο κατάστημα αποτελεί το ισόγειο της εν λόγω οικοδομής και θα αναφέρεται στο εξής ως "το μίσθιο". Η αίτηση στρέφεται εναντίον των Καθ' ων η αίτηση και αξιώνεται με αυτήν, η έκδοση εναντίον των τελευταίων:

1. Διατάγματος ανάκτησης κατοχής του μισθίου με σκοπό την κατεδάφιση και επανοικοδόμηση νέου κτιρίου.
2. Διατάγματος έξωσης.
3. Διατάγματος που να διατάζει την αφαίρεση των αντικειμένων που βρίσκονται στο μίσθιο.
4. Απόφασης για έξοδα και Φ.Π.Α. Υποστηρίζει η Αιτήτρια στην αίτηση της, ότι έχει αποκτήσει το επίδικο ακίνητο δυνάμει αγοράς από την προηγούμενη ιδιοκτήτρια του και ότι έχει εξασφαλίσει πολεοδομική άδεια για την κατεδάφιση όλων των υφιστάμενων οικοδομών και την ανέγερση επταώροφης οικοδομής αποτελούμενης από γραφεία, καταστήματα και ένα διαμέρισμα. Απάντηση Στην Απάντηση τους οι Καθ' ων η αίτηση, μεταξύ άλλων, αρνούνται ότι η Αιτήτρια δικαιούται σε οποιαδήποτε από τις αιτούμενες θεραπείες και ισχυρίζονται ότι ακόμη και εάν φανεί ότι ικανοποιούνται οι προϋποθέσεις που θέτει ο Νόμος για την έκδοση τους, αξιώνουν από τους Αιτητές αποζημιώσεις: · δυνάμει του άρθρου 12 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, · για την απώλεια εμπορικής εύνοιας, · για τα έξοδα μετατροπών που έγιναν στο μίσθιο, · για τα έξοδα μετακίνησης της επιχείρησης των Καθ' ων η αίτηση από το μίσθιο, Ανταπαιτούν επίσης οι Καθ' ων η αίτηση την έκδοση διατάγματος για την παραχώρηση σε αυτούς νέας ενοικίασης στο κτίριο που θα ανεγερθεί. Διαδικασία Η ακροαματική διαδικασία ξεκίνησε στις 6/2/2014 και ολοκληρώθηκε, αφού παρουσιάστηκαν συνολικά οχτώ μάρτυρες και εικοσιένα τεκμήρια, στις 22/10/2014, με την επιφύλαξη της παρούσας απόφασης. Μαρτυρία και αξιολόγηση Μαρτυρία Αιτήτριας Ο πρώτος μάρτυρας για τους Αιτητές, ο διευθυντής των Αιτητών, Ευέλθων Αυγουστή (Μ.Α.1), παρουσίασε γραπτή δήλωση ως μέρος της κυρίως εξέτασης του στην οποία αναφέρονται τα πιο κάτω: Το επίδικο υποστατικό βρίσκεται στο ισόγειο υφιστάμενης οικοδομής στη Λεωφόρο Αρχιεπισκόπου Μακαρίου Γ' αρ. 278 στη Λεμεσό (που στο εξής θα αναφέρεται ως «το μίσθιο»). Το ακίνητο στο οποίο βρίσκεται το μίσθιο αποτελεί ιδιοκτησία των Αιτητών, οι οποίοι το απέκτησαν δυνάμει αγοράς περί τον Οκτώβριο του 2007, από την προηγούμενη ιδιοκτήτρια Καλλιόπη Τάκη Μιχαήλ. Κατέχεται δε το μίσθιο από τους Καθ' ων η αίτηση, οι οποίοι το νοίκιασαν σε άγνωστη, στους Αιτητές, ημερομηνία, δυνάμει γραπτής συμφωνίας με την προηγούμενη ιδιοκτήτρια και το κατέχουν από τη λήξη της συμφωνίας ως θέσμιοι ενοικιαστές. Σε αυτό διεξάγεται από τους Καθ' ων η αίτηση επιχείρηση πώλησης παιδικών ρούχων και συναφών ειδών. Το τελευταίο μηνιαίο ενοίκιο του μίσθιου ανέρχεται σε €2.
5. Οι Αιτητές προτίθενται να κατεδαφίσουν το μίσθιο και να επαναοικοδομήσουν νέο κτίριο στη θέση του και για το σκοπό αυτό έχουν εξασφαλίσει από το Δήμο Λεμεσού σχετική πολεοδομική άδεια και άδεια οικοδομής, η οποία έχει ισχύ μέχρι την 18.7.2016 και αφορά τη δημιουργία εξαώροφης οικοδομής αποτελούμενης από γραφεία, καταστήματα και ένα διαμέρισμα. Εφόσον το μίσθιο θα κατεδαφιστεί, η ανάκτηση της κατοχής του είναι απαραίτητη προκειμένου να προχωρήσει η υλοποίηση του έργου, σύμφωνα με τις σχετικές άδειες. Το ποσό που χρειάζεται για την προαναφερόμενη ανάπτυξη είναι διαθέσιμο από μέρους των Αιτητών και οι Αιτητές έχουν αποστείλει μέσω των δικηγόρων τους σχετική ειδοποίηση στους Καθ' ων η αίτηση για την πρόθεση τους να κατεδαφίσουν το κτίριο που περιλαμβάνει και το μίσθιο και έδωσαν περαιτέρω στους Καθ' ων η αίτηση την προβλεπόμενη από το νόμο προθεσμία. Δεν έχουν μέχρι σήμερα συμμορφωθεί οι Καθ' ων η αίτηση και διατηρούν έτσι την κατοχή του μισθίου. Οι Αιτητές ασχολούνται με την ανάπτυξη γης και έχουν ως κύρια δραστηριότητα την αγορά εμπορικών οικοπέδων και την ανάπτυξη τους σε κτίρια. Η περιοχή στην οποία βρίσκεται το μίσθιο είναι η πλέον εμπορική λεωφόρος στη Λεμεσό και λόγω της έλλειψης διαθεσίμων οικοπέδων για ανέγερση γραφείων, υπάρχει για αυτά εξαιρετική ζήτηση. Ο Μ.Α.1 μου έχει κάνει καλή εντύπωση. υπήρξε σταθερός και σαφής μάρτυρας. Απαντούσε άμεσα και χωρίς δισταγμό στις ερωτήσεις που του τέθηκαν και δεν έχω διαπιστώσει οποιεσδήποτε σημαντικές αντιφάσεις στην μαρτυρία του την οποία αποδέχομαι στο σύνολο της. Ο δεύτερος μάρτυρας Αυγουστίνος Αυγουστή (Μ.Α.2) είναι ο διευθύνων σύμβουλος της εταιρείας FIREPRO SYSTEMS LTD. Ανέφερε ότι η FIREPRO βρίσκεται σε συμφωνία με τους Αιτητές για να προχωρήσουν από κοινού στην εκμετάλλευση και στη συγχρηματοδότηση μέχρι του ποσού του 1,2 εκατομμυρίων ευρώ για την ανέγερση ακινήτου στο επίδικο τεμάχιο. Η FIREPRO είναι επικερδής επιχείρηση και διαθέτει καταθέσεις σε τραπεζικά ιδρύματα που ανέρχονται σε περίπου €900.
6. Η FIREPRO ασχολείται με την εμπορεία συστημάτων πυρόσβεσης, τα οποία κατασκευάζει και εξάγει διεθνώς. Το προϊόν είναι εξειδικευμένο και κατέχει διεθνή πατέντα. Τα κέρδη της εταιρείας μετά τη φορολόγηση κατά το προηγούμενο φορολογικό έτος ανέρχονταν σε ένα εκατομμύριο ευρώ και αναμένεται ότι φέτος θα ξεπεράσει το ποσό αυτό. Στο διοικητικό συμβούλιο της εταιρείας υπάρχουν οκτώ διευθυντές, στους οποίους περιλαμβάνεται και ο Μ.Α.
7. Οι μέτοχοι της εταιρείας είναι έξι και σε αυτούς περιλαμβάνονται οι Μ.Α.1 και
8. Οι μέτοχοι της FIREPRO ενδιαφέρονται να επενδύσουν σε ακίνητα, αναμένοντας ότι το ποσό των κερδών της εταιρείας τους θα αξιοποιηθεί καλύτερα με αυτή την επένδυση. Δεν γνωρίζει πώς θα εξασφαλίσουν οι Αιτητές το υπόλοιπο ποσό των €500.000 που απαιτείται για τη χρηματοδότηση του έργου, αυτό αποτελεί ζήτημα των Αιτητών. Ο Μ.Α.2 μου έχει κάνει επίσης καλή εντύπωση. Υπήρξε σαφής και επεξηγηματικός και η μαρτυρία του φυσιολογική, χωρίς υπερβολές. Δεν υπέπεσε σε αντιφάσεις και αποδέχομαι στο σύνολο της την μαρτυρία του. Η Μ.Α.3 Ρεβέκκα Πέτρου, εργάζεται στο λογιστήριο των Αιτητών και ανέφερε ότι οι Αιτητές ασχολούνται με ακίνητα, είναι ιδιοκτήτες ακινήτων και επενδύουν σε αυτά. Κάθε μήνα εισπράττουν ενοίκια από τις ενοικιάσεις των ακινήτων τους, τα οποία ανέρχονται σε €23.
9. Οι ενοικιάσεις αφορούν έξι συνολικά ακίνητα στη Λεμεσό. Οι Αιτητές είναι επίσης αδελφή εταιρεία με άλλα νομικά πρόσωπα και κυρίως με τους FIREPRO SYSTEMS LTD και FIREPRO CYPRUS. Η μαρτυρία της Μ.Α.3 υπήρξε τυπική και σύντομη και τα όσα ανέφερε δεν αμφισβητήθηκαν. Αποδέχομαι την μαρτυρία της Μ.Α.
10. Η Μ.Α.4 Αντωνία Τσιόλη, λειτουργός στο τμήμα Εσωτερικών Προσόδων στη Λεμεσό. Ανέφερε στο Δικαστήριο ότι από τον Ιούλιο του 2010 οι Καθ' ων η αίτηση είναι υποχρεωμένοι να παρακρατούν από το μηνιαίο ενοίκιο (δηλαδή από το ποσό των €2.400) το ποσοστό που αντιστοιχεί στην έκτακτη εισφορά για την άμυνα. Οι Καθ' ων η αίτηση καταβάλλουν κανονικά το ποσό αυτό στο τμήμα εσωτερικών προσόδων μέχρι και τις 28.2.2014[1]. Αντεξεταζόμενη η μάρτυρας ανέφερε ότι όσον αφορά τα νομικά πρόσωπα δεν μπορούν να αποκρύβουν τα ενοίκια καθότι γίνεται διπλός έλεγχος, τόσο από πλευράς ενοικιαστών που δεν έχουν κίνητρο να αποκρύψουν το ενοίκιο αφού αποτελεί έξοδο για την εταιρεία τους, αλλά και ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να το αποκρύψει. Ισχύουν και για την Μ.Α.4 τα όσα αναφέρω πιο πάνω για την Μ.Α.
11. και αποδέχομαι την μαρτυρία της. Μαρτυρία Καθ' ων η αίτηση Ο πρώτος μάρτυρας για τους Καθ' ων η αίτηση, Κωστάκης Θεμιστοκλέους (Μ.Κ.1), παρουσίασε στο Δικαστήριο γραπτή δήλωση ως την κυρίως εξέταση του στην οποία αναφέρει τα πιο κάτω. Είναι ο διευθυντής των Καθ' ων η αίτηση, οι οποίοι κατέχουν το μίσθιο μαζί με τον ίδιο από το έτος 1982 στη βάση γραπτής συμφωνίας ενοικίασης (Τεκμήριο 15). Το μίσθιο έχει έκταση περίπου 250 τ.μ. και η ενοικίαση ξεκίνησε το έτος 1977 με την ενοικίαση μέρος του μισθίου (το νότιο κατάστημα) στον Μ.Κ.1 προσωπικά με μηνιαίο ενοίκιο Λ.Κ.
12. Χρησιμοποιούνταν τότε το κατάστημα αυτό ως κατάστημα πώλησης παιδικών ρούχων ενώ το υπόλοιπο μίσθιο (βόρειο κατάστημα) κατέχονταν από δύο πρόσωπα και χρησιμοποιείτο ως συνεργείο αυτοκινήτων. Με την ενοικίαση του 1982 και για να μετατραπεί το βόρειο κατάστημα σε κατάστημα πώλησης παιδικών ειδών, δαπανήθηκε αρχικά ποσά πέραν των €50.
13. Ακολούθως έγιναν ανακαινίσεις στο μίσθιο οι οποίες ξεπέρασαν το ποσό των €225.
14. Η επιχείρηση διεξάγεται στο μίσθιο, έχει συνδεθεί με αυτό στο βαθμό που τυχόν μετακίνηση της θα συνεπαγέται και την οικονομική καταστροφή της. Η εμπορική εύνοια που δημιουργήθηκε είναι μοναδική αφού το μίσθιο είναι γνωστό τόσο στους κατοίκους της Λεμεσού αλλά και σε ξένους επισκέπτες οι οποίοι το γνωρίζουν. Είναι αδύνατο να εξευρεθεί στη συγκεκριμένη περιοχή ανάλογο υποστατικό με το ίδιο ενοίκιο. Στο μίσθιο απασχολούνται έξι άτομα και η επιχείρηση που διεξάγεται εκεί αποτελεί τη μόνη πηγή εισοδήματος του Μ.Κ.1, της συζύγου του, της οικογένειας του υιού του και της θυγατέρας του. Τυχούσα μετακίνηση θα συνεπαγόταν δαπάνη πέραν των €250.000 για τη διακόσμηση, την επίπλωση και τον αναγκαίο εξοπλισμό. Γνωρίζει ο Μ.Κ.1 ότι οι Αιτητές αντιμετωπίζουν οικονομικά προβλήματα και ότι η δαπάνη για την ανέγερση του νέου κτιρίου θα ξεπεράσει κατά πολύ το ποσό των €1.700.000, όπως ισχυρίστηκαν αρχικά οι Αιτητές. Αντεξεταζόμενος ο μάρτυρας, ανέφερε ότι το ενοίκιο του μισθίου καταβάλλεται με επιταγή των Καθ' ων η αίτηση και ότι ο ίδιος προσωπικά δεν καταβάλλει ενοίκιο στους Αιτητές. Επίσης, οι φορολογικές υποχρεώσεις για την άμυνα καταβάλλονται από τους Καθ' ων η αίτηση και όχι από τον ίδιο προσωπικά. Υποστήριξε περαιτέρω, ότι μετά την εκπνοή του Τεκμηρίου 15 (στις 30.6.1986) οι Καθ' ων η αίτηση αλλά και ο ίδιος προσωπικά είναι θέσμιοι ενοικιαστές του μισθίου. Δεν έγινε προσπάθεια από τους Καθ' ων η αίτηση για εξεύρεση άλλου υποστατικού καθότι δεν έχουν πρόθεση να μετακινηθούν μετά από 40 χρόνια στο μίσθιο και αφού έγινε σημείο αναφοράς για την πόλη της Λεμεσού. Θα υποστεί ζημιά η επιχείρηση ακόμα και αν μετακινηθεί σε υποστατικό σε απόσταση 50 μ. Αρνήθηκε ότι υπάρχουν κατάλληλα υποστατικά στη γύρω περιοχή, υποστηρίζοντας ότι το μίσθιο είναι μοναδικό στο είδος του λόγω της διαμόρφωσης του και του γεγονότος ότι διαθέτει στην πρόσοψη του χώρο στάθμευσης. Λόγω της οικονομικής ύφεσης στην Κύπρο, οι Καθ' ων η αίτηση έχουν περιορίσει τα υποστατικά στα οποία διεξάγουν την επιχείρηση τους τόσο στη Λεμεσό όσο και σε άλλες πόλεις. Αρνήθηκε ότι έλαβε την επιστολή (Τεκμήριο 10) και υποστήριξε ότι αυτή αφορούσε μόνο τους Καθ' ων η αίτηση. Ο Μ.Κ.1 δεν μου έχει κάνει καλή εντύπωση όσον αφορά τα σημεία που σχολιάζω πιο κάτω: Υπήρξε φανερή η προσπάθεια του να μας πείσει ότι τυχούσα μετακίνηση της επιχείρησης των Καθ' ων η αίτηση θα συνεπάγεται μεγάλη ζημιά σε βάρος τους. Η συνεχής αναφορά του στην εμπορική εύνοια και στο διεθνές πελατολόγιο τους έμεινε μετέωρη. Κανένα στοιχείο παρουσίασε ο Μ.Κ.1 προς υποστήριξη τόσον αυτών των ισχυρισμών του όσον και των αναφορών του στις απώλειες των εξόδων ανακαίνισης και των μελλοντικών εξόδων διαμόρφωσης του νέου καταστήματος. Το μέρος αυτό της μαρτυρίας του Μ.Κ. δεν γίνεται αποδεκτό. Από την μαρτυρία του Μ.Κ.1 αποδέχομαι τα όσα γεγονότα δεν αμφισβητήθηκαν από τους Αιτητές. Ο δεύτερος μάρτυρας, Θέμις Θεμιστοκλέους (Μ.Κ.2), Αρχιτέκτονας, ανέφερε ότι έχει σπουδάσει στη Γαλλία κατά τα έτη 1975 - 1982 και έχει αποκτήσει σχετικό δίπλωμα. Εγκαταστάθηκε μόνιμα στην Κύπρο και άνοιξε αρχιτεκτονικό γραφείο περί το
15. Έκτοτε εξασκεί αυτό το επάγγελμα και ασχολείται πολύ με ανακαινίσεις κτιρίων. Όσον αφορά το μίσθιο, το γνωρίζει πολύ καλά και είναι ο αρχιτέκτονας που ανέλαβε τη διαμόρφωση και τη διακόσμηση του κατά την ανακαίνιση που έγινε κατά το
16. Ο ίδιος προέβηκε σε μέτρηση του εμβαδού του μισθίου, το οποίο ανέρχεται σε συνολικά 387 τμ. (214 τμ. στο ισόγειο και 175 τμ. στο μεσοπάτωμα). Με βάση τις τιμές μονάδος, υπολογίζει ότι για τη διαμόρφωση αντίστοιχου χώρου σε άλλο υποστατικό θα δαπανηθεί ποσό €500.
17. Με ελάχιστο το ποσό των €350.000 - €400.
18. Η ανακαίνιση αυτή θα περιλαμβάνει: · Οικοδομικές εργασίες (με ελάχιστο κόστος €80.000). · Μηχανολογικές εργασίες (κλιματισμός, εξαερισμός και υδραυλικές εγκαταστάσεις) με κόστος €50.
19. · Ηλεκτρολογική εγκατάσταση (πέραν από τον φωτισμό) με κόστος €50.
20. · Επίπλωση (διακόσμηση και επένδυση της τοιχοποιίας) με κόστος €120.
21. · Μελέτες, αρχιτεκτονικά σχέδια, μηχανολογικά και ηλεκτρολογικά σχέδια και επίβλεψη, με κόστος €35.
22. · Αγορά ηλεκτρικού φορτίου από την Α.Η.Κ. Όσον αφορά το κτίριο που θα ανεγερθεί από τους Αιτητές, ο μάρτυρας υποστήριξε ότι το ποσό των €1.700.000 δεν είναι επαρκές, παρά το γεγονός ότι δεν έχει στην κατοχή του τα σχέδια με τις λεπτομέρειες της οικοδομής (στατικά, μηχανολογικά και ηλεκτρολογικά). Εφόσον το νέο κτίριο θα έχει δύο υπόγειους χώρους σε περιοχή κοντά στη θάλασσα και η κατασκευή του θα γίνει χωρίς πασσαλώσεις, αυτό συνεπάγεται ψηλό κόστος. Στη βάση των αρχιτεκτονικών σχεδίων που κατέχει και με βάση το εμβαδόν του νέου κτιρίου και λαμβάνοντας υπόψη ένα μέσο όρο κόστους, υπολογίζει ότι το έργο θα ανέλθει στα €2,5 - €3 εκατομμύρια. Κατά την ανακαίνιση που έγινε στο μίσθιο κατά το έτος 1990 είχαν γίνει εργασίες ριζικής και ολικής ανακαίνισης (τοποθετήθηκαν νέες βιτρίνες, συστήματα κλιματισμού τύπου split units, φωτισμοί και μετακίνηση σημείων ηλεκτρισμού, νέες τοιχοποιίες και άλλα). Ο Μ.Κ.2 μου έχει κάνει σχετικά μόνο καλή εντύπωση. Με βάση τα προσόντα και την πείρα του Μ.Κ.2, αποδέχομαι τον τελευταίο ως εμπειρογνώμονα. Διαπιστώνω όμως ότι ο μάρτυρας αρκέστηκε να αναπτύξει τα ζητήματα για τα οποία κατέθεσε, θεωρητικά και χωρίς να παρουσιάσει οποιαδήποτε μελέτη που να τεκμηριώνει τις απόψεις του αυτές. Οι υπολογισμοί του σχετικά με τα κόστη στα οποία αναφέρθηκε, παρέμειναν χωρίς υπόβαθρο αφού δεν παρουσιάστηκαν οι λεπτομέρειες τους στο δικαστήριο, το οποίο δεν έχει τη δυνατότητα ελέγχου της ορθότητας των όσων ο μάρτυρας ανέφερε. Ως εκ τούτου, απορρίπτω την μαρτυρία του Μ.Κ.
23. αναφορικά με τα κόστη μετακίνησης και επαναδραστηριοποίησης των Καθ' ων η αίτηση όπως και το κόστος ανέγερσης της νέας οικοδομής. Αποδέχομαι την υπόλοιπη μαρτυρία του Μ.Κ.
24. Η τρίτη μάρτυρας για τους Καθ' ων η αίτηση (Μ.Κ.3), Χρύσα Θεοχάρη, η οποία εργάζεται ως τεχνικός στο Δήμο Λεμεσού, παρουσίασε στο Δικαστήριο δέσμες εγγράφων[2] (σχέδια που αφορούν την προτιθέμενη ανέγερση στο επίδικο ακίνητο και συγκεκριμένα στατικά σχέδια και μηχανολογικά σχέδια). Η μαρτυρία της Μ.Κ.3 υπήρξε σύντομη και τυπική αφού ο σκοπός της παρουσίας στης στο Δικαστήριο ήταν η κατάθεση των σχεδίων ου βρίσκονταν στο φάκελο του Δήμου Λεμεσού. Αποδέχομαι την μαρτυρία της. Ο Μ.Κ.4, Χρίστος Μακρής είναι εγκεκριμένος επιμετρητής ποσοτήτων, απόφοιτος του πανεπιστημίου Reading στην Μεγάλη Βρετανία και με μεταπτυχιακό τίτλο. Είναι επίσης μέλος του R.I.C.S. και του Chartered Institute of Arbitrators. Μετά την ολοκλήρωση στων σπουδών του εργάστηκε στην Μ. Βρετανία από το έτος 1986 μέχρι το 1991 οπότε και επέστρεψε στην Κύπρο όπου διατηρεί γραφείο με αντικείμενο κυρίως τις επιμετρήσεις ποσοτήτων. Με οδηγίες του Μ.Κ.1 έχει προβεί στην επιμέτρηση του κόστους για την ανέγερση του προτεινόμενου κτιρίου, με βάση τα αρχιτεκτονικά και στατικά σχέδια και τις ηλεκτρολογικές μελέτες. Έγινε σύγκριση του παρόντος έργου με βάση παρόμοια έργα που έχουν ήδη εκτελεστεί ή προσφοροδοτηθεί και κατέληξε σε συνολικό κόστος 2,2, εκατομμύρια ευρώ. Σε αυτά περιλαμβάνονται όλες οι δαπάνες που αφορούν την ανέγερση ενός κτιρίου, με εξαίρεση τους ηλεκτρολογικούς μηχανισμούς στους χώρους των γραφείων (όπου περιλαμβάνονται μόνο οι πρόνοιες). Αντεξεταζόμενος ο μάρτυρας ανέφερε ότι η βάση για τον υπολογισμό ήταν ένα άλλο έργο που προσφοροδοτήθηκε στην ίδια περιοχή, σε παρακείμενο κτίριο. Αφού ανέλυσε τις προσφορές τις εφάρμοσε, με κάποιες αναπροσαρμογές στο επίδικο κτίριο. Υπάρχει διαφορά στα δύο κτίρια, με €250 ανά τμ. χαμηλότερο το κόστος στο επίδικο. Δεν είχε στην κατοχή του πλήρη τεχνικά σχέδια και προδιαγραφές αλλά στο στάδιο της προκαταρκτικής εκτίμησης δεν υπάρχουν πλήρη σχέδια. Αν υπήρχαν θα προέβαινε σε επιμέτρηση. Ο σκοπός της προκαταρκτικής εκτίμηση είναι να γνωρίζει ο πελάτης κατά πόσο είναι εκτός του προϋπολογισμού του. Στην περίπτωση του επίδικου κτιρίου, ενώ τα στατικά σχέδια της οικοδομικής άδειας δείχνουν μελέτη με μεταλλική κατασκευή του φέροντος οργανισμού, τα αρχιτεκτονικά σχέδια δείχνουν μελέτη από σκυρόδεμα και ο ίδιος έλαβε υπόψη την τελευταία. Ο Μ.Κ.4 μου έχει κάνει καλή εντύπωση. Στη βάση των προσόντων και της πείρας του, αποδέχομαι τον μάρτυρα ως εμπειρογνώμονα. Έχω ακούσει προσεκτικά τα όσα ο μάρτυρας ανέφερε και δεν έχω διαπιστώσει οποιαδήποτε αντίφαση στη μαρτυρία του. Παρόλα αυτά όμως, οι απαντήσεις του δεν ήταν τεκμηριωμένες καθότι παρέπεμπε στην έκθεση εκτίμησης που δεν κατατέθηκε τελικά σαν τεκμήριο αλλά και σε αναλύσεις και υπολογισμούς που επίσης δεν παρουσιάστηκαν στο Δικαστήριο. Ως αποτέλεσμα αυτού, οι παραπομπές του Μ.Κ.4 στο κόστος "του άλλου κτιρίου" (με το οποίο έγινε η σύγκριση της νέας οικοδομής των Αιτητών, για σκοπούς εξαγωγής συμπερασμάτων) έχουν μείνει μετέωρες, αφού σύμφωνα με την νομολογία οι εμπειρογνώμονες οφείλουν να παρέχουν στο Δικαστήριο τέτοια στοιχεία ώστε να είναι δυνατός ο έλεγχος της ακρίβειας των συμπερασμάτων τους[3]. Βρίσκω ότι στην απουσία των στοιχείων αυτών το Δικαστήριο είναι αναγκασμένο να απορρίψει τα συμπεράσματα του Μ.Κ.
25. Ευρήματα του Δικαστηρίου: Στη βάση των παραδοχών που περιέχονται στα δικόγραφα, και της αποδεκτής μαρτυρίας, βρίσκω ότι τα πραγματικά γεγονότα της υπόθεσης έχουν ως εξής: Οι Αιτητές είναι οι ιδιοκτήτες ενός ακινήτου στη Λεωφόρο Μακαρίου Γ' 278, στη Λεμεσό, το οποίο αποτελείται από δύο ενοποιημένα καταστήματα στο ισόγειο (το "μίσθιο") και ένα διαμέρισμα στον πρώτο όροφο. Το μίσθιο ενοικιάστηκε από τους Καθ' ων η αίτηση και τον Μ.Κ.1, δυνάμει συμφωνίας ημερομηνίας 21/6/
26. Η διάρκεια της ενοικίασης έληξε στις 30/6/1986 και έκτοτε η ενοικίαση κατέστηκε θέσμια με το τελευταίο μηνιαίο ενοίκιο του μισθίου να ανέρχεται σε €2.400,
27. Το ζήτημα του προσώπου του θέσμιου ενοικιαστή αναλύεται πιο κάτω. Το μίσθιο χρησιμοποιείται από τους Καθ' ων η αίτηση ως κατάστημα λιανικής πώλησης παιδικών ειδών ένδυσης και έχει αγοραστεί από τους Αιτητές κατά το έτος
28. Οι Αιτητές έχουν εξασφαλίσει πολεοδομική άδεια και άδεια οικοδομής (στις 30/8/2011), με σκοπό την ανέγερση εξαώροφης οικοδομής (η οποία αποτελείται από τρία υπόγεια, δύο ισόγεια καταστήματα με μεσοπάτωμα, τέσσερεις ορόφους γραφείων και έναν όροφο για οικιστική χρήση), Την 28/7/2010, οι Αιτητές με επιστολή που επέδωσαν στους Καθ' ων η αίτηση, κάλεσαν τους τελευταίους να παραδώσουν ελεύθερη την κατοχή του μισθίου εντός τεσσάρων μηνών, με σκοπό την ανοικοδόμηση νέου κτιρίου. Οι Καθ' ων η αίτηση δεν συμμορφώθηκαν με την προαναφερόμενη ειδοποίηση και εξακολουθούν να κατέχουν το μίσθιο. Οι Αιτητές έχουν εισοδήματα από ενοίκια που εισπράττουν, ενώ στην εκτέλεση του έργου έχουν επίσης την στήριξη της εταιρείας Firepro Systems Ltd, η οποία είναι διατεθειμένη να συνδράμει στην χρηματοδότηση του έργου (το οποίο θα αποτελεί κοινή εκμετάλλευση των δύο εταιρειών) με το ποσό των 1,2 εκατομμυρίων ευρώ. Νομική Πτυχή: Το άρθρο 11