Πέτρος Αναστασιάδης ν. Νάτια Μιχαηλίδου, Αίτηση αρ. Κ6/2012, 20/8/2015

Πέτρος Αναστασιάδης ν. Νάτια Μιχαηλίδου, Αίτηση αρ. Κ6/2012, 20/8/2015 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:DEELEM:2015:30 ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΕΛΕΓΧΟΥ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ ΛΕΜΕΣΟΥ - ΠΑΦΟΥ ΤΜΗΜΑ ΛΕΜΕΣΟΥ Ενώπιον: Χρ. Ραγουζαίου, Προέδρου και Χρ. Παπαδούρη και Π. Αγιομαμίτη, Παρέδρων Αίτηση αρ. Κ6/2012 Μεταξύ: Πέτρος Αναστασιάδης, από τη Λεμεσό Αιτητής και Νάτια Μιχαηλίδου, από τη Λεμεσό Καθ' ης η Αίτηση ------------------------------------------------ Ημερομηνία: 20.8.2015 Για τον Αιτητή: κα Κ. Σαββίδου για κο Μαυραντώνη (κα Α. Στυλιανίδου κατά την απαγγελία της απόφασης) Καθ' ης η αίτηση: εμφανίζεται προσωπικά Α Π Ο Φ Α Σ Η Με την αίτηση του, με τον πιο πάνω τίτλο και αριθμό, η οποία καταχωρήθηκε στις 27.1.2012, ο Αιτητής ζητά από το Δικαστήριο να καθορίσει το καταβλητέο ενοίκιο του καταστήματος που βρίσκεται στην οδό Αγίου Ανδρέου 138, στη Λεμεσό (που στο εξής θα αναφέρεται, ως "το μίσθιο"). Η Καθ' ης η Αίτηση, στην Απάντηση της, που καταχώρισε την 14.6.2012, ισχυρίζεται μεταξύ άλλων ότι δεν δικαιολογείται αύξηση στο καταβαλλόμενο ενοικίου διότι: α) Το μίσθιο αντιμετωπίζει σοβαρά προβλήματα υγρασίας. β) Η πρόσοψη του μισθίου (μετά την αναπαλαίωση του) έχει περιοριστεί σημαντικά και η εξωτερική βιτρίνα έχει καταργηθεί, σε βάρος της επιχείρησης της Καθ' ης η αίτηση. γ) Η περιοχή στην οποία βρίσκεται το μίσθιο φθίνει και η εμπορικότητα της μειώνεται, λόγω των συνθηκών που επικρατούν στην, εν λόγω, περιοχή. Οι διάδικοι ζήτησαν από το Δικαστήριο, στις 19.9.2012, όπως εκδώσει οδηγίες για την ετοιμασία από Λειτουργό Εκτιμήσεων έκθεσης εκτίμησης για το ύψος του δίκαιου ενοικίου του μισθίου. Aκολούθως, η σχετική έκθεση ετοιμάστηκε στις 27.3.2013 και κατατέθηκε στο φάκελο του Δικαστηρίου, στις 24.4.

1. Αντίγραφα της έκθεσης παραδόθηκαν στις δύο πλευρές. Σύμφωνα με αυτήν, δικαιολογείται αύξηση στο καταβαλλόμενο ενοίκιο με ποσοστό 8%, ώστε το μηνιαίο ενοίκιο να αυξηθεί (από €444 μηνιαίως) σε €480 μηνιαίως. Κατά την έναρξη της ακροαματικής διαδικασίας, ο τότε συνήγορος της Καθ' ης η αίτηση προέβηκε σε δήλωση αναφορικά με την αποδοχή της έκδοσης, σε βάρος της, διατάγματος καθορισμού του ενοικίου του μισθίου στο ποσό των €480 μηνιαίως, από την καταχώρηση της παρούσας αίτησης. Την δήλωση όμως αυτή ανέτρεψε η ίδια η Καθ' ης η αίτηση, αμέσως μετά την απόσυρση του συνηγόρου της, οπότε και δήλωσε ότι ζητά τη διαγραφή της εν λόγω δήλωσης και ότι αποδέχεται ως δίκαιο ενοίκιο το ποσό των €463 μηνιαίως, μόνο. Ακροαματική Διαδικασία: Η ακρόαση της αίτησης ξεκίνησε στις 16.5.2014 και ολοκληρώθηκε στις 4.11.2014, οπότε και επιφυλάχθηκε η απόφαση του Δικαστηρίου. Στη διάρκεια της ακροαματικής διαδικασίας παρουσιάστηκαν συνολικά πέντε μάρτυρες και κατατέθηκε αριθμός τεκμηρίων. Η Καθ' ης η αίτηση εκπροσωπούνταν από δικηγόρο μέχρι και τις 3.6.2014, ημερομηνία κατά την οποία ο συνήγορος Γ. Πότσης, υπέβαλε αίτημα για την απόσυρση του από την εκπροσώπηση της Καθ' ης η αίτηση, το οποίο έγινε δεκτό από το Δικαστήριο (με τη συγκατάθεση της Καθ' ης η αίτηση). Από αυτό το χρονικό σημείο[1] η Καθ' ης η αίτηση χειρίστηκε την υπόθεση προσωπικά χωρίς συνήγορο, μέχρι τέλους. Μαρτυρία και αξιολόγηση Μάρτυρες Αιτητών: Ο πρώτος μάρτυρας για την υπόθεση του Αιτητή (Μ.Α.1), υπήρξε ο ίδιος ο Αιτητής, ο οποίος παρουσίασε γραπτή δήλωση ως μέρος της κυρίως εξέτασης του. Σε αυτή αναφέρει τα εξής: Είναι ο μόνος ιδιοκτήτης του μισθίου από τον Ιούνιο του 2010, μέχρι και σήμερα, το οποίο αποτελεί μέρος διατηρητέας οικοδομής. Κατά την έναρξη της επίδικης ενοικίασης (στις 26.11.1984), οι ιδιοκτήτες του μισθίου ήταν ο Αιτητής και ο αδελφός του, Παύλος Αναστασιάδης. Η επίδικη ενοικίαση έχει εκπνεύσει και η Καθ' ης η αίτηση έχει καταστεί έκτοτε θέσμια ενοικιάστρια του μισθίου. Το μίσθιο έχει εμβαδόν 43 τμ. στο ισόγειο και 25 τμ. στο μεσοπάτωμα. Ολόκληρη η διατηρητέα οικοδομή έτυχε ψηλής στάθμης αναπαλαίωσης κατά την περίοδο από τον Σεπτέμβριο του 2007 μέχρι και τον Αύγουστο του 2009, με το ύψος της συνολικής δαπάνης να ανέρχεται σε €971.555,
2. Από τη δαπάνη αυτή, αναλογεί στο μίσθιο ποσό €67.853 το οποίο και αφορά την αναπαλαίωση του μισθίου. Την δαπάνη για την αναπαλαίωση επωμίστηκαν εξ ημισείας ο Αιτητής και ο αδελφός του, που ήταν κατά την περίοδο εκείνη συνιδιοκτήτες της διατηρητέας οικοδομής. Σαν αποτέλεσμα της αναπαλαίωσης, το μίσθιο απέκτησε μεσοπάτωμα με εμβαδόν 25 τμ. και αποχωρητήριο. Ο Αιτητής αρνήθηκε ότι το μίσθιο αντιμετωπίζει προβλήματα τεχνικά, διότι αν αυτό αλήθευε, η Καθ' ης η αίτηση θα τον ειδοποιούσε σχετικά, όπως ήταν η συνήθης τακτική της. Για τη συνολική δαπάνη της αναπαλαίωσης ο Αιτητής σύναψε δάνειο (για την αναλογία του) με τους Alpha Bank Cyprus Ltd, ύψους €400.000 περίπου και από αυτό παραμείνει οφειλόμενο ποσό περίπου €200.
3. Για την αναπαλαίωση παραχωρήθηκαν από το κράτος χορηγίες που ανέρχονται συνολικά σε €243.930, καθώς και χαρισμένος συντελεστής δόμησης ύψους €165.
4. Κατά τη διάρκεια των εργασιών της αναπαλαίωσης του μισθίου (δηλαδή από τις 3.10.2007 μέχρι τις 16.4.2008) παραχωρήθηκε στην Καθ' ης η αίτηση, από τον Αιτητή, άλλος χώρος για να διεξάγει τις εργασίες της, χωρίς να καταβάλλει οποιοδήποτε ενοίκιο. Κατά το χρόνο εκδίκασης της υπόθεσης, η Καθ' ης η αίτηση όφειλε στον Αιτητή το ποσό των €2.665,44,δηλαδή έξι μηνιαία ενοίκια, τα οποία αρνείτο να καταβάλει. Από την έναρξη της ενοικίασης και για περίοδο 30 ετών, καμία αύξηση στο ενοίκιο του μισθίου επιβλήθηκε. Ανατέθηκε από τον Αιτητή σε ιδιώτη εκτιμητή (Ιωάννης Μιχαλάκη & Συνεργάτες) η εκπόνηση έκθεσης εκτίμησης, προς υποστήριξη της παρούσας αίτησης και ο Αιτητής διεκδικεί πέραν από τη δικαστική δαπάνη, τα δικηγορικά έξοδα και τα έξοδα του διορισθέντος εκτιμητή. Αντεξεταζόμενος ο Μ.Α.1 αναφέρθηκε στην αλλαγή του ιδιοκτησιακού καθεστώτος του μισθίου, αλλά αρνήθηκε ότι τα γεγονότα πριν το έτος 1984 ήταν με οποιοδήποτε τρόπο σχετικά με την υπόθεση. Αρνήθηκε επίσης την υποβολή ότι η Καθ' ης η αίτηση υπήρξε πάντοτε συνεπής ως προς την καταβολή του ενοικίου. Διαφώνησε με το συμπέρασμα της έκθεσης εκτίμησης της Λειτουργού Εκτιμήσεων και παρέπεμψε στα όσα θα αναφέρονταν από τον Μ.Α.
5. Διαφώνησε επίσης με τον ισχυρισμό ότι η οικονομική ύφεση της χώρας είναι παράγοντας σχετικός με τον καθορισμό του δίκαιου ενοικίου. Ο κρίσιμος χρόνος, σύμφωνα με τον Μ.Α.1, για τον καθορισμό του ενοικίου είναι πάντοτε ο Ιανουάριος του
6. Αναφερόμενος στην αναπαλαίωση του μισθίου, διευκρίνισε ότι αυτό έχει γίνει "καινούριο" καθότι λειτουργεί πλέον με μεσοπάτωμα και τουαλέτα, τα οποία δεν υπήρχαν προηγουμένως. Ειδοποιήθηκε κάποια στιγμή από την Καθ' ης η αίτηση για την ύπαρξη υγρασίας, θέμα το οποίο διορθώθηκε από τεχνίτη που διορίστηκε από τον ίδιο. Καμία άλλη επικοινωνία υπήρξε από μέρους της Καθ' ης η αίτηση αναφορικά με την ύπαρξη περαιτέρω προβλημάτων στο μίσθιο. Αρνήθηκε ότι το εμβαδόν του ισογείου μειώθηκε λόγω της αναπαλαίωσης όπως επίσης και ότι η οροφή του μισθίου αντιμετώπιζε πρόβλημα λόγω εισροής νερών, υποστηρίζοντας ότι όλα αυτά αποτελούν εκ των υστέρων σκέψεις της Καθ' ης η αίτηση. Ο Μ.Α.1 μου έχει κάνει πολύ καλή εντύπωση. Υπήρξε σταθερός και σαφής στις απαντήσεις του, καθ' όλη τη διάρκεια της κατάθεσης του. Σε καμία αντίφαση διαπιστώνω να υπέπεσε ο Μ.Α.1 και αποδέχομαι ως ειλικρινή την μαρτύρια του, με μόνη εξαίρεση τη μαρτυρία γνώμης που παρουσίασε αναφορικά με το ύψος του δίκαιου ενοικίου. Εφόσον ο Αιτητής δεν έχει τα προσόντα εμπειρογνώμονα, η προαναφερόμενη μαρτυρία γνώμης δεν μπορεί να γίνει αποδεκτή. Ο δεύτερος μάρτυρας για τον Αιτητή (Μ.Α.2), Ιωάννης Μιχαλάκη, Εκτιμητής Ακινήτων, ανέφερε ότι ασκεί το επάγγελμα αυτό από το έτος 2005, στον οίκο "Ιωάννης Μιχαλάκη & Συνεργάτες, Εκτιμητές & Σύμβουλοι Ακινήτων Ε.Π.Ε.". Είναι κάτοχος των τίτλων Master in Business Administration (New York Institute of Technology), Real Estate Appraiser (American School of Business - New Jersey), Diploma Surveying (Reading University) και Bachelor in Law. Είναι επίσης εγγεγραμμένο μέλος στο Ε.Τ.Ε.Κ. (ως εκτιμητής ακινήτων με αριθμό Μητρώου Α101795) καθώς και στο Real Estate Agents Association και στο Government Certified Mediators. Παρουσίασε ο μάρτυρας αυτός γραπτή δήλωση ως την κυρίως εξέταση του, στην οποία ανέφερε ότι έχει προβεί στην ετοιμασία έκθεσης εκτίμησης, με οδηγίες του Αιτητή και με σκοπό τον καθορισμό του δίκαιου ενοικίου του επίδικου καταστήματος. Κατέθεσε και υιοθέτησε το περιεχόμενο της έκθεσης του (Τεκμήριο 9), η οποία ετοιμάστηκε στις 9.3.2013 και περιλαμβάνει συγκριτικές ενοικιάσεις του «ουσιώδους χρόνου», που σύμφωνα με τον μάρτυρα, είναι η ημερομηνία καταχώρησης της Αίτησης (27.1.2012). Αναφέρθηκε στο εμβαδόν του μισθίου και στον τρόπο υπολογισμού του και κατέληξε στο συμπέρασμα ότι το ενοίκιο του μισθίου θα πρέπει να καθοριστεί από το Δικαστήριο σε €750 μηνιαίως, από την ημερομηνία καταχώρησης της παρούσας αίτησης. Αναφερόμενος στην έκθεση εκτίμησης που ετοιμάστηκε από τη λειτουργό εκτιμήσεων του παρόντος Δικαστηρίου (Τεκμήριο 12), σημείωσε ότι αυτή δεν πρέπει να υιοθετηθεί από το Δικαστήριο, στο βαθμό που βρίσκεται σε αντίθεση με το Τεκμήριο
7. Συγκεκριμένα, οι λόγοι της διαφωνίας του είναι οι εξής: (α) Το Τεκμήριο 12 δεν ανατρέχει στον ουσιώδη για την παρούσα αίτηση χρόνο. (β) Στο Τεκμήριο 12 έγινε «ζωνοποίηση» του μισθίου, σύμφωνα με την οποία μειώθηκε "αυθαίρετα" η αξία στη δεύτερη ζώνη προς 50%. (γ) Δεν έχει ληφθεί υπόψη σε αυτήν η πρόνοια της νομοθεσίας, η οποία αφορά το "κόστος αναπαλαίωσης διατηρητέας οικοδομής" και ούτε γίνεται πρόνοια στην μετά την αναπαλαίωση του μισθίου κατάσταση και τις παρεχόμενες σ' αυτό διευκολύνσεις. (δ) Η λειτουργός εκτιμήσεων αγνόησε γειτονικά υψηλότερα ενοίκια, όπως τα δύο καταστήματα ιδιοκτησίας του Αιτητή, (συγκριτική ενοικίαση με αριθμό 13, στον Πίνακα Α του Τεκμηρίου 9). (ε) Η λειτουργός εκτιμήσεων περιέλαβε στο Τεκμήριο 12 τα συγκριτικά 9 και 11, τα οποία αποτελούν συγκριτικές ενοικιάσεις για τις οποίες εκκρεμούν αιτήσεις καθορισμού ενοικίου στο παρόν Δικαστήριο (Κ7/12 και Κ5/12), από τις 27.1.
8. Για την εκπόνηση της έκθεσης εκτίμησης του, ο Μ.Α.2 εισέπραξε από τον Αιτητή το ποσό των €1.200 πλέον Φ.Π.Α. και για κάθε παρουσίαση του στο Δικαστήριο το ποσό των €
9. Κατά την αντεξέταση του Μ.Α.2, η Καθ' ης η αίτηση (η οποία όπως προαναφέρεται δεν εκπροσωπείτο πλέον από δικηγόρο), προέβηκε σε υποβολές σε σχέση με το Τεκμήριο 9, οι οποίες αφορούσαν τα πιο κάτω ζητήματα: (α) Κατάσταση του μισθίου Διαφώνησε ο μάρτυρας με την υποβολή ότι το μίσθιο αντιμετωπίζει, μετά την αναπαλαίωση του, προβλήματα λόγω της υγρασίας που υπάρχει σ' αυτό, ενώ δήλωσε άγνοια στην υποβολή ότι το πάτωμα του μισθίου είχε τοποθετηθεί από την ίδια την Καθ' ης η αίτηση, με κόστος €2.000 (προκειμένου να λυθεί το πρόβλημα της υγρασίας στο πάτωμα). (β) Συγκριτικές ενοικιάσεις Στο μάρτυρα έγιναν από την Καθ' ης η αίτηση υποβολές περί σύγκρισης ανόμοιων ενοικιάσεων, τις οποίες απέρριψε, προβάλλοντας τη θέση ότι είχαν γίνει οι απαραίτητες αναπροσαρμογές στις ενοικιάσεις που περιλήφθηκαν στο Τεκμήριο
10. Αρνήθηκε επίσης την υποβολή ότι θα έπρεπε να αγνοήσει τις συγκριτικές ενοικιάσεις καταστημάτων με μεγαλύτερη πρόσοψη σε σχέση με το μίσθιο, όπως και τον ισχυρισμό περί πλεονεκτικότερων καταστημάτων με πρόσοψη σε δύο δρόμους. Ο Μ.Α.2 ανέφερε ότι εμπορικότητα, για σκοπούς εκτίμησης, έχει μόνο η οδός Αγίου Ανδρέου, στην οποία βρίσκεται το μίσθιο. Αρνήθηκε επίσης ο μάρτυρας την υποβολή ότι τα καταστήματα που είχαν ενοικιαστεί στο ΤΕΠΑΚ δεν αποτελούσαν εμπορικά καταστήματα και επομένως δεν έπρεπε να περιληφθούν στις συγκριτικές ενοικιάσεις. Οι υποβολές της Καθ' ης η αίτηση αφορούσαν επίσης και την απόσταση κάποιων συγκριτικών ενοικιάσεων από το μίσθιο, όπως επίσης και το είδος της εργασίας που διεξάγεται σε αυτές. Σε καμία από τις υποβολές συμφώνησε ο μάρτυρας. Στη βάση των ακαδημαϊκών προσόντων και της πείρας του, αποδέχομαι τον Μ.Α.2 ως εμπειρογνώμονα. Ο Μ.Α.2 δεν υπέπεσε σε σημαντικές αντιφάσεις στη μαρτυρία του και μου έχει κάνει καλή εντύπωση ως μάρτυρας, με εξαίρεση τις πιο κάτω παρατηρήσεις. Βρίσκω ότι ο μάρτυρας ερμήνευσε μεν ορθά την έννοια "ίδια μικρή περιοχή", αλλά έχει λάβει υπόψη του και δύο ενοικιάσεις εκτός αυτής, που είναι οι συγκριτικές ενοικιάσεις με αριθμούς 9 και 11, οι οποίες βρίσκονται σε άλλη οδό από αυτήν του μισθίου. Εφόσον προκύπτει από την αποδεκτή μαρτυρία ότι στην ίδια οδό που βρίσκεται το μίσθιο υπάρχει ικανοποιητικός αριθμός συγκριτικών ενοικιάσεων για την εξαγωγή αντικειμενικού συμπεράσματος, η αναζήτηση συγκριτικών ενοικιάσεων σε άλλη οδό είναι αχρείαστη. Ως προς τις υπόλοιπες συγκριτικές ενοικιάσεις που έχει λάβει υπόψη του ο Μ.Α.2, βρίσκω ότι αυτές ικανοποιούν μεν τα ενδεικτικά κριτήρια της νομοθεσίας και ειδικά το κριτήριο της σύγκρισης διατηρητέας αναπαλαιωμένης οικοδομής με άλλες διατηρητέες οικοδομές στις οποίες έγιναν παρόμοιες βελτιωτικές εργασίες[2], αλλά βρίσκω και πάλι αδικαιολόγητη την μη συμπερίληψη στις συγκριτικές ενοικιάσεις, των καταστημάτων που βρίσκονται στο ίδιο συγκρότημα με το επίδικο στις διευθύνσεις "Αγίου Ανδρέου 136" και "Αγίου Ανδρέου 144[3]", αλλά και του μισθίου. Εφόσον όμως το επίδικο ακίνητο αποτελεί την σταθερή βάση τόσο για τον καθορισμό της μικρής περιοχής όσο και για την σύγκριση με τις υπόλοιπες συγκριτικές ενοικιάσεις, βρίσκω ότι η μη συμπερίληψη του μισθίου και των καταστημάτων που βρίσκονται στο ίδιο με αυτό κτίριο, στον πίνακα των συγκριτικών ενοικιάσεων, με δεδομένο μάλιστα ότι τα καταβαλλόμενα ενοίκια για αυτές τις ενοικιάσεις αποτελούν ένα πραγματικό και όχι αμφισβητούμενο γεγονός, δεν δικαιολογείται. Εφόσον ο Μ.Α.2 ανέφερε (και δεν έχει αντεξεταστεί επί του ζητήματος αυτού) ότι όσον αφορά τις συγκριτικές ενοικιάσεις έχει προβεί στις απαραίτητες αναπροσαρμογές, αποδέχομαι το περιεχόμενο του τεκμηρίου 9 (ανάλογα προσαρμοσμένο, με βάση τις πιο πάνω παρατηρήσεις μου). Μάρτυρες Καθ' ης η Αίτηση: Η Καθ' ης η αίτηση (Μ.Κ.1), παρουσίασε γραπτή «ένορκη δήλωση» ως την κυρίως εξέταση της, στην οποία αναφέρει ότι κατέχει το μίσθιο από την 1.12.1984 δυνάμει συμφωνίας η οποία αφορούσε περίοδο 5 ετών, δηλαδή μέχρι την 30.11.
11. Ο προηγούμενος ενοικιαστής του μισθίου ήταν ο σύζυγος της, Ντίνος Μιχαηλίδη, ο οποίος είχε ενοικιάσει το κατάστημα περί το έτος 1979, μέχρι τις 30.11.
12. Ακολούθησε η σύναψη της επίδικης συμφωνίας ενοικίασης με συμβαλλόμενους την ίδια τη μάρτυρα, τον Αιτητή και τον αδελφό του Αιτητή, Παύλο Αναστασιάδη, με την οποία το ενοίκιο αυξήθηκε από Λ.Κ.109 σε Λ.Κ.
13. Παρόμοια συμβόλαια υπογράφτηκαν και για τα άλλα δύο καταστήματα που βρίσκονται στο ίδιο κτίριο. Πέραν τούτου, ο Αιτητής αντί να λάβει υπόψη του ότι η ίδια υπήρξε ενοικιάστρια από το 1979, της έχει ζητήσει με επιστολή του ημερομηνίας 28.3.14 αύξηση του μηνιαίου ενοικίου στο ποσό των €700 μηνιαίως. Περαιτέρω, η Καθ' ης η αίτηση αναφέρθηκε στην ύπαρξη ζημιών λόγω υγρασίας στο μίσθιο, υποστηρίζοντας ότι παρά τις οχλήσεις προς τον ιδιοκτήτη για επιδιόρθωση του μισθίου, αυτό δεν έγινε ποτέ. Αντεξεταζόμενη η μάρτυρας υποστήριξε ότι υιοθετεί μεν την έκθεση εκτίμησης της Λειτουργού Εκτιμήσεων αφού θεωρεί ότι η Λειτουργός είναι η πλέον αρμόδια για να προβεί σε συμπέρασμα όσον αφορά το ύψος του δικαίου ενοικίου, αλλά από το περιεχόμενο της έκθεσης αυτής αποδέχεται μόνο το ενοίκιο που προκύπτει από το ποσοστό 90% του μέσου όρου της μικρής περιοχής και έτσι αποδέχεται όπως το ενοίκιο του μισθίου αυξηθεί σε €463 μηνιαίως, μόνο. Διαφώνησε με το συμπέρασμα του Μ.Α.2, αναφέροντας ότι στη δική του έκθεση εκτίμησης, ο Μ.Α.2 έχει προβεί στη σύγκριση ανόμοιων καταστημάτων τόσο σε σχέση με το εμβαδόν, την έκταση της πρόσοψης, το προνόμιο της γωνιακής θέσης και αντί να συγκρίνει υποστατικά στην οδό Αγίου Ανδρέου, ανέτρεξε σε περιοχές που βρίσκονται σε μεγάλη απόσταση από το μίσθιο. Η Μ.Κ.1 μου έχει κάνει σχετικά μόνο καλή εντύπωση. Σημειώνω ότι οι αναφορές της σε γεγονότα πριν την σύναψη της επίδικης συμφωνίας ενοικίασης, είναι άσχετες με τα επίδικα θέματα και ως τέτοιες δεν θα ληφθούν υπόψη. Πέραν τούτου, άσχετες με τα επίδικα θέματα είναι και οι αναφορές της μάρτυρος στις διαπραγματεύσεις, που γίνονται από τον Αιτητή με άλλους ενοικιαστές στο επίδικο συγκρότημα, με σκοπό την εξώδικη διευθέτηση άλλων αιτήσεων του παρόντος δικαστηρίου. Δεν μπορεί επίσης να ληφθεί υπόψη το μέρος της μαρτυρίας της, το οποίο αποτελεί μαρτυρία γνώμης και άπτεται ζητημάτων για τα οποία η μάρτυρας δεν έχει γνώσεις ειδικού, όπως οι αναφορές σε "υγρασίες" στο μίσθιο και ο σχολιασμός των τεκμηρίων 9 και 12 (δηλαδή των δύο εκθέσεων εκτίμησης). Ως προς τα υπόλοιπα ζητήματα αποδέχομαι ως ειλικρινή την μαρτυρία της Μ.Κ.1, αφού δεν διαπιστώνω να έχει υποπέσει σε σημαντικές αντιφάσεις. Ο Μ.Κ.2, Κρίστης Μιχαηλίδης, υιός της Καθ' ης η αίτηση, αναγνώρισε τις φωτογραφίες που είχαν κατατεθεί προς αναγνώριση (Τεκμήριο 11). Γνωρίζει την κατάσταση του μισθίου καθότι το επισκέπτεται από χρόνια (πριν ακόμα το θάνατο του πατέρα του, κατά το έτος 1999). Υποστήριξε ότι από την παράδοση του μισθίου στην Αιτήτρια, μετά την αναπαλαίωση του, παρουσιάστηκαν τα προβλήματα υγρασίας και μούχλας σε αυτό, τα οποία προκάλεσαν ζημιά στη διακόσμηση του καταστήματος που αποκαταστάθηκε με έξοδα της μητέρας του. Σε υποβολή που του έγινε κατά την αντεξέταση, σε σχέση με την επιστολή που ο Αιτητής απέστειλε στην Καθ' ης η αίτηση και ζήτησε να του υποδειχθούν τα ισχυριζόμενα προβλήματα στο μίσθιο και στην οποία δεν υπήρξε (σύμφωνα με τον Αιτητή) ανταπόκριση από την Καθ' ης η αίτηση, ο Μ.Κ.2 δήλωσε άγνοια. Ο Μ.Κ.2 διαπιστώνω ότι υπήρξε υπερβολικός στις αναφορές του σε "ζημιές λόγω υγρασίας". Η προσπάθεια του να μας πείσει ότι η κατάσταση του μισθίου προκαλεί απώλεια πελατείας και έξοδα στην Καθ' ης η αίτηση, έχει μείνει μετέωρη. Συγκεκριμένα, δεν διαφάνηκε ότι ο Μ.Κ.2 έχει τα προσόντα και τις γνώσεις για να προβεί σε τέτοια αξιολόγηση και επίσης δεν παρουσιάστηκαν στο δικαστήριο οι λεπτομέρειες της ισχυριζόμενης ζημιάς, ώστε να αξιολογηθεί αυτή ανάλογα, από το Δικαστήριο. Από τη μαρτυρία του Μ.Κ.2 αποδεκτό γίνεται μόνο το μέρος της μαρτυρίας του για την οποία δεν έχει αντεξεταστεί. Λειτουργός Εκτιμήσεων: Παρουσιάστηκε στο Δικαστήριο η Λειτουργός Εκτιμήσεων του Κτηματολογικού Γραφείου Λεμεσού, Άντρη Ιωάννου, η οποία ανέφερε ότι στα καθήκοντα της περιλαμβάνεται και η διενέργεια εκτιμήσεων που αφορούν τα κτίρια που εμπίπτουν στον περί Ενοικιοστασίου Νόμο. Η κα Ιωάννου κατέθεσε ως Τεκμήριο 12 την έκθεση εκτίμησης με ημερομηνία 27.3.2013 (περιλαμβανομένου και πίνακα συγκριτικών ενοικιάσεων), την οποία και υιοθέτησε. Χρησιμοποίησε τη συγκριτική μέθοδο εκτίμησης και έλαβε υπόψη της ως συγκριτικές 12 ενοικιάσεις, περιλαμβανομένου του υπό εκτίμηση ακινήτου. Καθορίζοντας τη μικρή περιοχή ανέφερε ότι αυτή καταλαμβάνει έκταση 200-300 περίπου μέτρων πέριξ του μισθίου. Στις συγκριτικές ενοικιάσεις έγιναν ποιοτικές αναπροσαρμογές, οι οποίες αφορούν κυρίως την ηλικία και την κατάσταση των υποστατικών (συγκριτικές ενοικιάσεις με αρ. 1, 2, 3, 8) καθώς επίσης και το πλεονέκτημα της τοποθεσίας (συγκριτικές ενοικιάσεις με αρ. 7, 9). Με βάση τις αναπροσαρμογές που έγιναν στην έκθεση εκτίμηση της, η Λειτουργός καταλήγει στο συμπέρασμα ότι δικαιολογείται αύξηση στο μηνιαίο ενοίκιο του μισθίου προς 8%. Αντεξεταζόμενη η Λειτουργός Εκτιμήσεων από το συνήγορο του Αιτητή, διευκρίνισε ότι ο χρόνος της επιτόπιας έρευνας και της λήψης των πληροφοριών για τη σύνταξη της έκθεσης εκτίμησης (Τεκμήριο 12), ήταν ο Ιανουάριος του 2013 και ότι οι οικονομικές συνθήκες εκείνης της εποχής, στην επίδικη περιοχή, ήταν ως είχαν το έτος
14. Αμυνόμενη της ορθότητας της έκθεσης εκτίμησης που ετοίμασε, η Λειτουργός Εκτιμήσεων ανέφερε ότι: Έχει προβεί στη σύγκριση ενοικιάσεων που βρίσκονται στην περιοχή κοντά στο μίσθιο και έχει λάβει υπόψη της μόνο διατηρητέες οικοδομές (με εξαίρεση τις δύο πρώτες ενοικιάσεις, οι οποίες είναι παλαιές επίσης οικοδομές). Περιορίστηκε η έρευνα της στην ίδια οδό (Αγίου Ανδρέου) από το μέρος που βρίσκεται μεταξύ των οδών Ανεξαρτησίας και Ιφιγενείας, καθότι εκεί υπήρχαν αρκετές συγκρίσιμες ενοικιάσεις. Συγκρίνοντας τη δική της εργασία με αυτή του Μ.Α.2, η Λειτουργός Εκτιμήσεων υπέδειξε ότι στο Τεκμήριο 9 περιλαμβάνονται μη συγκρίσιμες ενοικιάσεις, τις οποίες υπέδειξε. Στην υποβολή ότι δεν έχει λάβει υπόψη, στην έκθεση εκτίμησης της, το κόστος αναπαλαίωσης, η Λειτουργός Εκτιμήσεων παραδέχθηκε ότι δεν γνωρίζει κατά πόσο οι διατηρητέες οικοδομές που έχει συγκρίνει με το μίσθιο έχουν αναπαλαιωθεί στο ίδιο ψηλό επίπεδο αναπαλαίωσης με το μίσθιο. Πέραν τούτου, το κόστος της αναπαλαίωσης του μισθίου έχει ληφθεί υπόψη από την ίδια, μέσα από τις ποιοτικές αναπροσαρμογές που αφορούν την κατάσταση του μισθίου. Η Λειτουργός Εκτιμήσεων υπήρξε ειλικρινής μάρτυρας και σταθερή στις απαντήσεις της κατά την αντεξέταση της. Δεν διαπιστώνω να έχει υποπέσει σε σημαντικές αντιφάσεις σε κανένα στάδιο της μαρτυρίας της. Παρόλα αυτά όμως, εφόσον παρουσιάζεται στο δικαστήριο ως εμπειρογνώμονας θα πρέπει τα συμπεράσματα της Λειτουργού, αναφορικά με το ύψος του δίκαιου ενοικίου και η έκθεση εκτίμησης που παρουσίασε στο δικαστήριο, να αξιολογηθούν ανάλογα, προτού αυτά γίνουν αποδεκτά ή μη. Όσον αφορά τα σημεία όπου παρουσιάζεται μεταξύ της Λειτουργού και του Μ.Α.2 διάσταση γνώμης (όπως π.χ. στο ζήτημα της "ζωνοποίησης"), θεωρώ ότι αυτό δεν συνεπάγεται κατ' ανάγκη έλλειψη ειλικρίνειας από μέρους κάποιου μάρτυρα, αλλά αποτελεί λογική συνέπεια της εμπειρογνωμοσύνης του κάθε ειδικού και της διαφορετικής ίσως θεωρίας που ο κάθε ένας από αυτούς ασπάζεται, (βλ. Αθανασίου ν. Κουνούνη