ΜΑΙΡΗ ΕΛΠΙΔΩΡΟΥ κ.α. ν. ΑΝΘΟΥΛΑ ΠΑΡΜΕΝΙΔΟΥ κ.α., Συνενωμένη Αίτηση αρ.: E234/11, E235/11, 1/9/2015 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup
- on)- Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:DEELEM:2015:32 ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΕΛΕΓΧΟΥ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ ΛΕΜΕΣΟΥ - ΠΑΦΟΥ ΤΜΗΜΑ ΛΕΜΕΣΟΥ Ενώπιον: Χρ. Ραγουζαίου, Προέδρου και Κ. Κάσινου και Α. Κωστή , Παρέδρων Συνενωμένη Αίτηση αρ.: E234/11 Μεταξύ: ΜΑΙΡΗ ΕΛΠΙΔΩΡΟΥ Αιτήτριας και ΑΝΘΟΥΛΑ ΠΑΡΜΕΝΙΔΟΥ Καθ' ης η Αίτηση Συνενωμένη Αίτηση αρ.: E235/11 Μεταξύ: ΜΑΙΡΗ ΕΛΠΙΔΩΡΟΥ Αιτήτριας και ΓΙΩΡΓΟΥΛΑ ΓΑΒΡΙΗΛ ΜΙΧΑΗΛ Καθ' ης η Αίτηση 01/09/2015 Για την Αιτήτρια: κος Σ. Σωφρονίου Για τις Καθ' ων η αίτηση και στις δύο συνενωμένες Αιτήσεις: κος Σ. Νεοκλέους για κκ. PHC TSANGARIDES LLC (κα Α. Γρηγορίου στην απαγγελία της απόφασης) Α Π Ο Φ Α Σ Η Η Αιτήτρια καταχώρισε τις Αιτήσεις με τους πιο πάνω τίτλους και αριθμούς, υπό την ιδιότητα της ως ιδιοκτήτρια ενός οικοπέδου στην οδό Αποστόλων Πέτρου και Παύλου 17 στη Λεμεσό και το οποίο φέρει την ονομασία MARY COURT. Στο τεμάχιο αυτό η Αιτήτρια έχει ανεγείρει κτιριακό συγκρότημα, αποτελούμενο από τέσσερα καταστήματα στο ισόγειο και μεσοπάτωμα και ένα διαμέρισμα στον όροφο. Οι παρούσες συνενωμένες αιτήσεις στρέφονται εναντίον των Καθ' ων οι αιτήσεις, ενοικιαστριών των ισόγειων καταστημάτων με αριθμούς 3 (στην Αίτηση Ε234/11 και 1 (στην Αίτηση Ε235/11), (που στο εξής θα αναφέρονται ως "το μίσθιο Α" και "το μίσθιο Β", αντίστοιχα) και αξιώνεται με αυτές η έκδοση εναντίον της κάθε μίας από τις Καθ' ων οι αιτήσεις: (α) Διατάγματος ανάκτησης κατοχής του μισθίου για την διενέργεια ουσιωδώς σημαντικών αλλαγών που συνεπάγονται την ουσιαστική και σημαντική μετατροπή των μισθίων Α και Β, για σκοπούς αξιοποίησης τους, ώστε να επισκευάσει η Αιτήτρια την υφιστάμενη οικοδομή και να ανεγείρει επ' αυτής ακόμα δύο ορόφους. (β) Απόφασης για: (
- i)ενδιάμεσα οφέλη από την 1/12/2011 μέχρι παράδοσης της κατοχής των μισθίων Α και Β. (
- ii)αποζημιώσεις στην περίπτωση υπαίτιας καθυστέρησης στην επιστροφή των μισθίων. (iii) διατάγματος έξωσης για την εκτέλεση έργων για τη συντήρηση, (
- iv)έξοδα, τόκο και Φ.Π.Α. Υποστηρίζει η Αιτήτρια στις αιτήσεις της ότι το κτίριο στο οποίο βρίσκονται τα μίσθια Α και Β θα υποστεί μετατροπές, με σκοπό την αξιοποίηση του, με αποτέλεσμα τον επηρεασμό και των μισθίων. Απαντήσεις Στις Απαντήσεις των Καθ' ων οι αιτήσεις (οι οποίες είναι πανομοιότυπες) οι τελευταίες αρνούνται, μεταξύ άλλων, ότι η Αιτήτρια δικαιούται σε οποιαδήποτε από τις αιτούμενες θεραπείες και ισχυρίζονται ότι δεν συντρέχουν οι προϋποθέσεις της νομοθεσίας για την έκδοση των αιτούμενων διαταγμάτων. Υποστηρίζουν περαιτέρω ότι οι αιτήσεις είναι καταχρηστικές, διότι η Αιτήτρια έχει στο παρελθόν δηλώσει ότι οι μετατροπές στην επίδικη οικοδομή θα μπορούν να διεξαχθούν χωρίς να εκκενωθούν τα μίσθια Α και Β. Οι Καθ' ων οι αιτήσεις ανταπαιτούν από την Αιτήτρια, την παραχώρηση νέας ενοικίασης στην επίδικη οικοδομή και αποζημιώσεις. Διαδικασία Δυνάμει διατάγματος του Δικαστηρίου ημερομηνίας 26.03.2013, οι δύο πιο πάνω Αιτήσεις συνενώθηκαν, με οδηγό την Αίτηση με αριθμό 234/2011. Η ακροαματική διαδικασία ξεκίνησε στις 07.11.2014 και ολοκληρώθηκε (αφού παρουσιάστηκαν συνολικά τρεις μάρτυρες και αριθμός τεκμηρίων), στις 17.12.2014, με την επιφύλαξη της παρούσας απόφασης. Παραδεκτά γεγονότα Πριν την έναρξη της ακροαματικής διαδικασίας, οι δύο πλευρές προέβηκαν στην δήλωση παραδεκτών γεγονότων και κατέθεσαν εκ συμφώνου, ως παραδεκτά, τα Τεκμήρια 1 - 9. Τα παραδεκτά γεγονότα έχουν ως εξής: · Οι Καθ' ων οι αιτήσεις είναι θέσμιες ενοικιάστριες. · Η Αιτήτρια είναι η ιδιοκτήτρια των μισθίων Α και Β. · Στάληκε με ιδιώτη επιδότη επιστολή τετράμηνης προειδοποίησης με ημερομηνία 29.7.2011, η οποία παραλήφθηκε από τις Καθ' ων οι αιτήσεις στις 3.8.2011. · Έχει εξασφαλιστεί άδεια οικοδομής, από τις 11.4.2011, για μετατροπές στα επίδικα υποστατικά και γενικά για την εν γένει αξιοποίηση τους. Η άδεια εκδόθηκε στο όνομα της Αιτήτριας. · Υπάρχει το οικονομικό υπόβαθρο από την Αιτήτρια για να μπορέσει να εκτελέσει τις ισχυριζόμενες εργασίες, όπως αυτές περιγράφονται στην άδεια οικοδομής. · Τα μίσθια Α και Β θα παραμείνουν ως καταστήματα και μετά την εκτέλεση των εργασιών, αλλά θα είναι ανακαινισμένα. · H άδεια οικοδομής, Τεκμήριο 6, έχει ανανεωθεί και έχει ισχύ ως την 16.12.2015. · Οι φωτογραφίες επί του Τεκμηρίου 8, απεικονίζουν το κτίριο με τα καταστήματα του. · Στην Αίτηση Ε234/11: (α) Η ενοικίαση άρχισε 30.8.1999 δυνάμει γραπτής συμφωνίας ημερομηνίας 30.8.1999 και είχε διάρκεια δύο ετών από 1.9.1999 μέχρι 30.9.2001 και με δικαίωμα ανανέωσης, το οποίο όμως η ενοικιάστρια δεν εξάσκησε και έτσι η συμφωνία εξέπνευσε στις 30.9.2001. (β) Η Καθ' ης η αίτηση παραμένει στο εν λόγω υποστατικό μετά τις 30.9.2001, μέχρι και σήμερα. (γ) Το επίδικο υποστατικό έχει συμπληρωθεί περί το έτος 1987. (δ) Διεξάγεται επιχείρηση κομμωτηρίου στο επίδικο υποστατικό από την Καθ' ης η αίτηση, από την έναρξη της ενοικίασης μέχρι και σήμερα. (ε) Το ενοίκιο σήμερα είναι €350 μηνιαίως, από το έτος 2009. Στην Αίτηση Ε235/11: (
- i)Το ενοίκιο ανέρχεται σε €366 μηνιαίως, από το έτος 2009. (
- ii)Η ενοικίαση άρχισε την 1.9.1999 με γραπτή συμφωνία διάρκειας δύο ετών, από 1.9.1999 μέχρι 31.8.2001 και ακολούθως θα ανανεωνόταν αυτόματα από έτος σ' έτος. Καμία ειδοποίηση στάληκε από τα μέρη σ' αυτή την περίπτωση για μη ανανέωση της ενοικίασης. (iii) Το κατάστημα θα χρησιμοποιείτο και χρησιμοποιείται ως ινστιτούτο αισθητικής και/ή εμπορικό κατάστημα από την Καθ' ης η αίτηση. Μαρτυρία και αξιολόγηση Μαρτυρία Αιτήτριας Για την πλευρά της Αιτήτριας παρουσιάστηκε ένας μόνο μάρτυρας. Ο (Μ.Α.1) Άγγελος Σαββίδης είναι Αρχιτέκτονας και Πολιτικός Μηχανικός στο επάγγελμα. Είναι απόφοιτος της αρχιτεκτονικής σχολής του Πανεπιστημίου της Γένοβας στην Ιταλία και δραστηριοποιείται από το έτος 1982, στη Λεμεσό. Είναι εγγεγραμμένος στο Ε.Τ.Ε.Κ. Η Αιτήτρια είναι πελάτιδα του. Αναγνώρισε τις φωτογραφίες που κατατέθηκαν ως Tεκμήριο 8, οι οποίες λήφθηκαν από τον ίδιο την 01.11.2014 και παρουσιάζουν φθορές στην επίδικη οικοδομή, οι οποίες υποδηλώνουν σοβαρό στατικό πρόβλημα στην οικοδομή. Η ύπαρξη υγρασίας στην οικοδομή προκάλεσε διόγκωση του οπλισμού, των κολώνων και άλλων στοιχείων με αποτέλεσμα την ρωγμάτωση του σκυροδέματος και την αποκόλληση σοβάδων. Υπέδειξε τα συγκεκριμένα αυτά σημεία παραπέμποντας στις φωτογραφίες. Τα αρχιτεκτονικά σχέδια που κατατέθηκαν ως Τεκμήριο 9 δεν ετοιμάστηκαν από τον ίδιο, αλλά από τους προηγούμενους αρχιτέκτονες της Αιτήτριας. Ο ίδιος έχει μελετήσει τα σχέδια και είναι γνώστης των εργασιών που προβλέπεται να εκτελεστούν στο επίδικο κτίριο. Συμφώνησε με την προεκτίμηση του κόστους των εργασιών υπολογίζοντας ότι το ποσό των €700.000,00 δυνατόν να μειωθεί μέχρι και δέκα ποσοστιαίες μονάδες, λόγω μείωσης κάποιων τιμών. Η οικοδομή, όπως προβλέπεται να διαμορφωθεί, δυνάμει των Τεκμηρίων 6 και 9 θα αποκτήσει δύο πρόσθετους ορόφους. Στα αρχιτεκτονικά σχέδια (Τεκμήριο 9) δεικνύεται η κάτοψη του κάθε ορόφου στο νέο κτίριο που θα δημιουργηθεί. Στο σχέδιο ΑΟ.01 φαίνεται η κάτοψη του ισογείου, στο οποίο θα υπάρχουν τέσσερα καταστήματα, οκτώ χώροι στάθμευσης, μηχανοστάσιο, ανελκυστήρας κ.α. Στο σχέδιο ΑΟ.02 δεικνύεται η κάτοψη του μεσοπατώματος του κάθε καταστήματος και το υφιστάμενο διαμέρισμα, μαζί με τις προτεινόμενες τροποποιήσεις που αφορούν κυρίως τη μεγέθυνση του πηγαδιού του ανελκυστήρα. Στο σχέδιο ΑΟ.03 φαίνεται ο νέος όροφος με δύο διαμερίσματα (των δύο υπνοδωματίων), ενώ στο σχέδιο ΑΟ.04 φαίνεται ο δεύτερος (νέος) όροφος με το διαμέρισμα τριών υπνοδωματίων που θα δημιουργηθεί σε αυτόν. Στο σχέδιο ΑΟ.05 φαίνεται η κάτοψη της οροφής με το μηχανοστάσιο κ.α. Τα καταστήματα θα παραμείνουν σε αριθμό και μέγεθος ως έχουν. Θα γίνουν σε αυτά επεμβάσεις στη θεμελίωση του κτιρίου, όπως αυτές φαίνονται στο σχέδιο Ε1. Συγκεκριμένα θα γίνει κατεδάφιση - αφαίρεση του υφιστάμενου δαπέδου και της υφιστάμενης πλάκας από μπετόν και πιο κάτω εκσκαφή της επιχωμάτωσης μέχρι την αποκάλυψη του πεδίλου. Η εκσκαφή αυτή μπορεί να φτάσει σε βάθος 1½ - 2 μέτρα περίπου. Ακολούθως, θα γίνουν οι ενισχύσεις, με τη δημιουργία νέου πεδίλου πάνω στο υφιστάμενο και νέας κολώνας δίπλα από την ήδη υφιστάμενη. Η ίδια εργασία θα επαναληφθεί και στην οροφή ισογείου και στο μεσοπάτωμα. Οι λεπτομέρειες των εργασιών αυτών φαίνονται στα σχέδια με αριθμούς Λ1ε και Λ1ζ. Εφόσον ο σκελετός του κτιρίου έχει φθαρεί και χρειάζεται ενίσχυση ή συντήρηση, θα γίνουν επίσης εργασίες στην τοιχοποιία όπου θα αφαιρεθούν τα επιχρίσματα ώστε να γίνει έλεγχος όλων των ρωγματώσεων. Για να γίνουν οι οικοδομικές εργασίες που περιγράφονται στα σχέδια και στην άδεια οικοδομής, θα πρέπει απαραίτητα να εκκενωθούν τα καταστήματα διότι σε αυτά θα δημιουργηθεί οχληρία από τους εργάτες και τους τεχνίτες. Επίσης προκύπτουν ζητήματα ασφάλειας των ενοικιαστών εφόσον δεν θα υπάρχουν τζαμαρίες στα μίσθια και θα αφαιρεθούν σε αυτά σοβάδες με τη βοήθεια κομπρεσέρ, ενώ παράλληλα θα γίνονται εκσκαφές για την ενίσχυση των θεμελίων. Η αντεξέταση του μάρτυρα επικεντρώθηκε κατά κύριο λόγο στο κατά πόσον οι προαναφερόμενες οικοδομικές εργασίες θα μπορούσαν να εκτελεστούν τμηματικά. Απέρριψε ο μάρτυρας αυτή την εισήγηση εφόσον θα προκαλούσε αύξηση στο κόστος (ίσος και τριπλάσια), όπως και στο χρόνο αποπεράτωσης τους. Θα αυξάνονταν επίσης και η οχληρία που θα δημιουργείτο στους κατόχους των διπλανών καταστημάτων. Εφόσον στην υφιστάμενη οικοδομή επιβάλλεται να γίνει ενίσχυση και δεν θα προστεθούν απλά δύο ακόμα όροφοι, ο απαιτούμενος χρόνος για διεξαγωγή των εργασιών ενίσχυσης της υφιστάμενης οικοδομής και της δημιουργίας των νέων ορόφων δεν μπορεί να είναι μικρότερος των 18 μηνών. Θα υπήρχε η δυνατότητα μετά την αποπεράτωση των εργασιών που αφορούν τα καταστήματα και αφού ληφθούν τα απαραίτητα μέτρα ασφάλειας, αυτά να λειτουργούν κατά τη διάρκεια της συνέχισης των εργασιών στους πάνω ορόφους. Ο Μ.Α.1 μου έχει κάνει πολύ καλή εντύπωση. Στη βάση των προσόντων και της πείρας του, αποδέχομαι τον μάρτυρα ως εμπειρογνώμονα. Δεν έχω διαπιστώσει οποιαδήποτε αντίφαση στη μαρτυρία του. Οι απαντήσεις του ήταν όλες τεκμηριωμένες και με παραπομπή στα αρχιτεκτονικά σχέδια. Υπήρξε σαφής, επεξηγηματικός και φυσιολογικός μάρτυρας. Αποδέχομαι στο σύνολο της τη μαρτυρία του Μ.Α.1. Μαρτυρία Καθ' ων οι αιτήσεις: Ως πρώτη μάρτυρας, Μ.Κ.1, για τις Καθ' ων οι αιτήσεις παρουσιάστηκε η Ανθούλα Παρμενίδου, Καθ' ης η αίτηση στην Αίτηση Ε234/2011. Παρουσίασε γραπτή δήλωση ως την κυρίως εξέταση της, στην οποία αναφέρει ότι διατηρεί, στο μίσθιο Α, εδώ και 21 χρόνια επιχείρηση κομμωτηρίου. Η επιχείρηση της είναι επικερδής και με καλές προοπτικές. Οι πελατεία της είναι σταθερή εδώ και χρόνια και συνδέεται με την συνοικία του μισθίου και τυχούσα έξωση της από το μίσθιο Α θα της προκαλούσε τεράστια ζημιά και απώλεια της εμπορικής εύνοιας του μισθίου Α, διότι θα αναγκαστεί να μετακινηθεί σε άλλη περιοχή. Δεν υπάρχουν διαθέσιμα προς ενοικίαση και κατάλληλα για την επιχείρηση της, καταστήματα στην συνοικία του μισθίου Α. Η Αιτήτρια σε προηγούμενες συζητήσεις για το ζήτημα αυτό και αφού της εξηγήθηκαν οι ζημιές που θα προκληθούν στην Μ.Κ.1 σε περίπτωση μετακίνησης της τελευταίας από το μίσθιο Α, διαβεβαίωσε την Μ.Κ.1 ότι οι εργασίες στην οικοδομή θα μπορούν να εκτελεστούν χωρίς την εκκένωση του μισθίου Α. Παρέπεμψε το Δικαστήριο στο Τεκμήριο 11, το οποίο αποτελεί σχετική γραπτή δήλωση της Αιτήτριας. Υποστήριξε η Μ.Κ.1 ότι πέραν από την απώλεια της φήμης και πελατείας της, θα υποστεί (σε περίπτωση έξωσης της) και το κόστος μετακίνησης και εξεύρεσης κατάλληλου χώρο (σε μέγεθος και τοποθεσία), το κόστος της διακόσμησης και το μεγάλο κόστος της διαφήμισης. Κατά το έτος 2009 το μίσθιο Α έχει ανακαινιστεί από την ίδια με κόστος περίπου €6.000 - €7.000, το οποίο περιλάμβανε αγορά επίπλων, βάψιμο τοίχων, τοποθέτηση κλιματιστικών, αλλαγή βραστήρα ("boiler") και άλλα. Ακόμα και αν της παραχωρηθεί από την Αιτήρια νέα ενοικίαση, η ίδια θα έχει υποστεί τεράστια ζημιά για το χρονικό διάστημα που θα παραμείνει εκτός του υποστατικού. Αντεξεταζόμενη η μάρτυρας, ανέφερε ότι δεν έχει ικανοποιητικά εισοδήματα από το κομμωτήριο ώστε να καλύπτει τα χρέη της και τις ανάγκες του σπουδαστή υιού της, εφόσον είναι και διαζευγμένη. Το καθαρό της εισόδημα από την επιχείρηση κομμωτηρίου ανέρχεται σε €500 - €600 μηνιαίως. Επίσης, κατά την αντεξέταση της η Μ.Κ.1 παραδέχθηκε ότι για να εκτελεστούν οι οικοδομικές εργασίες στο μίσθιο θα πρέπει να "φύγει" η ίδια από το μίσθιο Α, αφού "δεν θα ήταν σωστό" να μπαινοβγαίνουν οι εργολάβοι στο κατάστημα ενόσω αυτή εργαζόταν και βρίσκονταν εκεί οι πελάτιδές της. Επίσης, παραδέχθηκε ότι θα μπορούσε να μεταφέρει σε άλλο υποστατικό τα κλιματιστικά, τα έπιπλα και τον βραστήρα που η ίδια τοποθέτησε στο μίσθιο Α. Δήλωσε περαιτέρω ότι δεν επιθυμεί να επιστρέψει στην επίδικη οικοδομή εφόσον αναγκαστεί να εγκαταλείψει το μίσθιο Α. Η Μ.Κ.1 μου έχει κάνει σχετικά μόνο πολύ καλή εντύπωση. Αποδέχομαι τη μαρτυρία της, με εξαίρεση τα πιο κάτω σημεία: (α) οι αναφορές της στο κόστος "ανακαίνισης" και στα εισοδήματα της, έχουν μείνει μετέωρες αφού δεν έχουν υποστηριχθεί από οποιαδήποτε σχετικά αποδεικτικά στοιχεία. (β) Η αναφορά σε απώλεια εμπορικής εύνοιας δεν έχει υποστηριχθεί από αποδεκτή μαρτυρία. Αξίζει να σημειωθεί ότι η απαίτηση αυτή της Μ.Κ.1 έχει αποσυρθεί από τον συνήγορο της, στο στάδιο των τελικών αγορεύσεων. Από την υπόλοιπη μαρτυρία της Μ.Κ.1 αποδέχομαι μόνο τα σχετικά, με τα επίδικα θέματα, γεγονότα. Η Καθ' ης η αίτηση στην Αίτηση Ε235/2011 Γιωργούλα Γαβριήλ Μιχαήλ, υπήρξε η δεύτερη μάρτυρας, των Καθ' ων οι αιτήσεις, Μ.Κ.2. Παρουσίασε γραπτή δήλωση ως την κυρίως εξέταση της, στην οποία αναφέρει ότι κατά την 01.09.1999 σύναψε γραπτή συμφωνία ενοικίασης με την Αιτήτρια για το μίσθιο Β, με συνολική διάρκεια ενοικιάσεως δύο ετών. Καμία άλλη συμφωνία υπογράφηκε από τότε. Στο συγκεκριμένο κατάστημα διατηρεί ινστιτούτο αισθητικής, από το έτος 1999 μέχρι και σήμερα. Το κατάστημα ανακαινίστηκε από την ίδια κατά την έναρξη της επίδικης ενοικίασης, με συνολική δαπάνη €13.690 (Λ.Κ.7.960). Έκτοτε, στο μίσθιο Β έχουν γίνει επίσης από την ίδια και διάφορες άλλες επιδιορθώσεις με σκοπό τη συντήρηση του, όπως βάψιμο, αποκατάσταση ζημιών λόγω κακής υγρομόνωσης, επιδιορθώσεις στα εσωτερικά ταβάνια κ.τ.λ. Εξασκώντας το προαναφερόμενο επάγγελμα στο μίσθιο Β, κατά τα τελευταία 16 χρόνια, έχει αποκτήσει στην περιοχή πολύ καλή φήμη και οι, για πολλά χρόνια τώρα, πελάτες της διαμένουν ή διακινούνται στην εν λόγω περιοχή. Σε περίπτωση μετακίνησης της από το εν λόγω κατάστημα θα υποστεί οικονομική ζημιά (έξοδα μετακίνησης και εγκατάστασης, το κόστος της νέας διακόσμησης του χώρου και της διαφήμισης που θα χρειαστεί), αλλά θα χάσει και την υφιστάμενη πελατεία και φήμη της λόγω της απώλειας της εμπορικής εύνοιας που απέκτησε το μίσθιο Β, ενώ θα υποστεί και το κόστος του αυξημένου ενοικίου που θα χρειαστεί να καταβάλλει. Γνωρίζει ότι δεν υπάρχουν διαθέσιμα, κατάλληλα για την επιχείρηση της, καταστήματα προς ενοικίαση, στη συνοικία του μισθίου. Κατά την αντεξέταση της, ανέφερε ότι το θέμα της ανακαίνισης του μισθίου Β είχε αναλάβει ο σύζυγος της. Δεν μπορεί να γνωρίζει εάν για τις εργασίες που περιγράφονται στην προσφορά (Τεκμήριο 15) έχουν εκδοθεί αποδείξεις είσπραξης από τον εργολάβο. Στο κατάστημα έγιναν εργασίες ώστε να δημιουργηθούν δύο δωμάτια στο ισόγειο και άλλα δύο δωμάτια στο μεσοπάτωμα, με την έγκριση της ιδιοκτήτριας. Παραδέχθηκε ότι εργάζεται μόνο με τηλεφωνικά ραντεβού και με περιορισμένο ωράριο. Τα εισοδήματα της, αυτό το διάστημα, ανέρχονται σε περίπου €1.000, ακάθαρτα, ενώ τα καθαρά εισοδήματα της είναι περίπου €550. Το περιορισμένο ωράριο οφείλεται σε πρόβλημα υγείας που είχε και στο γεγονός ότι αναγκάστηκε να υποβληθεί σε χειρουργική επέμβαση και παρέμεινε εκτός εργασίας μέχρι την αποθεραπεία της. Παρόλα αυτά υπήρξε πάντοτε συνεπής με τις υποχρεώσεις της έναντι της Αιτήτριας. Υποβλήθηκαν διάφορες ερωτήσεις στη μάρτυρα σχετικά με τα εισοδήματα της και με τις δηλώσεις που γίνονταν από τη μάρτυρα στην υπηρεσία κοινωνικών ασφαλίσεων σε σχέση με αυτά. Η μαρτυρία όμως αυτή είναι άσχετη με τα επίδικα θέματα εφόσον η απαίτηση για απώλεια εμπορικής εύνοιας έχει αποσυρθεί. Αναφερόμενη στο Τεκμήριο 11, μας είπε ότι είχε ζητηθεί και από την ίδια να εγκρίνει την έναρξη των εργασιών στην οικοδομή, οι οποίες θα διεξάγονταν ενόσω η ίδια εργαζόταν στο μίσθιο Β. Αρνήθηκε να υπογράψει ένα τέτοιο έγγραφο διότι "δεν θα ήταν σωστό" να διεξάγονται οικοδομικές εργασίες κατά τη διάρκεια λειτουργίας του ινστιτούτου. Η Μ.Κ.2 μου έχει επίσης κάνει σχετικά μόνο καλή εντύπωση. Οι αναφορές της όμως στο κόστος "ανακαίνισης " του μισθίου δεν μπορούν να ληφθούν υπόψη καθότι η μαρτυρία που παρουσίασε έχει μείνει μετέωρη και αβέβαιη. Δεν ήταν σε θέση η μάρτυρας να επιβεβαιώσει τα ποσά αυτά, βασιζόμενη μόνο στο Τεκμήριο 15. Δεν παρουσιάστηκε για το ζήτημα αυτό πρωτογενής μαρτυρία, χωρίς να δοθεί κάποια εξήγηση για αυτή την παράλειψη. Ούτε για τις ισχυριζόμενες επιδιορθώσεις στο μίσθιο παρουσιάστηκε αποδεκτή μαρτυρία. Το ίδιο ισχύει και για τα εισοδήματα της Μ.Κ.2, η οποία παρά την αναφορά της σε φορολογικές δηλώσεις, καμία σχετική μαρτυρία προσκόμισε. Αρκέστηκε στην δική της γενική αναφορά σε "ακάθαρτες" και "καθαρές" απολαβές. Ως προς την υπόλοιπη μαρτυρία της Μ.Κ.2 την αποδέχομαι, στο βαθμό που ήταν σχετική με τα επίδικα θέματα. Αγορεύσεις: Στην τελική του αγόρευση ο ευπαίδευτος συνήγορος της Αιτήτριας, αναφέρθηκε στο άρθρο 11
(1)(η)(iii) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου Ν.23/83, στο οποίο βασίζεται η απαίτηση της Αιτήτριας και υποστήριξε ότι με βάση την προσαχθείσα μαρτυρία από μέρους της Αιτήτριας έχει αποδειχθεί η συνδρομή όλων των προϋποθέσεων της νομοθεσίας, για έκδοση των διαταγμάτων έξωσης. Υποστήριξε περαιτέρω ότι η Ανταπαιτήσεις των Καθ' ων οι αιτήσεις δεν έχουν αποδειχθεί και ότι οι τελευταίες θα πρέπει να επιβαρυνθούν με τα έξοδα της διαδικασίας. Οι Καθ' ων οι αιτήσεις, με την αγόρευση του ευπαιδεύτου συνηγόρου τους, ισχυρίζονται ότι δεν συντρέχουν όλες οι προϋποθέσεις του άρθρου 11
(1)(η)(iii), διότι: (α) οι εργασίες ανοικοδόμησης δύνανται να εκτελεστούν χωρίς την ανάκτηση της κατοχής των καταστημάτων και (β) τα καταστήματα δεν απαιτούνται λογικά από την Αιτήτρια. Καλούν επίσης το δικαστήριο, σε περίπτωση που εγκρίνει τις Αιτήσεις, να αναστείλει την εκτέλεση των διαταγμάτων έξωσης και να επιδικάσει υπέρ των Καθ' ων οι αιτήσεις αποζημιώσεις ίσες με 18 τρέχοντα ενοίκια για το κάθε ένα από τα καταστήματα. Περιόρισαν, δηλαδή, οι Καθ' ων οι αιτήσεις την ανταπαίτηση τους στις πρόνοιες του άρθρου 12 του Νόμου. Ευρήματα του Δικαστηρίου: Στη βάση των παραδεκτών γεγονότων και εγγράφων και της αποδεκτής μαρτυρίας, βρίσκω ότι τα πραγματικά γεγονότα των υποθέσεων, έχουν ως εξής: Η Αιτήτρια είναι η ιδιοκτήτρια ενός κτιρίου στην οδό Αποστόλων Πέτρου και Παύλου 17 στη Λεμεσό και το οποίο φέρει την ονομασία MARY COURT. Η οικοδομή αυτή αποτελείται από τέσσερα καταστήματα στο ισόγειο και ένα διαμέρισμα στον όροφο. Τα επίδικα καταστήματα (με αριθμούς 3 και 1), βρίσκονται στο ισόγειο των κτιρίου και κατέχονται από τις Καθ' ων οι αιτήσεις Α.Π. και Γ.Γ.Μ., αντίστοιχα, με τελευταίο μηνιαίο ενοίκιο για το μίσθιο Α €350, από το έτος 2009 και για το μίσθιο Β €366, από το έτος 2009. Το μίσθιο Α κατέχεται και χρησιμοποιείται ως κομμωτήριο από την Α.Π., η οποία παρέμεινε στο εν λόγω υποστατικό μετά την εκπνοή της συμφωνίας ενοικίασης, μέχρι και σήμερα. Το μίσθιο Β κατέχεται και χρησιμοποιείται από την Γ.Γ.Μ., ως ινστιτούτο αισθητικής. Η σύμβαση ενοικίασης του μισθίου Β ανανεωνόταν αυτόματα από έτος σ' έτος (μετά την εκπνοή της αρχικής διετίας) και καμία ειδοποίηση στάληκε από τα μέρη για μη ανανέωση της ενοικίασης. Η Αιτήτρια έχει εξασφαλίσει στις 11.04.2011, την άδεια οικοδομής για την εκτέλεση εργασιών τροποποίησης και μετατροπών στη υφιστάμενη οικοδομή και την ανέγερση δύο νέων ορόφων. Στη διάρκεια των εργασιών αυτών θα γίνουν επεμβάσεις στη θεμελίωση του κτιρίου, όπως κατεδάφιση - αφαίρεση του υφιστάμενου δαπέδου στο ισόγειο και της υφιστάμενης πλάκας από μπετόν και εκσκαφή της επιχωμάτωσης μέχρι την αποκάλυψη του πεδίλου. Ακολούθως, θα γίνουν οι ενισχύσεις, με τη δημιουργία νέου πεδίλου πάνω στο υφιστάμενο και νέων κολώνων δίπλα από τις υφιστάμενες. Η ίδια εργασία θα επαναληφθεί και στην οροφή ισογείου και στο μεσοπάτωμα, ενώ θα γίνουν επίσης εργασίες στην τοιχοποιία του κτιρίου όπου θα αφαιρεθούν τα επιχρίσματα ώστε να γίνει έλεγχος όλων των ρωγματώσεων. Για να γίνουν οι οικοδομικές αυτές εργασίες που περιγράφονται στα σχέδια και στην άδεια οικοδομής, θα πρέπει απαραίτητα να εκκενωθούν τα καταστήματα διότι σε αυτά θα δημιουργηθεί οχληρία από τους εργάτες και τους τεχνίτες και προκύπτουν ζητήματα ασφάλειας των ενοικιαστών εφόσον θα αφαιρεθούν σοβάδες με κομπρεσέρ και θα γίνουν εκσκαφές για ενίσχυση των θεμελίων, ενώ θα έχουν αφαιρεθεί οι τζαμαρίες των καταστημάτων. Στις 03.08.2011, η Αιτήτρια με επιστολή που επέδωσε στις Καθ' ων οι αιτήσεις, κάλεσε τις τελευταίες να παραδώσουν ελεύθερη την κατοχή του κάθε μισθίου, εντός τεσσάρων μηνών, με σκοπό την εκτέλεση (μεταξύ άλλων) ουσιαστικών και σημαντικών μετατροπών στο μίσθιο. Οι Καθ' ων οι αιτήσεις δεν συμμορφώθηκαν με την προαναφερόμενη επιστολή και εξακολουθούν να κατέχουν τα επίδικα καταστήματα. Η Αιτήτρια έχει την οικονομική δυνατότητα να χρηματοδοτήσει τις οικοδομικές εργασίες στην επίδικη οικοδομή. Νομική Πτυχή: Το άρθρο 11
(1)(η) (iii) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, Ν.23/83, όπως αυτός έχει τροποποιηθεί (και που στο εξής θα αναφέρεται ως "ο Νόμος"), προνοεί τα ακόλουθα: " 11
(1)Ουδεμία απόφασις και ουδέν διάταγμα εκδίδεται δια την ανάκτησιν της κατοχής οιασδήποτε κατοικίας ή καταστήματος, δια το οποίον ισχύει ο παρών Νόμος, ή δια την εκ τούτου έξωσιν θεσμίου ενοικιαστού, πλην των ακολούθων περιπτώσεων: . . . (η) εις περίπτωσιν καθ΄ην το κατάστημα απαιτείται λογικώς υπό του ιδιοκτήτου - . . . (iii) για ουσιωδώς σημαντικές αλλαγές που συνεπάγονται την ουσιαστική και σημαντική μετατροπή του για σκοπούς αξιοποίησης του ή . . . και το Δικαστήριο είναι πεπεισμένο ότι ο ιδιοκτήτης εξησφάλισε δια τα ανωτέρω, οσάκις ήτο επάναγκες, την αναγκαίαν προς τούτο άδειαν και ότι ο ιδιοκτήτης δεν δύναται λογικώς να προβή εις τα εν ταις υποπαραγράφους (i), (ii), (iii) και (iv) διαλαμβανόμενα άνευ ανακτήσεως της κατοχής του ακινήτου, δοθέντος ότι παρέσχεν ουχί βραχυτέραν των τεσσάρων μηνών έγγραφον προειδοποίησιν εις τον ενοικιαστήν να εκκενώση το ακίνητον .". Συνεπώς, στις παρούσες υποθέσεις, για να εκδοθεί το αιτούμενο διάταγμα ανάκτησης κατοχής, πρέπει να πληρούνται οι πιο κάτω προϋποθέσεις:
- Η Αιτήτρια να είναι ιδιοκτήτρια του ακινήτου.
- Το μίσθιο να εμπίπτει στην έννοια του "ακινήτου" δυνάμει του Περί Ενοικιοστασίου Νόμου.
- Οι Ενοικιαστές να είναι θέσμιοι ενοικιαστές.
- Να προτείνεται η διενέργεια ουσιωδώς σημαντικών αλλαγών στο ακίνητο.
- Οι αλλαγές να συνεπάγονται την ουσιαστική και σημαντική μετατροπή του ακινήτου.
- Η μετατροπή να σκοπεί στην αξιοποίηση του ακινήτου.
- Ο ιδιοκτήτης να έχει εξασφαλίσει την αναγκαία για την διενέργεια των αλλαγών άδεια.
- Το ακίνητο να απαιτείται λογικά προς κατοχή από τον ιδιοκτήτη.
- Να μην είναι δυνατή η διενέργεια των αλλαγών χωρίς την ανάκτηση της κατοχής του ακινήτου.
- Ο ιδιοκτήτης να έχει επιδώσει στον ενοικιαστή γραπτή προειδοποίηση "ουχί βραχυτέραν των τεσσάρων μηνών", για να εκκενώσει το ακίνητο. Στο σημείο αυτό θα πρέπει να διευκρινιστεί ότι το πιο πάνω λεκτικό του άρθρου 11
(1)(η)(iii) έχει διαμορφωθεί με τον τροποποιητικό νόμο Ν.119(Ι)/
- Μέχρι τότε η αναφορά της νομοθεσίας ήταν σαφώς αυστηρότερη και απαιτούσε όπως οι αλλαγές στο ακίνητο να είναι "ουσιαστικές και ριζικές" και όχι απλά "ουσιωδώς σημαντικές" όπως επίσης να συνεπάγονται την "ριζική και ολική" μετατροπή του ακινήτου, σε αντίθεση με την τροποποιημένη πρόνοια του Νόμου που απαιτεί η μετατροπή να είναι "ουσιαστική και σημαντική". Αναφορικά με τις προϋποθέσεις που πρέπει να ικανοποιηθούν, ανατρέχουμε στην νομολογία διαπιστώνοντας ότι αυτή αναφέρεται στη νομοθεσία όπως είχε πριν την προαναφερόμενη τροποποίηση. Παρόλα αυτά στο βαθμό που οι υπόλοιπες προϋποθέσεις της νομοθεσίας (περά από το βαθμό των αλλαγών και της μετατροπής του ακινήτου) παραμένουν οι ίδιες, θεωρώ ότι τυγχάνει εφαρμογής η νομολογία που ερμηνεύει (στο πλαίσιο των μη καταργημένων διατάξεων) τις αρχές με βάση τις οποίες το Δικαστήριο εξετάζει την συνδρομή των προϋποθέσεων της νομολογίας. Ιδιοκτησία Αιτήτριας Αποτελεί παραδεκτό γεγονός ότι η Αιτήτρια είναι η ιδιοκτήτρια των μισθίων Α και Β. Ενοικιοστασιακό ακίνητο. Εφόσον τα καταστήματα έχουν ενοικιαστεί πριν την 31.12.2000, συνάγεται ότι έχουν συμπληρωθεί πριν την ημερομηνία αυτή. Διαπιστώνω επίσης ότι βρίσκονται εντός των δημοτικών ορίων του Δήμου Λεμεσού, δηλαδή εντός ελεγχόμενης περιοχής, δυνάμει του Νόμου καθώς και δυνάμει των Κ.Δ.Π. 519/2007 και 525/
- Βρίσκω, επομένως, ότι και αυτή η προϋπόθεση έχει αποδειχθεί. Θέσμιος ενοικιαστής Παραδεκτό είναι και το γεγονός ότι οι Καθ' ων οι αιτήσεις κατέχουν τα μίσθια Α και Β με την ιδιότητα των θέσμιων ενοικιαστριών. Παρά την παραδοχή αυτή, το δικαστήριο οφείλει να εξετάσει το ζήτημα αυτό καθότι άπτεται της δικαιοδοσίας του. Σχετική με το θέμα είναι η απόφαση στις Πολιτικές Εφέσεις 229, 230, 231/2008, Τουμάζου και S.P.S. RESTAURANTS LTD, όπου λέχθηκαν τα εξής από τον Ναθαναήλ, Δ.: "[.] το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων, όφειλε αυτοδύναμα να ελέγξει τις παραμέτρους της δικής του κατ΄ εξοχήν δικαιοδοσίας και αρμοδιότητας να επιληφθεί της διαφοράς, είτε δηλώνονταν ενώπιον του εκ συμφώνου αποφάσεις, είτε στα πλαίσια εκδίκασης της υπόθεσης." (Δική μου υπογράμμιση) Διαπιστώνω ότι στην Αίτηση Ε234/2011 η επίδικη συμφωνία ενοικίασης δεν ανανεώθηκε από την Καθ' ης η αίτηση και έτσι μετά την εκπνοή της συμφωνίας, εφόσον η Α.Π. διατήρησε την κατοχή του μισθίου Α, κατέστηκε θέσμια ενοικιάστρια, κατά την 01.10.
- Στην Αίτηση Ε235/2011, η συμφωνία ενοικίασης είχε αρχική διάρκεια δύο ετών (από την 01.09.1999 μέχρι την 31.08.2001) και ακολούθως "από έτους εις έτους μέχρις ότου εκάτερος των συμβαλλομένων ειδοποιήσει ειδοποίηση τον έτερον ότι δι' ησφαλισμένης επιστολής δύο τουλάχιστον μήνας προ της λήξεως ότι δεν επιθυμεί την παράτασιν της παρούσης ενοικιάσεως." Προβλέπονται επίσης στον όρο 12 της συμφωνίας, οι συνέπειες της παράβασης από μέρους του ενοικιαστή της συμφωνίας: «Παράβασις υπό του ενοικιαστού οιουδήποτε των άνωθι όρων, δίδει εις τον ιδιοκτήτη το δικαίωμα να ακυρώσει το παρόν και να αξιώση την άμεσον εκκένωσιν του κτήματος. Νοείται ότι ο ενοικιαστής θα είναι υπεύθυνος δια τυχόν καθυστερημένα ενοίκια και δι' αποζημιώσεις δια παράβασιν οιουδήποτε των άνωθι όρων, ως επίσης δια τη μη ενοικίασιν του κτήματος ή την ενοικίασιν του με μικρότερο ενοίκιο, ενώ ουδεμίαν θα δικαιούνται αποζημίωσι εν περιπτώσει ενοικιάσεως του κτήματος με μεγαλύτερο ενοίκιο.» Εφόσον δεν παρουσιάστηκε μαρτυρία περί της παράβασης της συμφωνίας αυτής από μέρους της Καθ' ης η αίτηση Γ.Γ.Μ., η συμφωνία δεν μπορούσε να τερματιστεί με άλλο τρόπο, παρά μόνο με τον πιο πάνω προβλεπόμενο στην συμφωνία τρόπο τερματισμού. Επομένως, η σύμβαση αυτή ανανεωνόταν «αυτόματα» ετησίως, στο διηνεκές. Ανατρέχοντας στα παραδεκτά γεγονότα διαπιστώνω ότι "καμία ειδοποίηση στάληκε από τα μέρη σ' αυτή την περίπτωση για μη ανανέωση της ενοικίασης". Συνάγεται επομένως αβίαστα το συμπέρασμα ότι η Καθ' ης η αίτηση στην Αίτηση Ε235/2011 ουδέποτε απέκτησε στην ιδιότητα της θέσμιας ενοικιάστριας, αφού ήταν ανέκαθεν και εξακολουθεί να είναι, συμβατική ενοικιάστρια. Ούτε η ειδοποίηση (Τεκμήριο 5) αποτελεί, για τους πιο πάνω λόγους, νόμιμο τερματισμό της επίδικης συμφωνίας. Παρά την πιο πάνω διαπίστωση μου, η οποία κρίνει και την έκβαση της Αίτησης Ε235/2011, για σκοπούς πληρότητας της παρούσας απόφασης, θα εξετάσω τις υπόλοιπες προϋποθέσεις της νομοθεσίας, αναφορικά και με τις δύο Συνενωμένες Αιτήσεις. Ουσιωδώς σημαντικές αλλαγές στο ακίνητο - Ουσιαστική και σημαντική μετατροπή του ακινήτου Ενώ με βάση την προηγούμενη, αυστηρότερη, διατύπωση του Νόμου, οι προτεινόμενες αλλαγές στο μίσθιο απαιτείτο να είναι "ριζικές" και η μετατροπή του "ολική", με τη νέα ρύθμιση απαιτείται μόνο όπως οι προτεινόμενες αλλαγές είναι "ουσιωδώς σημαντικές" και ότι θα μετατρέψουν ουσιωδώς και σημαντικά το ακίνητο. Είναι προφανές ότι αυτό που επιδιώκεται από το νομοθέτη μέσα από την τροποποιηθείσα διάταξη της νομοθεσίας είναι η εξισορρόπηση των συμφερόντων των ενοικιαστών και των ιδιοκτητών. Ο νομοθέτης δίδει την ευκαιρία στον ιδιοκτήτη να ανακτήσει το ακίνητο του όταν προτίθεται να διενεργήσει σε αυτό αλλαγές, νοουμένου ότι αυτές θα είναι ουσιωδώς σημαντικές. Εξασφαλίζει επομένως ότι οι αλλαγές στο ακίνητο δεν θα είναι επιπόλαιες ή ασήμαντες και ότι ο ιδιοκτήτης δεν θα μπορεί να "εκδιώξει" τον ενοικιαστή επικαλούμενος την ανάγκη για κάποια επιφανειακή ή διακοσμητική, απλά, αλλαγή. Από την άλλη όμως, δεν απαιτεί πλέον οι αλλαγές να μετατρέπουν ριζικά και ολικά το ακίνητο. Η Αιτήτρια έχει εξασφαλίσει την έκδοση άδειας οικοδομής[1] για την εκτέλεση εργασιών "τροποποίησης και μετατροπής στην υφιστάμενη ισόγειο κατοικία και την ανέγερση δύο νέων ορόφων". Είχε προηγηθεί η διαπίστωση ότι στην επίδικη οικοδομή παρουσιάζονται φθορές, οι οποίες υποδηλώνουν στατικό πρόβλημα στην οικοδομή, με την ύπαρξη υγρασίας να έχει προκαλέσει διόγκωση του οπλισμού, των κολώνων και άλλων στοιχείων. Ως αποτέλεσμα αυτών, παρουσιάστηκε ρωγμάτωση του σκυροδέματος και αποκόλληση σοβάδων. Εφόσον θα ανεγερθούν δύο νέοι όροφοι στην οικοδομή, συνάγεται η ανάγκη ενίσχυσης του σκελετού της υφιστάμενης οικοδομής με την ενίσχυση των θεμελίων και των κολώνων. Ως εκ τούτου θα εκτελεστούν εργασίες ενίσχυσης και εντός των μισθίων Α και Β. Η ενίσχυση συνεπάγεται μεταξύ άλλων, την αφαίρεση δαπέδου και πλάκας στο ισόγειο μέχρι το πέδιλο και τη δημιουργία νέου πεδίλου και νέων κολώνων. Η εργασία αυτή θα επαναληφθεί τόσο στην οροφή του ισογείου όσο και στο μεσοπάτωμα, ενώ θα γίνουν εργασίες και στην τοιχοποιία με την αφαίρεση των επιχρισμάτων και τον έλεγχο των ρωγματώσεων. Ως αποτέλεσμα των εργασιών αυτών, θα ανοιχθούν τρύπες στις πλάκες τόσο στο πάτωμα του ισογείου όσο και στα μεσοπατώματα. Η φράση "ουσιωδώς σημαντικές αλλαγές" έχει απασχολήσει το Ανώτατο Δικαστήριο στην υπόθεση Indjirdjian v. Εκδόσεις Αρκτινός Λτδ
(2008)1 Α.Α.Δ. 1105, όπου λέχθηκαν τα εξής από τον έντιμο Κραμβή Δ., "Κατά τη γνώμη μας, η ορθή εκτίμηση των γεγονότων έπρεπε να είχε οδηγήσει στη διαπίστωση ότι οι προτεινόμενες αλλαγές κλπ είναι ουσιωδώς σημαντικές. [.] η μαρτυρία [.] καταδείχνει με σαφήνεια ότι οι προτεινόμενες μετατροπές θα επιφέρουν ριζική αλλαγή της όψης και του εσωτερικού χώρου του καταστήματος, της τοιχοποιίας και του πατώματος και θα απαιτηθεί η ενίσχυση του σκελετού. «Η κα Παρούτη κατέθεσε ακόμα ότι στο συγκεκριμένο κτίριο, πρέπει να γίνουν εργασίες συντήρησης της όψης, να απομακρυνθούν παλιοί σουβάδες, να επιδιορθωθούν παλιά σκυροδέματα, να αντικατασταθούν ανοίγματα και, βάσει των κανονισμών πυρασφάλειας, πρέπει να δημιουργηθεί προθάλαμος κλιμακοστασίου. Από το κτίριο Γ, τώρα χρησιμοποιείται μόνο το υπόγειο. Στο επίδικο θα γίνουν ενισχύσεις σκελετού, θα αφαιρεθούν τα παλιά πατώματα, γιατί θα γίνει κατασκευή υπερυψωμένου δαπέδου και θα περαστούν οι καλωδιώσεις και κλιματισμοί. Ακόμα, θα διορθωθεί μια είσοδος στη μεσοτοιχία, για να ενωθεί το συγκεκριμένο κτίσμα με τα υπόλοιπα και θα κατεδαφιστούν κάποιες ενδιάμεσες μεσοτοιχίες. Στο επίδικο υπάρχουν 13 κολώνες. Οι εργασίες δεν μπορούν να εκτελεστούν με τους ενοίκους εντός του επιδίκου, γιατί οι ενισχύσεις σκελετού είναι μια διαδικασία χρονοβόρα, θα χρησιμοποιηθεί κομπρεσέρ, για να ενισχυθεί το πάτωμα πρέπει να είναι το δάπεδο ελεύθερο και ως θέμα ασφάλειας δεν μπορεί να υπάρχουν ένοικοι στο εργοτάξιο. Η Μ.Α. 2 χαρακτήρισε τις αλλαγές που περίγραψε ως ουσιαστικές, όχι διακοσμητικές, γιατί επεμβαίνουν στο σκελετό. Από τη στιγμή που γίνονται ενισχύσεις σκελετού, ουσιαστικά ανανεώνεται ο χρόνος ζωής.» Ενόψει των πιο πάνω θεωρούμε ότι το πρωτόδικο δικαστήριο λανθασμένα αποφάσισε ότι δεν ικανοποιούνται οι προϋποθέσεις του Άρθρου 11
(1)(η)(iii)." Διαπιστώνω περαιτέρω ότι, ακόμα και με την νομολογία που αφορούσε την προ της τροποποίησης του άρθρου 11
(1)(η)(iii) "αυστηρότερη" ρύθμιση, οι θεμελιακές αλλαγές, οι αλλαγές δηλαδή που επηρέαζαν το θεμέλιο και τη δομή της οικοδομής ικανοποιούσαν την απαίτηση για "ριζικές" αλλαγές[2]. Πόσο δε μάλλον όταν η απαίτηση της νομοθεσίας έχει πλέον περιοριστεί σε "ουσιωδώς σημαντικές αλλαγές". Παρόμοια με την πιο πάνω περίπτωση είναι και η παρούσα όπου, στο μίσθιο, σύμφωνα με την αποδεκτή μαρτυρία, θα ενισχυθεί ο σκελετός και η τοιχοποιία και θα αντικατασταθεί το πάτωμα. Διαπιστώνω και αποδέχομαι ότι στην παρούσα περίπτωση οι προτεινόμενες αλλαγές, εφόσον αποτελούν επέμβαση στο σκελετό όλου του κτιρίου με σκοπό την ενίσχυση του και την προσθήκη ακόμα δύο ορόφων επί της υφιστάμενης οικοδομής, αποτελούν ουσιωδώς σημαντικές αλλαγές τόσο στο κτίριο συνολικά όσο και στα μίσθια ειδικά και θα μετατρέψουν το κτιριακό συγκρότημα και τα μίσθια, ουσιαστικά και σημαντικά. Σημειώνεται ότι, σύμφωνα με τη νομολογία[3], όταν το ακίνητο του οποίου επιδιώκεται η ανάκτηση της κατοχής, "αποτελεί μέρος ευρύτερου κτιριακού συγκροτήματος που ανήκει στον ίδιο ιδιοκτήτη, οι αλλαγές που ταυτόχρονα προτείνονται να εκτελεστούν γύρω ή πάνω από το ακίνητο, μπορούν επίσης να ληφθούν υπόψη στο βαθμό που επηρεάζουν το υπάρχον κοινό θεμέλιο και την υπάρχουσα δομή, μορφή και χαρακτήρα του επίδικου ακινήτου." Στις παρούσες περιπτώσεις, οι αλλαγές θα εκτελεστούν και εντός των συγκεκριμένων ακινήτων. Αξιοποίηση του ακινήτου Με δεδομένη την αποδεκτή μαρτυρία αναφορικά με την κακή κατάσταση του επίδικου κτιρίου, την ανάγκη ενίσχυσης του και την πρόθεση ανέγερσης δύο νέων ορόφων σε αυτό, βρίσκω ότι με τις προτεινόμενες αλλαγές σκοπείται η αξιοποίηση του κτιριακού συγκροτήματος. Αναγκαία άδεια Με δεδομένη την παρουσίαση από την Αιτήτρια της άδειας οικοδομής, βρίσκω ότι αυτή Αιτήτρια έχει εξασφαλίσει την αναγκαία, για την εκτέλεση των προτεινόμενων αλλαγών, άδεια. Λογική απαίτηση της κατοχής Αναφορικά με αυτή την προϋπόθεση, ανατρέχω στη νομολογία. Στην υπόθεση Γιούκκα ν. Μιχαηλίδη
(2003)1 Α.Α.Δ. 1476 λέχθηκαν τα εξής στην απόφαση της πλειοψηφίας: "Ο όρος «απαιτείται λογικώς υπό του ιδιοκτήτη», στην παράγραφο (η) του άρθρου 11
(1)του Νόμου συσχετίζεται άμεσα προς κάθε στοιχείο που θέτει ο Νόμος στις υποπαραγράφους που ακολουθούν για την ανάκτηση κατοχής του ακινήτου. Στην περίπτωση της υποπαραγράφου (iii) o Nόμος θέτει δύο προϋποθέσεις προς τις οποίες συναρτάται η λογικότητα του αιτήματος: (α) Τη φύση των αλλαγών που θα επιφέρει ο ιδιοκτήτης στο κτίριο, που πρέπει να έχουν το χαρακτήρα που προσδιορίζει ο Νόμος, σημαντικές αλλαγές που συνεπάγονται την ουσιαστική και σημαντική μετατροπή του υφιστάμενου κτιρίου και (β) ότι σκοπός των αλλαγών αυτών είναι η αξιοποίηση του κτιρίου. Στη Kontou v. Solomou
(1978)1 C.L.R. 425, την οποία επικαλέστηκε ο εφεσίβλητος τονίζεται ότι το στοιχείο της λογικότητας του αιτήματος συσχετίζεται προς τις απαιτήσεις του Νόμου." Πέραν της πιο πάνω ερμηνείας της φράσης "απαιτείται λογικά", η νομολογία καθιέρωσε ότι ένας επιπλέον παράγοντας που εξετάζεται αναφορικά με τη λογικότητα της απαίτησης του ιδιοκτήτη είναι "[τ]ο στοιχείο της οικονομικής δυναμικότητας, ή ευχέρειας, ή δανειοδότησης, ή εξεύρεσης των πόρων για την ανοικοδόμηση ."[4]. Είναι παραδεκτή η οικονομική δυνατότητα της Αιτήτριας για διενέργεια των προτεινόμενων μετατροπών στην επίδικη οικοδομή. Έχοντας ήδη καταλήξει στο συμπέρασμα ότι οι προτεινόμενες αλλαγές είναι ουσιωδώς σημαντικές και θα μετατρέψουν το κτίριο ουσιαστικά και σημαντικά με σκοπό την αξιοποίηση του, βρίσκω και αποδέχομαι ότι το μίσθιο απαιτείται λογικά από την Αιτήτρια για τον σκοπό αυτό. Αδύνατη η διενέργεια των αλλαγών χωρίς την ανάκτηση της κατοχής του μισθίου. Ανατρέχοντας και πάλι στην αποδεκτή μαρτυρία, διαπιστώνω ότι σύμφωνα με αυτήν, στα μίσθια θα αφαιρεθούν τα πατώματα καθώς και οι τζαμαρίες, ενώ θα χρησιμοποιηθούν μηχανικά μέσα (κομπρεσέρ) με αποτέλεσμα την δημιουργία οχληρίας. Προκύπτει αβίαστα ότι για λόγους προστασίας τόσο των Καθ' ων οι αιτήσεις, των πελατών τους αλλά και των επιχειρήσεων τους, οι εργασίες στα μίσθια δεν μπορούν να εκτελεστούν χωρίς την εκκένωση τους. Επίδοση ειδοποίησης Δεν αμφισβήτησαν οι Καθ' ων οι αιτήσεις την επίδοση σε αυτές, στις 03.08.2011, των ειδοποιήσεων που παρουσιάστηκαν[5]. Με αυτές η Αιτήτρια καλούσε, μεταξύ άλλων, τις Καθ' ων οι αιτήσεις να εκκενώσουν και παραδώσουν σ' αυτήν τα μίσθια Α και Β εντός τεσσάρων μηνών, ώστε να εκτελεστούν στο ακίνητο ουσιαστικές και σημαντικές μετατροπές για σκοπούς αξιοποίησης του. Στη βάση των πιο άνω διαπιστώσεων μου βρίσκω ότι ικανοποιείται και αυτή η προϋπόθεση της νομοθεσίας. Οι πιο πάνω διαπιστώσεις μου ότι στην Αίτηση Ε234/2011 συντρέχουν σωρευτικά οι προϋποθέσεις, για την έκδοση διατάγματος έξωσης δυνάμει του άρθρου 11
(1)(η)(iii) του Νόμου, ενώ στην Αίτηση Ε235/2011 απουσιάζει η προϋπόθεση της θέσμιας ενοικίασης (η οποία στερεί από το παρόν Δικαστήριο την ανάληψη δικαιοδοσίας εκδίκασης της Αίτησης αυτής), καθορίζει και την τύχη των παρουσών συνενωμένων Αιτήσεων. Εφόσον η Καθ' ης η αίτηση στην Αίτηση Ε234/2011 διεξάγει στο μίσθιο Α εμπορική δραστηριότητα, βρίσκω ορθό να αναστείλω την εκτέλεση του διατάγματος έξωσης για περίοδο τέτοια ώστε η Α.Π. να μετακινήσει με ασφάλεια και (να στεγάσει) την επιχείρηση της σε άλλο επαγγελματικό υποστατικό. Απαίτηση για αποζημιώσεις Με την αγόρευση του ευπαίδευτου δικηγόρου τους οι Καθ' ων οι αιτήσεις περιόρισαν την απαίτηση τους για επιδίκαση αποζημιώσεων υπέρ τους (σε περίπτωση που το Δικαστήριο εκδώσει το αιτούμενο διάταγμα ανάκτησης της κατοχής των μισθίων), στην προβλεπόμενη από το άρθρο 12 του Νόμου αποζημίωση, μόνο. Εγκατέλειψαν δηλαδή οι Καθ' ων οι αιτήσεις την απαίτηση για απώλεια εμπορικής εύνοιας. Με δεδομένο ότι το μίσθιο Α αποτελεί κατάστημα στο οποίο ασκεί την εμπορική της δραστηριότητα η Α.Π., εδώ και χρόνια, βρίσκω ορθό να επιδικάσω υπέρ της αποζημίωση ίση με το τρέχον ενοίκιο δεκαοκτώ μηνών. ΚΑΤΑΛΗΞΗ Εκδίδεται διάταγμα αποσυνένωσης των δύο συνενωμένων αιτήσεων, οι οποίες δια του παρόντος απόσυνενώνονται. Στη βάση των πιο πάνω διαπιστώσεων μου, εκδίδονται με τη σύμφωνη γνώμη των Παρέδρων, αποφάσεις, ως εξής: Αίτηση Ε234/2011
- (α) Εκδίδεται διάταγμα εναντίον της Καθ' ης η αίτηση με το οποίο διατάζεται να εκκενώσει και παραδώσει στην Αιτήτρια κενή και ελεύθερη την κατοχή του καταστήματος με αριθμό 3 που βρίσκεται στην οδό Αποστόλων Πέτρου και Παύλου 17 (MARY COURT) στη Λεμεσό, εντός 15 ημερών από την επίδοση του παρόντος διατάγματος. Η εκτέλεση του διατάγματος έξωσης αναστέλλεται μέχρι την 31.01.2016, υπό τον όρο της καταβολής από μέρους της Καθ' ης η αίτηση του μηνιαίου ενδιάμεσου οφέλους εκ €350.- την πρώτη μέρα κάθε επόμενου μήνα, με επτά μέρες περίοδο χάριτος, με έναρξη την πρώτη μέρα του μηνός Σεπτεμβρίου
- (β) Εκδίδεται απόφαση υπέρ της Αιτήτριας και εναντίον της Καθ' ης η αίτηση, για το ποσό των €350.- μηνιαίως, ως ενδιάμεσα οφέλη, από την 01.09.2015, μέχρι την παράδοση της κατοχής.
- Εκδίδεται απόφαση υπέρ της Καθ' ης η αίτηση και εναντίον της Αιτήτριας για το ποσό των €4.200.- (ως αποζημίωση ίση με το τρέχον ενοίκιο δεκαοκτώ μηνών). Έξοδα Όσον αφορά τα έξοδα της αίτησης Ε234/2011 και με δεδομένη την αναφορά του Κανονισμού 13(β) του περί Ενοικιοστασίου Διαδικαστικού Κανονισμού[6] και εφόσον με το αποτέλεσμα στην παρούσα Αίτηση ικανοποιούνται τόσο η απαίτηση της Αιτήτριας, αλλά και η απαίτηση της Καθ' ης η αίτηση για επιδίκαση αποζημιώσεων υπέρ της, με την σύμφωνη γνώμη των Παρέδρων, επιδικάζονται υπέρ της Αιτήτριας τα έξοδα της Απαίτησης και υπέρ της Καθ' ης η αίτηση τα έξοδα της Ανταπαίτησης, όπως αυτά θα υπολογιστούν από τον Γραμματέα του Δικαστηρίου και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο. Αίτηση Ε235/2011 Σε αυτή την περίπτωση έχει διαπιστωθεί η έλλειψη της δικαιοδοτικής προϋπόθεσης, δηλαδή της ύπαρξης θέσμιας ενοικίασης. Η παρούσα αίτηση θα πρέπει, σύμφωνα με τις πρόνοιες του άρθρου 64Α του Ν14/1960[7], να διακοπεί και να παραπεμφθεί στο αρμόδιο προς εκδίκαση Δικαστήριο. Με έχει προβληματίσει το κατά πόσον η παράλειψη τερματισμού της επίδικης συμφωνίας ενοικίασης παρέχει στην Αιτήτρια αγώγιμο δικαίωμα. Εφόσον όμως το ζήτημα αυτό άπτεται της ουσίας της διαφοράς των διαδίκων, το αφήνω να εξεταστεί από το αρμόδιο εκδικάζον την υπόθεση Δικαστήριο. Δια του παρόντος, η Αίτηση με αριθμό Ε235/2011 διακόπτεται και με τη σύμφωνη γνώμη των Παρέδρων, παραπέμπεται στο αρμόδιο προς εκδίκαση Δικαστήριο, που είναι το Επαρχιακό Δικαστήριο Λεμεσού. Τα έξοδα της Αίτησης Ε235/2011, να ακολουθήσουν το τελικό αποτέλεσμα της υπόθεσης. (Υπ.) ................ Χρ. Ραγουζαίου Πρόεδρος Δικαστηρίου Πιστόν Αντίγραφο Γραμματέας ΧΡ/ΓΙ Subject: Rent Control/Final Αναφορά: Έξωση δυνάμει του άρθρου 11
(1)(η)(iii) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου [1] Τεκμήριο 6. [2] Κόσμος Λτδ κ.α. ν. Ευαγόρα Φυλακτού Λτδ
(1992)1 Α.Α.Δ. 1086 [3] Βλ. απόφαση Κόσμος Λτδ, πιο πάνω. [4] Κασάπης ν. Χριστοδούλου
(1989)1 Α.Α.Δ. 233 [5] Τεκμήρια 4 και 5. [6] «13 (β) Η επιδίκαση εξόδων επαφίεται στη διακριτική ευχέρεια του Δικαστηρίου. Το αποτέλεσμα της υποθέσεως δεν αποτελεί το μόνο γνώμονα για την επιδίκαση εξόδων αλλά λαμβάνονται υπόψη όλες οι περιστάσεις της υποθέσεως» [7] 64Α
(2)Κάθε δικαστήριο ειδικής δικαιοδοσίας εφόσον διαπιστώσει ότι δεν είναι καθ' ύλην αρμόδιο να εκδικάσει αγωγή ή αίτηση ή υπόθεση που καταχωρίστηκε ενώπιόν του, διακόπτει την ενώπιόν του διαδικασία και παραπέμπει την αγωγή ή την αίτηση ή την υπόθεση στο καθ' ύλην αρμόδιο Επαρχιακό Δικαστήριο ή άλλο δικαστήριο ειδικής δικαιοδοσίας προς εκδίκαση. cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο