Mariala Estates Ltd. ν. Crumbs Ltd κ.α., Αίτηση αρ. Ε60/2012, 31/5/2016

Mariala Estates Ltd. ν. Crumbs Ltd κ.α., Αίτηση αρ. Ε60/2012, 31/5/2016 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:DEELEM:2016:17 ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΕΛΕΓΧΟΥ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ ΛΕΜΕΣΟΥ - ΠΑΦΟΥ ΤΜΗΜΑ ΛΕΜΕΣΟΥ Ενώπιον: Χρ. Ραγουζαίου, Προέδρου και Λ. Μιχαηλίδη και Π. Αγιομαμίτη, Μελών Αίτηση αρ. Ε60/2012 Μεταξύ: Mariala Estates Ltd., από τη Λεμεσό Αιτητή και

1. Crumbs Ltd, από Λεμεσό
2. Μαίρης Τζιόνστον, από Λεμεσό Καθ' ων η αίτηση 31/5/2016 Για Αιτητές: κος Σ. Πούγιουρος Για Καθ' ων η αίτηση 1 και 2: κος Ν. Νικολάου Α Π Ο Φ Α Σ Η Οι Αιτητές και οι Καθ' ων η αίτηση 1 συνδέονταν με ενοικιαστική σχέση μέχρι τον Μάιο του 2012, όταν οι Καθ' ων η αίτηση 1 παρέδωσαν στους Αιτητές την κατοχή των επίδικων καταστημάτων με αρ. 6, 7, 8 και 9, που βρίσκονται στη γωνία των οδών Γεωργίου Α' και Αμπελακίων στη Λεμεσό (που στο εξής θα αναφέρονται ως «τα καταστήματα»). Από αυτήν την ενοικιαστική σχέση προέκυψαν οι αξιώσεις των Αιτητών, οι οποίες αφορούν, κατ' ισχυρισμό, δεδουλευμένα ενοίκια ύψους €37.216,39 για τη χρονική περίοδο από 1.12.2011 μέχρι 19.5.
3. Αποζημιώσεις ύψους €32.700,00 για το κόστος επαναφοράς των καταστημάτων στην αρχική κατάσταση τους (με τον διαχωρισμό τους σε ξεχωριστά καταστήματα). Διαζευκτικά, ζητούν όπως το ποσό των €32.700,00 τους καταβληθεί μέσω του «ντεποζίτου», που οι Αιτητές κατέχουν και που ανέρχεται σε ποσό €35.880,63, ως επίσης και το ποσό των €3.180,63, (οφειλόμενο ενοίκιο Δεκεμβρίου 2012). Νόμιμο τόκο, έξοδα και Φ.Π.Α. Στην Απάντηση τους, οι Καθ' ων η αίτηση απορρίπτουν τις απαιτήσεις των Αιτητών ισχυριζόμενοι ότι:
4. Παρέδωσαν την κατοχή των καταστημάτων στους Αιτητές κατά τον Μάιο 2012, στην ίδια καλή κατάσταση και μορφή που τα είχαν παραλάβει.
5. Κανένα ενοίκιο οφείλεται στους Αιτητές, αφού είχε προηγηθεί συνεννόηση για παρακράτηση των ενοικίων από το ποσό του ντεποζίτου, (με εξαίρεση του ποσού των €875,95 το οποίο καταβλήθηκε από τους Καθ' ων η αίτηση 1 στους Αιτητές κατά την παράδοση της κατοχής των καταστημάτων).
6. Ο τερματισμός της συμφωνίας ενοικίασης δεν ήταν νομότυπος και επομένως κατά το χρόνο επίδοσης της έγγραφης απαίτησης για καταβολή ενοικίων, οι Καθ' ων η αίτηση 1 εξακολουθούσαν να είναι συμβατικοί ενοικιαστές.
7. Λόγω παράνομων κατασκευών και προσθηκομετατροπών στο κτίριο που βρίσκονται τα καταστήματα, οι Καθ' ων η αίτηση 1 αδυνατούσαν να εξασφαλίσουν άδειες λειτουργίας των καταστημάτων ως καφεστιατόριο - μπαρ ή σνακ μπαρ και αναγκάστηκαν να καταβάλουν ποσά πέραν των €20.000 σε πρόστιμο στις αρμόδιες αρχές και άλλως πως. Γεγονότα που δεν αμφισβητήθηκαν Τα γεγονότα της παρούσας υπόθεσης, κατά το μεγάλο μέρος τους, δεν έχουν αμφισβητηθεί. Είναι αποδεκτό από τις δύο πλευρές ότι οι Αιτητές είναι οι ιδιοκτήτες των καταστημάτων, τα οποία οι Καθ' ων η αίτηση 1 ενοικίασαν, δυνάμει γραπτής συμφωνίας ημερομηνίας 1.5.
8. Της ενοικίασης αυτής, είχε προηγηθεί η σύναψη άλλης γραπτής συμφωνίας μεταξύ των Αιτητών και της Καθ' ης η αίτηση 2 και του George Koliopoulos, ως ενοικιαστών, στις 14.8.
9. Τα καταστήματα κατά τον χρόνο σύναψης της συμφωνίας του 2007 ήταν διαμορφωμένα ως ένα διπλό κατάστημα και δύο μονά καταστήματα. Αυτά, μετά τη σύναψη της συμφωνίας του 2007, είχαν ενοποιηθεί για να λειτουργήσουν ως καφεστιατόριο - μπαρ. Εκκρεμούσης της συμφωνίας του 2007, συστάθηκε το νομικό πρόσωπο των Καθ' ων η αίτηση 1 και ακολούθησε η σύναψη της επίδικης συμβατικής ενοικίασης ("η συμφωνία του 2011"), όπου οι Καθ' ων η αίτηση 1 ανέλαβαν πλέον την κατοχή των ενοποιημένων καταστημάτων και τη λειτουργία της επιχείρησης καφεστιατορίου - μπαρ. Η κατοχή των καταστημάτων από μέρους των Καθ' ων η αίτηση 1 διατηρήθηκε μέχρι τις 19.5.2012, ημερομηνία κατά την οποία οι Αιτητές ανάκτησαν την κατοχή αυτή. Το μηνιαίο ενοίκιο των καταστημάτων ήταν €6.578,00 μέχρι την 31.10.2011 και από την 1.11.2011 αυξήθηκε σε €7.236,
10. Επίδικα θέματα Ως εκ τούτου, μοναδικά επίδικα ζητήματα απέμειναν τα εξής: (α) Το κατά πόσο οφείλονται στους Αιτητές τα αξιούμενα ενοίκια. (β) Το κατά πόσο οι Καθ' ων η αίτηση 1 οφείλουν να αποζημιώσουν τους Αιτητές για τα κόστη διαχωρισμού των καταστημάτων. Διαδικασία: Η ακροαματική διαδικασία ξεκίνησε στις 24.4.2015, (ενώ είχαν εντωμεταξύ εκδικαστεί δύο ενδιάμεσες αιτήσεις και επιτράπηκε, εκ συμφώνου, η τροποποίηση της Αίτησης) και ολοκληρώθηκε στις 1.7.2015 με την επιφύλαξη της παρούσας απόφασης. Στην διάρκεια της διαδικασίας παρουσιάστηκαν στο δικαστήριο συνολικά τρεις μάρτυρες και κατατέθηκε αριθμός τεκμηρίων. Μαρτυρία και αξιολόγηση Μαρτυρία Αιτητών Ο πρώτος μάρτυρας για τους Αιτητές (Μ.Α.1), Αδάμος Καραντώνης, είναι εκτιμητής ακινήτων. Έχει σπουδάσει στην Αγγλία και διατηρεί δικό του γραφείο στη Λεμεσό. Ασκεί το επάγγελμα του εκτιμητή ακινήτων από το 2004 και κατέχει άδεια εξασκήσεως επαγγέλματος από το Ε.Τ.Ε.Κ., ενώ παράλληλα είναι και μέλος του Ινστιτούτου Ορκωτών Εκτιμητών στην Αγγλία (R.I.C.S). Του είχε ζητηθεί από τους Αιτητής να διενεργήσει εκτίμηση της κατάστασης των καταστημάτων αναφορικά με: (α) το κόστος για την επαναφορά των καταστημάτων στην αρχική τους μορφή, δηλαδή τον διαχωρισμό των ενοποιημένων καταστημάτων σε τρία χωριστά καταστήματα (ποσό €32.700,00), (β) όσο και το κόστος αποκατάστασης των φθορών, σε περίπτωση που τα καταστήματα θα διατηρούσαν την παρούσα ενοποιημένη τους μορφή (ποσό €7.800,00). Παρουσίασε την έκθεση εκτίμησης ημερομηνίας 7.6.2012 (Τεκμήριο 3). Αναφερόμενος στην έκθεση αυτή εξήγησε ότι επισκέφθηκε τα καταστήματα στις 29.5.2012 και διενήργησε εσωτερική και εξωτερική επιθεώρηση. Έχει διαπιστώσει πολλές φθορές (οι οποίες σημειώνονται με λεπτομέρεια στο Τεκμήριο 3) και καμία από αυτές δεν αποτελεί φυσική φθορά, αφού δεν προέρχονται από φυσιολογική χρήση. Στον υπολογισμό των ποσών έλαβε υπόψη του λεπτομερείς μετρήσεις των εργασιών, τις οποίες έχει καταγράψει καθώς επίσης και τα κόστη των οικοδομικών υλικών και των εργατικών. Σε σχετική ερώτηση "πως θα επηρεάζονταν τα ποσά αυτά, εάν οι εργασίες διαχωρισμού αφορούσαν τη δημιουργία 4 αντί 3 καταστημάτων", ο μάρτυρας ανέφερε ότι το κόστος θα αυξανόταν. Υποστήριξε ότι τα καταστήματα δεν θα μπορούσαν να ενοικιαστούν στην κατάσταση που βρίσκονταν κατά το χρόνο της επιθεώρησης, διότι παρουσίαζαν προβλήματα τόσο στην ηλεκτρική εγκατάσταση όσο και στην υδραυλική εγκατάσταση και παρέπεμψε στην έκθεση εκτίμησης για τις εργασίες που πρέπει να προηγηθούν οποιασδήποτε νέας ενοικίασης. Αντεξεταζόμενος ο μάρτυρας, ανέφερε ότι οι πληροφορίες που έλαβε σε σχέση με την κατάσταση των καταστημάτων κατά την έναρξη της επίδικης ενοικίασης του δόθηκαν από τον Μ.Α.2, και κάποιες από αυτές τις πληροφορίες μπορούσε να επιβεβαιώσει κατά την επιτόπια εξέταση. Στις 29.5.2012 που επιθεώρησε το ακίνητο, του είχε αναφερθεί από τον Μ.Α.2 ότι η κατοχή των καταστημάτων είχε παραδοθεί από τους ενοικιαστές 7-10 μέρες προηγουμένως. Διευκρίνισε ότι το ποσό της αποκατάστασης των ζημιών (€7.800)[1], αφορά την περίπτωση που κάποιος θα ήθελε να ενοικιάσει τα καταστήματα ως ήταν ενοποιημένα. Ο δεύτερος πίνακας (€32.700)[2] αφορά το κόστος επαναφοράς των καταστημάτων σε τρία ξεχωριστά καταστήματα και περιλαμβάνει την επιδιόρθωση της φθοράς που είχε διαπιστωθεί. Αναφερόμενος στην ηλεκτρική εγκατάσταση των καταστημάτων (και παραπέμποντας στην φωτογραφία στη σελίδα 9 του Τεκμηρίου 3) υπέδειξε ότι η ύπαρξη εκτεθειμένων καλωδίων δεν ήταν κάτι που ίσχυε στην έναρξη της ενοικίασης. Παραδέχθηκε όμως ότι δεν έχει μελετήσει τα αρχιτεκτονικά - ηλεκτρολογικά σχέδια που είχαν κατατεθεί για τη λήψη της σχετικής άδειας, υποστηρίζοντας ότι η κατάσταση που διαπίστωσε κατά την επιθεώρηση, ήταν φανερό ότι δεν θα μπορούσε να ήταν η ίδια κατά το χρόνο έναρξης της επίδικης ενοικίασης. Υποστήριξε περαιτέρω ότι από τα όσα φαίνονται στη φωτογραφία στη σελίδα 10, προκύπτουν παράνομες επεμβάσεις στην ηλεκτρολογική εγκατάσταση, σε βαθμό που την καθιστούν μη χρησιμοποιήσιμη. Ο Μ.Α.1 μου έχει κάνει καλή εντύπωση. Στη βάση των προσόντων και της πείρας του, που δεν αμφισβητήθηκαν, τον αποδέχομαι ως εμπειρογνώμονα. Ο Μ.Α.1 υπήρξε σαφής μάρτυρας με απαντήσεις άμεσες και επεξηγηματικές. Δεν έχω διαπιστώσει να έχει υποπέσει σε αντιφάσεις παρά την έντονη αντεξέταση του. Περαιτέρω, σημειώνω ότι η ενοποίηση των καταστημάτων δυνάμει της συμφωνίας του 2007, από τους τότε ενοικιαστές και η κατοπινή ανάληψη της κατοχής των ενοποιημένων καταστημάτων από τους Καθ' ων η αίτηση 1, είναι παραδεκτά από τους Καθ' ων η αίτηση κα ως εκ τούτου βρίσκω ότι το υπόβαθρό της έκθεσης εκτίμησης, στο βαθμό που αφορά το επίδικο ζήτημα του διαχωρισμού των καταστημάτων σε χωριστά καταστήματα, έχει επιβεβαιωθεί. Υποστήριξαν οι Καθ' ων η αίτηση, στην τελική αγόρευση τους, ότι Μ.Α.1 δεν κατέχει τα προσόντα και την πείρα για να καταθέσει αναφορικά με εργασίες επιδιόρθωσης ζημιών και διαχωρισμού. Αυτή όμως η θέση δεν έχει τεθεί στον μάρτυρα κατά την αντεξέταση του. Ελλείψη αντεξέτασης του μάρτυρα επί των προσόντων και της πείρας του, βρίσκω ότι αυτά έχουν ως ο μάρτυρας ανέφερε και ότι είναι σε θέση να δώσει μαρτυρία και επί τέτοιων θεμάτων. Αποδέχομαι όλη την μαρτυρία του Μ.Α.1 που αφορά τα επίδικα ζητήματα. Ο δεύτερος μάρτυρας της Αιτήτριας (Μ.Α.2), Ανδρέας Ριαλάς, είναι μέτοχος και διευθύνων σύμβουλος των Αιτητών. Στην γραπτή του κατάθεση ο Μ.Α.2 αναφέρει ότι τα καταστήματα αποτελούν μέρος του κτιριακού συγκροτήματος, γνωστού ως MARIALA COMPLEX. Έχει ο ίδιος παραδώσει στον Μ.Α.1 κάτοψη των καταστημάτων η οποία έχει περιληφθεί στο Τεκμήριο
11. Τα καταστήματα είχαν ανεγερθεί σύμφωνα με αυτό το σχέδιο. Τα καταστήματα είχαν ενοικιαστεί για πρώτη φορά από τους Καθ' ων η αίτηση στις 14.8.2007 και ακολούθως με νέο συμβόλαιο ημερομηνίας 1.5.2011 συνεχίστηκε η ενοικίαση. Είχε καταβληθεί ως ντεπόζιτο, αρχικά, το ποσό των €35.880,03 το οποίο αποτελούσε και το ντεπόζιτο με βάση το δεύτερο συμβόλαιο (Τεκμήριο 1). Η Καθ' ης η αίτηση 2 ήταν εγγυήτρια στο Τεκμήριο 1 και εξακολουθεί να είναι μέχρι και σήμερα. Οι Καθ' ων η αίτηση καθυστερούσαν στις 5.12.2011 τα ενοίκια των μηνών Οκτωβρίου, Νοεμβρίου και Δεκεμβρίου 2011, τα οποία απαίτησαν οι Αιτητές με γραπτή ειδοποίηση. Ακολούθησε η εξόφληση του ενοικίου Οκτωβρίου 2011 (στις 11.1.2012) αλλά παρέμειναν οφειλόμενα τα υπόλοιπα ενοίκια Νοεμβρίου, Δεκεμβρίου 2011 και Ιανουαρίου
12. Με νέα επιστολή, οι Αιτητές στις 11.1.2012 τερμάτισαν την επίδικη συμφωνία ενοικίασης αξιώνοντας την εξόφληση των ενοικίων που ανέρχονταν τότε σε €19.734,
13. Στη συνέχεια με αλληλογραφία που ανταλλάχτηκε μεταξύ των διαδίκων, οι μεν Καθ' ων η αίτηση προέβηκαν σε τερματισμό, της ήδη τερματισθείσας ενοικίασης, αναφέροντας ότι θα παρέδιδαν την κατοχή των καταστημάτων στις 30.4.2012, οι δε Αιτητές ζήτησαν όπως τα καταστήματα παραδοθούν αφού επαναφερθούν στην προτέρα τους κατάσταση, δηλαδή αφού διαχωριστούν σε τρία καταστήματα (ένα διπλό και δύο μονά). Όταν είχαν αρχικά ενοικιαστεί τα καταστήματα, οι Καθ' ων η αίτηση είχαν προβεί σε αλλαγές όπως: Ενοποίηση του χώρου με την κατεδάφιση δύο μεσοτοιχιών. Αφαίρεση τριών αποχωρητηρίων και δύο κλιμακοστασίων. Αφαίρεση ενός μεσοπατώματος στο κατάστημα
14. Τροποποίηση της ηλεκτρικής εγκατάστασης. Όταν υπογραφόταν το Τεκμήριο 1 είχε περιληφθεί στον όρο 12 η πρόνοια για επαναφορά των καταστημάτων στη μορφή που είχαν το
15. Κλήθηκε ο Μ.Α.1, στις 9.5.2012, να παραλάβει την κατοχή των καταστημάτων, υπό τον όρο ότι θα υπέγραφε δήλωση περί της μη ύπαρξης από μέρους των Αιτητών απαίτησης για ενοίκια, επαναφορά ή οτιδήποτε άλλο. Αρνήθηκε ο Μ.Α.2 να υπογράψει αυτή τη δήλωση και η Καθ' ης η αίτηση 2 δεν του παρέδωσε την κατοχή των καταστημάτων. Η κατοχή τελικά παραδόθηκε στις 19.5.2013 μεταξύ των δικηγόρων των διαδίκων. Εκτός από την παράδοση του κλειδιού των καταστημάτων, οι Καθ' ων η αίτηση 1 παρέδωσαν στον συνήγορο και το ποσό των €875,95, με επιταγή. Στις 19.5.2012 επισκέφθηκε ο ίδιος τα καταστήματα, όπου διαπίστωσε την κακή τους κατάσταση. Πέραν από την παράλειψη τους να διαχωρίσουν τα καταστήματα, οι Καθ' ων η αίτηση 1 είχαν αφαιρέσει τους νεροχύτες, τα φωτιστικά, τα ηλεκτρολογικά και τα ντεπόζιτα νερού. Παρέλειψαν να αποκαταστήσουν το μεσοπάτωμα που είχε αφαιρεθεί, τα αποχωρητήρια και τα δύο κλιμακοστάσια. Επίσης, η ηλεκτρική εγκατάσταση, που είχε τροποποιηθεί, δεν επαναφέρθηκε. Προέβηκε στο διορισμό του Μ.Α.1, με οδηγίες όπως ετοιμάσει έκθεση εκτίμησης, τόσο αναφορικά με το κόστος επιδιόρθωσης των ζημιών, όσο και το συνολικό κόστος επιδιόρθωσης και επαναφοράς των καταστημάτων. Ο Μ.Α.1 επισκέφθηκε τα καταστήματα στις 29.5.2012 και η κατάσταση τους ήταν ως είχε στις 19.5.2012, εφόσον αυτά ήταν καθ' όλο το χρονικό διάστημα που μεσολάβησε κλειστά και κλειδωμένα. Τα καταστήματα ενοικιάστηκαν ξανά σχεδόν 9 μήνες αργότερα με μηνιαίο ενοίκιο €3.500,00 μόνο. Λόγω της κακής κατάστασης των καταστημάτων οι Αιτητές πρόσφεραν στους ενοικιαστές κίνητρο για επιδιόρθωση των καταστημάτων ώστε να είναι σε ενοικιάσιμη κατάσταση, χαρίζοντας τους τα τρία αρχικά ενοίκια. Οι Καθ' ων η αίτηση καθυστερούν την καταβολή ποσού €37.216,39, ως δεδουλευμένα ενοίκια πλέον €32.700,00 έξοδα επαναφοράς και επιδιόρθωσης των καταστημάτων. Αφού αφαιρεθεί από τα ποσά αυτά το ντεπόζιτο εκ €35.880,63, απομένει υπόλοιπο οφειλόμενο €34.035,77 πλέον συμβατικοί τόκοι προς 9%. Αυτή είναι και η αξίωση των Αιτητών. Κατά την αντεξέταση του, ο Μ.Α.2 παραδέχθηκε ότι οι Καθ' ων η αίτηση 1 συστάθηκαν μετά τη σύναψη της συμφωνίας Τεκμήριο 13, που ήταν η σύμβαση ενοικίασης του
16. Αποδέχθηκε ότι συνάφθηκε νέα συμφωνία με τους Καθ' ων η αίτηση 1 που είναι η επίδικη συμφωνία, υποστήριξε όμως ότι οι Καθ' ων η αίτηση 1 και 2 είναι το ίδιο πρόσωπο. Ήταν η θέση του μάρτυρα ότι οι μετατροπές και οι ζημιές στα καταστήματα έχουν γίνει από τους Καθ' ων η αίτηση 1 και 2 μαζί. Όσον αφορά τα οφειλόμενα ενοίκια, ο Μ.Α.2 αρνήθηκε την υποβολή ότι κατά τον Δεκέμβριο του 2011 είχε συμφωνήσει με τους Καθ' ων η αίτηση όπως τα ενοίκια εξοφληθούν με συμψηφισμό με το ντεπόζιτο που οι Αιτητές είχαν στην κατοχή τους και όπως ανακτηθεί η κατοχή των καταστημάτων. Η θέση του μάρτυρα ήταν ότι το ντεπόζιτο θα επιστρεφόταν στον ενοικιαστή κατά την παράδοση της κατοχής, μόνο εφόσον τα καταστήματα ήταν στην ίδια λειτουργήσιμη κατάσταση που τα είχαν παραλάβει και εφόσον δεν οφείλονταν ενοίκια ή άλλες οφειλές. Αναφερόμενος στην μεταγενέστερη ενοικίαση των καταστημάτων από τρίτους, που έλαβε χώρα στην διάρκεια της ακροαματικής διαδικασίας, επανέλαβε ότι οι Αιτητές δεν μπορούσαν να αποκαταστήσουν τα καταστήματα και έτσι αναγκάστηκε να χαρίσει κάποια ενοίκια με αντάλλαγμα την από μέρους των νέων ενοικιαστών επιδιόρθωση τους. Στις υποβολές που έγιναν σε σχέση με προσθήκες και υλικά που είχαν τοποθετεί στα καταστήματα από τους Καθ' ων η αίτηση και που αφέθηκαν εκεί, ο μάρτυρας υποστήριξε ότι η αξίωση των Αιτητών είναι η επαναφορά των καταστημάτων στην αρχική τους κατάσταση. Ο Μ.Α.2 μου έχει κάνει σχετικά μόνο καλή εντύπωση. Παρά το γεγονός ότι υπήρξαν δύο διαδοχικές συμφωνίες ενοικίασης μεταξύ των διαδίκων[3], με μεταγενέστερη την επίδικη συμφωνία, προσπάθησε να μας πείσει ότι οι Καθ' ων η αίτηση 1 ήταν εξαρχής ενοικιαστές των καταστημάτων (από το έτος 2007), ενώ είχε παραδεχθεί ότι οι Καθ' ων η αίτηση 1 συστάθηκαν μετά την σύναψη της συμφωνίας του
17. Η θέση του αυτή καταρρίπτεται από το περιεχόμενο των δύο συμφωνιών που κατατέθηκαν στο Δικαστήριο. Τα όσα ο μάρτυρας ανέφερε σε σχέση με την επίδικη συμφωνία ενοικίασης αποτελούν μαρτυρία γνώμης από μη ειδικό και ως τέτοια δεν γίνεται αποδεκτή. Ως προς την υπόλοιπη μαρτυρία του Μ.Α.2, διαπιστώνω ότι οι απαντήσεις του υπήρξαν άμεσες και σαφείς, χωρίς δισταγμούς. Δεν διαπιστώνω να έχει υποπέσει σε σοβαρές αντιφάσεις και αποδέχομαι την μαρτυρία του πλην των όσων σχολιάζω αμέσως πιο πάνω. Μάρτυρας Καθ' ων η αίτηση Η Καθ' ης η αίτηση 2 παρουσιάστηκε ως η μόνη μάρτυρας για την υπόθεση των Καθ' ων η αίτηση (Μ.Κ.). Παρουσίασε γραπτή δήλωση ως μέρος της κυρίως εξέτασης της, στην οποία αναφέρεται αρχικά στη σύναψη της συμφωνίας ενοικίασης του 2007 και στην ενοποίηση τότε των καταστημάτων. Έγιναν μετατροπές σε αυτά, ώστε να εξασφαλιστούν οι αναγκαίες άδειες λειτουργίας. Είχε συμφωνηθεί ότι, εφόσον συστήνονταν εταιρεία από τους ενοικιαστές, θα μεταβιβαζόταν σε αυτήν η επιχείρηση που διεξαγόταν στο μίσθιο και θα υπογραφόταν νέο συμβόλαιο, με τους ίδιους όρους. Υπήρχε στη συμφωνία του 2007 όρος για παράδοση από μέρους των ενοικιαστών, των καταστημάτων στην καλή κατάσταση που τα είχαν παραλάβει (με εξαίρεση τις φυσικές φθορές), χωρίς να έχουν οι ενοικιαστές απαίτηση για τις προσθηκομετατροπές που είχαν γίνει με δικά τους έξοδα. Αναφέρθηκε στη συνέχεια στην επίδικη ενοικίαση και υποστήριξε ότι το συμβόλαιο του 2011 δεν ήταν ακριβώς το ίδιο με αυτό του 2007, κατά παράβαση της συμφωνίας του
18. Υποστήριξε επίσης ότι σε καμία από τις δύο συμφωνίες προνοούνταν υποχρέωση για διαχωρισμό των καταστημάτων. Εξήγησε τους λόγους για τους οποίους καθυστέρησε η καταβολή των ενοικίων και ανέφερε ότι στις 5.12.2011 οι Καθ' ων η αίτηση, αφού έλαβαν ειδοποίηση για οφειλόμενα ενοίκια από τους Αιτητές, πρότειναν στον Μ.Α.2 να παραδώσουν την κατοχή των καταστημάτων και όπως τα οφειλόμενα ενοίκια συμψηφιστούν με το ντεπόζιτο και εξοφληθούν. Παρά την αρχική αποδοχή αυτής της εισήγησης, οι Αιτητές έστειλαν ακολούθως νέα ειδοποίηση για καταβολή των ενοικίων «εντός 21 ημερών». Ακολούθησε η απάντηση των Καθ' ων η αίτηση 1, οι οποίοι με τη σειρά τους προέβηκαν σε τερματισμό της ενοικίασης και έδωσαν ειδοποίηση παράδοσης της κατοχής των καταστημάτων, εντός 3 μηνών (μέχρι την 1.5.2012). Τότε, για πρώτη φορά, ο Μ.Α.2 απαίτησε τον διαχωρισμό των καταστημάτων σε ξεχωριστά καταστήματα, πράγμα το οποίο αρνήθηκαν οι Καθ' ων η αίτηση 1, διότι δεν είχαν τέτοια υποχρέωση. Έγινε προσπάθεια πώλησης της επιχείρησης των Καθ' ων η αίτηση και συνέχισης της ενοικίασης από τους αγοραστές, η οποία όμως ανατράπηκε λόγω των υπερβολικών απαιτήσεων του Μ.Α.2, ο οποίος ζήτησε να λάβει μεγάλο μέρος από το ποσό της πώλησης προκειμένου να συγκατατεθεί σε αυτήν. Η καθυστέρηση στην παράδοση των καταστημάτων οφείλεται στην άρνηση του Μ.Α.2 να παραλάβει τα κλειδιά κατά την 9.5.2012 (διότι αρνήθηκε να υπογράψει το έντυπο που του παρουσίασε η μάρτυρας). Αντεξεταζόμενη η μάρτυρας και αφού της υποδείχθηκε ο όρος 12 του Τεκμηρίου 1, υποστήριξε ότι υπέγραψε μεν το έγγραφο αυτό η ίδια, το είχε όμως διαβάσει βιαστικά λόγω της πίεσης που της είχε ασκηθεί από τον Μ.Α.2 για να υπογράψει. Σε σχέση με τα οφειλόμενα ενοίκια, η μάρτυρας υποστήριξε ότι όλα τα ποσά έχουν εξοφληθεί, αφού συμποσούνταν στο ποσό του ντεποζίτου. Ανέφερε επίσης ότι έχει στην κατοχή της όλες τις αποδείξεις για τα ενοίκια που έχουν πληρώσει οι Καθ' ων η αίτηση (χωρίς όμως να παρουσιάσει οτιδήποτε στο Δικαστήριο). Η M.K. δεν μου έχει κάνει καλή εντύπωση, για τους πιο κάτω λόγους: (α) Παρουσίασε μαρτυρία (περί της μη ύπαρξης πρόνοιας σε οποιαδήποτε από τις συμφωνίες ενοικίασης, για διαχωρισμό των καταστημάτων από τους ενοικιαστές στην λήξη της ενοικίασης), η οποία όχι μόνο δεν συνάδει με τις συμφωνίες που κατατέθηκαν ως τεκμήρια, αλλά βρίσκεται σε αντίθεση με αυτές (όπως προκύπτει από την ερμηνεία που γίνεται πιο κάτω). Έχει και αυτή παρουσιάσει μαρτυρία γνώμης αναφορικά με τις συμφωνίες που κατατέθηκαν. (β) Παρά τον ισχυρισμό της περί εξόφλησης ορισμένων από τα ενοίκια που αξιώνονται και πάρα την αναφορά της στην ύπαρξη αποδείξεων, καμία τέτοια απόδειξη παρουσιάστηκε και οι ισχυρισμοί αυτοί παρέμειναν μετέωροι. (γ) Η εκδοχή της μάρτυρος περί της ύπαρξης συμφωνίας για συμψηφισμό των οφειλομένων ενοικίων με το ντεπόζιτο, βρίσκεται σε αντίθεση με την αλληλογραφία που έχει κατατεθεί και από την οποία προκύπτει η διαπραγμάτευση των διαδίκων, με σκοπό την επίτευξη συμβιβασμού, (στην οποία περιλαμβανόταν και η εξόφληση των ενοικίων με συμψηφισμό), η οποία όμως δεν κατέληξε σε κάποια συμφωνία. Επομένως ο ισχυρισμός της Μ.Κ. περί της ύπαρξης συμφωνίας για συμψηφισμό των ενοικίων δεν γίνεται δεκτός. Βρίσκω ότι οι πιο πάνω αντιφάσεις είναι τόσο σημαντικές ώστε να κλονίζουν την αξιοπιστία της Μ.Κ.. Από την μαρτυρία της Μ.Κ. μπορώ με ασφάλεια να αποδεκτώ μόνο το μέρος της μαρτυρίας για την οποία αυτή δεν αντεξετάστηκε και την μαρτυρία που επιβεβαιώνεται από τα έγγραφα που κατατέθηκαν και την υπόλοιπη αποδεκτή μαρτυρία. Βάρος Απόδειξης Στην παρούσα υπόθεση, με την προσαχθείσα από τις δύο πλευρές μαρτυρία, προωθήθηκαν δύο αντικρουόμενες θέσεις (όπως έχουν προβληθεί και στα δικόγραφα). Οι μεν Αιτητές υποστηρίζουν ότι οι Καθ' ων η Αίτηση 1 οφείλουν σε αυτούς δεδουλευμένα ενοίκια και ότι δυνάμει της έγγραφης συμφωνίας ενοικίασης, οι τελευταίοι είχαν υποχρέωση να διαχωρίσουν τα καταστήματα και ως εκ τούτου οφείλουν στους Αιτητές το κόστος αυτού του διαχωρισμού. Αντιθέτως, οι Καθ' ων η Αίτηση 1 υποστηρίζουν ότι δεν οφείλουν ενοίκια και ούτε είχαν υποχρέωση για διαχωρισμό των καταστημάτων. Δεν εκφεύγει η παρούσα υπόθεση του βασικού κανόνα που ισχύει σε μια πολιτική δίκη. Το βάρος απόδειξης φέρουν οι Αιτητές, οι οποίοι θα πρέπει να αποδείξουν την υπόθεση τους στο ισοζύγιο των πιθανοτήτων. (Βλ. Σοφοκλέους ν. Κυριάκου, Έφεση αρ. 7/2008 ημερομηνίας 18/5/2012). Ευρήματα Δικαστηρίου Στη βάση της αποδεκτής μαρτυρίας, των παραδεκτών γεγονότων και των μη αμφισβητούμενων γεγονότων, βρίσκω ότι τα γεγονότα της υπόθεσης έχουν ως εξής: Οι Αιτητές είναι οι ιδιοκτήτες των καταστημάτων, τα οποία οι Καθ' ων η αίτηση 1 ενοικίασαν, δυνάμει γραπτής συμφωνίας ημερομηνίας 1.5.
19. Της ενοικίασης αυτής, είχε προηγηθεί η σύναψη άλλης γραπτής συμφωνίας μεταξύ των Αιτητών και της Καθ' ης η αίτηση 2 και του George Koliopoulos, ως ενοικιαστών, στις 14.8.
20. Τα καταστήματα κατά τον χρόνο σύναψης της συμφωνίας του 2007 ήταν διαμορφωμένα ως ένα διπλό κατάστημα και δύο μονά καταστήματα. Αυτά, μετά τη σύναψη της συμφωνίας του 2007, είχαν ενοποιηθεί για να λειτουργήσουν ως καφεστιατόριο - μπαρ. Οι ενοικιαστές προέβηκαν στην διάρκεια της ενοικίασης του 2007, στις κάτωθι προσθηκομετατροπές στο μίσθιο: Ενοποίηση του χώρου με την κατεδάφιση δύο μεσοτοιχιών. Αφαίρεση τριών αποχωρητηρίων και δύο κλιμακοστασίων. Αφαίρεση ενός μεσοπατώματος στο κατάστημα
21. Τροποποίηση της ηλεκτρικής εγκατάστασης. Εκκρεμούσης της συμφωνίας του 2007, συστάθηκε το νομικό πρόσωπο των Καθ' ων η αίτηση 1 και ακολούθησε η σύναψη της επίδικης συμβατικής ενοικίασης ("η συμφωνία του 2011"), όπου οι Καθ' ων η αίτηση 1 ανέλαβαν πλέον την κατοχή των ενοποιημένων καταστημάτων και τη λειτουργία της επιχείρησης καφεστιατορίου - μπαρ. Η Καθ' ης η αίτηση 2 εγγυήθηκε γραπτώς τις υποχρεώσεις των Καθ' ων η αίτηση 1, δυνάμει της επίδικης συμφωνίας. Η κατοχή των καταστημάτων από μέρους των Καθ' ων η αίτηση 1 διατηρήθηκε μέχρι τις 19.5.2012, οπότε και επέστρεψαν την κατοχή στους Αιτητές, χωρίς όμως να διαχωρίσουν τα ενοποιημένα καταστήματα. Το μηνιαίο ενοίκιο των καταστημάτων ήταν €6.578,00 μέχρι την 31.10.2011 και από την 1.11.2011 αυξήθηκε σε €7.236,
22. Οι Αιτητές, κατά την 19.5.2012 επιθεώρησαν τα καταστήματα και διόρισαν εκτιμητή για να αξιολογήσει την κατάσταση τους, ο οποίος τα επιθεώρησε 10 μέρες αργότερα. Για να διαχωριστούν τα ενοποιημένα καταστήματα σε τρία καταστήματα, όπως ήταν κατά τον χρόνο σύναψης της συμφωνίας του 2007, θα πρέπει να: (α) Κατασκευαστούν μεσότοιχοι μεταξύ καταστημάτων 2, 3 και 4 (δύο μεσοτοιχίες). (β) Κατασκευαστεί μεσοπάτωμα στο κατάστημα
23. (γ) Κατασκευαστούν τρία αποχωρητήρια. (δ) Τοποθετηθούν δύο κλιμακοστάσια. (ε) Αφαιρεθούν τα υφιστάμενα πατώματα και τοποθετηθούν νέα. (στ) Αφαιρεθούν γυψοσανίδες και κατεδαφιστεί το υπόστεγο και τα αποχωρητήρια στο μεσοπάτωμα του καταστήματος
24. (ζ) Αποκατασταθεί η ηλεκτρική εγκατάσταση για τα τρία διαχωρισμένα καταστήματα (δύο μονά και ένα διπλό). (η) Αποκατασταθεί η υδραυλική εγκατάσταση με την τοποθέτηση έξι σημείων. (θ) Να βαφτούν εσωτερικά τα καταστήματα (ι) Να απομακρυνθούν τα άχρηστα υλικά. Τα κόστη των εργασιών αυτών ανέρχονται σε €32.700,
25. Κατά την ημερομηνία παράδοσης της κατοχής των καταστημάτων στους Αιτητές, οι Καθ' ων η αίτηση 1 όφειλαν στους Αιτητές ενοίκια για την χρονική περίοδο από την 1.12.2011 μέχρι 19.5.2012, που ανέρχονται σε ποσό €37.216,
26. Νομική Πτυχή Δικαιοδοσία Υποστηρίζουν οι Καθ' ων η αίτηση ότι η επίδικη ενοικίαση δεν είχε καταστεί σε κανένα στάδιο «θέσμια» και επομένως στερείται το Δ.Ε.Ε. καθ' ύλην αρμοδιότητας για εκδίκαση της παρούσας υπόθεσης. Βασίζουν το επιχείρημα τους αυτό οι Καθ' ων η αίτηση στο γεγονός ότι κατά τον χρόνο καταχώρησης της παρούσας Αίτησης διατηρούσαν οι Καθ' ων η αίτηση την κατοχή των καταστημάτων ως συμβατικοί ενοικιαστές, χωρίς να έχει μεσολαβήσει «νόμιμος» τερματισμός αυτής της ενοικίασης. Το επιχείρημα επικεντρώνεται[4] στο ότι η επιστολή ημερομηνίας 11.1.2012 (Τεκμήριο 9) δεν πληρεί τις προϋποθέσεις του νόμιμου τερματισμού. Το ζήτημα αυτό έχει απασχολήσει τη νομολογία επανειλημμένα. Στην απόφαση Μιχαήλ ν. Βαβέλ Μπουτίκ