MAVROMMATIS ESTATES LTD ν. EXOTICA GARDENS LTD, Αίτηση αρ.: Κ35/2013, 31/10/2016

MAVROMMATIS ESTATES LTD ν. EXOTICA GARDENS LTD, Αίτηση αρ.: Κ35/2013, 31/10/2016 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:DEELEM:2016:42 ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΕΛΕΓΧΟΥ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ ΛΕΜΕΣΟΥ - ΠΑΦΟΥ ΤΜΗΜΑ ΛΕΜΕΣΟΥ Ενώπιον: Χρ. Ραγουζαίου, Προέδρου και Λ. Μιχαηλίδη και A. Κωστή, Παρέδρων Αίτηση αρ.: Κ35/2013 Μεταξύ: MAVROMMATIS ESTATES LTD Αιτητών και EXOTICA GARDENS LTD Καθ' ων η Αίτηση 31/10/2016 Για τους Αιτητές: κος Αλέξης Παπαδόπουλος Για τους Καθ' ων η αίτηση: κος Νίκος Καλλής (κα Αίμιλη Κώστα στην απαγγελία της απόφασης) Α Π Ο Φ Α Σ Η Με την αίτηση τους, με τον πιο πάνω τίτλο και αριθμό, η οποία καταχωρήθηκε στις 25.10.2013, οι Αιτητές ζητούν από το Δικαστήριο να καθορίσει το καταβλητέο ενοίκιο των συνορευόντων τεμαχίων (α) με αριθμό εγγραφής 3/40784, τεμάχιο 252, (β) με αριθμό εγγραφής 3/40785, τεμάχιο 262, (γ) με αριθμό εγγραφής 3/40783, τεμάχιο 263, Φύλλο 54 Σχέδιο 580103, στην ενορία Καθολική Λεμεσού και στα οποία έχει ανεγερθεί υποστατικό που σήμερα χρησιμοποιείται ως κατάστημα πώλησης φυτών (και που στο εξής θα αναφέρονται ως "το μίσθιο"). Οι Καθ' ων η Αίτηση, καταχώρησαν Απάντηση στις 15.11.2013 στην οποία ισχυρίζονται μεταξύ άλλων ότι δεν δικαιολογείται αύξηση στο καταβαλλόμενο ενοικίου, λόγω: α. Της οικονομικής κρίσης και της μείωσης της εμπορικότητας της περιοχής του μισθίου, β. της μείωσης του κύκλου εργασιών των επιχειρήσεων, γ. της αύξησης της ανεργίας δ. του αντίκτυπου των πιο πάνω φαινομένων στα ενοίκια και ειδικά στο ενοικίου του μισθίου. Το Δικαστήριο, στις 5.3.2014, εξέδωσε οδηγίες για ετοιμασία από Λειτουργό Εκτιμήσεων, έκθεσης εκτίμησης για το ύψος του δίκαιου ενοικίου του μισθίου και ακολούθως η σχετική έκθεση ετοιμάστηκε και κατατέθηκε στο φάκελο του Δικαστηρίου στις 11.6.

1. Αντίγραφα της έκθεσης (ημερομηνίας 26.5.2014) παραδόθηκαν, αυθημερόν, στις δύο πλευρές. Στην έκθεση εκτίμησης ημερομηνίας 26.5.2014, αναφέρονται λεπτομέρειες της επίδικης ενοικίασης, ο μέσος όρος των ενοικίων της μικρής περιοχής, καθώς και το τρέχον ενοίκιο στη περιοχή αυτή. Σημειώνει, περαιτέρω, η Λειτουργός, ότι τα υποστατικά που βρίσκονται στο μίσθιο είναι κατασκευασμένα από ευτελή υλικά και δεν προσθέτουν αξία στο ακίνητο. Το συμπέρασμα της είναι ότι, δικαιολογείται αύξηση στο ενοίκιο του μισθίου, όχι όμως πέραν του "τρέχοντος ενοικίου". Ακροαματική Διαδικασία: Η ακρόαση της αίτησης ξεκίνησε στις 6.10.2015 και ολοκληρώθηκε στις 12.2.2016, οπότε και επιφυλάχθηκε η απόφαση του Δικαστηρίου. Στη διάρκεια της ακροαματικής διαδικασίας παρουσιάστηκαν συνολικά οχτώ μάρτυρες και κατατέθηκε αριθμός τεκμηρίων. Μαρτυρία και αξιολόγηση Μάρτυρες Αιτητών: Ο πρώτος μάρτυρας για τους Αιτητές (Μ.Α.1) Περικλής Μάρκαρης, είναι εγκεκριμένος εκτιμητής ακινήτων, απόφοιτος του πανεπιστημίου Cambridge του Ηνωμένου Βασιλείου και κάτοχος των ακαδημαϊκών τίτλων B.A. και M.A. Κατέχει επίσης τον μεταπτυχιακό τίτλο MsC in Real Estate, ως αποτέλεσμα μεταπτυχιακών σπουδών στο πανεπιστήμιο Reading του Ηνωμένου Βασιλείου. Σημειώνω ότι ο μάρτυρας δεν αντεξετάστηκε αναφορικά με τα ακαδημαϊκά και επαγγελματικά του προσόντα. Διατηρεί γραφείο, το οποίο ασχολείται με τη διενέργεια εκτιμήσεων ακινήτων και την παροχή συμβουλευτικών υπηρεσιών, σε σχέση με ακίνητα στην Λεμεσό, από το
2. Αποδέχομαι τον Μ.Α.1, ως εμπειρογνώμονα. Έχει επιθεωρήσει το επίδικο ακίνητο στις 3.10.2015 και έχει ετοιμάσει έκθεση αναφορικά με το ύψος του ενοικίου του υποστατικού στις 5.10.2015 την οποία και παρουσίασε στο Δικαστήριο. Το μίσθιο αποτελείται από τρία συνεχόμενα τεμάχια που είναι εγγεγραμμένα ως οικόπεδα και σε αυτά διατηρείται φυτώριο και θερμοκήπιο με την ονομασία "Λαϊκή Φυταγορά Exotica Gardens". Αυτό βρίσκεται στην οδό Χαϊδαρίου και επί της Λεωφόρου Μακαρίου Γ' (μπροστά από το ξενοδοχείο Alassia). Οι κατασκευές που υπάρχουν στο μίσθιο αποτελούνται από πρόχειρα μεταλλικά και άλλα υποστατικά, τα οποία έχουν ανεγερθεί δυνάμει άδειας οικοδομής (Δ.Μ. 201/82). Καμία αξία προσδίδουν στο ακίνητο γιατί είναι πεπαλαιωμένα, τόσο φυσικά όσο και οικονομικά. Η εκτίμηση του περιορίζεται στην ενοικιαστική αξία των ακινήτων ως "κενή οικοπεδική γη". Αφού καθόρισε τη μικρή περιοχή έλαβε υπόψη του συνολικά επτά συγκριτικές ενοικιάσεις (περιλαμβανομένων και του μισθίου) και αφού προέβηκε στις αναγκαίες ποιοτικές αναπροσαρμογές, κατέληξε στο συμπέρασμα ότι ο μέσος όρος των ενοικίων στη μικρή περιοχή ανέρχεται σε €2,33 ανά τμ. Επομένως το 90% του μέσου αυτού όρου υπολογίζεται σε €2,10 ανά τμ. Εφαρμόζοντας αυτό το ποσό στο εμβαδόν του μισθίου, που είναι 2.200 τμ., ο υπολογισμός του αναφορικά με το αναθεωρημένο ενοίκιο ανέρχεται σε €4.620, μηνιαίως. Αντεξεταζόμενος ο μάρτυρας, αναφέρθηκε στα χαρακτηριστικά του ακινήτου που λήφθηκαν υπόψη και στον καθορισμό της μικρής περιοχής. Απέφυγε να περιλάβει παρόμοιας φύσης ακίνητα που βρίσκονταν σε δρόμους με μεγαλύτερη εμπορικότητα και επικεντρώθηκε στη δυτική πλευρά της Λεμεσού. Εκεί όπου υπάρχουν κτίρια, πρόκειται για ενοικιάσεις γης όπου οι ενοικιαστές εξασφάλισαν τις πολεοδομικές άδειες. Ο υπολογισμός του έγινε με βάση των κριτηρίων της νομοθεσίας, ενώ συγκρίνοντας τη δική του εκτίμηση με αυτήν της λειτουργού εκτιμήσεων, ανέφερε ότι η διαφορά μεταξύ των δύο εκθέσεων είναι λογική και κανείς δεν αναμένει πλήρη συμφωνία μεταξύ δύο εκτιμητών κάθε φορά. Η διαφορά οφείλεται στην ανάλυση των ενοικιάσεων που συνθέτουν τη μικρή περιοχή αλλά και στις διαφορετικές συγκριτικές ενοικιάσεις. Δεν έχει λάβει υπόψη του τις προσωπικές περιστάσεις των ενοικιαστών και συγκεκριμένα την προσωπική τους επιλογή αναφορικά με τη χρήση του μισθίου. Η χρήση αυτή δεν επηρεάζει την ενοικιαστική αξία αυτού εφόσον δεν αποτελεί γεωργικό κτήμα εκτός αστικού κέντρου, αλλά ακίνητο ενταγμένο σε πολεοδομικές ζώνες εμπορικής και οικιστικής ανάπτυξης. Έχει κάνει έρευνα για εντοπισμό ενοικιάσεων γης για παρόμοιο σκοπό (φυτώριο, θερμοκήπιο, πώληση ανθέων), αλλά διαφάνηκε ότι η πρακτική της συγκεκριμένης αγοράς είναι όπως ενοικιάζονται μεγάλες εκτάσεις εκτός πόλης για καλλιέργεια και παραγωγή ανθέων, ενώ ενοικιάζονται ή αγοράζονται μικρότερα καταστήματα σε εμπορικές οδούς για εμπορικούς σκοπούς. Μου έκανε ιδιαίτερα καλή εντύπωση ο Μ.Α.
3. Ήταν σαφής, σταθερός και δεν υπέπεσε σε αντιφάσεις παρά την έντονη αντεξέταση του. Έχει επίσης εξηγήσει με διαφωτιστικό τρόπο τους λόγους που παρουσιάζεται η μικρή διάσταση μεταξύ των δικών του συμπερασμάτων και αυτών της Λειτουργού εκτιμήσεων, που έχει παρουσιαστεί ως εμπειρογνώμονας. Αποδέχομαι ως ειλικρινή την μαρτυρά του Μ.Α.
4. Ο δεύτερος μάρτυρας, Μάριος Παπαμιχαήλ (Μ.Α.2), είναι ανώτερος τεχνικός στο τμήμα Δημοτικού Μηχανικού, στον Δήμο Λεμεσού. Αναφέρθηκε στο μίσθιο το οποίο περιέγραψε ως "ενιαία ανάπτυξη σε τρία διαφορετικά τεμάχια", με αριθμούς 3/40784, 3/40785 και 3/
5. Για τα τεμάχια αυτά είχαν εκδοθεί δύο άδειες οικοδομής, η πρώτη κατά το έτος 1977 (αλλά δεν υλοποιήθηκε), ενώ η δεύτερη άδεια με ημερομηνία 5.4.1982 έχει υλοποιηθεί και αφορά την ανέγερση ανθοπωλείου. Αυτό βρίσκεται στα τεμάχια μέχρι και σήμερα και ο μάρτυρας το διαπίστωσε με επί τόπου επίσκεψη. Η επόμενη αίτηση για έκδοση άδειας αφορούσε την ανέγερση θερμοκηπίου, αλλά απορρίφθηκε από τον Δήμο Λεμεσού. Από την επίσκεψη του στα τεμάχια διαπίστωσε ότι εκτός από το αδειούχο κατάστημα υπάρχει και μεγάλο θερμοκήπιο το οποίο εφάπτεται σ' αυτό. Αντεξεταζόμενος τοποθέτησε χρονικά την επίσκεψη του στο μίσθιο σε τρεις βδομάδες πριν την ημερομηνία που παρουσιάστηκε στο Δικαστήριο και αφότου είχε κληθεί για να παρουσιαστεί ως μάρτυρας στην παρούσα υπόθεση. Την αίτηση για έκδοση της άδειας με ημερομηνία 5.4.1982, υπέβαλαν οι Αιτητές. Δεν γνωρίζει πότε αυτή υλοποιήθηκε, ούτε από ποιον αλλά ούτε και εάν κατά το έτος 1991 υπήρχε στο μίσθιο οικοδομή. Ο Μ.Α.2 μου έχει κάνει καλή εντύπωση. Αναφέρθηκε σε ζητήματα που εμπίπτουν στα πλαίσια των καθηκόντων του και για τα οποία είτε είχε ίδια γνώση (λόγω της επιθεώρησης του μισθίου) είτε άντλησε πληροφόρηση από το φάκελο της υπηρεσίας του, τον οποίο είχε στην κατοχή του. Δεν υπέπεσε σε σημαντικές αντιφάσεις και η μαρτυρία του υπήρξε τυπική. Αποδέχομαι την μαρτυρία του Μ.Α.2 στο σύνολο της. Η Χαρούλα Μουσικού παρουσιάστηκε ως τρίτη μάρτυρας για τους Αιτητές (Μ.Α.3). Εργαζόταν στο γραφείο του αρχιτέκτονα Γιώργου Μαυρομμάτη, ο οποίος απεβίωσε. Αυτός ήταν ο μέτοχος των Αιτητών. Η Μ.Α.3 εργαζόταν στο συγκεκριμένο αρχιτεκτονικό γραφείο από την 1.1.1986 και ασχολείτο (ως βοηθός λογίστρια) με την είσπραξη των ενοικίων περιλαμβανομένου και του ενοικίου του μισθίου, από την ημερομηνία που ξεκίνησε εργασία. Έχει στην κατοχή της τον φάκελο που αφορά την επίδικη ενοικίαση και στον οποίο περιέχεται το συμβόλαιο και οι αποδείξεις είσπραξης που εκδίδονταν αρχικά. Τα ενοίκια στη συνέχεια καταθέτονταν σε τραπεζικό λογαριασμό. Στο φάκελο υπήρχε επίσης και η αλληλογραφία μεταξύ των διαδίκων. Η μάρτυρας παρουσίασε τη συμφωνία ενοικίασης και την προαναφερόμενη αλληλογραφία. Αναφέρθηκε επίσης και στις κατασκευές που βρίσκονται σήμερα εντός του μισθίου. Αντεξεταζόμενη η μάρτυρας αναφέρθηκε ξανά στις κατασκευές που βρίσκονται στο μίσθιο, όταν της υποβλήθηκε ότι κατά το 1986 δεν υπήρχε το Exotica στο μίσθιο. Παρουσίασε η μάρτυρας προς υποστήριξη της θέσης της, τις οικονομικές καταστάσεις των Αιτητών για το έτος 1986 από τις οποίες υποστηρίζει ότι επιβεβαιώνεται η έναρξη της επίδικης ενοικίασης κατά το έτος
6. Η Μ.Α.3 μου έχει κάνει σχετικά καλή εντύπωση. Βρίσκω όμως ότι η αναφορά της σε ενοικίαση του μισθίου από τους Καθ' ων η αίτηση από το έτος 1986 βρίσκεται σε αντίθεση με το Τεκμήριο 5, αλλά και με άλλα έγγραφα που κατατέθηκαν. Περαιτέρω, οι αναφορές στα υλικά της κατασκευής που βρίσκεται στο μίσθιο δεν αποτελούν γεγονότα για τα οποία η μάρτυρας έχει οποιαδήποτε γνώση ή ειδικότητα και έτσι δεν θα ληφθούν υπόψη. Πέραν από τις πιο πάνω αναφορές τις οποίες απορρίπτω, αποδέχομαι την υπόλοιπη της μαρτυρία ως ειλικρινή. Σημειώνω ότι ως προς τα υπόλοιπα, η Μ.Α.3 υπήρξε φυσιολογική μάρτυρας χωρίς σημαντικές αντιφάσεις, σταθερή στις απαντήσεις της και αναφέρθηκε σε γεγονότα για τα οποία είχε ίδια γνώση. Ο Μ.Α.4, Γιώργος Μαρκουλίδης, αρχιτέκτονας, έχει κληθεί από τους Αιτητές να επιθεωρήσει και να περιγράψει το μίσθιο, το οποίο αναγνώρισε στο Τεκμήριο
7. Υπάρχει στο μίσθιο ένα βασικό κτίριο, στο οποίο έγιναν διάφορες προσθήκες. Αυτό το αδειοδοτημένο κτίριο δεν διακρίνεται πλέον καθαρά διότι το προφίλ του έχει χαθεί στις προσθήκες. Πίσω από αυτό το κτίριο υπάρχει ένα θερμοκήπιο και στη δυτική του πλευρά, στα δέκα πόδια, υπάρχει άλλη προσθήκη που εφάπτεται στο δυτικό σύνορο. Παρουσίασε σειρά από φωτογραφίες του μισθίου που ο ίδιος έχει λάβει (μια μέρα πριν την παρουσίαση του στο Δικαστήριο) και στις οποίες φαίνεται τόσο το αδειοδοτημένο κτίριο όσο και άλλα πρόχειρα υποστατικά. Αντεξεταζόμενος δήλωσε στο Δικαστήριο ότι δεν έχει ελέγξει κατά πότο το "κατάστημα" έχει ανεγερθεί σύμφωνα με τα εγκεκριμένα αρχιτεκτονικά σχέδια. Ούτε έλεγξε εάν έχει εκδοθεί πιστοποιητικό τελικής έγκρισης για οποιαδήποτε από τις κατασκευές. Αποδέχομαι τη μαρτυρία του Μ.Α.4 στο σύνολο της, ως ειλικρινή. Ο μάρτυρας αυτός παρουσιάστηκε και περιέγραψε το μίσθιο όπως αυτό έχει σήμερα, σύμφωνα με την επιθεώρηση στην οποία έχει προβεί την προηγούμενη μέρα. Δεν έχει υποστεί ιδιαίτερη αντεξέταση και ούτε έχει υποπέσει σε κάποια σημαντική αντίφαση κατά την κατάθεση του. Μάρτυρες Καθ' ων η αίτηση: Ως πρώτος μάρτυρας για τους Καθ' ων η αίτηση παρουσιάστηκε ο Νικόλαος Κυριακίδης (Μ.Κ.1). Είναι ο σύζυγος της Νίνας Κυριακίδου που είναι ο κύριος μέτοχος των Καθ' ων η αίτηση. Ενοικιάζουν το μίσθιο από το έτος 1996, όταν αγόρασαν τις μετοχές των Καθ' ων η αίτηση, περιλαμβανομένου του εξοπλισμού και των εγκαταστάσεων του φυτωρίου. Κατά το χρόνο αυτό στο μίσθιο υπήρχαν μεταλλικές κατασκευές, λυόμενες. Με βάση την προηγούμενη συμφωνία ενοικίασης που τους δόθηκε, υπήρχε υποχρέωση "λύσης και μετακίνησης του θερμοκηπίου σε περίπτωση παράδοσης της κατοχής του μισθίου". Κατά το έτος 2000 τους ζητήθηκε αύξηση στο καταβαλλόμενο ενοίκιο και οι Καθ' ων η αίτηση προσέφεραν αυξημένο ποσό, κατά 14%. Καμία άλλη αύξηση ζητήθηκε, μέχρι το έτος 2013, οπότε οι Αιτητές αξίωσαν το ποσό των €6.000,00 - 7.000,00 ως ενοίκια. Ακολούθως το ποσό μειώθηκε σε €3.500,00 μηνιαίως αλλά και πάλι οι Καθ' ων η αίτηση δεν μπορούσαν να ανταποκριθούν, αφού ο κύκλος εργασιών τους είχε πέσει κατακόρυφα, πριν ακόμα επέλθει η οικονομική κρίση. Παρόλα αυτά, προτάθηκε στους Αιτητές το ποσό των €1.500,00 το οποίο και δεν αποδέχθηκαν. Αντεξεταζόμενος ο μάρτυρας παραδέχθηκε ότι οι Καθ 'ων η αίτηση ενοικιάζουν το μίσθιο πριν από το έτος
8. Συμφώνησε επίσης ότι οι κατασκευές εντός του μισθίου βρίσκονταν σε αυτό κατά το έτος 1996 όταν μεταβιβάστηκαν οι μετοχές στην Μ.Κ.
9. Δεν γνωρίζει την ακριβή ημερομηνία κατασκευής των κτιρίων. Αρνήθηκε τη λήψη οποιασδήποτε επιστολής για αύξηση του ενοικίου πριν το έτος 2013 και υποστήριξε ότι οι επιστολές των Αιτητών δεν απαντήθηκαν γραπτώς καθότι γίνονταν συναντήσεις. Υποδείχτηκαν στον μάρτυρα οι φωτογραφίες που είχαν κατατεθεί ως Τεκμήρια, αλλά δεν ήταν σε θέση να αναγνωρίσει το μίσθιο στις περισσότερες από αυτές, παρά μόνο στα Τεκμήρια 4 και
10. Αρνήθηκε την υποβολή ότι η υποχρέωση των ενοικιαστών για κατεδάφιση αφορά μόνο τις παράνομες κατασκευές και όχι τα νόμιμα κτίρια που βρίσκονται στο μίσθιο. Ο Μ.Κ.1 μου έχει κάνει σχετικά καλή εντύπωση. Βρίσκω όμως υπερβολική την προσπάθεια του να πείσει το Δικαστήριο ότι η κατασκευή στο μίσθιο δεν εμπίπτει στην έννοια του "κτιρίου", αναλύοντας με λεπτομέρεια τον τρόπο κατασκευής, τα υλικά κατασκευής, καταλήγοντας μέχρι και σε ερμηνεία των όρων της συμφωνίας ενοικίασης (Τεκμήριο 3). Αξίζει δε να σημειωθεί ότι δεν διαπραγματεύτηκαν τους εν λόγω όρους οι ίδιοι οι Μ.Κ.1 και 3 (αφού κατά τον χρόνο σύναψης της συμφωνίας αυτοί δεν είχαν οποιοδήποτε σύνδεσμο με τους Καθ' ων η αίτηση, αλλά ούτε και με την κατασκευή των υποστατικών που βρίσκονται στο μίσθιο). Απορρίπτω ως ανεπίτρεπτη την μαρτυρία γνώμης του Μ.Κ.1 τόσο αναφορικά με τις λεπτομέρειες της κατασκευής όσο και σε σχέση με τις συνέπειες της εφαρμογής των όρων της συμφωνίας ενοικίασης. Αποδέχομαι την υπόλοιπη μαρτυρία του Μ.Κ.1 ως ειλικρινή, αφού δεν έχω διαπιστώσει σε αυτήν αντιφάσεις ή ασάφειες. Σαν δεύτερος μάρτυρας για τους Καθ' ων η αίτηση, παρουσιάστηκε ο τέως διευθυντής και ιδρυτής αυτών, Τάσος Κωνσταντίνου (Μ.Κ.2). Με την ίδρυση της εταιρείας των Καθ' ων η αίτηση, αυτοί νοίκιασαν ένα κτήμα και δημιούργησαν εγκαταστάσεις σχετικές με την εργασία που θα διεξήγαγαν. Ενοικιάστηκε κενός ο χώρος, εκπονήθηκαν αρχιτεκτονικά σχέδια για ανέγερση θερμοκηπίου, αλλά το αίτημα δεν έγινε δεκτό. Τροποποιήθηκαν έτσι τα σχέδια και ζητήθηκε άδεια για την έκθεση ανθέων. Οι εγκαταστάσεις έγιναν με σιδηροκατασκευή, με στέγη από τσίγκο και γυαλί περιμετρικά. Υπήρχε τοιχοποιία μόνο για την τουαλέτα. Ακολούθως δημιουργήθηκε και θερμοκήπιο με γυαλί. Οι αιτήσεις γίνονταν από τους ιδιοκτήτες και δεν έχει εξασφαλιστεί πιστοποιητικό τελικής έγκρισης για τις εν λόγω κατασκευές. Οι κατασκευές ανεγέρθηκαν κατά την περίοδο έκδοσης της σχετικής άδειας, δηλαδή περί τα έτη 1982 -
11. Αναγνώρισε τη συμφωνία Τεκμήριο 3 και την υπογραφή του, αλλά δεν θυμόταν αν υπογράφηκε άλλη συμφωνία μετά την εκπνοή του Τεκμηρίου
12. Οι μετοχές των Καθ' ων η αίτηση πουλήθηκαν σε κάποιο Μάριο Σβανά και ακολούθως καμία ανάμειξη είχε ο ίδιος στο ζήτημα. Του ζητήθηκε, στην επανεξέταση, να διευκρινίσει το ζήτημα της στήριξης των κατασκευών στο μίσθιο και ανέφερε ότι αυτό μπορεί να γίνει με δύο τρόπους. Δεν θυμάται όμως τη μέθοδο που χρησιμοποιήθηκε στην παρούσα περίπτωση. Ο Μ.Κ.2 μου έχει κάνει σχετικά καλή εντύπωση. Αναφέρθηκε σε γεγονότα για τα οποία είχε ίδια γνώση και δεν έχει υποπέσει σε σημαντικές αντιφάσεις κατά την κατάθεση του. Όμως δεν αποδέχομαι το μέρος της μαρτυρίας του που έρχεται σε αντίθεση με την συμφωνία ενοικίασης, ημερομηνίας 29.4.
13. Συγκεκριμένα, ενώ ο μάρτυρας τοποθέτησε χρονικά την ανέγερση του ανθοπωλείου στα έτη 1982 - 1983, συνέδεσε χρονικά αυτό το γεγονός με τη σύναψη από μέρους των Καθ' ων η αίτηση της συμφωνίας ενοικίασης. Η συμφωνία όμως αυτή συνάφθηκε μόλις το
14. Λόγω της προφανούς αντίφασης, δεν αποδέχομαι αυτό το μέρος της μαρτυρίας του Μ.Κ.
15. Παρόλα αυτά όμως, δεν βρίσκω ότι η προαναφερόμενη αντίφαση είναι τόσο ουσιώδης ώστε να πλήξει την αξιοπιστία του εν λόγω μάρτυρα, ο οποίος υπήρξε σταθερός, απαντούσε άμεσα και χωρίς δισταγμό και δεν υπέπεσε σε άλλες αντιφάσεις. Αποδέχομαι την υπόλοιπη μαρτυρία του Μ.Κ.2 ως ειλικρινή. Τελευταία μάρτυρας των Αιτητών, (Μ.Κ.3) υπήρξε η Νίνα Κυριακίδου διευθύντρια των Καθ' ων η αίτηση. Επανέλαβε το ιστορικό της εξαγοράς κατά το 1996 της εταιρείας, της σιδηροκατασκευής και του εξοπλισμού της. Περιέγραψε την κατασκευή ως "σιδερένιους στύλους" βυθισμένους στη γη και η όλη κατασκευή αποτελείται από σίδηρο και γυαλί και μπορεί να λυθεί, αφού σύμφωνα με το συμβόλαιο οι Καθ' ων η αίτηση θα πρέπει αποχωρώντας από το μίσθιο να λύσουν και να μετακινήσουν την κατασκευή αυτή. Παραδέχθηκε ότι οι Καθ' ων η αίτηση οφείλουν στους Αιτητές ενοίκια αλλά υποστήριξε ότι αυτά συμψηφίζονται με την απαίτηση που έχουν οι Καθ' ων η αίτηση εναντίον του Γ. Μαυρομμάτη για λουλούδια €15.500,
16. Δυνάμει συμφωνίας με τον αποβιώσαντα, το ποσό αυτό συμψηφίζεται με τα ενοίκια και κατά την ακρόαση της υπόθεσης η Καθ' ων η αίτηση είχαν ακόμα να παίρνουν €5.500,00 δυνάμει αυτής. Αναφέρθηκε στις προσωπικές της περιστάσεις και στο πρόβλημα υγείας που αντιμετωπίζει, καθώς και στις συνέπειες της οικονομικής ύφεσης στην εργασία των Καθ' ων η αίτηση. Το ποσό που ζήτησαν αρχικά οι ιδιοκτήτες ως αύξηση ήταν "αστρονομικό" και τελικά οι δύο πλευρές δεν κατέληξαν σε συμφωνία. Εξέφρασε το παράπονο αναφορικά με την επιμονή των Αιτητών και την άρνηση τους να παραχωρήσουν πίστωση χρόνου στους Καθ' ων η αίτηση μέχρι να επέλθουν "καλύτερες μέρες". Αντεξεταζόμενη παρέπεμψε σε πολλά σημεία στη μαρτυρία του συζύγου της (Μ.Κ.1) αφού αυτός είχε τη διαχείριση της ενοικίασης και προέβηκε στη συνεννόηση αναφορικά με την αγορά των μετοχών. Παρόλα αυτά υποστήριξε ότι η ενοικίαση αφορούσε "χωράφι" και ότι στο μίσθιο δεν υπάρχει "κτίριο". Αναφέρθηκε και πάλι στα προβλήματα που δημιούργησε στην εργασία της και οικονομική ύφεση και παραδέχθηκε τη λήψη των Τεκμηρίων 4 -
17. Για τις προφορικές συνεννοήσεις που ακολούθησαν τις επιστολές αυτές, παρέπεμψε το Δικαστήριο και πάλι στον Μ.Κ.2, διότι η ίδια ασχολείται έκτοτε με το πρόβλημα της υγείας της. Κατά την κατάθεση της, η Μ.Κ.3, ήταν φανερά συναισθηματικά φορτισμένη, όχι όμως αδικαιολόγητα, αν αναλογιστεί κανείς το προσωπικό της σοβαρό πρόβλημα υγείας αλλά και τις συνέπειες που θα κληθούν να αντιμετωπίσουν οι Καθ' ων η αίτηση εάν αυξηθεί το ενοίκιο του μισθίου. Αυτά όμως τα γεγονότα δεν μπορούν να ληφθούν υπόψη από το Δικαστήριο και είναι άσχετα με τα επίδικα θέματα για τους λόγους που εξηγούνται πιο κάτω στην παρούσα απόφαση[1]. Όπως και στην περίπτωση του Μ.Κ.1, η Μ.Κ.3 προσπάθησε να μας πείσει περί της ανυπαρξίας "κτιρίων" εντός του μισθίου, δίδοντας και αυτή την δική της ερμηνεία στους όρους της συμφωνίας ενοικίασης. Η ανεπίτρεπτη μαρτυρία γνώμης δεν μπορεί να ληφθεί υπόψη όπως ούτε και οι άσχετες, με την παρούσα υπόθεση, αναφορές στο ζήτημα των "οφειλομένων ενοικίων". Ως προς την υπόλοιπη μαρτυρία της Μ.Κ.3, στο βαθμό που αυτή αφορά το επίδικο ζήτημα, γίνεται αποδεκτή ως ειλικρινής αφού δεν διαπιστώνω σοβαρές αντιφάσεις σε αυτήν. Λειτουργός Εκτιμήσεων: Παρουσιάστηκε στο Δικαστήριο η Λειτουργός εκτιμήσεων Άντρη Ιωάννου, η οποία ανέφερε ότι κατέχει τη θέση Λειτουργού Εκτιμήσεων του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου Λεμεσού από το έτος
18. Στα καθήκοντα της περιλαμβάνεται η διενέργεια εκτιμήσεων ενοικιαστικής αξίας στα πλαίσια υποθέσεων ενοικιοστασίου και καθορισμού ενοικίου. Αναφερόμενη στο Τεκμήριο 12, την έκθεση εκτίμησης που ετοίμασε, στην οποία αναφέρονται οι λεπτομέρειες της επίδικης ενοικίασης, ο μέσος όρος των ενοικίων της μικρής περιοχής καθώς και το τρέχον ενοίκιο, εξήγησε ότι χρησιμοποίησε την συγκριτική μέθοδο εκτίμησης και ότι έλαβε υπόψη της επτά συγκριτικές ενοικιάσεις. Έχει προβεί σε αναπροσαρμογές στα συγκριτικά ενοίκια όπου αυτό δικαιολογείτο, ενώ έχει διευρύνει την μικρή περιοχή αναζητώντας ενοικιάσεις οικοπέδων που δύσκολα εντοπίζονται στο κέντρο της πόλης. Είναι η θέση της Λειτουργού Εκτιμήσεων ότι δικαιολογείται αύξηση στο καταβαλλόμενο ενοίκιο μέχρι το 90% του μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής, που ανέρχεται σε €2,21 ανά τμ., .δηλαδή μέχρι του ποσού των €4.375,
19. Αντεξεταζόμενη από τον κο Παπαδόπουλο, η Λειτουργός Εκτιμήσεων ανέφερε ότι δεν αναζήτησε οικόπεδα με αντίστοιχα κτήρια διότι αυτά είναι χωρίς οποιαδήποτε αξία (αφού είναι κατασκευές από ευτελή υλικά) και δεν προσδίδουν αξία στην γη. Επομένως, έχει εκτιμήσει μόνο την αξία της γης. Το ενοίκιο του μισθίου είναι πολύ χαμηλότερο από τις άλλες συγκριτικές ενοικιάσεις, αλλά αυτό δεν αποτελεί λόγο αφαίρεσης του από τον υπολογισμό της, όπως επίσης η αφαίρεση της πολύ ψηλής συγκριτικής ενοικίασης. Κατά την αντεξέταση της από τον κο Καλλή, η μάρτυρας υπεραμύνθηκε της έρευνας της, υποστηρίζοντας ότι στις συγκριτικές ενοικιάσεις περιέχονται μεν κτίρια, αλλά αυτά αναγέρθηκαν από τους ενοικιαστές, ενώ οι ενοικιάσεις αφορούσαν, αρχικά, άδεια μόνο οικόπεδα. Αποδέχομαι τη μαρτυρία της στο σύνολο της. Η Λειτουργός Εκτιμήσεων παρά την αντεξέταση της, δεν υπέπεσε σε σημαντικές αντιφάσεις και ήταν σε θέση να υποστηρίξει επαρκώς το Τεκμήριο
20. Αιτιολόγησε με σαφήνεια και ορθά τον καθορισμό της "μικρής περιοχής" και αποδέχομαι τη μεθοδολογία της αναφορικά με την αναζήτηση γης για σύγκριση, αφού τα κτίρια που βρίσκονται στο μίσθιο δεν προσδίδουν καμία αξία στη γη. Σημειώνω δε ότι επ' αυτού του σημείου δεν έχει υποστεί αντεξέταση η Λειτουργός εκτιμήσεων. Αποδέχομαι επομένως ως ορθή την έρευνα της όπως περιγράφεται στη έκθεση εκτίμησης, Τεκμήριο
21. Ευρήματα του Δικαστηρίου: Στη βάση των παραδοχών που περιέχονται στα δικόγραφα και της αποδεκτής μαρτυρίας, βρίσκω ότι τα πραγματικά γεγονότα της υπόθεσης έχουν ως εξής: Οι Αιτητές είναι οι ιδιοκτήτες του μισθίου το οποίο αποτελεί μια ενιαία ανάπτυξη σε τρία τεμάχια γης τα οποία βρίσκονται στη συμβολή της Λεωφόρου Μακαρίου Γ' και Χαϊδαρίου στη Λεμεσό. Στο μίσθιο υπάρχει μια κατασκευή που ανεγέρθηκε δυνάμει άδειας οικοδομής κατά τα έτη 1982 - 1983 καθώς και ένα θερμοκήπιο που εφάπτεται σε αυτήν και έχει ανεγερθεί χωρίς άδεια οικοδομής. ΟΙ Καθ' ων η αίτηση (ως "εταιρεία συσταθείσα εν Κύπρω") νοίκιασε το μίσθιο, δυνάμει γραπτής συμφωνίας την 29.4.1991 (στο εξής αναφερόμενη ως "η συμφωνία"). Η συμφωνία είχε διάρκεια 3 έτη (από την 1.2.1991 μέχρι την 31.1.1994) και μηνιαίο ενοίκιο το ποσό των €640,72 (Λ.Κ.375,00) το οποίο ήταν πληρωτέο προκαταβολικά την πρώτη μέρα κάθε μήνα. Οι Καθ' ων η αίτηση είχαν δικαίωμα ανανέωσης της συμβατικής ενοικίασης για περαιτέρω περίοδο δύο ετών (μέχρι την 31.1.1996), με αντίστοιχη αύξηση στο μηνιαίο ενοίκιο. Την συμφωνία υπέγραψαν και τρία φυσικά πρόσωπα ως εγγυητές και οι οποίοι υπήρξαν οι προηγούμενοι ενοικιαστές του μισθίου[2], τουλάχιστον από την 1.2.
22. Πριν τη σύναψη της συμφωνίας και κατά τη διάρκεια της ενοικίασης του μισθίου από τα φυσικά πρόσωπα, αναγέρθηκαν στο μίσθιο υποστατικά από τους Καθ' ων η αίτηση, τα οποία εξυπηρετούσαν (σύμφωνα με παραδοχή των Καθ' ων η αίτηση στον όρο 3(ε) της συμφωνίας) τους "σκοπούς χρήσεως" των Καθ' ων η αίτηση και τα οποία περιγράφονται στη συμφωνία ως "λυόμενα υποστατικά"). Αυτά τα υποστατικά ανέλαβαν, δυνάμει της συμφωνίας, οι Καθ' ων η αίτηση να "λύσουν και να μεταφέρουν εκτός του [μισθίου]" κατά τη λήξη ή τον τερματισμό της ενοικιάσεως. Στην πορεία της ενοικίασης, η συμφωνία εξέπνευσε και οι Καθ' ων η αίτηση διατήρησαν την κατοχή του μισθίου, χωρίς να υλοποιήσουν την πρόνοια για ανανέωση αυτής. Ακολούθησαν μεταβιβάσεις των μετοχών των Καθ' ων η αίτηση με τελευταία τη μεταβίβαση, κατά το έτος 1996, στη Μ.Κ.3, δυνάμει αγοράς, χωρίς όμως να επηρεαστεί η ενοικίαση, η οποία συνεχίστηκε κανονικά. Κατά τον Δεκέμβριο του 2012, οι Αιτητές απαίτησαν γραπτώς από τους Καθ' ων η αίτηση αύξηση στο καταβαλλόμενο ενοίκιο. Ξεκίνησαν τότε οι διαπραγματεύσεις μεταξύ των διαδίκων χωρίς όμως αποτέλεσμα. Ακολούθησε έτσι η καταχώρηση της παρούσας Αίτησης, στις 25.10.
23. Το μίσθιο (σύμφωνα με τις μετρήσεις των εμπειρογνωμόνων, τις οποίες έχω αποδεχτεί), έχει συνολικό εμβαδόν 2.200 τμ. και το τελευταίο του ενοίκιο ανέρχεται σε €876,50 μηνιαίως, από το έτος
24. Σε αυτό διεξάγουν οι Καθ' ων η αίτηση, επιχείρηση καλλιέργειας έκθεσης και πώλησης φυτών και ανθέων, διατηρώντας φυτώριο και θερμοκήπιο στο μίσθιο για τον σκοπό αυτό. Στο σημείο αυτό θα σχολιάσω το επιχείρημα των Καθ' ων η αίτηση όπως αναπτύχθηκε στην αγόρευση του ευπαίδευτου συνηγόρου τους και σύμφωνα με το οποίο ακόμα και αν το Δικαστήριο αποδεχθεί ότι στο μίσθιο υπάρχει "ακίνητο" σύμφωνα με τον ορισμό του άρθρου 2 του Ν.23/83, αυτό δεν αποτελεί ιδιοκτησία των Αιτητών. Παρέπεμψε το Δικαστήριο στην απόφαση Apex Ltd v. Argyridou