Ανθής Παύλου κ.α. ν. LGCA QUATRO TRADING LTD κ.α., Αρ. Αίτησης: Ε27/15, 17/1/2017 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup
- on)- Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:DEELEF:2017:4 ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΕΛΕΓΧΟΥ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ/ΛΑΡΝΑΚΑΣ/ΑΜΜΟΧΩΣΤΟΥ ΤΜΗΜΑ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ Ενώπιον: Λ.Σ. Καμμίτση, Προέδρου και Σπ. Σπυριδάκι και Γ. Ελληνίδη, Παρέδρων Αρ. Αίτησης: Ε27/15 Μεταξύ: 1. Ανθής Παύλου, από Λευκωσία 2. Χρίστου Ιεροδιακόνου, από Λευκωσία 3. Νικολίνας Ιεροδιακόνου, από Λευκωσία Αιτητών και 1. LGCA QUATRO TRADING LTD, Λεωνίδου 8, 1087 Λευκωσία 2. Άγι Ευαγγελίδη, Ονασαγόρου 38, Λευκωσία 3. Λίνου Παραϊκκα, Λεωνίδου 8, 1087 Λευκωσία 4. Γιάννη Χαμάλη, Βυζαντίου 32, 2370 Αγ. Δομέτιος, Λευκωσία 5. Χρυσταλλένης Κέττηρου, Χανιών 3Α, Ανώγειο, 2023 Στρόβολος, Λευκωσία Καθ' ων η Αίτηση -------------------------------------------------------------- 17.1.2017 Για τους Αιτητές 1 έως 3: κα. Μ. Πανταζή για κ.κ. Κούσιος Κορφιώτης Παπαχαραλάμπους Δ.Ε.Π.Ε. Α Π Ο Φ Α Σ Η Η απόφαση στην υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο Αίτηση, επιφυλάχθηκε δυνάμει της Διαταγής 33 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας, η οποία τυγχάνει εφαρμογής σε υποθέσεις ενώπιον του Δικαστηρίου τούτου, δυνάμει των προνοιών του Κανονισμού 12(α) των περί Ενοικιοστασίου Διαδικαστικών Κανονισμών 1983, όπως αυτοί έχουν τροποποιηθεί μέχρι σήμερα, λόγω απουσίας των Καθ' ων η Αίτηση και των δικηγόρων τους, κατά την ημερομηνία και ώρα που η υπόθεση ήταν ορισμένη για συνέχιση της ακρόασης. Το Δικαστήριο έχει λάβει υπόψη το μαρτυρικό υλικό το οποίο έχει κατατεθεί στο φάκελο της υπόθεσης και την προφορική μαρτυρία την οποία έχει ακούσει από πλευράς των Αιτητών. Σημειώνεται ότι οι Αιτητές είχαν κλείσει την υπόθεσή τους και επρόκειτο να αρχίσει η παρουσίαση της υπόθεσης των Καθ' ων η Αίτηση. Το Δικαστήριο έχει επίσης λάβει υπόψην όλα τα δικόγραφα, περιλαμβανομένων των ισχυρισμών των Καθ' ων η Αίτηση όπως αυτοί φαίνονται στο δικόγραφό τους. Τεκμήρια: Από τα ενώπιον μας κατατεθέντα Τεκμήρια 1, 2 και 3, φαίνεται ότι εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες του επίδικου καταστήματος είναι οι Αιτητές 1, 2 και 3. Όμως, για το ½ μερίδιο το οποίο είναι εγγεγραμμένο εξ' ημισείας επ' ονόματι των Αιτητών 2 και 3 προς ¼ μερίδιο έκαστος, υπάρχει δικαίωμα επικαρπίας εφ' όρου ζωής προς όφελος δύο άλλων προσώπων: των Ιεροδιακόνου Χαράλαμπου και Ιεροδιακόνου Μαρίας, οι οποίοι δεν είναι διάδικοι στην ενώπιον μας υπόθεση. Οι επικαρπωτές, λαμβάνοντας υπόψην τη φύση του δικαιώματος, είναι οι δικαιούχοι τόσο στην κατοχή του επίδικου εφ' όρου ζωής, όσο και στην είσπραξη οποιωνδήποτε ωφελημάτων απ' αυτό εφ' όρου ζωής. Συνεπώς, δεν έχουν συνενωθεί ως διάδικοι όλα τα αναγκαία πρόσωπα που έχουν συμφέρον ή δικαίωμα στην υπόθεση. Εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες και διάδικοι ενώπιον του Δικαστηρίου: Το άρθρο 2 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, 23/83 όπως αυτός έχει τροποποιηθεί μέχρι σήμερα, προνοεί: « 'ιδιοκτήτης' περιλαμβάνει εν σχέσει προς οιονδήποτε ακίνητον παν φυσικόν ή νομικόν πρόσωπον, πλην του ενοικιαστού, το οποίο δικαιούται ή θα εδικαιούτο, άνευ των διατάξεων του παρόντος Νόμου, εις κατοχήν ακινήτου, και εν περιπτώσει υπενοικιάσεως, ενοικιαστήν όστις υπενοικιάζει το ακίνητον ή οιονδήποτε μέρος αυτού.» Στο σύγγραμμα Megarry's The Rent Acts, 10η έκδοση, Τόμος 1, στη σελίδα 173, με αναφορά στην αντίστοιχη Αγγλική Νομοθεσία, αναφέρονται τα εξής: "Definitions - (
- a)General. Under these provisions the words 'landlord' and 'tenant' are defined in wide terms. Except where the context otherwise requires, they include persons deriving title under the original landlord and tenant respectively, such as the personal representative of the landlord; and the terms 'original landlord' is capable of referring to or including the immediate predecessor of the present landlord, even if there have been previous landlords. 'Landlord' also includes any person (other than the tenant) who is or would but for the Acts be entitled to possession of the dwelling-house; and 'tenant' also usually (but not invariably) includes 'sub-tenant'. A person whose title as landlord the tenant is estopped from denying may thus be a 'landlord' within the definition; and a person holding over from a tenancy which determined before the Acts applied to the premises may be a 'tenant'. Yet although in general there is reciprocity between the terms 'landlord' and 'tenant', the definition of one is not an infallible guide to the meaning of the other." [δική μου υπογράμμιση] Η αντίστοιχη πρόνοια στο Αγγλικό Increase of Rent and Mortgage Interest (Restrictions) Act 1920 απαντάται στα εδάφια (
- f)και (
- g)του section 12
(1). Το εδάφιο (
- g)είναι πανομοιότυπο με τον ορισμό του 'ιδιοκτήτη' καθώς και του 'ενοικιαστή' στο άρθρο 2, ενώ δεν υπάρχει αντίστοιχος ορισμός ως το εδάφιο (
- f)στον περί Ενοικιοστασίου Νόμο: "(
- f)The expressions 'landlord', 'tenant', 'mortgagee', and 'mortgagor' include any person from time to time deriving title under the original landlord, tenant, mortgagee or mortgagor;" "(
- g)"The expression 'landlord' also includes in relation to any dwelling house any person, other than the tenant, who is or would but for this Act be entitled to possession of the dwelling-house, and the expressions 'tenant and tenancy' include sub-tenant and sub-tenancy, and the expression 'let' includes sub-let; .." Η μεταγενέστερη Αγγλική Νομοθεσία Rent and Mortgage Interest Restrictions (Amendment) Act, 1933, το άρθρο 3
(1)της οποίας, μαζί με το Schedule 1, αναπαράγονται στο άρθρο 11
(1)του περί Ενοικιοστασίου Νόμου και αφορούν τους λόγους έξωσης θέσμιου ενοικιαστή, δεν περιλαμβάνει άλλη ερμηνεία του όρου 'ιδιοκτήτης' (landlord). Το Αγγλικό Court of Appeal στην αυθεντία Dudley and District Benefit Building Society v. Emerson and Another
(1949)2 All E.R. 252, έλαβε υπόψη και τα δύο νομοθετήματα μαζί, δηλαδή του 1920 και του 1933, για να καταλήξει σε εύρημα κατά πόσον ενυπόθηκος πιστωτής εδύνατο να θεωρηθεί 'ιδιοκτήτης' για σκοπούς της νομοθεσίας που προστάτευε τους θέσμιους ενοικιαστές, ούτως ώστε, κατ' επέκτασην, να δύναται ο κάτοχος υποστατικού ο οποίος πήρε την κατοχή από τον ενυπόθηκο δανειστή, να θεωρηθεί ότι προστατεύεται από τον Νόμο ως θέσμιος ενοικιαστής. Παραθέτω την κρίση του Δικαστή Evershed (σελίδα 256 γράμματα Α και Β, και σελίδα 257 γράμματα C και D, αντίστοιχα): "In other words, it appears to me that the general conception - which I, of course, entirely accept - that the Acts are designed to protect occupants of dwelling-houses within the Acts against eviction must be qualified to the extent that the protection afforded is against eviction at the suit of the persons who may fairly and properly be described as landlords of the occupants." .... " It would appear, therefore, more than possible that this addition by s.12
(1)(
- g)to the definition of 'landlord' was put in (and, I think, something would have had to be put
- in)to make the word 'landlord', where a statutory tenancy has been created, apply in the relationship being then dealt with by the Acts between the person who would be entitled to possession apart from the Acts and the statutory tenant." Από τα ενώπιον μας τεθέντα, φαίνεται ότι κατά τη συνομολόγηση του ενοικιαστηρίου εγγράφου, ιδιοκτήτριες του επίδικου ήταν η Αιτήτρια 1 και η αδελφή της. Στη συνέχεια και πριν τη λήξη ή τον τερματισμό του ενοικιαστηρίου εγγράφου, η αδελφή της Αιτήτριας 1, μεταβίβασε το μερίδιο της στους Αιτητές 2 και 3. Οι Αιτητές 1, 2 και 3 είναι πρόσωπα «το οποίο δικαιούται ή θα εδικαιούτο, άνευ των διατάξεων του παρόντος Νόμου, εις κατοχήν» του επίδικου. Σε συνέχεια τούτου του ευρήματος, σημειώνω ότι έχει νομολογιακά καθιερωθεί πως σε υποθέσεις που αφορούν ακίνητα, πρέπει να είναι ενώπιον του Δικαστηρίου ως ενάγοντες όλες οι συνιδιοκτήτες του ακινήτου. Βλέπετε σχετικά Γεωργιάδου v. Γεωργιάδη
(1999)1(Β) Α.Α.Δ.1210 . Επικαρπία: Σχετικό είναι το άρθρο 11
(1)του περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ. 224 ως αυτός έχει τροποποιηθεί μέχρι σήμερα[1]. Είναι η κρίση μου ότι, ο δικαιούχος της επικαρπίας έχει το δικαίωμα κατοχής και το δικαίωμα είσπραξης των καρπών της ακινήτου περιουσίας, εφ' όρου ζωής. Το δικαίωμα δημιουργείται με βάση το προαναφερόμενο άρθρο και εγγράφεται στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο, με βάση, τόσο το προηγούμενο άρθρο όσο και το άρθρο 40 του ιδίου Νόμου [2]. Στην Αγγλία, το δικαίωμα αυτό είναι γνωστό ως profits a prendre που αποτελεί εμπράγματο βάρος (charge). Στην υπόθεση Οικονομίδης κ.ά. v. Παπά, Αίτηση Αρ. Κ28/02, Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων Λευκωσίας, απόφαση ημερομηνίας 5.8.2004, στη σελίδα 9 [3], ο έντιμος Πρόεδρος κ. Α. Ν. Αγρότης έδωσε τη δική του ερμηνεία αναφορικά με την επικαρπία vis a vis το αγώγιμο δικαίωμα για έξωση και διεκδίκηση καθυστερημένων ενοικίων, με την οποία συμφωνώ και την οποία υιοθετώ. Ιδιαίτερα διαφωτιστική είναι επίσης η απόφαση του έντιμου Δικαστή κ. Ι. Πογιατζή, στην υπόθεση Κυριάκου κ.ά. v. Δημοκρατίας κ.ά.,
(1992)4(Δ) Α.Α.Δ. 3051, όπου το κρίσιμο ενώπιον του Δικαστηρίου ζήτημα, ήταν η επενέργεια επί της επίδικης διαφοράς του συμβολαίου των Αιτητών με τον εκλιπόντα πατέρα τους, με το οποίο μετέβαινε μεν η κυριότητα του συγκεκριμένου ακινήτου σε αυτούς, η κατοχή και η κάρπωση του όμως παρέμεινε στον πατέρα τους, περιλαμβανομένου του δικαιώματος εκμίσθωσης και είσπραξης των ενοικίων, ο δε πατέρας βρισκόταν εν ζωή καθ' όλη τη διάρκεια της περιόδου που αποτέλεσε τη βάση υπολογισμού για την επιβολή των επίδικων φορολογιών. Βλέπετε σελίδες 3064 έως 3068. Το δικαίωμα κατοχής και είσπραξης μπορεί να αποκλείσει το αγώγιμο δικαίωμα του εγγεγραμμένου ιδιοκτήτη για έξωση λόγω καθυστερημένων ενοικίων, εφόσον η σχέση είναι και μπορεί να είναι, μεταξύ του δικαιούχου της επικαρπίας και του ενοικιαστή. Η ειδοποίηση που στέλνεται με βάση τον περί Ενοικιοστασίου Νόμο σε ενοικιαστή, πρέπει να σταλεί, εφόσον αφορά την κατοχή και την είσπραξη ενοικίων, από τον δικαιούχο της επικαρπίας και αυτός μπορεί να είναι ο μόνος Ενάγων / Αιτητής. Είναι η κρίση μου ότι θα μπορούσε να καταχωριστεί Αγωγή / Αίτηση με τον εγγεγραμμένο ιδιοκτήτη και το δικαιούχο στον τίτλο, αλλά όχι Αγωγή / Αίτηση χωρίς το δικαιούχο και μόνο τον εγγεγραμμένο ιδιοκτήτη ως Ενάγοντα / Αιτητή, όπως έγινε στην παρούσα υπόθεση. Απόφαση: Το Δικαστήριο δεν θα προχωρήσει με την εξέταση οποιωνδήποτε άλλων θεμάτων, εφόσον προκύπτει κατ' αρχήν σοβαρό νομικό και δικονομικό ζήτημα που αφορά τους ενώπιον μας διαδίκους. Ενόψει των ανωτέρω, η Αίτηση απορρίπτεται για το λόγο που έχει αναφερθεί. Κρίνουμε ότι υπό τις περιστάσεις είναι ορθό και δίκαιο όπως η κάθε πλευρά επιβαρυνθεί τα δικά της έξοδα και αυτή είναι η απόφασή μας. Η απόφαση του Δικαστηρίου είναι ομόφωνη. (Υπ.) Λ.Σ. Καμμίτση Πρόεδρος Πιστόν Αντίγραφον Γραμματέας ΛΣΚ/ΕΠ [1] «11
(1)Κανένα δικαίωμα διόδου ή οποιοδήποτε προνόμιο, ελευθερία, δουλεία, ή οποιοδήποτε άλλο δικαίωμα ή πλεονέκτημα δεν αποκτάται επί της ακίνητης ιδιοκτησίας άλλου εκτός (α) δυνάμει παραχώρησης από τον κύριο αυτής δεόντως καταχωρισμένης στα βιβλία του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου ή (ζ) όπου αυτό επιφυλάχθηκε εγγράφως από τον κύριο οποιασδήποτε ακίνητης ιδιοκτησίας με τη μεταβίβαση της ιδιοκτησίας αυτής: Νοείται ότι η προηγούμενη παράγραφος εφαρμόζεται και στην περίπτωση που περιλαμβάνεται οποιαδήποτε πρόνοια που σχετίζεται με τη χρήση ή την ανάπτυξη οποιασδήποτε ακίνητης ιδιοκτησίας ή με περιορισμό ως προς τη χρήση ή ανάπτυξη αυτής». [2] «40
(1)Καμία μεταβίβαση ή εμπράγματο βάρος πάνω σε ακίνητη ιδιοκτησία δεν είναι έγκυρη ή έγκυρο εκτός αν εγγραφεί ή καταχωρηθεί στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο». [3] «Η επικαρπία είναι εμπράγματο δικαίωμα και σαν τέτοιο παρέχει στο δικαιούχο εξουσία άμεση και κατά παντός δηλαδή απόλυτη, αναφορικά με το συγκεκριμένο αντικείμενο. Κύρια δικαιώματα του επικαρπωτή είναι το δικαίωμα χρήσης δηλαδή άμεσης χρησιμοποιήσεως του καταστήματος για τις ανάγκες του και δικαίωμα καρπώσεως δηλαδή λήψης των καρπών του, δηλαδή των ενοικίων. Οι εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες του ακινήτου διατηρούν, μέχρι του θανάτου των επικαρπωτών την ψιλή κυριότητα. Δηλαδή τα δικαιώματα τους περιορίζονται στην ουσία, την υπόσταση του πράγματος κάτι που οφείλουν οι επικαρπωτές να διατηρούν ακέραιη. Δέστε σχετικά ελληνικά συγγράμματα Περί Εμπραγμάτου Δικαίου αναφορικά με την επικαρπία & οίκηση όπως το Σ. Σπυριδάκη, του Κ. Βαβούσκου κ.ά. Εφόσον η εξουσία των γονιών των ιδιοκτητών είναι απόλυτη μόνο αυτοί έχουν την εξουσία διεξαγωγής της δίκης, μόνο αυτοί μπορούν να είναι διάδικοι. Οι ιδιοκτήτες που μόνον την ψιλή κυριότητα κατέχουν δεν μπορούν να έχουν λόγο αναφορικά με αυτό γιατί πρέπει να έχουν άμεσον έννομο συμφέρον στην ενοικίαση. Οι ιδιοκτήτες, εφόρου ζωής των επικαρπωτών δεν έχουν το δικαίωμα κατοχής του καταστήματος αλλά τούτο ανήκει στους επικαρπωτές, οι οποίοι και έχουν απόλυτο και αποκλειστικό δικαίωμα στην εκμετάλλευση του. Η ενοικιαστική σχέση στην περίπτωση μας είναι μεταξύ των επικαρπωτών και του ενοικιαστή.» cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο