← Κύπρος

A.L. VASILIOU MOTORS LTD ν. A.L. KRAMBENES LTD κ.α., Αίτηση Αρ.:Ε212/10, 8/3/2017

A.L. VASILIOU MOTORS LTD ν. A.L. KRAMBENES LTD κ.α., Αίτηση Αρ.:Ε212/10, 8/3/2017 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:DEELEF:2017:11 ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΕΛΕΓΧΟΥ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ Ενώπιον: Λ.Σ. Καμμίτση, Προέδρου και Σπ. Σπυριδάκι και Α. Δαλίτη, Παρέδρων Αίτηση Αρ.:Ε212/10 Μεταξύ: A.L. VASILIOU MOTORS LTD Αιτητές και

  1. A.L. KRAMBENES LTD
  2. ΣΑΒΒΑΣ ΛΕΩΝΙΔΟΥ Καθ' ων η Αίτηση -------------------------------------------------------------------------------- 8.3.2017 Για τους Αιτητές: κ. Κ. Καλλής για κ.κ. Καλλής & Καλλής Δ.Ε.Π.Ε. Για τους Καθ' ων η Αίτηση 1 και 2: κ. Π. Αγγελίδης για κ.κ. Π. Αγγελίδης & Σία Δ.Ε.Π.Ε. Α Π Ο Φ Α Σ Η Η υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο Αίτηση καταχωρίστηκε στις 20.10.2010 και μ 'αυτήν η Αιτήτρια εταιρεία εξαιτείται ως ακολούθως: «α) Διάταγμα εξώσεως της Καθ' ης η Αίτηση 1, των υπηρετών, υπαλλήλων και αντιπροσώπων αυτών και/ή ανακτήσεως της κατοχής του ακινήτου του Αιτητή και ευρισκομένου εις την λεωφόρο Γρίβα Διγενή 7-9, λόγω παραλείψεως και/ή αρνήσεως της Καθ' ης η Αίτηση 1 να πληρώσει τα νόμιμα οφειλόμενα ενοίκια δια τους μήνες Απρίλιο του 2010 - Οκτώβριο του 2010 αμφοτέρων συμπεριλαμβανομένων εν σχέσει προς το ακίνητο τούτο επί περισσοτέρας των είκοσι μίας ημερών μετά την επίδοσιν εγγράφου ειδοποιήσεως απαιτήσεως προς αυτής υπό ή εκ μέρους του Αιτητή. β) Εναντίον των Καθ' ων η Αίτηση €23.940 καθυστερημένα ενοίκια οφειλόμενα προς τον Αιτητή εν σχέση προς το ως άνω ακίνητο δια τους μήνες Απρίλιο του 2010 - Οκτώβριο του 2010, αμφοτέρων συμπεριλαμβανομένων. γ) Εναντίον των Καθ' ων η Αίτηση €3.420 μηνιαίως από 01/11/2010 μέχρι παραδόσεως της κατοχής του ως άνω υποστατικού προς τον Αιτητή ως Mesne Profits (ενδιάμεσα οφέλη) και ή αποζημίωση και ή άλλως πως. δ) Εναντίον των Καθ' ων η Αίτηση ποσόν €85.000 για ζημιές οι οποίες προκλήθηκαν στο ακίνητο από τους Καθ' ων η Αίτηση. ε) Εναντίον των Καθ' ων η Αίτηση νόμιμον τόκο, έξοδα, πλέον 15% Φ.Π.Α., και έξοδα επιδόσεως. Η Αιτήτρια εταιρεία ισχυρίζεται ότι είναι ιδιοκτήτρια ενός καταστήματος επί της Λεωφόρου Γρίβα Διγενή 7-9, στη Λευκωσία (εν τοις εφεξής «το επίδικο κατάστημα»). Ο ισχυρισμός αυτός είναι παραδεκτός. Κατά ή περί την 17.7.2008, οι Αιτητές ενοικίασαν στην Καθ' ης η Αίτηση 1 το επίδικο κατάστημα, δυνάμει ενοικιαστηρίου εγγράφου μεταξύ της Αιτήτριας και της Καθ' ης η Αίτηση 1, με την εγγύηση του Καθ' ου η Αίτηση 2, για περίοδο 21 ετών από 1.10.2008 έως 30.9.2029, με μηνιαίο ενοίκιο €3.420, πληρωτέο προκαταβολικά την πρώτη ημέρα εκάστου μηνός. Οι ισχυρισμοί αυτοί είναι παραδεκτοί. Κατά ή περί την 14.6.2010, η Καθ' ης η Αίτηση 1 με επιστολή των δικηγόρων της, τερμάτισε τη συμφωνία χωρίς να παραδώσει το επίδικο. Κατά παράβαση της συμφωνίας, δεν πλήρωσε τα ενοίκια για τους μήνες Απρίλιο έως Οκτώβριο του
  3. Οι Αιτητές, με επιστολή των δικηγόρων τους ημερομηνίας 18.6.2010, απαίτησαν από την Καθ' ης η Αίτηση 1 την πληρωμή των οφειλομένων ενοικίων. Η Καθ' ης η Αίτηση 1 ουδέν ποσό κατέβαλε και εξακολουθεί να οφείλει τα ενοίκια για τους μήνες Απρίλιο έως Οκτώβριο 2010, καθώς και τα ενδιάμεσα οφέλη από την 1.11.2010 μέχρι παράδοσης της κατοχής. Οι Αιτητές, με επιστολή των δικηγόρων τους ημερ.30.6.2010, ζήτησαν τα κλειδιά του καταστήματος και την παράδοση της κατοχής. Η Καθ' ης η Αίτηση 1 δεν παρέδωσε την κατοχή, ενώ επέφερε και/ή προξένησε ζημιές στο επίδικο κατάστημα. Στο δικόγραφο παρέχονται λεπτομέρειες ζημιών. Για την επαναφορά του επίδικου στην πρότερα του κατάσταση, απαιτείται ποσό €85.
  4. Απάντηση: Οι Καθ' ων η Αίτηση 1 και 2 καταχωρήσαν Απάντηση στις 28.12.2010 και μ' αυτή αρνούνται τις αιτούμενες θεραπείες. Περαιτέρω, ισχυρίζονται ότι οι Αιτητές έχουν οι ίδιοι παραβιάσει τη συμφωνία, καθότι αρνούνται να παραδώσουν τους χώρους στάθμευσης και/ή τους αποθηκευτικούς και/ή τους βοηθητικούς χώρους που προνοούνται στο συμβόλαιο, με αποτέλεσμα οι ενοικιαστές να αδυνατούν να λειτουργήσουν την επιχείρηση τους. Οι Καθ' ων η Αίτηση αρνούνται ότι οφείλουν οποιοδήποτε ενοίκιο, καθότι οι Αιτητές παραβίασαν οι ίδιοι το ενοικιαστήριο έγγραφο και αρνούνται ότι οφείλουν οποιοδήποτε ποσό για ζημιές. Οι Καθ' ων η Αίτηση ισχυρίζονται ότι η ενοικίαση περιελάβανε και άλλους χώρους και/ή αποθηκευτικούς και/ή χώρους στάθμευσης και/ή βοηθητικούς χώρους, τους οποίους οι Αιτητές αρνούνται να παραχωρήσουν προς χρήση από τους Καθ' ων η Αίτηση, με αποτέλεσμα οι τελευταίοι να μην μπορούν να λειτουργήσουν την επιχείρηση τους. Οι Καθ' ων η Αίτηση ισχυρίζονται ότι έχουν προβεί σε γραπτή καταγγελία της συμφωνίας με επιστολή των δικηγόρων τους ημερομηνίας 14.6.2010, η οποία επιδόθηκε στην Αιτήτρια στις 21.6.2010 και ενόψει αυτής, θα προβούν στην καταχώρηση Αγωγής στο Επαρχιακό Δικαστήριο Λευκωσίας για διεκδίκηση ειδικών και γενικών αποζημιώσεων και επιστροφή των καταβληθέντων ενοικίων. Ανταπάντηση στην Απάντηση: Το δικόγραφο των Αιτητών καταχωρίστηκε στις 14.1.2011 και μ' αυτό οι Αιτητές συνενώνουν επίδικα θέματα με τους Καθ' ων η Αίτηση. Οι Αιτητές αρνούνται ότι παράβηκαν το ενοικιαστήριο έγγραφο με οποιοδήποτε τρόπο. Ισχυρίζονται ότι οι χώροι στάθμευσης παραδόθηκαν άμεσα στην Καθ' ης η Αίτηση, μαζί με μια μικρή αποθήκη, όπως προβλεπόταν στο ενοικιαστήριο έγγραφο, από την 1.10.
  5. Μετά το πέρας δύο ετών από την ενοικίαση, η Καθ' ης η Αίτηση ισχυρίστηκε με επιστολή των δικηγόρων της, ότι δεν της παραδόθηκαν οι 4 χώροι στάθμευσης. Οι Αιτητές ισχυρίζονται ότι η Καθ' ης η Αίτηση κωλύεται δια της συμπεριφοράς της να ισχυρίζεται κάτι τέτοιο, αφού έλαβε κατοχή του καταστήματος, της αποθήκης και των χώρων στάθμευσης, χωρίς διαμαρτυρία και τα κατέχει μέχρι σήμερα. Οι Αιτητές περαιτέρω ισχυρίζονται ότι η Καθ' ης η Αίτηση κωλύεται να υποστηρίζει ότι το ενοικιαστήριο έγγραφο έχει παραβιαστεί από τους Αιτητές, ότι δεν οφείλει ενοίκιο και ότι τερματίστηκε η συμφωνία και ταυτόχρονα να μην παραδίδει την κατοχή παρόλο ότι κλήθηκε με επιστολή των δικηγόρων των Αιτητών ημερομηνίας 30.6.2010 να την παραδώσει. Οι Αιτητές δικαιούνται ενδιάμεσα οφέλη, καθώς και αποζημιώσεις για ζημιές ως το δικόγραφό τους. Οι Αιτητές παραδέχονται ότι ενοικίαζαν καταστήματα, μια μικρή αποθήκη και 4 χώρους στάθμευσης, οι οποίοι χρησιμοποιούνται μέχρι σήμερα από την Καθ' ης η Αίτηση. Παραδέχονται επίσης ότι έλαβαν επιστολή ημερομηνίας 14.6.2010 από την Καθ' ης η Αίτηση, την οποία απάντησαν με επιστολή του δικηγόρου τους ημερομηνίας 30.6.
  6. Οι Αιτητές προέβαλαν τον ισχυρισμό ότι παραχωρήθηκαν οι χώροι στάθμευσης όπως συμφωνήθηκε και ότι η Καθ' ης η Αίτηση είχε την κατοχή τους. Καλούσαν δε την Καθ' ης η Αίτηση να προχωρήσει στην λήψη μέτρων εάν επενέβαινε οποιοσδήποτε στο υποστατικό ή στους χώρους στάθμευσης. Ιστορικό: Στις 6.3.2015, ο ευπαίδευτος συνήγορος των Καθ' ων η Αίτηση δήλωσε ότι οι εργασίες έγιναν, όντως χρειάζονταν για να γίνει γραφείο το επίδικο. Αυτό που παραμένει ως επίδικο θέμα είναι η υπαιτιότητα και εάν ο ένας ή ο άλλος τερματισμός είναι νόμιμος. Είναι δεκτό ότι έγιναν οι εργασίες και πληρώθηκαν τα ποσά (Τεκμήρια 6 και 7). Μαρτυρία και αξιολόγηση: Αιτητών: Μοναδικός μάρτυρας για τους Αιτητές κατέθεσε ο κ. Ανδρέας Βασιλείου. Ο κ. Βασιλείου κατέθεσε Γραπτή Δήλωση, το Τεκμήριο Α, ως μέρος της κυρίως εξέτασης του, σύμφωνα με τον περί Αποδείξεως Νόμο, Κεφ. 9, ως αυτός τροποποιήθηκε από τον Ν. 32

(1)/
  1. Κατέθεσε ότι είναι δεόντως εξουσιοδοτημένος από την Αιτήτρια εταιρεία, της οποίας είναι διευθυντής. Η Αιτήτρια είναι ιδιοκτήτρια ενός καταστήματος στην Λεωφόρο Γρίβα Διγενή 7-9, στην Λευκωσία το οποίο είχε ανεγερθεί το έτος 1984 και εγγραφεί επ' ονόματι της εταιρείας. Δυνάμει ενοικιαστηρίου εγγράφου γενομένου μεταξύ του Αιτητή και της Καθ' ης η Αίτηση 1, τη εγγυήσει του Καθ' ου η Αίτηση 2, κατά ή περί την 17.7.2008 ο Αιτητής ενοικίασε στην Καθ' ης η Αίτηση 1 το επίδικο κατάστημα για περίοδο 21 ετών, αρχομένης την 1.10.2008 και ληγούσης την 30.9.2029, αντί μηνιαίου ενοικίου εξ €3.420, πληρωτέου προκαταβολικώς την πρώτη ημέρα εκάστου μηνός. Κατά ή περί την 18.6.2010, η Αιτήτρια απέστειλε επιστολή μέσω των δικηγόρων της τερματίζοντας το ενοικιαστήριο έγγραφο, καλώντας την Καθ' ης η Αίτηση να καταβάλει τα οφειλόμενα ενοίκια. Η Αιτήτρια απαίτησε την πληρωμή απάντων των οφειλόμενων ενοικίων από τον Απρίλιο 2010 μέχρι τον Ιούνιο 2010, συνολικού ποσού €10.
  2. Η Καθ' ης η Αίτηση απάντησε δι' επιστολής των δικηγόρων της ημερομηνίας 28.6.2010, επισυνάπτοντας αντίγραφο επιστολής ημερομηνίας 14.6.2010 προς τους Αιτητές, ισχυριζόμενη ότι τερμάτισε τη μεταξύ των μερών συμφωνία. Ο κ. Βασιλείου κατέθεσε ότι η Καθ' ης η Αίτηση 1, κατά παράβαση του ενοικιαστηρίου συμβολαίου, δεν πλήρωσε τα ενοίκια για τους μήνες Απρίλιο 2010-Οκτώβριο 2010, αμφοτέρων συμπεριλαμβανομένων, ήτοι το συνολικό ποσό των €23.940, πλέον ενδιάμεσα οφέλη μέχρι 30.5.
  3. Η Αιτήτρια, με επιστολή των δικηγόρων της ημερομηνίας 30.6.2010, απάντησε στην επιστολή ημερομηνίας 14.6.2010 του δικηγόρου της Καθ' ης η Αίτηση, ζητώντας τα κλειδιά του καταστήματος και παράδοση της κατοχής αυτού, αφού υπήρχε ισχυρισμός ότι η συμφωνία τερματίστηκε. Η Καθ' ης η Αίτηση αρνείτο και/ή αμελούσε μέχρι τις 30.5.2011 να παραδώσει την κατοχή του καταστήματος στους Αιτητές. Την 30.5.2011, με επιστολή των δικηγόρων τους προς τον δικηγόρο των Αιτητών, παραδόθηκε η κατοχή του επίδικου καταστήματος και των άλλων χώρων. Η Αιτήτρια εταιρεία αξιώνει επίσης από την Καθ' ης η Αίτηση 1, το ποσό των €3.420 μηνιαίως ως ενδιάμεσα οφέλη από την 1.11.2010 μέχρι παραδόσεως της κατοχής του ως επίδικου. Η Καθ' ης η Αίτηση 1, κατά παράβαση των συμφωνηθέντων και/ή κατά παράβαση των υποχρεώσεων της, επέφερε και/ή προξένησε ζημιές στο κατάστημα, με αποτέλεσμα να απαιτείται ποσό €85.000 για επαναφερθεί στην πρότερα του κατάσταση. Συγκεκριμένα, οι όροι του ενοικιαστηρίου εγγράφου 3, 4, 5, 6, 7 και 8, έχουν παραβιαστεί από την Καθ' ης η Αίτηση
  4. Ο μάρτυρας παρέθεσε λεπτομέρειες των ζημιών. Κατέθεσε ότι η Αιτήτρια εταιρεία ανέθεσε στην ΗΜΕΣ ΟΙΚΟΔΟΜΙΚΗ ΛΤΔ την επιδιόρθωση του επίδικου καταστήματος και κατέβαλε για τούτο το ποσό των €85.000, πλέον Φ.Π.Α. Ο Καθ' ου η Αίτηση 2 εγγυήθηκε την Καθ' ης η Αίτηση 1 έναντι της Αιτήτριας για όλους τους όρους και υποχρεώσεις της που απορρέουν από το ενοικιαστήριο έγγραφο. Αναφορικά με τους ισχυρισμούς των Καθ' ων η Αίτηση στην Απάντηση τους, ο μάρτυρας κατέθεσε ότι οι χώροι στάθμευσης παραδόθηκαν άμεσα στην Καθ' ης η Αίτηση, μαζί με μια μικρή αποθήκη, ως προβλεπόταν στον ενοικιαστήριο έγγραφο, από την 1.10.
  5. Μετά το πέρας δύο ετών από την ενοικίαση, η Καθ' ης η Αίτηση ισχυρίστηκε δι' επιστολής των δικηγόρων της, ότι δεν της παραδόθηκαν οι 4 χώροι στάθμευσης και η αποθήκη. Η Καθ' ης η Αίτηση 1 έλαβε κατοχή του καταστήματος, της αποθήκης και των χώρων στάθμευσης, χωρίς να διαμαρτυρηθεί και τα κατείχε μέχρι και την 30.5.
  6. Ο μάρτυρας διερωτήθηκε πώς μπορεί η Καθ' ης η Αίτηση να ισχυρίζεται ότι το ενοικιαστήριο έγγραφο έχει παραβιαστεί από την Αιτήτρια, ότι κανένα ενοίκιο δεν οφείλει και ότι τερματίστηκε η συμφωνία από τη μια και από την άλλη να μην παραδίδει την κατοχή των καταστημάτων, αποθηκών και χωρών στάθμευσης, παρόλο ότι κλήθηκε με επιστολή των δικηγόρων των Αιτητών ημερομηνίας 30.6.2010, και μέχρι την 30.5.2011 να κρατεί την κατοχή αυτών. Είναι η θέση του ότι η Καθ' ης η Αίτηση οφείλει στην Αιτήτρια εταιρεία το ποσό των €85.000 για ζημιές, ώστε να επιτευχθεί η αποκατάσταση του καταστήματος στη πρότερα του κατάσταση. Κατά ή περί τον Ιανουάριο 2011, ο δικηγόρος των Αιτητών συναντήθηκε με τον δικηγόρο της Καθ' ης η αίτηση 1 για να συζητήσουν την υπόθεση, αφού η Καθ' ης η Αίτηση δεν παρέδωσε κατοχή των καταστημάτων. Η συνάντηση έληξε χωρίς αποτέλεσμα. Κατά ή περί την 16.2.2011, ο δικηγόρος των Αιτητών έλαβε επιστολή από τον δικηγόρο των Καθ' ων η Αίτηση και του ζητήθηκε να συναντηθούν για να συζητήσουν την υπόθεση στις 22.2.
  7. Η συνάντηση έγινε, όμως, παρόλο ότι ζητήθηκε από την Καθ' ης η Αίτηση να παραδώσει τα κλειδιά και την κατοχή των καταστημάτων, αρνήθηκε να το πράξει ζητώντας χρόνο 20 ημερών. Τελικά, τα καταστήματα παραδόθηκαν με επιστολή 30.5.
  8. Κατά την αντεξέταση του, ο μάρτυρας υπέδειξε στο Τεκμήριο 9 τους χώρους στάθμευσης που ενοικίασε και εξήγησε ότι πάντοτε ανήκαν στους Αιτητές. Όταν ρωτήθηκε αν φαίνονται στον τίτλο, απάντησε ότι προστέθηκαν μεταγενέστερα. Ηγέρθηκε θέμα ότι ήταν κοινόχρηστοι χώροι και υπάρχει και το συμβόλαιο με τον εργολάβο από τον οποίο αγόρασαν το κτίριο. Εξ' ου και τους χρησιμοποιούσε η Societe Generale για 22 χρόνια. Μεταγενέστερα, γράφτηκαν στον τίτλο και φαίνονται στο Τεκμήριο
  9. Ο μάρτυρας όμως, υποστήριξε ότι ο ίδιος είχε συμφωνία για τους χώρους στάθμευσης με τον εργολάβο από το
  10. Δεν γνώριζε ότι η Πολεοδομική Αρχή υποστήριζε πως είναι κοινόχρηστοι. Ο κ. Βασιλείου κατέθεσε ότι δεν του στάληκε αίτηση για Πολεοδομική Άδεια. Όταν υπέγραψαν το συμβόλαιο με τον Καθ' ου η Αίτηση 2, του έδωσαν πληρεξούσιο από την Αιτήτρια να τα χειρίζεται. Όταν ο μάρτυρας έμαθε ότι δεν τα αναγνωρίζει η Πολεοδομία, κίνησε διαδικασία για να γραφτούν χώροι στάθμευσης στο δικό του τίτλο, αφού πάντοτε ήταν δικοί του. Η αίτηση αυτή έγινε στις 5.8.2009 και σχετικό είναι το Τεκμήριο
  11. Ο Μ.Α.1 απάντησε ότι το έβλεπε για πρώτη φορά, όταν του επιδείχθηκε κατά την αντεξέταση του. Έπρεπε να υπογράψουν όλοι οι συνιδιοκτήτες. Ο ίδιος πήγε στο Δημαρχείο και διαπίστωσε ότι το Δημαρχείο ουδέποτε αρνήθηκε την άδεια, αλλά ήθελε τους 4 επιπλέον χώρους στάθμευσης, εκ των οποίων οι Αιτητές προθυμοποιήθηκαν να αγοράσουν τους δύο. Επανέλαβε ότι οι χώροι στάθμευσης ήταν πάντοτε της εταιρείας του και αυτό ουδέποτε αμφισβητήθηκε από κανένα. Ούτε η Πολεοδομία επικοινώνησε μαζί του να του πει ότι ήταν κοινόχρηστοι, ούτε τους χρησιμοποιούσε οποιοσδήποτε άλλος, ενώ η τράπεζα Societe Generale τους χρησιμοποιούσε για 22 χρόνια χωρίς πρόβλημα. Το κτίριο το έκτισαν 5 άτομα από το
  12. Δεν χρειάστηκε να του υπογράψουν οι υπόλοιποι ότι του παραχωρούν τους χώρους στάθμευσης. Ήταν η θέση του μάρτυρα ότι έκανε τα πάντα για να περάσουν στον τίτλο του οι χώροι στάθμευσης, οι οποίοι ήταν δικοί του και δεν ήξερε ότι δεν ήταν στον τίτλο. Δέχθηκε ότι είχε τίτλο τον οποίο παρέδωσε στον Καθ' ου η Αίτηση 2, ο οποίος δεν είχε τους χώρους στάθμευσης πάνω και ότι αυτοί προστέθηκαν το
  13. Επέμενε όμως ότι οι χώροι ήταν αγορασμένοι από την εταιρεία του και δόθηκε άδεια στους προηγούμενους ενοικιαστές που τους χρησιμοποιούσαν. Υπήρχε το έγγραφο αγοράς. Κατά την αντεξέταση του ο μάρτυρας διευκρίνισε ότι, όταν υπεγράφη το Τεκμήριο 1, υπεγράφη και πληρεξούσιο έγγραφο προς τον ενοικιαστή. Γι' αυτό δεν υπεγράφη πολεοδομική αίτηση από τους Αιτητές, δόθηκε πληρεξούσιο στους ενοικιαστές να το χειριστούν εν λευκώ. Με βάση το πληρεξούσιο, ανάλαβε την υποχρέωση να εκδώσει τις άδειες ο Καθ' ου η Αίτηση
  14. Όταν οι Αιτητές έλαβαν την επιστολή Τεκμήριο 3, απάντησαν με την επιστολή Τεκμήριο
  15. Έστειλαν στους Καθ' ων η Αίτηση τις συμφωνίες αγοράς των χώρων στάθμευσης. Την κατοχή των χώρων στάθμευσης, των καταστημάτων και της αποθήκης, την είχε η Καθ' ης η Αίτηση
  16. Οι Καθ' ων η Αίτηση δεν υπέβαλαν παράπονο ότι τους παρεμπόδιζε οποιοσδήποτε στην κάρπωση της κατοχής του επιδίκου. Ο κ. Βασιλείου έκαμε καλή εντύπωση κατά την κατάθεση του. Ήταν ευθύς και σταθερός, η μαρτυρία του ήταν καθαρή και λογική. Κρίνεται ως μάρτυρας της αλήθειας και η μαρτυρία του γίνεται αποδεκτή. Καθ' ων η Αίτηση: Πρώτος μάρτυρας για τους Καθ' ων η Αίτηση κατέθεσε ο κ. Σάββας Λεωνίδου. Ο κ. Λεωνίδου κατέθεσε Γραπτή Δήλωση, το Τεκμήριο Β, ως μέρος της κυρίως εξέτασης του. Είναι ο Διευθύνων Σύμβουλος της Καθ' ης η Αίτηση 1 εταιρείας και Καθ' ου η Αίτηση 2 και έχει γνώση όλων των γεγονότων που αφορούν την παρούσα υπόθεση. Κατέθεσε ότι πράγματι, το Τεκμήριο 1 έχει υπογραφεί από την Αιτήτρια εταιρεία, τον ίδιο και την Καθ' ης η Αίτηση
  17. Ο μάρτυρας κατέθεσε ότι αγόρασε την Καθ' ης η Αίτηση εταιρεία από το δικηγορικό γραφείο που εκπροσωπεί τους Αιτητές, διότι ενδιαφερόταν για την ενοικίαση του επίδικου. Σκοπός της ενοικίασης ήταν η δημιουργία καφεστιατορίου και ο σκοπός αυτός διαφαίνεται στο Γενικό Όρο 1 του συμβολαίου. Ήταν η θέση του μάρτυρα ότι είναι επίσης σαφές από το ενοικιαστήριο έγγραφο, πως το ενοικιασθέν κτήμα περιλάμβανε δύο καταστήματα στη Λεωφόρο Γρίβα Διγενή, 7-9, ως και τέσσερις χώρους στάθμευσης οι οποίοι εφάπτονταν των καταστημάτων και μια μικρή αποθήκη στο υπόγειο. Τοπογραφικά, αυτό μπορεί να επιβεβαιωθεί, εάν αναγνωσθεί το τοπογραφικό σχέδιο που έχει επισυναφθεί στο ενοικιαστήριο έγγραφο. Οι πιο πάνω αναφερθέντες χώροι στάθμευσης, ήταν απαραίτητοι για την εύρυθμη λειτουργία των καταστημάτων που θα μετατρέπονταν σε καφεστιατόριο, βάσει της σύμβασης. Ήταν επίσης όρος της σύμβασης, ότι τα δυο καταστήματα θα άλλαζαν χρήση και από καταστήματα θα μετατρέπονταν σε καφεστιατόριο. Ο κ. Λεωνίδου κατέθεσε ότι η Καθ' ης η Αίτηση εταιρεία υπέβαλε μέσω της Αιτήτριας εταιρείας, την αίτηση μετατροπής της χρήσης σε εστιατόριο. Η αίτηση παραλήφθηκε από το Δήμο Λευκωσίας, που ήταν η Αρμόδια Πολεοδομική Αρχή, στις 5.8.
  18. Ο Δήμος Λευκωσίας, με επιστολή του στις 11.2.2010 (Τεκμήριο 11) αποδέχθηκε τη χορήγηση της άδειας, υπό την προϋπόθεση ότι οι προτεινόμενοι χώροι στάθμευσης 1-4, που ήταν τότε κοινόχρηστοι, παραχωρηθούν στην Αιτήτρια εταιρεία από όλους τις ιδιοκτήτες της πολυκατοικίας, με ενυπόγραφη συγκατάθεση, ούτως ώστε να διασφαλιστεί και νόμιμα ότι οι 4 χώροι στάθμευσης που ενοικιάσθηκαν προς την Καθ' ης η Αίτηση εταιρεία, αποτελούσαν ιδιοκτησία της. Η απάντηση αυτή κοινοποιήθηκε στην Αιτήτρια, η οποία όμως εξακολούθησε να παραγνωρίζει το γεγονός ότι οι προτεινόμενοι χώροι ήταν κοινόχρηστοι και όχι δική της ιδιοκτησία και επομένως, η αλλαγή χρήσης των καταστημάτων σε καφεστιατόριο θα ήταν αδύνατη. Ο Μ.Κ.1 κατέθεσε ότι, αντί άλλης οφειλόμενης ενέργειας, η Αιτήτρια εταιρεία μέσω του Διευθυντή της κ. Ανδρέα Βασιλείου, τον διαβεβαίωνε ότι ήταν ζήτημα λίγων ημερών για να διευθετήσει το θέμα. Το υπό αδειοδότηση καφεστιατόριο, έπρεπε να διαθέτει ακόμα 4 χώρους στάθμευσης, τους οποίους όμως ο Δήμος Λευκωσίας δεχόταν όπως ο ιδιοκτήτης ή ο ενοικιαστής των καταστημάτων εξαγοράσει από τον Δήμο προς €5.125,80σ έκαστον. Η Καθ' ης η Αίτηση εταιρεία ήταν πάντοτε έτοιμη να εξαγοράσει τους 4 πρόσθετους χώρους στάθμευσης, αλλά ανέμενε την εξαγορά των χώρων από την ιδιοκτήτρια εταιρεία. Η Καθ' ης η Αίτηση εταιρεία πληροφορήθηκε το γεγονός ότι οι προτεινόμενοι χώροι στάθμευσης 1-4 δεν ανήκαν στην Αιτήτρια και ότι ήταν κοινόχρηστοι, μετά τη σύναψη της σύμβασης και αφού είχαν αρχίσει τα οικοδομικά έργα για μετατροπή των καταστημάτων σε καφεστιατόριο. Όλα αυτά τα πληροφορήθηκαν μέσω της επιστολής του Δήμου Λευκωσίας ημερομηνίας 11.2.
  19. Η Καθ' ης η Αίτηση προέβη σε εκτεταμένες εργασίες, προς το σκοπό μετατροπής των καταστημάτων σε εστιατόριο, διότι πίστεψε και βασίστηκε στις υποσχέσεις της Αιτήτριας και του Διευθυντή της, ότι δηλαδή το θέμα που προέκυψε ήταν εντελώς τυπικό και ότι ο ίδιος ο Διευθυντής της Αιτήτριας ισχυρίστηκε ενώπιον του μάρτυρα, πως η διευθέτηση ήταν θέμα ημερών. Πέραν των εργασιών που η Καθ' ης η Αίτηση διεξήγε, προστέθηκαν εργασίες που δεν ήταν αναγκαίες για τη μετατροπή των καταστημάτων σε καφεστιατόριο, αλλά ήταν αναγκαίες για την ορθή στήριξη του κτιρίου, επειδή είχε τεθεί και θέμα στατικότητας. Ο Μ.Κ.1 κατέθεσε ότι οι φωτογραφίες που έχουν παρουσιάσει οι Αιτητές, απεικονίζουν κολώνες που είχαν περιτυλιχθεί με πρόσθετη σιδηροσύνδεση, η οποία είχε άμεσο στόχο τη στατική ενίσχυση του κτιρίου. Η Αιτήτρια εταιρεία ζήτησε από τον εργολάβο της Καθ' ης η Αίτηση να προβεί στη διεκπεραίωση των εργασιών για τη στατικότητα του υποστατικού, με έξοδα των ιδιοκτητών της πολυκατοικίας. Μετά την πάροδο του χρόνου και πολλών συναντήσεων μεταξύ των συμβαλλομένων, διεφάνη ότι η Αιτήτρια δεν ήταν σε θέση ή δεν ήθελε, να εξασφαλίσει την κυριότητα ή την αποκλειστική χρήση των χώρων στάθμευσης 1-
  20. Αντίθετα, ο εκ των ιδιοκτητών κ. Θράσου, δήλωσε στον κ. Λεωνίδου ότι δεν επρόκειτο ποτέ να συγκατατεθεί στην ολοκληρωτική παραχώρηση των χώρων στάθμευσης 1-4, γιατί δεν επιθυμούσε τη δημιουργία καφεστιατορίου, αλλά την ενοικίαση των καταστημάτων σε τράπεζα, κάτι που τελικά πραγματοποιήθηκε. Το γεγονός αυτό έλαβε χώραν μετά την ειδοποίηση του Δήμου Λευκωσίας ημερομηνίας 11.2.
  21. Τελικά, αφού η Καθ' ης η Αίτηση εταιρεία και ο ίδιος ο Καθ' ου η Αίτηση 2, ξόδεψαν ποσό €68.465.- και πλήρωσαν τα μέχρι τότε αναλογούντα ενοίκια σύμφωνα με το συμβόλαιο, αναγκάστηκαν στις 14.6.2010, με επιστολή, να τερματίσουν τη σύμβαση, υπαιτιότητι των Αιτητών. Μέχρι την πιο πάνω ημερομηνία, η ενοικίαση των χώρων στάθμευσης 1-4 ήταν παράνομη, αφού παρέμεναν κοινόχρηστοι και δεν είχαν παραχωρηθεί ούτε στην Αιτήτρια εταιρεία, αλλά ούτε και στην Καθ' ης η Αίτηση εταιρεία. Ο μάρτυρας ισχυρίστηκε ότι τα δύο χρόνια που μεσολάβησαν από την ενοικίαση μέχρι τον τερματισμό, ήταν πέραν του λογικού χρονικού διαστήματος για να οδηγηθεί τόσο ο ίδιος όσο και η εταιρεία του στο συμπέρασμα ότι οι Αιτητές δεν είχαν την ικανότητα ή τη διάθεση παραχώρησης των χώρων στάθμευσης 1-4, ως προνοείτο από τη σύμβαση. Απόδειξη, όπως είπε, ότι οι χώροι στάθμευσης, που στο σχέδιο αναλογούσαν στους χώρους 1-4, τιτλοποιήθηκαν επ' ονόματι της Αιτήτριας εταιρείας στις 20.3.2014, δηλαδή 4 χρόνια αργότερα από την ημερομηνία που έπρεπε να παραχωρηθούν στην εταιρεία του. Είναι η θέση του ότι οι Αιτητές, πλην του τίτλου, Τεκμήριο 10, δεν πρόσφεραν άλλη μαρτυρία ότι μπορούσαν να του παραχωρήσουν τους συμφωνημένους χώρους στάθμευσης. Η παραχώρηση και χρήση των συμφωνημένων χώρων στάθμευσης, δεν αποτελούσε προσωπική του ή της Καθ' ης η Αίτηση ιδιοτροπία, αλλά ήταν απαραίτητη για λόγους φορτοεκφόρτωσης των υλικών του καφεστιατορίου. Χωρίς αυτούς, δεν θα είχε πύλη εισόδου και εξόδου των εμπορευμάτων της εταιρείας. Εάν δεν παραχωρούνταν με το συμβόλαιο ενοικιάσεως, η Καθ' ης η Αίτηση δεν θα ενδιαφερόταν με κανένα τρόπο να ενοικιάσει το επίδικο ακίνητο, διότι δεν θα μπορούσε να διεκπεραιώσει τη φορτοεκφόρτωση και άλλες λοιπές εργασίες που ήταν και είναι απαραίτητες για τη λειτουργία οποιουδήποτε καφεστιατορίου. Οι άλλοι χώροι που θα αποκτούσε ο κ. Λεωνίδου με εξαγορά από το Δήμο Λευκωσίας, ήταν εντελώς άχρηστοι για την εύρυθμη λειτουργία του καφεστιατορίου και θα χρησιμοποιούνταν αποκλειστικά για σκοπούς λήψης της Πολεοδομικής Άδειας. Ο Καθ' ου η Αίτηση 2 εδώ τα μπέρδεψε: ήταν το παράπονο του ότι δεν του παραχωρήθηκαν νόμιμα χώροι στάθμευσης, σύμφωνα με το συμβόλαιο, ότι δεν του παραχωρήθηκαν καθόλου, ότι του παραχωρήθηκαν αλλά δεν ήταν νόμιμη η παραχώρηση και ότι αυτό οδήγησε σε προβλήματα στη διεκπεραίωση των εργασιών αλλαγής χρήσης και τη λειτουργία του καφεστιατορίου, ότι του παραχωρήθηκαν αλλά δεν ήταν νόμιμη η παραχώρηση και αυτό του δημιούργησε προβλήματα με τον Δήμο Λευκωσίας, ότι του παραχωρήθηκαν χωρίς να ήταν νόμιμη η παραχώρηση αλλά αυτό δεν του δημιούργησε προβλήματα με τον Δήμο Λευκωσίας, ή ότι του παραχωρήθηκαν οι συγκεκριμένοι χώροι στάθμευσης που μπορούσαν να εξυπηρετήσουν την επιχείρηση του και άλλοι που θα μπορούσε να αγοράσει, δεν θα τον εξυπηρετούσαν; Ο Μ.Κ.2 κατέθεσε ότι ο ισχυρισμός του κ. Βασιλείου, ότι παραχώρησε τους χώρους στάθμευσης 1-4 με τη μικρή αποθήκη, είναι λεκτική παραποίηση της νομικής πραγματικότητας, για το λόγο ότι, όχι μόνο οι πιο πάνω χώροι δεν παραδόθηκαν, αλλά έστω και αν λεκτικά είχαν παραδοθεί, νομικά εξακολουθούσαν να αποτελούν κοινόκτητη ιδιοκτησία των συνιδιοκτητών της πολυκατοικίας και παραχωρήθηκαν στην Αιτήτρια μόλις στις 20.3.2014 και όχι νωρίτερα, ήτοι 3 χρόνια και 8 μήνες μετά τον τερματισμό της σύμβασης. Η «λεκτική» παραχώρηση όπως την έχρισε ο μάρτυρας διαφέρει κατά παρασάγγας από την πραγματική, φυσική κατοχή ενός ακινήτου και/ή χώρου. Ο μάρτυρας δεν αρνήθηκε ότι είχε φυσική κατοχή, η εταιρεία του και ο ίδιος, των χώρων στάθμευσης. Αντιθέτως, το παραδέχθηκε (βλέπετε πιο κάτω). Όσον αφορά τον ισχυρισμό ότι τα καταστήματα παραδόθηκαν στις 30.5.2011, αυτός είναι αναληθής και εκτός πραγματικότητας κατά τον μάρτυρα, γιατί τα καταστήματα μετά την παύση των εργασιών και τον τερματισμό, ήταν ανοικτά και δεν υπήρχε πόρτα ή κλειδιά για να παραδοθούν. Ο λόγος ήταν ότι, μέχρι την ημερομηνία του τερματισμού ευρίσκονταν σε πρόοδο οι εργασίες για μετατροπή των καταστημάτων σε καφεστιατόριο, είχαν αφαιρεθεί οι υπάρχουσες πόρτες και ο χώρος ήταν ελεύθερος. Επομένως, κανένας και τίποτε δεν εμπόδιζαν τους Αιτητές να παραλάβουν τα καταστήματα τους, ευθύς μετά την επίδοση της ειδοποίησης τερματισμού. Όσον αφορά τις υποτιθέμενες ζημιές, αυτές ήταν ανύπαρκτες διότι ήταν ζημιές που έγιναν για τη βελτίωση του κτιρίου και την τελική μετατροπή του σε καφεστιατόριο, αλλά και για την ενίσχυση του για λόγους στατικότητας, κάτι που δεν έγινε δυνατό. Ο κ. Λεωνίδου επιφύλαξε τα δικαιώματα των Καθ' ων η Αίτηση για επιστροφή των δαπανών που έχουν υποστεί, λόγω της παραβίασης της σύμβασης από την Αιτήτρια. Επιφύλαξε επίσης τα δικαιώματα τους για αποζημιώσεις, γιατί απώλεσαν την ευκαιρία δημιουργίας μιας επιτυχημένης επιχείρησης, η οποία ματαιώθηκε με αποκλειστική υπαιτιότητα των Αιτητών. Ο μάρτυρας κατέθεσε ότι στις φωτογραφίες 3 και 4 στο Τεκμήριο 6, φαίνεται η επικάλυψη των κολώνων για να γίνει στατική ενίσχυση του κτιρίου. Αυτό φαίνεται επίσης στις φωτογραφίες 8 και 13 και μερικώς, στις φωτογραφίες 15 και 19 του Τεκμηρίου
  22. Οι χώροι στάθμευσης χρειάζονταν για το take away και για τις υπηρεσίες catering, για τις οποίες χρειάζονταν αυτοκίνητα τύπου βαν. Υπήρχε συνεχής ανάγκη για μετακίνηση των σκυβάλων τους και χρειάζονταν οι χώροι στάθμευσης που νόμιζαν ότι είχαν ενοικιάσει. Δεν υπήρχε άλλη πύλη εισόδου και ήταν αδύνατο να σταθμεύσεις σε άλλο σημείο. Στη φωτογραφία 16 του Τεκμηρίου 6, φαίνεται μια πόρτα για την οποία δεν χρειάζεται κλειδί, στο πίσω μέρος, ενώ στη φωτογραφία 17, φαίνεται παραβάν. Κατά την αντεξέταση του, ο μάρτυρας ρωτήθηκε ποιος είχε την κατοχή των καταστημάτων, των χώρων στάθμευσης και της αποθήκης, από το 2008 μέχρι την 14.6.2010 και απάντησε ότι την είχαν οι Καθ' ων η Αίτηση που τα είχαν ενοικιάσει. Η δε κατοχή ήταν χωρίς εμπόδια. Στις 14.6.2010, ο τότε δικηγόρος του, έστειλε επιστολή με την οποία τερμάτισε την ενοικίαση, επειδή οι Αιτητές δεν τους είχαν παραδώσει τους 4 χώρους στάθμευσης. Συγκεκριμένα, ο μάρτυρας κατέθεσε ότι τους είχαν παραχωρηθεί, μέχρι που πήραν επιστολή από το Δημαρχείο ότι οι χώροι στάθμευσης δεν ανήκαν στους Αιτητές και τον κ. Βασιλείου. Δεν είχε όμως υπόψην του την απάντηση των δικηγόρων των Αιτητών, Τεκμήριο
  23. Δεν είχε επίσης υπόψην του, τις συμφωνίες αγοράς των χώρων στάθμευσης που έστειλε ο δικηγόρος των Αιτητών και κατέθεσε ότι, ο τότε δικηγόρος του δεν του έδειξε αυτή την επιστολή. Διερωτήθηκε μάλιστα κατά πόσον έπρεπε να γνωρίζει την αλληλογραφία μεταξύ των δικηγόρων και γιατί δεν ειδοποιήθηκε ο ίδιος μετά που πήρε την επιστολή από το Δημαρχείο; Επέμενε ότι δεν ενημερώθηκε ότι στάληκαν αγοραπωλητήρια έγγραφα για τους χώρους στάθμευσης και ότι αυτοί ανήκαν στους Αιτητές. Τις οδηγίες για την επιστολή ημερομηνίας 14.6.2010, τις έδωσε ο ίδιος εκ μέρους της Καθ' ης η Αίτηση
  24. Δεν είχε υπόψην του ότι με την επιστολή των δικηγόρων των Αιτητών, ζητούσαν τα κλειδιά των καταστημάτων. Ήταν η θέση του ότι για τα κλειδιά δεν υπήρχε θέμα, γιατί δεν χρειάζονταν για να μπει κάποιος στο επίδικο. Ο Μ.Κ.1 αρνήθηκε ότι οι χώροι στάθμευσης ήταν πάντοτε του κ. Βασιλείου και ότι τους το είχε κοινοποιήσει. Είχαν αποτύχει οι προσπάθειες με τους άλλους συνιδιοκτήτες, γιατί ο κ. Θράσου ειδικά, δεν ήθελε να γίνει καφεστιατόριο το επίδικο και θα το εμπόδιζε. Ο κ. Λεωνίδου δέχθηκε ότι οι σχέσεις των μερών αναφορικά με την Πολεοδομική Άδεια, διέπονται από τον όρο 1 του Τεκμηρίου 1, εκτός του θέματος ότι οι χώροι στάθμευσης δεν ανήκαν στον κ. Βασιλείου σύμφωνα με επιστολή που οι Καθ' ων η Αίτηση πήραν από το Δημαρχείο. Ο μάρτυρας υποστήριξε ότι δεν μπορούσε να φανταστεί καν ότι θα ενοικίαζε κάτι που δεν ανήκε στον κ. Βασιλείου και εξέλαβε ότι δεν υπήρχε ενδιαφέρον να λυθεί το θέμα. Μέχρι την ώρα που πήρε την επιστολή του Δημαρχείου, πίστευε ότι το πρόβλημα ήταν τυπικό. Μετά, άρχισαν να δημιουργούνται εμπόδια και ήταν η αντίληψη του ότι δεν υπήρχε πραγματικό ενδιαφέρον να συνεχίσει να ενοικιάζει το χώρο. Προηγούμενα, ο μάρτυρας είχε καταθέσει ότι δεν γνώριζε / αντιλήφθηκε ότι υπήρχε οποιοδήποτε πρόβλημα με τους χώρους στάθμευσης μέχρι που πήρε την επιστολή του Δήμου. Αρνήθηκε ότι έδειξε αδιαφορία να ρωτήσει το δικηγόρο του τι απάντησαν οι Αιτητές και υποστήριξε ότι δεν δείχνει αδιαφορία κάποιος που ξοδεύει 100.000 σε ένα χρόνο. Ο Μ.Κ.1 υποστήριξε ότι ήταν μέρος της ευθύνης του κ. Βασιλείου να εξασφαλίσει την άδεια. Η ευθύνη του ιδίου ήταν να ενοικιάσει, να κάνει την αίτηση και να πιάσει την άδεια. Το Δημαρχείο είχε πει στον μάρτυρα εντός 30 ημερών να έχει την έγκριση των συνιδιοκτητών. Εδώ γεννάται το ερώτημα γιατί ο μάρτυρας δεν είχε στείλει τις συμφωνίες που του έδωσαν οι δικηγόροι των Αιτητών στο Δημαρχείο. Υποστήριξε ότι υπήρχε παρανομία στο μεσοπάτωμα στο επίδικο, αφού ήταν πιο μεγάλο απ' ότι επιτρεπόταν και οι Καθ' ων η Αίτηση το έφεραν στα μέτρα που έπρεπε. Αναφορικά με τους τοίχους, αυτοί ήταν από γυψοσανίδα επειδή ήταν κατασκευασμένο για να λειτουργεί ο προηγούμενος ενοικιαστής, που ήταν τράπεζα. Στη φωτογραφία 4 στο Τεκμήριο 6, φαίνεται το μεσοπάτωμα το οποίο αναγκάστηκαν να κόψουν. Αυτά που φαίνονται στις φωτογραφίες 5 και 6, κανονικά δεν έπρεπε να γίνουν από τους Καθ' ων η Αίτηση, αφού η στατικότητα του κτιρίου δεν τους αφορούσε. Η ενίσχυση έπρεπε να ξεκινήσει από το υπόγειο. Ο κ. Λεωνίδου ισχυρίστηκε ότι ο αιτητής στην αίτηση για Πολεοδομική Άδεια, ήταν ο ίδιος. Στη συνέχεια, είπε ότι ήταν οι Αιτητές και η αίτηση έγινε μέσω της αρχιτέκτονος των Καθ' ων η Αίτηση. Ο μάρτυρας δεν θυμόταν ποιος έφερε σε επαφή την αρχιτέκτονα με τον κ. Βασιλείου, ή αν έγινε συνάντηση στο επίδικο με τους δικηγόρους των μερών, ούτε τι συζητήθηκε στη συνάντηση, ούτε αν έδωσε οδηγίες στον δικηγόρο του στις 30.5.2011, ούτε αν στάληκε επιστολή στις 30.5.11 στον δικηγόρο των Αιτητών. Όταν του επιδείχθηκε το Τεκμήριο 5, είπε ότι το έχει υπόψην του. Ήταν η θέση του ότι δεν υπήρχαν οφειλόμενα ενοίκια. Γίνονταν πληρωμές μέσω τραπέζης και δεν οφείλεται οποιοδήποτε ποσό. Κατέθεσε όμως ότι σταμάτησαν να πληρώνουν από την ημέρα που πήραν την επιστολή από το Δήμο Λευκωσία, δηλαδή από τον Φεβρουάριο
  25. Παρά την επιστολή των δικηγόρων των Αιτητών, ο μάρτυρας διερωτήθηκε γιατί δεν ενδιαφέρθηκε ο κ. Βασιλείου να τους δώσει τα έγγραφα αγοράς των χώρων στάθμευσης, αφού είχαν συναντήσεις μεταξύ τους. Ο μάρτυρας δεν θυμόταν την επιστολή Τεκμήριο 8 και κατέθεσε ότι έγιναν πολλές συναντήσεις μεταξύ των μερών. Όταν του υποδείχθηκε ότι στη συνάντηση που αναφέρεται στο Τεκμήριο 8, του ζητήθηκε το κλειδί και έκανε 20 μέρες να ανταποκριθεί, ο κ. Λεωνίδου δεν το αρνήθηκε και απάντησε ότι η θέση των Αιτητών είναι σαν να ήταν αυτή η ουσία της υπόθεσης. Όταν παραδόθηκε το επίδικο, ήταν όπως φαίνεται στις φωτογραφίες. Για τις εργασίες που έκαναν οι Καθ' ων η Αίτηση, δεν είχαν πάρει άδεια, Πολεοδομική ή άλλη. Όταν ρωτήθηκε αν θεωρεί ότι έπρεπε πρώτα να πιάσει άδεια για να αρχίσει εργασίες, απάντησε ότι αν ήταν έτσι δεν θα είχε σήμερα κέντρα αναψυχής, αλλά θα περίμενε να πιάσει άδεια. Εκ των υστέρων έμαθε ότι στο κτίριο δεν υπήρχαν άλλοι ενοικιαστές, εκτός ίσως από κάποιους στον τρίτο όροφο. Σε υποβολή ότι κατείχε τους χώρους στάθμευσης που είχαν αγοραστεί από τους Αιτητές, απάντησε ότι αυτό δεν το τεκμηριώνει ο Δήμος Λευκωσίας. Ήταν η θέση του ότι τα έγγραφα που έστειλε ο δικηγόρος των Αιτητών στο δικηγόρων των Καθ' ων η Αίτηση, αφορούσαν τον κ. Βασιλείου και όχι τους Καθ' ων η Αίτηση και αυτός έπρεπε να πάει στο Δήμο. Όντως γράφτηκαν οι χώροι στάθμευσης επ' ονόματι των Αιτητών, αλλά αυτό έγινε μετά από δύο χρόνια. Το θέμα ήταν ποιος θα πήγαινε στο Δήμο ή εάν είχαν κατοχή και χρήση χώρων στάθμευσης για σκοπούς της επιχείρησης τους και της εξασφάλισης άδειας για τη λειτουργία της; Σε υποβολή ότι είχαν αδιάληπτη κατοχή του επίδικου, ο κ. Λεωνίδου απάντησε ότι ο Δήμος αρνείτο να τους δώσει άδεια. Σε υποβολή ότι ο κ. Βασιλείου ήταν και είναι ιδιοκτήτης του υποστατικού, των χώρων στάθμευσης και της αποθήκης, ο μάρτυρας απάντησε ότι τώρα το καταλαβαίνει. Διερωτήθηκε πώς θα γνώριζε ότι οι Αιτητές είχαν δικαίωμα να ενοικιάζουν τους χώρους στάθμευσης που αγόρασαν; Κατέθεσε ότι είχαν γίνει συναντήσεις, επειδή το κτίριο είχε προβλήματα στατικότητας και αυτό αφορούσε όλους τους συνιδιοκτήτες. Κανείς δεν διαμαρτυρήθηκε και όλοι το δέχθηκαν ως γεγονός. Για τα καταστήματα, έκανε ο ίδιος ότι ήθελε, αλλά τα έξοδα για τη στήριξη των κολώνων, θα τα αναλάμβανε ο ιδιοκτήτης. Επέμενε ότι μετά την επιστολή του Δημαρχείου, δεν οφείλονται ενοίκια, αφού δεν θα πλήρωνε ενοίκιο σε κάποιον που του ενοικίασε χωρίς να του ανήκει. Σε υποβολή ότι οφείλει το κόστος αποκατάστασης του επίδικου, διερωτήθηκε κατά πόσον τις κολώνες που στήριξε. πρέπει να τις πληρώσει. Ο κ. Λεωνίδου δεν έκαμε καλή εντύπωση ως μάρτυρας. Η μαρτυρία του είχε κενά, αντιφάσεις και ανασκευές, ενώ διάφορα σημεία δεν ήταν λογικά, όπως υπογραμμίζονται πιο πάνω. Δεν έχουμε πιστέψει ότι ο λόγος για τον οποίο επιδίωξε να διακόψει την ενοικιαστική σχέση ήταν το καθεστώς των χώρων στάθμευσης. Πολύ εύκολα αυτό θα μπορούσε να διασαφηνιστεί με τους ιδιοκτήτες και το Δημαρχείο, εάν υπήρχε η βούληση να προχωρήσει με την ενοικίαση. Δεν έχουμε πιστέψει ότι παραδόθηκε η κατοχή στους ιδιοκτήτες σε οποιοδήποτε άλλο στάδιο πριν την 30.5.
  26. Δεύτερος μάρτυρας για τους Καθ' ων η Αίτηση, κατέθεσε ο κ. Σωτήρης Γιαννακού. Ο κ. Γιαννακού κατέθεσε ότι είναι εργολάβος οικοδομών εδώ και 30 χρόνια. Το 2010 ήταν εγγεγραμμένος εργολάβος Δ' τάξης. Εργάστηκε σε ακίνητο που ανήκε στους Αιτητές, κοντά στα φώτα τροχαίας Γαβριηλίδη. Ανέλαβαν να καθαρίσουν το κατάστημα μέσα, επειδή είχε πράγματα που δεν χρειάζονταν. Ήταν τράπεζα και θα γινόταν εστιατόριο. Ο ενοικιαστής ήταν ο Καθ΄ ου η Αίτηση
  27. Τον ιδιοκτήτη δεν τον γνωρίζει και δεν τον έχει δει. Στην πορεία, του ανέθεσαν οι αδελφοί Θράσου που έχουν το υπόλοιπο κτίριο, να κάνει ενίσχυση των κολώνων του ισογείου. Ο μάρτυρας υπέδειξε τις κολώνες στις φωτογραφίες 3, 4, 8, 11 και 12 του Τεκμηρίου 6, στις οποίες, όπως είπε, φαίνονται οι ενισχύσεις των κολώνων του ισογείου και του παταριού, που ήταν συνέχεια του ισογείου. Ο κ. Λεωνίδου του έστειλε με τηλεομοιότυπο το σχέδιο που έπρεπε να ακολουθήσουν για να γίνουν οι κολώνες. Ο μάρτυρας δεν ήταν σίγουρος ποιος έκανε την μελέτη για την ενίσχυση και ανέφερε χωρίς να είναι σίγουρος, το όνομα του κ. Άκη Καραμιχάλη, Πολιτικού Μηχανικού. Δεν ήταν ο Καθ' ου η Αίτηση 2 που ζήτησε να γίνουν ενισχύσεις, αλλά ο κ. Άκης Καραμιχάλης. Ο κ. Καραμιχάλης του είπε πως θα πληρωθεί από τον κ. Βασιλείου. Ο κ. Βασιλείου του είπε ότι θα πληρωθεί από τους Αδελφούς Θράσου. Εν τέλει, ο μάρτυρας δεν πληρώθηκε. Το κόστος ήταν περίπου €7.
  28. Ο κος Γιαννακού κατέθεσε ότι εκτός από την ενίσχυση, αφαίρεσαν και μπετόν από τον πρόβολο του παταριού, με οδηγίες της αρχιτέκτονος. Ήταν στην οικοδομή περίπου 1-1 ½ μήνα. Όταν έφυγαν, θα μπορούσε κάποιος να εισέλθει στο επίδικο ξεκαρφώνοντας το πλακάζ που είχε τοποθετηθεί. Ερωτώμενος ο μάρτυρας κατά την αντεξέταση του, αναφορικά με την τρίτη επιστολή μέρος του Τεκμηρίου 12 και κατά πόσον την έστειλαν οι Αδελφοί Θράσου, αφού η εταιρεία του απαίτησε τα χρήματά της, ο μάρτυρας απάντησε ότι δεν απαίτησε τα χρήματα αλλά ζήτησε που θα εκδοθεί το τιμολόγιο. Τον κ. Βασιλείου δεν τον είχε δει. Ουδέν ουσιαστικό πρόσθεσε η μαρτυρία του Μ.Κ.2, εφόσον είναι παραδεκτό ότι έγιναν εργασίες στο επίδικο από τους Καθ' ων η Αίτηση και στη συνέχεια, εργασίες επαναφοράς του από τους Αιτητές. Επιβεβαιώθηκε από τη μαρτυρία του η απουσία ανάμειξης των Αιτητών στις εργασίες που έκαμαν οι Καθ' ων η Αίτηση στο επίδικο μέχρι το
  29. Πραγματικά γεγονότα: Από το σύνολο του ενώπιον μας μαρτυρικού υλικού, βρίσκουμε ότι τα πραγματικά γεγονότα είναι τα ακόλουθα: Η Αιτήτρια εταιρεία είναι ιδιοκτήτρια ενιαίων καταστημάτων, τεσσάρων χώρων στάθμευσης και μίας μικρής αποθήκης στο υπόγειο κτιρίου επί της Λεωφόρου Γρίβα Διγενή 7-9, στη Λευκωσία, δηλαδή εντός ελεγχόμενης περιοχής εν τη εννοία του άρθρου 2 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, Ν.23/83, όπως αυτός έχει τροποποιηθεί μέχρι σήμερα και υπό το φως της Κ.Δ.Π. 519/
  30. Το κτίριο μέρος του οποίου αποτελούν τα επίδικα υποστατικά, συμπληρώθηκε πριν την 31.12.
  31. Κατά ή περί την 17.7.2008, οι Αιτητές ενοικίασαν στην Καθ' ης η Αίτηση 1 τα επίδικα καταστήματα, τους τέσσερις χώρους στάθμευσης και τη μικρή αποθήκη στο υπόγειο, δυνάμει ενοικιαστηρίου εγγράφου, με την εγγύηση του Καθ' ου η Αίτηση 2, για περίοδο 21 ετών από 1.10.2008 έως 30.9.2029, με μηνιαίο ενοίκιο €3.420 για την περίοδο από 1.10.2008 έως 30.9.2011, €3.672 από 1.10.2011 έως 30.9.2014, €4.138 από 1.10.2014 έως 30.9.2017, €4.552 από 1.10.2017 έως 30.9.2020, €5.007 από 1.10.2020 έως 30.9.2023, €5.508 από 1.10.2023 έως 30.9.2026 και €6.059 από 1.10.2026 έως 30.9.2029, πληρωτέο προκαταβολικά την πρώτη ημέρα εκάστου μηνός (Τεκμήριο 1). Μετά την υπογραφή του ενοικιαστηρίου εγγράφου, η Καθ' ης η Αίτηση 1 εταιρεία παρέλαβε κατοχή των καταστημάτων, των τεσσάρων χώρων στάθμευσης και της μικρής αποθήκης στο υπόγειο, δυνάμει των προνοιών του ενοικιαστηρίου εγγράφου. Στον πρώτο από τους Γενικούς Όρους προνοείται ότι: «Το «υποστατικό» θα χρησιμοποιείται μόνο σαν κατάστημα από τον Ενοικιαστή και μόνο. Ο Ιδιοκτήτης γνωρίζει και αναγνωρίζει ότι ο Ενοικιαστής επιθυμεί να αλλάξει τη χρήση του υποστατικού από κατάστημα σε κέντρο αναψυχής και ρητά συμφωνεί ότι θα συγκατατίθεται στην αλλαγή χρήσης του Καταστήματος σε κέντρο αναψυχής εκτός από καμπαρέ, νοουμένου ότι ο Ενοικιαστής θα εξασφαλίζει χωρίς ευθύνη του Ιδιοκτήτη και χωρίς έξοδα του Ιδιοκτήτη όλες τις αναγκαίες άδειες για την λειτουργία του υποστατικού ως κέντρο αναψυχής. Ρητά συμφωνεί ότι θα υπογράφει και θα συναινεί με όλα τα αναγκαία έγγραφα και τις απαραίτητες ενέργειες για εξασφάλιση όλων των σχετικών αδειών για αλλαγή χρήσης του υποστατικού σε κέντρο αναψυχής. Ο ιδιοκτήτης δεν θα έχει καμία ευθύνη εάν ο Ενοικιαστής αποτύχει να εξασφαλίσει τις άδειες που απαιτούνται για την λειτουργία του καταστήματος ως κέντρο αναψυχής. Σε τέτοια περίπτωση όμως αναγνωρίζει στο ενοικιαστή το δικαίωμα να τερματίσει το ενοικιαστήριο έγγραφο με καταβολή αποζημίωσης των αντιστοίχων ενοικίων.» Ο Ενοικιαστής προέβη σε αλλαγές στο επίδικο κατάστημα για να το μετατρέψει σε κέντρο αναψυχής, αλλαγές που δεν ήταν μόνο διακοσμητικές (βλέπετε πιο κάτω) και δεν εξασφάλισε τη σχετική άδεια. Ο ενοικιαστής ειδοποίησε τον Ιδιοκτήτη ότι τερματίζει την ενοικίαση αλλά δεν εγκατέλειψε το επίδικο κατάστημα, παραδίδοντας την κατοχή. Βλέπετε σχετικά και πιο κάτω, καθώς και τους όρους 3 και 5 του εγγράφου, που προνοούν ως εξής: «
  32. Κάθε βλάβη ή φθορά στο υποστατικό, οποιασδήποτε φύσης επιβαρύνει αποκλειστικά τον Ενοικιαστή ο οποίος υποχρεούται μετά την λήξη ή τον τερματισμό της ενοικίασης, να παραδώσει το «υποστατικό» στην κατάσταση στην οποία αναγνωρίζει ότι το παραλαμβάνει, εξαιρουμένης της φυσικής φθοράς.» «
  33. Σε περίπτωση που ο Ενοικιαστής κατόπιν σχετικής ειδοποίησης η οποία θα αποστέλλεται σε αυτόν από τον Ιδιοκτήτη αρνηθεί και/ή αμελήσει να προβεί σε επιδιόρθωση των βλαβών που θα αναφέρονται στην πιο πάνω γραπτή ειδοποίηση, ο Ιδιοκτήτης θα δικαιούται να επιδιορθώνει και να επισκευάζει ο ίδιος με τον καλύτερο δυνατό τρόπο οτιδήποτε για το οποίο έχει δοθεί προηγουμένως στον ενοικιαστή γραπτή ειδοποίηση και ο Ενοικιαστής υποχρεούται να πληρώνει στον Ιδιοκτήτη μέσα σε τρεις
(3)μέρες τα έξοδα τα οποία θα κάνει για οποιανδήποτε επιδιόρθωση ή επισκευή όπως αυτές αναφέρονται πιο πάνω.» Σχετικός είναι και όρος 4 των Γενικών Όρων, καθώς και ο όρος 7, ο οποίος είναι και ουσιώδης: «Ο Ενοικιαστής θα δικαιούται να προβαίνει σε διακοσμητικές αλλαγές εις το κατάστημα, οι οποίες θα είναι αναγκαίες για τις ανάγκες της επιχείρησης του. Απαγορεύεται στον Ενοικιαστή να προβαίνει σε οποιεσδήποτε αλλαγές, κατεδαφίσεις, τροποποιήσεις οποιασδήποτε μορφής οι οποίες αφορούν το στατικό μέρος της οικοδομής και/ή του υποστατικού.» [δική μου υπογράμμιση] Επίσης: «Ρητά συμφωνείτε μεταξύ των μερών ότι, μετά το πέρα τριών ετών από την έναρξη της παρούσας ενοικιάσεως, ο Ενοικιαστής έχει το δικαίωμα να τερματίσει την παρούσα συμφωνία δια της παράδοσης έγγραφης προειδοποιήσεως δύο μηνών προς τον ιδιοκτήτη.» (ρήτρα με την επικεφαλίδα «Διάρκεια Ενοικιάσεως») Δηλαδή, ο Ενοικιαστής δικαιούνταν να τερματίσει τη συμφωνία μετά την 1.10.2011 δυνάμει αυτής της ρήτρας ή αφού δεν εξασφάλισε άδεια δυνάμει του όρου 1, πιο πάνω. Ακόμα, σύμφωνα με το έγγραφο (ρήτρα κάτω από την επικεφαλίδα «Ενοίκιο κατά μήνα»): «Ο ενοικιαστής δεν θα δικαιούται να καθυστερήσει την πληρωμή οποιουδήποτε μηνιαίου ενοικίου ή μέρους αυτού, πέραν των 20 ημερών από την ημέρα που αυτό καθίσταται βάση των όρων του παρόντος ενοικιαστηρίου εγγράφου πληρωτέο. Σε περίπτωση καθυστερήσεως πέραν των 20 ημέρων τότε ο ιδιοκτήτης θα έχει το δικαίωμα να τερματίσει την ενοικίαση και να λάβει δικαστικά μέτρα για έξωση και παράδοση κατοχής του κτήματος σ' αυτόν όπως προβλέπεται και στους γενικούς όρους στο άρθρο 16 του παρόντος ενοικιαστηρίου εγγράφου.» Ο όρος 6 των Γενικών Όρων προνοεί ότι ο ενοικιαστής δεν δικαιούται να καθυστερήσει την πληρωμή οποιουδήποτε μηνιαίου ενοικίου ή μέρους αυτού. Στην παράγραφο με την επικεφαλίδα «Εγγύηση» προνοείται ότι: «Ο Ενοικιαστής υποχρεούται να καταβάλει στον Ιδιοκτήτη ταυτόχρονα με την υπογραφή της παρούσας το ποσό των €6.840 το οποίο αποτελεί εγγύηση για την πιστή τήρηση των ορών του παρόντος εγγράφου και θα επιστραφεί από τον Ιδιοκτήτη στον Ενοικιαστή, χωρίς τόκο μετά τη λήξη της ενοικίασης και την παραλαβή από τον Ιδιοκτήτη κενή, ελεύθερης και απρόσκοπτης κατοχής του «υποστατικού» δεδομένου ότι ο Ενοικιαστής εκπλήρωσε όλους τους όρους του παρόντος εγγράφου και δεν προκάλεσε ζημιές εις το υποστατικό. Σε καμία περίπτωση το πιο πάνω ποσό θα θεωρηθεί ως ενοίκιο.» Δεν τέθηκε ενώπιον μας οτιδήποτε αναφορικά με αυτό το ποσό. Σε περίπτωση που καταβλήθηκε, θα πρέπει να αφαιρεθεί από οποιοδήποτε ποσό επιδικαστεί υπέρ των Αιτητών. Όλοι οι όροι της συμφωνίας ήταν ουσιώδεις (όρος 14) και το έγγραφο περιλαμβάνει πρόνοια για τα δικαιώματα του αναίτιου μέρους σε περίπτωση παράβασης όρου (όρος 15). Ο Μ.Α.1 κατέθεσε και δεν αμφισβητήθηκε, ότι δόθηκε πληρεξούσιο στον ενοικιαστή να διαχειριστεί εν λευκώ θα θέματα της εξασφάλισης άδειας από την αρμόδια αρχή. Οι Καθ' ων η Αίτηση 1 σταμάτησαν να πληρώνουν ενοίκια μετά τον Μάρτιο
  1. Την 18.6.2010, οι Αιτητές με επιστολή των δικηγόρων τους, τερμάτισαν το ενοικιαστήριο έγγραφο, επειδή οι Καθ' ων η Αίτηση 1 όφειλαν ενοίκια από τον Απρίλιο 2010 (Τεκμήριο 2). Δόθηκε χρόνος 21 ημερών στους Καθ' ων η Αίτηση 1 να καταβάλουν τα οφειλόμενα ενοίκια και επιφυλάχθηκαν τα δικαιώματα των Αιτητών για αποζημιώσεις. Υπό το φως των όρων του ενοικιαστηρίου εγγράφου, η επιστολή κρίνεται ως νόμιμος τερματισμός (βλέπετε σχετικά και πιο κάτω). Η επιστολή παραλήφθηκε στις 25.6.2010 και απαντήθηκε από τον δικηγόρο των Καθ' ων η Αίτηση 1 με δική του επιστολή ημερομηνίας 28.6.2010, στην οποία επισύναψε προηγούμενη επιστολή του ημερομηνίας 14.6.2010 (Τεκμήριο 3). Με την επιστολή ημερομηνίας 14.6.2010, η οποία φαίνεται ότι παραλήφθηκε από τον διευθυντή των Αιτητών την 21.6.2010, δηλαδή μετά την αποστολή του Τεκμηρίου 2, οι Καθ' ων η Αίτηση 1 κατάγγειλαν τη συμφωνία επειδή οι Αιτητές δεν τους είχαν παραχωρήσει τους τέσσερεις χώρους στάθμευσης. Αξίωσαν επίσης επιστροφή ποσού €68.465.- που είχαν καταβάλει στους Αιτητές και επιφύλαξαν τα δικαιώματα τους για αποζημιώσεις. Οι Καθ' ων η Αίτηση δεν διευκρινίζουν εάν οι χώροι στάθμευσης δεν είχαν παραχωρηθεί πραγματικά ή νομικά ή και τα δύο. Ο κ. Λεωνίδου είχε δεχθεί ότι οι Καθ' ων η Αίτηση παρέλαβαν την κατοχή και κατείχαν τα υποστατικά που αφορά το Τεκμήριο 1, από 1.10.
  2. Συνεπώς, είχαν κατοχή των χώρων στάθμευσης τον Ιούνιο
  3. Στην επιστολή ημερομηνίας 28.6.2010, οι δικηγόροι των Καθ' ων η Αίτηση 1 απλά αναφέρθηκαν στην προηγούμενη επιστολή τους. Ο τερματισμός εκ μέρους των Καθ' ων η Αίτηση δεν δικαιολογείτο υπό το φως των όρων του ενοικιαστηρίου εγγράφου, δεν βασίστηκε σ' αυτούς, δεν αιτιολογήθηκε επαρκώς ώστε να καθοριστούν με σαφήνεια τα δικαιώματα των μερών και κατ' επέκτασην, αυτός δεν ήταν νόμιμος. Δεν υπήρχε βάση για τον τερματισμό της συμφωνίας από πλευράς των ενοικιαστών. Η Καθ' ης η Αίτηση 1 έλαβε κατοχή του καταστήματος, της αποθήκης και των χώρων στάθμευσης, χωρίς διαμαρτυρία και τα κατείχε κατά τον ουσιώδη χρόνο. Ακόμα και εάν θεωρηθεί ότι η κρίση του Δικαστηρίου είναι λανθασμένη και ο τερματισμός με την επιστολή μέρος του Τεκμηρίου 3, ήταν νόμιμος, οι Καθ' ων η Αίτηση δεν παρέδωσαν ταυτόχρονα και την κατοχή του επίδικου υποστατικού. Έτσι, κρίνεται ότι αναίρεσαν τον τερματισμό και διατήρησαν τη φυσική και νομική κατοχή του επίδικου. Η αναίρεση αυτή (waiver) ως συνιστώσα κώλυμα, δικογραφείται από τους Αιτητές και κρίνεται ως έχουσα βάση (βλέπετε σχετικά και πιο κάτω). Την επιστολή των δικηγόρων των Καθ' ων η Αίτηση 1 ημερομηνίας 14.6.2010, απάντησαν οι δικηγόροι των Αιτητών με τη δική τους επιστολή ημερομηνίας 30.6.2010 (Τεκμήριο 4). Μ' αυτήν ήγειραν το θέμα της διατήρησης της κατοχής παρά την καταγγελία της συμφωνίας από πλευράς των Καθ' ων η Αίτηση
  4. Περαιτέρω, εξήγησαν ότι οι Αιτητές ήταν συνιδιοκτήτες του οικοπέδου στο οποίο κτίστηκε το ακίνητο με τη μέθοδο της αντιπαροχής και είχε γίνει συμφωνία διαχωρισμού μεταξύ των ιδιοκτητών, σύμφωνα με την οποία οι Αιτητές πήραν ένα κατάστημα και τον ακάλυπτο χώρο στάθμευσης. Δυνάμει δεύτερης συμφωνίας, οι Αιτητές αγόρασαν και τα υπόλοιπα τρία καταστήματα με τρεις χώρους στάθμευσης. Οι συνήγοροι των Αιτητών απέστειλαν τις συμφωνίες στον δικηγόρο των Καθ' ων η Αίτηση 1 και υποστήριξαν ότι οι Καθ' ων η Αίτηση έχουν δικαίωμα, εάν οποιοσδήποτε επεμβαίνει στο υποστατικό ή στους χώρους στάθμευσης, να προχωρήσει εναντίον του με αγωγή για παράνομη επέμβαση. Η ιδιοκτησία των χώρων στάθμευσης αντικατοπτρίστηκε εν τέλει στον τίτλο ιδιοκτησίας των Αιτητών, που εκδόθηκε την 20.3.2014 (Τεκμήριο 10). Δεν αμφισβητήθηκε ότι τους χώρους στάθμευσης χρησιμοποιούσε προηγούμενος ενοικιαστής των Αιτητών για πάνω από δύο δεκαετίες, ενώ δεν υπάρχει ενώπιον μας μαρτυρία ότι οι Καθ' ων η Αίτηση οχλήθηκαν από οποιονδήποτε αναφορικά με την κατοχή των χώρων στάθμευσης. Η Πολεοδομική Αρχή αναφέρθηκε σε κοινόχρηστους χώρους στάθμευσης στις Παρατηρήσεις σε Πολεοδομική Αίτηση, την 11.2.2010 (Τεκμήριο 11). Θα μπορούσε να αντιτάξει ο ενδιαφερόμενος τις συμφωνίες μεταξύ των ιδιοκτητών, αλλά φαίνεται ότι αυτό δεν έγινε το Φεβρουάριο
  5. Οι Καθ' ων η Αίτηση έλαβαν γνώση των συμφωνιών τουλάχιστον τον Ιούνιο 2010, αλλά δεν απευθύνθηκαν ξανά στο Δήμο Λευκωσίας, ο οποίος είχε εγκρίνει ως Πολεοδομική Αρχή την αίτηση αλλαγής χρήσης. Για να εκδοθεί η άδεια χρειαζόταν να διευθετηθούν οκτώ χώροι στάθμευσης. Σύμφωνα με το ενοικιαστήριο έγγραφο, η εξασφάλιση της άδειας ήταν ευθύνη του ενοικιαστή (βλέπετε πιο πάνω). Η Καθ' ης η Αίτηση εταιρεία προέβη σε εκτεταμένες εργασίες στο επίδικο κατάστημα για να μετατραπεί σε καφεστιατόριο, τις οποίες άρχισε πριν την εξασφάλιση σχετικής άδειας από την αρμόδια αρχή και τις οποίες δεν ολοκλήρωσε. Είναι δεκτό ότι από μέρους των Αιτητών, έγιναν εργασίες και πληρώθηκαν τα ποσά που ζητούνται για την επαναφορά των επίδικων καταστημάτων (Τεκμήρια 6 και 7). Οι εργασίες περιλάμβαναν στατική ενίσχυση των κολώνων του καταστήματος, ενώ στο ενοικιαστήριο έγγραφο υπήρχε ειδική απαγόρευση εργασιών που επηρέαζαν τη στατικότητα του υποστατικού (βλέπετε πιο πάνω). Φαίνεται ότι για το θέμα της στατικής ενίσχυσης, υπήρχε επικοινωνία μεταξύ των Καθ' ων η Αίτηση και των εργολάβων τους και των Α/φών Θράσου, αρχιτεκτόνων - πολιτικών μηχανικών (Τεκμήριο 12). Ο κ. Θράσος είναι εκ των συνιδιοκτητών του κτιρίου, μέρος του οποίου αποτελεί το επίδικο υποστατικό. Δεν έχει αποδειχθεί οποιαδήποτε ανάμειξη των Αιτητών σ' αυτή τη συνεννόηση ή επικοινωνία. Την 30.5.2011, σε επιστολή των δικηγόρων των Καθ' ων η Αίτηση 1 και 2 προς τους δικηγόρους των Αιτητών, τέθηκε η θέση των Καθ' ων η Αίτηση ότι οι Αιτητές είναι κάτοχοι του υποστατικού από 21.6.2010 (Τεκμήριο 5). Οι Αιτητές εξέλαβαν και θεώρησαν την επιστολή ως παράδοση της κατοχής του επίδικου υποστατικού και την ημερομηνία της ως ημερομηνία παράδοσης. Επί του θέματος, βλέπετε σχετικά και πιο κάτω. Οι Καθ' ων η Αίτηση 1 κατέστησαν θέσμιοι ενοικιαστές μετά την 18.6.
  6. Οφείλουν ενοίκια από τον Απρίλιο 2010 έως τον Μάιο 2011 που παραδόθηκε η κατοχή των επιδίκων. Η επιστολή Τεκμήριο 2 ικανοποιεί τις πρόνοιες του άρθρου 11
(1)(α) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου (βλέπετε πιο κάτω). Η υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο Αίτηση καταχωρίστηκε μετά την παρέλευση 21 ημερών από την επίδοση της επιστολής. Νομική πτυχή: Τερματισμός από τον ενοικιαστή (Notice to quit) και Ανάκληση (Waiver): Σε περίπτωση που κριθεί ότι η επιστολή των δικηγόρων των Καθ' ων η Αίτηση 1 ημερομηνίας 14.6.2010, νόμιμα τερμάτισε το ενοικιαστήριο έγγραφο, εξετάζεται κατά πόσον η εν λόγω ειδοποίηση τερματισμού ανακλήθηκε. Εν πρώτοις, αναφορικά με το περιεχόμενο ειδοποίησης τερματισμού, στο σύγγραμμα Megarry's The Rent Acts, 10η έκδοση, Τόμος 1, στη σελίδα 182, κάτω από την επικεφαλίδα Validity of notices, λέγει: «Notices to determine a tenancy are 'documents of a technical nature, technical because they are not consensual documents, but, if they are in proper form, they have of their own force without any assent by the recipient the effect of bringing the demise to an end'.» Λαμβάνουμε υπόψην και δύο Αγγλικές αυθεντίες. Κρίνουμε ότι τα γεγονότα της παρούσα υπόθεσης διακρίνονται από τα γεγονότα στην De Vries v. Sparks
(1927)137 L.T. 441, αφού σε εκείνη τη περίπτωση τα μέρη είχαν συμφωνήσει να τερματιστεί η ενοικίαση και να γίνει παράδοση σε συγκεκριμένο χρόνο, και μάλιστα ο ιδιοκτήτης είχε καταβάλει και χρηματικό ποσό στον ενοικιαστή ως αντάλλαγμα για τη παράδοση της κατοχής. Εκεί επρόκειτο για αυτοτελή συμφωνία (agreement) ενώ στη παρούσα περίπτωση πρόκειται για μονομερή πράξη τερματισμού της ενοικίασης, όπως το συμβόλαιο τη καθορίζει και όπως και ο ίδιος ο Judge Salter περίγραψε την ειδοποίηση τερματισμού (notice to quit) στην εν λόγω αυθεντία, σελίδα 442: «I think that a notice to quit and an agreement to surrender or determine a tenancy are essentially different in their nature. An agreement depends on the consent of the parties, whereas a notice to quit differs altogether, in that it is a notice given by one party to the other to exercise a right given under the contract, whether the other party likes it or not.» Αντίθετα, η παρούσα περίπτωση συνταυτίζεται με την επίσης Αγγλική αυθεντία Gilbert v. Jordan
(1920)W.N. 309. Σημειώνουμε ότι η δεύτερη αυθεντία αφορούσε την εφαρμογή του άρθρου 5
(1)(c) του Αγγλικού Νόμου Increase of Rent & Mortgage Interest (Restrictions) Act 1920 και η πρώτη του πολύ παρόμοιου άρθρου 4
(1)(c) του Rent & Mortgage Interest (Restrictions) Act 1923, που έχουν ως αντικείμενο το ίδιο θέμα με το εδάφιο
(1)(ιβ) [1] του άρθρου 11 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου 1983. Το δε άρθρο 4
(1)(c) στον Αγγλικό Νόμο του 1923, είναι πανομοιότυπο. Εμμέσως αντλούμε καθοδήγηση και από αυτό το εδάφιο με το οποίο έρχεται ο ίδιος ο Νομοθέτης και θεσμοθετεί ως λόγο έξωσης θέσμιου ενοικιαστού, την περίπτωση όπου ο ενοικιαστής στείλει ειδοποίηση ότι θα εγκαταλείψει το μίσθιο, ο ιδιοκτήτης στηρίζεται σ' αυτή την ειδοποίηση, ο ενοικιαστής δεν το εγκαταλείπει και ο ιδιοκτήτης υφίσταται ζημία. Στη παρούσα περίπτωση, δεν γίνεται επίκληση αυτού του άρθρου ως λόγο έξωσης. Αλλά αυτό δεν αλλάζει τη φύση της ειδοποίησης τερματισμού της ενοικίασης και το αποτέλεσμα της. Όταν ο ενοικιαστής στείλει ειδοποίηση τερματισμού και δεν φύγει, αυτό μπορεί να αποτελέσει λόγο έξωσης. Το Δικαστήριο κρίνει ότι, εάν στείλει τέτοια ειδοποίηση, ως η επιστολή 14.6.2010 και δεν εγκαταλείψει το μίσθιο, τότε θεωρείται ότι αναιρεί την ειδοποίηση. Η επιστολή αναφερόταν σε καταγγελία της συμφωνίας ενοικίασης ημερομηνίας 17.7.
  1. Βλέπετε σχετικά το σύγγραμμα Halsbury's Laws of England, 4η έκδοση, Τόμος 27, παράγραφος 200, στη σελίδα 153: «A mere holding over by the tenant after the expiration of the notice does not by itself operate as a waiver of the notice, whether the notice was given by himself or by the landlord. It is a question of fact whether the tenant intended to avail himself of the notice to quit, or whether the circumstances of the holding over amounted to a waiver of the notice.» Είμαστε της άποψης ότι έχοντας στείλει την ειδοποίηση τερματισμού και αφού μετά την 14.6.2010, οι Καθ' ων η Αίτηση 1 δεν παρέδωσαν την κατοχή του επίδικου καταστήματος, αυτή ανακλήθηκε και/ή οι Καθ' ων η Αίτηση 1 κωλύονται να την επικαλούνται. Στην επιστολή ημερομηνίας 14.6.2010, ουδεμία μνεία γίνεται αναφορικά με την κατοχή του επίδικου και την παράδοση αυτής. Ουδεμία μνεία γίνεται στη δυνατότητα των Αιτητών να πάρουν κατοχή του επίδικου ή στην ισχυριζόμενη πραγματικότητα ότι οι Αιτητές έχουν την κατοχή του επίδικου, όπως στην επιστολή των δικηγόρων των Καθ' ων η Αίτηση ημερομηνίας 30.5.
  2. Βλέπετε σχετικά το σύγγραμμα Halsbury's (πιο πάνω), παράγραφος 199, σελίδα 151: «Withdrawal and waiver of notice. Once a valid notice to quit has been served, it automatically brings the tenancy to an end on the expiration of the notice and, strictly, cannot be withdrawn or waived. After a valid notice to quit has been served, however, the landlord and the tenant may agree expressly or by implication for the grant of a new tenancy to take effect on the expiry of the notice. If such an agreement is effected during the currency of the notice to quit, the notice is, inaccurately, said to be 'withdrawn'. If such an agreement is effected after the expiry of the notice to quit, the notice is, inaccurately, said to be 'waived'. By reason of the fact that a new agreement is necessary, the person who gives the original notice to quit, whether landlord or tenant, cannot 'withdraw' or 'waive' the notice without consent of the person to whom the notice was given. While a person who serves a notice to quit cannot unilaterally withdraw it he may, even in the absence of an agreement for a new lease, so conduct himself as to be estopped from relying on the notice under the principles of equitable or promissory estoppel.» Ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος 1983 θεσπίστηκε για να προστατεύει τον ενοικιαστή υπό το φως της κατάστασης που δημιουργήθηκε λόγω των τραγικών για τον τόπο μας γεγονότων του
  3. Ο σκοπός του Νομοθέτη δεν ήταν να παράσχει ένα εργαλείο εκμετάλλευσης της νομοθεσίας και κατά συνέπεια και καταστάσεων, ούτε ένα εργαλείο αθέτησης συμφωνιών και καταστρατήγησης συμβάσεων, τις οποίες ένας συνήψε ελευθέρα βουλήσει για καλό και νόμιμο αντάλλαγμα. Είναι η κρίση μας ότι η ειδοποίηση τερματισμού της ενοικίασης, δηλαδή η επιστολή ημερομηνίας 14.6.2010, μέρος του Τεκμηρίου 3, αναιρέθηκε εκ της συμπεριφοράς των Καθ' ων η Αίτηση 1, οι οποίοι παρέμειναν συμβατικοί ενοικιαστές, σύμφωνα με τις πρόνοιες του Τεκμηρίου 1, μέχρι τη λήψη της ειδοποίησης τερματισμού των Αιτητών, Τεκμήριο
  4. Σημειώνεται ότι, ούτως ή άλλως, η επιστολή 14.6.2010, δεν είχε παραληφθεί από τους Αιτητές πριν την αποστολή της δικής τους επιστολής ημερομηνίας 18.6.
  5. Τερματισμός και θέσμια ενοικίαση: Σύμφωνα με το Τεκμήριο 1, το ενοίκιο έπρεπε να πληρώνεται μηνιαίως προκαταβολικά, την πρώτη μέρα κάθε μήνα. Ο ενοικιαστής δεν δικαιούνταν να καθυστερήσει την πληρωμή οποιουδήποτε ενοικίου ή μέρους αυτού πλέον των 20 ημερών. Οποιαδήποτε παράβαση από τον ενοικιαστή οποιουδήποτε όρου, δίδει το δικαίωμα στους ιδιοκτήτες να τερματίσουν το ενοικιαστήριο έγγραφο και την ενοικίαση και να λάβουν δικαστικά μέτρα για έξωση και παράδοση της κατοχής. Τον Ιούνιο 2010 η Καθ' ης η Αίτηση 1 είχε την κατοχή των επιδίκων υποστατικών και όφειλε ενοίκια. Οι ιδιοκτήτες δικαιούνταν να καταγγείλουν το ενοικιαστήριο έγγραφο και να τερματίσουν την ενοικίαση. Ούτω και έπραξαν με το Τεκμήριο 2, το περιεχόμενο του οποίου κρίνουμε ως ικανοποιητικό για να τερματίσει το Τεκμήριο 1 ενοικιαστήριο έγγραφο, για τους λόγους που εξηγούμε. Στρεφόμαστε στην αυθεντία Χαρίκλεια Κύπρου Μιχαήλ v. Βαβέλ Μπουτίκ Λτδ,
(2007)1(Α) Α.Α.Δ. 241, όπου στη σελίδα 247, το Ανώτατο Δικαστήριο είπε: «Σύμφωνα με τις αυθεντίες, δεν απαιτείται η ειδοποίηση τερματισμού να έχει συγκεκριμένη μορφή, αλλά απλώς να είναι σαφής και να καθορίζει τον τερματισμό της υφιστάμενης ενοικίασης σε συγκεκριμένο χρόνο (Gardner v. Ingram (1886-90) All E.R. 258, Glykys v. Ioannides (1959-60) 2 C.L.R. 220). Τέτοια ειδοποίηση τερματισμού μπορεί να είναι είτε προφορική είτε γραπτή.» Παρόλο που το αντικείμενο εκείνης της υπόθεσης, ήταν περιοδική ενοικίαση από μήνα σε μήνα, ενώ στην παρούσα περίπτωση πρόκειται για ενοικίαση συγκεκριμένης περιόδου με βάση έγκυρο έγγραφο, και οι δύο σχέσεις είναι συμβατικές και τίθεται θέμα τερματισμού της συμβατικής σχέσης για να απαιτήσει κάποιος την παράδοση της κατοχής. Ως εκ τούτου, τα όσα είπε το Ανώτατο Δικαστήριο, ισχύουν για τον τερματισμό της ενοικίασης και στην παρούσα περίπτωση, με τη διαφορά ότι για τον τερματισμό της περιοδικής ενοικίασης από μήνα σε μήνα, πρέπει απαραίτητα να δοθεί ένας μήνας προειδοποίηση. Δεν ισχύει το ίδιο για τον τερματισμό ενοικίασης που αναφύεται και έχει ως βάση έγκυρο ενοικιαστήριο έγγραφο. Βλέπετε επίσης στην ίδια αυθεντία, στη σελίδα 248 [2]. Το Τεκμήριο 2 παραλήφθηκε από τους Καθ' ων η Αίτηση 1 και τερμάτισε την συμβατική ενοικίαση μεταξύ των διαδίκων. Η Καθ' ης η Αίτηση 1 παρέμεινε στο επίδικο και ούτως κατέστη θέσμια ενοικιάστρια. Φυσική και Νομική Κατοχή (Animus Possidendi - Corpus Possessionis): Η Καθ' ης η Αίτηση 1 ήταν ο ενοικιαστής του επίδικου, ενοικιοστασιακού υποστατικού. Σύμφωνα με το σύγγραμμα Megarry's The Rent Acts, 10η έκδοση, Τόμος 1, παράγραφοι 225 και 226, ο θέσμιος ενοικιαστής δεν παρεμποδίζεται καθ' οιονδήποτε τρόπο από το να παραιτηθεί ο ίδιος της κατοχής και η τοιαύτη παραίτηση της κατοχής του μισθίου από τον ενοικιαστή συνιστά και τη λήξη της θέσμιας ενοικίασης. Η παραίτηση της κατοχής του μισθίου, χαρακτηρίζεται στο Αγγλικό κοινοδίκαιο ως surrender by operation of law. Βλέπετε σχετικά τις αυθεντίες Brown v. Draper
(1944)1 All ER 246 η οποία λήφθηκε υπόψην πολύ πιο πρόσφατα, το 1993, στην Haniff v. Robinson 1 All ER 185, Old Gate Estates, Ltd. v. Alexander and another
(1949)2 All ER 822, Middleton v. Baldock
(1950)1 All ER 708 και Collins and another v. Claughton
(1959)1 All ER 95. Η θέσμια ενοικίαση σχετίζεται με το μίσθιο και δεν εξαρτάται από τη σχέση ιδιοκτήτη - ενοικιαστή. Βλέπετε σχετικά Polycast v. Vourkas Fabrics
(1986)1 C.L.R. 107, στη σελίδα 117 και επίσης Dias United Publishing Co. Ltd. V. Chr. Hjikyriacos Estates Ltd.
(1986)1 C.L.R. 173 και Marcroft Wagons v. Smith
(1951)2 All E.R. 271. Στην υπόθεση Δίσπυρου
(1990)1 Α.Α.Δ. 365, στη σελίδα 379 ο έντιμος Δικαστής κ. Στυλιανίδης είπε: «Η θεσμία ενοικίαση δεν είναι σύμβαση, είναι το δικαίωμα του αμετακίνητου με τις επιφυλάξεις του περί Ενοικιοστασίου Νόμου και είναι προσωπικό δικαίωμα.» Η θέσμια ενοικίαση είναι πλάσμα νόμου και η δημιουργία θεσμίας ενοικίασης προϋποθέτει την ύπαρξη ενοικίασης (βλέπετε Πετεινός
(1992)1 Α.Α.Δ. 1467). Παραπέμπω επίσης σχετικά στο σύγγραμμα Megarry's The Rent Acts, 10η έκδοση, Τόμος 1, σελίδα
  1. Κρίνω ότι η Καθ' ης η Αίτηση 1, δεν παραιτήθηκε της φυσικής κατοχής του μισθίου μέχρι την 30.5.2011 και οι ισχυρισμοί ότι αυτό ήταν εύκολα προσβάσιμο δεν αναιρούν την ευθύνη της Καθ' ης η Αίτηση 1 να παραδώσει τα κλειδιά του επίδικου και μαζί την κατοχή, στους ιδιοκτήτες. Κρίνω ότι η Καθ' ης η Αίτηση 1, δεν παραιτήθηκε της νομικής κατοχής του μισθίου μέχρι την 30.5.
  2. Δεν το υπενοικίασε (όπως έγινε στην Haskins v. Lewis
(1930)1 All ER 227), έδωσε ειδοποίηση ότι τερματίζει την ενοικίαση, δεν παρέδωσε τα κλειδιά, δεν το παρέδωσε στον ιδιοκτήτη μέχρι την 30.5.2011 και δεν το εγκατέλειψε μέχρι την εν λόγω ημερομηνία, όπως έγινε στην αυθεντία Thompson v. Ward
(1953)2 QB
  1. Οι Αιτητές ζήτησαν την παράδοση της κατοχής και δεν είχαν ανταπόκριση μέχρι τον Μάιο
  2. Δεν παρέμειναν αδρανείς. Η προσπάθεια μετακύλησης ευθύνης στους ώμους των ιδιοκτητών για την παράδοση της κατοχής, δεν μας βρίσκει σύμφωνους. Οι αυθεντίες που αφορούν την επιστροφή της φυσικής κατοχής στον ενοικιαστή ο οποίος διατήρησε εν τω μεταξύ την νομική κατοχή (βλέπετε Ikosi v. Karayiannis
(1971)1 C.L.R. 189 και Denman v. Brise
(1949)1 K.B. 22), καταδεικνύουν ότι εάν ο θέσμιος ενοικιαστής χάσει ή παραδώσει τη φυσική κατοχή για κάποιο λόγο σε τρίτο πρόσωπο, χωρίς όμως να έχει παραιτηθεί από την ενοικίαση (abandonment or surrender of lease), διατηρεί την νομική κατοχή και δικαιούται να επανακτήσει και τη φυσική κατοχή. Αναφέρομαι επίσης στην αυθεντία Kennedy Hotels Ltd. v. Indjirdjian
(1992)1(Α) Α.Α.Δ. 400, όπου στη σελίδα 404, ο έντιμος Δικαστής, ως ήταν τότε, κ. Γ.Μ. Πικής, είπε: «Το πρωτόδικο δικαστήριο έκρινε ότι ο εφεσίβλητος μετά την αποχώρηση της μητέρας του απώλεσε το δικαίωμα παραμονής στο διαμέρισμα. Όμως η απώλεια του δικαιώματος αυτού δεν νομιμοποιούσε τον ιδιοκτήτη να προβεί στη βίαιη έξωση του, όπως ορθά διαπίστωσε το δικαστήριο. Υπέρβαση του δικαιώματος κατοχής ακινήτου, δεν παρέχει δικαίωμα στον ιδιοκτήτη ν' ανακτήσει με τη βία την κατοχή του. Ο νόμος αναγνωρίζει κατάλοιπα δικαιώματος στον κάτοχο τέτοια που να επιβάλλεται η παρεμβολή της δικαστικής εξουσίας για την έξωση του. (Βλ. μεταξύ άλλων Bristol Corporation v. Ross and Another [1973] 3 All E.R. 393 και R. v. Wandsworth [1975] 3 All E.R. 390).» Βλέπετε επίσης την αυθεντία Thanos Hoteld Ltd. v. Γεωργίου Ιωακείμ
(2004)1(Β) Α.Α.Δ. 1167 και την απόφαση του έντιμου Δικαστή κ. Μ. Φωτίου. Έξωση για καθυστερημένα ενοίκια: Σύμφωνα με το άρθρο 11
(1)του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, Ν.23/83ως αυτός έχει τροποποιηθεί μέχρι σήμερα, απαγορεύεται η ανάκτηση κατοχής ακινήτου που καλύπτεται από τον Νόμο, σαν κανόνας και μόνο κατ' εξαίρεση επιτρέπεται στις συγκεκριμένες περιπτώσεις που αναφέρονται σ' αυτό το άρθρο, περιλαμβανομένης της οφειλής ενοικίου που κατέστη πληρωτέο [3]. Οι προϋποθέσεις είναι οι ακόλουθες και πρέπει να ικανοποιηθούν σωρευτικά: α) Το επίδικο να ευρίσκεται εντός των ορίων ελεγχόμενης περιοχής. β) Το επίδικο να είχε συμπληρωθεί μέχρι την 31.12.
  1. γ) Η Καθ' ης η Αίτηση 1 να είναι θέσμια ενοικιάστρια. δ) Να έχει σταλεί γραπτή ειδοποίηση απαιτήσεως του ενοικίου στην Καθ' ης η Αίτηση 1 εκ μέρους των Αιτητών, σύμφωνα με τον Νόμο. ε) Είκοσι μία μέρες μετά την επίδοση της γραπτής ειδοποίησης να οφείλεται ενοίκιο ή μέρος αυτού και το ρηθέν ποσό να μην έχει προσφερθεί. στ) Την ημέρα καταχώρισης της Αίτησης να οφείλεται ενοίκιο ή μέρος αυτού και το εν λόγω ποσό να είναι νομίμως οφειλόμενο. Βλέπετε Megarry's The Rent Acts, 10η έκδοση, Τόμος 1, σελίδα 267: "Rent is 'lawfully due' as soon as the proper date for payment has arrived". (ζ) Εντός δεκατεσσάρων ημερών από την επίδοση της Αιτήσεως στην Καθ' ης η Αίτηση 1, να μην έχουν καταβληθεί τα οφειλόμενα ενοίκια. Σύμφωνα με την ενώπιον μας μαρτυρία, όλες οι πιο πάνω προϋποθέσεις πληρούνται. Μετά την καταχώρηση της κυρίως Αίτηση, παραδόθηκε η κατοχή του επίδικου υποστατικού και συγκεκριμένα την 30.5.
  2. Συνεπώς, η θεραπεία υπό Β(α) της κυρίως Αίτησης είναι άνευ αντικειμένου, αλλά οι προϋποθέσεις έπρεπε να πληρούνται κατά την καταχώρηση της υπόθεσης και γι' αυτό εξετάζονται. Εγγύηση στη θέσμια ενοικίαση: Ο Καθ' ου η Αίτηση 2 υπέγραψε Εγγύηση στο ενοικιαστήριο έγγραφο μεταξύ των Αιτητών και της Καθ' ης η Αίτηση 1, Τεκμήριο 1, με το εξής λεκτικό: «Ο κάτωθι υπογεγραμμένος Σάββας Λεωνίδου, αρ. ταυτότητας 470366 από Λευκωσία από Λευκωσία με την παρούσα εγγυούμαι την πιστή τήρηση από τον ενοικιαστή όλων των όρων και υποχρεώσεων που απορρέουν από αυτό το ενοικιαστήριο έγγραφο ημερομηνίας 17/07/
  3. Η εγγύηση μου είναι δεσμευτική για εμένα και θα εξακολουθήσει να καλύπτει κάθε ρητή ή υπονοούμενη παράταση της ενοικιάσεως είτε κατόπιν συμφωνίας είτε λόγω οποιουδήποτε νόμου, ανεξάρτητα αν ειδοποιήθηκα ή όχι για την παράταση αυτή, ως επίσης και σε περίπτωση που ο ιδιοκτήτης ανεχθεί ή αποδεχθεί παρατάσεις πληρωμής ανεξάρτητα αν έλαβα ή όχι γνώση γι' αυτό. Όλα αυτά θα ισχύουν ανεξάρτητα αν δόθηκε ή όχι σ' εμένα προηγουμένως ειδοποίηση και θα εξακολουθώ να ευθύνομαι σαν εγγυητής μέχρι την εκκένωση και παράδαση της ελεύθερης κατοχή του «κτήματος» στον ιδιοκτήτη του. Η εγγύηση αυτή υπογράφτηκε από τον εγγυητή ταυτόχρονα με την υπογραφή του πιο πάνω εγγράφου, την 17/07/2008.» Σχετικές είναι οι αυθεντίες Metochis v. Schiza
(1952)1 C.L.R. 149, Michael v. Nishanian
(1966)1 C.L.R. 150, Kyriakidou v. Mangaldjian
(1969)1 C.L.R. 1 και Αργύρη v. Χρυσοστόμου
(2006)1(Β) Α.Α.Δ.
  1. Κατά το χρόνο έκδοσης της απόφασης στην πρώτη αυθεντία, η σχετική νομοθεσία στην Κύπρο ήταν το Κεφ. 108, Rent Restriction Law. Ο έντιμος Δικαστής Hallinan, αποφάσισε ότι (σελίδα 150): "It is quite clear that such guarantee would not apply to a statutory tenancy under the Increase of Rent and Mortgage Interest (Restrictions) Act,
  2. In the commentary on section 15 of that Act contained in Megarry Rent Acts (6th Edition, page 165) the learned author states:- 'Again the statutory tenancy is a different tenancy from the contractual tenancy whence it sprang, so that a guarantor of the rent under the contractual term is not liable for rent accruing during the statutory tenancy.' ... "It is clear from the wording of section 8
(3)of our law that the legislative authority merely intended to confer a right of occupation on the tenant who becomes statutory tenant and he is, as in England, obliged to observe the conditions and is entitled to the rights under the original contract of tenancy in so far as they may be applicable; subject to the provisions of this law, as in England, the statutory tenancy is a different tenancy from the contractual tenancy." Στην αυθεντία Michael v. Nishanian (πιο πάνω), αποφασίστηκε ουσιαστικά, ότι όπου το ενοικιαστήριο έγγραφο προβλέπει περίοδο ανανέωσης, τότε η εγγύηση θεωρείται ότι ισχύει και για την περίοδο ανανέωσης [4]. Στην παρούσα περίπτωση, στο ενοικιαστήριο έγγραφο δεν υπάρχει πρόνοια για τη δυνατότητα ανανέωσης της συμβατικής ενοικίασης. Με την απόφαση στην υπόθεση Kyriakidou v. Mangaldjian (πιο πάνω), και ενώ η νομοθεσία σε ισχύ τότε ήταν το Κεφ. 86, Rent (Control) Law, κατέστη σαφές ότι η εγγύηση σε ενοικιαστήριο έγγραφο δεν ισχύει στη θέσμια ενοικίαση, δηλαδή μετά που το εν λόγω έγγραφο έληξε ή τερματίστηκε νόμιμα, και μόνον, εάν χρησιμοποιείται πολύ σαφές λεκτικό, δυνατόν να θεωρηθεί ότι ισχύει [5]. Πέραν του αποσπάσματος που παραθέτω πιο κάτω και το οποίο είναι το απαύγασμα της νομολογίας κατά την κρίση μου, ο έντιμος Δικαστής κ. Χατζηαναστασίου ξεκαθάρισε επίσης, στη σελίδα 16, ότι, ενόψει ρητρών στο ενοικιαστήριο έγγραφο για την υποχρέωση του ενοικιαστή να παραδώσει το μίσθιο στο τέλος της περιόδου ενοικιάσεως και για το δικαίωμα του ιδιοκτήτη να καταγγείλει τη σύμβαση σε περίπτωση παραβιάσεως όρου αυτής από τον ενοικιαστή, δηλαδή δύο ρητρών που προνοούν το τέλος της σχέσης, δεν υπάρχει συνεχής εγγύηση (continuing guarantee) εφόσον δεν υπάρχει συνεχής σχέση (continuing relationship). Στην παρούσα περίπτωση, ο όρος 3 του ενοικιαστηρίου εγγράφου, Τεκμήριο 1, παραπέμπει στο πρώτο, ενώ ο όρος 15 παραπέμπει στο δεύτερο. Στην πιο πρόσφατη αυθεντία, Αργύρη v. Χρυσοστόμου (πιο πάνω), και πάλιν υπήρχε σύμβαση ενοικίασης, με συγκεκριμένη περίοδο ενοικίασης και δικαίωμα ανανέωσης για περαιτέρω περίοδο. Το Ανώτατο Δικαστήριο αποφάσισε ότι η συμφωνία ενοικίασης είχε δυνητικά καταληκτικό χρόνο τη λήξη της περιόδου ανανέωσης και όχι τη λήξη της αρχικής περιόδου, ο εγγυητής γνώριζε για το δικαίωμα μονομερούς ανανέωσης και θα πρέπει να είχε την πρόθεση να εγγυηθεί τον ενοικιαστή για ολόκληρη την περίοδο, όχι μόνο την αρχική. Επίσης, αποφασίστηκε ότι, η επέκταση της συμφωνίας για περαιτέρω περίοδο, δεν δημιουργούσε νέα συμφωνία και κατ' επέκτασιν δεν απάλλασσε τον εγγυητή από τις υποχρεώσεις του, σύμφωνα με το άρθρο 91 του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149. Κρίνω ότι το λεκτικό της εγγύησης το οποίο παρατίθεται πιο πάνω, είναι ξεκάθαρο ούτως ώστε να θεωρηθεί ότι ο εγγυητής ανέλαβε υποχρέωση έναντι των ιδιοκτητών κατά τη θέσμια ενοικίαση. Είναι η κρίση μου ότι ο Καθ' ου η Αίτηση 2 ευθύνεται ως εγγυητής έναντι των Αιτητών, αλληλεγγύως και κεχωρισμένως μετά των Καθ' ων η Αίτηση 1, για τα οφειλόμενα ενοίκια και τις ζημιές. Αποτέλεσμα: Ως εκ των ανωτέρω και με τη σύμφωνο γνώμη των Παρέδρων, εκδίδεται απόφαση υπέρ των Αιτητών και εναντίον των Καθ' ων η Αίτηση 1 και 2 αλληλεγγύως και κεχωρισμένως, για τα πιο κάτω ποσά: α) €47.880 ως καθυστερημένα και οφειλόμενα ενοίκια και ενδιάμεσα οφέλη για τους μήνες Απρίλιο 2010 έως Μάιο 2011, προς €3.420 μηνιαίως, πλέον νόμιμο τόκο. β) €85.000 ως αποζημιώσεις για ζημιές οι οποίες προκλήθηκαν στο ακίνητο από τους Καθ' ων η Αίτηση. γ) Έξοδα ως θα υπολογισθούν από τη Γραμματέα και εγκριθούν από το Δικαστήριο στην κλίμακα €100.000 - €500.000, πλέον Φ.Π.Α. Η απόφαση να συνταχθεί αφού χαρτοσημανθεί το ενοικιαστήριο έγγραφο, Τεκμήριο 1. Τα έξοδα χαρτοσήμανσης να επιβαρυνθούν οι Αιτητές και οι Καθ' ων η Αίτηση 1 κατ' αναλογίαν, εφόσον το έγγραφο είναι παραδεκτό. (Υπ.) .............. Λ. Σ. Καμμίτση Πρόεδρος [1] «11
(1)Ουδεμία απόφασις και ουδέν διάταγμα εκδίδεται δια την ανάκτησιν της κατοχής οιασδήποτε κατοικίας ή καταστήματος, δια το οποίον ισχύει ο παρών Νόμος, ή δια την εκ τούτου έξωσιν θεσμίου ενοικιαστού, πλην των ακολούθων περιπτώσεων: (β) εις περίπτωσιν καθ' ην ο ενοικιαστής δώσει έγγραφον ειδοποίησιν περί της προθέσεως του να εγκαταλείψη το ακίνητον και, συνεπεία της τοιαύτης ειδοποιήσεως, ο ιδιοκτήτης προέβη εις σύναψιν συμβάσεως πωλήσεως ή ενοικιάσεως του ακινήτου ή έλαβεν οιαδήποτε μέτρα ως αποτέλεσμα των οποίων ο ιδιοκτήτης, κατά την γνώμην του Δικαστηρίου, θα υφίστατο σοβαράν ζημίαν εάν δεν απέκτα την κατοχήν του ακινήτου.» [2] «Πέρα όμως απ' όλα τα πιο πάνω, παρατηρούμε και τα ακόλουθα. Οι κανόνες και οι αρχές με βάση τις οποίες κρίνεται αν μία ειδοποίηση τερματισμού είναι νόμιμη και έγκυρη, σκοπό έχουν κυρίως να πληροφορήσουν σαφώς και εγκαίρως το πρόσωπο προς το οποίο δίδεται η ειδοποίηση, είτε αυτός είναι ο ενοικιαστής είτε ο ιδιοκτήτης, ώστε να μπορεί να καθορίζει τις επόμενες ενέργειες του. Άρα οι αρχές αυτές ισχύουν προς όφελος του προσώπου προς το οποίο δίδεται η ειδοποίηση τερματισμού.» [3] Το άρθρο 11
(1)(α) προνοεί ως ακολούθως: «(α) Εις περίπτωσιν καθ' ην οιονδήποτε νομίμως οφειλόμενον ενοίκιον καθυστερείται επί είκοσι μίαν ή περισσοτέρας ημέρας μετά την επίδοσιν εγγράφου ειδοποιήσεως απαιτήσεως εις τον ενοικιαστήν και δεν υπάρξει οιαδήποτε προσφορά τούτου προ της καταχωρίσεως αιτήσεως δι' ανάκτησιν κατοχής. Νοείται ότι ενοίκιον θα θεωρήται προσφερθέν δυνάμει της παραγράφου αυτής, εάν τούτο εστάλη δια συστημένης επιστολής εις το πρόσωπον το δικαιούμενον να εισπράξει τούτο. Νοείται περαιτέρω ότι το Δικαστήριο δε διατάζει την ανάκτηση από τον ιδιοκτήτη της κατοχής, όταν ο ενοικιαστής πληρώσει μέσα σε περίοδο δεκατεσσάρων ημερών από την επίδοση σ' αυτόν της αίτησης παν ποσό το οποίο οφείλεται ή δυνατό να καταστεί οφειλόμενο από αυτόν εκτός αν ο ενοικιαστής διαρκούσης της μισθώσεως δεν καταβάλλει συστηματικά το νομίμως οφειλόμενον.» [4] "Another relevant important clause in this contract is the guarantee clause. This clause is so worded in our view, as to render the guarantor's liability co-extensive with that of the principal. It provides expressly that the guarantor undertakes the exact performance of all the terms included in the contract of lease. The right to renew the lease for another year being embodied in the terms of the contract, the liabilities following the exercise of such right are covered by the guarantee clause. We have carefully studied the contents of the contract of lease in question in the light of the submission of the learned counsel for the appellant and we have come to the conclusion that the guarantee signed by the appellant (guarantor) covered the liability of the principal (tenant) to pay rents and damages until the latter delivered vacant possession of the premises leased by the landlord, the respondent. The appeal is, therefore, dismissed with costs." (σελίδα 152) [5] ". I have reached the conclusion that the guarantee would not apply to a statutory tenancy under the provisions of the Increase of Rent and Mortgage Interest (Restrictions) Act, 1920, in England; and certainly would not apply to section 23 of our Rent (Control) Law Cap. 86. In my view, the statutory tenancy is a different tenancy from the contractual tenancy whence it sprang so that the guarantor of the rent under the contractual terms is not liable for rent accruing during the statutory tenancy. It is clear from the wording of our law that the legislating authority merely intended to confirm a right of occupation on the tenant who becomes statutory tenant and he is, as in England obliged to observe the conditions and is entitled to the rights under the original contract of tenancy in so far as they may be applicable. .. Since there is nothing in the Rent (Control) Law that interferes with the contractual rights of outside parties in respect of matters like guarantees, I would be prepared to express the view, that it is conceivable in a case where strong and clear language has been used in a guarantee, that the Court would be ready to reach a conclusion that the guarantee would also apply to the payment of rent in a statutory tenancy. However, in view of the different character of the statutory tenancy, - as distinct from the contractual tenancy - particularly it indefinite duration, I am of the opinion, that the language in this contract of guarantee is not so clearly worded at to warrant a finding that the parties intended it to extend to the statutory tenancy and that the guarantor undertook to bind himself until the delivery of the premises in question including the period the tenant was so holding over as a statutory tenant." (σελίδες 14 και 15) - δική μου υπογράμμιση cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο

🔗 Στην επίσημη πηγή

Επεξήγηση AI βάσει του επίσημου κειμένου του νόμου. Ενδεικτική, δεν υποκαθιστά νομική συμβουλή.