← Κύπρος

ΔΗΜΗΤΡΗ ΖΩΔΙΑΤΗ ν. ΓΕΩΡΓΙΟΥ ΠΟΝΗΡΟΥ κ.α., Αίτηση Αρ. Ε206/13, 22/9/2017

ΔΗΜΗΤΡΗ ΖΩΔΙΑΤΗ ν. ΓΕΩΡΓΙΟΥ ΠΟΝΗΡΟΥ κ.α., Αίτηση Αρ. Ε206/13, 22/9/2017 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:DEELEF:2017:15 ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΕΛΕΓΧΟΥ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΣ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ Ενώπιον: Λ.Σ. Καμμίτση, Προέδρου και Σπ. Σπυριδάκι και Κ. Φραγκούδη, Παρέδρων Αίτηση Αρ. Ε206/13 Μεταξύ: ΔΗΜΗΤΡΗ ΖΩΔΙΑΤΗ Αιτητή και

  1. ΓΕΩΡΓΙΟΥ ΠΟΝΗΡΟΥ
  2. Επίσημου Παραλήπτη, ως Διαχειριστή της Περιουσίας του ΓΕΩΡΓΙΟΥ ΠΟΝΗΡΟΥ Καθ' ων η Αίτηση -------------------------------------------------------------------------------------------- 22.9.2017 Για τον Αιτητή: κ. Δ. Παπαδόπουλος για κ.κ. Παπαδόπουλος, Λυκούργος & Σία Δ.Ε.Π.Ε. Για τον Καθ' ου η Αίτηση 1: κ. Δ. Παυλίδης για κ.κ. Δημήτριος Α. Παυλίδης & Συνεργάτες Δ.Ε.Π.Ε. Α Π Ο Φ Α Σ Η Η υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο Αίτηση καταχωρίστηκε την 9.9.2013 και μ' αυτήν ο Αιτητής εξαιτείται ως ακολούθως: «
  3. Απόφαση και/ή διάταγμα ανάκτησης κατοχής και/ή διάταγμα και/ή απόφαση του Δικαστηρίου αποφασίζον και/ή διατάττον τον Καθ' ου η Αίτηση υπ' αρ. 1 και/ή τον Καθ' ου η Αίτηση υπ' αρ. 2, τους υπαλλήλους και τους αντιπροσώπους του όπως πάραυτα εκκενώσουν και παραδώσουν κενή κατοχή στον Αιτητή του καταστήματος στην οδό Φιλοκύπρου 14, Λαϊκή Γειτονιά, Λευκωσία καθ' όσον τούτο απαιτείται λογικά από τον Αιτητή για ιδίαν χρήση και για να στεγάσει σε αυτό την επιχείρηση του.
  4. Ενδιάμεσα οφέλη €608.99 μηνιαίως και/ή €20 την ημέρα μέχρι παραδόσεως ελεύθερης κατοχής του επίδικου υποστατικού προς τον Αιτητή εναντίον του Καθ' ου η Αίτηση υπ' αρ.
  6. Οποιανδήποτε άλλη θεραπεία την οποία το Σεβαστό Δικαστήριο ήθελε κρίνει δίκαια και δικαιολογημένη υπό τις περιστάσεις.
  7. Έξοδα της παρούσης αίτησης, πλέον Φ.Π.Α (Αρ. Μητρώου 10243954Q) πλέον έξοδα επιδόσεως σε βάρος του Καθ' ου η Αίτηση.» Ο Αιτητής ισχυρίζεται ότι είναι ο νέος ιδιοκτήτης του ακινήτου στην οδό Φιλοκύπρου 14 (γωνία Σόλωνος και Φιλοκύπρου), Λαϊκή Γειτονιά, Λευκωσία, με αρ. εγγραφής 0/9696, Φ/Σχ. 21/460512, Τμήμα 2, Τεμάχιο
  8. Το ακίνητο, το οποίο είναι ισόγεια οικοδομή, αποτελείται από δύο καταστήματα, ως έχουν τροποποιηθεί με την Πολεοδομική Άδεια Αρ. 3221 - ΠΑ 287/01 και Οικοδομική Άδεια Αρ.
  9. Ο Καθ' ου η Αίτηση 1 είναι ο θέσμιος ενοικιαστής του καταστήματος στην οδό Φιλοκύπρου 14, Λαϊκή Γειτονιά, Λευκωσία (εν τοις εφεξής «το επίδικο κατάστημα»). Ο ισχυρισμός είναι παραδεκτός. Ο Καθ' ου η Αίτηση 2 είναι ο Επίσημος Παραλήπτης και Διαχειριστής της περιουσίας του Καθ' ου η Αίτηση 1, ο οποίος έχει κηρυχτεί σε πτώχευση ή έχει εκδοθεί εναντίον του Διάταγμα Παραλαβής. Ο ισχυρισμός είναι παραδεκτός. Το επίδικο κατάστημα ενοικιάστηκε στον Καθ' ου η Αίτηση 1 αρχικά κατά ή περί το
  10. Συνομολογήθηκε νέο ενοικιαστήριο έγγραφο ημερομηνίας 1.3.2006 από τον προηγούμενο ιδιοκτήτη, κ. Νεόφυτο Ζαβρίδη, με συμφωνημένο ενοίκιο €512,58 (Λ.Κ.300.-) μηνιαίως, πληρωτέο την 1η κάθε μήνα και η ενοικίαση ανανεώθηκε την 1.3.
  11. Κατά ή περί την 18.2.2009, ο Αιτητής αγόρασε το ακίνητο επί του οποίου ευρίσκεται το επίδικο κατάστημα. Το μηνιαίο ενοίκιο αυξήθηκε από την 1.3.2009 και το σημερινό μηνιαίο ενοίκιο ανέρχεται σε €608,99, πληρωτέο την 1η εκάστου μηνός. Όλοι οι προαναφερθέντες ισχυρισμοί είναι παραδεκτοί. Ο Καθ' ου η Αίτηση 1 αποδέχθηκε τον Αιτητή ως τον νέο ιδιοκτήτη του καταστήματος, εφόσον από την 1.3.2009 καταβάλλει το ενοίκιο στον Αιτητή. Ο Αιτητής είναι ιδιοκτήτης ολόκληρου του ακινήτου επί του οποίου ευρίσκεται το επίδικο υποστατικό και των γειτονικών του επιδίκου υποστατικού καταστημάτων, τα οποία κατέχονται από τον ίδιο τον Αιτητή και στεγάζουν την επιχείρηση του, η οποία είναι κατάστημα ειδών δώρων και τουριστικών ειδών - σουβενίρ. Ο Αιτητής κατέχει επιπλέον, ως ενοικιαστής, κατάστημα που ευρίσκεται απέναντι από το επίδικο υποστατικό στο οποίο επίσης στεγάζει την επιχείρηση του. Όλοι οι προαναφερθέντες ισχυρισμοί είναι παραδεκτοί. Ο Αιτητής ισχυρίζεται ότι αποβλέπει στην αξιοποίηση ολόκληρου του ακινήτου για ιδίαν χρήση, ώστε να στεγάσει και να επεκτείνει την επιχείρηση του, συνενώνοντας το επίδικο κατάστημα με το γειτνιάζον και εφαπτόμενο κατάστημα, στο οποίο στεγάζεται σήμερα η επιχείρηση του. Την 8.5.2013, ο Αιτητής απέστειλε στον Καθ' ου η Αίτηση 1, επιστολή ειδοποίησης εκκένωσης του καταστήματος, με την οποία τον καλούσε όπως παραδώσει ελεύθερη κατοχή, όχι αργότερα από την 17.6.
  12. Ο Αιτητής απαιτεί λογικά το υποστατικό δυνάμει του άρθρου 11

(1)(ζ) του Νόμου 23/83, προς κατοχήν από τον ίδιο για ιδίαν χρήση, προς στέγαση και επέκταση της επιχείρησης του, συνενώνοντας το με το εφαπτόμενο κατάστημα στο οποίο ήδη στεγάζει την επιχείρηση του και την οποία θέλει να επεκτείνει. Ο Αιτητής αδυνατεί να εξεύρει άλλο κατάλληλο κατάστημα με έτερον, ανάλογο, λογικό ενοίκιο και επιπλέον, το επίδικο κατάστημα είναι το μόνο που εφάπτεται του καταστήματος επί του οποίου στεγάζει την επιχείρηση του ο Αιτητής. Ο Αιτητής είναι σε θέση να πληρώσει την αποζημίωση που το Δικαστήριο δυνατόν να επιδικάσει σύμφωνα με τον Νόμο και έχει συμμορφωθεί με τις προϋποθέσεις που θέτει ο Νόμος. Ο Αιτητής ισχυρίζεται ακόμα ότι, καθ' όλη την διάρκεια της ενοικίασης ο Καθ' ου η Αίτηση 1 καθυστερούσε συστηματικά την πληρωμή των ενοικίων και ο Αιτητής θα επικαλεστεί σαν επιπλέον λόγο έξωσης την από μέρους του Καθ' ου η Αίτηση 1 συστηματική παράλειψη πληρωμής του ενοικίου αλλά και άλλων πληρωμών, οι οποίες ήταν μέρος των συμβατικών ή/και άλλως πως υποχρεώσεων του Καθ' ου η Αίτηση
  1. Ο Καθ' ου η Αίτηση 1, κατά ή περί την 30.11.2007 με Διάταγμα του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λευκωσίας, κηρύχθηκε σε πτώχευση. Ο ισχυρισμός είναι παραδεκτός. Ο Αιτητής καταχώρησε Αίτηση ενώπιον του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων Λευκωσίας, με αρ. Ε90/09, με την οποία αιτούταν διάταγμα ανάκτησης κατοχής στη βάση παράνομης υπενοικίασης. Η εν λόγω Αίτηση τελικώς αποσύρθηκε άνευ βλάβης, ενόψει της άρνησης του Καθ' ου η Αίτηση 1 ότι υπενοικίαζε το επίδικο ακίνητο. Απάντηση: Απάντηση εκ μέρους των Καθ' ων η Αίτηση 1 και 2 καταχωρίστηκε την 30.1.2014 και μ' αυτήν εγείρουν προδικαστική ένσταση και ισχυρίζονται ότι η παρούσα Αίτηση δεν μπορεί να προχωρήσει καθότι: «Α. Ο τίτλος της παρούσας Αίτησης είναι λανθασμένος και/ή ο Αιτητής έχει καταχωρήσει Αίτηση εναντίον του Καθ' ου η Αίτηση 1 προσωπικά ενώ ο Καθ' ου η Αίτηση 1 εκπροσωπείται σύμφωνα με τον Νόμο από τον Καθ' ου η Αίτηση 2, ήτοι τον Επίσημο Παραλήπτη ο οποίος είναι ο διαχειριστής της περιουσίας του, αφού ο ίδιος είναι πτωχεύσας. Β. Διαζευκτικά και/ή επιπρόσθετα προς το 1Α πιο πάνω οι Καθ' ων η Αίτηση ισχυρίζονται ότι για να εγερθεί Αίτηση με αγώγιμο δικαίωμα εναντίον του Επίσημου Παραλήπτη θα πρέπει να προηγηθεί άδεια σύμφωνα με τον Νόμο και/ή να γνωστοποιηθεί προηγουμένως στον Επίσημο Παραλήπτη ότι υπάρχει απαίτηση και ακολούθως να εγερθεί και/ή να καταχωρηθεί η παρούσα Αίτηση εναντίον του Επίσημου Παραλήπτη. Γ. Διαζευκτικά και/ή επιπρόσθετα προς 1Α και 1Β πιο πάνω οι Καθ' ων η Αίτηση ισχυρίζονται ότι έχει κινηθεί η παρούσα Αίτηση με λανθασμένο τίτλο και/ή στο όνομα λανθασμένου προσώπου όσον αφορά τον Καθ' ου η Αίτηση
  2. Δ. Διαζευκτικά και/ή επιπρόσθετα προς 1Α, 1Β και 1Γ πιο πάνω οι Καθ' ων η Αίτηση ισχυρίζονται ότι η παρούσα Αίτηση είναι Νόμω και ουσία αβάσιμη. Ε. Διαζευκτικά και/ή επιπρόσθετα προς 1Α, 1Β, 1Γ και 1Δ πιο πάνω οι Καθ' ων η Αίτηση ισχυρίζονται ότι ο Αιτητής εμποδίζεται να εγείρει την παρούσα Αίτηση καθότι υπάρχει δεδικασμένο. ΣΤ. Διαζευκτικά και/ή επιπρόσθετα προς 1Α, 1Β, 1Γ, 1Δ, 1Ε και 1Ζ πιο πάνω οι Καθ' ων η Αίτηση ισχυρίζονται ότι ο Αιτητής εμποδίζεται και/ή υπάρχει estoppel, από το να προχωρήσει την παρούσα διαδικασία εναντίον των Καθ' ων η Αίτηση καθότι το ζήτημα έχει κριθεί στην Αίτηση Ε90/09.» Ανεξάρτητα και άνευ βλάβης των πιο πάνω προδικαστικών ενστάσεων, οι Καθ' ων η Αίτηση λέγουν ότι ο Καθ' ου η Αίτηση 1, κατά/ή περί την 30.11.2007, έχει κηρυχθεί σε πτώχευση. Οι αιτούμενες θεραπείες δεν ευσταθούν και δεν δικαιολογούνται υπό τις περιστάσεις. Ο Αιτητής θα πρέπει να δείξει ικανό λόγο και/ή αποδείξεις ότι η ζημιά την οποία θα υποστεί ο ίδιος είναι μεγαλύτερη από τη ζημιά που θα υποστεί αν δεν λάβει κατοχή του επίδικου υποστατικού. Επίσης, θα πρέπει να αποδείξει ότι πρότεινε στους Καθ' ων η Αίτηση να τους υποδείξει άλλο υποστατικό με ανάλογα τετραγωνικά, ανάλογο ενοίκιο, σε ανάλογη περιοχή και οι Καθ' ων η Αίτηση αρνήθηκαν να παραδώσουν το επίδικο υποστατικό, πράγμα το οποίο δεν έπραξαν ποτέ. Ο ίδιος ο Αιτητής διατηρεί ανάλογο υποστατικό δίπλα και απέναντι από το επίδικο υποστατικό. Τα εν λόγω δύο υποστατικά είναι δεόντως ικανοποιητικά για την άσκηση του επιτηδεύματος του Αιτητή και υπεραρκετά για την έκταση και το εύρος που έχει το δρομάκι στο οποίο ευρίσκονται. Ο Καθ' ου η Αίτηση ισχυρίζεται ότι ο Αιτητής επιδιώκει την ανάκτηση κατοχής του υποστατικού καταχρηστικά, αφού έχουν προηγηθεί δύο άλλες προσπάθειες, με την Αίτηση Ενοικιοστασίου Ε90/09 και με την Αγωγή 1898/2009, οι οποίες απέτυχαν. Η Ε90/09 αποσύρθηκε για το λόγο ότι οι Καθ' ων η Αίτηση ουδέποτε υπενοικίαζαν το επίδικο ακίνητο. Συνεπώς, δεν είναι αληθινός ο λόγος έξωσης που προβάλλεται με την Αίτηση και αποτελεί κατάχρηση της διαδικασίας από μέρους του Αιτητή. Οι Καθ' ων η Αίτηση παραδέχονται ότι ο Αιτητής απευθύνθηκε μέσω των δικηγόρων του στους Καθ' ων η Αίτηση, με επιστολή κατά/ή περί την 8.5.2013, αρνούνται όμως πλήρως το περιεχόμενο της επιστολής αυτής και τους προβαλλόμενους από τον Αιτητή ισχυρισμούς. Είναι παραδεκτό ότι η επιστολή επιδόθηκε στις 13.5.
  3. Είναι η θέση των Καθ' ων η Αίτηση ότι ο Αιτητής δεν απαιτεί λογικά το υποστατικό προς κατοχή από τον ίδιο για ιδίαν χρήση, δεν εξηγεί πουθενά τους λόγους που το θέλει, ούτε και αναφέρει εάν δικαιολογείται κάτι τέτοιο, σύμφωνα με τις προϋποθέσεις που ο Νόμος και η Νομολογία καθορίζουν. Σημειώνω ότι οι Καθ' ων η Αίτηση παραδέχονται ότι ο Αιτητής είναι ιδιοκτήτης γειτονικού υποστατικού και επ' αυτού δεν προβάλλουν οποιαδήποτε θέση. Τέλος, οι Καθ' ων η Αίτηση λέγουν ότι ουδέποτε υπήρξε καθυστέρηση στην πληρωμή των ενοικίων και άλλων υποχρεώσεων από τον Καθ' ου η Αίτηση
  4. Ιστορικό: Παρουσιάστηκε στο Δικαστήριο Βεβαίωση Αποκατάστασης ημερομηνίας 19.2.2016, από το Τμήμα Εφόρου Εταιρειών και Επίσημου Παραλήπτη, Κλάδος Πτωχεύσεων και Εκκαθαρίσεων Εταιρειών, με την οποία βεβαιώνεται ότι ο Καθ' ου η Αίτηση 1 αποκαθίσταται αυτοδίκαια, γιατί έχουν τηρηθεί όλες οι προϋποθέσεις αποκατάστασης του σύμφωνα με το άρθρο 27Α του περί Πτωχεύσεως Τροποποιητικού Νόμου αρ. 61(Ι)/2015, την 7.11.
  5. Η κυρίως Αίτηση αποσύρθηκε εναντίον του Καθ' ου η Αίτηση
  6. Μαρτυρία και αξιολόγηση: Αιτητή: Μοναδικός μάρτυρας για την πλευρά του κατέθεσε ο ίδιος ο Αιτητής, κ. Δημήτρης Ζωδιάτης. Ο κ. Ζωδιάτης κατέθεσε Γραπτή Δήλωση, το Τεκμήριο Α, ως μέρος της κυρίως εξέτασης του, σύμφωνα με τον περί Αποδείξεως Νόμο, Κεφ. 9, ως αυτός τροποποιήθηκε από τον Ν. 32
(1)/
  1. Κατά ή περί την 18.2.2009, αγόρασε το ακίνητο επί του οποίου ευρίσκεται το κατάστημα στην οδό Φιλοκύπρου 14 (γωνία Σόλωνος και Φιλοκύπρου), Λαϊκή Γειτονιά, Λευκωσία με Αρ. Εγγραφής 0/9696 (πρώην Αρ. Εγγραφής 2/3218), Φ/Σχ.21/460512, Τμήμα 2, Τεμάχιο 233 (πρώην Αρ. Τεμαχίου 208). Το ακίνητο είναι ισόγεια οικοδομή και αποτελείται από δύο καταστήματα, ως έχουν τροποποιηθεί με την Πολεοδομική Άδεια Αρ. 3221 - ΠΑ 287/01 και Οικοδομική Άδεια Αρ.
  2. Το εν λόγω ακίνητο ανεγέρθηκε πολύ πριν το 1999 και βρίσκεται εντός ελεγχόμενης περιοχής, όπως καθορίζεται από τον περί Ενοικιοστασίου Νόμο. Ο κ. Ζωδιάτης κατέθεσε ότι, εξ' όσων γνωρίζει και πιστεύει και ως του έχει αναφέρει ο κ. Νεόφυτος Ζαβρίδης, ο οποίος ήταν ο προηγούμενος ιδιοκτήτης του επίδικου καταστήματος, ο Καθ' ου η Αίτηση 1 είχε ενοικιάσει το επίδικο κατάστημα από το έτος
  3. Καθυστερούσε συστηματικά την πληρωμή των ενοικίων και ως εκ τούτου, ο προηγούμενος ιδιοκτήτης αποτάθηκε στο Δικαστήριο για την είσπραξη των καθυστερημένων ενοικίων (Αίτηση Ε208/2005) και για έξωση (Αίτηση Ε25/2007). Οι δύο Αιτήσεις αποσύρθηκαν, κατόπιν καταβολής των οφειλόμενων ενοικίων από τον Καθ' ου η Αίτηση
  4. Στη συνέχεια, ο προηγούμενος ιδιοκτήτης υπέγραψε ενοικιαστήριο έγγραφο με τον Καθ' ου η Αίτηση 1, ημερομηνίας 1.3.2006 και συνέχισε την ενοικίαση του πιο πάνω καταστήματος, με ενοίκιο €512,58 μηνιαίως, πληρωτέο την 1η κάθε μήνα. Η ενοικίαση ανανεώθηκε την 1.3.2008, το δε σημερινό μηνιαίο ενοίκιο ανέρχεται σε €608.99, πληρωτέο την 1ην εκάστου μηνός. Ο Καθ' ου η Αίτηση 1 ενημερώθηκε με επιστολή του Αιτητή ημερομηνίας 24.2.2009, ότι ήταν ο νέος ιδιοκτήτης του καταστήματος, γεγονός που αποδέχθηκε και από την 1.3.2009 του καταβάλλει το ενοίκιο για το κατάστημα. Ο Καθ' ου η Αίτηση 1 κατέχει το επίδικο κατάστημα ως θέσμιος ενοικιαστής. Ο Αιτητής κατέθεσε ότι, δια των δικηγόρων του καταχώρησε Αίτηση ενώπιον του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων Λευκωσίας, με αριθμό Ε90/09, με την οποία αιτείτο διάταγμα ανάκτησης κατοχής, στη βάση παράνομης υπενοικίασης, η οποία απαγορεύεται ρητά από τις πρόνοιες του ενοικιαστηρίου εγγράφου. Η εν λόγω Αίτηση τελικώς αποσύρθηκε άνευ βλάβης, ενόψει της άρνησης του Καθ' ου η Αίτηση 1 ότι υπενοικίαζε το επίδικο ακίνητο και καμία σχέση έχει ως προς τις αιτούμενες θεραπείες, γεγονότα ή/και νομική βάση με την παρούσα Αίτηση. Ο κ. Ζωδιάτης εξήγησε ότι είναι ο ιδιοκτήτης ολόκληρου του ακινήτου επί του οποίου ευρίσκεται το επίδικο υποστατικό επί της Φιλοκύπρου 14, ως επίσης και του εφαπτόμενου του επιδίκου υποστατικού καταστήματος, το οποίο κατέχει και στο οποίο στεγάζει την επιχείρηση του ως κατάστημα ειδών δώρων και τουριστικών ειδών - σουβενίρ. Επιπλέον, κατέχει ως ενοικιαστής κατάστημα που ευρίσκεται απέναντι από το επίδικο υποστατικό, στο οποίο επίσης στεγάζει την επιχείρηση του. Λόγω του μικρού μεγέθους του καταστήματος στο οποίο ασκεί την επιχείρηση του και του μικρού αριθμού προϊόντων που μπορεί να εκθέτει σ' αυτό, η επιχείρηση του έχει καταστεί ζημιογόνα. Ως εκ τούτου, έχει άμεση ανάγκη επέκτασης της και του χώρου στον οποίο δραστηριοποιείται, ώστε να εμπλουτίσει τη γκάμα των προς πώληση ειδών/προϊόντων και να καταστήσει μ' αυτό τον τρόπο την επιχείρηση του βιώσιμη και κερδοφόρα. Ο Αιτητής έχει σκοπό να επεκτείνει την επιχείρηση του, συνενώνοντας το επίδικο κατάστημα με το γειτνιάζον και εφαπτόμενο κατάστημα, στο οποίο στεγάζεται σήμερα. Ο κ. Ζωδιάτης υποστήριξε ότι το επίδικο κατάστημα το χρειάζεται εξ αιτίας και μόνο του γεγονότος ότι εφάπτεται του καταστήματος επί του οποίου ασκεί την επιχείρηση του, γεγονός που καθιστά, στην προκείμενη περίπτωση, την αναζήτηση άλλου καταστήματος με τα ανάλογα χαρακτηριστικά του επιδίκου, άνευ νοήματος. Παρόλο που μετά από σχετική έρευνα, γνωρίζει πως υπάρχουν στην περιοχή ανάλογα καταστήματα προς ενοικίαση, στην προκειμένη όμως περίπτωση, από τη φύση των πραγμάτων, άλλο, ανάλογο κατάστημα, δεν είναι δυνατό να υπάρξει αφού ουσιαστικά και πραγματικά, το επίδικο κατάστημα είναι το μόνο κατάλληλο, ως το μοναδικό που εφάπτεται του καταστήματος επί του οποίου στεγάζει την επιχείρηση του ο Αιτητής. Ως εκ τούτου, κανένα άλλο υποστατικό δεν θα μπορούσε να εξυπηρετήσει την ανάγκη του για επέκταση του χώρου της επιχείρησης του. Για το λόγο αυτό, στις 8.5.2013 απέστειλε στον Καθ' ου η Αίτηση 1 επιστολή ειδοποίησης εκκένωσης του επίδικου καταστήματος, με την οποία τον καλούσε όπως παραδώσει ελεύθερη κατοχή όχι αργότερα από την 17.6.2013, δίδοντας έτσι την εκ του Νόμου προβλεπόμενη προθεσμία του ενός μηνός, απαιτώντας εύλογα το υποστατικό δυνάμει του άρθρου 11
(1)(ζ) του Νόμου 23/83, προς κατοχήν από τον ίδιο, για ίδια χρήση, προς στέγαση και επέκταση της επιχείρησης του. Η εν λόγω ειδοποίηση επιδόθηκε στον Καθ' ου η Αίτηση 1 στις 13.5.
  1. Ο Καθ' ου η Αίτηση 1 αρνήθηκε να ανταποκριθεί θετικά και ο Αιτητής αποτάθηκε στο Δικαστήριο. Ο Αιτητής υπέδειξε σε σχέδιο (Τεκμήριο 9), το κατάστημα που κατέχει και το επίδικο και είπε ότι είναι χωρισμένα με κοντραπλακέ και εύκολα μπορούν να ενωθούν. Ο ίδιος κατέχει το μικρό κατάστημα, περίπου 10 τ.μ., το οποίο λόγω μεγέθους, είναι ζημιογόνο. Επίσης, ενοικιάζει άλλο κατάστημα, που ανήκει σε τρίτο πρόσωπο, το οποίο λειτουργεί ως κατάστημα σουβενίρ και δώρων. Στο Τεκμήριο 9, το Τεμάχιο 233 είναι το ακίνητο το οποίο αποτελείται από δύο υποστατικά που φαίνονται με τα χρώματα πορτοκαλί και κίτρινο και τα γράμματα Α και Β. Αποτελούν το κτίριο το οποίο αγόρασε ο Αιτητής. Η περιγραφή των καταστημάτων στο Τεκμήριο 9, χρησιμοποιήθηκε και από τους δύο συνηγόρους κατά την ακροαματική διαδικασία και χρησιμοποιείται από το Δικαστήριο στο κείμενο της Απόφασης για σκοπούς ευκολότερης κατανόησης. Ο κ. Ζωδιάτης κατέθεσε ότι το κατάστημα Α είναι παρά πολύ μικρό σε μέγεθος, γύρω στα 10 τ.μ. και λόγω του μεγέθους του, είναι ζημιογόνο. Αναγκάζεται να έχει δεύτερο υπάλληλο εκεί για να το λειτουργεί. Ο Αιτητής το ενοικίαζε αρχικά από τον προηγούμενο ιδιοκτήτη, από το 2004, 2005 και στη συνέχεια το αγόρασε. Το υποστατικό Β είναι το επίδικο και ο Αιτητής ενοικιάζει από τρίτο πρόσωπο το υποστατικό που σημειώνεται Γ και το λειτουργεί ως κατάστημα πώλησης ειδών σουβενίρ / τουριστικών ειδών. Κατά την αντεξέταση του, ο Αιτητής κατέθεσε ότι το δικό του υποστατικό (το Α) έχει άδεια λειτουργίας. Στη συνέχεια, συμφώνησε ότι την αίτηση για Πολεοδομική Άδεια την είχε υποβάλει ο προηγούμενος ιδιοκτήτης, κ. Ζαβρίδης και ότι μετά εκδόθηκε η Άδεια Οικοδομής που διαχωρίζει δύο καταστήματα. Εξ' όσων γνωρίζει, δεν χρειάζεται ειδική άδεια για το είδος της επιχείρησης που ασκεί στο υποστατικό που χρησιμοποιεί ο ίδιος. Χρειάζεται ειδική άδεια για κάποιες άλλες κατηγορίες, όπως καφετέριες, πωλήσεις οινοπνευματωδών ποτών, εστιατόρια. Ο κ. Ζωδιάτης κατέθεσε ότι πιθανόν το κατάστημα που σημειώνεται Γ και το οποίο ενοικιάζει, να του ζητηθεί σύντομα να το παραδώσει για σκοπούς χρήσης από τα παιδιά του ιδιοκτήτη. Επιπλέον, ήταν η θέση του ότι είναι δικαίωμα του να επεκτείνει τις εργασίες του, ειδικά σε χώρο ο οποίος του ανήκει. Εναντίον του Καθ' ου η Αίτηση είχε κινηθεί και προηγούμενη διαδικασία, η Αίτηση Ε90/09, επειδή το επίδικο το χρησιμοποιούσε άλλο άτομο παράνομα. Ο Καθ' ου η Αίτηση 1 ισχυρίστηκε ότι δεν το λειτουργούσε η αδελφή του και η διαδικασία τερματίστηκε. Ο Καθ' ου η Αίτηση 1 ήταν κλινήρης για αρκετό καιρό και επανήλθε. Ο Αιτητής βασίστηκε στη διαβεβαίωση ότι ο κ. Πονηρός θα λειτουργούσε το κατάστημα, θα πλήρωνε τις υποχρεώσεις του και θα αποκαθίστατο από πτωχεύσας που ήταν και απέσυρε την Αίτηση. Η αύξηση στο ενοίκιο δεν είχε σχέση μ' αυτή τη διευθέτηση, είχαν συμπληρωθεί δύο χρόνια από την προηγούμενη αύξηση. Ο Αιτητής δήλωσε ότι ο Καθ' ου η Αίτηση όφειλε χρήματα σε διάφορα πρόσωπα, όπως προμηθευτές, αλλά στον ίδιο δεν όφειλε ενοίκιο. Αναφορικά με το επίδικο, είχε καταχωρίσει και Πολιτική Αγωγή, η οποία αποσύρθηκε και αφορούσε τον ισχυρισμό ότι στο επίδικο ήταν τρίτο άτομο και όχι ο Καθ' ου η Αίτηση. Ο κ. Ζωδιάτης κατέθεσε ότι υπάρχουν αρκετά καταστήματα ελεύθερα στη Λαϊκή Γειτονιά Λευκωσίας, αλλά δεν υπάρχει άλλο, ανάλογο με το επίδικο το οποίο να εφάπτεται στο κατάστημα δικής του ιδιοκτησίας. Ο Αιτητής δεν είχε ψάξει για τον ίδιο επειδή δεν τον ενδιέφερε, ήθελε να πάρει το επίδικο το οποίο ήταν δικής του ιδιοκτησίας και εφάπτεται σε δικό του και είναι απέναντι από άλλο κατάστημα που ενοικιάζει. Ο Αιτητής ήταν σταθερός μάρτυρας, οι απαντήσεις του ήταν λιτές και λογικές, δεν υπέπεσε σε αντιφάσεις, δεν ανασκεύασε και κρίνεται ως μάρτυρας της αλήθειας. Καθ' ου η Αίτηση 1: Πρώτος μάρτυρας για την πλευρά του κατέθεσε ο ίδιος ο Καθ' ου η Αίτηση 1, κ. Γεώργιος Πονηρός. Ο κ. Πονηρός κατέθεσε Γραπτή Δήλωση, το Τεκμήριο Β, ως μέρος της κυρίως εξέτασης του. Είπε ότι ήγειρε προδικαστική ένσταση και είναι η θέση του ότι η παρούσα Αίτηση δεν μπορεί να προχωρήσει, καθότι η κυρίως Αίτηση είναι νόμω και ουσία αβάσιμη, υπάρχει δεδικασμένο και ο Αιτητής εμποδίζεται από το να προχωρήσει την παρούσα διαδικασία εναντίον των Καθ' ων η Αίτηση, επειδή το ζήτημα έχει κριθεί στην Αίτηση Ε90/
  2. Περαιτέρω, κατέθεσε ότι είναι ο θέσμιος ενοικιαστής του επίδικου υποστατικού και ο Αιτητής αποκρύπτει ότι είχε προηγηθεί Αίτηση Έξωσης με τον ίδιο λόγο, ήτοι να πάρει την κατοχή του σχετικού υποστατικού και μάλιστα καταχώρησε και Αγωγή στο Επαρχιακό Δικαστήριο και Αίτηση Έξωσης στο Ενοικιοστάσιο. Σημειώνω εδώ ότι η προηγούμενη Αίτηση αφορούσε άλλο λόγο έξωσης, όπως φαίνεται από το Τεκμήριο 11, ενώ ο Αιτητής το αποκάλυψε τόσο στο δικόγραφο του όσο και στη μαρτυρία του. Ήταν η θέση του Καθ' ου η Αίτηση ότι ο Αιτητής θα πρέπει να δείξει ικανό λόγο και/ή αποδείξεις ότι η ζημιά την οποία θα υποστεί ο ίδιος, είναι μεγαλύτερη από τη ζημιά που θα υποστεί αν δεν λάβει κατοχή του επίδικου υποστατικού, πράγμα το οποίο δεν έπραξε κατά τη μαρτυρία του. Επίσης, θα πρέπει να αποδείξει ότι πρότεινε στον Καθ' ου η Αίτηση να του υποδείξει άλλο υποστατικό, με ανάλογα τετραγωνικά, ανάλογο ενοίκιο, σε ανάλογη περιοχή και ότι ο Καθ' ου η Αίτηση αρνήθηκε να παραδώσει το επίδικο υποστατικό, πράγμα που δεν έγινε. Ο ίδιος ο Αιτητής διατηρεί ανάλογο υποστατικό δίπλα από το επίδικο, καθώς και απέναντι. Τα δύο αυτά υποστατικά είναι δεόντως ικανοποιητικά για την άσκηση του επιτηδεύματος του Αιτητή στο συγκεκριμένο δρόμο. Ο Αιτητής επιδιώκει την ανάκτηση κατοχής του επίδικου υποστατικού καταχρηστικά, αφού έχουν προηγηθεί δύο άλλες προσπάθειες, με την Αίτηση Ε90/09 ενώπιον του Ενοικιοστασίου και με την Αγωγή 1898/2009 του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λευκωσίας, οι οποίες απέτυχαν. Συνεπώς, δεν είναι αληθινός ο λόγος έξωσης που προβάλλεται με την παρούσα Αίτηση, η οποία αποτελεί κατάχρηση διαδικασίας. Ο κ. Πονηρός αρνήθηκε πλήρως το περιεχόμενο της επιστολής των δικηγόρων του Αιτητή ημερομηνίας 8.5.
  3. Είναι η θέση του ότι ο Αιτητής δεν απαιτεί λογικά το υποστατικό προς κατοχήν από τον ίδιο για ιδίαν χρήση, δεν εξηγεί πουθενά τους λόγους που το θέλει, ούτε και αναφέρει εάν δικαιολογείται κάτι τέτοιο σύμφωνα με τις προϋποθέσεις που ο Νόμος και η Νομολογία καθορίζουν. Ουδέποτε υπήρξε καθυστέρηση στην πληρωμή των ενοικίων και άλλων υποχρεώσεων για το επίδικο υποστατικό, από πλευράς του Καθ' ου η Αίτηση
  4. Συμφωνήθηκε προφορικά η αύξηση ενοικίου από περίπου €500.- μηνιαίως σε €608,99 και συνεχίστηκε η ενοικίαση του επίδικου υποστατικού από τον Καθ' ου η Αίτηση
  5. Η συμφωνία για την αύξηση έγινε το
  6. Κατά την αντεξέταση του, ο μάρτυρας δέχθηκε ότι είχε λάβει σχετική επιστολή (Τεκμήριο 10), ότι αυτή ήταν σύμφωνα με όρο του ενοικιαστηρίου συμβολαίου που αφορούσε την αύξηση ενοικίου, ότι έδωσε την αύξηση και έκτοτε αυτό είναι το πληρωτέο ενοίκιο. Αυτή ήταν και η θέση του Αιτητή κατά την κατάθεση του. Εάν το Δικαστήριο δεν εγκρίνει την Αίτηση έξωσης, ο Αιτητής δεν θα υποστεί καμία ζημιά, αφού διατηρεί ακόμη δύο υποστατικά στο εν λόγω δρομάκι. Ο Καθ' ου η Αίτηση επεκτάθηκε πέραν της Δήλωσης του και είπε ότι ο Αιτητής, με προφορική πρόταση της πρώην δικηγόρου του, είχε ξεκινήσει κάποια διαπραγμάτευση, ουσιαστικά για τι αλλαγές μπορούσαν να γίνουν στο ενοικιαστήριο έγγραφο για να μην έχει πρόβλημα. Οι προτάσεις απορρίφθηκαν και έγιναν αντιπροτάσεις. Η προηγούμενη Αίτηση Ε90/09 αποσύρθηκε στις 11.5.2012 και από την 1.3.2012 έγινε αύξηση ενοικίου. Ο κ. Ζωδιάτης δέχθηκε τη συνέχιση της ενοικίασης για ακόμα δύο χρόνια τουλάχιστον. Ο κ. Πονηρός κατέθεσε ότι όταν ενοικίασε το επίδικο, ο ιδιοκτήτης ήταν άλλος. Τον ίδιο καιρό, ο Αιτητής είχε ενοικιασμένο το διπλανό υποστατικό (Α) και το επίδικο (Β) ήταν ξενοίκιαστο για αρκετό καιρό, χωρίς να το πάρει ο Αιτητής. Αγόρασε και τα δύο το 2008 και σκοπός του ήταν να εξώσει τον Καθ' ου η Αίτηση και να χρησιμοποιήσει και τα δύο για ιδία χρήση. Εν τω μεταξύ, στη Λαϊκή Γειτονιά δεν υπάρχει οποιοδήποτε υποστατικό ελεύθερο. Όλα αυτά ασφαλώς συνηγορούν υπέρ του αιτήματος του Αιτητή. Το δρομάκι στο οποίο αναφέρθηκε, έχει μήκος περίπου 50 μέτρα και σ' αυτό υπάρχουν 6 καταστήματα πώλησης σουβενίρ. Όταν ο Καθ' ου η Αίτηση ενοικίασε το επίδικο, ο Αιτητής χρησιμοποιούσε το απέναντι υποστατικό (Γ) ως το κυρίως κατάστημα του και το διπλανό (Α) ως αποθήκη και μόνο το χώρο μπροστά, ως έκθεση εμπορευμάτων. Αυτό ίσχυσε μέχρι το 2012, που έβαλε κάποια πράγματα στο μικρό κατάστημα, απλά για να φαίνονται. Το μικρό δεν λειτούργησε ποτέ ως κατάστημα με υπάλληλο, είναι βοηθητικό του καταστήματος (Γ). Κατά την αντεξέταση του, ο Καθ' ου η Αίτηση δέχθηκε ότι είχε υπογράψει συμβόλαιο με τον προηγούμενο ιδιοκτήτη του επίδικου καταστήματος, το Τεκμήριο
  7. Ενοικίασε το επίδικο το 2006 και το χρησιμοποιεί ως κατάστημα πώλησης ειδών σουβενίρ. Τα κέρδη του από το κατάστημα δεν είναι τέτοια που να δικαιολογούν την καταβολή φόρου εισοδήματος. Ο κ. Πονηρός κηρύχθηκε σε πτώχευση το 2007 και αποκαταστάθηκε πρόσφατα, μετά την καταχώρηση της παρούσας Αίτησης, βάσει της νέας Νομοθεσίας, λόγω παρέλευσης του χρονικού διαστήματος που προβλέπεται. Αρκετά από τα χρέη του έχουν πληρωθεί. Η συγκεκριμένη επιχείρηση δεν ήταν ποτέ εγγεγραμμένη στο Φ.Π.Α., αλλά είναι εγγεγραμμένος ο ίδιος ο Καθ' ου η Αίτηση. Ο Αιτητής του είχε δημιουργήσει προβλήματα με το Φ.Π.Α. Μέχρι σήμερα, δεν του έχουν προσάψει κατηγορίες, ούτε το Τμήμα Κοινωνικών Ασφαλίσεων, ούτε το Τμήμα Φ.Π.Α. Δέχθηκε ότι το κατάστημα του ήταν κλειστό σε κάποιες περιόδους, παραδοχή που επίσης συνηγορεί υπέρ του αιτήματος του Αιτητή, εφόσον αφορά την ταλαιπωρία (βλέπετε πιο κάτω). Σε ερώτηση εάν κοίταξε κατά πόσον υπάρχουν ελεύθερα καταστήματα στην περιοχή, ο Καθ' ου η Αίτηση απάντησε ότι δεν ενδιαφέρεται να μετακινήσει το κατάστημα του. Το επίδικο είναι το καταλληλότερο για την εργασία του, ενόψει και της ιδιορρυθμίας της περιοχής, όπως είπε. Ο δε Αιτητής έχει ως κύριο κατάστημα του το Γ το οποίο ενοικιάζει και ο Καθ' ου η Αίτηση απορρίπτει ότι χρειάζεται το επίδικο (Β) επειδή είναι φυσική προέκταση του μικρού, ιδιόκτητου καταστήματος (Α). Ο Καθ' ου η Αίτηση 1 δεν αποκαλύπτει υπεράσπιση στο δικόγραφο του και δεν αποκάλυψε ή κατέδειξε ή απέδειξε υπεράσπιση στη μαρτυρία του, στο βαθμό που έφερε το βάρος απόδειξης των ισχυρισμών του. Το κύριο σημείο της απαίτησης είναι ότι ο Αιτητής χρειάζεται το επίδικο και μόνο αυτό, λόγω της θέσης του και παρέμεινε εν πολλοίς, αναντίλεκτο. Δεύτερη μάρτυρας για την πλευρά του Καθ' ου η Αίτηση κατέθεσε η κα. Έλλη Κώστα. Η κα. Κώστα είναι υπάλληλος στη Γραμματεία του Δικαστηρίου Ελέγχου Λευκωσίας και κατέθεσε το φάκελο της Αίτησης Ε90/09, ως Τεκμήριο
  8. Η μάρτυρας δεν αντεξετάστηκε, η μαρτυρία της ήταν τυπική και γίνεται αποδεκτή. Τρίτος μάρτυρας για την πλευρά του Καθ' ου η Αίτηση κατέθεσε ο κ. Αιμίλιος Τσίγκης. Ο κ. Τσίγκης κατέθεσε ότι εργάζεται στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λευκωσίας και έχει την ευθύνη παρουσίασης των φακέλων και εγγράφων που αφορούν το Γραφείο, ενώπιον των διαφόρων Δικαστηρίων. Εργάζεται στο Κτηματολόγιο εδώ και 22 χρόνια και στη συγκεκριμένη θέση 10 χρόνια. Ο μάρτυρας κατέθεσε σχετικά με το Τεκμήριο 1 και είπε ότι η εγγραφή έγινε την 2.12.2009 και εμφανίζει τον Αιτητή ως τον απόλυτο ιδιοκτήτη. Δεξιά, είναι η χωρομετρική απεικόνιση. Ο τίτλος αφορά το Τεμάχιο 233 και το ακίνητο έχει εμβαδόν 61 τ.μ. Το Τεμάχιο είχε προηγούμενα τον αριθμό 208 και εμβαδόν 41 τ.μ. Βλέποντας και το Τεκμήριο 2, ο μάρτυρας εξήγησε ότι με αίτηση του προηγούμενου ιδιοκτήτη, Νεόφυτου Ζαβρίδη, με αρ. φακέλου ΑΔΧ520/01, ημερομηνίας 16.10.2001, αιτήθηκε παραχώρησης μέρους του δημοσίου δρόμου που συνορεύει με το Τεμάχιο 208, έκτασης 20 τ.μ. Η Αίτηση έγινε δεκτή και ενσωματώθηκε ο δημόσιος δρόμος, δόθηκε δε νέος αριθμός Τεμαχίου, το 233 και σημειώθηκε νέο εμβαδόν, 61 τ.μ. Ο Μ.Κ.3 κατέθεσε ότι δεν υπάρχει στο ακίνητο οτιδήποτε άλλο που να το εμφανίζει διαχωρισμένο. Το άσπρο κομμάτι δίπλα δεν ανήκει στο Τεμάχιο
  9. Εξ' όσων φαίνεται από το σχέδιο, είναι κενός χώρος και φαίνεται η ενοποιητική δικλίδα («cleft»), που δείχνει ότι είναι μέρος άλλου Τεμαχίου, του 223, που ανήκει σε άλλο ιδιοκτήτη. Στο Τεμάχιο 233, σύμφωνα με το μηχανογραφημένο έντυπο Έκθεσης Λεπτομερειών Ακινήτου, το οποίο εκδόθηκε από το μάρτυρα (Τεκμήριο 12), υπάρχει κτηματολογική αναφορά ως κατοικία και αναφορά εκτιμητικού μέρους, ένα κατάστημα. Από τη στιγμή που αναφέρεται ως εκτιμητικό μέρος υποδηλοί ότι δεν είναι εγγεγραμμένο, δεν προσκομίστηκε στο Κτηματολογικό Γραφείο αίτηση για να εγγραφεί, ως μέρος της εγγραφής. Δηλαδή, εντός του Τεμαχίου υπάρχει εγγεγραμμένη κατοικία και εκτιμημένο κατάστημα για το οποίο δεν έχει υποβληθεί αίτηση για προσάρτηση του στο Τεμάχιο, που είναι ενιαίος τίτλος. Συνεπώς, για το Κτηματολόγιο το ακίνητο είναι κατοικία. Σημειώνεται αναφορά ότι υπάρχει και κατάστημα, αλλά είναι θέμα της αρμόδιας Αρχής, να προσκομιστούν οι Άδειες και να εγγραφεί. Όμως, δεν έγινε αίτηση. Κατά την αντεξέταση του, ο μάρτυρας ξεκαθάρισε ότι είναι πολεοδομικό το θέμα. Ο ιδιοκτήτης πρέπει να πάρει άδεια από την Πολεοδομική Αρχή και την αρμόδια Τοπική Αρχή. Το Κτηματολόγιο επικαιροποιεί τα στοιχεία του σύμφωνα με την άδεια που προσκομίζει ο ιδιοκτήτης. Ο κ. Τσίγκης δέχθηκε ότι το Τεκμήριο 3 είναι έγκριση και Άδεια Οικοδομής. Η Άδεια προηγήθηκε της έκδοσης του Τίτλου Ιδιοκτησίας ο οποίος είναι κατατεθειμένος. Το Κτηματολόγιο εκδίδει τίτλους αναλόγως των αδειών που προσκομίζονται, αν αυτές κριθούν ικανοποιητικές. Εφόσον υπάρχει θέμα επικαιροποίησης των στοιχείων του Κτηματολογίου, αυτό κρίνεται ως τυπικό. Ο μάρτυρας ήταν κατατοπιστικός, επεξηγηματικός και ξεκάθαρος. Δεν αμφισβητήθηκε και η μαρτυρία του γίνεται αποδεκτή. Πραγματικά γεγονότα: Από το σύνολο του ενώπιον μας μαρτυρικού υλικού, βρίσκουμε ότι τα πραγματικά γεγονότα είναι τα ακόλουθα: Ο Αιτητής είναι ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης ενός ακινήτου επί της οδού Φιλοκύπρου 14, στη Λαϊκή Γειτονιά, εντός των Δημοτικών ορίων του Δήμου Λευκωσίας, δηλαδή εντός ελεγχόμενης περιοχής εν τη εννοία του περί Ενοικιοστασίου Νόμου και της Κ.Δ.Π. 519/
  10. Το ακίνητο έχει αριθμό εγγραφής 0/9696 και αναφορά Φ/Σχ. 21/460512, Τμήμα 2, Τεμάχιο 233 (Τεκμήριο 1). Είναι ισόγεια, διατηρητέα οικοδομή και αποτελείται από μία κατοικία και ένα μη εγγεγραμμένο κατάστημα. Επί τόπου, το ακίνητο είναι διαχωρισμένο σε δύο καταστήματα. Το ακίνητο ολοκληρώθηκε πριν την 31.12.1999, έχει εμβαδόν 61 τ.μ. και ο Αιτητής κατέστη ιδιοκτήτης την 2.12.
  11. Ο Καθ' ου η Αίτηση 1 είναι ο θέσμιος ενοικιαστής ενός εκ των δύο καταστημάτων. Το έτερο κατέχεται και χρησιμοποιείται από τον ιδιοκτήτη, δηλαδή τον Αιτητή. Ο προηγούμενος ιδιοκτήτης ήταν ο κ. Νεόφυτος Ζαβρίδης. Ο αριθμός του Τεμαχίου παλαιότερα ήταν 208, η εγγεγραμμένη κατοικία κείτετο εν μέρει επί του δημοσίου δρόμου και είχε εμβαδόν 41 τ.μ. (Τεκμήριο 2). Έγινε παραχώρηση μέρους του δημοσίου δρόμου και διαμορφώθηκε ο τίτλος ιδιοκτησίας ως έχει σήμερα, διαφοροποιημένου και του αριθμού του Τεμαχίου. Είχε εκδοθεί Άδεια Οικοδομής από το Δήμο Λευκωσίας, στο όνομα του προηγούμενου ιδιοκτήτη, την 5.7.2002, για τη μετατροπή του ακινήτου από κατοικία σε δύο καταστήματα. Για το ακίνητο ως διαμορφώθηκε, εξασφαλίστηκε Πιστοποιητικό Τελικής Έγκρισης από την αρμόδια Αρχή (Τεκμήριο 3). Το επίδικο κατάστημα ενοικιάστηκε στον Καθ' ου η Αίτηση 1 από τον προηγούμενο ιδιοκτήτη και χρησιμοποιείται ως κατάστημα πώλησης τουριστικών ειδών - σουβενίρ. Συνομολογήθηκε ενοικιαστήριο έγγραφο ημερομηνίας 1.3.2006 μεταξύ του προηγούμενου ιδιοκτήτη, κ. Νεόφυτου Ζαβρίδη και του Καθ' ου η Αίτηση 1 (Τεκμήριο 4), για περίοδο δύο ετών, από 1.3.2006 έως 28.2.2008 και με μηνιαίο Λ.Κ. 300.- (€512,58) πληρωτέο την 1η κάθε μήνα με επτά μέρες χάρη. Το συμβόλαιο προνοούσε για αύξηση κατά 9% κάθε δύο χρόνια και αυτόματη ετήσια ανανέωση, εκτός εάν ο ενοικιαστής δώσει έγγραφη τρίμηνη προειδοποίηση στον ιδιοκτήτη. Ήταν κοινό έδαφος ότι ο Καθ' ου η Αίτηση 1 είναι θέσμιος ενοικιαστής του επίδικου καταστήματος. Ο Αιτητής αγόρασε το ακίνητο, μέρος του οποίου αποτελεί το επίδικο κατάστημα, κατά ή περί την 19.2.
  12. Ενημέρωσε σχετικά τον Καθ' ου η Αίτηση με επιστολή του ημερομηνίας 24.2.2009 και ζήτησε την αύξηση του ενοικίου κατά 9% σύμφωνα με το ενοικιαστήριο έγγραφο, στα €558,71 από 1.3.2009 (Τεκμήριο 5). Έχει νομολογιακά καθιερωθεί ότι ο νέος ιδιοκτήτης ακινήτου ο οποίος το αγοράζει εν γνώσει του ότι υφίσταται ενοικίαση, υπέχει θέση εξ' επαγωγής εμπιστευματοδόχου (constructive trustee) έναντι του ενοικιαστή και δεσμεύεται να τηρήσει τις υποχρεώσεις του προκατόχου του (βλέπετε Χαραλαμπίδης v. Κωνσταντίνου
(1996)1(Β) Α.Α.Δ. 709). Με επιστολή του Αιτητή ημερομηνίας 30.1.2012 προς τον Καθ' ου η Αίτηση 1 (Τεκμήριο 10), το ενοίκιο αυξήθηκε κατά 9% από 1.3.2012 και μέχρι σήμερα ανέρχεται σε €608,
  1. Ο Αιτητής ασκεί επιχείρηση πώλησης ειδών δώρων και τουριστικών ειδών - σουβενίρ. Για την επιχείρηση του χρησιμοποιεί το μικρό κατάστημα δικής του ιδιοκτησίας το οποίο εφάπτεται του επίδικου καταστήματος και ένα κατάστημα στον ίδιο δρόμο, απέναντι από το επίδικο, το οποίο ενοικιάζει από τρίτο πρόσωπο. Ο Αιτητής καταχώρισε εναντίον του Καθ' ου η Αίτηση 1 την Αίτηση έξωσης αρ. Ε90/09 ενώπιον του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων Λευκωσίας - Λάρνακας - Αμμοχώστου, Τμήμα Λευκωσίας, με την οποία ζητούσε την έξωση του Καθ' ου η Αίτηση 1 από το επίδικο κατάστημα για το λόγο ότι ο τελευταίος παράνομα υπενοικιάζει το επίδικο σε τρίτο πρόσωπο (Τεκμήρια 7 και 11). Ο Καθ' ου η Αίτηση 1 τελούσε υπό καθεστώς πτώχευσης από την 30.11.2007 (Τεκμήριο 5) μέχρι την 7.11.2015 (βλέπετε πιο πάνω). Η εν λόγω Αίτηση εκδικάστηκε μερικώς και στη συνέχεια αποσύρθηκε και απορρίφθηκε στις 11.5.
  2. Ο Αιτητής απέστειλε επιστολή στον Καθ' ου η Αίτηση 1 με ημερομηνία 8.5.2013, η οποία επιδόθηκε την 13.5.2013 (Τεκμήριο 8), με την οποία τον ειδοποιούσε όπως εκκενώσει το επίδικο για να χρησιμοποιηθεί από τον ιδιοκτήτη μαζί με το υπόλοιπο ακίνητο για ιδία χρήση. Με την επιστολή δόθηκε ειδοποίηση ενός μηνός και ο Καθ' ου η Αίτηση 1 κλήθηκε να παραδώσει την κατοχή μέχρι την 17.6.
  3. Η κυρίως Αίτηση καταχωρήθηκε 9.9.
  4. Νομική πτυχή: Κώλυμα λόγω Δεδικασμένου (Estoppel per rem judicatam / Estoppel by record): Ο Κανόνας της ύπαρξης κωλύματος (estoppel) έχει εξελιχθεί και εφαρμοστεί σε διάφορα θέματα, τόσο στο Κοινοδίκαιο (common law) όσο και στην Επιείκεια (equity). Το κώλυμα λόγω Δεδικασμένου, γνωστό στην Αγγλική γλώσσα ως estoppel by record και στη Λατινική ως estoppel per rem judicatam, εμπίπτει στο Κοινοδίκαιο. «The rationale for the existence of estoppel by record can be summed up in two expressions, that it is in the public interest that there should be an end of litigation (interest reipublicae ut sit finis litium) and that no one should be proceeded against twice for the same cause (nemo debet bis vexari pro una et eadem causa). It accords with the first of these expressions that a party relying on estoppel by record should be able to show that the matter has been determined by a court of competent jurisdiction in a judgment which is final.» (απόσπασμα από το σύγγραμμα Halsbury's Laws of England, 4η έκδοση, Τόμος 16
(2), παράγραφος 964). Ο κανόνας του δεδικασμένου θεμελιώνεται στην αρχή της τελεσιδικίας (βλέπετε Γαβριήλ κ.α. v. Αγαπίου
(1998)1 (Γ) Α.Α.Δ.1868). Έχω επίσης λάβει υπόψην τις ακόλουθες, σχετικές αυθεντίες: Henderson v. Henderson (1843-60) All E.R. 378, Boyadji v. Papachristoforou
(1958)XXIII C.L.R. 299, Fidelitas Shipping Co. Ltd. V. V/O Exportchleb
(1965)2 All ER 4, Mills v. Cooper
(1967)2 Q.B. 459, Vakanas v. Pantelaki
(1979)2 J.S.C. 211, Demetriou v. Hilides
(1980)1 J.S.C. 211, Themistokleous v. Atlas Assurance
(1981)1 J.S.C. 41, Pieris v. Republic
(1983)3 (B) C.L.R. 1054, Theori and Another v. Djoni and Another
(1984)1 C.L.R. 296, Nicolaides v. Yerolemi
(1984)1 C.L.R. 742, Georghiades v. Republic
(1989)1 C.L.R. 239, Level Tachexcavs Ltd. (Αρ. 2)
(1995)1 Α.Α.Δ. 1105, K.S.R.Comercio S.A. κ.α. v. Bluecoral Nav. Ltd.
(1995)1 Α.Α.Δ. 309, Παμπορίδης v. Κτηματικής Τραπέζης Κύπρου Λτδ
(1995)1 Α.Α.Δ. 670, Γαβριήλ κ.α. v. Αγαπίου (πιο πάνω), Αναστασία Forrest κ.α. v. Κίμωνας Βαρδάκης κ.α.,
(2002)1(Α) Α.Α.Δ. 6, Σοφίας Κλεόπα v. Χριστόφορου Αντωνίου,
(2002)1(Α) Α.Α.Δ. 58, Ανδρέα Σοφοκλέους v. Κωστάκη Ταβελούδη κ.α.,
(2002)1(Α) Α.Α.. 92, Υπουργός Εσωτερικών v. Θεοδόση Μυλωνά,
(2002)1(Α) Α.Α.Δ. 120. Στην παρούσα υπόθεση ο ισχυρισμός του Καθ' ου η Αίτηση 1 αφορά κώλυμα λόγω δεδικασμένου αναφορικά με την αιτία της αγωγής (cause of action estoppel) και όχι κώλυμα αναφορικά με επίδικο θέμα (issue estoppel) (βλέπετε Παμπορίδης v. Κτηματικής Τραπέζης Λτδ., πιο πάνω). Στο σύγγραμμα Halsbury's Laws of England, 4η έκδοση, Τόμος 16
(2), στην παράγραφο 953, κάτω από την επικεφαλίδα Estoppel by record, λέγει τα ακόλουθα: «Estoppel by record, also known as estoppel per rem judicatam, arises:
(1)in some cases where an issue of fact affecting the status of a person or thing has been necessarily determined in a final manner as a substantive part of a judgement in rem of a tribunal having jurisdiction to determine that status (rather than the particular interest in the issue held by a party to the litigation); the estoppel then operates when the same issue comes directly in question in subsequent civil or criminal proceedings between any parties whatever;
(2)where a legal claim has been judicially determined in a final manner between the parties by a tribunal having jurisdiction, concurrent or exclusive, in the matter, and the same issue comes directly in question in subsequent proceedings between the same arties (this is usually known as cause of action estoppel);
(3)where an issue has been judicially determined as a necessary step in reaching a judgment and the issue arises in subsequent proceedings between the same parties (this is usually known as issue estoppel). The line between cause of action estoppel and issue estoppel is not always clear cut. The principles have been explained in a recent Court of Appeal decision as follows. If a claim has been explicitly determined in previous concluded proceedings between the same parties, that claim cannot be raised again, other than on appeal, unless there is fraud or collusion. If a necessary element of a claim has been explicitly determined in previous concluded proceedings between the same parties, that issue, cannot be raised again, if, as is likely but not inevitable, it would be an abuse to raise that issue again; this may also extend to an implicitly necessary element of the previous determination. The previous determination may include a settlement. Cause of action estoppel and issue estoppel may be compared with the concept of abuse of process and are sometimes regarded as particular forms of this wider concept.» Στην Αίτηση Ε90/09, το Δικαστήριο είχε ακούσει μαρτυρία αλλά η ακροαματική διαδικασία δεν ολοκληρώθηκε και το Δικαστήριο δεν εξέδωσε οποιαδήποτε απόφαση, στην οποία να καταγράφονται τα ευρήματα του Δικαστηρίου επί γεγονότων και τα ευρήματα του Δικαστηρίου επί του νομικού καθεστώτος των διαδίκων. Βλέπετε σχετικά το σύγγραμμα Halsbury's (πιο πάνω), στις παραγράφους 677 και 678: "
  1. Meaning of "cause of action estoppel". The doctrine of res judicata is not a technical doctrine applicable only to records; it is a fundamental doctrine of all courts that there must be an end of litigation. Where res judicata is pleaded by way of estoppel to an entire cause of action, rather than to a single matter in issue, it amounts to an allegation that the whole legal rights and obligations of the parties are concluded by the earlier judgment, which may have involved the determination of questions of law as well as findings of fact. To decide which questions of law and fact were determined in the earlier judgment the court is entitled to look at the judge's reasons for his decision and his notes of the evidence, and is not restricted the record; but, as a general rule, the judge's reasons cannot be looked at for the purpose of excluding from the scope of his formal order any matter which, according to the issues raised on the pleading and the terms of the order itself, is included in it."
  2. Doctrine applicable wherever same cause of action determined on the merits. In all cases where the cause of action is really the same and has been determined on the merits, and not on some ground (such as the non-expiration of the term of credit) which has ceased to operate when the second action or claim is brought, the plea of res judicata should succeed. The doctrine applies to all matters which existed at the time of the giving of the judgement and which the party had an opportunity of brining before the court. If, however, there is matter subsequent which could not be brought before the court at the time, the party is not estopped from raising it." Η Αίτηση Ε90/09 δεν αποφασίστηκε επί της ουσίας (on the merits), αλλά αποσύρθηκε. Δεν υπήρξε Δικαστική ετυμηγορία επί γεγονότων ή νομικού καθεστώτος. Περαιτέρω, στην παρούσα υπόθεση, ο λόγος έξωσης είναι διαφορετικός. Κρίνω ότι δεν ισχύει δεδικασμένο αναφορικά με την απαίτηση του Αιτητή στην υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο Αίτηση και ότι αυτός δεν κωλύεται να την προωθήσει. Λόγος έξωσης - Ιδιόχρηση: Λαμβάνοντας υπόψη τις πρόνοιες του άρθρου 11
(1)(ζ) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, Ν.23/83, όπως αυτός έχει τροποποιηθεί [1], καθώς και των άρθρων 11
(2)και 29
(1)[2] [3], αναφορικά με το χρόνο και την αποστολή ειδοποίησης για έξωση, για να εκδοθεί διάταγμα ανάκτησης κατοχής για ιδία χρήση, πρέπει να πληρούνται οι πιο κάτω προϋποθέσεις σωρευτικά:
  1. Το επίδικο ακίνητο να κείται εντός ελεγχόμενης, εν τη εννοία του Νόμου, περιοχής και να έχει συμπληρωθεί πριν την 31.12.
  3. Ο Ενοικιαστής να είναι θέσμιος ενοικιαστής.
  4. Ο ιδιοκτήτης να έχει επιδώσει στον ενοικιαστή γραπτή προειδοποίηση ένα τουλάχιστο μήνα πριν τη καταχώριση της Αίτησης.
  5. Το κατάστημα να απαιτείται λογικά προς κατοχή από τον ιδιοκτήτη.
  6. Ο ιδιοκτήτης να αδυνατεί να εξασφαλίσει άλλη ανάλογη και με λογικό ενοίκιο στέγη για την επιχείρηση του.
  7. Το Δικαστήριο να κρίνει ότι η έκδοση του διατάγματος έξωσης είναι λογική.
  8. Η έκδοση του διατάγματος, κατά την κρίση του Δικαστηρίου, θα προκαλέσει λιγότερη ταλαιπωρία παρά η μη έκδοση του. Βλέπετε επίσης σχετικά την αυθεντία Χριστοδουλίδης v. Ολυμπίου
(1989)1 (Ε) Α.Α.Δ. 838, απόφαση μειοψηφίας που υιοθετήθηκε από το Ανώτατο Δικαστήριο ως προς το σημείο αυτό, στην υπόθεση Πουκή v. Ξενοπούλου & άλλης
(1990)1 Α.Α.Δ. 104, στη σελίδα 107. Κρίνω ότι οι πρώτες τρεις προϋποθέσεις ικανοποιούνται. Τέταρτη προϋπόθεση - Λογικό απαίτησης ιδιοκτήτη: Στην αυθεντία Παμπορίδη v. Χουλιώτη κ.α.
(1996)1(Α) Α.Α.Δ. 604, αναφερόμενος στο άρθρο 11
(1)(ζ), ο έντιμος Δικαστής κ. Φρ. Νικολαϊδης, είπε: «Η φράση απαιτείται λογικώς ερμηνεύθηκε σε αριθμό υποθέσεων. Έχει αποφασιστεί ότι η φράση προϋποθέτει την ύπαρξη ανάγκης η οποία πρέπει να είναι γνήσια υφιστάμενη ανάγκη, κάτι περισσότερο από απλή επιθυμία αν και κάτι κατά πολύ λιγότερο της απόλυτης ανάγκης (βλ. Yiannopoulos v. Theodoulou
(1979)1 C.L.R. 215), ενώ στην υπόθεση Andreou v. Christodoulou
(1978)1 C.L.R. 192, λέχθηκε ότι η ανάγκη θα πρέπει να είναι οριστική και άμεση.» Επιπλέον, σύμφωνα με τις προϋποθέσεις έκδοσης διατάγματος ανάκτησης κατοχής δυνάμει του άρθρου 11
(1)(ζ), όπως αυτές καταγράφονται στην απόφαση της μειοψηφίας στην υπόθεση Χριστοδουλίδης v. Ολυμπίου (βλέπετε πιο πάνω), η ανάγκη πρέπει να είναι υποκειμενικά γνήσια και αντικειμενικά εύλογη όχι όμως απαραίτητα επιτακτική. Βλέπετε ακόμα το σύγγραμμα Megarry's The Rent Acts, 10η έκδοση, Τόμος 1, σελίδα 284. Κρίνουμε ότι ο Αιτητής απέδειξε υποκειμενικά γνήσια υφιστάμενη ανάγκη, η οποία να είναι και αντικειμενικά εύλογη, για ανάκτηση του επίδικου προς ιδία χρήση, ομού μετά του εφαπτόμενου σ' αυτό ιδιόκτητου καταστήματος, για σκοπούς άσκησης της επιχείρησης του. Ο Αιτητής έχει ικανοποιήσει το βάρος απόδειξης που φέρει. Το βάρος απόδειξης των υπό του Νόμου τεθέντων προϋποθέσεων, βαρύνει τον ιδιοκτήτη, όχι τον ενοικιαστή. Ο ιδιοκτήτης πρέπει να αποδείξει ότι έχει ανάγκη το επίδικο υποστατικό, όχι να αποδείξει ο ενοικιαστής τη δική του ανάγκη να παραμείνει σ' αυτό. Συνακόλουθα, καταδεικνύεται ως λογική η απαίτηση του Αιτητή να ανακτήσει την κατοχή του επίδικου. Η τέταρτη προϋπόθεση ικανοποιείται. Πέμπτη προϋπόθεση - ανάλογο κατάστημα με λογικό ενοίκιο: Η επόμενη προϋπόθεση αφορά την εξέταση της δυνατότητας εξασφάλισης άλλης ανάλογης και με λογικό ενοίκιο στέγης για τη στέγαση της επιχείρησης του Αιτητή. Επανερχόμενη στις προϋποθέσεις του Νόμου, παραπέμπω στην υπόθεση Χριστοδουλίδης v. Ολυμπίου (βλέπετε πιο πάνω), όπου το Ανώτατο Δικαστήριο απεφάνθη ότι (σελίδα 845): «Ανάλογο κατάστημα σημαίνει κατάστημα που συγκριτικά με την τοποθεσία, την εμπορικότητα, τη γενική κατάσταση, το μέγεθος, την ηλικία και πολλά άλλα κριτήρια, προσομοιάζει προς το επίδικο κατάστημα.» Σύμφωνα με την προαναφερθείσα αυθεντία, το βάρος απόδειξης φέρει ο ιδιοκτήτης να αποδείξει ότι δεν μπόρεσε να βρει άλλο κατάστημα και το αν υπάρχει άλλη, ανάλογη και με λογικό ενοίκιο στέγη, είναι ζήτημα που πρέπει να αποδειχθεί ενώπιον του Δικαστηρίου με σχετική μαρτυρία. Ακόμα, στην υπόθεση Πουκή v. Ξενοπούλου & άλλης (βλέπετε πιο πάνω), ο έντιμος Δικαστής, ως ήταν τότε, κ. Γ. Μ. Πικής, είπε (στη σελίδα 108): «Η αναλογία ευρίσκεται στη σύγκριση. Ο αντίστοιχος όρος που χρησιμοποιείται στην αγγλική νομοθεσία ελέγχου ενοικιάσεων είναι 'comparable', όρος εννοιολογικά ταυτόσημος με τον όρος 'ανάλογος' στα πλαίσια της συγκεκριμένης νομοθεσίας.» Η σύγκριση εξυπακούει προσαγωγή μαρτυρίας για άλλα καταστήματα, τα φυσικά και άλλα χαρακτηριστικά τους, για να καταδειχθεί κατά πόσον είναι 'ανάλογα' ή όχι, του επίδικου. Ας σημειωθεί ότι η νομοθεσία αλλά και η νομολογία ομιλούν για «ανάλογο» κατάστημα όχι για «πανομοιότυπο» κατάστημα. Βλέπετε τις αυθεντίες A.C.T. Textiles v. Zodhiatis
(1986)1 C.L.R. 89, στη σελίδα 103 [4], Παμπορίδη v. Χουλιώτη κ.α. (πιο πάνω) και Καραμάνος v. Φεσσά
(2004)1(Γ) Α.Α.Δ. 1911. Όσον αφορά το ενοίκιο που ο Αιτητής θα κληθεί να καταβάλει στην περίπτωση που δεν εκδοθεί το αιτούμενο διάταγμα έξωσης, στην ίδια σελίδα της αυθεντίας Πουκή v. Ξενοπούλου & άλλης (πιο πάνω), ο έντιμος Δικαστής είπε: «το ενοίκιο που υποδηλώνεται από τον όρο 'λογικό ενοίκιο' δε συσχετίζεται με το ενοίκιο του καταστήματος που αποτελεί το αντικείμενο της θέσμιας ενοικίασης. Η λογικότητα του ενοικίου νέου καταστήματος συναρτάται κυρίως με την επιχείρηση την οποία ο ιδιοκτήτης προτίθεται να εγκαθιδρύσει, και τι συνιστά εύλογο ενοίκιο προς εκείνο τον κύκλο εμπορικής δραστηριότητας.» Τυγχάνει εφαρμογής η αυθεντία Παφίτης v. Ν. Βασιλείου Βαψή Λτδ
(1998)1(Α) Α.Α.Δ. 16. Σ' εκείνη την υπόθεση, το επίδικο υποστατικό ήταν απαραίτητο για τον ιδιοκτήτη λόγω της θέσης του στο κτίριο. Παρέμβαινε στα υπόλοιπα καταστήματα τα οποία ήδη χρησιμοποιούσε ο ιδιοκτήτης στο ίδιο κτίριο, γι' αυτό το χρειάζονταν και δεν μπορούσαν να χρησιμοποιήσουν κάποιο άλλο υποστατικό. Ο Αιτητής χρειάζεται το επίδικο, για να το χρησιμοποιήσει με το διπλανό κατάστημα, ως ενιαίο χώρο, για σκοπούς της επιχείρησης του. Βλέπετε σχετικά την απόφαση του έντιμου Δικαστή κ. Νικολάου, στη σελίδα 20, σε σχέση με το άρθρο 11
(1)(ζ)[5]. Σημειώνουμε ακόμα την αυθεντία Paphos Stone C. Estates Ltd. v. Ζαβρού κ.ά.
(1998)1(Γ) Α.Α.Δ. 1854, όπου ο έντιμος Δικαστής κ. Νικολαϊδης αποφάνθηκε, στη σελίδα 1859: «Το πρωτόδικο δικαστήριο πολύ σωστά επεσήμανε ότι οι εφεσίβλητοι δεν χρειάζονταν απλώς ένα κατάστημα το οποίο μπορούσε να βρίσκεται σε μία ευρύτερη γεωγραφική περιοχή, αλλά χρειάζονταν ένα κατάστημα που να είναι συνεχόμενο με τα δύο καταστήματα που ήδη κατέχουν και λειτουργούν ως εστιατόριο.» Και πάλιν αυτά ισχύουν για τον Αιτητή. Η πιο πρόσφατη αυθεντία επί του άρθρου 11
(1)(ζ) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, είναι η Indjirdjian v. Εκδόσεις Αρκτίνος Λτδ
(2008)1 (Β) Α.Α.Δ. 1105. Είναι η κρίση μου ότι η πέμπτη προϋπόθεση ικανοποιείται. Έκτη προϋπόθεση - Λογικότητα έκδοσης διατάγματος και Έβδομη προϋπόθεση - Ταλαιπωρία: Συνεκτιμώντας το σύνολο των περιστάσεων των μερών σε συσχετισμό με τους σκοπούς της νομοθεσίας για να προσδιορίσω αν είναι αντικειμενικά δικαιολογημένη η έκδοση διατάγματος έξωσης, ασκώ τη διακριτική μου ευχέρεια και κρίνω ότι είναι λογική η έκδοση του διατάγματος έξωσης, ενόψει των πιο πάνω ευρημάτων μου. Στο τι πρέπει να λάβω υπόψην, έχω καθοδηγεί τόσο από τον περί Ενοικιοστασίου Νόμο όσο και από την Αγγλική αυθεντία Cumming v. Danson
(1942)2 All ER 653, απόφαση του Αγγλικού Εφετείου επί του άρθρου 3
(1)(b) Rent and Mortgage Interest Restrictions (Amendment) Act
  1. Για να καταλήξω στο συμπέρασμα μου, έχω λάβει υπόψη εάν η έκδοση του διατάγματος θα προκαλέσει λιγότερη ταλαιπωρία παρά η μη έκδοση του. Κρίνω λογική την έκδοση του διατάγματος έξωσης, αφού αυτή είναι εξ' αντικειμένου δικαιολογημένη. Αυτό το εύρημα συνδέεται άμεσα και με την τελευταία προϋπόθεση, δηλαδή εάν η έκδοση του διατάγματος, κατά τη κρίση μου, θα προκαλέσει λιγότερη ταλαιπωρία παρά η μη έκδοση του. Κρίνω ότι η μετακίνηση του Καθ' ου η Αίτηση 1 από το επίδικο κατάστημα, θα προκαλέσει λιγότερη ταλαιπωρία παρά η μη έκδοση του διατάγματος. Ο ίδιος ο Καθ' ου η Αίτηση 1 εξέφρασε την προθυμία να μετακινηθεί απέναντι στο άλλο κατάστημα που ο Αιτητής ενοικιάζει και να πάρει ο Αιτητής το επίδικο. Κρίνω ότι η ζυγαριά γέρνει υπέρ του Αιτητή. Η έκτη και η έβδομη προϋπόθεση ικανοποιούνται. Ο λόγος έξωσης επιτυγχάνει. Προδικαστικές ενστάσεις: Ο Καθ' ου η Αίτηση 1 περιλαμβάνει έξι προδικαστικές ενστάσεις στο δικόγραφο του (βλέπετε σχετικά πιο πάνω). Οι πρώτες τρεις ουσιαστικά εγκαταλείφθηκαν και δεν προωθήθηκαν μετά την απόσυρση της υπόθεσης εναντίον του Καθ' ου η Αίτηση 2 και την αποκατάσταση του Καθ' ου η Αίτηση
  2. Οι επόμενες τρεις αφορούν τον ισχυρισμό της ύπαρξης δεδικασμένου και, ενόψει του πιο πάνω ευρήματος του Δικαστηρίου, απορρίπτονται. Αναστολή διατάγματος έξωσης: Το άρθρο 11
(5)του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, όπως αυτός έχει τροποποιηθεί μέχρι σήμερα, προνοεί ως ακολούθως: «Το Δικαστήριον, εκδίδον απόφασιν ή διάταγμα δυνάμει των παραγράφων (α), (β), (γ), (δ), (ε), (στ), (ζ), (η), (θ), (ι), (ια) και (ιβ) του άρθρου τούτου, δύναται, τηρουμένου του όρου ότι ο ενοικιαστής θα πληρώσει παν ποσόν το οποίο νομίμως οφείλεται ή δυνατόν να καταστή οφειλόμενον υπ' αυτού, να αναστείλει την εκτέλεσιν της αποφάσεως ή του διατάγματος ή να αναβάλει την ημερομηνίαν κατοχής δια τοιαύτην περίοδον μη υπερβαίνουσα το εν έτος, εκτός εάν οι διάδικοι άλλως ήθελαν συμφωνήσει, και υπό την επιφύλαξιν τοιούτων όρων οίους το Δικαστήριον ήθελε θεωρήσει κατάλληλους.» Το επίδικο χρησιμοποιείται έχει εμπορική χρήση. Κρίνουμε ότι είναι δίκαιο όπως δοθεί κάποιος χρόνος στον Καθ' ου η Αίτηση 1 να μετακινήσει τα εμπορεύματα του σε άλλο υποστατικό και ως εκ τούτου υπάρχει λόγος άσκησης της διακριτικής μας ευχέρειας υπέρ της αναστολής του διατάγματος έξωσης. Αποζημίωση ενοικιαστού: Το άρθρο 12 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, Ν. 23/83ως αυτός έχει τροποποιηθεί μέχρι σήμερα, προνοεί τα ακόλουθα: «Στις περιπτώσεις έκδοσης απόφασης ή διατάγματος σύμφωνα με τις πρόνοιες των παραγράφων (ζ) και (η) του άρθρου 11, το Δικαστήριο έχει τη διακριτική εξουσία να διατάξει τον αιτητή να πληρώσει στον ενοικιαστή αποζημίωση, η οποία δε θα υπερβαίνει ποσό που είναι ίσο με το τρέχον ενοίκιο δεκαοκτώ μηνών, αν η απόφαση ή το διάταγμα αφορά κατάστημα.» Εφόσον το επίδικο χρησιμοποιείται ως κατάστημα, ασκούμε τη διακριτική μας ευχέρεια υπέρ της απόδοσης αποζημίωσης στον Καθ' ου η Αίτηση 1 από τον Αιτητή, ποσού ίσο με το τρέχον ενοίκιο δεκαοκτώ μηνών, ταυτόχρονα με την παράδοση της κατοχής. Απόφαση: Ως εκ των ανωτέρω και με την σύμφωνο γνώμη των Παρέδρων, εκδίδεται Διάταγμα εναντίον του Καθ' ου η Αίτηση 1 ανάκτησης κατοχής του υποστατικού επί της οδού Φιλοκύπρου 14, Λαϊκή Γειτονιά, Λευκωσία, το οποίο αποτελεί μέρος οικοδομής με αρ. εγγραφής 0/9696, Φ/Σχ. 21/460512, Τμήμα 2, Τεμάχιο 233, καθότι τούτο απαιτείται λογικά από τον Αιτητή για ιδίαν χρήση. Το Διάταγμα αναστέλλεται για περίοδο έξι
(6)μηνών από σήμερα, ήτοι έως 22.3.2018, περιλαμβανομένης. Εκδίδεται απόφαση εναντίον του Καθ' ου η Αίτηση 1 και υπέρ του Αιτητή, για το ποσό των €608,99 μηνιαίως ως ενδιάμεσα οφέλη από 1.10.2017 μέχρι παράδοσης κενής και ελευθέρας κατοχής του επιδίκου. Το Διάταγμα αναστέλλεται από σήμερα μέχρι την 30.9.2017 και στη συνέχεια από μήνα σε μήνα για την περίοδο των έξι μηνών, νοουμένου ότι την πρώτη ημέρα εκάστου μηνός, αρχής γενομένης από την 1.10.2017, ο Καθ' ου η Αίτηση 1 καταβάλλει στον Αιτητή το ενδιάμεσο όφελος, με επτά
(7)μέρες χάρη. Εκδίδεται απόφαση υπέρ του Καθ' ου η Αίτηση 1 και εναντίον του Αιτητή για το ποσό των €10.962, ως αποζημίωση δυνάμει του άρθρου 12 και το οποίο να πληρωθεί ταυτόχρονα με την παράδοση της κατοχής. Ο Καθ' ου η Αίτηση 1 να καταβάλει τα έξοδα του Αιτητή, όπως αυτά θα υπολογισθούν από τη Γραμματέα και εγκριθούν από το Δικαστήριο στην κλίμακα €10.000 - €50.000. (Υπ.) .............. Λ. Σ. Καμμίτση Πρόεδρος Δικαστηρίου Πιστό Αντίγραφο Γραμματέας ΛΣΚ/ΕΠ [1] «11
(1)Ουδεμία απόφασις και ουδέν διάταγμα εκδίδεται δια την ανάκτησιν της κατοχής οιασδήποτε κατοικίας ή καταστήματος, δια το οποίον ισχύει ο παρών Νόμος, ή δια την εκ τούτου έξωσιν θεσμίου ενοικιαστού, πλην των ακολούθων περιπτώσεων: (ζ) Εις περίπτωσιν καθ' ην το κατάστημα απαιτείται λογικώς προς κατοχήν υπό του ιδιοκτήτου, της συζύγου ή των τέκνων του και όπου οιοσδήποτε εξ αυτών δεν ηδυνήθη να εξασφαλίση ετέραν ανάλογον και με λογικόν ενοίκιον στέγην δια την επιχείρησιν του ή δια σκοπούς επιχειρήσεως και το Δικαστήριον θεωρεί λογικήν την έκδοσιν τοιαύτης αποφάσεως ή τοιούτου διατάγματος. Νοείται ότι ουδεμία απόφασις και ουδέν διάταγμα θα εκδίδωνται δυνάμει της παραγράφου αυτής, εάν το Δικαστήριον πεισθή ότι, λαμβανομένων υπ' όψιν όλων των περιστάσεων της υποθέσεως, θα επροξενείτο μεγαλυτέρα ταλαιπωρία δια της εκδόσεως του διατάγματος ή της αποφάσεως παρά δια της αρνήσεως εκδόσεως τούτου.» [2] «11
(2)Σε όσες περιπτώσεις δεν απαιτείται από το άρθρο αυτό άλλη γραπτή προειδοποίηση για έξωση, ο ιδιοκτήτης οφείλει να επιδώσει στον ενοικιαστή γραπτή προειδοποίηση έναν τουλάχιστο μήνα προηγουμένως, χωρίς αυτό να επηρεάζει τις εκκρεμούσες ενώπιον του ενοικιαστή γραπτή προειδοποίηση έναν τουλάχιστο μήνα προηγουμένως, χωρίς αυτό να επηρεάζει τις εκκρεμούσες ενώπιον του Δικαστηρίου υποθέσεις από της δημοσίευσης του περί Ενοικιοστασίου (Τροποποιητικός) Νόμος του 1995.» [3] «29
(1)Τηρουμένων των σχετικών διατάξεων του περί Πολιτικής Δικονομίας διαδικαστικού κανονισμού και οιουδήποτε διαδικαστικού κανονισμού εκδιδομένου δυνάμει του παρόντος Νόμου, οιαδήποτε ειδοποίησις, αίτησις, απαίτησις ή άλλο έγγραφον δυνάμει του παρόντος Νόμου υποβάλλεται εγγράφως και δύναται να επιδίδηται εις το πρόσωπον εις το οποίον πρόκειται να επιδοθή είτε προσωπικώς είτε δια της παραδόσεως τούτου δι' αυτό εις το τελευταίον γνωστόν μέρος διαμονή ή εργασίας του εν Κύπρο ή δια της αποστολή τούτου δια του ταχυδρομείου δι' ησφαλισμένης επιστολής απευθυνόμενης εις αυτό εις την τελευταίαν γνωστήν ταχυδρομικήν του διεύθυνσιν εν Κύπρω, το δε πρόσωπον εις το οποίον πρόκειται να επιδοθή περιλαμβάνει οιονδήποτε αντιπρόσωπον τοιούτου προσώπου δεόντως εξουσιοδοτημένον προς τούτο.» [4] «The words 'δεν ηδυνήθη' (in English 'was not able' or 'could not') imports the notion of exerting endeavours to find other accommodation, to look for another shop, but without success. If the landlord does not give evidence of any endeavours made by him to find other analogous and with reasonable rent accommodation, this is an insurmountable obstacle for the Court to proceed to the third step -the consideration of reasonableness of the issue of the order or judgement - and to the ultimate step in the judicial process, i.e. the balance of hardship.» [5] «Θεωρούμε κατ' αρχήν δεδομένη την καθολική εφαρμογή της υπό εξέταση νομοθετικής πρόνοιας. Το πώς όμως λειτουργεί εξαρτάται από τις ανάγκες της όποιας συγκεκριμένης περίπτωσης. Ως προς την αναφορά σε ετέραν ανάλογον .. στέγην', είναι νομίζουμε σαφές από το λεκτικό ότι αυτή δεν μπορεί να παραπέμπει σε οτιδήποτε άλλο από το επίδικο κατάστημα με το οποίο η φράση βρίσκεται σε άμεση συντακτική σύνδεση... Στην προκείμενη περίπτωση η αναζήτηση από την εφεσίβλητη καταστήματος του μεγέθους του επιδίκου θα ήταν χωρίς νόημα. Το επίδικο η εφεσίβλητη το χρειαζόταν εξαιτίας και μόνο της θέσης του στο σύμπλεγμα. Συνεπώς, από τη φύση των πραγμάτων άλλο 'ανάλογο κατάστημα' δεν ήταν δυνατόν να υπάρχει. Που σημαίνει βέβαια και ότι θα ήταν αδύνατο να εξασφαλιστεί. Η αναζήτηση θα ήταν εν προκειμένω άσκοπη.» [δική μου υπογράμμιση] cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο

🔗 Στην επίσημη πηγή

Επεξήγηση AI βάσει του επίσημου κειμένου του νόμου. Ενδεικτική, δεν υποκαθιστά νομική συμβουλή.