Κρυσταλλίας Μέχρη ν. Μιχάλη Μιχαήλ, Αίτηση Αρ.: Ε67/16, 8/12/2017

(1), στην Νομολογία, στο Δίκαιο της Επιείκειας, στο Κοινοδίκαιο και στις συμφυείς εξουσίες και πρακτική του Δικαστηρίου. Τα γεγονότα στα οποία στηρίζεται η αίτηση εμφαίνονται στην επισυνημμένη ένορκο δήλωση του κ. Μιχάλη Μιχαήλ, από τη Λευκωσία. Ο ενόρκως δηλών λέγει ότι είναι ο Καθ' ου η Αίτηση στην υπό τον ως άνω τίτλο και αριθμό Αίτηση. Γνωρίζει προσωπικά τα γεγονότα που αναφέρει στη δήλωση του, αλλά και από πληροφορίες που έχει λάβει από τα έγγραφα που έχει στην κατοχή του, ενώ έχει τύχει και νομικής συμβουλής. Από την ανάγνωση των δικογράφων προκύπτει ότι υπάρχουν παραδεκτά γεγονότα από την ίδια την Αιτήτρια που επιτρέπουν την προδικαστική εκδίκαση του νομικού σημείου που εγείρεται με την αίτηση του. Το ενοικιαστήριο συμβόλαιο ημερομηνίας 6.2.2014, αφορούσε ενοικίαση για περίοδο 2 ετών, με επέκταση της ενοικίασης εφόσον δεν δινόταν επιστολή που να κοινοποιείται η επιθυμία των μερών, όπως συνάγεται από τον όρο 11 αυτού. Το εν λόγω ενοικιαστήριο συμβόλαιο, παρά το γεγονός ότι είχε διάρκεια 2 ετών, δεν φέρει τις μονογραφές των μερών που βαρύνονται από την εν λόγω σύμβαση, αλλά περαιτέρω δεν έχει υπογράφει και από κανένα μάρτυρα, ως προνοείται στο άρθρο 77

(1)του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ.

1. Το επίδικο ενοικιαστήριο συμβόλαιο ημερομηνίας 6.2.2014, βρίσκεται ήδη κατατεθειμένο στο φάκελο του Δικαστηρίου και επισυνάπτεται και στην ένορκο δήλωση ως Τεκμήριο
2. Το ενοικιαστήριο συμβόλαιο ήταν εξ' υπαρχής άκυρο. Το συμφωνηθέν ενοίκιο καταβαλλόταν επί μηνιαίας βάσεως, επομένως η σχέση του ενόρκως δηλούντα με την Αιτήτρια στην κυρίως Αίτηση, ήταν σχέση ενοικίασης από μήνα σε μήνα. Με έρεισμα τα πιο πάνω, η ενοικίαση είναι περιοδική και η μηνιαία εκμίσθωση του καταστήματος δεν εκπνέει στο τέλος κάθε μήνα, αλλά συνεχίζεται μέχρι και τον ορθό και νόμιμο τερματισμό αυτής από την Αιτήτρια. Είναι η θέση του κ. Μιχαήλ ότι, μόνο τότε θα μπορούσε να καταστεί θέσμιος ενοικιαστής, εν τη εννοία του περί Ενοικιοστασίου Νόμου. Περαιτέρω, λέγει ότι έχει λάβει επιστολή από την Αιτήτρια ημερομηνίας 3.6.2016, η οποία είναι και η μόνη επιστολή που αναφέρεται στα δικόγραφα της Αιτήτριας και επισυνάπτει και στην ένορκο δήλωση της ημερομηνίας 7.6.
3. Η εν λόγω επιστολή δεν αποτελεί σε καμία περίπτωση ορθό τερματισμό της υπό εξέταση συμβατικής σχέσης, αλλά αποτελεί κλήση προς τον ίδιο για καταβολή ισχυριζόμενων οφειλόμενων ενοικίων. Είναι η θέση του Καθ' ου η Αίτηση ότι σε καμία περίπτωση έχει αντιληφθεί ότι η εν λόγω επιστολή αποτελούσε ειδοποίηση τερματισμού. Πουθενά δεν αναφέρεται ότι τερματίζεται η συμβατική σχέση και πότε. Στο σώμα αυτής δεν περιέχεται χρόνος λήξης ή εκπνοής, κατά την επέλευση του οποίου τίθεται τέλος στη συμβατική σχέση. Το περιεχόμενο της εν λόγω επιστολής είναι ασαφές, αόριστο και ακαθόριστο. Ο μέσος νοήμων άνθρωπος διαβάζοντας την, δεν δύναται να αντιληφθεί ότι πρόκειται για τερματισμό της όποιας μεταγενέστερης συμβατικής σχέσης. Ενόψει της έλλειψης τερματισμού της συμβατικής σχέσης, δεν έχει καταστεί θέσμιος ενοικιαστής ή τουλάχιστον, δεν είχε καταστεί θέσμιος ενοικιαστής με την εν λόγω επιστολή και ως εκ τούτου το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων Λευκωσίας δεν είναι καθ' ύλην αρμόδιο για να προχωρήσει στην εξέταση της κυρίως Αίτησης. Με βάση τα ως άνω, ελλείπει μία εκ των βασικών προϋποθέσεων, ήτοι η ιδιότητα του θέσμιου ενοικιαστή, για να μπορέσει να θεωρηθεί το παρόν Δικαστήριο ως το καθ' ύλην αρμόδιο Δικαστήριο, ή ελλείπει η προειδοποιητική επιστολή των 21 ημερών, προς τον Καθ' ου η Αίτηση, ώστε μετά τον τυχόν τερματισμό και όντας πλέον θέσμιος ενοικιαστής, να έχουν τηρηθεί οι προϋποθέσεις του άρθρου 11

(1)(α) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου. Είναι η θέση του Καθ' ου η Αίτηση ότι πληρούνται οι προϋποθέσεις για προδικαστική εκδίκαση του νομικού σημείου που έχει δεόντως τεθεί ως προδικαστική ένσταση στην Απάντηση του, εφόσον στηρίζεται σε γεγονότα που είναι παραδεκτά και αναντίλεκτα και εφόσον το ζήτημα που εγείρεται είναι καθαρά νομικό, η επίλυση του οποίου μπορεί να γίνει με την ίδια ευχέρεια σε οποιοδήποτε στάδιο της διαδικασίας. Πληρούνται επομένως οι προϋποθέσεις για προδικαστική του εξέταση. Ενδεχόμενη αποδοχή της προδικαστικής ένστασης, θα έχει ως συνέπεια την αναστολή ή και απόρριψη της Αίτησης εναντίον του και ως εκ τούτου, σημαντική εξοικονόμηση δικαστικού χρόνου και εξόδων. Κατά συνέπεια, η προδικαστική του εκδίκαση ενδείκνυται. Είναι δε, ορθό, δίκαιο και πρωτίστως προς το συμφέρον της δικαιοσύνης, όπως το Δικαστήριο ασκήσει τη διακριτική του ευχέρεια υπέρ της διαταγής για προδικαστική εκδίκαση. Θέση Αιτητρίας και διαδικασία: Ο ευπαίδευτος συνήγορος της Αιτήτριας στην κυρίως Αίτηση (εν τοις εφεξής «η Αιτήτρια») δεν έφερε ένσταση στην εκδίκαση του σημείου προδικαστικά, μόνο ζήτησε τα έξοδα να μην ακολουθήσουν την πορεία της κυρίως Αίτησης. Το προδικαστικό σημείο ορίστηκε για αγορεύσεις την 10.11.2017 και το Δικαστήριο επιφύλαξε την απόφαση του για να εκδοθεί σήμερα. Δικόγραφα: Η υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο Αίτηση καταχωρίστηκε την 28.6.2016 και μ' αυτήν η Αιτήτρια εξαιτείται ως ακολούθως: «

1. Απόφαση και/ή Διάταγμα ανάκτησης κατοχής και/ή διάταγμα του Δικαστηρίου διατάσσον τον Καθ' ου η αίτηση όπως εκκενώσει και παραδώσει ελεύθερη την κατοχή του υποστατικού ήτοι ενός καταστήματος που ενοικιάζει από την Αιτήτρια στην Λεωφόρο Αγλαντζιάς 85, 2112 Αγλαντζιά, Λευκωσία.
2. Απόφαση για το ποσό των €1,400.00σ. ως καθυστερημένα ενοίκια για τους μήνες Μάιο και Ιούνιο 2016, οφειλομένων από τον καθ' ου η αίτηση.
3. Ποσό €700 - μηνιαίως από την 1.7.2016 ως ενδιάμεσα οφέλη μέχρι την παράδοση ελεύθερης κενής κατοχής του ως άνω υπό αναφορά καταστήματος εναντίον του καθ' ου η αίτηση.
4. Οποιαδήποτε άλλη θεραπεία το Δικαστήριο ήθελε κρίνει εύλογη και/ή δικαία υπ΄οτις περιστάσεις.
5. Νόμιμο τόκο.
6. Έξοδα.» Στις παραγράφους Γ1, Δ.1, Δ.3 της κυρίως Αίτησης, η Αιτήτρια ισχυρίζεται τα ακόλουθα: «Γ
7. Το ενοικιαζόμενο υποστατικό είναι ένα γωνιακό ισόγειο κατάστημα στην Λεωφόρο Αγλαντζιάς 85, 2112 Αγλαντζιά, Λευκωσία, το οποίο κατέχεται υπό τον καθ' υο η αίτηση βάσει γραπτής συμφωνίας ημερ 06/02/
8. Η εν λόγω ενοικίαση καθορίστηκε για περίοδο δύο ετών ήτοι από 01/03/2014 μέχρι 28/02/2016 και έκτοτε συνεχίζει να κατέχει το ακίνητο.» «Δ.
9. Η ως άνω ενοικίαση εμπίπτει εντός των προνοιών των Περί Ενοικιοστασίων Νόμων και το υποστατικό συμπληρώθηκε πριν την 31ην Δεκεμβρίου 1999.» «Δ.
10. Στις 03/06/2016 η αιτήτρια απεύθυνε μέσω του δικηγόρου επιστολή στον καθ' ου η αίτηση, σύμφωνα με το άρθρο 11

(1)(α) του Περί Ενοικιοστασίου Νόμου 23/83, με την οποία αξίωνε πληρωμή των απλήρωτων έως τότε ενοικίων, πλην όμως ο καθ' ου η αίτηση παρόλο που παρέλαβε τη επιστολή στις 6/6/2016 με δικαστικό επιδόθτη παραλείπει συστηματικά και ειδικότερα από τον μήνα Μάιο 2016 να καταβάλει οποιοδήοτε ενόικιο. Ως εκ τούτου, θεωρείτε ότι με την σχετική επιστολή τερματίζεται η μεταξύ τους σύμβαση. Αντίγραφο παραλαβής της ως άνω επιστολής επισυνάπτεται ως 'Παράρτημα Α΄'.» Απάντηση και Ανταπαίτηση εκ μέρους του Καθ' ου η Αίτηση καταχωρήθηκε την 28.9.

1. Με την παράγραφο 1 εγείρεται η προδικαστική ένσταση. Με την παράγραφο 3, γίνεται παραδεκτή η κατάρτιση ενοικιαστηρίου εγγράφου αλλά αμφισβητείται η εγκυρότητα αυτού. Στις παραγράφους 4, 5 και 6, δικογραφεί ως εξής: «
2. Ο Καθ' ου η Αίτηση με την επιφύλαξη των κατωτέρω αναφερόμενων ισχυρισμών του, παραδέχεται το οφειλόμενο ποσό των €1400 που αναφέρεται στη παράγραφο Β.2 ως καθυστερημένα ενοίκια και είναι σε θέση να το αποπληρώσει όπως έχει επανειλημμένως ενημερώσει και την Αιτήτρια, πριν ακόμα καταχωρηθεί η υπό κρίση Αίτηση. Επισημαίνει δε, το όλο πρόβλημα και/ή αλλαγή στάσης της Αιτήτριας προκλήθηκε αμέσως μετά την υποβολή αιτήματος εκ μέρους του Καθ' ου η Αίτηση για μικρή μείωση το τρέχοντος ενοικίου κατά €100 μηνιαίως. Επιφυλάσσεται δε, όπως προσκομίσει σχετική μαρτυρία με την οποία να αποδεικνύει τη μακροπρόθεσμη συνέπεια του στην εκπλήρωση των συμβατικών του υποχρεώσεων αλλά και την εκδικητική και αντισυμβατική συμπεριφορά της Αιτήτριας το τελευταίο χρονικό διάστημα. Κατά τα λοιπά ο Καθ' ου η Αίτηση απορρίπτει το σύνολο των θεραπειών ως πρόωρες, υπερβολικές, αδικαιολόγητες, αυθαίρετες και νομικά και πραγματικά αβάσιμες και ανυπόστατες και ως τέτοιες απορρίπτονται.» «
3. Ο Καθ' ου η Αίτηση με την επιφύλαξη της παραπάνω παραγράφου 3 της παρούσας, παραδέχεται τον ισχυρισμό της παραγράφου Γ τόσο ως προς την ύπαρξη γραπτής συμφωνίας ενοικιάσεως και τη χρονική διάρκεια αυτής όσο και ως προς το συμφωνημένο ύψος του ενοικίου. Περαιτέρω ο Καθ' ου η Αίτηση ισχυρίζεται ότι το εν λόγω ενοικιαστήριο έγγραφο ήταν εξ' υπαρχής άκυρο λόγω της απουσίας υπογραφής μαρτύρων και έτσι η σχέση που είχαν η Αιτήτρια με τον Καθ' ου η Αίτηση ήταν περιοδική συμβατική σχέση από μήνα σε μήνα. Άνευ βλάβης των παραπάνω ισχυρισμών, ο Καθ' ου η Αίτηση παραδέχεται ότι η οποιαδήποτε σχέση μεταξύ των διαδίκων τερματίστηκε από σχετική επιστολή της Αιτήτριας ημερομηνίας 03/06/2016, παρά το γεγονός ότι κατά τη συγκεκριμένη χρονική στιγμή ο Καθ' ου η Αίτηση δεν παραδέχεται το ύψος της οφειλής του.» «
4. Ο Καθ' ου η Αίτηση παραδέχεται ότι η εν λόγω ενοικίαση δεν διέπεται πλέον από οποιαδήποτε συμβατική σχέση και εμπίπτει εντός των προνοιών του Περί Ενοικιοστασίου Νόμου ως αυτός έχει τροποποιηθεί, ως η Αιτήτρια υποστηρίζει στη παράγραφο Δ.1 της Αίτησης της. Ωστόσο υποστηρίζει, ως αναφέρεται και στην παράγραφο 1, ότι το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων στερείται αρμοδιότητας να εξετάσει την παρούσα Αίτηση, στο βαθμό που η Αιτήτρια στερείται θεραπεία ανάκτησης κατοχής.» Η Αιτήτρια καταχώρισε Υπεράσπιση στην Ανταπαίτηση και Απάντηση την 10.10.
5. Με την παράγραφο 2 απορρίπτει την προδικαστική ένσταση εντελώς αβάσιμη και υποστηρίζει ότι το παρόν Δικαστήριο είναι το μόνο αρμόδιο προς εκδίκαση της Αίτησης. Στις παραγράφους 4, 5 και 9, δικογραφεί τα ακόλουθα: «
6. Περαιτέρω, στην παράγραφο 5 της Απάντησης και/ή Υπεράσπισης γίνεται και πάλι παραδοχή, για την ύπαρξη οφειλομένων ενοικίων, εις βάρος του Καθ' ου η αίτηση. Ως προς το κατά πόσο το ενοικιαστήριο έγγραφο ήτο για πέρα του ενός έτους και άρα έπρεπε να υπογραφεί από δύο

(2)μάρτυρες, δυνάμει του περί Συμβάσεων Νόμου (Κεφ. 149) άρθρο 77 (1β), ο ισχυρισμός αυτός δεν επηρεάζει την ύπαρξη των δύο οφειλόμενων ενοικίων για τους μήνες Μάιο και Ιούνιο 2016.» «

1. Επιπλέον, αναφορικά με την παράγραφο 6 της Απάντησης και/ή Υπεράσπισης του Καθ' ου η αίτηση, η Αιτήτρια επιθυμεί όπως επαναλάβει ότι το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων κέκτηται αρμοδιότητας να εξετάσει την παρούσα αίτηση, όπως επίσης προς έκδοση του διατάγματος ανάκτησης κατοχής, αλλά και αφενός του διατάγματος ανάκτησης ενοικίων και αφετέρου του διατάγματος ανάκτησης ενδιάμεσων ενοικίων.» «
2. Σε συνάρτηση με τα ως άνω, το γεγονός ότι ο Καθ' ου η αίτηση παραδέχεται ότι οφείλει δύο

(2)ενοίκια, καθώς επίσης και το γεγονός ότι έλαβε την νενομισμένη επιστολή της Αιτήτριας, στο περιεχόμενο της οποίας ζητείται η εξόφληση των ενοικίων αυτών, αποτελεί νομικό κώλυμα (estoppel) εναντίον του και συνεπώς δεν νομιμοποιείται να εγείρει οποιουσδήποτε ισχυρισμούς και επιχειρηματολογία προς Υπεράσπιση.» Στην παρούσα υπόθεση ακολουθήθηκε η Διαταγή 30 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας, καταχωρήθηκε Κλήση για Οδηγίες και τα μέρη συμμορφώθηκαν με τις οδηγίες του Δικαστηρίου για την καταχώρηση ενόρκων δηλώσεων αποκάλυψης εγγράφων και της μαρτυρίας τους υπό τη μορφή ενόρκων δηλώσεων, εφόσον η υπόθεση κρίθηκε ως ταχείας εκδίκασης. Νομική και Δικονομική πτυχή: Θεσμοί Πολιτικής Δικονομίας: Οι Θεσμοί Πολιτικής Δικονομίας εφαρμόζονται σε υποθέσεις ενώπιον του Δικαστηρίου τούτου δυνάμει του Κανονισμού 12(α) [1] των περί Ενοικιοστασίου Διαδικαστικών Κανονισμών 1983, ως αυτοί έχουν τροποποιηθεί μέχρι σήμερα. Προδικαστικές ενστάσεις: Στις περιπτώσεις αιτημάτων ως το παρόν, το Δικαστήριο πρώτα μεν εξετάζει εάν το νομικό σημείο δύναται να ακουστεί προδικαστικά, αλλά εάν ούτως αποφασίσει, οι διάδικοι δε θέτουν τίποτε άλλο ενώπιον του, παρά μόνο προχωρεί επί των θέσεων των πλευρών και της ενώπιον του μαρτυρίας. Στην προκείμενη περίπτωση, τα μέρη συμφώνησαν όπως η προδικαστική ένσταση του Καθ' ου η Αίτηση ακουστεί και αποφασιστεί προδικαστικά. Ο βασικός κανόνας ο αφορών τις προδικαστικές ενστάσεις απαντάται στη Δ.27 θ.1 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας, η οποία τυγχάνει εφαρμογής δυνάμει του Κανονισμού 12(α) [2] των περί Ενοικιοστασίου Διαδικαστικών Κανονισμών και προστάζει τα ακόλουθα: «Any party shall be entitled to raise by his pleading any point of law, and any point so raised shall be disposed of by the Court at any stage that may appear to it convenient.» Η αντίστοιχη παλαιά Αγγλική πρόνοια είναι η Order 25 rule 2, της οποίας το λεκτικό είναι παρόμοιο. Σχετικές είναι οι αυθεντίες Malachtou v. Armefti and Another

(1984)1 C.L.R. 548, Hambou v. Thoma

(1987)1 C.L.R. 370, Grindlays Bank v. Demetriades & Co.

(1987)1 C.L.R. 461, Αγρόκτημα Λανίτη Λτδ κ.ά. v. Γενικού Εισαγγελέα κ.ά.

(1991)1 Α.Α.Δ. 225 και Κ.Ο.Τ. v. Philippa Estates Ltd κ.ά.

(1999)1(Β) Α.Α.Δ.

1. Ουσιαστικό και το λεκτικό του θεσμού 2 της Διαταγής 27 [3]. Το rule 4 είναι πανομοιότυπο με τον θεσμό
2. Παραπέμπω στις διαφωτιστικές υποσημειώσεις για το rule 4, από το Annual Practice 1958, σελίδα 574 έως
3. Το rule 4, και κατ' αναλογίαν, ο θεσμός 3 της Διαταγής 27, εφαρμόζεται μόνο σε περιπτώσεις που καμία τροποποίηση δε σώζει το δικόγραφο, το περιεχόμενο του είναι πέραν πάσης δικονομικής θεραπείας, είναι αναντίλεκτα ανυπόστατο [4] και αφορά τη διαγραφή και παραμερισμό ολοκλήρου του δικογράφου. Σχετικές οι αυθεντίες In re Pelmako Development Ltd.,

(1991)Α.Α.Δ. 246, Λοϊζος Λουκά & Υιοί Λτδ v. Εθνικής Τράπεζας της Ελλάδος Α.Ε.,

(1999)1(Β) Α.Α.Δ. 1316, Δημοκρατία v. Γεωργίου

(2003)1(Β) Α.Α.Δ. 704 και Nur Celik Sanayi Ve Ticaret A.S. κ.ά. v. Πλοίου Marwa M κ.ά.

(2003)1(Β) Α.Α.Δ. 1159. Καθ' ύλην αρμοδιότητα: Ως εκ των ανωτέρω, τίθεται θέμα εξέτασης της καθ' ύλην αρμοδιότητας του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων να εκδικάσει την υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο Αίτηση, εφόσον φαίνεται ότι υπάρχει ερωτηματικό αναφορικά με την πλήρωση των προϋποθέσεων του περί Ενοικιοστασίου Νόμου για την έκδοση διατάγματος ανάκτησης κατοχής. Η Νομολογία ομιλεί περί της ευχέρειας του Δικαστηρίου όπως εγείρει αυτεπάγγελτα θέμα δικαιοδοσίας (ex proprio motu) (βλέπετε σχετικά Παναγιώτου ν. Χ"Κυριάκου

(1991)1 Α.Α.Δ. 362 και Γεωργίου ν. Γεωργίου

(2001)1(Γ) Α.Α.Δ. 1592) και ότι αυτό είναι θέμα του ιδίου του Δικαστηρίου (βλέπετε Philippou v. Philippou

(1986)1 C.L.R. 689, 698). Ακόμα και στην περίπτωση παραδοχής του καθεστώτος θεσμίας ενοικίασης, αυτό πρέπει να αποδεικνύεται προς ικανοποίηση του Δικαστηρίου για να κριθεί ότι υπάρχει καθ' ύλην αρμοδιότητα. Η παραδοχή δεν είναι αρκετή για να προσδώσει στο Δικαστήριο δικαιοδοσία εάν αυτό στερείται τέτοιας δικαιοδοσίας. Βλέπετε σχετικά την αυθεντία Lambrianides v. Mavrides

(1958)2 C.L.R. 49. Ακόμα, ''Θέσμια ενοικίαση δε δημιουργείται με καταγραφή σε συμβιβασμό, εάν δεν υπάρχουν τα στοιχεία τα οποία τη συνιστούν'' (απόσπασμα από την αυθεντία Πετεινός

(1992)1(Α) Α.Α.Δ. 1467, στη σελίδα 1475). Τα γεγονότα τα οποία στοιχειοθετούν τη δικαιοδοσία του Δικαστηρίου είναι αυτά που συνθέτουν την απαίτηση (βλέπετε Sevegep Ltd. v. United Sea Transport

(1989)1(B) C.L.R. 733). Έχω λάβει υπόψη το περιεχόμενο της κυρίως Αίτησης. Η δικαιοδοσία του Δικαστηρίου τούτου είναι καθορισμένη. Διαφορά η οποία ανάγεται ενώπιον του Δικαστηρίου, πρέπει να αναφύεται κατά την εφαρμογή του περί Ενοικιοστασίου Νόμου και να υπάγεται στο Ενοικιοστάσιο, δηλαδή να συντρέχουν σωρευτικά οι προϋποθέσεις του Νόμου 23/83. Μία εκ των προϋποθέσεων είναι ο ενοικιαστής να είναι θέσμιος. Οι όροι «θέσμιος ενοικιαστής» και «πρώτη ενοικίαση» ερμηνεύονται στο άρθρο 2 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου. Σύμφωνα μ' αυτή την ερμηνεία, για να καταστεί ένας ενοικιαστής θέσμιος, πρέπει είτε να λήξει η πρώτη ενοικίαση και να εξακολουθεί να κατέχει το ακίνητο, είτε να τερματισθεί η πρώτη ενοικίαση και να εξακολουθεί να κατέχει το ακίνητο. Περιοδικές Ενοικιάσεις (Periodic Tenancies): Οι περιοδικές ενοικιάσεις αναφύονται είτε από ενοικιαστήρια έγγραφα τα οποία είναι άκυρα εξ' υπαρχής (void ab initio) δυνάμει των προνοιών του άρθρου 77

(1)[5] του Κεφ. 149, είτε από προφορικές συμβατικές ενοικιάσεις όπου το ενοίκιο καταβάλλεται περιοδικά και δεν καθορίζεται σαφώς η περίοδος ισχύς της ενοικίασης. Σύμφωνα με την απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου στην υπόθεση Nicos Christou Developments Ltd. v. Τοφινής

(1998)1(Δ) Α.Α.Δ. 1990, η μηνιαία εκμίσθωση δεν εκπνέει στο τέλος κάθε μήνα αλλά συνεχίζεται μέχρι του τερματισμού της με τη δέουσα ειδοποίηση τερματισμού. Στη σελίδα 1995 ο έντιμος Δικαστής, ως ήταν τότε, κ. Π. Αρτέμης είπε: «Έτσι, προκύπτει καθαρά από τα πιο πάνω, ότι για να θεωρηθεί η ενοικίαση ως λήξασα ή θα πρέπει να έχει λήξει η περίοδος ενοικίασης που αναφέρεται στο άκυρο ενοικιαστήριο έγγραφο ή να έχει δοθεί νόμιμη ειδοποίηση τερματισμού.» [δική μου υπογράμμιση] Τα ίδια αποφασίστηκαν και στην αυθεντία Μιχαήλ κ.ά. ν. Γιαννή,

(1998)1(Δ) Α.Α.Δ. 2052. Σύμφωνα με τις αυθεντίες Glykys v. Ioannides (1959-60) XXIV C.L.R. 220, Tryfon Co. v. Black and Decker

(1983)1 C.L.R. 971) και Sergiou Estates Ltd. v. Μπεντέζη

(1995)1 Α.Α.Δ. 889, πρέπει να δοθεί ειδοποίηση τερματισμού με ένα μήνα προειδοποίηση η οποία να εκπνέει στο τέλος της περιόδου της περιοδικής ενοικίασης. Ειδοποίηση η οποία λήγει στο μέσο της περιόδου της περιοδικής ενοικίασης δεν είναι καλή ειδοποίηση και δεν έχει το αποτέλεσμα του τερματισμού της συμβατικής ενοικίασης (βλέπετε Sergiou Estates Ltd. v. Μπεντέζη, πιο πάνω). Συμπληρώνω επίσης ότι, κατά την κρίση μου, υπάρχει δυνατότητα αποστολής ειδοποίησης για παράδοση της κατοχής (notice to quit), όπως και ειδοποίησης σύμφωνα με το άρθρο 11 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, στην ίδια επιστολή με την οποία γίνεται η καταγγελία της σύμβασης. Βρίσκω έρεισμα γι' αυτή τη θέση στην αυθεντία The Electricity Authority of Cyprus v. Georghios Georgallettos and Others

(1972)1 C.L.R. 77. Είναι σημαντικό να δίδεται χρόνος 21 ημερών, ενός μηνός ή τεσσάρων μηνών (αναλόγως του εδαφίου του άρθρου 11

(1)επί του οποίου ο Αιτητής εδράζει την υπόθεση του), μετά που ο ενοικιαστής θα καταστεί θέσμιος. Η μόνη προϋπόθεση είναι να μη συντρέχουν οι περίοδοι των διαφόρων ειδοποιήσεων που δίδονται με το ίδιο έγγραφο. Νέο άρθρο 11

(4)- Τροποποιητικός Νόμος 128

(1)/07: Το εδάφιο προνοεί ως ακολούθως: «Η γραπτή προειδοποίηση που αποστέλλεται σύμφωνα με τις διατάξεις της παραγράφου (α) του εδαφίου

(1)του παρόντος άρθρου θεωρείται και ως κατάλληλη ειδοποίηση που τερματίζει αυτόματα τη σύμβαση ενοικίασης, χωρίς αυτό να επηρεάζει, κατά την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του περί Ενοικιοστασίου (Τροποποιητικού) Νόμου του 2007, τις εκκρεμούσες ενώπιον του Δικαστηρίου ή ενώπιον οποιουδήποτε επαρχιακού δικαστηρίου υποθέσεις.» Άμεσα σχετική είναι η αυθεντία Εταιρεία Ακινήτων Ονασαγόρας Λτδ v. Κύπρος Σπανούδης, ECLI:CY:AD:2014:A500, Πολιτική Έφεση Αρ. 255/2009, απόφαση ημερομηνίας 9.7.2014, όπου το Ανώτατο Δικαστήριο αποφάσισε ότι η ειδοποίηση 21 ημερών, η οποία εξέφραζε σαφώς την πρόθεση των ιδιοκτητών να καταγγείλουν τη συμβατική σχέση, θα πρέπει, σύμφωνα με το πιο πάνω άρθρο, να θεωρηθεί και ως κατάλληλη ειδοποίηση που τερματίζει αυτόματα τη σύμβαση ενοικίασης, έστω και αν, όπως σ' εκείνη την περίπτωση, αυτή ήταν περιοδική. Ρήτρα ανανέωσης: Έγινε αναφορά στη δυνατότητα ανανέωσης της συμβατικής ενοικίασης η οποία προνοείται στο ενοικιαστήριο έγγραφο μεταξύ των μερών. Υπάρχει η δυνατότητα συνέχισης συμβατικής ενοικιαστικής σχέσης στο διηνεκές. Στην αυθεντία NICOS CHRISTOU DEVELOPMENTS LTD v. Π. Τοφινής, (πιο πάνω) ο έντιμος Δικαστής ως ήταν τότε, κ. Αρτεμίδης είπε: «Δεν περιέχεται οτιδήποτε στον ορισμό του όρου 'πρώτη ενοικίαση', το οποίο να επηρεάζει καθ' οιονδήποτε τρόπο την λήξη της συμβατικής σχέσης της ενοικίασης.» Στο σύγγραμμα Halsbury's Laws of England, 3η έκδοση, Τόμος 23, παράγραφος 1094, κάτω από την επικεφαλίδα "Option for future lease", αναφέρονται τα ακόλουθα: "A lease which creates a tenancy for a term of years may confer on the tenant an option to take a lease for a further time. The option may be so phrased that the tenant is entitled to a fresh lease containing all the terms, including the option to renew, contained in his original lease, in which case the lease is perpetually renewable. Unlike an option to purchase, an option to renew is not affected by the rule against perpetuities, even though the new lease is not in terms similar to those of the original one." Δηλαδή, υπάρχει η δυνατότητα συνέχισης συμβατικής ενοικίασης, από συγκεκριμένη χρονική περίοδο σε συγκεκριμένη χρονική περίοδο, στο διηνεκές, μέχρι να τερματισθεί με νόμιμη ειδοποίηση τερματισμού. Η εκάστοτε περίοδος ενοικίασης είναι σαφής. Πέραν αυτού, η ειδοποίηση τερματισμού πρέπει να συνάδει με τους όρους της σύμβασης (βλέπετε σχετικά Halsbury's Laws of England, 3η έκδοση, Τόμος 8, παράγραφος 270). Από την άλλη όμως, η πρόθεση των μερών να δημιουργήσουν συμβατική σχέση που να δύναται να ανανεώνεται στο διηνεκές, πρέπει να είναι σαφέστατη, όπως φαίνεται και στο κάτω απόσπασμα από το σύγγραμμα Law of Landlord and Tenant, των Evans & Smith, 3η έκδοση, σελίδα 29: "Since the consequences of perpetual renewal are draconian ..... the Courts are reluctant to hold that perpetual renewal is intended except in the face of unambiguous language. Hence, a covenant to renew at the like rent and all covenants in the lease, did not create perpetual renewal. The question whether a particular form of words confers a right to perpetual renewal is one of construction and unambiguous language indicating an intention to include the entitlement to renewal in the terms of the renewed lease will be given effect to and perpetual renewal will be created: as with for example, a covenant to renew 'on identical terms' as the present lease; or to renew at the same rent and with the like covenants 'including' the present covenant for renewal." Από τα ενώπιον μου τεθέντα, δεν φαίνεται να υπάρχει η έκφραση αδιαμφισβήτητης πρόθεσης των μερών να δημιουργήσουν συμβατική ενοικίαση με δυνατότητα ανανέωσης της στο διηνεκές, για συγκεκριμένη περίοδο κάθε φορά. Εξάλλου, στην προκείμενη περίπτωση είναι κοινό έδαφος ότι μεταξύ των μερών δημιουργήθηκε περιοδική συμβατική ενοικίαση, η οποία σύμφωνα με την νομολογία, λήγει την ημερομηνία που αναγράφεται στο άκυρο ενοικιαστήριο έγγραφο. Είναι η κρίση μου ότι δεν υπάρχει η δυνατότητα να προσδοθεί τέτοια ισχύ σε όρο άκυρου ενοικιαστηρίου εγγράφου, ώστε να υπάρχει η δυνατότητα ανανέωσης της συμβατικής ενοικίασης που είναι σε περιοδική μηνιαία βάση, για περαιτέρω περιόδους έτους ή ετών. Σημειωτέον επίσης ότι ο χρόνος, η χρονική περίοδος, είναι η βάση των περιοδικών ενοικιάσεων. Οι περιοδικές ενοικιάσεις καλύπτουν το κενό που θα δημιουργείτο σε περιπτώσεις συνομολόγησης ακύρου εγγράφου και σε περιπτώσεις προφορικής και έγκυρης κατά τα λοιπά, συμφωνίας, στην οποία δεν καθορίστηκε επακριβώς χρονική διάρκεια. Εάν η σχέση που δημιουργείται σε τέτοιες περιπτώσεις, δεν καλύπτεται νομικά και δεν περιβάλλεται από νομιμότητα, τότε θα καταλήξουμε σε παράνομη επέμβαση σε ακίνητη ιδιοκτησία τρίτου (trespass to property), σύμφωνα με το άρθρο 43

(1)του περί Αστικών Αδικημάτων Νόμου, Κεφ. 148, όπου όμως ο ιδιοκτήτης θα εισπράττει χρηματικό ποσό, η είσπραξη του οποίου δεν θα απολήγει σε νομιμοποίηση της επέμβασης, ενώ η σχέση αυτή δεν θα ακολουθεί και διέπεται από κάποιους συμφωνημένους όρους, όπως γίνεται με τους όρους των ακύρων εγγράφων και των προφορικών συμφωνιών. Η έννοια της περιοδικής συμβατικής ενοικίασης συνάδει με τις πρόνοιες τις φυσικής δικαιοσύνης και δίδει έκφραση στην πρόθεση των μερών να δημιουργήσουν μεταξύ τους μία νόμιμη σχέση ενοικίασης. Οι περιοδικές ενοικιάσεις είναι εβδομαδιαίες, μηνιαίες ή ετήσιες. Δεν μπορεί να παρατείνεται ο χρόνος ισχύς της περιοδικής ενοικίασης με το να προσδίδεται εγκυρότητα σε ένα όρο ακύρου εγγράφου ο οποίος αφορά ακριβώς το χρόνο ισχύος της συμβατικής σχέσης, για περίοδο πέραν της περιοδικής, δηλαδή για ένα ακόμα έτος, ενώ η περιοδική συμβατική ενοικίαση είναι μηνιαία. Κρίση: Στην προκείμενη περίπτωση, η περιοδική ενοικίαση είχε λήξει την ημερομηνία που προνοείτο στο άκυρο ενοικιαστήριο έγγραφο, δηλαδή την 28.2.2016 και εφόσον ο Καθ' ου η Αίτηση παρέμεινε στο επίδικο υποστατικό, κατέστη θέσμιος ενοικιαστής την 1.3.2016. Κατά την αποστολή της επιστολής ημερομηνίας 3.6.2016, ήταν ήδη θέσμιος ενοικιαστής και η υποχρέωση της Αιτήτριας συνίστατο στην αποστολή ειδοποίησης σύμφωνα με το άρθρο 11

(1)(α) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου και όχι στην αποστολή ειδοποίησης τερματισμού της οποιασδήποτε συμβατικής σχέσης, περιοδικής ή άλλης, η οποία δεν υφίστατο πλέον. Με την επιστολή, ο Καθ' ου η Αίτηση κλήθηκε όπως εξοφλήσει τα οφειλόμενα μέχρι τότε ενοίκια εντός 21 ημερών από της λήψης της. Απόφαση: Λαμβάνοντας υπόψην όλα τα πιο πάνω, η προδικαστική ένσταση απορρίπτεται, με έξοδα υπέρ της Αιτήτριας στην κυρίως Αίτηση ως αυτά θα υπολογισθούν από τη Γραμματέα και εγκριθούν από το Δικαστήριο, στην κλίμακα €500 - €2.000. (Υπ.) Λ.Σ. Καμμίτση Πρόεδρος Πιστό αντίγραφο Γραμματέας ΛΣΚ/ΕΠ [1] «12(α) Εκτός αν άλλως προβλέπεται στο Νόμο ή στους Κανονισμούς αναφορικά με τη διεξαγωγή της διαδικασίας τη λήψη μαρτυρίας και τη διασφάλιση του κύρους του δικαστηρίου εφαρμόζονται οι πρόνοιες του περί Δικαστηρίων Νόμου, 1960 και των Θεσμών με τις αναγκαίες προσαρμογές για να συνάδουν με τους σκοπούς του Νόμου.» [2] «Εκτός αν άλλως προβλέπεται στο Νόμο ή στους Κανονισμούς αναφορικά με τη διεξαγωγή της διαδικασίας τη λήψη μαρτυρίας και τη διασφάλιση του κύρους του δικαστηρίου εφαρμόζονται οι πρόνοιες του περί Δικαστηρίων Νόμου, 1960 και των Θεσμών με τις αναγκαίες προσαρμογές για να συνάδουν με τους σκοπούς του Νόμου.» [3] «If in the opinion of the Court the decision of such point of law substantially disposes of the whole action, or of any distinct cause of action, ground of defence, counter-claim, or reply therein, the Court may thereupon dismiss the action or make such order therein as may be just.» [4] "Scope of this Rule. It is only in plain and obvious cases that recourse should be had to the summary process under this Rule . If there is a point of law which requires serious discussion, an objection should be taken on the pleadings, and the point set down for argument under r. 2... The powers conferred by r. 4 will only be exercised where the case is beyond doubt. A pleading will not be struck out under this Rule 'unless it is not only demurrable but something worse than demurrable' i.e., such that no legitimate amendment can save it from being demurrable (per Chitty, J., in Rep. Of Peru v. Peruvian Guano Co., 36 Ch. D. 496; and see Dadwell v. Jacobs, 34 Ch. D. 278; Worthington v. Belton, 18 T.L. R. 438)." [5] 77

(1)«Σύμβαση που αφορά μίσθωση ακίνητης ιδιοκτησίας για περίοδο που υπερβαίνει το ένα έτος δεν είναι έγκυρη και εκτελεστή εκτός αν- (α) είναι γραπτή και (β) υπογράφεται στο τέλος αυτής, από το κάθε πρόσωπο που βαρύνεται από τη σύμβαση ή από πρόσωπο το οποίο είναι ικανό προς το συμβάλλεσθαι και το οποίο έχει δεόντως εξουσιοδοτηθεί να υπογράψει εκ μέρους του πιο πάνω προσώπου στην παρουσία δύο τουλάχιστον μαρτύρων ικανών προς το συμβάλλεσθαι, οι οποίοι και προσυπογράφουν τη σύμβαση ως μάρτυρες.» cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο