← Κύπρος

Ανδρέας Γαβριηλίδης ν. Ανδρέας Μαυρομμάτης κ.α., Αίτηση αρ.: Ε29/2013, 29/9/2017

Ανδρέας Γαβριηλίδης ν. Ανδρέας Μαυρομμάτης κ.α., Αίτηση αρ.: Ε29/2013, 29/9/2017 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:DEELEM:2017:24 ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΕΛΕΓΧΟΥ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ ΛΕΜΕΣΟΥ - ΠΑΦΟΥ ΤΜΗΜΑ ΛΕΜΕΣΟΥ ΕΝΩΠΙΟΝ: Χρ. Ραγουζαίου, Προέδρου Α. Γεωργίου και Α. Κωστή, Μελών Αίτηση αρ.: Ε29/2013 Μεταξύ: Ανδρέας Γαβριηλίδης, εκ Λεμεσού Αιτητής και 1.Ανδρέας Μαυρομμάτης, εκ Λεμεσού 2.Γρηγόρης Μαυρομάτης, εκ Λεμεσού Καθ' ων η αίτηση Ημερομηνία: 29.9.2017 Εμφανίσεις: Για Αιτητή: κος Π. Μπενάκης Για Καθ' ου η αίτηση 2: κος Κ. Θεοφανίδης ΑΠΟΦΑΣΗ Με την παρούσα Αίτηση, που καταχωρήθηκε στις 26.2.2013, αξιώνεται από τον Αιτητή η ανάκτηση της κατοχής του καταστήματος που βρίσκεται στην Λεωφόρο Αμαθούντος 27, στο κτιριακό συγκρότημα Golden Beach, Block C, στην Λεμεσό (και που στο εξής θα αναφέρεται ως "το μίσθιο"). Αξιώνει επίσης ο Αιτητής την έκδοση, σε βάρος των Καθ' ων η Αίτηση, απόφασης για οφειλόμενα ενοίκια, ενδιάμεσα οφέλη και έξοδα. Αποτελεί ισχυρισμό του Αιτητή ότι είναι ιδιοκτήτης του μισθίου, το οποίο κατείχε ο Καθ' ου η αίτηση 1, δυνάμει συμφωνίας ενοικίασης, με την εγγύηση του Καθ' ου η αίτηση 2 και ότι κατά τον χρόνο καταχώρησης της Αίτησης οφείλονταν μηνιαία ενοίκια ύψους €5.370,00. Η Αίτηση όσον αφορά τον Καθ' ου η αίτηση 1 απορρίφθηκε στις 31.3.2015 λόγω εκπνοής της. Απάντηση Στην τροποποιημένη Απάντηση[1] του, ο Καθ' ου η αίτηση 2 υποστηρίζει, μεταξύ άλλων, ότι: Ο Αιτητής δεν είναι ο ιδιοκτήτης του μισθίου. Το παρόν Δικαστήριο δεν έχει δικαιοδοσία εκδίκασης της παρούσας Αίτησης, διότι το μίσθιο δεν εμπίπτει στην έννοια του "ακινήτου" και δεν καλύπτεται από τον περί Ενοικιοστασίου Νόμο, εφόσον κατά την σύναψη της συμφωνίας ενοικίασης ήταν ημιτελές και συνέχιζε να είναι και έχει ανεγερθεί παράνομα. O Καθ' ου η αίτηση 1 έχει αποβιώσει στις 7.6.2013 και η Αίτηση δεν έχει τροποποιηθεί ώστε να στραφεί εναντίον του διαχειριστή της περιουσίας του αποβιώσαντα. Η συμφωνία εγγύησης είναι άκυρη, ανύπαρκτη και χωρίς νομική ισχύ. Διαδικασία: Κατά την ακροαματική διαδικασία που ξεκίνησε στις 11.10.2016, παρουσιάστηκαν τρεις, συνολικά, μάρτυρες. Το βάρος απόδειξης στην παρούσα υπόθεση φέρει ο Αιτητής. Σχετικό είναι το πιο κάτω απόσπασμα από την απόφαση Σοφοκλέους ν. Κυριάκου

(2010)1 Α.Α.Δ. 665, "Το βάρος απόδειξης σε μια πολιτική δίκη το φέρει κατά κανόνα ο ενάγων ο οποίος και θα πρέπει να αποδείξει την υπόθεση του στο ισοζύγιο των πιθανοτήτων. Έχει κατ' επανάληψη νομολογιακά καθορισθεί η έννοια του κριτηρίου αυτού, αλλά περαιτέρω βοήθεια μπορεί να αντληθεί από το σύγγραμμα του Murphy on Evidence, 8η έκδ.
(2003), όπου αναφέρονται στις σελ. 80-83, τα βασικά κριτήρια του αποδεικτικού αυτού βάρους. Τονίζεται ιδιαίτερα στη σελ. 81 ότι: «If the claimant bears the burden of proof, and fails to persuade the court that this case has been proved on the balance of probabilities, judgment should be given for the defendant. Moreover, the test is not whether the claimant's case is more probable than the defendant's, but whether the claimant's case is more probably true than not true, i.e., the claimant's case is measured by reference to an objective standard of probability»" Μαρτυρία και αξιολόγηση: Ο Αιτητής παρουσιάστηκε ως ο μοναδικός μάρτυρας για την υπόθεσή του (Μ.Α.1) και στη γραπτή του δήλωση, που κατατέθηκε ως μέρος της κυρίως εξέτασης του, αναφέρει τα πιο κάτω: Είναι ιδιοκτήτης και ο «δικαιούμενος σε εκμίσθωση» του μισθίου το οποίο ανεγέρθηκε κατά το έτος 1999 και εκμισθώθηκε δυνάμει γραπτής συμφωνίας ημερομηνίας 15.12.2000 στον Καθ' ου η αίτηση
  1. Ο Καθ' ου η αίτηση 2 εγγυήθηκε την τήρηση της συμφωνίας αυτής. Οι Καθ' ων η Αίτηση του είχαν αναφέρει ότι το μίσθιο θα χρησιμοποιούνταν ως γραφείο και αποδέχτηκαν την κατάσταση του ακινήτου και τους όρους του εγγράφου που τελικά υπέγραψαν. Το τελευταίο μηνιαίο ενοίκιο του μισθίου ανερχόταν σε €
  2. Περί το έτος 2009 είχε καταχωρηθεί από τον ίδιο στο παρόν Δικαστήριο η αίτηση με αρ. Ε82/2009 η οποία στρέφονταν εναντίον των Καθ' ων η Αίτηση 1 και 2 και εκδόθηκε σε βάρος των τελευταίων απόφαση και διάταγμα έξωσης, στις 14/05/
  3. Στην συνέχεια, και εφόσον οι Καθ' ων η αίτηση δεν συμμορφώθηκαν με το διάταγμα του Δικαστηρίου και δεν κατέβαλλαν τα τρέχοντα ενοίκια, αποστάληκε από τον δικηγόρο του Αιτητή η επιστολή ημερομηνίας 14.12.2012 (Τεκμήριο 7). Δεν συμμορφώθηκαν με την επιστολή οι Καθ' ων η αίτηση και ακολούθησε η καταχώρηση της παρούσας αίτησης, ενώ ακόμη ο Καθ' ου η αίτηση 1 διατηρούσε την κατοχή του μισθίου. Απεβίωσε ο Καθ' ου η αίτηση 1 στις 9.3.2013 και ο Καθ' ου η αίτηση 2, υιός του, ανέλαβε τη συνέχιση της ενοικίασης, με την υπόσχεση ότι θα εξοφλούσε τα μέχρι τότε οφειλόμενα ενοίκια. Παρέλειψε όμως να συμμορφωθεί και έτσι την 31.3.2015 εκδόθηκε εκ συμφώνου διάταγμα έξωσης και ακολούθως παραδόθηκαν στις 16.4.2015 τα κλειδιά του μισθίου στον Αιτητή. Ο Καθ' ου η αίτηση 2 οφείλει τόσο ως εγγυητής, όσο και ως κάτοχος του μισθίου το συνολικό ποσό των €14,678, ως οφειλόμενα ενοίκια για τη χρονική περίοδο από 1/12/2011 μέχρι 15/4/2015, το οποίο ο Αιτητής αξιώνει. Αντεξεταζόμενος ο μάρτυρας διευκρίνισε ότι η χρήση του όρου "ημιτελές" στην συμφωνία οφείλεται στο γεγονός ότι: (α) το μίσθιο δεν διέθετε ανεξάρτητο μετρητή ηλεκτρισμού (παρόλο ότι διέθετε ρεύμα και νερό) και (β) ο εξωτερικός χώρος του μισθίου έχρηζε περαιτέρω εργασιών, αφού είχε απομείνει η δημιουργία σκαλοπατιών, ανθώνων, πλακόστρωτου και η τοποθέτηση των υδρορροών. Αρνήθηκε την υποβολή ότι το μίσθιο ήταν «παράγκα», όπως και την υποβολή ότι αυτό δεν διέθετε οικοδομική άδεια. Υποστήριξε ότι η άδεια οικοδομής που είχε εκδοθεί για ολόκληρο το οικοδομικό συγκρότημα κάλυπτε και το μίσθιο. Αναφερόμενος στην πρόνοια 21 της επίδικης συμφωνίας ισχυρίστηκε ότι με αυτόν δίνονταν η ευκαιρία στον ενοικιαστή, (σε περίπτωση που ήθελε να χρησιμοποιήσει το μίσθιο για άλλη χρήση, για την οποία δεν μπορούσε να εξασφαλίσει άδεια), να το εγκαταλείψει χωρίς συνέπειες. Αποκάλυψε επίσης ότι υπάρχουν και άλλοι συνιδιοκτήτες στο επίδικο συγκρότημα και ότι όλοι μαζί κατέχουν ποσοστό, ανάλογα με το μερίδιο τους. Ο ίδιος απέκτησε με δωρεά από τη μητέρα του, το ποσοστό 25%. Ο εγγονός της μητέρας του κατέχει επίσης 25% του ακινήτου και το υπόλοιπο ποσοστό ανήκει σε λοιπούς συγγενείς τους. Δεν έχουν ακόμα εκδοθεί χωριστοί τίτλοι ιδιοκτησίας και υποστήριξε ότι, όσον αφορά το μίσθιο, αυτός είναι ο «απόλυτα υπεύθυνος». Στη συνέχεια αναφέρθηκε στη χωροταξική διάταξη του μισθίου. Ο Αιτητής δεν μου έχει κάνει καλή εντύπωση. Σε σημαντικά σημεία της μαρτυρίας του υπήρξε απρόθυμος να απαντήσει, ενώ διακρίνω στην μαρτυρία του αντιφάσεις που επηρεάζουν την αξιοπιστία του. Συγκεκριμένα, η ερμηνεία που προσπάθησε να δώσει στην έννοια "ημιτελής κατάσταση", η οποία αφορά την κατάσταση του μισθίου κατά τον χρόνο σύναψης της συμφωνίας ενοικίασης δεν συνάδει με την ερμηνεία του μέσου λογικού ανθρώπου[2], όπως αυτή αναλύεται πιο κάτω και η οποία παραπέμπει σε "μη ολοκληρωμένο" υποστατικό ή "ατελείωτο", δηλαδή υποστατικό μη συμπληρωμένο και μη έτοιμο για χρήση. Επίσης, η προσπάθεια του να μας πείσει ότι η αναφορά στην συμφωνία ενοικίασης σε "άδεια" του μισθίου δεν σχετίζεται με την άδεια της οικοδομής, αλλά με την άδεια χρήσης του μισθίου, είναι και πάλι ατυχής. Ο Αιτητής απέδωσε "κατά το δοκούν" ερμηνεία στην συμφωνία, προφανώς για να συνάδει με την αξίωση του, αλλά αυτή η ερμηνεία βρίσκεται σε αντίθεση με το λεκτικό της συμφωνίας. Όπως προανέφερα, το κριτήριο είναι η ερμηνεία που αποδίδει στην συμφωνία ο μέσος λογικός άνθρωπος[3]. Πέραν τούτου, η συνεχής, αβέβαιη και γενική αναφορά του στο ότι "η πολυκατοικία ολόκληρη καλύπτεται από άδεια οικοδομής", και ότι αυτή η άδεια καλύπτει και το μίσθιο, βρίσκεται σε αντίθεση με την αποδεκτή μαρτυρία του Μ.Κ.2, αρμόδιου υπαλλήλου του Κοινοτικού Συμβουλίου Αγίου Τύχωνα, ο οποίος ανέφερε ότι το μίσθιο σε κανένα από τα εγκεκριμένα σχέδια των οικοδομικών αδειών περιλαμβάνεται και ότι από καμία άδεια οικοδομής καλύπτεται. Έχω διαπιστώσει, παρατηρώντας τον Αιτητή κατά την ένορκη κατάθεση του, τον τρόπο που αυτός, σε πολλές ερωτήσεις αντεξέτασης απέφευγε να απαντήσει ή να απαντήσει ευθέως και μέσα από τις αντιφάσεις που έχω υποδείξει πιο πάνω, ότι δεν υπήρξε μάρτυρας της αλήθειας. Ο Αιτητής μου δημιούργησε την εντύπωση ότι δεν προσήλθε στο Δικαστήριο για να πει την αλήθεια αλλά για να προωθήσει την υπόθεση του και μόνο. Στη βάση των πιο πάνω διαπιστώσεων μου βρίσκω ότι από την μαρτυρία του Μ.Α.1 μπορώ με ασφάλεια να αποδεχθώ μόνο τα όσα έχουν επιβεβαιωθεί από την υπόλοιπη αποδεκτή μαρτυρία και από τις παραδοχές του Καθ' ου η αίτηση 2, καθώς επίσης και από τα γεγονότα για τα οποία ο μάρτυρας δεν έχει αντεξεταστεί. Μαρτυρία Καθ' ου η αίτηση Ο πρώτος μάρτυρας για τον Καθ' ου η αίτηση 2, υπήρξε ο ίδιος ο Καθ' ου η αίτηση 2 (Μ.Κ.1), υιός του Καθ' ου η αίτηση
  4. Αναφέρθηκε στην τοποθεσία του μισθίου και στην κατάσταση του κατά την έναρξη της ενοικίασης, υποστηρίζοντας ότι δεν είχε τζάμια και από τα ανοίγματα εισχωρούσε νερό, ενώ δεν είχε ούτε πόρτα εισόδου, την οποία τοποθέτησε ο πατέρας του (Καθ' ου η αίτηση 1), μετά τη σύναψη της συμφωνίας. Είχε υποσχεθεί ο Αιτητής στον πατέρα του ότι θα γίνονταν οικοδομικές εργασίες στο μίσθιο, η αξία των οποίων θα αφαιρούνταν από τα ενοίκια και παράλληλα θα εξασφαλιζόταν «άδεια» από το Κοινοτικό Συμβούλιο του Αγίου Τύχωνα. Μετά τον θάνατο του Καθ' ου η Αίτηση 1, αποτάθηκε ο ίδιος στο Κ.Σ. Αγίου Τύχωνα όπου του ανέφεραν ότι δεν υπήρχε περίπτωση εξασφάλισης άδειας. Συνεπεία τούτου δεν ήταν δυνατή η πώληση του μισθίου σε ενδιαφερόμενους που ήθελαν να διεξάγουν εκεί κάποια επιχείρηση. Οι συνιδιοκτήτες στο επίδικο κτίριο είναι συνολικά τέσσερις και στην έναρξη της ενοικίασης αποτάθηκαν όλοι στον πατέρα του (εκμισθωτή) προκειμένου να λάβουν μέρος του μισθώματος. Τελικά τα χρήματα δίδονταν μόνον στον Αιτητή γιατί με αυτόν είχε συμβληθεί εγγράφως ο Καθ' ου η Αίτηση
  5. Ο Μ.Κ.1 μου έχει κάνει σχετικά καλή εντύπωση. Ενώ υπήρξε σταθερός και ειλικρινής μάρτυρας στο μεγαλύτερο μέρος της μαρτυρίας του, (σε βαθμό που παραδέχθηκε ότι τα ενοίκια που αξιώνει ο Αιτητής δεν έχουν καταβληθεί), η μαρτυρία του υπήρξε ασαφής και αντιφατική όσον αφορά την εγγύηση στην επίδικη συμφωνία. Στο σημείο αυτό της κατάθεσης του, ο μάρτυρας, ενώ παραδέχθηκε ότι υπέγραψε την εγγύηση, υποστήριξε ότι δεν ήταν ενήμερος για την φύση του εγγράφου και ότι με την εγγύηση που υπέγραψε εγγυήθηκε τελικά τον Αιτητή και όχι τον Καθ' ου η αίτηση
  6. Το μέρος αυτό της μαρτυρίας του Καθ' ου η αίτηση 2 δεν μπορεί να γίνει αποδεκτό καθότι χαρακτηρίζεται από υπερβολή, και ασάφεια, ενώ η ερμηνεία που ο μάρτυρας δίδει δεν αντέχει την βάσανο της λογικής. Με εξαίρεση τα όσα ο μάρτυρας ανέφερε για τη σύμβαση εγγύησης, αποδέχομαι την υπόλοιπη μαρτυρία του Καθ' ου η αίτηση 2 ως ειλικρινή καθότι δεν διακρίνω σε αυτήν σημαντικές αντιφάσεις. Ο δεύτερος μάρτυρας για τον Καθ' ου η αίτηση, Ανδρέας Γλυκής (Μ.Κ.2), εργάζεται ως Τεχνικός στο Κοινοτικό Συμβούλιο Αγίου Τύχωνα. Περιέγραψε το υποστατικό ως "κατασκευή με μεταλλικά δοκάρια, τσίγκους και πόρτα από αλουμίνιο". Το κτιριακό συγκρότημα (πολυκατοικία), εντός του οποίου ανεγέρθηκε το μίσθιο καλύπτεται από άδεια οικοδομής αλλά παρόλα αυτά δεν περιλαμβάνεται στα εγκεκριμένα με την άδεια οικοδομής σχέδια, ούτε με τις μετέπειτα τροποποιητικές άδειες. Το μίσθιο επομένως δεν καλύπτεται από άδεια οικοδομής, παρά το γεγονός ότι αποτελεί σύμφωνα με την νομοθεσία οικοδομή για την ανέγερση της οποίας απαιτείται άδεια οικοδομής. Η μαρτυρία του Μ.Κ.2 υπήρξε τυπική. Αναφέρθηκε σε ζητήματα για τα οποία είχε ίδια γνώση λόγω των καθηκόντων του στο Κοινοτικό Συμβούλιο Αγίου Τύχωνα. Δεν υπέπεσε σε αντιφάσεις και αποδέχομαι την μαρτυρία του στο σύνολο της. ΕΥΡΗΜΑΤΑ ΤΟΥ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟΥ: Λαμβάνοντας υπόψη μου την αποδεκτή μαρτυρία και τις παραδοχές που περιέχονται στα δικόγραφα, καταλήγω ότι τα πραγματικά γεγονότα της παρούσας υπόθεσης, έχουν ως εξής: Ο Αιτητής είναι κατά ποσοστό 25% συνιδιοκτήτης του ακινήτου στο οποίο περιλαμβάνεται το μίσθιο το οποίο νοικιάστηκε από τον Αιτητή στον Καθ' ου η αίτηση 1 με έγγραφη συμφωνία ημερομηνίας 15.12.2000, με την εγγύηση του Καθ' ου η αίτηση
  7. Το μίσθιο περιγράφεται στην συμφωνία ως "ημιτελές" και ως μη κατέχον "άδεια". Το αρχικό ενοίκιο ήταν €341,72 (Λ.Κ.200,00) μηνιαίως και το τελευταίο €358 μηνιαίως. Στην πορεία της ενοικίασης ο Αιτητής καταχώρησε στις 5.6.2009, σε βάρος των Καθ' ων η αίτηση 1 και 2 την αίτηση έξωσης με αριθμό Ε82/2009 (με αντικείμενο την επίδικη ενοικίαση), στο πλαίσιο της οποίας είχε εξασφαλίσει ερήμην των Καθ' ων η αίτηση, διάταγμα έξωσης εναντίον του Καθ' ου αίτηση 1 και απόφαση υπέρ του Αιτητή και εναντίον των Καθ' ων η αίτηση 1 και 2 για:
  8. το ποσό των €2.511,68 πλέον τόκο (οφειλόμενα ενοίκια από 1.11.2008 μέχρι 31.6.2009),
  9. Το ποσό των €358,81, μηνιαίως, ως ενδιάμεσα οφέλη από την 1.7.2009 μέχρι την παράδοση της κατοχής,
  10. Τα δικηγορικά έξοδα, πλέον τόκο, Φ.Π.Α. και έξοδα επίδοσης Δεν ανακτήθηκε η κατοχή του μισθίου από τον Αιτητή και στην συνέχεια ο Καθ' ου η αίτηση 1 παρέλειψε να καταβάλει στον Αιτητή τα ενοίκια της χρονικής περιόδου από τον Δεκέμβριο του 2011 μέχρι και τον Δεκέμβριο του 2012 (€4.654,00). Αποστάληκε τότε, μέσω του δικηγόρου του Αιτητή, στις 14.12.2012 διπλοσυστημένη επιστολή στους Καθ' ων η αίτηση 1 και 2, με την οποία αξιωνόταν η καταβολή των καθυστερημένων και οφειλόμενων ενοικίων για αυτούς τους μήνες. Δεν υπήρξε συμμόρφωση με την ειδοποίηση αυτή και στην συνέχεια καταχωρήθηκε η παρούσα Αίτηση (στις 26.2.2013) και αμέσως μετά, στις 9.3.2013, απεβίωσε ο Καθ' ου η αίτηση
  11. Κανένα από τα αξιωμένα ενοίκια έχει καταβληθεί στον Αιτητή. Δεν καλύπτονταν το μίσθιο από οποιαδήποτε άδεια οικοδομής και καμία τέτοια άδεια για το μίσθιο είχε εκδοθεί μέχρι και την ημερομηνία κατάθεσης του Μ.Κ.2 (16.11.2016). Αποτελεί κοινά αποδεκτό γεγονός, αλλά μη δικογραφημένο στην Αίτηση έξωσης, ότι ο Καθ' ου η αίτηση 2 κατείχε το μίσθιο από τον θάνατο του πατέρα του μέχρι την 15.4.2015[4]. Νομική πτυχή Στην παρούσα Αίτηση, με δεδομένη την απόδοση του μισθίου στον Αιτητή τον Απρίλιο του 2015, θα εξεταστεί μόνο η αξίωση του Αιτητή για οφειλόμενα ενοίκια. Το βάρος απόδειξης φέρει ο Αιτητής, ο οποίος θα πρέπει να αποδείξει την υπόθεση του στο ισοζύγιο των πιθανοτήτων. Οι προϋποθέσεις που πρέπει να συντρέχουν, προκειμένου να εκδοθεί απόφαση εναντίον του Καθ' ου η αίτηση, ως η αξίωση του Αιτητή, είναι οι εξής:
  12. Ο Αιτητής να είναι ιδιοκτήτης του επίδικου ακινήτου.
  13. Το ακίνητο να καλύπτεται από τον περί Ενοικιοστασίου Νόμο.
  14. Ο Καθ' ου η αίτηση να είναι θέσμιος ενοικιαστής.
  15. Να καθυστερούνται νομίμως οφειλόμενα ενοίκια. 1.Ιδιοκτησία και "αναγκαίοι διάδικοι": Το ζήτημα της ιδιοκτησίας του μισθίου αποτέλεσε τη βασική πτυχή της αγόρευσης του συνηγόρου του Καθ' ου η αίτηση. Εφόσον αποκαλύφθηκε από την μαρτυρία του Αιτητή ότι αυτός δεν είναι ο μόνος ιδιοκτήτης του μισθίου, η επιχειρηματολογία επικεντρώθηκε στο κατά πόσον ο Αιτητής, μόνος, μπορεί να προωθήσει την παρούσα Αίτηση. Καμία όμως, σχετική με το θέμα, νομολογία παρέθεσε ο Καθ' ου η αίτηση και καμία αναφορά έχει γίνει στην σχετική Διαταγή των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας. Η Διαταγή 9, Θεσμός 10 αναφέρει τα κάτωθι: "
  16. No cause or matter shall be defeated by reason of the misjoinder or non-joinder of parties, and the Court may in every cause or matter deal with the matter in controversy so far as regards the rights and interests of the parties actually before it. The Court or a Judge may, at any stage of the proceedings, either upon or without the application of either party, and on such terms as may appear to the Court or Judge to be just, order that the names of any parties improperly joined, whether as plaintiffs or as defendants, be struck out, and that the names of any parties, whether plaintiffs or defendants, who ought to have been joined, or whose presence before the Court may be necessary in order to enable the Court effectually and completely to adjudicate upon and settle all the questions involved in the cause or matter, be added. No person shall be added as a plaintiff suing without a next friend, or as the next friend of a plaintiff under any disability, without his own consent in writing thereto. Every party whose name is so added as defendant shall be served with a writ of summons or notice in manner provided by Rule 11 of this Order or in such manner as may be prescribed by any special order, and the proceedings as against such party shall be deemed to have begun only on the service of such writ or notice." Το ζήτημα της συνένωσης διαδίκων έχει απασχολήσει τη νομολογία σε διάφορες υποθέσεις. Ειδικά όσον αφορά την συνένωση των συνιδιοκτητών σε περιπτώσεις ακινήτων όπου υπάρχει απαίτηση σχετικά με την ακίνητη ιδιοκτησία, σχετική είναι η απόφαση Λάμπρου κ.ά. ν. Κεφάλα κ.ά.
(2000)1 Α.Α.Δ. 1516, όπου λέχθηκαν τα πιο κάτω: "Θα ασχοληθούμε τώρα με το κατά πόσο θα έπρεπε να συνενωθούν στην αγωγή ως διάδικοι όλοι οι συνιδιοκτήτες των επίδικων κτημάτων και ειδικά του τεμαχίου 482/1. Επί του προκειμένου παραπέμπουμε στο ακόλουθο απόσπασμα από το σύγγραμα Clerk & Lindsell on Torts 14η Έκδοση, παράγραφος 212, στο οποίο γίνεται αναφορά και στην πρωτόδικη απόφαση: "Joint plaintiffs in tort. Where a tort was committed to some subject matter in which several persons were jointly interested, non-joinder of any of the parties so interested as plaintiffs was formerly matter for a plea in abatement, but if no such plea was raised, the parties who sued were entitled to recover damages in proportion to their interests in the subject matter. Thus one of several joint owners of a chattel might recover for the injury to his share, leaving his co-owners to recover in another action for the injury to their shares. Pleas in abatement no longer exist, and neither the misjoinder nor the non-joinder of any party leads to the defeat of the action: the court may determine the issues in dispute so far as they affect the rights and interests of those who are parties. On the other hand, unless the court gives leave to the contrary, all persons jointly entitled to relief should be made parties and any one of them who does not consent to being joined as a plaintiff must be made a defendant." Kαι στο σύγγραμμα Bullen & Leake and Jacob's Precedents of Pleadings στo οποίo και πάλι γίνεται αναφορά στην πρωτόδικη απόφαση: "In actions for torts, where several persons are entitled to sue in respect of a wrong done to them jointly, as, for instance, in cases of injury to their joint property by trespass, conversion, or negligence, they should, in general, all join as plaintiffs in the action. But it does not lie in the mouth of the wrongdoer to complain of non-joinder. It has been decided that one of several co-owners of a patent may sue alone for an infringement of his right, and so may one of several co-owners of a trade mark; again in an action for conversion, one of several co-owners may sue alone, although he will be able to recover only his own share of the value of the property converted." (Η υπογράμμιση είναι δική μας). (Δέστε και Βaker v. Barclays Bank Ltd
(1955)2 All E.R. 571)." Οι μόνοι λοιπόν που θα μπορούσαν να "παραπονεθούν" για την μη συνένωση τους ως "Αιτητές" είναι οι ίδιοι οι συνιδιοκτήτες του μισθίου και όχι ο Καθ' ου η αίτηση. Δεν παρουσιάστηκαν οι συνιδιοκτήτες στο Δικαστήριο και έτσι δεν είναι δυνατόν να γνωρίζουμε την θέση τους αναφορικά με την προώθηση της παρούσας Αίτησης. Σε αυτή την περίπτωση, εφόσον πετύχει στην απαίτηση του ο Αιτητής θα ικανοποιηθεί σύμφωνα με το αναλογούν σε αυτόν μερίδιο. Σχετική είναι και η αναφορά στο σύγγραμμα Clerk and Lindsell on Torts, 20th ed., paras 31-38, 39: "31-38 Joint claimants Where two or more persons have a joint action of tort in respect of a joint interest, any one of them may release it, make accord and accept satisfaction, or, it is presumed, waive it by election. . . . . . 31-39 May recover separately to the extent of interest If οne of such persons brings an action, although the other parties jointly interested ought to be joined with him, yet if no objection is taken, he can proceed and recover to the extent of his interest, and the other parties can maintain an action subsequently in respect of their interests. [.]". Στη βάση των πιο πάνω διαπιστώσεων μου, βρίσκω ότι ο Αιτητής ως συνιδιοκτήτης του μισθίου έχει αγώγιμο δικαίωμα με βάση τον Νόμο σε βάρος του Καθ' ου η αίτηση και ότι δεν κωλύεται υπό τις παρούσες περιστάσεις να το προωθήσει έστω και μόνος. Παρόλα αυτά η απαίτηση του Αιτητή, σε περίπτωση επιτυχίας, θα ικανοποιηθεί μόνο στο μερίδιο της ιδιοκτησίας που του αναλογεί.
  1. Ενοικιοστασιακό ακίνητο: Σύμφωνα με την αποδεκτή μαρτυρία: (α) το μίσθιο βρίσκεται εντός ελεγχόμενης περιοχής (αφού βρίσκεται εντός των ορίων του Κοινοτικού Συμβουλίου Αγίου Τύχωνα, στην περιοχή που, δυνάμει της Κ.Δ.Π. 519/2007 εμπίπτει στην δικαιοδοσία του παρόντος Δικαστηρίου) και (β) ήταν κατά τον χρόνο σύναψης της συμφωνίας (15.12.2000) και σύμφωνα με τον όρο 2 αυτής σε κατάσταση "ημιτελή". Η σχετική πρόνοια της συμφωνίας αναφέρει κατά λέξη τα εξής: "
  2. Ο Μισθωτής έχει εξετάσει το Μίσθιον και βρήκε τα πάντα της αρεσκείας του και αποδέχεται την εκμίσθωση του Μισθίου ως έχει στην σημερινή ημιτελή του κατάσταση." Η ερμηνεία εγγράφων είναι νομικό ζήτημα το οποίο αποφασίζεται από το Δικαστήριο. Το αντικείμενο της ερμηνείας ενός εγγράφου είναι η ανεύρεση της πραγματικής πρόθεσης των μερών, όπως αυτή διατυπώνεται στο έγγραφο. Εφαρμόζοντας στην παρούσα υπόθεση, τις αρχές που αφορούν την ερμηνεία εγγράφων[5], βρίσκω ότι σύμφωνα με το λεκτικό του πιο πάνω όρου, το μίσθιο δεν είχε ακόμα συμπληρωθεί κατά τον χρόνο της σύναψης της συμφωνίας, ήταν δηλαδή ατέλειωτο. Με αυτήν την ερμηνεία συνηγορεί και η πρόνοια της συμφωνίας η οποία αναφέρεται στην ανυπαρξία άδειας οικοδομής για το μίσθιο. Η σχετική πρόνοια 21 αναφέρει τα κάτωθι: "Συμφωνείται μεταξύ των συμβαλλομένων ότι εις περίπτωσην που το μίσθιον θεωρηθεί παράνομο και δεν έχει εξασφαλιστεί άδεια από την αρμόδια Αρχή, τότε (α) ο Μισθωτής δικαιούται όπως εγκαταλείψει το μίσθιον και δεν θα έχει καμμία υποχρέωση έναντι του εκμισθωτή σχετικά με το υπόλοιπο ενοίκιον που θα παραμένει και που προέρχεται από την παρούσα σύμβαση. (β) ο Μισθωτής δεν θα έχει οποιαδήποτε απαίτηση δια την μη εφαρμογή της παρούσας συμφωνίας ή δια οπιεσδήποτε τυχών ισχυριζόμενες ζημιές του." Το εύρημα μου ότι το μίσθιο δεν καλύπτονταν από οποιαδήποτε άδεια οικοδομής (και αυτό ήταν γνωστό στους συμβαλλόμενους στην συμφωνία ενοικίασης), συνηγορεί υπέρ της ερμηνείας ότι το μίσθιο δεν ήταν, κατά τον χρόνο σύναψης της συμφωνίας, ολοκληρωμένο. Εφόσον η συμφωνία συνάφθηκε τον Δεκέμβριο του έτους 2000, προκύπτει ότι το μίσθιο δεν είχε συμπληρωθεί πριν την ημερομηνία που ο Νόμος απαιτεί, προκειμένου αυτό να θεωρείται "ενοικιοστασιακό", δηλαδή μέχρι την 31.12.1999 και επομένως δεν εμπίπτει στην δικαιοδοσία του παρόντος Δικαστηρίου.
  3. Θέσμιος ενοικιαστής Εφόσον ο ενοικιαστής Καθ' ου η αίτηση 1, διατηρούσε την κατοχή του μισθίου μετά την εκπνοή της συμφωνίας ενοικίασης, βρίσκω ότι ο Καθ' ου η αίτηση 1 θα είχε καταστεί θέσμιος ενοικιαστής (από την 16.12.2000), εάν το μίσθιο αποτελούσε ενοικιοστασιακό ακίνητο, κάτι που όμως δεν συμβαίνει στην παρούσα περίπτωση. Έχοντας διαπιστώσει ότι το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων στερείται δικαιοδοσίας εκδίκασης της παρούσας Αίτησης, η οποία αναπόφευκτα θα παραπεμφθεί στο αρμόδιο Δικαστήριο, δυνάμει της σχετικής νομοθεσίας, βρίσκω ότι θα πρέπει να αποφύγω την εξέταση της ουσίας της υπόθεσης. Σημειώνω ότι δεν μου διαφεύγει ότι: (α) ο Αιτητής έχει ήδη εξασφαλίσει την έκδοση δικαστικής απόφασής η οποία αφορά την παρούσα ενοικίαση και περιλαμβάνει και τα ενδιάμεσα οφέλη μέχρι την παράδοση της κατοχής του μισθίου στον Αιτητή. (β) ότι στο δικόγραφο του (κυρίως Αίτηση) ο Αιτητής αξιώνει τα οφειλόμενα ενοίκια από τον Καθ' ου η αίτηση 2, υπό την ιδιότητα του "εγγυητή" στην συμφωνία ενοικίασης και όχι υπό την ιδιότητα του κατόχου του μισθίου, (όπως ήταν τελικά η εκδοχή του Αιτητή). Όπως όμως αναφέρω πιο πάνω, όλα αυτά τα ζητήματα θα αφεθούν να αποφασιστούν από το αρμόδιο Δικαστήριο. Παραπομπή της Αίτησης στο αρμόδιο Δικαστήριο: Το άρθρο 64Α του περί Δικαστηρίων Νόμου, Ν.14/60, όπως έχει τροποποιηθεί δυνάμει του Ν. 138(Ι)/2009, προνοεί τα εξής: «
(1)Ανεξάρτητα από τις διατάξεις των άρθρων 22, 61, 62, 63 και 64 σε περίπτωση που αγωγή, αίτηση ή υπόθεση που εμπίπτει στην καθ' ύλην δικαιοδοσία δικαστηρίου ειδικής δικαιοδοσίας καταχωριστεί ενώπιον Επαρχιακού Δικαστηρίου, το Επαρχιακό Δικαστήριο, διακόπτει την ενώπιον του τεθείσα διαδικασία και παραπέμπει την αγωγή ή την αίτηση ή την υπόθεση στο καθ' ύλην αρμόδιο δικαστήριο ειδικής δικαιοδοσίας προς εκδίκαση.
(2)Κάθε δικαστήριο ειδικής δικαιοδοσίας εφόσον διαπιστώσει ότι δεν είναι καθ' ύλην αρμόδιο να εκδικάσει αγωγή ή αίτηση ή υπόθεση που καταχωρίστηκε ενώπιον του, διακόπτει την ενώπιον του διαδικασία και παραπέμπει την αγωγή ή την αίτηση ή την υπόθεση στο καθ' ύλην αρμόδιο Επαρχιακό Δικαστήριο ή άλλο δικαστήριο ειδικής δικαιοδοσίας προς εκδίκαση.» Αφού το μίσθιο δεν εμπίπτει στη δικαιοδοσία του παρόντος Δικαστηρίου, την καθ' ύλην αρμοδιότητα εκδίκασης της παρούσας Αίτησης έχει το Επαρχιακό Δικαστήριο Λεμεσού. Ως εκ τούτου, με τη σύμφωνη γνώμη των Παρέδρων, η παρούσα Αίτηση διακόπτεται και παραπέμπεται προς εκδίκαση στο Επαρχιακό Δικαστήριο Λεμεσού, σύμφωνα με το άρθρο 64Α του Ν.14/60. Έξοδα: Όσον αφορά τα έξοδα της υπόθεσης μέχρι το στάδιο αυτό, βρίσκω ότι αυτά θα πρέπει να βαρύνουν τον Αιτητή καθότι η ένταση αναρμοδιότητας που ο Καθ' ου η αίτηση 2 έχει δικογραφήσει και προωθήσει, έχει πετύχει. Με τη σύμφωνη γνώμη των Παρέδρων, τα έξοδα επιδικάζονται υπέρ των Καθ' ων η αίτηση, όπως αυτά θα υπολογιστούν από τον Γραμματέα του Δικαστηρίου και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο. (Υπ.) .............. Χρ. Ραγουζαίου Πρόεδρος Δικαστηρίου Πιστό Αντίγραφο Γραμματέας Subject: Rent Control/Final Αναφορά: συνιδιοκτησία - ενοικιοστασιακό ακίνητο - δικαιοδοσία [1] Δυνάμει διατάγματος του Δικαστηρίου που εκδόθηκε εκ συμφώνου στις 14.6.2016 [2] Βλ. Θεολόγου κ.α. ν. Κτηματικής Εταιρείας ΝΕΜΕΣΙΣ ΛΤΔ
(1998)1 Α.Α.Δ. 407 [3] Βλ. σελίδα 13 πιο κάτω. [4] Την 31.3.2015 ο Καθ' ου η αίτηση 2 με δήλωση του στο Δικαστήριο παρέδωσε στον Αιτητή την νομική και πραγματική κατοχή του μισθίου, από την 15.4.2015. [5]Βλέπε Chitty on Contracts, 28η έκδοση, Τόμος 1, παράγραφοι 12-041 έως 12-117 και 14-009, Γ.Π. Κακογιάννη «Η Απόδειξη», σελίδες 717 έως 730, Saab and Another v. Holy Monastery of Ayios Neophytos
(1982)1 C.L.R. 499, Μεταλλικά Ηρακλής Μιχαηλίδης Λτδ. v. G & C Exhaust Systems Ltd.,
(2001)1 Α.Α.Δ. 500. cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο

🔗 Στην επίσημη πηγή

Επεξήγηση AI βάσει του επίσημου κειμένου του νόμου. Ενδεικτική, δεν υποκαθιστά νομική συμβουλή.