Pagoda Restaurants (Limassol) Ltd ν. Kondovadia Estates Ltd, Αίτηση αρ. K8/2017, 1/9/2017

(1)(α),(β), Περί Ενοικιοστασίου Νόμος 23/83, άρθρο 2, στις αρχές επί Διαταγμάτων quia timet, στη νομολογία του Ανωτάτου Δικαστηρίου, στο κοινοδίκαιο και στην πρακτική, τις αρχές του δικαίου της επιείκειας και στις συμφυείς εξουσίες του Δικαστηρίου" και υποστηρίζεται από την ένορκη δήλωση του Χρίστου Αβραάμ ("Χρ.Α.") , Διευθύνοντα Συμβούλου της Αιτήτριας, ο οποίος αναφέρει μεταξύ άλλων τα πιο κάτω: Η Αιτήτρια ασχολείται με τη διαχείριση εστιατορίων ταχείας εξυπηρέτησης, προσφέροντας εδέσματα κινεζικής και ασιατικής κουζίνας και στις 20/8/97 σύναψε με την Καθ' ης η αίτηση συμφωνία ενοικίασης, με αντικείμενο το υποστατικό που βρίσκεται στην πολυκατοικία Valana Apartments αρ.4 και 5, στην οδό Αμπελακίων 3, στον Ποταμό Γερμασόγειας, στη Λεμεσό (αποτελούμενο από ισόγειο χώρο και χώρο στάθμευσης, βεράντες και μεσοπάτωμα), στο εξής "το μίσθιο". Η συμφωνία είχε διάρκεια μέχρι την 30/9/2007 και αφορούσε τη χρήση του μίσθιου ως εστιατόριο. Στη συμφωνία περιλαμβάνονταν, μεταξύ άλλων, οι πιο κάτω όροι: · Η Αιτήτρια είχε δικαίωμα να προβεί σε προσθηκομετατροπές στο μίσθιο, οι οποίες θα γίνονταν με δικά της έξοδα και θα παρέμεναν προς όφελος του μίσθιου, χωρίς υποχρέωση της Καθ' ης η αίτηση να αποζημιώσει την Αιτήτρια. (όρος 3) · Η Καθ' ης η αίτηση είχε υποχρέωση να προβεί σε αγορά συντελεστή δόμησης τον οποίο θα μετέφερε στο μίσθιο, για να επεκταθεί το εστιατόριο ως ο καλυμμένος χώρος των βεραντών. Το κόστος της δαπάνης θα επωμίζονταν η Αιτήτρια, ενώ το ενοίκιο δεν θα επηρεαζόταν από την αύξηση του συντελεστή δόμησης κτλ. (όρος 4) · Η Αιτήτρια δικαιούνταν να παρατείνει την ισχύ της ενοικίασης νοουμένου ότι θα κατέβαλλε αύξηση στο ενοίκιο προς 10% για κάθε επόμενη διετία. (όρος 9) · Η Αιτήτρια είχε δικαίωμα όπως μετά την ειδοποίηση έκδοσης τίτλου ιδιοκτησίας, για το μίσθιο και για περίοδο 18 μηνών από αυτό το γεγονός, να αγοράσει το μίσθιο έναντι του τιμήματος των €136.688,11 (Λ.Κ.80.000). Στην περίπτωση άσκησης αυτού του δικαιώματος, η Αιτήτρια όφειλε να παραδώσει εντός της προθεσμίας των 18 μηνών έγγραφη ειδοποίηση στην Καθ' ης η αίτηση καθορίζοντας την ημερομηνία για την παρουσία της τελευταίας στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λεμεσού για τη μεταβίβαση. Εάν αρνούνταν η Καθ' ης η αίτηση να προβεί στη μεταβίβαση, ως πιο πάνω, το ενοίκιο θα μειωνόταν στο ποσό των Λ.Κ.100 μηνιαίως και η Αιτήτρια θα μπορούσε να λάβει νομικά μέτρα σε βάρος της Καθ' ης η αίτηση. (όρος 10) · Η παράδοση τραπεζικής εγγύησης στην Καθ' ης η αίτηση αναφορικά με την πληρωμή των πρώτων 12 ενοικίων του μίσθιου, μέχρι τις 15/9/

1. (Όρος 11) Η Αιτήτρια, μέχρι το έτος 2013, κατέβαλλε όλα τα συμφωνηθέντα ποσά περιλαμβανομένων και των αυξήσεων ενοικίου και παρέμεινε στην κατοχή του μίσθιου μετά τη λήξη του ενοικιαστηρίου εγγράφου. Ζήτησε τότε και έλαβε η Αιτήτρια, από τους συνηγόρους της, νομική συμβουλή αναφορικά με τη διασφάλιση των απορρεόντων από την λήξασα συμφωνία ενοικίασης, δικαιωμάτων της. Ενημερώθηκε έτσι ότι είχε πλέον αποκτήσει την ιδιότητα της θέσμιας ενοικιάστριας, ότι οι όροι της συμφωνίας ενοικίασης εξακολουθούσαν να ισχύουν και ότι η εξάσκηση από μέρους της του δικαιώματος αγοράς του μίσθιου εξακολουθούσε να ισχύει υπό τους ίδιους όρους. Έχοντας λάβει τη νομική αυτή συμβουλή, η Αιτήτρια δεν επιδίωξε τη σύναψη νέας συμφωνίας και συνέχισε να διατηρεί την κατοχή του μίσθιου, τηρώντας τις υποχρεώσεις και τα δικαιώματα της. Κατά την 1/7/2013 συμφωνήθηκε μείωση στο ενοίκιο, η οποία επιβεβαιώνεται από τις αποδείξεις εισπράξεων που εκδίδονταν. Ακολούθως, περί τον Ιανουάριο του 2017, ο ενόρκως δηλών σε τηλεφωνική επικοινωνία με τον Λάκη Κωνσταντίνου (μέτοχο στην Καθ' ης η αίτηση) έλαβε γνώση ότι η τελευταία επιδιώκει την πώληση του μίσθιο σε τρίτο πρόσωπο, με σκοπό την μετατροπή του σε γραφειακό χώρο. Ακολούθησε αλληλογραφία μέσω των συνηγόρων των διαδίκων, με την οποία η Καθ' ης η αίτηση προέβαλε τον ισχυρισμό ότι ο όρος περί του δικαιώματος αγοράς του μίσθιου δεν υφίσταται πλέον και ότι η Αιτήτρια παρέλειψε να καταβάλει μηνιαία ενοίκια, τα οποία η Καθ' ης η αίτηση αξίωνε μαζί με την παράδοση τραπεζικής εγγύησης για ενοίκια 12 μηνών. Ακολούθησε περαιτέρω αλληλογραφία στην οποία προβλήθηκαν οι αντίθετες θέσεις των δύο πλευρών και η Καθ' ης η αίτηση στις 3.2.17 επεφύλαξε τα «δικαιώματα» της αναφορικά με την πώληση του μίσθιου. Στη συνέχεια, (στις 15/2/17) καταχωρήθηκαν στο Επαρχιακό Δικαστήριο Λεμεσού, η αγωγή με αρ. 396/17 και η μονομερής αίτηση για έκδοση προσωρινών διαταγμάτων, πανομοιότυπων με τα διατάγματα στην παρούσα διά κλήσεως αίτηση. Εκδόθηκε καταρχήν, στις 16/2/17 προσωρινό διάταγμα με το οποίο εμποδίζονταν η Καθ' ης η αίτηση να αποξενώσει τα δικαιώματα της επί του μίσθιου, το οποίο μετά από ακρόαση ακυρώθηκε και η μονομερής αίτηση απορρίφθηκε λόγω έλλειψης δικαιοδοσίας του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λεμεσού. Διακόπηκε η αγωγή και καταχωρήθηκε η παρούσα κυρίως Αίτηση, στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων. Οι συνήγοροι της Αιτήτριας, την συμβουλεύουν ότι: · η συμφωνία ενοικίασης παραμένει σε ισχύ περιλαμβανομένου και του όρου αναφορικά με το δικαίωμα αγοράς, ενώ τυχούσα παράβαση του όρου αυτού και πώληση του μίσθιου σε τρίτους, θα αποτελούσε παράβαση ουσιώδους όρου αυτής. · η αποδοχή της πληρωμής του ενοικίου σε συνδυασμό με την προφορική τροποποίηση και μείωση του ενοικίου θα πρέπει να θεωρηθεί ως αναγνώριση της συνέχισης της ενοικίασης με τους ίδιους όρους, ως αυτοί διαφοροποιήθηκαν. · η Καθ' ης η αίτηση επιχειρεί την αλλαγή του status quo, αλλά εμποδίζεται από του να προβάλλει ισχυρισμούς περί μη ισχύος του δικαιώματος αγοράς του μίσθιου, αφού έχει απεμπολήσει με τη συμπεριφορά της αυτό το δικαίωμα. · Ουδέποτε από το 2003 μέχρι και τον Ιανουάριο του 2017 η Καθ' ης η αίτηση αμφισβήτησε τη δεσμευτικότητα της συμφωνίας ενοικίασης, ενώ γνώριζε ότι η Αιτήτρια είχε επενδύσει μεγάλα ποσά στο μίσθιο, διαμορφώνοντας τον χώρο εστίασης, βασιζόμενη στο δικαίωμα αγοράς του μίσθιου. Έκανε γνωστή την πρόθεση της για άσκηση του δικαιώματος αγοράς στην Καθ' ης η αίτηση σε διάφορα χρονικά σημεία. · η παρούσα κυρίως αίτηση εγείρεται ως προληπτική (quia timet) αγωγή και σκοπό έχει να εμποδίσει την Καθ' ης η αίτηση να υλοποιήσει την αποξένωση του μίσθιου και να προκαλέσει έτσι ανεπανόρθωτη ζημιά στην Αιτήτρια, η οποία διατηρεί επιχείρηση στο μίσθιο για περίοδο πέραν των 20 ετών και έχει αποκτήσει κύκλο και πελατεία στενά συνυφασμένη με την ταυτότητα, την τοποθεσία, τις μετατροπές και τη διαμόρφωση του μίσθιου. Τυχούσα πώληση του μίσθιου θα επιφέρει τεράστιο πλήγμα στην επιχείρηση της Αιτήτριας και υπάρχει κίνδυνος για αλυσιδωτές συνέπειες σ' αυτήν οι οποίες θα είναι δύσκολο να αποτιμηθούν σε χρήμα. Πέραν αυτού θα υπάρξει οριστική αποστέρηση της Αιτήτριας από το δικαίωμα αγοράς του μίσθιου στην τιμή που τα μέρη έχουν ήδη καθορίσει. Υποστηρίζει περαιτέρω, ότι εγείρονται με την παρούσα κυρίως αίτηση σοβαρά ζητήματα για εκδίκαση και υπάρχει ορατή πιθανότητα επιτυχίας της Αιτήτριας, η οποία επιδιώκει να εμποδίσει την Καθ' ης η αίτηση να προχωρήσει σε πώληση του μίσθιου. Η Καθ' ης η αίτηση κωλύεται να προβάλει ισχυρισμούς περί διαφοροποίησης και μη ισχύος του δικαιώματος αγοράς (όρος 10 στην συμφωνία), λόγω της συμπεριφοράς της και εάν δεν εκδοθεί το προσωρινό διάταγμα η Καθ' ης θα προχωρήσει άμεσα σε πώληση. Καμία σημαντική ζημιά θα υποστεί η Καθ' ης η αίτηση από την έκδοση του αιτούμενου διατάγματος, το οποίο θα εμποδίσει την αθέτηση των συμβατικών υποχρεώσεων της. Ένσταση Με την ειδοποίηση πρόθεσης ένστασης που καταχώρησε στις 16.6.2017, η Καθ' ης η αίτηση πρόβαλε συνολικά 16 λόγους ένστασης, οι οποίοι συνοψίζονται στα ακόλουθα: i. Η αίτηση είναι νόμῳ και ουσία αβάσιμη, ενοχλητική, πρόωρη και δεν αποκαλύπτει σοβαρό ζήτημα προς εκδίκαση. ii. Το Δικαστήριο δεν είναι αρμόδιο να εκδικάσει την παρούσα διαφορά και δεν ικανοποιούνται οι προϋποθέσεις που απαιτεί η Δ.15 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας. iii. Η Αιτήτρια δεν έχει ενεστώς και έννομο συμφέρον. iv. Η Αιτήτρια απέτυχε να αποδείξει ότι: · αν δεν εκδοθούν τα αιτούμενα διατάγματα θα είναι δύσκολο να απονεμηθεί μεταγενέστερα δικαιοσύνη, · την πιθανότητα πρόκλησης ανεπανόρθωτης ζημιά στην ίδια σε περίπτωση μη έκδοσης των αιτούμενων διαταγμάτων, ούτε ότι θα είναι δύσκολο να αποζημιωθεί σε χρήμα σε περίπτωση επιτυχίας της αγωγής της. · ότι είναι δίκαιο ή πρόσφορο ή εύλογο να εκδοθούν τα αιτούμενα διατάγματα. v. Δεν πληρούνται οι προϋποθέσεις για την έκδοση διαταγμάτων τύπου quia timet. vi. Το ισοζύγιο της ευχέρειας προστάζει την απόρριψη της αίτησης. vii. Η Αιτήτρια απέκρυψε από το Δικαστήριο ουσιώδη γεγονότα και δεν προσήλθε στο Δικαστήριο με καθαρά χέρια. Η ένσταση υποστηρίζεται από την ένορκη δήλωση του Λάκη Κωνσταντίνου (Λ.Κ.), ημερομηνίας 16.6.2017, στην οποία αναφέρει μεταξύ άλλων ότι: Είναι μέτοχος στην Καθ' ης η αίτηση η οποία στις 20/8/97 σύναψε σύμβαση ενοικίασης με την Αιτήτρια, η οποία εξέπνεε στις 30/09/2007 και στην οποία υπήρχε όρος αναφορικά με το δικαίωμα της Αιτήτριας να αγοράσει το μίσθιο για το ποσό των Λ.Κ.80.000, εντός της περιόδου των 18 μηνών από την ειδοποίηση έκδοσης τίτλου ιδιοκτησίας. Η προαναφερόμενη σύμβαση έληξε στις 30/9/2007 και η Αιτήτρια για δικούς της λόγους δεν επεδίωξε την ανανέωση της συμφωνίας, προφανώς για να μη δεσμευθεί για ακόμα 10 έτη. Οι όροι της σύμβασης έπαψαν να ισχύουν και η Αιτήτρια έχει καταστεί θέσμια ενοικιάστρια, ενώ η ενοικίαση ανανεώνεται από μήνα σε μήνα, με την καταβολή του ενοικίου. Διαφωνεί ο ενόρκως δηλών με τα όσα αναφέρονται στην ένορκη δήλωση των Αιτητών σε σχέση με τη νομική συμβολή που έλαβαν από τους δικηγόρους τους στις 31/8/
2. Η δική του θέση είναι ότι ο όρος της σύμβασης που αφορούσε τη δυνατότητα αγοράς του μίσθιου έπαψε να ισχύει με την εκπνοή της συμφωνίας, εφόσον αυτό το δικαίωμα αποτελεί ανεξάρτητη, αυτοτελή συμφωνία, άσχετη με την ενοικίαση. Η Αιτήτρια ουδέποτε μέχρι και τις 24/1/17 εξέφρασε την επιθυμία να αγοράσει το μίσθιο, ενώ συνέχιζε να το ενοικιάζει μετά τη λήξη της σύμβασης του 1997, χωρίς άλλη συμφωνία ή συζήτηση σε σχέση με την αγορά. Απορρίπτει τον ισχυρισμό του Χρ.Α. περί συνάντησης των δύο τους (παράγραφος 12 στην ένορκη δήλωση του Χρ.Α.) μεταξύ των διαδίκων, ισχυριζόμενος ότι τα όσα αναφέρονται για το ζήτημα αυτό είναι ψεύδη που σκοπό έχουν να δημιουργήσουν την εντύπωση ότι υπήρχε πρόθεση αποξένωσης του μίσθιου από μέρους της Καθ' ης η αίτηση, κάτι που δεν ευσταθεί. Αυτό εξάλλου φαίνεται και από το γεγονός ότι σε καμία ενέργεια προέβηκε η Καθ' ης η Αίτηση μετά την απόρριψη από το Ε.Δ. Λεμεσού στις 4/4/17 της πανομοιότυπης αίτησης της Αιτήτριας. Υποστηρίζει ότι η επιστολή ημερομηνίας 3/2/17 στάληκε μετά από ενέργειες ατόμων που δεν είχαν εξουσιοδοτηθεί από την Καθ' ης η Αίτηση και δεν ήταν αξιωματούχοι ή διευθυντές αυτής. Η Καθ' ης η Αίτηση λαμβάνει συμβουλές μόνο από τους παρόντες συνηγόρους της, οι οποίοι την εκπροσώπησαν και στην αγωγή 396/
3. Δεν αντιπροσωπεύουν την Καθ' ης η αίτηση τα όσα αναφέρονται στην εν λόγω επιστολή, τα οποία δεν ευσταθούν ούτε νομικά. Απορρίπτει επίσης ο Λ.Κ., όλους τους ισχυρισμούς περί πρόθεσης πώλησης του μίσθιου, ενώ η επιφύλαξη των δικαιωμάτων της Καθ' ης η Αίτηση (ανεξαρτήτως των όσων αναφέρονται πιο πάνω για την επιστολή ημερομηνίας 3/2/17) αποτελεί δικαίωμα της Καθ' ης η Αίτηση, αφού αυτή δεν δεσμεύεται από κάποια σύμβαση. Το ενοίκιο του μίσθιου είχε πράγματι μειωθεί κατά το έτος 2013, λόγω της οικονομικής κρίσης, αλλά αυτό αυξήθηκε από το έτος 2017, με συμφωνία των διαδίκων. Η Αιτήτρια παρόλα αυτά, καταβάλει μειωμένο ενοίκιο και έτσι οι αποδείξεις είσπραξης που εκδίδονται αναφέρουν τη λέξη «έναντι». Κωλύεται η Αιτήτρια με τη συμπεριφορά της, εφόσον επέλεξε να μην ανανεώσει ή να τροποποιήσει την σύμβαση του 1997, να εγείρει την παρούσα αίτηση. Όσον αφορά δε την αναφορά στα ποσά που η Αιτήτρια επένδυσε στο μίσθιο, αποτελεί θέση του Λ.Κ. ότι αυτό έγινε με σκοπό τον εκσυγχρονισμό της επιχείρησης της Αιτήτριας, η οποία δεν θα ήταν δυνατό να λειτουργεί για 20 σχεδόν χρόνια με τον ίδιο εξοπλισμό ή την ίδια διαρρύθμιση χώρου. Δεν έχει αποδειχθεί σοβαρό ζήτημα για εκδίκαση, εφόσον δεν προκύπτει η δεσμευτικότητα του όρου 10 της λήξασας συμφωνίας του
4. Ακόμα όμως και να εξακολουθούσε να είναι δεσμευτικός ο όρος περί δικαιώματος αγοράς, εφόσον δεν έχει ακόμα εκδοθεί ξεχωριστός τίτλος για το μίσθιο, δεν έχει καν ενεργοποιηθεί αυτό το δικαίωμα της Αιτήτριας. Δεν έχει συνεπώς ενεστώς και έννομο συμφέρον η Αιτήτρια να προωθεί την παρούσα διαδικασία, η οποία είναι πρόωρη. Ακόμα και στην περίπτωση που η Αιτήτρια θα υποστεί πραγματική ζημιά, αυτή θα μπορούσε να αποτιμηθεί σε χρήμα εφόσον οι διεκδικούμενες αποζημιώσεις θα μπορούσαν να υπολογιστούν, ακόμα και αναφορικά με την φήμη και την επιχειρηματική δραστηριότητα της Αιτήτριας. Η παρούσα αίτηση δεν είναι προληπτική (τύπου quia timet) αλλά πρόωρη και αβάσιμη, ενώ η Αιτήτρια απέκρυψε γεγονότα τα οποία είναι ουσιώδη, όπως το γεγονός ότι κατά τη σύναψη της αρχικής συμφωνίας ενοικίασης οι διευθυντές και οι μέτοχοι ήταν πρόσωπα άλλα από τα σημερινά, ότι δεν έχει εκφράσει πριν τον Ιανουάριο του 2017 την πρόθεση για αγορά του μίσθιου και ότι η συνάντηση που αναφέρεται στην παράγραφο 12 της ένορκης δήλωσης του Χρ.Α. ουδέποτε έγινε. Διαδικασία: Δεν ζητήθηκε η αντεξέταση οποιουδήποτε από τους ενόρκως δηλούντες και αφού αγόρευσαν οι δύο πλευρές, το δικαστήριο επιφύλαξε την παρούσα ενδιάμεση απόφαση. Εφόσον το ζήτημα που εξετάζεται είναι αμιγώς νομικό και μοναδικό σκοπό έχει την διαπίστωση της συνδρομής των προϋποθέσεων έκδοσης του προσωρινού διατάγματος, το δικαστήριο συνεδρίασε με μονομελή σύνθεση. Στις αγορεύσεις τους οι δύο συνήγοροι υποστήριξαν αντίστοιχα, την έγκριση και την απόρριψη της αίτησης, παραπέμποντας στην μαρτυρία και στην νομολογία. Στις αγορεύσεις θα γίνει αναφορά, όπου αυτό κριθεί απαραίτητο. Ευρήματα του Δικαστηρίου: Για τους σκοπούς της παρούσας διαδικασίας, το δικαστήριο έχει υποχρέωση να αποφύγει να προβεί σε τελική αξιολόγηση της προσαχθείσας μαρτυρίας (Jonitexo Ltd v. Adidas

(1984)1 C.L.R. 663). Tο δικαστικό έργο της αξιολόγησης της αξιοπιστίας των μαρτύρων και εξαγωγής τελικών ευρημάτων για τα γεγονότα της υπόθεσης, θα διεξαχθεί όταν εξετάζεται η ουσία της υπόθεσης. Με μοναδικό σκοπό την διαπίστωση του κατά πόσο συντρέχουν οι προϋποθέσεις του άρθρου 32 του Ν. 14/60 (βλ. Γρηγορίου ν. Χριστοφόρου

(1995)1 Α.Α.Δ, 248) το Δικαστήριο προβαίνει σε κρίση επί των γεγονότων αφήνοντας όμως τα αμφισβητούμενα γεγονότα να αποφασιστούν στο κατάλληλο στάδιο (βλ. Σιδεράς ν. Tryfonos Constructions

(2008)1 Α.Α.Δ. 463). Είναι φανερό από αντιπαραβολή της μαρτυρίας των δύο πλευρών ότι τα πιο κάτω γεγονότα είναι παραδεκτά από τις δύο πλευρές: Οι διάδικοι συνδέονταν με ενοικιαστική σχέση, δυνάμει γραπτής συμφωνίας ημερομηνίας 20.8.1997, η οποία εξέπνευσε την 30.9.2007. Κατά τον χρόνο σύναψης της συμφωνίας αυτής, το μίσθιο δεν καλύπτονταν από χωριστό τίτλο ιδιοκτησίας. Στην γραπτή συμφωνία περιλαμβάνονταν δικαίωμα, προς όφελος της Αιτήτριας, αγοράς του μίσθιου εντός συγκεκριμένης προθεσμίας, η οποία θα ξεκινήσει όταν εκδοθεί ο χωριστός τίτλος ιδιοκτησίας για το μίσθιο, ο οποίος δεν έχει ακόμα εκδοθεί. Μετά την εκπνοή της συμφωνίας ενοικίασης, η Αιτήτρια διατήρησε την κατοχή του μίσθιου και έχει με αυτόν τον τρόπο καταστεί Θέσμια Ενοικιάστρια. Προϋποθέσεις έκδοσης προσωρινού διατάγματος Οι προϋποθέσεις για έκδοση διατάγματος με βάση το άρθρο 32 του Νόμου 14/60 αναλύθηκαν από το Ανώτατο Δικαστήριο στην υπόθεση Odysseos v. A. Pieris Estates Ltd & Another

(1982)1 C.L.R. 557 και σε πληθώρα άλλων αποφάσεων. Αρκεί να λεχθεί ότι θα πρέπει να ικανοποιούνται οι τρεις προϋποθέσεις του άρθρου αυτού, προτού εξεταστούν περαιτέρω εκείνοι οι παράγοντες που θα πρέπει να ληφθούν υπόψη στην άσκηση της διακριτικής ευχέρειας του Δικαστηρίου, στο προκαταρκτικό αυτό στάδιο (Jonitexo Ltd v. Adidas

(1984)1 C.L.R. 263). Για την εξέταση της ύπαρξης σοβαρού ζητήματος για εκδίκαση, ανατρέχουμε στην κυρίως Αίτηση, αφού από αυτήν θα διαπιστωθεί κατά πόσο αποκαλύπτεται σοβαρό ζήτημα για εκδίκαση. Η αιτούμενη θεραπεία περιγράφεται στην σελίδα 1, πιο πάνω και βασίζεται στον συνδυασμό του άρθρου 10 της επίδικης, λήξασας, συμφωνίας (ο οποίος αναφέρει τα πιο κάτω): "Ο Ενοικιαστής θα έχει το δικαίωμα δια περίοδον 18 μηνών μετά την ειδοποίησιν εκδόσεως του τίτλου ιδιοκτησίας υπό του Κτηματολογίου (και νοείται ότι ο Ιδιοκτήτης υποχρεούται δι' επιστολής επί αποδείξει να πληροφορήσει τον ενοικιαστήν δια την έκδοσιν του τοιούτου τίτλου) να αγοράσει το ενοικιαζόμενον υποστατικόν έναντι του ποσού των £80.000,- άνευ οιουδήποτε τόκου. Εάν ο Ενοικιαστής αποφασίσει να ασκήσει το ως άνω δικαίωμα υποχρεούται όπως στην περίοδον των ως άνω 18 μηνών παραδώσει εις τον ιδιοκτήτην έγγραφον επιστολήν εις την οποίαν να καθορίζει συγκεκριμένη ημερομηνίαν και ώραν ουχί πέραν των 30 ημερών από την ημερομηνίαν της επιστολής δια την παρουσίαν του εις το Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λεμεσού προκειμένου να δεχθεί την μεταβίβασιν και να καταβάλει εις τον Ενοικιαστήν το ποσόν των £80.000.-. Εάν δι' οιονδήποτε λόγον ο Ιδιοκτήτης παραλείψει και/ή αρνηθεί να προβεί εις την μεταβίβασιν ως ανωτέρω ο Ενοικιαστής θα είναι ελεύθερος να λάβει οιαδήποτε νομικά μέτρα και περαιτέρω το ενοίκιον θα μειωθεί από την πρώτην ημέραν του επομένου μηνός της τοιαύτης παραβάσεως υπό του ιδιοκτήτου εις το ποσόν των £100.- μηνιαίως αντί του τότε ισχύοντος ενοικίου." και στο άρθρο 27

(1)του Ν.23/83: "27.-

(1)Ενοικιαστής όστις, δυνάμει των διατάξεων του παρόντος Νόμου, διατηρεί κατοχήν οιασδήποτε κατοικίας ή καταστήματος, εν όσω διατηρεί την τοιαύτην κατοχήν, τηρεί πάντας τους όρους και προϋποθέσεις του τελευταίου ενοικιαστηρίου συμβολαίου, έστω και αν έχει λήξει η ισχύς του και δικαιούται εις τα εξ αυτών απορρέοντα οφέλη, εφ' όσον ούτοι είναι σύμφωνοι προς τας διατάξεις του παρόντος Νόμου, [.]" Το κατά πόσον ο πιο πάνω όρος 10 συνεχίζει να δεσμεύει τους διάδικους στην διάρκεια της θέσμιας ενοικίασης, αποτελεί την μεγάλη διαφωνία των μερών, με την νομολογία να κλίνει καταρχήν υπέρ της άποψης της Αιτήτριας, η οποία υποστηρίζει ότι ο όρος αυτός όχι μόνο επιβίωσε της εκπνοής της σύμβασης, αλλά θα συνεχίζει να δεσμεύει τα διάδικα μέρη σε όλη τη διάρκεια της θέσμιας ενοικίασης. Αναφέρονται συγκεκριμένα στην απόφαση Maximos Court Ltd v. Πιερή κ.α.

(2001)1 Α.Α.Δ. 875: "Σύμφωνα με τις πρόνοιες του άρθρου 2 του Νόμου 23/83 ο όρος "«θέσμιος ενοικιαστής» σημαίνει ενοικιαστήν ακινήτου ο οποίος κατά την λήξιν ή τον τερματισμόν της πρώτης ενοικιάσεως εξακολουθεί να κατέχει το ακίνητο και περιλαμβάνει πάντα θέσμιον ενοικιαστήν προ της ημερομηνίας ενάρξεως του παρόντος νόμου". Ο ενοικιαστής που συνεχίζει να κατέχει ένα ακίνητο ως θέσμιος ενοικιαστής δεσμεύεται με τις ίδιες υποχρεώσεις και απολαμβάνει τα ίδια δικαιώματα που συμπεριλαμβάνονταν στην αρχική ενοικίαση προτού καταστεί θέσμιος ενοικιαστής. Προς τούτο το άρθρο 27 του Νόμου 23/83 προνοεί ότι, "Ενοικιαστής όστις, δυνάμει των διατάξεων του παρόντος Νόμου, διατηρεί κατοχήν οιασδήποτε κατοικίας ή καταστήματος, ενόσω διατηρεί την τοιούτην κατοχήν, τηρεί πάντας τους όρους και προϋποθέσεις του αρχικού ενοικιαστηρίου συμβολαίου και δικαιούται προς τα εξ αυτών απορρέοντα οφέλη, εφ' όσον ούτοι είναι σύμφωνοι προς τας διατάξεις του παρόντος Νόμου". Οι πιο πάνω νομοθετικές διατάξεις αντικατοπτρίζουν τις αντίστοιχες Αγγλικές νομοθετικές πρόνοιες και τη σχετική νομολογία πάνω στο θέμα. (Ιδε Halsbury's Laws of England, 3rd Edition, Volume 23, para 1588, Epsom Grand Stand Association v. Clarke [1919] 35 TLR 525). Μέσα στα πιο πάνω πλαίσια έχει αποφασισθεί ότι η υποχρέωση του ιδιοκτήτη να προβαίνει σε επιδιορθώσεις του ακινήτου που συμπεριλαμβανόταν στην αρχική ενοικίαση, συνεχίζει να αποτελεί όρο της θέσμιας ενοικίασης (Wolfe v. Clarkson [1950] 2 All E.R. 529), όπως επίσης και η υποχρέωση παροχής ζεστού νερού ή ηλεκτρικού ρεύματος (Engrall v. Ideal Flats [1945] ΚB 205). Ο θέσμιος ενοικιαστής μπορεί να εξασκήσει το προαιρετικό δικαίωμα που του παρεχόταν με την αρχική ενοικίαση για να αγοράσει το ακίνητο, νοουμένου ότι δεν έχει προβεί σε οποιεσδήποτε ενέργειες απεμπόλησης του δικαιώματος (Macilroy v. Clements [1923] WN 81)." (Δική μου υπογράμμιση) Βρίσκω ότι, στη βάση των προαναφερόμενων ισχυρισμών της Αιτήτριας, όχι μόνο προκύπτει συζητήσιμη υπόθεση, αλλά και ορατή πιθανότητα επιτυχίας της Αιτήτριας στην αναγνώριση του δικαιώματος της να αγοράσει το μίσθιο, εφόσον διαφανεί ότι το δικαίωμα αγοράς αποτελεί όρο της θέσμιας ενοικίασης και ότι δεν έχει απεμπολήσει η Αιτήτρια αυτό το δικαίωμα. Απομένει λοιπόν να εξεταστεί το κατά πόσον, "θα είvαι δύσκολο ή αδύνατο vα απovεμηθεί πλήρης δικαιοσύνη σε μεταγενέστερο στάδιο, αν δεν εκδοθεί το αιτούμενο διάταγμα". Στην Πολιτική Έφεση Highgate Primary School Ltd κ.α. ν. Στέλιος Φυλακτίδης κ.α.

(2009)1 Α.Α.Δ. 317, επαναλήφθηκε η βασική αρχή που διέπει αυτή την προϋπόθεση: "Η έννοια της απονομής πλήρους δικαιοσύνης δεν είναι ταυτόσημη με την αποκατάσταση μόνο της υλικής ζημιάς, αλλά είναι ευρύτερη και σ' αυτήν περιλαμβάνεται και η προστασία των δικαιωμάτων των αιτητών." Σχετική επίσης με το ζήτημα αυτό είναι και η απόφαση Larticon Co. v. Detergenta Developmets Ltd

(2004)1 Α.Α.Δ. 1121]. Για να διαπιστωθεί κατά πόσο ικανοποιείται στην παρούσα υπόθεση η προϋπόθεση αυτή, το δικαστήριο θα πρέπει να αναζητήσει τις λεπτομέρειες που θα στοιχειοθετήσουν την "ανεπανόρθωτη" ζημιά της Αιτήτριας. Ανατρέχοντας στην ένορκη δήλωση του Χρ.Α., εντοπίζω τον ισχυρισμό ότι τυχούσα αποξένωση του μίσθιου θα προκαλέσει "τεράστιο πλήγμα στην επιχείρηση της Αιτήτριας και υπάρχει κίνδυνος για αλυσιδωτές συνέπειες σ' αυτήν οι οποίες θα είναι δύσκολο να αποτιμηθούν σε χρήμα". Πέραν αυτού θα υπάρξει "οριστική αποστέρηση της Αιτήτριας από το δικαίωμα αγοράς του μίσθιου στην τιμή που τα μέρη έχουν ήδη καθορίσει". Στο σημείο αυτό θα πρέπει να αναφερθεί ότι, πολύ σωστά οι συνήγοροι της Καθ' ης η αίτηση σημειώνουν ότι, τυχούσα πώληση του μίσθιου δεν συνεπάγεται από μόνη της την πρόκληση ζημιάς στην επιχείρηση της Αιτήτριας η οποία, ως θέσμια ενοικιάστρια έχει το δικαίωμα του "αμετακίνητου". Στην υπόθεση In Re Δίσπυρου

(1990)1 Α.Α.Δ. 365 λέχθηκαν τα εξής: "H θέσμια ενοικίαση δεν είναι σύμβαση, είναι το δικαίωμα του αμετακίνητου με τις επιφυλάξεις του περί Ενοικιοστασίου Νόμου και είναι προσωπικό δικαίωμα - (Dudley and District Benefit Building Society v. Emerson [1949] Ch. 707, Marcroft Wagons v. Smith [1951] 2 All E.R. 271). " Είναι επομένως ασαφείς και αόριστοι οι ισχυρισμοί περί πρόκλησης ζημιάς στην επιχείρηση της Αιτήτριας, από την τυχούσα πώληση του μίσθιου και δεν μπορούν να γίνουν αποδεκτοί. Όσον δε για την εξάσκηση του δικαιώματος αγοράς στο τίμημα που είχαν συμφωνήσει τα μέρη, σημειώνω ότι, μετά από προσεκτική μελέτη του κειμένου της επίδικης συμφωνίας διαπιστώνω ότι σε αυτήν υπάρχει η εξής πρόνοια, στον όρο 12 (τον οποίο αξίζει να σημειωθεί ότι καμία πλευρά υπέδειξε στο Δικαστήριο ή έκανε οποιαδήποτε αναφορά σε αυτόν): "12. Η παρούσα συμφωνία θα δεσμεύει τους εκδοχείς, διαδόχους εις τίτλον και κληρονόμους, ως θα είναι η περίπτωσις, εκάστου των Συμβαλλομένων". Εάν, επομένως γίνει αποδεκτή η εισήγηση της Αιτήτριας, ότι όλοι οι όροι της λήξασας συμφωνίας εξακολουθούν να δεσμεύουν τα μέρη στην διάρκεια της θέσμιας ενοικίασης, τότε η δέσμευση αυτή επεκτείνεται και στους "εκδοχείς και διαδόχους εις τίτλον" και επομένως διασκεδάζεται με αυτόν τον τρόπο η ανησυχία της Αιτήτριας. Η Αιτήτρια δεν δύναται να ισχυρίζεται αφενός ότι έχουν διατηρηθεί σε ισχύ όλοι οι όροι της λήξασας συμφωνίας και αφετέρου να παραγνωρίζει την πιο πάνω πρόνοια της συμφωνίας. Ως εκ τούτου, βρίσκω ότι η Αιτήτρια δεν έχει παρουσιάσει οποιαδήποτε μαρτυρία που να καταδεικνύει ότι εάν δεν εκδοθούν τα αιτούμενα διατάγματα υπάρχει ο κίνδυνος της πρόκλησης σε αυτήν ανεπανόρθωτης βλάβης. Ισοζύγιο της ευχέρειας Επιπρόσθετα με τις τρεις πιο πάνω προϋποθέσεις, το Δικαστήριο εξετάζει κατά πόσο είναι εύλογο και δίκαιο να εκδώσει το αιτούμενο διάταγμα, σταθμίζοντας τον κίνδυνο πρόκλησης αδικίας σε περίπτωση όπου διαφανεί ότι η απόφαση που δόθηκε ήταν εσφαλμένη. Με δεδομένο ότι η Αιτήτρια είναι πλέον θέσμια ενοικιάστρια και έχει ως εκ τούτου αποκτήσει το δικαίωμα του αμετακίνητου και εφόσον στην επίδικη συμφωνία περιέχεται ο πιο πάνω όρος 12, βρίσκω ότι ούτε στη βάση του ισοζυγίου της ευχέρειας θα πρέπει να εκδοθεί το αιτούμενο διάταγμα. Δικαιοδοσία Θα αναφερθώ, τέλος, στο ζήτημα της δικαιοδοσίας. Υποστηρίζουν στην ένσταση και στην αγόρευση τους οι συνήγοροι της Καθ' ης η αίτηση ότι το παρόν δικαστήριο στερείται δικαιοδοσίας εκδίκασης της αίτησης. Το ζήτημα της δικαιοδοσίας των Δικαστηρίων Ελέγχου Ενοικιάσεων έχει εξεταστεί σε σωρεία υποθέσεων, όπως στην Papageorghiou v. Karayiannis

(1988)1 C.L.R. 571, όπου γίνεται εκτενής ανάλυση του άρθρου 4

(1)του Ν. 23/

1. Σύμφωνα με την νομολογία, έχει καθιερωθεί ότι, στις περιπτώσεις όπου το δικαστήριο καλείται να εφαρμόσει τον περί Ενοικιοστασίου Νόμο 23/83 ή και να εξετάσει τις πρόνοιες της θέσμιας ενοικίασης, τότε αποκλειστική δικαιοδοσία εκδίκασης έχει το Δ.Ε.Ε. Στην παρούσα περίπτωση η αξίωση της Αιτήτριας εδράζεται στον πιο πάνω αναφερόμενο όρο 10 της συμφωνίας ενοικίασης, η οποία σύμφωνα με τα όσα υποστηρίζει η Αιτήτρια, εξακολουθεί να βρίσκεται σε ισχύ στην διάρκεια της θέσμιας ενοικίασης, δυνάμει του άρθρου 27 του Νόμου 23/
2. Βρίσκω ότι από τα πιο πάνω προκύπτει κατ' αρχήν ότι η καθ' ύλην αρμοδιότητα εκδίκασης της παρούσας υπόθεσης ανήκει στο παρόν δικαστήριο. ΚΑΤΑΛΗΞΗ: Οι πιο πάνω αναφερόμενες διαπιστώσεις μου αποβαίνουν μοιραίες για την έκβαση της παρούσας αίτησης. Ως εκ τούτου δεν θα προβώ στην εξέταση των υπολοίπων ζητημάτων που προβλήθηκαν στην ένσταση της Καθ' ης η αίτηση. Η αίτηση απορρίπτεται, με έξοδα σε βάρος της Αιτήτριας, όπως αυτά θα υπολογιστούν από τον Γραμματέα του Δικαστηρίου και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο, μετά το πέρας της κυρίως Αίτησης. (Υπ.) ................ Χρ. Ραγουζαίου Πρόεδρος Δικαστηρίου Πιστό Αντίγραφο Γραμματέας Subject: Rent Control/Interim Αναφορά: Προσωρινό διάταγμα, απαγόρευση αποξένωσης περιουσίας cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο