Όμηρος Μιχαήλ Ομήρου κ.α. ν. Savvas Malietzis Optical Limited, Αίτηση αρ:. Ε35/13, 11/5/2017 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΕΛΕΓΧΟΥ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ ΛΕΜΕΣΟΥ - ΠΑΦΟΥ ΤΜΗΜΑ ΠΑΦΟΥ Ενώπιον: Χρ. Ραγουζαίου, Προέδρου Φρ. Βλαδιμήρου και Ν. Τσαγκάρη, Παρέδρων Αίτηση αρ:. Ε35/13 Μεταξύ:
- Όμηρος Μιχαήλ Ομήρου (αρ. ταυτ. 488408) από την Πάφο
- Αυγούστα Ομήρου από την Πάφο Αιτητές και Savvas Malietzis Optical Limited (αρ. Εγ. 144766) Καθ' ων η αίτηση --------------------------- Ημερομηνία: 11.5.2017 Για τους Αιτητές: κ. Μάντης (για να ακούσει απόφαση η κα Ελ. Κυριάκου) Για τους Καθ' ων η αίτηση: κ. Τ. Γεωργιάδης (για να ακούσει απόφαση ο κ. Λιώτης) Α Π Ο Φ Α Σ Η Στην παρούσα υπόθεση, οι Αιτητές αξιώνουν την έξωση των Καθ' ων η Αίτηση από το κατάστημα με αρ. 18 στο ισόγειο του κτιρίου Marina Court, που βρίσκεται στη Λεωφόρο Αποστόλου Παύλου στην Κάτω Πάφο (στο εξής αναφερόμενο ως "το μίσθιο"), καταρχήν διότι καθυστερούσαν «την πληρωμή του ποσού των €4.784, ως δεδουλευμένα και/ή οφειλόμενα ενοίκια για την περίοδο από 1/3/2013 μέχρι 1/6/
- Ακολούθως, οι Αιτητές προώθησαν την αξίωση τους για ανάκτηση της κατοχής του μίσθιου, στη βάση του ισχυρισμού τους περί της "συστηματικής καθυστέρησης στην καταβολή του ενοικίου" από μέρους των Καθ' ων η αίτηση. Μη αμφισβητούμενα γεγονότα: Μέσα από τη διαδικασία διαφάνηκε ότι οι Καθ' ων η αίτηση δεν αμφισβητούν τα πιο κάτω γεγονότα: Την ιδιοκτησία του μίσθιου. Την σύναψη της συμφωνίας ενοικίασης μεταξύ των διαδίκων και του περιεχομένου της. Το γεγονός ότι οι Καθ' ων η αίτηση κατά τον χρόνο επίδοσης σε αυτούς της παρούσας Αίτησης, καθυστερούσαν την καταβολή στους Αιτητές του ποσού των €5.871, το οποίο όμως εξοφλήθηκε εντός της προθεσμίας των 14 ημερών (από την επίδοση της Αίτησης). Απάντηση: Οι Καθ' ων η Αίτηση, υποστηρίζουν στην Απάντηση τους, μεταξύ άλλων, ότι οι Αιτητές συμφώνησαν στην καταβολή του ενοικίου κατά περιοδικά διαστήματα και ότι έχουν ήδη καταβάλει στους Αιτητές ποσό €90.555,88 (πέραν των ενοικίων) για την ανάληψη της κατοχής του μίσθιου, ενώ έχουν προβεί και σε έξοδα ύψους €25.000,00 στο μίσθιο (για να καταστεί αυτό λειτουργικό διότι βρισκόταν σε κακή κατάσταση κατά την παραλαβή του). Μαρτυρία και αξιολόγηση: Κατά την ακροαματική διαδικασία, η οποία ξεκίνησε στις 26.3.2010 οι δύο πλευρές παρουσίασαν από ένα μάρτυρα καθώς και αριθμό εγγράφων τα οποία κατατέθηκαν ως Τεκμήρια. Μοναδικό επίδικο ζήτημα απέμεινε το κατά πόσο δικαιολογείται η έκδοση διατάγματος έξωσης σε βάρος των Καθ' ων η αίτηση, στη βάση της συστηματικής παράλειψης καταβολής οφειλομένων ενοικίων. Ο Αιτητής 1 (Μ.Α.1) παρουσίασε στο Δικαστήριο τα Τεκμήρια 11 και 5, με βάση τα οποία αξιώνονταν από τους Καθ' ων η αίτηση η καταβολή ενοικίου (στις 14.9.2009 και στις 17.11.2013). Υποστήριξε ο μάρτυρας ότι οι Καθ' ων η αίτηση καθυστερούσαν συστηματικά την καταβολή των ενοικίων από το έτος 2010 και ότι υπήρξαν "πάντοτε προβληματικές" οι πληρωμές από μέρους τους. Η καθυστέρηση εκτεινόταν από 2 - 3 ημέρες μέχρι και 20 ημέρες ή ακόμα και ένα μήνα. Προς υποστήριξη της θέσης του, κατέθεσε το μπλοκ των αποδείξεων που εξέδιδε, ως Τεκμήριο
- Αποδέχθηκε την υποβολή ότι η πρακτική που είχαν καθιερώσει οι διάδικοι ήταν να επισκέπτεται ο Μ.Α.1 το μίσθιο και εκεί να εισπράττει το μηνιαίο ενοίκιο. Υποστήριξε όμως ότι οι επισκέψεις αυτές γίνονταν πάντα την πρώτη ή τη δεύτερη μέρα κάθε μήνα και όχι αργότερα. Συχνά εισέπραττε μέρος μόνο του μηνιαίου ενοικίου το οποίο εξοφλείτο σε κατοπινό στάδιο. Συμφώνησε δε ότι μετά την εξόφληση των ενοικίων που αξιώνονται με την παρούσα Αίτηση, οι Καθ' ων η αίτηση καταβάλλουν τα μηνιαία ενοίκια του μίσθιου "κανονικά". Συμφώνησε επίσης με την υποβολή ότι μεταξύ των διαδίκων εκκρεμεί και αίτηση για μείωση ενοικίου (με αρ. 17/13) αλλά διαφωνεί με την υποβολή ότι (σύμφωνα με τον Λειτουργό Εκτιμήσεων) το μηνιαίο ενοίκιο θα πρέπει να μειωθεί κατά €
- Αναφέρθηκε ο μάρτυρας και σε ζητήματα που αφορούσαν την εξαγορά της φήμης και πελατείας του μίσθιου από τους Καθ' ων η αίτηση κατά την έναρξη της ενοικίασης καθώς και στα ποσά που είχαν προταθεί μεταξύ των διαδίκων προκειμένου να αποδοθεί η κατοχή του μισθίου στους Αιτητές στα πλαίσια εξώδικης διευθέτησης. Όλα αυτά όμως αποτελούν ζητήματα άσχετα με τα επίδικα θέματα και η ενασχόληση μας με αυτά είναι περιττή. Ο Μ.Α.1 μου έχει κάνει σχετικά μόνο καλή εντύπωση. Βρίσκω υπερβολική την προσπάθεια του να μας πείσει ότι η εξόφληση των μηνιαίων ενοικίων υπήρξε "πάντοτε προβληματική". Η αναφορά του αυτή είναι γενική και αόριστη και δεν υποστηρίζεται από τις αποδείξεις είσπραξης που ο ίδιος έχει παρουσιάσει. Καμία ειδική αναφορά έχει γίνει από τον μάρτυρα σε περιπτώσεις όπου ο ίδιος επισκέφθηκε το μίσθιο αλλά το ενοίκιο δεν του καταβλήθηκε, ούτε έγινε σχετική παραπομπή στα τεκμήρια, όπως θα ανέμενε κάποιος. Επίσης διαπιστώνω ότι παρά την αναφορά του σε "συχνές" τμηματικές πληρωμές, αυτή η "συχνότητα" δεν επιβεβαιώνεται από το τεκμήριο 8, από το οποίο προκύπτει ότι τα ενοίκια που καταβλήθηκαν τμηματικά είναι μόνο αυτά που προκάλεσαν την καταχώρηση της παρούσας Αίτησης. Απορρίπτω το μέρος της μαρτυρίας του Μ.Α.1 που σχολιάζω πιο πάνω και αποδέχομαι την υπόλοιπη μαρτυρία του Μ.Α.1, εφόσον δεν έχω διαπιστώσει σε αυτήν σημαντικές αντιφάσεις. Μάρτυρας Καθ' ων η αίτηση Ο διευθυντής των Καθ' ων η αίτηση, Σάββας Μαλλιετζής (Μ.Κ.1) παρουσιάστηκε ως ο μοναδικός μάρτυρας των Καθ' ων η αίτηση. Αναφέρθηκε καταρχήν στα ζητήματα που δεν αμφισβητήθηκαν, όπως: · στην ταυτόχρονη με τη σύναψη της συμφωνίας ενοικίασης, σύναψη συμφωνίας και για πώληση "αέρα" και μεταξύ των διαδίκων· · στο ύψος του τελευταίου μηνιαίου ενοικίου, εξ €1.196,
- Υποστήριξε ότι στη διάρκεια της ενοικίασης η μόνη ειδοποίηση που στάλθηκε από τους Αιτητές στους Καθ' ων η αίτηση, σε σχέση με οφειλόμενα ενοίκια, ήταν το Τεκμήριο 11 (στις 14.9.2009) στο οποίο υπήρξε άμεση συμμόρφωση. Η μόνη άλλη ειδοποίηση που στάλθηκε ήταν το Τεκμήριο 5 και αφορούσε τη χρονική περίοδο όπου είχαν επιβληθεί στις τράπεζες περιορισμοί κεφαλαίων και δημιουργήθηκαν δυσκολίες στις κυπριακές επιχειρήσεις. Ο ισχυρισμός περί συστηματικής παράλειψης πληρωμής, προβλήθηκε στην Ανταπάντηση των Αιτητών για πρώτη φορά και δεν ευσταθεί, διότι η πρακτική που ακολουθούνταν ήταν να καταβάλλεται το ενοίκιο στον Αιτητή 1, όταν αυτός επέλεγε να επισκεφθεί το μίσθιο για το σκοπό αυτό. Σε δύο περιπτώσεις (περί το έτος 2012) υπήρξε καθυστέρηση για την οποία ενημερώθηκαν οι Αιτητές και συγκατατέθηκαν σε αυτήν. Ο μάρτυρας αντεξεταζόμενος διευκρίνισε ότι το ενοίκιο πληρωνόταν πάντα "εις ολόκληρον", με εξαίρεση την εποχή του "κουρέματος των τραπεζών", όπου υπήρχε δυσκολία στις αναλήψεις των ποσών από τις τράπεζες, ενώ την περίοδο Μαρτίου και Φεβρουαρίου 2015, από δική του λανθασμένη εκτίμηση, κατέβαλλε το ποσό των €800,00 μόνον, διότι θεωρούσε ότι μετά την σύνταξη της έκθεσης του Λειτουργού Εκτιμήσεων, αυτό ήταν πλέον το καταβλητέο ποσό. Μετά από συμβουλή του συνηγόρου του, κατάβαλε και τα υπόλοιπα ποσά στους Αιτητές και έτσι δεν οφείλει οτιδήποτε άλλο. Η προβλεπόμενη στη συμφωνία αύξηση στο μηνιαίο ενοίκιο, μετά την ανανέωση της συμφωνίας για την επόμενη πενταετία, δεν καταβλήθηκε μετά από συμφωνία μεταξύ των διαδίκων. Ο Μ.Κ.1 μου έχει κάνει καλή εντύπωση. Η θέση του αναφορικά με την πρακτική που ακολουθείτο σε σχέση με τον τρόπο καταβολής του μηνιαίου ενοικίου έχει επιβεβαιωθεί από τους Αιτητές. Όσον αφορά τη υπόλοιπη του μαρτυρία, παρά την μακρά αντεξέταση του μάρτυρα, δεν διαπιστώνω να έχει υποπέσει σε σημαντικές αντιφάσεις. Βρίσκω ότι υπήρξε ειλικρινής μάρτυρας και αποδέχομαι την μαρτυρία αναφορικά με τα επίδικα ζητήματα. Ευρήματα του Δικαστηρίου: Στη βάση των γεγονότων που δεν έχουν αμφισβητηθεί και της αποδεκτής μαρτυρίας, βρίσκω ότι τα πραγματικά γεγονότα της υπόθεσης έχουν ως εξής: Το μίσθιο αποτελεί ιδιοκτησία των Αιτητών και ενοικιάστηκε δυνάμει γραπτής συμφωνίας ημερομηνίας 29.3.2006, στους Καθ' ων η Αίτηση, για την περίοδο από 1.4.2006 μέχρι 30.3.
- Δυνάμει σχετικής πρόνοιας στην πιο πάνω αναφερόμενη συμφωνία, εφόσον τα μέρη παρέλειψαν να αποστείλουν την προβλεπόμενη σε αυτήν ειδοποίηση[1], η ενοικίαση παρατάθηκε για πέντε ακόμα έτη, δηλαδή μέχρι τις 30.3.
- Το αρχικό πληρωτέο μηνιαίο ενοίκιο ήταν €939,73 (Λ.Κ.550) ενώ το τελευταίο σε €1.
- Στο μίσθιο διεξάγεται από τους Καθ' ων η Αίτηση επιχείρηση εμπορίας οπτικών ειδών. Το ζήτημα της είσπραξης των ενοικίων φρόντιζε πάντοτε ο Αιτητής 1, ο οποίος επισκεπτόταν το μίσθιο για να εισπράξει τα ενοίκια. Σύμφωνα με τις πληρωμές των ενοικίων, όπως προκύπτουν από το περιεχόμενο των αποδείξεων είσπραξης που κατατέθηκαν (τεκμήριο 8) τα μηνιαία ενοίκια, από τον Ιούνιο του έτους 2010 και ακόλουθα, έχουν καταβληθεί ως εξής: Ενοίκιο μηνός Ιουνίου 2010, στις 4.6.2010 Ενοίκιο μηνός Ιουλίου 2010 στις 6.7.2010 Ενοίκιο μηνός Αυγούστου 2010 στις 6.8.2010 Ενοίκιο μηνός Σεπτεμβρίου 2010 στις 3.9.2010 Ενοίκιο μηνός Οκτωβρίου 2010 στις 4.10.2010 Ενοίκιο μηνός Νοεμβρίου 2010 την 1.11.2010 Ενοίκιο μηνός Δεκεμβρίου 2010 στις 3.12.2010 Ενοίκιο μηνός Ιανουαρίου 2011 στις 6.1.2011 Ενοίκιο μηνός Φεβρουαρίου 2011 στις 8.2.2011 Ενοίκιο μηνός Μαρτίου 2011 στις 21.3.2011 Ενοίκιο μηνός Απριλίου 2011 στις 11.4.2011 Ενοίκιο μηνός Μαΐου 2011 στις 9.2.2011 Ενοίκιο μηνός Ιουλίου 2011 στις 4.7.2011 Ενοίκιο μηνός Αυγούστου 2011 στις 4.8.2011 Ενοίκιο μηνός Σεπτεμβρίου 2011 στις 10.9.2011 Ενοίκιο μηνός Οκτωβρίου 2011 στις 8.10.2011 Ενοίκιο μηνός Νοεμβρίου 2011 στις 4.11.2011 Ενοίκιο μηνός Δεκεμβρίου 2011 στις 7.12.2011 Ενοίκιο μηνός Ιανουαρίου 2012 στις 16.1.2012 Ενοίκιο μηνός Φεβρουαρίου 2012 στις 21.2.2012 Ενοίκιο μηνός Μαρτίου 2012 στις 27.4.2012 Ενοίκιο μηνός Απριλίου 2012 στις 27.4.2012 Ενοίκιο μηνός Μαΐου 2012 στις 18.5.2012 Ενοίκιο μηνός Ιουνίου 2012 στις 11.6.2012 Ενοίκιο μηνός Ιουλίου 2012 στις 3.7.2012 Ενοίκιο μηνός Αυγούστου 2012 στις 13.8.2012 Ενοίκιο μηνός Σεπτεμβρίου 2012 στις 6.9.2012 Ενοίκιο μηνός Οκτωβρίου 2012 στις 4.10.2012 Ενοίκιο μηνός Νοεμβρίου 2012 στις 27.11.2012 Ενοίκιο μηνός Δεκεμβρίου 2012 στις 13.2.2013 Το ενοίκιο του μηνός Ιανουαρίου 2013 καταβλήθηκε τμηματικά στις 17.4.2013 και 24.4.
- Το ενοίκιο του μηνός Φεβρουαρίου 2013 καταβλήθηκε τμηματικά στις 30.4.2013 και 9.5.
- Το ενοίκιο του μηνός Μαρτίου 2013 καταβλήθηκε τμηματικά στις 12.7.2013 και 23.7.
- Μέρος του ενοικίου μηνός Απριλίου 2013 στις 17.4.2013 Στην διάρκεια της ενοικίασης οι Αιτητές απέστειλαν στους Καθ' ων η αίτηση την ειδοποίηση ημερομηνίας 14.9.2009 με την οποία αξίωναν την καταβολή των οφειλόμενων ενοικίων για τους μήνες Ιούλιο 2007 και Απρίλιο μέχρι και Σεπτέμβριο
- Οι Αιτητές απέστειλαν επίσης, μέσω των δικηγόρων τους, στους Καθ' ων η αίτηση την ειδοποίηση ημερομηνίας 17.4.2013, με την οποία αξίωναν την καταβολή των ενοικίων της χρονικής περιόδου από 1.1.2013 μέχρι 1.4.2013 ύψους €7.284,
- Ακολούθως και εφόσον δεν εξοφλήθηκαν τα ποσά αυτά, καταχωρήθηκε η παρούσα Αίτηση, η οποία επιδόθηκε στους Καθ' ων η αίτηση στις 23.7.
- Τα οφειλόμενα ποσά εν τω μεταξύ διαμορφώθηκαν σε €5.711 και εξοφλήθηκαν στις 29.7.2013 (Τεκμήριο 7), δηλαδή εντός της προθεσμίας των 14 ημερών από την επίδοση της Αίτησης στους Καθ' ων η αίτηση. Νομική πτυχή: Σύμφωνα με τον περί Ενοικιοστασίου Νόμο 23/83 όπως έχει μέχρι σήμερα τροποποιηθεί (και που στο εξής θα αναφέρεται ως ο "Νόμος"), το Δικαστήριο κατά κανόνα δεν εκδίδει απόφαση ή διάταγμα για ανάκτηση κατοχής ακινήτου που καλύπτεται από το Νόμο ή για την έξωση θέσμιου ενοικιαστή, εκτός από τις περιπτώσεις που ο ίδιος ο Νόμος προνοεί ειδικά και παραθέτει αναλυτικά στο Μέρος ΙV, άρθρο
- Η παρούσα περίπτωση εμπίπτει στο άρθρο 11
(1)(α) του Νόμου, το οποίο προνοεί τα εξής: "11
(1)Ουδεμία απόφασις και ουδέν διάταγμα εκδίδεται διά την ανάκτησιν της κατοχής οιασδήποτε κατοικίας ή καταστήματος, διά το οποίον ισχύει ο παρών Νόμος, ή διά την εκ τούτου έξωσιν θεσμίου ενοικιαστού, πλην των ακολούθων περιπτώσεων:. (α) Εις περίπτωσιν καθ' ην οιονδήποτε νομίμως οφειλόμενον ενοίκιον καθυστερείται επί είκοσι μίαν ή περισσοτέρας ημέρας μετά την επίδοσιν εγγράφου ειδοποιήσεως απαιτήσεως εις τον ενοικιαστήν και δεν υπάρξει οιαδήποτε προσφορά τούτου προ της καταχωρίσεως αιτήσεως δι' ανάκτησιν κατοχής: Νοείται ότι ενοίκιον θα θεωρήται προσφερθέν δυνάμει της παραγράφου αυτής, εάν τούτο εστάλη διά συστημένης επιστολής εις το πρόσωπον το δικαιούμενον να εισπράξη τούτο: Νοείται περαιτέρω ότι το Δικαστήριο δεν διατάζει την ανάκτηση από τον ιδιοκτήτη της κατοχής, όταν ο ενοικιαστής πληρώσει μέσα σε περίοδο δεκατεσσάρων ημερών από την επίδοση σ' αυτόν της αίτησης παν ποσό το οποίο οφείλεται ή δυνατό να καταστεί οφειλόμενο από αυτόν εκτός αν ο ενοικιαστής διαρκούσης της μισθώσεως δεν καταβάλλει συστηματικά το νομίμως οφειλόμενον." Βάρος απόδειξης: Δυνάμει των πιο πάνω αναφερόμενων προνοιών του Νόμου, οι Αιτητές έχουν το βάρος να αποδείξουν τη συνδρομή όλων των προϋποθέσεων που αναφέρονται στο πιο πάνω άρθρο, προκειμένου να πετύχει η απαίτηση τους για έξωση των Καθ' ων η Αίτηση. Οι προϋποθέσεις, σύμφωνα πάντα με το άρθρο 11
(1)(α) του Νόμου, έκδοσης διατάγματος έξωσης εναντίον των Καθ' ων η Αίτηση, είναι οι εξής:
- Οι Αιτητές να είναι ιδιοκτήτες του επίδικου ακινήτου.
- Το ακίνητο να καλύπτεται από το Νόμο.
- Οι Καθ' ων η Αίτηση να είναι θέσμιοι ενοικιαστές.
- Να καθυστερείται νομίμως οφειλόμενο ενοίκιο για το οποίο επιδόθηκε έγγραφη ειδοποίηση στους Καθ' ων η Αίτηση.
- Κατά την καταχώριση της αίτησης να συνεχίζει να καθυστερείται νομίμως οφειλόμενο ενοίκιο για τουλάχιστον 21 ημέρες, χωρίς αυτό να έχει προσφερθεί.
- Να έχει παρέλθει περίοδος 14 ημερών από την επίδοση της αίτησης στους Καθ' ων η Αίτηση, χωρίς οι τελευταίοι να έχουν πληρώσει το οφειλόμενο ενοίκιο.
- Σε περίπτωση που το οφειλόμενο ενοίκιο έχει πληρωθεί εντός της περιόδου των 14 ημερών από την επίδοση της αίτησης στους Καθ' ων η Αίτηση, οι τελευταίοι να είναι ένοχοι συστηματικής παράλειψης καταβολής του «νομίμως οφειλόμενου» κατά την διάρκεια της μίσθωσης. 1,
- Ιδιοκτησία και Ενοικιοστασιακό ακίνητο: Σύμφωνα με το τεκμήριο 2[2] το μίσθιο αποτελεί ιδιοκτησία των Αιτητών 1 και 2 (εξ ημισείας), ενώ από την ημερομηνία εγγραφής του στο Κτηματικό μητρώο (12.8.1988) προκύπτει ότι αυτό είχε συμπληρωθεί πριν την 31.12.
- Βρίσκω επίσης ότι το μίσθιο βρίσκεται εντός των δημοτικών ορίων του Δήμου Πάφου και επομένως βρίσκεται εντός ελεγχόμενης, από τον περί Ενοικιοστασίου Νόμο, περιοχής.
- Θέσμιοι Ενοικιαστές: Η ερμηνεία της έννοιας «θέσμιος ενοικιαστής» απαντάται στη νομοθεσία, στο άρθρο 2 του Νόμου, όπου αναφέρονται τα εξής: «'θέσμιος ενοικιαστής' σημαίνει ενοικιαστήν ακινήτου ο οποίος κατά την λήξιν ή τον τερματισμόν της πρώτης ενοικιάσεως, εξακολουθεί να κατέχη το ακίνητον και περιλαμβάνει πάντα θέσμιον ενοικιαστήν προ της ημερομηνίας ενάρξεως της ισχύος του παρόντος Νόμου.» Σύμφωνα με την αποδεκτή μαρτυρία, η συμφωνία ενοικίασης εξέπνεε στις 30.3.
- Πριν την εκπνοή της συμφωνίας, οι Αιτητές απέστειλαν στους Καθ' ων η αίτηση την ειδοποίηση ημερομηνίας 14.9.2009, η οποία σύμφωνα με το άρθρο 11
(4)του Νόμου, τερμάτισε τη σύμβαση ενοικίασης. Η συγκεκριμένη πρόνοια της νομοθεσίας αναφέρει τα εξής: «11
(4)Η γραπτή προειδοποίηση που αποστέλλεται σύμφωνα με τις διατάξεις της παραγράφου (α) του εδαφίου
(1)του παρόντος άρθρου θεωρείται και ως κατάλληλη ειδοποίηση που τερματίζει αυτόματα τη σύμβαση ενοικίασης, χωρίς αυτό να επηρεάζει, κατά την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του περί Ενοικιοστασίου (Τροποποιητικού) Νόμου του 2007, τις εκκρεμούσες ενώπιον του Δικαστηρίου ή ενώπιον οποιουδήποτε επαρχιακού δικαστηρίου υποθέσεις.» (Δική μου υπογράμμιση) Με δεδομένο το λεκτικό της προαναφερόμενης ειδοποίησης, όπου οι Αιτητές καλούν τους Καθ' ων η αίτηση να καταβάλουν τα οφειλόμενα ενοίκια και τους προειδοποιούν ότι σε περίπτωση που παραλείψουν να συμμορφωθούν με αυτήν, θα ληφθούν "τα αναγκαία μέτρα" για την έξωση τους, βρίσκω ότι αυτή η ειδοποίηση έχει τερματίσει "αυτόματα" την σύμβαση ενοικίασης. Η ενασχόληση με την ερμηνεία της ειδοποίησης και το κατά πόσον αυτή φανερώνει πραγματική πρόθεση των Αιτητών να τερματίσουν την επίδικη συμφωνία, είναι περιττή, αφού ο Νόμος είναι σαφής και δεν συνδέει τον τερματισμό με την "πρόθεση" του συντάκτη της ειδοποίησης. Με βάση την παραδοχή από μέρους των Καθ' ων η αίτηση, της λήψης της ειδοποίησης ημερομηνίας 14.9.2009, βρίσκω ότι η ειδοποίηση αυτή αποτέλεσε ταυτόχρονα και νόμιμο τερματισμό της συμφωνίας ενοικίασης. Εφόσον μετά τον τερματισμό της επίδικης ενοικίασης, οι Καθ' ων η αίτηση εξακολούθησαν να κατέχουν το μίσθιο, αυτοί έχουν καταστεί έκτοτε θέσμιοι ενοικιαστές δυνάμει του Άρθρου 2 του Νόμου.
- Καθυστέρηση νομίμως οφειλομένου ενοικίου: Σύμφωνα με την αποδεκτή μαρτυρία, για τα μηνιαία ενοίκια που οφείλονταν και προκάλεσαν την καταχώριση της παρούσας αίτησης, στάληκε στους Καθ' ων η αίτηση στις 17.4.2013 η ειδοποίηση ίδιας ημερομηνίας με την οποία καλούνταν οι τελευταίοι να τα εξοφλήσουν. Τα εν λόγω ενοίκια δεν είχαν πληρωθεί εντός της προθεσμίας των 21 ημερών από την αποστολή της ειδοποίησης, με αποτέλεσμα να εκκρεμεί κατά την καταχώρηση της παρούσας αίτησης, στις 28.6.2013 ποσό €4.
- Καθυστέρηση στην καταβολή του οφειλομένου ενοικίου για περίοδο τουλάχιστον 21 ημερών, χωρίς αυτό να έχει προσφερθεί: Η παρούσα αίτηση καταχωρήθηκε την 29.7.2008 δηλαδή την 24η μέρα από την επίδοση της γραπτής ειδοποίησης στους Καθ' ων η Αίτηση και προτού οι τελευταίοι προσφέρουν στον Αιτητή τα οφειλόμενα μέχρι τότε ενοίκια. Επομένως, έχει ικανοποιηθεί και αυτή η προϋπόθεση του Νόμου.
- Πάροδος άπρακτης προθεσμίας 14 ημερών από την επίδοση της αίτησης: Η παρούσα Αίτηση επιδόθηκε στους Καθ' ων η αίτηση στις 23.7.2013 και αποτελεί παραδεκτό γεγονός ότι όλα τα οφειλόμενα ενοίκια εξοφλήθηκαν εντός της προθεσμίας των 14 ημερών από την επίδοση της Αίτησης. Παρά την παραδεκτή εξόφληση όλων των οφειλομένων ενοικίων εντός της προθεσμίας των 14 ημερών, οι Αιτητές προώθησαν την Αίτηση έξωσης στην βάση του ισχυρισμού τους περί της συστηματικής παράλειψης καταβολής του ενοικίου. Συστηματική παράλειψη καταβολής του νομίμως οφειλόμενου: Υποστήριξαν σθεναρά οι Αιτητές ότι οι Καθ' ων η αίτηση δεν κατέβαλλαν έγκαιρα το μηνιαίο ενοίκιο του μισθίου και ότι αυτό γινόταν συστηματικά κατά την διάρκεια της μίσθωσης. Οι ημερομηνίες καταβολής των μηνιαίων ενοικίων όπως καταγράφονται στο Τεκμήριο 8, είναι παραδεκτές. Το κατά πόσο όμως αυτές οι ημερομηνίες τεκμηριώνουν τον ισχυρισμό περί καθυστέρησης στην καταβολή του ενοικίου είναι κάτι που θα πρέπει να εξεταστεί σε συνάρτηση με το περιεχόμενο της συμφωνίας ενοικίασης, εφόσον οι όροι του εν λόγω εγγράφου εξακολουθούν να δεσμεύουν τα μέρη και κατά τη διάρκεια της θέσμιας ενοικίασης[3]. Ανατρέχοντας λοιπόν στη συμφωνία ενοικίασης, διαπιστώνω ότι η πρόνοια αναφορικά με τον χρόνο καταβολής του μηνιαίου ενοικίου διατυπώθηκε ως εξής: "Ως ενοίκιον συμφωνείται το ποσόν [.], το οποίο συμφωνείται να προπληρώνεται της πρώτης αρχομένης την 1.4.16, και εκάστη 1ην εκάστου επομένου μηνός." Καμία άλλη πρόνοια υφίσταται στην εν λόγω συμφωνία, είτε αναφορικά με τον χρόνο ή με τον τρόπο καταβολής του ενοικίου. Βοηθητικές ως προς το ζήτημα αυτό είναι οι πρόνοιες του Περί Συμβάσεων Νόμου Κεφ. 149 που αφορούν τον "χρόνο και τρόπο εκπλήρωσης" άρθρα 46 - 50, "
- Αν δυνάμει της σύμβασης, ο οφειλέτης υποχρεούται να εκπληρώσει την υπόσχεση χωρίς όχληση του δανειστή και δεν ορίζεται στη σύμβαση χρόνος εκπλήρωσης, η υποχρέωση πρέπει να εκπληρωθεί εντός εύλογου χρόνου.
- Αν η υπόσχεση ορίστηκε να εκπληρωθεί σε ορισμένη ημέρα και ο οφειλέτης ανέλαβε να εκπληρώσει αυτή χωρίς όχληση του δανειστή, η εκπλήρωση δύναται να γίνει σε οποιοδήποτε χρόνο κατά τις συνήθεις ώρες εργασίας της ημέρας αυτής και στον τόπο στον οποίο πρέπει να εκπληρωθεί.
- Αν η υπόσχεση ορίστηκε να εκπληρωθεί σε ορισμένη ημέρα και ο οφειλέτης δεν ανέλαβε να εκπληρώσει αυτήν χωρίς όχληση του δανειστή, ο δανειστής υποχρεούται να οχλήσει τον οφειλέτη προς εκπλήρωση στον κατάλληλο τόπο και κατά τις συνηθισμένες ώρες εργασίας.
- Αν η υπόσχεση ορίστηκε να εκπληρωθεί χωρίς όχληση του δανειστή και δεν ορίστηκε τόπος εκπλήρωσης, ο οφειλέτης υποχρεούται να οχλήσει το δανειστή για να ορίσει εύλογο τόπο για την εκπλήρωση της υπόσχεσης και εκπληρώσει αυτήν στον τόπο αυτό.
- Η εκπλήρωση της υπόσχεσης δύναται να γίνει κατ' οποιοδήποτε τρόπο ή σε οποιοδήποτε χρόνο τον οποίο ορίζει ή εγκρίνει ο δανειστής." Στην παρούσα υπόθεση και σύμφωνα με τα παραδεκτά γεγονότα, στη συμφωνία δεν καθορίστηκε ο τρόπος εκπλήρωσης της υπόσχεσης αναφορικά με την καταβολή του ενοικίου και τα μέρη καθόρισαν το τρόπο εκπλήρωσης με την πρακτική που ακολούθησαν. Το χρέος καταβάλλονταν με όχληση από μέρους του δανειστή στον τόπο εργασίας του οφειλέτη. Επομένως, το χρέος απέκτησε την ιδιότητα του "άρσιμου" εφόσον σύμφωνα με την πρακτική των διαδίκων, οι Αιτητές (δανειστές) επισκέπτονταν τους Καθ' ων η αίτηση (οφειλέτες) στο μίσθιο και τους οχλούσαν και εισέπρατταν με τον τρόπο αυτό το ενοίκιο (χρέος). Με τον τρόπο όμως αυτό, τα μέρη όχι μόνο καθόρισαν τον τρόπο εκπλήρωσης της υπόσχεσης, αλλά η πρόνοια αναφορικά με τον χρόνο εκπλήρωσης ("1η εκάστου μηνός") ατόνησε, αφού πλέον ο χρόνος εκπλήρωσης δεν βρισκόταν στον έλεγχο του οφειλέτη αλλά του δανειστή. Έτσι έπαψε να αποτελεί "ουσιώδη όρο" αυτή η πρόνοια της συμφωνίας ενοικίασης. Με δεδομένη την απόρριψη της γενικής και αόριστης θέσης των Αιτητών ότι επισκέπτονταν το μίσθιο "κάθε 1η ή 2η μέρα κάθε μήνα" σε όλη τη διάρκεια της συμφωνίας, δεν απομένει άλλη αποδεκτή μαρτυρία αναφορικά με τον χρόνο όχλησης των ενοικιαστών και καταβολής του ενοικίου, πέραν από το Τεκμήριο
- Βρίσκω, επομένως, ότι οι ημερομηνίες κατά τις οποίες καταβλήθηκαν τα μηνιαία ενοίκια είναι οι ημερομηνίες όχλησης των ενοικιαστών, με εξαίρεση τις πιο κάτω περιπτώσεις: (α) Τα ενοίκια που αναφέρονται στο Τεκμήριο 11 (και προηγήθηκαν του Τεκμηρίου 8) και τα ενοίκια του μηνός Ιουλίου 2007 και Απριλίου 2009 μέχρι και Σεπτεμβρίου
- (β) Τα ενοίκια που καταβλήθηκαν "τμηματικά", δηλαδή τα ενοίκια Ιανουαρίου, Φεβρουαρίου και Μαρτίου
- Παρόλα αυτά, οι περιπτώσεις αυτές δεν επιβεβαιώνουν τον ισχυρισμό περί της συστηματικής καθυστέρησης στην καταβολή των ενοικίων στη διάρκεια της ενοικίασης, αφού η έννοια "συστηματικά" υποδηλώνει μια συμπεριφορά που επαναλαμβάνεται τακτικά ή κατ' εξακολούθηση. Από το σύνολο της αποδεκτής μαρτυρίας και με δεδομένο τον τρόπο καταβολής του "άρσιμου χρέους", δεν προκύπτει η "τακτική και κατ' εξακολούθηση" καθυστέρηση της εκπλήρωσης της υπόσχεσης των Καθ' ων η αίτηση, σε σχέση με το μηνιαίο ενοίκιο. Με τη διαπίστωση μου αυτή, κρίνεται και η τύχη της παρούσας υπόθεσης. Κανένα άλλο ζήτημα έχει προωθηθεί από τους Αιτητές. Κατάληξη: Εφόσον έχω διαπιστώσει πιο πάνω ότι οι Καθ' ων η Αίτηση ξόφλησαν όλα τα οφειλόμενα ενοίκια μέσα σε περίοδο 14 ημερών από την επίδοση της αίτησης σε αυτούς και ότι δεν υπήρξαν ένοχοι συστηματικής παράλειψης καταβολής νομίμως οφειλόμενου ενοικίου, η Αίτηση, θα πρέπει να απορριφθεί. Με τη σύμφωνη γνώμη των Παρέδρων, η παρούσα Αίτηση απορρίπτεται. Έξοδα: Εφόσον όμως δικαιολογημένα είχαν καταχωρήσει οι Αιτητές την παρούσα Αίτηση, βρίσκω ότι τα έξοδα μέχρι και την επίδοση της Αίτησης θα πρέπει να βαρύνουν τους Καθ' ων η αίτηση, ενώ τα έξοδα που προέκυψαν από την καταχώρηση της Απάντησης και ακόλουθα, θα βαρύνουν τους Αιτητές. Με την σύμφωνη γνώμη των Παρέδρων, καταμερίζονται τα έξοδα με τον πιο πάνω τρόπο, όπως αυτά θα υπολογιστούν από τον Γραμματέα του Δικαστηρίου και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο. (Υπ.) .............. Χρ. Ραγουζαίου Πρόεδρος Δικαστηρίου Πιστό Αντίγραφο Γραμματέας Subject: Rent Control/Final Αναφορά: συστηματική καθυστέρηση ενοικίων. [1] Βλ. σελ. 10 πιο κάτω. [2] Πιστοποιητικό εγγραφής ακίνητης ιδιοκτησίας. [3] Βλ. άρθρο 27
(1)του Ν.23/83 "Ενοικιαστής όστις..παρόντος Νόμου."