← Κύπρος

Νίκου Χαραλάμπους ν. Δήμου Πάφου, Αίτηση αρ.: Κ10/2016, 29/6/2017

Νίκου Χαραλάμπους ν. Δήμου Πάφου, Αίτηση αρ.: Κ10/2016, 29/6/2017 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:DEELEM:2017:14 ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΕΛΕΓΧΟΥ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ ΛΕΜΕΟΣΥ - ΠΑΦΟΥ ΤΜΗΜΑ ΠΑΦΟΥ Ενώπιον: Χρ. Ραγουζαίου, Προέδρου Αίτηση αρ.: Κ10/2016 Μεταξύ: Νίκου Χαραλάμπους από την Πάφο Αιτητή και Δήμου Πάφου, από την Πάφο Καθ' ων η Αίτηση Αίτηση ημερομηνίας 16.2.2017 29/06/2017 Για τον Αιτητή: κος Ε. Κορακίδης (κα Μ. Κορακίδου στην απαγγελία της απόφασης) Για τους Καθ' ων η Αίτηση: κ. Κ. Καλαβάς (κα Αγνή Γεωργίου στην απαγγελία της απόφασης) ΕΝΔΙΑΜΕΣΗ ΑΠΟΦΑΣΗ Με την μονομερή Αίτηση που καταχώρισε στις 16.2.2017, ο Αιτητής εξασφάλισε την έκδοση, στις 23.2.2017, προσωρινού διατάγματος σε βάρος των Καθ' ων η Αίτηση, με το οποίο απαγορεύεται στους τελευταίους: (α) Να εμποδίζουν την τοποθέτηση και χρήση καρεκλών, τραπεζιών στο πάρκο Ήβης Μαλιώτου, στην οδό Γλάδστωνος στην Πάφο, από τον Αιτητή. (β) Να διακόπτουν την παροχή ηλεκτρικού ρεύματος στο πάρκο Ήβης Μαλιώτου στην οδό Γλάδστωνος στην Πάφο και ειδικά στον καθιστικό χώρο αυτού. (γ) Να αναλάβουν την κατοχή ενός δωματίου ή την εκδίωξη του Αιτητή από αυτό το δωμάτιο που βρίσκεται στο ισόγειου του κτιρίου, στο πάρκο Ήβης Μαλιώτου στην οδό Γλάδστωνος στην Πάφο. Το παρόν δεν αποτελεί το μοναδικό προσωρινό διάταγμα που εκδίδεται στη παρούσα υπόθεση. Έχει ήδη εκδοθεί, στις 2.6.2016 και επικυρωθεί (μετά από ακρόαση, στις 29.9.2016) προσωρινό διάταγμα που διατάζει τους Καθ' ων η αίτηση να παρέχουν ηλεκτρικό ρεύμα στο πάρκο Ήβης Μαλιώτου και τους απαγορεύει να διακόπτουν την παροχή ρεύματος στο εν λόγω καφενείο και να παρεμβαίνουν στην κατοχή και χρήση του καφενείου στο πάρκο Ήβης Μαλιώτου. Αίτηση: Η αίτηση βασίζεται "στον περί Ενοικιοστασίου Νόμο, στον περί Ενοικιοστασίου Διαδικαστικό Κανονισμό, στον περί Δικαστηρίων Νόμο, άρθρο 32, στον περί Πολιτικής Δικονομίας Νόμο, άρθρα 4-9 και στους Διαδικαστικούς Κανονισμούς Πολιτικής Δικονομίας, Διαταγή 48, κανονισμοί 1-13" και υποστηρίζεται από την ένορκη δήλωση του Αιτητή ημερομηνίας 16.2.

  1. Σε αυτήν την ένορκη του δήλωση ο Αιτητής αναφέρει μεταξύ άλλων ότι οι Καθ' ων η αίτηση έχουν παραχωρήσει σε αυτόν δυνάμει συμφωνίας ημερομηνίας 15.12.2011 την κατοχή του καφενείου στο πάρκο Ήβης Μαλιώτου στην οδό Γλάδστωνος στην Πάφο. Η συμφωνία περιγράφεται ως "άδεια χρήσης", αλλά από ότι τον πληροφορούν οι δικηγόροι του αυτή αφορά ενοικίαση, διότι φέρει όλα τα χαρακτηριστικά της συμφωνίας ενοικίασης. Έχει την αποκλειστική κατοχή του καφενείου, το οποίο ανοιγοκλείνει όποτε θέλει. Είναι υπεύθυνος για την εξασφάλιση όλων των αδειών λειτουργίας του καφενείου και καταβάλλει τέλη και φόρους όπως ένας ενοικιαστής, καθώς και μηνιαίο ενοίκιο. Μετά την εκπνοή της προαναφερόμενης συμφωνίας, συνέχισε να κατέχει το καφενείο. Το καφενείο αποτελεί μέρος του διατηρητέου κτιρίου της Δημοτικής Πινακοθήκης. Βρίσκεται στον όροφο και λειτουργεί ανεξάρτητα από την Πινακοθήκη και σε επιπλέον ώρες που αυτή είναι κλειστή, δηλαδή μετά τις 3μ.μ.. Από το καφενείο μπορεί κάποιος να έχει πρόσβαση στην Πινακοθήκη (σε ώρες λειτουργίας) και στα αποχωρητήρια. Μόνο ο ίδιος μπορεί να ανοίξει το καφενείο (είτε από την κύρια είσοδο του ή από την πίσω πόρτα). Οι άδειες λειτουργείας και ποτού που αφορούν το καφενείο εκδίδονται στο δικό του όνομα, ενώ τα τέλη κατανάλωσης νερού και ηλεκτρικού ρεύματος βαρύνουν επίσης τον ίδιο. Από την έναρξη της ενοικίασης είχε υποχρέωση να εξυπηρετεί τον κόσμο στο πάρκο μπροστά από το κτίριο και όχι να λειτουργεί το καφενείο ως καντίνα και επομένως είχε υποχρέωση να τοποθετήσει στο πάρκο τραπέζια και καρέκλες. Αφού συνάφθηκε η ενοικίαση του καφενείου, του παραχωρήθηκε ένα ακόμα δωμάτιο στο ισόγειο, ως βοηθητικός χώρος κουζίνας, το οποίο περιλήφθηκε στην ενοικίαση και έτσι του παραχώρησαν οι Καθ' ων η αίτηση το κλειδί του χώρου αυτού. Όσον αφορά την κατανάλωση του ηλεκτρικού ρεύματος που τη χρέωση που του γινόταν, αυτός διαμαρτυρήθηκε καθότι δεν ανταποκρινόταν στην πραγματική κατανάλωση. Συγκεκριμένα γινόταν από μέρους των Καθ' ων η αίτηση χρέωση που αφορούσε και την κατανάλωση ρεύματος και νερού στα αποχωρητήρια, όπου βρίσκονται σε συνεχή λειτουργία συστήματα κλιματισμού. Ζήτησε την τοποθέτηση ξεχωριστού μετρητή, ενώ τελικά οι Καθ' ων η αίτηση έπαψαν να τον χρεώνουν για την κατανάλωση ρεύματος στα αποχωρητήρια, εξακολουθούσε όμως η διαφωνία σε σχέση με προηγούμενη κατανάλωση. Στις 2.6.2016 και αφού προηγήθηκε η απροειδοποίητη διακοπή της παροχής ηλεκτρικού ρεύματος στο καφενείο, αιτήθηκε και εξασφάλισε προσωρινό διάταγμα το οποίο τελικά κατέστηκε απόλυτο στις 29.9.
  2. Στις 14.2.2017, υπάλληλοι των Καθ' ων η αίτηση επισκέφθηκαν το μέρος με σκοπό την κατάσχεση των επίπλων (καναπέδες, καρέκλες, τραπέζια) που υπάρχουν στο πάρκο. Τελικά την 15.2.2017 οι υπάλληλοι των Καθ' ων η αίτηση μετακίνησαν αυτά τα έπιπλα στην πίσω αυλή μαζί με άλλα αντικείμενα του Αιτητή και διέκοψαν την παροχή του νερού στο καφενείο και την παροχή ηλεκτρισμού τόσο στο καθιστικό του πάρκου όσο και στο δωμάτιο που αποτελεί τον βοηθητικό χώρο κουζίνας. Οι ενέργειες αυτές αποτελεί προσπάθεια παράνομης εκδίωξης και απομάκρυνσης του από το καφενείο και αυτό γίνεται κατά παράβαση των προνοιών της νομοθεσίας και της προστασίας που τυγχάνουν οι θέσμιες ενοικιάσεις. Είναι προφανές ότι αν απαγορευτεί η παρουσία καρέκλων και τραπεζιών στο πάρκο μπροστά από το διατηρητέο κτίριο και αν δεν υπάρχει παροχή νερού και ηλεκτρικού ρεύματος, θα υπάρξει αδυναμία λειτουργίας του καφενείου με τελικό αποτέλεσμα την εγκατάλειψη του. Περαιτέρω οι Καθ' ων η αίτηση προγραμματίζουν την εκδίωξη του και από το βοηθητικό δωμάτιο κουζίνας με πρόκληση συνεπειών που δεν θα μπορούν εκ των υστέρων να θεραπευθούν. Με την συμπληρωματική του ένορκη δήλωση, ημερομηνίας 23.2.2017, ο Αιτητής διόρθωσε κάποιες ημερομηνίες που είχαν αναγραφεί λανθασμένα στην αρχική του ένορκη δήλωση. Η ένσταση: Οι Καθ' ων η αίτηση, στους οποίους επιδόθηκε το προσωρινό διάταγμα, προέβαλαν ένσταση στην συνέχιση της ισχύς του και καταχώρισαν ειδοποίηση πρόθεσης ένστασης, στις 9.3.2017, με την οποία απορρίπτουν την αίτηση και προβάλλουν ως λόγους ένστασης τα εξής:
  3. Το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων είναι καθ' ύλην αναρμόδιο να επιληφθεί της διαφοράς των διαδίκων καθότι η σχέση των διαδίκων δεν είναι ενοικιοστασιακή, αφού προκύπτει δυνάμει άδειας χρήσης, ενώ οι χώροι που περιγράφονται στο προσωρινό διάταγμα δεν παραχωρήθηκαν στον Αιτητή από τους Καθ' ων η αίτηση. (α) ο Αιτητής δεν είναι "ενοικιαστής" αλλά "αδειούχος" κυλικείου το οποίο βρίσκεται εντός της δημοτικής βιβλιοθήκης και δεν αποτελεί ανεξάρτητο και αυτοτελές κτίριο. (β) το πάρκο Ήβης Μαλιώτου και το δωμάτιο στο ισόγειο του κτιρίου εντός στο εν λόγω πάρκο δεν περιλαμβάνονται στην άδεια χρήσης και δεν παραχωρήθηκαν στον Αιτητή.
  4. Δεν συντρέχουν οι προϋποθέσεις έκδοσης των αιτούμενων διαταγμάτων.
  5. Οι Καθ' ων η αίτηση αποτελούν δημόσιο οργανισμό τοπικής αυτοδιοίκησης με πρωταρχική αποστολή και μοναδικό μέλημα την εξαίρεση του δημοσίου συμφέροντος, ενώ ο Αιτητής εκμεταλλεύεται τη δημοτική περιουσία χωρίς να καταβάλλει τέλη χρήσεως και τέλη για την κατανάλωση ηλεκτρικού ρεύματος.
  6. Ο Αιτητής τοποθετεί έπιπλα στο πάρκο χωρίς συνεννόηση με τους Καθ' ων η αίτηση δημιουργώντας έτσι ακαλαισθησία και δυσκολία πρόσβασης και χρήσης του πάρκου από το κοινό.
  7. Η ηλεκτροδότηση του πάρκου από τον Αιτητή είναι αυθαίρετη, πρόχειρη, παράνομη και δημιουργεί κίνδυνο ηλεκτροπληξίας.
  8. Ο Αιτητής δεν προσέρχεται στο Δικαστήριο με καθαρά χέρια και έχει αποκρύψει γεγονότα, πράγμα το οποίο αποτελεί μη ορθή άσκηση διακριτικής ευχέρειας. Ο Αιτητής παραβαίνει τους όρους της άδειας που του έχει παραχωρηθεί, επεμβαίνει παράνομα στο ακίνητο, οφείλει τεράστια ποσά και παρανομεί. Η ένσταση υποστηρίζεται από την ένορκη δήλωση της Αναστασίας Ρούτη-Ελευθεριάδη, νομικό στην υπηρεσία των Καθ' ων η αίτηση. Η ενόρκως δηλούσα επαναλαμβάνει τους λόγους ένστασης και υποστηρίζει ότι ο Αιτητής αποκρύπτει από το Δικαστήριο τα πιο κάτω ουσιώδη γεγονότα: (α) Ότι το ποσό που οφείλεται από αυτόν για την κατανάλωση ηλεκτρικού ρεύματος (από 22.5.2012 μέχρι 21.11.2016) ανέρχεται σε €8.654,
  9. (β) Οφείλει σημαντικό ποσό για τα μηνιαία ανταλλάγματα της άδειας χρήσεως και έχει εγερθεί αγωγή εναντίον του στο Ε.Δ. Πάφου. (γ) Ότι παράνομα και με επικίνδυνο τρόπο ο Αιτητής έχει συνδέσει μόνος του το ηλεκτρικό ρεύμα στο πάρκο, με προεκτάσεις καλωδίων. Η διαπίστωση του κινδύνου ηλεκτροπληξίας έγινε και από την Α.Η.Κ. η οποία στις 6.3.2017 επισκέφθηκε το κτίριο της Πινακοθήκης και διέκοψε την παροχή ρεύματος σε αυτό. Συμπληρωματικές ένορκες δηλώσεις: Ακολούθως οι δύο πλευρές καταχώρησαν, αμφότερες, συμπληρωματική ένορκη δήλωση [1]. Συμπληρωματική ένορκη δήλωση Αιτητή, ημερομηνίας 23.3.2017: Στη συμπληρωματική ένορκη δήλωση του ο Αιτητής απορρίπτει τα όσα αναφέρει η Αναστασία Ρούτη - Ελευθεριάδη στην ένορκη της δήλωση. Υποστηρίζει ότι κατέχει από το 2001 το καφενείο και τον βοηθητικό χώρο (ο οποίος εντάχθηκε στην ενοικίαση) και την κατοχή αυτών διατήρησε μετά την εκπνοή της συμφωνίας ενοικίασης. Καμία διαμαρτυρία υπήρξε από μέρους των Καθ' ων η αίτηση σε αυτό το καθεστώς μέχρι που ο ίδιος αμφισβήτησε τις χρεώσεις για την ηλεκτρική κατανάλωση. Έκτοτε οι Καθ' ων η αίτηση προσπαθούν να τον εκδιώξουν. Μέχρι να αποφασιστεί, από το Δικαστήριο, το ζήτημα του κατά ποσόν έχει καταστεί θέσμιος ενοικιαστής δικαιούται της προστασίας του Δικαστηρίου έναντι των αυθαίρετων ενεργειών των Καθ' ων η αίτηση. Όσον αφορά την κατανάλωση ηλεκτρικού ρεύματος είναι διατεθειμένος να καταβάλει το ποσό που το Δικαστήριο θα αποφασίσει, ενώ τα μηνιαία ενοίκια καταβάλλονται αλλά οι Καθ' ων αίτηση αποκρύβουν τις πληρωμές αυτές. Η προσέλευση στην δημοτική πινακοθήκη είναι σχεδόν μηδενική. Κάποιες φορές φιλοξένησε τραγουδιστές αλλά η ζωντανή μουσική κανένα ενόχλησε, αφού τα εμπορικά καταστήματα της περιοχής είναι κλειστά το βράδυ. Εφόσον οι Καθ' ων η αίτηση ήθελαν τον Αιτητή να εξυπηρετεί τους επισκέπτες στο πάρκο, πως αναφέρονται σε παράνομη τοποθέτηση καρεκλών κτλ. Το βοηθητικό δωμάτιο στο ισόγειο του παραχωρήθηκε από τους Καθ' ων η αίτηση και η παράνομη επέκταση ηλεκτρικών καλωδίων έγινε επίσης από τους Καθ' ων η αίτηση. Συμπληρωματική ένορκη δήλωση Αναστασίας Ρούτη Ελευθεριάδη, ημερομηνίας 28.3.2017: Στη δική της συμπληρωματική ένορκη δήλωση η Α.Ρ.Ε. αναφέρει τα εξής: Το δωμάτιο στο ισόγειο καταλήφθηκε από τον Αιτητή, μετά την υπογραφή της άδειας χρήσεως (ημερ. 15.12.2011), όπως και το πάρκο αφού αυθαίρετα τοποθέτησε καρέκλες και άλλα αντικείμενα σε αυτό, χωρίς έγκριση και κατά παράβαση των όρων της άδειας χρήσεως. Ακόμα και εάν ο Αιτητής έχει καταστεί θέσμιος ενοικιαστής του κυλικείου, αυτό δεν μπορεί να ισχύσει και για το πάρκο και το ανεξάρτητο δωμάτιο που δεν περιλαμβάνεται στην άδεια χρήσης. Η αμφισβήτηση της χρέωσης για την κατανάλωση του ηλεκτρικού ρεύματος αποτελεί πρόφαση του Αιτητή (για να συνεχίσει να καταναλώνει ηλεκτρικό ρεύμα χωρίς να πληρώνει), αφού οι χρεώσεις γίνονται σύμφωνα με τις ενδείξεις υπομετρητή. Ο Αιτητής δεν έχει επίσης πληρώσει ούτε τα ποσά που οφείλονται για την άδεια χρήσεως. Δεν είχαν λόγο οι Καθ' ων η αίτηση να προβούν σε παράνομες επεκτάσεις και συνδέσεις ηλεκτρικού ρεύματος στο πάρκο. Αυτά έγιναν από τον Αιτητή, ώστε να μπορεί να χρησιμοποιεί στον χώρο αυτό συστήματα ήχου, φώτων και άλλων μηχανημάτων. Διαδικασία: Δεν αντεξετάστηκε οποιοσδήποτε από τους ενόρκως δηλούντες και αφού οι δύο συνήγοροι παρουσίασαν, στις 6.4.2017, τις αγορεύσεις τους το Δικαστήριο επεφύλαξε την παρούσα απόφαση. Ευρήματα του Δικαστηρίου: Για τους σκοπούς της παρούσας διαδικασίας και μόνο, το Δικαστήριο έχει υποχρέωση να αποφύγει να προβεί σε τελική αξιολόγηση της προσαχθείσας μαρτυρίας (Jonitexo Ltd v. Adidas

(1984)1 C.L.R. 663). Tο δικαστικό έργο της αξιολόγησης της αξιοπιστίας των μαρτύρων και εξαγωγής τελικών ευρημάτων για τα γεγονότα της υπόθεσης θα διεξαχθεί όταν εξετάζεται η ουσία της υπόθεσης. Με μοναδικό σκοπό την διαπίστωση του κατά πόσο συντρέχουν οι προϋποθέσεις του άρθρου 32 του Ν. 14/60 (βλ. Γρηγορίου ν. Χριστοφόρου
(1995)1 Α.Α.Δ, 248) το Δικαστήριο προβαίνει σε κρίση επί των γεγονότων, αφήνοντας όμως τα αμφισβητούμενα γεγονότα να αποφασιστούν στο κατάλληλο στάδιο (βλ. Σιδεράς ν. Tryfonos Constructions
(2008)1 Α.Α.Δ. 463). Οι Καθ' ων η Αίτηση είναι οι ιδιοκτήτες του ακινήτου στο οποίο στεγάζεται η Δημοτική Πινακοθήκη του Δήμου Πάφου. Η πινακοθήκη πέραν από το κεντρικό κτίριο της, διαθέτει και άλσος. Ο Αιτητής ανέλαβε την κατοχή του κυλικείου - καφενείου της πινακοθήκης δυνάμει γραπτής συμφωνίας ημερομηνίας 15.11.2012 μεταξύ του ιδίου και των ιδιοκτητών του μίσθιου. Η συμφωνία αυτή προνοούσε αντάλλαγμα μηνιαίως και είχε διάρκεια μέχρι την 30.11.2014. Μετά την εκπνοή της, ο Καθ' ου η αίτηση εξακολουθεί να διατηρεί την κατοχή του κυλικείου - καφενείου. Αμφισβητούμενα γεγονότα παραμένουν: το κατά πόσον υφίσταται ενοικιαστική σχέση μεταξύ των διαδίκων, το κατά πόσον ο Αιτητής παραβαίνει την μεταξύ των διαδίκων συμφωνία το εάν ο Αιτητής έχει επέμβει παράνομα στους χώρους που κατέχει και δεν αναφέρονται ρητά στην μεταξύ των διαδίκων συμφωνία. Απόκρυψη ουσιωδών γεγονότων: Υποστηρίζουν οι Καθ' ων η Αίτηση ότι ο Αιτητής έχει αποκρύψει από το Δικαστήριο κατά την έκδοση του προσωρινού διατάγματος, ουσιώδη γεγονότα και για αυτό το λόγο το προσωρινό διάταγμα θα πρέπει να ακυρωθεί. Οι αρχές που διέπουν το ζήτημα της παράλειψης αποκάλυψης ουσιωδών γεγονότων έχουν διατυπωθεί στη νομολογία. Επειδή η έκδοση διατάγματος χωρίς ειδοποίηση στο άλλο μέρος αποτελεί παρέκκλιση από την αρχή "audi alteram partem", επιβάλλεται στον Αιτητή η αποκάλυψη στο Δικαστήριο όλων των ουσιαστικών γεγονότων που μπορεί να ασκήσουν επιρροή στη δικαστική κρίση. Η αίτηση αυτή είναι uberrima fides και η παράλειψη παρουσίασης ουσιαστικών γεγονότων ενώπιον του Δικαστηρίου θεωρείται ως είδος εξαπάτησης του Δικαστηρίου (βλ. Γρηγορίου ν. Χριστοφόρου πιο πάνω). Η παράλειψη αποκάλυψης θεωρείται ουσιώδης όταν αφαιρεί "τη δυνατότητα σφαιρικής εκτίμησης της όλης κατάστασης". (Βλ. Electromatic Constructions Ltd. ν. Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας, Πολ. Έφ. 268/08, ημερ. 19.3.2009.) Το τι συνιστά ουσιώδες γεγονός ορίζεται επίσης στη νομολογία (βλ. Μ. & Ch. Mitsingas Tr. Ltd. κ.α. v. Timberland
(1997)1 ΑΑΔ 1791, Ρένα Αριστοτέλους Λτδ κ.ά. ν. Benfleet Enterprises Ltd κ.α.
(2006)1(Α) Α.Α.Δ. 280). Προκειμένου να εξεταστεί κατά πόσο υπήρξε από πλευράς του Αιτητή παράβαση του πιο πάνω αναφερόμενου κανόνα, θα πρέπει να εξεταστούν τα "παραλειπόμενα" γεγονότα, όπως προβάλλονται στην ένσταση. Αυτά αφορούν:
  1. Το ποσό που ο Αιτητής οφείλει στους Καθ' ων η αίτηση σχετικά με την κατανάλωση ηλεκτρικού ρεύματος.
  2. Το ποσό που ο Αιτητής οφείλει για τα μηνιαία ανταλλάγματα της άδειας χρήσεως και ότι έχει εγερθεί αγωγή εναντίον του στο Ε.Δ. Πάφου.
  3. Την παράνομη σύνδεση από μέρους του Αιτητή ηλεκτρικού ρεύματος στο πάρκο.
  4. Πρόσβαση στο κυλικείο, που δεν αποτελεί αυτοτελές κτίριο υπάρχει από την κεντρική είσοδο του κτιρίου, και της πόρτας παραπλεύρως.
  5. Κατά παράβαση της συμφωνίας του με τους Καθ' ων η αίτηση, ο Αιτητής οικειοποιήθηκε παράνομα και άλλους χώρους και σε αυτούς τους χώρους αναφέρεται το προσωρινό διάταγμα.
  6. Ο Αιτητής παράνομα και με επικίνδυνο τρόπο συνέδεσε ηλεκτρικό ρεύμα στο πάρκο και εξαιτίας αυτού του γεγονότος η ΑΗΚ διάκοψε την παροχή ηλεκτρικού ρεύματος σε ολόκληρο το κτίριο. Όλα αυτά τα γεγονότα αμφισβητούνται από τον Αιτητή στις δικές του ένορκες δηλώσεις. Δεν θα προβώ σε περαιτέρω σχολιασμό τους, αφού είναι γνωστή η αρχή ότι για τα γεγονότα που αμφισβητούνται δεν υπάρχει υποχρέωση πλήρους αποκάλυψης (βλ. M. & Ch. Mitsingas Tr. Ltd κ.ά. n. Timberland, πιο πάνω). Προϋποθέσεις έκδοσης του αιτούμενου διατάγματος: Οι προϋποθέσεις για έκδοση διατάγματος με βάση το άρθρο 32 του Νόμου 14/60 αναλύθηκαν από το Ανώτατο Δικαστήριο στην υπόθεση Odysseos v. A. Pieris Estates Ltd & Another
(1982)1 C.L.R. 557 και σε πληθώρα άλλων αποφάσεων. Αρκεί να λεχθεί ότι θα πρέπει να ικανοποιούνται οι τρεις προϋποθέσεις του άρθρου αυτού, προτού εξεταστούν περαιτέρω εκείνοι οι παράγοντες που θα πρέπει να ληφθούν υπόψη στην άσκηση της διακριτικής ευχέρειας του Δικαστηρίου στο προκαταρκτικό αυτό στάδιο (Jonitexo Ltd v. Adidas
(1984)1 C.L.R. 263). 1. Ύπαρξη σοβαρού ζητήματος για εκδίκαση: Για την εξέταση της προϋπόθεσης αυτής, ανατρέχουμε στην κυρίως αίτηση, αφού από αυτή θα διαπιστωθεί κατά πόσο αποκαλύπτεται σοβαρό ζήτημα για εκδίκαση[2]. Στο σημείο αυτό θα πρέπει να διευκρινιστεί ότι τα ζητήματα της παροχής ηλεκτρικού ρεύματος και της ανενόχλητης κατοχής και χρήσης, αποτελούν μερικές μόνο από τις θεραπείες που ο Αιτητής ζητά με την κυρίως Αίτηση του. Αυτό όμως δεν αποτελεί κώλυμα για την έκδοση του ενδιάμεσου διατάγματος, σύμφωνα με την νομολογία. Στην απόφαση Κούνουνα ν. C & A SIMONOS LTD, Πολιτική Έφεση 11077, 13 Σεπτεμβρίου 2002, αναφέρονται τα ακόλουθα: "H έκδοση ενδιάμεσου απαγορευτικού διατάγματος αντίστοιχου προς τη θεραπεία που ζητείται με την αγωγή, δεν αποκλείεται (βλέπε Jonitexo Ltd v. Adidas Sportschuhfabriken Adi Dassler KG
(1984)1 C.L.R. 263. Βλέπε επίσης Κοσμά ν. Χατζηκυπρή κ.α., Π.Ε. 10558, ημερ. 22.2.2000." Το Δικαστήριο σε τέτοια περίπτωση θα πρέπει να βεβαιωθεί ότι η έκδοση του ενδιάμεσου διατάγματος δεν ανατρέπει το status quo ante, και ότι δεν παρέχεται ουσιαστική ικανοποίηση της κυρίως θεραπείας που ζητείται με την (κυρίως) Αίτηση. (Το ζήτημα της διατήρησης του status quo ante αναλύεται αμέσως πιο κάτω). Αυτό που εξετάζεται αναφορικά με την πρώτη αυτή προϋπόθεση, είναι μόνο το κατά πόσον καταδεικνύεται συζητήσιμη υπόθεση με βάση τα δικόγραφα. Βρίσκω ότι, με βάση τα όσα αναφέρονται πιο πάνω και ειδικά με βάση το μη αμφισβητούμενο γεγονός ότι οι Καθ' ων η αίτηση παρείχαν δυνάμει συμφωνίας στον Αιτητή τη χρήση του μίσθιου και ότι υπήρξε διακοπή της παροχής ηλεκτρικού ρεύματος σε αυτό και απόπειρα μετακίνησης των επίπλων που ο Αιτητής έχει τοποθετήσει στο πάρκο για τους σκοπούς της επιχείρησης του, προκύπτει συζητήσιμη υπόθεση και ως εκ τούτου ικανοποιείται η πρώτη προϋπόθεση. Διατήρηση ή ανατροπή του status quo ante: Στην απόφαση Κούνουνα (πιο πάνω) γίνεται και αναφορά στο ζήτημα της διατήρησης του status quo, που αποτελεί το ζητούμενο κατά την έκδοση προσωρινών διαταγμάτων. Λέχθηκαν τα εξής στην απόφαση Κούνουνα: "Ο σκοπός ενός συντηρητικού διατάγματος που εκδίδεται βάσει του άρθρου 32 του Νόμου 14/60 είναι κυρίως η διατήρηση της κατάστασης κατά την οποία προέκυψε η υπό εκδίκαση διαφορά και η διατήρηση της επίδικης περιουσίας, εκκρεμούσης της ακρόασης και της εκδίκασης της αγωγής (Michael v. Brevinos Limited
(1969)1 C.L.R. 578)." (Δική μου υπογράμμιση). Σχετική με το ζήτημα αυτό είναι και η απόφαση Κοσμά ν. Χατζηκυπρή (πιο πάνω). Στην παρούσα αίτηση, η κατάσταση η οποία επιδιώκεται να διατηρηθεί με την επικύρωση του προσωρινού διατάγματος, είναι η ηλεκτροδότηση του μίσθιου και η συνέχιση από μέρους του Αιτητή της χρήσης αυτού, ως προηγούμενα έπραττε.
  1. Ύπαρξη πιθανότητας να δικαιούται ο Αιτητής σε θεραπεία: Η προϋπόθεση αυτή συνδέεται άμεσα με την πρώτη προϋπόθεση όπως αναλύεται πιο πάνω και η ικανοποίηση της ή όχι προκύπτει από το αποδεικτικό υλικό του Αιτητή. Αν ο Αιτητής είναι σε θέση να δείξει κάτι περισσότερο από απλή πιθανολόγηση και κάτι λιγότερο από το ισοζύγιο των πιθανοτήτων, θεωρείται ότι έχει επιτύχει να ικανοποιήσει την δεύτερη προϋπόθεση του άρθρου 32 του Ν.14/
  2. Σε σχέση με αυτή την προϋπόθεση, το Δικαστήριο θα εξετάσει κατά πόσο από το αποδεικτικό υλικό του Αιτητή προκύπτει η πιθανότητα (σε βαθμό μεγαλύτερο από απλή πιθανολόγηση), αυτός να έχει καταστεί θέσμιος ενοικιαστής, οπότε να έχει και το δικαίωμα για ειρηνική απόλαυση του μίσθιου. Το ζήτημα της αντιπαραβολής της σύμβασης ενοικίασης με την άδεια χρήσης, έχει απασχολήσει τη νομολογία σε πολλές υποθέσεις και έχει αναλυθεί και από διάφορες άλλες αυθεντίες. Στην πρωτόδικη απόφαση στην αίτηση Κ24/14 του Δ.Ε.Ε. Λευκωσίας, Catercom v. ΠΑ.ΣΥ.ΔΥ, ημερομηνίας 1.12.2014, η αδελφή Δικαστής Λ. Σ. Καμμίτση έχει εξετάσει τα πιο πάνω ζητήματα, παραπέμποντας στις σχετικές αυθεντίες. Συμφωνώ και υιοθετώ τα όσα αναφέρονται στην απόφαση αυτή (για τα νομικά αυτά ζητήματα) και παραθέτω σχετικά αποσπάσματα: "Ενοικίαση ή παραχώρηση άδειας χρήσης (lease or licence): Για σκοπούς απάντησης του ερωτήματος εάν μεταξύ δύο μερών έχει πράγματι συνομολογηθεί συμφωνία παροχής άδειας χρήσης (licence) ή συμφωνία ενοικίασης, υπάρχουν κάποιοι παράγοντες που πρέπει να ληφθούν υπόψη. Έχω αντλήσει καθοδήγηση από τα Αγγλικά συγγράμματα Megarry´s The Rent Acts, 10η έκδοση, Τόμος 1, σελίδες 53 έως 60 και Landlord & Tenant byAtkin, 16η έκδοση, Τόμος Ι, σελίδες 29-
  3. [.] Το εάν συμφωνία δημιουργεί σχέση ενοικίασης ή παραχώρησης άδειας χρήσης, δεν εξαρτάται από τη φρασεολογία που χρησιμοποίησαν τα μέρη για να περιγράψουν τη σχέση τους (βλέπετε Megarry πιο πάνω σελίδα56: «. if the operative parts of the agreement establish a tenancy, an express provision negativing a tenancy is ineffective» και «parties cannot turn a tenancy into a licence merely by calling it one» και Street v. Mountford,
(1985)2 All ER 289, σελίδες 294 j, 296 a). Το Δικαστήριο λαμβάνει υπόψη όχι μόνο το έγγραφο που συνομολογεί τη συμφωνία των μερών αλλά και τη συναλλαγή τους ως σύνολο. Αυτή η συναλλαγή συνίσταται στα εξής: παραχωρήθηκε αποκλειστικό δικαίωμα εκμετάλλευσης και όπως φαίνεται, και αποκλειστικό δικαίωμα κατοχής, συγκεκριμένων χώρων, για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα και με συγκεκριμένο αντάλλαγμα. . . . Η καταβολή μηνιαίου ποσού, από μόνη της, δεν είναι αρκετή για να θεωρηθεί ότι δημιουργήθηκε σχέση ενοικίασης. Αλλά υπάρχει και η πρόνοια καταβολής των τελών από τους Αιτητές (ρήτρα 5(ε)), η οποία συνάδει με την παραχώρηση αποκλειστικού δικαιώματος κατοχής. [.] Στο σύγγραμμα Woodfall's Law of Landlord and Tenant, 26η έκδοση, Τόμος 1, σελίδα 578, αναφέρονται τα ακόλουθα: «'a lessee cannot be said to part with the possession of any part of the premises unless his agreement with his licensee wholly ousts him from the legal possession of that part'».Επιπλέον, οι Αιτητές παρέμειναν στα επίδικα υποστατικά μετά την 31.12.2013 και οι Καθ' ων η Αίτηση συνέχισαν να εισπράττουν ενοίκιο μετά την 1.1.2014, χωρίς οποιαδήποτε επιφύλαξη. Έχω επίσης λάβει υπόψη και βοηθηθεί ιδιαίτερα από τις αποφάσεις του Ανώτατού Δικαστηρίου στις αυθεντίες Αγγελίδης & Φιλίππου v. Κολοκασίδης Εστεϊτς (πιο πάνω), Μιχαηλίδου v. Δήμου Λευκωσίας
(1997)1(Α) Α.Α.Δ. 18 και Καρεσίου v. Καραπίττα κ.α.
(2002)1(Α) Α.Α.Δ. 338. Στέκομαι στο πιο κάτω απόσπασμα από την αυθεντία Μιχαηλίδου v. Δήμου Λευκωσίας, στη σελίδα 21: «Είναι θεμελιωμένο ότι για τη διακρίβωση της φύσης της σύμβασης, όταν το ζητούμενο συνίσταται στο κατά πόσο πρόκειται περί άδειας χρήσεως ή ενοικιάσεως, το αποφασιστικό κριτήριο είναι η πρόθεση των μερών. Ο περιγραφικός χαρακτήρας της σύμβασης είναι αδιάφορος αν από την εξέταση του συνόλου των περιστατικών της κάθε περίπτωσης προκύπτει ότι η αληθινή σχέση που δημιουργήθηκε μεταξύ των μερών είναι διαφορετική. Οι διάφοροι όροι αναφορικά με τα δικαιώματα των μερών και τις υποχρεώσεις τους και ο τρόπος διατύπωσης τους δεν προσφέρουν σταθερή βάση για τον προσδιορισμό της αληθινής σχέσης μεταξύ των διαδίκων. Καθοριστικός παράγοντας για τον προσδιορισμό της πραγματικής σχέσης των μερών σε υποθέσεις αυτής της μορφής είναι η παραχώρηση αποκλειστικής κατοχής για ορισμένη περίοδο έναντι ανταλλάγματος (Βλέπε Street v. Mountford
(1985)2All ER 289). Τα τρία αυτά στοιχεία αποτελούν τη σωστή βάση για τη διάκριση μεταξύ των δύο εννοιών, της άδειας χρήσεως ή της ενοικίασης». Τόσο στη Μιχαηλίδου v. Δήμου Λευκωσίας, όσο και στη Street v. Mountford, τονίστηκε ότι η ρητή διασφάλιση του δικαιώματος του ιδιοκτήτη για είσοδο και επιθεώρηση του υποστατικού υποδεικνύει ότι ο ενοικιαστής έχει αποκλειστική κατοχή. Υπάρχει τέτοια ρήτρα στο Τεκμήριο 1 (5(θ)). Σύμφωνα και με την αυθεντία Royal Ris Ltd. v. Δήμου Λάρνακας
(2005)1(Β) Α.Α.Δ. 1149, «το Δικαστήριο οφείλει να λάβει υπόψη του όλα τα περιβάλλοντα γεγονότα για να καταλήξει στη φύση και το είδος της κατοχής.» (σελίδα 1155)." . . . Δικαίωμα ειρηνικής απόλαυσης: Το δικαίωμα της ειρηνικής απόλαυσης του μισθίου (covenant for quiet enjoyment) δύναται να αποτελεί εξυπακουόμενο όρο της συμφωνίας ενοικίασης. Βλέπετε σχετικά Halsbury's Laws ofEngland, 4η έκδοση, Τόμος 27, παράγραφοι 320 και 325 και Woodfall Landlord and Tenant, 27η έκδοση, Τόμος 1, παράγραφος 1305. Ειδικότερα, στην παράγραφο 325 του συγγράμματοςHalsbury's, πιο πάνω, καταγράφονται τα ακόλουθα: «In a formal lease, and in an oral letting or an agreement for a lease which operates as a present demise, there is implied one single covenant for quiet enjoyment, under which the tenant is entitled to be put into possession of the premises which are leased to him at the outset of his tenancy, and to remain quietly in possession of them throughout the term.» Υπάρχει η ευχέρεια έκδοσης απαγορευτικού διατάγματος, οριστικού και προσωρινού, για να αποφευχθεί η παραβίαση αυτού του όρου της ενοικίασης. Βλέπετε παράγραφος 321 του συγγράμματος Halsbury's, πιο πάνω: «The grant of an injunction to restrain a breach of covenant is discretionary, and the court will consider, among other things, whether the breach produces injury to the party seeking the injunction, and will decline to enforce an oppressive covenant by injunction. As a general rule, however, the court will grant an injunction to restrain a breach of a negative covenant without proof of damage being necessary, provided that the words of the covenant are clear. An interlocutory injunction will be granted in an appropriate case, the deciding factor being the balance of convenience between the parties.» Δυνατόν να υπάρχει παραβίαση του όρου για την ειρηνική απόλαυση του μίσθιου από πράξεις ή παραλείψεις του ιδιοκτήτη που παρεμποδίζουν την ελευθερία κινήσεων του ενοικιαστή στην άσκηση των δικαιωμάτων του ως ενοικιαστή. Βλέπετε σχετικά παράγραφο 1327 του συγγράμματος Woodfall, πιο πάνω και παράγραφο 328 του συγγράμματος Halsbury's, πιο πάνω, κάτω από την επικεφαλίδα 'Breach of covenant for quite enjoyment'. Παραθέτω το απόσπασμα: «The covenant for quiet enjoyment operates according to its terms to secure the tenant, not merely in the possession, but in the enjoyment of the premises for all usual purposes; and where the ordinary and lawful enjoyment of the demised premises is substantially interfered with by the acts or omissions of the landlord or those claiming under him, the covenant is broken, even if neither the title to, nor the possession of, the land is otherwise affected. Whether this interference has taken place is, in each case, a question of fact. It was once considered that for there to be a breach of covenant there had to be some physical interference with the enjoyment of the demised premises. However, there is modern authority to the effect that the covenant is not confined to direct physical interference but may be broken by any conduct of the landlord or his agents, which interferes with the tenant's freedom of action in exercising his rights as tenant. [McCall v. Abelesz
(1976)1 All ER 727 at 730, 731]. ..... Disturbance of enjoyment which is merely temporary and which does not interfere with the title or possession of the tenant is generally not a breach of the covenant. Even where such a disturbance does constitute a breach, an injunction will not be granted where there is no likelihood of repetition, the tenant being left to his remedy of damages.» Ακόμα και πράξεις που λαμβάνουν χώραν εκτός του μισθίου, μπορεί να θεωρηθούν ότι συνιστούν παραβίαση του όρου της ειρηνικής απόλαυσης. Βλέπετε παράγραφος 329 του συγγράμματος Halsbury's, πιο πάνω: «An act may be a breach of the covenant for quiet enjoyment notwithstanding that it is done off the premises. Even at the time when actual physical interference with the demised premises was considered to be an essential element of any breach of the covenant, an act done off the premises could be a breach if it caused physical interference with the demised premises; for example ...where the landlord . erected scaffolding in front of the door and windows of a demised shop in such a way as to interfere with the tenant's trade [Owen v. Gadd
(1956)2 All ER 28]. If however, the disturbance is due to an act done off the premises, there is no breach of covenant unless it was either foreseen in fact, or ought by reasonable care to have been foreseen, that the interruption would follow as a consequence of the act.»" Από όσα γεγονότα προβάλλει ο Αιτητής και δεν αμφισβήτησαν οι Καθ' ων η αίτηση προκύπτει ότι: (α) Ο Αιτητής έχει την ευθύνη της έκδοσης των αδειών για τη λειτουργία του κυλικείου-καφενείου και πληρωμής όλων των σχετικών τελών. Το κατά πόσο υπάρχουν οφειλές από μέρους του Αιτητή προς του Καθ' ων η αίτηση δεν επηρεάζει (αλλά μάλλον επιβεβαιώνει) την πιο πάνω ευθύνη. (β) Μόνο ο Αιτητής μπορεί να ανοιγοκλείνει το κυλικείο-καφενείο, ενώ το ωράριο λειτουργίας αυτού επεκτείνεται πέραν των ωρών λειτουργίας της πινακοθήκης. (γ) Το ζήτημα της είσπραξης "ενοικίου" σύμφωνα με τις αποδείξεις είσπραξης που οι Καθ' ων η αίτηση εξέδιδαν, έχει εξεταστεί και την απόφαση ημερομηνίας 29.9.
  1. (Τα εν λόγω έγγραφα βρίσκονται κατατεθειμένα στον φάκελο του Δικαστηρίου και μπορούν να ληφθούν υπόψη). Στο παρόν στάδιο, από τα γεγονότα της υπόθεσης και ειδικά από το γεγονός ότι ο Αιτητής έχει την αποκλειστική κατοχή του επίδικου υποστατικού, κρίνω ότι υπάρχει εκ πρώτης όψεως σοβαρή πιθανότητα (πέραν από απλή πιθανότητα), η συμφωνία μεταξύ των διαδίκων να αποτελεί μίσθωση η οποία να έχει δημιουργήσει σχέση ιδιοκτήτη και ενοικιαστή. Σε τέτοια περίπτωση και εφόσον η συμφωνία έχει εκπνεύσει την 30.11.2014, ο Αιτητής θα μπορούσε, δυνάμει του άρθρου 2 του Ν.23/83, να θεωρηθεί "θέσμιος ενοικιαστής". Αυτό απάντα και στο επιχείρημα των Καθ' ων η αίτηση περί αναρμοδιότητας του παρόντος Δικαστηρίου. Εάν ο Αιτητής αποδειχθεί ότι είναι πράγματι θέσμιος ενοικιαστής και εφόσον το ακίνητο, του οποίου αποτελεί μέρος το επίδικο υποστατικό, είναι "ενοικιοστασιακό", τότε αποκλειστική αρμοδιότητα εκδίκασης αυτής της διαφοράς έχει το Δ.Ε.Ε. Συνακόλουθα ενεργοποιείται και η προστασία του αγαθού της ειρηνικής απόλαυσης του μίσθιου.
  2. Δύσκολη ή αδύνατη η απονομή πλήρους δικαιοσύνης σε μεταγενέστερο στάδιο: Στην πρόσφατη απόφαση στην Πολιτική Έφεση Αρ. 216/2006, HIGHGATE PRIMARY SCHOOL LTD κ.α. ν. ΣΤΕΛΙΟΣ ΦΥΛΑΚΤΙΔΗΣ κ.α ημερομηνίας 24.3.2009, επαναλήφθηκε η βασική αρχή που διέπει αυτή την προϋπόθεση: "Η έννοια της απονομής πλήρους δικαιοσύνης δεν είναι ταυτόσημη με την αποκατάσταση μόνο της υλικής ζημιάς, αλλά είναι ευρύτερη και σ΄ αυτήν περιλαμβάνεται και η προστασία των δικαιωμάτων των αιτητών. Το γεγονός δηλαδή ότι οι εφεσείοντες μπορεί να είναι σε οικονομική κατάσταση που τους επιτρέπει να αποζημιώσουν τους εφεσίβλητους, σε περίπτωση επιτυχίας των εφεσιβλήτων στην αγωγή, δεν εξυπακούει αυτόματα ότι δεν θα προκληθεί οποιαδήποτε αδικία στους εφεσίβλητους-ενάγοντες, υπό την ευρύτερη έννοια." Για να διαπιστωθεί κατά πόσο ικανοποιείται στην παρούσα υπόθεση η προϋπόθεση αυτή, το δικαστήριο θα πρέπει να αναζητήσει τις λεπτομέρειες που θα στοιχειοθετήσουν την "ανεπανόρθωτη" ζημιά του Αιτητή. Αυτός ισχυρίζεται στις ένορκες δηλώσεις του ότι η διακοπή της παροχής ηλεκτρικού ρεύματος στην επιχείρηση καφενείου που διατηρεί, προκαλεί αδυναμία στη λειτουργία της επιχείρησης και αναγκαστικό τερματισμό της λειτουργίας της, όπως και η απομάκρυνση των επίπλων. Κρίνω ότι ικανοποιείται στην παρούσα περίπτωση και αυτή η προϋπόθεση του άρθρου
  3. Ισοζύγιο της ευχέρειας: Στη βάση όλων των πιο πάνω στοιχείων και ευρημάτων, βρίσκω ότι πληρούνται όλες οι προϋποθέσεις για παραμονή του διατάγματος σε ισχύ. Δεν προβάλλεται οποιαδήποτε ουσιαστική βλάβη στους Καθ' ων η αίτηση από την έκδοση του εν λόγω διατάγματος και με βάση όλα τα στοιχεία που τέθηκαν ενώπιον μου, κρίνω ότι το ισοζύγιο της ευχέρειας κλίνει υπέρ της διατήρησης της προτέρας κατάστασης (status quo ante) και της οριστικοποίησης του προσωρινού διατάγματος. Κατάληξη: Για τους πιο πάνω λόγους, το προσωρινό διάταγμα ημερομηνίας 23.2.2017, οριστικοποιείται και καθίσταται απόλυτο μέχρι την εκδίκαση και έκδοση απόφασης στην κυρίως Αίτηση με τον πιο πάνω τίτλο και αριθμό, υπό τον όρο της καταβολής την 1η μέρα κάθε μήνα (αρχίζοντας από την 1.7.2017), του ποσού των €298,69 στους Καθ' ων η αίτηση από μέρους των Αιτητών. Επιδικάζονται τα έξοδα της παρούσας αίτησης υπέρ του Αιτητή και σε βάρος των Καθ' ων η αίτηση, όπως αυτά θα υπολογιστούν στο τέλος της διαδικασίας. (Υπ.) ................. Χρ. Ραγουζαίου Πρόεδρος Δικαστηρίου Πιστό Αντίγραφο Γραμματέας Subject: Rent Control/Interim Αναφορά: 2ο Προσωρινό διάταγμα για άρση επέμβασης ιδιοκτήτη στο μίσθιο [1] Μετά από σχετική άδεια του Δικαστηρίου. [2] Οι αιτούμενες θεραπείες καταγράφονται στη σελίδα 1 πιο πάνω. cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο

🔗 Στην επίσημη πηγή

Επεξήγηση AI βάσει του επίσημου κειμένου του νόμου. Ενδεικτική, δεν υποκαθιστά νομική συμβουλή.