← Κύπρος

Νεκτάριος Ιορδάνους ν. Ανδρέας Χαραλάμπους, Αίτηση αρ. Κ5/2013, 6/10/2017

Νεκτάριος Ιορδάνους ν. Ανδρέας Χαραλάμπους, Αίτηση αρ. Κ5/2013, 6/10/2017 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:DEELEM:2017:25 ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΕΛΕΓΧΟΥ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ ΛΕΜΕΣΟΥ - ΠΑΦΟΥ ΤΜΗΜΑ ΠΑΦΟΥ Ενώπιον: Χρ. Ραγουζαίου, Προέδρου και Φρ. Βλαδιμήρου, Ν Τσαγκάρη, Μελών Αίτηση αρ. Κ5/2013 Μεταξύ: Νεκτάριος Ιορδάνους Αιτητή και Ανδρέας Χαραλάμπους Καθ' ου η Αίτηση Ημερομηνία: 6.10.2017 Εμφανίσεις: Για τον Αιτητή: κος Μ. Βασιλειάδης (κα Β. Ιωάννου στην απαγγελία της απόφασης) Για τον Καθ' ου η αίτηση: κα Λεμονάρη για κον Α. Αλεξάνδρου Α Π Ο Φ Α Σ Η Με την αίτηση του, με τον πιο πάνω τίτλο και αριθμό, η οποία καταχωρήθηκε στις 28.2.2013, ο Αιτητής ζητά από το Δικαστήριο να καθορίσει το καταβλητέο ενοίκιο του καταστήματος που βρίσκεται στην οδό Σόλωνα Μιχαηλίδη 3 (κατ. 2) στην Πάφο (που στο εξής θα αναφέρεται, ως "το μίσθιο"). Ο Καθ' ου η Αίτηση, στην Απάντηση και Ανταπαίτηση, που καταχώρισε την 4.4.2013, ισχυρίζεται μεταξύ άλλων ότι δεν δικαιολογείται αύξηση στο καταβαλλόμενο ενοίκιο, διότι: α) η ενοικιαστική αξία του μισθίου έχει μειωθεί σημαντικά λόγω της οικονομικής κρίσης και δεν μπορεί να ξεπερνά το ποσό των €250 μηνιαίως. β) ο Αιτητής είχε διακόψει την παροχή νερού στο μίσθιο και ως αποτέλεσμα, η επιχείρηση του Καθ' ου δεν μπορούσε να λειτουργήσει απρόσκοπτα. Ανταπαιτεί δε ο Καθ' ου η αίτηση την μείωση του καταβαλλόμενου ενοικίου στο ποσό των €250 μηνιαίως. Οι διάδικοι ζήτησαν από το Δικαστήριο, όπως εκδώσει οδηγίες για την ετοιμασία από τον Λειτουργό Εκτιμήσεων έκθεσης εκτίμησης για το ύψος του δίκαιου ενοικίου του μισθίου. H έκθεση ετοιμάστηκε στις 5.12.2014 και στις 19.2.2015 κατατέθηκε στο φάκελο του Δικαστηρίου διορθωμένο αντίγραφο της (μετά από άδεια που δόθηκε για την διόρθωση τυπογραφικού λάθους). Αντίγραφα της έκθεσης παραδόθηκαν επίσης στις δύο πλευρές. Ακροαματική Διαδικασία: Η ακρόαση της αίτησης ξεκίνησε στις 18.11.2016 και ολοκληρώθηκε στις 30.3.2017, οπότε και επιφυλάχθηκε η απόφαση του Δικαστηρίου. Στη διάρκεια της ακροαματικής διαδικασίας παρουσιάστηκαν συνολικά πέντε μάρτυρες και κατατέθηκε αριθμός τεκμηρίων. Μαρτυρία και αξιολόγηση Μάρτυρες Αιτητών: Ο μοναδικός μάρτυρας για την υπόθεση του Αιτητή (Μ.Α.), υπήρξε ο ίδιος ο Αιτητής, ο οποίος παρουσίασε γραπτή δήλωση ως μέρος της κυρίως εξέτασης του. Σε αυτήν αναφέρει τα εξής: Είναι ο ιδιοκτήτης του μισθίου το οποίο ανεγέρθηκε πριν το 1990 και χρησιμοποιείται από τον Καθ' ου η Αίτηση ως μηχανουργείο, δυνάμει συμφωνίας ενοικίασης. Η συμφωνία ήταν προφορική και αφορούσε την ενοικίαση για περίοδο 2 ετών (από 1.5.2004 μέχρι 30.4.2006) με αρχικό ενοίκιο €341,72 (ΛΚ200), το οποίο σταδιακά αυξήθηκε στο ποσό των €400 μηνιαίως (από την 1.1.2009) και αυτό είναι το τελευταίο ενοίκιο του μισθίου. Το ποσό αυτό είναι όμως χαμηλό σε σχέση με τα ενοίκια παρόμοιων υποστατικών, ίδιου μεγέθους, που βρίσκονται στην περιοχή του μισθίου. Αποδέχεται την έκθεση εκτίμησης που έχει ετοιμάσει ο Λειτουργός Εκτιμήσεων του παρόντος Δικαστηρίου. Υποστηρίζει ότι ουδέποτε απαγόρευσε στον Καθ' ου η Αίτηση να συνδέσει το μίσθιο με την κεντρική παροχή νερού, αλλά απεναντίας, ενώ υπέγραψε γραπτή συγκατάθεση προς τον Καθ' ου η Αίτηση για αυτό τον σκοπό, ο τελευταίος παρέλειψε να προβεί στις απαραίτητες ενέργειες για τη σύνδεση του υποστατικού με την κεντρική παροχή νερού. Αντεξεταζόμενος ο Αιτητής τοποθετήθηκε στις υποβολές που του τέθηκαν αναφορικά με την "δραματική μείωση" των ενοικίων στην περιοχή του μισθίου και την "μείωση του κύκλου των εργασιών" του Καθ' ου η Αίτηση, δηλώνοντας άγνοια για αυτά τα θέματα. Διευκρινίζοντας το ζήτημα της παροχής νερού στο μίσθιο, ανέφερε ότι εφόσον η ενοικίαση είχε συμφωνηθεί για δύο μόνο χρόνια, αφέθηκε ο Καθ' ου η Αίτηση να καταναλώνει νερό από τον υδρομετρητή του Αιτητή (καθότι δεν υπήρχε ξεχωριστός υδρομετρητής στο μίσθιο), ο οποίος όμως δεν είχε πρόθεση να παρέχει στον Καθ' ου η Αίτηση νερό για αόριστη χρονική περίοδο. Όταν ο Καθ' ου η Αίτηση αποφάσισε τελικά να επανασυνδέσει την παροχή νερού στο μίσθιο, ο Αιτητής του παραχώρησε τη συγκατάθεση, η οποία είχε ζητηθεί από την Υδατοπρομήθεια. Διευκρίνισε επίσης ότι ο Καθ' ου η Αίτηση διατηρούσε αρχικά το μηχανουργείο του στο διπλανό υποστατικό, που ανήκε στην αδελφή του Αιτητή. Μετακινήθηκε όμως στο μίσθιο ο Καθ' ου η αίτηση, όταν του ζητήθηκε από την ιδιοκτήτρια λόγω της ανακαίνισης που είχε προγραμματιστεί να γίνει στο κατάστημα εκείνο. Ο Μ.Α. μου έχει κάνει καλή εντύπωση. Υπήρξε σταθερός και σαφής στις απαντήσεις του, καθ' όλη τη διάρκεια της κατάθεσης του. Σε καμία αντίφαση διαπιστώνω να υπέπεσε και αποδέχομαι ως ειλικρινή την μαρτύρια του, με μόνη εξαίρεση τη μαρτυρία γνώμης που παρουσίασε αναφορικά με το ύψος του δίκαιου ενοικίου. Εφόσον ο Αιτητής δεν έχει τα προσόντα εμπειρογνώμονα, η προαναφερόμενη μαρτυρία γνώμης δεν μπορεί να γίνει αποδεκτή. Μάρτυρες Καθ' ου η αίτηση Ο Καθ' ου η Αίτηση παρουσιάστηκε ως ο πρώτος μάρτυρας για την υπόθεσή του (Μ.Κ.1) και αναφέρθηκε στην επίδικη ενοικίαση η οποία ξεκίνησε το

  1. Υποστήριξε ότι η συμφωνία αυτή ήταν η ίδια με την προηγούμενη συμφωνία ενοικίασης δυνάμει της οποία ενοικίαζε το διπλανό υποστατικό ως μηχανουργείο. Όλες οι συμφωνίες έγιναν με τη μητέρα του Αιτητή. Δεν γνώριζε ότι το μίσθιο ανήκει στον Αιτητή αφού γνώριζε μόνο τη μητέρα του. Συμφώνησε ότι είχε αναφέρει, στην έναρξη της ενοικίασης, ότι θα έφευγε από το μίσθιο κάποια στιγμή αλλά δεν είχε καθορίσει τον χρόνο, διότι αυτό θα γινόταν όταν θα αποκτούσε ο ίδιος το δικό του κατάστημα. Ήταν απαραίτητο το νερό στο μίσθιο για χρήση τόσο για την εργασία του στο μηχανουργείο αυτοκινήτων αλλά και για το πλύσιμο, το αποχωρητήριο κλπ. Χρειάζεται περίπου 80 λίτρα την ημέρα νερό. Τώρα η παροχή νερού έχει συνδεθεί πλέον στο μίσθιο και η κατανάλωση υπολογίζεται σε €35 μηνιαίως. Αρνήθηκε ότι είχε κληθεί από τον ιδιοκτήτη να συνδέσει την παροχή νερού στο μίσθιο, υποστηρίζοντας ότι το είναι Δημαρχείο που τον είχε καλέσει. Του υποβλήθηκε ότι ο ίδιος καθυστέρησε αδικαιολόγητα, για περίοδο 4 ετών, να συνδέσει την παροχή νερού στο μίσθιο και στην απάντησή του ο μάρτυρας υποστήριξε ότι η καθυστέρηση οφείλεται στο Δημαρχείο, το οποίο πήρε 2 χρόνια για να ενεργήσει. Υποστήριξε επίσης ότι το μηχανουργείο παρουσίαζε κακή εικόνα λόγω της έλλειψης νερού και ότι αυτό επηρέαζε την εργασία του. O Μ.Κ.1 μου έχει κάνει σχετικά μόνο καλή εντύπωση. Σημειώνω ότι οι αναφορές του σε γεγονότα που δεν έχουν δικογραφηθεί, είναι άσχετες με τα επίδικα θέματα και ως τέτοιες δεν θα ληφθούν υπόψη. Βρίσκω δε υπερβολική την προσπάθεια του να συνδέσει τον «αρνητικό επηρεασμό» της επιχείρησης του, με την αποσύνδεση της υδατοπρομήθειας στο μίσθιο. Η θέση του αυτή δεν έχει με οποιοδήποτε τρόπο τεκμηριωθεί. Με εξαίρεση τα όσα σχολιάζω αμέσως πιο πάνω, αποδέχομαι ως ειλικρινή την υπόλοιπη μαρτυρία του Μ.Κ.1, αφού δεν διαπιστώνω να έχει υποπέσει σε άλλες σημαντικές αντιφάσεις. Ο δεύτερος μάρτυρας για τον Καθ' ου η Αίτηση (Μ.Κ.2) Ιωάννης Πολυβίου είναι εκτιμητής ακινήτων με πτυχίο και μεταπτυχιακό τίτλο σπουδών από Πανεπιστήμιο του Ηνωμένου Βασιλείου, είναι μέλος του ΕΤΕΚ και του Βασιλικού Ινστιτούτου Εγκεκριμένων Εκτιμητών και ασκεί το επάγγελμά του από το έτος
  2. Παρουσίασε στο Δικαστήριο ως Τεκμήριο 5 την Έκθεση Εκτίμησης που ο ίδιος είχε ετοιμάσει σχετικά με το ενοίκιο του μισθίου και αναφέρθηκε στην μεθοδολογία που χρησιμοποιήθηκε, στις συγκριτικές ενοικιάσεις που έλαβε υπόψη του και στα συμπεράσματά του τα οποία φαίνονται στην Έκθεση Εκτίμησης. Αυτά έχουν ως εξής: Μέσος όρος ενοικίων €3,75 ανά τμ 90& μέσου όρου ενοικίων €3,38 ανά τμ Σημερινό ενοίκιο καταστήματος €4,00 ανά τμ 8% επί του σημερινού ενοικίου €4,32 ανά τμ Αγοραίο ενοίκιο €3,47 ανά τμ Σχολίασε επίσης την Έκθεση Εκτίμησης που ετοίμασε ο Λειτουργός Εκτιμήσεων του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων (Τεκμήριο 6), αναφέροντας ότι ο Λειτουργός χρησιμοποίησε μεν την ίδια μεθοδολογία (συγκριτική μέθοδος) αλλά κατέληξε σε διαφορετικά συμπεράσματα. Η διάσταση άποψης στα Τεκμήρια 5 και 6 οφείλεται στο γεγονός ότι ο ίδιος δεν έχει λάβει υπόψη του τις συγκριτικές ενοικιάσεις με αριθμούς 2, 5 και 6, του Τεκμηρίου 6, διότι τα δύο από τα τρία αυτά υποστατικά (αρ. 5, 6) είχαν κενωθεί κατά το χρόνο της δικής του επίσκεψης στην περιοχή, ενώ το τρίτο υποστατικό (αρ. 2) ανήκει επίσης στον Αιτητή και δεν θεωρείται αντικειμενική ενοικίαση για σκοπούς σύγκρισης. Αντεξεταζόμενος, διευκρίνισε ότι επισκέφθηκε το μίσθιο στα τέλη του μηνός Δεκεμβρίου 2016 οπότε και επισκέφθηκε επίσης κάθε μια από τις συγκριτικές ενοικιάσεις. Ανέφερε επίσης ότι οι εντολές που του είχαν δοθεί αφορούσαν τη διενέργεια εκτίμησης αναφορικά με τις «σημερινές αξίες». Βρίσκω ότι στη βάση των προσόντων και της πείρας του, τα οποία δεν αμφισβητήθηκαν, ο Μ.Κ.2 είναι εμπειρογνώμονας. Ο Μ.Κ.2 μου έχει κάνει καλή εντύπωση αφού έχω διαπιστώσει ότι υπήρξε ειλικρινής μάρτυρας. Δεν υπέπεσε σε αντιφάσεις αι η έκθεση εκτίμησης του ήταν σαφής και επεξηγηματική. Παρόλα αυτά, η έρευνα και η έκθεση του δεν ανταποκρίνονται στα γεγονότα του ουσιώδους χρόνου (που είναι η ημερομηνία καταχώρησης της Αίτησης), αλλά στο τέλος του έτους 2016, δηλαδή τριάμισι έτη αργότερα. Στη βάση αυτής μου της διαπίστωσης, βρίσκω ότι τα συμπεράσματα του μάρτυρα, δεν αφορούν τον ουσιώδη χρόνο της υπόθεσης μας και το δικαστήριο δεν θα μπορούσε να βασιστεί σε αυτά. Απορρίπτω έτσι, στο σύνολο της την Έκθεση Εκτίμησης του Μ.Κ.
  3. Ο Μ.Κ.3, Παύλος Χρυσοστόμου, είναι υπάλληλος (υπεύθυνος) στην Υδατοπρομήθεια στον Δήμο Πάφου. Ανάφερε ότι η υδατοπρομήθεια στο μίσθιο είχε διακοπεί πριν το έτος
  4. Ο Καθ' ου η αίτηση είχε περί το έτος 2015 αποταθεί επανειλημμένα στον Δήμο Πάφου, για την επανασύνδεση της υδατοπρομήθειας στο μίσθιο, αλλά δεν μπορούσε να εξυπηρετηθεί λόγω ανυπαρξίας ενοικιαστηρίου εγγράφου. Με πρωτοβουλία του μάρτυρα κλήθηκε (πριν την 1.9.2015) ο ιδιοκτήτης να υπογράψει σχετική υπεύθυνη δήλωση, προκειμένου να παρακαμφθεί το κώλυμα της απουσίας ενοικιαστηρίου εγγράφου. Αυτό έγινε τελικά την 20.4.2016, όπου υπογράφηκε το έντυπο και αφού καταβλήθηκαν τα σχετικά τέλη, υδροδοτήθηκε άμεσα το μίσθιο. Ο Μ.Κ.3 υπήρξε τυπικός μάρτυρας. Αναφέρθηκε σε γεγονότα που γνώριζε λόγω της εργασίας του και το γεγονός ότι δεν θυμόταν συγκεκριμένες ημερομηνίες κρίνεται ως φυσιολογικό και δεν μπορεί να πλήξει την αξιοπιστία του. Βρίσκω ότι υπήρξε ειλικρινής μάρτυρας και δεν έχει υποπέσει σε σημαντικές αντιφάσεις, παρά την έντονη αντεξέταση του. Αποδέχομαι την μαρτυρία του Μ.Κ.3 στο σύνολο της. Λειτουργός Εκτιμήσεων: Παρουσιάστηκε στο Δικαστήριο ο Λειτουργός Εκτιμήσεων του Κτηματολογικού Γραφείου Πάφου, Παναγιώτης Χ" Χριστοφή, ο οποίος ανέφερε ότι στα καθήκοντα του περιλαμβάνεται και η διενέργεια εκτιμήσεων και ότι τόσο η έρευνα όσο και η ετοιμασία της έκθεσης εκτίμησης στην παρούσα υπόθεση έγιναν από τον ίδιο. Χρησιμοποίησε τη συγκριτική μέθοδο εκτίμησης και έλαβε υπόψη της ως συγκριτικές, 6 συνολικά ενοικιάσεις, περιλαμβανομένου του υπό εκτίμηση ακινήτου. Καθορίζοντας τη μικρή περιοχή ανέφερε ότι αυτή καταλαμβάνει έκταση μέχρι και 280 περίπου μέτρα πέριξ του μισθίου. Στις συγκριτικές ενοικιάσεις δεν έγιναν ποιοτικές αναπροσαρμογές, καθότι όλα τα ακίνητα έχουν παρόμοια φυσική κατάσταση και βρίσκονται σε παρόμοιες τοποθεσίες (παρόδους της Λεωφόρου Ελλάδος). Τα συμπεράσματα του Λειτουργού εκτιμήσεων αναφορικά με το ζήτημα που εξετάζεται, εμφαίνονται στην έκθεση του και έχουν ως εξής: Το ενοίκιο του μισθίου ανέρχεται σε €4,00 ανά τμ και αυξανόμενο κατά 8% ανέρχεται σε €4,32 ανά τμ Ο μέσος όρος των ενοικίων στην μικρή περιοχή του μισθίου ανέρχεται σε €5,67 ανά τμ και το 90% του μέσου αυτού όρου σε €5,10 ανά τμ Το αγοραίο ενοίκιο στην μικρή περιοχή ανέρχεται σε €4,08 ανά τμ Αντεξεταζόμενος ο Λειτουργός Εκτιμήσεων από το συνήγορο του Αιτητή, διευκρίνισε ότι ο χρόνος της επιτόπιας έρευνας και της λήψης των πληροφοριών για τη σύνταξη της έκθεσης εκτίμησης (Τεκμήριο 6), ήταν ο Δεκέμβριος του 2014 και ότι οι αξίες που λήφθηκαν υπόψη στο Τεκμήριο 6, είχαν παραμείνει αμετάβλητες από τον χρόνο καταχώρησης της παρούσας Αίτησης (δηλαδή κατά την 28.3.2013). Κατά την αντεξέταση του από την συνήγορο του Καθ' ου η αίτηση, ο μάρτυρας διευκρίνισε ότι η "καλή φυσική κατάσταση" αφορά το μίσθιο σαν κτίριο. Αυτό είναι στην ίδια κατάσταση με τα κτίρια που έχουν χρησιμοποιηθεί ως συγκριτικά. Έχουν ληφθεί υπόψη η ηλικία και τα φυσικά χαρακτηριστικά της κατασκευής καθώς και παράγοντες που είναι αμετάβλητοι. Η κακή εμφάνιση που παρουσιάζει το μίσθιο οφείλεται στην χρήση του από τον Καθ' ου η αίτηση (ως μηχανουργείο αυτοκινήτων). Η χρήση του μισθίου διαφέρει από την χρήση των συγκριτικών ενοικιάσεων τα οποία παρουσιάζουν μεν καλύτερη εικόνα, αλλά αυτή οφείλεται στους ενοικιαστές, οι οποίοι έχουν διαμορφώσει και διακοσμήσει τον εσωτερικό χώρο ανάλογα με την χρήση των καταστημάτων τους. Δεν θεωρεί ότι η εσωτερική διακόσμηση επηρεάζει την ενοικιαστική αξία του ακινήτου. Το μίσθιο έχει ανεγερθεί μαζί με το διπλανό υποστατικό και έχει την ίδια ηλικία με τα υπόλοιπα ακίνητα που λήφθηκαν υπόψη, με μόνη διαφορά ότι ο μίσθιο δεν έχει βιτρίνες ενώ τα υπόλοιπα έχουν. Το γεγονός ότι δεν υπήρχε νερό στο μίσθιο, δεν ήταν σε γνώση του Λειτουργού κατά την ετοιμασία της έκθεσης εκτίμησης, αλλά αυτό δεν επηρεάζει την εκτίμηση με οποιοδήποτε τρόπο, αφού η σύνδεση του νερού ήταν απλά θέμα διαδικασίας. Αναφερόμενος στην συγκριτική ενοικίαση αρ.2 υποστήριξε ότι δεν μπορούσε να την παραβλέψει για τον μοναδικό λόγο ότι ο ιδιοκτήτης αυτού του υποστατικού (Αιτητής) είναι και μέτοχος στην ενοικιάστρια εταιρεία. Δεν θεωρείται αφύσικα ψηλό το ενοίκιο της συγκριτικής αυτής ενοικίασης, αφού έχει το ίδιο ενοίκιο με την συγκριτική ενοικίαση αρ.
  5. Ο Λειτουργός Εκτιμήσεων υπήρξε ειλικρινής μάρτυρας και σταθερός στις απαντήσεις του. Δεν διαπιστώνω να έχει υποπέσει σε σημαντικές αντιφάσεις σε κανένα στάδιο της μαρτυρίας του και ήταν σε θέση να υποστηρίξει το Τεκμήριο
  6. Βρίσκω ότι έχει ορθά καθορίσει την μικρή περιοχή, αφού έχει επιλέξει υποστατικά που είναι συγκρίσιμα με το μίσθιο διότι οι περιστάσεις τους είναι ίδιες (κοντινή απόσταση από το μίσθιο, σε οδούς με την ίδια εμπορικότητα, ίδια φυσική κατάσταση κτλ.). Παρόλα αυτά βρίσκω ότι στο συγκριτικό αρ. 2 επικρατεί ένα καθεστώς ενοικίασης το οποίο κάνει την συμπερίληψη του στις συγκριτικές ενοικιάσεις επισφαλή. Το γεγονός ότι ο ιδιοκτήτης του υποστατικού είναι ταυτόχρονα και μέτοχος στην ενοικιάστρια εταιρεία, καθιστά την περίσταση ιδιάζουσα και το ενοίκιο μη απόλυτα αντικειμενικό. Στη βάση αυτού, βρίσκω ότι η συγκριτική ενοικίαση αρ.2 θα πρέπει να αφαιρεθεί από τον πίνακα των συγκριτικών ενοικιάσεων του Τεκμηρίου
  7. Στη βάση των πιο πάνω, αποδέχομαι στο σύνολο της τη μαρτυρία του Λειτουργού Εκτιμήσεων, με μόνη εξαίρεση τα όσα ανέφερε για την συγκριτική ενοικίαση αρ.
  8. Επομένως, τα αριθμητικά συμπεράσματα του Τεκμηρίου 6, σε σχέση με τον μέσο όρο των ενοικίων της μικρής περιοχής και το 90% του μέσου αυτού όρου, θα πρέπει να αναπροσαρμοστούν Ευρήματα του Δικαστηρίου: Στη βάση των παραδοχών που περιέχονται στα δικόγραφα, των παραδεκτών γεγονότων όπως δηλώθηκαν τόσο στην έναρξη όσο και στη διάρκεια της ακροαματικής διαδικασίας και της αποδεκτής μαρτυρίας, βρίσκω ότι τα πραγματικά γεγονότα της υπόθεσης έχουν ως εξής: Ο Αιτητής είναι ο ιδιοκτήτης του μισθίου, το οποίο ενοικιάστηκε από τον Καθ' ου η Αίτηση με δυνάμει προφορικής συμφωνίας, τον Απρίλιο του 2004, με μηνιαίο ενοίκιο €341,72 (Λ.Κ.200), το οποίο αυξήθηκε σταδιακά σε €400,00 μηνιαίως, από την 1.1.
  9. Μετά την εκπνοή της συμφωνίας ενοικίασης ο Καθ' ου η αίτηση διατήρησε την κατοχή του μισθίου και έχει έκτοτε καταστεί θέσμιος ενοικιαστής του μισθίου, το οποίο χρησιμοποιεί ως μηχανουργείο αυτοκινήτων. Το μίσθιο έχει εμβαδόν 100 τμ. Βρίσκεται στον Δήμο Πάφου, δηλαδή εντός της ελεγχόμενης περιοχής, δυνάμει του Περί Ενοικιοστασίου Νόμου 23/83, (όπως έχει μέχρι σήμερα τροποποιηθεί και που στο εξής θα αναφέρεται ως "ο Νόμος") καθώς και δυνάμει των ΚΔΠ 519/2007 και 525/
  10. Εφόσον η επίδικη οικοδομή έχει συμπληρωθεί πριν την 31.12.1999 εμπίπτει στην έννοια του όρου "ακίνητο" όπως αυτό ορίζεται στο άρθρο 2 του Νόμου 23/
  11. Το καταβαλλόμενο ενοίκιο του μισθίου ανέρχεται σε €4,00 ανά τμ, το αγοραίο ενοίκιο της περιοχής σε €4,08 ανά τμ, ο μέσος όρος των ενοικίων της μικρής περιοχής σε €5,23 ανά τμ και το 90% του μέσου αυτού όρου σε €4,70 ανά τμ.[1] Το μίσθιο, ενώ υπήρχε υδρομετρητής σε αυτό, δεν υδροδοτείτο τουλάχιστον από το έτος
  12. Μετά από ενέργειες του Καθ' ου η αίτηση και αφού συγκατατέθηκε γραπτώς ο Αιτητής, αυτό υδροδοτήθηκε την 20.4.
  13. Νομική Πτυχή: Όπως έχει διαπιστωθεί, πιο πάνω, η επίδικη ενοικίαση εμπίπτει στις πρόνοιες του περί Ενοικιοστασίου Νόμου Ν.23/83, όπως έχει τροποποιηθεί και ως εκ τούτου ο καθορισμός του ενοικίου διέπεται από το Άρθρο 8 του Νόμου αυτού, το οποίο προνοεί τα εξής: "

(1)Ουδεμία αύξησις ενοικίου κατοικιών ή καταστημάτων δύναται να επιβληθή επί θεσμίου ενοικιαστού πλην ως εν τω παρόντι Νόμω διαλαμβάνεται.
(2)Είναι νόμιμον δια τον θέσμιον ενοικιαστήν ή τον ιδιοκτήτην οιασδήποτε κατοικίας ή καταστήματος, εάν θεωρή εαυτόν ηδικημένον, να αποτείνεται δι' αιτήσεως εις το Δικαστήριον δια τον καθορισμόν του δικαίου ενοικίου του πληρωτέου εν σχέσει προς την τοιαύτην κατοικίαν ή κατάστημα: Νοείται ότι ουδεμία αίτησις καταχωρίζεται προ της παρελεύσεως δύο ετών από της ημερομηνίας καθ' ην ο ενοικιαστής έλαβε κατοχήν του ακινήτου ή από τις ημερομηνίας της τελευταίας αύξησης ή μείωσης του ενοικίου. . . .
(3)Εις ην περίπτωσιν υποβάλλεται τοιαύτη αίτησις εις το Δικαστήριον, το Δικαστήριον εξετάζει ταύτην και, κατόπιν διεξαγωγής τοιαύτης ερεύνης οίαν τούτο ήθελε θεωρήσει κατάλληλον και παροχής εις ένα έκαστον των διαδίκων της ευκαιρίας να τύχη ακροάσεως, και λαμβανομένων υπ' όψιν των εν τοις εδαφίοις
(4)και
(5)αναφερομένων περιορισμών και περιστάσεων, καθορίζει το δίκαιον ενοίκιον από της ημερομηνίας καταχωρήσεως της τοιαύτης αιτήσεως και το ούτω καθορισθέν ποσόν θεωρείται ως το ενοίκιον το οποίον ο ενοικιαστής υποχρεούται να καταβάλλη εις τον ιδιοκτήτην. Δια τους σκοπούς της παραγράφου ταύτης θα υπηρετούν παρά τω Δικαστηρίω Λειτουργοί Εκτιμήσεων οίτινες, κατόπιν οδηγιών του Δικαστηρίου, θα δύνανται να διεξάγουν την έρευναν και να καταθέτουν την έκθεσιν των ενώπιον του Δικαστηρίου. [.] " Η τελευταία αύξηση στο πληρωτέο ενοίκιο δόθηκε την 1.1.2009, ενώ η παρούσα αίτηση έχει καταχωρηθεί στις 28.2.
  1. Το ποσό που το Δικαστήριο θα καθορίσει ως το δίκαιο ενοίκιο του επίδικου υποστατικού, θα ανατρέχει στον χρόνο καταχώρισης της παρούσας αίτησης. Όσον αφορά το ύψος του καθοριζόμενου ενοικίου, αναφέρονται τα εξής στο εδάφιο 4(α) του άρθρου 8: "Το ανώτατον όριον του υπό του Δικαστηρίου καθοριζομένου δικαίου ενοικίου δεν θα υπερβαίνη ποσοστόν 14 τοις εκατόν δια τα πρώτα δύο έτη από της ενάρξεως ισχύος του παρόντος Νόμου, μετά το πέρας της οποίας περιόδου το ποσοστόν θα καθορίζεται ανά διετίαν υπό του Υπουργικού Συμβουλίου τη συστάσει του Υπουργού δια διατάγματος δημοσιευομένου εις την επίσημον εφημερίδα της Δημοκρατίας." Δυνάμει του Διατάγματος του Υπουργικού Συμβουλίου το οποίο δημοσιεύθηκε στην Επίσημη Εφημερίδα της Δημοκρατίας στις 21.4.2011, ως Κ.Δ.Π. 148/2011, το ανώτατο όριο αυξήσεως μέχρι την 21/4/2013 είναι 8%. Στη συνέχεια, η επιφύλαξη του εδαφίου 4(α) προνοεί τα ακόλουθα: "Νοείται ότι, αν η πρώτη αίτηση που υποβάλλεται μετά την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του περί Ενοικιοστασίου (Τροποποιητικού) Νόμου του 1995 για αύξηση του ενοικίου βάσει του επιτρεπόμενου ποσοστού, που δεν υπερβαίνει τώρα το 14%, οδηγεί στον καθορισμό ενοικίου χαμηλότερου από το 40% του εκάστοτε μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής, τότε καθορίζεται ενοίκιο ίσο προς το 40% του μέσου αυτού όρου. Το ποσοστό 40% ως ανωτέρω, για την πρώτη ή τις επόμενες αιτήσεις αυξάνεται από 1.1.1997 κατά 10 ποσοστιαίες μονάδες ανά διετία, μέχρις ότου ανέλθει στο 90% του εκάστοτε μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής." Το ποσοστό αυτό αυξήθηκε σε 50% την 1.1.1997, 60% την 1.1.1999, 70% την 1.1.2001, 80% την 1.1.2003 και 90% την 1.1.
  2. Κατά τον ουσιώδη χρόνο της καταχώρισης της παρούσας Αίτησης ισχύει το ποσοστό του 90% του μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής. Οι παράγοντες που λαμβάνονται υπόψη για τον καθορισμό του δίκαιου ενοικίου καθορίζονται ενδεικτικά αλλά όχι περιοριστικά στο εδάφιο 5 του άρθρου 8: "
(5)Τηρουμένων των πιο πάνω εδαφίων, για τον καθορισμό του δικαίου ενοικίου πρέπει να υπολογίζεται το αγοραίο ενοίκιο και ο μέσος όρος των ενοικίων στην ίδια μικρή περιοχή, χωρίς να λαμβάνεται υπόψη η σπανιότητα παρόμοιων ακινήτων στην ίδια μικρή περιοχή, ενώ πρέπει να λαμβάνονται υπόψη όλες οι περιστάσεις (εκτός οι προσωπικές), μεταξύ των οποίων η ηλικία, ο χαρακτήρας, το μέγεθος, η τοποθεσία, η κατάσταση του ακινήτου (και, προκειμένου περί διατηρητέας οικοδομής, κατά πόσο έχουν εκτελεσθεί σε αυτή έργα από τον ιδιοκτήτη και με ποιο ύψος δαπανών), καθώς και οι παρεχόμενες σ' αυτό διευκολύνσεις." Η πιο πάνω πρόνοια της νομοθεσίας επιβάλλει όπως το Δικαστήριο κατά τον καθορισμό του δικαίου ενοικίου λάβει υπόψη του τόσο τον μέσο όρο των ενοικίων, όσο και το αγοραίο ενοίκιο της μικρής περιοχής. Σχετική είναι και η απόφαση στην υπόθεση Αθανασίου κ.α. ν. Χριστοδούλου κ.α.
(2006)1 Α.Α.Δ. 41: "Το άρθρο 8
(5)του περί Ενοικιοστασίου Νόμου του 1983 (Ν. 23/83), όπως τροποποιήθηκε, προνοεί ότι τηρουμένων των προνοιών των εδαφίων που προηγούνται, για τον καθορισμό του δικαίου ενοικίου πρέπει να υπολογίζεται το αγοραίο ενοίκιο και ο μέσος όρος των ενοικίων στην ίδια μικρή περιοχή (στην οποία βρίσκεται το επίδικο ακίνητο) χωρίς να λαμβάνεται υπόψη η σπανιότητα παρόμοιων ακινήτων στην ίδια μικρή περιοχή. Για τον καθορισμό του δικαίου ενοικίου πρέπει να λαμβάνονται υπόψη όλες οι περιστάσεις (εκτός από τις προσωπικές) μεταξύ των οποίων η ηλικία, ο χαρακτήρας, το μέγεθος, η τοποθεσία, η κατάσταση του ακινήτου καθώς και οι παρεχόμενες σ' αυτό διευκολύνσεις. [ . . .] το πρωτόδικο δικαστήριο έσφαλε και όσον αφορά το μη συνυπολογισμό και του μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής. Το πρωτόδικο δικαστήριο βρήκε πως το αγοραίο ενοίκιο των καταστημάτων στη Λεωφ. Ποσειδώνος, κατά τον ουσιώδη χρόνο, ήταν £17.- το τετραγωνικό μέτρο και ο μέσος όρος των ενοικίων ήταν £19.44 σ. το τ.μ.. Έλαβε υπόψη του όμως μόνον το αγοραίο ενοίκιο, κατά τον καθορισμό του δικαίου ενοικίου, ενώ παραγνώρισε πλήρως τον μέσο όρο των ενοικίων και όπως αναφέραμε προηγουμένως και τις άλλες σχετικές περιστάσεις της ηλικίας, της κατάστασης και των παρεχομένων διευκολύνσεων στο επίδικο κατάστημα, σε σύγκριση με τα άλλα καταστήματα στην ίδια μικρή περιοχή." (δική μου υπογράμμιση) Σύμφωνα με τα αποδεκτά γεγονότα, το μηνιαίο ενοίκιο αυξημένο κατά 8% ανέρχεται σε €432,00 δηλαδή €4,32 ανά τμ. Ο μέσος όρος των ενοικίων της μικρής περιοχής ανέρχεται σε €5,23 ανά τμ μηνιαίως, ενώ το 90% του μέσου αυτού όρου ανέρχεται σε €4,70. Το αγοραίο ενοίκιο στην μικρή περιοχή ανέρχεται σε €4,08 ανά τμ. Εφαρμόζοντας την πιο πάνω αναφερόμενη νομοθεσία στα πραγματικά γεγονότα της παρούσας αίτησης, κρίνω ότι δικαιολογείται αύξηση στο καταβαλλόμενο ενοίκιο του επίδικου καταστήματος με βάση το δεύτερο εδάφιο του άρθρου 8
(4)(α) του Νόμου. Λαμβανομένου υπόψη του ύψους του αγοραίου ενοικίου, βρίσκω ότι το δίκαιο ενοίκιο είναι αυτό που προκύπτει από τα δύο ποσά [δηλαδή το 90% του μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής (€4,70 ανά τμ) και του αγοραίου ενοικίου (€4,08 ανά τμ)]. Ο μέσος όρος των δύο αυτών ποσών ανέρχεται σε €4,39 ανά τμ και αυτό είναι το δίκαιο ενοίκιο για το μίσθιο, από την 28.2.
  1. Κατάληξη: Στη βάση των πιο πάνω διαπιστώσεων μου και με τη σύμφωνη γνώμη των Παρέδρων, εκδίδεται, διάταγμα με το οποίο το μηνιαίο ενοίκιο του επίδικου καταστήματος αυξάνεται από €400,00 μηνιαίως και καθορίζεται σε €439,00 από 28.2.
  2. Συνακόλουθα, η Ανταπαίτηση του Καθ' ου η αίτηση απορρίπτεται. Δεν διακρίνω και δεν τέθηκε ενώπιον μου οποιοσδήποτε λόγος γιατί τα έξοδα της παρούσας διαδικασίας να μην ακολουθήσουν το αποτέλεσμα της Αίτησης. Εφόσον, όμως, η Αίτηση και η Ανταπαίτηση έχουν συνεκδικαστεί, επιδικάζεται (με τη σύμφωνη γνώμη των Παρέδρων) υπέρ του Αιτητή ένα μόνο σετ εξόδων, όπως αυτά θα υπολογιστούν από τον Γραμματέα του Δικαστηρίου και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο. (Υπ.) ................ Χρ. Ραγουζαίου Πρόεδρος Δικαστηρίου Πιστό Αντίγραφο Γραμματέας Subject: Rent Control/Final Αναφορά: Καθορισμός ενοικίου, συγκριτικές ενοικιάσεις [1] Ο μέσος όρος των ενοικίων της μικρής περιοχής, όπως και το 90% του μέσου αυτού όρου έχουν υπολογιστεί με βάση το Τεκμήριο 6, μετά την αφαίρεση της συγκριτικής ενοικίασης αρ. 2 από τον Πίνακα των συγκριτικών ενοικιάσεων,. cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο

🔗 Στην επίσημη πηγή

Επεξήγηση AI βάσει του επίσημου κειμένου του νόμου. Ενδεικτική, δεν υποκαθιστά νομική συμβουλή.