← Κύπρος

MELPOMENI HOTEL APTS LTD ν. CARATS JEWELLERS PUBLIC LTD κ.α., Αίτηση Αρ.: Ε17/2014, 31/7/2017

MELPOMENI HOTEL APTS LTD ν. CARATS JEWELLERS PUBLIC LTD κ.α., Αίτηση Αρ.: Ε17/2014, 31/7/2017 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:DEELAR:2017:1 ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΕΛΕΓΧΟΥ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ/ΛΑΡΝΑΚΑΣ/ΑΜΜΟΧΩΣΤΟΥ ΤΜΗΜΑ ΑΜΜΟΧΩΣΤΟΥ Ενώπιον: Λ.Σ. Καμμίτση, Προέδρου και Μ. Γεωργιάδου και Β. Πιτσιλλίδη, Παρέδρων Αίτηση Αρ.: Ε17/2014 Μεταξύ: MELPOMENI HOTEL APTS LTD (HE 13763) εκ Αγίας Νάπας Αιτητών και

  1. CARATS JEWELLERS PUBLIC LTD (HE 56607) εκ Λάρνακας
  2. ΧΑΡΗ ΚΑΡΟΥΛΛΑ (Α.Δ.Τ. 599721)
  3. ΤΑΚΗ ΚΛΟΥΝΗ (Α.Δ.Τ. 475548) Καθ' ων η Αίτηση ---------------------------------------------------------------------------------------------- 31.7.2017 Για τους Αιτητές: κ. Μ. Βιολάρης για κ.κ. Κλεόπας & Κλεόπας Δ.Ε.Π.Ε. Για τους Καθ' ων η Αίτηση 1 και 2: κ. Αντ. Παπαλλής για κ.κ. Αντώνης Α. Παπαλλής & Συνεργάτες Δ.Ε.Π.Ε. Α Π Ο Φ Α Σ Η Η υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο Αίτηση καταχωρίστηκε την 19.11.2014 και μ' αυτήν οι Αιτητές εξαιτούνται ως ακολούθως: «
  4. Απόφαση και/ή διάταγμα του Δικαστηρίου για ανάκτηση κατοχής και/ή διάταγμα του Δικαστηρίου διατάσσον τους Καθ' ων η αίτηση 1 και τους υπαλλήλους, αντιπροσώπους, εκπροσώπους και υπηρέτες αυτών και ένα έκαστο εξ αυτών όπως εκκενώσουν και παραδώσουν στους Αιτητές ελευθέρα κατοχή των υποστατικών και/ή καταστημάτων με αριθμούς Α, Β, Γ και Δ που ευρίσκονται εις την Λεωφ. Μακαρίου Γ, 16 στην Αγία Νάπα και λειτουργούν ως κοσμηματοπωλείο και/ή κατάστημα πώλησης ρολογιών και τα οποία ενοικιάζονται από τους Καθ' ων η αίτηση 1, λόγω καθυστερημένων και/ή οφειλομένων ενοικίων.
  5. Απόφαση και/ή διάταγμα του Δικαστηρίου διατάζων τους Καθ' αίτηση 1, 2 και 3 αλληλέγγυα και/ή κεχωρισμένα όπως καταβάλουν τους Αιτητές το ποσό των Ευρώ 67.090,45 που αφορά καθυστερημένου και/ή οφειλομένου ενοικίου για τον μήνα Απ' 2014 προς Ευρώ 2.505,30 πλέον καθυστερημένα και/ή οφειλόμενα ενοίκια για την περίοδο από 1/5/14 έως και την 30/11/14, και συγκεκριμένα καθυστερημένα και/ή οφειλόμενα ενοίκια 7 μηνών περίπου προς Ευρώ 9.226,45 μηνιαία πλέον τόκο 9% επί κάθε καθυστερημένου και/ή οφειλόμενου ενοικίου από την ημέρα που αυτό κατέστη πληρωτέο μέχρι εξοφλήσεως.
  6. Απόφαση και/ή διάταγμα του Δικαστηρίου διατάζων τους Καθ' ων η αίτηση 1, 2 και 3 όπως καταβάλλουν αλληλέγγυα και/ή κεχωρισμένα στους Αιτητές το ποσό των Ευρώ 350 ημερησίως ως ενδιάμεσα οφέλη από την έκδοση του διατάγματος έξωσης μέχρι εκκένωσης και παράδοσης ελευθέρας κατοχής του πιο πάνω αναφερόμενου υποστατικού και/ή καταστήματος.
  7. Οιανδήποτε άλλη θεραπεία την οποία το Σεβαστό Δικαστήριο ήθελε κρίνει δίκαια και δικαιολογημένη υπό τις περιστάσεις.
  8. Έξοδα πλέον Φ.Π.Α.» Οι Αιτητές ισχυρίζονται ότι είναι ιδιοκτήτες, μεταξύ άλλων, των καταστημάτων Α, Β, Γ, και Δ που ευρίσκονται στη Λεωφόρο Μακαρίου Γ' 16, στην Αγία Νάπα (εν τοις εφεξής «τα επίδικα καταστήματα»). Οι Καθ' ων η Αίτηση 1 ενοικίασαν τα επίδικα καταστήματα από τους Αιτητές δυνάμει ενοικιαστηρίων εγγράφων, ημερομηνίας 31.3.2001, το οποίο έληξε στις 31.3.2006 και ημερομηνίας 29.12.2001, το οποίο έληξε στις 31.3.
  9. Από τη λήξη των προαναφερόμενων ενοικιαστηρίων εγγράφων, οι Καθ' ων η Αίτηση 1 κατέχουν τα επίδικα ως θέσμιοι ενοικιαστές και τα χρησιμοποιούν ως κοσμηματοπωλείο και/ή ως κατάστημα πώλησης ρολογιών. Οι Καθ' ων η Αίτηση 1 και 2 παραδέχονται ότι είναι θέσμιοι ενοικιαστές. Τα επίδικα υποστατικά έχουν ανεγερθεί πριν από την 31.12.1999 και ευρίσκονται εντός ελεγχόμενης περιοχής εν τη έννοια της περί Ενοικιοστασίου Νομοθεσίας και/ή των πρότυπων Κανονισμών. Ο ισχυρισμός αυτός είναι παραδεκτός. Το καταβαλλόμενο από τους Καθ' ων η Αίτηση 1 ενοίκιο είναι €9.226,45 μηνιαία. Οι Καθ' ων η Αίτηση 1, κατά παράβαση των όρων των συμφωνιών ενοικίασης και/ή του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, καθυστερούν συστηματικά την πληρωμή των ενοικίων. Οι Καθ' ων η Αίτηση 2 και 3 είναι εγγυητές των ενοικιαστηρίων εγγράφων ημερομηνίας 31.3.2001 και 29.12.2002 και/ή έχουν εγγυηθεί την πιστή τήρηση από τον ενοικιαστή όλων των όρων και υποχρεώσεων που απορρέουν από αυτά και προπάντων, την καταβολή οποιωνδήποτε οφειλόμενων ενοικίων. Συγκεκριμένα, οι Καθ' ων η Αίτηση 1, 2 και 3 οφείλουν στους Αιτητές, αλληλέγγυα και/ή κεχωρισμένα, το ποσό των €67.090,45, που αφορά μέρος καθυστερημένου και/ή οφειλομένου ενοικίου για το μήνα Απρίλιο 2014 (€2.505,30), πλέον καθυστερημένα και/ή οφειλόμενα ενοίκια για την περίοδο από 1.5.2014 έως 30.11.2014, προς €9.226,45 έκαστον. Οι Αιτητές απέστειλαν στους Καθ' ων η Αίτηση 1, μέσω των δικηγόρων τους, επιστολή ημερομηνίας 9.4.2014 με κοινοποίηση στους Καθ' ων η Αίτηση 2 και 3, την οποία έλαβαν οι Καθ' ων η Αίτηση 1 με δικαστικό επιδότη στις 29.5.2014, καλώντας τους να εξοφλήσουν άμεσα όλα τα καθυστερημένα και/ή οφειλόμενα ενοίκια. Οι Καθ' ων η Αίτηση 1, 2 και 3 αρνήθηκαν και/ή αμέλησαν να συμμορφωθούν με την ανωτέρω επιστολή και ως εκ τούτου, οι Αιτητές, με νέα επιστολή ημερομηνίας 15.10.2014 η οποία επιδόθηκε στους Καθ' ων η Αίτηση με δικαστικό επιδότη στις 20.10.2014, κάλεσαν για ακόμη μία φορά τους Καθ' ων η Αίτηση όπως εξοφλήσουν όλα τα καθυστερημένα και/ή οφειλόμενα ενοίκια. Οι Καθ' ων η Αίτηση 1, 2 και 3 αρνήθηκαν και/ή παρέλειψαν να συμμορφωθούν και παραλείπουν μέχρι και σήμερα να εξοφλήσουν όλα τα καθυστερημένα ενοίκια και/ή οποιοδήποτε μέρος από αυτά και εξακολουθούν να παραμένουν στο υποστατικό ως θέσμιοι ενοικιαστές. Απάντηση και Ανταπαίτηση Καθ' ων η Αίτηση 1 και 2: Απάντηση και Ανταπαίτηση εκ μέρους των Καθ' ων η Αίτηση 1 και 2 καταχωρίστηκε την 9.2.2015 και μ' αυτήν αρνούνται όλους μαζί και τον καθένα χωριστά τους ισχυρισμούς των Αιτητών, εκτός όσους ρητά παραδέχονται. Οι Καθ' ων η Αίτηση ισχυρίζονται ότι από τον Απρίλιο 2013, δυνάμει ρητής και/ή εξυπακουόμενης συμφωνίας ή/και αποδοχής και/ή ένεκα της οικονομικής κρίσης, συμφωνήθηκε και/ή καταβαλλόταν ενοίκιο €7.000.- μηνιαία. Οι Καθ' ων η Αίτηση θεωρούν ότι το μηνιαίο ενοίκιο θα πρέπει να είναι όχι ψηλότερο από €4.000 ή/και χαμηλότερο. Ο Καθ' ου η Αίτηση 2 ισχυρίζεται ότι δεν δεσμεύεται από οποιαδήποτε εγγύηση για πληρωμή των ενοικίων και υποστηρίζει ότι, εάν υπάρχει τέτοια εγγύηση, αυτή είναι άκυρη και/ή έχει τερματιστεί και/ή έχει λήξει και/ή έχει εγκαταληφθεί και/ή έχει καταστεί ανίσχυρη και/ή ανεφάρμοστη. Οι Καθ' ων η Αίτηση 1 παραδέχονται ότι έλαβαν την επιστολή ημερομηνίας 9.4.2014, πλην όμως ισχυρίζονται ότι αυτή δεν εστάλη σύμφωνα με τις πρόνοιες του Νόμου και/ή της Νομολογίας και ως εκ τούτου, η παρούσα Αίτηση είναι παράτυπη και/ή ανεδαφική και/ή δεν μπορεί να προχωρήσει. Ανεξάρτητα από τη ρητή και/ή εξυπακουόμενη συμφωνία για μείωση του ενοικίου, οι Καθ' ων η Αίτηση ισχυρίζονται ότι το εύλογο υπό τις περιστάσεις ενοίκιο ήταν και είναι, κατά πολύ χαμηλότερο από το διεκδικούμενο. Οι Καθ' ων η Αίτηση θεωρούν ότι λαμβάνοντας υπόψη τη γενικότερη οικονομική κατάσταση και τις επιπτώσεις της οικονομικής κρίσης στην Κύπρο αλλά και ειδικότερα στην περιοχή, το ενοίκιο θα πρέπει να μειωθεί και ζητούν έτσι από το Δικαστήριο να καθορίσει το δίκαιο και εύλογο υπό τις περιστάσεις ενοίκιο για τα επίδικα υποστατικά. Σ' αυτό θα πρέπει επίσης να ληφθεί υπόψην η μείωση του κύκλου εργασιών των Καθ' ων η Αίτηση στα συγκεκριμένα καταστήματα. Επιπρόσθετα, οι Καθ' ων η Αίτηση 1 διεκδικούν ανταπαιτητικά ποσόν €11.000, το οποίον τους οφείλουν οι Αιτητές από διάφορες αγορές από τα καταστήματα τους. Ανταπαιτούν ως ακολούθως: «Α. Διάταγμα του Δικαστηρίου με το οποίο να καθορίζεται το ποσό το €4000 μηνιαίως ή/και χαμηλότερο ως το δίκαιο και/ή εύλογο ενοίκιο στα επίδικα καταστήματα λαμβάνοντας υπ' όψη τους παράγοντες που αναφέρονται στην πιο πάνω Απάντηση και δη τις σημερινές οικονομικές συνθήκες οι οποίες συνιστούν μια εξαιρετική αλλαγή των συνθηκών κάτω από τις οποίες είχε καθοριστεί το προηγούμενο ενοίκιο. Β. Συμψηφισμό του ποσού των €11.000 που οι αιτητές οφείλουν στους Καθ' ων η αίτηση 1 με μελλοντικά οφειλόμενα ενοίκια. Γ. Έξοδα πλέον ΦΠΑ.» Απάντηση στην Απάντηση και Υπεράσπιση στην Ανταπαίτηση: Το δικόγραφο των Αιτητών καταχωρίστηκε την 20.2.2015 και μ' αυτό οι Αιτητές ενώνουν τα επίδικα θέματα με την Αίτηση τους και αρνούνται όλους μαζί και τον κάθε ένα ξεχωριστά τους ισχυρισμούς των Καθ' ων η Αίτηση 1 και 2 που περιέχονται στην Απάντηση και Ανταπαίτηση τους, εκτός από εκείνους που ρητά παραδέχονται. Οι Αιτητές ουδέποτε συμφώνησαν και/ή συγκατατέθηκαν και/ή αποδέχθηκαν ρητώς και/ή άλλως πώς, οποιαδήποτε μείωση στο καταβαλλόμενο ενοίκιο και ο οποιοσδήποτε περί του αντιθέτου ισχυρισμός, αποτελεί μύθευμα και εκ των υστέρων κατασκεύασμα των Καθ' ων η Αίτηση, για το οποίο οι Αιτητές καλούν τους Καθ' ων η Αίτηση σε αυστηρή απόδειξη. Αναφέρουν δε ότι τα διάφορα ποσά που κατέβαλαν οι Καθ' ων η Αίτηση και τα οποία ήταν μικρότερα του μηνιαίου ενοικίου, εισπράττονταν απ' αυτούς έναντι του μηνιαίου ενοικίου και ουδέποτε προς εξόφλησην αυτού. Η εγγύηση είναι καθ' όλα νόμιμη, σύμφωνη με τις πρόνοιες της σχετικής νομοθεσίας και νομολογίας επί του θέματος και συνεχίζει να είναι πλήρως και δεόντως δεσμευτική. Η δε επιστολή ημερομηνίας 9.4.2014 έχει δεόντως σταλεί και κοινοποιηθεί στους Καθ' ων η Αίτηση 1 και 2 και είναι πλήρως σύμφωνη με όλες τις πρόνοιες της σχετικής νομοθεσίας και νομολογίας επί του θέματος. Οι Αιτητές ισχυρίζονται ακόμα ότι, οι Καθ' ων η Αίτηση 1 δεν νομιμοποιούνται να ανταπαιτούν τα αξιούμενα στην Ανταπαίτηση και/ή καθορισμό και/ή αναπροσαρμογή ενοικίου στα πλαίσια της παρούσας Αίτησης ανάκτησης κατοχής, αφού κάτι τέτοιο αντίκειται με τις πρόνοιες της περί Ενοικιοστασίου νομοθεσίας και/ή η Απάντηση και/ή η Ανταπαίτηση είναι αντίθετη με τους περί Ενοικιοστασίου Διαδικαστικούς Κανονισμούς και/ή ο Τύπος είναι λανθασμένος, με αποτέλεσμα η Απάντηση και/ή η Ανταπαίτηση να πάσχει από θεμελιώδες ελάττωμα (Fundamental defect) και ως τέτοια να υπόκειται σε απόρριψη από το Δικαστήριο ως ελαττωματική και/ή παράτυπη. Οι Καθ' ων η Αίτηση 1 δεν νομιμοποιούνται να ανταπαιτούν συμψηφισμό οποιουδήποτε ποσού, αφού τέτοιο στοιχείο είναι άγνωστο προς το Κυπριακό Νομικό Σύστημα. Διαζευκτικά και/ή άνευ βλάβης των ανωτέρω, είναι ο ισχυρισμός των Αιτητών, ότι σύμφωνα με τα περιστατικά και/ή με τις δικογραφημένες θέσεις των Καθ' ων η Αίτηση 1, δεν δικαιολογείται οποιαδήποτε αναπροσαρμογή του συμφωνημένου και/ή του καταβαλλόμενου ενοικίου και οι Αιτητές ουδέν ποσό οφείλουν στους Καθ' ων η Αίτηση 1, το οποίο προκύπτει από αγορές από τα καταστήματα τους και/ή άλλως πώς και καλούν αυτούς σε αυστηρή απόδειξη. Μαρτυρία και αξιολόγηση: Αιτητών: Μοναδικός μάρτυρας για τους Αιτητές κατέθεσε ο κ. Νίκος Νικολάου. Ο κ. Νικολάου κατέθεσε Γραπτή Δήλωση, το Τεκμήριο Α, ως η κυρίως εξέταση του, σύμφωνα με τον περί Αποδείξεως Νόμο, Κεφ. 9, ως αυτός τροποποιήθηκε από τον Ν. 32

(1)/
  1. Ο Μ.Κ.1 κατέθεσε ότι είναι το άτομο το οποίο ενεργεί για λογαριασμό των Αιτητών και το άτομο το οποίο εποπτεύει και διαχειρίζεται όλα τα θέματα που αφορούν τη διαχείριση των υποστατικών των Αιτητών στην Αγία Νάπα, μεταξύ άλλων και τα θέματα που αφορούν τις ενοικιάσεις και τις εισπράξεις των ενοικίων. Έχει στην κατοχή και φύλαξη του όλα τα σχετικά έγγραφα που αφορούν την παρούσα υπόθεση, έχει προσωπική γνώση των γεγονότων και έχει δεόντως εξουσιοδοτηθεί από τους Αιτητές. Οι Αιτητές είναι οι ιδιοκτήτες των υποστατικών Α, Β, Γ, και Δ στη Λεωφόρο Μακαρίου Γ' 16, στην Αγία Νάπα, εντός ελεγχόμενης περιοχής και τα οποία κτίστηκαν πριν από την 31.12.
  2. Τα επίδικα ενοικιάστηκαν από τους Καθ' ου η Αίτηση 1 δυνάμει ενοικιαστηρίων εγγράφων ημερομηνίας 31.3.2001, το οποίο έληξε στις 31.3.2006 και ημερομηνίας 29.12.2002, το οποίο έληξε στις 31.3.
  3. Από τη λήξη των προαναφερόμενων ενοικιαστηρίων εγγράφων, οι Καθ' ων η Αίτηση 1 κατέχουν τα επίδικα υποστατικά ως θέσμιοι ενοικιαστές και τα χρησιμοποιούν ως κοσμηματοπωλείο - κατάστημα πώλησης ρολογιών. Οι Καθ' ων η Αίτηση 2 και 3 αποτελούν εγγυητές των ενοικιαστηρίων εγγράφων. Το καταβαλλόμενο από τους Καθ' ων η Αίτηση 1 ενοίκιο ανέρχεται σε €9.226,45 μηνιαίως. Ο Μ.Α.1 κατέθεσε ότι, από την 1.1.2013, οι Καθ' ων η Αίτηση 1 άρχισαν να μην είναι συνεπείς στις πληρωμές τους, αφού αποφάσισαν ετσιθελικά και χωρίς τη σύμφωνη γνώμη των Αιτητών, να καταβάλλουν διάφορα ποσά έναντι του μηνιαίου ενοικίου, δηλαδή κάθε μήνα διαφορετικό ποσό. Οι διάφορες πληρωμές που γίνονταν από τους Καθ' ων η Αίτηση 1, εισπράττονταν από τους Αιτητές πάντοτε έναντι του μηνιαίου ενοικίου και ουδέποτε προς εξόφλησην αυτού. Ως αποτέλεσμα, ο μάρτυρας τον Απρίλιο 2014 έδωσε οδηγίες στους δικηγόρους των Αιτητών, να προχωρήσουν με τη διαδικασία είσπραξης των οφειλομένων ενοικίων και έξωσης των ενοικιαστών από τα επίδικα. Οι δικηγόροι των Αιτητών απέστειλαν στους Καθ' ων η Αίτηση 1 επιστολή ημερομηνίας 9.4.2014, την οποία παρέλαβαν με δικαστικό επιδότη στις 29.5.
  4. Οι Καθ' ων η Αίτηση αρνήθηκαν να συμμορφωθούν, με αποτέλεσμα οι Αιτητές να αποστείλουν μέσω των δικηγόρων τους νέα επιστολή ημερομηνίας 15.10.2014, την οποία έλαβαν με δικαστικό επιδότη στις 20.10.2014 και με τηλεομοιότυπο την 21.10.2014, βάση της οποίας οι Αιτητές κάλεσαν για ακόμη μια φορά τους Καθ' ων η Αίτηση 1 όπως εξοφλήσουν όλα τα καθυστερημένα και οφειλόμενα ενοίκια. Παρά το ότι οι Καθ' ων η Αίτηση έλαβαν τις επιστολές και παρά το ότι αναγνώρισαν το χρέος τους, εντούτοις παρέλειψαν να συμμορφωθούν με το περιεχόμενο αυτών. Ο κ. Νικολάου λέγει ότι, ο ισχυρισμός των Καθ' ων η Αίτηση περί συμφωνίας μείωσης ενοικίου είναι ψευδής και εκ των υστέρων κατασκεύασμα, που σκοπό έχει να καθυστερήσει τη διαδικασία. Ουδέποτε έγινε οποιαδήποτε συμφωνία μείωσης ενοικίου ή οι Αιτητές εισέπραξαν χαμηλότερο ποσό προς εξόφληση του μηνιαίου ενοικίου των €9.226,
  5. Ο μάρτυρας ετοίμασε και κατάθεσε κατάσταση στην οποία παρουσιάζει την οφειλή των ενοικιαστών, που κατά την ημερομηνία κατάθεσης του, ανερχόταν σε €112.882,
  6. Ο καθορισμός ενοικίου από το παρόν Δικαστήριο επιτρέπεται μονάχα στα πλαίσια νέας ξεχωριστής Αίτησης και όχι ανταπαιτητικά, ενώ ο συμψηφισμός αποτελεί στοιχείο άγνωστο στο Κυπριακό Δίκαιο. Εν πάση περιπτώσει, οι Αιτητές ουδέν ποσό οφείλουν στους Καθ' ων η Αίτηση 1 και ο οποιοσδήποτε περί του αντιθέτου ισχυρισμός, σκοπό έχει να καθυστερήσει τη διαδικασία έξωσης. Κατά την αντεξέταση του, ο κ. Νικολάου κατέθεσε ότι είναι μέτοχος κατά 49% στην Αιτήτρια εταιρεία. Η αδελφή του κατέχει επίσης 49% του μετοχικού κεφαλαίου και το υπόλοιπο κατέχουν οι γονείς τους. Ο πατέρας του είναι διευθυντής, αλλά σε κάποια θέματα παίρνει ο μάρτυρας τις αποφάσεις, ο οποίος επίσης είναι διευθυντής. Γνωρίζει το παζάρι στην Αγία Νάπα, όπου ενοικιάζουν πολλά καταστήματα και έχουν και επιχειρήσεις. Δεν επηρεάστηκαν ιδιαίτερα από την κρίση. Ο αριθμός των τουριστών είναι ο ίδιος, αν όχι και μεγαλύτερος. Σε καταστήματα που ενοικιάστηκαν τώρα, το ενοίκιο είναι πολύ υψηλότερο από τα ενοίκια του
  7. Ο μάρτυρας αρνήθηκε ότι δικοί τους ενοικιαστές εγκατέλειψαν καταστήματα λόγω ψηλών ενοικίων. Η Αιτήτρια εταιρεία δεν αποδέχθηκε μείωση ενοικίου και δεν εκκρεμούν εναντίον της Αιτήτριας και άλλων συγγενικών εταιρειών, Αιτήσεις για μείωση ενοικίου. Ο κ. Νικολάου δέχθηκε ότι υπήρξε συζήτηση μεταξύ του πατέρα του και του κ. Κάρουλλα, αλλά ο πατέρας του δεν δέχθηκε τίποτε. Σημειώνουμε ότι ο πατέρας του κ. Νικολάου, έτερος διευθυντής της Αιτήτριας εταιρείας και διευθυντής στο παρελθόν και της Καθ' ης η Αίτηση 1 εταιρείας, δεν κατέθεσε ενώπιον μας. Ο Μ.Α.1 κατέθεσε ότι ήταν παρών στις περισσότερες από τις συναντήσεις του πατέρα του με τον κ. Κάρουλλα και δεν συμφωνήθηκε τίποτε. Αρνήθηκε ότι αποδέχθηκαν μείωση ενοικίου σιωπηρά. Ο κ. Κάρουλλας πλήρωνε σποραδικά και όχι συγκεκριμένο ποσό κάθε μήνα και οι Αιτητές έκαναν υπομονή για σχεδόν ένα χρόνο για να βρουν λύση και να γίνουν συναντήσεις, αλλά δεν βρήκαν λύση. Δέχονται τις πληρωμές έναντι ενοικίου και ποτέ προς εξόφληση. Για τις πληρωμές ενοικίων, εκδίδονταν αποδείξεις. Εξήγησε ότι κατατίθετο επιταγή στο λογαριασμό των Αιτητών χωρίς να γνωρίζουν από ποιόν είναι και έπρεπε ο ίδιος να επικοινωνήσει με την τράπεζα. Δεν τους ενημέρωνε κανένας. Προφορικά τουλάχιστον, είχαν διαμαρτυρηθεί που το ενοίκιο πληρωνόταν σπαστά. Είχαν πει στον κ. Κάρουλλα, ότι εάν δεν ήθελε να πληρώνει, ήταν δικαίωμα του να φύγει. Ο κ. Νικολάου κατέθεσε ακόμη ότι η Αιτήτρια εταιρεία δεν αγόρασε ποτέ προϊόντα από το κατάστημα της Καθ' ης η Αίτηση. Ο κ. Νικολάου ειλικρινώς κατέθεσε ότι δεν ήταν παρών σε όλες τις συναντήσεις μεταξύ του πατέρα του και του Καθ' ου η Αίτηση 2 αναφορικά με τα επίδικα καταστήματα. Αρνήθηκε ότι έγινε οποιαδήποτε προφορική συμφωνία μείωσης του ενοικίου, αλλά ο κ. Νεόφυτος Νικολάου δεν κατέθεσε ενώπιον μας να διαψεύσει τον κ. Κάρουλλα σε σχέση με τη σύναψη τέτοιας συμφωνίας. Οι Καθ' ων η Αίτηση 1 είναι θέσμιοι ενοικιαστές και ήταν ανοικτό στα μέρη να διαπραγματευτούν το ενοίκιο και να καταλήξουν σε κάποια συμφωνία. Εξάλλου, μέσα στις συνθήκες που επικρατούσαν στον τόπο μας το Μάρτιο του 2013, για τις οποίες το Δικαστήριο έχει δικαστική γνώση (βλέπετε σύγγραμμα Keane's The Modern Law of Evidence, 2η έκδοση, σελίδες 479 και 483-484), τέτοια συμφωνία δεν θα ήταν παράλογη ή άτοπη ή εκπληκτική. Ιδιαίτερα δε αφού λάβει κάποιος υπόψην τόσο την εταιρική όσο και την προσωπική ανάμειξη της Αιτήτριας με την Καθ' ης η Αίτηση 1 και του κ. Νεόφυτου Νικολάου με την Καθ' ης η Αίτηση 1 και την Αιτήτρια. Διαμαρτυρία γραπτή για ένα ολόκληρο χρόνο, δεν υπήρξε. Άρχισαν οι διαμαρτυρίες, αφού ο κ. Νεόφυτος Νικολάου φρόντισε να παραιτηθεί από διοικητικός σύμβουλος της Καθ' ης η Αίτηση
  8. Περαιτέρω, η άρνηση του κ. Νικολάου αναφορικά με την αγορά προϊόντων από το κατάστημα των Καθ' ων η Αίτηση 1 από την Αιτήτρια εταιρεία, δείχνει ακριβώς την προσήλωση του στην τυπικότητα των δηλώσεων και την προσοχή του σε τι δέχεται και τι αρνείται, προσήλωση και προσοχή που χαρακτηρίζει ολόκληρη τη μαρτυρία του. Η ουσία όμως είναι ότι το γεγονός πως μέλη της οικογένειας Νικολάου, που είναι η οικογένεια που ελέγχει την Αιτήτρια εταιρεία η οποία είναι οικογενειακή, αγόραζαν προϊόντα από το κατάστημα των Καθ' ων η Αίτηση 1, έχει ικανοποιητικώς αποδειχθεί. Το Δικαστήριο πάντοτε εξετάζει μεν το τυπικό αλλά ασχολείται με την ουσία του πράγματος. Καθ' ων η Αίτηση: Πρώτος μάρτυρας για τους Καθ' ων η Αίτηση κατέθεσε ο κ. Χάρης Κάρουλλας, Καθ' ου η Αίτηση
  9. Ο κ. Κάρουλλας κατέθεσε Γραπτή Δήλωση, το Τεκμήριο Β, ως μέρος της κυρίως εξέτασης του. Είναι διευθυντής της Καθ' ης η Αίτηση 1 εταιρείας. Η Καθ' ης η Αίτηση 1 κατείχε τα επίδικα υποστατικά τα οποία χρησιμοποιούνται ως κοσμηματοπωλείο, δυνάμει γραπτών συμφωνιών ημερομηνίας 31.3.2001 και 29.12.
  10. Με τη λήξη των αναφερόμενων ενοικιαστηρίων εγγράφων, ήτοι μετά την 31.3.2006, η Καθ' ης η Αίτηση 1 εταιρεία κατέστη θέσμιος ενοικιαστής. Ο Μ.Κ.1 κατέθεσε ότι, λόγω της γενικότερης οικονομικής κατάστασης και τις επιπτώσεις της οικονομικής κρίσης στην Κύπρο και ειδικότερα στην περιοχή, ο κύκλος εργασιών της Καθ' ης η Αίτηση 1 στα συγκεκριμένα καταστήματα, έχει μειωθεί αισθητά. Ειδικότερα από το 2008 μέχρι το 2015, η μείωση ανέρχεται στο 58% των πωλήσεων της Καθ' ης η Αίτηση
  11. Παρόλο που η οικονομική κρίση ξεκίνησε από το 2008, τα ενοίκια μέχρι και το Μάρτιο 2013, καταβάλλονταν κανονικά, ενώ από τον Απρίλιο 2013, δεν μπορούσαν να καταβάλλουν το μέχρι τότε πληρωτέο ενοίκιο. Μέχρι το Μάρτιο 2013, πλήρωναν το ποσό των €9.226 ως μηνιαίο ενοίκιο. Από τον Απρίλιο 2013, ένεκα της οικονομικής κρίσης, συμφωνήθηκε προφορικά με τους Αιτητές μείωση του καταβαλλόμενου ενοικίου, ήτοι να καταβάλλεται το ποσό των €7.000 μηνιαίως, παρ' ότι στην συνάντηση που είχαν, οι Αιτητές είχαν ζητήσει το ποσό των €7.500 μηνιαίως. Ο μάρτυρας υποστήριξε ότι οι Αιτητές έκτοτε, ουδέποτε διαμαρτυρήθηκαν για πληρωμή χαμηλότερου ενοικίου απ' αυτό που συμφωνήθηκε, ενώ η Καθ' ης η Αίτηση 1 κατέβαλλε ανά διάφορα χρονικά διαστήματα, διάφορα ποσά έναντι του μειωμένου ενοικίου, χωρίς οποιαδήποτε διαμαρτυρία για τις τμηματικές πληρωμές. Το μέλημα του κ. Νεόφυτου, ήταν να συμπληρώνεται το ποσό για το χρόνο, είτε οι €110.710 είτε, μετά το Μάρτιο 2013, οι €84.
  12. Ο μάρτυρας σημείωσε επίσης ότι, η Αιτήτρια εταιρεία είναι μέτοχος στην Καθ' ης η Αίτηση 1 εταιρεία, με ποσοστό 20% και ο κ. Νεόφυτος Νικολάου, που ήταν μεγαλομέτοχος και διευθυντής των Αιτητών, ήταν και διευθυντής στην Καθ' ης η Αίτηση εταιρεία από το 2003 μέχρι την 23.3.2014, οπότε και παραιτήθηκε. Έτσι, λάμβανε γνώση όλων των δεδομένων της εταιρείας, τα ελεγμένα βιβλία και τις μηνιαίες και χρονιαίες πράξεις της εταιρείας, ενώ ενημερωνόταν σε τακτικές συναντήσεις που γίνονταν στην Αγία Νάπα. Μετά την παρέλευση ενός και πλέον έτους, οι Καθ' ων η Αίτηση πήραν επιστολή από τους δικηγόρους των Αιτητών, στην οποία γινόταν αναφορά στο αρχικό ενοίκιο και όχι σ' αυτό που είχε συμφωνηθεί προ ενός έτους λόγω της οικονομικής κρίσης. Για έναν ολόκληρο χρόνο, καταβαλλόταν το μειωμένο ενοίκιο όπως είχε συμφωνηθεί, χωρίς διαμαρτυρία από την πλευρά των Αιτητών. Όταν αποτάθηκαν σε δικηγόρο, ζήτησαν αναδρομικά το ενοίκιο όπως ήταν πριν από την κρίση, παραβλέποντας τα συμφωνηθέντα. Ο κ. Κάρουλλας δεν ζήτησε μείωση του ενοικίου γραπτώς, οι συμφωνίες γίνονταν πάντα προφορικά, ειδικά μεταξύ δύο συνεταίρων. Περαιτέρω, η επίδοση της επιστολής ημερομηνίας 15.10.2014 δεν έγινε νομότυπα, επειδή δεν επιδόθηκε στο εγγεγραμμένο γραφείο της Καθ' ης η Αίτηση 1, ούτε και σε Διευθυντή ή τον Γραμματέα της εταιρείας. Αναφορικά με την προσωπική του εγγύηση επί των ενοικιαστηρίων εγγράφων, ο μάρτυρας δήλωσε ότι μετά τη λήξη τους, ουδεμία άλλη εγγύηση δόθηκε από τον ίδιο, ούτε και συμφωνήθηκε η ανανέωση της εγγύησης του και επομένως, αυτή έπαυσε να ισχύει. Τα επίδικα καταστήματα προσομοιάζουν με άλλα καταστήματα που βρίσκονται στην ίδια περιοχή τα οποία ενοικιάζονται και για τα οποία καταβάλλεται μηνιαίο ενοίκιο πολύ χαμηλότερο του καταβαλλομένου από την Καθ' ης η Αίτηση
  13. Η αιτούμενη μείωση ενοικίου είναι καθ' όλα δικαιολογημένη. Μετά το Μάρτιο 2013, παρέλυσε η κίνηση της αγοράς παγκύπρια, κύρια λόγω του κλεισίματος των τραπεζών και του εμπορίου σ' ολόκληρη την Κύπρο. Μετά το Μάρτιο 2013, είχε συναντήσεις με τον κ. Νεόφυτο Νικολάου και του ζήτησε την άμεση μείωση του ενοικίου και την εκμηδένιση κάποιων ενοικίων. Ο κ. Νικολάου δέχθηκε το ποσό των €7.000 και είπε στον μάρτυρα ότι είναι το τελευταίο που μπορεί να κάμει. Ο μάρτυρας πρότεινε, λόγω έλλειψης ρευστού από την αγορά, να πληρώνει τα ενοίκια ανά τακτά χρονικά διαστήματα, ότι μπορεί η εταιρεία, αλλά να συμποσούνται μηνιαίως σε €7.000 και ετησίως σε €84.
  14. Αυτό έγινε αποδεκτό μετά το Μάρτιο 2013, σε συνάντηση στο επίδικο. Μετά από ένα χρόνο, όπως δείχνουν οι καταστάσεις λογαριασμού, η Καθ' ης η Αίτηση 1 κατέβαλλε τις €84.
  15. Τον Απρίλιο 2014, ο κ. Κάρουλλας πήρε επιστολή από τους δικηγόρους του κ. Νικολάου, με την οποία του ζητούσαν την πλήρη αποπληρωμή όλων των ενοικίων των €110.700 ετησίως. Την 22.3.2014, είχαν συναντηθεί μετά από παράκληση του κ. Νικολάου, ο οποίος έδωσε στο μάρτυρα επιστολή παραίτησης του από το Διοικητικό Συμβούλιο της Καθ' ης η Αίτηση 1, την οποία ο κ. Κάρουλλας υπέγραψε και παρέλαβε. Του ανακοινώθηκε από τους δύο διευθυντές των Αιτητών, Νεόφυτο και Νίκο Νικολάου, ότι δεν δέχονται τίποτε και ζητούν την πληρωμή. Τα ενοίκια των άλλων καταστημάτων της Καθ' ης η Αίτηση 1 εταιρείας, έχουν μειωθεί. Όταν τους επιδόθηκε η κυρίως Αίτηση, δεν οφείλονταν ενοίκια και ήταν πλήρως πληρωμένο το ποσό των €84.000 ετησίως. Η κυρίως Αίτηση του επιδόθηκε 29.12.2014 και μέχρι τότε είχε πληρώσει €163.796 που αφορούσε τα ενοίκια από Ιανουάριο 2013 έως Δεκέμβριο
  16. Ο μάρτυρας είπε ότι, αυστηρά ομιλούντες, υπολειπόταν ένα ποσό περίπου €2.
  17. Με την επόμενη πληρωμή, την επόμενη μέρα, ολοκληρώθηκε το ποσό και με το παραπάνω. Εντός των 14 ημερών από την επίδοση της κυρίως Αίτησης, είχαν εξοφλήσει. Επιπρόσθετα, η Καθ' ης η Αίτηση 1 διεκδικεί ανταπαιτητικά από τους Αιτητές ποσό €2.814,41, που προκύπτει από αγορές στις οποίες προέβησαν κατά διαστήματα από το κατάστημα μέτοχοι ή/και διευθυντές των Αιτητών, δίνοντας το όνομα των Αιτητών ως αγοραστή. Ο κ. Κάρουλλας κατέθεσε τιμολόγια στο όνομα των Αιτητών, αλλά και κατάσταση λογαριασμού του Μ.Α.1 με τους Καθ' ων η Αίτηση
  18. Κατά την αντεξέταση του, ο Μ.Κ.1 κατέθεσε ότι όλες οι καταστάσεις, μέχρι και τα ποσά που αποκόπτονταν για την άμυνα, δείχνουν ότι καταβαλλόταν το ενοίκιο των €7.
  19. Κάθε εξάμηνο, η Καθ' ης η Αίτηση 1 έδινε στο λογιστήριο του κ. Νικολάου, διευθυντή των Αιτητών, την κατάσταση αποκοπών από την άμυνα και κανένας δεν επικοινώνησε μαζί του γι' αυτό το θέμα. Αναφορικά με το Τεκμήριο 7, ο κ. Κάρουλλας είπε ότι τα αρχικά «ΕΥΤ» αφορούν τη λογίστρια της Καθ' ης η Αίτηση 1, Ευτυχία και τα αρχικά «CHR» την άλλη κοπέλα, Χριστιάνα, που εργάζεται στη γραμματεία της εταιρείας, όμως σ' αυτό το έγγραφο μόνο ένα άτομο έχει δουλέψει. Τα τιμολόγια που αναφέρονται στο Τεκμήριο 10, έχουν εκδοθεί από το λογιστήριο και κάθε χρόνο δίνουν στους πελάτες της εταιρείας την κατάσταση τους. Κάθε τιμολόγιο, γράφει το υπόλοιπο του λογαριασμού, εάν υπάρχει. Αναφορικά με το Τεκμήριο 11, ο Μ.Κ.1 κατέθεσε ότι τα τιμολόγια εκδίδονται από πωλητές της εταιρείας και συνεπώς εκδίδονται από την εταιρεία. Κάθε χρόνο, οι καταστάσεις πάνε στους πελάτες της Καθ' ης η Αίτηση 1 και εάν υπάρχουν υπόλοιπα, φαίνεται. Στην κατάσταση του κ. Νεόφυτου Νικολάου, γράφει τα μερίσματα που του πλήρωσαν το 2006 και το
  20. Η κατάσταση δόθηκε και στο λογιστήριο της Αιτήτριας εταιρείας. Ο μάρτυρας επέμενε και επανέλαβε εμφαντικά ότι, στο τέλος Μαρτίου 2013 υπήρξε συμφωνία μεταξύ του Νεόφυτου Νικολάου, διευθυντή της Αιτήτριας εταιρείας και της Καθ' ης η Αίτηση 1 εταιρείας και του ιδίου ως διευθυντή της Καθ' ης η Αίτηση 1 εταιρείας, για τη μείωση του ενοικίου στις €7.
  21. Η συζήτηση είχε λάβει χώραν στο κατάστημα της Καθ' ης η Αίτηση
  22. Κατέθεσε ότι μπορούσε και καθημερινώς να πληρώσει ποσά, κάποτε πλήρωνε προκαταβολικά και κάποτε καθυστερημένα. Προσπαθούσε να συμπληρώσει το ποσό που έπρεπε να πληρώσει. Η Αίτηση τους επιδόθηκε 29 Δεκεμβρίου και μέχρι τις 31 Δεκεμβρίου, ήταν εξοφλημένος. Στα βιβλία της εταιρείας, φαίνεται ότι το 2014 ήταν εξοφλημένο. Αρκετά μακρά μαρτυρία, με πολλές επαναλήψεις, ο μάρτυρας ήταν όμως σταθερός στις θέσεις του, τις οποίες υποστήριξε με γραπτή μαρτυρία και τις οποίες επιβεβαίωσαν και οι Μ.Κ.3 και Μ.Κ.
  23. Ο μόνος που μπορούσε να τον αντικρούσει ευθέως αναφορικά με το καίριο θέμα της συμφωνίας μείωσης του ενοικίου στις €7.000, ο κ. Νεόφυτος Νικολάου, δεν κατέθεσε ενώπιον μας. Ο κ. Κάρουλλας κρίνεται ως μάρτυρας της αλήθειας και η μαρτυρία του γίνεται αποδεκτή. Δεύτερος μάρτυρας για τους Καθ' ων η Αίτηση κατέθεσε ο κ. Θωμάς Δημόπουλος. Ο κ. Δημόπουλος κατέθεσε ότι είναι ιδιοκτήτης, μέτοχος και διευθυντής της εταιρείας Axia Chartered Surveyors. Είναι επίσης λέκτορας στο Πανεπιστήμιο Νεάπολις στην Πάφο, στο Τμήμα Εκτίμησης και Ανάπτυξης Γης, Ειδικός Επιστήμονας στο Τεχνολογικό Πανεπιστήμιο Κύπρου, Chartered Surveyor του RICS Κύπρου, μέλος του Ε.Τ.Ε.Κ. και άλλων Διεθνών Οργανισμών. Έχει καλές γνώσεις της περιοχής και ασκεί το επάγγελμα 15 χρόνια, τα τελευταία 12 χρόνια στην Κύπρο. Δεχόμαστε τον κ. Δημόπουλο ως εμπειρογνώμονα - εκτιμητή ακινήτων. Ο Μ.Κ.2 κατέθεσε ότι του ζητήθηκε από την Καθ' ης η Αίτηση 1 να ετοιμάσει εκτίμηση αναφορικά με την ενοικιαστική αξία και για τον καθορισμό του δικαίου ενοικίου σε καταστήματα στην Αγία Νάπα, το Τεκμήριο
  24. Οι οδηγίες που του δόθηκαν ήταν να διερευνήσει κατά πόσον υπάρχει θέμα, γιατί ο ιδιοκτήτης ένοιωθε ότι πληρώνει μεγάλο ποσό ενοικίου και στη συνέχεια, αν όντως υπάρχει θέμα, να ετοιμάσει την έκθεση εκτίμησης που θα λέει την άποψη του για το δίκαιο ενοίκιο βάση του περί Ενοικιοστασίου Νόμου. Γνωρίζει τον Νόμο πολύ καλά και τον διδάσκει. Ο μάρτυρας κατέθεσε ότι στην παράγραφο 4
(3)στη σελίδα 4 της Έκθεσης του, υπάρχει ένα λάθος. Όταν έπαιρνε σημειώσεις κατά τη συνάντηση που είχε με τον ιδιοκτήτη της εταιρείας Carats, του είχε αναφερθεί ότι το ενοίκιο που συμφωνήθηκε προφορικά είναι €84.000, ενώ ο ιδιοκτήτης του ακινήτου ισχυρίζεται €90.000 και στην Έκθεση του έγραψε μόνο τις €90.000. Αναφορικά με τον προσδιορισμό της μικρής περιοχής, ο Μ.Κ.2 κατέθεσε ότι υπάρχει πάντα ένα περιθώριο ερμηνείας για τον εκτιμητή. Όταν έχεις ακίνητο στην μια πλευρά του δρόμου, η μικρή περιοχή μπορεί να είναι μόνο τα ακίνητα που είναι στην ίδια πλευρά του δρόμου, μπορεί να είναι και της απέναντι πλευράς του δρόμου, μπορεί να είναι και κάποιο οικοδομικό τετράγωνο, μπορεί ακόμα να καθοριστεί η μικρή περιοχή αναλόγως της δραστηριότητας που παρατηρείται στην περιοχή. Η βάση εκτίμησης ήταν το δίκαιο ενοίκιο, όπως ορίζεται από τον περί Ενοικιοστασίου Νόμο. Σε πολλές περιπτώσεις, το δίκαιο ενοίκιο μπορεί να διαφέρει από το αγοραίο, ωστόσο στη συγκεκριμένη περιοχή και επειδή η πλειοψηφία των κτιρίων έχουν ανεγερθεί πριν το 2000 και λόγω του ότι η περιοχή είναι ελεγχόμενη από τη Νομοθεσία και οι ενοικιαστές κρίνονται ως θέσμιοι, οι περιορισμοί του Νόμου αυτού που διέπουν την περιοχή, δεν αφήνουν την αγορά να εξελιχθεί, να καθορίσει μέσω της προσφοράς και της ζήτησης την αξία μόνη της. Ο κ. Δημόπουλος κατέθεσε ότι, με βάση τη μεθοδολογία που έπρεπε να χρησιμοποιήσει και τα Διεθνή Πρότυπα Εκτιμήσεων, έπρεπε να βρει τα κατάλληλα συγκριτικά στοιχεία. Σε αντίθεση με τις πωλήσεις ακινήτων που υπάρχουν διαθέσιμα στοιχεία από το Κτηματολόγιο, δεν υπάρχει επίσημος φορέας που να συγκεντρώνει τα ενοίκια. Ως εκ τούτου, έπρεπε να μεταβεί στην περιοχή, να επισκεφθεί διπλανά, παρόμοια καταστήματα και να πάρει συνέντευξη από τους ενοίκους για να μάθει τα στοιχεία της μίσθωσης. Επίσης, χρησιμοποίησε ηλεκτρονικό εξοπλισμό για να μετρήσει τα συγκριτικά στοιχεία, γιατί στην περιοχή δεν υπάρχουν τίτλοι ιδιοκτησίας και ως εκ τούτου, ούτε οι επίσημες διαστάσεις είναι καταχωρημένες στο Κτηματολόγιο. Ο μάρτυρας κατέθεσε ότι μέτρησε τις διαστάσεις των συγκριτικών στοιχείων, βασίστηκε στο ό,τι του αναφέρθηκε προφορικά ως ενοίκιο και ότι αυτό ήταν καλή τη πίστει και αληθές. Έγιναν οι απαραίτητες αναπροσαρμογές αναλόγως εμβαδού βοηθητικών χώρων, κατάστασης, συντήρησης και τοποθέτησης, ορατότητας από το δρόμο, δηλαδή βιτρίνας. Χρησιμοποιήθηκε η συγκριτική μέθοδος. Κατά την άποψη του κ. Δημόπουλου, όπου υπάρχουν θέσμιοι ενοικιαστές και είναι περιοχή ελεγχόμενη, το ενοίκιο δεν είναι αγοραίο. Αγοραίο είναι το ενοίκιο όταν καθορίζεται βάση προσφοράς και ζήτησης. Στη συγκεκριμένη περίπτωση, βάση της εμπειρίας του και βάση πολλών αξιών που έχει υπόψην του, θεωρεί ότι το δίκαιο ενοίκιο με το αγοραίο ενοίκιο, συμπίπτουν. Σε σχέση με τη μέθοδο ζωνοποίησης, εξήγησε ότι έκαμε ζωνοποίηση εις βάρος του επίδικου, επειδή εάν δεν την έκανε, η αξία του δικαίου ενοικίου θα ήταν μικρότερη. Ένα κοσμηματοπωλείο για να είναι ελκυστικό σε πελάτες, θα πρέπει να έχει καλύτερα πατώματα, καλύτερη βιτρίνα, πιο ευχάριστο κλιματισμό, από ένα περίπτερο που ο πελάτης θα κάτσει μέσα 30 δευτερόλεπτα. Η καλύτερη κατάσταση συντήρησης συνετέλεσε στο να υπολογιστεί ψηλότερη αξία. Το επίδικο έχει τη μεγαλύτερη πρόσοψη, γι' αυτό και έγιναν αναπροσαρμογές. Έχει επίσης ληφθεί υπόψην ποια καταστήματα είχαν πατάρι και όλο το εμβαδόν βάση των ζωνών και των βοηθητικών χώρων. Υπάρχει μετατροπή σε ζώνες και η τιμή ανά μέτρο η οποία αντιστοιχεί σε αξία ενοικίου Ζώνης Α. Ο κ. Δημόπουλος κατέθεσε ότι στα συγκριτικά έλαβε υπόψην και το υπό εκτίμηση ακίνητο. Καταλήγοντας στο 90% του μέσου όρου της μικρής περιοχής, βρήκε ότι το δίκαιο ενοίκιο ανέρχεται στις €5.085 μηνιαίως. Κατά την αντεξέταση του, ο μάρτυρας κατέθεσε ότι εξέτασε εάν ο ενοικιαστής είναι θέσμιος και θεωρεί ότι είναι. Είναι η θέση του ότι, όταν η πρώτη σύμβαση τερματίζεται χωρίς να ανανεωθεί, αυτόματα ο ενοικιαστής καθίσταται θέσμιος. Ρώτησε και του είπαν ότι υπάρχει μία τριετής σύμβαση που έγινε το 2003, η οποία έληξε και ο ενοικιαστής συνέχισε να παραμένει μέσα στο ακίνητο, ως εκ τούτου υπέθεσε ότι αυτόματα καθίσταται θέσμιος. Τα στοιχεία που συνέλλεξε για τα συγκριτικά, τα πήρε από τον κάθε ενοικιαστή, προφορικά. Ο μάρτυρας κατέθεσε ως εμπειρογνώμονος. Αξιολογούμε τα όσα είπε λαμβάνοντας υπόψη τη σχετική επί των εμπειρογνωμόνων - μαρτύρων νομολογία, με κύριες τις αυθεντίες Πιττάλης κ.ά. v. Ianira Enter. Ltd. κ.ά.
(1997)1(Β) Α.Α.Δ. 814, Cybarco Ltd. v. Kovascik
(2001)1(Γ) Α.Α.Δ. 2013 και R.K.B. Leathergoods Ltd. v. Αγγελίδη
(2004)1(Β) Α.Α.Δ.
  1. Η μαρτυρία του δεν αντικρούστηκε από άλλη μαρτυρία εμπειρογνώμονα και ο ίδιος στοιχειοθέτησε επαρκώς τις θέσεις του. Όμως, εν τέλει, κρίνεται ότι το θέμα του καθορισμού ενοικίου δεν έχει θέση σε Ανταπαίτηση σε Αίτηση για έξωση (βλέπετε πιο κάτω) και συνεπώς, η μαρτυρία του κ. Δημόπουλου ουδέν πρόσθεσε στα επίδικα θέματα. Τρίτη μάρτυρας για τους Καθ' ων η Αίτηση κατέθεσε η κα. Ευτυχία Τυρίμου. Η κα. Τυρίμου είναι υπεύθυνη του λογιστηρίου της Καθ' ης η Αίτηση 1 από το
  2. Ανάμεσα στα καθήκοντα της είναι να περνά όλα τα σχετικά αποδεικτικά στοιχεία της εταιρείας, τιμολόγια, αποδείξεις, να γίνεται ο έλεγχος των πωλήσεων των καταστημάτων, ο έλεγχος της τράπεζας. Η ίδια καταχωρεί στον ηλεκτρονικό υπολογιστή τις πληρωμές, ενώ οι πωλήσεις περνούν από τα καταστήματα, εκδίδονται τα τιμολόγια από τους πωλητές, έρχονται στη Λάρνακα και η ίδια ελέγχει το στοκ και τα ποσά. Διατηρεί δε όλα τα αρχεία και μόνο η μάρτυρας εκδίδει καταστάσεις για πιστωτές ή χρεώστες. Η κα. Τυρίμου αναγνώρισε τα Τεκμήρια 7, 9, 10 και
  3. Τα τύπωσε η ίδια από τον ηλεκτρονικό υπολογιστή της εταιρείας του οποίου έχει τον έλεγχο. Το Τεκμήριο 5 είναι κατάσταση που τους έχει αποσταλεί για να την επιβεβαιώσει με δικές της πληροφορίες. Από το Τεκμήριο 5, συμφωνεί με τις πληρωμές, αλλά απουσιάζουν οι πληρωμές της άμυνας. Είναι υποχρεωτική πληρωμή που καταβάλλεται στο Κράτος από τον ενοικιαστή αλλά αποκόπτεται από το ενοίκιο. Η μάρτυρας είχε εις χείρας της έγγραφο που αποτελεί κατάσταση η οποία στέλνεται στο λογιστήριο του ιδιοκτήτη από τον οποίο ενοικιάζουν κατάστημα και δείχνει τις εξαμηνιαίες πληρωμές, είναι το ακαθάριστο ενοίκιο, η αφαίρεση του 25% και η άμυνα που πληρώνουν (Τεκμήριο 13). Στο Τεκμήριο 13, φαίνεται ως ακαθάριστο ενοίκιο μέχρι το Μάρτιο
(2013), το ποσό των €9.226,45 και από τον Απρίλιο το ποσό των €7.
  1. Η κα. Τυρίμου κατέθεσε ότι μέχρι το Μάρτιο, πλήρωναν το ενοίκιο που είχε συμφωνηθεί από παλιά μεταξύ των Αιτητών και του Καθ' ου η Αίτηση
  2. Μετά την κρίση, είχαν συμφωνήσει το ενοίκιο να είναι €7.
  3. Η Καθ' ης η Αίτηση 1 μέχρι σήμερα πληρώνει το ενοίκιο και την άμυνα. Το Τεκμήριο 7 είναι κατάσταση λογαριασμού που αφαιρούνται τα ενοίκια που πληρώθηκαν στην Αιτήτρια εταιρεία, από 11.1.2012 μέχρι 23.5.2016, όμως συνεχίζουν και πληρώνουν αυτά τα ενοίκια μέχρι και σήμερα και προς τούτο, κατατέθηκε το Τεκμήριο 14 που αφορά την περίοδο από την 23.5.2016 μέχρι σήμερα. Η κατάσταση δείχνει τις πληρωμές ενοικίου και άμυνας. Το ποσό ενοικίου είναι €7.000, από το οποίο αποκόπτεται η άμυνα και το οποίο κατατίθεται στο λογαριασμό της Αιτήτριας εταιρείας. Τα Τεκμήρια 9 και 10 αφορούν τις αγορές που γίνονταν από τους μετόχους της Αιτήτριας εταιρείας, οι οποίοι ψώνιζαν από το κατάστημα που βρίσκεται στην Αγία Νάπα, δηλαδή την κα. Μαρούλα, τον κ. Νεόφυτο και τον κ. Νίκο. Αυτοί είναι μέτοχοι της Καθ' ης η Αίτηση 1 εταιρείας. Ψώνιζαν από την Αγία Νάπα και στέλνονταν στη μάρτυρα οι ταμπελίτσες γιατί το κάθε αντικείμενο που είχαν αγοράσει, είχαν μια άλλη συμφωνία για τιμή αγοράς αυτοί, τιμή χονδρική, ως μέτοχοι έπαιρναν τιμή κόστους, έβγαζε η κα. Τυρίμου το τιμολόγιο, ερχόταν σε επικοινωνία με την κα. Μαρούλα τις πλείστες φορές, να τους πει το ποσό. Όταν μαζεύτηκε ένα άλφα ποσό και μετά που είχε μέρισμα η εταιρεία, αφαιρέθηκε το μέρισμα από το χρεωστικό υπόλοιπο της Αιτήτριας εταιρείας και μετά από την αφαίρεση του μερίσματος, παρέμεινε το υπόλοιπο που φαίνεται στην κατάσταση. Τα Τεκμήρια 9 και 10 εκδόθηκαν από την ίδια. Το Τεκμήριο 11 είναι κατάσταση λογαριασμού που αφορά τον κ. Νίκο Νικολάου, υιό του κ. Νεόφυτου. Είναι μέτοχος της εταιρείας και ζητήθηκε μετά που παντρεύτηκε, να του ξεχωρίσουν το λογαριασμό του από την οικογένεια του που είχε ένα χρεωστικό υπόλοιπο. Η διευθέτηση ήταν να το πληρώνει ο ίδιος και τους είχε δώσει κάποια χρήματα, αλλά από μία ημερομηνία και μετά, έμεινε στάσιμο. Κατά την αντεξέταση της, η μάρτυρας κατέθεσε ότι το Τεκμήριο 13 στάληκε στο λογιστή των Αιτητών. Η μάρτυρας δεν θυμόταν πότε το έστειλε. Είχε μιλήσει με κάποιον Κυριάκο και του το έστειλε. Τα υπέγραφε ο Καθ' ου η Αίτηση 2 αλλά όταν τα ζήτησαν, έλειπε, και η μάρτυρας έβαλε τη σφραγίδα της εταιρείας. Η ίδια συμπληρώνει την κατάσταση, αλλά δεν έχει αρμοδιότητα να υπογράψει τα στοιχεία που αφορούν την εταιρεία. Οι καταστάσεις ετοιμάζονται όταν γίνει η τελευταία πληρωμή του τελευταίου μήνα. Εάν π.χ. το ενοίκιο Δεκεμβρίου πληρωθεί 31 Ιανουαρίου του επόμενου χρόνου, η μάρτυρας ετοιμάζει τις καταστάσεις για να τις έχει όποτε της ζητηθούν. Η κα. Τυρίμου εξήγησε ότι το Τεκμήριο 7 είναι detailed ledger report. Υπάρχουν πάρα πολλοί λογαριασμοί, ονομάζονται όλοι detailed ledger report, αλλά ο κάθε λογαριασμός αφορά άλλο θέμα, π.χ. τα ενοίκια και το νερό είναι διαφορετικοί λογαριασμοί. Σ' αυτού του είδους τους λογαριασμούς, υπάρχουν πάντα τα έξοδα και οι υποχρεώσεις της εταιρείας. Το Τεκμήριο ετοιμάστηκε από την ίδια, ηλεκτρονικά και τυπώθηκε. Δεν έχει άλλο άτομο πρόσβαση στον υπολογιστή, ούτε έκαμε οποιοδήποτε άλλο άτομο καταχώρηση σ' αυτή την κατάσταση. Στη συνέχεια, είπε ότι όπου γράφει «ΕΥΤ», η καταχώρηση έγινε από την ίδια και όπου γράφει «CHR», μπορεί να έλειπε σε άδεια και να την έγραψε άλλη υπάλληλος. Όταν η μάρτυρας επανήλθε, ήταν υποχρεωμένη να κάμει έλεγχο, γιατί αφορούν τα δικά της στοιχεία. Στην πρώτη καταχώρηση του 2012, με ημερομηνία 11.1.2012, το νούμερο C8401750 αφορά αριθμό επιταγής. Η ημερομηνία είναι η ημερομηνία έκδοσης της επιταγής. Έστελνε την επιταγή στο κατάστημα και περνούσε είτε ο κ. Νεόφυτος είτε ο κ. Νίκος, την πρώτη του μήνα. Στη συνέχεια, άρχισαν να κάνουν κατάθεση στην τράπεζα και δεν την έστελναν στο κατάστημα. Η κα. Τυρίμου εξήγησε ότι περνούσε την επιταγή όταν είχε στα χέρια της την απόδειξη ότι την είχαν παραλάβει, άρα η ημερομηνία 11 Ιανουαρίου, είναι η ημερομηνία που αναγράφεται και πάνω στην απόδειξη που τους έδωσε η εταιρεία Melpomeni. Η ημερομηνία στο τέλος της προτελευταίας στήλης, 17.1.2012, είναι η ημερομηνία που τα πέρασε. Συνεπώς, η κατάσταση δείχνει την ημερομηνία που πήραν στα χέρια τους την επιταγή οι ιδιοκτήτες, το πότε την εξαργύρωναν, αφορά τους ιδίους. Εγείρεται το ερώτημα κατά πόσον οι αποδείξεις των Αιτητών εκδίδονταν προς πλήρη εξόφληση ή έναντι ενοικίου, μετά τον Απρίλιο 2013; Οι Αιτητές δεν παρουσίασαν οποιεσδήποτε αποδείξεις, ενώ οι Καθ' ων η Αίτηση κατέθεσαν τις καταστάσεις τους. Η Μ.Κ.3 κατέθεσε ότι από το Τεκμήριο 7 φαίνεται ότι γίνονταν οι πληρωμές τακτικά πριν την κρίση, που η Καθ' ης η Αίτηση 1 εταιρεία είχε χρήματα. Μετά την κρίση, πλήρωναν όποτε είχαν λεφτά. Αυτό είχε καταθέσει και ο Μ.Κ.
  4. Αυτό φαίνεται, όπως είπε και στις πληρωμές που έγιναν μετά το Μάρτιο 2013, όπου η μάρτυρας εξήγησε ότι οι επόμενες πληρωμές που έχουν γίνει, αφορούσαν τους προηγούμενους μήνες για να συμπληρωθεί το ποσό των €7.000, εξ' ου και από 29 Αυγούστου αναγράφεται για ποιους μήνες είναι, απλά ήταν μετά τον Μάρτιο που έγινε η συμφωνία τους και η κα. Τυρίμου είχε συνεχίσει να στέλνει λεφτά μέχρις ότου συμπληρωθεί το ποσό των €7.000 για τους προηγούμενους μήνες. Από το Τεκμήριο 7 φαίνεται ότι πληρώθηκε ποσό €8.000 για το ενοίκιο Απριλίου 2013, αλλά ίσως το ποσό να αφορούσε και μέρος του Μάη. Δέχθηκε ότι έκλεισε το 2013 χωρίς να εξοφληθούν τα ενοίκια. Για το ύψος του ενοικίου στις €7.000, την είχε πληροφορήσει ο Καθ' ου η Αίτηση
  5. Επανερχόμενη στις αγορές της οικογένειας Νικολάου, η Μ.Κ.3 κατέθεσε ότι είχε μιλήσει ο Καθ' ου η Αίτηση 2 με τον κ. Νεόφυτο ως μέτοχο της Καθ' ης η Αίτηση 1 και είχαν έρθει σε συμφωνία να αγοράζουν εμπορεύματα από το κατάστημα σε τιμές κόστους, η κα. Μαρούλα, ο κ. Νίκος και η Μελπομένη, θυγατέρα της κας. Μαρούλας και του κ. Νεόφυτου. Επειδή οι πωλητές δεν γνώριζαν την τιμή που ήθελαν οι Καθ' ων η Αίτηση να τους κάνουν, πήγαιναν οι ταμπελίτσες στο λογιστήριο και τους τιμολογούσαν από το λογιστήριο. Όταν μαζεύτηκε ένα ποσό και όταν είχε κέρδη η εταιρεία και έδωσε μερίσματα για τη χρονιά 2006 και ακόμα μια χρονιά, το ποσό του μερίσματος που δικαιούνταν ο κ. Νεόφυτος, αφαιρέθηκε από το χρεωστικό τους υπόλοιπο στην Καθ' ης η Αίτηση
  6. Το Τεκμήριο 9, τυπώθηκε 5.1.
  7. Στην τελευταία σελίδα, οι δύο καταχωρίσεις, 4.5.2009 και 31.12.2009, είναι μερίσματα και αφορούν τον κ. Νεόφυτο Νικολάου. Εξήγησε ότι εάν δεν δοθούν τα μερίσματα τοις μετρητοίς, γίνεται λογιστική εγγραφή, χρεώνεται ο λογαριασμός μερίσματος και πιστώνεται, είτε είναι τρεχούμενος λογαριασμός συμβούλου, είτε είναι χρεώστης, ως εταιρεία εφόσον έρθουν σε συμφωνία. Στην κατάσταση αυτή είναι ως χρεώστης της εταιρείας η Melpomeni Hotel Apts. Για τη μάρτυρα, ο κ. Νεόφυτος ήταν η Melpomeni Hotel Apts. Έγινε συμψηφισμός από τα προσωπικά τους λεφτά που έπαιρναν σαν μερίσματα με τις προσωπικές τους αγορές. Η κα. Τυρίμου έκαμε πολύ καλή εντύπωση ως μάρτυρας. Ήταν ήρεμη και συγκροτημένη, απαντούσε άμεσα, απλά και επεξηγηματικά, όπως απαντά κάποιος που γνωρίζει το αντικείμενο του, γνωρίζει τι λέει και μπορεί να υποστηρίξει εύκολα τις θέσεις του. Η μαρτυρία της κας. Τυρίμου δεν αντικρούστηκε επαρκώς ή και καθόλου. Κρίνεται ως μάρτυρας της αλήθειας και η μαρτυρία της γίνεται αποδεκτή. Τέταρτος μάρτυρας για τους Καθ' ων η Αίτηση κατέθεσε ο κ. Πανίκκος Παναγιώτου. Ο κ. Παναγιώτου είναι ο διευθυντής του γραφείου των ελεγκτών των Καθ' ων η Αίτηση
  8. Ως διευθυντής του ελεγκτικού γραφείου, είναι υπεύθυνος για τον έλεγχο της συγκεκριμένης εταιρείας. Η δουλειά τους είναι να ετοιμάζουν, να ελέγχουν τις οικονομικές καταστάσεις της εταιρείας ανά έτος, να ετοιμάζουν την έκθεση ελεγκτών και να προβαίνουν σ' όλες εκείνες τις ελεγκτικές διαδικασίες για να εκφράσουν την άποψη τους για τις οικονομικές καταστάσεις. Είναι μέρος της ελεγκτικής εργασίας τους να έχουν πρόσβαση σε διάφορα έγγραφα και πληροφορίες που αφορούν την εταιρεία. Η εταιρεία είναι δημόσια και ο μάρτυρας είχε στην κατοχή του πιστοποιητικό που δείχνει τους μετόχους αυτής (Τεκμήρια 15 και 16). Όταν η εταιρεία αποφασίσει να εκδώσει μερίσματα, ζητεί από τους ελεγκτές της να τα υπολογίσουν. Για την Καθ' ης η Αίτηση 1 εταιρεία, δόθηκαν μερίσματα για τα έτη 2006 και 2007 και τα μερίσματα δόθηκαν αντίστοιχα τα έτη 2008 και
  9. Ο μάρτυρας παρουσίασε σχετικά Πιστοποιητικά Μερίσματος (Τεκμήρια 17 και 18). Ο κ. Παναγιώτου αναγνώρισε το Τεκμήριο 7, ως ένα από τους δύο τρεχούμενους λογαριασμούς που έχει η εταιρεία Melpomeni Hotel Αpts με την εταιρεία Carrats. Ο συγκεκριμένος τρεχούμενος λογαριασμός αφορά τα ενοίκια, όπου η Καθ' ης η Αίτηση 1 ως ενοικιαστής πληρώνει ενοίκια στην Αιτήτρια εταιρεία. Ερωτώμενος για τη λέξη «οφειλόμενα» σε κάποιες εγγραφές μετά την ημερομηνία, ο μάρτυρας είπε ότι στους λογαριασμούς της εταιρείας θα πρέπει να ληφθεί υπόψην το ενοίκιο για π.χ. το Δεκέμβριο, το οποίο ενδεχομένως μπορεί να πληρωθεί τον Ιανουάριο ή αργότερα, οπότε για να υπάρχει αληθινή και δίκαιη εικόνα των λογαριασμών της εταιρείας, θα πρέπει να γίνει πρόνοια για όλα τα ενοίκια για έκαστο ημερολογιακό έτος, ασχέτως του πότε πληρώνονται. Μπορεί να πληρωθούν αργότερα, μετά ένα μήνα, μετά δύο μήνες, αναλόγως, όπως είπε. Ο κ. Παναγιώτου είχε στην κατοχή του την ίδια κατάσταση λογαριασμού μέχρι όμως και την 31.12.2015, στην οποία φαίνεται ότι αυτά τα συγκεκριμένα ενοίκια πληρώθηκαν μεταγενέστερα (Τεκμήριο 19). Το Δικαστήριο υπέδειξε ότι το γεγονός πως το έγγραφο αυτό ετοιμάστηκε από άλλο πρόσωπο το οποίο κατέθεσε ενώπιον του Δικαστηρίου και δεν παρουσίασε το συγκεκριμένο έγγραφο, αφενός σημειώνεται για σκοπούς αξιολόγησης, αφετέρου αποδυναμώνει το ίδιο το έγγραφο, γιατί έπρεπε να είχε δοθεί η ευκαιρία να κατατεθεί από τη συγκεκριμένη μάρτυρα, η οποία βεβαίως θα αντεξεταζόταν. Το Τεκμήριο 19 κατατέθηκε ως έγγραφο στην κατοχή του μάρτυρα και αφορά την κατάσταση λογαριασμού όσον αφορά ενοίκια και κάποια άλλα έξοδα για τα υποστατικά που ενοικιάζει η Καθ' ης η Αίτηση 1 στην Αγία Νάπα από την Αιτήτρια εταιρεία. Δείχνει τα ενοίκια τα οποία είναι πληρωτέα ανά μήνα. Ο μάρτυρας κατέθεσε ότι, ως ελεγκτές, ελέγχουν όλα τα υπόλοιπα. Ειδικά για το λογαριασμό που αφορά μετόχους και διευθυντές, ο έλεγχος είναι πλήρης. Εάν γίνει σύγκριση των καταχωρήσεων του Τεκμηρίου 7, εκεί που λέει «οφειλόμενα», με το Τεκμήριο 19, δείχνει ότι τα συγκεκριμένα οφειλόμενα ενοίκια πληρώθηκαν. Η Αιτήτρια 1 έχει δύο λογαριασμούς με την Καθ' ης η Αίτηση
  10. Ο ένας είναι ο λογαριασμός ενοικίων και ο άλλος είναι διάφορες αγορές που κάνει η Αιτήτρια εταιρεία από την Καθ' ης η Αίτηση
  11. Ο μάρτυρας αναγνώρισε το Τεκμήριο 9 ως το δεύτερο λογαριασμό, στον οποίο, εκτός από τις αγορές της Αιτήτριας από την Καθ' ης η Αίτηση 1, πιστώθηκαν τα μερίσματα τα οποία είχε να λαμβάνει η Αιτήτρια για τα έτη 2006 και
  12. Πιστώθηκαν μεν μερίσματα τα οποία εξέδωσε η Καθ' ης η Αίτηση 1 προς τους μετόχους, εκείνο το οποίο αναλογούσε της Αιτήτριας για το 2006, πιστώθηκε στο λογαριασμό αυτό στις 30.12.2008, το ποσό των €3.305,99 και τα μερίσματα του 2007 τα οποία πληρώθηκαν, πιστώθηκαν σ' αυτό το λογαριασμό στις 31.12.2009 και το ποσό ήταν €5.706,
  13. Ο κ. Παναγιώτου αναγνώρισε το Τεκμήριο
  14. Η Καθ' ης η Αίτηση 1 τους ζήτησε να πιστοποιήσουν τον κύκλο εργασιών για το κατάστημα το οποίο λειτουργεί στην Αγία Νάπα και το οποίο ενοικιάζει από την Αιτήτρια. Τους ζήτησε να ελέγξουν από τα στοιχεία τα οποία έχουν και στα οποία βασίζονται και τον έλεγχο τον οποίο έχουν διεξάγει, τον κύκλο εργασιών του συγκεκριμένου καταστήματος ανά έτος, ο οποίος παρουσιάζεται στο συγκεκριμένο έγγραφο. Άλλος ένας μάρτυρας που έκαμε πολύ καλή εντύπωση στο Δικαστήριο και ο οποίος δεν αντεξετάστηκε. Η μαρτυρία του γίνεται αποδεκτή. Πραγματικά γεγονότα: Από το σύνολο του ενώπιον μας μαρτυρικού υλικού, βρίσκουμε ότι τα πραγματικά γεγονότα είναι τα ακόλουθα: Η Αιτήτρια εταιρεία είναι ιδιωτική, οικογενειακή εταιρεία και είναι ιδιοκτήτρια, μεταξύ άλλων, των καταστημάτων Α, Β, Γ, και Δ, στη Λεωφόρο Αρχιεπισκόπου Μακαρίου Γ' 16, στην Αγία Νάπα της Επαρχίας Αμμοχώστου, δηλαδή εντός ελεγχόμενης περιοχής εν τη εννοία του άρθρου 2 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου και υπό το φως της Κ.Δ.Π. 519/2007 (εν τοις εφεξής «τα επίδικα καταστήματα»). Τα επίδικα υποστατικά έχουν ανεγερθεί πριν από την 31.12.
  15. Η Καθ' ης η Αίτηση 1 είναι δημόσια εταιρεία, στην οποία είναι μέτοχος και η Αιτήτρια 1 (Τεκμήριο 16). Ένας εκ των διοικητικών συμβούλων της Αιτήτριας 1, ήταν διοικητικός σύμβουλος και της Καθ' ης η Αίτηση 1 εταιρείας, μεταξύ της 10.12.2003 και της 22.3.2014 (Τεκμήριο 15). Η Καθ' ης η Αίτηση 1 εταιρεία ενοικίασε τα επίδικα καταστήματα Α και Β από τους Αιτητές δυνάμει ενοικιαστηρίου εγγράφου ημερομηνίας 31.3.2001, για να χρησιμοποιηθούν ως κοσμηματοπωλείο - χρυσοχοείο (Τεκμήριο 1). Η περίοδος ενοικίασης ήταν για πέντε χρόνια, από 1.4.2001 μέχρι 31.3.
  16. Το ενοίκιο για τον 5ο χρόνο της συμβατικής ενοικίασης είχε συμφωνηθεί σε Λ.Κ.2.500 μηνιαίως, προπληρωτέο την 1η ημέρα κάθε μήνα. Σύμφωνα με τη ρήτρα 20 του εγγράφου: «Εάν και όταν το επιφυλαττόμενον ενοίκιο ή μέρος αυτού θα καθυστερήται δια περίοδον δέκα ημερών από την ημέρα κατά την οποίαν θα καθίσταται πληρωτέον και/ή απαιτητόν είτε νομίμως ζητηθεί είτε όχι ή εάν και όταν ενοικιαστής παραβεί οιονδήποτε των ανωτέρω όρων και συνομολογιών της παρούσας συμφωνίας, άπαντες των οποίων θεωρούνται αμοιβαίως ουσιώδεις όροι της παρούσας συμφωνίας, τότε ο Ιδιοκτήτης δικαιούται να τερματίσει την παρούσαν συμφωνίαν και ή εναγάγει τον Ενοικιαστή δι' επανάκτηση κατοχής των προαναφερθέντων υποστατικών και/ή καταβολήν καθυστερημένων ενοικίων και τόκων 9% ετησίως από της ημερομηνίας που κατέστησαν απαιτητά μέχρι πλήρους εξοφλήσεως και τούτο άνευ επηρεασμού των δικαιωμάτων του Ιδιοκτήτη να εναγάγει τον ενοικιαστή για αποζημειώσεις για παράβαση συμφωνίας ή άλλως πως.» Το ενοικιαστήριο έγγραφο περιλαμβάνει Εγγύηση των Καθ' ων η Αίτηση 2 και 3 (βλέπετε σχετικά πιο κάτω). Η Καθ' ης η Αίτηση 1 εταιρεία ενοικίασε τα επίδικα καταστήματα Γ και Δ από τους Αιτητές δυνάμει ενοικιαστηρίου εγγράφου ημερομηνίας 29.12.2002, για να χρησιμοποιηθούν ως κατάστημα πώλησης ωρολογίων και δώρων (Τεκμήριο 2). Η περίοδος ενοικίασης ήταν για τρία χρόνια και τρεις μήνες, από 1.1.2003 μέχρι 31.3.
  17. Το ενοίκιο για τους τελευταίους τρεις μήνες της συμβατικής ενοικίασης είχε συμφωνηθεί σε Λ.Κ.2.500 μηνιαίως, προπληρωτέο την 1η ημέρα κάθε μήνα. Το έγγραφο περιλαμβάνει πανομοιότυπη ρήτρα 20 ως και το πρώτο έγγραφο (βλέπετε πιο πάνω), καθώς και εγγύηση των Καθ' ων η Αίτηση 2 και
  18. Τα δύο ενοικιαστήρια έγγραφα έληξαν την 31.3.
  19. Η Καθ' ης η Αίτηση 1 παρέμεινε στα επίδικα καταστήματα και κατέστη θέσμια ενοικιάστρια. Το πληρωτέο ενοίκιο ήταν €9.226,45 και για τα τέσσερα καταστήματα. Δεχόμαστε ότι από τον Απρίλιο 2013, δυνάμει προφορικής συμφωνίας και/ή συνεννόησης μεταξύ του Καθ' ου η Αίτηση 2 ως διευθυντή της Καθ' ης η Αίτηση 1 και του κ. Νεόφυτου Νικολάου ως διευθυντή της Αιτήτριας και της Καθ' ης η Αίτηση 1, το ενοίκιο και για τα τέσσερα καταστήματα συμφωνήθηκε στο συνολικό ποσό των €7.
  20. Ουδέν υπεγράφη ή εσημειώθη γραπτώς. Από τον Απρίλιο 2013, η Καθ' ης η Αίτηση 1 κατέβαλλε και η Αιτήτρια εισέπραττε, σε διάφορα χρονικά διαστήματα και όχι άπαξ κάθε μήνα, το ποσό των €7.000 για κάθε μήνα, συνολικά €84.000 ετησίως, ως ενοίκια. Οι Καθ' ων η Αίτηση 1 προέβαιναν επίσης στην καταβολή της αμυντικής εισφοράς από ενοίκια, αφαιρώντας τα ποσά από ενοίκια (Τεκμήρια 13, 7 και 14). Η πρώτη νύξη και/ή διαμαρτυρία των Αιτητών προς τους Καθ' ων η Αίτηση 1, έγινε μετά την παραίτηση του κ. Νεόφυτου Νικολάου από τη θέση του διοικητικού συμβούλου της Καθ' ης η Αίτηση 1, με την επιστολή των δικηγόρων των Αιτητών ημερομηνίας 9.4.
  21. Η επιστολή επιδόθηκε στον Καθ' ου η Αίτηση 2 ως διευθυντή των Καθ' ων η Αίτηση 1, την 29.5.2014 (Τεκμήριο 3). Οι Καθ' ων η Αίτηση 1 κλήθηκαν να εξοφλήσουν τα ενοίκια των μηνών Νοεμβρίου 2013 (μέρος) έως Απριλίου 2014 και να παραδώσουν την κατοχή των επιδίκων. Με δεύτερη επιστολή των δικηγόρων των Αιτητών ημερομηνίας 15.10.2014, η οποία επιδόθηκε την 20.10.2014, σε κάποιο πρόσωπο ονόματι Μάριος, ως ο υπεύθυνος του καταστήματος των Καθ' ων η Αίτηση 1 στη Λευκωσία και ο οποίος αρνήθηκε να υπογράψει (Τεκμήριο 4), οι Καθ' ων η Αίτηση 1 κλήθηκαν να εξοφλήσουν τα καθυστερημένα ενοίκια. Σημειώνουμε ότι η επιστολή αναφέρεται σε καθυστερημένα ενοίκια από το Μάιο μέχρι τον Οκτώβριο 2014, συνεπώς αντιλαμβάνεται κάποιος ότι τα προηγούμενα ενοίκια που αφορούσε η προηγούμενη επιστολή, είχαν εξοφληθεί. Η επιστολή δεν επιδόθηκε σε αξιωματούχο της εταιρείας, ούτε στο εγγεγραμμένο γραφείο της εταιρείας, το οποίο είναι στην οδό Αδώνιδος 9, Διαμ./Γραφείο 2, Λάρνακα (Τεκμήρια 1, 2 και 15) (βλέπετε σχετικά και πιο κάτω). Απαντήθηκε από τους δικηγόρους των Καθ' ων η Αίτηση με δική τους επιστολή ημερομηνίας 17.6.2014 και το περιεχόμενο της απορρίφθηκε (Τεκμήριο 12). Η κυρίως Αίτηση καταχωρίστηκε την 19.11.
  22. Στο φάκελο της υπόθεσης δεν υπάρχει ένορκος δήλωση επίδοσης της κυρίως Αίτησης, αλλά καταχωρίστηκε ειδοποίηση από τους δικηγόρους των Καθ' ων η Αίτηση 1 και 2 ότι θα εμφανιστούν, την 8.1.2015, συνεπώς τεκμαίρεται ότι η επίδοση στους Καθ' ων η Αίτηση 1 και 2 έγινε πριν την 8.1.
  23. Ο Μ.Κ.1 κατέθεσε ότι η κυρίως Αίτηση επιδόθηκε στις 29.12.
  24. Την 31.12.2014, εξοφλήθηκαν και οι μήνες Νοέμβριος και Δεκέμβριος 2014 (Τεκμήριο 7) και δεν οφειλόνταν οποιοδήποτε ενοίκιο. Τα έτη 2008 και 2009, η Καθ' ης η Αίτηση 1 κατέβαλε μέρισμα στους μετόχους της, περιλαμβανομένης της Αιτήτριας εταιρείας (Τεκμήρια 17 και 18), ύψους €3.305,99 και €5.706,11, αντίστοιχα. Τα ποσά αυτά πιστώθηκαν στον λογαριασμό της Αιτήτριας εταιρείας με την Καθ' ης η Αίτηση 1, στον οποίο χρεώνονταν αγορές στις οποίες προέβαιναν μέτοχοι και/ή διευθυντές της οικογενειακής Αιτήτριας εταιρείας και/ή μέλη της οικογένειας Νικολάου (Τεκμήρια 9 και 10). Νομική πτυχή: Αποστολή επιστολής: Όπως έχουμε σημειώσει πιο πάνω, η ειδοποίηση που δόθηκε με την επιστολή Τεκμήριο 3, φαίνεται ότι ικανοποιήθηκε και τεκμαίρεται ότι ικανοποιήθηκε, εφόσον στην επόμενη ειδοποίηση δεν περιλαμβάνονται τα ενοίκια της περιόδου που αφορούσε το Τεκμήριο
  25. Στο Τεκμήριο 4, με το οποίο οι Καθ' ων η Αίτηση 1 κλήθηκαν να καταβάλουν τα ενοίκια από το Μάιο 2014, δεν επιδόθηκε σε αξιωματούχο της εταιρείας, ούτε στο εγγεγραμμένο γραφείο της εταιρείας. Το Τεκμήριο 4 αφορά την επιστολή που αποτελεί την ειδοποίηση στον θέσμιο ενοικιαστή με βάση το άρθρο 11
(1)(α) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου. Οι πρόνοιες του εδαφίου
(1)του άρθρου 29 [1] του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, Ν.23/83, ως αυτός έχει τροποποιηθεί μέχρι σήμερα, τηρουμένων των σχετικών διατάξεων των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας, προνοούν για την έγγραφη υποβολή ειδοποίησης και, μεταξύ άλλων, την προσωπική επίδοση της. Σύμφωνα με το άρθρο 372 του περί Εταιρειών Νόμου, Κεφ. 113 όπως αυτός έχει τροποποιηθεί μέχρι σήμερα: «Έγγραφο δύναται να επιδοθεί σε εταιρεία με την άφεση του ή με την αποστολή του ταχυδρομικώς στο εγγεγραμμένο γραφείο της εταιρείας», ενώ η Δ.5 θ. 7 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας, στο ουσιαστικό της μέρος, προνοεί: «In the absence of any statutory provision regulating service of process upon a corporate body, service of an office copy of a writ of summons or other process on the president or other head officer, or on the treasurer or secretary of such body, or delivery of such copy at the office of such body, shall be deemed good service.» Σχετικές είναι οι αυθεντίες Ιερά Μητρόπολη Λεμεσού v. Chr. P. Michaelides (Estates) Ltd,
(2002)1(A) Α.Α.Δ. 43, Maxana Oil Ltd. v. Poltava Petroleum Company
(2002)1(Β) Α.Α.Δ. 834, J.Z. Classic Music Pro Ltd. v. Alkadia Music Land Ltd.,
(2002)1(Β) Α.Α.Δ. 1151, Παναγιώτης Αντωνίου v. C. Poupakis Transport Ltd.,
(2006)1(Α) Α.Α.Δ. 651, I.P.M. Industries Co Ltd. v. Οργανισμού Χρηματοδοτήσεως Τραπέζης Κύπρου Λτδ
(2006)1(Β) Α.Α.Δ.
  1. Όλες, με εξαίρεση τη Maxana, αφορούσαν επίδοση κλητηρίου εντάλματος. Η Maxana αφορούσε την επίδοση ειδοποίησης εγγραφής αλλοδαπής δικαστικής απόφασης, δηλαδή και πάλιν δικαστικό έγγραφο. Στην αυθεντία Ιερά Μητρόπολη Λεμεσού, (πιο πάνω), με αναφορά σε προηγούμενες αποφάσεις, τέθηκε εν αμφιβόλω η εφαρμογή του άρθρου 372 στην επίδοση δικαστικών εγγράφων. Ο έντιμος Δικαστής κ. Νικήτας είπε, στη σελίδα 48: «.. το ζήτημα της κανονικής επίδοσης κλητηρίου σε αγωγή βάσιμα έχει συσχετισθεί με το άρθρο 30.3(α) και (β), θα προσθέταμε, του Συντάγματος. Η καλή επίδοση συνδέεται αναπόφευκτα με τη δυνατότητα του ενδιαφερομένου να γνωρίζει τους λόγους για τους οποίους εγκαλείται στο Δικαστήριο. Τότε μόνο του παρέχεται η δυνατότης να υπερασπισθεί. Πρόκειται για δικαίωμα που έχει αναχθεί σε θεμελιώδες ατομικό δικαίωμα. Το άρθρο 30.3(α) και (β) περιλαμβάνεται στο χάρτη των 'θεμελιωδών δικαιωμάτων και ελευθεριών' του Συντάγματος.» Κρίνω ότι ακριβώς γι' αυτό το λόγο τυγχάνει εφαρμογής η Δ.5 θ.7 που ζητεί, εναλλακτικά, την επίδοση σε αξιωματούχο εταιρείας. Στην I.P.M. Industries (πιο πάνω), κρίθηκε πως επίδοση αγωγής εναντίον εταιρείας σε Γραμματέα της εταιρείας, είναι καλή επίδοση, υπό το φως της Δ.5 θ.
  2. Εδώ έχουμε την επίδοση μη δικαστικού εγγράφου αντί της αποστολής του με διπλοσυστημένο ταχυδρομείο και την επίδοση του σε πρόσωπο που δεν είναι αξιωματούχος της εταιρείας, σε διεύθυνση που δεν είναι το εγγεγραμμένο γραφείο της εταιρείας. Είναι η κρίση μου ότι με το Τεκμήριο 4 δεν δόθηκε η υπό του Νόμου προνοούμενη προθεσμία. Λόγος έξωσης - καθυστερημένα ενοίκια: Σύμφωνα με το άρθρο 11
(1)του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, Ν.23/83ως αυτός έχει τροποποιηθεί μέχρι σήμερα, απαγορεύεται η ανάκτηση κατοχής ακινήτου που καλύπτεται από τον Νόμο, σαν κανόνας και μόνο κατ' εξαίρεση επιτρέπεται στις συγκεκριμένες περιπτώσεις που αναφέρονται σ' αυτό το άρθρο, περιλαμβανομένης της οφειλής ενοικίου που κατέστη πληρωτέο [2]. Οι προϋποθέσεις είναι οι ακόλουθες και πρέπει να ικανοποιηθούν σωρευτικά: α) Το επίδικο να ευρίσκεται εντός των ορίων ελεγχόμενης περιοχής. β) Το επίδικο να είχε συμπληρωθεί μέχρι την 31.12.
  1. γ) Η Καθ' ης η Αίτηση 1 να είναι θέσμιος ενοικιαστής. δ) Να έχει σταλεί γραπτή ειδοποίηση απαιτήσεως του ενοικίου στην Καθ' ης η Αίτηση 1 εκ μέρους των Αιτητών, σύμφωνα με τον Νόμο. ε) Είκοσι μία μέρες μετά την επίδοση της γραπτής ειδοποίησης να οφείλεται ενοίκιο ή μέρος αυτού και το ρηθέν ποσό να μην έχει προσφερθεί. στ) Την ημέρα καταχώρισης της Αίτησης να οφείλεται ενοίκιο ή μέρος αυτού και το εν λόγω ποσό να είναι νομίμως οφειλόμενο. Βλέπετε Megarry's The Rent Acts, 10η έκδοση, Τόμος 1, σελίδα 267: "Rent is 'lawfully due' as soon as the proper date for payment has arrived". (ζ) Εντός δεκατεσσάρων ημερών από την επίδοση της Αιτήσεως στους Καθ' ων η Αίτηση 1, να μην έχουν καταβληθεί τα οφειλόμενα ενοίκια. Οι προϋποθέσεις πρέπει να ικανοποιούνται ώστε να νομιμοποιείται ο Αιτητής κατά το χρόνο καταχώρησης της υπόθεσης, να την καταχωρίσει. Στην παρούσα περίπτωση, κρίνουμε ότι δεν πληρούνται η τέταρτη, η πέμπτη και η έβδομη προϋπόθεση του άρθρου. Η γραπτή ειδοποίηση απαίτησης δεν επιδόθηκε κανονικά, ώστε να πληρείται και η επόμενη προϋπόθεση της οφειλής ενοικίου πέραν της περιόδου των 21 ημερών από την επίδοση της ειδοποίησης, ενώ μέχρι την 31.12.2014, είχαν εξοφληθεί τα ενοίκια του 2014 στο ποσό των €7.000 μείον η αμυντική εισφορά και η κυρίως Αίτηση επιδόθηκε πριν την 8.1.
  2. Ισχύς της εγγύησης στη θέσμια ενοικίαση: Παρά την πιο πάνω κατάληξη μας, για σκοπούς ολοκλήρωσης των ευρημάτων του Δικαστηρίου σε περίπτωση καταχώρησης έφεσης, εξετάζουμε την ευθύνη του Καθ' ου η Αίτηση 2 ως εγγυητή έναντι των Αιτητών, εάν ήθελε ανατραπεί η πιο πάνω κατάληξη μας και κριθεί ότι οι Καθ' ων η Αίτηση 1 οφείλουν χρήματα ως ενοίκια στους Αιτητές. Η εγγύηση των Καθ' ων η Αίτηση 2 και 3 στο ενοικιαστήριο έγγραφο Τεκμήριο 1, έχει το εξής λεκτικό: «Οι κάτωθεν υπογεγραμμένοι αλληλεγγύως και ή κεχωρισμένως εγγυώμεθα δια του παρόντος τον ενοικιαστή δια την υπ' αυτού πιστήν τήρηση των όρων του παρόντος συμβολαίου.» και στο ενοικιαστήριο έγγραφο Τεκμήριο 2, το εξής λεκτικό: «Οι κάτωθεν υπογεγραμμένοι αλληλεγγύως και ή κεχωρισμένως εγγυώμεθα δια του παρόντος τον 2ον συμβαλλόμενο - ενοικιαστή δια την υπ' αυτού πιστήν τήρηση των όρων του παρόντος συμβολαίου.» Σχετικές είναι οι αυθεντίες Metochis v. Schiza
(1952)1 C.L.R. 149, Michael v. Nishanian
(1966)1 C.L.R. 150, Kyriakidou v. Mangaldjian
(1969)1 C.L.R. 1 και Αργύρη v. Χρυσοστόμου
(2006)1(Β) Α.Α.Δ.
  1. Κατά το χρόνο έκδοσης της απόφασης στην πρώτη αυθεντία, η σχετική νομοθεσία στην Κύπρο ήταν το Κεφ. 108, Rent Restriction Law. Ο έντιμος Δικαστής Hallinan, αποφάσισε ότι (σελίδα 150): "It is quite clear that such guarantee would not apply to a statutory tenancy under the Increase of Rent and Mortgage Interest (Restrictions) Act,
  2. In the commentary on section 15 of that Act contained in Megarry Rent Acts (6th Edition, page 165) the learned author states:- 'Again the statutory tenancy is a different tenancy from the contractual tenancy whence it sprang, so that a guarantor of the rent under the contractual term is not liable for rent accruing during the statutory tenancy.' ... "It is clear from the wording of section 8
(3)of our law that the legislative authority merely intended to confer a right of occupation on the tenant who becomes statutory tenant and he is, as in England, obliged to observe the conditions and is entitled to the rights under the original contract of tenancy in so far as they may be applicable; subject to the provisions of this law, as in England, the statutory tenancy is a different tenancy from the contractual tenancy." Στην αυθεντία Michael v. Nishanian (πιο πάνω), αποφασίστηκε ουσιαστικά, ότι όπου το ενοικιαστήριο έγγραφο προβλέπει περίοδο ανανέωσης, τότε η εγγύηση θεωρείται ότι ισχύει και για την περίοδο ανανέωσης [3]. Στην παρούσα περίπτωση, στα ενοικιαστήρια έγγραφα δεν προβλεπόταν δυνατότητα ανανέωσης, παρά μόνο δικαίωμα επιλογής (first option) στον ενοικιαστή για την ενοικίαση των υποστατικών για νέο περίοδο, αφού προηγουμένως συμφωνείτο το ενοίκιο και οι νέοι όροι ενοικίασης (ρήτρα 4). Με την απόφαση στην υπόθεση Kyriakidou v. Mangaldjian (πιο πάνω), και ενώ η νομοθεσία σε ισχύ τότε ήταν το Κεφ. 86, Rent (Control) Law, κατέστη σαφές ότι η εγγύηση σε ενοικιαστήριο έγγραφο δεν ισχύει στη θέσμια ενοικίαση, δηλαδή μετά που το εν λόγω έγγραφο έληξε ή τερματίστηκε νόμιμα, και μόνον, εάν χρησιμοποιείται πολύ σαφές λεκτικό, δυνατόν να θεωρηθεί ότι ισχύει [4]. Όπως φαίνεται από το λεκτικό της εγγύησης το οποίο παρατίθεται πιο πάνω, αυτό δεν είναι τόσο ξεκάθαρο ούτως ώστε να θεωρηθεί ότι οι εγγυητές ανέλαβαν υποχρέωση έναντι του ιδιοκτήτη κατά τη θέσμια ενοικίαση. Πέραν του αποσπάσματος που παραθέτω πιο κάτω και το οποίο είναι το απαύγασμα της νομολογίας κατά την κρίση μου, ο έντιμος Δικαστής κ. Χατζηαναστασίου ξεκαθάρισε επίσης, στη σελίδα 16, ότι, ενόψει ρητρών στο ενοικιαστήριο έγγραφο για την υποχρέωση του ενοικιαστή να παραδώσει το μίσθιο στο τέλος της περιόδου ενοικιάσεως και για το δικαίωμα του ιδιοκτήτη να καταγγείλει τη σύμβαση σε περίπτωση παραβιάσεως όρου αυτής από τον ενοικιαστή, δηλαδή δύο ρητρών που προνοούν το τέλος της σχέσης, δεν υπάρχει συνεχής εγγύηση (continuing guarantee) εφόσον δεν υπάρχει συνεχής σχέση (continuing relationship). Στην παρούσα περίπτωση, η ρήτρα 18 των ενοικιαστηρίων εγγράφων, Τεκμήρια 1 και 2, παραπέμπει στο πρώτο, ενώ η ρήτρα 20 στο δεύτερο. Στην πιο πρόσφατη αυθεντία, Αργύρη v. Χρυσοστόμου (πιο πάνω), και πάλιν υπήρχε σύμβαση ενοικίασης, με συγκεκριμένη περίοδο ενοικίασης και δικαίωμα ανανέωσης για περαιτέρω περίοδο. Το Ανώτατο Δικαστήριο αποφάσισε ότι η συμφωνία ενοικίασης είχε δυνητικά καταληκτικό χρόνο τη λήξη της περιόδου ανανέωσης και όχι τη λήξη της αρχικής περιόδου, ο εγγυητής γνώριζε για το δικαίωμα μονομερούς ανανέωσης και θα πρέπει να είχε την πρόθεση να εγγυηθεί τον ενοικιαστή για ολόκληρη την περίοδο, όχι μόνο την αρχική. Επίσης, αποφασίστηκε ότι, η επέκταση της συμφωνίας για περαιτέρω περίοδο, δε δημιουργούσε νέα συμφωνία και κατ' επέκτασιν δεν απάλλασσε τον εγγυητή από τις υποχρεώσεις του, σύμφωνα με το άρθρο 91 του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149. Η περίοδος ενοικίασης για την οποία ανάλαβαν ευθύνη οι εγγυητές δυνάμει των Τεκμηρίων 1 και 2, έληξε 31.3.2006. Κρίνω ότι ο Καθ' ου η Αίτηση 2 δεν ευθύνεται ως εγγυητής έναντι της Αιτήτριας εταιρείας μετά τη 31.3.2006. Ανταπαίτηση: Συμψηφισμός (set off): Στην αυθεντία Αντωνίου κ.ά. v. Popular Bank
(1994)1 Α.Α.Δ. 720, το Ανώτατο Δικαστήριο αποφάσισε ότι (σελίδα 721): «Tο τραπεζικό δικαίωμα επίσχεσης (lien) ή συμψηφισμού (set-off) είναι διαφορετικό από το γενικό δικαίωμα επίσχεσης ή το δικαίωμα συμψηφισμού. Το τραπεζικό δικαίωμα επίσχεσης ή συμψηφισμού ισχύει στην Κύπρο ανεξάρτητα από το κατά πόσο το σύνηθες δικαίωμα συμψηφισμού ισχύει ή όχι. Στην προκείμενη περίπτωση, η εφεσίβλητη τράπεζα όχι μόνο είχε το δικαίωμα του συμψηφισμού στην απουσία οποιασδήποτε ρητής ή εξυπακουόμενης συμφωνίας για το αντίθετο, αλλά είχε ρητή εξουσιοδότηση από τον εφεσείοντα να συμψηφίζει χρεωστικούς με πιστωτικούς λογαριασμούς του εφεσείοντα ή της εταιρείας του.» Στη σελίδα 725: «Αυτό το δικαίωμα όμως, που αποκαλείται και τραπεζιτικό δικαίωμα επίσχεσης (banker's lien), δεν έχει ομοιότητα με οποιοδήποτε άλλο δικαίωμα επίσχεσης (lien). Επίσης θα πρέπει να διευκρινισθεί πως το τραπεζιτικό δικαίωμα επίσχεσης και συμψηφισμού, που απορρέει από τη σχέση Τράπεζας και του αυτού πελάτη, διαφοροποιείται και δεν δημιουργεί θέμα συμψηφισμού (set-off) ποσών που απορρέουν από αμοιβαίες αλλά ανεξάρτητες υποχρεώσεις. Είναι αυτός ο συμψηφισμός που δεν ισχύει στην Κύπρο (βλ. Δ.19, Καν. 3 των περί Πολιτικής Δικονομίας Διαδικαστικών Κανονισμών), που δημιουργεί αιτία ξεχωριστής αγωγής ή ανταξίωσης και που προέρχεται από ανεξάρτητες υποχρεώσεις. Το θέμα της τραπεζιτικής επίσχεσης και συμψηφισμού από την Τράπεζα, όταν δεν υπάρχει συμφωνία προς το ενάντιο, αποτελεί μία λογιστική πράξη, με την οποία διαπιστώνεται η κατάσταση λογαριασμού του πελάτη και βοηθά την τράπεζα να καλύψει χρεωστικά υπόλοιπα όταν άλλος ή άλλοι λογαριασμοί του πελάτη είναι πιστωτικοί. Μία τέτοια πράξη δεν δημιουργεί ανεξάρτητη αιτία αγωγής ή ανταξίωσης.» [δική μου υπογράμμιση] Στην αυθεντία Heatron Co. Ltd. v. Πολύκαρπου Νικολάου
(1999)1(Α) Α.Α.Δ. 577, το Ανώτατο Δικαστήριο επιβεβαίωσε ότι ο συμψηφισμός ποσών που απορρέουν από αμοιβαίες αλλά ανεξάρτητες υποχρεώσεις, δεν είναι δυνατός στο Κυπριακό Δίκαιο. Δεν είναι όμως ορθή η απόλυτη θέση ότι το δικαιϊκό μας σύστημα δεν αναγνωρίζει καθόλου το δικαίωμα του συμψηφισμού. Παραδείγματος χάρην, στον θεσμό 7 της Διαταγής 59 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας προνοείται ότι: «A set-off for damages or costs between parties may be allowed.» Εν πάση περιπτώσει, στην συγκεκριμένη υπόθεση αυτό που καταδείχθηκε ότι έγινε, ήταν η αφαίρεση μερισμάτων στα οποία δικαιούνταν η Αιτήτρια από το χρεωστικό λογαριασμό της Αιτήτριας με την Καθ' ης η Αίτηση 1, ο οποίος αφορά αγορές των μετόχων και διευθυντών της Αιτήτριας εταιρείας καθώς και μελών των οικογενειών τους, από τα καταστήματα της Καθ' ης η Αίτηση
  1. Αυτό έγινε και φαίνεται ότι έγινε χωρίς διαμαρτυρία από την πλευρά της Αιτήτριας και/ή του κ. Νεόφυτου Νικολάου και/ή οποιουδήποτε άλλου από την οικογένεια Νικολάου. Κρίνουμε ότι δεν ήταν πρακτική των μερών και, ενόψει των πιο πάνω, δεν δύναται να προχωρήσει το Δικαστήριο να το πράξει, ο συμψηφισμός οφειλομένων από την Καθ' ης η Αίτηση 1 ενοικίων, με οφειλές της Αιτήτριας ή μετόχων ή διευθυντών της ή μελών των οικογενειών τους, προς την Καθ' ης η Αίτηση
  2. Καθορισμός ενοικίου: Γενικά, επί του θέματος της έγερσης ανταπαίτησης σε υποθέσεις ενώπιον του Δικαστηρίου τούτου, παραπέμπουμε στην αυθεντία L.S.A. Packers & Forwarders Ltd. v. Φράγκου κ.ά.
(1999)1 (Α) Α.Α.Δ. 392, όπου το Ανώτατο Δικαστήριο αποφάσισε ότι υπάρχει η δυνατότητα έγερσης ανταπαίτησης από τον Καθ' ου η Αίτηση σε Αίτηση ενώπιον του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων, κατ' εφαρμογήν της Δ.19 θ.3 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας, δυνάμει του Κανονισμού 12(α) των περί Ενοικιοστασίου Κανονισμών 1983, όπως αυτοί έχουν τροποποιηθεί. Οι Καθ' ων η Αίτηση φέρουν το βάρος απόδειξης των αξιώσεων τους και πρέπει να το αποσείσουν. Είμαστε της άποψης ότι οι συγκεκριμένες αξιώσεις τις οποίες είχε ενώπιον του το Ανώτατο Δικαστήριο στην πιο πάνω υπόθεση, έχουν σημασία. Ακολουθούμε το σκεπτικό και την απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου ότι χωρεί ανταπαίτηση σε υποθέσεις ενώπιον του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων, κατ' εφαρμογήν των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας. Η αξίωση για αποζημιώσεις δύναται ευχερώς να ακουστεί με ανταξίωση για αποζημιώσεις, που πηγάζουν από τα ίδια γεγονότα. Το ίδιο ισχύει για αξίωση για ανάκτηση κατοχής με ανταξίωση για απώλεια εμπορικής εύνοιας, η οποία απώλεια θα προκύψει από την ανάκτηση της κατοχής ή αποζημιώσεις για βελτιώσεις που έγιναν στο ακίνητο από τον ενοικιαστή, όπου οι βελτιώσεις με την παράδοση της κατοχής, θα μείνουν στο μίσθιο. Κρίνουμε όμως ότι σε αίτηση για την έκδοση διατάγματος έξωσης λόγω καθυστερημένων ενοικίων, δεν μπορεί ευχερώς να ακουστεί ανταξίωση για τον καθορισμό του δικαίου ενοικίου. Η κρίση μας ότι δεν χωρεί αυτόματα σε οποιαδήποτε αξίωση η οποιαδήποτε ανταξίωση επειδή πρόκειται για τους ίδιους διάδικους, ενισχύεται και από τους ίδιους τους Θεσμούς Πολιτικής Δικονομίας, που προνοούν στην Δ.21 θ.10: «Where a defendant sets up a counter-claim, if the plaintiff or any other person made a party to it, contends that the claim thereby raised ought not to be disposed of by way of counter-claim, but in an independent action, the Court or a Judge may at any time order that such counter-claim be excluded.» Δίδεται δηλαδή η ευχέρεια στο Δικαστήριο να μην επιτρέψει να εκδικαστεί η ανταξίωση με την αξίωση. Τέτοια αίτηση καταχωρείται δια κλήσεως (Δ.48, θθ.8 και 9). Η αντίστοιχη παλαιά Αγγλική πρόνοια είναι η Order 21 rule 15. Στο Annual Practice 1958, Τόμος 1, σελίδα 507, στις υποσημειώσεις κάτω από το rule 15, λέγει τα ακόλουθα: «In Compton v. Preston, 21 Ch. D. 138, a counterclaim which joined a claim for the recovery of land with another claim without leave was excluded as violating O.18.r.2. In an action for losses and balance of account under an agreement of re-insurance, leave to amend the counterclaim by adding a claim for damages for libel was refused in Factories Insurance Co. v. Anglo-Scottish General Commercial Insurance Co.,
(1913)29 T.L.R. 312. See also Rotherham v. Priest
(1879), 49 L.J.C.P.
  1. In Gray v. Webb, 21 Ch. D. 802, a counterclaim was excluded on the ground that it would unduly delay the action; and in Fendall v. O' Connell 52 L.T. 538, as being embarrassing.» [δική μου υπογράμμιση] Ακόμα και η ίδια η Δ.19 θ.3, την οποία εφάρμοσε το Ανώτατο Δικαστήριο στην L.S.A. Packers & Forwarders Ltd. v. Φράγκου κ.ά. (πιο πάνω), ισχύει τηρουμένων των προνοιών της Δ.21 θ.
  2. Επιπλέον των όσων αναφέρουμε πιο πάνω, και μελετώντας τον περί Ενοικιοστασίου Νόμο, κρίνουμε ότι, όπως ήδη αναφέρουμε πιο πάνω, αναπαιτητικά σε Αίτηση έξωσης, μπορούν με ευχέρεια να εγερθούν απαιτήσεις για αποζημιώσεις, δυνάμει των άρθρων 12 και 13, παραχώρηση νέας ενοικίασης δυνάμει του άρθρου 14, διατάγματα για την απρόσκοπτη και ειρηνική κατοχή του μισθίου, διατάγματα με βάση το άρθρο 27
(1)προς συμμόρφωση με τους όρους του τελευταίου ενοικιαστηρίου εγγράφου και διατάγματα και αποζημιώσεις με βάση το άρθρο 27
(2). Ακόμα, είμαστε της άποψης ότι δεν υπάρχει ούτε δυνατότητα έγερσης υπό τύπο Ανταπαίτησης αιτήματος για την τροποποίηση, ακύρωση διατάγματος ή απόφασης του Δικαστηρίου σύμφωνα με το άρθρο 6, αφού και σε αυτή την περίπτωση, ακολουθώντας τον Τύπο 2 του Παραρτήματος των Κανονισμών και τον Κανονισμό 7, το αίτημα πρέπει να διαμορφώνεται σε πρωτογενή αίτηση με έκθεση γεγονότων. Οποιαδήποτε αξίωση σε σχέση με τον καθορισμό ενοικίου υπό του Δικαστηρίου εδύνατο και δύναται, να προωθηθεί με ξεχωριστή διαδικασία, σύμφωνα με το άρθρο 8 και επί του Τύπου που προνοούν οι περί Ενοικιοστασίου Διαδικαστικοί Κανονισμοί. Απόφαση: Ως εκ των ανωτέρω και με τη σύμφωνο γνώμη των Παρέδρων, τόσο η απαίτηση όσο και η Ανταπαίτηση, αποτυγχάνουν και απορρίπτονται. Κρίνουμε ότι, υπό τις περιστάσεις, είναι ορθό και δίκαιο όπως η κάθε πλευρά καταβάλει τα δικά της έξοδα και αυτή είναι η απόφαση μας. (Υπ.) .............. Λ. Σ. Καμμίτση Πρόεδρος Πιστόν Αντίγραφον Γραμματέας ΛΣΚ/ΕΠ [1] «29
(1)Τηρουμένων των σχετικών διατάξεων του περί Πολιτικής Δικονομίας διαδικαστικού κανονισμού και οιουδήποτε διαδικαστικού κανονισμού εκδιδομένου δυνάμει του παρόντος Νόμου, οιαδήποτε ειδοποίησις, αίτησις, απαίτησις ή άλλο έγγραφον δυνάμει του παρόντος Νόμου υποβάλλεται εγγράφως και δύναται να επιδίδηται εις το πρόσωπον εις το οποίον πρόκειται να επιδοθή είτε προσωπικώς, είτε, δια της παραδόσεως τούτου δι' αυτό εις το τελευταίον γνωστόν μέρος διαμονής ή εργασίας του εν Κύπρω ή διά της αποστολής τούτου διά του ταχυροδρομείου δι' ησφαλισμένης επιστολής απευθυνομένης εις αυτό εις την τελευταίαν γνωστήν ταχυδρομικήν του διεύθυνσιν εν Κύπρω, το δε πρόσωπον εις το οποίον πρόκειται να επιδοθή περιλαμβάνει οιονδήποτε αντιπρόσωπον τοιούτου προσώπου δεόντως εξουσιοδοτημένον προς τούτο.» [2] Το άρθρο 11
(1)(α) προνοεί ως ακολούθως: «(α) Εις περίπτωσιν καθ' ην οιονδήποτε νομίμως οφειλόμενον ενοίκιον καθυστερείται επί είκοσι μίαν ή περισσοτέρας ημέρας μετά την επίδοσιν εγγράφου ειδοποιήσεως απαιτήσεως εις τον ενοικιαστήν και δεν υπάρξει οιαδήποτε προσφορά τούτου προ της καταχωρίσεως αιτήσεως δι' ανάκτησιν κατοχής. Νοείται ότι ενοίκιον θα θεωρήται προσφερθέν δυνάμει της παραγράφου αυτής, εάν τούτο εστάλη δια συστημένης επιστολής εις το πρόσωπον το δικαιούμενον να εισπράξει τούτο. Νοείται περαιτέρω ότι το Δικαστήριο δε διατάζει την ανάκτηση από τον ιδιοκτήτη της κατοχής, όταν ο ενοικιαστής πληρώσει μέσα σε περίοδο δεκατεσσάρων ημερών από την επίδοση σ' αυτόν της αίτησης παν ποσό το οποίο οφείλεται ή δυνατό να καταστεί οφειλόμενο από αυτόν εκτός αν ο ενοικιαστής διαρκούσης της μισθώσεως δεν καταβάλλει συστηματικά το νομίμως οφειλόμενον.» [3] " Another relevant important clause in this contract is the guarantee clause. This clause is so worded in our view, as to render the guarantor's liability co-extensive with that of the principal. It provides expressly that the guarantor undertakes the exact performance of all the terms included in the contract of lease. The right to renew the lease for another year being embodied in the terms of the contract, the liabilities following the exercise of such right are covered by the guarantee clause. We have carefully studied the contents of the contract of lease in question in the light of the submission of the learned counsel for the appellant and we have come to the conclusion that the guarantee signed by the appellant (guarantor) covered the liability of the principal (tenant) to pay rents and damages until the latter delivered vacant possession of the premises leased by the landlord, the respondent. The appeal is, therefore, dismissed with costs." (σελίδα 152) [4] ". I have reached the conclusion that the guarantee would not apply to a statutory tenancy under the provisions of the Increase of Rent and Mortgage Interest (Restrictions) Act, 1920, in England; and certainly would not apply to section 23 of our Rent (Control) Law Cap. 86. In my view, the statutory tenancy is a different tenancy from the contractual tenancy whence it sprang so that the guarantor of the rent under the contractual terms is not liable for rent accruing during the statutory tenancy. It is clear from the wording of our law that the legislating authority merely intended to confirm a right of occupation on the tenant who becomes statutory tenant and he is, as in England obliged to observe the conditions and is entitled to the rights under the original contract of tenancy in so far as they may be applicable. .. Since there is nothing in the Rent (Control) Law that interferes with the contractual rights of outside parties in respect of matters like guarantees, I would be prepared to express the view, that it is conceivable in a case where strong and clear language has been used in a guarantee, that the Court would be ready to reach a conclusion that the guarantee would also apply to the payment of rent in a statutory tenancy. However, in view of the different character of the statutory tenancy, - as distinct from the contractual tenancy - particularly it indefinite duration, I am of the opinion, that the language in this contract of guarantee is not so clearly worded at to warrant a finding that the parties intended it to extend to the statutory tenancy and that the guarantor undertook to bind himself until the delivery of the premises in question including the period the tenant was so holding over as a statutory tenant." (σελίδες 14 και 15) - δική μου υπογράμμιση cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο

🔗 Στην επίσημη πηγή

Επεξήγηση AI βάσει του επίσημου κειμένου του νόμου. Ενδεικτική, δεν υποκαθιστά νομική συμβουλή.