← Κύπρος

Πέτρου Νεοφύτου ν. Δημήτρη Πίρρου, Αίτηση αρ. Κ58/2014, 27/2/2018

Πέτρου Νεοφύτου ν. Δημήτρη Πίρρου, Αίτηση αρ. Κ58/2014, 27/2/2018 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:DEELEM:2018:9 ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΕΛΕΓΧΟΥ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ ΛΕΜΕΣΟΥ - ΠΑΦΟΥ ΤΜΗΜΑ ΛΕΜΕΣΟΥ Ενώπιον: Χρ. Ραγουζαίου, Προέδρου και Χρ. Παπαδούρη, Στ. Θεοφάνους, Μελών Αίτηση αρ. Κ58/2014 Μεταξύ: Πέτρου Νεοφύτου, από τη Λεμεσό Αιτητή και Δημήτρη Πίρρου, από τη Λεμεσό Καθ' ου η Αίτηση Ημερομηνία: 27.2.2018 Εμφανίσεις: Για τον Αιτητή: κος Φ. Αποστολίδης Για τον Καθ' ου η αίτηση: κος Μ. Δημοσθένους για κκ. Α. Γιωρκάτζης Δ.Ε.Π.Ε. (κα Κτίστη στην απαγγελία της απόφασης) Α Π Ο Φ Α Σ Η Με την αίτηση του, με τον πιο πάνω τίτλο και αριθμό, η οποία καταχωρήθηκε στις 26.11.2014, ο Αιτητής (υπό την ιδιότητα του ενοικιαστή) ζητά από το Δικαστήριο να καθορίσει το καταβλητέο ενοίκιο του καταστήματος που αυτός κατέχει και που βρίσκεται στην οδό Γεωργίου Α' αρ.5, πολυκατοικία "Glykis Court", στον ποταμό Γερμασόγειας στην Λεμεσό (που στο εξής θα αναφέρεται, ως "το μίσθιο"). Απάντηση και Ανταπαίτηση Ο Καθ' ου η Αίτηση, στην Απάντηση και Ανταπαίτηση του, ισχυρίζεται μεταξύ άλλων ότι το ενοίκιο του μισθίου έχει παραμείνει σταθερό για περίοδο τριών ετών (με έναρξη το έτος 2010) δυνάμει προφορικής συμφωνίας μεταξύ των διαδίκων, ενώ ο Αιτητής παραλείπει να καταβάλει τα ενοίκια των μηνών Νοεμβρίου και Δεκεμβρίου 2014 και Ιανουαρίου 2015, συνολικού ύψους €1.350,00 (3 @ €450,00= €1.350,00). Υποστηρίζει δε ότι όχι μόνο δεν δικαιολογείται μείωση στο καταβαλλόμενο ενοίκιο, αλλά αυτό θα πρέπει να αυξηθεί διότι αυτό επιβάλλει το ύψος των ενοικίων της μικρής περιοχής. Οι υπόλοιπες θεραπείες της Ανταπαίτησης αποσύρθηκαν από τον Καθ' ου η αίτηση την 26.5.2017, αφότου έκλεισε ο Αιτητής την υπόθεσή του. (Το ζήτημα των εξόδων αφέθηκε να εξεταστεί στο τέλος της διαδικασίας.) Οι διάδικοι ζήτησαν από το Δικαστήριο, όπως εκδώσει οδηγίες για την ετοιμασία από τον Λειτουργό Εκτιμήσεων έκθεσης εκτίμησης για το ύψος του δίκαιου ενοικίου του μισθίου. H έκθεση ετοιμάστηκε στις 12.4.2016 και στις 28.9.2016 κατατέθηκε στο φάκελο του Δικαστηρίου διορθωμένο αντίγραφο της (μετά από άδεια που δόθηκε όταν αποκαλύφθηκε ότι ο Αιτητής είναι εκτοπισθείς και ότι χρήζει διόρθωσης η έκθεση για να ληφθεί υπόψη και το γεγονός αυτό). Αντίγραφα της έκθεσης παραδόθηκαν επίσης στις δύο πλευρές. Ακροαματική Διαδικασία: Η ακρόαση της αίτησης ξεκίνησε στις 5.5.2017 και ολοκληρώθηκε στις 7.8.2017, οπότε και επιφυλάχθηκε η απόφαση του Δικαστηρίου. Κατά την έναρξη της ακροαματικής διαδικασίας δόθηκαν οδηγίες για την παρουσίαση από την κάθε πλευρά, ταυτόχρονα, όλης της μαρτυρίας τους, τόσο αναφορικά με την Απαίτηση όσο και αναφορικά με την Ανταπαίτηση. Στη διάρκεια της ακροαματικής διαδικασίας παρουσιάστηκαν συνολικά τρείς και κατατέθηκε αριθμός τεκμηρίων. Μαρτυρία και αξιολόγηση Μάρτυρας Αιτητή: Ο μοναδικός μάρτυρας για την υπόθεση του Αιτητή (Μ.Α.), υπήρξε ο ίδιος ο Αιτητής, ο οποίος παρουσίασε γραπτή δήλωση ως μέρος της κυρίως εξέτασης του. Σε αυτήν αναφέρει τα εξής: Είναι ο ενοικιαστής του μισθίου το οποίο χρησιμοποιεί ως Mini Market. Η επιχείρησή του στεγάζεται σε τρία καταστήματα, τα οποία έχουν ενσωματωθεί και το μίσθιο αποτελεί το ένα από αυτά. Καταβάλλει ενοίκιο €450 μηνιαίως, το οποίο ποσό είχε καθοριστεί από το Δικαστήριο (στην αίτηση Κ44/10). Ενοικίασε το μίσθιο την 10.10.1997 με αρχικό ενοίκιο €256,

  1. Η αρχική ενοικίαση ήταν για περίοδο ενός έτους, μετά τη λήξη της οποίας εξακολουθεί να κατέχει το μίσθιο ως θέσμιος ενοικιαστής. Το ενοίκιο που καταβάλλει για το μίσθιο είναι ψηλότερο από το ενοίκιο των άλλων δύο υποστατικών που απαρτίζουν το Mini Market. Θεωρεί ότι είναι δίκαιο όπως το ενοίκιο του μισθίου μειωθεί ανάλογα. Ισχυρίζεται δε ότι λόγω της ύφεσης στην αγορά και στην οικονομία του τόπου, αλλά και στον κύκλο των εργασιών του, υπήρξε αντίκτυπο στη συνέχιση της λειτουργίας της επιχείρησής του, αλλά Καθ' ου η αίτηση αρνήθηκε το αίτημα του για μείωση του ενοικίου. Αυτή η μείωση παρατηρήθηκε κατά την περίοδο των ετών 2012 - 2013 και ακόλουθα. Τα λογιστικά του βιβλία αποδεικνύουν τον ισχυρισμό του αλλά δεν τα παρουσίασε στο Δικαστήριο γιατί δεν γνώριζε ότι θα γινόταν αναφορά σε αυτά. Το ίδιο ισχύει και για το ενοικιαστήριο έγγραφο, το οποίο δεν παρουσίασε. Τα ενοίκια των καταστημάτων στη μικρή περιοχή του μισθίου είναι πολύ χαμηλότερα και επομένως το καταβαλλόμενο ενοίκιο υπερβολικά ψηλό. Λόγω του ότι ο ίδιος είναι εκτοπισθείς (κατέχει προσφυγική ταυτότητα με αριθμό 086941), το ποσό που θα πρέπει να καταβάλλει δεν υπερβαίνει τα €
  2. Αναφέρθηκε στις προηγούμενες αιτήσεις καθορισμού ενοικίου που είχαν καταχωρηθεί σε βάρος του από τον ιδιοκτήτη του μισθίου και στο γεγονός ότι εκδόθηκαν σε βάρος του διατάγματα τα οποία αύξαναν το ενοίκιο του μισθίου αναδρομικά. Σχολίασε τις επαφές του με τον ιδιοκτήτη ως σύγκρουση, αναφερόμενος στο ότι δεν μπορούσαν "να τα βρουν". Αναφέρθηκε επίσης στην έκθεση εκτίμησης που κατατέθηκε ως Τεκμήριο 2 υποστηρίζοντας ότι περιλαμβάνει ενοικιάσεις που βρίσκονται σε μεγάλη απόσταση από το μίσθιο. Το ζήτημα της επαναφοράς του μισθίου στην προτέρα του κατάσταση, δεν αποτελεί πλέον επίδικο ζήτημα και δεν θα σχολιαστεί. Μάρτυρας Καθ' ου η αίτηση Για τον Καθ' ου η αίτηση παρουσιάστηκε ως μόνος μάρτυρας ο Πόλυς Κουρουσίδης (Μ.Κ.) εκτιμητής ακινήτων. Ανέφερε στο Δικαστήριο ότι είναι κάτοχος μεταπτυχιακού τίτλου στην εκτίμηση ακινήτων, μέλος του ΕΤΕΚ και RICS και ασκεί το επάγγελμα αυτό από το
  3. Του ζητήθηκε από τον Καθ' ου η αίτηση να προβεί στην ετοιμασία έκθεσης εκτίμησης και παρουσίασε στο Δικαστήριο ως Τεκμήριο 2 την Έκθεση Εκτίμησης που ο ίδιος είχε ετοιμάσει σχετικά με το ενοίκιο του μισθίου και αναφέρθηκε στην μεθοδολογία που χρησιμοποιήθηκε, στις συγκριτικές ενοικιάσεις που έλαβε υπόψη του και στα συμπεράσματά του τα οποία φαίνονται στην Έκθεση Εκτίμησης. Αυτά έχουν ως εξής: Μέσος όρος ενοικίων €13,70 ανά τμ 90% μέσου όρου ενοικίων €12,33 ανά τμ Σημερινό ενοίκιο καταστήματος €11,51 ανά τμ Αναφέρθηκε στη μικρή περιοχή την οποία καθόρισε τόσο γεωγραφικά όσο και με βάση το είδος της εμπορικότητας. Το εμβαδόν στις συγκριτικές ενοικιάσεις μετρήθηκε σε κάποιες από αυτές στην επιτόπια επιθεώρηση, ενώ σε όσες ενοικιάσεις δεν μπορούσε να γίνει επί τόπου μέτρηση, το εμβαδόν μετρήθηκε με βάση τα επίσημα σχέδια του Κτηματολογίου. Υποστήριξε ότι στη Λεμεσό και στην περιοχή του παραλιακού δρόμου παρουσιάζεται τα τελευταία χρόνια αυξητική τάση στις ενοικιαστικές αξίες, η οποία προβλέπεται να συνεχιστεί διότι οι ενοικιαστικές αξίες είναι ακόμα χαμηλές σε σχέση με τις αγοραίες αξίες, με τις οποίες πρέπει να συνδέονται για να υπάρχει καλή απόδοση της κεφαλαιουχικής αξίας με βάση το ενοίκιο. Κατά την αντεξέταση του μάρτυρα, του υποδείχθηκε μια άλλη έκθεση εκτίμησης που ο ίδιος είχε ετοιμάσει (και η οποία κατατέθηκε ως Τεκμήριο 3). Εξήγησε ότι το Τεκμήριο 3 περιλαμβάνει λιγότερες συγκριτικές ενοικιάσεις σε σχέση με το Τεκμήριο 2 (δηλαδή μόνο οχτώ συγκριτικές ενοικιάσεις). Θέλοντας ο ίδιος να δώσει καλύτερη και αντικειμενικότερη εικόνα περιέλαβε ακόμα τέσσερις συγκριτικές ενοικιάσεις στο Τεκμήριο
  4. Αυτό έγινε όταν επισήμανε (μετά τις 6.12.2016) τις υπόλοιπες τέσσερις συγκριτικές ενοικιάσεις. Θεωρεί ότι το ποσό των €482 στο οποίο καταλήγει το συμπέρασμα του ως το δίκαιο ενοίκιο (το 90% το μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής) προέκυψε μετά από εμπεριστατωμένη μελέτη και αναπροσαρμογές των συγκριτικών ενοικιάσεων και ανταποκρίνεται πλήρως στο δίκαιο ενοίκιο του μισθίου. Δεν έχει λάβει όμως υπόψη του τη μείωση για τους εκτοπισθέντες που προνοείται στο Ν.23/
  5. Σχολίασε επίσης την Έκθεση Εκτίμησης που ετοίμασε η Λειτουργός Εκτιμήσεων του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων (Τεκμήριο 4), αναφέροντας ότι συμφωνεί με τις συγκριτικές ενοικιάσεις 1, 2,
  6. Διαφωνεί όμως με τη συγκριτική ενοικίαση αριθμός 3 καθότι αυτή αφορά ακίνητο που κατά τη γνώμη του υπερτερεί με ποσοστό 10%. Όσον αφορά τη συγκριτική ενοικίαση αρ. 5, ο ίδιος θεώρησε ότι δεν έπρεπε να ληφθεί υπόψη αφού αποτελεί συνέχεια του μισθίου και μέρος του Mini Market, οπότε η πληροφόρηση που θα λάμβανε από τον ενοικιαστή δεν θα ήταν ορθή. Η δική του πληροφόρηση προήλθε από τους ιδιοκτήτες ή τους ενοικιαστές των υποστατικών που συγκρίθηκαν, ενώ η πρόσβαση στα αρχεία του Κτηματολογίου αφορά στοιχεία όπως ενορία, σχέδιο, τεμάχιο, αλλά όχι τα ενοίκια αφού δεν καταχωρούνται αυτά. Ερωτώμενος από το Δικαστήριο ο μάρτυρας προέβηκε σε νέο υπολογισμό του μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής, λαμβάνοντας υπόψη και το συγκριτικό αριθμός 5 του Τεκμηρίου
  7. Το αποτέλεσμα ήταν €13,43 ανά τμ. Λειτουργός Εκτιμήσεων: Παρουσιάστηκε στο Δικαστήριο η Λειτουργός Εκτιμήσεων του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου Λεμεσού, Άντρη Ιωάννου, η οποία ανέφερε ότι στα καθήκοντα της περιλαμβάνεται και η διενέργεια εκτιμήσεων και ότι τόσο η έρευνα όσο και η ετοιμασία της έκθεσης εκτίμησης στην παρούσα υπόθεση έγιναν από την ίδια. Χρησιμοποίησε τη συγκριτική μέθοδο εκτίμησης και έλαβε υπόψη της ως συγκριτικές, 6 συνολικά ενοικιάσεις, περιλαμβανομένου του υπό εκτίμηση ακινήτου. Καθορίζοντας τη μικρή περιοχή, ανέφερε ότι επέλεξε τα κοντινά στο μίσθιο ενοικιασμένα υποστατικά (που βρίσκονται σε απόσταση μέχρι και 200 περίπου μέτρα πέριξ του μισθίου). Δεν χρειάστηκε να επεκταθεί σε μεγαλύτερες αποστάσεις καθότι υπήρχαν πιο κοντά άλλες συγκριτικές ενοικιάσεις. Χρησιμοποίησε (σε σχέση με το Τεκμήριο 2) μόνο 6 συγκριτικές ενοικιάσεις διότι δεν μπορούσε να λάβει πληροφορίες από άλλα ακίνητα. Αν είχε περισσότερες συγκριτικές ενοικιάσεις στη διάθεσή της θα ήταν καλύτερα, θεωρεί όμως ότι αυτές που έλαβε υπόψη είναι αντιπροσωπευτικές. Δεν έχει λάβει καθόλου υπόψη της τα ακίνητα που βρίσκονται στην περιοχή απέναντι από το μίσθιο (συγκριτικές ενοικιάσεις αριθμός 6, 7 και 8 του Τεκμηρίου 2) καθότι διαπίστωσε ότι αυτή η περιοχή είναι διαφορετική διότι πλεονεκτεί. Βρίσκεται προς την πλευρά της θάλασσας και τα εν λόγω συγκριτικά πλεονεκτούν λόγω θέσης διότι έχουν πρόσβαση στο δρόμο αλλά και είσοδο από τη μεριά της θάλασσας (στο Δασούδι). Παρόλο που δεν έχουν θέα στη θάλασσα τα υποστατικά αυτά πλεονεκτούν λόγω της επιπλέον αυτής πρόσβασης. Θα μπορούσε να είχε προβεί σε αναπροσαρμογή αλλά αυτή θα ήταν «σχετική». Εφόσον είχε στη διάθεσή της ενοικιάσεις που έμοιαζαν με το μίσθιο, προτίμησε να χρησιμοποιήσει αυτές για να μη μπει στη διαδικασία των αναπροσαρμογών. Όσον αφορά τις συγκριτικές ενοικιάσεις οι οποίες βρίσκονται εντός του τεμαχίου αρ. 133[1], δεν λήφθηκαν υπόψη από την ίδια για τον μοναδικό λόγο ότι η ίδια δεν μπορούσε να λάβει πληροφορίες για αυτά. Αν είχε όμως τις πληροφορίες θα τα περιλάμβανε στη δική της έκθεση καθότι τα θεωρεί συγκρίσιμα. Σε τέτοια περίπτωση ο μέσος όρος των ενοικίων της μικρής περιοχής θα ανέρχονταν σε €12,20 ανά τμ. Με βάση το 90% αυτού, το μηνιαίο ενοίκιο του μισθίου θα ανέρχονταν σε €429,43 και υπολογίζοντας την επιπλέον μείωση για τους εκτοπισθέντες, σε €343,
  8. Αντεξεταζόμενη από τον συνήγορο του Καθ' ου η αίτηση, η μάρτυρας ανέφερε ότι το συγκριτικό αριθμός 5 στη δική της έκθεση εκτίμησης, το οποίο η ίδια θεωρεί βασική και αντιπροσωπευτική συγκριτική ενοικίαση, κατέχεται από τον Αιτητή και από αυτόν λήφθηκαν οι σχετικές πληροφορίες. Δεν ζήτησε αποδείξεις και έγγραφα για να επιβεβαιώσει το ποσό του ενοικίου αυτού του υποστατικού, αλλά δεν έχει ένδειξη ότι οι πληροφορίες της είναι ψευδείς. Τα συμπεράσματα της Λειτουργού εκτιμήσεων αναφορικά με το ζήτημα που εξετάζεται, εμφαίνονται στην έκθεση της και έχουν ως εξής: Το ενοίκιο του μισθίου ανέρχεται σε €11,51 ανά τμ (€450,00 μηνιαίως), Ο μέσος όρος των ενοικίων στην μικρή περιοχή του μισθίου ανέρχεται σε €11,42 ανά τμ και το 90% του μέσου αυτού όρου σε €10,28 ανά τμ Το αγοραίο ενοίκιο στην μικρή περιοχή (τρέχον ενοίκιο) ανέρχεται σε €11,50 ανά τμ Αξιολόγηση Ο Αιτητής δεν μου έχει κάνει καλή εντύπωση. Νεφελώδης και αβέβαιη ήταν η μαρτυρία του. Αναλώθηκε στην υπερβολική προσπάθεια να μας πείσει ότι η οικονομική ύφεση επηρέασε την επιχείρηση του, σε βαθμό που το ενοίκιο του μισθίου ήταν δυσβάστακτο, χωρίς όμως να είναι σε θέση να υποστηρίξει αυτή τη θέση με τα στοιχεία που επικαλέστηκε αλλά, αδικαιολόγητα, δεν παρουσίασε. Υπερβολικός υπήρξε και στην προσπάθεια του να μας πείσει ότι στην έκθεση του Μ.Κ. περιλαμβάνονται ενοικιάσεις που δεν είναι συγκρίσιμες, διότι βρίσκονται "χιλιόμετρα μακριά" από το μίσθιο, κάτι που δεν ισχύει μεν αλλά επίσης φανερώνει ότι ο Αιτητής διακατεχόταν από εμπάθεια αφού οι αναφορές του στην "σύγκρουση" με τον Καθ' ου η αίτηση ήταν συχνές, όπως επίσης και οι, αχρείαστες συνεχείς, αναφορές στις προηγούμενες, μεταξύ των ιδίων, δικαστικές διαδικασίες, όπου Αιτητής ήταν ο ιδιοκτήτης. Η γενική εικόνα που αποκόμισα ήταν ότι ο Αιτητής δεν ήρθε στο Δικαστήριο για να πει την αλήθεια αλλά μόνο για να βοηθήσει την υπόθεση του να πετύχει. Από την μαρτυρία του Αιτητή αποδέχομαι μόνο όσα γεγονότα δεν αμφισβητήθηκαν, δηλαδή, την ιδιοκτησία, την ενοικίαση, την επιχείρηση που διεξάγεται στο μίσθιο, τις αυξήσεις στο ενοίκιο του μισθίου στην πορεία της ενοικίασης και ότι αυτός είναι εκτοπισθείς. Όσον αφορά τον Μ.Κ. Βρίσκω ότι στη βάση των προσόντων και της πείρας του, τα οποία δεν αμφισβητήθηκαν, ο Μ.Κ. είναι εμπειρογνώμονας. Ο Μ.Κ. μου έχει κάνει καλή εντύπωση αφού έχω διαπιστώσει ότι υπήρξε ειλικρινής μάρτυρας και δεν υπέπεσε σε οποιεσδήποτε σοβαρές αντιφάσεις. (Η έκθεση εκτίμησης του σχολιάζεται πιο κάτω). Τα ίδια ισχύουν και για την Λειτουργό εκτιμήσεων. Υπήρξε ειλικρινής μάρτυρας και σταθερή στις απαντήσεις της. Δεν διαπιστώνω να έχει υποπέσει σε σημαντικές αντιφάσεις σε κανένα στάδιο της μαρτυρίας της και ήταν σε θέση να υποστηρίξει το Τεκμήριο
  9. Υπήρξε δε τόσο ειλικρινής ώστε να παραδεχθεί ότι ορισμένες ενοικιάσεις που περιλαμβάνονται στο Τεκμήριο 2 όφειλαν να είχαν ληφθεί υπόψη και από την ίδια (αλλά ελλείψη στοιχείων παράλειψε να τις περιλάβει). Σημειώνω ότι και οι δυο εκτιμητές έχουν προβεί σε επιτόπια έρευνα και μετρήσεις. Όμως, παρά την αξιόπιστη μαρτυρία και των δύο εκτιμητών, αυτοί έχουν καταλήξει σε διαφορετικά συμπεράσματα. Στην παρούσα περίπτωση, αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι ενώ εφάρμοσαν και οι δύο την συγκριτική μέθοδο εκτίμησης, οι ενοικιάσεις που χρησιμοποίησαν, ως συγκριτικές, διαφέρουν σε μεγάλο βαθμό. Θα ήθελα να διευκρινίσω ότι όσον αφορά τα σημεία όπου παρουσιάζεται μεταξύ των εμπειρογνωμόνων μαρτύρων διάσταση γνώμης, διαπιστώνω ότι αυτό δεν συνεπάγεται κατ' ανάγκην έλλειψη ειλικρίνειας από μέρους κάποιου μάρτυρα, αλλά αποτελεί λογική συνέπεια της εμπειρογνωμοσύνης του κάθε ειδικού και της διαφορετικής ίσως θεωρίας που ο κάθε ένας από αυτούς ασπάζεται. (βλ. Αθανασίου ν. Κουνούνη

(1997)1 Α.Α.Δ. 614). Εναπόκειται πλέον στο Δικαστήριο να αξιολογήσει το ζήτημα αυτό με βάση τα όσα με ειλικρίνεια ανέφεραν οι μάρτυρες. Στο Τεκμήριο 2 ο Μ.Κ. παρέλειψε να χρησιμοποιήσει την πλέον συγκρίσιμη ενοικίαση, που είναι το εφαπτόμενο με το μίσθιο υποστατικό, για το λόγο ότι ενοικιαστής αυτού είναι ο Αιτητής και έτσι αμφέβαλλε για την ορθότητα των στοιχείων που θα του δίνονταν. Τα στοιχεία αυτά, όμως, λήφθηκαν από την Λειτουργό η οποία χρησιμοποίησε την ενοικίαση αυτήν[2], χωρίς οποιαδήποτε ένδειξη ότι δεν είναι ορθά. Στην έκθεση εκτίμησης του Μ.Κ. λήφθηκαν επίσης υπόψη ενοικιάσεις οι οποίες βρίσκονται στην ίδια μεν περιοχή, αλλά στην νότια πλευρά του παραλιακού δρόμου και έχουν (σε αντίθεση με το μίσθιο που βρίσκεται στην βόρεια πλευρά του δρόμου) πρόσβαση στην θάλασσα - παραλία αφού διαθέτουν και δεύτερη είσοδο. Παρά το ότι αυτές οι ενοικιάσεις βρίσκονται "κοντά" στο μίσθιο, διαφέρουν ουσιωδώς, ως προς την τοποθεσία τους. Δεν μου διαφεύγει ότι ο Μ.Κ. έχει προβεί σε αναπροσαρμογή της ενοικιαστικής αξίας αυτών των συγκριτικών ενοικιάσεων, βρίσκω όμως ότι για πιο αντικειμενικό αποτέλεσμα η σύγκριση με αυτές τις μη συγκρίσιμες ενοικιάσεις θα έπρεπε να αποφευχθεί. Άλλωστε, υπήρχαν άλλες διαθέσιμες συγκρίσιμες ενοικιάσεις, για σκοπούς εκτίμησης. Σχετικό είναι το πιο κάτω απόσπασμα από το σύγγραμμα Modern Methods of Valuation of Land, Houses and Buildings by Lawrance, Rees and Britton, 6t ed. όπου στη σελίδα 263 αναφέρονται τα εξής: "Shops only a short distance apart can vary considerably in rental value because of vital differences in their position. Διαπιστώνω, τέλος, ότι από την έκθεση του Μ.Κ. απουσιάζει η αναφορά στο "αγοραίο ενοίκιο", που αποτελεί παράγοντα τον οποίο το Δικαστήριο οφείλει να λάβει υπόψη του, σύμφωνα με το άρθρο 8
(5)του Ν.23/83 (βλ. Αθανασίου κ.α. ν. Χριστοδούλου κ.α.
(2006)1 Α.Α.Δ. 41). Όσον αφορά την έκθεση εκτίμησης της Λειτουργού εκτιμήσεων, Τεκμήριο 4, διαπιστώνω ότι αυτή έχει ορθά καθορίσει την μικρή περιοχή, αφού έχει επιλέξει υποστατικά που είναι συγκρίσιμα με το μίσθιο διότι οι περιστάσεις τους είναι ίδιες. Παρόλα αυτά, βρίσκω ότι για να υιοθετηθεί η έκθεση της Λειτουργού εκτιμήσεων θα πρέπει να ληφθούν υπόψη και οι συγκριτικές ενοικιάσεις του τεμαχίου 133 (οι οποίες καταγράφονται στην έκθεση του Μ.Κ[3], με αριθμούς 2, 3, 4 και 5), οι οποίες είναι κοινά αποδεκτό ότι θα πρέπει να ληφθούν υπόψη. Στη βάση της πιο πάνω σύγκρισης των εκθέσεων των δύο εκτιμητών, θα προτιμήσω για τους λόγους που προανέφερα, να αποδεχθώ την έκθεση της Λειτουργού εκτιμήσεων, λαμβάνοντας όμως υπόψη και τις συγκρίσιμες ενοικιάσεις 2, 3, 4 και 5 του Τεκμηρίου
  1. Επομένως, τα αριθμητικά συμπεράσματα του Τεκμηρίου 4, σε σχέση με τον μέσο όρο των ενοικίων της μικρής περιοχής και το 90% του μέσου αυτού όρου, θα πρέπει να αναπροσαρμοστούν. Ευρήματα του Δικαστηρίου: Στη βάση των παραδοχών που περιέχονται στα δικόγραφα, των παραδεκτών γεγονότων όπως δηλώθηκαν τόσο στην έναρξη όσο και στη διάρκεια της ακροαματικής διαδικασίας και της αποδεκτής μαρτυρίας, βρίσκω ότι τα πραγματικά γεγονότα της υπόθεσης έχουν ως εξής: Ο Αιτητής είναι ο ενοικιαστής του μισθίου, το οποίο ενοικίασε από τον ιδιοκτήτη Καθ' ου η αίτηση την 10.10.1997 με αρχικό ενοίκιο €256,29, το οποίο από την 1.6.2010, ανέρχεται σε €450,00 μηνιαίως. Η αρχική ενοικίαση ήταν για περίοδο ενός έτους, μετά την εκπνοή της οποίας ο Αιτητής διατήρησε την κατοχή του μισθίου και έχει έκτοτε καταστεί θέσμιος ενοικιαστής του μισθίου, το οποίο χρησιμοποιεί ως μίνι μάρκετ, μαζί με άλλα παρακείμενα υποστατικά. Ο Αιτητής είναι εκτοπισθείς και κάτοχος προσφυγικής ταυτότητας. Το μίσθιο έχει εμβαδόν 34 τμ στο ισόγειο και 17 τμ στο μεσοπάτωμα και από αυτά προκύπτει το συνολικό εμβαδόν σε Α' ζώνη 39,1 τμ. Βρίσκεται στον Δήμο Γερμασόγειας, δηλαδή εντός της ελεγχόμενης περιοχής, δυνάμει του Περί Ενοικιοστασίου Νόμου 23/83, (όπως έχει μέχρι σήμερα τροποποιηθεί και που στο εξής θα αναφέρεται ως "ο Νόμος") καθώς και δυνάμει των Κ.Δ.Π. 519/2007 και 525/
  2. Εφόσον το μίσθιο νοικιάστηκε συμπληρωμένο πριν την 31.12.1999, εμπίπτει στην έννοια του όρου "ακίνητο" όπως αυτό ορίζεται στο άρθρο 2 του Νόμου 23/
  3. Το καταβαλλόμενο ενοίκιο του μισθίου ανέρχεται σε €11,51 ανά τμ, το αγοραίο ενοίκιο της περιοχής σε €11,50 ανά τμ, ο δε μέσος όρος των ενοικίων της μικρής περιοχής ανέρχεται σε €13,59 ανά τμ μηνιαίως. Ο υπολογισμός αυτός προκύπτει από την προσθήκη στην "μέση τιμή μικρής περιοχής" του Τεκμηρίου 4, των τιμών των συγκριτικών ενοικίων με αρ. 2, 3, 4 και 5 του Τεκμηρίου
  4. Ακολούθως το αποτέλεσμα διαιρείται για να έχουμε τον νέο μέσο όρο. (€11,42 + €15,21 + €14,13 + €13,04 + €14,13= €67,93 : 5 = €13,59). Το 90% του μέσου αυτού όρου ανέρχεται σε €12,23 και είναι ψηλότερο από το αγοραίο ενοίκιο. Λαμβάνοντας υπόψη τον μέσο όρο των ενοικίων της μικρής περιοχής και το αγοραίο ενοίκιο, βρίσκω ότι το δίκαιο ενοίκιο του μισθίου ανέρχεται σε €11,86 ανά τμ. Ως εκτοπισθείς ο Αιτητής είναι δικαιούχος στην μείωση που προβλέπει το άρθρο 4(β) του Νόμου, πιο κάτω. Νομική Πτυχή: Όπως έχει διαπιστωθεί, πιο πάνω, η επίδικη ενοικίαση εμπίπτει στις πρόνοιες του περί Ενοικιοστασίου Νόμου Ν.23/83, όπως έχει τροποποιηθεί και ως εκ τούτου ο καθορισμός του ενοικίου διέπεται από το Άρθρο 8 του Νόμου αυτού, το οποίο προνοεί τα εξής: "
(1)Ουδεμία αύξησις ενοικίου κατοικιών ή καταστημάτων δύναται να επιβληθή επί θεσμίου ενοικιαστού πλην ως εν τω παρόντι Νόμω διαλαμβάνεται.
(2)Είναι νόμιμον δια τον θέσμιον ενοικιαστήν ή τον ιδιοκτήτην οιασδήποτε κατοικίας ή καταστήματος, εάν θεωρή εαυτόν ηδικημένον, να αποτείνεται δι' αιτήσεως εις το Δικαστήριον δια τον καθορισμόν του δικαίου ενοικίου του πληρωτέου εν σχέσει προς την τοιαύτην κατοικίαν ή κατάστημα: Νοείται ότι ουδεμία αίτησις καταχωρίζεται προ της παρελεύσεως δύο ετών από της ημερομηνίας καθ' ην ο ενοικιαστής έλαβε κατοχήν του ακινήτου ή από τις ημερομηνίας της τελευταίας αύξησης ή μείωσης του ενοικίου. . . .
(3)Εις ην περίπτωσιν υποβάλλεται τοιαύτη αίτησις εις το Δικαστήριον, το Δικαστήριον εξετάζει ταύτην και, κατόπιν διεξαγωγής τοιαύτης ερεύνης οίαν τούτο ήθελε θεωρήσει κατάλληλον και παροχής εις ένα έκαστον των διαδίκων της ευκαιρίας να τύχη ακροάσεως, και λαμβανομένων υπ' όψιν των εν τοις εδαφίοις
(4)και
(5)αναφερομένων περιορισμών και περιστάσεων, καθορίζει το δίκαιον ενοίκιον από της ημερομηνίας καταχωρήσεως της τοιαύτης αιτήσεως και το ούτω καθορισθέν ποσόν θεωρείται ως το ενοίκιον το οποίον ο ενοικιαστής υποχρεούται να καταβάλλη εις τον ιδιοκτήτην. Δια τους σκοπούς της παραγράφου ταύτης θα υπηρετούν παρά τω Δικαστηρίω Λειτουργοί Εκτιμήσεων οίτινες, κατόπιν οδηγιών του Δικαστηρίου, θα δύνανται να διεξάγουν την έρευναν και να καταθέτουν την έκθεσιν των ενώπιον του Δικαστηρίου. [.] " Η τελευταία αύξηση στο πληρωτέο ενοίκιο δόθηκε την 1.6.2010, ενώ η παρούσα αίτηση έχει καταχωρηθεί στις 26.11.2014. Το ποσό που το Δικαστήριο θα καθορίσει ως το δίκαιο ενοίκιο του επίδικου υποστατικού, θα ανατρέχει στον χρόνο καταχώρισης της παρούσας αίτησης. Όσον αφορά το ύψος του καθοριζόμενου ενοικίου, αναφέρονται τα εξής στο εδάφιο 4(α) του άρθρου 8: "Το ανώτατον όριον του υπό του Δικαστηρίου καθοριζομένου δικαίου ενοικίου δεν θα υπερβαίνη ποσοστόν 14 τοις εκατόν δια τα πρώτα δύο έτη από της ενάρξεως ισχύος του παρόντος Νόμου, μετά το πέρας της οποίας περιόδου το ποσοστόν θα καθορίζεται ανά διετίαν υπό του Υπουργικού Συμβουλίου τη συστάσει του Υπουργού δια διατάγματος δημοσιευομένου εις την επίσημον εφημερίδα της Δημοκρατίας." Δυνάμει του Διατάγματος του Υπουργικού Συμβουλίου το οποίο δημοσιεύθηκε στην Επίσημη Εφημερίδα της Δημοκρατίας στις 12.4.2013, ως Κ.Δ.Π. 116/2013, το ανώτατο ποσοστό αυξήσεως, δυνάμει του πρώτου εδαφίου του άρθρου 4(α) ανερχόταν, για την χρονική περίοδο από την 22/4/2013 μέχρι και την 21/4/2015, σε 0%. Αυτό το μηδενικό ποσοστό κάλυπτε και τον ουσιώδη χρόνο καταχώρησης της παρούσας Αίτησης. Στη συνέχεια, η επιφύλαξη του εδαφίου 4(α) και το άρθρο 4(β) προνοούν τα ακόλουθα: "Νοείται ότι, αν η πρώτη αίτηση που υποβάλλεται μετά την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του περί Ενοικιοστασίου (Τροποποιητικού) Νόμου του 1995 για αύξηση του ενοικίου βάσει του επιτρεπόμενου ποσοστού, που δεν υπερβαίνει τώρα το 14%, οδηγεί στον καθορισμό ενοικίου χαμηλότερου από το 40% του εκάστοτε μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής, τότε καθορίζεται ενοίκιο ίσο προς το 40% του μέσου αυτού όρου. Το ποσοστό 40% ως ανωτέρω, για την πρώτη ή τις επόμενες αιτήσεις αυξάνεται από 1.1.1997 κατά 10 ποσοστιαίες μονάδες ανά διετία, μέχρις ότου ανέλθει στο 90% του εκάστοτε μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής. (β) Το ανώτατον όριον του Δικαστηρίου καθοριζομένου δικαίου ενοικίου εν ουδεμιά περιπτώσει θα υπερβαίνη το 80% του εν εδαφίω
(4)(α) καθορισμένων ποσοστών διά τους εκτοπισθέντας και παθόντας. Διά τους σκοπούς της παρούσης παραγράφου οι όροι "εκτοπισθείς" και "παθών" κέκτηνται την εις τους όρους τούτους αποδιδομένην έννοιαν υπό του Μέρους V του παρόντος Νόμου." Το ποσοστό αυτό αυξήθηκε σε 50% την 1.1.1997, 60% την 1.1.1999, 70% την 1.1.2001, 80% την 1.1.2003 και 90% την 1.1.2005. Κατά τον ουσιώδη χρόνο της καταχώρισης της παρούσας Αίτησης ισχύει το ποσοστό του 90% του μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής. Οι παράγοντες που λαμβάνονται υπόψη για τον καθορισμό του δίκαιου ενοικίου καθορίζονται ενδεικτικά αλλά όχι περιοριστικά στο εδάφιο 5 του άρθρου 8: "
(5)Τηρουμένων των πιο πάνω εδαφίων, για τον καθορισμό του δικαίου ενοικίου πρέπει να υπολογίζεται το αγοραίο ενοίκιο και ο μέσος όρος των ενοικίων στην ίδια μικρή περιοχή, χωρίς να λαμβάνεται υπόψη η σπανιότητα παρόμοιων ακινήτων στην ίδια μικρή περιοχή, ενώ πρέπει να λαμβάνονται υπόψη όλες οι περιστάσεις (εκτός οι προσωπικές), μεταξύ των οποίων η ηλικία, ο χαρακτήρας, το μέγεθος, η τοποθεσία, η κατάσταση του ακινήτου (και, προκειμένου περί διατηρητέας οικοδομής, κατά πόσο έχουν εκτελεσθεί σε αυτή έργα από τον ιδιοκτήτη και με ποιο ύψος δαπανών), καθώς και οι παρεχόμενες σ' αυτό διευκολύνσεις." Η πιο πάνω πρόνοια της νομοθεσίας επιβάλλει όπως το Δικαστήριο κατά τον καθορισμό του δικαίου ενοικίου λάβει υπόψη του τόσο τον μέσο όρο των ενοικίων, όσο και το αγοραίο ενοίκιο της μικρής περιοχής. Σχετική είναι και η απόφαση στην υπόθεση Αθανασίου κ.α. ν. Χριστοδούλου κ.α.
(2006)1 Α.Α.Δ. 41: "Το άρθρο 8
(5)του περί Ενοικιοστασίου Νόμου του 1983 (Ν. 23/83), όπως τροποποιήθηκε, προνοεί ότι τηρουμένων των προνοιών των εδαφίων που προηγούνται, για τον καθορισμό του δικαίου ενοικίου πρέπει να υπολογίζεται το αγοραίο ενοίκιο και ο μέσος όρος των ενοικίων στην ίδια μικρή περιοχή (στην οποία βρίσκεται το επίδικο ακίνητο) χωρίς να λαμβάνεται υπόψη η σπανιότητα παρόμοιων ακινήτων στην ίδια μικρή περιοχή. Για τον καθορισμό του δικαίου ενοικίου πρέπει να λαμβάνονται υπόψη όλες οι περιστάσεις (εκτός από τις προσωπικές) μεταξύ των οποίων η ηλικία, ο χαρακτήρας, το μέγεθος, η τοποθεσία, η κατάσταση του ακινήτου καθώς και οι παρεχόμενες σ' αυτό διευκολύνσεις. Ο μέσος όρος των ενοικίων της μικρής περιοχής του μισθίου ανέρχεται σε €13,59 ανά τμ μηνιαίως. Το 90% του μέσου αυτού όρου ανέρχεται σε €12,23 και το αγοραίο ενοίκιο σε €11,50 ανά τμ. Ως εκ τούτων, το δίκαιο ενοίκιο του μισθίου ανέρχεται σε €11,
  1. Ως εκτοπισθείς ο Αιτητής είναι δικαιούχος στην μείωση που προβλέπει το άρθρο 4(β) του Νόμου, πιο πάνω. Το δίκαιο ενοίκιο του μισθίου υπολογιζόμενο κατά 80%, μας δίνει αποτέλεσμα €9,49 ανά τμ. και αυτό είναι το ενοίκιο που οφείλει να καταβάλλει ο Αιτητής για το μίσθιο. Αντισυνταγματικότητα και παράβαση της αρχής της ισότητας Απομένει να εξεταστεί η θέση του Καθ' ου η αίτηση περί της αντισυνταγματικότητας του πιο πάνω αναφερόμενου άρθρου 4(β) του Νόμου, την οποία θέση πρόβαλε γα πρώτη φορά στο στάδιο των τελικών αγορεύσεων. Δεν είχε δικογραφηθεί αυτή η θέση του Καθ' ου η αίτηση, παρά την αντίθετη υποχρέωση του Καθ' ου η αίτηση. Σχετική με το ζήτημα αυτό είναι η ECLI:CY:AD:2017:A444, Πολιτική Έφεση 429/2011, ημερομηνίας 6.12.2017 ΕΛΕΝΗ ΓΕΩΡΓΙΟΥ ΠΙΠΟΝΙΔΗ (ΣΥΖΥΓΟΣ ΑΝΤΩΝΗ ΧΑΤΖΗΑΝΤΩΝΗ) ν. ΕΛΛΗΝΙΚΗΣ ΤΡΑΠΕΖΑΣ ΔΗΜΟΣΙΑΣ ΕΤΑΙΡΕΙΑΣ ΛΤΔ κ.α.. Σε εκείνη την περίπτωση είχε δικογραφηθεί μεν αλλά με γενικό τρόπο δε, ο ισχυρισμός περί της αντισυνταγματικότητας του Ν.24/
  2. Λέχθηκαν τα εξής από την Έντιμη Πούγιουρου, Δ.: "Στην υπόθεση Investylia Ltd. ν. Tαμπούρη
(2006)1 (B) AAΔ 1325 ένα από τα θέματα που ηγέρθησαν ήταν η αντίθεση άρθρων του Νόμου 42
(1)/2000 με Οδηγία του Συμβουλίου των Ευρωπαϊκών Κοινοτήτων και το Ανώτατο Δικαστήριο αντιμετωπίζοντας το θέμα ως κάτι ανάλογο με εκείνο της αντισυνταγματικότητας, ανέφερε ότι είναι επιθυμητό να εγείρεται στα δικόγραφα ή σε περίπτωση που διάδικος επιθυμεί να το εγείρει σε κατοπινό στάδιο να διατυπώνεται γραπτώς και να υποστηρίζεται από λεπτομέρειες γιατί παραβιάζει την Οδηγία. Ενόψει της παραγράφου 8 της Έκθεσης Απαίτησης από άποψη δικογράφησης γενικά της θέσης περί αντισυνταγματικότητας των διαδικασιών από μέρους του Διευθυντή του Κτηματολογίου με το Άρθρο 23 του Συντάγματος, δεν ενείχε οποιοδήποτε πρόβλημα και το Δικαστήριο θα έπρεπε να την εξετάσει, όπως και έπραξε, για να καταλήξει ότι επρόκειτο για γενικό και αόριστο ισχυρισμό χωρίς να προχωρήσει να εξετάσει την ουσία. Στην υπόθεση Μαραγκός ν. Δημοκρατίας
(2006)3 ΑΑΔ 671 στις σελ. 674 και 675 αναφέρθηκαν τα εξής ως προς τον τρόπο που θα πρέπει να εγείρεται θέμα συνταγματικότητας νομοθεσίας από ένα διάδικο: «..Η γενική και αόριστη αναφορά στο δικόγραφο της προσφυγής ότι οι προσβαλλόμενες αποφάσεις είναι αντίθετες προς το Σύνταγμα δεν συνάδει καθόλου με ό,τι απαιτούν οι σχετικές δικονομικές διατάξεις* και οι αρχές της νομολογίας** που διέπουν το θέμα της εξέτασης συνταγματικότητας νόμου. Ελλείπει παντελώς από το δικόγραφο της αίτησης η αναγκαία εξειδίκευση η οποία θα καθιστούσε εφικτή την εξέταση του σημαντικού αυτού νομικού θέματος. Σύμφωνα με την πάγια νομολογία, η συνταγματικότητα νόμου ή κανονισμού, συνιστά νομικό θέμα ιδιάζουσας σημασίας και σπουδαιότητας το οποίο καθίσταται επίδικο μόνο κατόπιν επακριβούς προσδιορισμού του άρθρου του νόμου ή του κανονισμού που αμφισβητείται καθώς και της συνταγματικής διάταξης προς την οποία προσκρούει το συγκεκριμένο άρθρο ή ο κανονισμός. Η γενική επίκληση διάταξης νόμου ως αντίθετης προς το Σύνταγμα δεν είναι αρκετή. Για να καταστεί το θέμα επίδικο, πρέπει αυτό να εγείρεται σύμφωνα με τις δικονομικές διατάξεις και να αποφασίζεται ύστερα από εξαντλητική επιχειρηματολογία. Στην προκείμενη περίπτωση δεν υπήρξε καν τέτοια επίκληση. Το γεγονός ότι το θέμα είχε ακροθιγώς αναφερθεί στη γραπτή αγόρευση του δικηγόρου του αιτητή δεν το καθιστούσε εγειρόμενο προς εξέταση. Η αγόρευση αποτελεί το μέσο για την έκθεση της επιχειρηματολογίας υπέρ της αποδοχής των λόγων ακύρωσης και όχι υποκατάστατο της στοιχειοθέτησής τους. Βλ. Παπαδόπουλος ν. Ιωσηφίδη κ.ά.
(2002)3 A.A.Δ. 601 και Λεωφορεία Λευκωσίας Λτδ ν. Δημοκρατίας
(1999)3 A.A.Δ. 56.»" (Δική μου υπογράμμιση) Η παράλειψη δικογράφησης, από μέρους του Καθ' ου η αίτηση, του ισχυρισμού περί της αντισυνταγματικότητας της διάταξης 8
(4)(β) του Ν.23/83, καθιστά το ζήτημα αυτό μη επίδικο και σαν τέτοιο δεν θα εξεταστεί. Κατάληξη: Στη βάση των πιο πάνω διαπιστώσεων μου και με τη σύμφωνη γνώμη των Παρέδρων, εκδίδεται, διάταγμα με το οποίο το μηνιαίο ενοίκιο του επίδικου καταστήματος μειώνεται (από €450,00 μηνιαίως) και καθορίζεται σε €371,14 μηνιαίως από την 26.11.
  1. Συνακόλουθα, η Ανταπαίτηση του Καθ' ου η αίτηση για αύξηση ενοικίου, απορρίπτεται. Δεν διακρίνω και δεν τέθηκε ενώπιον μου οποιοσδήποτε λόγος γιατί τα έξοδα της παρούσας διαδικασίας να μην ακολουθήσουν το αποτέλεσμα της Αίτησης. Εφόσον, όμως, η Αίτηση και η Ανταπαίτηση έχουν συνεκδικαστεί, επιδικάζεται (με τη σύμφωνη γνώμη των Παρέδρων) υπέρ του Αιτητή ένα μόνο σετ εξόδων, όπως αυτά θα υπολογιστούν από τον Γραμματέα του Δικαστηρίου και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο. (Υπ.) ................ Χρ. Ραγουζαίου Πρόεδρος Δικαστηρίου Πιστό Αντίγραφο Γραμματέας Subject: Rent Control/Final Αναφορά: Καθορισμός ενοικίου, μικρή περιοχή, σύγκριση εκτιμήσεων [1] Αυτές καταγράφονται στον Πίνακα του Τεκμηρίου 2, ως συγκριτικές ενοικιάσεις με αρ. 2, 3, 4 και
  2. [2] Ως συγκριτική ενοικίαση αρ.5 στο Τεκμήριο
  3. [3] Βλ. τον πίνακα στην σελίδα 14 του Τεκμηρίου
  4. cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο

🔗 Στην επίσημη πηγή

Επεξήγηση AI βάσει του επίσημου κειμένου του νόμου. Ενδεικτική, δεν υποκαθιστά νομική συμβουλή.