Αφέντρας Κιττιρή ν. Bonanza Investments Ltd. κ.α., Αίτηση αρ. E168/16, 12/2/2018

(1)(ΙΙ), 8

(4)και 9, επί του άρθρου 32 του Περί Δικαστηρίου Νόμου, Ν. 14/1960, στον Περί Πολιτικής Δικονομίας Νόμο, Κεφ. 6, άρθρο 9, στον περί Ενοικιοστασίου Νόμο Ν.23/83, στους Περί ενοικιοστασίου Διαδικαστικούς Κανονισμούς, στο άρθρο 30 του Συντάγματος της Κυπριακής Δημοκρατίας, στις αρχές του κοινοδικαίου και της επιείκειας, τη νομολογία του Ανωτάτου Δικαστηρίου, και στις συμφυείς εξουσίες και πρακτική του Δικαστηρίου.» και υποστηρίζεται από την ένορκη δήλωση του Ιωάννη Κωνσταντίνου (Αιτητή 2), ημερομηνίας 19.9.2017, στην οποία αναφέρει, μεταξύ άλλων, τα πιο κάτω: Είναι διευθυντής των Αιτητών 1, σε βάρος των οποίων έχει καταχωρηθεί η αίτηση έξωσης με τον πιο πάνω τίτλο και αριθμό, η οποία επιδόθηκε στον ίδιο την 21.2.2016. Μετά την επίδοση ο ίδιος παρέδωσε στο συνήγορό του τα έγγραφα για να τον εκπροσωπήσει. Ο συνήγορος όμως παρέλειψε να προβεί σε οποιαδήποτε ενέργεια και έτσι η διαδικασία συνεχίστηκε ερήμην του. Συγκεκριμένα οι συνήγοροι της Καθ' ης η αίτηση εξασφάλισαν στις 14.2.2017 απόφαση με την οποία: α) Διατάζεται να εκκενώσει και παραδώσει την κατοχή του ακινήτου που βρίσκεται στην Λεωφ. Μακαρίου ΙΙΙ 12 στην Λεμεσό β) Επιδικάστηκε σε βάρος των Αιτητών ποσό €32.040 πλέον τόκο πλέον €1,499 μηνιαίως από 1.3.2017 πλέον €761 πλέον τόκο πλέον έξοδα και άλλα. Αφού έλαβε γνώση του διατάγματος έξωσης, και εφόσον διαπίστωσε ότι δεν είχε καταχωρηθεί σημείωμα εμφάνισης, διόρισε άλλο συνήγορο και έλαβε νομική συμβουλή όπως προβεί στην καταχώρηση αίτησης παραμερισμού και ακύρωσης της εκδοθείσας απόφασης καθώς και αίτησης για αναστολή της εκτέλεσής της. Η αίτηση παραμερισμού έχει σοβαρές πιθανότητες να επιτύχει διότι το Δικαστήριο ήταν αναρμόδιο να εκδικάσει την υπόθεση. Συγκεκριμένα το επίδικο ακίνητο δεν εμπίπτει στην έννοια του όρου «ακίνητο» του Περί Ενοικιοστασίου Νόμου, διότι οι Αιτητές ενοικιάζουν «οικόπεδο». Πέραν τούτου οι Αιτητές έχουν εκ πρώτης όψεως υπεράσπιση στην αίτηση έξωσης καθότι, στη βάση προηγούμενων συμφωνιών με τον συνιδιοκτήτη της Καθ' ης η αίτηση, η Καθ' ης η αίτηση οφείλει να εκπληρώσει υποχρεώσεις που ανέλαβε έναντι των Αιτητών και οι οποίες αφορούν συμψηφισμό των ενοικίων με κάποιες εργασίες στην κατοικία». Είναι η Αιτήτρια συνιδιοκτήτρια κατά ½ εξ αδιαιρέτου στο επίδικο ακίνητο και ως εκ τούτου δεν νομιμοποιείτο να καταχωρήσει αίτηση έξωσης χωρίς να περιλάβει στον τίτλο της αίτησης τον συνιδιοκτήτη. Αυτή η παράλειψη προκαλεί πρακτική δυσκολία στην εκτέλεση της απόφασης. Δεν είναι υπαίτιος για τις παραλείψεις του συνηγόρου του, καθώς ο ίδιος είχε προβεί στα απαραίτητα διαβήματα για την προβολή της υπεράσπισης του ιδίου αλλά και της Αιτήτριας 1, με την ανάθεσης της υπόθεσης σε δικηγόρο. Μόλις δε διαπίστωσε την παράλειψη του τελευταίου, διόρισε άλλο συνήγορο. Ένσταση Με την ειδοποίηση πρόθεσης ένστασης που καταχώρησε την 18.10.2017, η Καθ' ης η αίτηση (Αιτήτρια στην κυρίως Αίτηση, που στο εξής θα αναφέρεται ως η "Καθ' ης η αίτηση"), προβάλλει οχτώ λόγους ένστασης, οι οποίοι συνοψίζονται στα εξής: α. Η αίτηση είναι νομικά αβάσιμη και παραλείπει να αναφερθεί στον Περί Ενοικιοστασίου Νόμου

(1983). β. Η αναφερόμενη στην αιτούμενη θεραπεία (Α), αίτηση παραμερισμού, δεν έχει καταχωρηθεί στον παρόντα φάκελο. γ. Υπήρξε υπερβολική καθυστέρηση στην καταχώρηση της αίτησης. δ. Στην αίτηση λανθασμένα αναφέρεται ότι υπάρχει αίτηση παραμερισμού της απόφασης που εκδόθηκε στην αίτηση με τον πιο πάνω τίτλο και αριθμό. Αναφέρεται σε λανθασμένες ημερομηνίες καταχώρησης και επίδοσης της αίτησης έξωσης και σε λανθασμένη ημερομηνία έκδοσης του εντάλματος. Λανθασμένα επίσης αναφέρει ότι η απόφαση δεν έχει επιδοθεί στον Αιτητή

1. ε. Στην παρούσα αίτηση παραλείπεται η αναφορά στο χρόνο παράδοσης των εγγράφων στους συνηγόρους των Αιτητών. Παραλείπουν επίσης οι Αιτητές να αναφέρουν τον σκοπό για τον οποίο χρησιμοποιείται το επίδικο ακίνητο, ενώ λανθασμένα περιγράφεται ο αδελφός της Καθ' ης η αίτηση ως συνιδιοκτήτης. στ. Δεν συντρέχουν οι προϋποθέσεις του Άρθρου 6 του Περί Ενοικιοστασίου Νόμου του
2. ζ. Η Καθ' ης η αίτηση θα υποστεί μεγαλύτερη βλάβη σε περίπτωση που η αίτηση εγκριθεί, αφού οι Αιτητές δεν καταβάλλουν οποιοδήποτε ενοίκιο και δεν είναι αξιόχρεοι. Αντίθετα, αν ο Αιτητής εξωθεί από το ακίνητο και ακολούθως παραμεριστεί η απόφαση, οι Καθ' ης η αίτηση είναι αξιόχρεα και θα μπορεί να καταβάλει οποιεσδήποτε αποζημιώσεις στους Αιτητές. Η ένσταση υποστηρίζεται από την ένορκη δήλωση της Καθ' ης η αίτηση, ημερομηνίας 18.10.2017, στην οποία επαναλαμβάνονται κάποιοι από τους λόγους ένστασης και περαιτέρω αναφέρονται τα εξής: Δεν συνιστά η ισχυριζόμενη αμέλεια δικηγόρου επαρκή δικαιολόγηση της μη εμφάνισης του Αιτητή. Τα επιδικασθέντα προς όφελος της ενοίκια ανέρχονταν στις 30.9.2017 στο ποσό των €41.840 και ο Αιτητής παραλείπει να καταβάλει οποιοδήποτε ενοίκιο από τον Απρίλιο της
3. Τυχούσα έγκριση της παρούσας αίτησης θα έχει ως αποτέλεσμα τη συνέχιση της κατοχής του επίδικου ακινήτου από τον Αιτητή, χωρίς την καταβολή οποιουδήποτε ποσού. Υπήρχαν και πριν τον Απρίλιο 2015 οφειλόμενα ενοίκια αλλά αυτά εξοφλήθηκαν με οικοδομικές εργασίες στις οποίες πρόβηκε ο πατέρας του Αιτητή. Διαφωνεί με τους ισχυρισμούς του Αιτητή και ισχυρίζεται ότι: · Ο Αιτητής κακώς δεν διευκρινίζει ποια είναι η ζημιά που θα υποστεί αν αποδώσει την κατοχή του ακινήτου στην ίδια. · Στο επίδικο ακίνητο υπήρχαν (και πριν το έτος 2012) κτίρια, όπως ένα γραφείο, ένα στέγαστρο παραπλεύρως και ακόμη ένα γραφείο. Διαφωνεί ότι το επίδικο ακίνητο είναι απλά «οικόπεδο». · Ο συνιδιοκτήτης στο επίδικο ακίνητο (ιδιοκτήτης του υπόλοιπου ½ εξ αδιαιρέτου μεριδίου) είναι η αποβιώσασα μητέρα της Ελένη Χωραΐτη, το μερίδιο της οποίας δεν έχει ακόμα μεταβιβαστεί στους κληρονόμους της. Διαδικασία: Δεν ζητήθηκε η αντεξέταση οποιουδήποτε από τους ενόρκως δηλούντες και αφού αγόρευσαν οι δύο πλευρές, το Δικαστήριο επιφύλαξε την παρούσα απόφαση. Εφόσον το ζήτημα που εξετάζεται είναι αμιγώς νομικό και μοναδικό σκοπό έχει την διαπίστωση της συνδρομής των προϋποθέσεων έκδοσης του προσωρινού διατάγματος, το δικαστήριο συνεδρίασε με μονομελή σύνθεση. Στις αγορεύσεις τους οι δύο συνήγοροι υποστήριξαν αντίστοιχα, την έγκριση και την απόρριψη της αίτησης, παραπέμποντας στην μαρτυρία και στην νομολογία. Στις αγορεύσεις θα γίνει αναφορά, όπου αυτό κριθεί απαραίτητο. Ευρήματα του Δικαστηρίου: Για τους σκοπούς της παρούσας διαδικασίας, το δικαστήριο έχει υποχρέωση να αποφύγει να προβεί σε τελική αξιολόγηση της προσαχθείσας μαρτυρίας (Jonitexo Ltd v. Adidas

(1984)1 C.L.R. 663). Το δικαστικό έργο της αξιολόγησης της αξιοπιστίας των μαρτύρων και εξαγωγής τελικών ευρημάτων για τα γεγονότα της υπόθεσης, θα διεξαχθεί όταν εξετάζεται η ουσία της υπόθεσης. Με μοναδικό σκοπό την διαπίστωση του κατά πόσο συντρέχουν οι προϋποθέσεις του άρθρου 32 του Ν. 14/60 (βλ. Γρηγορίου ν. Χριστοφόρου

(1995)1 Α.Α.Δ, 248) το Δικαστήριο προβαίνει σε κρίση επί των γεγονότων αφήνοντας όμως τα αμφισβητούμενα γεγονότα να αποφασιστούν στο κατάλληλο στάδιο (βλ. Σιδεράς ν. Tryfonos Constructions

(2008)1 Α.Α.Δ. 463). Είναι φανερό από αντιπαραβολή της μαρτυρίας των δύο πλευρών ότι τα μόνα παραδεκτά από τις δύο πλευρές γεγονότα είναι: · Η κατοχή από τους Αιτητές του επίδικου ακινήτου. · Η εξασφάλιση από την Καθ' ης η αίτηση απόφασης και διατάγματος έξωσης σε βάρος των Αιτητών, στην κυρίως Αίτηση Ε168/2017 στις 14.2.2017, ερήμην των Αιτητών. Η έκδοση από την Καθ' ης η αίτηση εντάλματος ανάκτησης κατοχής του επίδικου ακινήτου. Προϋποθέσεις έκδοσης προσωρινού διατάγματος Στην παρούσα αίτηση αυτό που ζητείται είναι η παραχώρηση προσωρινής θεραπείας στους Αιτητές και συγκεκριμένα η αναστολή της εκτέλεση της απόφασης που εκδόθηκε σε βάρος τους, μέχρι την εκδίκαση της αίτησης παραμερισμού αυτής της απόφασης. Οι προϋποθέσεις για έκδοση διατάγματος με βάση το άρθρο 32 του Νόμου 14/60 αναλύθηκαν από το Ανώτατο Δικαστήριο στην υπόθεση Odysseos v. A. Pieris Estates Ltd a.a

(1982)1 C.L.R. 557 και σε πληθώρα άλλων αποφάσεων. Αρκεί να λεχθεί ότι θα πρέπει να ικανοποιούνται οι τρεις προϋποθέσεις του άρθρου αυτού, προτού εξεταστούν περαιτέρω εκείνοι οι παράγοντες που θα πρέπει να ληφθούν υπόψη στην άσκηση της διακριτικής ευχέρειας του Δικαστηρίου, στο προκαταρκτικό αυτό στάδιο (Jonitexo Ltd v. Adidas

(1984)1 C.L.R. 263).

1. Ύπαρξη σοβαρού ζητήματος για εκδίκαση: Για την εξέταση της ύπαρξης σοβαρού ζητήματος για εκδίκαση, το δικαστήριο θα πρέπει να ανατρέξει στην Αίτηση για παραμερισμό της εκδοθείσας στις 14.2.2017 απόφασης. Διαπιστώνεται από την απλή έρευνα στο φάκελο του δικαστηρίου ότι τέτοια αίτηση στον παρόντα φάκελο δεν υπάρχει. Αυτό το γεγονός έχει προβληθεί από την Καθ' ης η αίτηση τόσο στην ειδοποίηση πρόθεσης έντασής όσο και στην αγόρευση της. Παρόλα αυτά οι Αιτητές δεν έχουν προβεί σε οποιαδήποτε ενέργεια ώστε να τεθεί ενώπιον του Δικαστηρίου η αίτηση παραμερισμού. Δεν μου διαφεύγει ότι τέτοιας φύσεως αιτήσεις (για αναθεώρηση, ακύρωση ή τροποποίηση διατάγματος ή απόφασης του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων) καταχωρούνται σύμφωνα με τον Τύπο 2 των περί Ενοικιοστασίου Κανονισμών και αποτελούν νέα αυτοτελή διαδικασία, καθότι αυτό επιβάλλει ο κανονισμός 7 των περί Ενοικιοστασίου Διαδικαστικών Κανονισμών. Οι Αιτητές όφειλαν όμως, να είχαν θέσει υπόψη του Δικαστήριο (στην παρούσα διαδικασία) το περιεχόμενο της αίτησης παραμερισμού, διότι εξετάζοντας την πρώτη αυτή προϋπόθεση, το μόνο που καλείται το δικαστήριο να εξετάσει είναι το κατά πόσον καταδεικνύεται συζητήσιμη υπόθεση με βάση τα δικόγραφα. Βρίσκω ότι, στην απουσία του δικογράφου των Αιτητών δεν είναι δυνατόν να εξεταστεί το κατά πόσον υπάρχει σοβαρό ζήτημα για εκδίκαση και ως εκ τούτου δεν ικανοποιείται η πρώτη αυτή προϋπόθεση.
2. Ύπαρξη πιθανότητας να δικαιούνται οι Αιτητές σε θεραπεία Η προϋπόθεση αυτή συνδέεται άμεσα με την πρώτη προϋπόθεση, όπως αναλύεται πιο πάνω και η ικανοποίηση της ή όχι προκύπτει από το αποδεικτικό υλικό των Αιτητών. Αν οι Αιτητές είναι σε θέση να δείξουν κάτι περισσότερο από απλή πιθανολόγηση και κάτι λιγότερο από το ισοζύγιο των πιθανοτήτων, θεωρείται ότι έχουν επιτύχει να ικανοποιήσουν την δεύτερη προϋπόθεση του άρθρου 32 του Ν.14/
3. Βρίσκω επομένως, ότι στην απουσία του δικογράφου των Αιτητών, ούτε η δεύτερη αυτή προϋπόθεση, ικανοποιείται.
4. Δύσκολη η απονομή πλήρους δικαιοσύνης σε μεταγενέστερο στάδιο. Πάρα τις πιο πάνω διαπιστώσεις μου, οι οποίες μπορεί να ανατραπούν σε περίπτωση εξέτασης της αίτησης σε δεύτερο βαθμό, θα προβώ και στην εξέταση του κατά πόσον, "θα είναι δύσκολο ή αδύνατο να απονεμηθεί πλήρης δικαιοσύνη σε μεταγενέστερο στάδιο, αν δεν εκδοθεί το αιτούμενο διάταγμα". Στην Πολιτική Έφεση Highgate Primary School Ltd κ.α. ν. Στέλιος Φυλακτίδης κ.α.

(2009)1 Α.Α.Δ. 317, επαναλήφθηκε η βασική αρχή που διέπει αυτή την προϋπόθεση: "Η έννοια της απονομής πλήρους δικαιοσύνης δεν είναι ταυτόσημη με την αποκατάσταση μόνο της υλικής ζημιάς, αλλά είναι ευρύτερη και σ' αυτήν περιλαμβάνεται και η προστασία των δικαιωμάτων των αιτητών." Σχετική επίσης με το ζήτημα αυτό είναι και η απόφαση Larticon Co. v. Detergenta Developmets Ltd

(2004)1 Α.Α.Δ. 1121]. Για να διαπιστωθεί κατά πόσο ικανοποιείται στην παρούσα υπόθεση η προϋπόθεση αυτή, το δικαστήριο θα πρέπει να αναζητήσει τις λεπτομέρειες που θα στοιχειοθετήσουν την "ανεπανόρθωτη ζημιά" των Αιτητών. Ανατρέχοντας στην ένορκη δήλωση του Αιτητή 2, εντοπίζω στην παράγραφο 7 τον λακωνικό ισχυρισμό ότι "αν παραμεριστεί η απόφαση και γίνει μέχρι τότε επανάκτηση, θα υπάρξουν δυσκολίες να ξαναλάβω κατοχή του ακινήτου ενώ θα υποστώ μεγάλη ζημιά." Ποια είναι αυτή η "μεγάλη ζημιά" και ποιες είναι οι "δυσκολίες"; Είναι ασαφείς και τελείως αόριστοι οι ισχυρισμοί των Αιτητών αναφορικά με την πρόκληση ζημιάς, από την εκτέλεση του διατάγματος έξωσης. Βρίσκω ότι οι Αιτητές δεν έχουν παρουσιάσει οποιαδήποτε μαρτυρία που να καταδεικνύει ότι εάν δεν εκδοθεί το προσωρινό διάταγμα, υπάρχει ο κίνδυνος πρόκλησης ανεπανόρθωτης βλάβης σε βάρος τους. Ισοζύγιο της ευχέρειας Το ισοζύγιο της ευχέρειας εξετάζεται από το Δικαστήριο όταν διαπιστωθεί ότι συντρέχουν οι πιο πάνω προϋποθέσεις του άρθρου 32 του Ν.14/1960. Εφόσον στην παρούσα περίπτωση δεν έχει διαπιστωθεί κάτι τέτοιο, δεν υφίσταται ανάγκη εξέτασης από το Δικαστήριο του κατά πόσο είναι εύλογο και δίκαιο να εκδώσει τα αιτούμενα διατάγματα. ΚΑΤΑΛΗΞΗ: Για τους λόγους που εξηγούνται πιο πάνω, η αίτηση απορρίπτεται, με έξοδα σε βάρος των Αιτητών 1 και 2 (Καθ' ων η αίτηση στην κυρίως Αίτηση), όπως αυτά θα υπολογιστούν από τον Γραμματέα του Δικαστηρίου και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο. (Υπ.) ................ Χρ. Ραγουζαίου Πρόεδρος Δικαστηρίου Πιστό Αντίγραφο Γραμματέας Subject: Rent Control/Interim Αναφορά: Προσωρινό διάταγμα, αναστολή εκτέλεσης απόφασης cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο