ΙΩΑΝΝΙΔΟΥ ν. ΜΙΧΑΗΛ, Αίτηση αρ.: Ε96 /2015, 29/6/2018

(1)(ζ) του Ν. 23/1983. Απάντηση: Με την Απάντηση του ο Καθ' ου η Αίτηση αρνείται το περιεχόμενο της Αίτησης και ισχυρίζεται, μεταξύ άλλων, ότι: (α) Η επιχείρηση που επιθυμεί να αναπτύξει η Αιτήτρια στο μίσθιο δεν ενδείκνυται για την συγκεκριμένη περιοχή, διότι σε αυτήν υπάρχουν μόνο επιχειρήσεις κέντρων αναψυχής. (β) Υπάρχουν ανάλογα υποστατικά προς ενοικίαση στην "παλαιά πόλη" πιο οικονομικά και κατάλληλα για τον σκοπό που η Αιτήτρια επικαλείται. (γ) Τυχούσα έξωση του θα προκαλέσει στον ίδιο μεγαλύτερη ταλαιπωρία και ουσιαστική ζημιά, αφού ασκεί στο μίσθιο εδώ και δεκαετίες την επιχείρηση του. (δ) Το επάγγελμα του έχει συνδεθεί με το μίσθιο και λόγω της ανάπτυξης της περιοχής έχει αυξηθεί και η εμπορική του εύνοια, η οποία αποτιμάται σε €100.000,00. Αξιώνει δε ο Καθ' ου η Αίτηση, σε περίπτωση έκδοσης του αιτούμενου διατάγματος έξωσης: (

1. i)Έξοδα συντήρησης - ανακαίνισης του μισθίου, €50.000,00. (
2. ii)Απώλεια εμπορικής εύνοιας 100.000,00.. Ακροαματική διαδικασία: Η παρούσα Αίτηση εμπίπτει στην κατηγορία υποθέσεων "ταχείας εκδίκασης" και έτσι δόθηκαν οδηγίες για την κατάθεση γραπτής μαρτυρίας για την υπόθεση της κάθε πλευράς. Κατατέθηκε αρχικά η μαρτυρία της Αιτήτριας και στην συνέχεια αυτή του Καθ' ου η αίτηση, υποβλήθηκε αίτημα για παρουσίαση περαιτέρω προφορικής μαρτυρίας, για την υπόθεση της Αιτήτριας (για τους λόγους που φαίνονται στον φάκελο του Δικαστηρίου και που δεν θα επαναλάβω). Αφού εγκρίθηκε (μετά από ακρόαση)[1] το αίτημα της Αιτήτριας παρουσιάστηκε στο Δικαστήριο ο XXXXXX Χ'' Μανώλης, ως Μ.Α.2. Η Αιτήτρια στη γραπτή μαρτυρία της αναφέρεται στο γεγονός ότι αρχική ιδιοκτήτρια του επίδικου υποστατικού ήταν η μητέρα της, η οποία μεταβίβασε στην ίδια το μερίδιό της στο μίσθιο κατά τον Ιανουάριο του 2013, (τεκμήρια 3 και 4). Η επίδικη ενοικίαση συνάφθηκε με γραπτή συμφωνία ημερομηνίας 9.7.1996 (τεκμήριο 2). Αφορούσε περίοδο ενός έτους αρχικά και παράταση για άλλα 4 έτη, με αρχικό ενοίκιο ΛΚ100. Το τελευταίο ενοίκιο ανέρχεται σε €454 μηνιαίως και προέκυψε μετά από απόφαση του παρόντος Δικαστηρίου για καθορισμό ενοικίου (στην Αίτηση Κ42/11). Στο μίσθιο διεξάγεται από τον Καθ' ου η αίτηση επιχείρηση ταβέρνας / εστιατορίου. Έχει σπουδάσει τέχνη στο Ηνωμένο Βασίλειο και είναι κάτοχος μεταπτυχιακού τίτλου σπουδών (τεκμήριο 5). Αφού ολοκλήρωσε τις σπουδές της και επέστρεψε στην Κύπρο, εργάστηκε σε Σχολές Τέχνης και ασχολήθηκε με την Τέχνη μέσω διαφόρων δραστηριοτήτων, αλλά δεν εξηύρε μόνιμη εργασία και είναι άνεργη από το έτος 2013, (τεκμήριο 7). Εφόσον πρόθεση της είναι να ασχοληθεί επαγγελματικά με την τέχνη, έχει σκοπό να διαμορφώσει το μίσθιο και να το χρησιμοποιήσει τόσο σαν εκθεσιακό πολυχώρο με καφετέρια, όσο και για διοργάνωση πολιτιστικών εκδηλώσεων, αλλά και για να ασκεί σε αυτό το χώρο το επάγγελμα της ως σύμβουλου και ιστορικού τέχνης. Δεν έχει ακίνητη ιδιοκτησία πέρα από το μίσθιο και για την προαναφερόμενη επιθυμία της να το ανακτήσει έχει αποστείλει σχετική ειδοποίηση στον Καθ' ου η αίτηση, στις 27.5.2014, (τεκμήριο 7)). Ο Καθ' ου όμως συνεχίζει μέχρι σήμερα να κατέχει το μίσθιο. Η ίδια αδυνατεί να ενοικιάσει άλλο «παρόμοιο και κατάλληλο» υποστατικό ιδίου μεγέθους με παρόμοιο ενοίκιο, σε ανάλογη εμπορική οδό, κατάλληλο για τους σκοπούς που το χρειάζεται. Τα παρόμοια υποστατικά είτε είναι ενοικιασμένα είτε ζητούν, πέραν από το ενοίκιο την καταβολή επιπλέον αποζημίωσης (αέρα). Έχει ζητήσει από επαγγελματίες να προβούν σε έρευνα για τη διαθεσιμότητα υποστατικών, εντός των οικονομικών δυνατοτήτων της και τα οποία να πληρούν τις προδιαγραφές της. Παρουσίασε βεβαίωση των E.M.HADJIMANOLIS LTD. όπου βεβαιώνεται ότι δεν εντοπίστηκε κατάλληλος χώρος για την Αιτήτρια στο ιστορικό κέντρο της Λεμεσού (τεκμήριο 8). . Απορρίπτει τη δικογραφημένη θέση του Καθ' ου η αίτηση για ταλαιπωρία και καταστροφή της επιχείρησης του σε περίπτωση μετακίνησης του. υποστηρίζοντας ότι ο ίδιος έχει υπενοικιάσει την επιχείρηση σε τρίτους. Απορρίπτει επίσης τον ισχυρισμό του Καθ' ου για βελτίωση του μισθίου με κόστος €50.000. Απορρίπτει τη θέση ότι στην περιοχή του μισθίου βρίσκονται μόνο επιχειρήσεις κέντρων αναψυχής (όπως ισχυρίζεται ο Καθ' ου η αίτηση) και υποστηρίζει ότι σε κοντινή απόσταση από το μίσθιο λειτουργούν εκθεσιακοί χώροι αλλά και τα εργαστήρια εφαρμοσμένων τεχνών του ΤΕ.ΠΑ.Κ. Είναι έτοιμη να καταβάλει στον Καθ' ου αίτηση τη νόμιμη αποζημίωση, αν το Δικαστήριο κρίνει ότι ο Καθ' ου πρέπει να αποζημιωθεί, απορρίπτει όμως την αξίωση του τελευταίου για απώλεια εμπορικής εύνοιας ύψους €100.000. Αξιολόγηση μαρτυρίας Αιτήτριας Από τα όσα η Αιτήτρια ανέφερε, δεν αμφισβητείται η σύναψη της επίδικης συμφωνίας ενοικίασης, το ύψος του μηνιαίου ενοικίου, η εργασία που διεξάγεται σε αυτό, οι σπουδές της Αιτήτριας και η επίδοση του τεκμηρίου 7. Αυτά θα αποτελέσουν επομένως και ευρήματα του Δικαστηρίου. Όσον αφορά την ισχυριζόμενη αδυναμία της να ενοικιάσει άλλο «παρόμοιο και κατάλληλο» υποστατικό, αποδέχομαι στην βάση και της αποδεκτής μαρτυρίας του Μ.Α.2 ότι η Αιτήτρια, στην βάση των περιοριστικών κριτηρίων που η ίδια έχει θέσει, δεν έχει εντοπίσει άλλο υποστατικό προς ενοικίαση από την ίδια. Η αναφορά της όμως σε υπενοικίαση του μισθίου από τον Αιτητή σε τρίτα πρόσωπα δεν έχει τεκμηριωθεί με οποιοδήποτε τρόπο, όπως ούτε και η θέση της αναφορικά με την ύπαρξη άλλων κατάλληλων διαθέσιμων υποστατικών για τον Καθ' ου η αίτηση. Ως προς την υπόλοιπη μαρτυρία της Αιτήτριας, στο βαθμό που αυτή αποτελεί πρωτογενή μαρτυρία και υποστηρίζεται από έγγραφα (όπως π.χ. η ιδιοκτησία και η ανεργία της) γίνεται αποδεκτή. Μαρτυρία Καθ' ου η αίτηση: Ο Καθ' ου η αίτηση στη γραπτή του μαρτυρία παραδέχεται τη σύναψη της επίδικης συμφωνίας ενοικίασης. Στο μίσθιο λειτουργεί από την έναρξη της ενοικίασης παραδοσιακή ταβέρνα - εστιατόριο και η επιχείρηση είναι καθόλα νόμιμη και αδειούχα. Η επιχείρηση αυτή ήταν αδειούχα και λειτουργούσε στο μίσθιο δεκαετίες πριν την αναλάβει ο ίδιος. Υποστηρίζει ότι αποτελεί το πιο ιστορικό μαγειρείο της Λεμεσού, ενώ κατά την έναρξη της ενοικίασης η περιοχή ήταν υποβαθμισμένη και τώρα τα ενοίκια για παρόμοια υποστατικά έχουν πολλαπλασιαστεί. Οι αρμόδιες αρχές έχουν θέσει αυστηρά κριτήρια στην αδειοδότηση νέων κέντρων ψυχαγωγίας στη συγκεκριμένη περιοχή. Ο ίδιος κατά το 2010 ξεκίνησε συνεργασία με τρίτα πρόσωπα και στο πλαίσιο αυτής έχουν μαζί προβεί σε ανακαινίσεις του μισθίου σεβόμενοι τη νομοθεσία, τη συμφωνία ενοικίασης και την αρχιτεκτονική του. Μετά την ανακαίνιση ξεκίνησαν και τα έργα ανάπλασης της Πλατείας Σαριπόλου και η δημιουργία ενδιαφέροντος από τρίτους για επιχειρήσεις αναψυχής στην περιοχή. Τότε η ιδιοκτήτρια αξίωσε αύξηση στο ενοίκιο και καταχώρησε την αίτηση Κ42/12. Ο ίδιος αποδέχτηκε την έκθεση εκτίμησης του Λειτουργού Εκτιμήσεων και εκδόθηκε σχετικό διάταγμα καθορισμού ενοικίου με αναδρομική ισχύ. Έχει ήδη προτείνει στην Αιτήτρια περαιτέρω αύξηση στο ενοίκιο αλλά αυτή απορρίπτει την πρόταση. Η χρήση, για την οποία η Αιτήτρια επιθυμεί να ανακτήσει την κατοχή του μισθίου είναι ακατάλληλη για τη συγκεκριμένη περιοχή και ασύμφορη καθώς και αμφιβόλου βιωσιμότητας. Σε περίπτωση έγκρισης της παρούσας Αίτησης ο ίδιος θα υποστεί ταλαιπωρία και ζημιά, καθότι : Θα προβεί σε εξαγορά νέου εξοπλισμού (διότι ο υφιστάμενος κατασκευάστηκε στα μέτρα του μισθίου και έχει σε αρκετά σημεία ενσωματωθεί σε αυτό). Θα πρέπει να εξασφαλίσει νέες άδειες λειτουργίας επιχείρησης, για τις οποίες απαιτείται χρόνος και αυστηρές προδιαγραφές. Για τους σκοπούς της αδειοδότησης νέας επιχείρησης σε νέο υποστατικό, θα πρέπει να εκπονηθούν μελέτες και αρχιτεκτονικά σχέδια ή να προβεί σε αγορά υφιστάμενης ίδιας επιχείρησης. Θα απωλέσει την εμπορική εύνοια που έχει δημιουργηθεί στο μίσθιο και που οφείλεται στο γραφικό του χαρακτήρα και στην περιοχή του. Δεν θα τον ακολουθήσουν οι πελάτες του σε περίπτωση μεταφοράς του σε άλλο υποστατικό, ενώ θα πρέπει να προβεί σε απόλυση του προσωπικού και σε καταβολή αποζημιώσεων. Είναι σημαντικό για τον ίδιο να παραμείνει στην περιοχή αφού αυτή προσφέρεται για το παραδοσιακό μαγειρείο και αυτή είναι η μόνη εργασία που γνωρίζει. Η Αιτήτρια θα μπορούσε εύκολα να ξεκινήσει τη δική της επιχείρηση σε άλλο υποστατικό, ενώ δεν απαιτείται στην περίπτωση της Αιτήτριας η εξασφάλιση αδειών. Παραλείπει δε η Αιτήτρια να εξηγήσει γιατί είναι απαραίτητη η ανάπτυξη της επιχείρησής της στη συγκεκριμένη περιοχή. Απορρίπτει τη θέση της Αιτήτριας ως προς την οικονομική της κατάσταση, αφού αυτή λαμβάνει το ενοίκιο του μισθίου αλλά και του διπλανού καταστήματος, ενώ δεν αποδέχεται την πρόταση του Καθ' ου η αίτηση για αύξηση. Απορρίπτει επίσης τον ισχυρισμό της ότι είναι άνεργη μέχρι σήμερα, καθώς και ότι δεν είναι κάτοχος άλλης ακίνητης περιουσίας. Διεκδικεί τέλος το ποσό των €50.000 ως αποζημίωση για τα έξοδα συντήρησης και ανακαίνισης του υποστατικού, αλλά και το ποσό των €100.000 σε περίπτωση απώλειας της επιχείρησής του. Αξιολόγηση μαρτυρίας Καθ' ου η αίτηση Ο Καθ' ου η αίτηση παρουσίασε με τη γραπτή του μαρτυρία έγγραφα, τόσο σχετικά με την υπόθεση (π.χ. άδειες λειτουργίας της επιχείρησης του) αλλά και άσχετα με αυτήν (π.χ. αίτηση Κ42/11, εκτυπώσεις από ιστοσελίδα - Facebook). Σημειώνω ότι κανένα από τα έγγραφα έχει αποκαλυφθεί στην ένορκη αποκάλυψη εγγράφων του Καθ' ου η αίτηση. Καμία εξήγηση δόθηκε από τον μάρτυρα για την παράλειψη αποκάλυψης αυτών των εγγράφων, με εξαίρεση μόνο την έκθεση εκτίμησης που παρουσίασε (για την οποία δόθηκαν κάποιες εξηγήσεις), η οποία όμως αφορά ζητήματα που δεν αμφισβητούνται και έτσι καμία χρησιμότητα στην υπόθεση προσέφερε. Ο μάρτυρας αναφέρθηκε σε ζητήματα τα οποία δεν έχουν τεκμηριωθεί, όπως το κόστος ανακαίνισης, τα κριτήρια για έκδοση αδειών λειτουργίας κέντρων ψυχαγωγίας, την ενσωμάτωση του εξοπλισμού της επιχείρησης στο μίσθιο και την εμπορική εύνοια της επιχείρησης του. Όλα τα παραπάνω δεν έχουν υποστηριχθεί και έχουν παραμείνει στο επίπεδο της απλής αναφοράς από τον Καθ' ου η αίτηση. Δεν έχει επίσης καταδειχθεί από το μάρτυρα η πηγή της γνώσης του αναφορικά με τη θέση που πρόβαλε για την «καταλληλότητα» και την «βιωσιμότητα» της επιχείρησης της Αιτήτριας. Στη βάση των πιο πάνω διαπιστώσεων μου, από τη μαρτυρία του Καθ' ου η αίτηση αποδέχομαι μόνο όσα γεγονότα δεν αμφισβητήθηκαν (π.χ. η συμφωνία ενοικίασης και η θέσμια ενοικίαση) καθώς και το γεγονός ότι στο μίσθιο ασκείται από τον ίδιο και τους συνεργάτες του επιχείρηση παραδοσιακής ταβέρνας - εστιατορίου, η οποία λειτουργούσε σε αυτό πριν από την έναρξη της επίδικης ενοικίασης. Περαιτέρω μαρτυρία για την Αιτήτρια Αφού εγκρίθηκε (μετά από ακρόαση) το αίτημα της Αιτήτριας για παρουσίαση περαιτέρω προφορικής μαρτυρίας[2], παρουσιάστηκε στο Δικαστήριο ο XXXXX Χ'' Μανώλης, (Μ.Α.2), ο οποίος ανέφερε τα εξής : Είναι εγγεγραμμένος κτηματομεσίτης και ασκεί το επάγγελμα αυτό για 25 περίπου χρόνια. Κατά τον Μάρτιο του 2015 του ανατέθηκε από την Αιτήτρια να διενεργήσει έρευνα για εξεύρεση χώρου κατάλληλου για διεξαγωγή εκθέσεων (100τμ. περίπου), που να μην απαιτεί πολλές επιδιορθώσεις, να βρίσκεται σε καλή τοποθεσία με πολύ εμπορική κίνηση, κοντά στο ΤΕ.ΠΑ.Κ. και άλλους εκθεσιακούς χώρους, με ενοίκιο περίπου €450 μηνιαίως. Η έρευνα του περιορίστηκε στην περιοχή που χαρακτηρίζεται ως το ιστορικό κέντρο της Λεμεσού και σε ακτίνα περίπου 200 μ. από το Δημαρχείο Λεμεσού. Αυτή είναι η περιοχή όπου η Αιτήτρια εξέφρασε την επιθυμία να στεγάσει την εργασία της. Ο ίδιος επισκέφθηκε το μίσθιο, το οποίο ισόγειο κατάστημα, πετρόκτιστο, κτίσμα των αρχών του 20ου αιώνα που βρίσκεται πλησίον της πλατείας Σαριπόλου. Αποτελείται από ένα ενιαίο εσωτερικό χώρο και διαθέτει αυλή στο πίσω μέρος. Η συνολική του έκταση είναι 103 τ.μ. περίπου. Το ενοίκιο του μισθίου ανέρχεται σε €4,5 ανά τ.μ. ενώ το μέσο ενοίκιο στην περιοχή είναι τουλάχιστον €10 ανά τ.μ. Εφόσον η περιοχή αυτή έχει μεγάλη εμπορική αξία, είναι εξαιρετικά δύσκολο να βρεθούν διαθέσιμα παρόμοια εμπορικά υποστατικά και με παρόμοιο ενοίκιο. Στη βάση των κριτηρίων που έθεσε η Αιτήτρια, τα οποία περιλαμβάνουν και τις οικονομικές της δυνατότητες, δεν ανευρέθηκε τέτοιο υποστατικό. Συγκεκριμένα, κάποια διαθέσιμα υποστατικά είτε ήταν μικρά σε μέγεθος και χρειάζονταν πολλές επιδιορθώσεις, είτε τα ενοίκια τους δεν ανταποκρίνονταν στην οικονομική δυνατότητα της Αιτήτριας. Αναγνώρισε τέλος τη βεβαίωση που ο ίδιος συνέταξε και που είχε κατατεθεί στο Δικαστήριο ως Τεκμήριο 8 στην Ένορκη Δήλωση της Αιτήτριας. Αντεξεταζόμενος αναφέρθηκε στο εμβαδόν του μισθίου το οποίο αποτελείται από 60-65 τ.μ. στο εσωτερικό και 40 τ.μ. στην αυλή. Επανέλαβε τις εντολές της Αιτήτριας. Στην υποβολή ότι το μίσθιο είναι πολύ μικρό για να χρησιμοποιηθεί σαν εκθεσιακός χώρος, ο μάρτυρας ανέφερε ότι αυτό αφορά τον πελάτη ο οποίος καθορίζει τα κριτήρια της αναζήτησης των υποστατικών και η έρευνα γίνεται σύμφωνα με τα κριτήρια αυτά. Σε σχέση με τον μέσο όρο των ενοικίων της περιοχής, ανέφερε ότι ο κάθε ιδιοκτήτης, ανεξάρτητα των εκτιμήσεων, μπορεί να ζητήσει πέραν από αυτά τα ποσά. Δεν συνομίλησε με πολλούς ιδιοκτήτες, παρά μόνο με ένα άτομο. Το υποστατικό όμως ήταν μεγάλο και έτσι το απέρριψε. Τα υπόλοιπα υποστατικά δεν ανταποκρίνονταν στις απαιτήσεις της Αιτήτριας και έτσι δεν συνομίλησε με άλλα άτομα. Κινήθηκε στην περιοχή γύρω από το ιστορικό κέντρο, (ΤΕ.ΠΑ.Κ., οδός. Σαριπόλου, οδός Αθηνών), αλλά διαθέσιμα υποστατικά που να ανταποκρίνονται στις απαιτήσεις της Αιτήτριας δεν εντόπισε. Στην περιοχή είναι σχεδόν όλα ενοικιασμένα και στα περισσότερα λειτουργούν μπαράκια - καφετέριες. Το υποστατικό που κατείχε η Ελληνική Τράπεζα (απέναντι από το μίσθιο) είναι πλέον διαθέσιμο, αλλά κατά το χρόνο της έρευνας του δεν είχε ακόμα κενωθεί. Αξιολόγηση μαρτυρίας Μ.Α.2 Ο Μ.Α.2 υπήρξε ειλικρινής στη μαρτυρία του, την οποία αποδέχομαι. Περιορίστηκε στα ζητήματα για τα οποία είχε ιδία γνώση και δεν κλονίστηκε στην αντεξέταση του. Οι απαντήσεις του μάρτυρα ήταν στο σύνολο τους άμεσες και σαφείς. Ευρήματα του Δικαστηρίου: Στη βάση της αποδεκτής μαρτυρίας και των παραδοχών στα δικόγραφα, βρίσκω ότι τα πραγματικά γεγονότα της υπόθεσης έχουν ως εξής: Η Αιτήτρια είναι από το έτος 2013 ιδιοκτήτρια του μισθίου, το οποίο συμπληρώθηκε πριν την 31/12/99 και ανήκε αρχικά στην μητέρα της, XXXXX Ιωαννίδη. Η συμφωνία ενοικίασης συνάφθηκε το έτος 1996, μεταξύ της Μαρίας Ιωαννίδη και του Καθ' ου η Αίτηση. Το ενοίκιο που καταβάλλεται σήμερα από τον Καθ' ου η Αίτηση για το μίσθιο είναι €454,00 μηνιαίως, ως το διάταγμα καθορισμού ενοικίου που εκδόθηκε από το παρόν Δικαστήριο στις 24.4.2013. Η Αιτήτρια αξιώνει την ανάκτηση της κατοχής του μισθίου με σκοπό την δημιουργία, από την ίδια, σε αυτό επιχείρησης (εκθεσιακού πολυχώρου με καφετέρια, και διοργάνωση πολιτιστικών εκδηλώσεων), αλλά και για να ασκεί σε αυτό το χώρο το επάγγελμα της ως σύμβουλου και ιστορικού τέχνης. Η Αιτήτρια έχει σπουδάσει τέχνη στο Ηνωμένο Βασίλειο και είναι κάτοχος μεταπτυχιακού τίτλου σπουδών. Μετά την ολοκλήρωση των σπουδών της επέστρεψε στην Κύπρο και ασχολήθηκε με την Τέχνη μέσω διαφόρων δραστηριοτήτων, αλλά δεν εξηύρε μόνιμη εργασία και είναι άνεργη από το έτος 2013. Ο Καθ' ου η Αίτηση διατηρεί στο μίσθιο, μαζί με τους συνεργάτες του, επιχείρηση παραδοσιακής ταβέρνας - εστιατορίου. Η Αιτήτρια επέδωσε στις 30.5.2014, στον Καθ' ου η Αίτηση την ειδοποίηση ημερομηνίας 27.5.2014 με την οποία ο Καθ' ου η Αίτηση καλείτο να παραδώσει, μέχρι τις 31.7.2014 στην Αιτήτρια την κατοχή του μίσθιου, για να το χρησιμοποιήσει η ίδια. Λόγω της μη συμμόρφωσης του Καθ' ου η Αίτηση με την εν λόγω ειδοποίηση, ακολούθησε η καταχώριση της παρούσας αίτησης. Η Αιτήτρια ανέθεσε σε κτηματομεσίτη την διεξαγωγή έρευνας για εξεύρεση χώρου κατάλληλου για διεξαγωγή εκθέσεων (100 τ.μ. περίπου),που να μην απαιτεί πολλές επιδιορθώσεις, να βρίσκεται σε καλή τοποθεσία με πολύ εμπορική κίνηση, κοντά στο ΤΕ.ΠΑ.Κ. και άλλους εκθεσιακούς χώρους, με ενοίκιο περίπου €450 μηνιαίως. Στην βάση αυτών των κριτηρίων και εφόσον η Αιτήτρια εξέφρασε προτίμηση στην περιοχή πέριξ του Δημαρχείου Λεμεσού, η έρευνα περιορίστηκε στην περιοχή γύρω από το ιστορικό κέντρο, (ΤΕ.ΠΑ.Κ., Σαριπόλου, Αθηνών), χωρίς όμως να εντοπιστούν διαθέσιμα υποστατικά που να ανταποκρίνονται στις απαιτήσεις της Αιτήτριας. Ο Καθ' ου η Αίτηση εξακολουθεί να κατέχει μέχρι σήμερα το μίσθιο στο οποίο ασκεί την εργασία του. Νομική Πτυχή: Τα άρθρα 11

(1)(ζ) και 11

(2)του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, Ν.23/83, όπως αυτός έχει τροποποιηθεί (και που στο εξής θα αναφέρεται ως "ο Νόμος"), προνοούν τα ακόλουθα: " 11

(1)Ουδεμία απόφασις και ουδέν διάταγμα εκδίδεται δια την ανάκτησιν της κατοχής οιασδήποτε κατοικίας ή καταστήματος, δια το οποίον ισχύει ο παρών Νόμος, ή δια την εκ τούτου έξωσιν θεσμίου ενοικιαστού, πλην των ακολούθων περιπτώσεων: (ζ) Εις περίπτωσιν καθ΄ην το κατάστημα απαιτείται λογικώς προς κατοχήν υπό του ιδιοκτήτου, της συζύγου ή των τέκνων του και όπου οιοσδήποτε εξ αυτών δεν ηδυνήθη να εξασφαλίση ετέραν ανάλογον και με λογικόν ενοίκιον στέγην δια την επιχείρησιν του ή δια σκοπούς επιχειρήσεως και το Δικαστήριον θεωρεί λογικήν την έκδοσιν τοιαύτης αποφάσεως ή τοιούτου διατάγματος. Νοείται ότι ουδεμία απόφασις και ουδέν διάταγμα θα εκδίδωνται δυνάμει της παραγράφου αυτής, εάν το Δικαστήριον πεισθή ότι, λαμβανομένων υπ' όψιν όλων των περιστάσεων της υποθέσεως, θα επροξενείτο μεγαλυτέρα ταλαιπωρία δια της εκδόσεως του διατάγματος ή της αποφάσεως παρά δια της αρνήσεως εκδόσεως τούτου." . . . 11

(2)Σε όσες περιπτώσεις δεν απαιτείται από το άρθρο αυτό άλλη γραπτή προειδοποίηση για έξωση, ο ιδιοκτήτης οφείλει να επιδώσει στον ενοικιαστή γραπτή προειδοποίηση έναν τουλάχιστο μήνα προηγουμένως, χωρίς αυτό να επηρεάζει τις εκκρεμούσες ενώπιον του Δικαστηρίου υποθέσεις από της δημοσίευσης του περί Ενοικιοστασίου (Τροποποιητικός) Νόμος του 1995." Συνεπώς, στην παρούσα υπόθεση, για να εκδοθεί το αιτούμενο διάταγμα ανάκτησης κατοχής, πρέπει να πληρούνται οι πιο κάτω προϋποθέσεις: Το μίσθιο να εμπίπτει στην έννοια του "ακινήτου" δυνάμει του Περί Ενοικιοστασίου Νόμου. Ο Ενοικιαστής να είναι θέσμιος ενοικιαστής. Ο ιδιοκτήτης να έχει επιδώσει στον ενοικιαστή γραπτή προειδοποίηση ένα τουλάχιστο μήνα πριν την καταχώριση της αίτησης για ανάκτηση κατοχής. Το μίσθιο να απαιτείται λογικά προς κατοχή από τον ιδιοκτήτη. Ο ιδιοκτήτης να αδυνατεί να εξασφαλίσει άλλη ανάλογη και με λογικό ενοίκιο στέγη για την επιχείρηση του. Το Δικαστήριο να κρίνει ότι η έκδοση του διατάγματος έξωσης είναι λογική. Η έκδοση του διατάγματος, κατά τη κρίση του Δικαστηρίου, θα προκαλέσει λιγότερη ταλαιπωρία παρά η μη έκδοση του. Αναφορικά με τις προϋποθέσεις που πρέπει να ικανοποιηθούν, σχετική είναι η απόφαση της μειοψηφίας στην υπόθεση Χριστοδουλίδης v. Ολυμπίου

(1989)1 (Ε) Α.Α.Δ. 838, η οποία υιοθετήθηκε από το Ανώτατο Δικαστήριο ως προς το σημείο αυτό, στην υπόθεση Πουκή v. Ξενοπούλου & άλλης

(1990)1 Α.Α.Δ. 104, στη σελίδα

2. Ιδιοκτησία και ενοικιοστασιακό ακίνητο Σύμφωνα με τα πραγματικά γεγονότα της υπόθεσης, η Αιτήτρια είναι η ιδιοκτήτρια του μισθίου. Το μίσθιο συμπληρώθηκε πριν την 31/12/99 και βρίσκεται εντός των δημοτικών ορίων του Δήμου Λεμεσού και εντός ελεγχόμενης από τον περί Ενοικιοστασίου Νόμο περιοχής, (αφού σύμφωνα με το άρθρο 2 του Νόμου, όπως έχει τροποποιηθεί και τις Κ.Δ.Π. 519/07 και Κ.Δ.Π. 525/07, ο Δήμος Λεμεσού αποτελεί ελεγχόμενη περιοχή).
3. Θέσμιος ενοικιαστής Αποτελεί κοινά αποδεκτό γεγονός ότι ο Καθ' ου η αίτηση κατέχει την ιδιότητα του θέσμιου ενοικιαστή διότι διατήρησε την κατοχή του επίδικου υποστατικού με τα την εκπνοή της σύμβασης ενοικίασης, (βλ. άρθρο 2 του Νόμου) Επίδοση γραπτής προειδοποίησης Η Αιτήτρια επέδωσε στις 30.5.2014, στον Καθ' ου η Αίτηση την ειδοποίηση ημερομηνίας 27.5.2014 και μ' αυτήν ο Καθ' ου η Αίτηση καλείτο "σύμφωνα με τις πρόνοιες του άρθρου 11 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου (23/1983)" να παραδώσει στην Αιτήτρια την κατοχή του μίσθιου, "μέχρι τις 31/7/2014, [.] για ίδια χρήση του". Στην απόφαση Indjirdjian ν. Εκδόσεις Αρκτινός Λτδ

(2008)1Β 1105 λέχθηκαν τα εξής: "Στην ειδοποίηση, όπως ορθά σημειώνεται στην εκκαλούμενη απόφαση, είναι αρκετό να γίνεται αναφορά στις πρόνοιες του νόμου και να είναι καθαρή η απαίτηση για ανάκτηση της κατοχής, η χρονική προθεσμία που τάσσεται για το σκοπό αυτό και ο λόγος για τον οποίο απαιτείται το ακίνητο." (Δική μου υπογράμμιση). Ως εκ τούτου, βρίσκω ότι η ειδοποίηση που στάλθηκε στον Καθ' ου η Αίτηση πληροί τις πιο πάνω καθορισμένες, από την νομολογία, προϋποθέσεις. Λογική απαίτηση ιδιοκτήτη Η προϋπόθεση, της "λογικής απαίτησης προς κατοχή από τον ιδιοκτήτη" έτυχε ερμηνείας από τη νομολογία. Σχετικό είναι το πιο κάτω απόσπασμα από την απόφαση Παμπορίδη ν. Χουλιώτη κ.ά.

(1996)1(Α) Α.Α.Δ., 604: "Η φράση απαιτείται λογικώς ερμηνεύτηκε σε αριθμό υποθέσεων. Έχει αποφασιστεί ότι η φράση προϋποθέτει την ύπαρξη ανάγκης η οποία πρέπει να είναι γνήσια υφιστάμενη ανάγκη, κάτι περισσότερο από απλή επιθυμία αν και κάτι κατά πολύ λιγότερη της απόλυτης ανάγκης (βλ. Yiannopoulos v. Theodoulou

(1979)1 C.L.R. 215), ενώ στη υπόθεση Andreou v. Christodoulou

(1978)1 C.L.R. 192, λέχθηκε ότι η ανάγκη θα πρέπει να είναι οριστική και άμεση." Προκειμένου να διαπιστώσω τη γνησιότητα της ανάγκης της Αιτήτριας λαμβάνω υπόψη τα πιο κάτω ουσιώδη γεγονότα: Η Αιτήτρια είναι απόφοιτος του Πανεπιστημίου Manchester του Ηνωμένου Βασιλείου από το έτος 2010, κάτοχος του τίτλου Master of Arts. Αφού επέστρεψε στην Κύπρο μετά την ολοκλήρωση των σπουδών της, δεν εξηύρε μόνιμη εργασία και είναι άνεργη από το έτος 2013. Πρόθεση της είναι να ασχοληθεί επαγγελματικά με την τέχνη και έχει σκοπό να διαμορφώσει το μίσθιο και να το χρησιμοποιήσει τόσο σαν εκθεσιακό πολυχώρο με καφετέρια, όσο και για διοργάνωση πολιτιστικών εκδηλώσεων, αλλά και για να ασκεί εκεί το επάγγελμα της ως σύμβουλου και ιστορικού τέχνης. Δεν διαθέτει άλλη ακίνητη ιδιοκτησία, πέρα από το μίσθιο. Στην παρούσα περίπτωση διαπιστώνω ότι η Αιτήτρια βρίσκεται στην έναρξη της επαγγελματικής της σταδιοδρομίας και η επιχείρηση που οραματίζεται συνάδει με τις σπουδές της. Διαπιστώνω επίσης ότι η ανεργία της Αιτήτριας και η μη εξεύρεση σταθερής εργασίας μέχρι τώρα, δημιουργούν αβεβαιότητα για το μέλλον και αυτό καθιστά την ανάγκη για ανάκτηση της κατοχής του μισθίου υποκειμενικά γνήσια και αντικειμενικά εύλογη (βλ. Χριστοδουλίδης ν. Ολυμπίου

(1989)1 Α.Α.Δ. 838). Αδυναμία εξασφάλισης άλλης στέγης Επόμενη προϋπόθεση είναι η αδυναμία εξασφάλισης από την Αιτήτρια άλλης ανάλογης και με λογικό ενοίκιο στέγης. 5.1. Ανάλογη στέγη Την έννοια της φράσης "ανάλογο κατάστημα" ερμήνευσε η απόφαση μειοψηφίας στην υπόθεση Χριστοδουλίδης ν. Ολυμπίου, (πιο πάνω). Η απόφαση της μειοψηφίας υιοθετήθηκε στην υπόθεση Λουκή ν. Ξενόπουλου κ.ά.

(1990)1 Α.Α.Δ. 104. Αναφέρονται τα εξής στην Χριστοδουλίδης: "Ο όρος "ανάλογο κατάστημα" συσχετίζει το κατάστημα του οποίου η ανεύρεση επιδιώκεται με τα αντικειμενικά δεδομένα του καταστήματος του οποίου επιζητείται η ανάκτηση κατοχής, δηλαδή, την τοποθεσία (εμπορικότητα), τις διαστάσεις, διευκολύνσεις, την ηλικία, και άλλα συναφή δεδομένα. Η αναλογία ανευρίσκεται με την σύγκριση. Ο αντίστοιχος όρος που χρησιμοποιείται στην αγγλική νομοθεσία ελέγχου ενοικιάσεων είναι"comparable", όρος εννοιολογικά ταυτόσημος με τον όρο "ανάλογος" στα πλαίσια της συγκεκριμένης νομοθεσίας. " Για το ζήτημα αυτό παρουσιάστηκε μαρτυρία από τον Μ.Α.2, ο οποίος προέβηκε σε έρευνα με βάση τα κριτήρια που η Αιτήτρια έχει καθορίσει. Είναι φανερό ότι τα κριτήρια της Αιτήτριας περιόρισαν την αναζήτηση νέου καταστήματος στην ίδια περιοχή που βρίσκεται το επίδικο κατάστημα. Προκύπτει το ερώτημα κατά πόσον αυτός ο περιορισμός ήταν εύλογος. Υποστηρίζει ο ευπαίδευτος συνήγορος της Αιτήτριας[3] ότι δεν τέθηκε στον Μ.Α.2 υποβολή περί της ύπαρξης στη Λεμεσό περιοχών με ανάλογη εμπορικότητα, παραγνωρίζοντας προφανώς ότι το βάρος απόδειξης βρίσκεται πάντοτε στους ώμους της Αιτήτριας η οποία υποχρεούται να αποδείξει την αδυναμία εξασφάλισης άλλης στέγης.[4] Σύμφωνα με τη νομολογία (βλ. Χριστοδουλίδης πιο πάνω) η "τοποθεσία" συναρτάται με την εμπορικότητα των δύο περιοχών (δηλ. της περιοχής όπου βρίσκεται το επίδικο και αυτής όπου ανευρίσκεται το "ανάλογο" κατάστημα) και δεν συνεπάγεται τον περιορισμό της έρευνας στην τοποθεσία του επίδικου ακινήτου. Σημειώνεται ότι μια τέτοια ερμηνεία θα είχε ως αποτέλεσμα να ατονήσει και να καταστεί άνευ αντικειμένου η προϋπόθεση αυτή της νομοθεσίας. Ο σκοπός του νομοθέτη είναι να προστατέψει από την έξωση τον ενοικιαστή στις περιπτώσεις όπου ο ιδιοκτήτης έχει (αντικειμενικά) εναλλακτικές λύσεις για την στέγαση της δικής του επιχείρησης. Θα πρέπει στο σημείο αυτό να αναφερθεί ότι ο τοπικός περιορισμός, όσον αφορά την ανεύρεση "άλλου ανάλογου καταστήματος", υφίσταται μεν σε κάποιες περιπτώσεις, αλλά αυτές είναι συγκεκριμένες και τον περιορισμό υπαγορεύουν σε κάθε περίπτωση τα γεγονότα της υπόθεσης. Τέτοια υπόθεση περιγράφεται στην απόφαση Παφίτης ν. Βαψή Λτδ

(1998)1 Α.Α.Δ. 16, όπου η ιδιοκτήτρια κατείχε ήδη τα τρία από τα τέσσερα συνεχόμενα καταστήματα και για τις ανάγκες της επιχείρησης της χρειαζόταν και το τέταρτο κατάστημα. Η αναζήτηση σε άλλη περιοχή ανάλογου καταστήματος ήταν, σε εκείνη την υπόθεση, χωρίς νόημα. Παρόμοια είναι και η περίπτωση που εξετάστηκε στην υπόθεση Paphos Stone C. Estates Ltd v. Ζαβρού κ.α.

(1998)1 Α.Α.Δ.

1. Η παρούσα όμως περίπτωση διακρίνεται από τις πιο πάνω, αφού η Αιτήτρια έθεσε περιοριστικά κριτήρια χωρίς όμως να τεκμηριώσει αυτή της την θέση. Με δεδομένη την αναφορά του Μ.Α.2 στον χαρακτήρα της περιοχής του μισθίου (περιοχή με μπαράκια και καφετέριες) και τον περιορισμό της έρευνάς του σε αυτήν την περιοχή, και μάλιστα σε ακτίνα 200 μόνον μέτρων από το Δημαρχείο Λεμεσού, βρίσκω ότι θα έπρεπε να είχαν δοθεί από την Αιτήτρια περισσότερες εξηγήσεις για αυτό τον περιορισμό. Συγκεκριμένα θα ανέμενε κάποιος, να γίνει από τους μάρτυρες της Αιτήτριας αναφορά στις εμπορικές περιοχές της πόλης Λεμεσού, και να τεκμηριωθεί η επιλογή της Αιτήτριας να περιορίσει την έρευνα της για αναζήτηση άλλης στέγης στη συγκεκριμένη περιοχή. Σημειώνω δε ότι παραμένει άγνωστο στο Δικαστήριο το κατά πόσον η περιοχή που βρίσκεται πέραν από την ακτίνα στην οποία εργάστηκε ο Μ.Α.2, διαθέτει διαφορετικό χαρακτήρα ή εμπορικότητα. Δεν βρίσκω οποιοδήποτε λόγο που να δικαιολογεί την παράλειψη της Αιτήτριας να προβεί σε έρευνα πέραν της περιοχής στην οποία αναφέρθηκε ο Μ.Α.2 για την εξεύρεση άλλου ανάλογου καταστήματος. Βρίσκω, επομένως, ότι δεν ήταν εύλογο να καθορίσει η Αιτήτρια τόσο στενά τα κριτήρια της έρευνας της και συνεπώς η Αιτήτρια απέτυχε να αποδείξει την προϋπόθεση αυτή. 5.
2. Λογικό ενοίκιο Αναφορά στο ζήτημα του ενοικίου του νέου υποστατικού που αναζητά η Αιτήτρια έγινε τόσο από την ίδια όσο και από τον Μ.Α.
3. Αυτοί όμως αναφέρθηκαν σε ενοίκιο ίσο με το ενοίκιο που καταβάλλει ο Καθ' ου η αίτηση για το επίδικο υποστατικό, θεωρώντας προφανώς ότι αυτό αποτελεί το «ανάλογο ή λογικό» ενοίκιο. Σημειώνω δε ότι αναφορά έγινε επίσης και στις «οικονομικές δυνατότητες της Αιτήτριας». Η νομολογία όμως καθορίζει ποιο είναι το "λογικό ενοίκιο", στο οποίο η Νομοθεσία παραπέμπει, στις περιπτώσεις όπου θα πρέπει να αποδειχθεί από η μη ανεύρεση άλλης «ανάλογης και με λογικό ενοίκιο» στέγης. Έχει αναφερθεί στην απόφαση Μακρίδης ν. Μιχαηλίδου (Αρ.2)

(1990)1 Α.Α.Δ. 943 ότι "Το ενοίκιο που υποδηλώνεται από τον όρο "λογικό ενοίκιο" δε συσχετίζεται με το ενοίκιο του καταστήματος που αποτελεί το αντικείμενο της θέσμιας ενοικίασης. Η λογικότητα του ενοικίου νέου καταστήματος συναρτάται κυρίως με την επιχείρηση την οποία ο ιδιοκτήτης προτίθεται να εγκαθιδρύσει, και τι συνιστά εύλογο ενοίκιο για εκείνο τον κύκλο εμπορικής δραστηριότητας. [.]". (Δική μου υπογράμμιση) Δεν έχει παρουσιαστεί από την Αιτήτρια οποιαδήποτε μαρτυρία σε σχέση με τον κύκλο της εμπορικής δραστηριότητας της επιχείρησης που αυτή επιθυμεί να διεξάγει στο μίσθιο. Ούτε έχει τεθεί ενώπιον του Δικαστηρίου το ύψος του ενοικίου που καταβάλλεται για υποστατικά στα οποία λειτουργούν παρόμοιας φύσης επιχειρήσεις.[5] Στην απουσία αυτών των δεδομένων βρίσκω ότι ο περιορισμός της έρευνας της Αιτήτριας σε υποστατικά με ενοίκιο προς €450 μηνιαίως δεν ήταν δικαιολογημένος και επομένως η έρευνα της πάσχει και ως προς αυτό το σημείο. Εφόσον οι προϋποθέσεις που ο Νόμος θέτει για την έκδοση διατάγματος έξωσης με σκοπό την κατοχή του καταστήματος από τον ιδιοκτήτη τίθενται σωρευτικά (και όχι διαζευκτικά), οι πιο πάνω διαπιστώσεις μου ότι δεν έχει αποδειχθεί η προϋπόθεση της αδυναμίας εξεύρεσης άλλης ανάλογης και με λογικό ενοίκιο στέγης (όπως έχει αναλυθεί πιο πάνω), κρίνει αναπόφευκτα και την ουσία της υπόθεσης. Έχει κριθεί από τη νομολογία ότι για να εξετάσει το Δικαστήριο τις υπόλοιπες δύο προϋποθέσεις της νομοθεσίας (δηλ. τη λογικότητα της έκδοσης του διατάγματος έξωσης και τη στάθμιση της ταλαιπωρίας των δύο πλευρών) θα πρέπει να έχει αποδειχθεί η αδυναμία εξεύρεσης άλλου ανάλογου και με λογικό ενοίκιο καταστήματος. Σχετική είναι η απόφαση Α.C.T. Textiles v. Zodhiatis

(1986)1 C.L.R. 89, όπου λέχθηκαν τα εξής: "Unlike previous enactments in the same branch of the Law, Law No. 23/83 imposed on the landlord the onus of establishing another requirement before the Court may consider the reasonableness of the issue of the order of ejectment or the judgment for possession: the Court must be satisfied that the person, who reasonably requires the shop for his occupation, could not secure (δεν ηδυνήθη να εξασφαλίση) other analogous and with reasonable rent accommodation for his business. The words "δεν ηδυνήθη" (in English, "was not able" or "could not") imports the notion of exerting endeavours to find other accommodation, to look for another shop, but without success. If the landlord does not give evidence of any endeavours made by him to find other analogous and with reasonable rent accommodation, this is an unsurrountable obstacle for the Court to proceed to the third step-the consideration of reasonableness of the issue of the order or judgment-and to the ultimate step in the judicial process, i.e. the balance of hardship." Επομένως, στην παρούσα υπόθεση, μετά την διαπίστωση ότι η Αιτήτρια έχει αποτύχει να αποσείσει το βάρος απόδειξης που φέρει αναφορικά με την εξεύρεση άλλης ανάλογης και με λογικό ενοίκιο στέγης, το Δικαστήριο εμποδίζεται να προβεί στην εξέταση των λοιπών προϋποθέσεων για την έκδοση διατάγματος έξωσης. Ως εκ τούτου, η αίτηση δεν μπορεί να πετύχει, λόγω της διαπίστωσης της μη πλήρωσης των υπό του Νόμου καθορισμένων προϋποθέσεων, για την έκδοση του αιτούμενου διατάγματος. Απαίτηση για αποζημιώσεις Στη βάση των πιο πάνω ευρημάτων μου, έχει καταστεί άνευ αντικειμένου και δεν θα εξεταστεί το αίτημα του Καθ' ου η αίτηση για την επιδίκαση αποζημιώσεων υπέρ του, το οποίο τελούσε υπό την αίρεση της έκδοσης του αιτούμενου διατάγματος ανάκτησης της κατοχής του μισθίου. Παρόλα αυτά, για σκοπούς πληρότητας της απόφασης, και μόνον, σημειώνω ότι οι ειδικές αποζημιώσεις πρέπει να εξειδικεύονται λεπτομερώς στα δικόγραφα και να αποδεικνύονται αυστηρά (βλ. Σπύρου v. Χατζηχαραλάμπους

(1989)1 (Ε) Α.Α.Δ. 298, Μεταξάκης v. Δήμου Λευκωσίας

(2003)1(Α) Α.Α.Δ. 467) και ο Καθ' ου η αίτηση δεν έχει συμμορφωθεί με αυτές τις απαιτήσεις της νομολογίας, παρά το ότι το βάρος απόδειξης, των εν λόγω αποζημιώσεων, βρισκόταν στους δικούς του ώμους. Κατάληξη: Για τους πιο πάνω αναφερόμενους λόγους και με τη σύμφωνη γνώμη των Παρέδρων, η παρούσα Αίτηση απορρίπτεται με έξοδα σε βάρος της Αιτήτριας όπως αυτά θα υπολογιστούν από τον Γραμματέα και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο στην κλίμακα €500 μέχρι €2.

1. (Υπ.) ................... Χρ. Ραγουζαίου, Π. Πιστό Αντίγραφο Γραμματέας [1] Σχετική είναι η ενδιάμεση απόφαση του Δικαστηρίου ημερομηνίας 16.10.
2. [2] Σχετική είναι η ενδιάμεση απόφαση του Δικαστηρίου ημερομηνίας 16.10.
3. [3] Στη σελίδα 17 της αγόρευσής του. [4] A.C.T. Textiles v. Zodhiatis

(1986)1 C.L.R. 89. [5] Σεργίου κ.α. ν. Σωτήρη κ.α.

(2010)1 Α.Α.Δ. 1 cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο