Κλόκκος ν. Ταλιώτης, Αίτηση αρ. Κ24/2014, 28/9/2018 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:DEELEM:2018:37 ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΕΛΕΓΧΟΥ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ ΛΕΜΕΣΟΥ - ΠΑΦΟΥ ΤΜΗΜΑ ΛΕΜΕΣΟΥ Ενώπιον: Χρ. Ραγουζαίου, Προέδρου και Λάκη Μιχαηλίδη και Πανίκου Αγιομαμίτη, Μελών Αίτηση αρ. Κ24/2014 Μεταξύ: XXXXX Κλόκκος, από τη Λεμεσό Αιτητή και XXXXX Ταλιώτης, από τη Λεμεσό Καθ' ου η αίτηση 28/09/2018 Για τον Αιτητή: κος Αυγ. Κωνσταντίνου Για τον Καθ' ου η αίτηση: κος Σ. Φασουλιώτης για Χρήστος Πουργουρίδης & ΣΙΑ Δ.Ε.Π.Ε. (κα Μ. Πουργουρίδου στην απαγγελία της απόφασης) Α Π Ο Φ Α Σ Η Με την παρούσα αίτηση του, ο Αιτητής, με την ιδιότητα του ιδιοκτήτη του επίδικου ακινήτου, αξιώνει από τον Καθ' ου η αίτηση (ως ενοικιαστή), την άρση των κατ' ισχυρισμό παράνομων προσθηκομετατροπών και την επαναφορά του ακινήτου στην προτέρα του κατάσταση. Στην τελική του αγόρευση ο Αιτητής προώθησε παράλληλα και αίτημα έξωσης του Καθ' ου η αίτηση. Το επίδικο ακίνητο αποτελεί οικία που βρίσκεται στην οδό Κώστα Πηλαβάκη XXXXX στην Λεμεσό (που στο εξής θα αναφέρεται ως "το μίσθιο") και νοικιάστηκε, δυνάμει γραπτής συμφωνίας ημερομηνίας 28.21996 (η οποία ανανεώθηκε για ένα περαιτέρω έτος) στον Καθ' ου η αίτηση, ο οποίος διατήρησε την κατοχή του μετά την εκπνοή της συμφωνίας, μέχρι και την ημέρα της ακρόασης. Υποστηρίζει στο δικόγραφο του ο Αιτητής, ότι στην απόπειρα του να εξασφαλίσει πιστοποιητικό τελικής έγκρισης για το μίσθιο (με τελικό σκοπό την μεταβίβαση του στην εγγονή του) ενημερώθηκε από τον Δήμο Λεμεσού ότι για την ύπαρξη παράνομων κατασκευών στο μίσθιο. Ο Αιτητής ακολούθως ενημέρωσε σχετικά (γραπτώς) τον Καθ' ου η αίτηση, τον οποίο κάλεσε να άρει τις παράνομες προσθηκομετατροπές, εντός συγκεκριμένης προθεσμίας, χωρίς όμως θετική ανταπόκριση. Ο Καθ' ου η αίτηση αρνείται την απαίτηση του Αιτητή και ισχυρίζεται ότι οι μετατροπές στις οποίες έχει προβεί στο μίσθιο έγιναν για λόγους υγείας και ασφάλειας του Καθ' ου η αίτηση και της οικογένειας του. Διαδικασία Στην ακρόαση της αίτησης, που ξεκίνησε την 1.12.2017, για τον Αιτητή παρουσιάστηκαν συνολικά δύο μάρτυρες, οι οποίοι κατέθεσαν και αριθμό Τεκμηρίων. Για τον Καθ' ου η αίτηση παρουσιάστηκε ένας μόνο μάρτυρας και η απόφαση του Δικαστηρίου επιφυλάχθηκε στις 20.3.
- Μαρτυρία Αιτητή Ως πρώτος μάρτυρας (Μ.Α.1) ο Αιτητής κατέθεσε γραπτή δήλωση στην οποία αναφέρει ότι είναι ιδιοκτήτης του μισθίου, το οποίο ενοικίασε στον Καθ' ου η αίτηση, αρχικά για 6 μήνες και στη συνέχεια για ένα ακόμα χρόνο (μέχρι την 31.8.1997). Εξακολουθεί ο Καθ' ου η αίτηση να είναι ενοικιαστής του μισθίου και το τελευταίο ενοίκιο ανέρχεται σε €
- Ο Καθ' ου η αίτηση έχει προβεί σε μετατροπές στο μίσθιο, χωρίς τη συγκατάθεση του ιδίου και κατά παράβαση της συμφωνίας ενοικίασης. Συγκεκριμένα, ο Καθ' ου η αίτηση έχει, παράνομα: α. κλείσει τον υπόστεγο χώρο (γκαράζ) και τον μετέτρεψε με ευτελή υλικά σε αποθήκη, β. κτίσει και κλείσει μέρος της βεράντας υπνοδωματίου, γ. κατασκευάσει καλυμμένη βεράντα δίπλα από τη βεράντα της κουζίνας, από μεταλλική κατασκευή, ξύλινο δάπεδο και σκαλιά. δ. κατασκευάσει αποθήκη εντός του τρίτου υπνοδωματίου, ε. κλείσει τις πλαϊνές εισόδους της οικίας με ξύλινα υλικά, στ. κατασκευάσει μεταλλικές προσθήκες στην κύρια είσοδο της οικίας. Οι προσθήκες του Καθ' ου η αίτηση εμποδίζουν την εξασφάλιση πιστοποιητικού τελικής έγκρισης, αλλά παράλληλα ο Αιτητής δεν επιθυμεί να παραμείνουν αυτές στο μίσθιο. Για την αδυναμία έκδοσης πιστοποιητικού τελικής έγκρισης παραπέμπει ο μάρτυρας σε επιστολή του Δημοτικού Μηχανικού (Τεκμήριο 4). Ο ίδιος αποτάθηκε γραπτώς στον Καθ' ου η αίτηση τον οποίο κάλεσε να επαναφέρει το μίσθιο στην προτέρα του κατάσταση, χωρίς όμως ανταπόκριση και έτσι ακολούθησε επόμενη επιστολή μέσω δικηγόρου. Διαπίστωσε περαιτέρω πρόσφατα ότι ο Δήμος Λεμεσού έχει εγγράψει εμπράγματο βάρος στο μίσθιο με το οποίο απαγορεύεται η μεταβίβαση και/ή υποθήκευση του μισθίου λόγω των προαναφερόμενων προσθηκών. Ζητεί, τέλος, και την έκδοση διατάγματος ανάκτησης κατοχής σε βάρος του Καθ' ου η αίτηση. Αντεξεταζόμενος ανέφερε ότι εδώ και επτά χρόνια δεν ζήτησε από τον Καθ' ου η αίτηση αύξηση στο ενοίκιο διότι ο τελευταίος άφηνε να νοηθεί ότι θα παρέδιδε την κατοχή. Τις αλλαγές διαπίστωσε όταν έλαβε τη σχετική ειδοποίηση από το Δήμο Λεμεσού, διότι ο ίδιος δεν εισερχόταν στο μίσθιο. Δεν διερεύνησε το ενδεχόμενο νομιμοποίησης των αλλαγών διότι δεν επιθυμεί να παραμείνουν καθότι προτιμά το σπίτι όπως το είχε ο ίδιος σχεδιάσει. Ουδέποτε του ανέφερε ο Καθ' ου η αίτηση κάτι σχετικό με την ασθένειά του. Εάν γνώριζε ότι οι αλλαγές έγιναν για να αντιμετωπίσει ο Καθ' ου η αίτηση το πρόβλημα υγείας του, θα τον παρότρυνε να βρει άλλο σπίτι, παραχωρώντας του χρόνο. Ο Μ.Α.1 μου έχει κάνει καλή εντύπωση. Είχε ίδια γνώση των γεγονότων στα οποία αναφέρθηκε και οι απαντήσεις του ήταν σαφείς και άμεσες. Υπήρξε σταθερός μάρτυρας, χωρίς να υποπέσει σε σοβαρές αντιφάσεις. Αποδέχομαι την μαρτυρία του Μ.Α.
- Η δεύτερη μάρτυρας (Μ.Α.2) XXXXX Ηλιάδου είναι Τεχνικός στο Δήμο Λεμεσού και στα καθήκοντά της εμπίπτει η εξέταση πολεοδομικών αιτήσεων και αδειών οικοδομής. Έχει στην κατοχή της τον φάκελο του μισθίου και παρουσίασε διάφορα έγγραφα που σχετίζονται με αυτό (Τεκμήρια 9, 10,
- 12). Έχουν γίνει αλλαγές στο μίσθιο που δεν φαίνονται στο πιστοποιητικό τελικής έγκρισης και που καταγράφονται στο Τεκμήριο
- Δεν γνωρίζει κατά πόσον οι προσθήκες υπήρχαν κατά το χρόνο της κατάθεσης της διότι η έκδοση πιστοποιητικού τελικής έγκρισης
(2017)έγινε με βάση τις διαπιστώσεις άλλης συναδέλφου που αφυπηρέτησε. Το Τεκμήριο 8 αποτελεί πιστοποιητικό τελικής έγκρισης με μη εξουσιοδοτημένες εργασίες. Αντεξεταζόμενη αποδέχτηκε ότι δεν έχει προσωπική γνώση των όσων περιγράφονται στα Τεκμήρια 4 και
- Εξήγησε ότι τα πιστοποιητικά τελικής έγκρισης χωρίζονται σε τρεις κατηγορίες:
- Τα «καθαρά πιστοποιητικά», όπου όλα έχουν γίνει σύμφωνα με την άδεια οικοδομής,
- Τα πιστοποιητικά «με σημείωση» όπου υπάρχουν επουσιώδεις εργασίες οι οποίες μπορούν να νομιμοποιηθούν,
- Τα πιστοποιητικά με «μη εξουσιοδοτημένες εργασίες», όπως το συγκεκριμένο, όπου υπάρχουν προσθήκες, μετατροπές και αλλαγές σοβαρές, οι οποίες είναι μη εξουσιοδοτημένες. Κάποιες εργασίες μπορούν, μέσα από κάποια διεργασία να νομιμοποιηθούν, στην παρούσα όμως περίπτωση η ίδια δεν μπορεί να τοποθετηθεί σχετικά καθότι θα πρέπει να εξεταστούν διάφορα ζητήματα αναφορικά με τη δυνατότητα νομιμοποίησης των όσων περιγράφονται στο Τεκμήριο
- Η Μ.Α.2 μου έχει κάνει καλή εντύπωση. Αναφέρθηκε μόνο σε ζητήματα των οποίων είχε γνώση μέσα από το φάκελο που είχε στην κατοχή της. Δεν διακρίνων αντιφάσεις στη μαρτυρία της ενώ είχε ξεκάθαρη γνώμη αναφορικά με τα ζητήματα που αφορούσαν τα πιστοποιητικά τελικής έγκρισης. Αποδέχομαι στο σύνολο της τη μαρτυρία της Μ.Α.
- Μάρτυρες Καθ' ου η αίτηση Ο μοναδικός μάρτυρας για την υπόθεση του Καθ' ου η αίτηση υπήρξε ο ίδιος. Υποστήριξε ότι οι εργασίες που έγιναν στο μίσθιο δεν είναι μόνιμες και σκοπό έχουν να βελτιώσουν την ποιότητα της ζωής του, καθότι πάσχει από αναφυλακτικό σοκ από τσίμπημα μέλισσας και άλλα έντομα. Οι εργασίες έχουν προσθέσει αξία στο μίσθιο και το προφυλάσσουν. Συγκεκριμένα έχει κλείσει με ακριβά αλουμίνια τις πόρτες και τα παράθυρα στον κάτω χώρο. Τον χρειάζεται τον υπόστεγο χώρο λόγω της δουλειά του. Στην είσοδο, για προστασία της παλαιάς πόρτας, τοποθετήθηκε κάγκελο, για λόγους ασφάλειας καθότι ο ίδιος απουσιάζει συχνά στο εξωτερικό. Στον κήπο έχει κλείσει μια βεράντα με πλαστικά τα οποία μπορούν να αφαιρεθούν όταν θα φύγει ώστε να μπορεί να απολαμβάνει ο ίδιος τον κήπο. Τα δύο παιδιά του μένουν πλέον μαζί τους και έτσι δημιούργησαν ένα επιπλέον αποχωρητήριο με γυψοσανίδα. Έχει προσφερθεί να υποβάλει ο ίδιος με δικά του έξοδα αίτηση για νομιμοποίηση των αλλαγών και του έχει λεχθεί από φίλους αρχιτέκτονες ότι αυτό μπορεί να γίνει. Υποστήριξε ότι δεν χρησιμοποιήθηκαν ευτελή υλικά καθότι λόγω του επαγγέλματος του (είναι ζωγράφος) δεν συνηθίζει κάτι τέτοιο. Θεωρεί ότι οι αλλαγές είναι προσωρινές και ότι αυτές μαζί με τη συντήρηση που γίνεται στο μίσθιο έχουν προσφέρει μεγάλη αξία σε αυτό. (Στη διάρκεια της κυρίως εξέτασης του μάρτυρα δηλώθηκε ως παραδεχτό γεγονός ότι αυτός πάσχει από αναφυλακτικό σοκ. ) Αντεξεταζόμενος παραδέχτηκε ότι έχει προβεί στις προσθήκες και ότι δεν εξασφάλισε άδεια από τον ιδιοκτήτη για αυτές. Επανέλαβε ότι το υπόστεγο έκλεισε και τα κάγκελα τοποθετήθηκαν, για βελτίωση του σπιτιού. Είναι διατεθειμένος να το αφαιρέσει όταν όμως θα φύγει και εφόσον δεν θα τα θέλει ο ιδιοκτήτης. Δεν είναι διατεθειμένος να αφαιρέσει άμεσα τις προσθήκες διότι θα επηρεαστεί η ζωή και η υγεία του. Η κατάσταση της υγείας του τον εμποδίζει από το να απολαύσει περιπάτους στην εξοχή, και του έχει αλλάξει τη ζωή. Δεν φοράει συγκεκριμένα χρώματα και περιορίζονται οι εξωτερικές του δραστηριότητες καθότι ο κίνδυνος είναι μεγάλος. O M.K.1 μου έχει κάνει σχετικά καλή εντύπωση. Υπήρξε αρκετά ειλικρινής ώστε να παραδεχθεί ότι έχει προβεί σε προσθηκομετατροπές στο μίσθιο, χωρίς την συγκατάθεση του Αιτητή, τις οποίες δεν προτίθεται να άρει προτού παραδώσει την κατοχή του μισθίου. Αποδέχομαι επίσης ότι οι μετατροπές έγιναν για την καλύτερη εξυπηρέτηση των αναγκών του ιδίου (επαγγελματικές και προσωπικές ανάγκες) και της οικογένειες του. Δεν αποδέχομαι όμως τους ισχυρισμούς του Μ.Κ.1: · περί βελτίωσης της κατάστασης του μισθίου λόγω των μετατροπών που έγιναν καθώς και άλλων εργασιών συντήρησης του μισθίου στην διάρκεια της επίδικης ενοικίασης και · περί της δυνατότητας νομιμοποίησης των προσθηκομετατροπών. Αυτές οι θέσεις του Καθ' ου η αίτηση, πέραν του ότι δεν έχουν τεκμηριωθεί με την παρουσίαση μαρτυρίας εμπειρογνώμονα από μέρους του Καθ' ου η αίτηση, αποτελούν μη δικογραφημένους ισχυρισμούς και έτσι δεν θα εξεταστούν. Τέλος, αναφέρομαι στην υπερβολική προσπάθεια που ο μάρτυρας αυτός κατέβαλε για να μας πείσει ότι διατρέχει σοβαρό κίνδυνο η ασφάλεια και η υγεία του. Φαίνεται ότι ο Καθ' ου η αίτηση επέλεξε για δικούς του λόγους να προβεί σε μεταβολές στο μίσθιο για την άνεσή του, όπως έχει παραδεχτεί και δεν αποδέχομαι ότι ένας επαγγελματίας του οποίου η εργασία περιλαμβάνει συχνά ταξίδια στο εξωτερικό διατρέχει κίνδυνο ζωής στο μίσθιο, στην περίπτωση που αφαιρεθούν οι προσθηκομετατροπές που έγιναν. Βάρος Απόδειξης Στην παρούσα υπόθεση, με την προσαχθείσα από τις δύο πλευρές μαρτυρία, προωθήθηκαν δύο αντικρουόμενες θέσεις (όπως έχουν προβληθεί και στα δικόγραφα). Ο μεν Αιτητής υποστηρίζει ότι ο Καθ' ου η αίτηση έχει προβεί σε παράνομες προσθηκομετατροπές στο μίσθιο, τις οποίες οφείλει να άρει διότι αυτές προκάλεσαν την επιβάρυνση του μισθίου με εμπράγματο βάρος από μέρους των αρμοδίων αρχών. Ο Καθ' ου η αίτηση υποστηρίζει ότι οι προσθηκομετατροπές στο μίσθιο έχουν γίνει για λόγους ασφάλειας και υγείας και για αυτό δεν πρέπει να διαταχθεί να τις άρει προτού αποχωρήσει από το μίσθιο. Δεν εκφεύγει η παρούσα υπόθεση του βασικού κανόνα που ισχύει σε μια πολιτική δίκη. Το βάρος απόδειξης φέρει η Αιτήτρια, η οποία θα πρέπει να αποδείξει την υπόθεση της στο ισοζύγιο των πιθανοτήτων. (Βλ. Σοφοκλέους ν. Κυριάκου, Έφεση αρ. 7/2008 ημερομηνίας 18/5/2010). Γεγονότα Στη βάση της αποδεκτής μαρτυρίας, των παραδοχών που περιέχονται στα δικόγραφα και των μη αμφισβητούμενων γεγονότων, βρίσκω ότι τα γεγονότα της υπόθεσης έχουν ως εξής: Ο Αιτητής είναι ο ιδιοκτήτης του μισθίου το οποίο νοίκιασε στον Καθ' ου η αίτηση δυνάμει γραπτής συμφωνίας ημερομηνίας 28.2.1996 για περίοδο έξη μηνών (από την 1.3.1996 μέχρι 31.8.1996). Δυνάμει των όρων της συμφωνίας ενοικίασης, αυτή ανανεώθηκε για ένα ακόμα έτος και εξέπνευσε την 31.8.
- Ο Καθ' ου η αίτηση εξακολουθεί μέχρι σήμερα να διατηρεί την κατοχή του μισθίου. Στην διάρκεια της ενοικίασης, ο Καθ' ου η αίτηση προέβηκε στις πιο κάτω οικοδομικές εργασίες στο μίσθιο: α. έκλεισε τον υπόστεγο χώρο (γκαράζ). β. έκτισε και έκλεισε μέρος της βεράντας υπνοδωματίου, γ. κατασκεύασε αποθήκη εντός του τρίτου υπνοδωματίου, δ. κατασκεύασε καλυμμένη βεράντα δίπλα από τη βεράντα της κουζίνας, από μεταλλική κατασκευή, ξύλινο δάπεδο και σκαλιά. ε. έκλεισε τις πλαϊνές εισόδους της οικίας με ξύλινα υλικά, στ. κατασκεύασε μεταλλικές προσθήκες στην κύρια είσοδο της οικίας. ζ. έκτισε ψησταριά στο πίσω σύνορο του μισθίου. Ως αποτέλεσμα κάποιων από αυτές τις μετατροπές, η αρμόδια αρχή αρνήθηκε να χορηγήσει τον Αιτητή με πιστοποιητικό έγκρισης του μισθίου και παράλληλα ενέγραψε εμπράγματο βάρος την εν λόγω περιουσία του Αιτητή. Το εμπράγματο αυτό βάρος εμποδίζει τον Αιτητή να προβεί σε εκούσια μεταβίβαση (με κάποιες εξαιρέσεις) και επιβάρυνση του μισθίου. Ο Αιτητής έχει απαιτήσει από τον Καθ' ου η αίτηση να επαναφέρει το μίσθιο στην προτέρα του κατάσταση, χωρίς όμως θετική ανταπόκριση από πλευράς του Καθ' ου η αίτηση. Νομική Πτυχή Αποτελεί κοινό έδαφος ότι το μίσθιο είναι ενοικιοστασιακό ακίνητο (εφόσον συμπληρώθηκε πριν την 31.12.1999 και βρίσκεται εντός ελεγχόμενης περιοχής). Με δεδομένη την παραμονή του Καθ' ου η Αίτηση στο μίσθιο, μετά την εκπνοή της συμφωνίας ενοικίασης (στις 31.8.1997), αυτός έχει καταστεί θέσμιος ενοικιαστής από την 1.9.
- Δυνάμει του Άρθρου 27
(1)[1] του περί Ενοικιοστασίου Νόμου 23/83, οι δύο πλευρές δεσμεύονται από τους όρους του τελευταίου ενοικιαστηρίου εγγράφου. Η πρόνοια που σχετίζεται με την "μεταβολή" του μισθίου και την υποχρέωση επαναφοράς του στην προτέρα του κατάσταση περιέχεται στον όρο 4 της συμφωνίας ημερ. 28.2.1996 (Τεκμήριο 3), όπου αναφέρονται τα ακόλουθα: « Ο ενοικιαστής δεν δικαιούται άνευ γραπτής συγκαταθέσεως ή αδείας του ιδιοκτήτου να κάμει επί του ενοικιασθέντος κτήματος οιανδήποτε μεταβολήν, εάν δεν παραβή την συμφωνίαν ταύτην πάσα μεταβολή καιτοι χρήσιμος εάν είναι θέλει λογισθή ως μη έχουσα μηδεμίαν αξίαν και θέλει μείνη εις τον ιδιοκτήτην άνευ ουδεμίας αποζημιώσεως ή απαιτήσεως του προς τον ιδιοκτήτην.» Η νομολογία και τα συγγράμματα που αναφέρονται στην ερμηνεία των γραπτών συμβάσεων[2] υποδεικνύουν, μεταξύ άλλων, τους πιο κάτω κανόνες: Η ερμηνεία εγγράφων είναι νομικό ζήτημα το οποίο αποφασίζεται από το Δικαστήριο. Το αντικείμενο της ερμηνείας ενός εγγράφου είναι η ανεύρεση της πραγματικής πρόθεσης των μερών, όπως αυτή διατυπώνεται στο έγγραφο. Η πρόθεση των μερών πρέπει να αντιμετωπίζεται με αντικειμενικά κριτήρια. Δεδομένου ότι οι συμβαλλόμενοι εννοούσαν αυτά που στην πραγματικότητα κατέγραψαν, τα λόγια τους πρέπει να ερμηνευθούν ως έχουν. Η ερμηνεία μέρους ενός εγγράφου πρέπει να αναζητηθεί στο ίδιο το έγγραφο, στην σημασία των λέξεων που έχουν χρησιμοποιηθεί και όχι σε υποθέσεις αναφορικά με την πρόθεση των μερών. Το εναρκτήριο σημείο για την ερμηνεία ενός εγγράφου είναι γραμματική ερμηνεία δηλ. η απόδοση της συνήθους και φυσικής ερμηνείας στις λέξεις. Εάν υπάρχουν αντιφατικές πρόνοιες και εκφράσεις στο έγγραφο, αλλά παρόλα αυτά προκύπτει από το έγγραφο η πραγματική πρόθεση των μερών, τότε εκείνη η πρόθεση θα επικρατήσει έναντι της φανερής και συνήθους έννοιας των λέξεων. Πρέπει να λαμβάνεται υπόψη ολόκληρο το έγγραφο, το αντικείμενο του και το σύνολο των όρων του, για να γίνει αντιληπτή η πρόθεση των μερών και να ερμηνευθεί μία ρήτρα του. Εφαρμόζοντας τις πιο πάνω αρχές στην παρούσα υπόθεση, βρίσκω ότι σύμφωνα με το λεκτικό της συμφωνίας ενοικίασης, Ο Καθ' ου η αίτηση εμποδίζεται να προβεί σε οποιαδήποτε μεταβολή στο μίσθιο, εάν δεν έχει προηγουμένως εξασφαλίσει την γραπτή συγκατάθεση ή άδεια του Αιτητή. Εάν παρόλα αυτά γίνουν μεταβολές τις οποίες ο Αιτητής θεωρήσει χρήσιμες, ο Καθ' ου η αίτηση αναγνωρίζει ότι κανένα αντάλλαγμα θα δικαιούται για αυτές τις μεταβολές. Προκύπτει από τα ευρήματα του Δικαστηρίου ότι υπήρξε από μέρους του Καθ' ου η αίτηση παράβαση του πιο πάνω όρου της θέσμιας ενοικίασης. Η παραδοχές του Καθ' ου η αίτηση αναφορικά με την διενέργεια προσθηκομετατροπών στο μίσθιο και της παράλειψης του να λάβει την προηγούμενη έγκριση-άδεια από τον Αιτητή για την εκτέλεση των εργασιών αυτών, καταδεικνύουν την παράβαση από μέρους του Καθ' ου η αίτηση των ορών της συμφωνίας ενοικίασης και κατ' επέκταση και των όρων της θέσμιας ενοικίασης. Υποστηρίζει έτσι ο ευπαίδευτος συνήγορος του Καθ' ου η αίτηση ότι από την συμφωνία των μερών εμποδίζεται ο Αιτητής να αξιώσει την επαναφορά του μισθίου στην προτέρα του κατάσταση, διότι η συμφωνία του παρέχει ως μόνο δικαίωμα την απόκτηση των μετατροπών χωρίς αντάλλαγμα. Θα διαφωνήσω με αυτήν την θέση του Καθ' ου η αίτηση. Το γεγονός ότι δεν έχουν ρυθμίσει οι διάδικοι, το ζήτημα της θεραπείας σε περίπτωση παράβασης του όρου 4 της συμφωνίας τους, δεν συνεπάγεται την αδυναμία αξίωσης θεραπείας προς αποκατάσταση του αθώου μέρους. Προκύπτει το εξής ερώτημα: Τί θεραπεία μπορεί να αξιώσει ο Αιτητής σε αυτήν την περίπτωση; Αποζημιώσεις ή έκδοση διατάγματος για επαναφορά του μισθίου στην προτέρα του κατάσταση; Σύμφωνα με την νομολογία το ζήτημα επαφίεται αποκλειστικά στην διακριτική ευχέρεια του Δικαστηρίου. Διακριτική ευχέρεια του Δικαστηρίου στην έκδοση διατάγματος διατακτικής μορφής Σχετική είναι η απόφαση στην Πολιτική έφεση Σχίζας ν. Αδάμου κ.α.
(2008)1 Α.Α.Δ. 395, η οποία αφορούσε επίσης θέσμια ενοικίαση και αίτημα για επαναφορά του μισθίου στην προτέρα του κατάσταση. Το ακόλουθο απόσπασμα είναι διαφωτιστικό: "Σύμφωνα με τη νομολογία και τα σχετικά συγγράμματα, η έκδοση ενός διατάγματος είναι πάντοτε στη διακριτική ευχέρεια του δικαστηρίου η οποία όμως πρέπει να ασκείται δικαστικά με βάση ορισμένα κριτήρια και όχι αυθαίρετα. Ειδικά για διατάγματα διατακτικής μορφής (mandatory injunctions) στο σύγγραμμα Clerk & Lindsell on Torts, 16η έκδοση σελ. 328 παράγραφο 7-06 παρατίθενται κριτήρια τα οποία βοηθούν το δικαστήριο στην άσκηση της διακριτικής του ευχέρειας. Τα κριτήρια αυτά, περιληπτικά έχουν ως ακολούθως: Διάταγμα διατακτικής μορφής εκδίδεται μόνο όπου (α) ο ενάγων δείχνει ότι υπάρχει πολύ δυνατή πιθανότητα να του προκληθεί σοβαρή ζημιά αν δεν επέμβει το δικαστήριο και (β) όπου η ζημιά που προκαλείται από την άρνηση έκδοσης του διατάγματος είναι τέτοια που δεν μπορεί να ικανοποιηθεί με αποζημιώσεις. (γ) Το δικαστήριο θα αρνηθεί τη θεραπεία αν η συμμόρφωση με το διάταγμα από τον εναγόμενο θα είναι παράνομη. Θα πρέπει επίσης να λαμβάνεται υπόψη και το κόστος που θα υποστεί ο [εναγόμενος] για σκοπούς συμμόρφωσης. (Morris ν. Redland Bricks Ltd. [1970] A.C. 652). (δ) Εάν το δικαστήριο θα κλίνει υπέρ της έκδοσης του διατάγματος, τότε θα πρέπει να εξεταστεί και το κατά πόσο ο εναγόμενος θα γνωρίζει ακριβώς τι πρέπει να κάνει. Αναφορικά με το (γ) πιο πάνω, το γεγονός ότι θα στοιχίσει αρκετά στον εναγόμενο για να συμμορφωθεί με το διάταγμα, δυνατό να μην είναι εμπόδιο στην έκδοση του διατάγματος αν φανεί ότι ο εναγόμενος ενήργησε ετσιθελικά, παράνομα και ενάντια των δικαιωμάτων του ενάγοντα. Σχετική με το θέμα είναι και η υπόθεση Wrothams Park Estate Company ν. Parkside Homes Ltd a.o. [1974] 2 All E.R. 321 σελ 336 όπου φαίνεται ότι ακόμα και εκεί που ο εναγόμενος επίσπευσε την ανέγερση, παρά τη διαμαρτυρία του ενάγοντα, δεν υπάρχει γενικός κανόνας ότι πρέπει να εκδοθεί το διάταγμα. Το θέμα παραμένει στη διακριτική ευχέρεια του δικαστηρίου. Απλώς το γεγονός αυτό, σε κατάλληλη υπόθεση, μπορεί να ληφθεί υπόψη εναντίον του εναγομένου ούτως ώστε να εκδοθεί το αιτούμενο διάταγμα." Η απόφαση Wrothams Park Estate Company ν. Parkside Homes Ltd a.o.(πιο πάνω) υιοθετήθηκε και από το Court of Appeal στην απόφαση Mortimer v. Bailey [2004] All ER (D) 436, όπου τονίστηκε ότι, το Δικαστήριο εκδίδει προστακτικά διατάγματα αξιολογώντας κάθε φορά τα περιστατικά της κάθε υπόθεσης[3]. Στην παρούσα περίπτωση, όπως και στην υπόθεση Σχίζας ν. Αδάμου (πιο πάνω), οι ενέργειες του Καθ' ου η αίτηση έγιναν όχι μόνο χωρίς τη γραπτή συγκατάθεση του Αιτητή, αλλά και χωρίς τις αναγκαίες από τις αρμόδιες Αρχές άδειες. Εφαρμόζοντας τα κριτήρια της νομολογίας στα γεγονότα της παρούσας υπόθεσης διαπιστώνω ότι:
(1)Ο Αιτητής έχει αποδείξει ότι εάν δεν επέμβει το Δικαστήριο εκδίδοντας το αιτούμενο διάταγμα, η ιδιοκτησία του θα παραμείνει βεβαρημένη με το εμπράγματο βάρος με αποτέλεσμα να μην είναι δυνατή η μεταβίβαση (με κάποιες εξαιρέσεις) ή η υποθήκευση της.
(2)Δεν διαπιστώνω να είναι δυνατή η ικανοποίηση αυτής της ζημιάς του Αιτητή με αποζημιώσεις,
(3)Μας είναι άγνωστο το χρηματικό κόστος συμμόρφωσης του Καθ' ου η αίτηση με το διάταγμα. Οι ισχυρισμοί του αναφορικά με την ασφάλεια και την υγεία του έχουν ήδη απορριφθεί ως υπερβολικοί.
(4)Ο Καθ' ου η αίτηση ενήργησε κατά παράβαση της συμφωνίας του με τον Αιτητή αλλά και κατά παράβαση της ισχύουσας νομοθεσίας[4].
(5)Εφόσον οι προσθηκομετατροπές που έγιναν καταγράφονται με ακρίβεια από την αρμόδια αρχή, στα τεκμήρια που κατατέθηκαν, το διάταγμα θα περιγράφει τις εργασίες ώστε να γνωρίζει ο Καθ' ου η αίτηση "τι θα κάνει". Βρίσκω λοιπόν ότι συντρέχουν στην παρούσα περίπτωση οι προϋποθέσεις που η νομολογία έχει καθιερώσει και αποφασίζω ότι η διακριτική μου ευχέρεια θα πρέπει να ασκηθεί υπέρ της έκδοσης του αιτούμενου διατάγματος για επαναφορά του μισθίου στην προτέρα του κατάσταση. Διάταγμα έξωσης Παρά το γεγονός ότι η θεραπεία αυτή δεν δικογραφείται από τον Αιτητή, θα προβώ στην εξέταση του κατά πόσον τα γεγονότα που την υποστηρίζουν έχουν δικογραφηθεί και αποδειχθεί από τον Αιτητή. Σύμφωνα με την νομολογία, "το Δικαστήριο δύναται στα πλαίσια της απονομής δικαιοσύνης, να αποδώσει οποιαδήποτε θεραπεία κρίνει ότι είναι δίκαιη εφόσον όλα τα γεγονότα είναι δικογραφημένα και ενώπιον του, στη βάση και των ευρημάτων του (Stylianou v. Papacleovoulou [1982] 1 CLR 542, Κλεάνθη κ.α. ν. Σιάνιου κ.α.
(2009)1 Α.Α.Δ. 180 και Ανδρόνικος Κουρουκλάρης ν. Ανδρέα Κωνσταντίνου Πολ. Έφ. 205/12 ημ. 6/12/17)"[5]. Το αίτημα για έξωση βασίζει ο Αιτητής στο άρθρο 11
(1)(γ) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου 23/83, στο οποίο προνοούνται τα κάτωθι: «1.-
(1)Ουδεμία απόφασις και ουδέν διάταγμα εκδίδεται διά την ανάκτησιν της κατοχής οιασδήποτε κατοικίας ή καταστήματος, διά το οποίον ισχύει ο παρών Νόμος, ή διά την εκ τούτου έξωσιν θεσμίου ενοικιαστού, πλην των ακολούθων περιπτώσεων: [.] (γ) εις περίπτωσιν καθ' ην η κατάστασις της κατοικίας ή του καταστήματος έχει, κατά την γνώμην του Δικαστηρίου, επιδεινωθή λόγω καταστρεπτικών πράξεων ή ηθελημένης σοβαράς αμελείας του ενοικιαστού ή εις περίπτωσιν καθ' ην ο ενοικιαστής αδίκως επροξένησε ή επέτρεψε την πρόκλησιν σημαντικής ζημίας εις το ακίνητον: Νοείται ότι το Δικαστήριον δεν διατάσσει έξωσιν ενοικιαστού οσάκις ο ενοικιαστής εντός δύο μηνών από της επιδόσεως της αιτήσεως δι' ανάκτησιν της κατοχής επανορθώση πλήρως τας ζημίας [.]» Ανατρέχοντας στο δικόγραφο του Αιτητή (για να διαπιστωθεί κατά πόσον δικογραφούνται τα γεγονότα που στηρίζουν την απαίτηση για έξωση, δυνάμει του πιο πάνω άρθρου), βρίσκω ότι καμία αναφορά γίνεται σε ισχυριζόμενη επιδείνωση της φυσικής κατάστασης του μισθίου ή στην πρόκληση ζημιάς σε αυτό. Η λέξη ζημιά παραπέμπει σε φθορά, βλάβη, απώλεια, μείωση ποιότητας, ή λειτουργικότητας[6]. Καμία τέτοια αναφορά υπάρχει στο δικόγραφο ή και στην μαρτυρία του Αιτητή. Συγκεκριμένα, ο Αιτητής παραλείπει εντελώς να αναφερθεί στις συνέπειες που είχαν στην φυσική κατάσταση του μισθίου, οι μετατροπές στις οποίες έχει προβεί ο Καθ' ου η αίτηση. Σημειώνω εδώ ότι οι μετατροπές δεν συνιστούν αυτοδικαίως και ζημιά. Η παράλειψη αυτή του Αιτητή (να δικογραφήσει και να αποδείξει τον ισχυρισμό περί της πρόκλησης ζημιάς στο μίσθιο) δεν μπορεί παρά να οδηγήσει σε απόρριψη του αιτήματος του για έκδοση διατάγματος έξωσης σε βάρος του Καθ' ου η αίτηση. ΚΑΤΑΛΗΞΗ Στη βάση όλων των πιο πάνω διαπιστώσεων μου, εκδίδεται με τη σύμφωνη γνώμη των Παρέδρων, διάταγμα με το οποίο ο Καθ' ου η αίτηση διατάζεται όπως: 1. Επαναφέρει τον υπόστεγο χώρο στην προηγούμενη του κατάσταση με την αφαίρεση των πρόσθετων υλικών. 2. Αφαιρέσει το ντους από την βεράντα, στο υπνοδωμάτιο 1. 3. Αφαιρέσει την γκαρνταρόμπα από το υπνοδωμάτιο 3. 4. Κατεδαφίσει την καλυμμένη βεράντα (από μεταλλική κατασκευή με ξύλινο δάπεδο και σκαλιά) που κατασκευάστηκε δίπλα από την βεράντα κουζίνας και το στέγαστρο αυτής και αφαιρέσει το πλαστικό διάφανο ρολό. 5. Κατεδαφίσει την ψησταριά στο πίσω σύνορο του μισθίου. Η προθεσμία εντός της οποίας καλείται να συμμορφωθεί ο Καθ' ου η αίτηση με το παρόν διάταγμα καθορίζεται σε περίοδο 2 μηνών από σήμερα. Επιδικάζεται επίσης υπέρ του Αιτητή και εναντίον του Καθ' ου η αίτηση, τα έξοδα της παρούσας διαδικασίας, όπως αυτά θα υπολογιστούν από τον Γραμματέα του Δικαστηρίου και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο. (Υπ.) ............... Χρ. Ραγουζαίου Πρόεδρος Δικαστηρίου Πιστό Αντίγραφο Γραμματέας [1] 27
(1)«Ενοικιαστής όστις, δυνάμει των διατάξεων του παρόντος Νόμου, διατηρεί κατοχήν οιασδήποτε κατοικίας ή καταστήματος, εν όσω διατηρεί την τοιαύτην κατοχήν, τηρεί πάντας τους όρους και προϋποθέσεις του τελευταίου ενοικιαστηρίου συμβολαίου, έστω και αν έχει λήξει η ισχύς του και δικαιούται εις τα εξ αυτών απορρέοντα οφέλη, εφ' όσον ούτοι είναι σύμφωνοι προς τας διατάξεις του παρόντος Νόμου .» [2]Βλέπε Chitty on Contracts, 28η έκδοση, Τόμος 1, παράγραφοι 12-041 έως 12-117 και 14-009, Γ.Π. Κακογιάννη «Η Απόδειξη», σελίδες 717 έως 730, Saab and Another v. Holy Monastery of Ayios Neophytos
(1982)1 C.L.R. 499, Μεταλλικά Ηρακλής Μιχαηλίδης Λτδ. v. G&C Exhaust Systems Ltd.,
(2001)1 Α.Α.Δ. 500. [3]Βλ. The New Law Journal/2004 Volume 154/ Issue 7157, December/ Articles/ Building in breach of covenant: injunction or damages? [4] βλ. τον Περί ρυθμίσεως Οδών και Οικοδομών Νόμο, Κεφ.96, άρθρο 3: «3.-
(1)Κανένα πρόσωπο δεν δύναται- (α) να διανοίγει ή κατασκευάζει οδό (β) να ανεγείρει ή να ανέχεται ή να επιτρέπει να ανεγείρεται οικοδομή ή να κατεδαφίζει ή να ανοικοδομεί ή να προβαίνει σε μετατροπή, προσθήκη ή επισκευή σε οποιαδήποτε υφιστάμενη οικοδομή ή να ανέχεται ή να επιτρέπει να γίνει οποιαδήποτε τέτοια κατεδάφιση ή ανοικοδόμηση ή οποιαδήποτε τέτοια μετατροπή, προσθήκη ή επισκευή (γ) να διανοίγει ή να διαιρεί οποιαδήποτε γη (ανεξάρτητα από το αν οποιεσδήποτε άλλες οικοδομές ή οικοδομές που χρησιμοποιούνται αποκλειστικά για γεωργία ή δασοκομία, υπάρχουν επ' αυτής ή όχι) σε χωρισμένα οικόπεδα (δ) να διαιρεί οποιαδήποτε οικοδομή (ανεξάρτητα από το αν οποιαδήποτε τέτοια διαίρεση καθιστά αναγκαία οποιαδήποτε κατασκευή ή όχι) σε χωρισμένα διαμερίσματα (ε) να μετατρέψει ή επιτρέψει ή ανεχθεί τη μετατροπή της εγκεκριμένης χρήσης μιας οικοδομής. (στ) να αρχίζει προβαίνοντας σε οποιαδήποτε από τις εργασίες ή από τα ζητήματα που εκτίθενται πιο πάνω, χωρίς άδεια γι' αυτό, η οποία λαμβάνεται προηγουμένως από την αρμόδια αρχή όπως καθορίζεται στο εδάφιο
(2)ή, όταν η άδεια εκδίδεται δυνάμει της δεύτερης επιφύλαξης του εδαφίου
(2)του άρθρου 14, από το Διευθυντή του Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως: Νοείται ότι, άδεια δυνάμει του παρόντος άρθρου είναι δυνατό να αφορά αποκλειστικά συγκεκριμένο τμήμα οικοδομής ή οποιαδήποτε προσαρτήματα σε αυτή και αυτή η άδεια δε θα αποτελεί άδεια για άλλα τμήματα της οικοδομής για τα οποία δεν έχει εκδοθεί άδεια μετά την εξέταση σχετικής αίτησης. [.]" (Δική μου υπογράμμιση) [5] Βλ. Ποιηταρίδη ν. Anopa Investments Ltd, Πολ. Εφ. Αρ. 260/2011, 25.5.2018. [6] Λεξικό της Νέας Ελληνικής Γλώσσας, Γ. Μπαμπινιώτη, Κέντρο Λεξικολογίας Ε.Π.Ε., Α' έκδοση, Αθήνα 1998 cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο