ΦΩΤΙΟΥ κ.α. ν. ΚΟΥΤΡΟΥΠΗΣ, Αίτηση αρ.: Ε21/2016, 15/10/2018 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:DEELEM:2018:38 ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΕΛΕΓΧΟΥ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ ΛΕΜΕΣΟΥ - ΠΑΦΟΥ ΤΜΗΜΑ ΛΕΜΕΣΟΥ Ενώπιον: Χρ. Ραγουζαίου, Προέδρου και K. Κάσινου. Κ. Μουστάκα, Μελών Αίτηση αρ.: Ε21/2016 Μεταξύ: 1.ΦΩΤΙΟΥ, από τη Λεμεσό 2.ΦΩΤΙΟΥ, από τη Λεμεσό Αιτητών και ΚΟΥΤΡΟΥΠΗΣ (Δ.Τ. XXXXX1239), από τη Λεμεσό Καθ' ου η Αίτηση Ως τροποποιήθηκε δυνάμει διατάγματος Δικαστηρίου ημ. 7.7.2017 Μεταξύ:
- ΦΩΤΙΟΥ, από τη Λεμεσό
- ΦΩΤΙΟΥ, από τη Λεμεσό
- ΦΩΤΙΟΥ, από τη Λεμεσό Αιτητών και ΚΟΥΤΡΟΥΠΗΣ , από τη Λεμεσό Καθ' ου η Αίτηση -------------------- 15/10/2018 Για Αιτητές: κος Ντ. Σαβεριάδης (κα Χρ. Μαρκουλλή στην απαγγελία της απόφασης) Για τον Καθ' ου η αίτηση: κος Ηρ. Αγαθοκλέους (κα Θ. Αριστείδου στην απαγγελία της απόφασης) Α Π Ο Φ Α Σ Η Με την παρούσα Αίτηση, οι Αιτητές ζητούν από το Δικαστήριο την έκδοση διατάγματος έξωσης σε βάρος του Καθ' ου η αίτηση, αναφορικά με την οικία που βρίσκεται στην οδό Μ αρ. xxx στις Πάνω Πλάτρες της επαρχίας Λεμεσού (στο εξής "το μίσθιο"), καθώς και απόφαση για οφειλόμενα ενοίκια, ενδιάμεσα οφέλη, έξοδα και Φ.Π.Α. Η ανάκτηση της κατοχής του μισθίου αξιώνεται στη βάση του άρθρου 11
(1)(α) του Ν. 23/1983 (οφειλόμενα ενοίκια). Απάντηση και Ανταπαίτηση: Με την Απάντηση του ο Καθ' ου η Αίτηση αρνείται το περιεχόμενο της Αίτησης και: (α) Αμφισβητεί την ιδιοκτησία του μισθίου, ισχυριζόμενος, μεταξύ άλλων, ότι: (αα) ο Αιτητής 3 είναι ο μόνος από τους Αιτητές που δύναται να αξιώνει την καταβολή οφειλόμενων ενοικίων (από την 7.7.2016). (αβ) Οι Αιτητές 1 και 2 καμία αξίωση μπορούν να έχουν αφού ιδιοκτήτης δεν υπήρξαν οι ίδιοι αλλά μια τρίτη εταιρεία. (β) Παραδέχεται ότι δεν κατέβαλε τα ενοίκια των μηνών Οκτωβρίου και Νοεμβρίου 2015 (συνολικού ύψους €1.300,00) υποστηρίζοντας ότι αυτό οφείλεται στην παράλειψη των Αιτητών να επιδιορθώσουν σοβαρά προβλήματα που υπήρχαν στο μίσθιο. (γ) Παραδέχεται την λήψη της επιστολής ημερομηνίας 19.11.2015 και υποστηρίζει ότι υπάρχει και άλλη αλληλογραφία μεταξύ των διαδίκων την οποία οι Αιτητές παρέλειψαν αναφέρουν. (δ) Ισχυρίζεται ότι έχει καταβάλει έναντι των οφειλόμενων ενοικίων το ποσό των €3.000,00 στις 23.5.2016. (ε) Ανταπαιτεί δε ο Καθ' ου η Αίτηση, μεταξύ άλλων: (
- i)Την επιδιόρθωση της υδραυλικής εγκατάστασης (πιεστικό νερού), του συστήματος κεντρικής θέρμανσης (λέβητας) και του τζακιού. (
- ii)Διάταγμα που να του επιτρέπει να προβεί στις επιδιορθώσεις αποκόπτοντας το κόστος τους από τα καταβλητέα ενοίκια (iii) Αποζημιώσεις για ταλαιπωρία και ψυχική οδύνη. (
- iv)Τιμωρητικές και/ή παραδειγματικές αποζημιώσεις. (
- v)Ποσό €4.000,00 ως τα έξοδα μετακίνησης του σε άλλη κατοικία. Ανταπάντηση και Απάντηση στην Ανταπαίτηση Υποστηρίζουν οι Αιτητές 1 και 2 ότι ήταν οι ιδιοκτήτες και/ή υπήρξαν οι δικαιούμενοι να εγγραφούν ως ιδιοκτήτες, του μισθίου πριν τις 7.7.2016. Το ποσό των €3.000,00 κατατέθηκε αυθαίρετα και χωρίς ενημέρωση των Αιτητών και μάλιστα σε τραπεζικό λογαριασμό του Αιτητή 1 από τον οποίο δεν μπορεί να γίνει ανάληψη χρημάτων. Αρνούνται οι Αιτητές την Ανταπαίτηση του Καθ' ου η αίτηση υποστηρίζοντας ότι οι ισχυρισμοί του για βλάβες και προβλήματα στο μίσθιο προβάλλονται ως δικαιολογία για την μη καταβολή των οφειλών του. Ακροαματική διαδικασία: Η παρούσα Αίτηση εμπίπτει στην κατηγορία υποθέσεων "ταχείας εκδίκασης" και έτσι δόθηκαν οδηγίες για την κατάθεση γραπτής μαρτυρίας για την υπόθεση της κάθε πλευράς. Κατατέθηκε αρχικά η μαρτυρία των Αιτητών και στην συνέχεια αυτή του Καθ' ου η αίτηση. Ο Αιτητής 1 στη γραπτή μαρτυρία του αναφέρει ότι: Είναι σύζυγος της Αιτήτριας 2 και πατέρας του Αιτητή 3. Το μίσθιο ενοικιάστηκε στον Καθ' ου η αίτηση κατά τον Νοέμβριο του 2012. Βρίσκεται σε κτιριακό συγκρότημα το οποίο κατασκευάστηκε από τον ίδιο, ως αδειούχος εργολάβος που είναι και εμπορευόταν μέσω της εταιρείας G. PH. A. Developments & Constructions Ltd (στο εξής αναφερόμενη ως "η εταιρεία"). Όλες οι κατοικίες του συγκροτήματος έχουν πωληθεί, με εξαίρεση το μίσθιο το οποίο υπήρξε η εξοχική κατοικία της οικογένειας του. Το μίσθιο ανήκε στην εταιρεία μέχρι τη μεταβίβασή του, στις 7.7.2016, στον Αιτητή 3. Η εταιρεία είναι δική του και της συζύγου του, Αιτήτριας 2 και έχει εξουσιοδοτήσει τον ίδιο με ειδικό πληρεξούσιο έγγραφο, την 1.11.2012 όπως διαχειρίζεται και εκτελεί κάθε πράξη που αφορά το μίσθιο. Πληρεξούσιο έγγραφο το οποίο τον διορίζει διαχειριστή του μισθίου, έχει παραχωρήσει επίσης στον ίδιο και ο Αιτητής 3 (στις 14.1.2008). Ο Καθ' ου η αίτηση ουδέποτε αμφισβήτησε το ιδιοκτησιακό καθεστώς του επίδικου υποστατικού και αυτό προκύπτει και από την αλληλογραφία που κατέθεσε ο μάρτυρας. Ο Καθ' ου η αίτηση αναγνωρίζει τους Αιτητές 1 και 2 ως ιδιοκτήτες και τα άτομα που νομιμοποιούνταν να εισπράττουν τα ενοίκια του μισθίου. Είχε συμφωνηθεί εξ αρχής όπως το ενοίκιο πληρώνεται σε μετρητά, λόγω του γεγονότος ότι οι τραπεζικοί λογαριασμοί του μάρτυρα ήταν προβληματικοί. Κατέβαλλε το ενοίκιο ο Καθ' ου η αίτηση προσωπικά και δεν ζητούσε αποδείξεις, παρόλα αυτά τα ενοίκια που έχουν εισπραχθεί περιλήφθηκαν στη φορολογική του δήλωση. Έλαβε γνώση της κατάθεσης των €3.000,00, που έγινε από τον Καθ' ου η αίτηση στις 23.5.2016, έναντι των οφειλόμενων ενοικίων, όταν διάβασε την Ένορκη Δήλωση του Καθ' ου η αίτηση ημερομηνίας 15.11.2016. Οι ισχυρισμοί του Καθ' ου η αίτηση περί της ύπαρξης βλαβών στο μίσθιο αποτελούν δεύτερες σκέψεις και προσπάθεια του τελευταίου να αποφύγει την εξόφληση της οφειλής του. Παρά το γεγονός ότι ο ίδιος ζήτησε περί τον Μάρτιο του 2016 τις αποδείξεις των εξόδων επιδιόρθωσης των βλαβών στο μίσθιο, ουδέποτε του παρουσιάστηκε κάτι σχετικό. Περαιτέρω ο Καθ' ου η αίτηση αρνήθηκε να επιτρέψει στον μάρτυρα να εισέλθει στο μίσθιο και να επιδιορθώσει τις ισχυριζόμενες βλάβες, ενώ ούτε στον εκπρόσωπο των Γενικών Ασφαλειών Κύπρου επέτρεψε να επισκεφθεί το υποστατικό. Αποδείξεις για ισχυριζόμενα έξοδα του Καθ' ου η αίτηση δεν έχουν παρουσιαστεί ούτε στην ένορκη αποκάλυψη εγγράφων του Καθ' ου η αίτηση. Αξιολόγηση μαρτυρίας Αιτητή 1 Από τα όσα ο Αιτητής 1 ανέφερε, δεν αμφισβητείται η υπογραφή του Τεκμηρίου Α (συμφωνία ενοικίασης), το ύψος του μηνιαίου ενοικίου, η χρήση του ως κατοικία, το γεγονός ότι τα ενοίκια που οι Αιτητές αξιώνουν δεν έχουν καταβληθεί καθώς και η κατάθεση έναντι αυτών του ποσού των €3.000, η λήψη της ειδοποίησης Τεκμήριο Β. Αυτά θα αποτελέσουν επομένως και ευρήματα του Δικαστηρίου. Αμφισβητείται το ιδιοκτησιακό καθεστώς του μισθίου, το οποίο αποτελεί νομικό ζήτημα. Ο Αιτητής 1 δεν κατέχει τα προσόντα που θα του επέτρεπαν να εκφέρει γνώμη για αυτό το ζήτημα. Έτσι αυτό το μέρος της μαρτυρίας του δεν γίνεται δεκτό. Τέλος σημειώνω ότι εφόσον είναι παραδεκτά τα ποσά των ενοικίων που δεν έχουν καταβληθεί, δεν αποτελεί επίδικο θέμα το ζήτημα της έκδοσης ή μη αποδείξεων από τον μάρτυρα αυτό. Ως προς την υπόλοιπη μαρτυρία του Αιτητή 1, στο βαθμό που αυτή αποτελεί πρωτογενή μαρτυρία και υποστηρίζεται από έγγραφα (όπως π.χ. τα ειδικά πληρεξούσια) γίνεται αποδεκτή. Μαρτυρία Καθ' ου η αίτηση: Ο Καθ' ου η αίτηση στη γραπτή του μαρτυρία, απορρίπτει την μαρτυρία του Αιτητή 1, ως ψευδή και αβάσιμη. Παραδέχεται την σύναψη της συμφωνίας ημερομηνίας 29.11.2012, δυνάμει της οποίας νοίκιασε το μίσθιο για περίοδο 2 ετών, από την 1.12.2012. Του παρουσιάστηκε ο Αιτητής 1 ως ο μοναδικός ιδιοκτήτης του μισθίου αλλά παρά τις οχλήσεις του ιδίου δεν του αποκαλύφθηκε έγγραφο σχετικό με το ιδιοκτησιακό καθεστώς του μισθίου. Υποστηρίζει ότι οι Αιτητές του απέκρυψαν κατά την υπογραφή της συμφωνίας ενοικίασης ουσιώδη στοιχεία και παρουσίασαν τους εαυτούς τους ως ιδιοκτήτες, επιδεικνύοντας του λογαριασμούς κατανάλωσης νερού. Σε σχετική έρευνα του ιδίου εξασφαλίστηκε στις 9.11.2016 από το αρμόδιο Επαρχιακό Κτηματολογικό γραφείο πιστοποιητικό έρευνας το οποίο φανερώνει ότι οι Αιτητές καμία σχέση έχουν ή είχαν με το μίσθιο. Παρόλα αυτά προχώρησε στις 23.5.2016, στην πληρωμή ποσού €3.000 έναντι των οφειλόμενων ενοικίων, σε μια προσπάθεια εξεύρεσης εξώδικης διευθέτησης. Ο Αιτητής 1 αρνούνταν ανέκαθεν να εκδώσει αποδείξεις εισπράξεως για τα ενοίκια που του καταβάλλονταν, παρά την επανειλημμένη παράκληση του ιδίου και παρά το γεγονός ότι απαιτούσε την πληρωμή μόνο σε μετρητά. Τα τελευταία 1-2 χρόνια παρουσιάστηκαν στο μίσθιο σημαντικές βλάβες και προβλήματα και ενημέρωσε γι' αυτά τον Αιτητή 1, ο οποίος σε δική του επιστολή δήλωσε πρόθυμος να προβεί στην επιδιόρθωση τους. Καμία περαιτέρω συνεργασία επέδειξε όμως για την επίλυση αυτών των σοβαρών προβλημάτων. Η μη καταβολή ενοικίων οφείλεται στην παράλειψη του Αιτητή 1 να επιδιορθώσει τα διάφορα προβλήματα στο μίσθιο, που είχε ως αποτέλεσμα τη δημιουργία ταλαιπωρίας και εξόδων για τον ίδιο. Με βάση τους υπολογισμούς που έγιναν απαιτείται δαπάνη πέραν των €6.000 για να καταστεί το μίσθιο απόλυτα βιώσιμο και λειτουργικό. Χρησιμοποίησε την μη καταβολή των ενοικίων ως μοχλό πίεσης (και δικαιολογημένα κατά τον ίδιο), προς τους φερόμενους ως ιδιοκτήτες για να εκτελέσουν τις υποχρεώσεις του. Τον σημερινό εγγεγραμμένο ιδιοκτήτη δεν έχει εντοπίσει ακόμα καθότι ζει στο εξωτερικό. Υποστηρίζει ότι οι Αιτητές παρουσιάστηκαν ως ιδιοκτήτες σε μια προσπάθεια παραπλάνησης του ιδίου αλλά και του Δικαστηρίου, ενώ μοναδικός σκοπός τους ήταν όπως ο Αιτητής 1 καρπώνεται παράνομα τα ενοίκια. Ζητά από το Δικαστήριο να απορρίψει την αίτηση και εκδώσει σε βάρος των Αιτητών απόφαση ως η Ανταπαίτηση του. Αξιολόγηση μαρτυρίας Καθ' ου η αίτηση Ο μάρτυρας αναφέρθηκε σε ζητήματα τα οποία δεν έχουν τεκμηριωθεί, όπως η ύπαρξη ζημιών - φθορών στο μίσθιο και το κόστος αποκατάσταση τους. Αυτά, μαζί με τον ισχυρισμό περί της μη λειτουργικότητας και βιωσιμότητας του μισθίου, δεν έχουν υποστηριχθεί από περαιτέρω μαρτυρία και έχουν παραμείνει στο επίπεδο της απλής αναφοράς από τον Καθ' ου η αίτηση. Με εξαίρεση τα όσα σχολιάζω πιο πάνω, αποδέχομαι την υπόλοιπη μαρτυρία του Καθ' ου η αίτηση ως ειλικρινή, αφού αποτελείται από μη αμφισβητούμενα γεγονότα. Ευρήματα του Δικαστηρίου: Στη βάση της αποδεκτής μαρτυρίας και των παραδοχών στα δικόγραφα, βρίσκω ότι τα πραγματικά γεγονότα της υπόθεσης έχουν ως εξής: Στις 29.11.2012 συνάφθηκε, μεταξύ του Αιτητή 1 και του Καθ' ου η Αίτηση η επίδικη συμφωνία ενοικίασης. Αντικείμενο της συμφωνίας αυτής υπήρξε η κατοικία στην οδό xxxxxxx 206 στις Πάνω Πλάτρες της επαρχίας Λεμεσού, η οποία "χτίστηκε" κατά το έτος 1998 («το μίσθιο»). Κατά τον χρόνο σύναψης της συμφωνίας ενοικίασης, ιδιοκτήτης του μισθίου υπήρξε η εταιρεία. Διευθυντές και μέτοχοι αυτής ήταν οι Αιτητές 1 και 2, οι οποίοι είναι και σύζυγοι. Ο Αιτητής 1 κατέχει ειδικό πληρεξούσιο έγγραφο ημερομηνίας 1.11.2012, με το οποίο του παραχωρείται η διαχείριση του μισθίου. Το καταβλητέο σήμερα από τον Καθ' ου η αίτηση ενοίκιο ανέρχεται σε €650,00, μηνιαίως. Ο Καθ' ου η αίτηση παραλείπει να καταβάλει τα μηνιαία ενοίκια του μισθίου από τον Οκτώβριο του έτους 2015 (για δικούς του λόγους) και οι Αιτητές αξιώνουν την ανάκτηση της κατοχής του μισθίου στην βάση αυτής της παράλειψης. Στάλθηκε στον Καθ' ου η αίτηση (και παραλήφθηκε από τον τελευταίο) η ειδοποίηση ημερομηνίας 19.11.2015, με την οποία ο Καθ' ου η Αίτηση καλείτο να καταβάλει το ποσό των τότε οφειλόμενων ενοικίων για τους μήνες Οκτώβριο και Νοέμβριο 2015 (σύνολο €1.300,00), αλλά ο Καθ' ου η αίτηση δεν συμμορφώθηκε με αυτήν. Αντ' αυτού, κατέβαλε ο Καθ' ου η αίτηση, στις 23.5.2016, το ποσό των €3.000,00 σε τραπεζικό λογαριασμό του Αιτητή 1. Ο Καθ' ου η Αίτηση εξακολουθεί να κατέχει μέχρι σήμερα το μίσθιο. Η εταιρεία μεταβίβασε το μίσθιο στον Αιτητή 3 στις 7.7.2016 και αυτός παρέμεινε έκτοτε ο ιδιοκτήτης του. Εφόσον δεν έχει αρνηθεί ρητά ο Καθ' ου η αίτηση τον ισχυρισμό ότι το μίσθιο συμπληρώθηκε κατά το έτος 1998, βρίσκω ότι είναι παραδεκτό αυτό το γεγονός. Παραδεκτό είναι επίσης και το γεγονός ότι το μίσθιο βρίσκεται στις Πάνω Πλάτρες της επαρχίας Λεμεσού. Νομική Πτυχή: Σύμφωνα με τον περί Ενοικιοστασίου Νόμο Ν.23/83όπως έχει μέχρι σήμερα τροποποιηθεί (και που στο εξής θα αναφέρεται ως ο "Νόμος 23/1983"), το Δικαστήριο κατά κανόνα, δεν εκδίδει απόφαση ή διάταγμα για ανάκτηση κατοχής ακινήτου που καλύπτεται από το Νόμο ή για την έξωση θέσμιου ενοικιαστή, εκτός από τις περιπτώσεις που ο ίδιος ο Νόμος προνοεί ειδικά και παραθέτει αναλυτικά στο Μέρος ΙV, άρθρο 11. Η παρούσα περίπτωση καλύπτεται από το άρθρο 11
(1)(α) του Νόμου, το οποίο προνοεί τα εξής: "11
(1)Ουδεμία απόφασις και ουδέν διάταγμα εκδίδεται διά την ανάκτησιν της κατοχής οιασδήποτε κατοικίας ή καταστήματος, διά το οποίον ισχύει ο παρών Νόμος, ή διά την εκ τούτου έξωσιν θεσμίου ενοικιαστού, πλην των ακολούθων περιπτώσεων:. (α) Εις περίπτωσιν καθ' ην οιονδήποτε νομίμως οφειλόμενον ενοίκιον καθυστερείται επί είκοσι μίαν ή περισσοτέρας ημέρας μετά την επίδοσιν εγγράφου ειδοποιήσεως απαιτήσεως εις τον ενοικιαστήν και δεν υπάρξει οιαδήποτε προσφορά τούτου προ της καταχωρίσεως αιτήσεως δι' ανάκτησιν κατοχής: Νοείται ότι ενοίκιον θα θεωρήται προσφερθέν δυνάμει της παραγράφου αυτής, εάν τούτο εστάλη διά συστημένης επιστολής εις το πρόσωπον το δικαιούμενον να εισπράξη τούτο: Νοείται περαιτέρω ότι το Δικαστήριο δεν διατάζει την ανάκτηση από τον ιδιοκτήτη της κατοχής, όταν ο ενοικιαστής πληρώσει μέσα σε περίοδο δεκατεσσάρων ημερών από την επίδοση σ' αυτόν της αίτησης παν ποσό το οποίο οφείλεται ή δυνατό να καταστεί οφειλόμενο από αυτόν εκτός αν ο ενοικιαστής διαρκούσης της μισθώσεως δεν καταβάλλει συστηματικά το νομίμως οφειλόμενον." Οι προϋποθέσεις, σύμφωνα πάντα με το άρθρο 11
(1)(α) του Νόμου, για να πετύχουν οι Αιτητές την έκδοση διατάγματος έξωσης εναντίον του Καθ' ου η αίτηση, είναι οι εξής:
- Οι Αιτητές να είναι οι ιδιοκτήτες του επίδικου ακινήτου.
- Το ακίνητο να καλύπτεται από το Νόμο.
- Ο Καθ' ου η αίτηση να είναι θέσμιος ενοικιαστής.
- Να καθυστερείται νομίμως οφειλόμενο ενοίκιο για το οποίο επιδόθηκε έγγραφη ειδοποίηση στον Καθ' ου η αίτηση.
- Κατά την καταχώριση της Αίτησης να συνεχίζει να καθυστερείται νομίμως οφειλόμενο ενοίκιο για τουλάχιστον 21 ημέρες, χωρίς αυτό να έχει προσφερθεί.
- Να έχει παρέλθει περίοδος 14 ημερών από την επίδοση της αίτησης στον Καθ' ου η αίτηση, χωρίς ο τελευταίος να έχει πληρώσει τα οφειλόμενα ενοίκια. 1.
- Η ιδιοκτησία πριν την 7.7.2016 Αμφισβητεί ο Καθ' ου η αίτηση το αγώγιμο δικαίωμα των Αιτητών, στην βάση του ότι κανείς από αυτούς δεν ήταν κατά τον ουσιώδη χρόνο ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης του μισθίου. Αντίθετη υπήρξε η θέση των Αιτητών. Αποτελεί δεδομένο ότι σύμφωνα με τον Νόμο 23/1983, στην περίπτωση εξώσεων, αυτό που το Δικαστήριο διατάζει είναι την ανάκτηση της κατοχής του μίσθιου από τον ιδιοκτήτη του[1]. Ο ορισμός της έννοιας "ιδιοκτήτης" παρέχεται στο ερμηνευτικό άρθρο (άρθρο 2) του ιδίου Νόμου, το οποίο αναφέρει: ""ιδιοκτήτης" περιλαμβάνει εν σχέσει προς οιονδήποτε ακίνητον παν φυσικόν ή νομικόν πρόσωπον, πλην του ενοικιαστού, το οποίον δικαιούται ή θα εδικαιούτο, άνευ των διατάξεων του παρόντος Νόμου, εις κατοχήν ακινήτου, και εν περιπτώσει υπενοικιάσεως, ενοικιαστήν όστις υπενοικιάζει το ακίνητον ή οιονδήποτε μέρος τούτου." Προκύπτει από την πιο πάνω αναφορά ότι βασικό κριτήριο για τον καθορισμό του ιδιοκτήτη αποτελεί η κατοχή. Η έννοια του κατόχου συναντάται στον Περί Αστικών Αδικημάτων Νόμο Κεφ.148: "κάτoχoς" σημαίvει πρόσωπo τo oπoίo δικαιoύται έvαvτι τoυ κυρίoυ ακίvητης ιδιoκτησίας vα κατέχει ή χρησιμoπoιεί αυτή, και ελλείψει τέτoιoυ πρoσώπoυ τov κύριo της ιδιoκτησίας αυτής. Επομένως, ο νόμιμος κάτοχος ακίνητης ιδιοκτησίας είναι καταρχήν ο «κύριος» αυτής, εκτός εάν υπάρχει άλλο πρόσωπο το οποίο αντλεί από τον «κύριο» το δικαίωμα της κατοχής ή χρήσης της. Στην παρούσα περίπτωση δεν έχει παρουσιαστεί μαρτυρία αναφορικά με την ύπαρξη προσώπου, άλλου από τον ενοικιαστή, το οποίο να έχει αποκτήσει από τον κύριο (δηλαδή από την εταιρεία) δικαίωμα κατοχής ή χρήσης του μίσθιου. Το δε δικαίωμα της εταιρείας να κατέχει ακίνητη περιουσία προκύπτει από τον Περί Εταιρειών Νόμο Κεφ.113 (άρθρο 16): "16.-
(1)Εταιρεία που συστάθηκε σύμφωνα με το Νόμο αυτό έχει εξουσία να κατέχει χωρίς άδεια ακίνητη περιουσία σε οποιοδήποτε μέρος της Δημοκρατίας [.]" Προκύπτει αβίαστα από τα πιο πάνω ότι μέχρι και την ημερομηνία της μεταβίβασης του μίσθιου στον Αιτητή 3, ο ιδιοκτήτης του μίσθιου και κάτοχος (για τους σκοπούς του περί Ενοικιοστασίου Νόμου) δεν ήταν άλλος από το νομικό πρόσωπο G. PH. A. Photiou Developments & Constructions Ltd. Καμία αποδεκτή προς το αντίθετο μαρτυρία έχει παρουσιαστεί. Σημειώνω ότι με το πληρεξούσιο έγγραφο που έχει παρουσιάσει ο Αιτητής 1, παρέχεται στον ίδιο, η "διαχείριση και εκτέλεση πράξεων που αφορούν το μίσθιο" εκ μέρους και στο όνομα της εταιρείας. Δεν διαπιστώνω να έχει παραχωρηθεί δυνάμει αυτού του εγγράφου, η κατοχή του μισθίου από την εταιρεία στον Αιτητή
- 1.
- Η Ιδιοκτησία από την 7.7.2016 και ακόλουθα Σύμφωνα με την αποδεκτή μαρτυρία, ο Αιτητής 3 έχει καταστεί ιδιοκτήτης του μισθίου (δυνάμει μεταβίβασης στο δικό του όνομα) στις 7.7.2016 και εξακολουθεί να κατέχει αυτήν την ιδιότητα.
- Ενοικιοστασιακό ακίνητο: Σύμφωνα με την αποδεκτή μαρτυρία, το μίσθιο έχει συμπληρωθεί πριν το έτος 1999 (κατά το έτος 1998) και βρίσκεται στις Πάνω Πλάτρες, δηλαδή εντός ελεγχόμενης περιοχής σύμφωνα με την Κ.Δ.Π. 519/
- Εμπίπτει επομένως το μίσθιο στην δικαιοδοσία του παρόντος Δικαστηρίου.
- Θέσμιος Ενοικιαστής: Η ερμηνεία της έννοιας "θέσμιος ενοικιαστής" απαντάται στη νομοθεσία, στο άρθρο 2 του Νόμου, όπου αναφέρονται τα εξής: «'θέσμιος ενοικιαστής' σημαίνει ενοικιαστήν ακινήτου ο οποίος κατά την λήξιν ή τον τερματισμόν της πρώτης ενοικιάσεως, εξακολουθεί να κατέχη το ακίνητον και περιλαμβάνει πάντα θέσμιον ενοικιαστήν προ της ημερομηνίας ενάρξεως της ισχύος του παρόντος Νόμου». Είναι κοινά αποδεκτό ότι η συμφωνία ενοικίασης είχε διάρκεια δύο έτη (από τις 29.11.2012) και εξέπνευσε την 28.11.
- Με την εκπνοή της πιο πάνω προθεσμίας και εφόσον ο Καθ' ου η αίτηση συνέχισε να διατηρεί την κατοχή του μισθίου, αυτός έχει καταστεί θέσμιος ενοικιαστής από την 29.11.2014 και με αυτή την ιδιότητα συνεχίζει έκτοτε να διατηρεί την κατοχή του μισθίου.
- Καθυστέρηση νομίμως οφειλόμενου ενοικίου: Σύμφωνα με την αποδεκτή μαρτυρία, ο Καθ' ου η αίτηση δεν είχε καταβάλει καταρχήν τα ενοίκια του μισθίου για τους μήνες Οκτώβριο και Νοέμβριο 2015 (€1.300,00).
- Επίδοση έγγραφης ειδοποίησης: Για αυτήν την οφειλή (€1.300,00) στάληκε, από τους Αιτητές 1 και 2 στον Καθ' ου η αίτηση, στις 19.11.2015, ειδοποίηση με την οποία καλούνταν ο Καθ' ου η αίτηση να εξοφλήσει τα δυο αυτά ενοίκια εντός 21 ημερών από την λήψη της ειδοποίησης. Η ειδοποίηση αυτή παραλήφθηκε από τον Καθ' ου η αίτηση στις 20.11.
- Δεν συμμορφώθηκε με την ειδοποίηση ο Καθ' ου η αίτηση και ακολούθησε η καταχώρηση της παρούσας Αίτησης έξωσης.
- Κατά την καταχώριση της αίτησης να συνεχίζει να καθυστερείται νομίμως οφειλόμενο ενοίκιο για τουλάχιστον 21 ημέρες, χωρίς αυτό να έχει προσφερθεί. Από την λήψη της ειδοποίησης (20.11.2015) μέχρι την καταχώρηση της Αίτησης (8.2.2016) μεσολάβησαν 2 μήνες και 18 ημέρες χωρίς να καταβληθεί οποιοδήποτε ποσό έναντι της οφειλής του Καθ' ου η αίτηση.
- Να έχει παρέλθει περίοδος 14 ημερών από την επίδοση της Αίτησης στον Καθ' ου η αίτηση, χωρίς ο τελευταίος να έχει πληρώσει τα οφειλόμενα ενοίκια. Από τον Οκτώβριο του 2015 μέχρι την καταχώρηση της παρούσας Αίτησης (στις 8.2.2016), τα οφειλόμενα ενοίκια ανήλθαν σε €3.250,00 (5 @ €650,00). Είναι άγνωστη στο Δικαστήριο η ημερομηνία επίδοσης της Αίτησης στον Καθ' ου η αίτηση. Η επίδοση της όμως συνάγεται ότι έχει συντελεστεί πριν την 12.4.2016, που είναι η ημερομηνία κατά την οποία εκπροσωπήθηκε στο δικαστήριο από συνήγορο ο Καθ' ου η αίτηση και ζήτησε να παραταθεί ο χρόνος για την καταχώρηση της Απάντησης του. Εφόσον είναι παραδεκτό ότι η μόνη πληρωμή που έγινε από μέρους του Καθ' ου η αίτηση, μετά την καταχώρηση της Αίτησης, ήταν στις 23.5.2016, συνάγεται αβίαστα ότι η πληρωμή αυτή έγινε τουλάχιστον 41 ημέρες μετά την επίδοση της Αίτησης. Με την καταβολή αυτή ξοφλήθηκαν τα ενοίκια των μηνών Οκτωβρίου, Νοεμβρίου, Δεκεμβρίου 2015, Ιανουαρίου 2016 και μέρος του ενοικίου του μηνός Φεβρουαρίου
- Παραμένουν έκτοτε οφειλόμενα τα ενοίκια από τον Φεβρουάριο 2016 (μέρος) μέχρι και τον Μάρτιο 2018 (ημερομηνία επιφύλαξης της παρούσας απόφασης). Προκύπτει από τα πιο πάνω, αβίαστα, ότι οι Αιτητές δεν έχουν κατ' αρχήν ικανοποιήσει, την πρώτη προϋπόθεση, του άρθρου 11
(1)(α) του Νόμου, που αφορά το ζήτημα της ιδιοκτησίας του μισθίου. Το ζήτημα αυτό είναι ήσσονος σημασίας καθότι αφορά το αγώγιμο δικαίωμα των Αιτητών. Αγώγιμο δικαίωμα Αιτητών 1 και 2 Εφόσον το αγώγιμο δικαίωμα αναφορικά με την ανάκτηση της κατοχής του μισθίου ανήκει μόνο στον "ιδιοκτήτη" του[2], προκύπτει ότι οι Αιτητές 1 και 2 κανένα τέτοιο δικαίωμα είχαν οποτεδήποτε. Ούτε και παρέχεται η δυνατότητα στον πληρεξούσιο αντιπρόσωπο, Αιτητή 1, να κινήσει αγωγή στην οποία να εκτίθεται το δικό του όνομα, ούτε καν με την αναφορά στην σχέση του με τον ιδιοκτήτη (βλ. Ιωαννίδης ν. Καραβιώτη κ.α.
(1999)1 Α.Α.Δ. 1160). Το ιδία ισχύουν και όσον αφορά τα οφειλόμενα προς την εταιρεία ενοίκια. Με άλλα λόγια, σε κανένα χρονικό (ουσιώδες για την παρούσα υπόθεση) σημείο, είχαν οι Αιτητές 1 και 2 ή οποιοσδήποτε από αυτούς το απαραίτητο locus standi. Εφόσον δεν είχαν έννομο συμφέρον, δεν νομιμοποιούνταν οι Αιτητές 1 και 2 να προωθήσουν την παρούσα Αίτηση. Αγώγιμο δικαίωμα Αιτητή 3 Ο Αιτητής 3, είναι κοινά αποδεκτό ότι, έχει καταστεί ιδιοκτήτης του μισθίου στις 7.7.2016. Έχει προστεθεί ως διάδικος μετά την έκδοση, εκ συμφώνου στις 7.7.2017, διατάγματος τροποποίησης της Αίτησης. Το αίτημα υποβλήθηκε γραπτώς και αφορούσε μόνο την αναφορά στην μεταβίβαση του μισθίου και την προσθήκη ως διάδικου του Αιτητή 3 με την ιδιότητα του νέου ιδιοκτήτη του μισθίου. Σύμφωνα με τη νομολογία, η προσθήκη του νέου ιδιοκτήτη ακινήτου, ως διάδικου, είναι καθ' όλα αποδεκτή εφόσον αυτός επιδιώκει την ανάκτηση της κατοχής του ακινήτου του και "αποζημιώσεις" (στην παρούσα περίπτωση "ενδιάμεσα οφέλη"). Διευκρινίζεται στην νομολογία ότι ο νέος ιδιοκτήτης δεν καθίσταται διάδοχος των δικαιωμάτων του πρώην ιδιοκτήτη, (βλ. Κυθρεώτης κ.α. ν. Milington - Ward
(2001)1 ΑΑΔ 1480): "Βέβαιο είναι ότι η προσθήκη του εφεσίβλητου ως ενάγοντος ήταν καθ' όλα παραδεκτή, λόγω του ότι περιήλθε το ακίνητο στην ιδιοκτησία του και επεδίωκε την έξωση των παρανόμως κατεχόντων το κατάστημά του, μαζί και αποζημιώσεις για τη στέρηση της κατοχής του. Οι αποζημιώσεις, ως έχει αναφερθεί, περιορίστηκαν στη ζημία που ο ίδιος υπέστη. [.] Ο νόμιμος ιδιοκτήτης γης δε φαίνεται να καθίσταται διάδοχος των δικαιωμάτων πρώην ιδιοκτήτη. Το θέμα αυτό, βέβαια, θα μπορούσε να εξεταστεί μόνο στο πλαίσιο έφεσης κατά της σχετικής απόφασης του πρωτόδικου Δικαστηρίου. Η όποια εκτροπή είχε ευμενείς επιπτώσεις για τους εφεσείοντες, δεδομένου ότι οι αποζημιώσεις εναντίον τους περιορίστηκαν στην περίοδο μετά που κατέστη διάδικος ο εφεσίβλητος. Σ' αυτό το γεγονός, ίσως, οφείλεται και η απόφαση να μην υποβληθεί έφεση." Δεν έχει επομένως διαδεχθεί ο Αιτητής 3 την εταιρεία, αναφορικά με την απαίτηση της τελευταίας για ανάκτηση της κατοχής του μισθίου, αλλά ούτε αναφορικά με την απαίτηση για οφειλόμενα ενοίκια μέχρι τις 7.7.16. Το έννομο δικαίωμα του Αιτητή 3 προέκυψε μετά την 7.7.2016 και επομένως η ειδοποίηση (ημερομηνίας 19.11.2015) του άρθρου 11
(1)(α) του Νόμου δεν καλύπτει την δική του απαίτηση για ανάκτηση στης κατοχής του μισθίου. Μπορεί όμως ο Αιτητής 3 να ικανοποιηθεί ως προς την απαίτηση για τα οφειλόμενα προς τον ίδιο ενοίκια, δηλαδή τα δεδουλευμένα ενοίκια από την 1.8.2016 και ακόλουθα. Βρίσκω, στη βάση των αποδεκτών γεγονότων, με δεδομένη την παραδεκτή παράλειψη του Καθ' ου η αίτηση να καταβάλει οποιοδήποτε ενοίκιο σε οποιοδήποτε πρόσωπο για την περίοδο αυτή, ότι ο Καθ' ου η αίτηση όφειλε στον Αιτητή 3, κατά τον χρόνο επιφύλαξης της παρούσας απόφασης, τα δουλευμένα ενοίκια της χρονικής περιόδου από την 1.8.2016 μέχρι την 31.3.2018. Το ποσό αυτό ανέρχεται σε €13.000,00 (20 μήνες @ €650,00). ΑΠΑΝΤΗΣΗ ΚΑΙ ΑΝΤΑΠΑΙΤΗΣΗ ΚΑΘ' ΟΥ Η ΑΙΤΗΣΗ Ο Καθ' ου η αίτηση αναφέρει ότι λόγω των ισχυριζόμενων προβλημάτων που παρουσιάστηκαν στο μίσθιο, δεν κατέβαλλε τα δεδουλευμένα ενοικία "ως μοχλό πίεσης" με σκοπό τον εξαναγκασμό των ιδιοκτητών του μισθίου στην επιδιόρθωση των ισχυριζόμενων φθορών. Ακόμα και αν είχε αποδειχθεί η ύπαρξη φθορών στο μίσθιο, που να εμπόδιζαν την χρήση του από τον Καθ' ου η αίτηση, αυτός δεν θα απαλλάσσονταν από την υποχρέωση να καταβάλλει το μηνιαίο ενοίκιο στους Αιτητές. Σύμφωνα με την απόφαση Αριστοδήμου v. Χαραλάμπους
(1990)1 Α.Α.Δ. 319: "η δυνατότητα διεκδίκησης τέτοιων αποζημιώσεων δε μπορούσε να απαλλάξει τον εφεσίβλητο από τις συμβατικές του υποχρεώσεις για την καταβολή ενοικίου". Επομένως, αυτή η "υπεράσπιση" του Καθ' ου η αίτηση είναι ανεδαφική και θα πρέπει να απορριφθεί. Ισχυριζόμενες βλάβες/ φθορές στο μίσθιο Όπως αναφέρω και πιο πάνω υπήρξε γενική και αόριστη η αναφορά του Καθ' ου η αίτηση στην ύπαρξη φθορών στο μίσθιο. Δεν έχει παρουσιαστεί μαρτυρία ειδικού και δεν φαίνεται να έχει τα προσόντα ο Καθ' ου η αίτηση ώστε να εκφέρει γνώμη για αυτές. Τι αποτελεί βλάβη και τι φυσικές φθορές; Ποιος ευθύνεται για την αποκατάσταση τους και γιατί; Καμία απάντηση στα ερωτήματα αυτά. Εφόσον αμφισβητείται η ύπαρξη ζημιάς στο μίσθιο, το βάρος απόδειξης της οποίας βρίσκεται στους ώμους του Καθ' ου η αίτηση και εφόσον ο τελευταίος δεν έχει αποδείξει στο βαθμό που απαιτείται την ύπαρξη των ζημιών και την υποχρέωση του Αιτητή 3 για επιδιόρθωση τους, αυτή η απαίτηση του Καθ' ου η αίτηση δεν μπορεί να πετύχει. Αρκούμαι να αναφέρω ότι οι ειδικές αποζημιώσεις πρέπει να εξειδικεύονται λεπτομερώς στα δικόγραφα και να αποδεικνύονται αυστηρά (βλ. Σπύρου v. Χατζηχαραλάμπους
(1989)1 (Ε) Α.Α.Δ. 298, Μεταξάκης v. Δήμου Λευκωσίας
(2003)1(Α) Α.Α.Δ. 467) και ο Καθ' ου η αίτηση δεν έχει συμμορφωθεί με αυτές τις απαιτήσεις της νομολογίας, παρά το ότι το βάρος απόδειξης, των εν λόγω αποζημιώσεων, βρισκόταν στους δικούς του ώμους. Απαίτηση για γενικές αποζημιώσεις Στη βάση των πιο πάνω ευρημάτων μου, έχει καταστεί άνευ αντικειμένου και δεν θα εξεταστεί το αίτημα του Καθ' ου η αίτηση για την επιδίκαση αποζημιώσεων υπέρ του, το οποίο προφανώς τελεί υπό την προϋπόθεση της αποδοχής των θέσεων του περί (α) της ύπαρξης ζημιών/ βλαβών/ φθορών στο μίσθιο (β) το κόστος αποκατάστασης τους και (γ) της υποχρέωσής του ιδιοκτήτη για αποκατάσταση αυτών. Κατάληξη: Για τους πιο πάνω αναφερόμενους λόγους και με τη σύμφωνη γνώμη των Παρέδρων:
(1)H απαίτηση των Αιτητών 1 και 2 απορρίπτεται στο σύνολο της.
(2)Εκδίδεται απόφαση υπέρ του Αιτητή 3 και εναντίον του Καθ' ου η αίτηση για το ποσό των €13.000,00 που αντιστοιχεί στα δεδουλευμένα ενοίκια της χρονικής περιόδου από την 1.8.2016 μέχρι την 31.3.2018.
(3)Οι υπόλοιπες απαιτήσεις του Αιτητή 3 απορρίπτονται.
(4)Η Ανταπαίτηση του Καθ' ου η αίτηση, απορρίπτεται.
(5)Ως προς τα έξοδα: (I) Επιδικάζονται υπέρ του Αιτητή 3 (ως επιτυχόντα διαδίκου) τα έξοδα της διαδικασίας, από την ημερομηνία καταχώρησης της τροποποιημένης Αίτησης και ακόλουθα. Εφόσον όμως η απαίτηση και η Ανταπαίτηση έχουν συνεκδικαστεί επιδικάζεται ένα μόνο σετ εξόδων υπέρ του Αιτητή 3, όπως αυτά θα υπολογιστούν από τον Γραμματέα και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο, στην κλίμακα €10.000 - 50.000. (II) Μεταξύ Αιτητών 1 και 2 και Καθ' ου η αίτηση δεν εκδίδεται οποιαδήποτε διαταγή για έξοδα αφού οι εκατέρωθεν απαιτήσεις τους έχουν απορριφθεί στο σύνολο τους. Οι Αιτητές 1 και 2 και ο Καθ' ου η αίτηση να αναλάβουν τα δικά τους έξοδα. (Υπ.) ................... Χρ. Ραγουζαίου, Π. Πιστό Αντίγραφο Γραμματέας Subject: Rent Control/Final Αναφορά: Έξωση λόγω οφειλόμενων ενοικίων -ιδιοκτησιακό καθεστώς - νέος ιδιοκτήτης- ανταπαίτηση ενοικιαστή [1] Βλ. Άρθρο 11
(1)(α) του περί Ενοικιοστασίου Ν. 23/1983, πιο πάνω. [2] Ανάλυση του ζητήματος αυτού γίνεται στις σελίδες 10 και 11 πιο πάνω. cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο