PIZZA PLUS LIMITED ν. Πιτσιλλίδη κ.α., Αίτηση αρ.: Ε45/2018, 21/12/2018 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:DEELEM:2018:52 ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΕΛΕΓΧΟΥ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ ΛΕΜΕΣΟΥ - ΠΑΦΟΥ ΤΜΗΜΑ ΛΕΜΕΣΟΥ Ενώπιον: Χρ. Ραγουζαίου, Προέδρου Αίτηση αρ.: Ε45/2018 Μεταξύ: PIZZA PLUS LIMITED, από Λεμεσό Αιτήτριας Και
- Πιτσιλλίδη, από Λεμεσό
- Πιτσιλλίδου, από Λεμεσό
- Πιτσιλλίδη, από Λεμεσό
- Πιτσιλλίδη, από Λεμεσό Καθ' ων η Αίτηση Αίτηση ημερoμηνίας 26.4.2018 21/12/2018 Για την Αιτήτρια: κος Ν. Κουκούνης (κα Μ. Τρεμούρη στην απαγγελία της απόφασης) Για τους Καθ' ων η Αίτηση: κα Ζαντήρα για κκ. Michael Kyprianou & co LLC (μαζί με την κα Ροσγοβά στην απαγγελία της απόφασης) Ενδιάμεση Απόφαση Στην βάση της παρούσας αίτησης, οι Αιτητές εξασφάλισαν μονομερώς την έκδοση από το Δικαστήριο, στις 27.4.2018, των κάτωθι προσωρινών διαταγμάτων: Α. Προσωρινό Διάταγμα του Δικαστηρίου που να διατάσσει και απαγορεύει και/ή παρεμποδίζει τους Καθ' ων η αίτηση 1, 2, 3 και 4 στην υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο αίτηση και/ή τους αντιπροσώπους και/ή τους υπαλλήλους και/ή τους εντολοδόχους και/ή τους προστιθέντες και/ή οποιοδήποτε πρόσωπο νομικό ή φυσικό που λαμβάνει οδηγίες από τους Καθ' ων η αίτηση 1, 2, 3 και 4 ή οποιοδήποτε από αυτούς και/ή οποιοδήποτε άλλο πρόσωπο από του να επέμβουν και/ή να συνεχίσουν να επεμβαίνουν και/ή να επεμβαίνουν στο μισθίο και/ή στους 19 χώρους στάθμευσης ή σε οποιοδήποτε από αυτούς και/ή στα 4 καταστήματα υπ' αριθμό 13 Α, 13 Β, 13 Γ και 13 Δ που ενοικιάζει και κατέχει οι Αιτητές ως θέσμια ενοικιαστής αυτών στην οδό Προμαχώνος Ελευθερίας xx, Δήμος Αγίου Αθανασίου, Λεμεσός, που βρίσκονται στο τεμάχιο xxx, αρ. εγγραφής x/xxxxxx, Φύλλο/Σχέδιο xx/xx, Άγιος Γεώργιος (Φραγκούδη), Δήμος Αγίου Αθανασίου, Λεμεσός και/ή στο τεμάχιο xx, Φύλλο/Σχέδιο x-xxx-xxx και x-xxx-xxx, ενορία Αγίου Γεωργίου, Δήμος Αγίου Αθανασίου, Λεμεσός, με άμεση ισχύ από της έκδοσης του διατάγματος του Δικαστηρίου και μέχρι την πλήρη αποπεράτωση της υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο εναρκτήριας αίτησης. Β. Προσωρινό Διάταγμα του Δικαστηρίου που να διατάσσει και απαγορεύει και/ή παρεμποδίζει τους Καθ' ων η αίτηση 1, 2, 3 και 4 στην υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο αίτηση και/ή τους αντιπροσώπους και/ή τους υπαλλήλους και/ή τους εντολοδόχους και/ή τους προστιθέντες και/ή οποιοδήποτε πρόσωπο νομικό ή φυσικό που λαμβάνει οδηγίες από τους Καθ' ων η αίτηση 1, 2, 3 και 4 ή από οποιοδήποτε από αυτούς και/ή οποιοδήποτε άλλο πρόσωπο από του να προβούν σε οποιεσδήποτε εργασίες ή/και οικοδομικές εργασίες ή/και να τοποθετήσουν οποιοδήποτε αντικείμενο ή τσιμεντόπλακες ή άσφαλτο εντός του μισθίου και/ή εντός των χώρων στάθμευσης του μισθίου και/ή να παρέμβουν ή περιορίσουν ή μειώσουν με οποιοδήποτε τρόπο τους χώρους στάθμευσης και/ή το εμβαδό του περάσματος ή μονοπατιού που οδηγεί στους χώρους στάθμευσης του μισθίου και/ή στο μισθίο και/ή στα τέσσερα καταστήματα υπ' αριθμό 13 Α, 13 Β, 13 Γ και 13 Δ που ενοικιάζει και κατέχει οι Αιτητές ως θέσμια ενοικιαστής αυτών στην οδό Προμαχώνος Ελευθερίας xx, Δήμος Αγίου Αθανασίου, Λεμεσός, που βρίσκονται στο τεμάχιο xxx, αρ. εγγραφής x/xxxxxx, Φύλλο/Σχέδιο xx/xx, Άγιος Γεώργιος (Φραγκούδη), Δήμος Αγίου Αθανασίου, Λεμεσός και/ή στο τεμάχιο xx, Φύλλο/Σχέδιο x-xxx-xxx και x-xxx-xxx, ενορία Αγίου Γεωργίου, Δήμος Αγίου Αθανασίου, Λεμεσός, με άμεση ισχύ από της έκδοσης του διατάγματος του Δικαστηρίου και μέχρι την πλήρη αποπεράτωση της υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο εναρκτήριας αίτησης. Γ. Προσωρινό Διάταγμα του Δικαστηρίου που να διατάσσει και απαγορεύει και/ή παρεμποδίζει τους Καθ' ων η αίτηση 1, 2, 3 και 4 στην υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο αίτηση και/ή τους αντιπροσώπους και/ή τους υπαλλήλους και/ή τους εντολοδόχους και/ή τους προστιθέντες και/ή οποιοδήποτε πρόσωπο νομικό ή φυσικό που λαμβάνει οδηγίες από τους Καθ' ων η αίτηση και/ή οποιοδήποτε άλλο πρόσωπο από του να επέμβουν ή/και επεμβαίνουν και/ή παραβιάσουν και/ή παραβιάζουν το δικαίωμα της Αιτήτρια στην ειρηνική απόλαυση και απρόσκοπτη χρήση (quiet enjoyment) και κατοχή του μισθίου και/ή των 19 χώρων στάθμευσης ή οποιωνδήποτε από αυτούς και/ή των τεσσάρων καταστημάτων υπ' αριθμό 13 Α, 13 Β, 13 Γ και 13 Δ που ενοικιάζει και κατέχει οι Αιτητές ως θέσμια ενοικιαστής αυτών στην οδό Προμαχώνος Ελευθερίας xx, Δήμος Αγίου Αθανασίου, Λεμεσός, που βρίσκονται στο τεμάχιο xxx, αρ. εγγραφής x/xxxxxx, Φύλλο/Σχέδιο xx/xx, Άγιος Γεώργιος (Φραγκούδη), Δήμος Αγίου Αθανασίου, Λεμεσός και/ή στο τεμάχιο xx, Φύλλο/Σχέδιο x-xxx-xxx και x-xxx-xxx, ενορία Αγίου Γεωργίου, Δήμος Αγίου Αθανασίου, Λεμεσός, με άμεση ισχύ από της έκδοσης του διατάγματος του Δικαστηρίου και μέχρι την πλήρη αποπεράτωση της υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο εναρκτήριας αίτησης. Δ. Προσωρινό Διάταγμα του Δικαστηρίου που να διατάσσει και απαγορεύει και/ή παρεμποδίζει τους Καθ' ων η αίτηση 1, 2, 3 και 4 στην υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο αίτηση και/ή τους αντιπροσώπους και/ή τους υπαλλήλους και/ή τους εντολοδόχους και/ή τους προστιθέντες και/ή οποιοδήποτε πρόσωπο νομικό ή φυσικό που λαμβάνει οδηγίες από τους Καθ' ων η αίτηση και/ή οποιοδήποτε άλλο πρόσωπο από του να προβούν και/ή να συνεχίσουν να προβαίνουν και/ή να προβαίνουν σε οποιεσδήποτε οικοδομικές εργασίες ή/και διαχωρισμό ή/και προσθήκες ή/και μετατροπές ή/και κτίσιμο τοιχωμάτων ή τοίχων ή/και να προβούν σε προσθηκομετατροπές ή/και ανεγέρσεις οποιουδήποτε πράγματος ή/και εγκαταστάσεων ή/και ασφαλτόστρωση ή/και να τοποθετήσουν οποιοδήποτε τοίχο ή επικάλυψη ή/και να προβούν σε οποιουδήποτε είδους αλλοίωση ή μετατροπή ή προσθήκη ή παρέμβαση στο μίσθιο και/ή στους 19 χώρους στάθμευσης ή σε οποιουσδήποτε από αυτούς και/ή στα 4 καταστήματα υπ' αριθμό 13 Α, 13 Β, 13 Γ και 13 Δ που ενοικιάζει και κατέχει οι Αιτητές ως θέσμια ενοικιαστής αυτών στην οδό Προμαχώνος Ελευθερίας xx, Δήμος Αγίου Αθανασίου, Λεμεσός, που βρίσκονται στο τεμάχιο xxx, αρ. εγγραφής x/xxxxxx, Φύλλο/Σχέδιο xx/xx, Άγιος Γεώργιος (Φραγκούδη), Δήμος Αγίου Αθανασίου, Λεμεσός και/ή στο τεμάχιο xx, Φύλλο/Σχέδιο x-xxx-xxx και x-xxx-xxx, ενορία Αγίου Γεωργίου, Δήμος Αγίου Αθανασίου, Λεμεσός, με άμεση ισχύ από της έκδοσης του διατάγματος του Δικαστηρίου και μέχρι την πλήρη αποπεράτωση της υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο εναρκτήριας αίτησης. Αίτηση Η παρούσα αίτηση βασίζεται "στον περί Δικαστηρίων Νόμου, Ν.14/1960, όπως τροποποιήθηκε, άρθρα 31 και 32, στον περί Πολιτικής Δικονομίας Νόμο, Κεφ. 6, άρθρο 9, 4, 5 και 7, στους Θεσμούς Πολιτικής Δικονομίας Δ.48 ΘΘ. 1 - 13, στον περί Ενοικιοστασίου Νόμο, άρθρα 4
(1)και 5, στον περί Ενοικιοστασίου Διαδικαστικό Κανονισμό του 1983, όπως τροποποιήθηκε, κανονισμοί 4, 5, 9 και 12 (α)(β), στον περί Συμβάσεων Νόμο, στον περί Αστικών Αδικημάτων Νόμο, άρθρα 43, 44 και 46, στις αρχές της επιείκειας, στο κοινοδίκαιο, στη νομολογία του Ανωτάτου Δικαστηρίου, καθώς επίσης και στη σύμφυτη εξουσία και πρακτική του Δικαστηρίου." Υποστηρίζεται δε από τις ένορκες δηλώσεις της Π. Δ. Διευθύντριας της Αιτήτριας, ημερ. 26.4.2018 και 27.4.2018 (συμπληρωματική), στις οποίες, μεταξύ άλλων, αναφέρει ότι: Μεταξύ της Αιτήτριας και του Καθ' ου η αίτηση 1 (μόνου ιδιοκτήτη κατά τον ουσιώδη χρόνο) συνάφθηκε γραπτή συμφωνία ενοικίασης περί των ετών 1994 - 1996, σύμβαση ενοικίασης που αφορούσε τέσσερα καταστήματα (με αριθμούς 13Α, 13Β, 13Γ και 13Δ) καθώς και 19 χώρους στάθμευσης, στην οδό Προμαχώνος Ελευθερίας xx στο Δήμο Αγίου Αθανασίου στη Λεμεσό (που στο εξής θα αναφέρονται ως «το μίσθιο»). Οι 19 χώροι στάθμευσης αριθμούνται από 41 μέχρι
- Μετά την εκπνοή της συμφωνίας ενοικίασης η Αιτήτρια διατήρησε την κατοχή του μισθίου ως θέσμια ενοικιάστρια, το οποίο εξακολουθεί να χρησιμοποιεί και σε αυτό στεγάζει την επιχείρησή της (πιτσαρία - σνακ μπαρ). Στη διάρκεια της θέσμιας ενοικίασης, ο Καθ' ου η αίτηση 1 μεταβίβασε στους υπόλοιπους Καθ' ων η αίτηση μερίδια της ιδιοκτησίας του ακινήτου στο οποίο βρίσκεται το μίσθιο. Περί τον Οκτώβριου του 2017 και χωρίς προηγούμενη ειδοποίηση, οι Καθ' ων η αίτηση επιχείρησαν να προβούν σε μετατροπές στους χώρους στάθμευσης του μισθίου. Συγκεκριμένα, μετέφεραν σε αυτούς τσιμεντόπλακες με σκοπό την ανέγερση διαχωριστικού τοιχώματος. Η Αιτήτρια δεν αποδέχτηκε τις ενέργειες αυτές και προέβη σε καταγγελίες με αποτέλεσμα να σταματήσουν αυθημερόν οι εργασίες των Καθ' ων η αίτηση. Παρέμειναν όμως οι τσιμεντόπλακες που έχουν ήδη τοποθετηθεί και οι οποίες αποτελούν επέμβαση στο μίσθιο καθώς και παράβαση της ειρηνικής απόλαυσης και απρόσκοπτης χρήσης του από την Αιτήτρια. Ακολούθως, στις 10.11.2017 η Αιτήτρια ενημερώθηκε γραπτώς για την πρόθεση των Καθ' ων η αίτηση να διαχωρίσουν το τεμάχιο στο οποίο βρίσκεται το μίσθιο και συγκεκριμένα να ανεγείρουν διαχωριστικό τοίχωμα. Ο διαχωρισμός τον οποίο επιθυμούν οι Καθ' ων η αίτηση θα περιορίσει και θα επηρεάσει δυσμενώς το μίσθιο και τα δικαιώματα της Αιτήτριας. Ως εκ τούτου η τελευταία δεν συγκατατίθεται στις προτιθέμενες ενέργειες των Καθ' ων η αίτηση, αφού αυτοί επιχειρούν να αλλοιώσουν και ανακατανέμουν τους χώρους στάθμευσης και έτσι θα παραβούν εκ νέου το δικαίωμα της Αιτήτριας για ειρηνική απόλαυση και απρόσκοπτη χρήση. Η Αιτήτρια πληροφόρησε γραπτώς στις 16.11.2017 τους Καθ' ων η αίτηση ότι δεν συγκατατίθεται στις προτεινόμενες ενέργειες τους και τους κάλεσε να απέχουν από πράξεις παράνομης επέμβασης. Σε καμία περαιτέρω ενέργεια προέβηκαν οι Καθ' ων η αίτηση μετά τη λήψη της επιστολής ημερομηνίας 16.11.
- Περί τον Μάρτιο του 2018, σε συνάντηση του Καθ' ου η αίτηση 1 μαζί με τον συνήγορο των Καθ' ων η αίτηση και τον γραμματέα της Αιτήτριας, ο Καθ' ου η αίτηση 1 πληροφόρησε την Αιτήτρια ότι επιθυμούσαν συνάντηση στην παρουσία των συνηγόρων για να διερευνηθεί το ενδεχόμενο εξεύρεσης κάποιας ρύθμισης. Αντ' αυτού όμως οι Καθ' ων η αίτηση με νέα επιστολή ημερομηνίας 24.4.2018 πληροφόρησαν την Αιτήτρια ότι επιθυμούσαν να υλοποιήσουν άμεσα τον προτιθέμενο διαχωρισμό (ως η προηγούμενη επιστολή 9.11.2017). Ακολούθησε η αρνητική απάντηση της Αιτήτριας η οποία κάλεσε ξανά τους Καθ' ων η αίτηση να απέχουν από τέτοιες ενέργειες. Είναι πεποίθηση της Αιτήτριας ότι οι Καθ' ων η αίτηση δεν θα απέχουν από τα όσα προτίθενται να υλοποιήσουν, παρά μόνο εάν τους απαγορευθεί από το Δικαστήριο, ή διαταχθούν διαφορετικά. Σε περίπτωση υλοποίησης των ενεργειών των Καθ' ων η αίτηση, θα :
- υπάρξει εκ νέου παράβαση του εξυπακουόμενου όρου της ενοικίασης για ειρηνική απόλαυση και απρόσκοπτη χρήση, και θα επηρεαστεί έτσι αρνητικά το σχετικό δικαίωμα της Αιτήτριας,
- επηρεαστεί αρνητικά και ουσιαστικά η αποτελεσματική λειτουργία της επιχείρησης της Αιτήτριας, με τη δημιουργία εμποδίων στη χρήση των χώρων στάθμευσης από τους πελάτες της, και την πρόκληση κυκλοφοριακής συμφόρησης,
- περιοριστεί το εμβαδόν του μισθίου (περιλαμβανομένων των χώρων στάθμευσης και του περάσματος που οδηγεί σε αυτούς),
- θα μειωθούν τα έσοδα της επιχείρησης της Αιτήτριας και θα προκληθεί ανεπανόρθωτη ζημιά στις εργασίες της, στη φήμη, εμπορική εύνοια και στην πελατεία της Οι προτιθέμενες από τους Καθ' ων η αίτηση ενέργειες είναι παράνομες, διότι δεν έχουν ακόμα εξασφαλιστεί οι απαιτούμενες άδειες για διαχωρισμό και προσθηκομετατροπές. Υπάρχει σοβαρό ζήτημα προς εκδίκαση αφού οι Καθ' ων η αίτηση έχουν ήδη επέμβει και πρόκειται να επέμβουν εκ νέου στο μίσθιο και αυτό αποδεικνύεται από τις επιστολές τους. Οι Καθ' ων η αίτηση έχουν ήδη παραβεί τον εξυπακουόμενο όρο για ειρηνική απόλαυση και απρόσκοπτη χρήση και πρόκειται να επαναλάβουν την παράβαση αυτή. Η Αιτήτρια έχει πολύ καλή υπόθεση αφού είναι θέσμια ενοικιάστρια και οι Καθ' ων η αίτηση δεν έχουν δικαίωμα να επέμβουν στο μίσθιο ή να παραβούν τον εξυπακουόμενο όρο της θέσμιας ενοικίασης (ειρηνική απόλαυση και απρόσκοπτη χρήση). Αν αφεθούν να προχωρήσουν οι Καθ' ων η αίτηση, η Αιτήτρια θα υποστεί ζημιά ανεπανόρθωτη και η απονομή πλήρους δικαιοσύνης σε μεταγενέστερο στάδιο θα είναι αδύνατη, διότι θα υπάρξει μείωση των χώρων στάθμευσης, βλάβη στη φήμη, πελατεία και εμπορική εύνοια και παρεμπόδιση στις επαγγελματικές δραστηριότητες της Αιτήτριας με την πρόκληση οικονομικής ζημιάς (απώλεια εισοδημάτων και κερδών) και την οδήγηση της σε οικονομική καταστροφή. Η έκδοση των αιτούμενων διαταγμάτων είναι επείγουσα και αυτό προκύπτει από την εκδήλωση των προθέσεων των Καθ' ων η αίτηση, γραπτώς στις 24.4.
- Συμπληρωματικά η Π.Δ. αναφέρει στις 27.4.2018 ότι ο Πολιτικός Μηχανικός Κ. Φ. σε έκθεση του (ημερομηνίας 26.4.2018) καταλήγει στο συμπέρασμα ότι οι παρεμβάσεις που επιχειρούν οι Καθ' ων η αίτηση στο μίσθιο θα αλλοιώσουν τους χώρους στάθμευσης κατά παράβαση των όρων χορήγησης πολεοδομικής άδειας, και επομένως είναι παράνομες. Ο επιχειρούμενος διαχωρισμός θα επενεργήσει σε βάρος του εμβαδού των χώρων στάθμευσης του μισθίου και προς όφελος ιδιωτικού χώρου στάθμευσης οι Καθ' ων η αίτηση διατηρούν στο ίδιο τεμάχιο. Ένσταση Η πλευρά των Καθ' ων η Αίτηση 1 - 4 (που στο εξής θα αναφέρονται ως "οι Καθ' ων η αίτηση") καταχώρησε στις 17.5.2018, ειδοποίηση περί προθέσεως ενστάσεως στην παραμονή των διαταγμάτων σε ισχύ, προβάλλοντας, ως λόγους ένστασης, τα πιο κάτω:
- Δεν πληρούνται σωρευτικά οι νομικές προϋποθέσεις για την μονομερή έκδοση του διατάγματος ημερομηνίας 27/4/
- Οι Αιτητές απέκρυψε ουσιώδη γεγονότα και/ή παρέβη το καθήκον της για πλήρη και ειλικρινή αποκάλυψη ουσιωδών γεγονότων και δεν προσήλθε στο Δικαστήριο με «καθαρά χέρια».
- Η μαρτυρία που έχει προσκομισθεί δεν καταδεικνύει την πιθανότητα πρόκλησης ανεπανόρθωτης ζημιάς ή ότι θα είναι δύσκολο ή αδύνατο να απονεμηθεί δικαιοσύνη σε μεταγενέστερο στάδιο εκτός εάν παραμείνει σε ισχύ το εκδοθέν διάταγμα.
- Κατά το χρόνο έκδοσης του διατάγματος δεν ενυπήρχε το στοιχείο του κατεπείγοντος επομένως δεν υφίστατο δικαιοδοτικός όρος για την έκδοση του διατάγματος.
- Το ισοζύγιο της ευχέρειας κλίνει υπέρ των Καθ' ων η αίτηση. Στην ένορκη δήλωση (ημερομηνίας 17.5.2018) που συνοδεύει την ειδοποίηση ένστασης[1], ο ενόρκως δηλών Στ. Μ. (σύζυγος της Καθ' ης η αίτηση 4) ισχυρίζεται, μεταξύ άλλων, ότι: Είναι εξουσιοδοτημένος από τους Καθ' ων η αίτηση και γνωρίζει τα γεγονότα στα οποία αναφέρεται. Οι παράγραφοί 7 μέχρι 16 της αρχικής Ένορκης Δήλωσης της Π.Δ. είναι παραδεχτές. Το τεμάχιο στο οποίο περιλαμβάνεται το μίσθιο αποτελείται από τέσσερα συνολικά υποστατικά, εκ των οποίων τα τρία ενοικιάζονται στην Αιτήτρια και σε άλλους δύο ενοικιαστές. Το τέταρτο υποστατικό χρησιμοποιείται από τον Καθ' ου η αίτηση 1, ο οποίος είχε πρόθεση (ως μοναδικός τότε ιδιοκτήτης) να ανεγείρει τριώροφη πολυκατοικία με πολυάριθμούς χώρους στάθμευσης, σχέδιο το οποίο τελικά δεν υλοποίησε αλλά προχώρησε στην ανέγερση των τεσσάρων υποστατικών τα οποία αναλογούν 29 χώροι στάθμευσης. Τα υποστατικά και οι χώροι στάθμευσης δεν καταλαμβάνουν ολόκληρο το τεμάχιο, μεγάλο μέρος του οποίου παραμένει ανεκμετάλλευτο λόγω της διαρρύθμισης των υφιστάμενων χώρων στάθμευσης. Με σκοπό την αξιοποίηση του υπόλοιπου τεμαχίου και με τη διατήρηση παράλληλα των χώρων στάθμευσης που αναλογούν σε κάθε υποστατικό, υπήρξε εισήγηση από τους Καθ' ων η αίτηση να διαφοροποιηθεί η θέση των χώρων στάθμευσης που αναλογούν σε κάθε ένα από τα υποστατικά (περιλαμβανομένου και του μισθίου). Με αυτό τον τρόπο θα καταστεί δυνατή η λειτουργικότητα του μέρους του τεμαχίου που δεν ενοικιάζεται. Η Αιτήτρια παρέλειψε να αποκαλύψει στο Δικαστήριο ότι επεμβαίνει εδώ και χρόνια παράνομα στο μίσθιο, χωρίς τη συγκατάθεση των Καθ' ων η αίτηση, παραβαίνοντας τους όρους της εγκριθείσας πολεοδομικής άδειας ως εξής: Έκλεισε την εγκεκριμένη είσοδο προς τον χώρο στάθμευσης προκαλώντας έτσι τη χρήση της εξόδου και ως εισόδου, με τη δημιουργία κινδύνου. Μετέτρεψε τον κοινόχρηστο χώρο σε κλειστό καλυμμένο χώρο με ευτελή υλικά, επεκτείνοντας τον χώρο εστίασης στη δυτική πλευρά του μισθίου. Κατασκεύασε στέγαστρο στη νότια πλευρά του μισθίου δημιουργώντας έτσι καλυμμένο χώρο (παιγνιδότοπο). Κατασκεύασε αποθηκευτικό χώρο, κουζίνα, φούρνο και γραφείο με ευτελή υλικά στο βορειοδυτικό τμήμα του μισθίου. Επέκτεινε παράνομα το υποστατικό στο χώρο στάθμευσης καταλαμβάνοντας μέρος των 19 χώρων στάθμευσης που αναλογούν σε αυτό. Οι Καθ' ων η αίτηση καταχώρησαν σε βάρος της Αιτήτριας αγωγή για το αδίκημα της παράνομης επέμβασης και έχουν περαιτέρω προβεί σε σχετικές καταγγελίες στο Δήμο Αγίου Αθανασίου, στον Κυπριακό Οργανισμό Τουρισμού, και στην Επίτροπο Διοικήσεως. Ο Κ.Ο.Τ. διαπίστωσε την ύπαρξη αυθαίρετων τροποποιήσεων και έθεσαν ειδικούς όρους για την ανανέωση της άδειας λειτουργίας της Αιτήτριας για το έτος 2018, ενώ η Επίτροπος Διοίκησης καλεί (στις 27.11.2017) το Δήμο Αγίου Αθανασίου να λάβει μέτρα για την άρση των παρανομιών. Αποκρύβει η Αιτήτρια ότι στις 30.10.2017 οι Καθ' ων η αίτηση την ενημέρωσαν για την προώθηση του διαχωρισμού του επίδικου τεμαχίου με την ανέγερση τοιχώματος μεταξύ του ενοικιαζόμενου και του μη ενοικιαζόμενου μέρους του. Ενημερώθηκε επίσης με την ίδια επιστολή η Αιτήτρια ότι με το διαχωρισμό θα διατηρηθούν, αριθμητικά, οι εγκεκριμένοι χώροι στάθμευσης. Αντ' αυτού διατείνεται ότι χωρίς προηγούμενη ενημέρωση οι εργάτες εισήλθαν στο χώρο στάθμευσης και επιχείρησαν την ανέγερση τοιχώματος. Όσον αφορά το διαχωρισμό, η διαφοροποίηση θα αφορά μόνο τη θέση των χώρων στάθμευσης που αναλογούν στο μίσθιο, ώστε οι Καθ' ων η αίτηση να αξιοποιήσουν το μη ενοικιαζόμενο τεμάχιο. Τα σχετικά τροποποιητικά σχέδια έχουν κατατεθεί στην Πολεοδομία και σε αυτά υποδεικνύονται οι 29 χώροι στάθμευσης με χωριστή είσοδο και έξοδο και για την έγκριση τους θα πρέπει να κατεδαφιστούν όλες οι παράνομες κατασκευές. Η Αιτήτρια έχει γνώση των τροποποιητικών σχεδίων αλλά τα όσα παρουσίασε δεν αποτελούν τα τελικά σχέδια. Οι ισχυρισμοί της περί μείωσης του χώρου στάθμευσης, κυκλοφοριακής συμφόρησης και παραβίαση του δικαιώματος για ειρηνική απόλαυση και απρόσκοπτη χρήση του μισθίου και πρόκληση ανεπανόρθωτης ζημιάς, είναι αβάσιμοι. Στην προσπάθεια δε να παρουσιάσει το ζήτημα ως κατεπείγον, η Αιτήτρια ισχυρίζεται ότι ο Καθ' ου η αίτηση 1 υποσχέθηκε ότι δεν θα προχωρούσε με τον προτεινόμενο διαχωρισμό, κάτι που είναι ψευδές. Με κανένα τρόπο επηρεάζονται τα νόμιμα δικαιώματα της Αιτήτριας. Ενώ η Αιτήτρια παρουσιάζει ως ουσιώδη χρόνο τη λήψη της επιστολής των Καθ' ων η αίτηση ημερομηνίας 24.4.2018, αυτή είχε ήδη γνώση του προτιθέμενου διαχωρισμού του τεμαχίου από τις 30.10.2017 (όταν στάληκε η προηγούμενη σχετική επιστολή). Η Αιτήτρια δεν έχει πάψει να απολαμβάνει την κατοχή του μισθίου και των αναλογούντων χώρων στάθμευσης και έτσι δεν δικαιολογείται η διατήρηση σε ισχύ του μονομερώς εκδοθέντος διατάγματος. Εξάλλου, η ίδια έχει επέμβει στο μίσθιο με τις παράνομες προσθηκομετατροπές της. Δεν αποκαλύπτεται από τους ισχυρισμούς της Αιτήτριας κίνδυνος να υποστεί ανεπανόρθωτη ζημιά, ούτε ότι έχει υποστεί ήδη οποιαδήποτε ζημιά. Ακόμα και αν εκδοθεί απόφαση υπέρ της Αιτήτριας, αυτή θα ικανοποιηθεί με χρηματική αποζημίωση διότι οι Καθ' ων η αίτηση έχουν τη σχετική οικονομική ευχέρεια. Αναφορικά με το ισοζύγιο της ευχέρειας, αυτό κλίνει υπέρ των Καθ' ων η αίτηση, οι οποίοι ως ιδιοκτήτες έχουν δικαίωμα να εκμεταλλευτούν την περιουσία τους, ενώ οι ενέργειες τους δεν επηρέασαν τα δικαιώματα της Αιτήτριας, η οποία διατηρεί την κατοχή του μισθίου στο οποίο έχει προβεί σε παράνομες προσθηκομετατροπές. Συμπληρωματική - Απαντητική Ένορκη Δήλωση Αιτητών Μετά την καταχώρηση της ένστασης, οι Αιτητές ζήτησαν και έλαβαν (μετά από ακρόαση της ενδιάμεσης αίτησης) άδεια για καταχώρηση περαιτέρω συμπληρωματικής ένορκης δήλωσης προς απάντηση στην ένορκη δήλωση του Στ. Μ. Σε αυτήν την συμπληρωματική ένορκη δήλωση (ημερομηνίας 2.10.2018) η Π. Δ. αναφέρει μεταξύ άλλων τα εξής.: Οι ισχυρισμοί των Καθ' ων η αίτηση για την ύπαρξη παρανομιών, προσθηκομετατροπών ή επεμβάσεων στο ακίνητο είναι αβάσιμοι, αναληθείς και άσχετοι με τα επίδικα θέματα της παρούσας αίτησης. Ως εκ τούτου δεν πρέπει να ληφθούν υπόψη, αφού αποτελούν το αντικείμενο άλλης δικαστικής διαδικασίας (αγωγή αρ. xxx/2015 Ε. Δ. Λεμεσού). Αρνείται την ύπαρξη των επιστολών που κατέθεσε ο Στ. Μ. ως τεκμήρια 6, 7, 8, 9, 10 και 11 καθότι αυτά δεν της είχαν ποτέ κοινοποιηθεί. Δηλώνει επίσης άγνοια σε σχέση με τα κατ' ισχυρισμό παράπονα των Καθ' ων η αίτηση προς την Επίτροπο Διοικήσεως. Όσον αφορά ειδικά την επιστολή 30.10.2017 (Τεκμήριο 11 στην Ένορκη Δήλωση Στ.Μ.), υποστηρίζει ότι οι Καθ' ων η αίτηση αδικαιολόγητα ισχυρίζονται απόκρυψη αυτής από μέρους της Αιτήτριας εφόσον η επιστολή δεν έχει ληφθεί από την Αιτήτρια. Πέραν τούτου, υποστηρίζει ότι οι επιστολές 30.10.2017 και 9.11.2017 έχουν το ίδιο περιεχόμενο και επομένως δεν υπήρχε ανάγκη4 επανάληψης του. Ως προς τα σχέδια που έχουν κατατεθεί από την ίδια, αυτά είχαν επισημανθεί σε επιστολή του δικηγόρου των Καθ' ων η αίτηση ημ. 9.11.2017 και αυτά κατέθεσε στο Δικαστήριο, διότι παρά τις οχλήσεις της δεν έχει εξασφαλίσει τα τελικά τροποποιητικά σχέδια από τους Καθ' ων η αίτηση. Διαδικασία: Δεν ζητήθηκε η αντεξέταση οποιουδήποτε από τους ενόρκως δηλούντες και αφού αγόρευσαν οι δύο πλευρές, το Δικαστήριο επιφύλαξε την παρούσα απόφαση. Εφόσον το ζήτημα που εξετάζεται είναι αμιγώς νομικό και μοναδικό σκοπό έχει την διαπίστωση της συνδρομής των προϋποθέσεων έκδοσης του προσωρινού διατάγματος, το δικαστήριο συνεδρίασε με μονομελή σύνθεση[2]. Στις αγορεύσεις τους οι δύο συνήγοροι υποστήριξαν αντίστοιχα, την έγκριση και την απόρριψη της αίτησης, παραπέμποντας στην μαρτυρία και στην νομολογία. Στις αγορεύσεις θα γίνει αναφορά, όπου αυτό κριθεί απαραίτητο. Ευρήματα του Δικαστηρίου: Για τους σκοπούς της παρούσας διαδικασίας και μόνο, το Δικαστήριο έχει υποχρέωση να αποφύγει να προβεί σε τελική αξιολόγηση της προσαχθείσας μαρτυρίας (Jonitexo Ltd v. Adidas
(1984)1 C.L.R. 663). Tο δικαστικό έργο της αξιολόγησης της αξιοπιστίας των μαρτύρων και εξαγωγής τελικών ευρημάτων για τα γεγονότα της υπόθεσης θα διεξαχθεί όταν εξετάζεται η ουσία της υπόθεσης. Με μοναδικό σκοπό την διαπίστωση του κατά πόσο συντρέχουν οι προϋποθέσεις του άρθρου 32 του Ν. 14/60 (βλ. Γρηγορίου ν. Χριστοφόρου
(1995)1 Α.Α.Δ, 248) το Δικαστήριο προβαίνει σε κρίση επί των γεγονότων, αφήνοντας όμως τα αμφισβητούμενα γεγονότα να αποφασιστούν στο κατάλληλο στάδιο (βλ. Σιδεράς ν. Tryfonos Constructions
(2008)1 Α.Α.Δ. 463). Είναι φανερό από την αντιπαραβολή της μαρτυρίας των δύο πλευρών ότι τα πιο κάτω γεγονότα είναι παραδεκτά από τις δύο πλευρές: · Οι Καθ' ων η Αίτηση είναι ιδιοκτήτες του ακινήτου στο οποίο περιλαμβάνεται το μίσθιο, · Η επίδικη ενοικίαση δημιουργήθηκε με την σύναψη γραπτής συμφωνίας μεταξύ της Αιτήτριας και του Καθ' ου η αίτηση 1, περί τα έτη 1994-1996. · η Αιτήτρια κατέχει το μίσθιο με την ιδιότητα της θέσμιας ενοικιάστριας του και ασκεί σε αυτό επιχείρηση πιτσαρίας - σνακ μπαρ. · Το μίσθιο εμπίπτει στην δικαιοδοσία του παρόντος δικαστηρίου (έχει συμπληρωθεί πριν την 31.12.1999 και βρίσκεται εντός ελεγχόμενης από τον περί Ενοικιοστασίου Νόμο περιοχής). · Οι Καθ' ων η αίτηση έχουν πρόθεση να διαχωρίσουν το τεμάχιο επί του οποίου βρίσκεται το μίσθιο, με την ανέγερση διαχωριστικού τοιχώματος και την διαφοροποίηση της θέση των χώρων στάθμευσης που αναλογούν στην Αιτήτρια και προς τον σκοπό αυτό έχουν καταθέσει τροποποιητικά σχέδια την Πολεοδομία. · Δεν λήφθηκε η έγκριση της Αιτήτριας για τον διαχωρισμό του τεμαχίου ή την διαρρύθμιση των χώρων στάθμευσης. Αμφισβητούμενα γεγονότα παραμένουν: · Το κατά πόσον υπάρχει από μέρους των Καθ' ων η αίτηση παράβαση των υποχρεώσεών τους προς την Αιτήτρια. · Εάν οι Καθ' ων η αίτηση νομιμοποιούνταν να προβούν στις ενέργειες που περιγράφονται πιο πάνω. Απόκρυψη ουσιωδών γεγονότων: Υποστηρίζουν οι Καθ' ων η Αίτηση ότι οι Αιτητές έχουν αποκρύψει από το Δικαστήριο κατά την έκδοση του προσωρινού διατάγματος, ουσιώδη γεγονότα και για αυτό το λόγο το προσωρινό διάταγμα θα πρέπει να ακυρωθεί. Οι αρχές που διέπουν το ζήτημα της παράλειψης αποκάλυψης ουσιωδών γεγονότων έχουν διατυπωθεί στη νομολογία. Επειδή η έκδοση διατάγματος χωρίς ειδοποίηση στο άλλο μέρος αποτελεί παρέκκλιση από την αρχή "audi alteram partem", επιβάλλεται στον Αιτήτριας η αποκάλυψη στο Δικαστήριο όλων των ουσιαστικών γεγονότων που μπορεί να ασκήσουν επιρροή στη δικαστική κρίση. Η αίτηση αυτή είναι uberrima fides και η παράλειψη παρουσίασης ουσιαστικών γεγονότων ενώπιον του Δικαστηρίου θεωρείται ως είδος εξαπάτησης του Δικαστηρίου (βλ. Γρηγορίου ν. Χριστοφόρου πιο πάνω). Η παράλειψη αποκάλυψης θεωρείται ουσιώδης όταν αφαιρεί "τη δυνατότητα σφαιρικής εκτίμησης της όλης κατάστασης". (Βλ. Electromatic Constructions Ltd. ν. Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας, Πολ. Έφ. 268/08, ημερ. 19.3.2009.) Το τι συνιστά ουσιώδες γεγονός ορίζεται επίσης στη νομολογία (βλ. Μ. & Ch. Mitsingas Tr. Ltd. κ.α. v. Timberland
(1997)1 ΑΑΔ 1791, Ρένα Αριστοτέλους Λτδ κ.ά. ν. Benfleet Enterprises Ltd κ.α.
(2006)1(Α) Α.Α.Δ. 280). Προκειμένου να εξεταστεί κατά πόσο υπήρξε από πλευράς των Αιτητών παράβαση του πιο πάνω αναφερόμενου κανόνα, θα πρέπει να εξεταστούν τα "παραλειπόμενα" γεγονότα, όπως προβάλλονται στην ένσταση. Αυτά αφορούν:
- Την κατ' ισχυρισμό παράνομη επέμβαση στο μίσθιο από μέρους της Αιτήτριας.
- Την ενημέρωση της Αιτήτριας , από την 30.10.2017, για την πρόθεση των Καθ' ων η αίτηση να προωθήσουν τον διαχωρισμό του επίδικου τεμαχίου και να αναγείρουν τοίχωμα. Το γεγονός ότι οι δυο πλευρές, διαφωνούν ως προς τη συνδρομή των πιο πάνω γεγονότων, δεν καθιστά μεμπτή τη συμπεριφορά των Αιτητών. Δεν θα προβώ σε περαιτέρω σχολιασμό του ζητήματος, αφού είναι γνωστή η αρχή ότι για τα γεγονότα που αμφισβητούνται δεν υπάρχει υποχρέωση πλήρους αποκάλυψης (βλ. M. & Ch. Mitsingas Tr. Ltd κ.ά. ν. Timberland, πιο πάνω). Προϋποθέσεις έκδοσης του αιτούμενου διατάγματος: Οι προϋποθέσεις για έκδοση διατάγματος με βάση το άρθρο 32 του Νόμου 14/60 αναλύθηκαν από το Ανώτατο Δικαστήριο στην υπόθεση Odysseos v. A. Pieris Estates Ltd & Another
(1982)1 C.L.R. 557 και σε πληθώρα άλλων αποφάσεων. Αρκεί να λεχθεί ότι θα πρέπει να ικανοποιούνται οι τρεις προϋποθέσεις του άρθρου αυτού, προτού εξεταστούν περαιτέρω εκείνοι οι παράγοντες που θα πρέπει να ληφθούν υπόψη στην άσκηση της διακριτικής ευχέρειας του Δικαστηρίου στο προκαταρκτικό αυτό στάδιο (Jonitexo Ltd v. Adidas
(1984)1 C.L.R. 263). 1. Ύπαρξη σοβαρού ζητήματος για εκδίκαση: Για την εξέταση της προϋπόθεσης αυτής, ανατρέχουμε στην κυρίως Αίτηση, αφού από αυτή θα διαπιστωθεί κατά πόσο αποκαλύπτεται σοβαρό ζήτημα για εκδίκαση[3]. Σε αυτήν, η Αιτήτρια δικογραφεί, μεταξύ άλλων, ισχυρισμούς περί της ύπαρξης θέσμιας ενοικίασης και έναρξης από τους Καθ' ων η αίτηση εργασιών μετατροπής των χώρων στάθμευσης του μισθίου, με σκοπό την ανέγερση τοιχώματος για διαχωρισμό του τεμαχίου στο οποίο βρίσκονται αυτοί οι χώροι στάθμευσης, με αποτέλεσμα την παράβαση του ρητού ή εξυπακουόμενου όρου της ενοικίασης για ειρηνική απόλαυση και απρόσκοπτη κατοχή και χρήση του μισθίου από την ίδια. Έχει εξηγηθεί ότι αυτό που εξετάζεται αναφορικά με την πρώτη αυτή προϋπόθεση, είναι μόνο το κατά πόσον καταδεικνύεται συζητήσιμη υπόθεση με βάση τα δικόγραφα. Βρίσκω ότι, με βάση τα όσα αναφέρονται πιο πάνω και ειδικά το μη αμφισβητούμενο γεγονός της θέσμιας ενοικίασης, την πρόθεση διαχωρισμού του τεμαχίου και μετακίνησης των χώρων στάθμευσης και την έναρξη ανέγερσης τοιχώματος, προκύπτει συζητήσιμη υπόθεση και ως εκ τούτου ικανοποιείται η πρώτη προϋπόθεση. Διατήρηση ή ανατροπή του status quo ante: Στην απόφαση Κούνουνα ν. C & A SIMONOS LTD, Πολιτική Έφεση 11077, 13 Σεπτεμβρίου 2002, γίνεται και αναφορά στο ζήτημα της διατήρησης του status quo, που αποτελεί το ζητούμενο κατά την έκδοση προσωρινών διαταγμάτων. Λέχθηκαν τα εξής στην απόφαση Κούνουνα: "Ο σκοπός ενός συντηρητικού διατάγματος που εκδίδεται βάσει του άρθρου 32 του Νόμου 14/60 είναι κυρίως η διατήρηση της κατάστασης κατά την οποία προέκυψε η υπό εκδίκαση διαφορά και η διατήρηση της επίδικης περιουσίας, εκκρεμούσης της ακρόασης και της εκδίκασης της αγωγής (Michael v. Brevinos Limited
(1969)1 C.L.R. 578)." (Δική μου υπογράμμιση). Σχετική με το ζήτημα αυτό είναι και η απόφαση Κοσμά ν. Χατζηκυπρή, Π.Ε. 10558, ημερ. 22.2.2000 πιο πάνω). Στην παρούσα αίτηση, η κατάσταση η οποία επιδιώκεται να διατηρηθεί με την επικύρωση του προσωρινού διατάγματος, είναι η συνέχιση από μέρους της Αιτήτριας της χρήσης του χώρου που κατέχει ως θέσμια ενοικιάστρια, ως προηγούμενα έπραττε.
- Ύπαρξη πιθανότητας να δικαιούται η Αιτήτρια σε θεραπεία: Η προϋπόθεση αυτή συνδέεται άμεσα με την πρώτη προϋπόθεση όπως αναλύεται πιο πάνω και η ικανοποίηση της ή όχι προκύπτει από το αποδεικτικό υλικό της Αιτήτριας. Αν η Αιτήτρια είναι σε θέση να δείξει κάτι περισσότερο από απλή πιθανολόγηση και κάτι λιγότερο από το ισοζύγιο των πιθανοτήτων, θεωρείται ότι έχει επιτύχει να ικανοποιήσει την δεύτερη προϋπόθεση του άρθρου 32 του Ν.14/
- Σχετικό είναι και το πιο κάτω απόσπασμα από την απόφαση Λόρδος κ.α. ν. Σιακόλα κ.α. Πολιτική Έφεση Αρ. Ε143/2015, 23 Μαρτίου 2017: "Όπως εξηγήθηκε στην Odysseos v. Pieris Estates Ltd
(1982)1 CLR 557, η δεύτερη προϋπόθεση του άρθρου 32, δηλαδή η ύπαρξη πιθανότητας να δικαιούται ο ενάγοντας σε θεραπεία, συσχετίζεται με την αποδεικτική δύναμη της υπόθεσής του. Συνεπώς, τηρουμένης της αρχής ότι το Δικαστήριο δεν υπεισέρχεται στην ουσία, οφείλει πάντως να προβεί σε κάποια αξιολόγηση της αποδεικτικής δύναμης της υπόθεσης εκείνου του διαδίκου ο οποίος ζητά ενδιάμεση θεραπεία. Το απαιτούμενο βέβαια επίπεδο δεν είναι πολύ ψηλό. Ό,τι απαιτείται να καταδειχθεί, είναι η πιθανότητα επιτυχίας, ήτοι κάτι περισσότερο από απλή δυνατότητα, αλλά πολύ λιγότερο από το επίπεδο που καθορίζει το μέτρο απόδειξης στις αστικές υποθέσεις, γνωστό ως «ισοζύγιο των πιθανοτήτων». Στην υπόθεση Σεβαστού v. Σεβαστού
(2002)1 Α.Α.Δ. 1980, ελέχθη συναφώς ότι, «κάποια πρωταρχική, έστω, αξιολόγηση της μαρτυρίας είναι αναγκαία για να μπορεί το δικαστήριο να συνεκτιμήσει την αποδεικτική δύναμη της κάθε πλευράς. Έστω στην περιορισμένη σφαίρα εξέτασης σε αυτό το στάδιο.»" Tο Δικαστήριο, επομένως, στην παρούσα περίπτωση καλείται να εξετάσει κατά πόσο από το αποδεικτικό υλικό της Αιτήτριας προκύπτει η πιθανότητα (σε βαθμό μεγαλύτερο από απλή πιθανολόγηση), αυτή να έχει, δυνάμει των όρων της θέσμιας ενοικίασης, δικαίωμα στις αξιώσεις της, στην κυρίως Αίτηση. Αναφέρομαι ειδικά (αλλά όχι περιοριστικά) στις απαιτήσεις υπό: Β.1 (δηλωτική απόφαση περί της απαγόρευσης επέμβασης των Καθ' ων η αίτηση στο μίσθιο), Β.2, 3, 5 (απαγόρευση επέμβασης των Καθ' ων η αίτηση στο μίσθιο, με εκτέλεση οικοδομικών εργασιών ή την τοποθέτηση αντικειμένων σε αυτό ή την διενέργεια προσθηκομετατροπών). Β.4 (απαγόρευση των εμποδίων στην ειρηνική απόλαυση του μισθίου και στην παράβαση του εξυπακουόμενου αυτού όρου της θέσμιας ενοικίασης). Όσον αφορά την θέσμια ενοικίαση, έχει αναγνωριστεί ότι ο θέσμιος ενοικιαστής έχει το δικαίωμα του "αμετακίνητου". Στην υπόθεση In Re Δίσπυρου
(1990)1 Α.Α.Δ. 365 λέχθηκαν τα εξής: "H θέσμια ενοικίαση δεν είναι σύμβαση, είναι το δικαίωμα του αμετακίνητου με τις επιφυλάξεις του περί Ενοικιοστασίου Νόμου και είναι προσωπικό δικαίωμα - (Dudley and District Benefit Building Society v. Emerson [1949] Ch. 707, Marcroft Wagons v. Smith [1951] 2 All E.R. 271). " Περαιτέρω, παραθέτω και υιοθετώ το πιο κάτω απόσπασμα από την πρωτόδικη απόφαση στην αίτηση Κ24/14 του Δ.Ε.Ε. Λευκωσίας, Catercom v. ΠΑ.ΣΥ.ΔΥ, ημερομηνίας 1.12.2014, όπου η αδελφή Δικαστής Λ. Σ. Καμμίτση έχει εξετάσει σε βάθος το ζήτημα της "ειρηνικής απόλαυσης του μισθίου", παραπέμποντας στις σχετικές αυθεντίες. "το δικαίωμα της ειρηνικής απόλαυσης του μισθίου (covenant for quiet enjoyment) δύναται να αποτελεί εξυπακουόμενο όρο της συμφωνίας ενοικίασης. [.] Δυνατόν να υπάρχει παραβίαση του όρου για την ειρηνική απόλαυση του μίσθιου από πράξεις ή παραλείψεις του ιδιοκτήτη που παρεμποδίζουν την ελευθερία κινήσεων του ενοικιαστή στην άσκηση των δικαιωμάτων του ως ενοικιαστή. Βλέπετε σχετικά παράγραφο 1327 του συγγράμματος Woodfall, πιο πάνω και παράγραφο 328 του συγγράμματος Halsbury's, πιο πάνω, κάτω από την επικεφαλίδα 'Breach of covenant for quite enjoyment'. Παραθέτω το απόσπασμα: «The covenant for quiet enjoyment operates according to its terms to secure the tenant, not merely in the possession, but in the enjoyment of the premises for all usual purposes; and where the ordinary and lawful enjoyment of the demised premises is substantially interfered with by the acts or omissions of the landlord or those claiming under him, the covenant is broken, even if neither the title to, nor the possession of, the land is otherwise affected. Whether this interference has taken place is, in each case, a question of fact. " Ακόμα και πράξεις που λαμβάνουν χώραν εκτός του μισθίου, μπορεί να θεωρηθούν ότι συνιστούν παραβίαση του όρου της ειρηνικής απόλαυσης. Βλέπετε παράγραφος 329 του συγγράμματοςHalsbury's, πιο πάνω: «An act may be a breach of the covenant for quiet enjoyment notwithstanding that it is done off the premises. Even at the time when actual physical interference with the demised premises was considered to be an essential element of any breach of the covenant, an act done off the premises could be a breach if it caused physical interference with the demised premises; for example ...where the landlord erected scaffolding in front of the door and windows of a demised shop in such a way as to interfere with the tenant's trade [Owen v. Gadd
(1956)2 All ER 28]. If however, the disturbance is due to an act done off the premises, there is no breach of covenant unless it was either foreseen in fact, or ought by reasonable care to have been foreseen, that the interruption would follow as a consequence of the act.»" Στην παρούσα περίπτωση, αφού η Αιτήτρια είναι θέσμια ενοικιάστρια και το μίσθιο, είναι "ενοικιοστασιακό", τότε ενεργοποιείται και η προστασία του αγαθού της ειρηνικής απόλαυσης του μισθίου. Βρίσκω έτσι ότι υπάρχει εκ πρώτης όψεως σοβαρή πιθανότητα (πέραν από απλή πιθανολόγηση), η Αιτήτρια να δικαιούται στις αιτούμενες θεραπείες της. 3. Δύσκολη ή αδύνατη η απονομή πλήρους δικαιοσύνης σε μεταγενέστερο στάδιο: Για να διαπιστωθεί κατά πόσο ικανοποιείται στην παρούσα υπόθεση η προϋπόθεση αυτή, το δικαστήριο θα πρέπει να αναζητήσει τις λεπτομέρειες που θα στοιχειοθετήσουν την "ανεπανόρθωτη" ζημιά της Αιτήτριας. Με δεδομένη την παραδοχή των Καθ' ων η αίτηση ότι με σκοπό την αξιοποίηση του "υπόλοιπου τεμαχίου", έχουν πρόθεση να διαφοροποιήσουν τον προσανατολισμό και την τοποθέτηση των χώρων στάθμευσης που αναλογούν στο μίσθιο (περιλαμβανομένου και του μισθίου), βρίσκω ότι είναι ορατός ο κίνδυνος διατάραξης των επαγγελματικών δραστηριοτήτων της Αιτήτριας και της πρόκλησης βλάβης στην πελατεία της με τελικό επηρεασμό του κύκλου των εργασιών της. Στην απόφαση ZENA COMPANY LTD ν. DEMENIAN CATERING LTD
(2011)1 Α.Α.Δ. 1848, όπου εξετάστηκε η προϋπόθεση της πρόκλησης ανεπανόρθωτης ζημιάς, λέχθηκε ότι: "Σημασία είχε να διατηρηθεί το status quo ante πριν δηλαδή την επέμβαση της εφεσίβλητης στον αμφισβητούμενο χώρο. Και αυτό όφειλε να διασφαλίσει το πρωτόδικο Δικαστήριο με την έκδοση του προσωρινού διατάγματος, ιδιαιτέρως εφόσον ορθά έκρινε ότι υπήρχε σοβαρό ζήτημα προς συζήτηση και ορατή πιθανότητα επιτυχίας της αγωγής." H διατήρηση του status quo ante είναι και στην παρούσα περίπτωση σημαντική. Κρίνω επομένως, ότι ικανοποιείται στην παρούσα περίπτωση και αυτή η προϋπόθεση του άρθρου
- Ισοζύγιο της ευχέρειας: Στη βάση όλων των πιο πάνω στοιχείων και ευρημάτων, βρίσκω ότι πληρούνται όλες οι προϋποθέσεις για παραμονή του διατάγματος σε ισχύ. Δεν προβάλλεται οποιαδήποτε ουσιαστική βλάβη στους Καθ' ων η αίτηση από την έκδοση του εν λόγω διατάγματος. Η επίκληση της ανάγκης εκμετάλλευσης της περιουσίας τους και ο ισχυρισμός ότι η Αιτήτρια έχει προβεί σε παράνομες προσθηκομετατροπές δεν ανατρέπει την διαπίστωση μου αυτή. Με βάση όλα τα στοιχεία που τέθηκαν ενώπιον μου, κρίνω ότι το ισοζύγιο της ευχέρειας κλίνει υπέρ της διατήρησης της προτέρας κατάστασης (status quo ante) και της οριστικοποίησης του προσωρινού διατάγματος. Κατάληξη: Για τους πιο πάνω λόγους, το προσωρινό διάταγμα ημερομηνίας 27.4.2018 οριστικοποιείται και καθίσταται απόλυτο, μέχρι την εκδίκαση και έκδοση απόφασης στην κυρίως Αίτηση με τον πιο πάνω τίτλο και αριθμό. Επιδικάζονται τα έξοδα της παρούσας αίτησης υπέρ της Αιτήτριας και σε βάρος των Καθ' ων η αίτηση, όπως αυτά θα υπολογιστούν στο τέλος της διαδικασίας. (Υπ.) ................. Χρ. Ραγουζαίου Πρόεδρος Δικαστηρίου Πιστό Αντίγραφο Γραμματέας Subject: Rent Control/Interim Αναφορά: Προσωρινό διάταγμα για άρση επέμβασης ιδιοκτήτη στο μίσθιο [1] Από αυτή την ένορκη δήλωση έχει διαγραφεί, δυνάμει απόφασης ημερομηνίας 27.8.2018, η παράγραφος 27, για τους λόγους που καταγράφονται στην εν λόγω απόφαση. [2] Βλ. ΑΝΑΦΟΡΙΚΑ ΜΕ ΤΗΝ ΑΙΤΗΣΗ TOY MICHAIL ΕΒΑΝΟΙΤΖΕ, Πολιτική ECLI:CY:AD:2014:D620, Αίτηση αρ. 128/2014, ημερομηνίας 28.8.
- [3] Οι αιτούμενες θεραπείες καταγράφονται στη σελίδα 1 πιο πάνω. cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο