← Κύπρος

ΕΥΘΥΜΙΟΥ ν. ΠΑΝΙΚΚΟΣ ΛΕΙΒΑΔΙΩΤΗΣ ΛΤΔ, Αίτηση Αρ. Κ12/2014, 11/9/2018

ΕΥΘΥΜΙΟΥ ν. ΠΑΝΙΚΚΟΣ ΛΕΙΒΑΔΙΩΤΗΣ ΛΤΔ, Αίτηση Αρ. Κ12/2014, 11/9/2018 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:DEELAR:2018:17 ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΕΛΕΓΧΟΥ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ ΛΑΡΝΑΚΑΣ - ΑΜΜΟΧΩΣΤΟΥ ΤΜΗΜΑ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟΥ: ΛΑΡΝΑΚΑΣ Ενώπιον: Γ. Χρ. Παγιάση, Προέδρου και Μάρως Γεωργιάδου και Γιώργου Παναγιώτου, Παρέδρων Αίτηση Αρ. Κ12/2014 Μεταξύ׃ XXXXX ΕΥΘΥΜΙΟΥ, εκ Λάρνακας Αιτητής και ΠΑΝΙΚΚΟΣ ΛΕΙΒΑΔΙΩΤΗΣ ΛΤΔ (ΗΕ45810) Καθ' ων η Αίτηση Ημερομηνία: 11/09/2018 Για τον Αιτητή: κος Βαλεντίνος Σωτηρίου μαζί με κα Χριστοφή για Αντωνάκης Σωτηρίου & Συνεργάτες Δ.Ε.Π.Ε. Για τους Καθ' ων η Αίτηση: κ. Γεώργιος Κουκούνης για Γεώργιος Κουκούνης Δ.Ε.Π.Ε. Α Π Ο Φ Α Σ Η Ι. ΕΙΣΑΓΩΓΗ - ΔΙΚΟΓΡΑΦΑ Με την παρούσα Αίτηση ημερομηνίας 21/07/2014, αξιώνεται από τον Αιτητή και θέσμιο ενοικιαστή, αναπροσαρμογή του δίκαιου ενοικίου αναφορικά με το κατάστημα αρ. 2 που βρίσκεται στη Λεωφόρο Αρχιπισκόπου Μακαρίου 46, Ακίνητα Λειβαδιώτη στη Λάρνακα (στο εξής: το (Υποστατικό»). Το επίδικο υποστατικό χρησιμοποιείται ως μπυραρία και φέρει την ονομασία «ALBATROSS». Βρίσκεται στο ισόγειο κτηριακού συγκροτήματος που ανεγέρθηκε περί το

  1. Το υφιστάμενο ενοίκιο είναι €1.566,00 μηνιαίως, πληρωτέο την 1η μέρα έκαστου μηνός και ισχύει από τον Ιούλιο του
  2. Ο Αιτητής ισχυρίζεται ότι επένδυσε €40.000 για την ανακαίνιση και συντήρηση του Υποστατικού, το οποίο είναι συντηρημένο και βρίσκεται σε πολύ καλή κατάσταση. Ο Αιτητής ισχυρίζεται εν ολίγοις ότι το υποστατικό βρίσκεται σε υποβαθμισμένη περιοχή, με χαμηλή εμπορική κίνηση και προβληματική πρόσβαση. Τα ενοίκια στην περιοχή είναι πιο χαμηλά του καταβαλλόμενου από τον Αιτητή ενοικίου και παρά το γεγονός ότι ζήτησε επανειλημμένα τη μείωσή του, δεν υπήρξε ανταπόκριση από τους Ιδιοκτήτες / Καθ' ων η Αίτηση. Η Απάντηση και Ανταπαίτηση των Καθ' ων καταχωρήθηκε στις 17/12/
  3. Αναφέρεται ότι η ενοικίαση άρχισε το 1997 και προβάλλεται ο ισχυρισμός ότι δεν δικαιολογείται μείωση του ενοικίου αλλά αντίθετα δικαιολογείται αύξηση, τα δε ενοίκια της μικρής περιοχής είναι δυσαναλόγως ψηλότερα από το ενοίκιο του επίδικου υποστατικού. Υποστηρίζεται ότι το Υποστατικό βρίσκεται σε εμπορική τοποθεσία και είναι σε πολύ καλή κατάσταση. Πέραν της αύξησης του ενοικίου, ζητείται ανταπαιτητικά και διάταγμα κατεδάφισης παράνομων επεκτάσεων μπροστά και γύρω από το κατάστημα. Η Ανταπάντηση και Απάντηση στην Ανταπαίτηση καταχωρήθηκε στις 05/02/
  4. Με αυτήν υιοθετείται η θέση των Καθ' ων ότι η ενοικίαση άρχισε το
  5. Υπάρχει άρνηση ότι έχουν γίνει επεκτάσεις αλλά διαζευκτικά προβάλλεται ότι οι οποιεσδήποτε αλλαγές έγιναν κατόπιν γραπτής ή προφορικής συγκατάθεσης των Καθ' ων. Επαναλαμβάνεται ότι το Υποστατικό βρίσκεται «σε παρακμάζουσα περιοχή, δίπλα από το βιομηχανικό λιμάνι της Λάρνακας, επί παρόδου κύριας αρτηρίας ο οποίος είναι μονόδρομος, δίπλα από γραφείο τελετών κηδειών, και χωρίς χώρο στάθμευσής σε ακτίνα 500 μέτρων». ΙΙ. Η ΑΚΡΟΑΜΑΤΙΚΗ ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ Η Ακροαματική διαδικασία άρχισε στις 14/09/2017 και ολοκληρώθηκε στις 13/02/2018, ενώ στις 03/10/2017 μεσολάβησε ενδιάμεση απόφαση με την οποία είχε απορριφθεί αίτημα για τροποποίηση της πλευράς των Καθ' ων. Για την πλευρά του Αιτητή έδωσε μαρτυρία μόνο ο ίδιος. Για τους Καθ' ων μαρτύρησε ο διευθυντής αυτών κ. XXXXX Λειβαδιώτης και ο κ. XXXXX Ονησιφόρου, εκτιμητής ακινήτων. Τέλος, έδωσε μαρτυρία η κα Κατερίνα Σεργίου, κτηματολογικός λειτουργός. (α) Η μαρτυρία του κ. Ευθυμίου - Αιτητή Ο Αιτητής κατά την κυρίως εξέτασή του ανέφερε ότι είναι ο ενοικιαστής του επίδικου υποστατικού. Δεν ήταν σε θέση να παρουσιάσει στο Δικαστήριο το σχετικό ενοικιαστήριο έγγραφο λέγοντας ότι «δεν το έχω μαζί μου» και ότι «κάπου εν μες τα file το συμβόλαιο». Ανάφερε ότι ο ενοίκιο είναι €1.566 μηνιαίως. Κατέθεσε ως ΤΕΚΜΗΡΙΟ 1 και 3 αντίστοιχα, 2 αποδείξεις είσπραξης ενοικίου ύψους €1.566 για τον Απρίλιο του 2014 και για τον Οκτώβριο του 2016 αντίστοιχα. Κατέθεσε ως ΤΕΚΜΗΡΙΟ 2 - επιστολή ημερομηνίας 19/05/2014 των Καθ' ων η Αίτηση, με την οποία τον ενημέρωναν ότι από 01/07/2014 το ενοίκιο του επίδικου υποστατικού θα αυξανόταν σε €1.700 μηνιαίως. Κατέθεσε ως ΤΕΚΜΗΡΙΟ 4 αντίγραφο επιταγής αρ. XXXXX4336 ημερομηνίας 25/07/2012 για το ποσό των €1.566 καθώς και ως ΤΕΚΜΗΡΙΟ 5 αντίγραφο κατάστασης λογαριασμού από την οποία παρουσιάζεται στις 02/07/12 να εξαργυρώνεται η επιταγή αρ. 011394335 για το ποσό των €1.450 και στις 27/07/12 η επιταγή αρ. XXXXX4336 για το ποσό των €1.566, δηλαδή το ΤΕΚΜΗΡΙΟ
  6. Κατέθεσε ακόμα ως ΤΕΚΜΗΡΙΟ 6 την προειδοποιητική προς αυτόν επιστολή των δικηγόρων των Καθ' ων ημερομηνίας 16/06/2014 με την οποία κλήθηκε να καταβάλει το ποσό των €3.132 για οφειλόμενα ενοίκια, τα οποία είπε ότι ξόφλησε. Ανέφερε ότι ζήτησε μέσα στον Ιούνιο ή Μάιο του 2014 να μειωθεί το ενοίκιο, αλλά οι Καθ΄ ων αρνήθηκαν. Τα έξοδα για την ανακαίνιση του υποστατικού τα έκανε ο ίδιος. Ο ιδιοκτήτης ουδέποτε το συντήρησε. Όταν το ενοικίασε ήταν άδειο. Είχε τοποθετήσει πέργολες και τις αφαίρεσε. Υπήρξαν και άλλα συμβόλαια τα οποία δεν παρουσίασε. Κατά την αντεξέτασή του, ως προς την επιταγή που παρουσιάζεται στο ΤΕΚΜΗΡΙΟ 5, είπε ότι κατατέθηκε στην τράπεζα στις 02/07/2012 και ανέφερε ότι ο ίδιος την έδωσε στον κ. Λειβαδιώτη στις 30 του Ιούνη [του 2012] μαζί με μια επιταγή με την αύξηση την οποία συμφώνησαν τη συγκεκριμένη ημέρα. Επέμεινε ότι η συμφωνία για αύξηση του ενοικίου έγινε στις 30 του Ιουνίου με μεταχρονολογημένη επιταγή. Αρνήθηκε ότι η ημερομηνία της αύξησης και της πληρωμής του ενοικίου είναι η ημερομηνία της επιταγής δηλαδή η 25/7/
  7. Συμφώνησε ότι είναι δική του ευθύνη οι ανακαινίσεις και η συντήρηση του υποστατικού. Αρνήθηκε ότι για το συγκεκριμένο δικαιολογείται αύξηση και όχι μείωση του ενοικίου. Επέμεινε ότι, «ο εκτιμητής, μια κοπέλα συγκεκριμένα», του τηλεφώνησε και του είπε ότι είναι από «αίτηση την οποία έχει κάμει ο κύριος Λειβαδιώτης και αντιπροσωπεύω τον κύριο Λειβαδιώτη». (β) Η μαρτυρία του κ. Λειβαδιώτη (Μ/Υ 1) Ο κ. XXXXX Λειβαδιώτης είναι διευθυντής και μέτοχος της εταιρείας των Καθ' ων η Αίτηση. Ανέγνωσε και κατέθεσε Γραπτή δήλωση που σημειώθηκε ως ΕΓΓΡΑΦΟ Α. Επιβεβαίωσε ότι η ενοικίαση άρχισε το 1997, αφορά το επίδικο υποστατικό που χρησιμοποιείται ως μπυραρία και ισχυρίζεται ότι αυτό βρίσκεται σε γωνιακή θέση σε πολύ καλή τοποθεσία, σε εμπορική περιοχή. Συμφώνησε ότι το ενοίκιο επί του παρόντος είναι €1.566 μηνιαίως προπληρωτέο, και ανέφερε ότι η τελευταία αύξηση «συμφωνήθηκε, δόθηκε και αποδεικνύεται εγγράφως με την επιταγή του αιτητή της Εθνικής Τράπεζας της Ελλάδος (Κύπρου) Λτδ ημερ. 25/07/2012 αρ. επιταγής XXXXX4336». Αρνήθηκε ότι συναντήθηκε με τον Αιτητή και συμφώνησε μαζί του αύξηση περί το τέλος Ιουνίου 2012 και ότι έλαβε μεταχρονολογημένες επιταγές, αναφέροντας ότι η αύξηση έλαβε χώρα στις 25/07/
  8. Κατέθεσε ως ΤΕΚΜΗΡΙΟ 7 την Έκθεση Εκτίμησης ημερομηνίας 30/10/2017 που ετοιμάστηκε για λογαριασμό των Καθ' ων και υπογράφεται από τους κ.κ. XXXXX Πετρίδη και XXXXX Ονησιφόρου και συμφώνησε, όχι όμως αβίαστα, με το περιεχόμενό της. Είπε ακόμα ότι μετά την καταχώρηση της Ανταπαίτησής τους, ο Αιτητής μετακίνησε τις παράνομες επεκτάσεις και προσθηκομετατροπές που προέβη μπροστά και γύρω από το κατάστημα, για τις οποίες ουδέποτε έλαβε τη συγκατάθεση των Καθ' ων. Αναφέρθηκε στο ΤΕΚΜΗΡΙΟ 4 λέγοντας ότι παρουσιάστηκε στην τράπεζα στις 27 Ιουλίου και αναγνώρισε την υπογραφή του ενώ αναφέρθηκε και στα υπόλοιπα Τεκμήρια. Κατά την αντεξέτασή του είπε ότι δεν του ζητήθηκε από τον ενοικιαστή να διενεργήσει οποιανδήποτε επιδιόρθωση και όταν κάποτε υπήρξε πρόβλημα με τα αποχετευτικά έστειλε τεχνικό ο οποίος βοήθησε να λυθεί το πρόβλημα. Όσον αφορά το ΤΕΚΜΗΡΙΟ 2 διευκρίνισε ότι παρόλο που έστειλε επιστολή δεν πήρε αύξηση από την 1η Ιουλίου του 2014 που αξίωσε. Του υποβλήθηκε ότι καθόρισε τη συγκεκριμένη ημερομηνία (01/07/2014) γιατί γνώριζε ότι τότε συμπληρώνονταν τα δύο χρόνια από την προηγούμενη αύξηση του ενοικίου, αλλά δήλωσε ότι δεν θυμόταν. Υποστήριξε ότι μετά τις 19 Μαΐου (του 2012), ο Αιτητής πήγε στο γραφείο του περί τα μέσα του Ιούλη, και μετά τις 25/7/2012 και συμφώνησαν το ποσό. Όσον αφορά τον χώρο στάθμευσης, ανέφερε ότι πίσω από το κατάστημα στη γωνιά υπάρχει κενό οικόπεδο, διπλό οικόπεδο, το οποίο χρησιμοποιείται ως χώρος στάθμευσης από όλη την περιοχή. Σήμερα δεν υπάρχουν οφειλόμενα ενοίκια. Του υποβλήθηκε ότι η αύξηση ισχύει από ή πριν την 1η Ιουλίου 2012 όπως προκύπτει και από το δικόγραφο των Καθ΄ ων. Επέμεινε πάντως ότι τη σχετική επιταγή την έλαβε στις 25/7/2012 και εκείνη την ημέρα συμφωνήθηκε η αύξηση του ενοικίου. Όσον αφορά το αίτημα των Καθ' ων για αύξηση ενοικίου, είπε ότι έκαμε άλλες εκτιμήσεις τα προηγούμενα χρόνια, τις οποίες όμως δεν παρουσίασε στο Δικαστήριο. Επέμεινε πάντως ότι δικαιούται σε αύξηση του ενοικίου. Όταν του υποδείχθηκε ότι ακόμα και στην εκτίμηση που παρουσίασε στο Δικαστήριο ΤΕΚΜΗΡΙΟ 7 παρουσιάζεται ότι το ενοίκιο πρέπει να μειωθεί, απάντησε «αν βάλω δέκα εκτιμητές τζιαί κάμουν μου δέκα εκτιμήσεις, αποκλείεται να μου δώκει ο κάθε ένας τον ίδιο αριθμό. Αποκλείεται».[1] Υποβλήθηκε στον μάρτυρα ότι δεν υπήρξε καμία παράνομη προσθήκη ή επέκταση, θέση την οποία απέρριψε με κατηγορηματικό τρόπο. (γ) Η μαρτυρία του κ. XXXXX Ονησιφόρου (Μ/Υ 2) Ο κ. XXXXX Ονησιφόρου είναι ο εκτιμητής των Καθ' ων που ετοίμασε για λογαριασμό τους το ΤΕΚΜΗΡΙΟ 7, το οποίο αναγνώρισε, υιοθέτησε και επεξήγησε κατά την κυρίως εξέτασή του. Ανέφερε ότι το υπό εξέταση υποστατικό παρουσιάζεται στη φωτογραφία στη σελ. 14 της Έκθεσής του. Κατά την άποψή του, το επίδικο βρίσκεται σε προνομιούχα θέση, σε συμβολή δύο λεωφόρων που δεν υπάρχει διαχωριστική νησίδα. Προέβη στους υπολογισμούς του με βάση τα εγκεκριμένα αρχιτεκτονικά σχέδια τα οποία συνάδουν με τα στοιχεία του Κτηματολογίου Λάρνακας. Το υποστατικό αποτελείται από 129 τ.μ. ισόγειο εσωτερικό χώρο, 50 τ.μ. μεσοπάτωμα και αποχωρητήριο, νιπτήρα και αποθηκευτικό χώρο. Τόσο το επίδικο, όσο και το όλο κτήριο, που ανεγέρθηκε το 1977, βρίσκονται σε μέτρια κατάσταση συντήρησης. Χρησιμοποίησε τη συγκριτική μέθοδο εκτίμησης. Διενήργησε και αναπροσαρμογές των υπό εξέταση συγκριτικών καταστημάτων, αναλόγως της θέσης, του σχήματος, της πρόσοψης, του εμβαδού και της φυσικής κατάστασης ενός εκάστου (σελ. 19 του ΤΕΚΜΗΡΙΟΥ 7). Στο «Παράρτημα 3» που επισυνάπτεται στις σελ. 16 και 17 της Εκτίμησής του παραθέτει πέραν του υπό εξέταση υποστατικού 6 άλλες ενοικιάσεις. Διευκρίνισε όμως, σε σχετική σημείωση στο τέλος της σελ. 17, ότι το υπ' αριθμό 3 κατάστημα υπό την ονομασία «POLYS BIKES» δεν το έλαβε υπόψιν για σκοπούς σύγκρισης καθότι διατηρεί «σοβαρές υπόνοιες ότι η ενοικίαση δεν αφορά Αγοραίο Ενοίκιο και ενδεχομέν[ω]ς να έγινε κάτω από διαφορετικούς όρους από του[ς] συνήθ[ει]ς όρους ενοικίασης». Με βάση τις αναπροσαρμοσμένες τιμές των υπόλοιπων 6 υποστατικών, καθόρισε τον μέσο όρο στο ποσό των €10,02 ανά τετραγωνικό μέτρο. Σε ερώτηση του Δικαστηρίου, εάν λάμβανε υπόψιν και το υπ' αριθμό 3 κατάστημα υπό την ονομασία «POLYS BIKES» σε ποιον αριθμό θα κατέληγε, απάντησε ότι θα ήταν €9,
  9. Κατά την αντεξέτασή του είπε ότι στην εκτίμησή του αναφέρεται σε καταβαλλόμενα ενοίκια «όπως αυτά βρέθηκαν από έρευνα για τη συγκεκριμένη περίοδο 21/07/14». Είπε ότι για τα ακίνητα υπ' αριθμό 5 (Societe Generale Bank) και 6 (ΟΠΑΠ), χρησιμοποίησε πληροφορίες που εξασφάλισε από δική του έρευνα αφού πρόκειται για υποστατικά που δεν συμπεριλαμβάνονται στην εκτίμηση του Κτηματολογίου. Για τα υπόλοιπα συγκριτικά υιοθέτησε και χρησιμοποίησε τα στοιχεία του Κτηματολογίου και δέχθηκε ότι εάν κριθούν εσφαλμένα θα επηρεαστεί και η δική του έκθεση. Τις πληροφορίες για το ακίνητο υπ' αριθμό 5 (Societe Generale Bank) τις έλαβε ο ίδιος από το τραπεζικό ίδρυμα. Όσον αφορά για το υπ' αριθμό 6 (ΟΠΑΠ) , αυτό είναι ιδιοκτησία του κύριου XXXXX Λειβαδιώτη (του διευθυντή των Καθ' ων) και τις πληροφορίες του τις έδωσε εκείνος. Του υποβλήθηκε ότι το υπ' αριθμό 6 (ΟΠΑΠ) δεν ήταν ενοικιασμένο την επίδικη περίοδο, ήτοι την 21/07/
  10. Η απάντησή του ήταν ότι δεν γνωρίζει αλλά θεώρησε πως τα στοιχεία που του δόθηκαν από τον διευθυντή της εταιρείας είναι ορθά, παρόλο που παραδέχθηκε ότι ο ίδιος δεν είδε ενοικιαστήριο έγγραφο για το εν λόγω υποστατικό. Επεξήγησε τους παράγοντες (σχήμα, εμβαδόν, πρόσοψη και προβολή επί της λεωφόρου, φυσική κατάσταση) που λαμβάνει υπόψιν για αναπροσαρμογές σε σχέση με το είδος του ακινήτου που πρόκειται για γωνιακό κατάστημα. Προσδιόρισε τη μοναδικότητα που αποδίδει στο επίδικο υποστατικό η προνομιούχα θέση που έχει σε σύγκριση με τα υπόλοιπα συγκριτικά δεδομένα. Εξήγησε τι σημαίνει αγοραίο ενοίκιο και ότι αυτό καθορίζεται μετά από την ανάλογη αναπροσαρμογή των συγκριτικών δεδομένων της μικρής περιοχής το οποίο μπορεί να διαφέρει από τον μέσο όρο. Η φυσική κατάσταση είναι ένα συνδυασμός χαρακτηριστικών συμπεριλαμβανομένης και της ηλικίας. Διευκρίνισε ότι επισκέφθηκε όλα τα συγκριτικά δεδομένα τα οποία χρησιμοποίησε στην έρευνα του και με βάση την εμπειρική του κρίση έγιναν οι ανάλογες αναπροσαρμογές. Όσον αφορά τις παρεχόμενες διευκολύνσεις είπε ότι είναι οι ίδιες για όλα τα συγκριτικά δεδομένα, αφού τις διευκολύνσεις που παρέχει η Λεωφόρος τις παρέχει σε όλα τα ακίνητα και ότι γενικά δεν υπάρχει χώρος στάθμευσης κατά μήκος της λεωφόρου. Ιδιαίτερα αναφορικά με το κατάστημα «POLYS BIKES» που δεν έλαβε υπόψιν, δέχθηκε ότι δεν έκαμε δική του έρευνα για να επιβεβαιώσει το ενοίκιο που αναφέρει η Λειτουργός του Κτηματολογίου, επειδή «θα ήταν πολύ λανθασμένη διαδικασία να μπούμε σε αντιπαράθεση των στοιχείων που έχει το Κτηματολόγιο με τα στοιχεία που βρίσκουμε εμείς, επομένως χρησιμοποιήθηκαν τα στοιχεία του Κτηματολογίου που είναι το αρμόδιο τμήμα παγκύπρια στη λήψη των δεδομένων. Θα ήταν λανθασμένο να χρησιμοποιήσουμε άλλα δεδομένα» και επέμεινε ότι «υπάρχουν σοβαρές υπόνοιες ότι το ενοίκιο δεν είναι με βάση συνήθεις όρους ενοικίασης που έγινε». Είπε ότι θα ήταν ορθότερο να χρησιμοποιηθούν ως συγκριτικά μόνο γωνιακά καταστήματα, παρόλο που δέχθηκε ότι θα μπορούσε να προβεί σε ανάλογες αναπροσαρμογές για συνεχόμενα καταστήματα. Αμφισβήτησε την Έκθεση της Λειτουργού του Κτηματολογίου λέγοντας ότι η Λειτουργός χρησιμοποίησε λανθασμένα συγκριτικά στην δική της Έκθεση. Παρέπεμψε συγκεκριμένα σε ένα κατάστημα που χρησιμοποιείται ως κομμωτήριο και υπέδειξε ότι το εν λόγω κατάστημα είναι πάρα πολύ μεγάλο, με περιορισμένη πρόσοψη και προβολή επί της Λεωφόρου και σε χειρότερη κατάσταση από το επίδικο. Όταν όμως του ζητήθηκε από το Δικαστήριο να υποδείξει στην Έκθεση της Λειτουργού το εν λόγω κομμωτήριο δεν μπόρεσε να το εντοπίσει και ανακάλεσε τη δήλωσή του, λέγοντας πως το εν λόγω υποστατικό το είχε δει σε άλλη έκθεση που είχε γίνει εκ μέρους του Αιτητή, η οποία εν τέλει δεν κατατέθηκε στο Δικαστήριο. Κατά τα λοιπά και όσον αφορά την Έκθεση της Λειτουργού του Κτηματολογίου, αμφισβήτησε τα συγκριτικά υπ΄ αριθμό 4 (λόγω θέσης και φυσικής κατάστασης) και 5 (λόγω θέσης) λέγοντας ότι υπήρχαν καλύτερα συγκριτικά προς χρησιμοποίηση. (δ) Η μαρτυρία της κας. Κατερίνας Σεργίου (Λειτουργού Εκτιμήσεων) Η κα Σεργίου είναι Κτηματολογικός Γραφέας στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λάρνακας από το
  11. Η 'Εκθεση Εκτίμησής της ημερομηνίας 20/04/2015 κατατέθηκε ως ΤΕΚΜΗΡΙΟ
  12. Διενήργησε επιτόπια εξέταση για την εξεύρεση συγκριτικών ενοικίων, λαμβάνοντας υπόψιν την ηλικία, τη θέση, την κατάσταση των υπό εξέταση ακινήτων. Εξηύρε 8 συγκριτικά ακίνητα τα οποία χρησιμοποίησε όλα, χωρίς να αφαιρέσει οποιοδήποτε κατάστημα λόγω του ύψους του ενοικίου (πολύ ψηλό ή πολύ χαμηλό), θέλοντας με τον τρόπο αυτό να παρουσιάσει μια ολοκληρωμένη εικόνα ενώπιον του Δικαστηρίου. Ανέφερε ότι η περίοδος της Έκθεσής της ήταν μέσα στην οικονομική κρίση που υπήρχαν πολλά κενά καταστήματα και οι ιδιοκτήτες μείωναν τα ενοίκια για να μπορέσουν να κρατήσουν τους ενοικιαστές. Όσον αφορά το ζήτημα των αναπροσαρμογών, η θέση της ήταν ότι δεν προχώρησε σε αναπροσαρμογές καθότι τέτοια ενέργεια θα ήταν αυθαίρετη και δεν θα μπορούσε να τεκμηριωθεί στο Δικαστήριο. Επεξήγησε συναφώς, ότι για να υιοθετηθεί ένα ποσοστό αναπροσαρμογής θα πρέπει να αποδεικνύεται από το ίδιο το ποσοστό, δίδοντας ως παράδειγμα την ενοικίαση ενός γωνιακού καταστήματος. Εάν ένα γωνιακό κατάστημα ενοικιάζεται «με πιο χαμηλό επίπεδο από ένα μη γωνιακό και κάναμε ανάλυση αυτών των δύο ενοικίων και αν από την ανάλυση εξάγετο ένα αποτέλεσμα που έδειχνε ότι το γωνιακό ήταν καλύτερο από το μη γωνιακό, τότε θα μπορούσε να υιοθετηθεί και στην παρούσα έκθεση εκτίμησης. Από την στιγμή που η έρευνα που έχω κάνει δεν μπορούσε να αποδείξει αυτές τις αναπροσαρμογές, θεώρησα σωστό να μην αλλοιώσω τις τιμές των ακινήτων». Σε συνάρτηση με την έκθεση του κ. Ονησιφόρου (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 7) είπε ότι η ίδια δεν συμπεριέλαβε στην έκθεσή της το συγκριτικό αρ. 5 (κατάστημα ΟΠΑΠ) καθότι σύμφωνα με τη δική της έρευνα το εν λόγω υποστατικό δεν ήταν ενοικιασμένο κατά τον ουσιώδη χρόνο, η ενοικίαση ξεκίνησε τον Ιανουάριο του
  13. Εν πάση περιπτώσει, είπε ότι η μείωση κατά 25% λόγω εμβαδού που τίθεται στο ΤΕΚΜΗΡΙΟ 7 είναι αυθαίρετη. Όσον αφορά το κατάστημα υπ΄ αριθμό 2 (MAVRIS) σημείωσε ότι, παρόλο που ο εκτιμητής των Καθ' ων στον πίνακα στη σελ. 19 παρουσιάζεται να θεωρεί ότι το εν λόγω κατάστημα είναι κατά 30,00% καλύτερο από το επίδικο, παρέπεμψε στη σελίδα 5 της υπό αναφορά εκτίμησης που αναφέρονται επί λέξει τα εξής: «Το συγκριτικό κατάστημα αρ. 2 (MAVRIS) βρίσκεται 200 μέτρα περίπου βόρεια υπό το υπό εκτίμηση κατάστημα. Είναι γωνιακό και στην ίδια μέτρια φυσική εμφάνιση και κατάσταση όπως και το υπό εκτίμηση κατάστημα και περίπου της ίδιας ηλικίας». Η ίδια θεωρεί ότι το επίδικο και το κατάστημα υπ' αριθμό 2 (MAVRIS) βρίσκονται στην ίδια μέτρια φυσική κατάσταση και ότι δεν θα έπρεπε να υπάρχει ποσοστό 10% υπέρ του καταστήματος MAVRIS. Αναφέρθηκε και σε 2ο λάθος που εντόπισε στην διενεργηθείσα αναπροσαρμογή αναφορικά με το κατάστημα MAVRIS, αναφορικά με την έκταση της πρόσοψής του. Συγκεκριμένα, παρόλο που το υπό εξέταση κατάστημα παρουσιάζεται να έχει μικρότερη πρόσοψη (10 μέτρα) από το κατάστημα MAVRIS (11 μέτρα), στον σχετικό πίνακα αναπροσαρμογών αναγράφεται ότι το κατάστημα MAVRIS μειονεκτεί κατά 5% από το υπό εξέταση. Όσον αφορά το κατάστημα υπ' αριθμό 1 (MICAHLIS ELIA) θεωρεί εσφαλμένη την αναπροσαρμογή μόνο κατά 5% προς όφελος του εν λόγω καταστήματος, λόγω πρόσοψης, καθότι, το MICAHLIS ELIA είναι ένα κατάστημα με πολύ μεγάλη πρόσοψη στο δρόμο (17 μέτρα πρόσοψη) ενώ το υπό εξέταση μόλις
  14. Επίσης εντόπισε και μαθηματικό λάθος στην αναπροσαρμοσμένη τιμή. Αντί 5,89 θα έπρεπε να είναι 5,
  15. Όσον αφορά το CYSHOP (υπ' αριθμό 4 στο ΤΕΚΜΗΡΙΟ 7 και υπ' αριθμό 8 στο ΤΕΚΜΗΡΙΟ 8) χαρακτήρισε το ποσοστό αναπροσαρμογής 20% που αφορά τη φυσική κατάσταση ως αυθαίρετο. Οι διευκολύνσεις είναι σε όλα τα καταστήματα οι ίδιες. Όσον αφορά το ζήτημα της θέσης του καταστήματος, συμφώνησε ότι βρίσκεται σε συμβολή δύο λεωφόρων, πλην όμως δεν θεωρεί ότι το υπό εξέταση είναι το καλύτερο κατάστημα στην περιοχή καθότι στην πισινή πλευρά συνορεύει με γραφείο κηδειών και στην μπροστινή πλευρά εφάπτεται στην πρόσοψη καταστήματος που είναι κενό εδώ και αρκετά χρόνια, «ενώ αν ήταν τα καλύτερα καταστήματα, θα ήταν ενοικιασμένα». Ούτε οι ενοικιαστικές τιμές των κοντινών στο υπό εξέταση καταστημάτων επιβεβαιώνουν τη θέση των καθ΄ ων, δηλαδή δεν αφορούν πιο ακριβά ενοίκια. Συμπλήρωσε ότι ο εμπειρογνώμονας των Καθ' ων ουσιαστικά χρησιμοποίησε τα δικά της στοιχεία, πλην 2 εξαιρέσεων (ΟΠΑΠ και Societe Generale) για τις οποίες έδωσε λανθασμένες πληροφορίες, παραπέμποντας για το κατάστημα της Societe Generale σε λάθη στα τετραγωνικά μέτρα και στα ποσά των ενοικίων. Όσον αφορά ειδικά το κατάστημα POLYS BIKES, το οποίο ο εκτιμητής των Καθ' ων δεν συμπεριέλαβε διότι είχε υπόνοιες ότι το ενοίκιο δεν είναι ορθό, είπε ότι μίλησε ξανά η ίδια με τον ιδιοκτήτη του καταστήματος ο οποίος της επιβεβαίωσε ότι το καταβαλλόμενο ενοίκιο είναι το πραγματικό. Επεξήγησε ακόμα ότι το αγοραίο ενοίκιο προκύπτει μέσω των νέων ενοικιάσεων κατά την 21/07/2014 (ημερομηνία καταχώρησης της αίτησης) που ήταν το POLYS BIKES και το MACABO BAR. Κατέθεσε ως ΤΕΚΜΗΡΙΟ 9 (Α-Β και Γ) δέσμη 3 φωτογραφιών με φωτογραφίες που έχει βγάλει η ίδια την προηγούμενη Τετάρτη που αφορούν το επίδικο υποστατικό και τις επεξήγησε. Επανερχόμενη τέλος στο ζήτημα των αναπροσαρμογών, επανέλαβε ότι δεν θα μπορούσε να τεκμηριώσει ποσοστά αναπροσαρμογής και πως τα υποστατικά είναι στον ίδιο εμπορικό δρόμο, είναι περίπου ίδιας ηλικίας, δίχως να πλεονεκτεί το υπό εξέταση λόγω της θέσης του. Ανέφερε επίσης ότι λανθασμένα ο εκτιμητής των Καθ' ων υπολόγισε το αγοραίο ενοίκιο. Ο δικός της μέσος όρος είναι 8,92 ενώ της εκτίμησης των Καθ' ων 10,
  16. Κατά την αντεξέτασή της αμφισβητήθηκε η πραγματογνωμοσύνη της. Απάντησε ότι έτυχε εκπαίδευσης σε κτηματολογικά θέματα και εκτιμήσεις. Παρακάθισε σε γραπτές εξετάσεις και τις πέρασε με επιτυχία και αντίγραφο εγγράφου με τίτλο «Εκπαίδευση: Κτηματολογικό Γραφείο στις εκτιμήσεις» ημερομηνίας 15/11/1999 κατατέθηκε ως ΤΕΚΜΗΡΙΟ 10 και ακολούθως επεξηγήθηκε ως επίσης και αντίγραφο εγγράφου υπό τον τίτλο «όρκος εκτιμητή» (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 11). Πρόσθεσε επίσης ότι από τις 22/05/2009 είναι εγκεκριμένη λειτουργός εκτιμήσεων από το Ανώτατο Δικαστήριο και έχει συμπεριληφθεί στον κατάλογο λειτουργών στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων και σχετική επιστολή κατατέθηκε ως ΤΕΚΜΗΡΙΟ
  17. Ανέφερε επίσης ότι σύμφωνα με τον Νόμο του Επιστημονικού Τεχνικού Επιμελητηρίου Κύπρου (ΕΤΕΚ), Νόμος 224/90 «πρόσωπο που υπηρετεί στη Δημόσια Υπηρεσία μπορεί να προβαίνει σε εκτιμήσεις γης για σκοπούς των καθηκόντων του» και σχετικό αντίγραφο μέρους εκείνου του Νόμου κατατέθηκε ως ΤΕΚΜΗΡΙΟ
  18. Είναι σχεδόν 12 χρόνια στον κλάδο εκτιμήσεων, έχει ετοιμάσει πάρα πολλές εκτιμήσεις, είτε για σκοπούς υπολογισμού αποζημίωσης σε περιπτώσεις που γίνεται αναγκαστική απαλλοτρίωση, είτε για εξαγορά χώρου πρασίνου, είτε για αγορά, μεταφορά συντελεστή δόμησης ιδιώτη δέκτη, εκτιμήσεις ενοικιοστασίου και λόγω της πείρας της στον κλάδο εκτιμήσεων είχε τοποθετηθεί και στον κλάδο του εκτιμητή που διεκπεραιώνει τις πωλήσεις για σκοπούς του Νόμου 81/70, δηλαδή για καταβολή των μεταβιβαστικών δικαιωμάτων και ακολούθως από το 2015 ανέλαβε καθήκοντα ελεγκτή εκτιμήσεων και εξήγησε τη φύση των καθηκόντων της. Είπε ότι τα συγκριτικά ενοίκια αντικατοπτρίζουν την πραγματική κατάσταση της αγοράς κατά την ημερομηνία καταχώρησης της αίτησης. Επανέλαβε ότι δεν έχει προβεί σε αναπροσαρμογές. Δεν θεωρεί ότι η τοποθεσία του επίδικου καταστήματος είναι πιο καλή από τα συγκριτικά που έχει στους δικούς της συγκριτικούς πίνακες. Σε ερώτηση του Δικαστηρίου, ως προς το μέγεθος και κατά πόσο παίζει ρόλο ως προς το ενοίκιο, διευκρίνισε ότι «ένα κατάστημα που ήταν πολύ μεγάλο σε σχέση με το επίδικο ήταν πολύ πιο φτηνό το ενοίκιο του, όμως αυτό το κατάστημα είχε μια πολύ μεγάλη πρόσοψη στη λεωφόρο και ήταν ανεξάρτητο, δεν είχε κτίσματα στους ορόφους». Της υποβλήθηκε ότι θα έπρεπε «να καθορίσει με ακρίβεια τα πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα των συγκριτικών καταστημάτων και σε συνάρτηση με το επίδικο». Επανέλαβε ότι οι συγκριτικές ενοικιάσεις δεν έδειχναν ότι ένα γωνιακό κατάστημα είχε πιο ψηλό ενοίκιο από ένα κατάστημα μη γωνιακό. Επίσης, της υποβλήθηκε ότι το διπλανό κατάστημα από το επίδικο, δεν είναι ξενοικίαστο. Δέχθηκε ότι οι φωτογραφίες που καταχώρησε απεικονίζουν τη σημερινή κατάσταση, όχι κατά τον επίδικο χρόνο. Είπε ότι ο ιδιώτης εκτιμητής της τηλεφώνησε. Δέχθηκε ότι μια λεωφόρος που δεν έχει νησίδα είναι πλεονέκτημα για τα καταστήματα, αλλά επέμεινε ότι το υπό εξέταση δεν βρίσκεται σε προνομιακή θέση καθότι τέτοιο συμπέρασμα δεν έχει εξαχθεί από τα συγκριτικά ενοίκια της. Της υποβλήθηκε ότι ο εκτιμητής των Καθ' ων η Αίτηση ορθά χρησιμοποίησε το κατάστημα ΟΠΑΠ ως συγκριτικό διότι υπήρχε σε ισχύ ενοικίαση κατά τον Ιούλιο του
  19. Της υποβλήθηκε ακόμα ότι το εν λόγω κατάστημα ήταν ενοικιασμένο ως «Coffee Island» και ότι η έρευνα που διενήργησε ήταν πλημμελής. Όσον αφορά το γειτνιάζον κατάστημα (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 9Β) της υποβλήθηκε ότι παρόλο που φέρει πανό με τίτλο «for rent» δεν σημαίνει ότι το κατάστημα είναι ξενοικίαστο και αναφορικά με το γραφείο τελετών κηδειών (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 9Γ) ότι πρόκειται για μια λυόμενη κατασκευή που δημιουργήθηκε «τα τελευταία 1 - 2 χρόνια» και συνεπώς τον Ιούλη του 2014 δεν υπήρχε εκεί. Απάντησε ότι δεν θυμάται. Όσον αφορά το «MACABO BAR» δέχθηκε ότι δεν είναι γωνιακό κατάστημα, αλλά αρνήθηκε ότι το υπό εκτίμηση υπερέχει κατά πολύ όσον αφορά την τοποθεσία. Επίσης διαφώνησε ότι το «MACABO BAR» βρίσκεται σε άθλια κατάσταση, αλλά υποστήριξε ότι είναι σε παρόμοια κατάσταση με το υπό εξέταση. Της υποβλήθηκε ότι το συγκριτικό 2 (MICHALIS ILIA «αγοραπωλησίες αυτοκινήτων») με ενοίκιο των €4,25 λόγω της φύσης του (εκθεσιακός χώρος αυτοκινήτων) δεν μπορεί να αποτελέσει συγκριτικό, ως έχει, με το υπό εξέταση. Επανέλαβε ότι η δική της έρευνα δεν της έχει δείξει ότι μπορεί να κάνει αναπροσαρμογές, ούτε για το εμβαδόν, ούτε για τη θέση, ούτε αν είναι γωνιακό ή όχι. Υπάρχουν καταστήματα που είναι σε πιο καλή κατάσταση, γωνιακά, με μεγάλη πρόσοψη, και ενοικιάστηκαν πιο φτηνά απ' ότι το υπό εξέταση ακίνητο. Ένα κατάστημα που είχε μεγάλη πρόσοψη, μη γωνιακό που είναι πολύ φτηνό, ενώ άλλο που είναι γωνιακό είναι πιο ψηλή η αξία του. Παρέπεμψε στο γεγονός ότι το κατάστημα MAVRIS, (συγκριτικό 2 στο ΤΕΚΜΗΡΙΟ 7) έχει εμβαδόν 160,80 τετραγωνικά μέτρα ενώ το υπό εξέταση έχει 144 τετραγωνικά χωρίς να γίνεται αναπροσαρμογή. Όσον αφορά το κατάστημα της τράπεζας Societe Generale Bank (συγκριτικό 5 στο ΤΕΚΜΗΡΙΟ 7) παρόλο που δέχθηκε ότι αυτό εντάσσεται εντός της μικρής περιοχής, διευκρίνισε ότι δεν έτυχε να κάμει έρευνα για το συγκεκριμένο υποστατικό, διότι υπάρχουν πολλά υποστατικά στην περιοχή. Της υποβλήθηκε ακόμα ότι το Music Gallery, δηλαδή το συγκριτικό 5 στην εκτίμηση της, δεν μπορεί να χρησιμοποιηθεί για οποιανδήποτε χρήση λόγω του σχήματος του και του εμβαδού του. Διαφώνησε. Όσον αφορά το αγοραίο ενοίκιο, συμφώνησε ότι το συγκριτικό 4 στην έκθεσή της και μέσος όρος €9,36 είναι πιο σωστός από το €6,52 του 1ου συγκριτικού. (ε) Οι Αγορεύσεις Κατά το στάδιο των τελικών αγορεύσεων που έλαβε χώρα στις 13/03/2018, οι δικηγόροι των διαδίκων παρουσίασαν και υιοθέτησαν γραπτά κείμενα ενώ άκουσα τους συνηγόρους κατά τις επιπρόσθετες προφορικές τους τοποθετήσεις και διευκρινίσεις. Ο κ. Κουκούνης με παρέπεμψε στην Κ. Αθανασίου κ.α. ν. Ε. Χριστοδούλου κ.α.

(2006)1Α Α.Α.Δ 41 και εισηγήθηκε ότι η εν λόγω απόφαση εφαρμόζεται πλήρως, καθότι, και στην παρούσα περίπτωση δεν έχουν γίνει οι αναπροσαρμογές για το θέμα από τη Λειτουργό και ως εκ τούτου ζήτησε την απόρριψη της Αίτησης. Διευκρίνισε πάντως ότι, εφόσον το Δικαστήριο αποδεχθεί την εκτίμηση του εκτιμητή των Καθ' ων η αίτηση τότε θα πρέπει να υιοθετήσει ανάλογα ποιο είναι το δίκαιο ενοίκιο, χωρίς όμως να επιδικάσει έξοδα. Ο κ. Σωτηρίου εισηγήθηκε ότι η εκτίμηση της Λειτουργού δεν μπορεί να απορριφθεί, καθότι η Λειτουργός είναι ο βοηθός του ίδιου του Δικαστηρίου. Ακολούθως, η απόφαση του Δικαστηρίου επιφυλάχθηκε. ΙΙΙ. ΠΕΡΙΟΡΙΣΜΟΣ / ΠΡΟΣΔΙΟΡΙΣΜΟΣ ΕΠΙΔΙΚΩΝ ΘΕΜΑΤΩΝ Έχοντας διεξέλθει το περιεχόμενο των δικογράφων και έχοντας υπόψιν την έγγραφη μαρτυρία που τέθηκε ενώπιον μου, προχωρώ ακολούθως σε σύνοψη, περιορισμό και προσδιορισμό των επίδικων θεμάτων. Κατ' αρχάς, δεν αμφισβητείται ότι υπάρχει ενοικιαστική σχέση μεταξύ ιδιοκτήτη (Καθ' ων) και ενοικιαστή (Αιτητή) η οποία έχει λήξει και έχει καταστεί θέσμια. Αδιαμφισβήτητο είναι επίσης ότι το ακίνητο συμπληρώθηκε πριν το 2000 και βρίσκεται σε ελεγχόμενη περιοχή. Δεδομένου επίσης ότι η Ανταπαίτηση έχει αποσυρθεί κατά τη διάρκεια της ακροαματικής διαδικασίας, το μοναδικό ζήτημα που παραμένει να αποφασισθεί είναι το κατά πόσο, στη βάση της προσκομισθείσας μαρτυρίας, δικαιολογείται αναπροσαρμογή του μηνιαίου ενοικίου. IV. ΤΟ ΝΟΜΙΚΟ ΠΛΑΙΣΙΟ (α) Η διαδικασία γενικά και η έννοια του «δίκαιου ενοικίου». Ο καθορισμός και η προσαρμογή των ενοικίων προβλέπεται στο άρθρο 8 του Νόμου. Η διαδικασία ενώπιον του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων περιλαμβάνει τη διεξαγωγή ιδίας έρευνας, είτε αυτεπάγγελτα είτε κατόπιν αιτήματος διαδίκου, μέσω των υπηρετούντων προς τον σκοπό αυτό Λειτουργών Εκτιμήσεων τους οποίους ο διορισμός εγκρίνεται από το Ανώτατο Δικαστήριο και προαπαιτούμενη προϋπόθεση είναι τα πρόσωπα αυτά να έχουν τα προσόντα πραγματογνώμονα στον κλάδο εκτιμήσεως γης και ενοικίων. Οι εν λόγω Λειτουργοί Εκτιμήσεων, κατόπιν οδηγιών του Δικαστηρίου, διεξαγάγουν έρευνα και ετοιμάζουν γραπτή έκθεση την οποία καταθέτουν στο Δικαστήριο και αντίγραφα δίδονται στους διαδίκους. Το Δικαστήριο, μπορεί σε εξαιρετικές περιπτώσεις, να διατάξει στην ίδια υπόθεση την ετοιμασία περαιτέρω εκθέσεων εκτίμησης.[2] Το Δικαστήριο, αφού προηγουμένως δώσει το δικαίωμα ακρόασης στους διαδίκους και συνυπολογίσει τους περιορισμούς και περιστάσεις της συγκεκριμένης περίπτωσης, καθορίζει το δίκαιο ενοίκιο από την ημερομηνία καταχωρήσεως της υπό εξέτασης αίτησης. Στη Spath Holme Ltd v Chairman of the Greater Manchester and Lancashire Rent Assessment Committee and others [1995] 2 EGLR 80 αναφέρθηκε ότι η αναφερόμενη έννοια του «δίκαιου ενοικίου» («fair rent») δεν έχει την έννοια του λογικού (reasonable) αλλά πρόκειται για το αγοραίο ενοίκιο μείον των νομοθετικών εξαιρέσεων: « A fair rent is the market rent less the statutory disregards and discounted to remove any element for scarcity. The committee made an error of law in using the word "fair" in the sense of reasonable. If the committee were entitled to conclude, and correct in their view, that tenancies enjoying security of tenure command higher rents than those which do not, they were wrong in law in holding that the rents for assured tenancies would have to be discounted on that ground since the like security was enjoyed by regulated tenancies as well and was a circumstance to be taken into account. Contrary to the committee's view, market rents of assured tenancies adjusted for scarcity are precisely what the fair rent is required to be; they were wrong to reject the evidence of the assured tenancies. » Το ανώτατο όριο αύξησης του ενοικίου σε προστατευόμενες ενοικιάσεις, δεν μπορεί να υπερβαίνει το ποσοστό που καθορίζεται ανά διετία από το Υπουργικό Συμβούλιο, δυνάμει σχετικού διατάγματος που δημοσιεύεται στην επίσημη εφημερίδα της Δημοκρατίας ή πλέον το 90%[3] του εκάστοτε μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής. (β) Η υποχρέωση να έχουν παρέλθει 2 χρόνια από τον προηγούμενο καθορισμό. Στη δεύτερη παράγραφο του εν λόγω άρθρου 8 αναφέρεται ότι η παρεχόμενη δυνατότητα είτε στον θέσμιο ενοικιαστή είτε στον ιδιοκτήτη για να αποταθούν στο παρόν Δικαστήριο για τον καθορισμό του δίκαιου ενοικίου, τελεί υπό την αίρεση ότι η σχετική αίτηση καταχωρείται μετά την παρέλευση δύο
(2)ετών, είτε από την ημερομηνία που ο ενοικιαστής έλαβε κατοχή του ακινήτου, είτε, από την ημερομηνία της τελευταίας αύξησης ή μείωσης του ενοικίου. Ως προς τούτη την προϋπόθεση στη Καφασάκης Λτδ ν. Moda Encanto Ltd,
(2002)1 A.A.Δ 189 λέχθηκαν τα εξής: « Μια απλή εξέταση των προνοιών του άρθρου 8
(2)του Νόμου δείχνει ότι η ερμηνεία που του είχε δώσει το πρωτόδικο Δικαστήριο είναι ορθή. Το πιο πάνω άρθρο δεν επιτρέπει την καταχώριση αίτησης για αύξηση ενοικίου (α) προτού περάσουν δύο χρόνια από την ημερομηνία που ο ενοικιαστής έλαβε κατοχή του ακινήτου και (β) από της ημερομηνίας της τελευταίας αύξησης ή μείωσης του ενοικίου. Στην παρούσα περίπτωση η ημερομηνία καθορισμού του τελευταίου ενοικίου ήταν η 27/4/1988. Έπεται ότι η εφεσείουσα θα μπορούσε να καταχωρίσει αίτηση με βάση την πιο πάνω ημερομηνία αφού θα είχαν περάσει περισσότερα από δύο χρόνια από τον καθορισμό του ενοικίου. [...] Το Δικαστήριο δεν μπορεί να προβεί σε αναθεώρηση του καταβαλλόμενου ενοικίου χωρίς να είναι καθορισμένο το συγκεκριμένο ενοίκιο του οποίου ζητείται η αναθεώρηση. Το άρθρο 8
(4)τελεί ολόκληρο υπό την προϋπόθεση της επιφύλαξης του άρθρου 8
(2). » (γ) Τα κριτήρια για τον καθορισμό. Όσον αφορά τα κριτήρια που με βάση την παράγραφο
(5)του άρθρου 8 πρέπει να λαμβάνονται υπόψιν για τον καθορισμό του δίκαιου ενοικίου, αυτά είναι τα εξής: «
(5)Τηρουμένων των πιο πάνω εδαφίων, για τον καθορισμό του δίκαιου ενοικίου πρέπει να υπολογίζεται το αγοραίο ενοίκιο και ο μέσος όρος των ενοικίων στην ίδια μικρή περιοχή, χωρίς να λαμβάνεται υπόψη η σπανιότητα παρόμοιων ακινήτων στην ίδια μικρή περιοχή, ενώ πρέπει να λαμβάνονται υπόψη όλες οι περιστάσεις (εκτός από τις προσωπικές), μεταξύ των οποίων η ηλικία, ο χαρακτήρας, το μέγεθος, η τοποθεσία, η κατάσταση του ακινήτου (και προκειμένου περί διατηρητέας οικοδομής, κατά πόσο έχουν εκτελεσθεί σε αυτή έργα από τον ιδιοκτήτη της και με ποιο ύψος δαπανών), καθώς και οι παρεχόμενες σ' αυτό διευκολύνσεις. » (δ) Η αναφορά στο Νόμο στη «μικρή περιοχή». Στο Νόμο δεν προσδιορίζεται η αναφερόμενη στο άρθρο 8
(5)έννοια της «μικρής περιοχής». Εντούτοις, και δεδομένου ότι το υπό εξέταση άρθρο φαίνεται να αποτελεί προσαρμοσμένη αντιγραφή του άρθρου 46
(1)του αγγλικού Rent Act του 1968[4] και η «μικρή περιοχή» να αντιστοιχεί στην λέξη «locality», χρήσιμη επί τούτου παραπομπή μπορεί να γίνει στη Palmer v Peabody Trust [1974] 3 All ER 355, όπου επεξηγήθηκε ότι τούτη η διεργασία αποτελεί αποκλειστικά έργο εμπειρογνωμοσύνης. Λέχθηκαν τα εξής: « So far as the locality is concerned, the fixing of the locality is a matter for the committee entirely. It is one of the skills of valuation to be able to determine what comparables are helpful and what are not; and to decide whether to look in the immediate vicinity or elsewhere is a matter for the committee. As long as they realise that they have freedom in this regard, and are intended to choose their comparable properties from whatever locality they think constructive and helpful, that really is an end of the matter as far as this court is concerned. What the committee have to do in a sensible way is to ask themselves to what extent, if at all, the situation of the house, the locality in which it is found, affects the fair rent of the premises and then to make their conclusion. » (ε) Η αναφορά του Νόμου σε «όλες τις περιστάσεις (εκτός τις προσωπικές)». Στη Λ. Γεωργιάδης ν. Shaftakolas Estates Ltd
(1999)1 Α.Α.Δ. 1750 επεξηγήθηκε ότι η αναφορά στο άρθρο 8
(5)του Νόμου σε «όλες τις περιστάσεις (εκτός τις προσωπικές)» που λαμβάνονται υπόψιν για τον καθορισμό του δίκαιου ενοικίου, δεν περιλαμβάνουν τη δαπάνη της οικοδομής. Το σχετικό απόσπασμα έχει ως εξής: [5] « Οι περιστάσεις που εξειδικεύονται δεν αφήνουν πεδίο για τη συμπερίληψη επιπρόσθετα της δαπάνης της οικοδομής ως αυτοτελούς ανεξάρτητου παράγοντα στον καθορισμό του ενοικίου. Η κατάσταση του ακινήτου περιορίζει την έρευνα στα δεδομένα του κρίσιμου χρόνου για τον καθορισμό του ενοικίου. Η τοποθεσία του ακινήτου αποτελεί παράγοντα ανεξάρτητο από τη δαπάνη της οικοδομής. Το ίδιο ισχύει για την ηλικία και το χαρακτήρα του ακινήτου. Οι περιστάσεις που εξειδικεύονται δεν εξαντλούν βέβαια αυτές που μπορεί να ληφθούν υπόψη. Όμως καλύπτουν ευρύ φάσμα των «περιστάσεων» το οποίο χαρακτηρίζει τα σχετικά περιστατικά και περιορίζει άλλα πιθανά περιστατικά σ' εκείνα που δεν είναι αντινομικά προς τα καθοριζόμενα. Ανεξάρτητα από οποιοδήποτε ερμηνευτικό κανόνα (όπως το ejusdem generis), αποκλείονται από την έρευνα περιστάσεις αντινομικές προς εκείνες που καθορίζονται. Βέβαια η δαπάνη για την οικοδομή μπορεί να έχει έμμεσα επιπτώσεις στην κατάσταση του ακινήτου.. Δεν αποτελεί όμως παράγοντα που υπεισέρχεται αφ' εαυτού στον καθορισμό του δικαίου ενοικίου. Στον καθορισμό του ενοικίου δεν λαμβάνεται υπόψη, όπως ρητά ορίζει ο νόμος, η σπάνις παρομοίων ακινήτων στην περιοχή. » Στη PANTAZIS AND SONS CO LTD ν. ΓΕΩΡΓΙΟΥ ΝΙΚΟΛΑΟΥ
(2002)1Α Α.Α.Δ 217 ανατράπηκε η πρωτόδικη κρίση επί της οποίας είχαν εμφιλοχωρήσει εσφαλμένοι παράγοντες κατά τον καθορισμό του ενοικίου με βάση το άρθρο 8
(5)του Νόμου, και συγκεκριμένα, λήφθηκαν υπόψιν ποσά για χώρο στάθμευσης και κοινόχρηστα. Το σχετικό απόσπασμα έχει ως ακολούθως: « Κατά το άρθρο 8
(5)του Νόμου, γνώμονας είναι "το αγοραίο ενοίκιο και ο μέσος όρος των ακινήτων στην ίδια «μικρή περιοχή». Και περαιτέρω, αφού αποσαφηνίζεται πως δεν θα λαμβάνεται υπόψη η σπανιότητα παρόμοιων ακινήτων, "ολες οι περιστάσεις". Ένδειξη για τη φύση των οποίων παρέχει: Όχι οι προσωπικές αλλά στοιχεία όπως η ηλικία, ο χαρακτήρας, το μέγεθος, η τοποθεσία και η κατάσταση του ακινήτου. Τα ποσά για το χώρο στάθμευσης και τα κοινόχρηστα, ασύνδετα προς αυτό καθ' εαυτό το ενοίκιο όπως ήταν, εσφαλμένα εκλήφθηκαν ως παράγοντες που εδικαιολογείτο να επενεργήσουν. Λειτούργησε στη σκέψη του Δικαστηρίου η μαρτυρία σύμφωνα με την οποία τα ποσά αυτά δεν είχαν ουσιαστικό αντίκρυσμα σε αντίστοιχες υπηρεσίες. Αυτό, όμως, δεν ήταν θέμα που θα μπορούσε να επιλυθεί στο πλαίσιο τέτοιας διαδικασίας. Ο δε Λειτουργός Εκτιμήσεων, στη βάση της έκθεσης και της μαρτυρίας του οποίου ενήργησε το πρωτόδικο δικαστήριο, δεν συνυπολόγισε στοιχεία τέτοιας φύσης. » Συναφώς, στη Skilling v. Arcaris Executrix [1974] SLT 46, όπου ο υπολογισμός του ενοικίου είχε γίνει με τη μέθοδο της επενδυτικής αξίας του ακινήτου (capital value) κρίθηκε ότι αποτελούσε «προσωπική περίσταση» το γεγονός ότι το επίδικο υποστατικό τη συγκεκριμένη περίοδο ήταν στην κατοχή θέσμιου ενοικιαστή και πως δεν θα έπρεπε να ληφθεί υπόψιν. (στ) Η υποχρέωση των εμπειρογνωμόνων να λαμβάνουν υπόψιν όλα τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα των συγκριτικών ενοικιάσεων. Οι εμπειρογνώμονες - εκτιμητές οφείλουν να αναλύουν στο Δικαστήριο κατά αντικειμενικό, λογικό και τεκμηριωμένο τρόπο τις θέσεις τους, καθορίζοντας με ακρίβεια τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα των υπό σύγκριση υποστατικών. Στη Κ. Αθανασίου κ.α. ν. Ε. Χριστοδούλου κ.α.
(2006)1Α Α.Α.Δ 41 κύριο ζήτημα ήταν η αξιολόγηση της μαρτυρίας των πραγματογνωμόνων ενώπιον του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων αναφορικά με τον καθορισμό του δίκαιου ενοικίου, με βάση το άρθρο 8
(5)του Νόμου. Το Ανώτατο Δικαστήριο απέρριψε την εκατέρωθεν προσφερθείσα μαρτυρία, καθότι, η Λειτουργός Εκτιμήσεων του Δικαστηρίου: « δεν καθόρισε με ακρίβεια τα πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα των τριών συγκροτημάτων που συγκρίθηκαν μεταξύ τους και των καταστημάτων σ' αυτά και δεν προέβηκε σε οποιαδήποτε προσαρμογή είτε ποιοτική είτε χρονική έτσι ώστε, κατά τη σύγκριση που έκαμε μεταξύ του επιδίκου καταστήματος και των άλλων, να ληφθούν υπόψη τα πλεονεκτήματα που είχε το επίδικο κατάστημα όπως ήταν η ηλικία, η φυσική εμφάνιση και κατάσταση και οι παρεχόμενες σ' αυτό διευκολύνσεις. » Όσον αφορά δε τη μαρτυρία του εκτιμητή των εφεσειόντων, απορρίφθηκε επειδή: « όρισε πολύ στενά τη μικρή περιοχή και βέβαια με αυτή του την προσέγγιση αγνόησε παραπλήσια υποστατικά με τα οποία χρειαζόταν σύγκριση κατόπιν της αναγκαίας προσαρμογής » V. ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ ΜΑΡΤΥΡΙΑΣ Έχοντας υπόψιν τις σχετικές επί του θέματος νομικές αρχές[6] και τα ουσιαστικά επίδικα θέματα όπως έχουν ήδη προσδιορισθεί ανωτέρω, προχωρώ στην αξιολόγηση της ενώπιον μου μαρτυρίας. Προτρέχω να δηλώσω ότι ούτε ο Αιτητής, ούτε ο διευθυντής των Καθ' ων μου έχουν αφήσει τις καλύτερες εντυπώσεις. Ήταν εμφανής η προσπάθεια τους να υποστηρίξουν τα δικά τους συμφέροντα παρά να παρουσιάσουν την αλήθεια στο Δικαστήριο, και συνεπώς, η μαρτυρία και των δύο θα γίνει μόνο μερικώς αποδεκτή, για τους λόγους και στην έκταση που επεξηγώ στη συνέχεια. (α) Αξιολόγηση της μαρτυρίας του κ. Ευθυμίου, Αιτητή. Κατ' αρχάς, και παρόλο που δέχομαι ότι επιβαρύνεται ο ίδιος ο Αιτητής για τα όποια έξοδα συντήρησης και ανακαίνισης του επίδικου υποστατικού, σημειώνω ότι δεν έχει παρουσιάσει ούτε το ενοικιαστήριο έγγραφο, ούτε οποιεσδήποτε αποδείξεις που να επιβεβαιώνουν τον δικογραφημένο του ισχυρισμό ότι δηλαδή τα έξοδα αυτά έχουν ανέλθει στο ποσό των €40.000,00 και δεν έχει αποδείξει τη θέση του αυτή. Συνεπώς, δεν μπορεί να αποκομίσει οποιοδήποτε σχετικό όφελος και ορθώς δεν του αποδίδεται κάτι τέτοιο μέσω των εκτιμήσεων των πραγματογνωμόνων. Από την άλλη, δέχομαι ότι ο τελευταίος καθορισμός ενοικίου έγινε την ή περί την 30η Ιουνίου 2012 και όχι στις 27/07/2012 ως ήταν η θέση των Καθ' ων κατά την ακροαματική διαδικασία. Η θέση αυτή του Αιτητή συνάδει με τους δικογραφημένους ισχυρισμούς εκατέρωθεν, ιδίως τις παραγράφους Α4, Α6 και Γ2 της Απάντησης και Ανταπαίτησης. Επίσης αντιπαραβάλλοντας τα προαναφερόμενα με το ΤΕΚΜΗΡΙΟ 2 με το οποίο οι Καθ' ων αξίωσαν αύξηση από 01/07/2014, σε συνδυασμό και με όσα αναγράφονται στην παράγραφο Α4 της Απάντησης και Ανταπαίτησης τους, αλλά και με το αδιαμφισβήτητο γεγονός ότι οι ίδιοι οι Καθ' ων αξίωσαν με την Ανταπαίτησή τους την αναπροσαρμογή (μέσω αύξησης) του ενοικίου, αποδέχομαι τη θέση του Αιτητή ότι ο τελευταίος καθορισμός ενοικίου έγινε πριν την 01/07/2014. Τέλος, απορρίπτω όσα ανέφερε σχετικά με τη Λειτουργό Εκτιμήσεων του Δικαστηρίου, ότι δηλαδή του τηλεφώνησε και του είπε δήθεν ότι ενεργούσε για λογαριασμό των Καθ' ων αφού ήταν προφανές ότι ο Αιτητής στο σημείο αυτό τελούσε υπό σύγχυση. (β) Αξιολόγηση της μαρτυρίας του κ. Λειβαδιώτη (Μ/Υ 1). Για τους λόγους που έχω εξηγήσει αμέσως προηγουμένως δεν αποδέχομαι όσα ο εν λόγω μάρτυρας έχει αναφέρει αναφορικά με το πότε επήλθε η τελευταία αύξηση του ενοικίου, αφού, η μαρτυρία του βρίσκεται εκτός των δικογραφημένων του θέσεων. Επίσης, η εξήγηση που έδωσε ως προς τη συνταγμένη από αυτόν επιστολή ημερομηνίας 19/05/2014 για αύξηση του ενοικίου (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 2) επί της οποίας ο ίδιος προσδιόρισε ως ημερομηνία αύξησης του ενοικίου την 01/07/2014, αξιολογείται ως προσπάθεια υπεκφυγής, αφού, όταν του υποβλήθηκε ότι έθεσε την εν λόγω ημερομηνία επειδή συμπληρώνονταν τα 2 χρόνια από την τελευταία αύξηση του ενοικίου, δεν αρνήθηκε, αλλά απάντησε ότι δεν θυμόταν, ενώ θυμόταν με παραπομπή σε συγκεκριμένες ημερομηνίας γεγονότα που είχαν λάβει μια διετία νωρίτερα. Επίσης, αξιοσημείωτη υπήρξε η στάση του εν λόγω μάρτυρα ως προς το περιεχόμενο της Έκθεσης Εκτίμησης (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 7) που η πλευρά των Καθ' ων παρουσίασε, αφού φάνηκε να διαφωνεί με το περιεχόμενό της, λέγοντας επί λέξει ότι: «πάνω στο θέμα των εκτιμήσεων έχω τη δική μου εκτίμηση. Η εκτίμηση που έκαμε ο κύριος Κρίτωνας είναι το minimum των τρέχων ενοικίων που υπάρχουν στη Μακαρίου.» Από τη μαρτυρία του δέχομαι ότι ο Αιτητής, μετά την καταχώρηση της Ανταπαίτησης των Καθ' ων, μετακίνησε τις επεκτάσεις και προσθηκομετατροπές που προέβη μπροστά και γύρω από το κατάστημα, για τις οποίες ουδέποτε έλαβε συγκατάθεση από τους Καθ' ων και ότι οι εν λόγω κατασκευές ήταν παράνομες. * Πριν προχωρήσω στην αξιολόγηση της μαρτυρίας των πραγματογνωμόνων, θα πρέπει να αναφερθεί ότι η υπό αναφορά μαρτυρία, κατά παρέκκλιση των σχετικών κανόνων απόδειξης, αποτελεί, κατά κανόνα ανεξάρτητη,[7] πρωτογενή μαρτυρία γνώμης σε ζητήματα που εμπίπτουν στη σφαίρα της ειδικότητας του.[8] Όπως λέχθηκε στη ΝΙΚΟΣ ΝΙΚΟΛΑΟΥ ΔΙΑ ΤΗΣ ΠΛΗΣΙΕΣΤΕΡΗΣ ΦΙΛΗΣ ΤΟΥ ΜΥΡΙΑΝΘΗΣ ΓΕΩΡΓΙΟΥ ν. ΚΛΕΑΝΘΗ ΣΤΑΥΡΟΥ
(1992)1Β Α.Α.Δ 746: « Ο πραγματογνώμονας εφοδιάζει το Δικαστήριο με τα αναγκαία επιστημονικά κριτήρια για τον έλεγχο της ακρίβειας των συμπερασμάτων του έτσι που να μπορέσει ο δικαστής να διαμορφώσει τη δική του ανεξάρτητη κρίση με την εφαρμογή αυτών των κριτηρίων πάνω στα γεγονότα που αποδεικνύει η μαρτυρία » Η μαρτυρία πραγματογνώμονα δεν είναι δεσμευτική παρά μόνο βοηθητική προς το δικαστήριο, το οποίο, αφού λάβει υπόψη και την υπόλοιπη μαρτυρία, μπορεί να καταλήξει στα δικά του ανεξάρτητα συμπεράσματα[9], εφόσον υφίστανται συνθήκες που να δικαιολογούν τέτοια κατάληξη και χωρίς βεβαίως να μετατρέπεται το ίδιο το Δικαστήριο σε εμπειρογνώμονα.[10] Έχοντας υπόψιν τα πιο πάνω, προχωρώ στην αξιολόγηση της μαρτυρίας των πραγματογνωμόνων. Σαν γενική εντύπωση, διαπιστώνω ότι τόσο ο εκτιμητής των Καθ' ων, όσο και η Λειτουργός Εκτιμήσεων του Δικαστηρίου προσπάθησαν, με βάση τη δεδομένη κατάρτισή τους, από τη δική τους οπτική γωνία και εμπειρική κρίση, να παρουσιάσουν τεκμηριωμένα τη γνώμη τους προς το Δικαστήριο χωρίς να καταλήγουν σε εντελώς παράλογα ή αυθαίρετα συμπεράσματα τα οποία θα οδηγούσαν στην εξ' ολοκλήρου απόρριψη της μαρτυρίας τους. Το γεγονός ότι και οι δύο εμπειρογνώμονες καταλήγουν στο συμπέρασμα ότι για το επίδικο υποστατικό δικαιολογείται, όχι αμελητέα, μείωση του ενοικίου, δεικνύει ότι η διαφορά τους έγκειται κυρίως στη μεθοδολογία η οποία έχει χρησιμοποιηθεί και όχι στο ίδιο το αποτέλεσμα, το οποίο, όπως θα διαφανεί στη συνέχεια δεν παρουσιάζει ουσιώδη απόκλιση. (γ) Αξιολόγηση της μαρτυρίας του κ. Ονησιφόρου (Μ/2). Των πιο πάνω λεχθέντων, στην Έκθεση του κ. Ονησιφόρου έχω εντοπίσει ανακολουθίες, αριθμητικά σφάλματα και ελλείψεις τα οποία δεν μου επιτρέπουν να την υιοθετήσω ως έχει, αφού δεν έχω πεισθεί ότι τα συγκριτικά που έχει χρησιμοποιήσει αποτελούν επαρκές δείγμα που αντικατοπτρίζει, κατά τον καλύτερο δυνατό τρόπο, την πραγματική επί τόπου κατάσταση. Επεξηγώ: 1) Οι πλείστες πληροφορίες που χρησιμοποίησε ο εν λόγω μάρτυρας στη δική του Έκθεση για τα συγκριτικά υποστατικά είναι στοιχεία που εξασφάλισε μέσω της Έκθεσης της Λειτουργού του Κτηματολογίου χωρίς ο ίδιος να διενεργήσει δική του έρευνα και μετρήσεις. 2) Ο χρόνος διενέργειας της Εκτίμησης είναι σημαντικός ως προς τη διαπίστωση της φυσικής κατάστασης των συγκριτικών υποστατικών κατά τον ουσιώδη χρόνο. Όπως φαίνεται στη σελ. 3 παρ. 3 της Έκθεσής του, διενήργησε «εξωτερική διακριτική επιθεώρηση των συγκριτικών καταστημάτων» στις 26/10/2017» χωρίς όμως να επεξηγήσει γιατί το Δικαστήριο θα πρέπει να θεωρήσει ορθότερα τα δικά του συμπεράσματα ως προς τούτη την παράμετρο με δεδομένο ότι ο ίδιος τα έλεγξε και μόνο «διακριτικά» δυόμιση (2½) και πλέον χρόνια αργότερα από τη Λειτουργό Εκτιμήσεων, η οποία κατά τον Απρίλιο του 2015 που ετοίμασε τη δική της Έκθεση ήταν, εκ των πραγμάτων, σε καλύτερη θέση να εκτιμήσει τη φυσική κατάσταση των συγκριτικών. 3) Επέμεινε ότι το υπό εξέταση υποστατικό βρίσκεται σε εξέχουσα και προνομιούχα θέση, ισχυρισμός ο οποίος ανατράπηκε μέσω της μαρτυρίας της Λειτουργού η οποία εξήγησε αφενός ότι οι ενοικιαστικές τιμές των κοντινών στο υπό εξέταση καταστημάτων δεν επιβεβαιώνουν τούτη την ισχυριζόμενη προνομιούχα θέση, και αφετέρου, ότι το υπό εξέταση υποστατικό στην πισινή του πλευρά συνορεύει με γραφείο κηδειών και στην μπροστινή του πλευρά εφάπτεται, εδώ και χρόνια, με κενό κατάστημα. 4) Τα ίδια ισχύουν αναφορικά με τα όσα ο εν λόγω μάρτυρας ανέφερε για τα γωνιακά καταστήματα, αφού, όπως προκύπτει από τη μαρτυρία της Λειτουργού που παρέμεινε ακλόνητη, οι συγκριτικές ενοικιάσεις δεν δείχνουν ότι ένα γωνιακό κατάστημα έχει πιο ψηλό ενοίκιο από ένα κατάστημα μη γωνιακό. 5) Στη προσπάθεια του να αμφισβητήσει την εκτίμηση της Λειτουργού παρέπεμψε εσφαλμένα σε υποστατικό / κομμωτήριο το οποίο η ίδια η Λειτουργός δεν είχε καν συμπεριλάβει ως συγκριτικό στην Έκθεσή της. Ούτε έδωσε σαφείς εξηγήσεις για ποιους λόγους ο ίδιος δεν θεωρεί, έστω με αναπροσαρμογές, συγκρίσιμα τα συγκριτικά υπ' αριθμό 4 και 5 που χρησιμοποίησε η Λειτουργός στη δική της Έκθεση. 6) Ενώ κατά την αντεξέτασή του παραδέχθηκε ότι ο ίδιος δεν έχει κάνει οποιανδήποτε έρευνα όσον αφορά το καταβαλλόμενο ενοίκιο του καταστήματος υπό την ονομασία "POLYS BIKES" το απέκλεισε εκ προοιμίου από την έκθεσή του, καθότι ισχυρίστηκε ότι διατηρεί «σοβαρές υπόνοιες ότι η ενοικίαση δεν αφορά Αγοραίο Ενοίκιο και ενδεχομέν[ω]ς να έγινε κάτω από διαφορετικούς όρους από του[ς] συνήθ[ει]ς όρους ενοικίασης».[11] Τούτη η θέση όμως για επουδενί λόγο δεν μπορεί να γίνει αποδεκτή αφού, συνιστά υποθετικό και παντελώς ατεκμηρίωτο ισχυρισμό που βρίσκεται εκτός της πραγματογνωμοσύνης του. Παραπέμπω σχετικά και στη English Exporters (London) Ltd v Eidonwall Ltd [1973] 1 ALL ER 726 που αφορούσε προσωρινό καθορισμό ενοικίου και αποκλείσθηκε μαρτυρία εμπειρογνώμονα που δεν ήταν μαρτυρία γνώμης αλλά εξ' ακοής μαρτυρία γεγονότων. Θυμίζω ότι στην παρούσα υπόθεση, εάν ο Μ/Υ 2 λάμβανε υπόψιν το εν λόγω υποστατικό, ο μέσος όρος ενοικίων στην Έκθεσή του θα μειωνόταν στο €9,
  1. 7) Συμπεριέλαβε στην εκτίμησή του, το υπ' αριθμό 6 (ΟΠΑΠ) το οποίο είναι υποστατικό ιδιοκτησίας/συμφερόντων των Καθ' ων, χρησιμοποιώντας πληροφορίες του έδωσαν εκείνοι, εκλαμβάνοντάς τις ως ορθές χωρίς όμως να τις επιβεβαιώσει και δίχως να δει το σχετικό ενοικιαστήριο έγγραφο. Όπως όμως διαφάνηκε κατά την ακροαματική διαδικασία και μέσω της μαρτυρίας της Λειτουργού του Δικαστηρίου, το εν λόγω υποστατικό κατά τον ουσιώδη χρόνο, δηλαδή την 21/07/14, δεν ήταν ενοικιασμένο, τουλάχιστον ως «ΟΠΑΠ» και για αυτό η ίδια δεν το συμπεριέλαβε στη δική της Έκθεση. Σημειώνω συναφώς ότι κατά την αντεξέταση της Λειτουργού του Κτηματολογίου της υποβλήθηκε ότι το εν λόγω υποστατικό εκείνη την περίοδο ήταν ενοικιασμένο, αλλά ως "Coffee Island". Τούτη όμως η υποβολή όχι μόνο δεν βοηθά τους Καθ' ων αλλά αντίθετα ανατρέπει τη μαρτυρία του κ. Ονησιφόρου, αφού αυτός δεν υποστήριξε κάτι τέτοιο, αλλά αντίθετα, θεωρώντας ως δεδομένο ότι το εν λόγω υποστατικό υπήρχε ως «ΟΠΑΠ» κατά τον κρίσιμο χρόνο το ενσωμάτωσε και το παρουσίασε σαν συγκριτικό στη δική του έκθεση. 8) Επίσης, στο συγκριτικό υπ' αριθμός 1 στην Έκθεσή του, υπάρχει αριθμητικό σφάλμα αφού η αναπροσαρμοσμένη τιμή είναι €5,10 και όχι €5,
  2. 9) Περαιτέρω, στο συγκριτικό υπ' αριθμός 2 στην Έκθεσή του, οι αναπροσαρμογές είναι ιδιαιτέρως προβληματικές. · Αρχικά, εντοπίζεται σφάλμα ως προς το ποσοστό αναπροσαρμογής, καθότι, στον πίνακα στη σελ. 19 παρουσιάζεται να πλεονεκτεί κατά ποσοστό +10% του υπό εξέταση, παρόλο που στη σελ. 5 αναφέρεται ότι βρίσκεται στην ίδια μέτρια φυσική εμφάνιση και κατάσταση όπως και το υπό εκτίμηση κατάστημα. · Επιπρόσθετα, εντοπίζεται σφάλμα ως προς τις προσθαφαιρέσεις που έχουν γίνει στο ίδιο υποστατικό, αφού +15% θέση, -5% πρόσοψη, +10% αν και συμποσούνται σε +20%, εσφαλμένα τίθεται ως ποσοστό αναπροσαρμογής το +30%. Συνεπώς, μόνο με τούτες τις δύο προαναφερόμενες αριθμητικές διορθώσεις, το ορθό ποσοστό αναπροσαρμογής είναι μόλις 10% και η αντίστοιχη αναπροσαρμοσμένη τιμή €6.70 και όχι €7.
  3. · Τέλος, παρόλο που το εν λόγω υποστατικό έχει μεγαλύτερη πρόσοψη (11 μέτρα) παρουσιάζεται να μειονεκτεί κατά 5% του υπό εξέταση, το οποίο έχει μικρότερη πρόσοψη (10 μέτρα). (δ) Αξιολόγηση της μαρτυρίας της κας. Κατερίνας Σεργίου (Λειτουργού Εκτιμήσεων). Στη βάση των προαναφερόμενων, θεωρώ ότι η Έκθεση της Λειτουργού Εκτιμήσεων αποτελεί ασφαλέστερη επιλογή. Η κα Σεργίου επιβεβαίωσε μέσω της μαρτυρίας της την εμπειρογνωμοσύνη της (ΤΕΚΜΗΡΙΑ 10 - 13) και την εμπειρία της. Δέχομαι συναφώς ότι είναι επαρκώς καταρτισμένη και σημειώνω ότι η εμπειρογνωμοσύνη πάνω σε ένα θέμα δεν βασίζεται μόνο στα ακαδημαϊκά προσόντα αλλά και στην πραγματική εμπειρία που αποκτάται πάνω σε αυτό.[12] Η Έκθεσή της - ΤΕΚΜΗΡΙΟ 8 αξιολογείται ως αντικειμενική. Δεν προέβη σε επιλεκτική επιλογή συγκριτικών αφού όσα εξηύρε τα χρησιμοποίησε όλα. Τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά των ακινήτων, (ήτοι εμβαδό, πρόσοψη, είδος κτήματος, ημερομηνία αρχικής ενοικίασης και ενοίκιο κατά την ημερομηνία καταχώρησης της παρούσας Αίτησης), όχι μόνο δεν αμφισβητήθηκαν, αλλά υιοθετήθηκαν από τον Εκτιμητή των Καθ' ων. Επεξήγησε με σαφήνεια τους λόγους για τους οποίους η ίδια δεν μπορεί να θεωρήσει ότι το επίδικο υποστατικό πλεονεκτεί λόγω θέσης, αφού, τέτοιο πλεονέκτημα δεν αναδεικνύεται μέσω των ενοικίων των άλλων υποστατικών που βρίσκονται πλησίον του επίδικου. Επίσης, και συμφωνώντας με την κα Σεργίου, δεν μπορεί να θεωρηθεί πλεονέκτημα για μια μπυραρία, δηλαδή ένα χώρο αναψυχής, η γειτνίαση με ένα γραφείο τέλεσης κηδειών. Η δε περί αντιθέτου υποβολή που της έγινε, ότι δηλαδή το εν λόγω γραφείο τελετών κηδειών ανεγέρθηκε μόλις τα 1-2 τελευταία χρόνια, δεν μπορεί να ανταποκρίνεται στην πραγματικότητα, αφού στην παρ. 7 της Απάντησης στην Ανταπαίτηση του Αιτητή που καταχωρήθηκε στις 05/02/2015, ήτοι 2½ μήνες πριν την Έκθεση της Λειτουργού ημερομηνίας 20/04/2015, γίνεται αναφορά στην ύπαρξη του εν λόγω γραφείου τέλεσης κηδειών. Ιδιαίτερα πειστική υπήρξε η μαρτυρία της όσον αφορά ειδικά το κατάστημα POLYS BIKES το οποίο ο εκτιμητής των Καθ' ων δεν συμπεριέλαβε διότι είχε υπόνοιες ότι το ενοίκιο δεν είναι ορθό. Είπε ότι μίλησε η ίδια με τον ιδιοκτήτη του καταστήματος τον κ. XXXXX Λουπουρή ο οποίος της επιβεβαίωσε ότι το καταβαλλόμενο ενοίκιο είναι το πραγματικό. Η θέση της ότι δεν προχώρησε σε αναπροσαρμογές καθότι τέτοια διεργασία θα ήταν αυθαίρετη και δεν θα μπορούσε να τεκμηριωθεί στο Δικαστήριο, κρίνεται λογική και επιβεβαιώνεται στην πράξη αφού, όπως συναφώς επεξήγησε, για να υιοθετηθεί ένα ποσοστό αναπροσαρμογής, θα πρέπει να αποδεικνύεται από το ίδιο το ποσοστό, δίδοντας ως παράδειγμα την ενοικίαση ενός γωνιακού καταστήματος. Εάν ένα γωνιακό κατάστημα ενοικιάζεται «με πιο χαμηλό επίπεδο από ένα μη γωνιακό και κάναμε ανάλυση αυτών των δύο ενοικίων και αν από την ανάλυση εξάγετο ένα αποτέλεσμα που έδειχνε ότι το γωνιακό ήταν καλύτερο από το μη γωνιακό, τότε θα μπορούσε να υιοθετηθεί και στην παρούσα έκθεση εκτίμησης. Από την στιγμή που η έρευνα που έχω κάνει δεν μπορούσε να αποδείξει αυτές τις αναπροσαρμογές, θεώρησα σωστό να μην αλλοιώσω τις τιμές των ακινήτων». Όσον αφορά ειδικά το εμβαδόν ενός καταστήματος, επεξήγησε ότι και αυτός ο παράγοντας είναι σχετικός αφού «ένα κατάστημα που ήταν πολύ μεγάλο σε σχέση με το επίδικο ήταν πολύ πιο φτηνό το ενοίκιο του, όμως αυτό το κατάστημα είχε μια πολύ μεγάλη πρόσοψη στη λεωφόρο και ήταν ανεξάρτητο, δεν είχε κτίσματα στους ορόφους». Συμπερασματικά, και δεδομένου ότι, όλα τα δικά της συγκριτικά βρίσκονται στην ίδια μικρή περιοχή, είναι περίπου της ίδιας ηλικίας και ίδιων διευκολύνσεων, και δεν έχει καταδειχθεί ότι είτε ή θέση είτε η μορφή του επίδικου υποστατικού διαφοροποιούν την ενοικιαστική του αξία, το συμπέρασμα της Λειτουργού για μη επιβολή αναπροσαρμογών κρίνεται δικαιολογημένο. VI. ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΑ (α) Οι τυπικές προϋποθέσεις πληρούνται Αποτελεί κοινό έδαφος ότι το επίδικο υποστατικό υπάγεται στη δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων. Η θέσμια ενοικίαση είναι παραδεκτή, ως επίσης παραδεκτό είναι το ύψος του τρέχοντος ενοικίου. Με βάση τα ευρήματά μου όσον αφορά τα γεγονότα, η τελευταία αύξηση του ενοικίου έγινε την ή περί την 30η Ιουνίου 2012 και συνεπώς η παρούσα Αίτηση δεν είναι πρόωρη με βάση το άρθρο 8
(2)του Νόμου. Η περί αντιθέτου θέση των Καθ' ων κατά την ακροαματική διαδικασία δεν μπορεί να γίνει αποδεκτή καθότι δεν συνάδει με τους δικογραφημένους τους ισχυρισμούς στις παραγράφους Α4, Α6 και Γ2 της Απάντησης και Ανταπαίτησης. Αποτελεί βασικό κανόνα ότι η δίκη δρομολογείται και παρουσιάζεται μέσα στο πλαίσιο που καθορίζεται από τη δικογραφία και μόνο.[13] Ούτε η μη δέσμευση από τους ισχύοντες κανόνες απόδειξης,[14] ούτε ο εξεταστικός χαρακτήρας της παρούσας δικαιοδοσίας διαφοροποιεί τον κανόνα αυτό,[15] όπως πολύ πρόσφατα έχει σημειωθεί και στη ΦΙΛΕΛΕΥΘΕΡΟΣ ΔΗΜΟΣΙΑ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΛΙΜΙΤΕΔ ν. ΓΙΑΝΝΟΥΛΑΣ ΧΡΙΣΤΟΥ, ECLI:CY:AD:2017:A250, Πολιτική Έφεση Αρ. 148/2012, απόφαση ημερομηνίας 7/07/2017 όπου λέχθηκαν τα εξής αναφορικά με το Δικαστήριο Εργατικών Διαφορών όπου και εκεί ισχύει εξεταστικό και όχι αντιπαραθετικό σύστημα: « Μπορεί ο εξεταστικός χαρακτήρας που διέπει τη δίκη ενώπιον του Δικαστηρίου Εργατικών Διαφορών να παρέχει ευρύτερη ευχέρεια στο Δικαστήριο για διερεύνηση των γεγονότων που άπτονται της επίδικης διαφοράς, όμως τούτο δεν μπορεί να γίνει χωρίς καθόλου προδιαγεγραμμένα πλαίσια. Όπως ελέχθη στην Αθανασίου ν. Reana Manufacturing and Trading Ltd κ.α.
(2001)1 ΑΑΔ 1635, το εξεταστικό σύστημα «δεν μεταβάλλει . το δικονομικό κανόνα ως προς τα επίδικα θέματα και τις παραμέτρους της δίκης». » Υπενθυμίζω συναφώς ότι οι Καθ' ων εν μέσω της ακροαματικής διαδικασίας, αναγνωρίζοντας το δικονομικό εμπόδιο που είχαν, επιχείρησαν μέσω τροποποίησης να εισάγουν προς υπεράσπισή τους τέτοια θέση, αίτημα το οποίο απορρίφθηκε με σχετική ενδιάμεση απόφαση ημερομηνίας 03/10/2017 το περιεχόμενο της οποίας είναι αυτόδηλο. Εντούτοις, οι Καθ' ων επιμένουν να επιχειρηματολογούν επί τούτου του ζητήματος και εισηγούνται ότι το ζήτημα, εν πάση περιπτώσει, άπτεται της δικαιοδοσίας του Δικαστηρίου και ως εκ τούτου θα πρέπει να εξεταστεί αυτεπάγγελτα. Διαφωνώ. Κατ' αρχάς, η όλη εισήγηση είναι εξαρχής απορριπτέα, επειδή τίθεται εντελώς παράκαιρα, αφού θέματα δικαιοδοσίας πρέπει να εξετάζονται προκαταρτικά και κατά προτεραιότητα,[16] έτσι ώστε να μην κατασπαταλείται δικαστικός χρόνος και έξοδα. Και εάν όντως το εν λόγω ζήτημα μπορούσε να εξεταστεί αυτεπάγγελτα, για ποιο λόγο επιχειρήθηκε η τροποποίηση της Απάντησης; Επί της ουσίας, όσον αφορά τη νομική διάσταση, σημειώνω ότι η δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων εκπηγάζει από το άρθρο 4
(1)του Νόμου, προσδιορίζεται ρητά στο άρθρο 2 αυτού και εκτείνεται σε κάθε θέμα που αφορά θέσμιες ενοικιάσεις καθώς και σε κάθε θέμα παρεμπίπτον ή συναφές προς τούτες τις προστατευόμενες σχέσεις μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή.[17] Ο καθορισμός του δίκαιου ενοικίου θέσμιας ενοικίασης, αποτελεί ουσιαστικό πυλώνα της δικαιοδοσίας του παρόντος Δικαστηρίου και η στοιχειοθέτηση της προϋπόθεσης του άρθρου 8
(2)του Νόμου, συνιστά μια νομική υπεράσπιση και όχι ζήτημα που άπτεται της ίδιας της δικαιοδοσίας αυτού του Δικαστηρίου. Αλλά και ουσιαστικά να ιδωθεί το όλο ζήτημα, σημειώνω ότι αποτελεί ένα θέμα η συμφωνία για τον καθορισμό του δίκαιου ενοικίου και εντελώς διαφορετικό ο χρόνος εξόφλησης του αναπροσαρμοσμένου ενοικίου. Δηλαδή, το γεγονός ότι το νέο ενοίκιο εξοφλήθηκε στις 27/07/2012 (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 5) δεν σημαίνει ότι συμφωνήθηκε τη συγκεκριμένη ημερομηνία ο καθορισμός του. Τα πραγματικά γεγονότα, όπως αυτά έχουν αξιολογηθεί φανερώνουν ότι προηγήθηκε η αναπροσαρμογή του ενοικίου περί τα τέλη Ιουνίου
  1. Εξάλλου, δεν ήταν ασυνήθιστο φαινόμενο, σύμφωνα με τη θέση των ίδιων των Καθ' ων (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 6 και παρ. Α5 της Απάντησης και Ανταπαίτησης), να προκύπτουν καθυστερήσεις στην πληρωμή του εκάστοτε ενοικίου. (β) Κατά πόσο θα έπρεπε η Λειτουργός του Κτηματολογίου να προβεί σε αναπροσαρμογές των υπό εκτίμηση υποστατικών Ο άλλος άξονας της επιχειρηματολογίας του δικηγόρου των Καθ' ων, κατ' επίκληση των λεχθέντων στην Κ. Αθανασίου κ.α. ν. Ε. Χριστοδούλου (ανωτέρω), είναι ότι η μαρτυρία της Λειτουργού πάσχει λόγω του ότι δεν έχει προβεί σε αναπροσαρμογές των συγκριτικών της. Επί τούτου του ζητήματος, δηλαδή κατά πόσο θα έπρεπε να γίνουν αναπροσαρμογές, ενώπιον μου βρίσκονται δύο διαφορετικές απόψεις πραγματογνωμόνων. Ο εκτιμητής των Καθ' ων υποστηρίζει ότι οι αναπροσαρμογές επιβάλλονται καθότι «κανένα ακίνητο δεν είναι το ίδιο σε σχέση με την τοποθεσία, θέση, μέγεθος, πρόσοψη και φυσική κατάσταση», θέση η οποία φαίνεται λογική. Από την άλλη, εξίσου λογικά και πειστικά, η Λειτουργός Εκτιμήσεων του Δικαστηρίου απαντά ότι οι αναπροσαρμογές δεν μπορεί να γίνονται αυθαίρετα αλλά τεκμηριωμένα και ότι «το ποσοστό αναπροσαρμογής θα πρέπει να αποδεικνύεται από το ίδιο το ποσοστό», παραπέμποντας σε συγκεκριμένα στοιχεία που καταδεικνύουν ότι στην παρούσα περίπτωση, οι ιδιαιτερότητες των συγκριτικών υποστατικών δεν επηρεάζουν την ενοικιαστική τους αξία. Το Δικαστήριο δεν θα γίνει βεβαίως ειδικότερος των ειδικών και να αποφασίσει αν θα πρέπει γενικώς και ανεξαρτήτως να γίνονται αναπροσαρμογές των συγκριτικών ενοικίων. Εξάλλου στην Κ. Αθανασίου κ.α. ν. Ε. Χριστοδούλου (ανωτέρω) δεν λέχθηκε ότι απαρέγκλιτα σε μια Έκθεση Εκτίμησης πρέπει να γίνονται αναπροσαρμογές. Ενδεχομένως σε κάποια περίπτωση να δικαιολογούνται αναπροσαρμογές, σε άλλη μπορεί όχι. Η κάθε περίπτωση επιβάλλεται να εξετάζεται υπό τις δικές τις ιδιαίτερες περιστάσεις. Όπως συναφώς αναφέρεται στο σύγγραμμα Woodfall' s Law on Landlord and Tenant, The Rent Acts, Fair Rents and the process of Rent Registration, par. 23.165.1: « The proper approach to the use of such evidence in the determination of a fair rent for premises let on a protected or statutory tenancy under the Rent Act 1977 has been reduced to the following principles:
  2. A "Fair Rent" [...] is the market rent adjusted for the scarcity element [.] and disregarding the personal circumstances [.]
  3. There are various methods of assessing the fair rent [.]
  4. The method or methods adopted by a tribunal may vary according to the particular circumstances of each case [.]
  5. The tribunal must consider, and have regard to the method or methods suggested to them by the parties.
  6. In deciding which method to adopt the tribunal must take into account relevant considerations and give adequate reasons for their choice of method.
  7. Subject to compliance with those requirement, the tribunal is free to adopt the method which appears to them, on the evidence, to be the most appropriate method provided it is not a method which is neither unlawful or unreasonable. » Όπως επίσης, ως προς το ζήτημα των αναπροσαρμογών, εύστοχα σημείωσε ο δικαστής Croft J στη Challenger Property Asset Management Pty Ltd & Anor v Stonnington City Council & Anor [2011] VSC 184; 34 VR 445: « Care .. needs to be exercised with respect to the process of adjusting for comparability, for two reasons. First, the process of adjustment has an illusion of precision which tends to obscure the reality that the process is a matter of expert judgment; an art and not a science. Secondly, it is clear that the question whether a sale can be relied upon as a comparable is a question of fact and degree and, generally speaking, if the adjustments required to achieve comparability are very extensive, one might be more inclined to the view that the extent of adjustments required indicates that the sales are not, in reality, comparable. [.] detailed adjustments of unit rates derived from comparable sales were used by the other valuers. Often there were as many as six or seven different percentage adjustments for such matters as time, size, shape, location, freeway exposure, planning permission and services. All of those adjustments were matters of judgment. Very few of them were capable of meaningful support by analysis of sales evidence. The whole structure of percentage adjustments had an illusory air of certainty and reliability about it. ... The detailed percentage adjustment analysis method . . . was not the method adopted by the experienced valuers of yesteryear . . . who once they had analysed a sale to a unit rate, such as land clear of improvements, then gave a reasoned explanation of the factors of similarity and dissimilarity and why in the light of those factors they settled upon their valuation figures » Εν προκειμένω, συγκλίνω με τη θέση της Λειτουργού του Κτηματολογίου και διαπιστώνω ότι η παρούσα περίπτωση διακρίνεται από την Κ. Αθανασίου κ.α. ν. Ε. Χριστοδούλου. Επεξηγώ. Υπενθυμίζω ότι η κα Σεργίου, συμφωνούντος του κ. Ονησιφόρου, είπε ότι όλα τα συγκριτικά καταστήματα έχουν τις ίδιες διευκολύνσεις. Άρα σχετικά με τούτη την παράμετρο ουδεμία αναπροσαρμογή είναι αναγκαία. Το ίδιο ισχύει για την ηλικία αφού εκατέρωθεν χρησιμοποιήθηκαν ίδιας περίπου ηλικίας υποστατικά, και συνεπώς, ούτε επί τούτου του στοιχείου χωρεί αναπροσαρμογή. Αναφορικά με τη φυσική κατάσταση είπε ότι o παράγοντας αυτός δεν επηρεάζει την ενοικιαστική αξία και τούτο επαληθεύεται από το γεγονός ότι το κατάστημα POLYS BIKES ενώ βρίσκεται σε πολύ καλή κατάσταση έχει πολύ χαμηλό ενοίκιο (€6.09 / τ.μ.) ενώ το MACABO BAR (συγκριτικό αρ. 4 στην Έκθεσή της) το οποίο της υποβλήθηκε ότι είναι σε «άθλια κατάσταση» ενοικιάζεται προς €9,36 / τ.μ. Όσον αφορά τη τοποθεσία του επίδικου υποστατικού, δεν έχει διασαλευθεί η μαρτυρία της ότι ένα γωνιακό κατάστημα δεν ενοικιάζεται με υψηλότερο ενοίκιο. Επίσης, κρίνονται αρκούντως ικανοποιητικά όσα ανέφερε απαντώντας στον ισχυρισμό ότι το υπό εξέταση κατάστημα υποτίθεται βρίσκεται σε εξέχουσα και προνομιακή θέση, καθώς και οι διευκρινίσεις που έδωσε όσον αφορά το εμβαδόν ενός καταστήματος, επεξηγώντας ότι, δεν προέβη σε αναπροσαρμογές, καθότι τέτοια ενέργεια δεν θα ήταν δικαιολογημένα αλλά αυθαίρετη. Έκανε δηλαδή την απαιτούμενη συγκριτική διεργασία και δεν συμπεριέλαβε στην εκτίμησή της μη συγκρίσιμα υποστατικά, ούτε επιλεκτικά απέκλεισε κάποια άλλα. Συνεπώς, ο δικός της μέσος όρος ενοικίων για το ποσό των €8,93 / τ.μ. αξιολογείται ως προϊόν ορθής και αιτιολογημένης έρευνας και γίνεται αποδεκτός. Από την άλλη, η διφορούμενη και επιλεκτική μεθοδολογία (δείτε: συγκριτικά ΟΠΑΠ και POLYS BIKES) αλλά και οι ανακολουθίες που έχω εντοπίσει στην Εκτίμηση των Καθ' ων στις οποίες έχω ήδη αναφερθεί ανωτέρω, και ιδίως τα σφάλματα ως προς τις αναπροσαρμογές ως προς το κατάστημα υπ΄ αριθμό 2 (MAVRIS), καταδεικνύουν ότι αναπροσαρμογές δεν πρέπει να γίνονται για χάριν και μόνο των αναπροσαρμογών, καθότι, μπορεί να οδηγήσουν σε παραπλανητικά συμπεράσματα. * Θα ήθελα καταληκτικά να διευκρινίσω, παραπέμποντας και στον ιδιαίτερο χαρακτήρα τούτης της δικαιοδοσίας η οποία αποσκοπεί, στο μέτρο του εφικτού, να επιλύει συνοπτικά διαφορές επί της ουσίας και όχι να διαιωνίζει τις αντιδικίες μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή, ότι ακόμα και εάν αποδεχόμουν την εισήγηση των Καθ' ων και απέρριπτα τη μαρτυρία της Λειτουργού επί της βάσης ότι δεν διενήργησε αναπροσαρμογές, το αποτέλεσμα δεν θα ήταν η απόρριψη της παρούσας Αίτησης, αλλά ο καθορισμός του ενοικίου στη βάση της εκτίμησης του κ. Ονησιφόρου, αφού προηγουμένως: (α) προχωρούσα στις ακόλουθες αριθμητικές διορθώσεις ως προς τις αναπροσαρμοσμένες τιμές: - όσον αφορά το συγκριτικό υπ' αριθμό 1 (MICHALIS ILIA), από €5.89 σε €5.10 / τ.μ., - όσον αφορά το συγκριτικό υπ' αριθμό 2 (MAVRIS), από 7,92 σε €6.70 /τ.μ. και (β) απέκλεια το συγκριτικό υπ' αριθμό 5 (ΟΠΑΠ) αφού δεν ήταν ενοικιασμένο εκείνη την περίοδο, και (γ) συμπεριελάμβανα το υποστατικό POLYS BIKES, επειδή και ο ίδιος ο εκτιμητής το θεώρησε συγκρίσιμο, πλην όμως, δεν το συμπεριέλαβε για λόγους που έχουν κριθεί αβάσιμοι, ήτοι, θα προσέθετα ακόμα ένα συγκριτικό για το ποσό των €6.09 / τ.μ. Ως εκ τούτου, ο μέσος όρος της Εκτίμησης των Καθ' ων από €10.02 / τ.μ. θα επαναπροσδιοριζόταν στο €8.81 / τ.μ. (ήτοι €52.87 / 6 συγκριτικά), προς €1.142 μηνιαίως (€8.81 Χ 144 τ.μ. / 90% του μέσου όρου ενοικίων). Συνεπώς, στην πραγματικότητα, οι διαφορές των δύο εκτιμητών είναι αμελητέες. VΙΙ. ΚΑΤΑΛΗΞΗ Ως εκ των ανωτέρω, και με τη σύμφωνη γνώμη των Παρέδρων, η Αίτηση επιτυγχάνει και εκδίδεται Διάταγμα του Δικαστηρίου με το οποίο καθορίζεται το μηνιαίο ενοίκιο του επίδικου υποστατικού στα €1.157,92 από 21/07/
  8. Τα έξοδα της Αίτησης ακολουθούν το αποτέλεσμα και επιδικάζονται υπέρ του Αιτητή και εναντίον των Καθ' ων η Αίτηση, όπως αυτά θα υπολογιστούν από τη Γραμματέα του Δικαστηρίου και εγκριθούν από το Δικαστήριο. Όσον αφορά την Ανταπαίτηση ουδεμία διαταγή για έξοδα, διότι παρόλο που έχει αποσυρθεί σε αρκετά προχωρημένο στάδιο, διαφάνηκε ότι, ως προς το ζήτημα των παράνομων προεκτάσεων υπήρχε εύλογη αιτία για την καταχώρησή της. (Υπ.)................. Γ. Χρ. Παγιάσης Πρόεδρος (Υπ.)............... (Υπ.)................. Μάρω Γεωργιάδου Γιώργος Παναγιώτου Πάρεδρος Πάρεδρος Πιστό Αντίγραφο Γραμματέας [1] Η εν λόγω απάντηση προκάλεσε την παρέμβαση του συνήγορου του μάρτυρα, ο οποίος εν τέλει ζήτησε και έλαβε την άδεια του Δικαστηρίου να αποσύρει την Ανταπαίτηση. Όσον αφορά τα έξοδα της Ανταπαίτησης τούτο παρέμεινε να αποφασιστεί στο τέλος της διαδικασίας, στο πλαίσιο συνολικής αξιολόγησης της μαρτυρίας που θα τεθεί ενώπιον του Δικαστηρίου. [2] Κανονισμός 10 του περί Ενοικιοστασίου Διαδικαστικού Κανονισμού του
  9. [3] Το ποσοστό μειώνεται στο 80% για «εκτοπισθέντες» και «παθόντες» ως οι έννοιες αυτές προσδιορίζονται στο Μέρος V του Νόμου. [4] Παρόμοιο είναι και το άρθρο 70 («Determination of fair rent») του αγγλικού Housing Act του
  10. [5] Δείτε και Φεραίος ν. Χρ. Γεωργιάδης Λτδ, ECLI:CY:AD:2015:D804, Πολιτική έφεση 212/2010, ημερομηνίας 2.12.
  11. [6] Μεταξύ άλλων: Χρίστου v. Ηροδότου κ.ά.
(2008)1 Α.Α.Δ. 676, Σάντης v. Χατζηβασιλείου κ.ά.
(2009)1 Α.Α.Δ. 288, Χρίστου ν. Ηροδότου κ.α.
(2008)1Α Α.Α.Δ 676, Στυλιανίδης ν. Χατζηπιέρα
(1992)1 Α.Α.Δ. 1056, Χατζηπαύλου v. Κυριάκου κ.ά.
(2006)1(Α) Α.Α.Δ. 236,Τσιαττές v. Kokis Solomonides (Cartridges Industries) Ltd.
(2009)1(Β) Α.Α.Δ. 974), Wynne v. Mavronicola κλπ
(2009)1(Β) Α.Α.Δ. 1138, Κάτσου ν. Global Capital Ltd, ECLI:CY:AD:2016:A546, Πολ. Έφ. αρ. 119/2011, ημερ. 12.12.2016, Αργυρίδης ν. Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας, Πολ. Έφ. αρ. 56/2012, ημερ. 06/02/2018. [7] Μελά ν Συμβουλίου Κεντρικού Σφαγείου
(2003)1Γ 1799. [8] Ανδρονίκου ν. Δημοκρατίας
(2008)2 ΑΑΔ 486. [9] Muskita Aluminium Industries Ltd. κ.ά. v. Alsako Aluminium Ltd. κ.ά.,
(2009)1(Β) Α.Α.Δ. 1481 [10] Φοίβος Μαυρίδης v. Rima J. Dharaghji κ.ά.
(1990)1 Α.Α.Δ. 1013 [11] Δείτε ΤΕΚΜΗΡΙΟ 7, σχετική σημείωση στο τέλος της σελ. 17 [12] Θεοσκέπαστη Φάρμ ν. Δημοκρατίας
(1990)1 Α.Α.Δ. 984, kayat Trading Limited v. Genzyme Corporation (Αρ. 1)
(2013)1Α Α.Α.Δ 438 [13] Δείτε μεταξύ άλλων: Κούρτης v. Ιασωνίδης
(1970)1 Α.Α.Δ 180, Πουρίκκου v. Μυροφόρα Σάββα
(1991)1 Α.Α.Δ. 507, ΒΙΚΤΩΡΑΣ ΠΑΠΑΔΟΠΟΥΛΟΣ κ.α. v. CYP-CANA ALARMS LTD,
(2009)1Α Α.Α.Δ 704. [14] Δείτε: Παπά ν. Οικονομίδου κ.ά.
(2012)1Β Α.Α.Δ 928. [15]Δείτε: PANTAZIS AND SONS CO LTD ν. ΓΕΩΡΓΙΟΥ ΝΙΚΟΛΑΟΥ (ανωτέρω). [16] Μουρτζινός ν. Global Cruises SA
(1992)1B AAΔ 1160 και Ρέα Ανδρονίκου κ.α. ν. Επιτροπή του Σχεδίου Ταμείου Συντάξεων κλπ, ECLI:CY:AD:2016:D117, Πολιτική Έφεση Αρ. 168/2010 ημερ. 24/02/2016 [17] Efthymiadou v. Zoudros and Others
(1986)1 C.L.R. 341, Papageorghiou v. Karayiannis
(1988)1 C.L.R. 571, Cedrus Estates Ltd v. Πισσαρίδη
(1994)1 Α.Α.Δ. 590, και Έλλη G. Mayes κ.α. ν. Θ. Παπαδοπούλου
(1995)1 Α.Α.Δ 652. cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο

🔗 Στην επίσημη πηγή

Επεξήγηση AI βάσει του επίσημου κειμένου του νόμου. Ενδεικτική, δεν υποκαθιστά νομική συμβουλή.