ΞΕΝΟΦΩΝΤΟΣ ν. ΚΑΠΑΡΑ, Αίτηση Αρ. Κ8/2015, 16/10/2018 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:DEELAR:2018:20 ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΕΛΕΓΧΟΥ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ ΛΑΡΝΑΚΑΣ - ΑΜΜΟΧΩΣΤΟΥ ΤΜΗΜΑ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟΥ: ΛΑΡΝΑΚΑΣ Ενώπιον: Γ. Χρ. Παγιάση, Προέδρου και Μάρως Γεωργιάδου και Γιώργου Παναγιώτου, Παρέδρων Αίτηση Αρ. Κ8/2015 Μεταξύ׃ XXXXX ΞΕΝΟΦΩΝΤΟΣ, από την Αραδίππου, Λάρνακα Αιτήτρια και XXXXX ΚΑΠΑΡΑ, από την Αραδίππου, Λάρνακα Καθ' ου η Αίτηση Ημερομηνία: 16/10/2018 Για τους Αιτητές: κος Δ. Διομήδους για Καλλής και Καλλής Δ.Ε.Π.Ε. Για τον Καθ' ου η Αίτηση: κα K. Κώστα για Γιώργο A. Βασιλείου Δ.Ε.Π.Ε. Α Π Ο Φ Α Σ Η I. ΕΙΣΑΓΩΓΗ - ΔΙΚΟΓΡΑΦΑ Η παρούσα υπόθεση αφορά ένα κατάστημα που βρίσκεται στην Αραδίππου στη Λάρνακα, ήτοι σε ελεγχόμενη υπό το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων περιοχή. Το υποστατικό χρησιμοποιείτο ως περίπτερο. Η πρώτη ενοικίαση άρχισε το 1994, με ενοικιαστή διαφορετικό πρόσωπο από τον Καθ' ου η Αίτηση (στο εξής: «Καθ' ου»). Ο Καθ' ου ανέλαβε κατοχή το 2003 αντικαθιστώντας τον προηγούμενο ενοικιαστή. Η κατοχή επιστράφηκε στην Αιτήτρια τον Ιανουάριο του
- Κατά τον ουσιώδη χρόνο το ενοίκιο ήταν €410 μηνιαίως. Αποτελεί κοινό έδαφος ότι πρόκειται για θέσμια ενοικίαση. Η Αιτήτρια, αφότου ανέλαβε πίσω την κατοχή αξίωσε από τον Καθ' ου να αποκαταστήσει στο υποστατικό εκείνες τις ζημιές που θεώρησε ότι δεν αποτελούν φυσικές φθορές και οι οποίες συμποσούνται στο ποσό των €5.708,
- Επιπλέον, αξίωσε από αυτόν το ποσό των €990.00 ως υπόλοιπο οφειλόμενων ενοικίων. Ο Καθ' ου αρνήθηκε να καταβάλει οποιοδήποτε ποσό και η Αιτήτρια στις 10/09/2015 καταχώρησε την παρούσα Αίτηση με την οποία αιτείται: « α) Αποζημιώσεις για το ποσό των €5.708 για τις ζημιές που προκάλεσε διά της συμπεριφοράς του και/ή ενεργειών του ο Καθ' ου η Αίτηση διά των υπηρετών, υπαλλήλων και/ή αντιπροσώπων του στο υποστατικό της Αιτήτριας που ευρίσκεται στην οδό XXXXX 2, στην Αραδίππου. β) Απόφαση εναντίον του Καθ' ου η Αίτηση για το ποσό των €990 ως καθυστερημένα ενοίκια οφειλόμενα προς την Αιτήτρια εν σχέσει προς το κατάστημα ευρισκόμενο στην οδό XXXXX 2, στην Αραδίππου, Λάρνακα, διά τους μήνες Μάϊο 2013 - Ιανουάριο 2014 αμφοτέρων συμπεριλαμβανομένων. » Στην Απάντηση και Ανταπαίτησή του ημερομηνίας 23/03/2016, ο Καθ' ου αρνείται ότι οφείλει οποιοδήποτε ποσό. Ισχυρίζεται επίσης ότι οι ισχυριζόμενες ζημιές αφορούν φυσικές φθορές και ότι, εν πάση περιπτώσει, δημιουργήθηκαν από τον προηγούμενο ενοικιαστή. Περαιτέρω, διεκδικεί, υπό μορφή συμψηφισμού και ανταπαίτησης, το ποσό των €2.010,00 ως αξία μιας πέργολας που ο ίδιος είχε κατασκευάσει στο υποστατικό. Η πεμπτουσία της εν λόγω Ανταπαίτησης εντοπίζεται στις παραγράφους 21 και 22 του δικογράφου του, όπου δηλώνονται τα ακόλουθα: «
- Ο καθ' ου η αίτηση αναφέρει ότι ή πέργκολα κατασκευάστηκε με την σύμφωνο γνώμη ή/και την συγκατάθεση της αιτήτριας και η ίδια η αιτήτρια ήτο αυτή που ζήτησε από τον καθ' ου η αίτηση όταν παρέδωσε το εν λόγω υποστατικό να μην την αφαιρέσει και περαιτέρω συμφώνησαν ότι με την παραμονή της πέργκολας θα γινόταν συμψηφισμός με το ποσό των €990 που όφειλε ο καθ' ου η αίτηση ως καθυστερημένα ενοίκια προς την αιτήτρια.
- Σε κατοπινό στάδιο η αιτήτρια μετά την παράδοση σε αυτήν από τον καθ' ου η αίτηση της κατοχής του επίδικου υποστατικού και κατά ή/και περί τις 18/9/2015 αφαίρεσε την πέργκολα. Η κατασκευή της εν λόγω πέργκολας στοίχισε στον καθ' ου η αίτηση περί τις €
- Το υπόλοιπο ποσό των €2010 (αφαιρουμένων των €990 για το οποίο θα γινόταν συμψηφισμός με τα καθυστερημένα ενοίκια ως ανωτέρω αναφέρεται) το ανταπαιτεί ο καθ' ου η αίτηση ως κατωτέρω αναφέρεται. » Στην Απάντηση στην Απάντηση και Απάντηση στην Ανταπαίτηση της Αιτήτριας ημερομηνίας 09/05/2016, η Αιτήτρια αρνείται ότι οι ζημιές αφορούν φυσικές φθορές. Επιπλέον, απορρίπτει ότι συμφώνησε με τον Καθ' ου ότι ο τελευταίος δεν θα φέρει οποιαδήποτε ευθύνη για τις εν λόγω ζημιές. Σημειώνει συναφώς ότι ο Καθ' ου ουδέποτε διαμαρτυρήθηκε για την κατάσταση του υποστατικού αφότου αγόρασε τον «αέρα» του καταστήματος και ότι ανέλαβε να το παραδώσει κατά τη λήξη της ενοικίασης με βάση τους όρους του αρχικού ενοικιαστηρίου εγγράφου. Οι Περαιτέρω και Καλύτερες Λεπτομέρειες Στις 27/10/2016, οι δικηγόροι του Καθ' ου καταχώρησαν περαιτέρω και καλύτερες λεπτομέρειες σε σχέση με τις παραγράφους 2, 8, 11, 12, 13 και 21 της Απάντησης και Ανταπαίτησης. Αναφέρεται, μεταξύ άλλων, ότι κατά την παράδοση του υποστατικού αυτό ήταν σε άριστη κατάσταση. Προστίθεται, ότι το ενοίκιο μειώθηκε με τη σύμφωνη γνώμη της Αιτήτριας στα €300 μηνιαίως. Προβάλλεται, ακόμα, ότι συγκεκριμένες ζημιές είναι αποτέλεσμα φυσικής φθοράς, ενώ για άλλες ειδικώς προσδιοριζόμενες, αποδίδεται ευθύνη στον προηγούμενο ενοικιαστή. Τίθεται τέλος η θέση ότι η πέργολα κατασκευάστηκε περί το έτος 2004-2005 με την προφορική συγκατάθεση της Αιτήτριας. ΙΙ. Η ΑΚΡΟΑΜΑΤΙΚΗ ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ (α) H μαρτυρία της Αιτήτριας. Η Αιτήτρια κατέθεσε και ανέγνωσε Γραπτή Δήλωσή της, η οποία αριθμήθηκε ως "ΕΓΓΡΑΦΟ Α". Κατατέθηκαν επίσης 21 άλλα Τεκμήρια, το Ενοικιαστήριο (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 1), αλληλογραφία (ΤΕΚΜΗΡΙΑ 2 έως 10, και 17 έως 20), τιμολόγια και αποδείξεις (ΤΕΚΜΗΡΙΑ 11 έως και 16), φωτογραφίες (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 21) στα οποία θα αναφερθώ όπου κρίνω χρήσιμο. Μεταξύ άλλων, η Αιτήτρια ανέφερε τα εξής: · Η αρχική ενοικίαση ήταν ημερομηνίας 14.02.1994 σε κάποιον Παντελή Δημητρίου Κίλλη. · Τον Ιούλιο του 2003, ο Καθ' ού η Αίτηση αγοράζοντας τον "αέρα" του καταστήματος/περιπτέρου, συνέχισε αυτός την ενοικίαση. · Το ενοίκιο κατά τον ουσιώδη χρόνο ήταν €410 μηνιαίως. · Ο Καθ' ου της οφείλει €990, καθότι από τον Μάιο του2013 έως και τον Ιανουάριο του 2014 που εγκατέλειψε το υποστατικό, κατέβαλλε αντί €410 μηνιαίως, €300 μηνιαίως. · Ο Καθ' ου εγκαταλείποντας το υποστατικό, προκάλεσε ζημιές, στις οποίες αναφέρθηκε με λεπτομέρεια. · Τις ζημιές τις κατέγραψε ο πολιτικός μηχανικός κ. Λούκας Ξενοφώντος στις 15/3/2014, και ετοίμασε σχετική έκθεση (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 8) υπολογίζοντας ότι αυτές ανέρχονται στο συνολικό ποσό των €6.
- · Ζήτησε από τον Καθ' ού η Αίτηση να παρευρεθεί κατά τον χρόνο της επιτόπιας επιθεώρησης και της καταγραφής των ζημιών (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 7), αν επιθυμούσε μάλιστα μαζί με δικό του «ειδικό», αλλά δεν παρευρέθηκε. · Όσον αφορά την αξίωση του Καθ' ου η Αίτηση για την κατασκευή πέργολας, είπε ότι ήταν παράνομη και αρνήθηκε ότι αποδέχθηκε οποιονδήποτε συμψηφισμό της αξίας αυτής με τα οφειλόμενα ενοίκια. · Διαφώνησε ότι οι ζημιές ήταν φυσικές φθορές. · Ουδέποτε ο Καθ' ού η Αίτηση από το 2003 έως και το 2014 της ανέφερε ότι υπάρχουν ζημιές στο υποστατικό ή ότι έχριζε επιδιορθώσεων. Κατά την αντεξέτασή της ανέφερε ότι όταν έγινε η συμφωνία του Καθ' ού η Αίτηση με τον προηγούμενο ενοικιαστή, η ίδια βρισκόταν στην Αγγλία και η συγκατάθεση της για την αντικατάσταση του ενοικιαστή λήφθηκε τηλεφωνικώς. Ουδέποτε συμφώνησε να μειωθεί το ενοίκιο, το οποίο ήταν ήδη χαμηλό για την περιοχή. Η ίδια δεν ξέρει, ούτε την ενδιαφέρει ποιος έκαμε τις ζημιές, η ίδια ήθελε «που τον ενοικιαστή να της παραδώσει το κατάστημα όπως ήταν». Όταν της υποβλήθηκε ότι για τις ζημιές ευθύνεται ο προηγούμενος ενοικιαστής επανέλαβε ότι ουδέποτε ο Καθ' ου είχε ζητήσει από αυτήν να επιδιορθώσει οποιεσδήποτε ζημιές, ενώ αρνήθηκε την υποβολή ότι τα ποσά που αξιώνει συνιστούν φυσικές φθορές. Χαρακτηριστική επί τούτου, είναι η πιο κάτω απάντησή της κατά την αντεξέτασή της: « Οι τρύπες πάνω στα αλουμίνια είναι φυσική φθορά; Είναι συρτά παράθυρα. Η μεταφορά των ηλεκτρικών του πίνακα που τη μια θέση στην άλλη ήταν φθορά; Το ότι έλειπε ο νιαγάρας και ήταν σπασμένος ήταν φυσική φθορά; Δεν ήταν απλώς μαυρισμένοι οι νιπτήρες. Όταν μπήκε και έκαμε 10 χρόνια μέσα ο κύριος Καπάρας, ακριβώς 10 χρόνια, από το 2003 έως το 2013 ήταν μέσα στο κατάστημα. Εγώ ήμουν δίπλα, όταν ερχόμουν από την Aγγλία έστω για 2 εβδομάδες με έβλεπε, πήγαινα να πιάσω γάλα που κοντά του, γιατί δεν μου είπε έχει φθορά, έχει ζημιά και θέλω να διορθώσεις αυτό το αποχωρητήριο ή κάτι; Πώς ήταν φθορά; Φθορά ήταν τα μαυρίσματα στα πλακάκια τα οποία δεν ζήτησα που λλόου του οτιδήποτε, του το είπε και ο εκτιμητής, δεν τα ζήτησα, ζήτησα μόνο τις ζημιές που υπήρχαν στο κατάστημα. » Ανέφερε ότι ο Καθ' ου της παρέδωσε το κλειδί έξω από το υποστατικό και όταν μπήκε μέσα και είδε τις ζημιές τηλεφώνησε επανειλημμένα στον Καθ' ου ο οποίος εν τέλει της είπε ότι δεν έχει οποιαδήποτε υποχρέωση έναντι της. Παραδέχθηκε ότι ο πολιτικός μηχανικός είναι αδελφότεκνος του συζύγου της, αλλά σημείωσε ότι ο Καθ' ου μπορούσε να παρευρεθεί στην καταγραφή των ζημιών με δικό του ειδικό. Είπε ότι οι επιδιορθώσεις άρχισαν μετά τις 15 Μαρτίου 2014 διευκρινίζοντας ότι τα ΤΕΚΜΗΡΙΑ 11, 16 και 13Α αφορούσαν εμφανή ζητήματα που μπορούσαν να ξεκινήσουν κάποιες ενέργειες, δίχως να τα δει ο μηχανικός. Αρνήθηκε ότι δέχθηκε να παραλάβει την πέργολα έναντι συμψηφισμού με καθυστερημένα ενοίκια. Επανέλαβε ότι η πέργολα κατασκευάστηκε εν αγνοία της και ήταν παράνομη. (β) Η μαρτυρία του κ. XXXXX Αλαμπρίτη (Μ/Α 2). Ο δεύτερος μάρτυρας για την Αιτήτρια ήταν ο κ. XXXXX Αλαμπρίτης, οικοδόμος. Αναφέρθηκε στις εργασίες επιδιόρθωσης που έκαμε το 2014 που στοίχισαν €1.500 (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 14). Έκανε και επιπρόσθετες εργασίες (κεραμικά στο πάτωμα) τις οποίες δεν χρέωσε στο εν λόγω τιμολόγιο, κατ' εντολή της ιδιοκτήτριας. Τα υλικά (ΤΕΚΜΗΡΙΑ 11 και 12) τα παράγγειλε ο ίδιος και τα πλήρωσε η Αιτήτρια. Χάλασε την πέργολα (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 21 1η φωτογραφία) επειδή ήταν παράνομη κατ' εντολή της Αιτήτριας. Κατά την αντεξέτασή του είπε ότι ο ίδιος δεν έλεγξε αν όντως ήταν παράνομη η πέργολα, ούτε γνωρίζει πως προκλήθηκαν οι ζημιές. (γ) Η Μαρτυρία του κ. XXXXX Αδάμου (Μ/Α 3). Ο 3ος μάρτυρας ήταν ο κ. XXXXX Αδάμου ο οποίος ασχολείται με τις κατασκευές αλουμινίων. Ανέφερε ότι οι βιτρίνες του υποστατικού ήταν χωρισμένες στη μέση, δεν ήταν κανονικές βιτρίνες (Τ21 φωτογραφία Χ1) και είχαν τρύπες. Αναγνώρισε και επεξήγησε το ΤΕΚΜΗΡΙΟ
- Κατά την αντεξέτασή του, είπε ότι δεν είδε ποιος έκαμε τούτες τις τρύπες. (δ) Η Μαρτυρία του κ. XXXXX Κωμοδρόμου (Μ/Α 4). Ο Μ.Α.4 ήταν ο κ. XXXXX Κωμοδρόμος ο οποίος είναι ηλεκτρολόγος εγκαταστάσεων. Επανέφερε την ηλεκτρική εγκατάσταση, τον πίνακα διανομής στην αρχική του θέση και χρέωσε €200, ΤΕΚΜΗΡΙΟ
- Κατά την επανεξέταση του, επεξήγησε ότι θα έπρεπε ο πίνακας διανομής να επαναφερθεί για να λειτουργήσουν οι αρχικές πρίζες. (ε) Η Μαρτυρία του κ. XXXXX Ξενοφώντος (Μ/Α 5). Ο 5ος και τελευταίος μάρτυρας για την πλευρά της Αιτήτριας ήταν ο κ. XXXXX Ξενοφώντος, πολιτικός μηχανικός. Η Αιτήτρια είναι θεία του. Εκτίμησε τις ζημιές και ετοίμασε το ΤΕΚΜΗΡΙΟ
- Θα έπρεπε να γίνουν οι αναφερόμενες επιδιορθώσεις για να καταστεί λειτουργήσιμο το εν λόγω κατάστημα. Οι ζημιές που αναφέρονται στην έκθεση του δεν είναι φυσικές φθορές. Τα ποσά είναι βάση υπολογισμών με βάση την εμπειρική του κρίση. Κατά την αντεξέτασή του, διαφωνώντας σε σχετική υποβολή είπε ότι έχει επισκεφθεί πάρα πολλές φορές το συγκεκριμένο υποστατικό και ειδικά τη συγκεκριμένη μέρα θυμάται που έβγαλαν φωτογραφίες η κα Ελένη και ο κ. Γιώργος με εφημερίδες για να φανεί η ημερομηνία. Δεν προσήλθε για να βοηθήσει την Αιτήτρια και σημείωσε ότι ο ίδιος δεν έχει οποιοδήποτε όφελος από την παρούσα υπόθεση. Αρνήθηκε ότι οι εργασίες κατά την δική του επίσκεψη είχαν ήδη αρχίσει. (στ) Η Μαρτυρία του Καθ' ου η Αίτηση. Ο Καθ' ου κατέθεσε και ανέγνωσε γραπτή δήλωση η οποία σημειώθηκε ως «ΕΓΓΡΑΦΟ Β». Ανέφερε ότι το 2003 αγόρασε τον «αέρα» του καταστήματος από τον XXXXX Κιλλή και συνέχισε να το λειτουργεί ως περίπτερο χωρίς να κάμει οποιανδήποτε αλλαγή μέχρι τον Ιανουάριο του 2014 που παρέδωσε την κατοχή στην Αιτήτρια. Ούτε μετατροπές έκαμε, ούτε προκάλεσε οποιεσδήποτε φθορές στο υποστατικό. Οι ισχυρισμοί της Αιτήτριας περί ζημιές στο υποστατικό «ουδεμία σχέση έχουν με την πραγματικότητα». Το μόνο που ο ίδιος πρόσθεσε είναι μια πέργολα που του κόστισε €3.000,
- Ισχυρίζεται ακόμα ότι οι οποιεσδήποτε ζημιές στο υποστατικό ήταν στα πλαίσια της φυσικής φθοράς και ότι, εν πάση περιπτώσει, πρόκειται για ζημιές που προκάλεσε ο προηγούμενος ενοικιαστής. Το ενοίκιο ήταν €410, αλλά κατόπιν «προφορικής ειδοποιήσεως», από τον Μάιο του 2013 κατέβαλλε μόνο €300 μηνιαίως δίχως τη διαμαρτυρία της Αιτήτριας. Αναγκάστηκε να εγκαταλείψει το υποστατικό διότι η Αιτήτρια ήθελε δήθεν να το χρησιμοποιήσει ως δωμάτιο για τον γιο της, στην πορεία όμως διαφάνηκε ότι η ίδια ήθελε να λειτουργήσει δική της επιχείρηση. Ισχυρίζεται ακόμα ότι η Αιτήτρια δέχθηκε να συμψηφίσει τα «δήθεν» οφειλόμενα ενοίκια με την αξία της πέργολας, αλλά μετά άλλαξε γνώμη. Το υποστατικό παραλήφθηκε χωρίς καμία διαμαρτυρία από την Αιτήτρια και ως εκ τούτου κωλύεται να αξιώνει τις αιτούμενες θεραπείες. Ανταπαιτεί το ποσό των €2.100,00 ως αξία της πέργολας. Κατά την αντεξέτασή του, παραδέχθηκε ότι οφείλει €990 για καθυστερημένα ενοίκια αλλά ισχυρίστηκε ότι η Αιτήτρια δέχθηκε να συμψηφιστεί το ποσό αυτό με την αξία της πέργολας. Δέχθηκε επίσης ότι η Αιτήτρια ουδέποτε συναίνεσε στην καταβολή μειωμένου ενοικίου (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 2). Η πέργολα στοίχισε €3.000,00 αλλά δεν παρουσίασε οποιεσδήποτε αποδείξεις. Δέχθηκε ότι ίσχυε το «παλιό συμβόλαιο του XXXXX του Κιλλή», δηλαδή το ΤΕΚΜΗΡΙΟ 1, αναφέροντας χαρακτηριστικά: « Εγώ δεν είχα τίποτε, ήταν το ενοικιαστήριο έγγραφο του Κίλλη και μετά στα 1‑2 χρόνια που έληξε, ήρθε η κυρία Ελένη να κάμω καινούργιο, έγραψε κάτι πράματα που δεν μου άρεσαν και δεν έκαμα εγώ συμβόλαιο, τίποτε μαζί της, ήταν το παλιό συμβόλαιο του Παντελή του Κίλλη. » Δεν διαμαρτυρήθηκε όταν ανέλαβε την κατοχή του Υποστατικού για ζημιές σε αυτό. Όταν αγόρασε τον «αέρα» ο προηγούμενος ενοικιαστής δεν του είπε ότι υπάρχει ενοικιαστήριο έγγραφο, το οποίο ισχυρίστηκε ότι είδε ένα χρόνο αργότερα αφού ανέλαβε την κατοχή. Δεν έχει γραπτή συγκατάθεση της Αιτήτριας για την κατασκευή της πέργολας. Επέμενε ότι δεν προκάλεσε ο ίδιος οποιεσδήποτε φθορές στο υποστατικό, ούτε τρύπες στα αλουμίνια, ούτε έβγαλε παράθυρα, ούτε τις συρόμενες πόρτες. Το καπάκι του αποχωρητηρίου έλειπε από τον καιρό που «αγόρασε» το υποστατικό, τα δε πλακάκια έπεφταν σιγά - σιγά και το γνώριζε η Αιτήτρια. Του υποβλήθηκε ότι είναι ζημιές και όχι φυσικές φθορές που αξιώνει η Αιτήτρια. Αρνήθηκε. Όταν εγκατέλειψε το υποστατικό είχε την εξής στιχομυθία μαζί της: « .όταν φύγαμε που το περίπτερο ήρθε εκεί η κυρία Ελένη και μου είπε "Είναι όλα εντάξει;" και της λέω "Χρωστούμε σου αυτά τα λεφτά, να συμφωνήσουμε με την πέργολα; Θέλεις την;" και μου λέει "Άφησε την πέργολα και είναι εντάξει", παρουσία μαρτύρων, ούτε για ζημιά μας είπε ούτε οτιδήποτε. » Όσον αφορά για την απουσία του την ώρα και την μέρα της εκτίμησης των ζημιών, είπε ότι δεν πήγε επειδή: « Γιατί να παρουσιαστώ που τη στιγμή που εμείς δεν κάναμε τίποτε ζημιές; Είναι φυσικές φθορές με την πάροδο του χρόνου και αυτός ο πολιτικός μηχανικός είναι συγγενής της κυρίας Ελένης. Γιατί να πάω εγώ; » Με τον προηγούμενο ενοικιαστή, ανέφερε ότι ήταν απλώς «γνωστοί». (ζ) Η Μαρτυρία του κ. XXXXX Κίλλη (M/Y 2). O δεύτερος μάρτυρας για τον Καθ' ου ήταν ο κ. XXXXX Κίλλης, ο οποίος κατέθεσε και ανέγνωσε Γραπτή Δήλωση, η οποία σημειώθηκε ως «ΕΓΓΡΑΦΟ Γ». Κατά την αντεξέτασή του, είπε αρχικά ότι δεν θυμόταν αν είχε αναφέρει στον Καθ' ου κατά τις συζητήσεις τους για την πώληση του αέρα του καταστήματος αν υπήρχε ενοικιαστήριο έγγραφο. Ακολούθως ανασκεύασε, λέγοντας ότι πρέπει να το είχε αναφέρει. Είπε ότι δεν θυμόταν πόσα ακριβώς «πώλησε το κατάστημα». Ούτε στο περίπου ήταν σε θέση να απαντήσει. Στην πώληση περιλαμβανόταν και το περιεχόμενο του υποστατικού (stock) για το οποίο ξανά δεν ήταν σε θέση να αναφέρει πόσο στοίχιζε. «Είχε χιλιάδες πράγματα, δεν μπορείς να ξέρεις πόσο stock έχεις» ανέφερε. Ο ίδιος διαμόρφωσε το περίπτερο και άλλαξε τα παράθυρα της βιτρίνας και άνοιξε τις τρύπες στα αλουμίνια. Ανέφερε ακόμα ότι, όταν πούλησε τον «αέρα» ο Καθ' ου μπήκε στο μαγαζί και «όσο μπορούσε να το επιθεωρήσει το έκανε» αλλά εν συνεχεία αναθεώρησε, λέγοντας ότι «δεν έκαμε επιθεώρηση του καταστήματος». Νομίζει πως δεν έδειξε το συμβόλαιο στον Καθ' ού και ότι πρέπει να το «το αγόρασε χωρίς να ξέρει». Ακολούθως, δήλωσε ότι ενημέρωσε τον Καθ' ου για την ύπαρξη του εν λόγω ενοικιαστήριου, αλλά ο τελευταίος δεν ζήτησε να το δει. Όταν ο Καθ' ου ανέλαβε το υποστατικό από αυτόν αποδέχθηκε το υποστατικό ως είχε, και δεν ζήτησε από τον ίδιο να κάμει οποιανδήποτε αλλαγή. Η συμφωνία που έκαμε για την πώληση του αέρα με τον Καθ' ου ήταν προφορική. Η σχέση του με τον Καθ' ου είναι απλώς «γνωστοί». (η) Η Μαρτυρία του κ. XXXXX Νικολάου (Μ/Υ 3). Ο 3ος και τελευταίος μάρτυρας για την πλευρά του Καθ' ου ήταν ο κ. XXXXX Νικολάου. Ο εν λόγω μάρτυρας ανέφερε ότι διατηρεί χρυσοχοείο απέναντι από το επίδικο υποστατικό. Ήταν παρών κατά τη συζήτηση που είχαν οι διάδικοι και κατά τη διάρκεια της οποίας ο Καθ' ου πρότεινε στην Αιτήτρια να της αφήσει, έναντι του ποσού που της οφείλει την πέργολα η οποία του στοίχισε €
- Δεν θυμόταν πότε έλαβε χώρα τούτη η συζήτηση. Κατά την αντεξέτασή του, είπε ότι δεν μπορεί να είναι βέβαιος ότι το περιστατικό έλαβε χώρα κατά την ίδια ημέρα που έγινε η παράδοση της κατοχής και εν συνεχεία παραδέχθηκε ότι άκουσε την εν λόγω στιχομυθία μια μέρα που πήγε να αγοράσει τσιγάρα. Δεν άκουσε την Αιτήτρια να απαντά λέγοντας «ναι», ούτε άκουσε κάτι άλλο. (θ) Οι Αγορεύσεις Κατά το στάδιο των τελικών αγορεύσεων που έλαβε χώρα στις 29/05/2018, οι δικηγόροι των διαδίκων παρουσίασαν και υιοθέτησαν γραπτά κείμενα και η απόφαση του Δικαστηρίου επιφυλάχθηκε. ΙΙΙ. ΠΕΡΙΟΡΙΣΜΟΣ / ΠΡΟΣΔΙΟΡΙΣΜΟΣ ΕΠΙΔΙΚΩΝ ΘΕΜΑΤΩΝ Έχοντας διεξέλθει το περιεχόμενο των δικογράφων και έχοντας υπόψιν την έγγραφη μαρτυρία που τέθηκε ενώπιον μου, προχωρώ ακολούθως σε σύνοψη, περιορισμό και προσδιορισμό των επίδικων θεμάτων. Τα θέματα που πρέπει να αποφασισθούν είναι τα εξής: (α) Κατά πόσο παραμένει οφειλόμενο υπόλοιπο ενοικίου, και εάν η Ανταπαίτηση δίδει δικαίωμα στον Καθ' ου να αξιώνει συμψηφισμό οποιουδήποτε οφειλόμενου από αυτόν ποσού. (β) Κατά πόσο, το ποσό που αξιώνεται για αποκατάσταση ζημιών, αφορά φυσικές φθορές. Εάν όχι, σε ποιο μέτρο έχει αποδειχθούν αξιούμενες ειδικές ζημιές. (γ) Εάν ο Καθ' ου μπορεί να βασίζεται στο γεγονός ότι αντικατέστησε προηγούμενο ενοικιαστή για να απαλλαγεί της όποιας δικής του ευθύνης. ΙV. ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ ΜΑΡΤΥΡΙΑΣ Έχοντας υπόψιν τις σχετικές επί του θέματος νομικές αρχές[1] και τα ουσιαστικά επίδικα θέματα όπως έχουν ήδη προσδιορισθεί ανωτέρω, προχωρώ στην αξιολόγηση της ενώπιον μου μαρτυρίας. (α) Η αξιολόγηση της μαρτυρίας Αιτήτριας. Η Αιτήτρια μου έχει προκαλέσει πολύ καλή εντύπωση και αξιολογείται ως μάρτυρας της αλήθειας. Η μαρτυρία της υπήρξε σταθερή και συγκροτημένη, χωρίς ουσιώδεις αντιφάσεις ή ανακολουθίες και συνάδει με τα κατατεθέντα τεκμήρια. Υπήρξε ιδιαιτέρως πειστική για τα διαμειφθέντα μεταξύ της ιδίας και του Καθ' ου, πριν την απόφαση του τελευταίου να μειώσει, δίχως τη δική της συναίνεση, το ποσό που κατέβαλλε για πληρωμή του ενοικίου από €410 σε €300 μηνιαίως. Όσον αφορά τους ουσιαστικούς της ισχυρισμούς για τις ζημιές στο υποστατικό, όσα ανέφερε ήταν χρονικά και λογικά δομημένα και απαλλαγμένα υπερβολών ή στρεβλώσεων. Επιπροσθέτως, οι εν λόγω θέσεις της υποστηρίζονται και επιβεβαιώνονται τόσο από την έκθεση ΤΕΚΜΗΡΙΟ 8 και τη μαρτυρία του πολιτικού μηχανικού Μ/Α 5, όσο και από τη μαρτυρία των υπολοίπων προσώπων που μαρτύρησαν για λογαριασμό της. Δέχομαι επίσης τη θέση της ότι ο Καθ' ου αντικατέστησε τον προηγούμενο ενοικιαστή στο επίδικο ενοικιαστήριο έγγραφο (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 1) υπό τους ίδιους όρους και προϋποθέσεις, αφού όπως προκύπτει και από τη μαρτυρία του ίδιου του Καθ' ου, όταν η Αιτήτρια του παρουσίασε μεταγενέστερα διαφοροποιημένο ενοικιαστήριο έγγραφο, ο ίδιος επέλεξε να μην το υπογράψει και να συνεχίσει την ενοικίαση ως είχε κατά τον αναφερόμενο χρόνο, δηλαδή με βάση το υφιστάμενο ενοικιαστήριο έγγραφο (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 1), το οποίο ήταν υπόψιν του. Επίσης, αποδέχομαι τη θέση της ότι ο Καθ' ου ουδέποτε από το 2003 έως και το 2014 της ανέφερε ότι υπάρχουν ζημιές στο υποστατικό ή ότι αυτό έχριζε επιδιορθώσεων, θέση με την οποία συμφώνησε και ο ίδιος ο Καθ' ου. Υπενθυμίζω ότι, ούτε κατά τον κρίσιμο χρόνο της αντικατάστασης του προηγούμενου ενοικιαστή, όπως ο ίδιος ο προηγούμενος ενοικιαστής (Μ/Υ 2) ανέφερε, ο Καθ' ου έθεσε οποιοδήποτε ζήτημα για την ύπαρξη φθορών ή ζημιών στο υποστατικό. Αποδεκτή είναι και η θέση της ότι η ίδια δεν συμφώνησε σε οποιονδήποτε συμψηφισμό των οφειλόμενων ενοικίων με την αξία της πέργολας. Η επί τούτου μαρτυρία του Μ/Υ 3 είναι επιβεβαιωτική τούτης της θέσης, αφού ο εν λόγω μάρτυρας ανέφερε ότι η Αιτήτρια δεν είχε συμφωνήσει στην υποβληθείσα πρόταση του Καθ' ου. Αποδέχομαι και τη θέση της ότι της οφείλεται το ποσό των €990 ως υπόλοιπο οφειλόμενων ενοικίων, συνεπεία αυθαίρετων αποκοπών που είχε διενεργήσει ο Καθ' ου. Σχετική είναι και η επιστολή ημερ. 31/5/13 (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 2). Το μοναδικό ψήγμα που εντόπισα στη μαρτυρία της, σχετίζεται με την αναφορά της ότι ξεκίνησε τις επιδιορθώσεις μετά τις 15/3/14, δηλαδή μεταγενέστερα της ημερομηνίας της έκθεσης του Μ/Α
- Εντούτοις, από τα ΤΕΚΜΗΡΙΑ 11, 16 και 13Α προκύπτει ότι οι εργασίες, ή έστω οι σχετικές με αυτές διεργασίες παρουσιάζονται να είχαν αρχίσει νωρίτερα με τη εξασφάλιση προσφοράς και προκαταβολή για αντικατάσταση των αλουμινίων (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 13(α) και (β)), την αγορά μερικών υλικών οικοδομής (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 11) και με την αγορά των ειδών υγιεινής που περιγράφονται στο ΤΕΚΜΗΡΙΟ
- Τούτο όμως το σημείο δεν κρίνεται ουσιώδες, αφού αφενός τα εν λόγω έγγραφα, φαίνεται να αφορούν κυρίως προπαρασκευαστικές εργασίες και αφετέρου δεν έχει αμφισβητηθεί ούτε η αξία, ούτε ότι ήταν αναγκαίο να πληρωθούν τα εν λόγω ποσά. (β) Η αξιολόγηση της μαρτυρίας των Μ/Ε 2, Μ/Ε 3 και Μ/Ε
- Καλή εντύπωση μου προκάλεσαν και οι Μ/Ε 2, 3 και
- Η μαρτυρία τους δεν αμφισβητήθηκε επί της ουσίας. Όσον αφορά τον Μ/Ε 2, δέχομαι ότι εκτέλεσε τις εργασίες που φαίνονται στο ΤΕΚΜΗΡΙΟ 14 για το ποσό των €1.
- Δέχομαι επίσης ότι αφαίρεσε την υπό συζήτηση πέργολα. Όσον αφορά τον Μ/Ε 3, δέχομαι ότι προέβη στις εργασίες που παρουσιάζονται στο ΤΕΚΜΗΡΙΟ
- Αναφορικά με τον Μ/Ε 4, δέχομαι ότι έπρεπε να επαναφερθεί η ηλεκτρική εγκατάσταση στο ορθό σημείο και ότι τούτο στοίχισε €200 ΤΕΚΜΗΡΙΟ
- (γ) Η αξιολόγηση της μαρτυρίας του Μ/Ε
- Ο εν λόγω μάρτυρας παρουσιάστηκε ως πραγματογνώμονας. Πριν προχωρήσω στην αξιολόγηση της μαρτυρίας του εν λόγω προσώπου θα πρέπει να αναφερθεί ότι η υπό αναφορά μαρτυρία, κατά παρέκκλιση των σχετικών κανόνων απόδειξης, αποτελεί, κατά κανόνα ανεξάρτητη,[2] πρωτογενή μαρτυρία γνώμης σε ζητήματα που εμπίπτουν στη σφαίρα της ειδικότητας του.[3] Όπως λέχθηκε στη ΝΙΚΟΣ ΝΙΚΟΛΑΟΥ ΔΙΑ ΤΗΣ ΠΛΗΣΙΕΣΤΕΡΗΣ ΦΙΛΗΣ ΤΟΥ ΜΥΡΙΑΝΘΗΣ ΓΕΩΡΓΙΟΥ ν. ΚΛΕΑΝΘΗ ΣΤΑΥΡΟΥ
(1992)1Β Α.Α.Δ 746: « Ο πραγματογνώμονας εφοδιάζει το Δικαστήριο με τα αναγκαία επιστημονικά κριτήρια για τον έλεγχο της ακρίβειας των συμπερασμάτων του έτσι που να μπορέσει ο δικαστής να διαμορφώσει τη δική του ανεξάρτητη κρίση με την εφαρμογή αυτών των κριτηρίων πάνω στα γεγονότα που αποδεικνύει η μαρτυρία » Η μαρτυρία πραγματογνώμονα δεν είναι δεσμευτική παρά μόνο βοηθητική προς το δικαστήριο, το οποίο, αφού λάβει υπόψη και την υπόλοιπη μαρτυρία, μπορεί να καταλήξει στα δικά του ανεξάρτητα συμπεράσματα[4], εφόσον υφίστανται συνθήκες που να δικαιολογούν τέτοια κατάληξη και χωρίς βεβαίως να μετατρέπεται το ίδιο το Δικαστήριο σε εμπειρογνώμονα.[5] Έχοντας υπόψιν τα πιο πάνω, προχωρώ στην αξιολόγηση της μαρτυρίας του Μ/Ε
- Δεν αμφισβητήθηκε η εμπειρογνωμοσύνη του εν λόγω προσώπου. Η κοστολόγηση στην οποία προέβη συνάδει με τα ποσά που παρουσιάζονται στα σχετικά ΤΕΚΜΗΡΙΑ που έχουν κατατεθεί ενώπιον του Δικαστηρίου. Όσα ανέφερε δεν αντικρούστηκαν από αντίστοιχου είδους μαρτυρία. Συνεπώς οι βασικές του θέσεις στο ότι οι επισκευές στις οποίες αναφέρεται στην έκθεσή του ήταν αναγκαίες για να καταστεί λειτουργήσιμο το υποστατικό, και ότι οι συγκεκριμένες επιδιορθώσεις δεν αφορούσαν φυσικές φθορές, παρέμειναν δίχως ουσιαστική απάντηση. Το δε γεγονός ότι έχει συγγενική σχέση με την Αιτήτρια, δεν αποτελεί από μόνο του λόγο για να μειώσω τη βαρύτητα της μαρτυρίας του, αφού θα έπρεπε να συνυπάρχουν επαρκείς ενδείξεις ότι το εν λόγω πρόσωπο, λόγω της σχέσης του με την Αιτήτρια, ενήργησε μεροληπτικά υπέρ της. Κάτι τέτοιο δεν έχει καταδειχθεί. Ο ίδιος δεν διεκδικεί οποιανδήποτε αμοιβή για τις υπηρεσίες του, γεγονός που υποστηρίζει τη θέση του ότι δεν έχει να αποκομίσει οποιοδήποτε όφελος από την παρούσα υπόθεση. Επίσης, εάν μερικές εργασίες άρχισαν πριν από την έκδοση του δικού του πιστοποιητικού κοστολόγησης εργασιών ημερομηνίας 15/03/2014 (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 8) ή εάν προηγήθηκαν κάποιες προκαταρτικές εργασίες ή διεργασίες, θεωρώ ότι αποτελεί γεγονός ήσσονος σημασίας αφού, επαναλαμβάνω ότι το ύψος και η έκταση της κοστολόγησης δεν έχουν κλονισθεί κατά την αντεξέτασή του, ούτε η πλευρά του Καθ' ου έχει παρουσιάσει αντικρουστική μαρτυρία από άλλον πραγματογνώμονα. Συνεπώς, είτε η έκθεσή του έγινε για να προσδιορίσει τις εργασίες και το κόστος αυτών, είτε απλώς για να τις επιβεβαιώσει, η αναγκαιότητα εκτέλεσης των αναφερόμενων εργασιών παρέμεινε αδιαμφισβήτητη. Συνεπώς, δέχομαι τη μαρτυρία του εν λόγω μάρτυρα. (δ) Η αξιολόγηση μαρτυρίας της μαρτυρίας του Καθ' ου. Ο Καθ' ου μου προκάλεσε αρνητική εντύπωση. Η μαρτυρία του κρίνεται αναξιόπιστη καθότι έχω εντοπίσει αντιφάσεις, υπεκφυγές και ασάφειες. Συγκεκριμένα: · Ενώ ισχυριζόταν αρχικώς ότι η καταβολή μειωμένου ενοικίου ήταν κατόπιν συμφωνίας με την Αιτήτρια, εν τέλει, παραδέχθηκε ότι ο ίδιος ενήργησε μονομερώς αποκόπτοντας μέρος του ενοικίου, και καταβάλλοντας από €410 μόνο €300 μηνιαίως. Ο σχετικός του ισχυρισμός ότι η Αιτήτρια ουδέποτε διαμαρτυρήθηκε για την εν λόγω αποκοπή, βρίσκεται σε ανακολουθία με το περιεχόμενο της σχετικής αλληλογραφίας και δη τα ΤΕΚΜΗΡΙΑ 2, 3, 4 και
- · Ενώ ο προηγούμενος ενοικιαστής, ο κ. Κίλλης (Μ/Υ 2) δήλωσε ότι είχε αναφέρει στον Καθ' ου για την ύπαρξη του επίδικου ενοικιαστηρίου εγγράφου, ο ίδιος ο Καθ' ου είπε ακριβώς το αντίθετο. Το σχετικό απόσπασμα έχει ως εξής: « E. Ο κύριος Κίλλης σας είπε ότι υπήρχε ενοικιαστήριο έγγραφο; A. Όχι. E. Τι σας είπε ο Κίλλης; A. Τίποτε δεν μου είπε, απλώς μου είπε το ενοίκιο είναι τόσα λεφτά τον μήνα και κάθε 2 χρόνια έχει μια αύξηση 8‑10%, κάπου εκεί πέρα. » · Προέβη σε διάφορες αντιφάσεις ως προς την αξία της πέργολας, και περαιτέρω, · ισχυρίστηκε αναληθώς ότι συμφώνησε με την Αιτήτρια να συμψηφίσει τις οφειλές των ενοικίων με την αξία της πέργολας, επικαλούμενος κατ' επανάληψη τη μαρτυρία του Μ.Υ. 3 τον οποίο θα παρουσίαζε ακολούθως ως μάρτυρα. Η μαρτυρία όμως εν τέλει του Μ/Υ 3 επουδενί επιβεβαίωσε τις θέσεις του Καθ' ου, αντίθετα τις ανέτρεψε. · Είπε ότι δεν προσήλθε για την επιτόπια εξέταση διότι ο εκτιμητής θα ήταν συγγενής της Αιτήτριας. Όμως, στην επιστολή - ΤΕΚΜΗΡΙΟ 7 με την οποία προσκλήθηκε για επιτόπια εξέταση αναφέρεται ότι στις 15 Μαρτίου και ώρα 10:00 θα βρίσκεται στο κατάστημα «ειδικός για την εκτίμηση των ζημίων» δίχως να προσδιορίζεται το όνομα του ειδικού αυτού. Συνεπώς, παρέμενε ασαφές το πως ο Καθ' ου γνώριζε ότι ο εν λόγω εκτιμητής θα ήταν το συγκεκριμένο συγγενικό πρόσωπο της Αιτήτριας. · Όσα ανέφερε για την ισχυριζόμενη ευθύνη του προηγούμενου ενοικιαστή βρίσκονται σε ανακολουθία με το αναντίλεκτο γεγονός ότι ουδέποτε ο Καθ' ου από την ημερομηνία που ανέλαβε την κατοχή έως και την ημερομηνία που την παρέδωσε, δηλαδή για με περίοδο που εκτείνεται σε βάθος δεκαετίας, προέβη σε οποιαδήποτε παράσταση ή διαμαρτυρία είτε προς τον προηγούμενο ενοικιαστή είτε προς την Αιτήτρια για αυτό το ζήτημα. · Προσπάθησε ανεπιτυχώς να υποβαθμίσει την έκταση των ζημιών στο επίδικο υποστατικό. Λόγου χάριν, αναφέρθηκε σε «ένα - δύο πλακάκια πεσμένα» ενώ οι φωτογραφίες που παρουσιάζονται στο ΤΕΚΜΗΡΙΟ 21 (VIII-Χ) αποκαλύπτουν εντελώς διαφορετική εικόνα. Το ίδιο ισχύει επιχείρησε να κάνει για τις τρύπες στα αλουμίνια, την κατάσταση του αποχωρητηρίου και τις ζημιές στους τοίχους και τους σουβάδες. · Είπε ότι όταν ανέλαβε την κατοχή πως «δεν φαινόταν τίποτε φθορά, μόνο ο σπασμένος νιαγάρας [εννοεί της τουαλέτας] και τον αλλάξαμε εμείς» ενώ ο M/ Υ 2 στη δική του μαρτυρία δήλωσε ότι η τουαλέτα του υποστατικού λειτουργούσε κατά τον χρόνο της αντικατάστασης του ενοικιαστή. (ε) Αξιολόγηση της Μαρτυρίας του Μ/ Υ
- Μέτρια εντύπωση μου άφησε ο εν λόγω μάρτυρας. Κατ' αρχάς, δεν έχω πεισθεί ότι δεν θυμόταν, ούτε στο περίπου το ποσό που πούλησε την εμπορική έννοια (αέρα) και το περιεχόμενο (stock) του υποστατικού. Επίσης, αναφορικά με τη μαρτυρία του ως προς το ζήτημα της αντικατάστασης του ιδίου από τον Καθ' ου τον Ιούλιο του 2003, έχω διακρίνει προσπάθεια υπεκφυγής ως προς το κατά πόσο ο Καθ' ου ήταν γνώστης για την ύπαρξη και για το περιεχόμενο του ενοικιαστηρίου - ΤΕΚΜΗΡΙΟΥ 1 κατά το χρόνο της αντικατάστασης του Μ/Υ
- Εν τέλει, ο εν λόγω μάρτυρας παραδέχθηκε με κατηγορηματικό τρόπο ότι ενημέρωσε τον Καθ' ου για την ύπαρξη γραπτής συμφωνίας ενοικίασης, ισχυρισμό τον οποίο αποδέχομαι. Όσον αφορά το δεύτερο σκέλος του εν λόγω ισχυρισμού, ότι δηλαδή ο Καθ' ου, γνωρίζοντας για την ύπαρξη του εν λόγω ενοικιαστηρίου εγγράφου, δεν ζήτησε να το δει, τον απορρίπτω καθότι αντιστρατεύεται την κοινή λογική. Περαιτέρω, από τη μαρτυρία του, δέχομαι ότι: · ο ίδιος είχε τοποθετήσει ψυγεία έξω από το υποστατικό, · άλλαξε τη διαμόρφωση των αλουμινίων για να μετατραπεί το κατάστημα από φρουταρία σε περίπτερο και τρύπησε τα αλουμίνια της βιτρίνας αλλάζοντας τη διαμόρφωσή τους για να εξυπηρετήσει καλύτερα την επιχείρησή του, · ο Καθ' ου πριν αντικαταστήσει τον εν λόγω μάρτυρα, εισήλθε στο υποστατικό, είδε πως αυτό φαινόταν, δίχως να εκφράσει οποιοδήποτε παράπονο για την κατάστασή του παρόλο που υπήρχαν άλλες εμφανείς ζημιές στο υποστατικό που περιήλθαν εις γνώση του Καθ' ου. · κατά το χρόνο της αντικατάστασής του, το αποχωρητήριο βρισκόταν σε λειτουργήσιμη κατάσταση. (στ) Αξιολόγηση Μαρτυρίας Μ/Υ 3 Δεν βρίσκω οτιδήποτε σημαντικό που να έχει κλονίσει την αξιοπιστία τούτου του μάρτυρα. Συνεπώς, δέχομαι ότι ο Καθ' ού πρότεινε στην Αιτήτρια να της αφήσει την πέργολα έναντι του ποσού που της όφειλε για δεδουλευμένα ενοίκια. Πλην όμως, η τελευταία δεν αποδέχθηκε τούτη την πρόταση. Διευκρινίζω ότι αυτή η πρόταση, όπως και ο ίδιος ο μάρτυρας δέχθηκε, κατά την αντεξέταση του, δεν έγινε κατά το χρόνο παράδοσης της κατοχής αλλά σε προγενέστερο χρόνο όταν ο εν λόγω μάρτυρας έτυχε να βρίσκεται στο περίπτερο για να αγοράσει τσιγάρα. Έτσι δικαιολογείται και η αναφορά του σε οφειλόμενο ποσό των €900 και όχι €
- V. ΤΟ ΝΟΜΙΚΟ ΠΛΑΙΣΙΟ (Α) Το δικαίωμα στη διεκδίκηση αποζημιώσεων για ζημιές. Πέραν της ανάκτησης των οφειλόμενων ενοικίων, η δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων εκτείνεται σε κάθε θέμα που αφορά ενοικίαση, υποκείμενη στις πρόνοιες του περί Ενοικιοστασίου Νόμου του 1983, (Ν. 23/83), καθώς και σε κάθε θέμα, παρεμπίπτον ή συναφές προς την ενοικίαση,[6] όπως για παράδειγμα είναι οι διεκδικήσεις για αποκατάσταση ζημιών που έχουν προκληθεί στο υποστατικό κατά τη διάρκεια της ενοικίασης και δεν οφείλονται σε φυσική φθορά. Συναφώς, στο άρθρο 27 του Νόμου[7] προσδιορίζεται ότι οι όροι της συμβατικής ενοικίασης συνεχίζουν να ισχύουν και όταν η ενοικίαση καταστεί θέσμια, εφ' όσον ούτοι είναι σύμφωνοι προς τις διατάξεις του παρόντος Νόμου. Όπως σχετικά αναφέρθηκε στην Π. Παρλάτα ν. Σ. Δημητρίου ECLI:CY:AD:2014:A339, Πολιτική Έφεση Αρ. 387/2009, ημερομηνίας 21/05/2014: « Τόσο δυνάμει του ενοικιαστηρίου εγγράφου, Τεκμήριο 1, όσο και δυνάμει του άρθρου 27
(3)του περί Ενοικιοστασίου Νόμου αρ. 23/83, ως τροποποιήθηκε ιδιαιτέρως από το Νόμο αρ. 102(Ι)/95, ο ενοικιαστής υποχρεούται να παραδώσει το υποστατικό κατά τη λήξη ή τερματισμό της ενοικίασης στην κατάσταση που το είχε παραλάβει εξαιρούμενης της φυσικής φθοράς, και να προστατεύει το ακίνητο από ζημιές που μπορούν να προκληθούν από τον ίδιο, τους ενοίκους, αντιπροσώπους και προσκεκλημένους του, με παράλληλη υποχρέωση να τις επιδιορθώνει χωρίς καθυστέρηση. Προνοείται δε ότι παράλειψη εκπλήρωσης των υποχρεώσεων για επιδιόρθωση ή συντήρηση δημιουργεί αγώγιμο δικαίωμα. Κατά παρόμοιο τρόπο και κατά το κοινοδίκαιο, αλλά και το τότε ισχύον άρθρο 18 του Landlord and Tenant Act 1927, υπάρχει αγώγιμο δικαίωμα για αποζημιώσεις λόγω διάρρηξης σύμβασης ενοικίασης, με μέτρο αποζημίωσης αυτό της απώλειας της αξίας της επανακτηθείσας ή εναπομείνασας ιδιοκτησίας («reversion»), ή της αποκατάστασης της ζημιάς για επαναφορά στην προτέρα του κατάσταση. Ο ενοικιαστής είναι υπόλογος για «waste» είτε ηθελημένο, είτε «equitable», είτε «permissive», (δέστε Evans: The Law of Landlord and Tenant
(1974), σελ. 84-85, 90-101 και 166-167). » (Β) Το δικαίωμα αντικατάστασης (novation). Ως προς το δικαίωμα αντικατάστασης μιας σύμβασης ή και ενός συμβαλλόμενου μέρους σε αυτήν (novation) συναφές είναι το άρθρο 62 του περί Συμβάσεων Νόμου, το οποίο έχει ως εξής: «
- Αν οι συµβαλλόµενοι συµφωνούν να αντικαταστήσουν τη σύµβαση µε νέα, ή να υπαναχωρήσουν από τη σύµβαση ή να τροποποιήσουν αυτήν, η αρχική σύµβαση δεν χρειάζεται εκπλήρωση. » Σχετικά, στο Chittys on Contracts 31st Edition, Volume 1, σελ. 1515 παρ. 19-086 αναφέρονται τα εξής: « Novation. There is no doubt that with the consent of both contracting parties all contracts of any kind may be transferred, and the term "novation" has been introduced from Roman law to describe this species of transfer. Novation takes place where the two contracting parties agree that a third, who also agrees, shall stand in the relation of either of them to the other. » Όπως επιπλέον εξηγείται στο Chittys η αντικατάσταση μπορεί να αφορά ολόκληρο, μέρος μιας συμφωνίας, ή ακόμα και πολυμερή συμφωνία με επηρεασμό μόνο συγκεκριμένων συμβαλλομένων και εξακολούθηση της ισχύος της αρχικής συμφωνίας για τα υπόλοιπα μέρη. Σε αντίθεση με την εκχώρηση δικαιωμάτων, η αντικατάσταση απαιτεί τη συμφωνία όλων των εμπλεκομένων και αντί να μεταβιβάζει υφιστάμενες υποχρεώσεις, τις καταργεί και τις αντικαθιστά με νέες υποχρεώσεις. Στον περί Συμβάσεων Νόμο δεν προβλέπεται οποιοσδήποτε συγκεκριμένος τύπος συντέλεσης της αντικατάστασης, οι δε υποχρεώσεις που αναλαμβάνονται με τη νέα σύμβαση, μπορεί να είναι οι ίδιες ή διαφορετικές με εκείνες που είχαν αναληφθεί με τη σύμβαση η οποία αντικαθίσταται. [8] Επιπροσθέτως, όπως χαρακτηριστικά επεξηγείται στο σύγγραμμα The India Contract Act των Polloc & Mulla, 14η Αναθεωρημένη Έκδοση, Novation, Formalities, σελ. 948 η νέα συμφωνία μπορεί συναφθεί είτε προφορικά, είτε να εξαχθεί από τη συμπεριφορά των μερών. Όπως περαιτέρω στο ίδιο σύγγραμμα σημειώνεται: « It is not consistent with the original debtors remaining liable on the old contract. Substitution of a new contract is the core of novation. Whether in any particular case there was a complete novation of a contract in the sense that the new contract replaced or substituted the old contract would depend upon the facts and circumstances of the case. [..] It has to be considered, in every case, not only whether a new debtor has consented to assume liability, but whether the creditor has agreed to accept his liability in substitution of the original debtor's. [..] Election to accept the liability of new debtor, or of the new or surviving partners in a firm does not need very strong proof, but merely ambiguous acts will not do. » Σχετικά είναι και τα αναφερόμενα στην ΠΙΓΚΟΣ ΕΣΤΕΙΤΣ ΛΤΔ ν. ΜΙΧΑΛΗ ΘΕΟΔΟΥΛΟΥ ΚΑΛΟΓΗΡΟΥ, ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΤΗ ΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ ΤΟΥ ΑΠΟΒΙΩΣΑΝΤΟΣ ΘΕΟΔΟΥΛΟΥ ΝΙΚΟΛΑ ΚΑΛΟΓΗΡΟΥ κ.α., ECLI:CY:AD:2015:A628, Πολιτική Εφεση Αρ. 304/2009, ημερ. 28/09/2015: « Η αντικατάσταση υπάρχουσας σύμβασης με νέα, ως αποτέλεσμα συμφωνίας των εμπλεκομένων μερών, είναι δυνατό να οδηγήσει σε αποδέσμευση από τις προηγούμενες συμβατικές τους υποχρεώσεις. Ο όρος «novation» εισήχθη από το ρωμαϊκό δίκαιο. Απαιτείται, ως ουσιαστικό στοιχείο, η λήψη της συγκατάθεσης όλων των μερών μιας συμφωνίας, προκειμένου αυτή να αντικατασταθεί. Συνήθως παίρνει τη μορφή αντικατάστασης ενός από τα συμβαλλόμενα μέρη μιας σύμβασης από τρίτο πρόσωπο και συνεπάγεται τη μεταβίβαση τόσο των δικαιωμάτων όσο και των υποχρεώσεων που απορρέουν από την εν λόγω σύμβαση. Είναι βέβαια δυνατό η νέα σύμβαση να αφορά αντικατάσταση της προηγούμενης με τα ίδια συμβαλλόμενα μέρη. Αποτέλεσμα είναι η δημιουργία μιας νέας σύμβασης (Chitty on Contracts, 26th ed., vol. 1, para 1436, p. 902). » Όσον αφορά ιδιαιτέρως τις συμφωνίες ενοικιάσεως, σύμφωνα με τη νομολογία, η αποδοχή ενοικίου δεν επιμαρτυρεί, άνευ ετέρου, τη συνομολόγηση νέας ενοικίασης αλλά μόνο στοιχείο συνυπολογισμού με βάση τα περιστατικά της κάθε υπόθεσης. Η «αντικατάσταση» ενός ενοικιαστή από άλλοv ή άλλα φυσικά ή νομικά πρόσωπα δεν στοιχειοθετείται αυτόματα, αλλά προϋποθέτει την ύπαρξη στοιχείων που να καταδεικνύουν την πρόθεση όλων των μερών για τη δημιουργία νέας συμφωνίας. [9] VΙ. ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΑ (Α) Τα πραγματικά Γεγονότα Με βάση τα προαναφερόμενα, τα πραγματικά γεγονότα της παρούσας υπόθεσης έχουν ως ακολούθως. Η πρώτη ενοικίαση του επίδικου υποστατικού άρχισε στις 14/02/1994 μεταξύ του κ. Παντελή Δημητρίου Κίλλη και της Αιτήτριας. Περί τον Ιούλιο του 2003, ο Καθ' ου η Αίτηση αντικατέστησε τον κ. Κίλλη στη συμφωνία ενοικίασης. Κατά τον χρόνο της αντικατάστασης ο κ. Κίλλης ενημέρωσε τον Καθ' ου για την ύπαρξη γραπτής συμφωνίας ενοικίασης. Ήταν εις γνώση του Καθ' ου ότι υπήρχαν ζημιές στο εν λόγω υποστατικό. Η Αιτήτρια ενέκρινε τούτη την αντικατάσταση με αποτέλεσμα να δημιουργηθεί νέα συμφωνία ενοικίασης μεταξύ αυτής και του Καθ' ου στη βάση των όρων του αρχικού ενοικιαστηρίου εγγράφου. Το ενοίκιο κατά τον ουσιώδη χρόνο ήταν €410 μηνιαίως. Ο Καθ' ου από τον Μάιο του 2013 αυθαίρετα και αντισυμβατικά κατέβαλε μόνον το ποσό των €300 μηνιαίως, παρά τις αντιδράσεις της Αιτήτριας. Ο Καθ' ου εγκατέλειψε το υποστατικό και παρέδωσε το κλειδί στην Αιτήτρια στις 21 Ιανουαρίου του
- Η Αιτήτρια, αν και παρέλαβε το κλειδί δίχως να επιθεωρήσει προηγουμένως το υποστατικό, ευθύς μόλις συνειδητοποίησε την επιτόπου κατάσταση άρχισε να ενεργεί με σκοπό την επιδιόρθωση και ανακαίνιση του. Έλαβε προσφορές και αγόρασε κάποια υλικά και εξαρτήματα. Παράλληλα, επικοινωνούσε τηλεφωνικώς με τον Καθ' ου αξιώνοντας από εκείνον όπως αποκαταστήσει όλες τις ζημιές οι οποίες δεν οφείλονται σε φυσικές φθορές. Επειδή δεν είχε ανταπόκριση, στις 11/02/2014 απέστειλε στον Καθ' ου προειδοποιητική επιστολή απαριθμώντας όσα η ίδια θεωρούσε ως τέτοιου είδους ζημιές. Στις 06/03/2014, τον κάλεσε για να παρευρεθεί στις 15/03/2014 σε επιτόπια εξέταση που θα διενεργούσε ειδικός, είτε μόνος, είτε, με δικό του ειδικό. Ο Καθ' ου δεν παρευρέθηκε στις 15/03/
- Η Αιτήτρια προχώρησε στις επιδιορθώσεις που έκρινε σκόπιμες, ως αυτές επιβεβαιώθηκαν από τον πολιτικό μηχανικό κ. Π. Ξενοφώντος. Ταυτόχρονα, προέβη και σε ανακαίνιση του υποστατικού. Για αυτό τον λόγο, σε αρκετά από τα τιμολόγια και τις αποδείξεις διεκδικείται μόνο μέρος του καταβληθέντος ποσού, καθότι τα ποσά που δαπανήθηκαν συνεπεία φθορών δεν διεκδικούνται από αυτήν. Το κόστος αποκατάστασης των εργασιών ανήλθε στο συνολικό ποσό των €5.
- Η Αιτήτρια ουδέποτε συμφώνησε κατά την παράδοση της κατοχής ότι ο Καθ' ου δεν είχε οποιανδήποτε άλλη υποχρέωση προς αυτήν. Ούτε αποδέχθηκε να οικειοποιηθεί την πέργολα που είχε κατασκευαστεί στον εξωτερικό χώρο του υποστατικού, η οποία, εν πάση περιπτώσει, ήταν κατασκευασμένη παράνομα και καλώς αφαιρέθηκε. (Β) Η στοιχειοθέτηση της αντικατάστασης Ο Καθ' ου η Αίτηση, με τη συμφωνία της Αιτήτριας, έχει αντικαταστήσει τον προηγούμενο ενοικιαστή στους όρους του εν λόγω ενοικιαστηρίου εγγράφου και έχει αναλάβει τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις που απορρέουν από το εν λόγω έγγραφο, ως ρητά παραδέχεται στην Απάντησή του. Με βάση τις σχετικές επί του θέματος νομικές αρχές που αφορούν την αντικατάσταση (novation) που επεξηγούνται ανωτέρω, επί της ουσίας δημιουργήθηκε μεταξύ των διαδίκων νέα συμφωνία, με βάση το προϋπάρχον ενοικιαστήριο έγγραφο - ΤΕΚΜΗΡΙΟ 1, με την ταυτόχρονη απαλλαγή του προηγούμενου ενοικιαστή. Επαναλαμβάνω την χαρακτηριστική αναφορά στο Polloc & Mulla (ανωτέρω) ότι: «It is not consistent with the original debtors remaining liable on the old contract. Substitution of a new contract is the core of novation». Συνεπώς, ο Καθ' ου δεν μπορεί να μετακυλήσει τη δική του ευθύνη στους ώμους του προηγούμενου ενοικιαστή και η σχετική εισήγησή του απορρίπτεται. Η κα Κώστα, αμφισβητώντας την αιτιώδη συνάφεια μεταξύ της αμέλειας και των ζημιών στο υποστατικό, εισηγείται εν προκειμένω ότι επειδή η Αιτήτρια ανέφερε κατά την αντεξέτασή της ότι δεν ξέρει και ούτε την ενδιαφέρει ποιος έκανε τις ζημίες, ότι δεν υπάρχει μαρτυρία ενώπιον μου που να αποδεικνύει ότι για τις εν λόγω ζημιές ευθύνεται ο Καθ' ου. Η εισήγηση δεν είναι αποδεκτή. Υφίσταται ενώπιον μου αδιαμφισβήτητη μαρτυρία ότι ο Καθ' ου ανέλαβε ανεπιφύλακτα την κατοχή και ενοικίαζε το επίδικο υποστατικό για μια περίπου 10ετία πριν το παραδώσει την 21/01/
- Ο Καθ' ου, έχοντας διατηρήσει την αποκλειστική κατοχή του υποστατικού για το αναφερόμενο διάστημα, με βάση το άρθρο 27
(3)του Νόμου αλλά και το τεκμήριο της συνέχειας,[10] είναι υπόλογος έναντι της Αιτήτριας και ουδεμία αξία έχει εάν οι ζημιές προϋπήρχαν και σε ποια έκταση, ή εάν τις προκάλεσε ο ίδιος ή εάν αυτές προκλήθηκαν από άτομα που ενεργούσαν είτε για λογαριασμό του, είτε με την ανοχή του. Σε κάθε περίπτωση, θα πρέπει να σημειωθεί, και συμφωνώντας με τη σχετική εισήγηση του συνηγόρου της Αιτήτριας, ότι με βάση το υπό συζήτηση άρθρο 27 του Νόμου αλλά και τη Παρλάτα (ανωτέρω), ακόμα και εάν δεν υπήρχε ενοικιαστήριο έγγραφο ή ήθελε θεωρηθεί μη δεσμευτικό, ο Καθ' ου θα εξακολουθούσε να ήταν υπεύθυνος για την αποζημίωση ή την αποκατάσταση της Αιτήτριας για τις ζημιές που διαπιστώθηκαν στο επίδικο υποστατικό κατά την παράδοσή του, και δεν μπορεί, ετεροχρονισμένα να επικαλείται το γεγονός ότι αντικατέστησε (προ δεκαετίας, αδιαμαρτύρητα και ανεπιφύλακτα) προηγούμενο ενοικιαστή για να απαλλαγεί της όποιας δικής του ευθύνης. (Γ) Η νομιμοποίηση της Αιτήτριας να αξιώσει την αποζημίωσή της. Όσον αφορά το δικαίωμα της Αιτήτριας να αξιώσει την αποζημίωση ή την αποκατάστασή της, εδράζεται στους όρους 5 και 10 του επίδικου ενοικιαστηρίου εγγράφου - ΤΕΚΜΗΡΙΟΥ 1, οι οποίοι έχουν ως εξής: «
(5)Ο Ενοικιαστής δεν έχει το δικαίωμα να κάνει οποιαδήποτε τροποποίηση ή προσθήκη ή επισκευή χωρίς την γραπτή συγκατάθεση του ιδιοκτήτη. Οποιαδήποτε τροποποίηση ή προσθήκη ή επισκευή γίνει χωρίς τη γραπτή συγκατάθεση του ιδιοκτήτη θα γίνεται με έξοδα του ενοικιαστή και θα παραμείνει ιδιοκτησία του ιδιοκτήτη χωρίς καμία υποχρέωση του να αποζημιώσει τον ενοικιαστή. Ο ενοικιαστής θα υποχρεούται να επαναφέρει το υποστατικό στην προηγούμενη κατάσταση του σε περίπτωση οποιασδήποτε προσθήκης ή επισκευής εκ μέρους του αν αυτό ήθελε αποφασιστεί από τον ιδιοκτήτη κατά την παράδοση αυτού.
(10)Ο Ενοικιαστής οφείλει στην λήξιν ή τον τερματισμόν της ενοικίασης να παραδώσει στον ιδιοκτήτη το κατάστημα στην κατάσταση που το έχει παραλάβει με εξαίρεση την ζημιά από φυσική φθορά. » Η πλευρά του Καθ' ου εισηγείται ότι η Αιτήτρια ενήργησε κατά παράβαση του αναφερόμενου άρθρου 5, καθότι παρέλαβε το κλειδί ανεπιφύλακτα. Διαφωνώ. Όλη η συμπεριφορά της Αιτήτριας, ως έχει ανωτέρω παρατεθεί ουδόλως υποδηλώνει ανεπιφύλακτη αποδοχή του υποστατικού. Επιπροσθέτως, ούτε γραμματικώς, ούτε τελολογικώς ερμηνευόμενη η εν λόγω πρόνοια μπορεί να οδηγήσει στο συμπέρασμα ότι ο υπό εξέταση όρος περιορίζει τον ιδιοκτήτη να αξιώσει την αποζημίωσή του μόνο κατά τη χρονική στιγμή της παράδοσης του υποστατικού, ως η εισήγηση της πλευράς του Καθ' ου. Ο αναφερόμενος όρος 5 έχει συγκεκριμένη στόχευση και σκοπό. Η δε αναφορά στο αναφερόμενο άρθρο σε απόφαση του ιδιοκτήτη που λαμβάνεται «κατά την παράδοση» του υποστατικού συναρτάται αποκλειστικά με το δικό του δικαίωμα να διατηρήσει ή όχι τις προσθήκες που έχουν επισυμβεί στο υποστατικό και όχι να του δημιουργήσει άτεγκτες υποχρεώσεις. (Δ) Κατά πόσο τα ποσά που αξιώνει η Αιτήτρια συνιστούν ζημιές ή φυσικές φθορές. Όσον αφορά τις διεκδικήσεις της Αιτήτριας, με βάση την ενώπιον μου μαρτυρία η οποία περιλαμβάνει την έκθεση πραγματογνώμονα καθώς και φωτογραφικό υλικό, διαπιστώνω ότι όντως οι αξιώσεις της Αιτήτριας αφορούν ζημίες και όχι φυσικές φθορές. Συγκεκριμένα: (α) Το αποχωρητήριο βρισκόταν σε μη χρησιμοποιήσιμη κατάσταση και ήταν αποτέλεσμα αμέλειας και όχι αποτέλεσμα φυσικής φθοράς (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 21, ΦΩΤΟΓΡΑΦΙΕΣ ΙΙΙ, ΙΧ, Χ). (β) Το ίδιο ισχύει και για τα αλουμίνια, τα οποία είχαν καταστραφεί. Συγκεκριμένα, είχαν μετατραπεί σε 3 συρτά παράθυρα (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 21, ΦΩΤΟΓΡΑΦΙΕΣ Ι, ΧΙ, Χ) ενώ επίσης είχαν τρυπηθεί (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 21, ΦΩΤΟΓΡΑΦΙΕΣ ΧΧIV έως XXXII) σε πάρα πολλά σημεία, με αποτέλεσμα να αλλοιωθεί όλη η πρόσοψη και η βιτρίνα του υποστατικού. (γ) Ομοίως, η κατάσταση στους εσωτερικούς τοίχους συνεπεία της τοποθέτησης ραφιών, είχε αποτέλεσμα να γίνουν ζημιές (τρύπες/σχίσματα) στους σουβάδες (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 21, ΦΩΤΟΓΡΑΦΙΕΣ ΧΙΧ έως ΧΧΙΙΙ). (δ) Αντίστοιχες ζημιές προκλήθηκαν λόγω των ηλεκτρολογικών διαφοροποιήσεων σε πρίζες και καλωδιώσεις (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 21, ΦΩΤΟΓΡΑΦΙΕΣ ΧΙΙ έως ΧVII). (ε) Κατά ανάλογο τρόπο, ζημιές που δεν θεωρούνται αποτέλεσμα φυσικής φθοράς, είναι η καταστροφή των σουβάδων από υγρασίες λόγω των καταψυκτών στην πρόσοψη του μαγαζιού (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 21, ΦΩΤΟΓΡΑΦΙΕΣ ΧΧV - XXXII), καθ' ως και η μεταφορά σε άλλο σημείο του πίνακα διανομής, ως επίσης και το κόστος αφαίρεσης της παράνομης πέργολας (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 21, ΦΩΤΟΓΡΑΦΙA Ι). (E) Κατά πόσο έχει αποδειχθεί η αξίωση της Αιτήτριας. Ως γνωστό, οι ειδικές ζημιές πρέπει να δικογραφούνται με λεπτομέρεια και να αποδεικνύονται με αυστηρότητα. Η πλευρά της Αιτήτριας εκπλήρωσε τούτη την υποχρέωση. Υφίσταται η δέουσα δικογράφηση και επ' αυτής έχει παρουσιάσει στο Δικαστήριο ικανοποιητική, άμεση και σαφή μαρτυρία. Συγκεκριμένα: · Έχοντας αποδειχθεί τη μαρτυρία του Μ.Ε.2, αποδέχομαι ότι η Αιτήτρια κατέβαλε τα παρουσιαζόμενα ΤΕΚΜΗΡΙΟ 11 (€120.30 από €255.85) ΤΕΚΜΗΡΙΟ 12 (€142,44 από €214.20) και ΤΕΚΜΗΡΙΟ 14 (€1.540,00), σύνολο = €1.802.74 · Το ίδιο ισχύει και για τη μαρτυρία του Μ.Ε.3 και το ΤΕΚΜΗΡΙΟ 13 για το ποσό των €3.500,00 (3.650,00 - €150.00 που δεν αξιώνεται). · Ομοίως, δέχομαι την πληρωμή των €200.00, όπως προκύπτει από τη μαρτυρία Μ.Ε.4 και το ΤΕΚΜΗΡΙΟ 15. · Δέχομαι επίσης τη μαρτυρία της Αιτήτριας αναφορικά με το ΤΕΚΜΗΡΙΟ 16 και ότι το ποσό που αναλογεί για τα έξοδα επιδιορθώσεων στο επίδικο υποστατικό ανέρχεται στα €205.26. Σύνολο = €5.708,00. Δεν παραβλέπω ότι στην αγόρευση των δικηγόρων του Καθ' ου γίνεται προσπάθεια να αμφισβητηθεί η αποδεικτική αξία συγκεκριμένων τεκμηρίων. Αν και είναι ορθή η εισήγηση ότι τα τιμολόγια δεν έχουν αυτοδύναμη αποδεικτική αξία, εντούτοις, εν προκειμένω δόθηκε από την πλευρά της Αιτήτριας άμεση και σαφής μαρτυρία προς απόδειξη των ισχυρισμών της, η οποία ουσιαστικά δεν αμφισβητήθηκε. Στη R.C.K. SPORTS ΩΣ ΕΧΕΙ ΜΕΤΟΝΟΜΑΣΘΕΙ ΑΠΟ PALINEX SPORTS LTD ν. PERSONA ADVERTISING LTD
(1996)1Β Α.Α.Δ 1074 λέχθηκε ότι: « .ζήτημα αξιολόγησης μαρτυρίας εγείρεται μόνο οσάκις υπάρχουν δύο διϊστάμενες εκδοχές και το δικαστήριο θα πρέπει να επιλέξει μια από τις δυο. » Συναφώς, στη Frederickou Schools Co Ltd κ.α. ν. Acuac Inc
(2002)1Γ ΑΑΔ 1527 σημειώθηκε ότι: « Η αντεξέταση των μαρτύρων είναι σημαντικό όπλο στη διεξαγωγή μιας δίκης. Από τη δικανική σκοπιά - και όχι την ηθική που στόχος είναι βασικά η εύρεση της αλήθειας και η αποκάλυψη του ψεύδους - πρωταρχικό αντικείμενο της είναι η αποδυνάμωση ή εκμηδένιση των δηλώσεων ενός μάρτυρα κατά την κύρια εξέταση, που στηρίζουν ή βοηθούν την υπόθεση του αντιδίκου. [.] Υπάρχουν ωστόσο δύο κανόνες πρακτικής, που έχουν εμπεδωθεί προ πολλού στα δικαστήρια μας, οι οποίοι πρέπει απαρέγκλιτα να τηρούνται. Ο πρώτος είναι ότι ο μάρτυρας πρέπει να αντεξετασθεί επί όλων των ουσιαστικών γεγονότων τα οποία αμφισβητούνται. Διαφορετικά το δικαστήριο θεωρεί - και το εκλαμβάνει - ότι η μαρτυρία του δεν αμφισβητήθηκε. Ο δεύτερος είναι ότι, κατά την αντεξέταση, τίθεται στο μάρτυρα η υπόθεση που θα στηθεί από τον αντίδικο. Τέτοια αντεξέταση είναι προϋπόθεση για να κληθεί μαρτυρία που αντικρούει το μάρτυρα. » (ΣΤ) Η αξίωση για υπόλοιπο οφειλόμενων ενοικίων. Με βάση τα πιο πάνω ευρήματά μου, η Αιτήτρια δικαιούται σε απόφαση για το ποσό των €990 ως υπόλοιπο οφειλόμενων ενοικίων λόγω των αυθαίρετων αποκοπών του Καθ' ου, όπως και ο ίδιος παραδέχθηκε, τόσο στα δικόγραφά του, όσο και στη μαρτυρία του. Η πλευρά του Καθ' ου εισηγείται επ' αυτού ότι η Αιτήτρια κωλύεται λόγω συμπεριφοράς να αξιώσει τούτο το ποσό. Το λεγόμενο κώλυμα λόγω συμπεριφοράς (estoppel by conduct) και η έκφανση αυτού, το κώλυμα εξ' υποσχέσεως (promissory estoppel) εκπηγάζουν από τις αγγλικές αποφάσεις Hughes v. Metropolitan Rly Co
(1877)2 App Cas 439 και Central London Property Trust v. High Trees House Ltd
(1956)1 ALL ER 256 και έχουν κατ' επανάληψη υιοθετηθεί από το Ανώτατο Δικαστήριο[11] και συμπτύσσονται στη γενική αρχή ότι δεν θα ήταν δίκαιο να επιμένει κάποιος στην πλήρη και αυστηρή εφαρμογή των συμβατικών του δικαιωμάτων όταν ο ίδιος με προγενέστερη συμπεριφορά του είχε αποδεχθεί τη μερική εκπλήρωση. Τα γεγονότα της παρούσας υπόθεσης δεν επιβεβαιώνουν την εισήγηση του Καθ' ου αφού δεν έχει προκύψει από την ενώπιον μου μαρτυρία, η Αιτήτρια να έχει απεμπολήσει το εν λόγω δικαίωμά της. Αντιθέτως τα ΤΕΚΜΗΡΙΑ 2 και 4 έχουν αυτόδηλο περιεχόμενο. Όσον αφορά τέλος στην εισήγηση των δικηγόρων του Καθ' ου ότι ο τόκος επί των επιδικασθέντων ποσών θα πρέπει να επιβληθεί από την ημερομηνία έκδοσης της απόφασης και όχι από την καταχώρησή της, λόγω κωλυσιεργίας της Αιτήτριας, δεν την αποδέχομαι. Δεν έχω διαπιστώσει την ύπαρξη τέτοιας συμπεριφοράς. Η πλευρά της Αιτήτριας δήλωνε πάντα ετοιμότητα για την ακρόαση της υπόθεσης και δεν συνέβαλε στο να υπάρξει καθυστέρηση στην όλη διαδικασία. (Ζ) Η Ανταπαίτηση Στη L.S.A. PACKERS & FORWARDERS LTD ν ΘΕΟΔΟΣΙΑΣ ΦΡΑΓΚΟΥ κ.α.
(1999)1Α Α.Α. 392 έχει κριθεί ότι το δικαίωμα του ενοικιαστή για καταχώρηση Ανταπαίτησης στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων για ζητήματα συναφή προς τα επίδικα, υφίσταται με βάση τον κανονισμό 12(α)[12] (πρώην 11(α)) των περί Ενοικιοστασίου Διαδικαστικών Κανονισμών του 1983 και ειδικά με βάση τη φράση που αναφέρεται στη «διεξαγωγή της διαδικασίας». Επί της ουσίας, η Ανταπαίτηση είναι και νομικά και ουσιαστικά αβάσιμη. Για σκοπούς οικονομίας δεν θα επαναλάβω τα ευρήματά μου ως προς τα γεγονότα. Επιγραμματικά μόνο αναφέρω ότι η αξία της εν λόγω κατασκευής δεν έχει αποδειχθεί, ούτε ότι αυτή είχε κατασκευαστεί σύμφωνα με τον Νόμο και κατόπιν γραπτής έγκρισης της Αιτήτριας. Ως εκ τούτου, ο Καθ' ου δεν μπορεί να αξιώνει οποιοδήποτε πόσο ή συμψηφισμό οποιουδήποτε οφειλόμενου από αυτόν ποσού προς την αξία της παρανόμως ανεγερθείσας και ήδη αποψιλωθείσας πέργολας (την αξία της οποίας ούτε καν επέδειξε) αφού εμποδίζεται τόσο με βάση τον όρο 5 του ΤΕΚΜΗΡΙΟΥ 1, όσο και με βάση το άρθρο 27 του Νόμου. Συνακόλουθα, η Ανταπαίτηση απορρίπτεται. VΙΙ. ΚΑΤΑΛΗΞΗ Ως εκ των προαναφερομένων, και με τη σύμφωνη γνώμη των παρέδρων, αποτελεί τελικό συμπέρασμα του Δικαστηρίου ότι η Αιτήτρια έχει αποδείξει την υπόθεσή της, και ως εκ τούτου εκδίδεται υπέρ της απόφαση και εναντίον του Καθ' ου ως ακολούθως: (α) Για το ποσό των €5.708 για αποκατάσταση των ζημίων στο επίδικο υποστατικό της Αιτήτριας, και (β) απόφαση εναντίον για το ποσό των €990 ως υπόλοιπο καθυστερημένων ενοικίων για την περίοδο από τον Μάιο 2013 μέχρι και τον Ιανουάριο 2014 αμφοτέρων συμπεριλαμβανομένων. Όσον αφορά τα έξοδα, ακολουθούν το αποτέλεσμα της Αίτησης και επιδικάζονται υπέρ της Αιτήτριας και εναντίον του Καθ' ου, όπως θα υπολογιστούν από τη Γραμματέα του Δικαστηρίου και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο στην κλίμακα €2.000 - €10.000. Τα πιο πάνω ποσά θα φέρουν νόμιμο τόκο από την ημερομηνία καταχώρησης της παρούσας Αίτησης. Η Ανταπαίτηση, απορρίπτεται χωρίς οποιανδήποτε διαταγή για έξοδα, καθότι συνεκδικάστηκε με την Κυρίως Αίτηση. (Υπ.)................. Γ. Χρ. Παγιάσης Πρόεδρος (Υπ.).............. (Υπ.)............ Μάρω Γεωργιάδου Γιώργος Παναγιώτου Πάρεδρος Πάρεδρος Πιστό Αντίγραφο Γραμματέας [1] Μεταξύ άλλων: Χρίστου v. Ηροδότου κ.ά.
(2008)1 Α.Α.Δ. 676, Σάντης v. Χατζηβασιλείου κ.ά.
(2009)1 Α.Α.Δ. 288, Χρίστου ν. Ηροδότου κ.α.
(2008)1Α Α.Α.Δ 676, Στυλιανίδης ν. Χατζηπιέρα
(1992)1 ΑΑΔ 1056, Χατζηπαύλου v. Κυριάκου κ.ά.
(2006)1(Α) Α.Α.Δ. 236, Τσιαττές v. Kokis Solomonides (Cartridges Industries) Ltd.
(2009)1(Β) Α.Α.Δ. 974), Wynne v. Mavronicola, ως διαχειριστή της περιουσίας του Κωστάκη Δαυίδ Μαυρονικόλα (ανίκανου προσώπου) κ.ά.
(2009)1(Β) Α.Α.Δ. 1138, Κάτσου ν. Global Capital Ltd, ECLI:CY:AD:2016:A546, Πολ. Έφ. αρ. 119/2011, ημερ. 12.12.2016, Αργυρίδης ν. Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας, Πολ. Έφ. αρ. 56/2012, ημερ. 06/02/2018. [2] Μελά ν Συμβουλίου Κεντρικού Σφαγείου
(2003)1Γ 1799. [3] Ανδρονίκου ν. Δημοκρατίας
(2008)2 ΑΑΔ 486. [4] Muskita Aluminium Industries Ltd. κ.ά. v. Alsako Aluminium Ltd. κ.ά.,
(2009)1(Β) Α.Α.Δ. 1481 [5] Φοίβος Μαυρίδης v. Rima J. Dharaghji κ.ά.
(1990)1 Α.Α.Δ. 1013 [6] Efthymiadou v. Zoudros and Others
(1986)1 C.L.R. 341, Papageorghiou v. Karayiannis
(1988)1 C.L.R. 571, Cedrus Estates Ltd v. Πισσαρίδη
(1994)1 Α.Α.Δ. 590, Έλλη G. Mayes κ.α. ν. Θ. Παπαδοπούλου
(1995)1 Α.Α.Δ 652. [7] To σχετικό άρθρο έχει ως εξής: «Όροι θεσμίας ενοικιάσεως: 27
(1)Ενοικιαστής όστις, δυνάμει των διατάξεων του παρόντος Νόμου, διατηρεί κατοχήν οιασδήποτε κατοικίας ή καταστήματος, εν όσω διατηρεί την τοιαύτην κατοχήν, τηρεί πάντας τους όρους και προϋποθέσεις του τελευταίου ενοικιαστηρίου συμβολαίου, έστω και αν έχει λήξει η ισχύς του και δικαιούται εις τα εξ αυτών απορρέοντα οφέλη, εφ' όσον ούτοι είναι σύμφωνοι προς τας διατάξεις του παρόντος Νόμου, δικαιούται να παραιτηθή της κατοχής της κατοικίας ή του καταστήματος μόνον κατόπιν επιδόσεως τοιαύτης ειδοποιήσεως οία θα απητείτο δυνάμει του ενοικιαστηρίου συμβολαίου και σε περίπτωση που δεν απαιτείται τέτοια ειδοποίηση, μόνο κατόπιν γραπτής προειδοποίησης, έναν τουλάχιστο μήνα προηγουμένως: Νοείται ότι εις την περίπτωσιν καθ' ην υπενοικιαστής καθίσταται θέσμιος ενοικιαστής ο τοιούτος θέσμιος ενοικιαστής κατέχει την κατοικίαν ή το κατάστημα τηρουμένων επιπροσθέτως οιωνδήποτε υφισταμένων περιοριστικών συμφωνιών περιεχομένων εις τους μεταξύ του ιδιοκτήτου και του ενοικιαστού όρους και προϋποθέσεις ενοικιάσεως.
(2)Αν δεν υπάρχει ενοικιαστήριο συμβόλαιο ή αν το συμβόλαιο δεν αναφέρει το αντίθετο, ο ιδιοκτήτης υποχρεούται να επιδιορθώσει ελαττώματα που δεν είναι εμφανή (latent defects), το υδατοστεγές της οροφής, την ηλεκτρική, υδραυλική και αποχετευτική εγκατάσταση και από τις φυσικές φθορές όσες δημιουργούν κίνδυνον για τη ζωή του ενοίκου ή περιοίκου.
(3)Με την επιφύλαξη των διατάξεων των προηγούμενων εδαφίων του παρόντος άρθρου, ο ενοικιαστής υποχρεούται να προστατεύει το ακίνητο από ζημιές που μπορούν να προκληθούν από τον ίδιο, από τους ενοίκους, από αντιπροσώπους ή προσκεκλημένους του και υποχρεούται να τις επιδιορθώνει χωρίς καθυστέρηση. Ο ενοικιαστής υποχρεούται να επιτρέπει στον ιδιοκτήτη να επιθεωρεί το ενοικιαζόμενο ακίνητο σε λογικά χρονικά διαστήματα και ύστερα από προειδοποίηση.
(4)Για την εφαρμογή των προηγούμενων εδαφίων του παρόντος άρθρου ο ενοικιαστής ακινήτου μπορεί να ειδοποιήσει τον ιδιοκτήτη για τις αναγκαίες επιδιορθώσεις ή για την αναγκαία συντήρηση και ο ιδιοκτήτης υποχρεούται να προβεί σ' αυτές χωρίς καθυστέρηση. Το παρόν εδάφιο εφαρμόζεται κατ' αναλογίαν και σε περίπτωση παράλειψης εκπλήρωσης της υποχρέωσης του ενοικιαστή βάσει του προηγούμενου εδαφίου. Παράλειψη εκπλήρωσης των υποχρεώσεων για επιδιόρθωση ή συντήρηση δημιουργεί αγώγιμο δικαίωμα.
(5)Αν δεν υπάρχει αντίθετη συμφωνία, ο ενοικιαστής υποχρεούται να πληρώνει το ποσό των κοινοχρήστων που αναλογεί στο ακίνητο περιλαμβανομένων μικροεξόδων συντήρησης κοινόχρηστων χώρων και κοινόχρηστων εγκαταστάσεων και εξαιρουμένων σοβαρών εξόδων συντήρησης, τροποποίησης ή αντικατάστασης τους.
(6)Ο ενοικιαστής ακινήτου υποχρεούται να δέχεται τη διενέργεια από τον ιδιοκτήτη λογικών επιδιορθώσεων, ανακαινίσεων και μετατροπών για τη συντήρηση ή τη βελτίωση του ακινήτου. » [8] Ελληνική Τράπεζα Λτδ. ν. Πολυδωρίδης
(1993)1 Α.Α.Δ. 68 [9] Συναφώς δείτε: Λιμνατίτη και άλλη ν. Σύννου και άλλων
(1992)1 Α.Α.Δ. 817, Κυθραιώτης κ.ά. v. Milington-Ward
(2001)1(B) A.Α.Δ. 1480 και A. M. C. Hotels v. Α. Κάτση
(2011)1Α Α.Α.Δ
- [10] Για περισσότερα, δείτε στο σύγγραμμα του Ν. Γ. Σάντη, «Το Δίκαιο της Απόδειξης», 1η Έκδοση, Κεφ. 5, Νομικά Τεκμήρια, Μαχητά Τεκμήρια, Τεκμήριο της Συνέχειας, σελ.
- [11] Πχ: Ελληνική Τράπεζα ν. Πολυδωρίδης (ανωτέρω) [12] « Κανονισμός 12(α): Γενικές Διατάξεις - «Εκτός αν άλλως προβλέπεται στο Νόμο ή στους Κανονισμούς αναφορικά με τη διεξαγωγή της διαδικασίας τη λήψη μαρτυρίας και τη διασφάλιση του κύρους του δικαστηρίου εφαρμόζονται οι πρόνοιες του περί Δικαστηρίων Νόμου, 1960 και των Θεσμών με τις αναγκαίες προσαρμογές για να συνάδουν με τους σκοπούς του Νόμου.» cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο