← Κύπρος

ΖΗΣΙΜΟΥ ν. CHR. KARAYIANNAS & SON DEVELOPMENTS LTD κ.α., Αίτηση Αρ. Ε8/2018, 22/11/2018

ΖΗΣΙΜΟΥ ν. CHR. KARAYIANNAS & SON DEVELOPMENTS LTD κ.α., Αίτηση Αρ. Ε8/2018, 22/11/2018 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:DEELAR:2018:23 ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΕΛΕΓΧΟΥ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ ΛΑΡΝΑΚΑΣ - ΑΜΜΟΧΩΣΤΟΥ ΤΜΗΜΑ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟΥ: ΑΜΜΟΧΩΣΤΟΥ Ενώπιον: Γ. Χρ. Παγιάση, Προέδρου Αίτηση Αρ. Ε8/2018 Μεταξύ׃ XXXXX ΖΗΣΙΜΟΥ, από τον Πρωταρά Αιτητής και

  1. CHR. KARAYIANNAS & SON DEVELOPMENTS LTD, από το Παραλίμνι
  2. XXXXX ΤΟΦΑ, από το Παραλίμνι
  3. XXXXX ΦΛΟΥΡΕΝΤΖΟΥ, από το Παραλίμνι Καθ' ων η Αίτηση Αίτηση ημερομηνίας 18/09/2018 για προσωρινό διάταγμα Ημερομηνία: 22/11/2018 Για τους Αιτητές: κος Πέτρου για Δρ. Ανδρέα Π. Ποιητή & ΣΙΑ Δ.Ε.Π.Ε. Για τους Καθ' ων η Αίτηση αρ. 1: κα Ανδριάνα Κλαΐδη Για τους Καθ' ων η Αίτηση αρ. 2 και 3: κα Θωμά για Αντώνης Κ. Καράς Δ.Ε.Π.Ε. και Νικόλα Θωμά ΕΝΔΙΑΜΕΣΗ ΑΠΟΦΑΣΗ Η παρούσα υπόθεση αφορά ένα κατάστημα που βρίσκεται στην οδό Γρίβα Διγενή 9, στο Παραλίμνι, ήτοι σε ελεγχόμενη υπό το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων περιοχή. Με την Κυρίως Αίτηση ημερομηνίας 18/09/2018 ο Αιτητής αξιώνει δήλωση του Δικαστηρίου ότι «είναι θέσμιος ενοικιαστής του υποστατικού στην οδό XXXXX 9 στο Παραλίμνι» και ότι οι Καθ' ων η αίτηση «δεν έχουν δικαίωμα κατοχής ή αποβολής του αιτητή από την κατοχή του επίδικου υποστατικού». Ζητεί επίσης διάταγμα που να απαγορεύει στους «καθ' ων η αίτηση να επεμβαίνουν στην κατοχή ή να παρεμποδίζουν στον αιτητή στην κατοχή του υποστατικού». Περαιτέρω διεκδικεί από τους Kαθ' ων και «αποζημιώσεις για καταστροφή ή μετακίνηση ή οικειοποίηση εξοπλισμού ή και επίπλωσης ανερχόμενες σε €74.552,36». Ι. ΤΟ ΕΠΙΔΙΚΟ ΖΗΤΗΜΑ (α) Η επίδικη Αίτηση Ταυτόχρονα με την καταχώρηση της Κυρίως Αίτησης, ο Aιτητής καταχώρησε μονομερώς την παρούσα αίτηση με την οποία αξιώνει επί λέξη τα ακόλουθα: «
  4. Διάταγμα του δικαστηρίου απαγορεύον στους καθ' ων αίτηση ή/και σε οποιοδήποτε από αυτούς ή/και στους υπαλλήλους ή/και στους αντιπροσώπους τους να ασκούν οποιαδήποτε πράξη με την οποία εμποδίζουν τον αιτητή να έχει την κατοχή ενός καταστήματος που βρίσκεται στην οδό XXXXX αρ. 9 στο Παραλίμνι, μέχρις εκδίκασεως της παρούσης υπόθέσεως.
  5. Διάταγμα του δικαστηρίου διατάσσον τους καθ' ων αίτηση να επαναφέρουν και επαναποδώσουν στον αιτητή την κατοχή ενός καταστήματος που βρίσκεται στην οδό XXXXX αρ. 9 στο Παραλίμνι εις τρόπον ώστε αυτή να ασκείται όπως την ασκούσε ο εναγόμενος[1] σύμφωνα με την ιδιότητά του ως θέσμιου ενοικιαστή ή και επαναφορά του status quo μέχρι εκδίκασεως της παρούσας υποθέσεως. » Η Αίτηση στηρίζεται στους Θεσμούς Πολιτικής Δικονομίας, Δ.48, στο Κεφάλαιο 6 άρθρο 9, στο Ν. 14/60 άρθρο 32, στις συμφυείς εξουσίες του Δικαστηρίου και τους κανονισμούς του «Δικαστηρίου Ενοικιάσεων Δ.1 -11». Τα γεγονότα στα οποία στηρίζεται η εν λόγω αίτηση εμφαίνονται στην ένορκη δήλωση του Αιτητή ίδιας ημερομηνίας. Συνοπτικά ο Αιτητής ισχυρίζεται ότι: · Οι Καθ' ων αρ. 1 του ενοικίασαν το επίδικο υποστατικό για περίοδο πέντε ετών από 02/01/2009 μέχρι 01/01/2014 με δικαίωμα ανανέωσης για άλλα πέντε χρόνια έναντι ενοικίου €700 μηνιαίως. Το εν λόγω κατάστημα το ενοικίαζε από το 1990 από τον προηγούμενο ιδιοκτήτη του κτιρίου. Έχει καταστεί θέσμιος ενοικιαστής. · Δυνάμει προφορικής συγκατάθεσης των Καθ' ων 1, υπενοικίασε στους Καθ' ων αίτηση 2 και 3 το επίδικο υποστατικό μέχρι και 31/08/2018 έναντι €800 μηνιαίως, συμπεριλαμβανομένου εξοπλισμού και επίπλων. · Υποστηρίζει ότι «πάρα ταύτα μετά την 31.8.2018 οι καθ' ων αίτηση 1, 2, και 3 κατήρτισαν μεταξύ τους συμφωνία για αποβολή μου από την κατοχή του ακινήτου». Την ισχυριζόμενη συμπεριφορά την χαρακτηρίζει παράνομη και άδικη εναντίον του. · Ισχυρίζεται περαιτέρω ότι οι Καθ' ων 1, 2, και 3 μετακίνησαν ή και κατέστρεψαν ή και οικειοποίησαν εξοπλισμό που του ανήκει, προσδιορίζει λεπτομερώς, και τον αποτιμά στο ποσό των €74.552,
  6. · Οι Καθ' ων τον εμποδίζουν να εισέλθει στο υποστατικό και του προκαλούν τεράστια ζημιά. Ήδη άρχισαν να κατεδαφίζουν διακοσμητικούς τοίχους και το ζήτημα είναι εξαιρετικά επείγον. Στις 18/09/2018, αφού το Δικαστήριο εξέτασε την αίτηση και την ένορκη δήλωση, δεν πείστηκε για την έκδοση του διατάγματος μονομερώς. Ζητήθηκε χρόνος από τον δικηγόρο του Αιτητή και άδεια ώστε να καταχωρηθεί συμπληρωματική ένορκη δήλωση, η οποία καταχωρήθηκε στις 20/09/
  7. Ούτε όμως τότε το Δικαστήριο ικανοποιήθηκε ότι πληρούνται οι προϋποθέσεις για την έκδοση μονομερώς του αιτούμενου διατάγματος, και ως εκ τούτου, δόθηκαν οδηγίες για την επίδοση της Αίτησης. (β) Η επίδικη Ένσταση των Καθ' ων 1 Η πλευρά των Kαθ' ων αίτηση αρ. 1, με ένσταση ημερομηνίας 4/10/2018 προβάλει 13 διαφορετικούς λόγους ένστασης στο περιεχόμενο των οποίων θα αναφερθώ ειδικώς εφόσον κρίνω τούτο σκόπιμο. Μεταξύ άλλων, αμφισβητείται η νομική βάση της αίτησης, προβάλλεται ισχυρισμός ότι το παρόν Δικαστήριο δεν έχει δικαιοδοσία και ότι ο Αιτητής στερείται έννομου συμφέροντος, καθότι αποχώρησε οικειοθελώς από το επίδικο ακίνητο περί τις αρχές Οκτωβρίου ή Νοεμβρίου του
  8. Η ένσταση υποστηρίζεται από ένορκη δήλωση του κ. XXXXX Καραγιαννά ο οποίος προσδιορίζεται ως εκτελεστικός πρόεδρος και διευθύνων σύμβουλος των Καθ' ων αίτηση 1 και ο οποίος ισχυρίζεται συνοπτικά τα ακόλουθα: · Παραδέχεται την ύπαρξη της γραπτής συμφωνίας ενοικιάσεως που επισύναψε ο Αιτητής και την επισυνάπτει και ο ίδιος. · Ουδέποτε η Καθ' ης αρ. 1 είχε δώσει συγκατάθεση στον Αιτητή να υπενοικιάσει το επίδικο ακίνητο και ισχυρίζεται ότι: «ο Αιτητής ψεύδεται ότι το δόθηκε τέτοιο δικαίωμα υπενοικιάσεως, αντιθέτως, το μόνο που ο Αιτητής ανέφερε και δήλωσε εις την καθ' ης η αίτηση 1 - εταιρεία και σε εμένα προσωπικά διά τους καθ' ων η Αίτηση 2 και 3 ήταν ότι θα υπήρχεν κάποιο είδος συνεργασίας, χωρίς όμως να διευκρινίσει τι είδους συνεργασίας θα υπάρχει ή την μορφή συνεργασίας των». · Προσθέτει ότι ο Αιτητής είναι λήπτης του επιδόματος του Ελάχιστου Εγγυημένου Εισοδήματος, αντιμετωπίζει από το 2015 διάφορα οικονομικά προβλήματα και είχε οφειλόμενα και καθυστερημένα ενοίκια μέχρι και τον Οκτώβριο του 2017 οπότε και «εγκατέλειψεν οριστικά το επίδικο ακίνητο και έκτοτε από τον Νοέμβριο του 2017 το ενοίκιο πληρώνεται και καταβάλλεται από τους Καθ' ων η Αίτηση 2 και 3, δυνάμει προφορικής ενοικίασης μήνα σε μήνα μέχρι την κατάρτιση εγγραφής συμφωνίας ενοικιάσεως». · Συμπληρώνει ότι, μετά την ανάκτηση της κατοχής του επίδικου ακινήτου, ο Αιτητής του δήλωσε ότι οι Καθ' ων 2 και 3 επιθυμούσαν να ενοικιάσουν το εν λόγω υποστατικό από τους Kαθ' ων η Αίτηση 1, όπως και έγινε, αρχικώς δυνάμει προφορικής συμφωνίας ενοικιάσεως, και ακολούθως, στις 31/08/2018, καταρτίστηκε και γραπτή συμφωνία. · Δεν γνωρίζει οτιδήποτε περί καταστροφής της περιουσίας του Αιτητή και τονίζει ότι η δική του εταιρεία ουδέποτε είχε καταστρέψει οποιανδήποτε περιουσία. Συμπληρώνει ότι ο Αιτητής είχε συμφωνήσει με τους Καθ' ων 2 και 3 να πωλήσει την επιχείρηση συμπεριλαμβανομένου του εξοπλισμού διά το ποσό των €60.000 και προβαίνει σε συμπεράσματα και εικασίες στα οποίες δεν κρίνω σκόπιμο να αναφερθώ. · Ο Αιτητής έχοντας εγκαταλείψει το επίδικο υποστατικό οικειοθελώς έχει απωλέσει και παραιτηθεί από την ιδιότητά του ως ενοικιαστής του επίδικου ακινήτου. (γ) Η επίδικη Ένσταση των Καθ' ων 2 και
  9. Όσον αφορά τους καθ' ων 2 και 3 η σχετική ένσταση τους καταχωρήθηκε στις 18 Σεπτεμβρίου του
  10. Σε αυτή εγείρονται 8 λόγοι ένστασης, και, μεταξύ άλλων, προβάλλεται ότι ο Αιτητής με την αίτηση του δεν επιδιώκει τη διατήρηση της υπάρχουσας κατάστασης πραγμάτων αλλά την ανατροπή της. Αναφέρεται ακόμη ότι δεν ικανοποιούνται οι προϋπόθεσεις του άρθρου 32 του Ν. 14/60, ιδίως η 3η προϋπόθεση και πως υπάρχει αδικαιολόγητη καθυστέρηση στην καταχώρηση της Αίτησης. Η ένσταση υποστηρίζεται από ένορκη δήλωση του Καθ' ου η Αίτηση 2 Γεωργίου Τόφα από το Παραλίμνι ο οποίος αρνείται τους ισχυρισμούς του Αιτητή και, εν ολίγοις, ισχυρίζεται τα εξής: · Υπενοικίασε μαζί με τον Καθ' ου η Αίτηση 3 το επίδικο υποστατικό από τον Αιτητή για χρονική περίοδο μέχρι και τη 31/08/2018 έναντι €800 μηνιαίως. · Δεν γνωρίζει εάν ο Αιτητής είχε εξασφαλίσει τη συγκατάθεση του ιδιοκτήτη, παραπέμπει όμως στην παράγραφο 4 της επίδικης συμφωνίας υπενοικίασης στην οποία παρουσιάζεται ο Αιτητής να δίνει προς τούτο διαβεβαίωση. Προσθέτει ότι «εκ των υστέρων διαπιστώσαμε πώς δεν ανταποκρινόταν στην αλήθεια». · Κατέβαλαν στον αιτητή €800 μηνιαίως μέχρι τον Οκτώβριο του 2017 οπόταν ο αιτητής τους είπε να μην πληρώνουν τον ίδιο αλλά απευθείας τους Καθ' ων αίτηση 1, όπως και έπρατταν. Ο Αιτητής τους έδωσε την εντύπωση ότι δεν ενδιαφερόταν να έχει σχέση με το επίδικο υποστατικό και ότι οι ίδιοι δεν οφείλουν να μιλούν με αυτόν όσον αφορά το επίδικο υποστατικό αλλά με τους Καθ' ων αίτηση 1 «για αυτό τον λόγο προβήκαμε σε υπογραφή της νέας συμφωνίας ενοικίασης με τους καθ' ων αίτηση 1 δια τους διευθυντή τους κ. Μάριου Καράγιανα διότι καλόπιστα και εύλογα πιστεύαμε πως δεν συνδεόμασταν με οποιαδήποτε σύμβαση με τον Αιτητή». Κάλεσαν επανειλημμένα τον Αιτητή να παραλάβει αντικείμενα του που είχε αφήσει στο επίδικο υποστατικό. · Όταν ανέλαβαν την κατοχή, το υποστατικό ήταν σε κακή κατάσταση. Διενήργησαν μερική ανακαίνιση του χώρου η οποία τους κόστισε αρχικά πέριξ των €25.000 και ότι μεταγενέστερα κατέβαλαν για περαιτέρω ανακαινίσεις το ποσό των €35.
  11. Μετά τη μερική ανακαίνιση άρχισαν να λειτουργούν την επιχείρηση, έχουν προσλάβει προσωπικό, πλήρωσαν διάφορα ποσά που ο Αιτητής όφειλε στον Δήμο Παραλιμνίου και μετέφεραν τους λογαριασμούς κοινής ωφελείας καθώς και την άδεια λειτουργίας του επίδικου υποστατικού στο δικό τους όνομα. Αν εκδοθούν τα αιτούμενα διατάγματα η επιχείρηση τους θα οδηγηθεί στην καταστροφή και θα κλείσει. Σε τούτο το ενδεχόμενο, τόσο οι ίδιοι όσο και άτομα που απασχολούν θα μείνουν άνεργοι. (γ) Η Ακροαματική Διαδικασία Δεν ζητήθηκε η αντεξέταση των ενόρκως δηλούντων. Η ακρόαση έλαβε χώρα στις 18/10/2018 οπότε το Δικαστήριο επιφύλαξε την απόφασή του. Οι συνήγοροι υιοθέτησαν γραπτές αγορεύσεις τις οποίες παρέδωσαν στο Δικαστήριο και απάντησαν σε σχετικές διευκρινιστικές ερωτήσεις. Σημειώνεται ότι επειδή η υπό εξέταση αίτηση αφορά αμιγώς νομικό ζήτημα και ούτε άπτεται της ουσίας της υπόθεσης, κατ' εφαρμογή των διαλαμβανομένων στον περί Ενοικιοστασίου Νόμο, και τους σχετικούς περί Ενοικιοστασίου Διαδικαστικούς Κανονισμούς, αποφάσισα ότι η παρουσία παρέδρων δεν είναι αναγκαία και το Δικαστήριο συνεδρίασε με μονομελή σύνθεση. ΙΙ. ΤΟ ΝΟΜΙΚΟ ΠΛΑΙΣΙΟ Η δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων να εκδίδει διηνεκή και παρεμπίπτοντα απαγορευτικά διατάγματα πηγάζει από το άρθρο 32 του περί Δικαστηρίων Νόμου (Ν. 14/1960).[2] Όπως προκύπτει από το υπό αναφορά άρθρο θα πρέπει σωρευτικά, να πληρούνται οι ακόλουθες προϋποθέσεις:
  12. Να υπάρχει σοβαρό προς εκδίκαση ζήτημα.
  13. Ο Αιτών το προσωρινό διάταγμα να έχει ορατή πιθανότητα επιτυχίας στην κυρίως διαδικασία.
  14. Ότι θα είναι δύσκολο ή αδύνατο να απονεμηθεί πλήρης δικαιοσύνη σε μεταγενέστερο στάδιο αν δεν εκδοθεί το διάταγμα. Σύμφωνα με τη σχετική νομολογία, η αποκάλυψη σοβαρού ζητήματος προς εκδίκαση, δηλαδή η αποκάλυψη συζητήσιμης υπόθεσης[3] (arguable case) ως προϋπόθεση για την έκδοση συντηρητικού διατάγματος, κρίνεται αντικειμενικά. Θα πρέπει συναφώς να καταδειχθεί, μικρή έστω, πλην όμως ορατή, πιθανότητα επιτυχίας στην κυρίως διαδικασία. Το Δικαστήριο κρίνει και αποφασίζει πάνω στην ολότητα του ενώπιόν του υλικού.[4] Το βάρος απόδειξης το έχει ο αιτών το προσωρινό διάταγμα και σε περίπτωση έγερσης από την άλλη πλευρά αντίθετων ισχυρισμών, για να το αποσείσει οφείλει να κάνει χρήση του δικαιώματος αντεξέτασης.[5] Στο στάδιο ενδιάμεσης διαδικασίας για έκδοση προσωρινού διατάγματος τα θέματα δεν αποφασίζονται τελεσίδικα από το Δικαστήριο, το οποίο θα πρέπει να αποφεύγει να καταλήγει σε τελικά συμπεράσματα ως προς το πραγματικό και νομικό υπόβαθρο της υπόθεσης.[6] Συνεπώς, το Δικαστήριο καλείται να εξετάσει κατά πόσο πληρούνται οι προαναφερόμενες τρεις προϋποθέσεις που θέτει το άρθρο 32 του Νόμου 14/60, χωρίς όμως να προβαίνει σε αξιολόγηση της μαρτυρίας που τίθεται ενώπιον του και αποφεύγοντας τη διεξοδική διευκρίνιση και εξέταση επίδικων θεμάτων της κυρίως δίκης. Δεν χρειάζεται δηλαδή η απόδειξη του ουσιαστικού δικαιώματος, αλλά μόνο σοβαρές ενδείξεις περί της πιθανότητας ύπαρξής του.[7] Η έκδοση ενδιάμεσου απαγορευτικού διατάγματος, αντίστοιχου προς τη θεραπεία που ζητείται προς την αγωγή δεν αποκλείεται,[8] παρόλο που τούτο συμβαίνει σε εξαιρετικές περιπτώσεις. Η απλή και αόριστη αναφορά σε ενδεχόμενο μεταβίβασης περιουσιακού στοιχείου, είναι ανεπαρκής.[9] Σε σχέση με την 3η προϋπόθεση του άρθρου 32, δηλαδή τη δυσκολία ή αδυναμία να απονεμηθεί πλήρης δικαιοσύνη σε μεταγενέστερο στάδιο, έχει αποφασιστεί ότι η έννοια του δύσκολου ή του αδύνατου της πλήρους απονομής της δικαιοσύνης σε μεταγενέστερο στάδιο μπορεί να περιλαμβάνει και άλλα, μεταβλητά κριτήρια,[10] εκτός από την ανεπανόρθωτη ζημιά και ότι ο χρηματικός παράγοντας της αποζημίωσης δεν είναι ο μόνος που λαμβάνεται υπόψη. Ακόμα και αν πληρούνται οι τρείς προπαρατεθείσες θεσμικές προϋποθέσεις, το Δικαστήριο θα πρέπει πρόσθετα να σταθμίσει το δίκαιο και εύλογο του αιτήματος ασκώντας τη διακριτική του ευχέρεια,[11] συνυπολογίζοντας, μεταξύ άλλων, τις επιπτώσεις από την έκδοση του αιτούμενου διατάγματος στους διαδίκους και σε τρίτα πρόσωπα, τη συμπεριφορά των διαδίκων, την καθυστέρηση, και τη διαφύλαξη του «status quo ante», δηλαδή, της κατάστασης που επικρατούσε όταν ο καθ' ου ξεκινούσε τις ενέργειες για τις οποίες παραπονείται ο αιτών. Προσωρινή προστασία στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων Όσον αφορά ιδιαίτερα το παρόν Δικαστήριο, απαραίτητη προϋπόθεση είναι η καθ' ύλην αρμοδιότητα[12] ενώ, επιπροσθέτως, έγκριση διατάγματος τέτοιου είδους θα πρέπει να μην υπερβαίνει τη δικαιοδοσία[13] του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων. Διατάγματα που μπορούν να εκδοθούν από το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων είναι αυτά που προβλέπονται στο Νόμο, ιδιαίτερα τα διηνεκή[14] και τα απαγορευτικά που σχετίζονται με την αποτροπή αθέτησης αρνητικής συμβατικής συμπεριφοράς.[15] Ιδιαίτερα, όσον αφορά τον ενοικιαστή, αυτά που τον υποχρεώνουν να τηρεί τους όρους του συμβολαίου του, όπως για παράδειγμα την παρεμπόδιση παράνομης υπενοικίασης και που τον διατάσσουν να επιτρέψει στον ιδιοκτήτη να ασκήσει το δικαίωμα εισόδου για να επιδιορθώσει σοβαρή ζημιά. Όσον αφορά τα προσωρινά διατάγματα που σχετίζονται με τις υποχρεώσεις του ιδιοκτήτη, αυτά κατά κύριο λόγο σχετίζονται με το δικαίωμα του ενοικιαστή σε ειρηνική και ανεμπόδιστη κατοχή του μισθίου. ΙΙI. ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΑ (γ) Οι τρείς προϋποθέσεις του άρθρου 32 του περί Δικαστηρίων Νόμου (Ν. 14/1960).

(1)Η 1η προϋπόθεση για προσωρινό διάταγμα πληρούται. Με βάση τα πιο πάνω και το ενώπιον μου υλικό αποτελεί συμπέρασμά μου ότι η προϋπόθεση για την ύπαρξη σοβαρού ζητήματος προς εκδίκαση, πληρούται, αφού η παρούσα Αίτηση, σε συνάρτηση με τα όσα δικογραφούνται στην Κυρίως Αίτηση, αποκαλύπτει συζητήσιμη υπόθεση, υπό την έννοια ότι, εκ πρώτης όψεως, δεν είναι επιπόλαιη και ενοχλητική.[16]
(2)Κατά πόσο πληρούται η 2η προϋπόθεση για προσωρινό διάταγμα. Η πλήρωση της 2ης προϋπόθεσης του άρθρου 32 του Νόμου 14/60, έχει την έννοια ότι αντικειμενικά κρινόμενη η υπόθεση των Αιτητών, αποκαλύπτει συζητήσιμη υπόθεση[17] (arguable case), δηλαδή, έστω μικρή, πιθανότητα επιτυχίας στη κυρίως διαδικασία. Εν προκειμένω, υπάρχουν εκ διαμέτρου αντίθετες απόψεις ως προς τα γεγονότα. Η ουσιαστικότερη διαφορά έγκειται στο κατά πόσον ο Αιτητής οικειοθελώς εγκατέλειψε το επίδικο υποστατικό ή αν παραιτήθηκε των όποιων δικαιωμάτων κατείχε ως θέσμιος ενοικιαστής. Αυτό βεβαίως δεν θα αποφασισθεί σε τούτο το στάδιο καθότι αποτελεί ουσιαστικό ζήτημα της Κυρίως Αίτησης και θα εξετασθεί κατά την κυρίως ακροαματική διαδικασία, σε συνάρτηση με το περιεχόμενο της σχετικής έγγραφης συμφωνίας και την εκατέρωθεν προσφερθείσα μαρτυρία. Για τον περιορισμένο σκοπό της 2ης προϋπόθεσης του προσωρινού διατάγματος, λαμβάνοντας υπόψιν την παραπομπή του κ. Πέτρου στη Margarita Ikosi v. Andreas Karayiannis and Others
(1971)1 CLR 189, όπου λέχθηκε ότι η έννοια της κατοχής δεν εξαντλείται μόνο στη διαπίστωση της φυσικής κατοχής αλλά έχει ευρύτερη διάσταση, συμπεραίνω ότι δεν θα μπορούσε εκ προοιμίου να αποκλειστεί το ενδεχόμενο να υφίσταται, μικρή έστω, πιθανότητα επιτυχίας του Αιτητή στην ουσία της υπόθεσής του, λαμβάνοντας υπόψιν τα τις αιτούμενες θεραπείες, τα μη αμφισβητούμενα γεγονότα και έγγραφα, τους εκατέρωθεν ισχυρισμούς των ένορκων δηλώσεων αλλά και τις ενέργειες που έλαβαν χώρα μεταξύ των εμπλεκομένων. Συμπληρώνω ότι, όπως σημειώθηκε και στη Ροδοσθένους ν Φουρουκλά
(2010)1Β Α.Α.Δ. 1154, η ανυπαρξία της φυσικής κατοχής από θέσμιο ενοικιαστή δεν μπορεί να αποτελεί υπεράσπιση όταν η απώλεια της κατοχής είναι αποτέλεσμα αδικοπραξίας του προσώπου που προβάλλει τέτοιο ισχυρισμό. Συνεπώς, η εν λόγω προϋπόθεση πληρούται.
(3)Η 3η προϋπόθεση για προσωρινό διάταγμα δεν πληρούται. Όσον αφορά την 3η προϋπόθεση, η κατάσταση είναι διαφορετική και βρίσκω έρεισμα στον σχετικό λόγο ένστασης των Καθ' ων 2 και
  1. Επεξηγώ. Αποτελεί κοινό έδαφος ότι ο Αιτητής δεν δραστηριοποιείται ο ίδιος στο εν λόγω υποστατικό αλλά το υπενοικίασε στους Καθ' ων 2 και
  2. Δεν έχουμε δηλαδή την περίπτωση που διατάσσεται το θεμελιώδες δικαίωμα του ενοικιαστή σε ειρηνική και ανεμπόδιστη κατοχή του ενοικιαζόμενου υποστατικού[18] όπως λόγου χάρη στην Luganda v Service Hotels Ltd [1969] 2 ALL ER 692 όπου ενώ ο ενοικιαστής βρισκόταν στην εργασία του ο ιδιοκτήτης άλλαξε την κλειδαριά του διαμερίσματός του, ή το σενάριο όπου μονομερείς ενέργειες των ιδιοκτητών (Καθ' ων αρ. 1) έχουν οδηγήσει στη διακοπή των εργασιών επιχείρησης του ενοικιαστή ή υπενοικιαστή (Καθ' ων 2 και 3), περιπτώσεις που θα μπορούσαν να θεωρηθούν ως ανεπαρκείς οι θεραπείες των αποζημιώσεων.[19] Ούτε υφίστανται οποιεσδήποτε άλλες ιδιαίτερες περιστάσεις (π.χ. παρανομία ή αθέμιτος ανταγωνισμός) και περιστατικά που να προσομοιάζουν με υποθέσεις όπου κρίθηκε ότι η θεραπεία των αποζημιώσεων θα ήταν, υπό τις περιστάσεις, μη ικανοποιητική (δείτε π.χ. ανωτέρω Κυρίσαββα, Mitsingas ή Zena Company ). Εν προκειμένω, ο ισχυρισμός επί της ουσίας είναι ότι ο Αιτητής, ως θέσμιος ενοικιαστής, δια της συμπεριφοράς των Καθ' ων 1, 2 και 3 έχει αποστερηθεί, όχι της φυσικής κατοχής, αλλά του δικαιώματος σε κατοχή και συνεπακόλουθα του κέρδους που λάμβανε συνεπεία της άσκησης του εν λόγω δικαιώματος και της υπενοικίασης του υποστατικού στους Καθ' ων 2 και
  3. Συνεπώς, πρόκειται για προσδιορισμένο και ευκόλως υπολογίσιμο ποσό, για το οποίο, εν ευθέτω χρόνω, και εάν και εφόσον στα πλαίσια της Κυρίως Αίτησης αποδείξει ότι δικαιούται να αποζημιωθεί, θα του επιδικασθούν ανάλογες αποζημιώσεις και θεραπείες. Επίσης, ενδεχομένως να δικαιούται, ως τελική θεραπεία, να του αποδοθεί κενή και ελεύθερη η κατοχή του υποστατικού, όπως συνέβη στη Φουρουκλά. Όμως υπό τις υφιστάμενες πραγματικότητες, και λαμβάνοντας υπόψιν ότι δεν αμφισβητείται η φερεγγυότητα των Καθ' ων, καταλήγω ότι δεν έχει καταδειχθεί ότι θα είναι δύσκολο ή αδύνατο να απονεμηθεί πλήρης δικαιοσύνη σε μεταγενέστερο στάδιο, δηλαδή δεν έχει στοιχειοθετηθεί η 3η προϋπόθεση του άρθρο 32 του περί Δικαστηρίων Νόμου. Ο κ. Πέτρου με παρέπεμψε στις υποθέσεις Odysseos και Ikosi (ανωτέρω). Ούτε όμως από αυτές, ούτε από τη Φορουκλά επιβεβαιώνεται η εισήγησή του ότι μπορεί να ανακτηθεί με ενδιάμεσο προσωρινό διάταγμα η κατοχή υποστατικού που είχε οικειοθελώς παραδοθεί από τον ενοικιαστή. Στην Odysseos υπήρξε αυτοδικία εις βάρος του προσώπου που είχε τη φυσική κατοχή, ενώ στις Ikosi και Φουρουκλά, η επιστροφή της κατοχής ήταν αποτέλεσμα τελικής δικαστικής απόφασης και όχι ενδιάμεσης διαδικασίας. Ο Αιτητής διατείνεται ότι αντιμετωπίζει οικονομικές δυσκολίες. Ούτε όμως αυτό αποτελεί σχετικό παράγοντα για την ικανοποίηση της εν λόγω 3ης προϋπόθεσης του υπό εξέταση άρθρου
  4. Τουναντίον, αυτή και μόνο η δήλωσή του, ισοδυναμεί με παραδοχή ότι βρίσκεται σε αδυναμία να εκπληρώσει οποιανδήποτε χρηματική εγγύηση ήθελε τελεί για αποζημίωση των Καθ΄ ων για ενδεχόμενες ζημιές, βλάβες ή δαπάνες από την χωρίς εύλογη αιτία έκδοση των αιτούμενων διαταγμάτων και αποτελεί επιπρόσθετο λόγο για τη μη έκδοσή του.[20]
(4)Το ισοζύγιο της ευχέρειας κλείνει υπέρ των Καθ' ων. Τέλος, για σκοπούς πληρότητας και μόνο, θα αναφερθώ και στο γενικότερο ζήτημα που συναρτάται με την αναλογικότητα των επιδιωκόμενων διαταγμάτων προς το σκοπό που επιδιώκεται επί της κυρίως Αίτησης. Οι συνήγοροι, ερμηνεύουν με διαφορετικό τρόπο την έννοια της διατήρησης της υφιστάμενης κατάστασης πραγμάτων (status quo ante). Εξ ου, αμφότερες πλευρές εισηγήθηκαν ότι θα διαταραχθεί το status quo εάν δεν εισακουσθούν οι δικές τους θέσεις. Η έννοια της διατήρησης του status quo και ιδιαίτερα ο χρονικός προσδιορισμός αυτού είναι ένα ζήτημα που έχει κατά κόρον απασχολήσει, και προβληματίσει, τα δικαστήρια. Στη Baccardi & Co Ltd v. Vinco Ltd (ανωτέρω) αναφέρθηκαν επί τούτου τα εξής: « Δημιουργείται, ωστόσο, δυσκολία ως προς το τί σημαίνει η φράση "status quo". Η δυσκολία επισημαίνεται από τον Vice Chancellor Megarry στην Metric Resources Corporation v. Leasemetrix Ltd and Another [1979] F.S.R. 571, ο οποίος στις σελ. 581-582 θέτει το θέμα ως πιο κάτω: "Ο όρος - status quo - είναι εκ πρώτης όψεως σαφώς ατελής, και όπως πρότεινα στην Robbie v. Football Club Ltd, μη δημοσιευθείσα, ημερ. 26.3.79, νομίζω ότι ο πλήρης όρος είναι ΄status quo ante bellum'. Εάν η έκδοση του κλητηρίου εντάλματος αποτελεί το νοητικό ισάξιο της έκρηξης του πολέμου, αυτό θα απαιτούσε όπως το ζήτημα εξετασθεί όταν εκδίδετο το κλητήριο ένταλμα, κάτι το οποίο κάποτε θα ήταν παράξενο ή άδικο. Αν προωθηθεί η μεταφορική έννοια τότε πολύ καλά θα προκύψει ότι το ορθό status quo ante bellum είναι η κατάσταση πραγμάτων η οποία υφίστατο αμέσως πριν από την πράξη που αποτελεί το casus belli, εκτός αν οι εχθροπραξίες καθυστερήσουν τόσο πολύ έτσι που η επίδικη πράξη να καθίσταται μέρος του status quo." » Στην παρούσα περίπτωση συγκλίνω με τις εισηγήσεις των δικηγόρων των Καθ' ων. Η 1η Σεπτεμβρίου 2017 ήταν η ημερομηνία που ο Αιτητής παρέδωσε, δυνάμει υπενοικίασης, την κατοχή στους Καθ' ων 2 και 3 (δείτε το προοίμιο της εν λόγω γραπτής συμφωνίας - ΤΕΚΜΗΡΙΟ 2 στη συμπληρωματική ένορκη δήλωση του Αιτητή). Συνεπώς, δεν μπορούμε να ομιλούμε για μονομερείς ενέργειες της πλευράς των ιδιοκτητών ή υπενοικιαστών οι οποίες προκάλεσαν την ανατροπή μιας τάξης πραγμάτων, αφού, οι Καθ' ων 2 και 3 έχοντας αναλάβει την κατοχή του επίδικου υποστατικού κατόπιν συμφωνίας με τον Αιτητή ένα και πλέον έτος πριν επισυμβούν οι ισχυριζόμενες από τον Αιτητή ενέργειες για την αποπομπή του, δεν μπορούν να κριθούν υπόλογοι ότι ανέτρεψαν την υφιστάμενη κατά τον κρίσιμο χρόνο κατάσταση πραγμάτων. Περαιτέρω, εντοπίζω και πρόβλημα και στη διατύπωση των αιτούμενων διαταγμάτων και συγκεκριμένα στη φύση της θεραπείας που αξιώνεται με την παρούσα αίτηση. Το περιεχόμενο των αιτούμενων διαταγμάτων έχει προπαρατεθεί αυτούσιο. Παρόλο που ο κ. Πέτρου κατά το στάδιο των διευκρινίσεων, ανέφερε ότι ο Αιτητής δεν επιζητεί να του επιστραφεί η φυσική κατοχή, το ίδιο το περιεχόμενο των εν λόγω διαταγμάτων έχει σαφή διαφορετική στόχευση και σκοπό. Δεν αποκλείεται σε εξαιρετικές περιπτώσεις η έκδοση ενδιάμεσου απαγορευτικού διατάγματος, αντίστοιχου προς τη θεραπεία που ζητείται επί της ουσίας, ιδίως, όταν πρόδηλα δεν υφίσταται υπεράσπιση όπως για παράδειγμα στη In re Wykeham Terrace and Manchester Corporation v Connolly [1970] 1 All ER 961.[21] Εδώ όμως, δεν είναι τέτοια περίπτωση. Αυτό που ανεπίτρεπτα[22] επιδιώκεται με τον τρόπο που είναι διατυπωμένη η αιτούμενη θεραπεία, είναι η επίλυση της ουσιαστικής διαφοράς μέσω προσωρινού διατάγματος. Συναφώς, στη Κοσμά ν. Χατζηκυπρή κ.ά. (ανωτέρω) έχουν σημειωθεί τα ακόλουθα, τα οποία θεωρώ ότι τυγχάνουν εφαρμογής και στην παρούσα περίπτωση: « Στην προκειμένη περίπτωση, η έγκριση του αιτούμενου διατάγματος θα ισοδυναμούσε με απόδοση κατοχής στον εφεσείοντα και έτσι ανατροπή αντί διατήρηση του status quo ante με την ουσιαστική ικανοποίηση της θεραπείας που κατά κύριο λόγο επιδιώκεται με την ίδια την αγωγή, πράγμα που θα μπορούσε να γίνει μόνο επ' ακροάσει των θέσεων των μερών επί της ουσίας εφ' όσον ο εφεσίβλητος προβάλλει ουσιαστική υπεράσπιση. » Τυχόν δε έγκριση των διαταγμάτων, πιθανότατα θα επιφέρει παύση των εργασιών των Καθ' ων 2 και 3 και πρόκληση ζημιάς και σε τρίτα πρόσωπα, ήτοι τους υπαλλήλους των Καθ' ων 2 και 3. Εν αντιθέσει, η ζημιά του Αιτητή θα είναι μικρότερη αν δεν εκδοθούν. Συνεπώς, σταθμίζοντας τα όποια πιθανά δικαιώματα του Αιτητή από την ενδεχόμενη επιτυχία της κυρίως Αίτησης και τα αντίστοιχα δικαιώματα των Καθ' ων 2 και 3, υπό τις περιστάσεις της παρούσας υπόθεσης η πλάστιγγα γέρνει σαφώς υπέρ της πλευράς των Καθ' ων 2 και 3. Δηλαδή, ακόμη και αν είχε στοιχειοθετηθεί η 3η προϋπόθεση του άρθρου 32, δεν θα ήμουν πρόθυμος να ασκήσω τη διακριτική μου ευχέρεια υπέρ της έγκρισης της παρούσας Αίτησης. ΙV. ΚΑΤΑΛΗΞΗ Για τους πιο πάνω λόγους η Αίτηση απορρίπτεται. Όσον αφορά τα έξοδα, ακολουθούν το αποτέλεσμα της Αίτησης και επιδικάζονται τα υπέρ των Καθ' ων 1, 2 και 3, όπως θα υπολογιστούν από τη Γραμματέα του Δικαστηρίου και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο, πληρωτέα στο τέλος της διαδικασίας της Κυρίως Αίτησης. (Υπ.)................. Γ. Χρ. Παγιάσης Πρόεδρος Πιστό Αντίγραφο Γραμματέας [1] Εννοεί προφανώς τον Αιτητή. [2] Το άρθρο 32 του περί Δικαστηρίων Νόμου (Ν. 14/1960)διαλαμβάνει τα ακόλουθα: « Άρθρο 32: (Απαγορευτικά διατάγματα και παραλήπται)
(1)Τηρουμένου οιουδήποτε διαδικαστικού κανονισμού έκαστον δικαστήριον, εν τη ασκήσει της πολιτικής αυτού δικαιοδοσίας, δύναται να εκδίδη απαγορευτικόν διάταγμα (παρεμπίπτον, διηνεκές, ή προστακτικόν) ή να διορίζη παραλήπτην εις πάσας τας περιπτώσεις εις ας το δικαστήριον κρίνει τούτο δίκαιον ή πρόσφορον, καίτοι δεν αξιούνται ή χορηγούνται ομού μετ' αυτού αποζημιώσεις ή άλλη θεραπεία. Νοείται ότι παρεμπίπτον απαγορευτικόν διάταγμα δεν θα εκδίδεται εκτός εάν το δικαστήριον ικανοποιηθή ότι υπάρχει σοβαρόν ζήτημα προς εκδίκασιν κατά την επ' ακροατηρίου διαδικασίαν, ότι υπάρχει πιθανότης ότι ο αιτών διάδικος δικαιούται θεραπείαν, και ότι εκτός εάν εκδοθή παρεμπίπτον απαγορευτικόν διάταγμα, θα είναι δίσκολον ή αδύνατον να απονεμηθή πλήρης δικαιοσύνη εις μεταγενέστερον στάδιον.
(2)Οιονδήποτε παρεμπίπτον διάταγμα, εκδοθέν συμφώνως τω εδαφίω
(1),δύναται να εκδοθή υπό τοιούτους όρους και προϋποθέσεις ως το δικαστήριον θεωρεί δίκαιον, και το δικαστήριον δύναται καθ' οιονδήποτε χρόνον, επί αποδείξει ευλόγου αιτίας, να ακυρώση ή τροποποιήση οιονδήποτε τοιούτον διάταγμα.
(3)Εάν ήθελε φανή εις το δικαστήριον ότι οιονδήποτε εκδοθέν απαγορευτικόν διάταγμα δυνάμει του εδαφίου
(1)εβασίσθη επί ανεπαρκών λόγων, ή εάν η απαίτηση του αιτητή με αίτηση του οποίου εκδόθηκε το διάταγμα αποτύχει ή έχει εκδοθεί απόφαση εναντίον του συνεπεία παραλείψεως ή άλλως και φανεί στο δικαστήριο ότι δεν υπήρχε πιθανή βάση για την έγερση της απαίτησής του, το δικαστήριο δύναται, εάν νομίζει τούτο πρέπον, με αίτηση του διαδίκου εναντίον του οποίου εκδόθηκε το διάταγμα να διατάξει την καταβολή σ' αυτόν εύλογης αποζημίωσης για τις δαπάνες και την βλάβην ήτις προσεγένετο εις αυτόν διά της εκτελέσεως του διατάγματος. Πληρωμή αποζημιώσεως δυνάμει του εδαφίου τούτου θα είναι κώλυμα δι' οιανδήποτε αγωγήν δι' αποζημιώσεις εν σχέσει προς οτιδήποτε εγένετο συνεπεία του διατάγματος, και εάν τοιαύτη αγωγή έχει ήδη εγερθεί το δικαστήριον δύναται να διακόψη αυτήν κατά τοιούτον τρόπον και επί τοιούτοις όροις ως ήθελε θεωρήσει τούτο πρέπον.» [3] Δ. Τσολάκκη κ.α. ν. Στυλιανίδη
(1992)1Β Α.Α.Δ. 782. [4] Άκης, άλλως Γρηγόρης Ν. Γρηγορίου κ.α. ν Χρ. Σταύρου Χριστοφόρου κ.α.
(1995)1 Α.Α.Δ. 248. [5] Σεβαστού ν Σεβαστού
(2002)1 Α.Α.Δ. 1980. [6] Jonitexo Ltd v. Adidas Sportschuhfabriken Adi Dassler KG
(1984)1 C.L.R. 263. [7] P.A. Micrologic Consultants Ltd v. Microsoft Corporation
(2002)1Γ Α.Α.Δ. 1802. [8] Κοσμά ν. Χατζηκυπρή κ.ά.
(2000)1 Α.Α.Δ. 169 Χ. Κουνουνά ν. C. & A. SIMONOS LTD,
(2002)1Β Α.Α.Δ. 1361 και Κίτσιου ν. Χριστοδούλου Π.Ε.
(2004)1Α Α.Α.Δ. 228. [9] Κιτρομηλίδου ν Ελληνικής Τράπεζας Λτδ
(2005)1 (Β) Α.Α.Δ. 1165. [10] Κυρίσαββα κ.ά. v. Χάρη Γεωργίου Κύζη
(2001)1Β Α.Α.Δ. 1245, Μ. & Ch. Mitsingas κ.α. v. The Timberland Co
(1997)1 A.Α.Δ. 1791 και Zena Company Ltd v. Demenian Catering Ltd
(2011)1 Α.Α.Δ. 1848. [11] Bacardi v. Vinco
(1996)1(B) A.A.Δ 788. [12] Papageorghiou v. Karayiannis
(1988)1 CLR
  1. [13] Αναφορικά με την Αίτηση των Α.Κ. Ποχτζελιάν & Υιοί (Διανομείς) Λτδ, Πολιτική ECLI:CY:AD:2015:D42, Αίτηση Αρ. 212/2014, ημερομηνίας 30.1.
  2. [14] Σύγγραμμα των Γ. Ερωτοκρίτου & Π. Αρτέμη, «Διατάγματα, Εκδ. 2016, Κεφ. 10: Διατάγματα σε διάφορους τομείς δικαίου, Β. Ενοικιοστάσιο», σελ.
  3. [15] Ακίνητα Ν. & Κ. Αγρότης Λτδ ν. Δημητρίου
(1997)1Β Α.Α.Δ. 863. [16] American Cyanamid Co v. Ethicon [1975] 1 ALL ER 504 HL, Odysseos v. Pieris Estates Ltd
(1982)1 C.L.R.
  1. [17] Δ. Τσολάκκη κ.α. ν. Στυλιανίδη (ανωτέρω). [18] The Law of Real Property των Megarry & Wade, 8η έκδοση, σελ 868 - 870, Κεφάλαιο «Common obligations of Landlord and Tenant». [19] Σύγγραμμα των Γ. Ερωτοκρίτου & Π. Αρτέμη, «Διατάγματα», Εκδ. 2016, Κεφ. 6, σελ.
  2. [20] Brigid Foley Ltd v Ellott and others [1982] R. P. C. 433, 435 (40-50)- 436
(5). [21] Όπως όμως σημείωσε ο δικαστής Diplock στην εν λόγω απόφαση, ούτε με βάση τους τότε ισχύοντες αγγλικούς θεσμούς (και αντίστοιχους με τους ημεδαπούς Θεσμούς Πολιτικής Δικονομίας), ούτε με βάση την πρακτική, ούτε κατ' επίκληση του κοινοδίκαιου, νοείται να δοθεί άδεια για έκδοση εντάλματος ανάκτησης κατοχής στα πλαίσια μιας ενδιάμεσης διαδικασίας χωρίς να έχει εκδοθεί τελική δικαστική απόφαση. Οι εν λόγω επισημάνσεις αποτέλεσαν το έναυσμα για να υπάρξει ριζική νομοθετική αναθεώρηση των αγγλικών θεσμών. Για περισσότερα δείτε τους υφιστάμενους αγγλικούς Θεσμούς (CPR - Rules and Directions) Διαταγή 55, Θεσμός 20 και εντεύθεν - «Part III. Interim Possession Orders» και τα λεχθέντα στη Secretary of State for Environment, Food, and Rural Affairs v Meier & Ors [2009] UKSC 11 (01 December 2009). [22] Άκης (Μεταφορές Δεμάτων Εξπρές) Λτδ ν. C. Koukkouris Trading Co Ltd
(1998)1 Α.Α.Δ. 149. cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο

🔗 Στην επίσημη πηγή

Επεξήγηση AI βάσει του επίσημου κειμένου του νόμου. Ενδεικτική, δεν υποκαθιστά νομική συμβουλή.