ΓΕΩΡΓΙΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΙΔΗΣ ΑΚΙΝΗΤΑ ΛΙΜΙΤΕΔ ν. ΠΑΡΑΣΚΕΥΑ κ.α., Αίτηση αρ. Κ7/19, 26/3/2019

(8)ετών. Το ως άνω ενοικιαστήριο έγγραφο υπεγράφη από την αιτήτρια και τις καθ' ων η αίτησις 1 και 2 ως ενοικιάστριες και τους καθ' ων η αίτησις 3 και 4 ως εγγυητές. Οι ενοικιάστριες είχαν δυνάμει του όρου 18 του ρηθέντος ενοικιαστηρίου εγγράφου το δικαίωμα να τερματίσουν την ενοικίασιν και να παραδώσουν ελεύθερη κατοχή του ενοικιαζόμενου υποστατικού στην αιτήτρια την 30/09/18 αφού δώσουν σε αυτήν γραπτή προειδοποίηση 6 μηνών πριν από την ως άνω ημερομηνία χωρίς να έχουν οποιαδήποτε απαίτησιν εναντίον της αιτήτριας.» «

1. Οι καθ' ων η αίτησις 1 και 2 δεν έδωσαν οποιαδήποτε γραπτή προειδοποίησιν και/ή προειδοποίησιν 6 μηνών προ της λήξεως της πρώτης διετίας στην αιτήτρια αλλά της ανέφεραν προφορικά ότι ήθελαν να εγκαταλείψουν το μίσθιο και εζήτησαν από την αιτήτρια να τους επιτρέψει να εξεύρουν άτομα ώστε να υπενοικιάσουν τούτο και/ή να πωλήσουν την επιχείρησιν πλην όμως η αιτήτρια αρνήθηκε αυτές τις προτάσεις.» Η Αιτήτρια ισχυρίζεται ότι απέστειλε επιστολή μέσω της δικηγόρου της την 26.9.2018, με την οποία τερμάτισε την ενοικίαση και στις 30.9.2018, οι Καθ' ων η Αίτηση 1 και 2 παρέδωσαν την κατοχή του υποστατικού, χωρίς να εξοφλήσουν τα ενοίκια. Απάντηση εκ μέρους των Καθ' ων η Αίτηση 1, 2, 3 και 4, καταχωρήθηκε την 12.3.
2. Με την παράγραφο 1 της Απάντησης, οι Καθ' ων η Αίτηση 1 και 2 εγείρουν προδικαστική ένσταση, ως ακολούθως: «Οι Καθ' ων η αίτηση 1 και 2 εγείρουν προδικαστική ένσταση και ισχυρίζονται ότι το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων Λευκωσίας είναι αναρμόδιο να εκδικάση την υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο αίτηση καθ' ότι οι καθ' ων η αίτηση ήταν συμβατικοί ενοικιαστές και ουδέποτε κατέστηκαν θέσμιοι ενοικιαστές καθ' ότι η επιστολή ημερ. 26/9/2018 την οποία απέστειλε η αιτήτρια προς τους καθ' ων η αίτηση 1 και 2 ήταν άνευ οποιουδήποτε νομικού αποτελέσματος.» Οι Καθ' ων η Αίτηση 1 και 2 παραδέχονται τους ισχυρισμούς της Αιτήτριας που περιέχονται στην υποπαράγραφο 1 της παραγράφου Γ της κυρίως Αίτησης (πιο πάνω) και οι Καθ' ων η Αίτηση 3 και 4 αρνούνται ότι εγγυήθηκαν τις Καθ' ων η Αίτηση 1 και
3. Στην παράγραφο 5 της Απάντησης, οι Καθ' ων η Αίτηση 1 και 2 ισχυρίζονται ότι: «Οι καθ' ων η αίτηση 1 και 2 από τους ισχυρισμούς της υποπαραγράφου 2 της παρ. Γ της αίτησης παραδέχονται ότι ζήτησαν από την αιτήτρια να τους επιτρέψει να πωλήσουν την επιχείρηση που στεγαζόταν στο ακίνητο και ως αντάλλαγμα να τους χαρισθούν τα οφειλόμενα ενοίκια και τα μελλοντικά ενοίκια μέχρι 30/9/2018 με την δέσμευση των καθ' ων η αίτηση να παραιτηθούν από το ποσό των €4.000.00 που παρέδωσαν στην αιτήτρια με την υπογραφή του ενοικιαστηρίου εγγράφου ως εγγύηση για την πιστή εφαρμογή των όρων της συμφωνίας. Η εισήγηση της αιτήτριας έγινε αποδεκτή και συμφώνησαν να γίνε παράδοση του ακινήτου κατά ή περί την 30/9/2018 όπερ και εγένετο. Ένεκα της αναφερόμενης συμφωνίας οι καθ' ων η αίτηση αρνούνται ότι οφείλουν οποιαδήποτε ενοίκια.» Με τη δεύτερη υποπαράγραφο της παραγράφου 7 της Απάντησης, οι Καθ' ων η Αίτηση 1 και 2 παραδέχονται ότι έλαβαν την επιστολή ημερομηνίας 26.9.2018 και ισχυρίζονται ότι αυτή είναι άνευ οποιουδήποτε νομικού αποτελέσματος καθότι έρχεται σε αντίθεση με τα συμφωνηθέντα τα οποία περιγράφουν στην παράγραφο
4. Αντιλαμβάνομαι ότι η αναφορά είναι για την παράγραφο 5, πιο πάνω, διότι είναι σ' αυτήν που γίνεται αναφορά στη «συμφωνία». Η Αιτήτρια καταχώρισε Ανταπάντηση στην Απάντηση των Καθ' ων η Αίτηση, την 20.3.2019 και μ' αυτήν, στην παράγραφο 2: «Η Αιτήτρια ως προς την προδικαστική ενάσταση των καθ' ων η αίτηση 1 και 2, όπως περιγράφεται στην παράγραφο 1 της Απάντησης τους, εισηγείται ότι το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων Λευκωσίας έχει αρμοδιότητα για να επιληφθεί και αποφανθεί επί της παρούσας υπόθεσης.» Περαιτέρω, η Αιτήτρια αρνείται καθ' ολοκληρίαν τους ισχυρισμούς της παραγράφου 5 της Απάντησης, ως ψευδείς και προϊόν μεταγενέστερων σκέψεων των Καθ' ων η Αίτηση (παράγραφος 5 Ανταπάντησης). Διαδικασία και έγγραφα ενώπιον του Δικαστηρίου: Την 22.3.2019 καταχωρήθηκε Κλήση για Οδηγίες σύμφωνα με τη Διαταγή 30 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας, ως αυτή έχει τροποποιηθεί μέχρι σήμερα. Καταχώρησαν Παραρτήματα και οι δύο πλευρές και εκδόθηκαν Διατάγματα από το Δικαστήριο για την καταχώρηση ενόρκων δηλώσεων αποκάλυψης εγγράφων και από τις δύο πλευρές. Στην ένορκο δήλωση αποκάλυψης εγγράφων που καταχωρήθηκε εκ μέρους της Αιτήτριας, επισυνάφθηκε αντίγραφο του ενοικιαστηρίου εγγράφου ημερομηνίας 5.9.2016, το οποίο είχε αποκαλυφθεί και με την ένορκο δήλωση αποκάλυψης η οποία καταχωρήθηκε εκ μέρους των Καθ' ων η Αίτηση. Το έγγραφο προνοεί για ενοικίαση οκτώ ετών, ως δικογραφείται και είναι παραδεκτό. Το ενοίκιο ήταν πληρωτέο την 1η ημέρα κάθε μήνα, με περίοδο χάριτος πέντε

(5)ημερών (ρήτρα 6). Η ρήτρα 18(δ) προνοούσε ως εξής: «Οι ενοικιάστριες θα δικαιούνται να εγκαταλείψουν το κτήμα και να παραδώσουν ελεύθερη κατοχή στους ιδιοκτήτες την 30/9/2018 νοουμένου ότι θα δώσουν είτε δια διπλοσυστημένης επιστολής είτε δια προσωπικής επίδοσης γραπτή ειδοποίηση έξι

(6)μηνών προς τους ιδιοκτήτες ότι θα εγκαταλείψουν το κτήμα κατά την 30/9/2018 με επιφύλαξη όλων των υπολοίπων όρων της πιο πάνω ενοικιάσεως και χωρίς να έχουν οι ενοικιάστριες οποιαδήποτε απαίτηση εναντίον του ιδιοκτήτη και αφού έχουν καταβάλει όλα τα ενοίκια μέχρι την 30/9/2018, χωρίς όμως οι ενοικιάστριες να υποχρεούνται σε οποιαδήποτε καταβολή ενοικίων που θα καθίσταντο καταβλητέα με την 30/9/2018.» Η Αιτήτρια δικογραφεί ότι οι ενοικιάστριες δεν έδωσαν γραπτή προειδοποίηση 6 μηνών προ τη λήξεως της πρώτης διετίας (παράγραφος Γ2 Αίτησης) και οι Καθ' ων η Αίτηση 1 και 2 δεν αρνούνται ειδικά αυτό τον ισχυρισμό, παρά μόνο γενικά, ως φαίνεται στην παράγραφο 5 της Απάντησης. Περαιτέρω, οι Καθ' ων η Αίτηση 1 και 2 δεν ισχυρίζονται στην Απάντηση, ότι έδωσαν τέτοια ειδοποίηση. Σύμφωνα με τη ρήτρα 19 του ενοικιαστηρίου εγγράφου, όλοι οι όροι 1 έως 18 αυτού είναι ουσιώδεις και η ρήτρα 20 προνοεί ως εξής: «Οποιαδήποτε παράβαση από τις ενοικιάστριες οποιουδήποτε από του πιο πάνω όρους δίνει το δικαίωμα στον ιδιοκτήτη να τερματίσει την ενοικίαση και/ή να λάβει δικαστικά μέτρα για έξωση και παράδοση κατοχής του κτήματος σε αυτόν. Νοείται ότι οι ενοικιάστριες θα συνεχίσουν να είναι υπεύθυνες για καθυστερημένα ενοίκια που τυχόν οφείλουν και για αποζημιώσεις για παράβαση συμβολαίου. Ειδικά και χωρίς επηρεασμό οποιωνδήποτε άλλων απαιτήσεων τις οποίες δυνατόν να έχει ο ιδιοκτήτης εναντίον των ενοικιαστών, οι ενοικιάστριες θα είναι υπεύθυνες για αποζημιώσεις για την τυχόν μη ενοικίαση του κτήματος ή για την ενοικίαση τούτου με χαμηλότερο ενοίκιο για την περίοδο κατά την οποία θα διαρκέσει η ενοικίαση αν οι ενοικιάστριες δεν παρέβαιναν το συμβόλαιο τους. Οι ενοικιάστριες δεν δικαιούνται καμία αποζημίωση σε περίπτωση ενοικίασης του κτήματος με μεγαλύτερο ενοίκιο.» Τα μέρη καταχώρησαν επίσης Καταλόγους Μαρτύρων και Συνόψεις Μαρτυρίας. Πριν το Δικαστήριο ακούσει αγορεύσεις επί της προδικαστικής ένστασης, στις 11.2.2020, οι ευπαίδευτοι συνήγοροι καταχώρησαν εκ συμφώνου, ως Τεκμήριο 1, αντίγραφο της επιστολής ημερομηνίας 26.9.2018, η οποία εστάλη από τη δικηγόρο της Αιτήτριας προς τις Καθ' ων η Αίτηση 1 και 2. Στο κείμενο της επιστολής γίνεται αναφορά σε οφειλή ενοικίων για τα επίδικα καταστήματα και τερματίζεται η ενοικίαση. Οι Καθ' ων η Αίτηση 1 και 2 καλούνται να καταβάλουν όλα τα ενοίκια από την 1.1.2018 και να παραδώσουν την κατοχή των επιδίκων, τα κλειδιά και τη τηλεχειριστήριο της εισόδου του χώρου στάθμευσης. Η επιστολή παραλήφθηκε την ίδια μέρα. Νομική και Δικονομική πτυχή: Προφορικό αίτημα: Δυνάμει του Κανονισμού 9 [1] των περί Ενοικιοστασίου Διαδικαστικών Κανονισμών 1983, ως αυτοί έχουν τροποποιηθεί μέχρι σήμερα, το παρόν Δικαστήριο έχει την ευχέρεια αποδοχής της προφορικής υποβολής ενός αιτήματος, εφόσον αυτό αφορά ενδιάμεσα θέματα. Κρίνω ότι, αφ' ης στιγμής η προδικαστική ένσταση που προβλήθηκε είναι δικογραφημένη και δεν υπάρχει ένσταση από την άλλη πλευρά, το Δικαστήριο δύναται να προχωρήσει με την εξέταση της. Σημειώνω όμως ότι ο ευπαίδευτος συνήγορος των Καθ' ων η Αίτηση, κατά την αγόρευση του, πρόσθεσε ακόμα ένα σημείο επί του οποίου οι Καθ' ων η Αίτηση εδράζουν προδικαστική ένσταση, δηλαδή ότι δεν δικογραφείται στην κυρίως Αίτηση ο χρόνος ανέγερσης των επίδικων καταστημάτων. Αυτή η θέση δεν δικογραφείται στην Απάντηση, είτε στην παράγραφο 2, η οποία αφορά στην προδικαστική ένσταση, είτε οπουδήποτε αλλού. Το Δικαστήριο δεν λαμβάνει υπόψην και δεν εξετάζει αυτό το ζήτημα, εφόσον δεν έχει δικογραφηθεί ώστε να εγερθεί προσηκόντως ενώπιον του Δικαστηρίου, τουλάχιστον σ' αυτό το πρώιμο στάδιο. Η άλλη πλευρά δεν είχε την ευκαιρία να απαντήσει ή να τοποθετηθεί εφόσον δεν δικογραφείται και ούτως ή άλλως, ο χρόνος ανέγερσης ενός ακινήτου αποτελεί μαρτυρία την οποία δυνατόν ο διάδικος να προσκομίσει κατά την ακροαματική διαδικασία. Εάν έπρεπε να δικογραφηθεί εξ' αρχής, δυνάμει των Κανονισμών, είναι ένα θέμα. Εάν δύναται διάδικος να προσκομίσει τέτοια μαρτυρία χωρίς να τη δικογραφήσει είναι άλλο θέμα και εάν το Δικαστήριο έχει καθ' ύλην αρμοδιότητα λόγω της ημερομηνίας συμπλήρωσης ενός ακινήτου, ως νομικό ζήτημα, είναι άλλο θέμα. Ακριβώς γι' αυτούς τους λόγους, καθίσταται προφανές ότι, εάν οι Καθ' ων η Αίτηση επιθυμούσαν να βασιστούν επί της παράλειψης δικογράφησης του χρόνου συμπλήρωσης των επιδίκων, ως ζήτημα πραγματικό και νομικό, έπρεπε να το είχαν δικογραφήσει οι ίδιοι. Προδικαστικές ενστάσεις: Στις περιπτώσεις αιτημάτων ως το παρόν, το Δικαστήριο πρώτα μεν εξετάζει εάν το νομικό σημείο δύναται να ακουστεί προδικαστικά, αλλά εάν ούτως αποφασίσει, οι διάδικοι δεν θέτουν κάτι άλλο ενώπιον του, παρά μόνο προχωρεί επί των θέσεων των πλευρών και της ενώπιον του μαρτυρίας. Ο βασικός κανόνας ο αφορών τις προδικαστικές ενστάσεις απαντάται στη Δ.27 θ.1 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας, η οποία τυγχάνει εφαρμογής δυνάμει του Κανονισμού 12(α) [2] των περί Ενοικιοστασίου Διαδικαστικών Κανονισμών και προστάζει τα ακόλουθα: «Any party shall be entitled to raise by his pleading any point of law, and any point so raised shall be disposed of by the Court at any stage that may appear to it convenient.» Η αντίστοιχη παλαιά Αγγλική πρόνοια είναι η Order 25 rule 2, της οποίας το λεκτικό είναι παρόμοιο. Σχετικές είναι οι αυθεντίες Malachtou v. Armefti and Another

(1984)1 C.L.R. 548, Hambou v. Thoma

(1987)1 C.L.R. 370, Grindlays Bank v. Demetriades & Co.

(1987)1 C.L.R. 461, Αγρόκτημα Λανίτη Λτδ κ.ά. v. Γενικού Εισαγγελέα κ.ά.

(1991)1 Α.Α.Δ. 225 και Κ.Ο.Τ. v. Philippa Estates Ltd κ.ά.

(1999)1(Β) Α.Α.Δ.

1. Ουσιαστικό και το λεκτικό του θεσμού 2 της Διαταγής 27 [3]. Το rule 4 είναι πανομοιότυπο με τον θεσμό
2. Βλέπετε τις διαφωτιστικές υποσημειώσεις για το rule 4, από το Annual Practice 1958, σελίδα 574 έως
3. Το rule 4, και κατ' αναλογίαν, ο θεσμός 3 της Διαταγής 27, εφαρμόζεται μόνο σε περιπτώσεις που καμία τροποποίηση δε σώζει το δικόγραφο, το περιεχόμενο του είναι πέραν πάσης δικονομικής θεραπείας, είναι αναντίλεκτα ανυπόστατο [4] και αφορά τη διαγραφή και παραμερισμό ολοκλήρου του δικογράφου. Σχετικές οι αυθεντίες In re Pelmako Development Ltd.,

(1991)Α.Α.Δ. 246, Λοϊζος Λουκά & Υιοί Λτδ v. Εθνικής Τράπεζας της Ελλάδος Α.Ε.,

(1999)1(Β) Α.Α.Δ. 1316, Δημοκρατία v. Γεωργίου

(2003)1(Β) Α.Α.Δ. 704 και Nur Celik Sanayi Ve Ticaret A.S. κ.ά. v. Πλοίου Marwa M κ.ά.

(2003)1(Β) Α.Α.Δ.

1. Πραγματικά γεγονότα: Για σκοπούς απόφασης επί του εγερθέντος σημείου και μόνο, δέχομαι στο παρόν στάδιο, ως πραγματικά γεγονότα τα ακόλουθα:
2. Η Αιτήτρια είναι ιδιοκτήτρια των επιδίκων.
3. Τα επίδικα κείτονται εντός ελεγχόμενης υπό του Ενοικιοστασίου περιοχής.
4. Το ενοικιαστήριο έγγραφο μεταξύ της Αιτήτριας και των Καθ' ων η Αίτηση 1 και 2, προνοούσε για ενοικίαση οκτώ ετών, από 1.10.2016 μέχρι 30.9.
6. Οι ενοικιάστριες εδύναντο να παραδώσουν ελεύθερη κατοχή των επιδίκων την 30.9.2018, νοουμένου ότι θα ειδοποιούσαν γραπτώς την Αιτήτρια έξι μήνες προηγούμενα και αφού κατέβαλλαν όλα τα ενοίκια μέχρι 30.9.
8. Οι Καθ' ων η Αίτηση 1 και 2 δεν ειδοποίησαν γραπτώς την Αιτήτρια έξι μήνες πριν την 30.9.2018, δηλαδή μέχρι την 30.3.2018, ότι θα εγκατέλειπαν τα επίδικα την 30.9.
10. Οι Καθ' ων η Αίτηση 1 και 2 κατέβαλαν τα ενοίκια τους μέχρι 31.12.
12. Η Αιτήτρια απέστειλε επιστολή στις Καθ' ων η Αίτηση ημερομηνίας 26.9.2018, η οποία παραλήφθηκε και με την οποία τις ειδοποιούσε ότι τερμάτιζε την ενοικίαση και τις καλούσε να καταβάλουν τα ενοίκια και να παραδώσουν την κατοχή των επίδικων.
13. Οι Καθ' ων η Αίτηση 1 και 2 παρέδωσαν την κατοχή την 30.9.
15. Οι Καθ' ων η Αίτηση 1 και 2 δεν κατέβαλαν οποιοδήποτε ποσό κατά ή πριν την παράδοση της κατοχής, ούτε μετά την καταχώρηση της υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο Αίτησης, για τα ενοίκια της περιόδου 1.1.2018 - 30.9.
16. Νομική πτυχή: Καθ' ύλην αρμοδιότητα: Οι Καθ' ων η Αίτηση θέτουν ζήτημα εξέτασης της καθ' ύλην αρμοδιότητας του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων να εκδικάσει την υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο Αίτηση, εφόσον υπάρχει ερωτηματικό, κατά τη θέση τους, αναφορικά με το καθεστώς των Καθ' ων η Αίτηση 1 και 2 ως θέσμιων ενοικιαστών, επειδή η επιστολή τερματισμού της Αιτήτριας ήταν άνευ νομικού αποτελέσματος. Ο λόγος που πρόβαλε ο ευπαίδευτος συνήγορος των Καθ' ων η Αίτηση για να αιτιολογήσει τη θέση των πελατισσών του περί της απουσίας νομικού αποτελέσματος, ήταν ότι η επιστολή ημερομηνίας 26.9.2018, δεν προσδιόριζε πότε θα παραδίδονταν τα επίδικα καταστήματα, αλλά ήταν γενική και αόριστη, ελλείψει συγκεκριμένου χρόνου. Η Νομολογία ομιλεί περί της ευχέρειας του Δικαστηρίου όπως εγείρει αυτεπάγγελτα θέμα δικαιοδοσίας (ex proprio motu) (βλέπετε Παναγιώτου ν. Χ"Κυριάκου

(1991)1 Α.Α.Δ. 362 και Γεωργίου ν. Γεωργίου

(2001)1(Γ) Α.Α.Δ. 1592) και ότι αυτό είναι θέμα του ιδίου του Δικαστηρίου (βλέπετε Philippou v. Philippou

(1986)1 C.L.R. 689, 698). Ακόμα και στην περίπτωση παραδοχής του καθεστώτος της θέσμιας ενοικίασης, αυτό πρέπει να αποδεικνύεται προς ικανοποίηση του Δικαστηρίου για να κριθεί ότι υπάρχει καθ' ύλην αρμοδιότητα. Η παραδοχή δεν είναι αρκετή για να προσδώσει στο Δικαστήριο δικαιοδοσία εάν αυτό στερείται τέτοιας δικαιοδοσίας. Βλέπετε σχετικά την αυθεντία Lambrianides v. Mavrides

(1958)2 C.L.R. 49. Ακόμα, «Θέσμια ενοικίαση δε δημιουργείται με καταγραφή σε συμβιβασμό, εάν δεν υπάρχουν τα στοιχεία τα οποία τη συνιστούν» (απόσπασμα από την αυθεντία Πετεινός

(1992)1(Α) Α.Α.Δ. 1467, στη σελίδα 1475). Τα γεγονότα τα οποία στοιχειοθετούν τη δικαιοδοσία του Δικαστηρίου είναι αυτά που συνθέτουν την απαίτηση (βλέπετε Sevegep Ltd. v. United Sea Transport

(1989)1(B) C.L.R. 733). Έχω λάβει υπόψη το περιεχόμενο της κυρίως Αίτησης. Η δικαιοδοσία του Δικαστηρίου τούτου είναι καθορισμένη. Διαφορά η οποία ανάγεται ενώπιον του Δικαστηρίου, πρέπει να αναφύεται κατά την εφαρμογή του περί Ενοικιοστασίου Νόμου και να υπάγεται στο Ενοικιοστάσιο, δηλαδή να συντρέχουν σωρευτικά οι προϋποθέσεις του Νόμου 23/

1. Μία εκ των προϋποθέσεων είναι ο ενοικιαστής να είναι θέσμιος. Οι όροι «θέσμιος ενοικιαστής» και «πρώτη ενοικίαση» ερμηνεύονται στο άρθρο 2 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου. Σύμφωνα μ' αυτή την ερμηνεία, για να καταστεί ένας ενοικιαστής θέσμιος, πρέπει είτε να λήξει η πρώτη ενοικίαση και να εξακολουθεί να κατέχει το ακίνητο, είτε να τερματισθεί νόμιμα η πρώτη ενοικίαση και να εξακολουθεί να κατέχει το ακίνητο. Η περίοδος της συμβατικής ενοικίασης η οποία προνοείτο από το ενοικιαστήριο έγγραφο, δεν είχε λήξει. Θα έληγε την 30.9.
2. Θα μπορούσε να είχε λήξει την 30.9.2018, εάν οι Καθ' ων η Αίτηση 1 και 2 είχαν στείλει γραπτή ειδοποίηση στην Αιτήτρια, σύμφωνα με το έγγραφο, αλλά δεν έστειλαν. Το ερώτημα που αναφύεται είναι εάν η συμβατική ενοικίαση τερματίστηκε νόμιμα. Τερματισμός: Νομολογία: Σύμφωνα με την νομολογία είναι αναγκαία προϋπόθεση ο νόμιμος τερματισμός της ενοικίασης, ώστε η ενοικίαση να καταστεί θέσμια. Βλέπετε σχετικά Κώστας Γλυκής ν. Ιεράς Μονής Μαχαιρά,

(1999)1(Α) Α.Α.Δ. 654, MAXIMOS COURT LTD. v. Πιερή κ.α.,

(2001)1(Β) Α.Α.Δ. 875. Η ακύρωση της συμφωνίας την αποστερεί ισχύος από την ημέρα του τερματισμού της (βλέπετε A. N. Stasis Estates Co. Ltd. v. George Evans Edwards κ.α.,

(1995)1 Α.Α.Δ. 385). Παραπέμπω στο Αγγλικό σύγγραμμα R. E. Megarry The Rent Acts, 10η έκδοση, Τόμος 1, στη σελίδα 181, κάτω από την επικεφαλίδα "Determination of contractual Tenancy - Mode of determination" [5] και στη σελίδα 182, κάτω από την επικεφαλίδα «Validity of notices»[6]. Σε σχέση με το περιεχόμενο της ειδοποίησης, βλέπετε το λεξικό Stroud's Judicial Dictionary, 3η έκδοση, Τόμος 3, στη σελίδα 1929, κάτω από τη φράση 'notice to quit' [7], τις αυθεντίες Glykys v. Ioannides (1959-60) XXIV C.L.R. 220, στη σελίδα 224 [8] και Χαρίκλεια Κύπρου Μιχαήλ v. Βαβέλ Μπουτίκ Λτδ

(2007)1(Α) Α.Α.Δ. 241 στις σελίδες 247 [9] και 248 [10], καθώς και το σύγγραμμα Halsbury's Laws of England, 3η έκδοση, Τόμος 8, στην παράγραφο 270 [11]. Η επιστολή ημερομηνίας 26.9.2018, δεν καθορίζει συγκεκριμένο χρόνο τερματισμού και/ή παράδοσης της κατοχής των επιδίκων, ούτε χρησιμοποιεί τη λέξη «άμεσα», η οποία θα εδύνατο επίσης να παραπέμπει σε συγκεκριμένο χρόνο τερματισμού και παράδοσης της κατοχής. Στην σελίδα 955 του Annual Practice 1958, εξηγείται ότι η χρήση της λέξης 'forthwith', δηλαδή 'αμέσως' αποτελεί προσδιορισμό χρόνου [12]. Βλέπετε σχετικά το παρόμοιο λεκτικό του άρθρου 33 του περί Ερμηνείας Νόμου, Κεφ. 1, ως αυτός έχει τροποποιηθεί μέχρι σήμερα. Ειδοποίηση προς ενοικιαστή για να παραδώσει την κατοχή (notice to quit): Στην προκείμενη περίπτωση, οι Καθ' ων η Αίτηση 1 και 2 είχαν παραβιάσει όρο του ενοικιαστηρίου εγγράφου δια της μη πληρωμής ενοικίων από 1.1.2018 και η Αιτήτρια είχε το δικαίωμα να τερματίσει τη συμβατική ενοικίαση. Η Αιτήτρια απέστειλε επιστολή τερματισμού στις Καθ' ων η Αίτηση 1 και 2, στην οποία χρησιμοποίησε ενεστώτα χρόνο: «τερματίζουμε». Η ειδοποίηση των 21 ημερών επιβάλλεται δια της νομοθεσίας όπως σταλεί από τον ιδιοκτήτη στον ενοικιαστή για να τον προειδοποιήσει για την οφειλή ενοικίων και την εξόφληση τους και να τον καλέσει να παραδώσει την κατοχή του επίδικου αν δεν εξοφλήσει (άρθρο 11

(1)(α)). Πρόκειται για δια νόμου ειδοποίηση (statutory notice) και στέλνεται από τον ιδιοκτήτη προς το θέσμιο ενοικιαστή του. Η ειδοποίηση παράδοσης της κατοχής (notice to quit) στέλνεται από τον ιδιοκτήτη προς το συμβατικό ενοικιαστή του και πρόκειται για τον τερματισμό της συμβατικής ενοικίασης και ουδεμία σχέση έχει με τη δια νόμου ειδοποίηση (βλέπετε το σύγγραμμα Megary's The Rent Acts, 10η έκδοση, Τόμος 1, σελίδα 181, κάτω από την επικεφαλίδα "Determination of contractual tenancy", πιο πάνω). Η Αγγλική νομοθεσία επί της οποίας βασίζεται και την οποία ουσιαστικά ακολουθεί ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος (βλέπετε σχετικά Increase of Rent and Mortgage Interest (Restrictions) Act 1920, Landlord and Tenant Act 1927, Rent and Mortgage Interest Restrictions (Amendment) Act 1933, Furnished Houses (Rent Control) Act 1946, Landlord and Tenant (Rent Control) Act 1949 και 1954 και τα Rent Acts τα οποία ακολούθησαν δηλαδή των ετών 1957, 1965 και 1977), δεν προνοεί για την αποστολή ειδοποίησης από τον ιδιοκτήτη στο θέσμιο ενοικιαστή ως προϋπόθεση για την έκδοση του διατάγματος έξωσης, προϋπόθεση η οποία ελλείπει εντελώς από τα σχετικά Αγγλικά συγγράμματα. Καθίσταται δε φανερό ότι οι αναφορές στα εν λόγω συγγράμματα σε "notice to quit", αφορούν ακριβώς τον τερματισμό της συμβατικής σχέσης, κάτι πολύ διαφορετικό από την ειδοποίηση στο θέσμιο ενοικιαστή. Η επιστολή ημερομηνίας 26.9.2018 ήταν ειδοποίηση τερματισμού και όχι ειδοποίηση προς θέσμιο ενοικιαστή. Η Αιτήτρια με την κυρίως Αίτηση, δεν ζητεί την έκδοση Διατάγματος ανάκτησης κατοχής, ώστε να πρέπει να αποδείξει ότι έστειλε την εκ του Νόμου ειδοποίηση των 21 ημερών προς τις ενοικιάστριες της. Ούτως ή άλλως, η περί Ενοικιοστασίου Νομοθεσία περιλαμβάνει και το άρθρο 11

(4)[13]. Η επιστολή δεν αναφέρεται στον περί Ενοικιοστασίου Νόμο και δεν φαίνεται να ήταν statutory notice. Ήταν ειδοποίηση τερματισμού προς συμβατικό ενοικιαστή, δηλαδή notice to quit. Ως τέτοια, έπρεπε να καθορίζει χρόνο τερματισμού και παράδοσης της κατοχής. Δεν καθορίζει. Η ρήτρα 20 του ενοικιαστηρίου εγγράφου (πιο πάνω), η οποία προνοεί το δικαίωμα τερματισμού, δεν καθορίζει το χρόνο που δέον να προσδιοριστεί σε ειδοποίηση τερματισμού. Αυτό δεν σημαίνει ότι η Αιτήτρια εδύνατο να τερματίσει τη συμβατική ενοικίαση χωρίς τον καθορισμό χρόνου, αγνοώντας τις πιο πάνω ερμηνείες στην νομολογία και τα συγγράμματα. Κρίση: Είναι η κρίση μου ότι η Αιτήτρια δεν τερμάτισε νόμιμα τη συμβατική ενοικίαση. Οι Καθ' ων η Αίτηση 1 και 2 παρέμειναν συμβατικές ενοικιάστριες και ήταν συμβατικές ενοικιάστριες κατά την παράδοση της κατοχής των επιδίκων την 30.9.2018. Το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων στερείται καθ' ύλην αρμοδιότητας να εκδικάσει την παρούσα υπόθεση. Καθ' ύλην αρμόδιο είναι το Επαρχιακό Δικαστήριο Λευκωσίας. Απόφαση: Ως εκ των ανωτέρω και με τη σύμφωνο γνώμη των Παρέδρων, η προδικαστική ένσταση επιτυγχάνει. Υπό το φως των προνοιών του άρθρου 64Α [14] του περί Δικαστηρίων Νόμου, Ν.14/1960 ως αυτός έχει τροποποιηθεί μέχρι σήμερα, η ενώπιον μου διαδικασία διακόπτεται και παραπέμπεται στο Επαρχιακό Δικαστήριο Λευκωσίας προς εκδίκασην. Δεν εκδίδω οποιαδήποτε διαταγή αναφορικά με τα μέχρι σήμερα έξοδα και αυτά παραμένουν για να αποφασιστούν από το καθ' ύλην αρμόδιο Δικαστήριο. (Υπ.) Λ.Σ. Καμμίτση Πρόεδρος Πιστόν αντίγραφον Γραμματέας [1] «Το Δικαστήριο ή ο Πρόεδρος μπορεί να επιτρέψει την υποβολή προφορικής αιτήσεως για οποιαδήποτε ενδιάμεσα θέματα δεδομένου ότι δίδεται λογική ευκαιρία για απάντηση στην άλλη πλευρά.» [2] «Εκτός αν άλλως προβλέπεται στο Νόμο ή στους Κανονισμούς αναφορικά με τη διεξαγωγή της διαδικασίας τη λήψη μαρτυρίας και τη διασφάλιση του κύρους του δικαστηρίου εφαρμόζονται οι πρόνοιες του περί Δικαστηρίων Νόμου, 1960 και των Θεσμών με τις αναγκαίες προσαρμογές για να συνάδουν με τους σκοπούς του Νόμου.» [3] «If in the opinion of the Court the decision of such point of law substantially disposes of the whole action, or of any distinct cause of action, ground of defence, counter-claim, or reply therein, the Court may thereupon dismiss the action or make such order therein as may be just.» [4] "Scope of this Rule. It is only in plain and obvious cases that recourse should be had to the summary process under this Rule . If there is a point of law which requires serious discussion, an objection should be taken on the pleadings, and the point set down for argument under r. 2... The powers conferred by r. 4 will only be exercised where the case is beyond doubt. A pleading will not be struck out under this Rule 'unless it is not only demurrable but something worse than demurrable' i.e., such that no legitimate amendment can save it from being demurrable (per Chitty, J., in Rep. Of Peru v. Peruvian Guano Co., 36 Ch. D. 496; and see Dadwell v. Jacobs, 34 Ch. D. 278; Worthington v. Belton, 18 T.L. R. 438)." [5] "The ordinary common-law rules apply to the determination of a contractual tenancy. Thus on the exercise of a right to forfeit the lease a statutory tenancy will arise. Again, a tenancy for a fixed period determines at the end of that period; and periodic tenancies are determinable by notice to quit expiring at the end of a period of the tenancy." [6] «In general, the burden of proving the validity of a notice to quit lies on the person who relies on it. Notices to determine a tenancy are 'documents of a technical nature, technical because they are not consensual documents, but, if they are in proper form, they have of their own force without any assent by the recipient the effect of bringing the demise to an end'.» [7] «A notice to quit is a notice (which generally speaking may be written or verbal) which on its expiry does, of itself and in accordance with the subsisting contract, put an end to a relationship of landlord and tenant.» [δική μου υπογράμμιση] [8] «No sacramental form is necessary for a notice to quit to be valid; if it is clear and certain in terms it is enough; it is sufficient if 'there be plain and unambiguous words claiming to determine the existing tenancy at a certain time'.» [δική μου υπογράμμιση] [9] «Σύμφωνα με τις αυθεντίες, δεν απαιτείται η ειδοποίηση τερματισμού να έχει συγκεκριμένη μορφή, αλλά απλώς να είναι σαφής και να καθορίζει τον τερματισμό της υφιστάμενης ενοικίασης σε συγκεκριμένο χρόνο (Gardner v. Ingram (1886-90) All E.R. 258, Glykys v. Ioannides (1959-60) 2 C.L.R. 220). Τέτοια ειδοποίηση τερματισμού μπορεί να είναι είτε προφορική είτε γραπτή.» [δική μου υπογράμμιση] [10] «Πέρα όμως απ' όλα τα πιο πάνω, παρατηρούμε και τα ακόλουθα. Οι κανόνες και οι αρχές με βάση τις οποίες κρίνεται αν μία ειδοποίηση τερματισμού είναι νόμιμη και έγκυρη, σκοπό έχουν κυρίως να πληροφορήσουν σαφώς και εγκαίρως το πρόσωπο προς το οποίο δίδεται η ειδοποίηση, είτε αυτός είναι ο ενοικιαστής είτε ο ιδιοκτήτης, ώστε να μπορεί να καθορίζει τις επόμενες ενέργειες του. Άρα οι αρχές αυτές ισχύουν προς όφελος του προσώπου προς το οποίο δίδεται η ειδοποίηση τερματισμού.» [11] «If a contract contains a provision that one of the parties thereto may determine the contract by notice, notice must be given in accordance with the terms of the contract, but the right to notice may be waived.» [12] "Forthwith has been held to be a sufficient expression of time for doing an act directed by an order (Thomas v. Nokes

(1868), L.R. 6 Eq. 521, Halford v. Hardy

(1900), 81 L.T. 721, notwithstanding the doubt expressed in Gilbert v. Endean, supra). Generally the word 'forthwith' in Statutes and Rules of Court must be construed with reference to the objects of the provision and the circumstances of the case (Ex p. Lamb

(1881), 19 Ch. D. 169; and see Lowe v. Fox

(1885), 15 Q. B. D., p. 679). An order to do an act forthwith means that the act is to be done as soon as it can reasonably be done." [13] «Η γραπτή προειδοποίηση που αποστέλλεται σύμφωνα με τις διατάξεις της παραγράφου (α) του εδαφίου

(1)του παρόντος άρθρου θεωρείται και ως κατάλληλη ειδοποίηση που τερματίζει αυτόματα τη σύμβαση ενοικίασης, χωρίς αυτό να επηρεάζει, κατά την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του περί Ενοικιοστασίου (Τροποποιητικού) Νόμου του 2007, τις εκκρεμούσες ενώπιον του Δικαστηρίου ή ενώπιον οποιουδήποτε επαρχιακού δικαστηρίου υποθέσεις.» [14] «

(2)Κάθε δικαστήριο ειδικής δικαιοδοσίας εφόσον διαπιστώσει ότι δεν είναι καθ' ύλην αρμόδιο να εκδικάσει αγωγή ή αίτηση ή υπόθεση που καταχωρίστηκε ενώπιον του, διακόπτει την ενώπιον του διαδικασία και παραπέμπει την αγωγή ή την αίτηση ή την υπόθεση στο καθ' ύλην αρμόδιο Επαρχιακό Δικαστήριο ή άλλο δικαστήριο ειδικής δικαιοδοσίας προς εκδίκαση.» cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο