← Κύπρος

Σολέα ν. Myriam Trading House Ltd κ.α., Αίτηση Αρ.: Ε52/16, 11/7/2019

Σολέα ν. Myriam Trading House Ltd κ.α., Αίτηση Αρ.: Ε52/16, 11/7/2019 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:DEELEF:2019:13 ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΕΛΕΓΧΟΥ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ/ΛΑΡΝΑΚΑΣ/ΑΜΜΟΧΩΣΤΟΥ ΤΜΗΜΑ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ Ενώπιον: Λ.Σ. Καμμίτση, Προέδρου και Σπ. Σπυριδάκι και Κ. Φραγκούδη, Παρέδρων Αίτηση Αρ.: Ε52/16 Μεταξύ: ΧΧΧ Σολέα Αιτητή και

  1. Myriam Trading House Ltd (HE 10174)
  2. P.K. MYRIAM TRADING LIMITED (HE 232280) Καθ' ων η Αίτηση -------------------------------------------------------------------------- 11.7.2019 Για τον Αιτητή: κα. Ρ. Παπαδοπούλου για κ.κ. Π. Αγγελίδης & Σία Δ.Ε.Π.Ε. Για τους Καθ' ων η Αίτηση 1 και 2: κ. Μαν. Χατζηδάκης για κ.κ. Ανδρέας Γ. Δανός & Σία Α Π Ο Φ Α Σ Η Η υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο Αίτηση καταχωρήθηκε την 16.5.2016 και τροποποιημένη την 30.1.2019 και μ' αυτήν ο Αιτητής εξαιτείται ως ακολούθως: «
  3. Ανάκτηση της κατοχής του αναφερόμενου υποστατικού που βρίσκεται στην οδό ΧΧΧ, Άγιος Αντώνιος, no 21-21Α και 23, στη Λευκωσία.
  4. Διάταγμα του Δικαστηρίου διατάσσον τους Καθ' ων η αίτηση, και/ή τους αντιπροσώπους αυτών και/ή τους υπηρέτες αυτών και/ή άτομα τα οποία έλκουν συμφέροντα, όπως εκκενώσουν και παραδώσουν στον αιτητή ελεύθερη την κατοχή του αναφερόμενου υποστατικού που βρίσκεται στην ΧΧΧ, Άγιος Αντώνιος, no 21-21Α και 23, στη Λευκωσία, λόγω παράβασης ουσιωδών όρων ενοικίασης ήτοι μετατροπή του υποστατικού σε εργαστήριο καθώς επίσης λόγω της μετατροπής του υποστατικού σε εργαστήριο δημιουργείται οχληρία από τους καθ'ων η αίτηση.
  5. Έξοδα αιτήσεως, έξοδα επίδοσης πλέον 19% ΦΠΑ επί των εξόδων.
  6. Οιανδήποτε άλλη θεραπεία την οποία το Σεβαστό Δικαστήριο ήθελε κρίνει δίκαιη υπό τις περιστάσεις.» Ο Αιτητής ισχυρίζεται ότι είναι ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης των υποστατικών στην οδό ΧΧΧ, Άγιος Αντώνιος, αρ. 21-21Α και 23, στη Λευκωσία (εν τοις εφεξής «τα επίδικα υποστατικά»), τα οποία έχουν ενοικιαστεί από τους Καθ' ων η Αίτηση ως κατάστημα πωλήσεως και αποθηκεύσεως. Οι Καθ' ων η Αίτηση 1 ενοικίασαν τα επίδικα μέσω γραπτού συμβολαίου ημερομηνίας 1.4.1981 και ακολούθως, μαζί με τους Καθ' ων η Αίτηση 2, κατέστησαν θέσμιοι ενοικιαστές αυτών. Τα επίδικα χρησιμοποιούνται τώρα παράνομα από τους Καθ' ων η Αίτηση ως εργαστήριο. Από τη στιγμή που έχουν μετατραπεί σε εργαστήριο, προκαλείται οχληρία και ως αποτέλεσμα, ενοχλούνται οι ένοικοι του κτιρίου και επιπλέον, παραβιάζονται ουσιώδεις όροι της ενοικιάσεως, που αναφέρουν ρητά ότι δεν πρέπει να προκαλείται οχληρία για να προφυλάσσεται η ηρεμία και ησυχία στους γείτονες αλλά και στους ενοίκους του υποστατικού. Περαιτέρω, ήταν και είναι όρος της ενοικιάσεως, ότι το υποστατικό θα χρησιμοποιείται μόνο ως κατάστημα πωλήσεως και αποθηκεύσεως. Η εν λόγω μετατροπή χρήσεως είναι παράνομη, καθώς έγινε χωρίς Πολεοδομική Άδεια και/ή Άδεια Οικοδομής. Ο Αιτητής μέσω των δικηγόρων του, απέστειλε επιστολή προς τους Καθ' ων η Αίτηση στις 4.4.2016, με την οποία τους πληροφορούσε ότι παραβιάζουν δύο όρους της συμβάσεως ενοικίασης και εάν δεν συμμορφωθούν, θα ληφθούν δικαστικά μέτρα για ανάκτηση του υποστατικού. Οι Καθ' ων η Αίτηση δεν συμμορφώθηκαν μέχρι σήμερα. Η θέση ότι παραβιάστηκε ο όρος της ενοικίασης, ενισχύεται και με επιστολή του Δημαρχείου Λευκωσίας, το οποίο εντόπισε την παρανομία. Απάντηση: Απάντηση εκ μέρους των Καθ' ων η Αίτηση 1 και 2, καταχωρήθηκε αρχικά την 14.6.2016, ECLI:CY:AD:2016:D147 και τροποποιημένη την 5.2.2019 και μ' αυτήν αρνούνται τις αιτούμενες θεραπείες. Οι Καθ' ων η Αίτηση ισχυρίζονται ότι ο Αιτητής τους απέστειλε επιστολή ημερομηνίας 5.2.2016, στην οποία απάντησαν με επιστολή των δικηγόρων τους ημερομηνίας 1.3.
  7. Οι Αιτητές κωλύονται και/ή εμποδίζονται και/ή παραιτήθηκαν των απαράδεκτων, εν πάση περιπτώσει, ισχυρισμών των. Οι Καθ' ων η Αίτηση κατέχουν τα επίδικα από το 1981 και τα χρησιμοποιούν έκτοτε συνεχώς και αδιαλείπτως ως αποθήκη και κατάστημα πωλήσεως και ενίοτε προβαίνουν στο ακόνισμα εργαλείων, χωρίς καμίαν απολύτως οχληρία ή παράπονο από οποιονδήποτε. Η άνω χρήση αναμφιβόλως ήταν και είναι σε γνώση του Αιτητή εξ' υπαρχής. Οι λόγοι της Αιτήσεως είναι προφανείς, κατά τους Καθ' ων η Αίτηση και είναι η έξωση τους και η εκμετάλλευση των επιδίκων ως σνακ-μπαρ. Ισχυρίζονται ότι η κυρίως Αίτηση είναι ανεδαφική, φανταστική και στερείται νομικής και ουσιαστικής βάσεως. Περαιτέρω, οι Καθ' ων η Αίτηση 2 αρνούνται οποιαδήποτε συμβατική ή άλλη σχέση με τον Αιτητή. Πιο πάνω όμως στο δικόγραφο τους, παραδέχονται ότι είναι σε κατοχή των επίδικων υποστατικών. Ιστορικό: Στην παρούσα υπόθεση, καταχωρήθηκε Κλήση για Οδηγίες, σύμφωνα με τη Διαταγή 30 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας. Το Δικαστήριο έδωσε οδηγίες για την καταχώρηση ενόρκων δηλώσεων αποκάλυψης εγγράφων και οδηγίες για την καταχώρηση μαρτυρίας υπό τη μορφή ενόρκων δηλώσεων, εφόσον κρίθηκε ότι η υπόθεση είναι ταχείας εκδίκασης. Ορίστηκε για Διευκρινήσεις στις 4.6.2019 και το Δικαστήριο επιφύλαξε την απόφαση του για να εκδοθεί σήμερα. Με Διάταγμα του Δικαστηρίου, το οποίο εκδόθηκε εκ συμφώνου στα πλαίσια αίτησης του Αιτητή ημερομηνίας 24.10.2018, δόθηκε άδεια για την τροποποίηση της κυρίως Αίτησης και συνακόλουθα, της Απάντησης. Μαρτυρία: Αιτητών: Σε ένορκο δήλωση αποκάλυψης εγγράφων του Αιτητή, ο κ. Σολέας αποκάλυψε τα εξής έγγραφα:
  8. Ενοικιαστήριο Έγγραφο ημερομηνίας 1.4.
  10. Πιστοποιητικό Εγγραφής Ακίνητης Ιδιοκτησίας ημερομηνίας 10.6.
  12. Επιστολή προς Myriam Trading και P.K. MYRIAM TRADING LIMITED ημερομηνίας 4.4.
  14. Παράρτημα-Επιστολή από Δήμο Λευκωσίας-Πολεοδομική Αρχή ημερομηνίας 3.4.
  16. Αποδείξεις πληρωμών P.K. MYRIAM TRADING LIMITED. Σε ένορκο δήλωση του Αιτητή προς υποστήριξη της υπόθεσης του, ο κ. ΧΧΧ Σολέας λέγει ότι έχει προσωπική γνώση όλων των γεγονότων που αφορούν την παρούσα υπόθεση και ότι όσα λέγει είναι αληθή. Είναι ο Αιτητής και ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης του επίδικου υποστατικού στην οδό ΧΧΧ, Άγιος Αντώνιος, αρ. 21-21Α και 23, στη Λευκωσία. Οι Καθ' ων η Αίτηση 1 ενοικίασαν το πιο πάνω ακίνητο, μέσω γραπτού συμβολαίου ημερομηνίας 1.4.
  17. Η Καθ' ης η Αίτηση 1 είναι εταιρεία εγγεγραμμένη στον Έφορο Εταιρειών. Ακολούθως, το συμβόλαιο ενοικίασης των Καθ' ων η Αίτηση 1 έληξε στις 31.3.1983 και έκτοτε, η Καθ' ης η Αίτηση 1 κατέστη θέσμια ενοικιάστρια. Αναφορικά με την Καθ' ης η Αίτηση 2, από την ημέρα δημιουργίας της έως και σήμερα, συμφωνήθηκε να ενοικιάζει το ίδιο υποστατικό μαζί με την Καθ' ης η Αίτηση 1, με τους ίδιους όρους όπως αυτοί εκτίθενται στο συμβόλαιο ενοικίασης ημερομηνίας 1.4.
  18. Μετά τη λήξη της προφορικής συμφωνίας, η οποία θα διαρκούσε για ένα χρόνο, η Καθ' ης η Αίτηση 2 κατέστη επίσης θέσμια ενοικιάστρια και έκτοτε, είναι αυτή που πληρώνει τα ενοίκια, τόσο για την ίδια όσο και εκ μέρους της Καθ' ης η Αίτηση
  19. Το επίδικο υποστατικό ενοικιάσθηκε στους Καθ' ων η Αίτηση για να χρησιμοποιείται μόνο ως κατάστημα πωλήσεως και αποθηκεύσεως και αυτό αποτελεί ουσιώδη όρο του συμβολαίου και της συμφωνίας ενοικιάσεως. Στη συνέχεια, οι Καθ' ων η Αίτηση παραβίασαν τον εν λόγω όρο και μετέτρεψαν το υποστατικό σε εργαστήριο. Το εργαστήριο, εκτός του ότι λειτουργεί κατά παράβαση του συμβολαίου ενοικίασης, προκαλεί οχληρία και ενοχλούνται οι ένοικοι του κτιρίου. Περαιτέρω, ήταν ρητός και ουσιώδης όρος του συμβολαίου, ότι δεν θα προκαλείται οχληρία από τους Καθ' ων η Αίτηση, με απώτερο σκοπό τη διασφάλιση στους γείτονες και τους άλλους ενοίκους του υποστατικού, των δικαιωμάτων τους για ηρεμία, ησυχία και γενικότερα τη διαφύλαξη του δικαιώματος τους για απόλαυση της δικής τους ακίνητης ιδιοκτησίας, χωρίς οποιαδήποτε ενόχληση. Επιπλέον, η εν λόγω μετατροπή χρήσεως του επίδικου υποστατικού είναι παράνομη, καθώς η αλλαγή χρήσεως έγινε χωρίς τη συγκατάθεση του Αιτητή και χωρίς την κατάλληλη Πολεοδομική Άδεια. Ο κ. Σολέας λέγει ότι, η παράβαση του εν λόγω όρου, επιβεβαιώνεται και καθίσταται πλέον επίσημη μέσω επιστολής του Δημαρχείου Λευκωσίας, όπου ανακοινώνεται η άρνηση του για τη χορήγηση Πολεοδομικής Άδειας με σκοπό την αλλαγή χρήσης, την οποία κατέθεσε ο ίδιος, καθώς επιθυμεί να αναπτύξει το ακίνητο. Μεταξύ των λόγων άρνησης που αναφέρει το Δημαρχείο, σημειώνεται στο Παράρτημα ότι στο Τεμάχιο υπάρχουν μη εξουσιοδοτημένες αναπτύξεις και συγκεκριμένα, αλλαγή χρήσης των δύο καταστημάτων που έχουν ενοποιηθεί σε βιοτεχνική ανάπτυξη (εργαστήριο ακονίσματος εργαλείων). Στις 10.3.2016 και στις 10.4.2016, μέσω των δικηγόρων του, ο κ. Σολέας απέστειλε επιστολές στους Καθ' ων η Αίτηση μέσω επιδότη, με τις οποίες τους πληροφορούσε ότι παραβιάζουν δύο όρους της συμβάσεως ενοικίασης και ότι θα πρέπει να συμμορφωθούν, διαφορετικά θα ληφθούν δικαστικά μέτρα για ανάκτηση κατοχής του επίδικου υποστατικού. Οι Καθ' ων η Αίτηση αγνόησαν τις εν λόγω επιστολές και μέχρι σήμερα δεν έχουν συμμορφωθεί, συνεχίζοντας τις παρανομίες τους. Οι επιστολές αυτές δεν δικογραφούνται και δεν έχουν αποκαλυφθεί. Καθ' ων η Αίτηση: Σε ένορκο δήλωση αποκάλυψης εγγράφων της κα. ΧΧΧ Κυλίλη, γραμματέως στο δικηγορικό γραφείο που εκπροσωπεί τους Καθ' ων η Αίτηση 1 και 2, δηλώθηκε ότι αυτοί δεν έχουν στην κατοχή τους οποιοδήποτε έγγραφο που σχετίζεται με τα επίδικα θέματα. Σε συμπληρωματική ένορκο δήλωση αποκάλυψης εγγράφων του κ. ΧΧΧ Τσιακούρη, ημερομηνίας 13.7.2018, αποκαλύπτονται τα εξής έγγραφα:
  20. Επιστολή ημερομηνίας 5.2.2016 από τους δικηγόρους του Αιτητή.
  21. Επιστολή ημερομηνίας 1.3.2016 από τους δικηγόρους των Καθ' ων η Αίτηση.
  22. Ενοικιαστήριο έγγραφο ημερομηνίας 1.4.
  23. Σε ένορκο δήλωση του κ. ΧΧΧ Τσιακούρη προς υποστήριξη της υπόθεσης των Καθ' ων η Αίτηση 1 και 2, ο ενόρκως δηλών λέγει ότι είναι διευθυντής των Καθ' ων η Αίτηση 1 και 2 και γνωρίζει προσωπικά όλα τα γεγονότα της παρούσας υπόθεσης. Αρνείται κατηγορηματικά ότι οι Καθ' ων η Αίτηση 1 και 2, μαζί ή κεχωρισμένα, συνήψαν την ισχυριζόμενη ή οποιαδήποτε άλλη συμφωνία ενοικιάσεως με τον Αιτητή. Η μόνη συμφωνία την οποία συνήψαν οι Καθ' ων η Αίτηση 1 και 2, είναι η συμφωνία με ημερομηνία 1.4.1981 και διερωτάται τους λόγους για τους οποίους το Τεκμήριο 2 στην ένορκο δήλωση του Αιτητή, δεν αναφέρει τον ιδιοκτήτη. Οι δε αποδείξεις Τεκμήριο 5 στην ένορκο δήλωση του Αιτητή, είναι απαράδεκτες και μη γνήσιες και σίγουρα εκ των υστέρων εφεύρημα και κατασκευή. Οι Καθ' ων η Αίτηση κατέχουν το επίδικο ως θέσμιοι ενοικιαστές από το 1981 και έκτοτε, το χρησιμοποιούν ως αποθήκη και κατάστημα πωλήσεως και ενίοτε, προβαίνουν σε ακόνισμα των εργαλείων. Ο κ. Τσιακούρης αρνείται κατηγορηματικά ότι προκαλείται από τους Καθ' ων η Αίτηση οποιαδήποτε μορφής οχληρία και λέγει ότι οι ισχυρισμοί του Αιτητή είναι αναληθείς, ανυπόστατοι, απαράδεκτοι και αποκύημα φαντασίας. Η πιο πάνω αναφερόμενη χρήση του μισθίου, ήταν και είναι γνωστή στον ιδιοκτήτη από ανέκαθεν και οι ισχυρισμοί του περί οχληρίας είναι απαράδεκτοι, ενώ κωλύεται και/ή εμποδίζεται και/ή εν πάση περιπτώσει, παραιτήθηκε αυτών. Είναι η θέση του ενόρκως δηλούντα ότι ο Αιτητής επιδιώκει την έξωση τους κατά τρόπο παράνομο και απαράδεκτο, για να μετατρέψει το επίδικο σε σνακ-μπαρ. Αυτό διαφαίνεται και από την αίτηση του Αιτητή προς το Δήμο Λευκωσίας, με προφανή σκοπό την ενοικίαση του σε άλλους με υψηλότερο ενοίκιο. Όπως προκύπτει από το Τεκμήριο 6 της ενόρκου δηλώσεως του Αιτητή, οι λόγοι άρνησης χορήγησης της άδειας, είναι πολλοί και η προσπάθεια του Αιτητή για εξασφάλιση - μετατροπή της χρήσης του μισθίου, δηλαδή σνακ-μπαρ, είναι ανήθικη, απαράδεκτη και υστερόβουλη καθ' ην στιγμή μάλιστα στεγάζονται στο επίδικο δύο εταιρείες, οι Καθ' ων η Αίτηση 1 και
  24. Σε αντίθεση με τη, δεύτερη ουσιαστικά, δικογραφημένη θέση των Καθ' ων η Αίτηση, εδώ υπάρχει παραδοχή ότι οι Καθ' ων η Αίτηση 2 είναι πράγματι σε κατοχή του επίδικου υποστατικού, μαζί με τους Καθ' ων η Αίτηση
  25. Στην επιστολή εκ μέρους του Αιτητή ημερομηνίας 5.2.2016, απάντησαν οι δικηγόροι των Καθ' ων η Αίτηση με δική τους επιστολή ημερομηνίας 1.3.2016, ενώ οι ισχυριζόμενες επιστολές εκ μέρους του Αιτητή ημερομηνίας 10.3.2016 και 10.4.2016, είναι ανύπαρκτες και ουδέποτε εστάλησαν. Οι επισυνημμένες στην ένορκο δήλωση του Αιτητή επιστολές ημερομηνίας 4.4.2016 και 5.2.2016, δεν μπορούν να γίνουν αποδεκτές από το Δικαστήριο ως Τεκμήρια, διότι είναι εκτός δικογραφίας αλλά και ούτε αναφέρονται στην ένορκο δήλωση αποκαλύψεως εγγράφων εκ μέρους του Αιτητή. Ο ισχυρισμός αυτός είναι ορθός αναφορικά με την αποκάλυψη, ενώ πράγματι η επιστολή ημερομηνίας 5.2.2016 δεν δικογραφείται στην κυρίως Αίτηση. Έγγραφα που δεν έχουν αποκαλυφθεί, δεν λαμβάνονται υπόψην από το Δικαστήριο. Είναι η θέση του ενόρκως δηλούντα ότι, σε γενικές γραμμές, η Αίτηση είναι κακόβουλη, ανυπόστατη και ουσιαστικά αλλά και νομικά αβάσιμη και ζητεί από το Δικαστήριο απόρριψη της, με έξοδα υπέρ των Καθ' ων η Αίτηση. Πραγματικά γεγονότα: Από το σύνολο του ενώπιον μας μαρτυρικού υλικού, βρίσκουμε ότι τα πραγματικά γεγονότα είναι τα ακόλουθα: Ο Αιτητής είναι ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης ενός διώροφου κτιρίου αποτελούμενο από δύο καταστήματα, μία αποθήκη, ενός αποχωρητηρίου, μίας εισόδου, ενός διαδρόμου στο ισόγειο, δύο χωλ, δύο διαδρόμων, επτά δωματίων, δύο κουζίνων, δύο μπάνιων με αποχωρητήριο, τριών βεραντών τον πρώτο όροφο και δύο πλυσταριών, ταράτσας στο δεύτερο όροφο και αυλής με ντεπόζιτο νερού, με αρ. εγγραφής 7Χ7, Φ/Σχ. XXI.46.6.VI&V, Τεμάχιο 1Χ9, Τμήμα Β, στην ενορία Αγίου Αντωνίου, οδός ΧΧΧ, Λευκωσία (Τεκμήριο 1 της ενόρκου δηλώσεως του κ. Σολέα), δηλαδή εντός ελεγχόμενης περιοχής εν τη εννοία του άρθρου 2 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου και υπό το φως της Κ.Δ.Π. 519/
  26. Ο Αιτητής κατέστη ιδιοκτήτης του όλου μεριδίου στις 10.6.
  27. Για σκοπούς του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, σημειώνουμε ότι το κτίριο συμπληρώθηκε πριν την 31.12.
  28. Οι Καθ' ων η Αίτηση 1 ενοικίασαν τα επίδικα υποστατικά, τα οποία περιγράφονται ως τρία συνεχόμενα καταστήματα στην οδό Άρεως, αρ.21-21Α και 23, από τους ΧΧΧ και ΧΧΧ Σολέα, δυνάμει ενοικιαστηρίου εγγράφου, ημερομηνίας 1.4.1981 (Τεκμήριο 2 στην ένορκο δήλωση του κ. Σολέα και Τεκμήριο 1 στην ένορκο δήλωση του κ. Τσιακούρη). Η ενοικίαση ήταν για δύο χρόνια, από 1.4.1981 έως 31.3.
  29. Το έγγραφο περιλαμβάνει όρο για αυτόματη ανανέωση μετά την 31.3.1983, για ένα χρόνο κάθε φορά, εκτός εάν οποιοσδήποτε των συμβαλλομένων στείλει στον άλλο ειδοποίηση με ασφαλισμένη επιστολή, δύο τουλάχιστον μήνες πριν τη λήξη, ότι δεν επιθυμεί τη συνέχιση της ενοικίασης. Όμως, το έγγραφο δεν φέρει τις υπογραφές δύο μαρτύρων. Μεταξύ των μερών δημιουργήθηκε περιοδική, συμβατική ενοικίαση από μήνα σε μήνα (βλέπετε σχετικά και πιο κάτω). Οι Καθ' ων η Αίτηση 1 κατέστησαν θέσμιοι ενοικιαστές την 1.4.
  30. Δεν υπάρχει οποιαδήποτε σχετική δικογράφηση στην Απάντηση, παρόλο που το θέμα ηγέρθη στην αγόρευση των ευπαιδεύτων συνηγόρων των Καθ' ων η Αίτηση 1 και
  31. Οι πρόνοιες λήξαντος ενοικιαστηρίου εγγράφου ισχύουν στη θέσμια ενοικίαση, δυνάμει των προνοιών του άρθρου 27

(1)[1] του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, Ν.23/83, όπως αυτός έχει τροποποιηθεί μέχρι σήμερα. Τα επίδικα ενοικιάστηκαν για να χρησιμοποιηθούν ως κατάστημα πωλήσεως και αποθήκη, από τον ενοικιαστή μόνο (ρήτρα 1). Οι ρήτρες 3 και 4 προνοούν ως ακολούθως: «
  1. Ο ενοικιαστής δεν θα έχη το δικαίωμα μετενοικιάσεως, υπενοικιάσεως, εκχωρήσεως ή παραχωρήσεως αδείας χρησιμοποιήσεως υπό τρίτου, του όλου ή μέρους του ειρημένου υποστατικού, εκτός εάν ήθελε προηγουμένως λάβει την έγγραφον προς τούτο συγκατάθεσιν του ιδιοκτήτου ην ούτως δεν δικαιούται να αρνηθή παραλόγως.» «
  2. Ο ενοικιαστής υποχρεούται να χρησιμοποιή το ειρημένον υποστατικόν με τοιούτον τρόπον ώστε να μη προξενή οχληρίαν εις τους παρακειμένους ή υποκειμένους γείτονας.» Οι Καθ' ων η Αίτηση 1 χρησιμοποιούν τα επίδικα ως αποθήκη και κατάστημα πωλήσεως και ως χώρο ακονίσματος εργαλείων. Οι Καθ' ων η Αίτηση 2 κατέχουν και χρησιμοποιούν τα επίδικα υποστατικά ομού μετά των Καθ' ων η Αίτηση
  3. Στις 5.2.2016, ο Αιτητής μέσω των δικηγόρων του, απέστειλε επιστολή προς τους Καθ' ων η Αίτηση 1, με την οποία επισήμανε ότι χρησιμοποιούν τα επίδικα ως εργαστήριο κατά παράβασην της σύμβασης ενοικίασης, πράγμα που εντόπισε και ο Δήμος Λευκωσίας. Περαιτέρω, προειδοποιήθηκαν οι Καθ' ων η Αίτηση 1 ότι παράβαιναν τον όρο 3 της σύμβασης ενοικίασης, εφόσον προκαλούσαν οχληρία από τη χρήση των επιδίκων. Δόθηκε χρόνος 10 ημερών από τη λήψη της επιστολής στους Καθ' ων η Αίτηση 1, για να επαναφέρουν τη χρήση του υποστατικού και να παύσουν την πρόκληση οχληρίας (Τεκμήριο 2 στην ένορκο δήλωση του κ. Τσιακούρη). Η επιστολή απαντήθηκε από τους δικηγόρους των Καθ' ων η Αίτηση 1, με δική τους επιστολή ημερομηνίας 1.3.2016, ECLI:CY:AD:2016:D147, προς τους δικηγόρους του Αιτητή (Τεκμήριο 3 στην ένορκο δήλωση του κ. Τσιακούρη). Στη συνέχεια, ο Αιτητής μέσω των δικηγόρων του, απέστειλε πανομοιότυπη με την προηγούμενη, επιστολή ημερομηνίας 4.4.2016, προς τους Καθ' ων η Αίτηση 1, η οποία επιδόθηκε την 5.5.
  4. Η ίδια επιστολή επιδόθηκε και στους Καθ' ων η Αίτηση 2 την 12.4.2016 (Τεκμήριο 8 στην ένορκο δήλωση του κ. Σολέα). Η κυρίως Αίτηση καταχωρήθηκε την 16.5.
  5. Νομική πτυχή: Περιοδική ενοικίαση (periodic tenancy): Το ενοικιαστήριο έγγραφο ημερομηνίας 1.4.1981, προνοούσε για ενοικίαση δύο ετών αλλά δεν έφερε τις υπογραφές δύο μαρτύρων. Αυτό είναι άκυρο εξ' υπαρχής (void ab initio), δυνάμει των προνοιών του άρθρου 77
(1)[2] του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149 όπως αυτός έχει τροποποιηθεί μέχρι σήμερα. Εάν το ενοίκιο δυνάμει του ακύρου ενοικιαστηρίου εγγράφου οφείλεται επί μηνιαίας βάσεως, ως στην παρούσα περίπτωση, η σχέση μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή, δηλαδή μεταξύ των Αιτητών και των Καθ' ων η Αίτηση 1, είναι σχέση ενοικίασης από μήνα σε μήνα, δηλαδή περιοδική ενοικίαση (periodic tenancy - βλέπετε σχετικά Tryfon Co. v. Black and Decker
(1983)1 C.L.R. 971). Πρόκειται δε για συμβατική ενοικίαση (βλέπετε Georghiades and Others v. Lambi
(1976)8 J.S.C. 1332). Σύμφωνα με την απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου στην υπόθεση Nicos Christou Developments Ltd. ν. Τοφινής
(1998)1(Δ) Α.Α.Δ. 1990, η μηνιαία εκμίσθωση δεν εκπνέει στο τέλος κάθε μήνα αλλά συνεχίζεται μέχρι του τερματισμού της με τη δέουσα ειδοποίηση τερματισμού ή λήγει κατά τη λήξη της περιόδου που αναφέρεται στο άκυρο ενοικιαστήριο έγγραφο, δηλαδή την 31.3.1983. Η οποιαδήποτε πρόνοια για τη δυνατότητα ανανέωσης της συμβατικής ενοικίασης, αυτόματης ή άλλως πως, ως πρόνοια που αφορά τη διάρκεια της συμβατικής ενοικίασης, δεν δύναται να ισχύει κατά την περιοδική ενοικίαση, αφ' ης στιγμής το έγγραφο που την περιλαμβάνει είναι άκυρο. Ο χρόνος, η χρονική περίοδος, είναι η βάση των περιοδικών ενοικιάσεων. Οι περιοδικές ενοικιάσεις καλύπτουν το κενό που θα δημιουργείτο σε περιπτώσεις συνομολόγησης ακύρου εγγράφου και σε περιπτώσεις προφορικής και έγκυρης κατά τα λοιπά, συμφωνίας, στην οποία δεν καθορίστηκε επακριβώς χρονική διάρκεια. Εάν η σχέση που δημιουργείται σε τέτοιες περιπτώσεις, δεν καλύπτεται νομικά και δεν περιβάλλεται από νομιμότητα, τότε θα καταλήξουμε σε παράνομη επέμβαση σε ακίνητη ιδιοκτησία τρίτου (trespass to property), σύμφωνα με το άρθρο 43
(1)του περί Αστικών Αδικημάτων Νόμου, Κεφ. 148, όπου όμως ο ιδιοκτήτης θα εισπράττει χρηματικό ποσό, η είσπραξη του οποίου δεν θα απολήγει σε νομιμοποίηση της επέμβασης, ενώ η σχέση αυτή δεν θα ακολουθεί και διέπεται από κάποιους συμφωνημένους όρους, όπως γίνεται με τους όρους των ακύρων εγγράφων και των προφορικών συμφωνιών. Η έννοια της περιοδικής συμβατικής ενοικίασης συνάδει με τους κανόνες τις φυσικής δικαιοσύνης και δίδει έκφραση στην πρόθεση των μερών να δημιουργήσουν μεταξύ τους μία νόμιμη σχέση ενοικίασης. Οι περιοδικές ενοικιάσεις είναι εβδομαδιαίες, μηνιαίες ή ετήσιες. Η ενοικίαση δεν λήγει στην λήξη του πρώτου μήνα, αλλά συνεχίζεται για περίοδο ενός μηνός (ή μίας εβδομάδας κ.ο.κ.) κάθε φορά. Είναι λοιπόν λογικό ότι για να τερματίσεις αυτή τη σχέση, πρέπει είτε να δώσεις ειδοποίηση την ίδια χρονική περίοδο με την ισχύ της, ούτως ώστε η άλλη πλευρά να ενεργήσει ανάλογα, είτε να λήξει η περίοδος για την οποία σαφώς προνόησαν τα μέρη και όχι οποιαδήποτε περαιτέρω περίοδος για την οποία τους διδόταν δικαίωμα ανανέωσης της συμβατικής ενοικίασης. Οι Καθ' ων η Αίτηση 1 παρέμειναν στα επίδικα υποστατικά μετά την 31.2.1983 και είναι η κρίση μας ότι, ούτως κατέστησαν θέσμιοι ενοικιαστές από την 1.4.1983. Λόγος έξωσης - οχληρία ή πρόκληση διαρκούς ενόχλησης: Λαμβάνοντας υπόψη τις πρόνοιες του εδαφίου (β) του άρθρου 11
(1)[3] του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, Ν.23/83, όπως αυτός έχει τροποποιηθεί μέχρι σήμερα καθώς και των άρθρων 11
(2)[4] και 29
(1)[5], για να εκδοθεί διάταγμα ανάκτησης κατοχής δυνάμει του εδαφίου (β), πρέπει να πληρούνται οι πιο κάτω προϋποθέσεις: Το επίδικο ακίνητο να κείται εντός ελεγχόμενης, εν τη εννοία του Νόμου, περιοχής και να έχει συμπληρωθεί πριν την 31/12/
  1. Ο Ενοικιαστής να είναι θέσμιος ενοικιαστής. Ο ιδιοκτήτης να έχει επιδώσει στον ενοικιαστή γραπτή προειδοποίηση ένα τουλάχιστο μήνα πριν την καταχώριση της αίτησης για ανάκτηση κατοχής. Ο ενοικιαστής να είναι ένοχος διαγωγής αποτελούσης οχληρία ή διαρκή ενόχληση σε πρόσωπα στο ίδιο ή γειτνιάζοντα ακίνητα, και/ή Ο ενοικιαστής να βρεθεί ένοχος ότι ενήργησε ώστε να χρησιμοποιηθεί ή επέτρεψε να χρησιμοποιηθεί το κατάστημα για παράνομους ή ανήθικους σκοπούς. Οι πρώτες δύο προϋποθέσεις πληρούνται. Αναφορικά με την τρίτη προϋπόθεση, η κυρίως Αίτηση καταχωρίστηκε 11 ημέρες μετά την επίδοση της επιστολής στην Καθ' ης η Αίτηση
  2. Παραμένει να εξεταστεί η τέταρτη προϋπόθεση (η πέμπτη δεν τυγχάνει εφαρμογής στην υπό κρίση υπόθεση). Το άρθρο 11
(1)(β) είναι πανομοιότυπο με το άρθρο 16
(1)(γ) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου του 1975 (Ν. 36/75) και πολύ παρόμοιο με το άρθρο 10
(1)(γ) του περί Ελέγχου Ενοικίων (Υποστατικά Εργασίας) Νόμου του 1961 (Ν. 17/61) και με το άρθρο 18
(1)(
  1. c)του Rent (Control) Law, Κεφ. 86[6]. Η αντίστοιχη πρόνοια στην παλαιά Αγγλική νομοθεσία, είναι το section 3(
  2. b)στον Πρώτο Πίνακα (First Schedule) του Rent and Mortgage Restrictions (Amendment) Act 1933 [7]. Η νεότερη Αγγλική Νομοθεσία είναι το section 98
(1)(b) που παραπέμπει στο Schedule 15, Case 2 του Rent Act 1977 [8], το οποίο είναι πολύ παρόμοιο. Από το προαναφερθέν άρθρο της Αγγλικής Νομοθεσίας του 1933, παίρνουμε μόνο όσα αντιστοιχούν στο εδάφιο (β) του άρθρου 11
(1)της Κυπριακής νομοθεσίας, διότι προνοεί και άλλους λόγους έξωσης. Παραπέμπουμε στο σύγγραμμα Megarry (βλέπετε πιο πάνω), στη σελίδα 269. Δεν χρειάζεται να συσχετιστεί με οποιοδήποτε τρόπο ο όρος 'οχληρία' στο άρθρο 11
(1)(β) με τον όρο 'οχληρία' σε οποιαδήποτε άλλη νομοθεσία και, αφ' ης στιγμής ο ιδιοκτήτης αποδεικνύει συμπεριφορά που δύναται να χαρακτηριστεί ως οχληρία ή ενόχληση, το Δικαστήριο δύναται να εύρει οχληρία ή ενόχληση άνευ θετικής μαρτυρίας ότι η περί ης ο λόγος πράξη, όντως ενοχλεί. Βλέπετε σχετικά Megarry (πιο πάνω), στη σελίδα 271. Στην Κύπρο υπάρχει μία απόφαση επί του άρθρου 16
(1)(γ) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου 36/75, στην οποία το Ανώτατο Δικαστήριο επικύρωσε την ανάλυση του πρωτόδικου Δικαστηρίου σε σχέση, μόνο, με την οχληρία ως λόγο έξωσης. Ο πρωτόδικος Δικαστής είχε στραφεί στα συγγράμματα Megarry's The Rent Acts και Woodfall on Landlord & Tenant στα οποία κάνουμε αναφορά πιο κάτω. Πρόκειται για την αυθεντία Papakokkinou & Another v. Xenophontos
(1979)1 C.L.R. 770. Υπάρχει επίσης η πιο πρόσφατη απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου, στην υπόθεση Νεοφύτου v. Τσιαππαρή (πιο πάνω), στην οποία το Ανώτατο Δικαστήριο επικύρωσε την αναφορά του πρωτόδικου Δικαστηρίου στο χαρακτήρα της περιοχής και στην ύπαρξη υποστατικών παρόμοιας φύσης. Το βάρος απόδειξης της πρόκλησης οχληρίας, φέρει ο Αιτητής, ο οποίος δεν πρόσφερε ικανοποιητική μαρτυρία και ούτως, απέτυχε να το αποσείσει. Αλλαγή χρήσης: Η αλλαγή χρήσης ενός ενοικιαζόμενου υποστατικού, χωρίς τη συγκατάθεση του ιδιοκτήτη και/ή χωρίς την απαραίτητη άδεια της αρμόδιας Αρχής, δεν αποτελεί λόγο έξωσης ο οποίος να αναγνωρίζεται από και προβλέπεται στον περί Ενοικιοστασίου Νόμο. Με την κυρίως Αίτηση δεν ζητείται Διάταγμα έξωσης και/ή θεραπεία με βάση οποιοδήποτε άλλο λόγο έξωσης ή άλλο άρθρο του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, ή άλλη παράγραφο του άρθρου 11
(1)του Νόμου, ή οποιοδήποτε διηνεκές Διάταγμα, προστατικό ή απαγορευτικό. Τα περί ενοχής των Καθ' ων η Αίτηση επειδή χρησιμοποιούν τα επίδικα για παράνομους ή ανήθικους σκοπούς, δεν δικογραφήθηκαν, ή περιλήφθηκαν σε οποιαδήποτε ειδοποίηση προς τον ενοικιαστή, ή περιλήφθηκαν στη γραπτή μαρτυρία, παρά μόνο αναφέρθηκαν στην αγόρευση των ευπαιδεύτων συνηγόρων του Αιτητή. Το Δικαστήριο δεν έχει ενώπιον του ορθώς εγερθέν ζήτημα προς εκδίκασην και απόφασην, πλην των προαναφερθέντων. Απόφαση: Ως εκ των ανωτέρω και με τη σύμφωνο γνώμη των Παρέδρων, η απαίτηση αποτυγχάνει και απορρίπτεται, με έξοδα υπέρ των Καθ' ων η Αίτηση 1 και 2 και εναντίον του Αιτητή, ως αυτά θα υπολογισθούν από τη Γραμματέα και εγκριθούν από το Δικαστήριο, στην κλίμακα έως €500. (Υπ.) Λ.Σ. Καμμίτση Πρόεδρος Πιστόν Αντίγραφον [1] «27
(1)Ενοικιαστής όστις, δυνάμει των διατάξεων του παρόντος Νόμου, διατηρεί κατοχήν οιασδήποτε κατοικίας ή καταστήματος, εν όσω διατηρεί την τοιαύτην κατοχήν, τηρεί πάντας τους όρους και προϋποθέσεις του τελευταίου ενοικιαστηρίου συμβολαίου, έσω και αν έχει λήξει η ισχύς του και δικαιούται εις τα εξ αυτών απορρέοντα οφέλη, εφ' όσον ούτοι είναι σύμφωνοι προς τας διατάξεις του παρόντος Νόμους, δικαιούται να παραιτηθή της κατοχής της κατοικίας ή του καταστήματος μόνον κατόπιν επιδόσεως τοιαύτης ειδοποιήσεως οία θα απητείτο δυνάμει του ενοικιαστηρίου συμβολαίου και σε περίπτωση που δεν απαιτείται τέτοια ειδοποίηση, μόνο κατόπιν γραπτής προειδοποίησης, έναν τουλάχιστον μήνα προηγουμένως. Νοείται ότι εις την περίπτωσιν καθ' ην υπενοικιαστής καθίσταται θέσμιος ενοικιαστής ο τοιούτος θέσμιος ενοικιαστής κατέχει την κατοικίαν ή το κατάστημα τηρουμένων επιπροσθέτως οιωνδήποτε υφισταμένων περιοριστικών συμφωνιών περιεχομένων εις τους μεταξύ του ιδιοκτήτου και του ενοικιαστού όρους και προϋποθέσεις ενοικιάσεως.» [2] 77
(1)«Σύμβαση που αφορά μίσθωση ακίνητης ιδιοκτησίας για περίοδο που υπερβαίνει το ένα έτος δεν είναι έγκυρη και εκτελεστή εκτός αν- (α) είναι γραπτή και (β) υπογράφεται στο τέλος αυτής, από το κάθε πρόσωπο που βαρύνεται από τη σύμβαση ή από πρόσωπο το οποίο είναι ικανό προς το συμβάλλεσθαι και το οποίο έχει δεόντως εξουσιοδοτηθεί να υπογράψει εκ μέρους του πιο πάνω προσώπου στην παρουσία δύο τουλάχιστον μαρτύρων ικανών προς το συμβάλλεσθαι, οι οποίοι και προσυπογράφουν τη σύμβαση ως μάρτυρες.» [3] «11
(1)(β) Εις περίπτωσιν καθ΄ ην ο ενοικιαστής ή πας άλλος κατέχων υπ' αυτόν την κατοικίαν ή το κατάστημα υπήρξεν ένοχος διαγωγής αποτελούσης οχληρίαν ή διαρκή ενόχλησιν δια πρόσωπα εις το ίδιον ή γειτνιάζοντα ακίνητα ή ευρέθη ένοχος ότι ενήργησε ώστε να χρησιμοποιηθή ή επέτρεψε να χρησιμοποιηθή η κατοικία ή το κατάστημα δια παράνομους ή ανήθικους σκοπούς.» [4] «11
(2)Σε όσες περιπτώσεις δεν απαιτείται από το άρθρο αυτή άλλη γραπτή προειδοποίηση για έξωση, ο ιδιοκτήτης οφείλει να επιδώσει στον ενοικιαστή γραπτή προειδοποίηση έναν τουλάχιστο μήνα προηγουμένως, χωρίς αυτό να επηρεάζει τις ήδη εκκρεμούσες ενώπιον του δικαστηρίου υποθέσεις από της δημοσίευσης του περί Ενοικιοστασίου (Τροποποιητικός) Νόμος του 1995. [5] «29
(1)Τηρουμένων των σχετικών διατάξεων του περί Πολιτικής Δικονομίας διαδικαστικού κανονισμού και οιουδήποτε διαδικαστικού κανονισμού εκδιδομένου δυνάμει του παρόντος Νόμου, οιαδήποτε ειδοποίησις, αίτησις, απαίτησις ή άλλο έγγραφον δυνάμει του παρόντος Νόμου υποβάλλεται εγγράφως και δύναται να επιδίδηται εις το πρόσωπον εις το οποίον πρόκειται να επιδοθή είτε προσωπικώς, είτε δια της παραδόσεως τούτου δι' αυτό εις το τελευταίον γνωστόν μέρος διαμονής ή εργασίας του εν Κύπρω ή δια της αποστολής τούτου διά του ταχυδρομείου δι' ησφαλισμένης επιστολής απευθυνόμενης εις αυτό εις την τελευταίαν γνωστήν ταχυδρομικήν του διεύθυνσιν εν Κύπρω, το δε πρόσωπον εις το οποίον πρόκειται να επιδοθή περιλαμβάνει οιονδήποτε αντιπρόσωπον τοιούτου προσώπου δεόντως εξουσιοδοτημένον προς τούτου.» [6] «18
(1)No judgment or order for the recovery of possession of any premises, to which this Law applies, or for the ejectment of a tenant therefrom, shall be given or made except in the following cases:- (
  1. c)where the tenant or any other person occupying the premises under him has been guilty of conduct constituting a nuisance or persistent annoyance to persons in the same or neighbouring premises or of causing or permitting the use of the premises for illegal or immoral purposes;» [7]«3(
  2. b)the tenant or any person residing or lodging with him or being his sub-tenant has been guilty of conduct which is a nuisance or annoyance to adjoining occupiers, or has been convicted of using the premises or allowing the premises to be used for an immoral or illegal purpose, or the condition of the dwelling-house has, in the opinion of the court, deteriorated owing to acts of waste by, or the neglect or default of, the tenant or any such person, and, where such person is a lodger or sub-tenant, the court is satisfied that the tenant has not, before the making or giving of the order or judgment, taken such steps as he ought reasonably to have taken for the removal of the lodger or sub-tenant.» [δική μου υπογράμμιση] [8] «Case 2 Where the tenant or any person residing or lodging with him or any sub-tenant of his has been guilty of conduct which is a nuisance or annoyance to adjoining occupiers or has been convicted of using the dwelling-house or allowing the dwelling-house to be used for immoral or illegal purposes.» cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο

🔗 Στην επίσημη πηγή

Επεξήγηση AI βάσει του επίσημου κειμένου του νόμου. Ενδεικτική, δεν υποκαθιστά νομική συμβουλή.