Παναγιώτου κ.α. ν. Σοφοκλέους, Αίτηση αρ. Κ8/2015, 22/2/2019

(1)το μοναδικό επίδικο θέμα στην παρούσα υπόθεση είναι ο καθορισμός του ενοικίου του μισθίου. Οι όποιες αναφορές στο ζήτημα της αποκατάστασης του υδατοστεγούς της οροφής και της κατάστασης του μισθίου θα μας απασχολήσουν μόνο στο βαθμό που επηρεάζουν το ζήτημα του καθορισμού του ενοικίου (αναφέρομαι ειδικά στην κατάσταση του μισθίου, κατά τον ουσιώδη χρόνο).

(2)ο ουσιώδης για την παρούσα υπόθεση χρόνος είναι πλέον[1] αυτός της καταχώρησης της Ανταπαίτησης (δηλαδή ο Απρίλιος του 2015), εφόσον το ενοίκιο που το Δικαστήριο καλείται να καθορίσει, θα ανατρέχει στον χρόνο της καταχώρησης της και θα ισχύσει αναδρομικά. Τα γεγονότα που έλαβαν χώρα κατά τα έτη που ακολούθησαν την καταχώρηση της Αίτησης, είναι σχετικά με τα επίδικα θέματα μόνο στο βαθμό που φανερώνουν την κατάσταση του μισθίου κατά τον ουσιώδη χρόνο. Στην βάση των πιο πάνω, διευκρινίζω ότι οι αναφορές των μαρτύρων σε παντελώς άσχετα ζητήματα, δεν θα σχολιαστούν καθόλου. Α. Μάρτυρες Ανταπαιτητή: Στον φάκελο του Δικαστηρίου έχει κατατεθεί από μέρους του Ανταπαιτητή, η γραπτή μαρτυρία τριών μαρτύρων με την εξής σειρά (όπως αυτή προκύπτει από το περιεχόμενο του φακέλου του Δικαστηρίου):

(1)Στην πρώτη ένορκη δήλωση, ο Ενόρκως Δηλών Ντ. Κ. (Μ.Α.1), αναφέρει ότι είναι Πολιτικός Μηχανικός και διατηρεί σχετικό γραφείο στη Λεμεσό. Του έχει ζητηθεί από τον Ανταπαιτητή να επισκεφθεί το μίσθιο και να ετοιμάσει έκθεση εκτίμησης αναφορικά με την κατάστασή του. Η επίσκεψη πραγματοποιήθηκε στις 25.8.16 και η έκθεση εκτίμησης συντάχθηκε και συνοδεύει την ένορκη δήλωση. Σε αυτήν ο μάρτυρας αναφέρει ότι το μίσθιο βρίσκεται στον 1ον όροφο, "στην πραγματικότητα 2ον" και ότι ολόκληρη η οικοδομή είναι σε "άθλια κατάσταση". Αναφέρει επίσης ότι λόγω ανυπαρξίας "υδατομόνωσης", έχει καταστραφεί και έχει αποκολληθεί η μπογιά στην οροφή του μισθίου διότι "υπήρξε συνεχής διαρροή νερού από την ταράτσα εντός της πλακός οροφής". Στον ίδιο λόγο οφείλονται και οι ρωγμές και η υγρασία που υπάρχει σε ολόκληρο τον χώρο του μισθίου. Διαπίστωσε περαιτέρω ότι οι κοινόχρηστες τουαλέτες είναι σπασμένες και σε "απαράδεκτη" κατάσταση, ενώ χρονολογούνται πέραν των 40 ετών. Η γνώμη του μάρτυρα είναι ότι ολόκληρη η οικοδομή χρήζει επιδιορθώσεων, "υδατομονώσεων" και συντήρησης, τα οποία πρέπει να προηγηθούν της όποιας προσπάθειας επιδιόρθωσης του μισθίου. Αξιολόγηση μαρτυρίας Μ.Α.1 Η γραπτή κατάθεση του μάρτυρα είχε ως μοναδικό αντικείμενο την παρουσίαση της "έκθεσης" του μάρτυρα, η οποία αφορά την κακή κατάσταση του μισθίου. Σημειώνω ότι δεν έχει αμφισβητηθεί η εμπειρογνωμοσύνη του μάρτυρα, τον οποίο αποδέχομαι ως εμπειρογνώμονα. Δεν έχει επίσης αμφισβητηθεί ούτε η κατάσταση του μισθίου (παρά μόνον τα αίτια πρόκλησης της). Αναφέρομαι συγκεκριμένα στις παραδοχές του μάρτυρα Καθ' ων η ανταπαίτηση κατά την αντεξέταση του (όπου αναίρεσε μέρος της γραπτής του μαρτυρίας και επιβεβαίωσε τον Μ.Α.1, αναφορικά με το υδατοστεγές του μισθίου). Η μαρτυρία του διέπεται από συνοχή και λογική και αποδέχομαι τα όσα ανάφερε σχετικά με την κατάσταση του μισθίου κατά τον χρόνο της επίσκεψης του.

(2)Ο Ανταπαιτητής (M.Α.2) κατέθεσε στο Δικαστήριο βεβαίωση, στην οποία αναφέρει ότι στην οικοδομή που βρίσκεται το μίσθιο δεν υπάρχει ανελκυστήρας και από την είσοδο μέχρι το μίσθιο μεσολαβούν 36 σκαλοπάτια. Στα τέλη του 2014, με αρχές του 2015, παρουσιάστηκαν προβλήματα στην οικοδομή και αποκολλήθηκαν σοβάδες τόσο στην οροφή του μισθίου όσο και στην οροφή των διαδρόμων, του κλιμακοστασίου, των αποχωρητηρίων και στους τοίχους του κλιμακοστασίου. Παρουσιάστηκαν επίσης ρωγμές στους τοίχους της οικοδομής, περιλαμβανομένου και του βόρειου τοίχου του μισθίου. Από τη ρωγμή αυτή εισέρχονταν πουλιά στο κτίριο και προκαλούσαν προβλήματα, καθαριότητας και άλλα. Όταν του επιδόθηκε η παρούσα αίτηση (στις 26.3.2015) έδωσε εντολή σε φωτογράφο όπως φωτογραφίσει το μίσθιο για να καταγραφεί η επί τόπου κατάσταση. Όταν το Δικαστήριο διέταξε τη διενέργεια εκτίμησης, ο αρμόδιος Λειτουργός του Κτηματολογίου μετέβηκε, στις 20.4.2016, στο μίσθιο και διαπίστωσε την επί τόπου κατάσταση. Ο Λειτουργός, κατά την επίσκεψη του αυτή, σχολίασε ότι το μίσθιο είναι ακατάλληλο για ενοικίαση. Ακολούθησε, την επόμενη μέρα, νέα επίσκεψη του Λειτουργού Εκτιμήσεων με σκοπό την επιβεβαίωση του εμβαδού του μισθίου διότι στην επί τόπου μέτρηση διαπιστώθηκε ότι το εμβαδόν είναι κατά 2 τμ. μικρότερο από το εμβαδόν που είναι καταχωρημένο στα αρχεία του Κτηματολογίου. Στη διάρκεια συζητήσεων που είχε ο ίδιος με τον Λειτουργό Εκτιμήσεων, ο τελευταίος του ανέφερε ότι θα εισηγηθεί όπως το ενοίκιο του μισθίου παραμείνει στα ίδια επίπεδα, χωρίς αυξομείωση, ώστε ο Ανταπαιτητής να δικαιούται, σε περίπτωση που αποχωρήσει από το μίσθιο, αποζημίωση υπολογιζόμενη στο σημερινό ενοίκιο. Κατά τον Οκτώβριο του 2015, ο ίδιος ο Ανταπαιτητής, ενημέρωσε γραπτώς τον μάρτυρα των Καθ' ων η Ανταπαίτηση ότι υπήρχε βλάβη στην παροχή νερού και τον καλούσε να την αποκαταστήσει. Λόγω αδιαφορίας του Π.Κ., επιδιόρθωσε ο ίδιος τη βλάβη ζητώντας τις υπηρεσίες υδραυλικού. Ακολούθως, την 1.8.2016 με επιστολή του ο Ανταπαιτητής ενημέρωσε τον Π.Κ. ότι υπήρχε σοβαρό πρόβλημα στην πόρτα εισόδου της οικοδομής και ότι υπήρχε κίνδυνος κατάρρευσής της. Δεν υπήρξε ανταπόκριση και περί τα τέλη Αυγούστου κάλεσε ο μάρτυρας τον Πολιτικό Μηχανικό (Μ.Α.1) να προβεί σε εκτίμηση της κατάστασης του μισθίου. Περί τον Σεπτέμβριο του 2016, στην οικοδομή όπου βρίσκεται το μίσθιο εμφανίστηκαν τεχνίτες οι οποίοι προέβηκαν σε επιδιορθώσεις και σοβατίσματα μόνο στους εξωτερικούς τοίχους της οικοδομής. Δεν γνωρίζει κατά πόσο έγιναν εργασίες στην ταράτσα της οικοδομής, όμως καμία εργασία έγινε στο εσωτερικό αυτής. Ούτε η πόρτα της εισόδου έχει επισκευαστεί και ο κίνδυνος κατάρρευσης της είναι υπαρκτός και «σφοδρά πιθανός». Στις 6.10.2016 έδωσε ο ίδιος νέα εντολή σε άλλο φωτογράφο να φωτογραφίσει την επί τόπου κατάσταση της οικοδομής και οι φωτογραφίες που έλαβε παρουσιάζονται μαζί με τη γραπτή μαρτυρία του φωτογράφου. Υποστηρίζει ο μάρτυρας ότι η οικοδομή βρίσκεται σε άθλια κατάσταση, είναι ακατάλληλη για ενοικίαση και είναι "ερείπιο". Παρόλα αυτά, ο ίδιος συνεχίζει να καταβάλλει το συμφωνηθέν ενοίκιο (με συμψηφισμό αυτού με χρήματα που έχει να λαμβάνει από τους Καθ' ων η Ανταπαίτηση). Αξιολόγηση μαρτυρίας Μ.Α.2 Ανταπαιτητή Οι εκτενείς αναφορές του μάρτυρα στην αίτηση Ε255/2012, που έχει εκδικαστεί από το παρόν Δικαστήριο, είναι άσχετες με την παρούσα υπόθεση και έτσι δεν σχολιάστηκαν. Άσχετα επίσης με τα επίδικα θέματα, είναι η προσπάθεια εξώδικης διευθέτησης της παρούσας υπόθεσης (με την εισήγηση για απόδοση της κατοχής του μισθίου στους ιδιοκτήτες του, έναντι ανταλλάγματος) και τα όσα διαμείφθηκαν μεταξύ των διαδίκων και τρίτων προσώπων στις 16.11.2015 και η καταγγελία στην Αστυνομία. Ως προς την υπόλοιπη μαρτυρία του Μ.Α.2 διακρίνω υπερβολή σε σχέση με την κατάσταση του μισθίου, προφανώς σε μια προσπάθεια να καταδείξει ότι το μίσθιο δεν είναι απλά σε κακή κατάσταση, αλλά είναι ακατάλληλο για ενοικίαση. Αναφέρομαι ειδικά στον ισχυρισμό περί της εισόδου πουλιών στο μίσθιο από τις ρωγμές που έχουν δημιουργηθεί σε αυτό και στον "κίνδυνο κατάρρευσης" της εισόδου, ενώ σημειώνω ότι ο εμπειρογνώμονας μάρτυρας του Ανταπαιτητή δεν έχει προβεί σε τέτοιες αναφορές. Απορρίπτω το μέρος αυτό της μαρτυρίας του Ανταπαιτητή ως υπερβολικό και διότι δεν υποστηρίζεται από τον εμπειρογνώμονα που ο ίδιος έχει καλέσει ως μάρτυρα. Βρίσκω επίσης υπερβολική την προσπάθεια του μάρτυρα να μας πείσει ότι το μίσθιο είναι ακατάλληλο για ενοικίαση και ο λόγος είναι ο εξής: Παρά την θέση αυτή του μάρτυρα, ο ίδιος συνεχίσει να διατηρεί στο μίσθιο την επαγγελματική του στέγη και επομένως, με την συμπεριφορά του αυτή, ο μάρτυρας αναιρεί τον ισχυρισμό του περί "ακαταλληλότητας". Ως προς την υπόλοιπη μαρτυρία του Ανταπαιτητή, την αποδέχομαι, στο βαθμό που αυτή είναι σχετική με τα επίδικα θέματα. Αποδέχομαι ειδικά, την κακή κατάσταση του μισθίου, στις επισκέψεις του Λειτουργού εκτιμήσεων στο μίσθιο για σκοπούς έκθεσης εκτίμησης, την μη επίλυση του προβλήματος του υδατοστεγούς της ταράτσας από τους Καθ' ων η ανταπαίτηση, στην λήψη φωτογραφιών και στην παραμονή του Ανταπαιτητή στο μίσθιο. Στην Ένορκη του Δήλωση ο Μ.Α.3, Α.Ι., αναφέρει ότι είναι φωτογράφος στο επάγγελμα και διατηρεί φωτογραφείο στην οδό Γλάδστωνος. Μετά από εντολή του Ανταπαιτητή επισκέφθηκε το μίσθιο στις 6.10.16 για να φωτογραφήσει την επί τόπου κατάσταση. Έχει λάβει και παρουσιάζει δέσμη από 40 φωτογραφίες στις οποίες φαίνεται ότι η οροφή του μισθίου είναι σε άθλια κατάσταση καθότι πέφτουν οι σοβάδες και την ίδια κατάσταση αποτύπωσε και στους διαδρόμους, στα αποχωρητήρια, στη σκάλα κλπ. Κατά τη γνώμη του μάρτυρα το μίσθιο είναι ακατάλληλο προς ενοικίαση. Αξιολόγηση Μ.Α.3 Στο βαθμό που ο μάρτυρας αυτός έχει αναφέρεται στην παρουσίαση των φωτογραφιών που έχει λάβει, αποδέχομαι την μαρτυρία του, αφού κάνει ρητή αναφορά στην εντολή που του δόθηκε και στον χρόνο της εκτέλεσης της εργασίας που του ανατέθηκε. Στο βαθμό όμως που ο μάρτυρας προβαίνει σε αναφορά σχετικά με την "ακαταλληλότητα" του μισθίου προς ενοικίαση, η μαρτυρία του αποτελεί ανεπίτρεπτη μαρτυρία γνώμης[2] και δεν την αποδέχομαι. Β. Μάρτυρας Καθ' ων η ανταπαίτηση Ο μοναδικός μάρτυρας των Καθ' ων η Ανταπαίτηση, Π.Κ., στην ένορκη του δήλωση ημερομηνίας 26.10.16 (που στο εξής θα αναφέρεται ως «η αρχική ένορκη δήλωση του Π.Κ.»), αναφέρει ότι είναι ο Διαχειριστής της ενοικίασης του μισθίου και εξουσιοδοτημένος από τους Καθ' ων η Ανταπαίτηση. Η απαίτηση για αύξηση του ενοικίου αποσύρθηκε όταν λήφθηκε η έκθεση εκτίμησης που ετοίμασε στην παρούσα διαδικασία ο Λειτουργός Εκτιμήσεων. Παρόλα αυτά, ο Ανταπαιτητής επιμένει στην Ανταπαίτηση του για μείωση του ενοικίου. Το μίσθιο ενοικιάστηκε ως xxxxx xxxxx, αλλά ο Ανταπαιτητής δεν το χρησιμοποιεί πλέον και το κατέχει με μοναδικό σκοπό τη διαπραγμάτευση αποζημίωσης για την παράδοση της κατοχής του. Ως εκ τούτου, το μίσθιο παρουσιάζει εικόνα εγκατάλειψης και αδιαφορίας για την καθαριότητα και φροντίδα του. Εισηγείται ο μάρτυρας ότι η Ανταπαίτηση θα πρέπει να απορριφθεί στη βάση της Έκθεσης Εκτίμησης του Λειτουργού Εκτιμήσεων, στην οποία ο τελευταίος παρατηρεί ότι δεν δικαιολογείται η οποιαδήποτε αυξομείωση στο καταβαλλόμενο ενοίκιο. Στη συμπληρωματική μαρτυρία του Π.Κ. (Ένορκη Δήλωση ημ. 15.12.16), η οποία κατατέθηκε με σχετική άδεια του Δικαστηρίου ημ. 30.11.16), ο μάρτυρας σχολιάζει τις καταθέσεις των μαρτύρων του Ανταπαιτητή και παραδέχεται ότι στο μίσθιο έχει αποκολληθεί σε ορισμένα σημεία της οροφής η μπογιά, λόγω υγρασιών που προέρχονται από τη στέγη αλλά γνωρίζει επίσης ότι οι ιδιοκτήτες έχουν προβεί σε μόνωση της στέγης πρόσφατα («προ δύο μηνών»). Οι ρωγμές στις οποίες αναφέρεται ο μάρτυρας Καρολίδης είναι οι συνήθεις ρωγμές που υπάρχουν στα υποστατικά αυτής της ηλικίας και ήταν υπαρκτές κατά την έναρξη της ενοικίασης. Από τις φωτογραφίες που παρουσιάζει ο μάρτυρας Α. Ι., είναι εμφανές ότι το μίσθιο παρουσιάζει εικόνα εγκατάλειψης και ο χώρος δεν έχει καθαριστεί εδώ και χρόνια. Η εικόνα που παρουσιάζουν οι φωτογραφίες οφείλεται στη συμπεριφορά του Ανταπαιτητή, ο οποίος προκαλεί την άθλια εικόνα με τις δικές του ενέργειες ή παραλείψεις και καταχρηστικά την επικαλείται για να μειώσει περαιτέρω το ενοίκιο του μισθίου. Ο Ανταπαιτητής ωφελείται από την κατάσταση του μισθίου διότι αυτή λήφθηκε υπόψη από το Λειτουργό Εκτιμήσεων. Η δε καθυστέρηση στις εργασίες μόνωσης της στέγης, οφείλεται στη συμπεριφορά του Ανταπαιτητή ο οποίος προκαλούσε εμπόδια στην επιθεώρηση της στέγης από τον Αιτητή

1. Ο ισχυρισμός του Ανταπαιτητή για την ανυπαρξία ανελκυστήρα στο μίσθιο δεν αποτελεί μειονέκτημα που θα ληφθεί υπόψη για τους σκοπούς της παρούσας αίτησης, ενώ ο αριθμός των σκαλοπατιών είναι ο συνήθης αριθμός από το ισόγειο μέχρι τον 1ο όροφο. Οι ισχυρισμοί του Ανταπαιτητή για την ύπαρξη ρωγμών και την είσοδο περιστεριών στο κτίριο από αυτές, δεν είναι παραδεκτοί και προβάλλονται για πρώτη φορά στην Βεβαίωση του Αιτητή. Αντεξέταση Μάρτυρα Καθ' ων η ανταπαίτηση Αφού εξασφαλίστηκε η σχετική άδεια του Δικαστηρίου από τον Ανταπαιτητή, ο μάρτυρας των Καθ' ων η ανταπαίτηση κλήθηκε να παρουσιαστεί στο Δικαστήριο για να αντεξεταστεί. Κατά την αντεξέταση του μάρτυρα, αυτός διευκρίνισε ότι διαχειρίζεται τα νομικά μόνο θέματα της ενοικίασης. Για τη συντήρηση του κτιρίου μεριμνά κάποιος συγγενής των Καθ' ων η Ανταπαίτηση (XXXXX Ευστρατίου). Αναφερόμενος στην παράγραφο 3 (Α) διευκρίνισε ότι οι ιδιοκτήτες έχουν ήδη προβεί σε μόνωση της στέγης, πριν από «3 έτη και 2 μήνες[3]», χωρίς όμως να επιλυθεί το πρόβλημα. Όταν κλήθηκε από τον Ανταπαιτητή επί τόπου διαπίστωσε ότι πράγματι έσταζε η οροφή. Δεν διαπίστωσε όμως την ύπαρξη των ρωγμών που επικαλείται ο Ανταπαιτητής, καθότι στο κτίριο υπάρχουν ραγάδες μόνο. Οι πελάτες του, του ανέφεραν ότι οι ρωγμές, όχι έντονες, υπήρχαν από την έναρξη της ενοικίασης. Θεωρεί λογικό επακόλουθο, εφόσον δημιουργήθηκε ρωγμή και έσταζε η ταράτσα, να πέσουν ακολούθως οι σοβάδες. Ερωτώμενος για την ευθύνη αναφορικά με τους σοβάδες που πέφτουν ο μάρτυρας υποστήριξε ότι το μίσθιο παρουσιάζει εικόνα εγκατάλειψης διότι ο Ανταπαιτητής δεν φροντίζει για την καθαριότητά του παρόλο που είναι υπεύθυνος γι' αυτό. Στην υποβολή ότι ο ίδιος ο μάρτυρας έχει σπάσει την τουαλέτα, δεν το αρνήθηκε. Υποστήριξε ότι όταν εγκαταλειφθεί το κτίριο αυτοκαταστρέφεται (αυτό σε απάντηση της υποβολής ότι τα πλακάκια στην τουαλέτα που έπεσαν αποτελούν φθορά του χρόνου). Συμφώνησε ότι έχει λάβει την επιστολή, Τεκμήριο 3, αλλά ότι οι αναφορές σε αυτήν αποτελούν υπερβολές. Δεν θυμάται όμως αν έλαβε την απόδειξη για την αμοιβή του υδραυλικού. Κάθε φορά που έπαιρνε επιστολή προσπαθούσε να επικοινωνήσει με τον Ανταπαιτητή αλλά αυτός δεν απαντούσε στο σταθερό τηλέφωνο. Ούτε και ο Ευστρατίου μπορούσε να εντοπίσει τον Ανταπαιτητή. Έχει επίσης λάβει και τις επιστολές που είναι μεταγενέστερες της καταχώρησης της παρούσας υπόθεσης. Υποστήριξε ο μάρτυρας ότι «αυτό το υποστατικό έχει ενοικιάσει» ο Ανταπαιτητής (σε κακή κατάσταση) και γι' αυτό το ενοίκιο που πληρώνει είναι ευτελές. Επικαλέστηκε προς τούτο την Έκθεση Εκτίμησης του Λειτουργού Εκτιμήσεων. Αναίρεσε ο μάρτυρας τα όσα αναφέρει στην παράγραφο Θ της Ένορκης του Δήλωσης, διευκρινίζοντας ότι κατά το χρόνο σύνταξής της, θεωρούσε υπερβολές τις αναφορές του Ανταπαιτητή. Μετά όμως την κατάθεση της Ένορκης Δήλωσης του, επισκέφθηκε το μίσθιο (σε μέρα βροχερή) και διαπίστωσε αυτά που προανέφερε. (Ο μάρτυρας ερωτήθηκε και για άλλα ζητήματα, τα οποία όμως δεν είναι επίδικα και έτσι δεν θα σχολιαστούν, όπως η έντονη συζήτηση με τον Αιτητή και η επακόλουθη καταγγελία στην Αστυνομία, το αν οφείλονται ενοίκια.) Αξιολόγηση μαρτυρίας Μάρτυρα Καθ' ων η ανταπαίτηση Ο μάρτυρας αυτός έχει παρουσιαστεί ως ο νομικός που χειρίζεται και κατέχει τα νομικά ζητήματα της διαχείρισης του μισθίου. Δεν έχει παρουσιαστεί ως ειδικός επί τεχνικών ζητημάτων οικοδομών. Ως εκ τούτου οι αναφορές του στις ρωγμές που υπάρχουν στο μίσθιο και ότι αυτές είναι συνηθισμένες στα υποστατικά αυτής της ηλικίας και στα αίτια πρόκλησης της παραδεκτής κακής κατάστασης του μισθίου (ότι δηλαδή αυτή οφείλεται στην συμπεριφορά του Ανταπαιτητή), δεν γίνονται αποδεκτές γιατί αποτελούν μαρτυρία γνώμης για ζητήματα στα οποία απαιτείται εμπειρογνωμοσύνη. Μαρτυρία γνώμης, αλλά και άσχετο επίσης ζήτημα αποτελεί και η αναφορά του μάρτυρα στους υποτιθέμενους λόγους που ο Ανταπαιτητής διατηρεί την κατοχή του μισθίου, όπως και το κατά πόσον κατά την έναρξη της ενοικίασης (δηλαδή το 1983) υπήρχαν στο μίσθιο ρωγμές. Ούτε η γνώμη του μάρτυρα στο κατά πόσον τα σκαλοπάτια και η ανυπαρξία ανελκυστήρα αποτελούν παράγοντα που θα ληφθεί υπόψη στον καθορισμό του ενοικίου του μισθίου αποτελεί αποδεκτή μαρτυρία, αφού αυτός δεν κατέχει γνώσεις εκτιμητή ακινήτων. Ως προς την υπόλοιπη κατάθεση του μάρτυρα, βρίσκω ότι αυτή αποτελεί φυσιολογική μαρτυρία και την αποδέχομαι αφού αναφέρεται σε γεγονότα για τα οποία ο μάρτυρας έχει γνώση. Σημειώνω ότι κατά την αντεξέταση του απαντούσε αυθόρμητα, φυσιολογικά και σταθερά. Συγκεκριμένα, αποδέχομαι ότι το μίσθιο βρίσκεται σε κακή κατάσταση, ότι παρουσιάζει πρόβλημα διαρροής νερού από την ταράτσα το εσωτερικό του και ότι παρά την εκτέλεση εργασιών από μέρους των Αιτητών, προ τετραετίας αλλά και πρόσφατα, το πρόβλημα της υγρομόνωσης δεν λύθηκε. Γ. Λειτουργός Εκτιμήσεων: Παρουσιάστηκε επίσης στο Δικαστήριο o Λειτουργός Εκτιμήσεων του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου Λεμεσού, Α.Ζ. , ο οποίος ετοίμασε και παρουσίασε έκθεση εκτίμησης αναφορικά με το δίκαιο ενοίκιο του επίδικου υποστατικού, δυνάμει σχετικών οδηγιών του Δικαστηρίου. Υιοθέτησε την έκθεση εκτίμησης που ετοίμασε στις 6.6.2016 (τεκμήριο 2). Ανέφερε ότι χρησιμοποίησε τη συγκριτική μέθοδο εκτίμησης και έλαβε υπόψη του ως συγκριτικές, 7 συνολικά ενοικιάσεις, περιλαμβανομένου του μισθίου (υπό εκτίμηση ακίνητο). Την μικρή περιοχή καθόρισε σε ακτίνα περίπου 100 μέτρων από το μίσθιο. Στις συγκριτικές ενοικιάσεις έχει προβεί σε αναπροσαρμογές, αναφορικά με την κατάσταση και την θέση τους (σε ποσοστά που κυμαίνονται από 60% μέχρι και 90% και καταγράφονται στο τεκμήριο 2). Τα συμπεράσματα του Λειτουργού εκτιμήσεων αναφορικά με το ζήτημα που εξετάζεται, εμφαίνονται στην έκθεση του (τεκμήριο 2) και έχουν ως εξής: Το ενοίκιο του μισθίου ανέρχεται σε €2,08 ανά τμ. Ο μέσος όρος των ενοικίων στην μικρή περιοχή του μισθίου ανέρχεται σε €2,31 και το 90% του μέσου αυτού όρου σε €2,08 ανά τμ. Το αγοραίο ενοίκιο ("τρέχον ενοίκιο") στην μικρή περιοχή ανέρχεται σε €2,50 ανά τμ. Στην τεκμήριο 2, ο Λειτουργός εκτιμήσεων προβαίνει και σε παρατηρήσεις αναφορικά με τις διαπιστώσεις που έχει κάνει, κατά την επιθεώρηση του μισθίου, ως εξής: "Κατά την εκτίμηση λαμβάνεται σοβαρά υπόψη ότι το υπό εκτίμηση ακίνητο χρήζει άμεσης συντήρησης. Τα αποχωρητήρια είναι κοινά για όλο τον όροφο βρίσκονται σε άθλια κατάσταση. Εσωτερικά τόσο το κτήριο όσο και το γραφείο παρουσιάζουν υγρασίες ρωγμές και η μπογιά από τους τοίχους και την οροφή ξεφυλλίζεται λόγω της υγρασίας. Δεν υπάρχει ανελκυστήρας και το γραφείο χαρακτηρίζεται ότι βρίσκεται στον 1ο όροφο αλλά στην πραγματικότητα είναι στον 2ο όροφο. Για τον λόγο αυτό γίνονται όλες οι απαραίτητες αναπροσαρμογές των συγκριτικών ενοικιάσεων που χρησιμοποιούνται σε σχέση πάντοτε με το υπό εκτίμηση γραφείο. Επίσης λαμβάνεται υπόψη το εμβαδό των γραφειακών χώρων καθώς και η θέση των γραφείων αυτών. " Αντεξεταζόμενος από τον Ανταπαιτητή, ο μάρτυρας δεν θυμόταν όλες τις προηγούμενες ημερομηνίες των επισκέψεων του στο μίσθιο, οι οποίες ήταν τουλάχιστον τρείς. Η τελευταία του επίσκεψη ήταν την μέρα της εξέτασης του. Στην υποβολή ότι το μίσθιο είναι ακατάλληλο προς ενοικίαση, o μάρτυρας ανέφερε ότι η κατάσταση του είναι άθλια και ότι ο ίδιος δεν θα το νοίκιαζε. Το εμβαδόν του μισθίου είναι 37 τ.μ. και προέκυψε από την επί τόπου μέτρηση. Ο Λειτουργός εκτιμήσεων μου έχει κάνει καλή εντύπωση. Υπήρξε ειλικρινής μάρτυρας και σταθερός στις απαντήσεις του. Δεν διαπιστώνω να έχει υποπέσει σε σημαντικές αντιφάσεις σε κανένα στάδιο της μαρτυρίας του και ήταν σε θέση να υποστηρίξει την έκθεση εκτίμησης του, τεκμήριο
2. Έχει ορθά καθορίσει την μικρή περιοχή και στην απουσία συγκρίσιμων, με το μίσθιο, υποστατικών προέβηκε σε αναπροσαρμογές (ποιοτικές και ποσοτικές) στις συγκριτικές ενοικιάσεις. Πέραν των πιο πάνω, κατέγραψε και έλαβε υπόψη του όλες τις σχετικές (με τον καθορισμό του ενοικίου του μισθίου) περιστάσεις και υπήρξε τόσο ειλικρινής ώστε να παραδεχθεί ότι ο ίδιος δεν θα ενοικίαζέ το μίσθιο (λόγω της κακής του κατάστασης). Βρίσκω έτσι ότι μπορούν με ασφάλεια να γίνουν αποδεκτά τα συμπεράσματα του Λειτουργού εκτιμήσεων. [Παρενθετικά και για σκοπούς πληρότητας της παρούσας απόφασης, αναφέρω ότι: Mετά το πέρας της κατάθεσης του Λειτουργού εκτιμήσεων, υποβλήθηκε από τον Ανταπαιτητή γραπτό αίτημα για (α) έκδοση νέας διαταγής για εκτίμηση του δίκαιου ενοικίου του μισθίου και (β) επανακλήτευση του Λειτουργού εκτιμήσεων, ως μάρτυρα. Το αίτημα αυτό απορρίφθηκε μετά από ακρόαση. Την απόρριψη του αιτήματος επανακλήτευσης κτλ. ακολούθησε η υποβολή από τον Ανταπαιτητή γραπτού αιτήματος για εξαίρεση εμού της Προέδρου του παρόντος Δικαστηρίου, από την εκδίκαση της Ανταπαίτησης. Το αίτημα αυτό απορρίφθηκε επίσης μετά από ακρόαση]. Τελικές αγορεύσεις Στις τελικές γραπτές τους αγορεύσεις οι δύο πλευρές υποστήριξαν τις θέσεις τους, ο μεν Ανταπαιτητής το αίτημα του για μείωση του ενοικίου και οι Καθ' ων η ανταπαίτηση το αίτημα για απόρριψη της Ανταπαίτησης. Σημειώνω ότι ο Ανταπαιτητής δεν περιορίστηκε στα επίδικα θέματα, αλλά στην αγόρευση του επεκτείνεται και σε άλλα άσχετα με την παρούσα υπόθεση, τα οποία το Δικαστήριο δεν προτίθεται να σχολιάσει. Αναφορά στις αγορεύσεις των δυο πλευρών θα γίνει όπου αυτό κριθεί απαραίτητο. Ευρήματα του Δικαστηρίου: Στη βάση των παραδοχών που περιέχονται στα δικόγραφα, των μη αμφισβητούμενων γεγονότων και της αποδεκτής μαρτυρίας, βρίσκω ότι τα πραγματικά γεγονότα της υπόθεσης έχουν ως εξής: Ο Ανταπαιτητής είναι ο ενοικιαστής του μισθίου, ιδιοκτησίας των Καθ' ων η ανταπαίτηση, το οποίο κατέχει από το έτος 1983 και χρησιμοποιεί ως γραφείο. Η συμφωνία ενοικίασης εξέπνευσε και ο Ανταπαιτητής συνέχισε να διατηρεί την κατοχή του μισθίου. Το μίσθιο έχει εμβαδόν 37 τ.μ. και είναι κακής κατάστασης χρήζοντας άμεση συντήρηση. Βρίσκεται εντός των ορίων του Δήμου Λεμεσού, δηλαδή εντός της ελεγχόμενης περιοχής, δυνάμει του Περί Ενοικιοστασίου Νόμου 23/83, (όπως έχει μέχρι σήμερα τροποποιηθεί και που στο εξής θα αναφέρεται ως "ο Νόμος") καθώς και δυνάμει των Κ.Δ.Π. 519/2007 και 525/
3. Το μίσθιο συμπληρώθηκε πριν το έτος 1980 και έτσι εμπίπτει στην έννοια του όρου "ακίνητο" όπως αυτό ορίζεται στο άρθρο 2 του Νόμου 23/
4. Το ενοίκιο του μισθίου ανέρχεται σε €76,90 μηνιαίως από τον Οκτώβριο του
5. Στην πορεία της ενοικίασης, οι Αιτητές εκτέλεσαν στο μίσθιο εργασίες ανακαίνισης, μεταξύ των οποίων περιλαμβάνονταν και εργασίες μόνωσης της ταράτσας, χωρίς όμως να λυθεί το πρόβλημα της εισροής νερών από την ταράτσα στο μίσθιο. Νομική Πτυχή: Όπως έχει διαπιστωθεί, πιο πάνω, η επίδικη ενοικίαση εμπίπτει στις πρόνοιες του περί Ενοικιοστασίου Νόμου Ν.23/83, όπως έχει τροποποιηθεί και ως εκ τούτου ο καθορισμός του ενοικίου διέπεται από το Άρθρο 8 του Νόμου αυτού, το οποίο προνοεί τα εξής: "

(1)Ουδεμία αύξησις ενοικίου κατοικιών ή καταστημάτων δύναται να επιβληθή επί θεσμίου ενοικιαστού πλην ως εν τω παρόντι Νόμω διαλαμβάνεται.

(2)Είναι νόμιμον δια τον θέσμιον ενοικιαστήν ή τον ιδιοκτήτην οιασδήποτε κατοικίας ή καταστήματος, εάν θεωρή εαυτόν ηδικημένον, να αποτείνεται δι' αιτήσεως εις το Δικαστήριον δια τον καθορισμόν του δικαίου ενοικίου του πληρωτέου εν σχέσει προς την τοιαύτην κατοικίαν ή κατάστημα: Νοείται ότι ουδεμία αίτησις καταχωρίζεται προ της παρελεύσεως δύο ετών από της ημερομηνίας καθ' ην ο ενοικιαστής έλαβε κατοχήν του ακινήτου ή από τις ημερομηνίας της τελευταίας αύξησης ή μείωσης του ενοικίου. . . .

(3)Εις ην περίπτωσιν υποβάλλεται τοιαύτη αίτησις εις το Δικαστήριον, το Δικαστήριον εξετάζει ταύτην και, κατόπιν διεξαγωγής τοιαύτης ερεύνης οίαν τούτο ήθελε θεωρήσει κατάλληλον και παροχής εις ένα έκαστον των διαδίκων της ευκαιρίας να τύχη ακροάσεως, και λαμβανομένων υπ' όψιν των εν τοις εδαφίοις

(4)και

(5)αναφερομένων περιορισμών και περιστάσεων, καθορίζει το δίκαιον ενοίκιον από της ημερομηνίας καταχωρήσεως της τοιαύτης αιτήσεως και το ούτω καθορισθέν ποσόν θεωρείται ως το ενοίκιον το οποίον ο ενοικιαστής υποχρεούται να καταβάλλη εις τον ιδιοκτήτην. Δια τους σκοπούς της παραγράφου ταύτης θα υπηρετούν παρά τω Δικαστηρίω Λειτουργοί Εκτιμήσεων οίτινες, κατόπιν οδηγιών του Δικαστηρίου, θα δύνανται να διεξάγουν την έρευναν και να καταθέτουν την έκθεσιν των ενώπιον του Δικαστηρίου. [.] " Ο τελευταίος καθορισμός ενοικίου ανατρέχει στο έτος 2004, ενώ η παρούσα Ανταπαίτηση έχει καταχωρηθεί στις 2.4.2015. Το ποσό που το Δικαστήριο θα καθορίσει ως το δίκαιο ενοίκιο του επίδικου υποστατικού, θα ανατρέχει στον χρόνο καταχώρισης της Ανταπαίτησης. Όσον αφορά το ύψος του καθοριζόμενου ενοικίου, αναφέρονται τα εξής στο εδάφιο 4(α) του άρθρου 8: "Το ανώτατον όριον του υπό του Δικαστηρίου καθοριζομένου δικαίου ενοικίου δεν θα υπερβαίνη ποσοστόν 14 τοις εκατόν δια τα πρώτα δύο έτη από της ενάρξεως ισχύος του παρόντος Νόμου, μετά το πέρας της οποίας περιόδου το ποσοστόν θα καθορίζεται ανά διετίαν υπό του Υπουργικού Συμβουλίου τη συστάσει του Υπουργού δια διατάγματος δημοσιευομένου εις την επίσημον εφημερίδα της Δημοκρατίας." Δυνάμει του Διατάγματος του Υπουργικού Συμβουλίου το οποίο δημοσιεύθηκε στην Επίσημη Εφημερίδα της Δημοκρατίας στις 12.4.2013, ως Κ.Δ.Π. 116/2013, το ανώτατο ποσοστό αυξήσεως, δυνάμει του πρώτου εδαφίου του άρθρου 4(α) ανερχόταν, για την χρονική περίοδο από την 22/4/2013 μέχρι και την 21/4/2015, σε 0%. Αυτό το μηδενικό ποσοστό κάλυπτε και τον ουσιώδη χρόνο καταχώρησης της παρούσας Ανταπαίτησης. Στη συνέχεια, η επιφύλαξη του εδαφίου 4(α) και το άρθρο 4(β) προνοούν τα ακόλουθα: "Νοείται ότι, αν η πρώτη αίτηση που υποβάλλεται μετά την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του περί Ενοικιοστασίου (Τροποποιητικού) Νόμου του 1995 για αύξηση του ενοικίου βάσει του επιτρεπόμενου ποσοστού, που δεν υπερβαίνει τώρα το 14%, οδηγεί στον καθορισμό ενοικίου χαμηλότερου από το 40% του εκάστοτε μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής, τότε καθορίζεται ενοίκιο ίσο προς το 40% του μέσου αυτού όρου. Το ποσοστό 40% ως ανωτέρω, για την πρώτη ή τις επόμενες αιτήσεις αυξάνεται από 1.1.1997 κατά 10 ποσοστιαίες μονάδες ανά διετία, μέχρις ότου ανέλθει στο 90% του εκάστοτε μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής. (β) Το ανώτατον όριον του Δικαστηρίου καθοριζομένου δικαίου ενοικίου εν ουδεμιά περιπτώσει θα υπερβαίνη το 80% του εν εδαφίω

(4)(α) καθορισμένων ποσοστών διά τους εκτοπισθέντας και παθόντας. Διά τους σκοπούς της παρούσης παραγράφου οι όροι "εκτοπισθείς" και "παθών" κέκτηνται την εις τους όρους τούτους αποδιδομένην έννοιαν υπό του Μέρους V του παρόντος Νόμου." Το ποσοστό αυτό αυξήθηκε σε 50% την 1.1.1997, 60% την 1.1.1999, 70% την 1.1.2001, 80% την 1.1.2003 και 90% την 1.1.2005. Κατά τον ουσιώδη χρόνο της καταχώρισης της παρούσας Αίτησης ισχύει το ποσοστό του 90% του μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής. Οι παράγοντες που λαμβάνονται υπόψη για τον καθορισμό του δίκαιου ενοικίου καθορίζονται ενδεικτικά, αλλά όχι περιοριστικά στο εδάφιο 5 του άρθρου 8: "

(5)Τηρουμένων των πιο πάνω εδαφίων, για τον καθορισμό του δικαίου ενοικίου πρέπει να υπολογίζεται το αγοραίο ενοίκιο και ο μέσος όρος των ενοικίων στην ίδια μικρή περιοχή, χωρίς να λαμβάνεται υπόψη η σπανιότητα παρόμοιων ακινήτων στην ίδια μικρή περιοχή, ενώ πρέπει να λαμβάνονται υπόψη όλες οι περιστάσεις (εκτός οι προσωπικές), μεταξύ των οποίων η ηλικία, ο χαρακτήρας, το μέγεθος, η τοποθεσία, η κατάσταση του ακινήτου (και, προκειμένου περί διατηρητέας οικοδομής, κατά πόσο έχουν εκτελεσθεί σε αυτή έργα από τον ιδιοκτήτη και με ποιο ύψος δαπανών), καθώς και οι παρεχόμενες σ' αυτό διευκολύνσεις." Η πιο πάνω πρόνοια της νομοθεσίας επιβάλλει όπως το Δικαστήριο κατά τον καθορισμό του δικαίου ενοικίου λάβει υπόψη του εκτός από τον μέσο όρο των ενοικίων, το αγοραίο ενοίκιο της μικρής περιοχής και όλες τις περιστάσεις του επίδικου ακινήτου. Σχετικές είναι και η αποφάσεις στις υποθέσεις Αθανασίου κ.α. ν. Χριστοδούλου κ.α.

(2006)1 Α.Α.Δ. 41, Γεωργιάδης ν. Shaftakolas Estates Ltd

(1999)1 Α.Α.Δ. 1750, Φεραίος ν. Χρ. Γεωργιάδης Λτδ, ECLI:CY:AD:2015:D804, Πολιτική έφεση 212/2010, ημερομηνίας 2.12.

1. Ο μέσος όρος των ενοικίων της μικρής περιοχής του μισθίου ανέρχεται σε €2,31 ανά τ.μ. μηνιαίως. Αυτό το ποσό αποτελεί τον μέσο όρο επτά συνολικά ενοικιάσεων (περιλαμβανομένης και της επίδικης ενοικίασης). Λόγω των περιστάσεων του μισθίου, όπως αυτές καταγράφονται στην έκθεση του Λειτουργού εκτιμήσεων, έχουν γίνει ποιοτικές αναπροσαρμογές στις συγκριτικές ενοικιάσεις με την μείωση των ενοικίων τους σε ποσοστά 60%, 80% και 90%. Το 90% του μέσου αυτού όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής ανέρχεται σε €2,08 (όσο δηλαδή είναι και το ενοίκιο του μισθίου) και το αγοραίο ενοίκιο σε €2,50 ανά τ.μ. Λαμβάνοντας υπόψη τα πιο πάνω, βρίσκω ότι δεν δικαιολογείται η μείωση του μηνιαίου ενοικίου του επίδικου καταστήματος και ότι αυτό το αίτημα του Ανταπαιτητή είναι αβάσιμο. Κατάληξη: Στη βάση των πιο πάνω διαπιστώσεων μου, με την σύμφωνη γνώμη των Παρέδρων, η Ανταπαίτηση απορρίπτεται. Δεν διακρίνω και δεν τέθηκε ενώπιον μου οποιοσδήποτε λόγος γιατί τα έξοδα να μην ακολουθήσουν το αποτέλεσμα της Ανταπαίτησης. Με την σύμφωνη γνώμη των Παρέδρων, επιδικάζονται υπέρ των Αιτητών/ Καθ' ων η Ανταπαίτηση και εναντίον του Καθ΄ ου η Αίτηση / Ανταπαιτητή, τα έξοδα της Ανταπαίτησης, όπως αυτά υπολογιστούν από τον Γραμματέα και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο. (Υπ.) ................ Χρ. Ραγουζαίου Πρόεδρος Δικαστηρίου Πιστό Αντίγραφο Γραμματέας Subject: Rent Control/Final Αναφορά: Καθορισμός ενοικίου, ανταπαίτηση για μείωση ενοικίου [1] Μετά την απόσυρση της απαίτησης των Αιτητών- Καθ' ων η ανταπαίτηση. [2] Βλ. Το Δίκαιο της Απόδειξης, Τ Ηλιάδης & Ν.Γ. Σάντης, εκδ. 2014, σελ.
2. [3] Ο υπολογισμός του μάρτυρα έγινε κατά το χρόνο κατάθεσής του, δηλαδή στις 22.3.17 cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο